Ofensywa deweloperów

Rynek magazynowy w pierwszym półroczu 2015 r. Ofensywa deweloperów

Silny popyt na poziomie 1,27 mln m 2 i spadający we wszystkich regionach poziom pustostanów motywuje deweloperów do uruchamiania kolejnych inwestycji nie tylko na dojrzałych rynkach, ale też w nowych lokalizacjach.

Wbudowie pozostaje 680 000 m 2 nowoczesnej powierzchni przemysłowej, z czego 172 000 m 2 to inwestycje spekulacyjne. Kolejne przynajmniej 100 000 m 2 jest na etapie przygotowywania pozwoleń na budowę.

Popyt Na koniec czerwca popyt brutto, czyli nowe umowy, ekspansje i przedłużenie, wyniósł 1 270 000 m 2 i był o 350 000 m 2 wyższy niż w tym samym okresie w 2014 r. Nowe umowy najmu i ekspansje klientów w dotychczasowych lokalizacjach stanowiły 63% transakcji. Najwięcej, bo 270 000 m 2 , wynajęte zostało w regionie Polski centralnej oraz Warszawie i okolicach. Najwyższy popyt netto 164 000 m 2 również odnotowano w Polsce centralnej, następnie w regionie Poznania i na Górnym Śląsku. Poza głównymi regionami widoczny był wzrost popytu na nowych rynkach, takich jak Lublin i Rzeszów, gdzie łącznie wynajęto ponad 100 000 m 2 . Znaczna część nowego popytu w sektorze generowana jest przez firmy związane z rynkiem konsumenta końcowego. – Szacujemy, że na koniec br. popyt netto może przekroczyć ubiegłoroczny rekord 1,4 mln m 2 – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. W strukturze popytu w pierwszej połowie roku tradycyjnie największy 33-procentowy udział mieli operatorzy logistyczni, ale też wyższą niż w ubiegłych latach aktywność przejawiały firmy z sektora dom i wnętrze oraz szeroko rozumianego sektora elektronicznego, które odpowiednio miały 17% i 13% w całości odnotowanego popytu.

Podaż W pierwszej połowie roku do użytku oddano 472 000 m 2 , jest to wzrost o 58% w stosunku do tego samego okresu roku poprzedniego. Najwięcej, bo o 182 000 m 2 w ramach pięciu inwestycji wzbogacił się rynek w Poznaniu. - Obserwujemy wysoką aktywność deweloperów, w budowie jest ponad 680 000 m 2 nowoczesnych powierzchni magazynowych, z czego ponad 170 000 m 2 to powierzchnia spekulacyjna. W porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego wolumen realizowanej powierzchni spekulacyjnej jest ponad dwukrotnie wyższy. Warto zaznaczyć, że poza dużą liczbą projektów w realizacji, niemal na każdym rynku deweloperzy mają zabezpieczone grunty pod nowe inwestycje. Dotyczy to nie tylko dojrzałych rynków jak Warszawa czy Poznań, ale również nowych lokalizacji, takich jak Bydgoszcz czy Lublin – podsumowuje Renata Osiecka. Pustostany Na koniec drugiego kwartału 2015 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 5%. Jest to spadek o 0,7% w stosunku do pierwszego kwartału br. W ujęciu rocznym poziom pustostanów spadł o 5,4%. Jest to historycznie najniższy średni poziom pustostanów w Polsce. Łącznie do wynajęcia pozostaje 480 000 m 2 . We wszystkich regionach dostępność powierzchni spadła poniżej 10%. Najwięcej wolnych modułów pozostaje w Warszawie (9,7%) oraz okolicach (9,5%), a następnie na Górnym Śląsku. Najniższy poziom pustostanów, poniżej 3%, występuje w Poznaniu i Wrocławiu. Warto też zaznaczyć, że część powierzchni jest zajęta pod kontrakty „short term”, które formalnie nie są wliczane jako powierzchnia wynajęta. Prognozy W drugiej połowie roku można spodziewać się utrzymania wysokiej aktywności deweloperskiej. Niski poziom pustostanów będzie zachęcał deweloperów do uruchamiania kolejnych inwestycji. Część z nich będzie realizowana z pewnością spekulacyjnie, a część, głównie w regionie Warszawy oraz nowych lokalizacjach, po podpisaniu umów typu pre-let. Pod względem popytu trend wzrostowy powinien utrzymać się, głównie dzięki rozwojowi firm obecnych już na polskim rynku oraz inwestycjom zagranicznym. Sektorami z największym potencjałem rozwoju pozostanie sektor FMCG, elektronika, dom i wnętrze - zwłaszcza w kanale sprzedaży e-commerce.

