Taxeren zorgvastgoed op marktwaarde hoe dan?

Zorgorganisaties die gebruik maken van een financiering van een bank moeten vanaf 1 juli 2021 elke drie jaar de marktwaarde van hun vastgoed door een onafhankelijke taxateur laten bepalen. Taxateurs passen te hoge rendementseisen toe, met te lage vastgoedwaarden ten opzichte van de uitstaande leningen als mogelijk gevolg. Vraag is, of zorgvastgoed wel op marktwaarde te bepalen is? En zo ja, hoe dan? In dit artikel worden de voors- en tegens op basis van het theoretisch kader behandeld.

Door gewijzigde wet- en regelgeving zijn vanuit de European Banking Authority voor alle Europese banken nieuwe richtlijnen opgesteld voor de verantwoording van uitstaande leningen. Voor commercieel onroerend goed golden deze richtlijnen al langer, maar dit geldt dus nu ook voor zorgvastgoed. Vanaf 1 juli 2021 geldt een taxatieplicht van één keer per drie jaar voor het zorgvastgoed voor nieuwe financieringen en vanaf 1 juli 2022 geldt dat voor alle financieringen van meer dan 3 miljoen euro, waarbij een hypotheekrecht aan de financier is verstrekt. Van verpleeghuis tot ziekenhuis en van kantoor tot kliniek. Het waardebegrip betreft de marktwaarde en wijkt af van de waarde zoals opgenomen in de balans, die veelal gebaseerd is op de historische aanschafwaarde met een periodieke impairmenttoets.

Rol taxateur

Taxateurs in Nederland zijn gebonden aan strikte beroepsrichtlijnen en gedragsregels. De marktwaarde wordt berekend op basis van de markthuur (kasstromen) en een disconteringsvoet (rendementseis) en dient primair gebaseerd te zijn op referentie-transacties. Van verhuurd zorgvastgoed (beleggingen) en van vastgoed vrij van huur en/of gebruikt zijn weliswaar beperkte, maar wel voldoende referentie-transacties beschikbaar. Zorgvastgoed in eigendom van zorginstellingen is vaak eigenaar-gebruikers vastgoed. En daar zijn geen referentie-transacties van voorhanden. Bij eigenaar-gebruikers vastgoed zou idealiter de marktwaarde bij voortgezet gebruik (going concern) moeten worden toegepast. Echter, dat waardebegrip bestaat niet bij taxateurs. Taxateurs moeten dus de waarde anders benaderen en met afgeleide parameters werken. Maar hoe?

TAXEREN

Formele opdrachtgever Bank Taxateur Gecertificeerde taxateur (NRVT Bedrijfsmatig Grootzakelijk) Shortlist De meeste banken hanteren een shortlist met

vaste taxateurs Kosten Zorginstelling Verantwoordelijkheid De zorginstelling is verantwoordelijk voor informatieverstrekking, coördinatie en tijdig contracteren van de taxateur Waardebegrip Marktwaarde. Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Rendement

In algemene zin geldt dat de transparantie en mate van marktwerking toenemen zodra vastgoed generiek inzetbaar is, ook buiten de sector zorg. Beleggers acteren graag in transparante markten, zonder al te veel risico, om de rendementsdoelstellingen te kunnen behalen. Figuur 1 illustreert dit. De sector zorg wordt als eigenaar-gebruiker (maatschappelijk kapitaal zónder rendementsdoelstelling ofwel rendementseis eigenaar-gebruiker) mogelijk onterecht vergeleken met de vastgoedsector in het algemeen (kapitaal mét rendementsdoelstelling ofwel

Mart Louwers, gzicht & Feddo Bosveld, Epic Zorgvastgoed

rendementseis beleggers). Grootste bezwaar (of zelfs gevaar) is dat kasstromen gekapitaliseerd worden tegen onjuiste – te hoge – disconto percentages. Zorg- instellingen hebben over het algemeen geen of in ieder geval een beperktere rendementsdoelstelling dan beleggers.

Figuur 1. Hoe transparanter de markt des te meer interesse tonen beleggers in (zorg)vastgoed

Taxatiemethodieken en taxatieonzekerheid

Dezelfde illustratie is ook te koppelen aan drie taxatiemethodieken die vanuit de theorie gedestilleerd kunnen worden (zie figuur 2). Als eerste de inkomstenmethodiek die doorgaans gebruikt wordt voor gebouwen waar veel transacties in plaatsvinden, bijvoorbeeld kantoren. De tweede methodiek betreft de benadering vanuit de exploitatie (bedrijfswaarde). Hotels en benzinestations worden vaak op die manier getaxeerd. Voor hele specifieke en unieke gebouwen is een derde methodiek, een benadering vanuit de stichtingskosten onder aftrek van functionele en technische veroudering (gecorrigeerde vervangingswaarde), voor de hand liggend. Referenties zijn dan echter niet voorhanden en deze methodiek is zelfstandig dan ook niet geschikt voor het bepalen van de marktwaarde. Een voorbeeld van dergelijk vastgoed is een kerncentrale.

