Gayrimenkul MagazinERA - İlkbahar, Yaz 2018 - Emlak Konut Özel Sayısı by Evren Temizkalay

G A Y R İ M E N K U L

RÖPORTAJLAR • MURAT KURUM – EMLAK KONUT GYO • HÜSEYİN AYMUTLU – HAPPY MOON’S • MERT AYDINER – İŞ KOÇLUĞU • KÜRŞAT TUNCEL – DİJİTAL ÇAĞDA E-GAYRİMENKUL DANIŞMANI • DÜNYA STANDARTLARINDA YÖNETİCİ OLMAK • GAYRİMENKUL HUKUKU KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARI • 2017 SEKTÖR DEĞERLENDİRMELERİ • SEKTÖREL ARAŞTIRMALAR • ARKİTERA MİMARLIK ÖDÜLLERİ • 2018 SEKTÖREL YOL HARİTASI • LEED V4 VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ • YEŞİL BİNA SERTİFİKALARI • YEŞİL KÖŞENİZİ SİZ YARATIN!

İLKBAHAR-YAZ 2018 GAYRİMENKUL / MİMARİ / EKONOMİ / SANAT / DOĞA

GÖZ ÖNÜNDE OLUN

Evinizi olabilecek en iyi fiyatla, en kısa sürede satmak için görünürlüğünüzü arttırmalısınız. ERA Uluslararası Portföy Koleksiyonu, evinizin en görünür hale gelmesi için kullandığımız çok sayıda araçtan sadece biri. ERA Gayrimenkul’le iletişime geçerek sektörün en başarılı profesyonelleriyle işbirliği yapmakla kalmıyorsunuz, derin bilgi birikimine sahip, size hak ettiğiniz hizmeti sunma konusunda en yetenekli uzmanlardan oluşan global bir ağa da ulaşıyorsunuz. BİR ERA PROFESYONELİ İLE ÇALIŞMAK, GLOBAL BİR GAYRİMENKUL AĞIYLA ÇALIŞMAKTIR.

www.eraturkiye.com.tr

ÖNSÖZ

Merhaba, Türkiye’de, Gayrimenkul franchise sektöründe fark yaratacak hizmet ve kalite anlayışıyla çıktığımız yola 6 yıldır istikrarlı bir şekilde devam ediyoruz. 2017 yılını değerlendirmem gerekirse, gayrimenkul sektöründe olduğu gibi ERA Türkiye olarak bizim için de oldukça başarılı bir yıl oldu. Yılın ilk ayında geleneksel hale getirdiğimiz yıllık değerlendirme basın toplantımızda da bahsettiğimiz üzere, ERA Gayrimenkul Türkiye, 2017 yılında pazar payını en fazla büyüten firma oldu. 2017 yılında ERA Gayrimenkul Türkiye, pazar payını iki kat büyüterek, gayrimenkul danışmanı sayısını 95’ten 186’ya taşıdı. Broker sayısında %35, idari ofis kadrosu sayısında ise %90’ın üzerinde büyüme göstererek 2017 yılında büyük bir büyüme başarısı yakalayan markamızın, 2018 hedefini ise ofis bazında %50 büyüme olarak belirledik. Tüm bu veriler markamız adına gurur verici. Bu süreçte emeği geçen herkese teşekkürü bir borç bilirim. CAN EKŞİOĞLU ERA GAYRIMENKUL TÜRKIYE YÖNETIM KURULU BAŞKANI

Başarımızın sürdürülebilir olmasını sağlayan en temel şey ise eğitime olan inancımız. Geçtiğimiz yıl Türkiye’nin birçok büyük kentinde TeamERA eğitim seminerleri gerçekleştirdik. Bu etkinlikler sayesinde tüm ERA Brokerları ve Gayrimenkul Danışmanları katılarak networking fırsatlarının yanı sıra, sektörel eğitimler de aldılar. Sektöre katma değer sağlayan bu etkinliklerimize 2018 yılında da devam edeceğiz. Gayrimenkul sektörüne baktığımızda 2017 yılında Türkiye genelinde 1 milyon 409 bin 314 konut satışı gerçekleşti. Bu da sektör açısından oldukça başarılı hatta rekor denilebilecek bir sayı olduğunu belirtmeliyim. Konut satışlarındaki bu rakamlar sektöre bakışın değişmediğini, gayrimenkulün hala yatırım aracı olarak güvenilir bir liman olduğunu gösteriyor. Gayrimenkul sektörüne yeni bir soluk getirmek adına yayınladığımız MagazinERA’nın bu sayısında sizleri, emlak ve gayrimenkul sektörünün birbirinden tecrübeli ve değerli ismi ile buluşturacağız. İki yıl önce, dergimizin ilk sayımızda da röportajı bulunan Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum ile röportajlarımız sektöre ışık tutarken, Dünya Engelsiz Yaşam Derneği (DEYADER) Başkanı Semih Merdol’un da engelsiz bir hayat için farkındalık yaratacağını düşünüyorum. Başarı hikayesine sahip bir marka olan HappyMoon’s’un kurucusu Hüseyin Aymutlu’ya da röportaj sayfalarımızda yer verdik, hikayesini dinledik. Röportajlarımızın yanı sıra, gayrimenkul hukuku, anıt ağaçlar ve korunması, Türkiye’deki mimarlık, Mimarlar Haftası etkinlikleri, Arkitera Mimarlık Ödülleri gibi farklı konulara da değinme fırsatımız oldu. Alanında uzman isimlerin, global liderlik, gayrimenkul hukuku, müzakere yöntemleri gibi konularda yazıların ve önemli yazı dizilerinin bulunduğu sayımızda; TSKB yıl sonu değerlendirmesi ve Endeksa, Hürriyet Emlak ve Reidin yıl sonu değerlendirme raporlarını da okuyabilirsiniz. Sanat ve çevre konuları da dergimizde yine geniş bir alana sahip. LEED V4 ve İklim Değişikliği makalerimiz ile, Yeşil Bina Sertifikaları nasıl, neden ve nerden alınır, irdeleyerek siz değerli okuyucularımıza sunuyoruz. Gayrimenkul sektörüne farklı bakış açısı ve dolu içeriğiyle ışık tutan MagazinERA’yı keyifle okumanız dileğiyle… Sevgilerimizle…

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

1 >

EDİTO

Magazin ERA’nın 2018 İlkbahar sayısı ile hepinizi yeniden kucaklıyoruz. Gayrimenkul sektörü 2017 yılında tüm zorluklara rağmen büyümeye devam etti. Markalı projeler, verdikleri cazip vadeler ve ödeme kolaylıkları ile satışlarda daha da ön plana çıktılar. Ülkemizin yoğun nüfus artışından dolayı nüfusunun genç olması, son yıllardaki alıcı kitlesinin yaş ortalamasının da 30’lara kadar düşmüş olması ve bu kitlenin henüz büyük alanlara ihtiyaç duymayan 1+1 ve 2+1 lere olan talebi yüksek tuttu. Bu tür küçük konutlara olan aşırı talebin zaman içinde daha büyük konutlara kayması gerektiğini de söylemek sanırım hatalı olmaz.

ÖZHAN ATALAY ERA GAYRIMENKUL TÜRKIYE GENEL MÜDÜR

2017 yılında konut fiyatlarındaki artış, enflasyonun gerisinde kaldı, ancak talep ekim ayına kadar hız kesmeden devam etti ve ülkemizde 1,4 Milyon konut satıldı. Bu da bir önceki yıla göre %5 artışa denk geliyor. ABD de satılan konut sayısının 6 Milyon adet olduğunu düşünürsek, Türkiye’deki konut pazarının ne derecek büyük olduğunu anlayabiliriz. ABD’de nüfus artışı, % 0,8 lerde iken satılan konut sayısı, toplam konut sayısının % 4,4’üne denk geliyor. Türkiye’de yaklaşık 22 Milyon konut olduğu var sayılıyor ve yıllık 1,4 Milyonluk satış rakamı bunun % 6,6 sına denk geliyor. Diğer bir deyiş ile ABD ile kıyaslandığında Türkiye’de insanların konut satma ve satın alma sıklıkları daha fazla. Bu da piyasaları canlı tutuyor. 2017 yılında USD nin yüzde 10, Euro’nun yüzde 23, altın ın yüzde 20 artması, enflasyonun yüzde 12’lere yükselmesiyle birlikte faiz oranları da artış gösterdi. Mali piyasalarda bu derece yoğun hareketler yaşanırken yatırımcılar ister istemez gayrimenkulden menkul değerlere yöneldiler, bu da 2018’in ilk iki ayında bir parça durgunluğa sebep oldu. Ancak bu durum geçici. İnşaat piyasaları her zaman yukarı aşağı alternatif kıvrımlarla devam ederler fiyatlar yükseldiğinde inşaatlar artışa geçer, fiyatlar düştüğünde, uygun fiyat bekleyen alıcılar için cazip şartlar oluşur, o arada kendini yeni fiyatlara uydurmakta zorlananlar ise fazla beklemek durumunda kalabilirler, moralleri bozulabilir, her zaman yeni oluşan fırsatlara odaklanmak lazım. Özellikle nitelikli konut ve nitelikli iş merkezlerindeki arz artışı, buraların pazarlanmasında donanım ve yetkinlikleri yüksek gayrimenkul danışmanı ihtiyacını da oldukça arttırdı. Bu piyasalar her geçen gün değişiyor ve klasik emlakçı tabir ettiğimiz kişiler ağır ağır sektörden çekilerek yerlerini kalifiye gayrimenkul danışmanlık ofislerine bırakıyor. Bu bağlamda ERA Real Estate Türkiye’de 2017 yılında gayrimenkul danışmanı sayısında % 85, ofis idari kadro sayısında % 105, broker sayısında % 35, ofis sayısında ise % 14 büyüyerek 2017 de sektörün en çok büyüyen firması oldu. Sadece büyüme hızı ile değil, yaptığı pek çok yenilik ile de sektörde kendinden en çok söz ettiren firma oldu ve bu hızını 2018 yılında da devam ettirecek. Bu yazıyı okuyan herkese bol kazançlar, sağlık, mutluluk ve huzur diliyorum. Saygılarımla, Özhan Atalay Genel Müdür ERA Real Estate Türkiye

2 >

İÇİNDEKİLER 8

MAGAZİN ERA İMTİYAZ SAHİBİ ERA Türkiye, ERA Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş. adına Can Ekşioğlu

GENEL YAYIN YÖNETMENİ Evren Temizkalay SORUMLU YAZI İŞLERİ MÜDÜRÜ Gürkan Akkuş GRAFIK TASARIM Zeynep Koç YAYIN KURULU Can Ekşioğlu, Evren Temizkalay Mustafa Baygan, Özhan Atalay, Gürkan Akkuş KATKIDA BULUNANLAR Tansa Mermerci Ekşioğlu, Bahar Ünal, Emlak Konut GYO, Kürşat Tuncel, Feride Ürgen, Mustafa Aymutlu, Mimarlar Odası, Arkitera Mimarlık, SPOT Projects, Zeynep Temiz, Ece Gülten Türköz Turgut, Hürriyet Emlak, Ali Yüksel, Görkem Öğüt, Endeksa, Bingül Ceylan Panayırcı Urhan, Esra Arslan, Bekir Dindar, Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü, Semih Merdol, Mert Aydıner, İsmail Haznedar, Fakir Cavlun, TSKB Gayrimenkul Değerleme, Satış Guruları Platformu, REIDIN, Barış Dağdeviren ABONE VE REKLAM REZERVASYON Evren Temizkalay Evren.temizkalay@eraturkiye.com.tr YÖNETİM YERİ Nidakule Göztepe İş Merkezi Merdivenköy Mah. Bora Sok. No:1 Kat:12 Göztepe / Kadıköy 34732, İstanbul, Türkiye Telefon +90 216 386 1371 info@eraturkiye.com.tr YAPIM ERA Türkiye, İş Geliştirme Departmanı BASKI VE CİLT Print Center Kazmaz Matbaacılık Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. Sultan Selim Mahallesi Libadiye Sokak No:3, 4. Levent 34416 İstanbul Tel: +90 212 371 03 00 Yayın Türü 6 Aylık, Süreli, Global Basım Yeri ve Tarihi İstanbul, NİSAN 2018 Yayınlanan ilanların ve yazıların sorumluluğu ilan sahiplerine aittir. Bu dergide yayınlanan tüm yazı, makale, görsel, çizim ve fotoğraflar yayın sahibinin yazılı izni olmaksızın kısmen ya da tamamen alıntı yapılamaz, çoğaltılamaz.

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

1 ÖNSÖZ 2 EDİTO 4 RÖPORTAJ GAYRİMENKUL 2018’DE DE GÜVENLİ LİMAN OLMAYA DEVAM EDECEK 8 KURUMSAL HABERLER ERA TÜRKİYE 2017’DE İKİ KAT BÜYÜDÜ 10 İŞ KOÇLUĞU PRENSİPLERE DAYALI MÜZAKERE 14 İŞ DÜNYASI DİJİTAL ÇAĞDA E- GAYRİMENKUL DANIŞMANI BITCOIN’İN KARANLIK YÜZÜ VE BLOKCHAIN İLE İLGİSİ 24 KURUMSAL HABERLER TRENDERA ZİRVESİ İSTANBUL’DA GERÇEKLEŞTİ 28 GAYRİMENKUL HUKUKU KENTSEL DÖNÜŞÜM NE DURUMDA: YASALAR ANIT AĞAÇLAR VE KORUNMASI GAYRİMENKULLERDE ORTAK YER OLAN BAHÇELERİN AKIBETİ 36 İŞ DÜNYASI DÜNYA STANDARTLARINDA YÖNETİCİ VE LİDER OLMAK 38 BASIN TOPLANTISI ERA TÜRKİYE 2017 YILINDA 1,2 MİLYAR TL’LIK SATIŞA ARACILIK ETTİ 42 ARAŞTIRMA HÜRRİYET EMLAK 2017’DE YÜZDE 50’NİN ÜZERİNDE BÜYÜDÜ 44 MİMARİ ARKİTERA ÖDÜLLERI 2017 SAHİPLERİNİ BULDU HERKESİN MİMAR OLDUĞU BİR ÇAĞA DOĞRU 54 KURUMSAL HABERLER ERA TÜRKİYE, HÜRRİYET EMLAK’IN “EMLAĞIN EN’LERİ ÖDÜL TÖRENİ”NE PLATİN SPONSOR OLDU 2017 KONUT SEKTÖRÜ DEĞERLENDİRMELERİ 60 SEKTÖREL ANALİZ BİR BAKIŞTA MARKALI KONUT PİYASASI 2017’NİN EMLAK ŞAMPİYONLARI BELLİ OLDU 66 ARAŞTIRMA TÜRK HALKI EV ALIRKEN ÖNCE YAŞADIĞI SEMTE BAKIYOR ARTAN KREDİ MALİYETİ ORTAMINDA 2018 BEKLENTİLERİ 70 KURUMSAL HABERLER ERA TÜRKİYE, CNR ANKARA EMLAK FUARI’NA KATILDI ERA’DAN GAYRİMENKUL PROFESYONELLERİNE ÜCRETSİZ WORKSHOP FIRSATI İNŞAATÇILARDAN 2018 YOL HARİTASI ERA GAYRİMENKUL TÜRKİYE, BODRUM EMLAK PİYASASINI HAREKETLENDİRECEK 80 RÖPORTAJ BIR BAŞARI HIKAYESI: HAPPYMOON’S 84 TANITIM EGE YAPI GÖZÜNDEN GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 88 SANAT SPOT, SPOT.TER ÜYELİK PROGRAMI İLE İLKBAHAR 2018’E HAZIR! 91 ÇEVRE LEED V4 VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ DÜNYANIN LEED PLATINUM SERTİFİKALI İLK TAM TEŞEKKÜLLÜ HASTANESİ MEMORIAL BAHÇEŞEHİR’İN RAPORU YEŞİL KÖŞENİZİ SİZ YARATIN! 102 PORTFÖY ERA CITY GAYRİMENKUL 104 KURUMSAL HABERLER ERA TÜRKİYE, QNB FİNANSBANK’IN GAYRİMENKUL DANIŞMANI OLDU

3 >

RÖPORTAJ

GAYRIMENKUL 2018’DE DE

GÜVENLI LIMAN OLMAYA DEVAM EDECEK

ÜLKE EKONOMISININ EN ÖNEMLI ÇARKLARINDAN BIRISI OLAN GAYRIMENKUL SEKTÖRÜNÜ DEMOGRAFIK DEĞERLER VE KENTSEL DÖNÜŞÜM IHTIYAÇLARIYLA HARMANLAYARAK OLUŞTURAN EMLAK KONUT GYO, 2018 YATIRIMLARINA DA HIZ KESMEDEN DEVAM EDIYOR. EMLAK KONUT GYO GENEL MÜDÜRÜ MURAT KURUM, 2018 YILI VE SEKTÖR HAKKINDAKI SORULARIMIZI YANITLADI. RÖPORTAJ: EVREN TEMİZKALAY MAGAZİN ERA GENEL YAYIN YÖNETMENİ

4 >

Türkiye’nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi olarak faaliyetlerinizi sürdürüyorsunuz. Tüm gayrimenkul sektör oyuncularına sunmak üzere 2017 yılında Emlak Konut GYO ile ilgili 2017 değerlendirmesi alabilir imiyiz? 2017 yılında gerek dünya da gerekse jeopolitik olarak yakın çevremizde yaşanan her türlü olumsuzluğa rağmen hem Türk ekonomisi hem de gayrimenkul sektörü olarak dış risklere karşı ne kadar dirençli olduğunu göstermiştir. TÜİK verilerine göre, 2017 yılı içerisinde toplamda gerçekleşen ilk satış tutarı 659 bin 698 adete ulaşırken aynı rakam 2016 yılında 631 bin 686 adete ulaşmıştır. İkincil el konut satışları da benzer bir canlılığı sergilemiştir. 2016 yılında ikinci el satış rakamları 709 bin 767 adet olurken 2017 yılında rakam 749 bin 616 adete yükselmiştir. Toplam konut satışı rakamı ise bir önceki yıla göre %5 düzeyinde artarak 1 milyon 400 bin adetin üstüne çıkarak yeni bir rekor kırmıştır. İnşaat ve gayrimenkul sektörleri ülkemizin ekonomik büyümesinin lokomotifi konumundadır. 2017 yılı dokuz aylık süresinde TÜİK verilerine göre %7,4 düzeyinde

oldukça yüksek bir seviyede gerçekleşmiştir. Özellikle 3. Çeyrekte gerçekleşen %11,1 oranında gerçekleşen büyüme rakamı bir dünya rekoru olma özelliğini taşımaktadır. 2017 yılı ekonomide katma değerli ve teknolojik ağırlıklı ürünlerin üretilmesi amacıyla yapılan teşviklerin arttığı bir yıl olmuştur. Bunun neticeleri başta savunma sanayi olmak üzere yerli elektrikli otomobil de somutlaşmıştır. İhracat rakamları da önemli ölçüde artarak Cumhuriyet tarihinin en yüksek 2. İhracat seviyesine ulaştı. Bakıldığı zaman bu rakamları çok kolay söyleyebiliyoruz ancak gerçekten büyük bir yönetim başarısı olduğunu görebiliyoruz. Bizlerde devletimizin bu gayretini destekler nitelikte yıl boyunca gerçekleştirdiğimiz 7,7 Milyar TL değerindeki satışlarımız dışında da birçok faaliyette bulunduk. 2017 yılı faaliyetlerimize göz attığımızda 1,27 milyar TL değerinde arsa alımı gerçekleştirdik. 2017 yılında gerçekleştirmiş olduğumuz 9 adet gelir paylaşım ihalesini başarı ile tamamladık. Bu ihalelerde yaklaşık 13 milyar TL’lik bir değer oluşturduk. Şirketimiz 2017 yılı içerisinde çeşitli büyük ölçekli projelerini

tamamladı. Baktığımız zaman 2017 yılı içerisinde teslim ettiğimiz projelerimizdeki satış oranı %95’i bulmuş durumda. 2018 yılında ise teslimi planlanan projelerimizdeki satış oranı şimdiden %85 oranını yakalamış durumda. Bu sonuçlar sadece işimizin dayanıklılığını göstermekle kalmadı aynı zamanda stratejik yaklaşımımızın bu tür sorunlara nasıl cevap verebildiğini de kanıtlamış oldu. Emlak Konut GYO olarak 2018 hedefleriniz ya da beklentileriniz nelerdir? Geçtiğimiz 10 yıl boyunca sağladığımız sürdürülebilir büyüme eğilimini, başarıyla geçen 2017 yılından sonra da devam ettirme amacındayız. Sektörümüz ülke ekonomisinin en önemli çarklarından birisi durumundadır. Çarpan etkisiyle birçok alt sektöre katkı sağlayan inşaat imalatı istihdam konusunda da ekonomiye ciddi destekler vermektedir. Lokomotif konumdaki sektörümüzün 2018’de de güçlü duruşunu ve yatırımlarını devam ettireceğine olan inancımız tam. 2018 yılında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın sürdürdüğü kentsel dönüşüm sürecinin önemli gündem maddeleri

arasında olacağını düşünüyoruz. Topraklarımızın yüzde 66’sı birinci derecede ve ikinci derecede deprem kuşağında olması nedeniyle yenilenmesi gereken çok sayıda bina bulunduğu ve dönüşüme uğrayacağı unutulmamalıdır. Yine 2018’in ülkemizde artan güven ortamı ile konut ediniminde yabancılara sağlanan teşvikler sayesinde konut satışları açısından önemli bir yıl olacağına inanıyoruz. Bu konuda bizlerde yurt dışındaki organizasyonlara ve fuarlara her yıl olduğu gibi 2018 yılında da katılarak tanıtım ve satış faaliyetlerine devam edeceğiz. Mevcut 5,3 milyar TL değerindeki arsa portföyümüz içerisinden, İstanbul’da bulunan Küçükçekmece, Şişli, Bakırköy, Florya, Çekmeköy, Bahçekent gibi merkezi konumlarıyla dikkat çeken arsalarımızı ihale etmeyi planlıyoruz. Ayrıca Anadolu’da Ankara Saraçoğlu’nda ve Samsun gibi illerimizde de ihaleler gerçekleştireceğiz. Arsa değerleri yaklaşık 2,1 milyar TL olan söz konusu arsalarımızla 10 milyar TL’lik iş hacmi oluşturmayı planlıyoruz. Yaklaşık 2017 yılında ihalesini yaptığımız ve ruhsat alım işlemlerini sonlandıracağımız projelerimizin lansmanlarını

PORTFÖYÜMÜZ Mevcut 5,3 milyar TL değerindeki arsa portföyümüz içerisinden, İstanbul’da bulunan Küçükçekmece, Şişli, Bakırköy, Florya, Çekmeköy, Bahçekent gibi merkezi konumlarıyla dikkat çeken arsalarımızı ihale etmeyi planlıyoruz. Ayrıca Anadolu’da Ankara Saraçoğlu’nda ve Samsun gibi illerimizde de ihaleler gerçekleştireceğiz. Arsa değerleri yaklaşık 2,1 milyar TL olan söz konusu arsalarımızla 10 milyar TL’lik iş hacmi oluşturmayı planlıyoruz. Yaklaşık 2017 yılında ihalesini yaptığımız ve ruhsat alım işlemlerini sonlandıracağımız projelerimizin lansmanlarını da 2018 yılı içerisinde gerçekleştirmeyi planlıyoruz. Bu çerçevede 2018 için 7,2 milyar TL seviyesinde satış hedefimiz bulunuyor. Ayrıca 2018 yılı içerisinde 830 bin metrekare bağımsız bölüm satışı ve toplamda 1,8 milyar TL net kar gerçekleştirmeyi amaçlıyoruz.

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

5 >

RÖPORTAJ da 2018 yılı içerisinde gerçekleştirmeyi planlıyoruz. Bu çerçevede 2018 için 7,2 milyar TL seviyesinde satış hedefimiz bulunuyor. Ayrıca 2018 yılı içerisinde 830 bin metrekare bağımsız bölüm satışı ve toplamda 1,8 milyar TL net kar gerçekleştirmeyi amaçlıyoruz. Türkiye gayrimenkul sektörü dinamiklerini nasıl değerlendirirsiniz? Sektör açısından en önemli doğal talep unsuru demografik etmenlerdir. Bir ülkede konut sektörünün canlılığını koruyabilmesi için öncelikle o ülkenin genç ve büyüyen bir nüfusa

ifade ettiğimiz şekilde nüfusun yaş ortalamasının 30’lu yıllarda olduğunu ve nüfus artışının sürdüğünü görmekteyiz. İleriye dönük yapılan projeksiyonlar ve nüfusun artış hızının korunabilmesine yönelik teşvikler, nüfus ile ilgili etkenin uzun bir süre daha sektörü desteklemeye devam edeceğini gösteriyor. Bir başka önemli etken, mevcut yapı stokunun hızlı bir biçimde yenilenmesi zorunluluğu. Önemli bir kısmını depreme dayanıksız yapıların oluşturduğu ülkemiz yapı stoklarının acil olarak yenilenmesi gerekliliği, her kesim tarafından sıklıkla dile getirilen bir konu olarak devletin gündeminde. Bu

geliştirilen bu kentsel dönüşüm projelerine rağmen, hala, atılması gereken çok önemli adımlar olduğu da bir gerçek. Ayrıca, kırsal kesimden çeşitli büyük şehirlere olan iç göç, bununla beraber yurtdışından ülkemize gerçekleşen dış göç de dikkate alındığında, konut sektörünü hareketli tutacak birçok etkenin ülkemiz gündeminde olduğu gerçeğiyle karşılaşıyoruz. Tüm bu işaretler, bizlere ülkemizdeki gayrimenkul sektöründeki hareketliliğin devam edeceğini göstermektedir. Anadolu’da da git gide artan, özellikle de Denizli ilinde çok sayıda yeni proje ve

söylemek istersiniz? Emlak Konut olarak biz her zaman Türkiye’yi planlı yaşam alanlarıyla buluşturmayı ilke edindik. Bu doğrultuda bugüne kadar sadece İstanbul’da değil Anadolu’nun da birçok yerinde projeler geliştirdik ve geliştirmeye devam ediyoruz. Anadolu’da hem gelir paylaşımı hem de anahtar teslim modeliyle geliştirdiğimiz ve hali hazırda satışı devam eden Ankara’da Başkent Emlak Konutları, Koordinat Çayyolu ve Sofa Loca, Konya’da Temaşehir Konya, Denizli’de Evora Denizli, Nevşehir’de Nevşehir Emlak Konutları, Niğde’de Niğde Emlak Konutları, Kocaeli Gebze’de ise Gebze Emlak

sahip olması gerekmektedir. Ülkemize baktığımızda, tam da

konuda birçok şehirde kentsel dönüşüm projeleri geliştirilmekte,

desteklerinizi görüyoruz. Anadolu projeleri hakkında neler

Konutları projelerimiz mevcut. Projelerimizin ortak özelliği

6 >

bulundukları şehirlere değer katarak hem halkın yaşamını kolaylaştırmak hem de cazip koşullarla Anadolu insanını konut sahibi yapabilmektir. Özellikle Nevşehir, Niğde, Gebze ve Başkent Emlak Konutları gibi Anahtar teslim projelerimizde uygun vadelerle ve taksit seçenekleriyle Anadolu’daki halkımızı ev sahibi yapmak istiyoruz. Projelerimiz sadece bu şehirlerle sınırlı kalmayarak şu an ihalesini yaptığımız ve projelendirme aşamasında olan Antalya Muratpaşa ve İzmir Konak gibi arazilerimizle beraber ilerleyen dönemde portföyümüzde bulunan Diğer Anadolu şehirlerimizdeki arazilerimizde de işler geliştireceğiz.

Sosyal konut üretimine ek olarak ofis/ticari gayrimenkul alanına olan yatırımlar da ivme kazanıyor. Bu konuda yatırımlarınız olacak mı? Emlak Konut hem sosyal hem de ticari amaçlı özgün projeler üreterek faaliyetlerini sürdürmektedir. Kurum olarak geliştirdiğimiz projelerimizde konut yapmanın yanı sıra proje içerisinde ofis/ ticari ünite geliştirmeye de özen gösteriyoruz. Bunu yaparken hem projemizde konaklayan kişilerin ihtiyaçlarına karşılık verebilmek hem de projenin bulunduğu bölgeyi gece gündüz yaşayan bir cazibe merkezi haline getirmeyi amaçlıyoruz. Geliştirdiğimiz hem gelir paylaşımı hem de anahtar teslim projelerimizde bu durumu

görebilirsiniz. Bunların dışında tamamen ofis/ticari ünitelerden oluşan projelerimizde mevcut, bunlardan biri İzmit Körfez’de Körfezkent Emlak Konutları’nın tam ortasında yer alan Körfezkent Çarşı projemiz. Projemizde 37 adet ticari ünite, 66 adet de ofisimiz bulunuyor. Ayrıca 2017 Eylül ayında satışlarına başladığımız iş dünyasına bambaşka bir yorum getirdiğimiz Kuzey Yaka projemizde de 373 adet ofisin yanında, otel, etkinlik alanları dışında bir de 280.000 m²lik yeşil alanıyla dev şehir parkı yer alıyor. Gördüğünüz gibi ofis ve ticari ünitelerimiz için ciddi yatırımlarımız var. Emlak Konut olarak şehirlere değerler katmaya ve yaşanabilir alanlar inşa etmeye devam edeceğiz.*

Emlak Konut hem sosyal hem de ticari amaçlı özgün projeler üreterek faaliyetlerini sürdürmektedir. Kurum olarak geliştirdiğimiz projelerimizde konut yapmanın yanı sıra proje içerisinde ofis/ticari ünite geliştirmeye de özen gösteriyoruz. Bunu yaparken hem projemizde konaklayan kişilerin ihtiyaçlarına karşılık verebilmek hem de projenin bulunduğu bölgeyi gece gündüz yaşayan bir cazibe merkezi haline getirmeyi amaçlıyoruz.

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

7 >

KURUMSAL HABER

ERA TÜRKIYE 2017’DE IKI KAT BÜYÜDÜ YAZI: ÖZHAN ATALAY ERE REAL ESTATE TÜRKİYE GENEL MÜDÜRÜ

8 >

ERA GAYRIMENKUL TÜRKIYE, 2017 YILINDA PAZAR PAYINI IKI KAT BÜYÜTEREK, KURUMSAL GAYRIMENKUL DANIŞMANLIK FIRMALARI ARASINDA EN FAZLA BÜYÜYEN FIRMA OLDU. ERA’NIN 2018 HEDEFI ISE YÜZDE 50 BÜYÜME ORANINI YAKALAMAK. ERA, 2017 yılında Türkiye’deki pazar payını en fazla büyüten firma oldu. 2017 yılında ERA Gayrimenkul Türkiye, pazar payını iki kat büyüterek, gayrimenkul danışmanı sayısını 95’ten 186 ya taşıdı. Broker sayısında % 35, idari ofis kadrosu sayısında ise % 90’ın üzerinde büyüme göstererek 2017 yılını büyük bir büyüme başarısı yakalayan ERA Gayrimenkul Türkiye’nin 2018

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

hedefinde ise ofis bazında % 50 büyüme var. 2017 yılını değerlendiren ERA Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay, “ERA Gayrimenkul Türkiye olarak, oldukça başarılı bir yıl geçirdik. 2017 yılında broker sayımızda yüzde 35, ofis çalışan sayımızda da yüzde 90’ın üzerinde bir büyüme yakaladık. Bu büyümeye bağlı olarak da pazar payımızda yüzde 100 lük bir atış oldu.

2017 yılında bünyemize 17 ofisi dahil ettik dedi. 2017 yılında yakalanan bu büyümeyi 2018 yılında da sürdürmeyi hedefliyoruz” diyen Atalay sözlerine şöyle devam etti, “2018 yılından da oldukça umutluyuz. Ocak ayının ilk aylarında bünyemize beş yeni ofis daha dahil ettik. 2018 yılını yine sektörün en hızlı büyüyen firması kimliği ile kapatmak istiyoruz dedi.

9 >

İŞ KOÇLUĞU

YAZI: MERT AYDINER LIDERLIK VE SATIŞ STRATEJISTI, EĞITIMCI VE YAZAR www.mertaydiner.com

PRENSİPLERE DAYALI

MÜZAKERE MÜZAKERENIN ÖZÜNDE TÜM TARAFLARIN IHTIYAÇLARINI KARŞILAYACAK BIR ANLAŞMA IÇIN IŞBIRLIĞI YAPMAK VARDIR. TEMEL ANLAYIŞ ŞUDUR; EĞER KARŞI TARAF MUTLU DEĞILSE KAZANMIŞ SAYILMAZSIN. ÇÜNKÜ MÜZAKERE KAZANIP KAYBETMEKLE ILGILI DEĞILDIR. PAYLAŞMAKLA, IŞBIRLIĞIYLE VE KARŞILIKLI ANLAYIŞLA ILGILIDIR. TARAFLARIN BIRBIRINI DINLEMESI, ÇÖZÜM ÜRETMESI VE SONUÇLARI ÖNEMSEMESI ILE ILGILIDIR. AMAÇ HER ZAMAN TARAFLARI TATMIN EDECEK BIR ÇÖZÜM BULMAKTIR.

BAŞARILI MÜZAKERELERIN SACAYAKLARI

Rekabet yerine işbirlikçi yaklaşım… Rekabetçi bir tutum yerine işbirlikçi bir yaklaşımı benimsemeliyiz. Başkalarını uyumsuz, kaba ve uzlaşmaz diye suçlamak yerine kendi davranışlarımızın sorumluluğunu almalı ve karşımızdakine değerli bir iş ortağı gibi davranmalıyız. Uygunsuz davranışlarla karşılaşsak bile onların kaba, aşağılayıcı ve saldırgan tavırlarını kopyalamamalıyız. İzlenecek en iyi yol doğru bir örnek olmak ve bu davranışlarının altında yatan nedenleri bulmaya çalışmaktır.

Akılcı sorular ve aktif dinleme yoluyla güven tesis etmek… Karşı tarafla bağ kurmak ve bizimle işbirliği yapmasını sağlamak için gerekli 10 >

olan güven ortamını en kısa sürede oluşturmalıyız. Güveni tesis etmenin en kısa yolu diğerinin ilgi alanlarını ve beklentilerini açığa çıkarak tarzda sorular sormak ve iyi bir dinleyici olmaktır. Çünkü hepimiz bizi ve isteklerimizi önemseyen kişilere güveniriz.

Tatminkâr seçenekler ve sonuçlar üretmek… Her iki tarafı da tatmin edecek seçenekler bulmalıyız. İhtiyaçlarımızı giderecek ortak çözümler için kafa kafaya vermeliyiz. Bunun için egomuzu bir kenara bırakabilmeli, duygularımızı kontrol edebilmeli, iyi bir dinleyici olabilmeli ve diğer müzakereciye saygın bir iş ortağı gibi davranabilmeliyiz.