■ Ewa Kos Poziom pustostanów spadł o 5,4%, jest to historycznie najniższy średni poziom pustostanów w Polsce W strukturze popytu w pierwszej połowie roku tradycyjnie największy 33% udział mieli operatorzy logistyczni, ale warto zaznaczyć wyższą niż w ubiegłych latach, aktywność firm z sektora dom i wnętrze oraz szeroko rozumianego sektora elektronicznego, które miały odpowiednio 17% i 13% w całości odnotowanego popytu. Przeciętna wielkość wynajmowanego modułu w okresie od stycznia do czerwca wyniosła 5 400 mkw.

Wśród największych nowych umów najmu w I połowie br. warto wymienić m.in. 53 000 mkw. dla Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków II, 40 500 mkw. Jysk w Logistic City, 40 000 mkw. BTS TIM we Wrocławiu realizowany przez Hillwood czy 26 500 mkw. Home24.pl w Prologis Park Poznań II. PODAŻ

W pierwszej połowie roku do użytku oddano 472 000 mkw., jest to wzrost o 58% względem tego samego okresu roku poprzedniego. Największy wzrost został odnotowany w regionie Poznania (182 000 mkw.). Widoczna jest wysoka aktywność deweloperów; w budowie jest ponad 680 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej z czego ponad 170 000 mkw. to powierzchnia spekulacyjna. W porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego, wolumen realizowanej powierzchni spekulacyjnej jest ponad dwukrotnie wyższy. Najwięcej powierzchni spekulacyjnej w budowie jest we Wrocławiu i na Górnym Śląsku: odpowiednio 73 000 mkw. i 34 000 mkw.

Wśród największych inwestycji oddanych Poza dużą liczbą projektów w realizacji, niemal na każdym rynku, deweloperzy mają zabezpieczone grunty pod nowe inwestycje. Dotyczy to dojrzałych rynków jak Warszawa czy Poznań, ale również nowych lokalizacji takich jak Bydgoszcz czy Lublin. POZIOM PUSTOSTANÓW

Na koniec II kw. 2015 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 5%. Jest to spadek o 0,7% względem I kw. br. W ujęciu rocznym spadł o 5,4%. Jest to historycznie najniższy średni poziom pustostanów w Polsce. Łącznie do wynajęcia pozostaje 480 000 mkw. We wszystkich regionach dostępność powierzchni spadła poniżej 10%. Najwięcej wolnych modułów pozostaje w Warszawie (9,7%) oraz okolicach (9,5%), a następnie na Górnym Śląsku. Najniższy poziom pustostanów poniżej 3% występuje w Poznaniu i Wrocławiu. Jednak na Dolnym Śląsku w perspektywie najbliższych miesięcy poziom powierzchni niewynajętej powinien nieznacznie wzrosnąć w wyniku oddania do użytku kilkuset tysięcy mkw. Warto też zaznaczyć, że cześć powierzchni jest zajęta pod kontrakty „short term”, które formalnie nie są wliczane jako powierzchnia wynajęta. CZYNSZE

W ostatnim półroczu czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie, takie pozostaną w kolejnych miesiącach, pomimo niskiej dostępności powierzchni. Niewielkich podwyżek możemy oczekiwać w Polsce Centralnej, ze względu na niską dostępność powierzchni i brak realizacji inwestycji spekulacyjnych. 4 000 000 2 000 000 0 P O W I E R ZC H N I A I S T N I E J ĄC A I WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW Warszawa Okolice Górny Śląsk Powierzchnia istniejąca w mkw. Powierzchnia oddana w mkw. Poziom pustostanów w % 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 P O W I E R ZC H N I A W B U D O W I E W M K W.

Źródło: AXI IMMO, I poł. 2015 Trójmiasto Polsk a Wschodnia Warszawa Okolice Szczecin Polsk a Centralna Poznań Górny Śląsk Wrocław K raków Powierzchnia wynajęta w budowie Powierzchnia do wynajęcia w budowie

Piotr Bzowski Leasing & Development Director P3 Logistic Parks Od początku 2015 r., za sprawą nabycia parków logistycznych P3 Błonie i P3 Piotrków,

Katarzyna Pyś-Fabiańczyk Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych BNP Paribas Real Estate Poland

Pierwsza połowa roku na rynku powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce

