ACHTERGROND
TAXEREN ZORGVASTGOED OP MARKTWAARDE: HOE DAN? Zorgorganisaties die gebruik maken van een financiering van een bank moeten vanaf 1 juli 2021 elke drie jaar de marktwaarde van hun vastgoed door een onafhankelijke taxateur laten bepalen. Taxateurs passen te hoge rendementseisen toe, met te lage vastgoedwaarden ten opzichte van de uitstaande leningen als mogelijk gevolg. Vraag is, of zorgvastgoed wel op marktwaarde te bepalen is? En zo ja, hoe dan? In dit artikel worden de voors- en tegens op basis van het theoretisch kader behandeld.
D
oor gewijzigde wet- en regelgeving zijn vanuit de European Banking Authority voor alle Europese banken nieuwe richtlijnen opgesteld voor de verantwoording van uitstaande leningen. Voor commercieel onroerend goed golden deze richtlijnen al langer, maar dit geldt dus nu ook voor zorgvastgoed. Vanaf 1 juli 2021 geldt een taxatieplicht van één keer per drie jaar voor het zorgvastgoed voor nieuwe financieringen en vanaf 1 juli 2022 geldt dat voor alle financieringen van meer dan 3 miljoen euro, waarbij een hypotheekrecht aan de financier is verstrekt. Van verpleeghuis tot ziekenhuis en van kantoor tot kliniek. Het waardebegrip betreft de marktwaarde en wijkt af van de waarde zoals opgenomen in de balans, die veelal gebaseerd is op de historische aanschafwaarde met een periodieke impairmenttoets.
TAXEREN Formele opdrachtgever Taxateur
Bank Gecertificeerde taxateur (NRVT Bedrijfsmatig Grootzakelijk)
Shortlist
De meeste banken hanteren een shortlist met vaste taxateurs
Kosten
Zorginstelling
Verantwoordelijkheid
De zorginstelling is verantwoordelijk voor informatieverstrekking, coördinatie en tijdig contracteren van de taxateur
Waardebegrip
Marktwaarde. Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden
Rol taxateur Taxateurs in Nederland zijn gebonden aan strikte beroepsrichtlijnen en gedragsregels. De marktwaarde wordt berekend op basis van de markthuur (kasstromen) en een disconteringsvoet (rendementseis) en dient primair gebaseerd te zijn op referentie-transacties. Van verhuurd zorgvastgoed (beleggingen) en van vastgoed vrij van huur en/of gebruikt zijn weliswaar beperkte, maar wel voldoende referentie-transacties beschikbaar. Zorgvastgoed in eigendom van zorginstellingen is vaak eigenaar-gebruikers vastgoed. En daar zijn geen referentie-transacties van voorhanden. Bij eigenaar-gebruikers vastgoed zou idealiter de marktwaarde bij voortgezet gebruik (going concern) moeten worden toegepast. Echter, dat waardebegrip bestaat niet bij taxateurs. Taxateurs moeten dus de waarde anders benaderen en met afgeleide parameters werken. Maar hoe?
01 2022
overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Rendement In algemene zin geldt dat de transparantie en mate van marktwerking toenemen zodra vastgoed generiek inzetbaar is, ook buiten de sector zorg. Beleggers acteren graag in transparante markten, zonder al te veel risico, om de rendementsdoelstellingen te kunnen behalen. Figuur 1 illustreert dit. De sector zorg wordt als eigenaar-gebruiker (maatschappelijk kapitaal zónder rendementsdoelstelling ofwel rendementseis eigenaar-gebruiker) mogelijk onterecht vergeleken met de vastgoedsector in het algemeen (kapitaal mét rendementsdoelstelling ofwel
Mart Louwers, gzicht & Feddo Bosveld, Epic Zorgvastgoed
27