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

11 >

İŞ KOÇLUĞU

MÜZAKERENİN 10 ALTIN KURALI

MÜZAKERE ETMEYIN (gerekmedikçe kaçının..) Rekabetin çok sert ve kanlı yaşandığı bir dünyada yaşıyoruz. Hepimiz kendimize köpekbalıklarının olmadığı yepyeni, bereketli sular bulmak zorundayız. Tüm enerjimizi sunduğumuz hizmeti farklılaştırmanın yollarını bulmak üzere harcamalıyız. Çünkü kendimizi konumlandırdığımız bu özel yerde oyunun kurallarını koyma hakkı bizim elimizde olur. Elimizin bu kadar güçlü olduğu bir durumda da doğal olarak rahat ve güvenle hareket etmeye başlarız. Bu anlayış ve tutum beraberinde pazardaki diğer oyuncuların ve nihai kullanıcıların saygısını da getirir. Tüm bu avantajların keyfini sürebilmek için öncelikli hedefimiz “ekonomik değeri olan farklı bir hizmet sunmak” olmalı. Bununla birlikte, amacımız tüm taraflara tatmin duygusunu yaşatmak olduğu için karşı tarafı savunmaya veya saldırıya zorlamayacak bir tutum sergilemeli ve bizimle çalışmaları halinde elde edecekleri kazancı net olarak görebilmeleri için bilinçli bir çaba sarf etmeliyiz.

KENDINIZLE MÜZAKERE ETMEYIN İhtiyaçların karşılanması noktasında “kararlı ve güçlü” bir yaklaşım müzakere sürecinin de hangi tonda ilerleyeceğinin net bir göstergesidir. Çünkü müzakere gücümüz düşünceden, yani kendi pozisyonumuzu 12 >

nasıl algıladığımızdan gelir. Eğer sunduğumuz değerin karşılığından eminsek ve konumumuzun güçlü olduğunu düşünüyorsak güçlüyüzdür. Birçoğumuz genellikle kendi açıklarımıza odaklanıp karşı tarafın gücünü gözümüzde büyütme ve zayıflıklarını da görmez gelme eğilimindeyizdir. Oysa başarılı müzakereciler öncelikle

olmalıdır. Hatta masadan istediğimizi alarak kalktığımız bir müzakere sonunda bile karşı tarafta bir kayıp algısı yaratmamak ve itibarlarını korumak adına bilinçli olarak küçük de olsa bazı tavizler verebiliriz. Bununla birlikte, bazı durumlarda karşı taraf aslında hiç de önemsemediği bir sürü içi boş talepte bulunarak bizi psikolojik olarak baskı

Amacımız her zaman hedeften daha ötesine geçmek olmalıdır. Müzakerede ilk hamleyi karşı tarafın yapmasını beklemek akıllıca olacaktır. Çünkü satıcı alıcının ödemeye razı olduğundan daha düşük bir teklifte, alıcı da satıcının beklentilerinin çok üstünde bir teklifte bulunarak bizleri şaşırtabilir. Bununla birlikte, eğer ödevimizi iyi yaparak

diğerlerinin taşıdığı riskleri bulmaya odaklanırlar. Çünkü sadece kendi eksikliklerimize odaklanırsak kendimizi yetersiz ve güçsüz hissetmeye başlarız. Yansıttığımız bu duygu durumu bizi diğerinin de gözünde değersizleştirir ve beklentilerimize denk düşen bir tutuma maruz bırakır. Başyapıt olarak tanımlanabilecek bir tabloda bize göre hata olduğunu düşündüğümüz bir noktaya takılmak büyük resmi göremememize ve fırsatları kaçırmamıza neden olabilir. Bu nedenle, her şeyden önce şu sorunun yanıtını aramamız gerekir; Karşı taraf üzerinde baskı yaratan şey nedir? Diğer bir deyişle, riske atmaktan korktukları şey nedir?

altına almaya çalışabilir. Eğer karşımızdakinin gerçek satın alma nedenini öğrenebilirsek ilgili noktalara vurgu yapabilir ve bu yersiz isteklere boyun eğmemiş oluruz.

güçlü yanlarımızı ortaya koymuş, alternatifleri belirlemiş ve karşı taraf üzerinde baskı yaratan noktaları (hassasiyetlerini) doğru tespit edebilmişsek çıtayı doğru yere koyabilmek adına açılış hamlesini bizim yapmamızda da sakınca olmayacaktır.

ASLA AMA ASLA ILK TEKLIFI KABUL ETMEYIN Hiçbir zaman ilk teklifi kabul etmemek gerekir. Çünkü karşı taraf bunun çok kolay olduğunu ve masada para bıraktığını düşünür. Çok daha iyisini yapabileceğini düşünerek teklifini geri çekme ihtimali oldukça yüksektir. Verilen değil, kazanılan şeyin daha değerli olduğu gerçeğinden yola çıkarak amacımız, karşımızdakine kendi çabasıyla bizi alt sınırlarımıza

İLK TEKLIFI SIZ YAPMAYIN (GEREKMEDIKÇE..) Müzakere sürecinde fiyatlamayı iç içe geçmiş 3 halka olarak ele alabiliriz. 1. En Yüksek: Müzakerede alabileceğimiz en iyi sonuçtur. 2. Hedef: Müzakerede tatmin olacağımız sonuçtur. 3. Alt Çizgi: Müzakerede baskı altındayken kabul edebileceğimiz en kötü senaryodur. Müzakereye nereden başlayacağımız önemlidir. Eğer arada güvene dayalı bir ilişki varsa formaliteler doğrudan atlanabilir ve “hedef” ile başlanabilir. Ancak rekabetçi bir ortam söz konusu ise kendimize yeterli hareket alanı bırakabilmek için en yüksek teklifle başlamak daha doğru olacaktır. Bu yaklaşım karşı tarafın beklentilerini düşürmek adına da önemlidir. Hem kim bilir, belki de ilk teklifimizi kabul edecekler. Nasıl hareket edeceğimizi ve neyi kabul edip etmeyeceğimizi önceden belirlemek görüşmelerin

kadar zorlayarak bu tavizi kopardığı hissini yaşatmak

harareti içinde sakin kalmamızı sağlayacaktır.

DAHA ÇOK DINLEYIN, DAHA AZ KONUŞUN Müzakere sürecinde 80/20 kuralını hatırlamakta fayda var. İki gözümüz, iki kulağımız ve bir ağzımız var. Eğer bunları doğru oranda kullanmak istiyorsak iletişimimizin %80’inde dinlemeli ve gözlemeli, %20’sinde de konuşmalıyız. Çünkü konuşmaya başladığımızda buradaki diğer kuralları ihlal etme ihtimalimiz artmaya başlar. Üstelik konuştukça diğerine avantaj sağlayacak kıymetli bilgiler vermiş ve ihtiyaç duyduğunda manevra yapmasına imkan tanıyacak kadar alan yaratmış oluruz. Unutmayın, ne kadar az konuşursanız o kadar az hata yaparsınız.

KARŞILIKSIZ HIÇBIR ŞEY VERMEYIN Verdiğimiz her taviz karşısında biz de karşımızdakinden bir tavizde bulunmasını beklemeliyiz. Asla tek taraflı taviz vermemeliyiz. Çünkü tek taraflı bir taviz

verdiğimizde karşı taraf bu isteğini kendisinde hak görür ve daha fazlasını elde edene kadar da tatmin olmaz. “Senin için şunu yaptığımda sen de şunu yapabilir misin?” yaklaşımı karşı taraf için kendi çabası ile kopardığı bu tavizi çok daha değerli kılar. Bu kararlı duruşla aynı zamanda karşı tarafın sonu gelmek bilmeyen taleplerinin de önünü kesmiş oluruz. Evet, bazı durumlarda küçük tavizler vermek gerekebilir. Ancak karşılık bulmayacak büyük tavizler “zayıflığın ve çaresizliğin” göstergesidir. Yoksa pozisyonumdan emin olsam neden bu kadar büyük tavizler vereyim? Küçük tavizler vermenin faydası, karşı tarafın artık bizim alt sınırda dolaştığımızı fark etmesi ve bundan tatmin olmasıdır. Burada en kritik nokta, verilecek her bir tavizin “bir öncekinden daha küçük olması” gerektiğidir. Aksi halde, aynı çapta tavizler vermek karşımızdakini daha fazlasını isteme noktasında cesaretlendirecektir. Psikolojik açıdan bir diğer önemli ipucu da birinden istekte bulunmak için en doğru zaman onun için kıymetli bir şey yaptığımız zamanın hemen sonrasıdır. Çünkü zaman geçtikçe yapılan iyiliğin veya verilen tavizin önemi unutulur. O yüzden demiri tavındayken dövmek gerekir.

fiyatı detaylandırmanızı isterse, tek elden yapılması karşılığında uygun koşullar sunulduğu için “toplu bir fiyat aldığınızı ve fiyatı bölemeyeceğinizi” söyleyin. Aksi halde her bir kalem için ayrı ayrı çalışma yapmak isteyecek, sizi yoracak ve üzerindeki karı tamamen silecektir. Enerjinizi ekonomik kullanmak ve zaman kazanmak istiyorsanız bu kuralı bir prensip haline getirmenizi öneririm.

OLUMSUZ DUYGULARIN SIZI YÖNETMESINE IZIN VERMEYIN En kritik yanılgıların başında da müzakerenin genellikle bir mücadele, hatta bir savaş olarak görülmesi ve birisi kaybetmedikçe diğerinin kazanamayacağı düşüncesi gelir. Oysa müzakere kazanmakla değil, “işbirliği” ile ilgilidir. İkna ve manipülasyondan ziyade “olumlu tavır ve uyumla” ilgilidir.

TEKLIFINIZI PARÇALARA AYIRMAYIN, BIR BÜTÜN OLARAK SUNUN Bunu bir örnekle açıklayalım; diyelim ki satmayı planladığınız evle ilgili müşterinize iki seçenek sunuyorsunuz. Ya olduğu hali ile satın alacak ya da bazı tadilatlar yapıldıktan sonra farkı ile birlikte satış yapılacak. Ev boyanacak, mutfak dolapları yenilenecek, parkeler değişecek, kombi yenilenecek vb. işler gündeme

Birinin mutlak surette kaybetmesi gerektiği düşüncesi taraflarda maalesef “kaybedenin kendisi olabileceği” endişesini açığa çıkartır. Bu noktada hissedilen “eğer işler yolunda gitmez ve kaybedersem” korkusu insanları duygusal tepkiler vermeye ve irrasyonel davranmaya sevk eder. Bu olumsuz duygu durumunun bedenimizde de bazı yansımaları olur. Kaslar gerilir, kalp atışları hızlanır, nefes sıklaşır, eller dizler titremeye başlar, ağzımız kurur ve karnımıza kramplar girer.. Tüm

gelmiş olabilir. Eğer müşteriniz yenilenmiş ev için verdiğiniz

bunlar tehlike olarak tanımladığımız müzakere konusunda beynimizin

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

bizi “kaçmaya ya da savaşmaya” hazırlaması nedeniyle olur. En büyük zarar da bu refleksin bilincin üzerini örtmesi ile ortaya çıkar. Çünkü duygusal tepkiler vermeye başladığımızda mantığımızla olan bağlantımız kopar ve sözlerimiz ve davranışlarımız üzerindeki kontrolümüz kaybolur. Sonuç olarak yönetemediğimiz bu olumsuz duygular (endişe, korku, kızgınlık, hayal kırıklığı vb.) karşımızdakine odaklanmamıza, satır aralarını okumamıza, çözüm ve seçenek üretmemize, sebepsonuç ilişkisi kurmamıza, plan yapmamıza, risk almamıza ve rasyonel kararlar vermemize engel olurlar. Zihinsel ve fiziksel olarak oldukça yorucu olan bu süreç beraberinde getirdiği yüzleşme riskinden dolayı birçok insanın müzakereden nefret etmesine yol açar. Bunun yerine, her iki tarafın da kendisini kazanan olarak gördüğü bir anlayış benimsendiğinde hem sonuçla ilgili endişeler ortadan kalkar hem de süreçten keyif alınır. Duygusal tepkiler vermek yerine, istediğimiz sonucu almamızı sağlayacak yaklaşımı sergileyebilmenin tek yolu “kazandır ki – kazan” anlayışı ile karşımızdakini hedefine nasıl taşıyabileceğimize odaklanmaktır. Çünkü bu yaklaşım beynimizin bilişsel ve yönetsel fonksiyonları kullanabilmemizi ve her iki taraf için de tatminkâr seçenekler üretmemizi sağlayacaktır. Güvenin tesis edildiği koşullarda karşımızdakilerin de aynı yaklaşımı kopyaladığına ve bize yansıttıklarına şahit olacaksınız.

karşı tarafın beklentilerini düşürür ve daha fazla taviz vermelerini sağlar. Bizim de işimiz sabırlı olup onları bu yönde harekete geçiren motifleri ve baskıyı ortaya çıkarmak olmalıdır. Müzakere sürecinde sabırlı olmak bize büyük avantaj sağlar. Her kim sabırlı olmayı başarabilirse sürücü koltuğuna o oturur. Çünkü doğası gereği müzakere süreci uzadıkça gerginlik de artmaya başlar. Bu süreçte sabırlı davranan kişi karşı tarafı da kendiliğinden taviz vermeye zorlar. Hem unutmayın, eğer yavaşlarsanız daha az hata yaparsınız. Ayrıca, müzakere öncesinde tarafların birbirlerini kişisel olarak tanımaya ayırdıkları zaman aralarındaki güvenin artmasını ve işbirlikçi bir yaklaşımın sergilenmesini sağlar. Bu nedenle, koşulları müzakere etmeye başlamadan önce tarafların bu kişisel dokunuş için zaman ayırdığından emin olmalısınız.

ANLAŞMAYA VARMAKTA ACELE ETMEYIN Çünkü müzakere gücümüzü anlaşma isteğimiz belirler. Anlaşma konusunda ne kadar istekli görünürsek “Hayır” diyebilme gücümüz o kadar azalır.

ALT SINIRINIZI ASLA BEYAN ETMEYIN Görüşmeler ne kadar dostça bir zeminde yürütülürse yürütülsün, sürecin hiçbir aşamasında, asla ama asla alt sınırlarınızı, yani sizi nereye kadar zorlayabileceklerini ima veya ifşa etmeyin. Bu kazandığınız bir lira da olabilir bir gün de. Eğer bunu öğrenirlerse masada para bıraktıklarını düşünürler ve kazandıklarından ziyade eser miktarda bile olsa kaybettiklerine odaklanırlar. Bu kayıp hissi ilişkileri olumsuz etkiler ve telafisi için her türlü zemin aranmaya başlar. Bununla yüzleşmemek için karşı tarafa koşulları çok iyi müzakere ederek istediklerini aldıklarını hissettirmeli ve bunun beraberinde getirdiği tatmin duygusunu yaşatmalısınız. Müzakerede amacımız, taraflara her zaman iyi bir sonuçla masadan

Oysa anlaşma yapmak zorunda olmadığımızın mesajını vermek

ayrıldıklarını hissettiren bu “tatmin duygusunu” yaşatabilmek olmalı.

13 >

İŞ DÜNYASI

DİJİTAL ÇAĞDA

E- GAYRİMENKUL DANIŞMANI SIZ DIJITAL ÇAĞA NE KADAR HAZIRSINIZ?

14 >

KÜRŞAT TUNCEL YAZAR - EĞITMEN

İnsansız hava taksiler Dubai’de uçuşa başladı, yakın zamanda hızla yaygınlaşması bekleniyor.

Gen araştırmalarıyla hastalıklar doğumdan önce tespit edilir hale geldi.

Başta Google olmak üzere internet devleri elektrikli ve sürücüsüz araba çalışmalarında sona yaklaştılar, birkaç yıl içinde sürücüsüz arabalar trafikte olacak.

On yıl içinde uzayda kolonileşme ve Marsa insan göndermekle ilgili proje hızla devam ediyor.

En fazla 10 yıl içerisinde elektrikli araçlar trafikte çoğalmış olacak, bundan 5 yıl önce kimsenin adını duymadığı TESLA çok kısa süre içinde bir fenomene dönüştü.

Devletler dışında özel şirketlerin uzay mekikleri hazır ve önümüzdeki birkaç yıl içinde özel yolcular için ticari uzay seferleri başlamış olacak.

BlockChain sistemine dayalı sanal paraların sayısı 300’ü aştı. Bitcoin artık dünyada geçerli bir para birimi, kolaylıkla fiziki paraya döndürülebiliyor, devletlerin kontrolü dışında ve özel ekonomi kendi geçerli para birimini kendi belirler hale geldi. Tüm bunlar dünya çapında yaygın bir bilgisayar ağı sayesinde mümkün oluyor.

3D yazıcılarda her şey

son derece ekonomik şekilde üretilebiliyor, bir ev veya araba bile…

Tamamen insana benzeyen humanoid’ler yani insansı robotlar üretim bandındalar, yakında evlerimizde hizmete girecekler.

n n

Tıp alanında tedavi edeceği hücreyi tespit edebilen akıllı ilaçlar geliştirildi. Başka yerlere zarar vermeden hedeflenen yeri tedavi edebiliyor.

Dünya iki yıl içinde kafa naklini gerçekleştirecek. Nerdeyse tüm organlar laboratuvarda üretilebiliyor ve değiştirilebiliyor. MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

Tüm dünya bir dijital çağ değişiminin eşiğindeyken bizde çocukların elinden bilgisayarları alalım mı? internet zararlı mı? filan gibi sorular soruluyor olması gerçekten de beni çok güldürüyor. Her akşam TV’lere çıkıp konuşan psikologlar gibi ülkemizin de neler olduğunun farkında olduğunu söylemek zor. Artık tüm iletişim ve insan ilişkisinin dijitalleştiği bir çağa giriyoruz. Anormal olan çocuklarımız değil, bizler hızla çağ dışı kalıyoruz. Tabi genel gidişata paralel olarak ülkemizde gayrimenkul danışmanları da yeni dünyanın getirdiği imkanlardan haberdar değiller veya bunlardan yararlanma konusunda oldukça başarısızlar. Ben bunu e-danışman konseptine çok çok uzak oldukları şeklinde yorumluyorum.

Yapay zekâ insanlık tarihi boyunca edindiğimiz tüm bilgiyi çok kısa süre içinde öğrendi ve makineler kendi dilini geliştirebilecek bir kapasiteye ulaştı. Sağlanan bu hızlı gelişme şimdilik üreticileri ürküttü ve temkinli ilerleniyor ama açık ki birkaç yıla kadar yapay zekâ ve işlerin otomasyonu hayatımızın bir parçası olacak.

Danışmanlarımız bölgelerindeki gayrimenkul stoklarını ve hareketlerini takip edebilecekleri envanter sistemlerini kullanmıyorlar.

Müşterilerini, görüşmelerini, işlemlerini, süreçlerini takip etmek ve pazarlama çalışmalarında kullanmak için CRM sistemlerini kullanmıyorlar.

Pazarlamada internet ve sosyal medyanın kullanımı konusuna çok uzaklar. Artık müşterilerle ilişki kurma şeklinin değişmeye başladığını fark edemiyorlar ve hala broşür, insert, gazete vs. gibi geçmiş yüzyıla ait pazarlama yöntemlerini kullanıyorlar.

Hala kağıt kalemle not alıyorlar, oysa dünyada artık her şey mobil aplikasyonlarla gerçekleştirilebiliyor.

Değerleme işlemleri için hala tecrübelerine güveniyorlar oysa artık gelişmiş algoritmalara sahip değerleme programlarıyla insandan daha başarılı tahminler yapılması mümkün.

Hala Sahibinden’e ilan vermeyi pazarlama zannediyorlar. Oysa artık uzmanlaşmış portallarda sektör ve bölgeye ait çok detaylı analizlere ulaşılabiliyor ve Google ve mobil operatörler aracılığıyla hedef kitleye göre özelleştirilmiş pazarlama uygulamaları yapmak mümkün.

Tapuda hala torbada para takası alışkanlığı devam ediyor oysa tapu sistemi bloke banka hesapları üzerinden elektronik şekilde tapu devrinin yapılmasına imkân tanıyor. 15 >

İŞ DÜNYASI

BUNDAN BIRKAÇ HAFTA ÖNCE KIŞISEL SITEMDE VE SOSYAL MEDYA HESAPLARIMDA GELECEĞIN GAYRIMENKUL DANIŞMANI SERDAR’A ILIŞKIN BIR HIKAYE PAYLAŞTIM VE DOĞRUSU OLDUKÇA ILGI ÇEKTI. “BAZILARI GELECEK BÖYLE OLACAK” DIYE HEMFIKIR OLDUKLARINI BILDIRDI; AMA IŞIN ILGINCI, ZATEN ORADA YAZDIĞIM ŞEYLERIN %70’INI BUGÜN DE YAPAR DURUMDAYDIK. İÇINDE OLDUĞUMUZ GÜNLERDE BIR ÇAĞ DEĞIŞIMI YAŞANIYOR. MAALESEF ÜLKEMIZ SÜREKLI DEĞIŞEN GÜNDEM VE TARTIŞILAN KONULARLA UĞRAŞIYORKEN, BAKIN DÜNYA’DA NELER OLUYOR… n

Tapu işlemlerinin risklerini elimine edecek tapu sigortası sağlanması mümkün ancak bu güvenlik önlemini kimse kullanmıyor.

Artık Türkiye’de de gayrimenkulün hızla satılabilmesi için dijital algoritmalara dayalı olarak değerleme yapan ve birkaç hafta içinde gayrimenkulü satın alan yurtdışından fonlanmış girişimler mevcut.

Görsel pazarlama dahilinde sanal tur gibi dijital yeniliklerden yararlanmıyorlar. Bugün artık cep telefonuna dokunarak dahi bilgilerinizi karşıya aktarmak mümkün iken hala en kalın kartona 16 >

kartvizit basmak prestij olarak algılanıyor. Geleceğin nasıl olacağını Serdar’ın hikayesinde biraz anlatmaya çalıştım; çok yakın bir gelecekte kocaman kocaman emlak ofisleri olmayacak. Emlak danışmanları internet üzerinden bireysel olarak çalışacak veya büyük uzman portallara bağlı olarak faaliyet gösterecekler. Buna bağlı olarak bugünkü dev emlak markaları ortadan kalkacak veya Kodak’ın dijital fotoğraf ortaya çıktığında yapmak zorunda kaldığı gibi küçülerek portallara evrimleşmek zorunda kalacaklar. Danışmanlar tüm işlemlerini envanter ve CRM programları

üzerinden gerçekleştirecekler. Her tür değer tespit ve pazarlama işlemi dijital algoritmalara dayalı olarak gerçekleştirilecek. Bunun sonucunda fiyat farklılıkları azalacak ve gayrimenkul standartlaşacak. Tapu kavramı fiziken ortadan kalkacak, tüm kayıtlar dijital şekilde oluşturulacak, onaylanacak ve dijital güvenlik önlemleriyle korunacak. Nakit para kavramı ortadan kalkacak ve yerini kripto paralar alacak. Parasal işlemler klasik bankacılık sisteminden uzaklaşarak dijital güvenlik platformlarında tamamlanacak. Emlak danışmanları fiziksel sunumlar yapmayacak, gösterim ve pazarlama faaliyetlerini internet üzerinden gerçekleştirecekler.

Tüm bu işlemlerde tarafların dijital kimlikleri esas alınıyor olacak. İşlem başına komisyon gelirleri azalacak ancak işlem hızı artacak ve işlemler tamamen dijitalleşeceği için bu sistemin dışında alıcılar ve satıcılar bireysel olarak işlem yapmayacaklar. Faaliyetlerin kapsamı ve kuralları devletler tarafından değil dijital sistemleri oluşturan ve kontrol eden özel kişilerce belirlenecek ve blockChain benzeri güvenlik önlemleriyle korunacak. Ve tüm bu saydıklarımızın hayata geçtiğini bugün ortalama kırk yaşlarında olanlar daha emekli olmadan görecekler. Ya siz dijital çağa ne kadar hazırsınız?

İŞ DÜNYASI

BITCOIN’IN KARANLIK YÜZÜ VE BLOKCHAIN ILE ILGISI

YAZI: ÖZHAN ATALAY ERE REAL ESTATE TÜRKİYE GENEL MÜDÜRÜ

Kripto para adı altında ortaya çıkan ve zaman içinde değeri inanılmaz rakamlara yükselen Bitcoin hakkında cevaplanması gereken pek çok soru var, ancak tam anlamı ile toparlayan bir yazıya ulaşamadım. Bulunan bilgiler genelde birbirinden kopyalanma ve konunun tüm açılarına değinebilen türde değil. Bitcoinden sonra çıkan pek çok kripto para daha oldu, Bitcoin derken hepsini kast etmekteyim. İncelemelerimde bir türlü cevap alamadığım sorular aşağıdaki gibi oldular ;

• Öyle ise kripto para nedir? • Bitcoin eğer para ise bir paranın değeri bir haftada % 20 değişebilir mi? • Bir paranın değeri kendiliğinden artabilir mi? Bu mantıklı mı, peki Bitcoin nasıl artabiliyor? • Bitcoin ne almak için kullanılır, paranın alamadığı neler var da bunları almak için Bitcoin lazım? Örneğin Bitcoin ile ekmek alabilir miyim, alabilsem de neden para ile değil, Bitcoin ile alayım ki? • Dünya’da para adı verilen evrakları kimler yapar, kimler yapamaz, kalpazanlık ne demektir?

• Bitcoin bir para mıdır? Dijital ortama uydurulmuş (kriptolanmış) bir para mıdır?

• Bitcoin dendiğinde hemen akla gelen Blokchain nedir, Bitcoin ile alakası nedir?

18 >

BITCOIN BIR PARA MIDIR? DIJITAL ORTAMA UYDURULMUŞ BIR PARA MIDIR? Buna para kavramının ne olduğundan başlayalım. İlkel dönemlerde, insanlar ürettikleri malları bir pazar yerinde birbirleri ile takas ederek ihtiyaçlarını karşılama yoluna giderlerdi. Ancak mal ve hizmet miktarının her geçen gün artması ile takas ve fiyat belirleme işlemleri çok zor hale geldiği için bunu kolaylaştıracak başka bir araç ihtiyacı doğdu ve o bölgede iktidarı ellerinde bulunduranlar, altın, gümüş gibi kıymetli metaller kullanarak para tabir edilen bir değişim aracını oluşturdular. Bu değişim aracının altın, gümüş, bronz gibi değerli bir madenden yapılmış olması onun sahtelerinin yapılmasını önledi, çünkü zaten kendisinin bir değeri vardı. Ekonomiler gelişip mal ve hizmet üretiminin her geçen gün artması sonucunda metal paralar yetersiz kalmaya başladı. Ağırlardı, toptan ticarette taşınmaları, sayılmaları, bir yerde depolanmaları zor hale gelmişti. Bunu gören ve iktidarı ellerinde bulunduranlar, bu tür değerli madenlerden yapılmış paraları piyasadan toplayarak bu kadar maden karşılığında maden para sahiplik sertifikası yayınlamaya başladılar ve bu günkü banknot yani kâğıt para ortaya çıktı.

bir yönteme geçme kararı alma aşamasına geldi. O da o ülkede üretilen mal ve hizmet miktarının istatistiksel olarak tespit edilmesi ve o kadar PARA üretilmesi idi. Para, o ülkede üretilen mal ve hizmetin üretenler arasında kolay değişimini sağlayan, güvenilir bir takas aracıdır. Yani devletler, kendi egemenlik sınırları içinde! (değineceğiz) üretilen katma değerli tüm hizmetlerin birbiri arasındaki serbest dolaşımını sağlayabilmek için o miktarda para basarlar. Tabii para basımı o kadar kolay bir şey değildir. Ülkede üretilen her şeyi kontrol edemezsiniz. Ülkede her şey kayıt altında değildir. Para basımına “emisyon”, basılmış para miktarına da “emisyon hacmi” denilmektedir. Devletler, bu hesabı yeterince yapamadıklarında veya gelirlerinden daha fazla harcamaları olduğunda hesaplanandan daha fazla para basarak fazla para oluşmasına sebep olurlar. Piyasalar bunu anlar ve herkes sırası ile ürettiği malın, hizmetin fiyatını

arttırmaya başlar, buna enflasyon denir. Enflasyon; esasında karşılığı olmayan veya haksız basılan para demektir. Biz kazancımız aynı kalarak ama aldığımız mal ve hizmeti daha pahalıya alarak enflasyonun bedelini öderiz. Diğer bir deyiş ile devletler bu sayede haksız gelir de elde etmiş olurlar. Günümüzde para basımı, devletler tarafından yetkilendirilmiş merkez bankaları tarafından ve devletler adına yapılmaktadır. Örneğin, TCMB, Türkiye’de para basma ve ihraç yetkisine sahip tek kuruluştur ve bu imtiyazı Türkiye Büyük Millet Meclisinden 11 Haziran 1930 tarih ve 1715 sayılı Kanunla almıştır. Bu diğer devletlerde de bu şekildedir. Örneğin, ABD Doları, 1913 yılında verilen bir yetki ile sadece FED (ABD Merkez Bankası) tarafından basılabilir ve dolaşımı sürekli kontrol edilir. Şöyle bağlayalım; Dünya üzerinde para adı verilebilecek bir değişim aracı (kağıt-metal-dijital-kripto) basılabilmesi için, o devletin

egemenlik sınırları içerisinde kanunen bir kuruluşun para basımı ile yetkilendirilmiş olması gerekmektedir. Bu, tüm Dünya’nın ürettiği mal ve hizmetin doğru fiyatlarla takas edilebilmesinin sağlanması için yüzyıllar içinde mükemmelleşmiş bir ekonomi kuralıdır Bitcoin veya diğer kripto paralar bu tanıma uyuyor mu ? Kesinlikle HAYIR KALPAZANLIK YAPSAM, ÖTL ADLI KENDI BASILI KAĞIT PARAMI ÜRETSEM VE BINLERCE KIŞI PARAMIN GEÇERLILIĞINI KABUL ETSE NE OLACAK? Kanunlara karşı geldiğiniz için suç işlemiş olur ciddi cezalar alırsınız. Ama diyelim kimse anlamadı veya hakkınızda dava açmadı ne olacak? Diyelim, ütopik olarak çok kişi sizin yarattığınız parayı kabul etti, elbette ÖTL niz piyasada gayet güzel kullanılmaya başlanır. Bazı mallar, hizmetler ÖTL ile alınıp satılmaya başlanır, problem olmaz. Siz de bol bol ÖTL basarak zengin olursunuz. İlk kaynağı sizde olduğu için bir

Uzun yıllarca devlet hazineleri aynı mantığı kullanarak ellerinde bulunan (ülkede bulunduğunu var saydıkları) altın, döviz ve diğer birkaç kıymetli maden in değerine göre para bastılar. Ancak nüfus artışı ve yanında gelen üretim artışı, altın ve diğer kıymetli maden mevcudunu o derece geçti ki bu sistem artık çalışamadı. 1970 li yıllarda pek çok devlet, altına dayalı para üretiminden farklı MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

19 >

İŞ DÜNYASI

şey üretmenize gerek olmadan para basarsınız. Sadece baskı maliyetiniz vardır. Zengin olmaya devam edersiniz. Birileri ülkede mal-hizmet üretir yeni ÖTL lere ihtiyaç doğar, siz daha çok basar daha zengin olursunuz. Bu parayı kullananların yaptığı

göre yetkilendirilmiş tek bir kurum tarafından yapılır ki bu da dediğimiz gibi o ülkenin merkez bankasıdır.

işlemler kalpazanlık olarak adlandırılamaz. Herkes sistemden memnundur.

ün üzerinde çeşit oluşmuş durumda ve hepsinin üremesinin altında tek bir varsayım yatıyor, satın almak için değil değer artışı için kullanmak! şimdiden alayım, fiyatı çok artacak ve ben zengin olacağım!

Sistemi bozan şey ise; bu imkanı herkese verirseniz bir süre sonra herkesin kendi parasını basmaya başlayacağı, sonra daha çok kişinin daha çok sayıda para basacağı ve para sisteminin bir anda çöküvereceği, inanıp kabul edenlerin elinde değersiz kağıt parçalarının kalıvereceği dir. İşte bu nedenle Dünya’da tüm ülkelerde para basımı, kanuna

20 >

içerisinde geçerlidir demiştik. Döviz denilen kavram ile para mantığı ilk çıkışından farklılaşmaya başlıyor. Örneğin USD (veya Euro, Yen, GBP vs.), sadece ABD de değil tüm Dünyada yoğun talep gördüğü için sadece ABD de üretilen mal ve hizmet miktarına

değildir. Büyük devletleri zengin eden faktörlerden biri de bu işte. Başka ülkelerde ABD’nin arabasına, yazılımlarına, diğer ürettiği değerlere Türkiye’de talep var ise ABD bu ürünleri üretir ve Türkiye’ye ithalat kanalı ile yollar. USD için de aynı şey geçerlidir. Türkiye’de USD ye talep var ise ABD de USD yi kendi ihtiyacından daha fazla basar ve Türkiye’ye gönderir. Elbette bu bavullar ile değil dış ticaret yolu ile olur. Siz ülkenizde mal veya hizmet üretir ABD ye ihraç edersiniz ki buna turizm de dahil, ülkenize döviz getirmiş olursunuz.

BIR ÜLKEDE SADECE O ÜLKENIN PARASI GEÇMIYOR KI, DÖVIZ DIYE BIR KAVRAM DA

bakılarak değil tüm Dünyadaki talebine göre basılıyor. Siz Türkiye’de bir yerlerde US Doları ile bir mal veya hizmet satıp, satın alabiliyorsanız USD Türkiye’de yasal ve geçerli hale gelmiş demektir. Türkiye’de almış olduğunuz mal ve hizmet Türkiye’de üretildiğine göre başka bir ülkenin sizin ülkenizin

VAR! Para, ülke egemenlik sınırları

üretimine göre para basması ne kadar mantıklıdır? Esasında

dönüştürüp karşılığında pek çok şeyi satın almakta ve bedelini

Şöyle bir gözünüzde canlandırın. 2018 itibarı ile Dünyada 195 ülke ve 170 çeşit para var, ancak kendisine Kripto para dedirten 1.500

Yani görüldüğü üzere, ABD kendi ülkesinde karşılığı olmayan parayı da basmaktadır. Bir kağıt parçasını değerli bir şey haline

ödememektedir. Elbette bunu tüm Dünya’daki USD trafiğini FED den geçirerek ve kontrollü bir biçimde yapmaktadır. Eğer fazla USD emisyonu oluşmuş, yani fazla basım yapılmış ise, bu defa da parası değersizleşmekte ve ithal ettiği malların maliyeti

BITCOIN BIR PARA MIDIR? Kesinlikle Hayır. İrdelediğimiz bilgiler ışığında bakarsak, Bitcoin veya türevleri olan Ripple, Ethereum, Litecoin türü para olarak adlandırılan ve nasıl bir değeri olduğu belli dahi olmayan türevlerin para olmadığını kesin

artmaktadır. Bu defa da FED, faiz oranlarını arttırarak paranın bir kısmını ülkeye geri çekmektedir. Döviz adını verdiğimiz USD, Euro ve benzer konvertible, yani uluslararası ticarette geçerli olan paralar, ülkeleri dışında da işlem görmekte yerel para mantığını çökertmektedirler. Yine de olayın arkasında Dünya’nın ekonomik olarak en güçlü ülkelerinin merkez bankaları vardır. Tüm dövizler, onu basan ülkelerin kontrolündedir.

olarak söyleyebiliriz. Kripto olsun, dijital olsun, kağıt olsun maden olsun üretilen bir ödeme aracının adına para denilebilmesi için bir ülke adına o ülkenin yasalarına göre üretilmiş olmaları gerekmektedir.