Robert Dobrzycki Chief Executive Officer Europe

Pierwsze półrocze br. roku obfitowało w popyt na powierzchnie magazynowe, co bezpośrednio przełożyło się na aktywność deweloperów i jednocześnie najniższy od 2007 roku powiększyliśmy nasze portfolio w Polsce o 252 000 m² powierzchni magazynowej i o dodatkowe 125 ha gruntów pod zabudowę. Dzięki temu istotnie wzmocniliśmy naszą pozycję na polskim rynku nieruchomości. Obecnie posiadamy w Polsce cztery parki logistyczne - P3 Mszczonów, P3 Poznań, P3 Piotrków i P3 Błonie - o łącznej powierzchni istniejących budynków wynoszącej około 0,5 mln m² oraz bank gruntów umożliwiający wybudowanie kolejnych 800 000 m². W pierwszych trzech kwartałach 2015 roku podpisaliśmy w Polsce umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 105 000 m². Ponad 31%, czyli około 32 000 m², wynajętej powierzchni to nowe umowy najmu, natomiast pozostała część to odnowienia umów, bądź rozszerzenia najmów z istniejącymi klientami. W odniesieniu do 2014 r., zarejestrowaliśmy wzrost udziału nowych umów w stosunku do odnowień. To pokazuje, że mamy do czynienia ze stałym wzrostem naszego udziału w rynku. Największą umowę podpisano z FM Logistic, na podstawie której operator logistyczny wynajął w naszym parku P3 Piotrków łącznie 37 000 m². Dodatkowo, od początku roku dostarczyliśmy na polski rynek, 46 230 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej w postaci obiektu BTS dla firmy ID Logistics. Magazyn zlokalizowany w parku P3 Mszczonów, jest największym budynkiem, jaki P3 dostarczyło w Polsce.

upłynęła pod znakiem kolejnych rekordów. Najwyższy do tej pory, odnotowany dla pierwszej połowy roku popyt, przekroczył nową podaż powodując obniżenie wskaźnika niewynajętych powierzchni do poziomu 5.6%. Całkowita wielkość powierzchni magazynowych i przemysłowych na koniec czerwca 2015 wyniosła ponad 9,3 miliona m kw. Na tak dynamiczny rozwój rynku wpływają zarówno zachęcające wskaźniki rynku pracy, bilansu handlowego, produkcji przemysłowej i sprzedaży detalicznej, jak i optymistyczne prognozy dotyczące wzrostu PKB. Wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne skutkuje zwiększeniem aktywności deweloperów, zachęcając ich do budowy obiektów spekulacyjnych. Analizując pierwszą połowę 2015 roku, należy zwrócić uwagę na nowe trendy pojawiające się

współczynnik pustostanów, który wyniósł 7,4 proc. Operatorzy logistyczni w dalszym ciągu pozostają na pierwszym miejscu w przypadku popytu netto na powierzchnię, ale silnym krokiem doganiają ich sieci handlowe. Dowodem tego jest podpisana przez nas umowa najmu z Leroy Merlin na budowę 53 000 m 2 powierzchni magazynowej w formule BTS w Strykowie – umowa ta była największą podpisaną na rynku polskim w pierwszym półroczu tego roku. Z powstającego magazynu najemca będzie obsługiwać sklepy sieci Leroy Merlin w całym kraju. W dalszym ciągu obserwujemy efekty obecności Amazona w Polsce oraz rozwoju e-commerce w ogóle, a to chociażby poprzez duży napływ firm z tego sektora, zwłaszcza z Niemiec. Inspirują się one organizacją i logistyką tego giganta sprzedaży internetowej na rynku. Jednym z najbardziej istotnych jest rosnący udział e-commerce w generowaniu ogólnego popytu na powierzchnie magazynowe. Polska należy do europejskiej czołówki pod względem, dynamiki wzrostu wartości rynku sprzedaży internetowej i wszystko wskazuje na to, że tendencja ta będzie się utrzymywała. Obecnie, według szacunków, e-handel rocznie stanowi ok. 10-15% całkowitego popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe. Warto zwrócić także uwagę na rosnącą rolę regionów zlokalizowanych poza głównymi hubami logistycznymi, takimi jak Warszawa, Górny Śląsk, Poznań, Wrocław, Polska Centralna i Gdańsk. Dzięki zwiększonemu zainteresowaniu ze strony najemców i deweloperów coraz bardziej na znaczeniu zyskują Szczecin, Bydgoszcz, Toruń, Rzeszów i Lublin.