Zorgvastgoed is een zeer breed begrip en omvat zowel generiek als zeer specifiek vastgoed. Maar evenzeer geldt dat een nieuw en duurzaam verpleeghuis veel couranter zal zijn dan een verouderd kantoorgebouw op een instellingsterrein in de bossen. Dé taxatiemethodiek voor het bepalen van de marktwaarde voor de sector zorg is dan ook niet op voorhand te benoemen. Een taxatie betreft een puntschatting. Bij veel referenties en courant vastgoed zal de puntschatting door de taxateur in een veel smallere waaier geplaatst kunnen worden dan het geval is bij zeer specifiek en incourant vastgoed. De stippellijn in figuur 2 illustreert dit.

Figuur 2. Taxatiemethodieken en taxatieonzekerheid

Sector- of gebruikersrendement

Taxateurs zullen de taxaties met name baseren op de linkerkant en eventueel het middendeel van figuur 1 en figuur 2. Van deze rendementen en deze taxatiemethodiek zijn immers de noodzakelijke referentie-transacties voorhanden. Voor veel eigenaar-gebruikers vastgoed is dit referentiekader echter ontoereikend. Ziekenhuizen, TBS-klinieken, verpleeghuizen of instellingsterreinen worden immers niet going-concern verkocht, waardoor het referentiekader ontbreekt.

Bij het ontbreken van een praktisch referentiekader dienen taxateurs aan te sluiten bij het theoretisch kader en dit te motiveren in het taxatierapport. Het is voor taxateurs prima te rechtvaardigen om aan te sluiten bij sector- of gebruikersuitgangspunten, mits goed onderbouwd. Overwegingen die hierbij spelen zijn onder andere:

• Zorginstellingen hebben geen winstoogmerk, wel een continuïteitsdoelstelling; • Geen of een lage rendementseis op eigen vermogen; • Lage rente bij aantrekken vreemd vermogen, mede door geborgde leningen; • Vastgoed staat ten dienste aan de zorg; • Kasstromen worden gegenereerd met landelijk gelijke en door de overheid gegarandeerde vergoedingen.

Het risicoprofiel voor de sector zorg is dan ook lager dan gemiddeld.

Indien wordt aangesloten bij de intern door de zorginstelling gehanteerde rendementsdoelstellingen gelden wel een aantal randvoorwaarden: • Voorwaarde is dat zorginstellingen jaarlijks en actief het beleid overwegen en herijken, op zowel bestuurlijk als toezichthoudend niveau vaststellen én daar ook naar handelen; • Het jaarlijks herijken van het strategisch huisvestingplan met daarin opgenomen de financiële doorrekeningen en de vaststelling van de rendementsdoelstellingen biedt zorginstellingen een goed geborgd document; • Het onderbouwen van de gehanteerde aannames is noodzakelijk. Voor het gehanteerde disconteringspercentage biedt de NHC een aanknopingspunt.

De huidige NHC is bepaald op diverse parameters, waaronder rentestanden en rendementsdoelstellingen, waarbij de Weighted Average Cost of Capital (WACC) destijds is bepaald op 4,65%. Herijking van de parameters die ten grondslag liggen aan de opbouw van het NHC-tarief is op dit moment onderhanden. Verlaging van de gebruikte WACC ligt voor de hand als gevolg van de lage rentestanden; • Een duidelijk beeld van het soort vastgoed. Voor nieuw, functioneel, duurzaam en toekomstbestendig zorgvastgoed is een dergelijk sector- of gebruikersrendement gedurende de volledige beschouwingsperiode aannemelijk. Een disconteringspercentage van bijvoorbeeld 3% in plaats van 5% is dan opeens een realistisch uitgangspunt geworden. Voor verouderd vastgoed is het toepassen van sector- of gebruikersrendement gedurende de resterende levensduur (let op, dit is subjectief!) een beter uitgangspunt.

Gevolgen voor zorginstellingen

Zorginstellingen kunnen dit jaar dus een vraag voor taxatie van de bank verwachten. Als je als zorginstelling in een lopend financieringstraject zit zal dit automatisch worden meegenomen. Voor de lopende financiering heeft een taxatie op marktwaarde in eerste instantie geen gevolgen. De gevolgen komen eventueel aan de orde bij een (her)financieringstraject. Als de marktwaarde afwijkt van de huidige waardering van het onderpand door de bank, heeft dat een mogelijk effect op de financieringsruimte en de bijbehorende financieringsvoorwaarden. Veel lopende financieringen zijn afgesloten op stichtingsniveau, waardoor de taxatieplicht geldt voor de gehele vastgoedportefeuille. De nieuwe taxatie op basis van marktwaarde heeft geen directe invloed op de waardering van het vastgoed in de jaarrekening. Een negatief afwijkende marktwaarde kan wel opgevat worden als een triggering event, wat een impairmenttoets noodzakelijk maakt.

Voorstaande maakt duidelijk dat het voor zorginstellingen van belang is om goed voorbereid te zijn bij de komende taxaties. Duidelijk zicht op de vastgoedportefeuille, heldere onderbouwing van alle gehanteerde uitgangspunten omtrent de relevante parameters, financiële doorrekeningen op kasstroom genererende eenheid én op integraal niveau en consistent beleid zijn noodzakelijk. Het helpt om tijdig het juiste gesprek te voeren met de taxateur, de banken, de accountant en de raad van toezicht.