Bitcoin için aynı şeyi söyleyebilir miyiz? Hayır

imtiyaza sadece devletler sahiptir. Devletler nasıl olsa vergi sistemi ile

Yukarıda sayılan kuralların dışında para veya para yerine geçebilecek her türü üretim yasa dışıdır ve kalpazanlık olarak adlandırılır, çünkü üreteni haksız yere bir şey üretmeden zengin edecektir ve bu

paramızın istedikleri kısmını bizden alma şansına sahip oldukları için bu konudaki en güvenilir otoritelerdir. (Not: Kalpazanlık, mevcut para birimlerinin kopyalanması olarak tanımlanıyor ama bence olmayan bir para birimini kanun dışı yaratmak ta kalpazanlığa girer)

ile neler alabilirim diye araştırma yaptığınızda önce bazı şeyler alınabilir olduğunu göreceksiniz, ancak biraz detaylı baktığınızda neredeyse mantıklı hiçbir şey alınamadığını göreceksiniz. Bu elbette kanuni olan mal ve hizmetler için geçerli. Diyelim kanunen

PEKI, BITCOIN PARA DEĞILSE NEDIR? Bir maldır, emtia’dır. Bir üründür. Bir oyundur, bir şans oyunudur. İki tarafça da kabul edildiği sürece vadeli bir çek gibidir, senet gibidir. Bir ödeme vaadi, bir takas birimidir. Aldığınız Milli Piyango Bileti gibidir.

yasak olan bir şeyi yurt dışından alacaksınız, örneğin uyuşturucu veya dijital bir hizmet, örneğin bir hacker kiraladınız. Bu işlemler karşılığında normal yollarla transfer yapamayacağınız için Bitcoin işe yarar hale gelivermektedir. Çünkü Bitcoin ne yazık ki konvertible hale gelmiştir, yani paraya çevrilebilir hale gelmiştir.

BITCOIN ILE NE ALABILIRSINIZ, ÖRNEĞIN EKMEK ALABILIR MISINIZ?

Paraya çevrilebilen ama Dünya bankacılık sisteminde gizli

Hayır. Bitcoin ile normal hiçbir malı satın alamazsınız. Web de Bitcoin

tutulabilen her emtia, yasa dışı ticaretin finansmanında gayet

güzel kullanılabilir. Bir ülkeden diğerine kolayca aktarılabilir, kara para aklanmasında, Dünyadaki kara para trafiğinin yönetilmesinde kullanılabilir. Nasıl mı? Kolombiya’da uyuşturucu üretiyorsunuz, Bitcoin alırsınız, İstanbul’da Bitcoin ile satılan bir yalı bulur satın alırsınız, üçüne beşine bakmaz birkaç kat fazlasını verirsiniz. Paranız tertemiz Türkiye’ye gelip aklanmıştır! Bitcoin işlemleri, ne merkez bankaları ne de Masak türü kara para ve kayıt dışı ekonomiyi denetleyen devlet kuruluşları tarafından yakalanamayacağından, yasa dışı ticaretin finansmanında rahatlıkla kullanılabilir. Yasa dışı ticaretinizi eninde sonunda normal paraya çevirebiliyor iseniz, Bitcoin in düşebileceği maksimum değeri fiyatınızın üzerine ilave eder Bitcoin ile işlemi kabul edersiniz. Yasal olmayan işlemlerde zaten kar marjları inanılmaz yüksek olduğundan bu tür büyük oynamalar satıcıyı hiç rahatsız etmeyebilir. Asıl tehlikeli olan nokta da Dünya’daki para hareketlerinin devletlerin kontrolü dışına çıkmasıdır. Evet, para üretimi devletlerin tekelindedir ama bu sayede hem kalpazanlıklardan hem enflasyondan hem kara para ve kayıt dışı ekonomiden korunmuş oluruz. Dünya’da kara paranın

22 >

sınırlı ve takip altında tutulması, terör örgütlerinin, uyuşturucu kartellerini daha da güçlenmesini engellemektedir. Bu tür örgütlerin kendi ordularını kuracak, devletleri devirecek, hatta nükleer silahlara erişebilecek kadar güçlendiğini bir düşünün. Nasıl mücadele edebileceksiniz? Para dolaşımının kontrol edildiği bir sistemde birimiz vergi öderken diğerimiz kaçıramaz. Birisine bankadan EFT yaptığınızda sistem size bu bir kira ödemesi mi, maaş ödemesi mi diye sorar. Tüm hareketler kayıt altındadır. 50.000 USD ve üzeri tüm transferler MASAK * (Mali Suçları Araştırma Kurulu) ın sisteminde uyarı verir. Çalışmış olduğunuz firmanın size Bitcoin ile ödeme yaptığını düşünün, ne SSK’nız ödenir ne tazminatınız. Size yapılan ödemeyi ispatlayamazsınız bile. Size maaşınız, kimsenin bilemeyeceği x bir dijital hesaptan gelmiştir mahkemede işverenden geldiğini ispat edemezsiniz. (* Not : MASAK, 19.11.1996 tarihinde yürürlüğe giren 4208 sayılı Karaparanın Aklanmasının önlenmesine Dair Kanun ile kurulmuş 17 şubat 1997 tarihinde faaliyetine başlamıştır. Görev ve yetkileri 18.10.2006 tarihinde yürürlüğü giren 5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının önlenmesi Hakkında Kanun ile yeniden

belirlenmiştir.) DÜNYA’DAKI HERHANGI BIR PARANIN DEĞERI AYLIK %’25, YILLIK % 1320 OYNAMALAR ILE DEĞIŞIR MI? Hayır. Para adı verilen değerler güvenilir olmak durumundadırlar. Kopyalanamazlar, seri numaraları vardır, oldukça sofistike hesaplanma teknikleri vardır, değerleri büyük ekonomik krizler veya savaşlar haricinde kolay değişmezler. Öncelikle bir paranın mantık olarak zaten değeri artamaz. Öyle bir şey oluyorsa sistemde hata var demektir ve para basarak normal seviyesine indirirsiniz. Paranın değeri olsa olsa azalır. İdeal şartlarda bir paranın değeri sonsuza kadar aynı kalmalıdır ne azalmalı ne de artmalıdır. Çünkü ülkede üretilen mal ve hizmet miktarı arttığında aynı düzeyde para basılır azaldığında ise piyasadan para çekilir. Elinizde 100 USD varsa, fors majör halleri dışında uzun yıllar boyunca değerini koruyacağından emin olursunuz. Paraların enflasyon gibi çeşitli nedenlerden dolayı satın alma gücü azalabilir. Ancak bu, uzun dönemlerde fark edilir ve ölçülebilir şekildedir. Bitcoin in değeri ise her gün olağanüstü değişiklikler göstermekte olduğundan normal ticari dünyada, yani günlük hayatta bir para birimi olarak

kullanılabilmesi mümkün değildir. 2017 Yılı Ortalama BTC Fiyatı 4.000 $ 2017 En Düşük BTC Fiyatı 785 $ 2017 En Yüksek BTC Fiyatı 19.500 $ BTC Yıllık Değişim Yüzdesi % 1.320 2017 Yıl Başı BTC Fiyatı 998 $ 2017 Yıl Sonu BTC Fiyatı 14.165 $ 2018 Şubat BTC Ortalama Fiyatı 8.460 $ 2018 Şubat BTC En Düşük Fiyatı 6.840 $ 2018 Şubat BTC En Yüksek Fiyatı 9.083 $ 2018 Şubat BTC Değişim Yüzdesi % 25 Evinizi Bitcoin ile 2017 Aralık ayında 140.000$ a sattınız, yeni bir ev arıyorsunuz buldunuz tam alacaksınız Bitcoin’lerinizin değeri 68.400 $ a inmiş. İki ayda evinizin yarısı gitmiş. Böyle bir para birimi olabilir mi? Sadece savaş zamanlarında olmuştur. Bir ay içinde değeri % 25 değişen veya bir yıl içinde değeri % 1.320 değişen bir para birimi ile alım/satım yapabilir misiniz? Elbette hayır. Hiçbir normal ticaret firması bu şekilde riskli bir ödeme yöntemi ile ticaret yapamaz, böyle

bir değeri kabul edemez, çünkü günlük ticari hayatımızda kâr marjı bu derece yüksek olan hiçbir ürün kalmamıştır desek yeridir. Belki tekel olmuş bazı yazılım türleri hariç (Microsoft bir dönem Bitcoin kabul etmiştir)

bir imkan ile çoğaltılabiliyor, daha önemlisi bunun bir üreticisi var ve kodlar orada. Şu ana kadar 16 Milyonu piyasaya çıktı ve 21 Milyon da sınırlı deniyor da bunun gerçekliğini kodu üretenler dışında kimsenin bilebileceğini düşünmüyorum.

yer alıyor. Bu da blokchainin mantığına tamamen ters bir durum. Blokchain teknolojisini aynı data merkezindeki bilgisayarlarla kullanmaya kalkarsanız mantığını zaten çökertmiş olursunuz.

şekilde yüzbinlerce ayrı bilgisayarda küçük parçalar halinde tutulacak ve lazım olduğunda hepsinden aynı anda çekilerek bir araya getirilecek. Kayıtlarınız tek bir yerde bulunmadığından onlara erişmek imkansız olacak ve zincirin yüzlerce, hatta binlerce parçası çökse, ele geçirilse dahi, sizin kayıtlarınıza istenmeyen kişiler erişemeyecek. Güvenlik sebebi ile tek bir veri merkezinde toplanmayan kriptolu saklama teknolojileri gelecekte daha çok hayatımıza girecekler. Para formunun gelecekte dijitale taşınacağı da kesin. Onun da güvenilir bir sistemde saklanabilmesi için Blokchain şeklinde bir şifreli bir saklama sistemine ihtiyaç olacak.

PEKI, NEDEN BITCOIN BU DERECE DEĞERLENIYOR VE BIR ANDA DEĞERI DÜŞÜYOR? Bunun için pek çok şey söylenmekte. Bitcoin lerin çalınabilir olması, Çin, Hindistan ve Güney Kore gibi bazı ülkelerin aleyhinde konuşmalar yaptığı gibi. Hiçbirini bilemiyoruz. Ancak bildiğimiz bir şey var ise burada da ekonomi kanunlarının işliyor olmasıdır. Bitcoin fiyatı arttığında geçmiş performansına bakarak

YERLI KRIPTO PARALAR HAKKINDA Bitcoin ile ünlenen kripto para tabir edilen bu şeyler, pek çok kişinin iştahını kabartmış durumda. Örneğin Türkiye’de lanse edilen ve Bitcoin e rakip yerli mal diye gösterilen Turcoin ’in arkasında Anafis ve Hipper adlı şirketler bulunduğu öğrenildi. Hipper, bin 500 TL’lik yatırıma aylık 250 TL kazanç vaat ediyor. Yıllık kazanç olarak da 2 bin 920-3 bin 285 TL arasında bir

BLOKCHAIN VE BITCOIN ILIŞKISI Blokchain, Bitcoin’in bilgisayar alt yapısını oluşturan ve kırılması imkansıza yakın bir şifreleme sistemidir. Gelecekte daha yoğun kullanılacak ancak donanım alt yapısı henüz yeterli olmayan merkezi olmayan bir evrak saklama sistemidir. Blokchain in teknik özelliklerine fazlaca girmeden geçeceğim, amacım BitcoinBlokchain eşitlemesinin arkasındaki tuzağı anlatabilmek. Blokchain sistemini şu şekilde düşünebilirsiniz. Örneğin bundan x yıl sonra pek çok kayıt sadece dijital ortamda var olacak. Diyelim size ait evin tapusu, arabanın ruhsatı sadece dijital ortamda var olacak, sizin kimlik bilgileriniz ve diğer her türlü bilginiz dijital ortamda saklanacak. Noter işlemleri, muhasebe hareketleri, sadece dijital ortamda takip ediliyor, birer kopyası kağıt formatında bir yerde arşivlenmiyor olacak. Böyle bir durumda birisinin sizin

yatırım yapan kişilerin sayısında veya miktarında artış olduğunu, yani talep arttığı için fiyatının arttığını söyleyebiliriz. Ancak fiyat düşmeye başladığında bu durumun tersi olduğunu söylemek mümkün mü? Bana göre asıl korkutucu nokta da burası. Ya birileri denildiğinin dışında bolca Bitcoin arzı yapıyorsa, yani Bitcoin miktarı 21 Milyon ile sınırlı değilse ve fiyat yükseldiğinde birileri sürekli üretim yapıyorsa ne olacak? Taklit

kazanç verileceği belirtiliyor. Bu firmaların kurucularının 20 yıldır vatandaşın parasını sömüren saadet zinciri sisteminin sahibi firmalarda çalıştığı haberlerde yayınlandı (Hürriyet Haber, 10.01.2018 - 07:07) Turcoin türü başka yerli kripto paralar da çıkmış durumda ve iletişim bilgilerini tıkladığınızda karşınızda sadece E-Mail isimleri ile karşılaşıyorsunuz. Hiçbirinde gerçek bir iletişim adresi bulamıyorsunuz. Zaten bu firmanın

bilgilerinize ulaşıp evinizi kendi üzerine geçirdiğini, baba adınızı değiştirdiğini, sizi öldü gösterdiğini, açmış olduğunuz bir davada kullandığınız bir dijital evrakı değiştirdiğini veya data centerlerin bir savaş esnasında çöktüğünü düşünün. Kabus gibi öyle değil mi? Bu tür siber suç ve sahtekarlıklara devletler, kanunlar, mahkemeler, yargı mensupları, emniyet, avukatlar, çok kişi henüz hazır değiller. Blokchain türünde teknolojiler

kalacağı için yatırım yapmış olduğu ekipmanın da çöpe gideceğini düşünmelidir.

edilemez deniyor çoğaltılamaz deniyor ama madencilik adında

açıklamalarında madencilik için çok büyük bir data center kurdukları

sayesinde sizin kayıtlarınız tek bir data merkezinde değil şifrelenmiş bir

farkı yok, alın eğlenin, ama paranız giderse de üzülmeyin.

Bitcoin esasında bana göre bir kalpazanlıktır, bir saadet zinciridir, o programı yaratan kişi veya kişileri zengin ettiğinden hiç kuşkum yok. Kendilerini ısrarla saklamalarının nedeni de bu olsa gerek. Ortada ne bir kişi, ne bir genel merkez binası, ne bir telefon numarası ne de bir adres vardır. Bitcoin, geçmiş yükselme grafiğine bakarak kolay yoldan para kazanmak isteyen pek çok insanın dikkatini çektiği için popüler olmuştur. Gelecekte daha da yükselir diye düşünen daha fazla insan tarafından talep gördüğü ve üretim sayısı kısıtlı olduğu için (diye biliyoruz belki de değildir) fiyatı artmakta, artacağı var sayılmaktadır.

KRIPTO PARALAR HAKKINDA Kripto paralar gelecekte kullanılacak ve normal paranın yerini alacaklardır ancak bu işlemler yine şu anda olduğu gibi devletlerin tekelinde yapılacaklardır. Aksi takdirde her isteyen para basar ve kendini zengin eder. Dünya’ya terör örgütleri, mafya tarafından ele geçirilmiş devletler hakim olur. Şu anda 1500 ün üzerinde kripto paranın ürediği tahmin ediliyor ve buna birilerinin dur diyeceğini düşünüyorum.

Ancak Blokchain teknolojisine dayanması, Bitcoin in durumunu değiştirmiyor. Blokchain bir saklama (arşivleme) teknolojisidir. Bitcoin in böyle bir teknoloji ile saklanıyor olması, çalınamaz, kopyalanamaz, yeniden üretilemez olması, onun bir sahte para olduğu gerçeğini değiştirmez. Onu tek başına değerli kılmaz BITCOIN MADENCILIĞI YASAL MI? Bitcoin üretimi, yasal olmadığı açıklanana kadar yasaldır. Madenci, bir veri merkezi yaratarak bir hizmet üretiyor ve karşılığında bir şeyler kazanması normaldir. Ancak Bitcoin bir gün yasadışı ilan edilirse, madenciliği durdurmak zorunda

BITCOIN ALSAM NE OLUR? Milli Piyango bileti aldığınızda ne olursa bunda da o olur. Normal insanların Bitcoin alma amacı, zaten birisine bir ödeme yapmak değil ki. İleride çok değerlenir zengin oluruz düşüncesi ile alınıyor. Ha bahis oynamışsınız, ha future piyasalarında oynamışsınız ha Bitcoin almışsınız

KURUMSAL HABERLER

TrendERA

ZIRVESI İSTANBUL’DA GERÇEKLEŞTI

DEĞIŞEN KOŞULLARDA YENI GAYRIMENKUL TRENDLERI ZIRVESI’ İSTANBUL’DA GERÇEKLEŞTI. GELIŞEN TEKNOLOJI, HAYATIN HER ALANINI ETKILEDIĞI GIBI EMLAK SEKTÖRÜNÜ DE ETKILEDI…

24 >

Türkiye’nin Gayrimenkul Platformu olmaya aday TrendERA zirvesi değişen koşullarda yeni gayrimenkul trendleri konsepti ile gerçekleştirildi. ‘Dijital Çağda Değişen Alıcı Algoritması’ konulu bir konuşma yapan ERA Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay ‘dijital çağda satın alma metodolojisi değişti. Artık insanlar her şeyi internet üzerinden almak istiyorlar. Ev alanların yüzde 40’ı evlerini internetten beğeniyor’ dedi. ERA Türkiye, gayrimenkul sektörüne katkı sunma stratejisi doğrultusunda düzenlediği ‘TrendERA Zirvesi’nde değişen dünya konjonktüründe gayrimenkul sektörünü inceledi. Sektörün duayen isimlerinin yanı sıra gayrimenkul dünyasından birçok ismi bir araya getiren zirvede hem yeni trendler konuşuldu hem de katılımcılar network imkanı elde etti.

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

25 >

KURUMSAL HABERLER

26 >

DİJİTALLEŞME HER ŞEYİ TAMAMEN DEĞİŞTİRDİ Zirve’de ‘Dijital Çağda Değişen Alıcı Algoritması’ başlıklı bir konuşma yapan ERA Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay, dijital çağdaki satın alma metodolojisi değişikliği, dijital çağda Türkiye, dijital çağda dünyada emlakçılık, dijital çağda Türkiye’de emlakçılık, dijital çağda gayrimenkul danışmanının yapması gerekenler gibi konulara değindi. Öte yandan Türkiye’de değişen satın alma alışkanlıklarını da değerlendiren Atalay, gelişen ekonomik durum, yüksek vadeli kredi gibi opsiyonlarla birlikte satın alma gücünün arttığını ve gayrimenkul yatırımı için artık 25’li yaşların konuşulduğunu aktardı. Zirveye katılımın hayli yoğun olmasından duyduğu memnuniyeti dile getiren Atalay, “Zirve, gerek katılımcı sayısı açısından gerekse konuşmacıların aktardıkları bilgiler açısından son derece doyurucu oldu diye MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

düşünüyorum. Katılımcıların, kendi işlerini daha rasyonel bir zeminde oluşturacakları ve performanslarını yükseltecek adımları nasıl atacakları konusunda hedefine ulaştığını düşünüyorum. Hepimizin ortak paydası olan gayrimenkul sektörüne bakış açımızı değiştirecek, sektöre doğru pencereden bakmamızı sağlayacak bu ve benzeri etkinliklerin artarak devam etmesini diliyorum. ERA Gayrimenkul Türkiye olarak başlattığımız bu zirveyi gelecek yıl daha da güçlendirerek devam ettirme arzusundayız” dedi. ERA Real Estate Türkiye Franchise Kanal Direktörü Kadir Tümen’in ‘Dünyanın Gayrimenkul Devi ERA’ başlıklı konuşmasında ERA’nın global gücünü ve Türkiye ofisinin çalışma prensiplerini anlattığı zirvede, ERA Real Estate Türkiye Franchise Geliştirme Direktörü Birgül Dalgakıran profesyonel bir gayrimenkul danışmanı olmanın sırlarını, Kurumsal Gayrimenkul ofisi Brokerlarından Hasan Can gayrimenkul sektöründe

fenomen olmadan önce geçtiği yolları ve ERA Real Estate Türkiye Gayrimenkul Direktörü Ufuk Şevki de gayrimenkul danışmanlığında farklılaşmanın yollarını katılımcılarla paylaştı. Ayrıca Zirve’nin konuşmacıları arasında yer alan AGK Hukuk Bürosu’ndan Avukat Ali Güvenç Kiraz, gayrimenkul sektörüne ilişkin sermaye araçlarına değindiği konuşmasında gayrimenkul sektörünün Türkiye’de ki tarihçesinden bahsederken, 2012 yılı sonrası çıkan yasaların sektöre nasıl etki ettiğinden bahsetti. Endeksa Gayrimenkul kurucu ortağı ve CEO’su Gökmen Öğüt ise gayrimenkulde değişen değerleme parametrelerinden bahsederken, Hürriyet Emlak’tan Çağrı Bozay dijital dünyada gayrimenkul pazarlama değişimlerini anlattı. Zirve’nin son konuşmacısı olan, Crispy Cream Türkiye Genel Müdürü Halit Uğur Kesemen’in yeni girişim fırsatlarının şifrelerini verdiği TrendEra katılımcıların yoğun ilgisi eşliğinde sona erdi. 27 >

HUKUK

KENTSEL DÖNÜŞÜM YAZI: AV. ALI YÜKSEL GAYRIMENKUL HUKUKU ENSTITÜSÜ BAŞKANI

28 >

NE DURUMDA:

YASALAR

HUKUK

6306 Sayılı Kanun 16.5.2012’de yayınlandı. AYM 01.03.2014’de 10 ayrı hükmünü, 2017 de bir adet hükmünü iptal etti. İki defa değişiklik ve eklemeye uğradı. 3194 Sayılı İmar Kanunumuz ise 1985 tarihli ve 25 defa değişikliğe uğrayarak, 40 civarında hükmü değişti. 7201 Sayılı Tebligat Kanunumuz 1959 tarihli, birçok maddesi değişti ama, büyük şehirlerin çalışma şartlarına ve hayatına uygun değil. Tebligatlar doğru ve tam yapılamıyor. 634 sayılı kat Mülkiyeti Kanunu 1965 tarihli ve 80 maddeden oluşuyor ve yaklaşık 60 hükmü değişti.

bunun yerine, ilan edilirken, Bakanlık ya da ilgili belediye bir kentsel dönüşüme uygun bir “kentsel dönüşüm ve tasarım rehberi’’ hazırlamalıdır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kanunu yok, KHK ile yürüyor, 40 maddelik bu KHK 2011’de çıktı ama 30 maddede değişme oldu. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu 6 yaşında ama 4 bakan değişti. Bakanlıkta yapısal organizasyon da birçok defa değişti. Kentsel Dönüşüm konularında idare mahkemeleri mi yetkili, adliye mahkemeleri mi, 4 yıl tartıştıktan sonra ancak yetkili mahkeme

Planlama da yetki kargaşası devam ediyor. 1980’lerden sonra Planlamanın adem-i merkezileşmesi tekrar planlamanın merkezileşmesine döndü. Planlar Bütüncül olmalı! Bakanlık, ana plan yapma merciine döndü. Planlamada hakim olması gereken ilke; halkın ve sivil toplum kuruluşlarının katkısı olması gerekirken, bu ilke unutuldu. 1/100.000’lik çevre düzeni planları tüm ülkede uygulanmıyor. Çevre düzeni planları olmayınca, parçalı küçük alanlarda birbirine zıt planlama anlayışları ile planlama yapılıyor. 2983 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu anlayışına uygun olarak tescilli doğal ve sit eserlerinin ve alanlarının plan bütününde korunması gerekir. Kent bütününde tescil edilmemiş doğal ve kültürel eserlerle alakalı 6306 bir koruma öngörmüyor. Bu değerler bir daha gelmemek üzere kaybolabilir. Riskli alan ve rezerv alanları ilen edilmeden önce bölgede doğal sit ve diğer sit ve eser türü çalışması yapılması gerekir. Kentsel Dönüşüm alanı

Bir taraftan; 2/3 kararı ile sözleşmeye icbar büyük alanlarda mümkün olamamakta, diğer taraftan 2/3 ün satış baskısı ile imzaya mecbur kalan maliklerin teminat veremeyen, zayıf ekonomisi olan müteahhit firmalarla anlaşma yapması ve ilerisi için tam bir belirsizlik içinde bulunması çelişkiler barındırmaktadır. Burada

PROJELERİN DURMASI VE İFLASLAR Ekonomik durgunluktan kaynaklanan inşaat piyasasının durgunluğu kentsel dönüşümün önündeki büyük bir engeldir. Bakanlık, duran projelerde hak sahiplerinin mağduriyetine bir çözüm bulmalıdır. İyi niyetle projelere giren sektörün itici

anlaşılabildi. Hala belirsizlikler var…

ilan edilen bölgelerde mevcut planlar yetersiz kalmaktadır,

yasanın tadili ile; çoklu mülkiyet adalarında ya da mahallelerde

gücü müteahhitler sahipsiz kalmaktadır. Kentsel Dönüşüm

30 >

ÇOK MÜLKİYETLİ ADALARDA PROBLEMLER Çoklu mülkiyet adalarında hukuken garabet uygulamalar yapılmaktadır. Alan içindeki sağlam ve iskanlı yapıların zararının tazmini durumu netlik kazanmadığı gibi, maliklerin sonradan vekaletten azil yapmaları durumunda projelerin aksamasını önleyecek hukuksal bir çözüm yoktur.

bir nevi kooperatif sistemi getirilerek, maliklerin tek ve güçlü olması zaruri hale gelmiştir. Mahkemeler… Kentsel Dönüşüm; gayrimenkul, imar ve hukuk demektir. Hukuku uygulayan mahkemeler çok önemlidir. Mahkemelerdeki, hâkim ve bilirkişilerin de imar ve gayrimenkul hukukuna ait bilgi ve uzmanlığı olmalıdır. Bunun için Gayrimenkul Yasası, Gayrimenkul Mahkemeleri sisteme kazandırılmalıdır.10.000 kişiyi ilgilendiren bir planı ya da inşaat projesini henüz taşradan gelmiş birkaç yıllık hâkim çözemez.

hesabından bu projelere teminat karşılığı borç verilmesi düzenlenebilir. Aksi durumda; yüzbinlerce kişi evine kavuşması gecikebilir ya da evsiz kalabilir. İnşaat sektöründeki durgunluk kalıcı olması halinde, kentsel dönüşüme kalıcı hasar verecektir. Ünlü bir inşaatçı ‘’Türkiye önüne gelenin inşaat yapabileceği bir ülke olmaktan çıkarılmalıdır. Türkiye’de 350 bin müteahhitlik faaliyeti yürüten firma var, bunun yüzde 75’i batacak‘’ demişti geçen hafta. Bu altı boş olan bir ifade değil. Kiralarını alamayan mal sahipleri, sattığı malın bedelini alamayan malzemeciler ve işçilik alacaklıları mahkemelerden iflas isterse ne olacak? Müteahhitler kendileri için iflas isterse projeler en az 8-10 yıl kalır. KRİZ YÖNETİMİ, FON VE SİGORTA Burada, kentsel dönüşümde alınmayan harçlar için tam muafiyet biraz esnetilerek, kısmi bir harç alınmalı ve bu harç ve vergiler kentsel dönüşüm fonuna konmalı, bu fon kirasını alamayan malikler, projelerden daire alan tüketiciler özellikle yabancılar ve projelerin bitmesi için müteahhitlere borç verilmeli. Buna dair bir kriz yönetimi kurulmalıdır. Bu fondan, “İnşaat Sigortası Teminat Primleri” de ödenebilir. Sıkıntıya giren müteahhitler ve mal sahipleri bir araya gelerek akdin uyarlanması ve yeniden fonksiyonel hale getirilmesi için bir komite kurmaları ve yapılandırma yapmaları faydalı olacaktır. Kentsel Dönüşüm projelerinde yüklenici firmalar için bir tecrübe, kalite ve sermaye kriterleri bulunmuyor. 2 ay önce kurulmuş bir şirket böyle bir projeye talip olmaktadır. Bu tip firmalar ya uzun süreçlere

dayanamayarak devredilmekte ya da iflas etmektedir. Bu da projelerin el değiştirmesine, devredilmesine yol açmaktadır. Bakanlık bu alanda şirketlere kalite standardı getirerek bunu sitesinde yayınladığı zaman, malikler bu şirketin risk derecesini görebilirler. Ancak, yeterli derecede güvenilir bir puana ulaşan şirketlerin işi bitirmeleri konusunda TOKİ, Emlak Konut ya da Bakanlık veya kurulacak özel fon bu şirketlere garantör olmalı, kefil olmalıdır. 2/3’E KATILMAYAN AZINLIĞIN TAZMİN HAKLARI 2/3 çoğunluğun kararı ile sözleşmeye icbar edilen maliklerin Şerh koyarak sözleşmeye imza atmaları halinde diğer maliklerden veya müteahhitten tazminat alması yasal çerçeveye bağlanmalıdır. Aslında böyle bir hak şu anda da mevcut. Ama yasal metinlerde açıkça çerçevesi çizilmesi durumunda, direnme gösteren malikler daha hızlı imza atacaklardır. KAYIP, ULAŞILAMAYAN YA DA ENGELLİ KİŞİLERİN MAĞDURİYETİ. Kayıp, başka ülkede yaşayan, mirasçısı belli olmayan, ulaşılamayan kişilerle, akıl hastalığı, zayıflığı, yaşlılık gibi nedenlerle, yasal olarak kendisine tebligat yapılamayan ya da yapılsa da geçerli olmayan kişilere tebligat yapılamamaktadır. Maliklerin %10’unun ya da birkaçının mahkemeye başvurarak 1 ayda yetki almaları ve bu kişilerin kısa sürede bulunamaması durumunda mahkemece ya da bakanlıkça kayyım atanması kanuna eklenmelidir. Kayyım, dönüşüm hesabından onlar lehine harcama yapabilmeli, kararlara imza atabilmelidir.

KENT BÜTÜNÜNDE TESCIL EDILMEMIŞ DOĞAL VE KÜLTÜREL ESERLERLE ALAKALI 6306 BIR KORUMA ÖNGÖRMÜYOR. BU DEĞERLER BIR DAHA GELMEMEK ÜZERE KAYBOLABILIR. RISKLI ALAN VE REZERV ALANLARI ILEN EDILMEDEN ÖNCE BÖLGEDE DOĞAL SIT VE DIĞER SIT VE ESER TÜRÜ ÇALIŞMASI YAPILMASI GEREKIR.

HUKUK

ANIT AĞAÇLAR VE KORUNMASI

KENTLERIN VE KENT DIŞI ALANLARDA VAR OLAN AĞAÇ VARLIKLARI ‘’ PEYZAJ DEĞERI’’ VARSA, TABIAT ALANI YA DA DOĞAL SIT ALANI OLARAK KORUNMAKTADIR. BU KORUMA KAYNAĞINI ANAYASA, MILLETLERARASI ANLAŞMALAR VE İÇ KANUNLARIMIZ ILE OLMAKTADIR. BU ANLAMDA ORMAN KANUNU; 2863 SAYILI KTVK ; 2863 SAYILI İMAR KANUNU, 644 SAYILI KANUN HAKKINDA KARARNAME, ÇEVRE KANUNU ,MILLI PARKLAR KANUNU GIBI BIRÇOK KANUN YEŞILI VE TABIATI KORUMAK AMACIYLA ÇIKARILMIŞ VE UYGULANMAKTADIR. 32 >

YAZI: AV. ALI YÜKSEL GAYRIMENKUL HUKUKU ENSTITÜSÜ BAŞKANI

Tabiat Varlıkları kanundaki tanımı ile ‘’Tabiat varlıkları; jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer

tanınmaktadır. Uluslararası Doğayı ve Doğal Kaynakları Koruma Birliği (IUCN) uzmanlarının başvuruları değerlendirmesi sonunda tamamlanan bir işlem dizisinden sonra aday varlıklar Dünya Miras

üstünde, yer altında veya su altında bulunan değerlerdir. ‘’ olarak tanımlanmakta; Sit Alanları ise; ‘’tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihi hadiselerin cereyan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alanlardır.‘’

Komitesinin kararı doğrultusunda bu statüyü kazanmaktadır.’’ Dünya Mirası, dünyadaki tarihsel, kültürel ya da özelliği olan yerel değerleri kültür veya doğal açıdan Dünya Mirası sayılması demektir.

Unesco, Doğal Sitlerle ilgili olarak ‘’Doğal özellikler içeren fiziki veya biyolojik oluşumlar, estetik veya bilim alanında üstün evrensel değere sahip özellikleri olan oluşumlar, Jeolojik veya fizyografik oluşumlar, tam olarak belirlenmiş tehlike altındaki bitki veya hayvan türlerinin habitatını oluşturduğu bilim ve muhafaza bakımından üstün evrensel değere sahip özellikleri olan, Doğal alanlar veya tam olarak belirlenmiş doğal alanların oluşturduğu bilim, muhafaza ve doğal güzellik bakımından üstün evrensel değere sahip özellikleri olan alanlar’’ın korunması gerektiğini kabul etmiştir. Üyesi bulunduğumuz ICOMOS ‘korunmaya değer doğal oluşumlara, anıtlara ve sitlere “Dünya Mirası” statüsü MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

ANIT AĞAÇ KAVRAMI Tabiat Varlığı veya Sit tanımına girmeyen, ama yaşatılmasında korunmasında şehircilik, tabiat varlığı toplum kültürü ve inanışı, önemli olaylara tanıklık eden, ya da tür yahut peyzaj bakımından korunması gerekli ‘’ ağaç’’lar da kanun tarafından koruma altına alınmıştır. Bu çerçevede Doğal korunması gerekli alanlar yanında tek bir ağaç dahi bu anlamda Dünya Mirası olabilecektir.