i bardzo przychylnie patrzą na Polskę, zwłaszcza na zachodnią ścianę naszego kraju i jednocześnie szukają powierzchni dla własnego biznesu. Zarówno ten trend, jak i wzrastający w Polsce udział sektora e-commerce w obszarze powierzchni magazynowej jest coraz bardziej widoczny. Dotyczy to również firm, które dotychczas korzystały z tradycyjnych kanałów dystrybucji, a teraz dostrzegają wagę sprzedaży w Internecie. Panattoni Europe w dalszym ciągu planujemy rozwijać kluczowe lokalizacje, w których jesteśmy, ale też otwieramy nowe, mniejsze projekty poza głównymi rynkami w Lublinie, Bydgoszczy, Szczecinie, czy we Wrześni oraz w Rzeszowie, który wraz z rozwojem infrastruktury przeżywa renesans. Fot. w zasobach

Paweł Sapek Senior vice president & country manager Prologis Polska

Zgodnie ze strategią Prologis polegającą na rozwijaniu portfolio na globalnych rynkach, w tym roku zakupiliśmy sześć budynków o łącznej powierzchni ponad 97 000 metrów

Błażej Ciesielczak Dyrektor generalny Goodman na Europę Środkowo-Wschodnią

W pierwszym półroczu po raz pierwszy w historii Polska stała się liderem w Grupie

kwadratowych – pięciu na Węgrzech, w regionie Budapesztu oraz jednego, wraz z 14 hektarami gruntu pod zabudowę, niedaleko Pragi. Od pierwszych miesięcy tego roku Prologis skupił się także na realizacji nowych obiektów. Obecnie w budowie znajdują się cztery budynki spekulacyjne o łącznej powierzchni 68 500 metrów kwadratowych (w Szczecinie, Wrocławiu i dwa w Bratysławie) oraz obiekt BTS o powierzchni 29 000 metrów kwadratowych na terenie Prologis Park Prague-Jirny dla firmy Globus. W pierwszej połowie roku w całym regionie CEE wynajęliśmy łącznie ponad 905 000 metrów kwadratowych, o 10 procent więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Umowy podpisane w Polsce stanowiły blisko połowę całego popytu. Największą umowę najmu na rynku polskim podpisaliśmy z niemiecką firmą e-commerce, która wraz z zawarciem transakcji, rozpoczęła działalność w Polsce. Spółka wynajęła 26 000 metrów kwadratowych, z możliwością powiększenia o kolejne 10 000 metrów kwadratowych na terenie Prologis Park Poznań II. Po podpisaniu umowy firma ta stała się największym najemcą w poznańskich parkach Prologis. Region Poznania odegrał znaczącą rolę dla Prologis w tym roku - to tu wynajęliśmy najwięcej powierzchni w Polsce – aż 50 400 metrów kwadratowych. Dzięki tym transakcjom oba poznańskie parki są w całości wynajęte. Wciąż zamierzamy się rozwijać w tej lokalizacji. Na naszej 30-hektarowej działce w zachodniej części Poznania w Junikowie, przy autostradzie A2 możemy wybudować park o powierzchni logistycznej 130 000 metrów kwadratowych.

Goodman pod względem przekazań nowej powierzchni na kontynencie europejskim. Głównie za sprawą obiektu o powierzchni 123 500 m 2 , jaki oddaliśmy Amazonowi we Wrocławiu oraz ponad 82 tys. m 2 dla Grupy Muszkieterów w Poznaniu. Ta druga inwestycja była jednocześnie największym projektem magazynowym zakończonym w pierwszej połowie 2015 r. w Polsce. Zawarliśmy również wiele nowych umów. Największe zapotrzebowanie na nowe powierzchnie zgłaszały firmy produkcyjne oraz motoryzacyjne. Wciąż najwięcej działo się w regionie Wrocławia, Poznania i Górnego Śląska. Przykład Goodmana pokazuje jednak, że także inne lokalizacje w kraju zyskują powoli na znaczeniu. W ostatnich miesiącach wynajęliśmy w całości Goodman Toruń Logistics Centre liczący w sumie ponad 65 tys. m 2 . W Lublinie z kolei otworzyliśmy nowe centrum logistyczne firmy Stock Polska o powierzchni 34 tys. m 2 . Wydaje się, że mimo oznak spowolnienia gospodarczego na świecie i w Europie, nastroje wśród przedsiębiorców są na tyle dobre, że będą oni zgłaszać zapotrzebowanie na nowe powierzchnie. Można się spodziewać kolejnych inwestycji, w tym również spekulacyjnych. Goodman posiada działki praktycznie we wszystkich istotnych logistycznie miejscach w Polsce i jesteśmy w stanie bardzo szybko reagować na potrzeby klientów. Zamierzamy również nadal rozwijać nasze kluczowe centra, w tym Pomorskie Centrum Logistyczne w Gdańsku oraz Kraków Airport Logistics Centre.