Real estate

Nuovi formati, vecchi princìpi

Cresce la necessità di evoluzione dei centri commerciali e delle strutture retail complesse in qualcosa che intercetti, anche in prospettiva, il gradimento dei consumatori.

Ci stavamo girando attorno da un po’ ed ecco arrivati finalmente: un nuovo format nel mondo del real estate italiano che, per ora sulla carta, promette di sposare la spinta propulsiva di certe nuove esigenze del consumatore con una redditività tale da consentire la sostenibilità e il ritorno dell’investimento alla platea dei diversi stakeholders. Da anni, infatti, stiamo inseguendo tendenze, verificando successi e flop, ma quello che voglio brevemente raccontare qui sembra essere una vera e propria ventata di aria nuova.

Il contesto di base è chiaro: la necessità di evoluzione dei centri commerciali e delle strutture retail complesse in qualcosa che intercetti anche in prospettiva il gradimento dei consumatori, sempre più messo in discussione e scardinato dal recente evento pandemico. Al contempo, le premesse di mercato sono una tendenza nel gradimento per lo sport e le attività fisiche e salutistiche da parte dei consumatori italiani, anche se con luci e ombre.

Il recente Report di McKinsey, “Sporting Goods 2022”, restituisce un quadro incoraggiante per il settore, ovvero stima una crescita del comparto retail sportivo a valori di +8-10% annui almeno fino al 2025. Altresì individua 5 macro-tendenze che i big player hanno in parte già intrapreso: continua crescita del digitale, accelerazione nella sostenibilità, maggiore connessione fra social media e commercio, rimodellamento delle catene distributive e nuove strategie nella catena di fornitura.

Cogliere in modo organico questi elementi strutturali ha portato a un nuovo concept che si sta affacciando sul mercato, chiamato “Mall of Sport”. Qualche esperienza nell’ambito sportivo c’è già stata in passato, ricorderete gli annunci in grande stile per l’allora nuovo Village La Forme di Decathlon France destinato, nei piani del colosso francese, a presidiare diversi sviluppi anche in Italia e che, al contrario, non ha lasciato grande traccia di sé. Il concetto di Mall of Sport, però, è qualcosa di diverso, qualcosa di più complesso e, soprattutto, ha un progetto di sostenibilità che dovrebbe renderlo capace di remunerare il capitale investito nel tempo.

Stando alle prime presentazioni, al centro del concept vi è lo sport praticato. A questo si aggiungono diverse funzioni principali in modo integrativo e adattabili al singolo progetto, quali funzioni direzionale o alberghiero, con la costante del commercio dedicato. Fra le funzioni secondarie a completamento del mix vi possono essere funzioni per il benessere, la salute, poliambulatori, etc. Immancabile la piastra del food anche se in una versione salutista. Altresì potrà aggiungersi una componente di pratica e competizione sportiva digitale, con gli e-sports che tanto seguito hanno non solo in Italia.

Il primo esempio applicativo di questo formato vedrà la luce a Chieti con un progetto di 70 negozi distribuiti su 18mila mq di superficie e altre strutture sportive e salutistiche. L’iniziativa vedrà la luce dal recupero dell’ex zuccherificio Eridania, a dimostrazione che questo tipo di iniziative rappresentano anche un’occasione di riqualificazione urbana.

Il passaggio successivo della filiera sarà poi il vaglio della finanza immobiliare, unico e solo soggetto (ahinoi) dopo il consumatore, a poter decretare la durevolezza nel tempo di uno sviluppo immobiliare. E sappiamo che ciò avviene solo in caso di adeguata remunerazione del capitale e di un exit strategy concretamente realizzabile, chiaramente dopo la sua entrata a regime. Un vecchio e tuttora valido principio, cui anche questo nuovo formato dovrà soggiacere.

Quindi anche se le premesse ci sono tutte, non ultima anche l’expertise messa in campo dalla società che ne promuove il format, Expandia, è presto per capire se questo sviluppo sarà una tendenza destinata a durare. Per ora è certamente qualcosa di interessante di cui parlare.n