• Yöre kültüründe olumlu veya olumsuz, gerçek veya hayal ürünü, mistik veya folklorik bir öyküye sahip olan, • Yöresel veya ulusal tarihte kimi olaylar ile özdeş hale gelen ve onlara tanıklık eden, • Tabiat tarihi ve biyolojik özellikleri itibariyle türün yayılışı bakımından en kuzey ve en güney veya ekstrem muhitlerde yaşayan fertleri.” TESCIL VE TEBLIGAT Bu çerçevede; sit alanları ve anıt ağaçlar hakkında alınan kurul yada komisyon kararlarının maliklerine tebliğ edilmesi hükmü getirilmiştir. Bu kanun ve yönetmelikler üyesi olduğumuz BM Unesco kararlarına da uygundur… Anıt ağaçların doğa, peyzaj veya kültürel, dinsel anlamları ve önemleri olduğu için bu hüküm aslında bir çok anıt ağacın yok olmasından sonra geç konulmuş bir hükümdür ancak, geç de olsa önemli bir koruma kuralı olarak yerini almıştır. Bu konuda hak sahiplerinin haberi olmadan yapılan bu işlemlerin sadece bakanlıkta ya da komisyonda askıya çıkması ile yetinilmemesi çok önemli bir kural olarak konmuştur. Yönetmelik ‘’ Anıt

ağaçlar ile korunma alanlarının bulunduğu taşınmazlara yönelik tescil kararları, 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca maliklere tebliğ edilir. Malikleri idarece tespit edilemeyenlerin tescil kararları, Resmî Gazete’de yayımlanır ve Bakanlığın internet sayfasında bir ay süreyle duyurulur. Anıt ağaçlar hariç, tabiat varlıklarının ve doğal sit alanlarının tescil kararları, Resmî Gazete’de yayımlanır ve Bakanlığın internet sayfasında bir ay süreyle duyurulur.’’ Şeklinde kural getirerek, anıt ağaçların bulunduğu taşınmaz sahiplerinin ve idari makamların bu şekilde haberdar edilmeleri, ilanla yetinmeyip tescil kararının tebligat hükmüne göre tebliğ edilmesi mecburiyeti bu alanda çok önemli bir hak kaybını engelleyen hüküm olarak yer almıştır.Anıt ağaçlar da; diğer korunması gerekli kültür ve tabiat varlıkları gibi, imar planlarında korunacaklardır. Hak sahibi ve ilgililerin dava açma hakkı tebligatın yapılması ile eğer yapılamamışsa o zaman ilan edilerek doğmakta ve süresi başlamaktadır. Burada sürenin İYUK. Hükmünce 60 gün olduğunu belirtmek gerekir.

YÖNETMELIK NE DIYOR? Anıt Ağaçlar 2863 Sayılı Kanunda yapılan değişiklik ve buna dayalı yönetmelikle hukukumuzda koruma altına alınmıştır. Yönetmelikte son değişiklik 27.10.2017 de getirilmiş ve tanım daha netleşmiştir.” • Yaş, çap, boy ve form itibariyle kendi türünün alışılmış ölçüleri üzerinde boyutlara sahip olan kuşaklar arasında bağ kurabilecek uzunlukta doğal ömre sahip olan, 33 >

HUKUK

GAYRIMENKULLERDE ORTAK YER OLAN

BAHÇELERIN AKIBETI

BU YAZIMDA SIZLERE HUKUKEN ORTAK YER SINIFINA SOKULAN APARTMANDAKI BAHÇELERIN HUKUKI DURUMUNU VE UYGULAMADA YAPILAN FIILI HATALARI AÇIKLAYACAĞIM. 34 >

YAZI: BİNGÜL CEYLAN PANAYIRCI URHAN YÜKSEK AV.

Çoğu ev sahibinin bahçe katını kiralarken kiracıya söylediği şeydir; “bahçe size ait keyfini çıkarın” cümlesi… Ama siz siz olun, bu güzel cümlelerine kanmayın ve de ev sahibi iseniz böyle bir taahhütte bulunmayın! Zira söylediğiniz bu cümle aleyhinizde delil olarak kullanılabilir. Ev arıyorsunuz, diyelim ki hayallerinizdeki tarihi apartmanı gördünüz, bahçe katındaki bulduğunuz bu dairenin içinin küçücük olmasına rağmen muazzam güzellikte bir bahçesi var ve evin büyüklük eksikliğini 3 mevsim bahçeye yerleşerek kapatırım diye düşünüyorsunuz. Bu evi almadan/ kiralamadan önce bir düşünmeniz gerekir, çünkü bahçe katı bahçe katındaki dairenin kullanımına mahsus değil! Bu bahçe katı isterseniz dairenizin burnunun tam dibinde olsun ortak kullanım alanına girdiği için size ait değil ve sizin bu bahçeden kullanım hakkınız ise sadece ev sahibi iseniz sizin, kiracı iseniz ev sahibinizin apartmandaki arsa payı kadardır. Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili maddesi der ki: “Ortak yerlerde, kat maliki paylı mülkiyet hakkına sahiptir ve mülkiyet payı aynen arsa payı oranındadır.” Bahçe katı dairesi sakinleri üzülmeyin! Bunu kat malikleri anlaşarak değiştirebilir. Zira Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin bir kararında da belirtildiği üzere apartman yönetim planında ortak yerlerden yararlanma tarzının belirlenmesi konusunda apartman malikleri anlaşabilirler. Örneğin MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

konudaki aykırı davranışlarından sadece o değil siz de sorumlu sayılıyorsunuz… Hatta giderler ve sigorta primleri konusunda birlikte sorumluluğun da bir tık ötesine geçip kat maliki asıl borçlu kabul edilmiştir.

ortak bahçenin kullanım hakkının, bahçe katındaki kat malikine verilmesi, kat malikleri tarafından kararlaştırılabilir. Ancak şüphesiz ki bunun bir sınırı vardır; kullanım hakkı verilen malikin projeye aykırı inşaat, tesis ve değişiklikler yapılması hukuken mümkün değildir. Zira 18. Hukuk Dairesi 2004 tarihli bir kararında, bahçe kullanım hakkını alan çılgın bir bahçe katı kullanıcısının kafasına göre yaptığı projeye aykırı düzenlemelerin bozulmasına hükmetmiştir.

kapsayamaz. Zira bu yönde yapılan anlaşma hukukun genel kaidelerine aykırı nitelik taşır ve geçerli olamaz.

Bahçenin kullanımı konusunda, uyumlu apartman komşularınız varsa (çoğu zaman arsa payları oranında) kullanım bakımından zaman ve yer itibariyle anlaşabilirsiniz. Ancak belirtmem gerekir ki, apartman malikleriyle uyum içerisinde aldığınız bu kararlar sadece bahçe kullanımı, kömürlük, garaj, teras, varsa çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerleri kapsarken,

Bahçeyi ve diğer ortak alanları her kim kullanırsa kullansın, komşuluk ilişkisinin özel niteliği gereği Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kat malikleri için koyduğu yükümlülüklere ve sorumluluklara tabidir. Bu sorumluluk ve yükümlülüklerin amacı huzur ve barış içinde yaşamanın sağlanmasıdır. Örneğin hiçbir maliki, diğer kat maliklerini rahatsız etmemeli, onların haklarına tecavüz etmemeli ve yönetim planı hükümlerine uymalıdır. Bu yükümlülüğe bağımsız bölümlerdeki kiracılar, oturma hakkı sahipleri ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlar da tabidir. Burada dikkate şayan olan husus ise; aykırı davranışlar halinde kat malikinin kiracı ya da oturma hakkı sahibi ile birlikte bu fiillerden sorumlu tutulacağıdır.

hiçbir anlaşma oybirliğiyle bile olsa apartman girişi ve asansörü

Yani kiracınızı seçerken dikkatli olmanızda fayda var; zira onun bu

Son olarak yönetim planına değinmek gerekir; zira ortak yerlerin kullanımı ile ilgili hükümlerin konulabildiği yönetim planları uygulamada çok büyük önem arz eder. Peki nedir yönetim planı? Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen belgedir. Şüphesiz ki yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planı kat maliklerinin oy birliğiyle yapılır, tüm kat maliklerince imzalanarak tapu memurluğuna verilir. Yönetim planının değiştirilmesi için ise beşte dörtlük oy çokluğu yeterlidir. Bunun bahçe aşığı olan apartman sakini için Türkçe meali, yönetim planı kurulurken tüm kat maliklerinin oyuyla, hali hazırda kurulmuş bir yönetim planı varsa kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla bahçenin kullanımının kendisine verilmesini sağlayabilirler… Tüm bu bilgilerden sonra, residencelarda ya da apartmanlarda yaşayanlar için söyleyebileceğim en iyi dilek, uyumlu ve saygılı komşular ve kiracılar ya da oturma hakkı sahipleriyle dolu bir toplu yaşam yerinde bir hayat geçirmeniz dileğiyle… 35 >

İŞ DÜNYASI

WORLD CLASS MANAGER:

DÜNYA STANDARTLARINDA

YÖNETICI VE LIDER OLMAK

36 >

YAZI: İSMAIL HAZNEDAR STRATEJIK İŞLER DANIŞMANLIK, DIREKTÖRÜ WORLD CLASS MANAGER TÜRKIYE TEMSILCISI

Çoğu kuruluş yöneticilerin, organizasyondaki işler için bir yaşam kaynağı ve hayati olduğunu kabul eder. Ancak, organizasyonlarda bu yetkinliklerini geliştirecekleri eğitimler yeterince sunulmaz. Yöneticilere bu alanda ortalama altı ayda bir 12 dakikalık eğitim verildiği tespit edilmiştir. Peki bunun işletmenize etkisi nedir? Yöneticilerin üçte birinden azı güçlü liderler olarak algılanmakta ve çalışanların %65’i işlevsiz ekiplerde çalıştığını söylemektedir. En önemli kaynağımız insan israf edilmektedir. Yöneticilerin işletmelerdeki önemini öğrenmek ve dünya standartlarında bir yöneticinin geliştirmesi gereken yetkinlikleri tespit etmek için bir araştırma yapılıyor. World Class Manager olarak tanımlanan bu yetkinlikler 12 başlıktan oluşuyor. Değerinizi en üst düzeye çıkaran ve dünyanın dört bir yanındaki 500’den fazla şirketten 1.000’in yöneticisinin tecrübesiyle hazırlanmış bu içeriği sizlere aşağıda özetlemek istiyorum:

21. Yüzyıl Yönetimi: Büyük Yöneticileri diğerlerinden ayıran özellik gerçekten farklı düşünüyor olmaları. 21. yüzyıl yöneticisi, düşünmek, harekete geçmek ve dikkatini odaklamak için nasıl davranır? Kuruluşlarında maksimum değer yaratmak için neye ihtiyaç duyar? MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

Başarılı Hedef Belirleme: Sürdürülebilir başarı şansa bağlı değildir. Başarı, büyük hedef belirleme ve bu yolculuğa başkalarını da dahil etme yeteneği

Toplantılarınızı daha dinamik, verimli ve insanların katılmaktan gerçekten keyif aldığı bir hale getirmek için neler yapılmalıdır?

ile başlar. Hedef belirleme, mükemmel sonuçlara yol açar.

Müşteriyi Anlamak: Hepimizin bir şekilde “müşterileri” var. Onlara önemli olanın ne olduğunu, gözlerinde nelerin iyi göründüğünü ve kullandığımız bazı yöntemleri sunuyor olmamız sadece onlara yardımcı olmaz, aynı zamanda değerlerimiz hakkındaki algılamalarını da geliştirir.

Değerlendirme ve Geribildirim: Değerlendirme ve geribildirim, yönetimlerin temel bir yetkinliği olup çalışanların gelişimi ve motivasyonu için çok önemlidir. Bu değerlendirmeler en iyi nasıl hazırlanır, yürütülür ve çalışanlar arasında takibi nasıl yapılır?

Zaman Yönetimi: Zaman, en değerli ürünlerimizden biri. Onu etkin ve stratejik olarak en iyi şekilde nasıl kullanacağımızı bilirsek, iyi yönetim ile mükemmel yönetim arasındaki farkı ayırt edebiliriz.

Etkili İletişim: İyi iletişim, her organizasyonun can damarıdır. Herkesin adından sıkça söz ettiği bu kavram geliştirilebilir. Etkin iletişim için elimizden gelen en iyi sonucu almak adına ekibimizden başlayarak bunu nasıl doğru yapabiliriz?

Toplantı Yönetimi: Kuruluşunuzdaki toplantıların kültürü nedir? Buna nasıl katkıda bulunuyorsunuz?

Takım Oluşturmak: Yüksek performans gösteren ekiplerin hepsi ortak özelliklere sahiptir. Bunlar nelerdir ve kuruluşunuzda bir takım oluşturmak için bu özelliklerden bazılarını nasıl benimsetebiliriz?

Ekibi ve Kendini Geliştirmek: Kariyeriniz kimsenin umurunda olmaz peki kariyerinizin kontrolünü elinize geçiren harika fikirler nelerdir? Eşit olarak, ekibinizin kariyer yolculuğunda büyümesine ve geliştirilmesine yardımcı olmak sizinkine de yardımcı olacaktır ve motivasyonlarını büyük ölçüde artırır.

Başarılı Yönetim: Yönetme, kuruluşta önemli etkiye sahip olanlarla

yetişkinlerden yetişkinlere, ortaklığa dayalı ilişkiler kurmamızla ilgilidir. Aynı zamanda yöneticimizin beklentilerine başarılı bir şekilde nasıl uyum sağladığımız ve bunlara nasıl katkıda bulunduğumuz ile ilgilidir.

Sunuş Teknikleri: Etkili bir sunuş ve iletişim kurma özelliği, büyük bir paydaş katılımı için kritik değildir, ancak değer algısı açısından önemli bir farklılaştırıcı olabilir. İletişimcilerin kullandığı, strateji oluşturma, mesajlaşma, öykü anlatma ve sunma yeteneklerinde “sınıfın en iyisi” anlayışları nelerdir?

Stratejik Liderlik: Stratejik bir lider olmak, tüm yöneticilerin liderlik yolculuğunda yapmaları gereken önemli bir “adım değişikliği” dir. İlerleme ve olumlu değişimi sağlamak için stratejik düşünme ve stratejik davranma becerilerini geliştirmek gerekir. Aynı zamanda, liderlik marka saygınlıkları için de çok etkilidir! Global markaları temsil eder ve yönetirken, ekibimizi de dünya standartlarında yetkinlik ile güçlendirerek büyüyebilme sürecini kolaylaştırmış olacağız. www.stratejikisler.com.tr www.worldclassturkiye.com Sosyal Medya: @stratejikisler Kampanya: #BeWorldClass 37 >

BASIN TOPLANTISI

ERA TÜRKIYE 2017 YILINDA 1,2 MILYAR TL’LIK SATIŞA ARACILIK ETTI

38 >

ERA GAYRIMENKUL TÜRKIYE, 2017 YILINI 1,2 MILYAR TL’LIK SATIŞA ARACILIK EDEREK KAPATTI. PAZAR PAYINI DA IKI KAT ARTIRAN ERA GAYRIMENKUL TÜRKIYE’NIN 2018 HEDEFI ISE OFIS BAZINDA YÜZDE 50 BÜYÜME. ERA Ekibi, 2017 yılı değerlendirmesi ve 2018 yılı beklentilerini paylaşmak için basın mensupları ile bir araya geldi. 2017 yılında Türkiye ve KKTC genelinde 1,2 milyar TL’lik satışa aracılık eden ERA Gayrimenkul Türkiye’nin 2018 yılı hedefi ise ofis bazında yüzde 50 büyümek. 2017 yılında pazar payını da iki kat artıran ERA Gayrimenkul Türkiye, gayrimenkul danışmanı sayısını 95’ten 186’ya taşıdı. Broker sayısında % 35, idari ofis kadrosu sayısında ise % 90’ın üzerinde büyüme göstererek 2017 yılında kurumsal gayrimenkul danışmanlık

firmaları arasında en fazla büyüyen firma oldu. 2017 yılında mevcut ofis sayısına 17 yeni ofis daha ekleyen ERA Gayrimenkul Türkiye’nin 2018 hedefinde ise ofis bazında % 50 büyüme var. Ocak ayının ilk günlerinde mevcut ofis sayısına 5 yeni ofis daha ekleyen ERA Gayrimenkul Türkiye, yılsonu büyüme hedeflerini tutturmak için ulusal ve uluslararası görüşmelerine hız kesmeden devam ediyor. KATAR MILLI BANKASI VE QNB FINANSBANK MÜŞTERILERI GAYRIMENKUL YATIRIMLARINI ERA’YA EMANET ETTI Katar Milli Bankası ve QNB

Finansbank ile Xclusive Bankacılık & Private Banking segment müşterilerini kapsayan anlaşmaya imza atan ERA Gayrimenkul Türkiye, Katarlı yatırımcıların ve QNB Finansbank şubelerinin olduğu tüm ülkelerde 100 bin üst düzey yatırımcıya gayrimenkul danışmanlığı hizmeti verecek. Anlaşma ve yürütülen süreç ile ilgili bilgi veren Atalay, “Katar Milli Bankası ve QNB Finansbank ile yaptığımız anlaşmayla bilgi birikimimizi aktarabileceğimiz kişi sayısı yüz binlere ulaştı. Bu da edindiğimiz ‘know-how’ı ülkemiz için yüksek katma değer yaratma çabamıza olumlu

39 >

BASIN TOPLANTISI

ATALAY, “2017 YILINDA YAKALADIĞIMIZ BAŞARILI BÜYÜME RAKAMLARINI 2018 YILINDA DA DEVAM ETTIRMEK IÇIN FARKLI LOKASYONLARDA ÇALIŞMALARIMIZ DEVAM EDIYOR. ULUSAL VE ULUSLARARASI BIRÇOK MARKA ILE IŞBIRLIĞI GÖRÜŞMELERIMIZ DEVAM EDIYOR. BÜYÜME HEDEFLERIMIZI TUTTURMANIN YANI SIRA HIZMET VE GAYRIMENKUL DANIŞMANI KALITEMIZI DE ARTIRMAK ISTIYORUZ.

bir katkı sağlayacak. QNB Finansbank ile yaratacağımız sinerjiyle Türkiye ile dünya arasında sağlam bir hat kurmuş olduk. Türkiye’deki yabancı yatırımcılara danışmanlık hizmeti vermenin yanı sıra, yurt dışında yatırım yapmak isteyen Türk yatırımcılara ve Türkiye’ye yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılara da danışmanlık hizmeti vermeyi amaçlıyoruz. Bu sayede farklı coğrafyalarda yaşayan yatırımcıların dikkatini ülkemizin üzerine çekeceğiz” dedi.

“SEKTÖRÜN HIZMET KALITESINI ARTIRMAK IÇIN 2018 YILINDA 100’DEN FAZLA EĞITIM VERECEĞIZ” Atalay, “2017 yılında yakaladığımız başarılı büyüme rakamlarını 2018 yılında da

40 >

devam ettirmek için farklı lokasyonlarda çalışmalarımız devam ediyor. Ulusal ve uluslararası birçok marka ile işbirliği görüşmelerimiz devam ediyor. Büyüme hedeflerimizi tutturmanın yanı sıra hizmet ve Gayrimenkul Danışmanı kalitemizi de artırmak istiyoruz. 2017 yılında 57 eğitim ve seminer ile 1100 Gayrimenkul Danışmanına eğitim verdik. 2018 yılında 100’den fazla eğitim ile binlerce Gayrimenkul Danışmanını eğiterek sektörde hizmet kalitesini yukarılara taşımayı hedefliyoruz. Eğitimlerimiz sadece kendi bünyemizdeki çalışanlarımıza sınırlı kalmayıp sektöre açık olan, proje satışına giriş, ticari gayrimenkul satışı gibi eğitimlerimiz de bulunuyor. ERA Akademi’de 2013 yılından bugüne kadar binlerce kişiye gayrimenkul satışı, gayrimenkul mevzuatı, ERA Kültürü, ERA Teknoloji eğitimi ve alıcı satışı uygulamalı eğitimi olan ‘Role Play’ eğitimi verdik. Sektörde

bir ilk olan ‘Role Play’ eğitimi ile gayrimenkul danışmanlarının sahada karşılaşabileceği potansiyel sorunlara karşı nasıl çözümler üreteceklerini senaryolar üzerinden anlatıyoruz” dedi. OFISLER ARASI BÖLGE KORUMASINI HAYATA GEÇIRDIK ERA Gayrimenkul’un sektörde birçok ilki hayata geçirdiğini belirten Atalay, “Sektörde bölge koruması ilkesini hayata geçiren ilk firma olarak, ofis açmak isteyene diğer bir ofisimizin yanı başında ofis açmasına izin vermiyoruz. Ofisler arasında belirli bir mesafe olmadan veya en yakın olan ofise danışmadan bayilik vermeyen tek sektör firmasıyız” dedi. BÖLGEYE GÖRE FIYATLANDIRMA Bölgelerin demografik özelliklerine göre değişen fiyatlandırma yapısından

bahseden Atalay, “İstanbul’ da ortalama ev satış fiyatı 500.000 TL iken Amasya’da 173.000 TL, İstanbul’da ortalama kira fiyatı 2.200 iken Amasya’da 650 TL. Balıkesir ilimizde kişi başına milli gelir 2250 TL iken Amasya’da 616 TL dolayısı ile aynı sayıları üretseler bile firmaların kazançları aynı olamayacağından fiyatlandırmaları da aynı olamaz. Sektörde yine bir ilk olarak 80 in üzerinde parametre kullanarak hakkaniyetli fiyat politikası oluşturabilen tek firmayız” şeklinde konuştu.

“SATIŞ IÇIN DEĞIL INSANLARI BILINÇLENDIRMEK IÇIN ÇALIŞIYORUZ” Sektörde satış departmanı bulundurmayan tek firma olduklarına da değinen Atalay, sözlerine şöyle devam etti,

“Sektörde yarattığımız bir diğer fark ise Satış Departmanı olmadan çalışmamız. Gayrimenkul sektörüne franchise alarak adım atan kişilerin oldukça ince eleyip karar verdiklerini ve tüm seçenekleri iyi değerlendirdiklerinin bilincindeyiz. Satış, bizim felsefemize göre içinde fazlaca yönlendirme ve ikna çabası bulunduran bir fonksiyon. Yaptıklarımızı anlatarak potansiyel alıcının kendi tercihlerini belirlemesine yardımcı olmaya çalışıyoruz. Bu nedenle Franchise Satış Departmanı’mızın adını Franchise Kanalı Departmanı olarak değiştirdik. Eğitimlerimiz, seminerlerimiz, workshoplarımız satış yapmaya yönelik değil sektörü ve insanları bilinçlendirmeye yönelik.” EN BAŞARILI BROKER VE GAYRIMENKUL DANIŞMANLARI LAS VEGAS’TA ÖDÜLLENDIRILIYOR Gayrimenkul Danışmanlarını düzenli eğitim ve seminerlerle başarı ve kalifiyelerini artırmayı hedefleyen ERA Gayrimenkul geliştirdiği ödüllendirme sistemi ile de sektörde ön plana çıkıyor. Her yıl ABD’de düzenlenen ‘ERA Uluslararası İş Konferansı (IBC) bu yıl 19-21 Şubat tarihleri arasında gerçekleştirilecek. 25 ülkeden, 3 bine yakın temsilcinin katılımıyla gerçekleşecek konferansta ayrıca ‘En Çok Satış Yapan Gayrimenkul Danışmanı’, ‘En Çok Satış Yapan Broker’ ödülleri de verilecek.

TÜRKIYE’DE MARKALI GAYRIMENKUL FIRMALARININ ORANI YÜZDE 7 Konut ve ticari gayrimenkul üretiminin büyük sermaye birikimi yapmış markalı firmaların elinde olduğuna değinen Atalay, “Şu anda büyük şehirlerdeki satışların % 35’ini markalı konutlar oluşturuyor. Büyük şehirlerdeki toplam konut stokunun % 15’ini markalı konut oluşturuyor. Türkiye’de markalı gayrimenkul firmalarının oranı ise % 7’lerde. Bu oran Avrupa’da % 60, ABD’de % 90’lar da. Sektör ilerleyen yıllarda daha çok büyüyecek, ancak bu güne kadar ki firmalar benzer işler yaptıkları için, kimse sektörün, iş kuran girişimcinin gerçek ihtiyaçlarını tam olarak tespit edemediğinden sektörün gelişimi, bugüne kadar inşaat firmaları ile paralel büyüme gösteremedi. ERA Gayrimenkul Türkiye olarak girişimcinin gerçek ihtiyaçlarını anlayıp onlara yönelik programlar geliştirmeye devam edeceğiz” dedi.

EMLAKÇI YASASI TÜRKIYE INŞAAT SEKTÖRÜNÜ DERINDEN ETKILEYECEK Atalay, “Türkiye’de emlak alım satım sektöründe, 140 bin kişi çalışıyor ve 100 bin civarında emlak ofisi bulunuyor. Sektörde kurumsal gayrimenkul danışmanlık markaları bin 200 ofis ve 12 bin gayrimenkul danışmanı ile faaliyet gösteriyor. Yıllık 250 milyon dolar komisyon geliri bulunan sektörümüzün, ticari gayrimenkuller de dahil yıllık toplam 2,5 milyon TL’lik, ciro bazında ise 150 milyar dolarlık el değişimine hizmeti söz konusu. Ülke ekonomisine bu kadar büyük katkı sağlayan sektörün önündeki en büyük tehlike gayrimenkul yasasıdır” dedi. Hayata geçecek yönetmeliğin kurumsal firmaların iflası olarak tanımlayan Atalay, birçok kurumsal firmanın ofislerinin kapanabileceğini, Kurumsal gayrimenkul danışmanlık markalarının Türkiye’de 500 milyon dolar yatırım yaptığını, yıllık 250 milyon dolar faturalı

komisyon gelirinin ülke ekonomisi için de oldukça önemli bir rakam olduğunu belirtti. Atalay, “Emlakçılara yönelik bakanlık tarafından hazırlanan taslak metinde, taşınmaz ticaretinin yapılabilmesi için yetki belgesi şartı getirilmesi, emlakçıların alacağı komisyon ücretinin gayrimenkulün satış bedelinin yüzde 3’ünü geçemeyeceği, haklı bir sebep olmaksızın hizmet bedelinin yüzde 10’unu ödeyerek anlaşmadan cayma hakkı kazanması gibi maddeler yer alıyor. Yapılan düzenleme bu haliyle hayata geçerse, mevcut firmaların gelirleri yarı yazıya azaltacak. Dolayısıyla gelir seviyesi düşen sektöre nitelikli iş gücü talep göstermeyecek, var olan kalifiye, eğitimli danışmanlar sektörden çıkacaklardır. Bu da vergi kaybı, kayıt dışı ekonomi ve işsizlik gibi sorunları tetiklerken, ülkenin lokomotifi olan inşaat sektörünü olumuz yönde etkileyecektir” dedi.

ABD ve diğer ülkelerde bulunan ERA temsilcileri ile bir araya gelerek network görüşmeleri de yapılan ‘ERA IBC’de 2017 yılında 2 ödül alan ERA Gayrimenkul Türkiye, bu yıl da ödül törenine birçok broker ve gayrimenkul danışmanı ile katılacak. MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

41 >

ARAŞTIRMA

HÜRRIYET EMLAK 2017’DE

YÜZDE 50’NIN ÜZERINDE BÜYÜDÜ EMLAK SEKTÖRÜNÜN NABZINI TUTAN HÜRRIYET EMLAK, 2017 YILINDA CIRO BAZINDA YÜZDE 50’NIN ÜZERINDE BÜYÜME KAYDETTI. HÜRRIYET EMLAK’IN TRAFIK BAZINDAKI BÜYÜME ORANI ISE YÜZDE 30’A YAKLAŞTI.

42 >

Hürriyet Emlak 2017 yılında da birçok yeniliğe imzasını attı. Muhitini tanı, akıllı harita gibi ürünleriyle ev almak isteyenlere çevreyi daha iyi tanıma imkânı sunan Hürriyet Emlak, ayrıca yüklenen fotoğrafların daha kaliteli olarak görünmesini sağlayacak alt yapı geliştirmeleri yaptı. Google Partners uygulaması, Evtiko, Unico ve Fu Gayrimenkul işbirlikleri ile kullanıcılara daha kapsamlı hizmet sunan Hürriyet Emlak’ta ayrıca konut projeleri ve emlak yaşam sayfaları da yenilendi. DEV FOTO KARAR VERMEYI KOLAYLAŞTIRDI İnternet üzerinden gayrimenkul arayanların sayısı her geçen gün artarken, gayrimenkul ilanlarının fotoğrafları en belirleyici kriterlerden biri oluyor. İnsanlar, aradıkları gayrimenkulü gidip görmeden önce fotoğraflara bakarak karar veriyor. Hürriyet Emlak’ın yaptığı iyileştirmeler sayesinde

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

kötü çekilmiş, çözünürlüğü düşük, bulanık ve gerçeği yansıtmayan fotoğraflara artık yer verilmiyor. Hürriyet Emlak’a koyulan ilanlarda fotoğrafların ışık ve renk ayarları, boyutlandırılması ön filtreden geçiyor. Yeni ilan fotoğraflarının üzerinde bulunan web adresi, ilan ID numarası, emlak ofisi logosu gibi filigranlar daha da küçültülüyor. Fotoğrafların renk ve çözünürlükleri iyileştirilerek standart bir görünüme kavuşuyor. Kullanıcılar, bu sayede ilanları daha detaylı bir şekilde inceleyebiliyor. 2017 yılında yapılan iyileştirmelerle birlikte ‘dev foto’ özelliği sayesinde, kullanıcılar aradıkları gayrimenkul hakkında daha fazla fikir sahibi olabiliyor.

“Muhitini Tanı” özelliği ile ev aradığı çevreyi daha yakından tanıyor. Bildiği muhiti puanlayan kullanıcılar, tecrübelerini diğer Hürriyet Emlak kullanıcıları ile paylaşabiliyor

ulaşım bakımından ayrı ayrı değerlendiriliyor. İlan bakan kullanıcılar, gayrimenkulün bulunduğu muhit hakkında puanları görerek daha kolay karar verebiliyor.

Muhit puanlama altı ana başlıkta toplanıyor. O muhit ile ilgili deneyimler çevre ve güvenlik, eğlence ve sosyal yaşam, park ve yeşil alanlar, yeme-içme ve alışveriş, kamu hizmetleri ve eğitim kurumları,

Öte yandan kullanıcılar, o muhitin çevresinde neler olduğunu da alışveriş/eğlence, eğitim, ulaşım, sağlık, tarihi/ turistik/kültürel, sosyal yaşam ve yeme-içme kategorileri altında ayrı ayrı görebiliyor.

2017’DE HERKES MUHITINI TANIDI! Hürriyet Emlak kullanıcıları 2017 yılında yayına alınan

43 >

MİMARİ

ARKITERA ÖDÜLLERI 2017

ARKITERA MIMARLIK MERKEZI TARAFINDAN VERILEN ARKITERA ÖDÜLLERI, 19 ARALIK SALI GÜNÜ TASARIM ATÖLYESI KADIKÖY’DE YAPILAN TÖRENLE SAHIPLERINI BULDU.

SAHIPLERINI BULDU

44 >

Genç Mimar Ödülü, İşveren Ödülü ve Arkitera Yapı Malzemesi Ödülü olmak üzere 3 ayrı kategoride verilen Arkitera Ödülleri, bu akşam Tasarım Atölyesi Kadıköy’de yapılan keyifli ödül töreni ile sahiplerine dağıtıldı.

NITELIKLI FIZIKSEL ÇEVREYE KATKIDA BULUNAN ÜRETICILERE “YAPI MALZEMESI ÖDÜLÜ” İlki 2008 yılında verilen, temel amacı fiziksel çevreye değer katan yapı malzemelerinin üreticilerinin onurlandırılması olan Arkitera Yapı Malzemesi Ödülü’nün, bu sene dokuzuncusu verildi. Toplamda 3 adet ödül verilirken; Hüray Erk, Önder Kul, Emre Kuzlu, Emir Uras ve Jeyan Ülkü’den oluşan seçici kurul, bu yıl bir ürünü de Seçici Kurul Teşvik Ödülü’ne layık gördü. 2017 yılı Seçici Kurul Teşvik Ödülü’nün kazananı, Smart Slide ürünü ile Kleidco Yapı Sistemleri oldu. Firma adına ödül plaketini Emine Merdim, seçici kurul üyesi Hülya Erk’ten aldı. Yapı Malzemesi Ödülü’nün ilk kategorisi olan Taşıyıcı Sistemler, Altyapı Bileşenleri, Kaba Yapı Bileşenleri Ödülü’ne, Multipor ürünü ile Türk Ytong layık görüldü. Ödülü, Türk Ytong ekibinden Genel Müdür Yardımcısı Tolga Öztoprak, Kurumsal İletişim ve Pazarlama Müdürü Lebriz Akdeniz, Kurumsal İletişim ve Pazarlama Şefi Eda Dördüncü, Ürün Şefi Mustafa Beker ve Teknik Ürün Müdürü Koray Uğurlu, seçici kurul üyelerinden Önder Kul’dan aldılar. MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

45 >

MİMARİ

Yapı Malzemesi Ödülü’nün ikinci kategorisi olan İnce Yapı Bileşenleri Ödülü’nün kazananı, DecoSound / Rhino Triangle ürünü ile Feltouch Yapı Tasarım oldu. Ödülü, Feltouch Yapı Tasarım ekibinden Ürün Tasarımcısı İç Mimar Kerem Özmen, Genel Müdür Şeref Özer ve Yüksek Mimar Zeynep Ergen, seçici kurul üyelerinden Jeyan Ülkü’den teslim aldılar. Yapı Malzemesi Ödülü’ndeki 3. ve son kategori olan Kullanıcı Konforunu Sağlamaya ve Gereksinimlerini Karşılamaya Yönelik Sistemler ödülünün kazananı Preda Komple Pisuvar ürünü ile Geberit Tesisat Sistemleri oldu. Seçici kurul üyelerinden Emre Kuzlu, Geberit Türkiye Genel Müdürü Cengiz Kazazoğlu’na ödülü takdim etti.

İŞVEREN ÖDÜLÜ ON BIRINCI KEZ SAHIPLERINI BULDU İlki 2005 yılında verilen Arkitera İşveren Ödülü, bu sene on birinci kez sahiplerini

46 >

buldu. Amacı, kaliteli mimari üretim için işverenin önemini vurgulamak ve yatırımcıları nitelikli binalar, mekanlar inşa etmeye teşvik etmek olan ödüller, her yıl olduğu gibi bu yıl da, kamu ve özel sektör olmak üzere iki kategoride verildi. Bu sene ayrıca iki adet Seçici Kurul Teşvik Ödülü de verildi. İşveren Ödüllerinin bu seneki seçici kurulunda, Gökhan Aksoy, Sıddık Güvendi, Ali Osman Öztürk, Kerem Piker ve Berna Tanverdi yer aldı. Seçici kurul bu yıl, Seçici Kurul Teşvik ödülüne, Kayseri Ticaret Odası Hizmet Binası ile Kayseri Ticaret Odası’nı layık gördü. Kayseri Ticaret Odası Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Hiçyilmaz ile projenin tasarım ekibi Mustafa Aydın Avunduk, Arman Yaşa ve Özgür Dağlar, plaketlerini seçici kurul üyelerinden Berna Tanverdi’den aldılar. Seçici kurul tarafından verilen diğer teşvik ödülüne ise Özel Sezin Okulu Açık Çatı ile Özel Sezin Okulu layık görüldü. Seçici kurul üyelerinden Sıddık Güvendi, Özel Sezin Okulu Kurucu Temsilcisi Can Vuran ile projenin tasarım ekibi Berna Erenoğlu, Engin Ayaz, Nesile Yalçın, Begüm Ural ve Elif Karaköse’ye ödüllerini takdim etti.

1 3

1-2. Türk Ytong 3. Kleidco Yapı Sistemleri 4. Özel Sezin Okulu Açık Çatı 5. Feltouch Yapı Tasarım

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

47 >

MİMARİ

Arkitera İşveren Ödülü Özel Sektör kategorisinin kazananı, Murat Karamancı Öğrenci Merkezi ile Robert Kolej oldu. Projenin tasarımcısı Alataş Architecture’dan Ahmet Alataş plaketini, seçici kurul üyelerinden Kerem Piker’den teslim aldı. Bostanlı Yaya Köprüsü ve Gün Batımı Terası ile İzmir Büyükşehir Belediyesi, Arkitera İşveren Ödülü Kamu kategorisinde ödül aldı. Seçici kurul üyelerinden Ali Osman Öztürk, İzmir Büyükşehir Belediyesi Kentsel Tasarım ve Kent Estetiği Şube Müdürü Hasibe Velibeyoğlu, Yapı İşleri Dairesi Başkanı Ayşen Kalpalı ile Etüd ve Projeler Dairesi Başkanı Hülya Arkon’a ödülü; projenin tasarımcısı steb | studio evren başbuğ’dan Evren Başbuğ’a plaketini takdim etti.

SAHNE GENÇ MIMARLARIN Genç mimarların işlerini ve isimlerini duyurmak, böylece mimari üretimde daha çok yer almalarını sağlamak amacıyla ilk kez 2004 yılında verilen Arkitera Genç Mimar Ödülü, bu yıl on birinci kez sahiplerini buldu. Çağla Akyürek Elmas, Emir Drahşan, Cem İlhan, Dilgün Saklar ve

48 >

Ahmet Tercan’dan oluşan Seçici Kurul, bu yıl 2 ayrı mimarlık ofisinden toplam 5 ismi Genç Mimar Ödülü’ne layık gördü. Bu senenin ilk ödülünü Slash Architects’ten İpek Baycan ve Şule Ertürk Gaucher aldılar. Ödülü kendilerine, seçici kurul üyelerinden Emir Drahşan ve Cem İlhan takdim ettiler. Bir diğer Genç Mimar Ödülü’nü, Kolektif Mimarlar ortakları Barış Demir, Oya Eskin Güvendi ve Sıddık Güvendi; seçici kurul üyeleri Ahmet Tercan ve Dilgün Saklar’dan aldılar. Arkitera Ödülleri töreni, jüri üyelerine teşekkür plaketlerinin verilmesi ve toplu fotoğraf çekimiyle son buldu. 6

1. Bostanlı Yaya Köprüsü ve Gün Batımı Terası 2-3-4. İpek Baycan ve Şule Ertürk Gaucher 5-6. Barış Demir, Oya Eskin Güvendi ve Sıddık Güvendi

3 4

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

49 >

MÄ°MARLIK

50 >

HERKESİN MiMAR OLDUĞU BİR ÇAĞA DOĞRU

YAZI: FAKIR CAVLUN Y. MIMAR / RESTORATÖR

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

51 >

MİMARLIK

‘COĞRAFYA KADERDIR’ SENDROMU İnsanlar alemi olarak mevcutta geldiğimiz nokta, bilinen kavram ya da yaklaşımlarla açıklanamayacak, anlatılamayacak bir hal almaya başladı. İletişimin ve iletişimsizliğin, bilişimin ve şarlatanlığın, eğitimin ve eğitimsizliğin mütemadiyen iç içe geçtiği kaotik bir habitata girdik. İşin alimi insanlar buna dördüncü endüstri çağı diyor, “robotik çağ” gibi söylemler de var lakin biz ülke olarak, her zamanki gibi “kavramsız”ız, yani oralı değiliz. Artık, her birey biraz bilgili, biraz cahil, biraz görmüş, biraz görgüsüz, biraz şundan, biraz öbüründen, ama hiçbir konuda tam ya da yetkin değil, daha da yumuşatarak söylersek, kalifiye değil, olamayacak da muhtemelen bundan sonra. Diğer yandan, sosyal bir kaosun tam da içindeyiz. Mimarlıkta da durum farklı değil, doğrulanamaz, belki de yalan yanlış yapabildiğim bu tasvir ışığında, sağda solda, gazete köşelerinde, siyaset mahfillerinde, farklı farklı teşekküllerde yalapşap amaçsızca yahut hışımla amaçlıca 52 >

dile getirilen ve önemsizmiş gibi görünen cümleler, “toplumsal dizayn”lar artık o kadar muktedir, o kadar görünür oldu ki konuşmak, değinmek icap ediyor, işte; -“Şehirleşme ve mimarlık sorunlarımızın sebebi mimarlar’ imiş (!) - “Bizde iyi mimar çıkmıyor”muş (!) “Siyasetle uğraşmaktan mimarlar, mimarlık mı yapabiliyor”muş (!) Bu gibi söylemlerin müellifleri genelde siyasete yakın isimler. Oysa sorunumuz, maalesef ki çok daha karmaşık ve derin. Hatta biz ülke olarak da, toplum olarak da bu yarışı kaybettik dahi diyebiliriz. Sadece kabul etmemiz uzun sürecek, kabul etmemiz gerekiyor. Evet, kabul etmeliyiz ki; şehirleşme ya da mimarlık konusunda herhangi bir sistem ya da düzen oluşturamadığımız gibi, oluşturulmuş düzenleri hızla bozduk, normlara saldırdık, yeni norm oluşturamadık, olguları tükettik, çevreyi, doğayı sistematik olarak mahvettik. Kırlardan şehirlere sağlıklı bir geçiş yapamadık, hem kırlarımızı hem

de şehirlerimizi hilkatleştirdik. Şimdi sadece suçlu arıyoruz ve herkes, politikacı postuna bürünüp yekdiğerini suçluyor. Birey ya da toplum olarak vardığımız seviye –ki tanımsızdır-, tüm bunları görmemizi engelliyor belki de. Gücün mutlaklaştırılması hepimizi, gücün en büyük dayanağı olan paraya mahkum etmiş durumda. Belki de birileri kitabın ortasından yahut sonundan konuşmalı artık. YATAY MIMARI SENDROMU Ortalama 242 kişi başına bir müteahhidin düştüğü ülkemiz, tüm Avrupa Birliği ülkelerindeki müteahhitlerin toplamının 10 katına sahip. Keza yolu belediyelerden geçmeyip de ünlenen siyasetçi hemen hemen yok gibidir. Bir biçimde varlığa kavuşmuş iş adamlarının yolu da mutlaka inşaat sektöründen geçmiştir. Buna rağmen boş bir lakırdı olarak konuya aşina insanlar arasında dahi dolaşan “çözüm yatay mimaride” söylemi son zamanlarda herkesin dilinde. “Pes” demek, bilimsel bir mücadele etmek için zaman

tükendi maalesef. Ülkenin konu hakkındaki durumu, bazı mücadelelerin aynı hat üzerinden yol alması çok zor artık, fuzuli de. “Artık bu konuda bir şeyler yapar gözükmeliyiz” sendromudur, belki de. Oysa Manhattan gibi düşeyde başarılı örnekler de nedir? Fakat anında buna da cevap geliyor, Manhattan kötüleniyor vesaire, her şeyin iç içe geçtiği yeni çağın sinyalleri, bilginin yük olduğu, konuşmanın tamamıyla imaj olarak durduğu, adı konulmamış bir sitemler cürufu, sorunların araçsallaştırılarak çözümsüzlüğe mahkûmiyet. Esasında bir istatistik yapılsa yatay mimarinin Türkiye’nin her yerinde baskın olduğu rahatlıkla görülebilir. Yani bizim düşeyde fazla yapılaştığımıza dair bir kanıt dahi yoktur. Ya da düşey mimari nerede başlar, yatay mimari nerede biter? Kim karar veriyor belli değildir, zaten önemi de yoktur. Peki dert nedir? Düşey mimariyi suçlu ilan ettikten sonra gerisi kolay aslında; zorla mülklere el konulabilir, yıkıp

Amin Maalouf

yatay yatay yeniden yapılabilir, hem güzel bir iktisadi refleks de olur. Bu vakitten sonra petrol bulacak ya da sanayileşecek halimiz yok herhalde. İÇIMIZDEKI HADID’I DURDURAMAMA SENDROMU Zaha Hadid üzücü şekilde belki de erken denebilecek bir yaşta bu dünyadan göçünce bir iktidar yanlısı köşe yazarı, köşe yazısında Hadid’i kısaca övüp yerli mimarlara saldırmaya başladı. Bizde neden böyle tanınmış mimarlar çıkmadığını sorguluyordu. Belli ki ya Zaha Hadid hakkında yeterince bilgisi yoktu ya da Türkiye imar mevzuatını, fiili durumları, başat aktörleri bilmiyordu ya da işte milli sporumuz olan ‘işine öyle gelmiş’ idi. Çünkü Hadid, tabiri caizse mimaride kaosu düzen olarak alan ya da kaosun düzeni olarak tabir edilebilecek dekonstrüktivizm (yapı-sökücülük) akımının tanınmış bir temsilcisi idi. İroniktir ki gelişmiş ülkelerde bilinçli tercih, akım olabilen o kaos, ülkemizde doğal bir durum, her yanımız kaotik çünkü; binalarımızda, sokaklarımızda, kamu alanlarında, MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

ortak mekanlarda kaos rahatlıkla gözlemlenebilir. Kaos bizde var olan bir kendiliğindelik, bir efendidir! Neden bizdeki bu işlerin özneleri ünlü olamadı öyleyse? Cevap tek olmasa da; sanatsal ya da toplumsal üretimi, yaratımın içinde doğduğu evrenler (universe), ki toplumsal hayatta bu sistemdir, belirler. Sistem, sanatsal üretimin olup olmamasından öte, nasıl ya da ne zaman olacağını belirler, yaratıcıya, üretene bir veri sunar, yolu tanımlar, fevrilikleri asgariye indirir, ‘ben’ ile ‘üstben’i barıştırır vs... Belki yüz bin kez yazılmıştır, değinilmiştir fakat yüz bin birinci kez söylemekte fayda var; bizim makul, kabul edilebilir, üzerinde toplumsal mutabakat sağlayabileceğimiz (üçü de aynı kapıya varır aslında) tanımlı bir sistemimiz yok. Bu yüzden içimizdeki Hadid’i sistemsizliğin guruları rahatlıkla öldürür, yok eder. Bizim sadece tüm kainata yetecek kadar bol reflekslerimiz vardır, bıktırıcı mahiyette ve keskin,

Zaha Hadid

lüzumsuz. Reflekslerimizden başka hiçbir şeyimiz olmadı, olamıyor. ÖZGÜRLEŞME SENDROMU Amin Maalouf, Ortadoğu insanı için, “Her şeye üzülen, ama hiçbir şeyle ilgilenmeyen insanlar” der, tam isabet eden bir tasvirdir. Bir zamanlar, Ortadoğu’dan farklı olduğumuzu düşünürdük, ya da en azından uzaklaştığımızı, farklılaştığımızı, başka yollara düştüğümüzü. Oysa bir adım bile uzaklaşamamışız, bu gerçeği her gün yeniden idrak ediyoruz, yani tespit bizim için de tam yerinde, sızlanan ama fiziksel çevresiyle ilgili bir şey yapmayan bir toplumuz. Refleksif toplumlar genelde, sorunları karşısında bir şey yapmazlar, sadece tepki verirler, şikâyet ederler, üzülürler, kendi aralarında sosyal mevzu haline getirip konuşsalar da toplumun birleşenleri tam anlamıyla soruna eğilmezler. Çünkü kimse, herhangi bir şeyin sorumluluğunu üzerine almaz, her şey zaten kendi dışında vuku buluyordur, keza herhangi bir soruna getirilen çözüm önerileri de genelde başka sorunları doğurur, doğurmaktadır. Çünkü niyetler

hep amellerde gizlidir. En önemlisi de sistem vatandaşları buna yönlendirmez, mecbur kılmaz. Hep sistemin üstüne insanlar vardır, üstünler hukuku vardır ve sanal gerçeklik gibi eğilip bükülür kaşık. Bunun gibi bir sürü sebepten ötürüdür ki ortalama bir Türkiye vatandaşı, mimarı, sektördeki herhangi bir teknik meslekten ayırt edemez. Dilini anlamaz, anlamak istemez, bu yönde talepte bulunmaz, çaba sarf etmez, tüketmenin en yalın halidir bu, ihtiyacın tam manasıyla oluşamaması! İnsan ne kadar dibe vurmuşsa o kadar özgürleşmiş demektir bana göre, dip, insanın özgüven inşası için müthiş bir çukurdur. Çünkü kaybedeceği daha fazla bir şey yoktur. Biz de ülke olarak, medeniyet savaşının bu kısmını tam anlamıyla kaybettik, dibe vurduk. Tüm aktörlerle daha fazla kaybedeceğimiz bir şey kalmadı. Şu anda her zamankinden daha özgürüz anlayacağınız, acaba her şeye sıfırdan başlayabilir miyiz? Kim bilir? 53 >

KURUMSAL HABERLER

ERA TÜRKIYE, HÜRRIYET EMLAK’IN

“EMLAĞIN EN’LERI ÖDÜL TÖRENI”NE PLATIN SPONSOR OLDU

54 >

Vuslat Doğan Sabancı

BU YIL 2. KEZ DÜZENLENEN “EMLAĞIN EN’LERI ÖDÜL TÖRENI”NDE, EMLAK OFISLERINE 14 FARKLI KATEGORIDEN TOPLAM 26 ÖDÜL VERILDI.

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

İş Bankası, IKEA, D-Smart ve ERA Türkiye’nin Platin Sponsor olarak yer aldığı törende, emlak sektörünün önde gelen temsilcileri bir araya geldi. “Emlağın En’leri Ödül Töreni”nde, emlak ofisleri farklı kategorilere göre ödüllendirildi. Hürriyet Yönetim Kurulu Üyesi Vuslat Doğan Sabancı’nın katılımıyla ve Hürriyet Emlak Genel Müdürü Hakan Çelik’in ev sahipliğinde gerçekleşen tören İlker Ayrık’ın sunumu ve Bengü’nün şarkıları ile renklendi. ERA Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay ise sektörün mevcut durumu ve gelecekle alakalı istatistiki öngörülerini sektörün önemli temsilcileri ile paylaştı.

200 seçkin davetlinin katılımıyla gerçekleşen törende, kokteylden önce sponsor markalar ile sektör temsilcileri bir saatlik birebir buluşma imkânı sağlandı. Bu yıl 2. kez düzenlenen “Emlağın En’leri Ödül Töreni”nde, emlak ofislerine 14 farklı kategoriden toplam 26 ödül verildi. ERA Türkiye Genel Merkez Yönetiminin tam kadro bulunduğu organizasyonda “En interaktif Ofis” Ödülü’ne ERA Başarı layık görüldü ve ödülü ERA Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay’ın elinden aldı.

55 >

KURUMSAL HABERLER

2017

KONUT SEKTÖRÜ DEĞERLENDİRMELERİ

56 >

TÜKETICI 2017’DE DE GAYRIMENKUL YATIRIMINI

GÜVENLI LIMAN OLARAK GÖRDÜ

TEKNOLOJI ODAKLI GAYRIMENKUL DEĞERLEME PLATFORMU ENDEKSA.COM‘UN KURUCU ORTAĞI VE CEO’SU GÖRKEM ÖĞÜT, 2017 YILINDA KONUT SEKTÖRÜNDE YAŞANAN GELIŞMELERI, KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇALIŞMALARI VE ALTYAPI YATIRIMLARINI DEĞERLENDIRDI.

endeksa.com‘un Kurucu Ortağı ve CEO’su Görkem Öğüt

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

2017’nin konut sektörü için zor bir yıl olduğunu söyleyen Endeksa.com Kurucu Ortağı ve CEO’su Görkem Öğüt, her şeye rağmen Kasım sonu itibarıyla satışlara bakıldığında geçen yılın ilk 11 ayına göre %6 artış görüldüğünü kaydetti. 2016 yılında 1.3 milyon konutun satıldığını belirten Öğüt, TÜİK verilerine göre 2017‘de ilk 11 ay satışlarının 1.276.342 olarak gerçekleştiğini, yıl sonu satışlarının ise geçen yılki adedi geçeceğini vurguladı. Öğüt, ipotekli satışların ise geçen sene olduğu gibi tüm satışların %34‘ünü oluşturduğunu belirtti. Yabancıya yapılan konut satış istatistiklerine bakıldığında ilk 10 sırada İstanbul, Antalya, Bursa, Yalova, Trabzon, Aydın, Ankara, Sakarya, Muğla ve Mersin‘in yer aldığını ifade eden Öğüt, 2017’de yabancı yatırımcıların özellikle deniz kenarında olan ve doğal güzellikleriyle öne çıkan bölgeleri tercih ettiğini söyledi. YAPISAL DEĞIŞIKLIKLER GÜNDEMDE 2017 gündemine değinen Öğüt, “2017 yılında sektörde en fazla konuşulan konulardan biri şüphesiz emlak komisyonculuğuna düzenleme getirecek olan “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Taslağı” idi. Taslak, sadece yetki belgesine sahip emlak danışmanlarının taşınmaz alım satımında aracılık yapmasını ve alım satıma konu taşınmazlarda ipotek ve haciz gibi kısıtlamalar bulunup bulunmadığı ve taşınmazın krediye uygunluk durumunun sözleşmelere girmesini zorunlu kılıyor. Uzun zamandır beklenen bu yönetmelik ile sektörde önemli gelişmeler yaşanacak“ görüşünü paylaştı.

ULAŞIM YATIRIMLARI BÖLGELERI DEĞERLENDIRDI Ulaşım projelerinin başta İstanbul olmak üzere özellikle Marmara bölgesinde etkisini gösterdiğini ifade eden Öğüt, şunları belirtti: “2017 yılında konut sektöründe ulaşım projeleri sürekli gündemdeydi. Ulaşım projeleri güzergahında olan veya projelere ulaşımı kolay olan bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarında artış görüldü. İlk akla gelen Osman Gazi ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri. Endeksa.com verilerine göre Yavuz Sultan Selim Köprüsü İstanbul’da Eyüp, Başakşehir, Sancaktepe, Çatalca, Arnavutköy, Sarıyer, Beykoz ve Çekmeköy ilçelerinin gayrimenkul değerlerinde önemli artışa sebep oldu. Osman Gazi Köprüsü’ne baktığımızda ise Bursa, Kocaeli ve Yalova’da gayrimenkul fiyatlarında yüksek artışlar görüldü. Kocaeli’nde Gebze, Körfez, Karamürsel ve Gölcük en fazla değer artışı görülen bölgeler oldu. Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprülerinin gayrimenkul değer artışına sebep olduğu tüm bölgeleri göz önünde bulundurursak, en fazla değer artışının Bursa ve Kocaeli’nde olduğu gözlemlendi. En çok göç alan iller arasında üst sıralarda yer alan Çanakkale’de Gelibolu ve Lapseki ilçeleri arasına yapılacak Çanakkale 1915 Köprüsü ile bölgedeki gayrimenkul ve otel yatırımlarında da artış görüldü. 2017’de en fazla konuşulan projelerden biri de Kanal İstanbul projesi idi. İstanbul Boğazı’na alternatif olarak planlanan ve güzergahı netleşen Kanal İstanbul projesi, Avcılar, Küçükçekmece, Başakşehir ve Arnavutköy‘de gayrimenkul fiyatlarını artırdı. Hizmete giren Üsküdar–Ümraniye– Çekmeköy metro hattı ise güzergahındaki bölgelerdeki konut fiyatlarını Endeksa

57 >

KURUMSAL HABERLER

verilerine göre 2.4 kata kadar artırdı. Gebze ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nü birleştirecek olan yüksek hızlı tren hattı da özellikle yeni gelişmekte olan ve henüz talebin çok yüksek olmadığı Gebze, Tuzla, Pendik, Sultanbeyli, Sancaktepe’de konut talebinin artmasına, bu nedenle önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarında artışa sebep olacak.“ KENTSEL DÖNÜŞÜM ÖNCELIKLI GÜNDEM Kentsel dönüşümün 2017’de konut sektöründeki en önemli konulardan biri olmaya devam ettiğini söyleyen Öğüt, “Özellikle İstanbul’un Anadolu ve Avrupa yakalarında süregelen kentsel dönüşüm çalışmaları gayrimenkul fiyatlarını yukarıya çekti. İstanbul’da gayrimenkul yatırımında en fazla öne çıkan bölgeler Avrupa yakasında 58 >

Turizm ve iş merkezi olmasının yanı sıra tarihi yarımada, Taksim ve diğer lokasyonlara ulaşım kolaylığının da avantaj sağladığı Haliç, Haliç Yat Limanı projesiyle önümüzdeki dönemde daha da ön plana çıkacak. Benzer şekilde Bomonti de İstanbul’un sanat ve yaşam

KONUT BIRÇOK ŞEHIRDE %50‘DEN FAZLA KAZANDIRDI Gayrimenkul sektörünün yatırımcısına 2017’de de kazandırdığını ve pek çok ilde konut fiyatlarının %50’nin üzerinde artış gösterdiğini kaydeden Öğüt, şunları belirtti: “30 Büyükşehir Belediyesinde son 5 yıldaki konut satış fiyatları artışı incelendiğinde en büyük artışın %102 ile Aydın’da gerçekleştiği görülüyor. Yabancıların konut satın aldığı ilk 5 il içerisinde yer alan Aydın’da Endeksa.com‘un güncel verilerine göre ortalama konut metrekare satış fiyatı 1.925 TL, ortalama konut fiyatı 240.000 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl. Ordu da son yıllarda üniversite, ulaşım ve sağlık yatırımları ile adından söz ettiriyor. Doğası sayesinde yabancı yatırımcının da tercih ettiği iller arasında yer alıyor.

Endeksa verilerine göre Ordu’da ortalama konut metrekare fiyatı 1.700 TL, ortalama konut fiyatı 228.000 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 24 yıl. Son 5 yılda konut fiyatlarında en fazla artış görülen üçüncü il ise Bursa. Uzun yıllardır yabancı yatırımcının göz bebeği olan Bursa’da Osman Gazi Köprüsü ile ulaşımın daha da kolaylaşması gayrimenkul fiyatlarını artırdı. Bursa’da son 5 yılda konut fiyatlarında %90 artış görüldü. Kentte ortalama konut metrekare satış fiyatı 1.925 TL, ortalama konut fiyatı 274.000 TL, ortalama geri dönüş süresi 18 yıl. Bursa’dan sonra konut fiyatlarında en fazla artış görülen iller %87 ile Sakarya ve %79 ile İzmir. İzmir, son yıllarda İstanbul-İzmir Çanakkale köprü bağlantısı, İstanbul-Bursa-İzmir otoyol çalışmaları ve kentsel dönüşüm nedeniyle gayrimenkul

alanı olma yönünde hızla gelişiyor“ dedi.

Ordu’da son 5 yılda konut fiyatlarında %97 artış görüldü.

yatırımında öne çıkan şehirlerden. İstanbul-Bursa-İzmir otoyolu

Kağıthane, Başakşehir, Zeytinburnu, Beylikdüzü, Esenyurt, Sultangazi ve Bağcılar; Anadolu yakasında ise Kadıköy, Çekmeköy, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Pendik ve Kartal oldu. İstanbul’da kentsel dönüşümün en güzel örnekleri Haliç ve Bomonti’de görülüyor. Hayata geçirilen oteller, müzeler, kongre merkezleri ve üniversitelerle Haliç, yaşam ve turizm alanı olarak hızlı gelişim gösteriyor.

ile İstanbul-İzmir arasının 4 saate inmesi ile sahil şeridinde Urla, Çeşme, Seferihisar ve Güzelbahçe’de konut ve arsa fiyatlarında artış görüldü. İzmir’de arsa-arazi yatırımı yapılan ilçelerin başında Çeşme, Urla, Güzelbahçe Karaburun, Kemalpaşa, Torbalı, Menemen ve Seferihisar geliyor. İzmir son 3 yıldır her yıl %5 ve üzerinde net göç hızı olan bir şehir. Bu da gayrimenkul fiyatlarında artışa sebep oluyor. İzmir şehir merkezinde kentsel dönüşümün etkisiyle Bornova, Bayraklı ve Karşıyaka konut yatırımında öne çıkan bölgeler.“ Isparta‘da son 5 yıllık artış %131 Son 5 yılda konut fiyatlarında en fazla artış görülen ilin ise Isparta olduğunu söyleyen Öğüt, “Isparta’da üniversite öğrencileri ve şehirde görev yapan askeri ve idari çalışanların yarattığı konut talebinin yeterinde karşılanamaması sonucu konut fiyatları son 5 yılda %131 artış göstermiş durumda. Endeksa verilerine göre Isparta’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 2.000 TL, ortalama konut fiyatı 280.000 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 24 yıla kadar yükselmiş durumda. Büyükşehir Belediyesi olmayan iller içerisinde konut fiyatlarının en fazla artış gösterdiği Yalova ikinci sırada yer alıyor. Yabancı konut yatırımcısının en fazla tercih ettiği iller arasında yer alan ve Osmangazi Köprüsü‘yle de değer artışı görülen Yalova’da son 5 yılda konut fiyatlarında %98 artış yaşandı. Endeksa verilerine göre Yalova’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 2.125 TL, ortalama konut fiyatı 274.000 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 21 yıl. Yalova’dan sonra Büyükşehir Belediyesi olmayan, son 5 yılda konut fiyatlarında en fazla değer artışı görülen iller ise sırasıyla %88 ile Giresun, %77 ile Burdur, %55 ile Aksaray“ bilgisini verdi. MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

ENDEKSA

BÜYÜKŞEHIR BELEDIYESI OLAN

SON 5 YILLIK

İLLERDEKI GAYRIMENKUL DEĞER ARTIŞI Metrekare Fiyatı (TL) 2013

Aydın Ordu Bursa Sakarya İzmir İstanbul Mersin(İçel) Ankara Muğla Kocaeli Manisa Balıkesir Tekirdağ Kahramanmaraş Samsun Konya Kayseri Antalya Trabzon Adana Hatay Malatya Erzurum Van Eskişehir Denizli Diyarbakır Şanlıurfa Gaziantep Mardin

951 862 1014 989 1533 2355 872 1029 2615 1089 980 1223 907 743 884 856 800 1288 1098 1097 882 788 837 870 1299 1533 948 1061 1423 1134

Metrekare Fiyatı (TL) 2017

1925 1700 1925 1850 2750 4200 1550 1825 4500 1875 1650 2025 1500 1200 1425 1375 1275 1975 1675 1625 1300 1150 1200 1225 1725 1800 1075 1150 1525 875

Fiyat Artış Oranı

102% 97% 90% 87% 79% 78% 78% 77% 72% 72% 68% 66% 65% 62% 61% 61% 59% 53% 53% 48% 47% 46% 43% 41% 33% 17% 13% 8% 7% -23%

BÜYÜKŞEHIR BELEDIYESI OLMAYAN

SON 5 YILDA EN FAZLA DEĞER ATIŞI OLAN 5 IL Metrekare Fiyatı (TL) 2013

Metrekare Fiyatı (TL) 2017

Fiyat Artış Oranı

Isparta

866

2000

131%

Yalova

1075

2125

98%

Giresun

838

1575

88%

Burdur

974

1725

77%

Aksaray

877

1359

55%

Gayrimenkul değerlemede dijital teknolojilerin gelişmiş olanaklarını kullanan www. endeksa.com, sisteme herhangi bir konutun konum ve özelliklerini giren herkese piyasa değerini anında sunmaktadır. Türkiye’nin her yerinde saha araştırmaları yapan lisanslı Endeksa değerleme uzmanlarının hazırladığı verilere dayanarak anında bilgi veren platform, otomasyona dayalı istatistiki modelleme ve makine öğrenimi yöntemleri ile konut değerlerini hızla ve doğru bir şekilde hesaplayabilmektedir. Endeksa, konut satış ve kira değerlerinin yanı sıra bölge bazında yaşayanların demografik bilgileri, bölgedeki ticari parametreleri ve yaşam alanlarını da sunmaktadır. Gayrimenkul profesyonellerinin yanı sıra bireysel kullanıcıların da yoğun olarak kullandıkları platform, kullanıcılara yapmış oldukları otomatik değerlemeleri raporlayabilme, güvenilir ve bağımsız görüşe ulaşmak için bulundukları bölgelere hakim deneyimli uzmanlardan görüş raporu talep etme imkanı da sağlamaktadır. Endeksa ile en iyi yatırım bölgelerini hızla belirlemek mümkün olmaktadır. Yatırım için düşünülen bölgeler il, ilçe, mahalle ya da konum bazında seçildiğinde, konut türüne göre ortalama kiralara, satış fiyatlarına ve fiyat değişim trendlerine ulaşmak sadece saniyeler almaktadır. Kullanıcılar kendi evlerinin değerini de kolaylıkla öğrenebilmektedir. Bunun için haritadan işaretleyip konut özellikleri girildiğinde, Endeksa evin piyasa değerini anında hesaplamaktadır. Yaşam tarzına göre ev seçimi de Endeksa ile kolaylaşmaktadır. Kullanıcının yaşamayı düşündüğü bölgeler il, ilçe mahalle ya da konum bazında seçildiğinde, sosyal göstergeler ve çevredeki yaşam olanakları hızla görüntülenmektedir. Uzman görüşü ise Endeksa’nın bir diğer fark yaratan hizmetidir. Bireysel ya da ticari karar vermeden önce kullanıcılar lisanslı Endeksa uzmanlarının görüşüne başvurabilmektedir.

Detaylı Bilgi İçin: Haber Atölyesi / 0216 545 01 03 59 >

SEKTÖREL ANALIZ

BIR BAKIŞTA MARKALI KONUT PIYASASI 60 >

6 AYLIK DEĞERLENDİRME

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

61 >

SEKTÃ&#x2013;REL ANALIZ

62 >

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

63 >

SEKTÖREL ANALIZ

2017’NIN EMLAK ŞAMPIYONLARI BELLI OLDU HÜRRIYET EMLAK, 2017’NIN SATILIK KONUTTA EN ÇOK DEĞERLENEN ILLERINI ORTAYA KOYDU. HÜRRIYET EMLAK ARALIK 2017 EMLAK ENDEKSI VERILERINE GÖRE* YILIN EN ÇOK DEĞERLENEN ILI, YÜZDE 32 FIYAT ARTIŞI ILE EDIRNE OLDU. Hürriyet Emlak Aralık 2017 Emlak Endeksi verilerine göre* 2017’nin ilk 3 çeyreğinde Türkiye’de en çok değerlenen il Edirne olmuştu. Yıl biterken de sonuç değişmedi. 2017’nin satılık konutta en çok değerlenen ili yüzde 32 ile Edirne oldu. Edirne’de kiralık konut fiyatları da yüzde 12 artış gösterdi. İstanbul’da son bir yıl içinde fiyatlar yüzde 8 artarak 4 bin 750 TL/metrekare ortalamasına ulaştı. Türkiye genelinde ise satılık konut fiyat artışı son bir yılda yüzde 5 oldu. Ankara, Bursa ve Antalya’nın hiçbir ilçesinde satılık konut fiyatları düşmedi.

TÜRKIYE GENELINDE SATILIK KONUT FIYATI EN ÇOK ARTAN 5 IL 1. Edirne 2. Kırklareli 3. Sinop 4. Elazığ 5. Balıkesir

Aralık 2016 Ort. m2 Fiyat

Aralık 2017 Ort. m2 Fiyat

1.377 TL 1.433 TL 1.720 TL 1.041 TL 1.826 TL

1.818 TL 1.828 TL 2.162 TL 1.290 TL 2.194 TL

Yıllık Değişim %32 %28 %26 %24 %20

İSTANBUL’DA FIYATLAR 4.400 TL’DEN 4.750 TL’YE ÇIKTI Satılık konutta Türkiye’nin en pahalı ili olan İstanbul’da, son bir yılda fiyatlar yüzde 8 artarak 4 bin 400 TL’den 4 bin 750 TL/metrekare ortalamasına ulaştı. Kiralık konutların metrekare ortalaması ise Aralık 2016’dan bu yana yüzde 1 düştü. Son bir yıl içinde fiyatı en çok artan ilçe ise yüzde 19 ile Eyüp olurken, fiyatı en çok düşen ilçe yüzde -2 ile Fatih oldu. İstanbul genelinde amortisman süresi de 19 yıl oldu. En kısa amortisman süresine sahip ilçeler arasında ilk sırada 15 yıl ile Gaziosmanpaşa yer alırken, 16 yıl ile Esenyurt ve Sancaktepe bu sırayı takip etti. SON 1 YIL İSTANBUL Fiyatların arttığı ilçeler 1. Eyüp 2. Şile 3. Bakırköy

%19 %18 %14

Fiyatların düştüğü ilçeler Hürriyet Emlak Aralık 2017 Emlak Endeksi verilerine göre* 2017’nin ilk 3 çeyreğinde Türkiye’de en çok değerlenen il Edirne olmuştu. Yıl biterken de sonuç değişmedi. 2017’nin satılık konutta en çok değerlenen ili yüzde 32 ile Edirne oldu. Edirne’de kiralık konut fiyatları da yüzde 12 artış gösterdi. İstanbul’da son bir yıl içinde fiyatlar yüzde 8 artarak 4 bin 750 TL/metrekare ortalamasına ulaştı. Türkiye genelinde ise satılık konut fiyat artışı son bir yılda yüzde 5 oldu. Ankara, Bursa ve Antalya’nın hiçbir ilçesinde satılık konut fiyatları düşmedi.

5 BÜYÜK ILDE SATILIK KONUT DEĞIŞIM ORANLARI

Aralık 2016 Ort. m2 Fiyat

Aralık 2017 Ort. m2 Fiyat

%-2 %-2 %-1

En kısa amortisman süreleri 1. Gaziosmanpaşa 2. Esenyurt 3. Sancaktepe

15 yıl 16 yıl 16 yıl

ANKARA’NIN GÖLBAŞI ILÇESI

Yıllık Değişim

1. İstanbul 2. Ankara 3. İzmir

4.400 TL 1.752 TL 2.419 TL

4.750 TL 1.833 TL 2.789 TL

%8 %5 %15

4.Bursa 5. Antalya

1.700 TL 1.900 TL

2.000 TL 2.000 TL

%18 %5

64 >

1. Fatih 2. Esenler 3. Kadıköy

YÜKSELIŞTE Ankara’da satılık konut fiyatları son bir yılda yüzde 5 artarak 1.752 TL’den 1.833 TL/metrekare ortalamasına ulaştı. Hiçbir ilçede ise fiyatlar düşmedi. Ankara, Antalya ile birlikte 5 büyük il arasında son bir yılda fiyatı en az artan il oldu. Ankara’da amortisman süresi 17 yıl iken, son bir yılda satılık konut fiyatlarının en fazla arttığı ilçe yüzde 19 ile Gölbaşı oldu. En kısa amortisman süresine sahip olan ilçe ise 18 yıl ile Mamak oldu.

SON 1 YIL ANKARA

SON 1 YIL BURSA

Fiyatların arttığı ilçeler

1. Gölbaşı 2. Etimesgut 3. Altındağ

%19 %16 %16

1. Kestel 2. Yıldırım 3. Gemlik

%35 %34 %24

En kısa amortisman süreleri En kısa amortisman süreleri 1. Mamak 2. Keçiören 3. Altındağ

18 yıl 19 yıl 20 yıl

İZMIR’DE KONUTLAR YÜZDE 15 DAHA DEĞERLI Hürriyet Emlak Aralık 2017 Emlak Endeksi verilerine göre, İzmir’de satılık konut fiyatları 2017 boyunca değerlendi. 5 büyük il arasında Bursa’dan sonra en çok değerlenen il olan İzmir’de, tam bir yıl önce satılık konut metrekare ortalaması 2 bin 419 TL iken, 2017 sonunda yüzde 15 artışla 2 bin 789 TL’ye yükseldi. Amortisman süresinin 19 yıl olduğu İzmir’in popüler ilçesi Dikili, son bir yılda yüzde 29 artışla en çok değerlenen ilçe oldu. Son bir yılda Bergama dışında hiçbir ilçede satılık konut fiyatları düşmedi. En kısa amortismana sahip olan ilçe 7 yıl ile Çeşme oldu.

Fiyatların arttığı ilçeler %29 %28 %27

Fiyatların düştüğü ilçeler 1. Bergama

17 yıl 18 yıl 20 yıl

ANTALYA’NIN HIÇBIR ILÇESINDE DÜŞÜŞ YOK Antalya’da satılık konut fiyatları, Ankara’ya paralel olarak son bir yılda yüzde 5 arttı. Antalya’da satılık konut fiyatları inişli çıkışlı bir seyir izlese de, son bir yıllık değişimde hiçbir ilçede fiyatlar düşmedi. Antalya’da amortisman süresi 18 yıl oldu. Alanya, son bir yılda yüzde 16 artış ile fiyatların en çok arttığı ilçe oldu. En kısa amortisman süresine sahip olan ilçe ise 18 yıl ile Kepez oldu. SON 1 YIL İZMIR Fiyatların arttığı ilçeler 1. Alanya 2. Konyaaltı 3. Kemer

SON 1 YIL İZMIR

1. Dikili 2. Güzelbahçe 3. Narlıdere

1. Osmangazi 2. Nilüfer 3. Mudanya

%16 %12 %11

En kısa amortisman süreleri 1. Kepez 2. Muratpaşa 3. Konyaaltı

18 yıl 20 yıl 20 yıl

%-4

En kısa amortisman süreleri 1. Çeşme 2. Konak 3. Bergama

7 yıl 17 yıl 18 yıl

5 BÜYÜK ILIN ŞAMPIYONU BURSA Türkiye’nin 5 büyük ili arasında 2017’nin şampiyonu Bursa oldu. Bursa’da son bir yılda satılık konut fiyatları yüzde 18 artarak 1.700 TL’den 2 bin TL’ye çıktı. Amortisman süresinin 17 yıl olduğu Bursa’da son bir yılda satılık konut fiyatlarının en çok arttığı ilçe yüzde 35 ile Kestel oldu. Yıldırım ilçesi de yüzde 34 artışla Kestel’i takip etti. Son bir yıllık süreçte Bursa’nın hiçbir ilçesinde fiyatlar düşmedi. En kısa amortisman süresine sahip olan ilçe ise 17 yıl ile Osmangazi oldu. MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

65 >

ARAŞTIRMA

TÜRK HALKI ALIRKEN

66 >

ÖNCE YAŞADIĞI SEMTE BAKIYOR

GAYRIMENKUL ALMAK ISTEYENLERIN SATIN ALMA SÜRECINI DEĞERLENDIREN ERA TÜRKIYE, YAPILAN ARAŞTIRMA SONUÇLARINI MEDYA ILE PAYLAŞTI. BUNA GÖRE; GAYRIMENKUL YATIRIMI YAPMA KARARI VEREN TÜKETICI KONUT ARAMAYA ÖNCELIKLE YAŞADIĞI SEMTTEN BAŞLIYOR. İLK DEFA EV ALANLARIN YÜZDE 75’I 35 YAŞ ALTI KIŞILERDEN OLUŞUYOR, SATIN ALMA SÜRESI 12 HAFTAYA YAYILIYOR VE EN ÇOK ARAŞTIRMA INTERNETTEN YAPILIYOR. İŞTE DIĞER DETAYLAR: Gayrimenkul yatırımı yapma kararı veren tüketicinin konut aramaya öncelikle yaşadığı semtten başladığını söyleyen ERA Türkiye Gayrimenkul Direktörü Ufuk Şevki, küçük yatırımcının genellikle taşınmazı 20 kilometre çapında bir alanda aradığına dikkat çekti. İlk defa ev alanların yüzde 75’inin 35 yaş altı kişilerden oluştuğunu, satın alma süresinin 12 haftaya yayıldığını ve en çok aramanın internetten yapıldığını kaydeden Şevki, yapılan bir araştırmanın; tüketici tercihlerini ortaya koyduğunu söyledi. Şevki, araştırma sonuçlarıyla ilgili şu bilgileri verdi: “Satın alma eğiliminde olan potansiyel müşterinin % 50’sinden fazlasının hali hazırda taşınmazı aradıklarını görüyoruz. Alıcıların yüzde 33’ünün ilk defa ev aldığını, yüzde 66’sının ise ikinci ya da daha fazla sayıda mülk satın alma tecrübesinin bulunuyor. Ayrıca araştırmaya göre; ilk defa ev alanların yüzde 75’inin 35 yaş altı alıcılardan oluşuyor. Araştırmaya göre; alıcılar ortalama 12 hafta ev arıyorlar, satın alma işlemini gerçekleştirenlerin yüzde 40’ı internet, yüzde 33’ü danışman ve yüzde 5’i inşaat şirketi ve yüzde 1’i ise yazılı medya ilanı aracılığı ile evlerine sahip oluyorlar.

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

EN ÇOK EVLILER YATIRIM YAPMAK ISTIYOR Gayrimenkul yatırımı yapacak kişilerin % 66’sı evli. Alıcıların yüzde 50’si ihtiyaçlarına cevap verecek gayrimenkulü bulup bulamayacakları konusunda, yüzde 25’inin ise kredi, tapu gibi yasal işlemlerden tedirgin olduğunu belirtiyor. Alıcıların internet üzerinde yaptıkları araştırmalarında en çok dikkat ettikleri noktalar arasında; yüzde 80 oranla fotoğraf ve gayrimenkul detay bilgileri ve yüzde 40 oranla komşu demografisi... Komşularının demografik yapısına büyük önem veren Türk halkının % 66’sı bu kritere uygun semtlerden, yüzde 50’si ise işyerine ulaşılabilme uygunluğuna göre ev arıyor. Yüzde 30 oranında etki gösteren faktörlerden biri de bölgedeki okullar. Alıcıların toplu taşıma etkenine göre karar verme oranı ise yüzde 10 olarak belirtiliyor. Hızla yükselen gayrimenkul piyasası nedeniyle ev alacakların % 95’lik bölümü sabit faizli ev kredilerine yönelirken, ev satın almak isteyenlerin % 33’ü ev sahip olma arzusundan dolayı, yine yüzde 33’ü ise daha büyük bir eve sahip olmak istedikleri için satın alma davranışı gösteriyor.”

EVDEKI HESAP ÇARŞIYA UYMUYOR Yapılan araştırmaların gayrimenkul arayışı ve satın alma sürecinde profesyonel bir gayrimenkul danışmanına ihtiyaç olduğunu gösterdiğini söyleyen Ufuk Şevki, alıcıların araştırdıkları fiyatla satın aldıkları fiyatın eşleşme oranının ise yüzde 33’ler seviyesinde olduğunu dikkat çekti. Şevki “Alıcının piyasaya çıktığı fiyatla satın aldığı fiyatın eşleşmediğini görüyoruz. Bu durumun iyi analiz edilmesi ve profesyonel bir danışman tarafından hizmet alınması bu kısırdöngüyü eritebilecek iki etken olarak ele alabiliriz. İnşaat şirketlerinin artık gelenekselleşen yöntemlerle mevcut ya da henüz bitmemiş olan konutlarını satmaya çalıştıkları, gayrimenkul sektöründe yaygın olarak görülen bir satış tekniği kapıdan içeri giren müşteriye elindeki gayrimenkulü satmak şeklinde gerçekleşiyor. Bugünün yoğun ve hızlı pazar dinamiklerine cevap veremeyen bu yöntemler, müşteri etkileme konusunda da oldukça yetersiz kalıyor. Günümüzde geleneksel yöntemleri kullanan brokerların proaktif pazarlama yapamadığını görüyoruz. Oysa başarılı bir satış için temel dayanak; hedef kitleyi tam olarak tanımaktan geçiyor” dedi.

ARAŞTIRMAYA GÖRE;

ilk defa ev alanların yüzde

75’inin 35 yaş altı alıcılardan oluşuyor.

alıcılar ortalama

12 hafta ev arıyorlar

satın alma işlemini gerçekleştirenlerin

yüzde 40’ı internet,

yüzde 33’ü danışman ve

yüzde 5’i inşaat şirketi

yüzde 1’i ise yazılı medya ilanı aracılığı ile evlerine sahip oluyorlar.

67 >

ARAŞTIRMA

ARTAN KREDİ MALİYETİ ORTAMINDA 2018 BEKLENTİLERİ

68 >

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu verilerine göre, 2017 yılı içerisinde kullandırılan konut kredisi miktarı geçen yıla göre 27,7 milyar TL artış gösterdi. Aynı dönemdeki artış oranı yüzde 16,93 oldu. Kredi hacminde beklenenin altında bir büyümenin var olduğu, faiz oranlarındaki gelişmelerin kredi daralmasında büyük etken olduğunu söylemek gerekir. Aşağıdaki grafikte de görüldüğü gibi tarihsel süreç içerisinde konut kredi faiz

devam ettiğini gösteriyor. Ancak hem fiyatları etkileyen makro ve mikro düzeydeki ekonomik göstergelerdeki gelişmeler hem de piyasadaki gelişmelerin olası etkileri dikkate alındığında 2018 yılı için konut fiyat endeksindeki artış öngörümüz yüzde 10,68 olup, Ocak 2018 tarihinde 216,03 olarak gerçekleşen endeks değerinin Ocak 2019 tarihinde 239,09 düzeyine ulaşmasını bekliyoruz.

oranlarındaki değişimin kredi hacmi üzerindeki etkisini benzer şekilde gözlemlemek de mümkün aslında.

oranlarındaki artışın ve konut fiyatlarındaki yükselişin hane halkının konut alımını zorlaştırdığı ve bu bağlamda konut piyasasının daralmasına neden olduğu söylenebilir. Belirttiğimiz iki unsurun şehirler bazında nasıl bir etki yarattığı Reidin Konut Satın Alma Gücü Endeksi verilerine bakarak da gözlemlemek mümkün. Endeks değerleri incelendiğinde Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İzmir ve Kocaeli ilinin endeks değerinin 100 baz değerinin üzerinde olduğu ve bu bölgede yaşayan hane halkının 10 yıl vadeli konut kredisi kullanarak konut satın almasının olası olduğu söylenebilir. Ancak yine de kredi faiz oranlarının artması ve konut fiyatlarındaki artış 81 il düzeyinde ve 7 büyükşehirde konut alımlarını geçen senenin Eylül ayına göre ortalama yüzde 3

TCMB’nin yayınladığı “Bankalarca TL Üzerinden Açılan Kredilere (Konut) Uygulanan Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları” incelendiğinde 2017 yılının ilk 9 ayında ortalama yüzde 0,98 olan konut kredisi faiz oranlarının Aralık ayı itibariyle aylık yüzde 1,10 düzeylerini aşması ve 2018 Şubat ayında yüzde 1,20’ye ulaşması kredi taksitlerinde ve toplam ödemelerde artış getirdi. Diğer taraftan REIDIN tarafından yayınlanan 81 il düzeyini kapsayan TR-81 konut fiyat endeksi rakamları değerlendirildiğinde 2017 yılı içerisinde konut fiyatlarında da yükselişin ortalama yüzde 11,8 olması konut alımlarında hane halkı üzerinde maliyet baskısı yaratmaya

Kaynak: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu

Diğer taraftan, kredi faiz

REIDIN TR-81 KONUT FİYAT ENDEKSİ (OCAK 2012=100)

oranında zorlaştırmış durumda. Bu durumun tersine dönebilmesi için ise özellikle kredi faiz oranlarının aşağı yönlü hareketini beklemek ya da kredi vadelerinin uzaması gerekiyor. Sonuç olarak, 2018 yılında durağan bir piyasa olacağını, fiyat artış trendinin enflasyon beklentisine uygun gerçekleşeceğini ve reel getirini sıfıra yakın olacağını

düşünüyoruz. Dolayısıyla, piyasaların durağanlaşması sermaye kazancı ve kira getirisi bekleyenleri tatmin etmeyecektir; barınma amacıyla nakit kullanarak alim yapmak isteyenler için uygun fiyatlı her konuta yatırım yapabilir, eğer tüketici kredili işlem gerçekleştirecekse mevcuttaki kredi oranlarının düşmesini beklemenin uygun olacağını söyleyebiliriz.

REIDIN KONUT SATIN ALMA GÜCÜ ENDEKSI: 10 YIL VADELI KONUT KREDISI İÇIN TR-81 Eylül 2017

Konut Kredi Faiz

1.07%

Konut Satın Alma

Ocak 2018

Oranı (Aylık)

1.18%

Gücü Endeksi

Adana

Ankara

Antalya

Bursa İstanbul İzmir

Kocaeli

113

148

172

118

149

119

300

109

144

168

112

141

113

293

Kredi Maliyetlerindeki Artış

10%

Konut Fiyatlarındaki Artış

Konut Satın Alma Gücü Endeksindeki Değişim

-3%

-2%

-5%

-6%

-2%

-5%

-2%

Kaynak: REIDIN Data & Analytics MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

69 >

KURUMSAL HABERLER

ERA TÜRKIYE,

CNR ANKARA EMLAK FUARI’NA KATILDI ERA GAYRIMENKUL, TÜRKIYE’NIN ÖNEMLI FUARLARINDA BOY GÖSTERMEYE DEVAM EDIYOR. ŞIRKET, 7 – 10 EYLÜL TARIHLERI ARASINDA CNR EMLAK ANKARA FUARI’NDA YER ALDI. Kurulduğu günden bugüne sektöre getirdiği yenilik ve katkılarla adından söz ettiren ABD merkezli global gayrimenkul danışmanlık markası ERA Gayrimenkul Türkiye, katılacağı CNR Emlak Ankara Fuarı’nda, yeni projelerden ev almanın püf noktalarını anlattı. Emlak sektörünün önde gelen firmalarının ve dev projelerin yer aldığı, ulusal ve uluslararası yatırımcıların ilgi odağı olan CNR Emlak Ankara fuarında ulusal ve uluslararası yüzlerce firmanın ve ziyaretçinin katılımı ile gerçekleşti. İnşaat firmalarının, gayrimenkul danışmanlık şirketlerinin, finans kurumlarının fuara 70 >

özel hazırladıkları fırsatların sunulduğu fuarda; ERA ailesine katılmanın avantajlarını, bayilik şartlarını ve verdiği hizmetleri de anlatan ERA Türkiye, eğitimlerine de ara vermeden devam ediyor. Türkiye genelinde verdiği seminerlerle yüzlerce broker ve broker adayının MEB onaylı sertifika sahibi olmasında payı olan ERA Gayrimenkul Türkiye, ‘CNR Emlak Ankara Fuarı’na katılımın yanı sıra 9 Eylül’de ‘Yeni Projelerden Ev Alma Algoritması’ konulu panel de düzenledi. Panelde sektör profesyonellerine ve gayrimenkul yatırımı yapacak potansiyel yatırımcılara tüketicinin projeden ev alırken yaşadığı süreçleri anlatıldı.

ESKİ ANKARA’NIN YENİ MERKEZİ

Sadece Ankara’nın değil, hayatın tam ortasında olacaksınız. Akgün Zümrüt Evler, Ankara tarihinin en önemli noktasında, hastanelere, okullara, havaalanına ve tarihe yakın olacak bir proje. Her detayın ayrı düşünüldüğü iç mekan tasarımı sayesinde evinizden çıkmak istemeyeceksiniz.

(312) 441-0372

KURUMSAL HABERLER

ERA’DAN GAYRIMENKUL PROFESYONELLERINE

ÜCRETSIZ WORKSHOP FIRSATI

72 >

ERA, BÜNYESINDE BULUNAN GAYRIMENKUL AKADEMISI’NDE PROFESYONELLERE YÖNELIK EĞITIMLERINE HIZ KESMEDEN DEVAM EDIYOR. ANKARA, İZMIR, İSTANBUL VE ANTALYA’YA ÇIKARTMA YAPAN ERA, WORKSHOP ATÖLYESI ILE PROFESYONELLERE KAZANCIN YOLUNU GÖSTERMEYE DEVAM EDECEK.

Dünya genelindeki tecrübesiyle sektörün saygın oyuncularından biri olan ERA Türkiye, sektörün kurumsallaşması ve gayrimenkul danışmanlarına güvenin artması için çalışmalarına hız kesmeden devam ediyor. ERA, gerçekleştirdiği workshoplar ile gayrimenkulde yüksek kazanç garantisiyle kendi işinin patronu olmak isteyen herkese kazancın yolunu gösteriyor. ‘Kurtlar Sofrasında Gayrimenkul Avcılığı’ başlığıyla gerçekleştirilen eğitim workshop’unun başlıkları ise; “Dijital Çağda Gayrimenkul Sektörüne Bakış”, “Bölgende Tek Ol”, “Ticari Gayrimenkule Giriş” ve “Proje Satışına Giriş” olarak belirlendi. MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

DİJİTAL ÇAĞDA GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ… Workshop’ta ‘Dijital Çağda Gayrimenkul Sektörüne Bakış’ başlıklı konuşması ile ERA Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay, dijital çağdaki satın alma metodolojisi değişikliği, dijital çağda Türkiye, dijital çağda dünyada emlakçılık, dijital çağda Türkiye’de emlakçılık, dijital çağda gayrimenkul danışmanının yapması gerekenler gibi konuları masaya yatırıyor. ‘Dijital çağda gayrimenkul danışmanlığına gerek kalacak mı?’ sorusunun da yanıtını arayacak olan Atalay, workshopla ilgili

“Seminer, katılımcıların detaylı uzmanlıklar edinerek işlerini geliştirmesini ve hedeflerini rasyonel zeminde oluşturarak yüksek performanslara ulaşmalarını sağlamak üzere oluşturuldu” açıklamasında bulundu. ERA Gayrimenkul Türkiye Franchise Kanal Direktörü Kadir Tümen ise; gayrimenkul danışmanlarına bölgelerinde en iyi olmaları için tüyolar vereceği eğitiminde bölge uzmanlığı, portföy pazarlama yöntemlerini de anlatıyor.

finans, teknoloji, değerleme, danışmanlık ve süreç yönetimi konularını da ERA Real Estate Türkiye Gayrimenkul Direktörü Ufuk Şevki’den dinliyorlar. Şevki; ticari gayrimenkul çalışma alanları arasında olan; iş merkezi, plaza, AVM, sanayi tesisleri, fabrika, depo, turizm tesisleri, arsa, tarla, endüstriyel, organize sanayi bölgeleri, yönetim ve ticaret merkezleri gibi konularda püf noktalarını anlatıyor.

FARKLI OLMANIN YOLLARINI

Öte yandan; düzenli eğitim ve seminerleriyle Broker ve Gayrimenkul Danışmanlarına sürekli destek veren ERA Gayrimenkul Türkiye,

ANLATACAK Katılımcılar, satış, pazarlama,

bugüne kadar 1.400 kişiye sertifika verdi. 73 >

KURUMSAL HABERLER

İNŞAATÇILARDAN

2018

YOL HARITASI EKONOMININ LOKOMOTIFI KONUMUNDAKI INŞAAT SEKTÖRÜ TEMSILCILERI 2017 YILINI DEĞERLENDIRIP 2018 BEKLENTILERINI PAYLAŞTI. 2017 YILININ ÜÇÜNCÜ ÇEYREĞINDE TÜRKIYE EKONOMISI YÜZDE 11,1 BÜYÜRKEN, INŞAAT SEKTÖRÜ ISE YÜZDE 18,7 BÜYÜDÜ. SEKTÖR TEMSILCILERI YILIN SON GÜNLERI YAKLAŞIRKEN INŞAAT SEKTÖRÜNÜN 2017 YILINI NASIL GEÇIRDIĞINI DEĞERLENDIRIP, 2018 YILI IÇIN ÖNGÖRÜLERINI PAYLAŞTI. 74 >

DOĞA MADENCILIK YÖNETIM KURULU ÜYESI İLYAS AYVACI

YAMAÇ YAPI YÖNETIM KURULU BAŞKANI HAYDAR YAMAÇ

“YABANCI YATIRIMCI SEKTÖRÜN BÜYÜMESINDE ITICI GÜCE SAHIP”

“2018 YILINDAN DAHA UMUTLUYUZ”

“2017 yılı hem yurt içi, hem yurt dışı siyasi ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle sıkıntılı geçti. Geçen yıl yaşanan 15 Temmuz darbe girişiminin ardından hükümetimiz piyasaları ve iç tüketimi canlandırmak amacıyla bir dizi

“Türkiye ekonomisinin en önemli çarklarından inşaat sektörü son on yıldır büyümeye ve gelişmeye devam etmesine rağmen dövizdeki artış ve dünyada yaşanan ekonomik dalgalanmalar sektörde

önlem aldı. Kredi Garanti Fonu destekli kredilerle ve ÖTV indirimleri sayesinde piyasalar canlandı. İnşaat sektörü de ekonomik daralmalardan direkt etkilense de, ülke ekonomisinin büyümesinde pozitif katkısını sürdürdü. Özellikle yılın ikinci çeyreğinden itibaren hareketlenen konut satışları Eylül ayında zirve noktasına ulaştı. Ancak konut arzının talebin önünde gitmesi ve yükselen kredi faizleri nedeniyle satışlar yılın son çeyreğinde biraz durulsa da, sektöre yabancı ilgisi inşaat sektörünün büyümesinde hala önemli bir itici güç olmaya devam ediyor. Doğa Şirketler Grubu olarak 2017 yılında yatırımlarımıza hız kesmeden devam ettik. Her sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe de zaman zaman ekonomik ve mevsimsel etkilerden dolayı durgunluklar yaşanıyor. Çeşitli kampanyalar, ödeme avantajları ile bu durgunluğun etkisini en aza indirmeye çalıştık. Satışı devam eden projelerimizde yılsonu hedeflerimize ulaştık. Türkiye’de son yıllarda önemli bir büyüme potansiyeli ile ekonomiye katkı sağlayan gayrimenkul sektörü gelecekte de ekonominin kalbi olmaya devam edecek. Çünkü sektörümüz ülke ekonomisinin en önemli çarklarından birisi. Kendine bağlı birçok alt sektörü beslemesi ve yaratılan istihdamdaki payı göz ardı edilemez. Türkiye’de yenilenmesi gereken 7 milyon civarında konut olduğunu ve kentsel dönüşüm uygulamasının uzun yıllar süreceğini düşünürsek gayrimenkul sektörünün uzunca bir süre gündemde olacağını tahmin etmek zor değil. İnşaat sektöründeki büyümenin aynı hızla devam etmesi de sektörümüzün gelecek potansiyelinin en önemli göstergesi. Tabii bu arada riskleri de unutmamak lazım. Yükselen enflasyon ve döviz kurlarına bağlı olarak inşaat maliyetlerinin artması, kredi faiz oranlarının yüksekliği, konut stoğundaki artış gelecek dönemde sektörümüzü zorlayacak en önemli konular arasında yer alacak. Bu bağlamda; sektörümüzün gelişiminin desteklenmesi her zamankinden büyük önem taşıyor. Yurt içi veya yurt dışı faktörler nedeniyle ekonomide ve siyasette belirsizlikler yaşansa da, Doğa Grubu şirketleri olarak ekonomimizin geleceğine ve sektörümüze güveniyoruz, emin adımlarla çalışmalarımızı sürdürüyoruz.”

durgunluğa neden oldu. 2017 yılının ilk yarısına baktığımız zaman uzun vadeli konut kampanyaları, KDV ve faiz oranlarında yapılan indirimler sektörün hareketliliğini sağlamıştı. KDV indirimleri ve faiz indirimlerinin son bulmasıyla birlikte konut satışlarında düşüş yaşandığını hep birlikte görmüş olduk. Bu nedenle de sektörümüz için 2017 yılının çok verimli geçtiğini düşünmüyorum. Şirket olarak, yıl içerisinde çalışmalarımıza ara vermeden devam ettik. Sektörümüz için 2018 yılının 2017 yılından daha iyi geçeceğini öngörüyoruz. Sektördeki büyümenin sürdürülebilmesi ve yatırımların hız kesmeden devam etmesi için ekonomik ve siyasi istikrara ihtiyaç var. 2018 yılından umutluyuz, ekonominin lokomotifi inşaat sektörünün büyümesini sürdürmesi, yapılan yatırımların ve istihdamın artması için sektörümüzün devletimiz tarafından desteklenmesi gerekli. KDV’de ve faiz oranlarında sağlanan indirimlerin sürdürülebilir olması gerekiyor. Sektör temsilcileri olarak bizler tüketiciye ödeme kolaylığı sunan kampanyalar düzenleyerek üzerimize düşen görevi yapmayı sürdüreceğiz. Tahminimiz; bu büyüme trendi önümüzdeki dönemde de devam edecektir. Yamaç Yapı olarak ekonomimize ve sektörümüze olan güvenimizle yatırımlarımıza hız kesmeden devam edeceğiz.”

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

75 >

KURUMSAL HABERLER

MİNT YÖNETIM KURULU BAŞKANI SEFER ALTIOĞLU SEFA İNŞAAT YÖNETIM KURULU ÜYESI SEFA ÖZTÜRK “KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇALIŞMALARI 2018 YILINDA HIZ KAZANMALI” “Rakamsal verilere baktığımız zaman inşaat sektörünün üçüncü çeyrekte yüzde 18,7 oranında büyüdüğünü gördük. Kendine bağlı birçok alt sektörü besleyen inşaat sektörü Türkiye ekonomisinde büyük bir paya sahip. Sektör her geçen yıl artan bir grafikle büyüyor. 2017 yılında şirketlerin kendi bünyelerinde sağlamış oldukları cazip kampanyalar sektöre canlılık getirdi, konut satışlarında hareketlendirdi. 1977 yılından beri faaliyet gösterdiğimiz inşaat sektöründe yatırımlarımıza her zaman olduğu gibi bu yılda devam ettik. Bağdat Caddesi, Kadıköy Fikirtepe ve Maltepe’de projeler geliştiriyoruz. Yıl içerisinde sektörde zaman zaman durgunluklar yaşandı. Şirket olarak kendi öz sermayemizi kullandığımız için bu durgunluktan çok fazla etkilenmedik diyebilirim. Ülkemizde yenilenmesi gereken 7,5 milyon konut var. Devlet yöneticileri ve uzmanlar tarafından sürekli vurgulanan deprem gerçeğini hiç birimiz görmezden gelemeyiz. Bu nedenle kentsel dönüşüm çalışmalarının çok geç olmadan hızlandırılması ve hayata geçirilmesi gerekiyor. İstanbul’da Bağdat Caddesi ve Fikirtepe kentsel dönüşüm çalışmalarının ve rekabetin en yoğun olduğu bölgeler. Bu bölgelerde tam anlamıyla bir dönüşümün gerçekleştiğini maalesef söyleyemeyiz. Şuan da yapılan birçok çalışma aslında kentsel dönüşüm değil sadece bina yenileme. 2018 yılında beklentimiz gerçek anlamda kentsel dönüşüm için bina ve parsel bazlı dönüşümden alan bazlı dönüşüme geçişin teşvik edilmesi ve sürecin hızlandırılması yönünde. Sefa İnşaat olarak 40 yıllık tecrübemiz ve bilgi birikimimiz ile ülkemiz, milletimiz, ekonomimiz ve sektörümüz için çalışmalarımıza tüm gücümüzle devam edeceğiz.” 76 >

“2018 YILINDA 80 MILYON USD’LIK IŞ HACMI OLUŞTURMAYI PLANLIYORUZ” “2017 yılını önceki yıllar ile kıyasladığımızda; TÜİK verilerine göre sektörün aynı performansı sergilediğini görüyoruz. Konut talebinde ve işlemlerde herhangi bir azalma sözkonusu değil. Bu noktada kamu otoriteleri tarafından getirilen vergi ve harç gibi benzeri teşviklerin ve özellikle yılın ilk 6 ayında uygun konut faiz oranlarının etkili olduğunu görüyoruz. Bunlara ilave olarak, sektörde sunulan kampanyaların da katkısı olduğunu gözlemliyoruz. Tüm bu düzenlemeler ile konut talebi canlı tutulmuş ve bu talepler satış rakamlarına da yansımıştır. 2017 yılı şirketimiz açısından hedeflerimizi gerçekleştirdiğimiz bir yıl oldu. İlk projemiz olan MİNT Kağıthane’nin teslimlerini yaptık. Mart ayında lansmanını yaptığımız MİNT Çağlayan’ın satışlarını 6 ay gibi kısa bir sürede tamamlayarak Ekim ayında satışını kapattık. Yine Ekim ayında, iki yeni MİNT projesini satışa sunduk. Teslimlerini 2018 yılında yapacağımız MİNT E-5 Kağıthane ve MİNT Şişli projelerimizin satışlarının %52’sini tamamladık. 2018 yılında sektörün yeni piyasa koşullarına uygun çözümler üreteceğine inanıyoruz. Sektörümüz müşteri taleplerine ve ihtiyaçlarına uygun konut üretmeli ve yeni satış kanalları yaratmalıdır. İnşaat maliyetlerini düşürecek yenilikçi çözümleri değerlendirmeli ve arsa maliyetlerini azaltıcı yaklaşımlar geliştirmelidir. 2017 yılında gördüğümüz vergi ve harç teşviklerinin sektörü destekleyici yönde devam etmesi gerektiğine inanıyoruz. 2018’de sektörde yeni adımlar atılarak büyümenin hız kesmeden devam edeceğini düşünüyoruz. MİNT olarak, Haliç-Boğaz hattı arasında kentsel dönüşüm projeleri geliştirmeye devam edeceğiz. 2023 yılına kadar aynı hat üzerinde projeler üreteceğiz. 2018 yılında teslim edeceğimiz 400 civarında ünitemiz ile 80 milyon USD’lik iş hacmi oluşturmayı planlıyoruz. 2018 2023 yılları arasında yıllık ortalama %20 büyümeyi hedefliyoruz. 2023 yılında toplamda 5.500 – 6.000 birime ulaşarak 1 milyar USD’i aşkın yatırım hacmi oluşturmayı amaçlıyoruz. Bu açıdan değerlendirdiğimizde bu hatta dönüşüme girmesi gereken konut sayısının yüzde 10’unda MİNT markasının olmasını hedefliyoruz.”

ERA GAYRIMENKUL TÜRKIYE GENEL MÜDÜRÜ ÖZHAN ATALAY MAR YAPI İCRA KURULU BAŞKAN YARDIMCISI ROBERT VARON “SEKTÖR 2018 YILINDA DA HAREKETLI OLACAK”

“TÜRKIYE, 2018 YILINDA YABANCI YATIRIMCILARIN CAZIBE MERKEZI HALINE GELECEK”

“2016 yılında yaşadığımız sarsıntının ardından sektör olarak hükümetin de desteği ile hızlı toparlandık. Emlak Konut ve GYODER’in yapmış olduğu kampanyalar 2017 içinde sektöre fayda sağladı. İnşaat ve gayrimenkul sektörü evlenme/boşanma oranları, İstanbul’a diğer şehirlerimizden olan talepler, yabancı yatırımcıların konut alma iştahı ve kentsel dönüşüm gibi kriterler dikkate alındığında doğru projeler için umut vadediyor.

“2017, gayrimenkul sektöründe sürekli yükselmekte olan fiyatların artışlarının durulma yılı oldu. İstanbul kısa vadede yatırımcılar için öncelikli tercih olmaktan çıktı. Bunun ana sebebi Avrupa Topluluğu ve ABD ile yaşanan sorunlar sebebi ile bu bölgelerden gelen kurumsal yatırımların durma noktasına gelmiş olması. Ancak bu boşluğu Ortadoğu’dan gelen ve yüksek getiri bekleyen bireysel yatırımcıların doldurması sebebi ile fiyatların durgunluğa girmesine rağmen talebin devam ettiğini söyleyebiliriz.

Sektörün 2018 yılında da hareketli olacağını düşünüyoruz. Emlak sektöründe yapılan yatırımların hız kesmeden artacağına, özellikle yatırımcıların amortisman süresinin kısa olduğu noktalara odaklanacağını söyleyebilirim. Ülke ekonomisinin lokomotif sektörü olan emlak sektörü için geçtiğimiz yıllarda yapılan kampanyaların bu yılda gerçekleştirilebilir. Bu kampanyalarla birlikte hem yatırımcılar hem de yaşama amaçlı ev alanlarda bir artış olacağını düşünüyoruz. İstanbul’da ağırlıklı olarak projelerimiz Basın Ekspres bölgesine yer alıyor. Bu bölgedeki yatırımlarımız devam ediyor olacak. Halen Bodrum’da devam eden bir projemiz var ve Bodrum’daki projelerimizin adedini arttırma üzerine çalışmalar yapıyoruz. 2018 yılında da uluslararası markalarla olan işbirliklerimize devam ediyor ve yeni markaları da bünyemize katmak için görüşmelerimiz sürüyor. Yılın ilk aylarında Sefaköy’de çok

ERA Real Estate Türkiye açısından bakıldığında 2017, Pazar payımızı arttırdığımız bir yıl oldu. Sektörde bu sene büyümenin geçtiğimiz yıllara bakıldığında bir parça durgun geçtiğini görüyoruz. Sektörün en genç firması olarak pazar payımız henüz diğer ülkelerdeki seviyesine gelmiş olmasa da, yaptığımız yaygın ve yoğun çalışmaların sonucunda pazar payımızın iki misline yakın bir büyüme gösterdik. 2018 yılında düşük değerli Türk Lirası’nın Türkiye deki gayrimenkulleri yabancı yatırımcılar için daha da cazip hale getireceğini düşünüyoruz. Fiyat artışlarının durması ve yeni binalarda kat sınırlaması getirilmesi, devam eden projeler sonuçlandıkça yeni ve büyük kentsel dönüşüm projelerinin yavaşlamasını yanında getirebilir, müteahhit ve geliştirici firmalar bu açığı şehir merkezlerinin dışına taşacak yeni uydu kentler yaratmaya başlayarak giderebilirler, 2018 de bunun sinyallerinin alınacağını düşünüyoruz. Son yıllarda yoğun bir inşaat ivmesi yaşanan yeni ve markalı konutlardaki arzın 2018 de yavaşlamasını öngörüyoruz. Gerek döviz kurlarının maliyet arttırıcı etkisi, gerek teşviklerin sona ermesi

önemli bir lokasyonda hayata geçireceğimiz yeni projemizi tanıtmaya hazırlanıyoruz.”

gerekse fiyat artışlarının durulması sebepleri ile özel lokasyonu olanlar haricinde arzda durulma yaşanabilir.”

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

77 >

KURUMSAL HABERLER

ERA GAYRIMENKUL TÜRKIYE,

BODRUM EMLAK PIYASASINI HAREKETLENDIRECEK

ERA GAYRIMENKUL, BODRUM YALIKAVAK ERA KARYA OFISINI AÇTI. TÜRKIYE’DE YATIRIMLARINA HIZ KESMEDEN DEVAM EDEN FIRMANIN GENEL MÜDÜRÜ ÖZHAN ATALAY, ERA KARYA’NIN BODRUM EMLAK PIYASASINI HAREKETLENDIRECEĞINI VE ÇOK YAKINDA FARKLI ŞEHIRLERDE YENI OFISLER AÇACAKLARI MÜJDESINI DE VERDI.

6 Gayrimenkul Danışmanının hizmet vereceği 300 m2’lik Bodrum Yalıkavak ERA KARYA ofisi, İleri teknoloji platformları, ihtiyaçlara göre özelleştirilmiş sürekli eğitimleri ve 45 yıllık global marka bilinirliği ERA Kalitesini Bodrum’a taşıdı. Ofis, yatırımcısına en iyi hizmeti sağlamak amacıyla 24 Kasım Cuma günü, Bodrum Belediye Başkanı Mehmet Kocadon, Bodrum Ticaret Odası temsilcileri, Bodrum Sanayi Odaları temsilcileri ve ERA Gayrimenkul Türkiye Genel Müdür Özhan Atalay’ın katılımıyla açıldı.

hizmet vererek emlak piyasasının hareketlenmesine katkı sağlayacak” dedi.

‘ERA KARYA’ ofis Brokerları Mustafa Bekar, ev sahipliğinde gerçekleşen açılışta konuşan ERA Gayrimenkul Türkiye Genel Müdür Özhan Atalay, “ERA Türkiye olarak

işinin patronu olmak isteyen çok sayıda yatırımcı franchise almak için bize başvuruyor. Çünkü bu sistem; iş kurma sürecinde yaşanan sıkıntıları ortadan kaldırarak yatırımcıya birçok desteği beraberinde getiriyor. Ayrıca ERA Türkiye gibi başarısını kanıtlamış olan büyük bir markanın çatısı altında olmak işletme sahibi için de büyük avantajlar sağlıyor. Ancak franchise satışlarımızda seçici davranıyor, markamızı taşıyabilecek ve değer katacak iş ortaklarıyla el sıkışıyoruz. ERA KARYA ofisinin şehrin ekonomisine ve istihdamına büyük katkılarının olacağını düşünüyorum. Etik ve ahlak anlayışımızla örtüşen bir iş ortağımızın şehrin gayrimenkul alanında yeni yatırımları bölgelerine çekeceğine

sağlam ve emin adımlarla büyümeye devam ediyoruz. İş kurmak, kendi

can gönülden inanıyorum. KARYA ofisimiz Bodrum Yalıkavak’ta

girişimcilere güven ve cesaret veriyor. Bölgemize yaptığımız

78 >

Bodrum Belediye Başkanı Mehmet Kocadon’un kurdeleyi keserek resmi açılışını gerçekleştirdiği ERA KARYA için; Bodrum gayrimenkul piyasasının ERA ile daha nitelikli hale geleceğini belirtti. ERA KARYA Ofis Brokerları Mustafa Bekar, ERA gibi uluslararası dev bir markanın çatısı altında iş yapmanın verdiği mutluluğu anlatarak başladıkları konuşmasında; “Uzun yıllar farklı sektörlerde ülkemizin ekonomisi için farklı çalışmalarda bulunduk. ERA KARYA ofisimizle bu çalışmalarımıza kaldığımız yerden devam edeceğiz. ERA gibi köklü bir markanın çatısı altında olmak

yatırımların kısa sürede karşılığını vereceğine inanıyoruz. Deneyimli Danışman kadromuz ve kurumsal kimliğimiz ile bölgenin emlak sektörüne hareket katacağız. Böyle bir yapının içinde olmak bana ve ekibime ayrı bir mutluluk ve güç veriyor. 6 Gayrimenkul Danışmanımızla birlikte başta Yalıkavak olmak üzere Bodrum genelinde hizmet vereceğiz. Bölgede metrekare fiyatları 5,730TL/m2 civarlarında ve son bir yılda konut satış fiyatlarında %12‘lik bir artış gözlenmektedir. Bölgede, gerçekleşmesi planlanan geliştirici projeler ve ileriye dönük kalkınma hamleleri ile yakın zamanda piyasanın kısa sürede hareketleneceğine inanıyoruz ” şeklinde konuştu.

SATIŞ GURULARI PLATFORMU MİSYONU Türk iş dünyasında satış ve satış yönetiminin gelişmesini, satış mesleğinin itibarının yükselmesini sağlayacak, önemini ve değerini gösterecek eğitimler vermek, yayınlar yapmak, sunumlar yapmak; değişim yaratan, ilham veren, heyecan yaratan, iz bırakan ve satış ekiplerini harekete geçiren satış profesyonelleri ve eğitmenlerin yetişmesini sağlamak. Patrondan Satıcıya Ter Döktüren Sorular! Satamadım çünkü fiyatımız yüksek, Fiyatımız yüksek olduğu için bizden satın almadılar… Satışta Müşteri Takibinin 8 Kritik Noktası Pes eden kesin kaybeder, ama azimle devam eden için hala bir kazanma ihtimali vardır!…

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

Müşterinin Satın Alama Nedenini Bul Ya Da…! Potansiyel müşterinin gerçek satın alma nedenlerini bulmadıkça fiyat kırarak rekabet etmekten paçanı sıyıramazsın… Sadece Ürün Bilgisiyle Satış Yapamazsın! “Sadece ürün bilgisi ile satış yapılabilseydi, muhtemelen üretim müdürleri satış rekorları kırardı!”… Satışçıların Değişen Rolü Hepimiz sanırım farkındayız ki firmaların sunduğu hizmetler birbirlerine benzemeye başladı… Daha fazlasını görmek istiyorsanız ziyaret ediniz http://www.satisgurulari.com

79 >

RÖPORTAJ

BIR BAŞARI HIKAYESI:

HAPPYMOON’S 80 >

SIFIRDAN BAŞLAYARAK ÇALIŞTIĞI HER BİR ALANDA SANKİ GELECEĞİ DÜŞÜNÜRMÜŞCESİNE KENDİNE VE SONRA MARKASINA DEĞER KATAN BİR GİRİŞİMCİ HÜSEYİN AYMUTLU. STİLDEN DEKORASYONA, MUTFAKTAN KONSEPTE, STRATEJİLERDEN HEDEF KİTLEYE KADAR HER BİR DENEYİMİ MARKASI İÇİN İRDELEMİŞ VE UYGULAMIŞ BİR MARKA SAHİBİ. RÖPORTAJ: EVREN TEMİZKALAY MAGAZİN ERA GENEL YAYIN YÖNETMENİ

Öncelikle sizi tanıyabilir miyiz? Mesleğe 16 yaşında komi olarak başladım, sonra barmen, garson, şef ve işletme müdürü olarak devam ettim. 2003 yılında ilk şubemizi küçük bir restoran olarak Bahariye, Kadıköy’de açtık. Aynı lokasyondaki restoranımız 40 metrekareydi, şimdi 400 metrekare. Zamanla istediklerimizi uygulamaya dökmeye başladık ve talep gördük. Ne yaptınız da talep görmeye başladınız? 2003 yılında, dershanelerle beraber bölgede çok sayıda öğrenci vardı ve mevcut olduğumuz sokaktaki tüm yeme içme mekanlarının hepsi otoparkçılar, inşaatçılar tarafından işletilen yerlerdi. Hemen hemen hiçbiri yeme içme alanından gelmiyordu ve hepsi birbirini kopyalıyorlardı. Ancak bizim dünya mutfağı deneyimimiz vardı ve hamburger, sezar salata, şnitzel gibi ürünleri hizmete soktuk ki buradaki tek amaç farklı ürünler sergilemekti. Açık söylemek gerekirse, Bağdat Caddesi semtlerinden gelen ve genç öğrenciler son derece bilinçli bir şekilde bizim mutfağımıza yönelmeye başladılar. Dekorasyonu da hizmetle paralel tutarak “diner” şekline getirdik ve ilk zamanlar olmasına rağmen mimariye de önem vermeye başladık. Tüm bunları yaparken hedef kitlemizi gençler olarak

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

belirledik. Tüm bu işlemlerden ve izlediğimiz stratejiden sonra restoranımızda sıralar olmaya başladı ve hemen ikinci şube için karar aldık ve 2005’te de Bağdat Caddesi’ndeki yerimizi açtık. Yaşça daha ileride olan müşterilerimizin olumlu, olumsuz eleştirileri ve yönlendirmeleri ile konseptimizde bazı değişiklikler yaptık. Mutfağımız olduğu gibi devam ederken, mekân değişiklikleri ile daha geniş bir hedef kitleyi müşterilerimize dahil ettik. 2007’de ise Fenerbahçe şubemizi açtık ve sonraki süreçte hızla büyüme gerçekleşti. Happy Moon’s fikri nasıl ortaya çıktı? İşletme Müdürü iken bu işi yapmak istememin en önemli nedeni, beraber çalıştığım iş sahiplerinin işle ilgili olmamalarıydı ve bu meslekten gelmiyorlardı. Bunlar bana yönetme, düşünme, yaratma yetenekleri kazandırdı. Çünkü bu pozisyondayken sürekli Hüseyin Aymutlu

olarak işletme sahiplerine farklı alanlarda öneriler sunmak durumundaydım. Bu sadece mutfak, menü değil, dekorasyondan personel kıyafetine kadar geniş bir yelpaze. Ancak iş sahipleri için kökten sayılabilecek bazı değişiklikleri yapmak zordur. Buna ek olarak, müşterilerle sürekli olarak iletişimin getirdiği avantajlar da vardı. Onları dinlerseniz ve önerileri bir havuzda biriktirip iyi süzgeçten geçirerek bir fikre dönüştürebilirseniz, onları da kazanma oranınız artacaktır. İşte bu yüzden ilk dükkanımı açarken de iş yapacağı, farklı ürün ve konseptler sunacağı ve başarılı olacağından emindim. 200 TL cirosu olan bir dükkân devraldık ve tahmin ve hedefimiz 1000TL ciro idi. Bunun tek nedeni mesleği ve müşteriyi biliyor ve onları dinliyor olmamdı. Sektörle ilgili hemen hemen tüm kitapları okumuştum İşletme Müdürü iken. Muhasebe dersleri de almaya başladım, stok kontrolü, maliyet hesaplamaları gibi birçok alanda girişimlerde bulundum. Sonrasında otelcilikle alakalı sektörel kitaplara merak saldım ve işin misafir ağırlama hakkındaki başka bir persfektifine yöneldim. Sonraki süreç de kişisel gelişim kitaplarıydı. Kendimi

81 >

MEKAN tip dediğimiz restoran sınıfında olması ve satın alma gücü açısından geniş bir kitleye hitap edebilmesi, haftada 1 değil, 3-4 kere gelinebilen bir restoran olmasıdır. Müşterilerimiz haftada 3-4 kez gelsin ama yemek bütçesini aşmasın, ya da bir bankacı müşterimiz hergün geldiği halde kendisine verilen yemek limitini geçmesin. Kısacası biz herkesin ulaşabileceği fiyatta, tümüyle doyurucu porsiyonlar sunuyoruz. Başka bir deyişle, bu fiyat politikası ile sadık müşteri portföyü yarattığınızı söyleyebilir miyiz? Evet, Söyleyebiliriz.

donanımlı hale getirmeliydim çünkü yapacaklarıma inandığım şeyler küçük şeyler değildi. Hedef koyduysam altını da doldurmalıydım. Bu yapılanların hepsi aslında geleceğe motivasyondu. Sabah kalkmamdan gece yatana kadarki tüm süreçlerde iş düşünüyordum. Kendime sürekli görevler yüklüyor ve zorunluluklar koyuyurdum. Ancak şansın da yaver gittiği zamanlar oldu. Doğru tarihte, doğru yerde iş yapmaya başlamıştık. Bu işi 2015 yılında yapmaya karar vermiş olsaydım net bir şekilde başarısız olacağımı söyleyebilirim. 2003 yılında az ve zayıf servis sunan ve dünya mutfağı neredeyse sunmayan restoranların olduğu yoğun bir bölgede fark 82 >

Markanızın farklılıkları,

müşterilerimize büyük porsiyonlarda servis sunuyoruz ve bunu alınabilecek bir ücrette veriyoruz. Buna ek olarak, atmosfer olarak rahat, keyif alınabilen, dekoratif, rahatlatıcı, canlandırıcı özellikte mimari

Bu sektörde olmak isteyen girişimci ya da yatırımcılara neler önerirsiniz? Bugüne kadar binin üzerinde franchise görüşmesi yaptık ancak birçoğunun bu işi istemedeki ana nedeni “yeme içme keyiflidir” idi. Bunun yanı sıra bu işin patronu olmak isteyen ve prestijli bir iş olduğunu düşünenler de çoğunlukta. Bir diğer kitle ise, bu işte nakit olduğunu ve tahsilat sıkıntısı çekme riskinin az olduğunu düşünenler… Biz de gayet temkinli ve ciddi bir şekilde “Fabrika açmayı gerçekten düşünüyor musunuz?” diyoruz. “Oğlum üniversiteyi bitirdi, restoran açmayı düşünüyoruz” kitlesini saymıyorum bile. Restoran işinde işin eğlence, müzik, keyif kısmı sadece müşteri gözünden geçerlidir. Bu işte bir üretim, pazarlama, sunum, insan kaynakları ve muhasebe var, bayram tatili ya da hafta sonu tatili yok. Kısacası Cumartesi, Pazar ve tatillerde üretim yapan bir fabrikanız olduğunu düşünün. Mutfakta zamanında üretilmesi gereken ve tazeyken alınan bir

üstünlükleri nelerdir? Her şeyden önce

sunuyoruz. Mekanlarımızın hepsinin ortak özelliği casual

ham madde var ve bu kısım ciddi bir organizasyon gerektiriyor.

yaratmak ve ürün çeşitliliğini zengin sunmak başarıyı getirdi. Pazar sakindi ve rekabet azdı. Başlangıçta yirmi bin bütçe ile bu işe girdik.

Taze malı zamanı geçmeden üreteceksiniz, garsonlarınız aracılığı ile bunu pazarlayacaksınız ki elemanlarımızın ta ciddi eğitimden geçmesi gerekiyor. Tüm bunları güler yüzle yapmalısınız. Her şubede ortalama 60 kişi çalışıyor ve ciddi bir IK söz konusu. Hem kaliteli, hem kalifiye hem de eğitimli olmaları gerekiyor bu çalışanlarımızın. Farklı farklı alanlarda alınan ürünerin ciddi ödemeleri de söz konusu.. Kısacası, sektör ya da meslek dışarıdan göründüğü gibi değil… Bilmeniz ve sürekli başında durmanız gereken bir iş bu. Çok iyi okullarda okumuş ya da çok iyi kariyeri olan bir kişinin bu işi bilmeden yönetmeye kalkması olumsuz sonuçlar doğurabilir.

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

Deneyimlerimize göre, birebir görüşmelerle niyeti anlamaya çalışırken, garson ve aşçılarımız için farklı bir hikaye, müdür ve yöneticilerimiz için ise başka kriterler uyguluyoruz. Ancak kişi bir adım önde olmak istiyorsa, önceki deneyimlerindeki uzun süre çalışıyor olması bizim için önemli. Referanslara ciddi önem veriyoruz.

İşe alımlarda nelere dikkat ediyorsunuz? İnsan Kaynakları Departmanımız YUK ve yetkinlik testleri uyguluyor. Pozisyona göre yetkinlik testlerinin de uygulamaları farklılaşıyor.

Kalite Kontrol ve Müşteri İlişkileri alanında girişimleriniz ne durumda? Ciddi bir kadro ile çalışıyoruz bu konularda. Pazarlama departmanımız bünyesinde tüm süreçlere anlık müdahele edebilecek, çözüm üretecek bir ekip çalışmakta.

Son dönem hedefleriniz nelerdir? Öncelikle franchise sayımızı arttırma, saldırgan olma gibi niyetlerimizin olmadığını belirtmek isterim. “Çok şubeli bir marka iyi markadır” anlamına gelmez bizler için. Mevcut Franchise sayımız 18, 2018’de 3 tane daha ekleme planımız var ama belirtmiş olduğum gibi az, öz, iyi çalışan ve müşteri odaklı çalışması bizler için daha önemli. İran’a ve Suudi Arabistan’a Master Franchise verdik ve bu yıl onlar da açılacak. Mümkün olduğunca ornanik büyüme stratejisinde ilerliyoruz. Her iki ülkeden de oranın tanınmış, iyi gruplarını tercih ettik. Bir tanesi Tarhan’ın iyi reklamcılarından biri.

83 >

TANITIM

EGE YAPI GÖZÜNDEN GAYRIMENKUL SEKTÖRÜ

Kordon İstanbul

84 >

İSTANBUL, MARKA ŞEHIR OLARAK DÜNYANIN DÖRT BIR YANINDAN YATIRIMCININ ILGISINI ÇEKIYOR. İSTANBUL’UN GLOBAL ARENADA FINANSAL BIR MERKEZ OLMASI IÇIN YAPILAN ÇALIŞMALARINDA DAHA DA SOMUT BIR HALE GELECEĞI BIR YIL OLACAK. EGE YAPI YÖNETIM KURULU BAŞKANI H. İNANÇ KABADAYI 2017’YI DEĞERLENDIRIP 2018 HEDEFLERINI ANLATTI.

2017 Bu yıl sektörü olumlu yönde etkileyen düzenlemelerin hayata geçirilmesi ile birlikte oldukça iyi bir yıl kapanışına geldik. Uzun vadeli konut kredisinde başlangıç rakamı olan %25 tutarındaki sermayeyi sağlamakta zorluk çeken tüketici için bu rakamın %20’ye indirilmesi, an az 1 milyon dolarlık taşınmaz satın alan ve 3 yıl satılmaması şartı ile yabancıya vatandaşlık veren düzenleme,

konuttaki KDV indiriminin Mart ayından Eylül ayına uzatılması, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ait damga vergisi oranının sıfır olarak uygulanması, yabancı konut alıcıları ve yatırımcıları açısından vize, vatandaşlık, oturma izni ve bürokratik işlemlerin azaltılması ile ilgili yapılan düzenlemeler, konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önlemler (konut alımında %15 devlet desteği vb.) 2017 yılı gayrimenkul sektörü performansına genel olarak

H. İnanç Kabadayı

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

85 >

TANITIM

Batışehir

86 >

oldukça olumlu yansıdı. Satışlar, 2017 yılında da gerçekleşen yeni düzenlemeler sayesinde daha da arttı. Ocak-Ekim döneminde 1.153.610 adetlik konut satışı, atılan adımların ve mevcut istikrarın bir yansımasıdır. Bu gerçekleşmeye baktığımızda 2017 yılı için, 2016 yılında açıkladığımız rekor beklentisinin 1.370.000 üzerinde bir satış adedi ile gerçekleşeceğini tahmin ediyoruz. Ege Yapı olarak 2017 yılı, daha önce açıkladığımız 2019 yılına kadar 2,5 milyar TL yatırımla hedeflediğimiz 8 projenin ilk adımlarını attığımız bir yıl oldu. Satışı devam eden Türkiye’nin en büyük projelerinden olan Batışehir dışında, ilk olarak yatırım zincirinin ilk halkası olarak Levent ve Maslak’ın yanı başında 820 milyon TL yatırımla Kordon İstanbul’u satışa açarak, lansmanını gerçekleştirdik. Ardından yatırım zincirimizin ikinci halkası olarak 105 milyon TL yatırımla inşa ettiğimiz Premium Ofis Beylerbeyi’ni satışa sunduk. Bu projemizin teslimini 2018 yılının ilk çeyreğinde gerçekleştireceğiz. Yedikule’de Emlak Konut ile birlikte hayata geçireceğimiz çok özel projemizin ruhsatını aldık. Çekmeköy’de lansmanını gerçekleştireceğimiz iki yeni projenin ruhsatlarını aldık ve inşaatlarına başladık. Ataşehir/ Yeni Sahra’da ise kentsel dönüşüm anlaşmalarını çok büyük oranda tamamladık. Bunların dışında taahhüt projelerimizden olan Maslak’ta yer alan 80.000 m2 inşaat alanına sahip ofis ve dükkanlardan olan projemizin inşaatına başladık. Bunların dışında Batışehir, Türkiye’nin ilk gayrimenkul yatırım fonu olarak Borsa İstanbul’da işlem görmeye başladı ve 2018 yılında yüksek bir ilgi görmesini bekliyoruz. 2015 sonunda, 2017 yılı için açıkladığımız %15 büyüme hedefimizi, mevcut cirolara ve yılsonu tahminlere baktığımızda %17 olarak gerçekleştireceğiz gibi gözüküyor. MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

Kordon İstanbul

2018 2018 yılı yine başarılarla dolu geçecek bir yıl olacak. Elimizdeki tüm veriler ve hükümetimizin hayata geçirdiği tüm düzenlemeler bunu gösteriyor. Özellikle sektörün en büyük pazarı olan İstanbul, marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcının ilgisini çekiyor. 2018 yılında bunun artarak devam edeceğini, gerek ticari gerek coğrafi bir dağıtım merkezi (Hub) olması noktasında daha da ilerleyeceğini düşünüyoruz. İstanbul’un global arenada finansal bir merkez olması için yapılan çalışmalarında daha da somut bir hale geleceği bir yıl olacak. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın başlattığı kentsel dönüşüm sürecinin, deneyimlenerek görülen kötü niyetli tıkanmaların önüne geçecek yeni düzenlemelerle birlikte 2018’e de damga vurmasını

gayrimenkul sertifikası dışında taşınmazlara dayalı farklı menkul kıymetlerin çıkarılması teknik altyapı yatırımları devam edecektir. Özellikle turizm alanındaki olumlu gelişmeler, gayrimenkul sektörüne de olumlu yansıyacaktır. 2018, yabancı kurumsal ve bireysel yatırımcı sayısında ciddi bir artış beklediğimiz bir yıl. Konut kredisi oranları konusu için ülkemiz ve ekonomi için çok önemli. Bu şekilde yatırımların artması ve istihdama olumlu katkı sağlanması teknik olarak çok zor. Konut kredilerinde ise %1’in üstünde her oran tüketiciyi yatırımdan uzaklaştırıyor. Sektöre talep çok yoğun ancak talebin realize olarak daha da fazla satışa dönmesi için konut kredisi oranları en kritik konu. Ülke ekonomisi için büyük önem arz eden, özellikle büyümeye ve istihdama ciddi katkı sağlayan gayrimenkul sektörünün desteklenmesi, ülkenin tüm temel ekonomik göstergeleri için olumlu

bahsettiğimiz gibi, taahhüt projelerimizden olan Maslak’ta projemizin inşaatına başladık ve 2018 yılında devam edeceğiz. Bu yılsonunda veya 2018’in hemen başında Emlak Konut ile birlikte hayata geçireceğimiz Yedikule projemizin basın lansmanını da yapmayı planlıyoruz. Bu projeye şehre kazandıracağımız bir sanat eseri gibi bakıyoruz ve Türkiye’nin en özel projelerinden biri olacağına olan inancımız tam. Çekmeköy’deki iki projemizden birinin ruhsatını aldık. Beyoğlu ve Çekmeköy’deki ikinci projemizin ürün geliştirme çalışmaları devam ediyor. Ataşehir’de kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında 50 dönüm üzerinde bir alan için imzaları topladık. Bu projemizin de ürün geliştirme çalışmaları devam ediyor. Bu yıl da yatırımcımıza kazandıracak, şehre değer katacağımız yeni araziler için de görüşmelerimiz devam edecek. Tüm yatırımlarımıza

bekliyoruz. 2018 yılında, hayata geçen ve ihracına başlanan

katkı sağlayacaktır. Gayrimenkul geliştirme projelerimiz dışında

iş planımız doğrultusunda hızla devam ediyoruz. 87 >

SANAT

SPOT, SPOT.TER ÜYELIK PROGRAMI ILE

İLKBAHAR 2018’E HAZIR! 88 >

GEÇTIĞIMIZ DÖNEM “KOLEKSIYONERLIK” TEMASI ÜZERINDEN SANAT VE KÜLTÜR DÜNYASININ PROFESYONELLERINI SPOT.TER’LAR ILE BULUŞTURAN SPOT, HER ZAMANKINDEN DAHA ZENGIN VE YENI PROGRAMI ILE İLKBAHAR 2018 DÖNEMINI KARŞILIYOR. MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

Her dönem kültür ve sanat dünyasını yakından takip etmek isteyenler için farklı bir tema üzerinden düzenlediği atölye ziyareti, konuşma, seminer, özel koleksiyon turu, sergi ve fuar ön izlemesi, direktörü / küratörü / sanatçısı eşliğinde müze, kurum ve galeri gezisi gibi pek çok farklı etkinlik sunan SPOT, dopdolu bir dönemi geride bırakırken, yenisi için gün saymaya başladı. Sonbahar 2018 döneminde “Koleksiyonerlik” teması etrafında organize edilen etkinlikler ile Marcus Graf, Levent Çalıkoğlu, Azade Köker gibi sanat dünyasının önde gelen isimlerinin yanı sıra pek çok

araya geldi. Sonbahar 2018 dönemi kapsamında tüm üyelik paketlerinde üç ay içerisinde 26 farklı etkinlik sunan SPOT. TER üyelik programı, 35’ten fazla sanat ve kültür dünyası profesyonelini bünyesinde ağırladı.

farklı koleksiyoner, konuşmacı, ve sanatçı SPOT.TER’lar ile bir

Project direktörü Oğuz Erten ile başlayacak olan dönem,

Sonbahar 2017 döneminde yoğun talep gören “Koleksiyonerlik” teması yeni dönemde de farklı isimler ve etkinlikler ile devam ederken; fotoğraf, heykel, yerleştirme, video ve resim gibi farklı mecralar üzerinden incelenecek. “Türkiye’de Koleksiyonerlik” başlıklı konuşması ile Bozlu Art

89 >

SANAT

sırasıyla fotoğraf, heykel, video ve resim alanında bilinen sanatçılar, küratörler ve bu mecraların koleksiyonerleri ile düzenlenen buluşmalar eşliğinde devam edecek. Dönem boyunca sanatçı Ahmet Elhan, küratör Derya Yücel ve Sotheby’s’ten Elif Bayoğlu gibi isimler farklı temalardaki konuşmaları ile SPOT.TER’da yer alacak. SPOT.TER olmak isteyen sanatseverleri ise pek çok üyelik seçeneği bekliyor olacak: Bireysel, Aile, Seminer ve Kurumsal Üyelik Paketi. SPOT.TER Bireysel Üyelik kapsamındaki Yıllık / Dönemlik / Akşam seçenekleri ile sanatseverler arzu ettikleri dönem ve zaman

boyunca sanat ve kültür dünyasının bilinmeyenlerini keşfedebilecekler. Sanatseverler seçecekleri gündüz ya da akşam üyeliğiyle sanat kurumlarına düzenlenen ziyaretlerden, fuarlara VIP giriş hakkı elde etmeye kadar pek çok üyelik ayrıcalığından yararlanabilecek. Bugüne dek İnci Eviner, Marcus Graf, Osman Erden ve Ela Başak Atakan gibi alanının önde gelen isimleri ile disiplinler arası temalarda düzenlenen ve yoğun talep gören seminer programı ise SPOT.TER Seminer Üyelik Paketi aracılığıyla takip edilebilecek. SPOT.TER Aile Üyelik Paketi sayesinde ise aileler hafta

SPOT Projects 90 >

@SPOT Projects

sonlarını sanat ve kültür dünyasının profesyonelleri eşliğinde çeşitli etkinlikler ile geçirebilecek. Kurumların talepleri doğrultusunda müşterileri veya çalışanlarına özel olarak hazırlanan SPOT.TER Kurumsal Üyelik Paketi ile iş hayatının temposuna sanat molası verilebilecek. Kurumsal Üyelik Paketi’nde, sanat dünyasını yakından tanımak, yaratıcılık ve verimliliklerini artırmak, iş streslerini azaltarak sosyalleşmek isteyen kurum katılımcıları, aynı zamanda üyelikleri aracılığı ile sanat eğitim ve üretimine katkıda bulunabilecekler.

SPOT Projects

Üyelik paketlerinden herhangi birini seçerek SPOT.TER olan her bir üye, aynı zamanda bugüne dek 22 sanatçının yeni iş üretimi, sunum, konuşma ve film gösterimlerinin gerçekleşmesine destek veren SPOT Destek Fonu’nun bir parçası olarak sanat eğitim ve üretimine katkı sağlayacaklar.

SPOT.TER ile ilgili güncel haberler, yenilenen ve zenginleşen içeriği ile www.spotprojects.com adresinden ya da SPOT Projects’in sosyal medya hesaplarından takip edilebilecek. Bilgi ve iletişim için: zeyneptemiz@spot-projects.com 0530 942 26 96.

SPOT Projects

ÇEVRE • LEED V4 VE İKLIM DEĞIŞIKLIĞI • DÜNYANIN LEED PLATINUM SERTIFIKALI ILK TAM TEŞEKKÜLLÜ HASTANESI MEMORIAL BAHÇEŞEHIR’IN RAPORU • YEŞİL KÖŞENİZİ SİZ YARATIN!

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

91 >

ÇEVRE

LEED V4 VE İKLIM DEĞIŞIKLIĞI

92 >

YAZI: BARIŞ DAĞDEVİREN MAKINE MÜHENDISI ERKE SÜRDÜRÜLEBILIR BINA TASARIM DANIŞMANLIK

Gün geçtikçe iklim değişikliğinin etkileri daha hissedilebilir bir hal almaktadır. Son zamanlarda ülkemizde ve dünya genelinde olağanın üzerinde gerçekleşen sel, kasırga gibi aşırı hava olayları ve normalin dışında seyreden hava sıcaklıkları iklim değişikliğinin gözle görülebilir etkilerini göstermektedir. İklim değişikliğinin etkilerini azaltmak için ulusal ve uluslararası politikalar belirlenmektedir. Bu politikaların en başında enerji verimliliği ve yenilenebilir enerji kullanımı gelmektedir. Dünya üzerinde enerji tüketiminin büyük bir bölümünü binalar, binalarla ilişkili altyapılar, ulaşım aktiviteleri ve benzer etmeler

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

HER YAPI, KENTE YEŞİL ALAN OLARAK KATKIDA BULUNMA POTANSİYELİ OLAN BELLİ BİR TOPRAK PARÇASINI KULLANARAK VAR OLUR. YEŞİL SERTİFİKALAR VE UYGULAMALARI, DOĞAYA VERİLEN TAHRİBATIN EN AZA İNDİRİLMESİ İÇİN BAŞLATILAN ÖNCÜ BİR FİKİR.

oluşturmaktadır. Bu durum günümüzün büyük bir bölümünü geçirmekte olduğumuz binalarla ilişkili olarak sera gazlarının iklim değişikliğine ne denli etki ettiğini göstermektedir. Dünyada binaların doğaya, insana ve ekonomiye etkilerini azaltmak için bazı yeşil bina derecelendirme sistemleri bulunmaktadır. Bunlardan biri de Amerikan Yeşil Binalar Konseyi (USGBC) tarafından geliştirilmiş yeşil bina derecelendirme sistemlerinden biri olan LEED’dir (Leadership in Energy and Environmental Design). LEED, bina ve kent ölçeğinde sürdürülebilir tasarım, inşaat ve işletme kriterlerini ortaya koymaktadır.

USGBC son geliştirmiş olduğu son sürümü LEED v4, 9 kategori altında zorunlu ön koşul ve kredilerden oluşmaktadır. Toplam 110 puandan oluşan LEED derecelendirme sistemi yapıları 4 seviyede değerlendirmektedir. Bu seviyeler, - LEED Sertifikası - LEED Gümüş Sertifikası - LEED Altın Sertifikası -LEED Platin Sertifikası’dır. Zorunlu önkoşullar sağlandığında ve kredi gereklilikleri yerine getirildiğinde en az 40 puan ile LEED Sertifika alınmaya hak kazanılmaktadır. Belirlenen krediler sağlandıkça kazanılan puan artmakta ve sertifika seviyesi yükselmektedir.

93 >

ÇEVRE

LEED V4 LEED v4 sürümünün geliştirilmesinin en önemli sebebi binaların küresel iklim değişikliğine etkilerini tersine çevirmektir. LEED v4 ile yapı planlaması, tasarımı, inşaatı, işletme operasyonları ve ömrünün yanı sıra enerji, su, iç mekan kalitesi, malzeme seçimi ve yer seçimi de ele alınmaktadır. Atıkların azaltılması, alternatif ulaşımın etkinleştirilmesi, yeşil alanların korunması, çatılarda ve sert peyzaj alanlarında yeni yeşil alanlar oluşturulması hedeflenmektedir.

LEED v4 sürümünün geliştirilmesinin en önemli sebebi binaların küresel iklim değişikliğine etkilerini tersine çevirmektir. LEED v4 ile yapı planlaması, tasarımı, inşaatı, işletme operasyonları ve ömrünün yanı sıra enerji, su, iç mekan kalitesi, malzeme seçimi ve yer seçimi de ele alınmaktadır. Atıkların azaltılması, alternatif ulaşımın etkinleştirilmesi, yeşil alanların korunması, çatılarda ve sert peyzaj alanlarında yeni yeşil alanlar oluşturulması hedeflenmektedir. LEED’in iklim

BINA IŞLETMESI SIRASINDA ORTAYA ÇIKAN SERA GAZI EMISYONLARININ AZALTILMASI Bina enerji performansının optimize edilmesi kredisiyle birlikte doğrudan binada kullanılması düşünülen ısıtma, soğutma ve havalandırma sistem ve ekipmanlarının ASHRAE standartlarına uygun olarak enerji verimli seçilmesi, standartlara uygun cephe yalıtımının yapılması ve aydınlatma tasarımında LED aydınlatma armatürlerinin kullanılması enerji tüketiminin

ULAŞIMDAN KAYNAKLANAN SERA GAZI EMISYONLARININ AZALTILMASI Bina kullanıcıları ve ziyaretçiler toplu taşıma araçlarının kullanımı, düşük emisyonlu ve yeşil araçların kullanımı ve bisikletlerin kullanımı konusunda teşvik edilmektedir. Proje lokasyonun toplu taşımaya araçlarına göre seçilmesi, bisiklet yolları ve bisiklet park yerleri, düşük emisyonlu araçlar ve yeşil araçlar için bina girişlerine yakın öncelikli park yerleri,

MALZEME ÜRETIMI VE SU KULLANIMINA BAĞLI ENERJI TÜKETIMINDEN KAYNAKLANA SERA GAZI ÜRETIMININ AZALTILMASI Malzemelerin üretimi, nakliyatı, montajı, bertaraf edilmesi,

değişikliği konusunda izlemekte olduğu stratejiler;

azaltılmasında başlıca rol oynayacak etmenlerdir.

paylaşımlı araçlar ile bu teşvikler desteklenmelidir.

hammaddenin işlenmesi için gereken enerji kullanımını

94 >

YEŞIL ENERJI ILE SERA GAZI EMISYONLARININ AZALTILMASI Enerji arzının yenilenebilir enerji kaynaklarıyla sağlanması ve karbon kredisi satın alımı ile yenilenebilir enerji üretimi teşvik edilmelidir.

azalmak için önlem alınması beklenmektedir. (Malzemelerin yeniden kullanımı, geri dönüşüm vb.) Binalarda iç ve dış mekanlarda su verimli uygulamalar yapılması gerekmektedir. Seçilen armatürlerin su tüketim değerlerinin düşük, verimli armatürler olması, gri su, siyah su gibi gelişmiş atık su arıtma sistemlerinin kullanılması, yağmur suyu yönetimi yapılarak peyzaj sulamada şebeke suyu kullanımının azaltılması, peyzaj tasarımında endemik bitkilerin kullanılması, peyzaj sulamada damlama sulama gibi verimli sulama sistemlerinin tercih edilmesi binalardaki su tüketimini azaltmaktadır. Su tüketiminin azaltılması sonucunda suyun kaynağından binaya çekilmesi, işlenmesi ve pompalanması için gereken enerji ihtiyacı azalmaktadır.

ENERJI TÜKETIMI DIŞINDA KÜRESEL ISINMA POTANSIYELININ AZALTILMASI Yeşil alanların arttırılması, çatılarda ve sert peyzaj alanında açık renkli ısı adası etkisinin azaltılması, ozon delinmesi ve küresel ısınmaya etkisi düşük soğutucu akışkan seçimi ile binaların iklim değişikliğine etkisi azaltılmaktadır. LEED ile birlikte geleneksel yapılara göre daha sağlıklı, çevreci ve ekonomik olarak tasarruflu binalar ortaya çıkmaktadır. Her geçen gün LEED sertifikalı bina sayısı ve LEED sertifikasına olan talep artmaktadır. LEED yatırımcılar, işverenler ve kiracılar için bir tercih nedeni haline gelmiştir.

ERKE GREEN ACADEMY’DE BREEAM EĞİTİMİ Sürdürülebilirlik hizmetler firması ERKE bir ilke imza atıyor. Dünyada en çok tercih edilen yeşil bina sertifikasyon sistemlerinden biri olan BREEAM’i (BRE Environmental Assesment Method) öğrenme ve BREEAM Assessor olma fırsatını, BRE-Academy eğitmenleri ile yurtdışına gitmeye gerek kalmadan ERKE Greean Academy’de sunuyor. 17-18-19 Nisan 2018 tarihinde gerçekleştirilecek olan BREEAM International New Construction Assessor eğitimi 3 aşamadan oluşacaktır. İlk aşama, eğitim öncesi katılımcılardan online eğitim modüllerini tamamlamaları beklenmektedir. İkinci aşama Uzman Eğitmenler ile birlikte interaktif sınıf içi eğitimde BREEAM konuları ayrıntılı olarak ele alınacak. Yaklaşık 3 gün sürecek olan eğitimde son aşama olarak da BREEAM Assessor sınavları yapılacaktır.

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

95 >

ÇEVRE

N I N YA N M Ü D U N i T A L P LEED TiFiKALI Ü L L Ü SER K EK Ş E T M A T I S K E L İ N A HAST RIAL O M E iN ’ M R i H E Ş E Ç BAH PORU RA ERANS Ç

ŞM LI

F RE

ŞM LI

AN F ER S Ç A 96 >

YEŞIL BINA DANIŞMANLIĞI, ENERJI MODELLEMESI VE GÜN IŞIĞI MODELLEMESI HIZMETLERI ERKE TARAFINDAN VERILEN PROJEDE; ENERJI VE ÇEVRE DOSTU TASARIMDA LIDER KONUMDAKI KURUMLARA VERILEN VE EN PRESTIJLI YÜKSEK YEŞIL BINA SERTIFIKASI OLAN “LEED PLATINUM” SERTIFIKASI ALMAYA HAK KAZANDI. USGBC (UNITED STATES GREEN BUILDING COUNCIL – AMERIKAN YEŞIL BINALAR KONSEYI) TARAFINDAN YÜRÜTÜLEN SERTIFIKASYON PROGRAMLARI ARASINDA EN YÜKSEK DERECELENDIRME ANLAMINA GELEN SERTIFIKAYI, DÜNYADA VE TÜRKIYE’DE TAM DONANIMLI HASTANELER ARASINDA ILK KEZ MEMORIAL BAHÇELIEVLER ALMIŞ OLDU. MEMORIAL BAHÇELİEVLER HASTANESİ Verilen Hizmetler: LEED Sertifika Danışmanlığı, Enerji Modellemesi, Gün Işığı Modellemesi Proje Adı: Memorial Bahçelievler Hastanesi İşveren: Aydın Sağlık Yatırımları A.Ş. Sertifika Tipi: LEEDHealthcare v2009 Sertifika Seviyesi: LEED Platinum Sertifika Tarihi: Ocak 2018 Proje Alanı (m2): 65.000 m2 Proje Lokasyonu: İstanbul/ Bahçelievler

n Proje, toplu taşıma duraklarına yürüme mesafesinde olacak şekilde tasarlandığından proje kullanıcılarının toplu taşıma kullanımına teşvik edilmesi sağlanmıştır. n Araç kullanımından kaynaklı emisyonu ve trafik yükünü düşürmek amacıyla yapılan bir diğer uygulama ise; kullanıcı sayısının %5’i kadar bisiklet park yeri tasarlanmasıdır. Ayrıca bisiklet kullanıcıları için duş ve soyunma kabinleri oluşturulmuş ve kullanım konforları arttırılmıştır. Bu sayede bina kullanıcıları bisiklet kullanımına teşvik edilmiştir. Bu kapsamda 125 adet bisiklet park alanı ve 14 adet duş/soyunma alanı düzenlemeleri yapılmıştır.

n Projede otoparkların tamamı yer altında olacak şekilde tasarım yapılmıştır. Ayrıca ısı etkisini azaltmanın bir diğer yöntemi olarak çatıda açık renkli materyal kullanımı sağlanmış ve yeşil çatı uygulamasına gidilmiştir. n Projede yağmur suyunu en iyi şekilde değerlendirmek adına çatılara düşen yağmur suları toplanmakta ve peyzaj sulamasında kullanılmaktadır.

arazi tercih edilerek ve geçirimli yüzeyler artırılarak yağmur suyunun yüzeysel akışı azaltılmakta, yağmur

n Otopark alanları tasarlanırken düşük emisyonlu araçlar için 8 adet elektrikli araç şarj aleti konulmuştur. Bu şarj cihazları girişlere yakın ve prestijli noktalara konumlandırılarak kullanıcıların düşük emisyonlu araç kullanımına teşvik edilmesi sağlanmıştır. Bu sayede karbon emisyonlarının azaltılması hedeflenmiştir. Ayrıca yüksek araç yoğunluğu ihtimalinin önüne geçmek için, yönetmelikleri

n Bunun yanında inşaat sırasında kirliliği önlemek, bölgeden geçen su kaynaklarının ya da hatlarının korunmasını sağlamak, erozyonu önlemek amacıyla önlemlerin alındığı bir plan yapılmış ve bu plana dayalı olarak inşaat aşaması ilerlenmiştir. SU VERIMLILIĞI n Projede iç mekanlarda su tasarrufunu sağlamak amacıyla düşük debili vitrifiye armatürler ve düşük hacimli rezervuarlar tercih edilirken aynı zamanda bina içinde tesis edilen çamaşırhane, mutfak gibi alanlarda kullanılan su tüketen ekipmanların su verimli olmasına özen gösterilmiştir. Bu şekilde iç

suyunun yeniden toprağa kavuşması sağlanmaktadır.

aşmayacak seviyede otopark sayısı belirlenmiştir.

mekan su tüketiminde %50 su tasarrufu sağlanmıştır.

SÜRDÜRÜLEBILIR ARAZILER n Proje alanı seçimi yapılırken yoğun bir bölge tercih edilmiş ve bu sayede bölgenin tarım alanı, korunması gereken özel alanda ya da sınırı ya da herhangi bir su kütlesine zarar verecek bir yakınlıkta bulunmamasına özen gösterilmiştir. Ayrıca yer seçiminde çevresel saha değerlendirmesi yapılarak, proje alanın daha önceden kirletilmemiş bir arazi olduğunun tespiti yapılmıştır. Ek olarak, önceden geliştirilmiş bir

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

n Seçilen x-ray, sterilizatör, mr gibi medikal cihazların ve vakum sistemi, hava kompresörü gibi yapı ekipmanlarının da kapalı devre ya da susuz çalışan tipleri kullanılarak bina içinde su verimliliği artırılmıştır. n Kondenser su sisteminde mikrop, korozyon ve diğer parametrelerin kontrolü ile soğutma kulesinde verimli su kullanımı sağlanmıştır. n Ayrıca ortala değerlere göre, düşük su kullanımı gerektiren yemek atığı sistemi tercih edilmiş ve bu şekilde de şebeke suyunun kullanımı azaltılmıştır. ENERJI VE ATMOSFER n Projede ozon tabakasını incelten ve küresel ısınmayı tetikleyen CFC’ları içermeyen soğutuculara sahip HVAC sistemler kullanılmıştır. Ozon tabakasaının incelmesine etkisi sıfır, kürüsel ısınmaya etkisi çok az olan R134a ve R410a soğutucu akışkanları kullanılmıştır. n Isıtma ihtiyacı yoğuşmalı kazanlar, soğutma ihtiyacı ise su ve hava soğutmalı chillerler aracılığı ile 4 borulu fancoil sistemi ile karşılanmıştır. Isı geri kazanımlı klima santralleriyle bina havalandırması sağlanmaktadır. ERKE danışmanlığında yürütülen 97 >

ÇEVRE enerji verimliliği çalışmaları sonucunda toplam %56 oranında enerji tasarrufu elde edilmiştir. n Memorial Bahçelievler Hastanesinde 1350 kVA kapasiteye sahip kojenerasyon sistemi kullanılmaktadır. Kojenerasyon sistemi aracılıyla enerjinin aynı sistemde eş zamanlı olarak hem elektrik hem de ısı biçimlerinde beraberce üretilmesi ile birincil yakıt enerjisinden en yüksek oranda yararlanılmaktadır. n İleri seviye test ve devreye alma kapsamında mekanik planlar tasarım aşamasından itibaren incelenip, proje ihtiyacına göre sistem tasarımlarının yapılması ve uygulama sonrası devreye alınması sağlanarak, işletme maliyetinde düşüş hedeflenmiştir. Bina kullanıma açıldıktan 10 ay sonra yapılacak olan enerji etüdü çalışmasıyla bina işletmesinin tasarımda öngörüldüğü şekliyle yapılıp yapılmadığı ortaya konarak, uygulanabilir enerji tasarufu çalışmaları belirlenecek. MALZEME VE KAYNAKLAR n Projede işletme sırasında oluşacak kağıt-karton-plastik-metal-cam gibi geri dönüştürülebilen atıklar için atık kutuları yerleştirilmiş, buna ek olarak da cıvalı ve elektronik atıklar için de toplama noktaları tasarlanmıştır. n Aynı şekilde proje inşaatı sırasında çıkan geri dönüştürülebilen atıkların da %80 oranında geri dönüşüme gönderilmesi sağlanmıştır. n Proje alanında floresan lamba kullanılmamıştır. Ayrıca ileride floresan lamba veya civa içerikli bir ekipman kullanılması halinde gerekecek atık yönetim planı oluşturulmuştur. n Projede yapılan malzeme seçimlerinde, malzemelerin geri dönüştürülmüş içeriğinin yüksek olması ve malzemenin yerel olmasına özen gösterilmiştir. 98 >

Bu çalışmalar ışığında projede maliyetçe %58 oranında sürdürülebilir kaynaklı malzeme kullanılması sağlanmıştır. n Bina bazında gelecekte ihtimal olabilecek tüm değişikliklere, gelişmelere uygun esnek bir bina tasarımı gerçekleştirilmiştir. İÇ HAVA KALITESI n Projede iç mekanlara sigara dumanının geçişi engellenmiştir. Bu kapsamda bina açıklıklarına ve hava emiş menfezlerine 7.5 m mesafede sigara içilmesi yasaklanmıştır. Ayrıca bu 7.5 m’lik alan içerisinde, belirlenen alanlarda ve bina içerisinde sigara içilmesinin yasak olduğunu belirten tabelalar asılması kararlaştırılmıştır. n İç mekan hava kirlilik kontrolünün sağlanması ve dış kirleticilerin içeri taşınmaması için de bina girişlerinde

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

en az 3m uzunluğunda kalıcı paspaslar konulmuştur.

n İç mekân hava kalitesi göz önünde bulundurularak havalandırma sistemlerinde HEPA tip filtre kullanılmıştır.

n Projede seçilen yapı kimyasalları, insan sağlığına ciddi zararı olan VOC içeriği düşük olan malzemelerden seçilmesi sağlanmıştır. n Projede kullanıcıların, özellikle sağlık yapılarında hastaların iyileşme süresini kısalttığı ve kullanıcılar üzerinde pozitif etkisi olduğu kanıtlanmış gün ışığı ve manzaradan maksimum oranda yararlanması sağlanmıştır. Bu çalışma ile binada gün ışığı ve manzara görmesi beklenen alanlarda %98 manzara ve %80 oranında gün ışığı sağlanmıştır. n Projenin inşaat süresince İç Mekan Hava Kalitesi Yönetim Planı uygulanmıştır. Havalandırma sisteminde ASHRAE 62.1-2007 ve

n Bina kullanıcılarına, termal konforunun kontrolünü sağlamalarına imkân verecek tasarım yapılmıştır.

ASHRAE 170-2008 standardına göre minimum havalandırma değerleri belirlenerek tasarım yapılmıştır. n Yoğun kullancı içeren alanlara uygulanan CO2 sensörü uygulaması ile kullanıcılar mahal hava kalitesi takip edebilmektedir. Klima santrallerinde bulunan akışmetre cihazları mahal hava kalitesine göre ortama verilen taze hava miktarı otomasyon ile ayarlanmaktadır.

n Bina kullanıcılarına, aydınlatma kontrolünü sağlamalarına imkân verecek tasarım yapılmıştır. Hasta odalarında yatak başı perde ve aydınlatma kontrolü sağlanmaktadır. n Tehlikeli gaz veya kimyasal madde içeren alanlarda (garaj, temizlik odası vb.) negatif basınçlandırma yapılarak mahal dışına kirli hava kaçışının önüne geçilmiştir. n Mahal sıcaklıkları tasarımı ASHRAE 55-2004 standardına göre yapılmıştır.

99 >

YEŞİL ALAN

YEŞİL KÖŞENİZİ SİZ YARATIN! DOĞAYA AŞK İLE BAĞLANMAK, BİTKİLERLE İLGİLENMEK MEKANA BAĞLI BİR UĞRAŞ DEĞİLDİR. MİNİCİK BİR BALKONDA RENGARENK BİR DÜNYA YARATMAK SİZİN ELİNİZDE…

YAZI: ECE GÜLTEN TÜRKÖZ TURGUT PEYZAJ MIMARI

u yazımızda sizlere saksı türleri, bitki önerileri ve bakım fikirlerinden bahsedeceğim. İster bahçenizde, ister balkon ya da terasınızda, canınız değişiklik mi yapmak istedi? Bu konuda saksıda yetişen bitkinizin, toprakta yetişene göre pek çok avantajı olduğunu göreceksiniz. Bitkiyi yeni yerleştireceğiniz konuma dikkat ederek, başka köşelere almak ve ortamın havasını anında değiştirmek sizin elinizde. Saksılarınızı yenileyerek farklı görüntüler yakalayabilirsiniz. Bu konuda yaratıcılığınızı kullanmanız yeterli. Evinizde kullanmadığınız bazı malzemeleri bile saksıya çevirebilirsiniz. Günümüzde farklı türlerde pek çok saksıya ulaşmak artık çok kolay. Ama öncelikle kullanacağınız alanı belirlemeli, sonra mekanın tasarımıyla uyumlu model ve malzemeye sahip saksılar seçmelisiniz. Rattan, düz metal, porselen, terracotta, taş, galvaniz, sepet, hasır, ahşap ve plastik gibi birçok malzemeden yapılmış saksı bulmanız mümkün. Ayrıca yuvarlak, ,ince uzun, top, köşeli, dokulu saksı formlarını bitkiye uyumlu olacak şekilde seçebilirsiniz. Saksı düzenlemelerinde tek saksı içinde tek tür kullanmak zorunda değilsiniz. Farklı formlarda birbirini tamamlayan bitkileri aynı saksıda buluşturabilirsiniz. Carex, sardunya ve unutma beni çiçeği bir arada çok güzel bir görüntüye örnek olabilir.

100 >

Saksılar bitkilerin bir nevi evleridir. Bu sebeple çiçeklerin yapısına, büyüklüğüne ve bulunacağı ortama göre saksı seçimi yapmamız gerekir. Kullanmak istediğiniz bitkinin kök sistemine uygun saksı seçmelisiniz. Örneğin, köklerinin ısı ve ışık alma isteği fazla olan Orkide türleri için şeffaf saksı tercih etmeniz ya da Dieffenbachia (Difenbahya) gibi hızlı ve kolay büyüyen türün küçük saksıda tutmamamız gerekir. Küçük çiçekler için aşırı büyük saksı seçmek veya büyük çiçekler için küçük saksı seçmek doğru değildir. Çiçeklerimizin saksıları özellikle çiçeklerin boyutuna göre seçilmesi lazımdır. Her çiçeğin kendine özgü saksısı yoktur illaki ama tercihine de dikkat edilmesi lazımdır ki çiçeğimiz de kendini saksıda rahat hissedebilsin ve kökleri rahatlıkla uzayabilsin. Çiçeğim çabuk büyüsün diye aşırı büyük saksı kullanımında düşüncenizin tam aksine bitki kökleri büyümekte ana görünen gövde gelişmemektedir. Bitkiler saksıda önce kökleri saksıyı doldurur, daha sonra bitki yaprak çiçekleri vermeye başlar. Bu nedenle saksı seçimindeki en büyük etken bitki köküne orantılı aşırı büyük olmayan saksı seçimidir. Unutmamamız gereken bir diğer konu ise, dışarı çiçeklerini saksıda ve evde büyütmemiz veya bakmaya çalışmamız kesinlikle yanlıştır. Her çiçek yetişeceği yere göre bakılmalıdır. Bunu önlemek için bitkinin gelişimini takip etmek ve saksı değişimini doğru zamanda yapmak gerekir. Çiçek saksısını, bitkilerin gelişmeye başladığı ilkbahar döneminde değiştirmek gerekir. Salon ve balkon bitkilerinizin saksı değişimini doğru yaparak, bitkilerinizin ömrünü uzatabilirsiniz. Uyku dönemindeki bitkinin toprağını değiştirmek bitkiye zarar verebilir. İlkbaharda pencereleri sık sık açıp bitkiyi havalandırabileceğiniz zamana kadar bekleyin. Ardından saksı ve MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

toprak değişimi yapılabilir. Aktif ve hızlı gelişim başladığı ilkbahar ortası, mayıs ayının ilk yarısı ev bitkilerinden birçoğu için en iyi zamandır. Belirli bir ısı derecesi önemlidir. Sıcak mekanlara alışık bitkileri daha serin bir mekana alınca orada toprak değiştirmek köklerin çürümesine sebep olur. Yeni alınan bitkilerin toprağı hemen değiştirilmemelidir. Bitkinin yeni yerine adapte olması beklenmelidir. En az 15 gün bekledikten sonra toprak ve saksı değiştirilebilir. Bitki önce yeni ortamına alışmalı ve şoku üzerinden armalı (bu süreçte hiç sulamamada fayda vardır). Saksı içerisinde yer alan harç zamanla besin maddelerini yitirir ve bu da bitkinin gelişiminin durmasına sebep olur. Bitkiler için kullanılacak toprağın bahçeden alınan toprak olması sakıncalıdır. Bahçe toprağında bulunması muhtemel tüm zararlı böcek, bakteri ve kimyasal atıkları da saksınızın içine almış olursunuz. Bu sebeple hastalık bulaşmadığından emin olduğunuz organik toprak kullanmanız gerekir. Hazır poşet topraklar mutlaka çürüntülü ve lifli olmalıdır. Bu toprak yapısı bitki köklerin boşluklardan rahatlıkla ilerleyip büyümesini sağlar. Bu hazır poşet topraklara ponza taşı

karıştırarak toprağınızı daha iyi bir yapıya dönüştürebilirsiniz. 3 ölçü hazır toprak + 1 ölçü ince ponza taşı iyi bir karışım oranıdır. Saksı çeşitleri delikli ve deliksiz olabilirler. Deliksiz saksı kullanımı biraz zordur fakat bazı çiçek çeşitleri içinde deliksiz saksılar en idealidir. Bu nedenle çiçeklerimizde saksı seçimi yaparken bu konuya da dikkat etmemiz gerekmektedir. Deliksiz saksı kullanırken sulamayı alttan yapmamızın imkanı yoktur çünkü altta delikler olmadığı için alttan sulama yapsak bile yapılan sulama çiçeğe ulaşamaz ve bu da çiçeğimizin ölmesine sebep olabilmektedir. O nedenle deliksiz saksı kullanıyorsak eğer sulama işlemini ya çiçek köklerine ulaştırmalıyız ya da yağmurlama yöntemi ile sulama yapmalıyız. Deliksiz saksı çeşitleri genellikle salon çiçeklerinde, büyük saksı çiçeklerinde ve ya da kökleri ve yaprakları büyük olan çiçeklerde kullanılmaktadır. Sulamayı toprağına yapmak daha doğru olacağı gibi bizim için de daha rahat olacaktır. Deliksiz saksı kullanımında kökleri sürekli dipte biriken su ile temas edip çürümesini engellemek için, en alta çakıl taşından oluşan drenaj tabakası yapmalıyız. Böylelikle fazla sulamada biriken su, aynı delikli saksılardaki tabak mantığı ile burada kalacaktır.

Saksı bitkilerinizin yaprakları üzerinde zamanla toz tabakaları oluşabilir. Bu tozlar yaprakların gözeneklerinin kapanmasına yol açar. Bitkinizin solunumuna engel olan bu tozlar, bitkinin yaşam fonksiyonlarında aksamalar meydana getirir. Bu durumda yaprakları temiz bir sünger yardımıyla oda ısısında olan dinlendirilmiş su ile temizlemeniz gerekir. ●

Bitki ne kadar hızlı büyürse o kadar çok gıdaya ihtiyaç duyar. Sulama suyunun içine ayda 1-2 defa özel bitki vitamini karıştırıp, bitkinin toprağına dökmelisiniz. Ancak; kış ayları bitkilerin doğal dinlenme periyodu olduğundan, vitamin miktarını bir ölçek azalmalısınız.

AZ YAĞIŞLI BÖLGE BITKILERI: Paşa kılıcı, çöl kaktüsleri, yucca, aloe vera

İÇ MEKAN SAKSI BITKILERI TROPIKAL YAĞMUR ORMANI BITKILERI: Deve tabanı, barış çiçeği, salon sarmaşığı, drecaena türleri, aşk merdiveni, dieffenbachia DAĞ ORMANI, SIS ORMANI BITKILERI, SUBTROPIKAL BITKILER: Orkide çeşitleri, afrika menekşesi, antoryum, yılbaşı çiçeği, kalanchoe

Uygun saksıda güzel seçilmiş bitkilerinizle salonlarınızı daha huzurlu ve yumuşak bir ortama çevirmek sizin elinizde. Saksılarda mini bahçeler yapmak çok kolay, sadece bu bahsettiğim püf noktalarını bilmeniz yeterli olacaktır.

101 >

HAYATA BAKIŞ AÇINIZI DEĞİŞTİRECEK ULTRA KONFORLU YENİ BİR YAŞAM TARZINA HAZIR OLUN… DÖŞEMEALTI BÖLGESİ AKILLI VİLLA Antalya’nın Döşemealtı Yeşilbayır bölgesinde bulunan “Akıllı” villa, şehir stresinden uzak, doğayla baş başa ve bir o kadar da şehre yakındır. Estetik ve fonksiyonel özel bir tasarım ile 300m2 oturum alanı üzerine inşa edilmiş olan villa dört katlı ve toplam 910m2 kullanım alanına sahiptir. Altı oda, üç salon, hamam, açık ve kapalı havuzu olan villamızda asansör de bulunmaktadır. Her detayı incelikle tasarlanmış ve üst segment ürünlerle donatılarak çağımızın teknolojisinden maksimum seviyede faydalanılmıştır.

BU KONAK ZAMAN TÜNELİNDE YAŞANMIŞ PEK ÇOK HİKÂYE ANLATMAKTADIR. KALEİÇİ KONAK Antalya’nın gözbebeği Kaleiçi’nde bulunan konak, ilk kez 19.yüzyılın son çeyreğinde inşa edilmiştir. Kaleiçi konutları kapalı, açık ve yarı açık mekanlardan oluşmaktadır. Taşlık adı verilen yarı açık mekân, kapalı olan yaşama katı ile açık olan bahçe arasında bir geçiş bölgesidir. 900m2’lik kapalı alanda 21. yüzyılın yaşam gerekleri ve konforunu sağlayacak biçimde ve binanın orijinal projesine sadık kalınarak mutfak ve banyo gibi bölümler sağır duvarların bulunduğu iç kısımlara alınmış, ısıtma ve klima için tavan yanları kullanılmış, endirekt aydınlatma seçilerek, pasalı tavanların zedelenmesi önlenmiştir. Özellikle zemin kat avlusunda dönemin çakıllı döşeme tekniği kullanılmıştır. Giriş bölümünde özel yemek odası, mutfak wc, üst katta her biri banyo wc’li üç oda, oturma salonu ve şeffaf doğrama ile kapatılmış sofa bulunmaktadır. Ana binanın yan tarafında müştemilat için ayrı mutfak ve yaşam alanı da bulunmakta, her iki binanın girişi ayrı kapılardan yapılmaktadır.

102 >

DOĞAYLA BAŞBAŞA YENİ BİR YAŞAM TARZINIZA NE DERSİNİZ? VİLLA DERE Düzlerçamı Antalya’nın sıcak ve nemli ikliminden uzaklaşarak doğa içinde yaşamayı seçenlerin “gözde” villalar bölgesidir. Villa 1.133m2 arsa üzerinde Uçhisar bölgesinden getirilen Kapadokya taşı ile 7 taş ustasının geleneksel yığma yöntemiyle inşa edilmiştir. Taş duvarların 40cm olması nedeniyle temel perde beton kalınlığı 50cm olarak ve bohçalama tekniği kullanılarak sızdırmazlık sağlanmıştır. Dış duvarların tamamı 40cm olup ara duvarlarda 15cm’lik taş kullanılmıştır. Merdiven, pencere, söve ve kapı dikmelerinde ise Kayseri İncesu taşı kullanılmıştır. 110m2 taban alanı üzerinde 2 kat ve bodrum olarak 260m2’den oluşan yapıda 4 oda, salon, mutfak, 2 banyo ve çamaşır odası bulunmakta. Kapı ve pencere doğramalarında emprenyeli masif kullanılmış, yaşam alanlarının tamamı Danimarka menşeli tam otomatik elektrikli yerden ısıtma sistemi ile ısı geçirgenliği en yüksek türde lamine kullanılarak döşenmiştir.

SICAK BİR YUVAYI TARİHLE BİRLEŞTİREN NOSTALJİK VE AYNI ZAMANDA KONFORLU... KALEİÇİ SARI MÜSTAKİL EV Antalya’nın incisi Kaleiçi’nde sıcak bir yuvayı tarihle birleştiren nostaljik ve aynı zamanda konforlu müstakil portföyün iki odası, açık mutfak-salon, banyo ve bahçesi bulunmaktadır. Evimiz 65m2 oturum alanı ile toplam 130m2’dir. 55m2 bahçesi içinde barbeque ve su kuyusu bulunmaktadır. Ayrıca yakın çevrede yer alan restoran ve barlar ile beraber sadece birkaç dakika yürüme mesafesinde olan Atatürk Caddesi’ne rağmen son derece sakin ve sessiz bir sokakta yer almaktadır.

MAGAZİN ERA

İLKBAHAR 2018

103 >

KURUMSAL HABERLER

ERA TÜRKIYE,

FINANSBANK’IN

GAYRIMENKUL DANIŞMANI OLDU

ERA TÜRKIYE, QNB FINANSBANK ILE XCLUSIVE BANKACILIK & PRIVATE BANKING SEGMENT MÜŞTERILERINI KAPSAYAN BIR ANLAŞMA IMZALADI. ANLAŞMAYA GÖRE ERA TÜRKIYE, QNB FINANSBANK ŞUBELERININ OLDUĞU TÜM ÜLKELERDE 100 BIN ÜST DÜZEY YATIRIMCIYA GAYRIMENKUL DANIŞMANLIĞI YAPACAK. Müdürü Özhan Atalay, “QNB Finans Bank ile yaptığımız anlaşmayla bilgi birikimimizi aktarabileceğimiz kişi sayısı yüz binlerle ifade edilir oldu. Bu da edindiğimiz ‘know-how’ı ülkemiz için yüksek katma değer yaratma çabamıza olumlu bir katkı sunacak. QNB Finans Bank ile yaratacağımız sinerjiyle birlikte Türkiye ile dünya arasında sağlam köprüler kurmuş olduk. Bu sayede farklı coğrafyalarda yaşayan yatırımcıların dikkatini ülkemize çekmeyi amaçlıyoruz” dedi.

Dünya genelindeki tecrübesiyle sektörün saygın oyuncularından biri olan ERA Türkiye, QNB Finansbank ‘Xclusive Bankacılık & Private Banking’ segment müşterilerine ve Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen QNB First

Konuyla ilgili anlaşma ERA gayrimenkul ve QNB Finansbank arasında imzaladı. Yaklaşık 100 bin kişiye verilecek hizmet Finansbank şubesi olan tüm ülkelerde uygulanacak. Anlaşma ve yürütülen süreç

Anlaşmanın üç ayrı paydaşı olduğunu belirten Atalay, “Hızla globalleşen dünyada Türkiye’nin de yerini koruması ve yükselişine devam etmesi için dünya ekosistemine daha entegre hale gelmesi gerekiyor. Biz de ERA Türkiye olarak yaptığımız bu anlaşmayla; Türkiye’deki yatırımcılara danışmanlık hizmeti vermenin yanı sıra, Yurtdışında yatırım yapmak isteyen Türk yatırımcılara ve Türkiye’ye

müşterilerine gayrimenkul yatırım danışmanlığı yapacak.

ile ilgili bilgi veren ERA Gayrimenkul Türkiye Genel

yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılara da danışmanlık

104 >

hizmeti vermeyi amaçlıyoruz. Böylelikle insanımızın ufkunu açtığımız gibi ülkemiz tanıtımına da katkı sunmayı planlıyoruz” diyerek anlaşmanın önemine dikkat çekti. Türkiye’de kurulduğu günden beri sektör kalitesini yükseltmek için çalışan ERA Gayrimenkul, bugün en modern teknolojilerle donatılan 450 metrekarelik yeni ofisinde, genel müdürlük bünyesinde yer alan 18 kişilik kadrosu ile daha yüksek kalitede hizmet vermeye devam ediyor

GAYRİMENKUL VERİ ve ANALİTİK HİZMETLERİ

REIDINTurkiye company/106987 REIDINTurkiye REIDINcom

35 ÜLKEDE 3.000’i AŞKIN OFiSi iLE

ERA REAL ESTATE

TÜRKiYE’DE DE SiZiNLE Siz de müşterisine, yatırımcısına ve oﬁslerine aynı anda kazandıran ERA Real Estate ile çalışın, global gayrimenkul network’üne dahil olmanın avantajını kullanın.

rimenkul Tüm gay rınız için ihtiyaçla

Gayrimenkul MagazinERA - İlkbahar, Yaz 2018 - Emlak Konut Özel Sayısı

Articles inside

TANITIM EGE YAPI GÖZÜNDEN GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

ÇEVRE LEED V4 VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ

KURUMSAL HABERLER ERA TÜRKİYE, CNR ANKARA EMLAK FUARI’NA KATILDI

KONUT SEKTÖRÜ DEĞERLENDİRMELERİ

RÖPORTAJ

ARAŞTIRMA HÜRRİYET EMLAK 2017’DE YÜZDE 50’NİN ÜZERİNDE BÜYÜDÜ

MİMARİ ARKİTERA ÖDÜLLERI 2017 SAHİPLERİNİ BULDU

BASIN TOPLANTISI ERA TÜRKİYE 2017 YILINDA 1,2 MİLYAR TL’LIK SATIŞA ARACILIK ETTİ

İŞ KOÇLUĞU PRENSİPLERE DAYALI MÜZAKERE

GAYRİMENKUL HUKUKU KENTSEL DÖNÜŞÜM NE DURUMDA: YASALAR

RÖPORTAJ GAYRİMENKUL 2018’DE DE GÜVENLİ LİMAN OLMAYA DEVAM EDECEK

İŞ DÜNYASI DİJİTAL ÇAĞDA E- GAYRİMENKUL DANIŞMANI

İŞ DÜNYASI DÜNYA STANDARTLARINDA YÖNETİCİ VE LİDER OLMAK

KURUMSAL HABERLER TRENDERA ZİRVESİ İSTANBUL’DA GERÇEKLEŞTİ

KURUMSAL HABERLER ERA TÜRKİYE 2017’DE İKİ KAT BÜYÜDÜ

ÖNSÖZ