DIE ZWEI

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Eine naheliegende Vision: Das Gebäude dreht sich im Kreis

Kommentar: Philipp Kaufmann und Alexander Bosak

Stell dir vor, die Wohnung gehört dir, aber das Gebäude nicht - weil sich dieses im Kreis dreht.

Zugegeben, es ist schon ziemlich schwer vorstellbar, dass Eigentümer eines Hauses nicht mehr alle Gewerke, wie beispielsweise die Fassade oder die Haustechnik, besitzen. Auf den ersten Blick ist ein derartiges Modell fast schon verstörend. Bereits vor ein paar Ausgaben haben wir berichtet, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft analog zur Fernwärme nicht ihr eigenes Heizsystem besitzen muss. In dem damals aufgezeigten Beispiel kümmert sich ein Contractor um die Beschaffung (Erstinvestition) der Heizungsanlage und ist für deren Funktionalität in der Nutzungsdauer verantwortlich. Dieser Contractor ist auf eigene Verantwortung für die Wartung und die Instandhaltung zuständig und bekommt im Gegenzug ein fix vereinbartes Nutzungsentgelt. Der Vorteil für die Eigentümergemeinschaft liegt auf der Hand: Sie muss sich nicht um die Wartung und Modernisierung der Anlage kümmern, sondern genießt einfach, dass sie funktioniert. Im Sinne des Cradle-to-Cradle-Prinzips ist dieser Ansatz auch für ein ganzes Gebäude erweiterbar: Um nur ein Gewerk herauszugreifen, gehören beispielsweise die Fenster dem Fensterhersteller, und dieser kümmert sich um die Dichtheit und die laufende Wartung. Er weiß, wie diese Arbeiten optimal erledigt werden und verlängert mit diesen Aktivitäten die Laufzeit. Der Fensterhersteller tauscht bei Bedarf die Fenster aus und so weiter und so fort.

Cradle-to-Cradle

Die Eigentümer einer Wohnhausanlage können einfach darin wohnen und der Besitzer einer Gewerbeimmobilie die einzelnen Einheiten einfach nur vermieten. Für gewerbliche Investoren hätte ein derartiges Modell sicher auch steuerliche Vorteile, aber das ist ein anderes Thema. Eine Anforderung im Sinne der Kreislaufwirtschaft ist es, dass jedes verwendete Material wieder in dessen eigenen Materialkreislauf gebracht werden soll, das heißt es muss sortenrein zu trennen und wiederverwendbar sein: Holz zu Holz, Kupfer zu Kupfer, et cetera. Denkt man die Errichtung eines Gebäudes im Sinne einer Assemblierung von wertvollen Einzelteilen, dann haben diese Materialien sowohl einen Wert in der Nutzung als auch in der Zukunft. Das bedeutet, dass man, wie es einige Rohstoffinvestoren machen, die wertvollen Rohstoffe nicht bis zu ihrer Verwendung in extra dafür gebauten Lagerhallen aufbewahren muss, sondern diese könnten davor permanent genutzt werden. Am End-of-Life werden aus den Gewerken wieder Rohstoffe. Derzeit sind die in einem Gebäude verwendeten Materialien nach Beendigung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer meist nur „lästig“ und werden als Abrisskosten aus der Sicht der zukünftigen Eigentümer der Liegenschaft angesetzt. Oft genug findet keine getrennte Entsorgung statt – vielmehr handelt es sich um Sondermüll beziehungsweise Restmüll, welcher aufwendig zu entsorgen ist. Das ist insofern auch spannend, da wir beim Sachwertverfahren auch von einem Substanzwert ausgehen, der sich dann beim Abriss in ein Negativum verkehrt, obwohl die Einzelteile, bei richtiger Zusammensetzung im Sinne der Recyclierbarkeit eigentlich einen Wertzuwachs erfahren hätten müssen. Das wird sich aus unserer Sicht in naher Zukunft ändern und wir hoffen, dass sich die zukünftig errichteten Gebäude im Kreis drehen werden und sich die Besitz- von der Nutzungssphäre trennt.

Die Serie zum Hero-Hub-Hygiene-Modell werden wir 2022 fortsetzen; wir haben es bei dieser Ausgabe unterbrochen.

Auswirkung Asset Deal auf Mietverhältnisse

Umsatzsteuer. VwGH bringt Klarheit über umsatzsteuerliche Konsequenzen

Die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten (z. B. Büro oder Geschäftslokal) ist von der Umsatzsteuer befreit. In diesem Fall steht dem Vermieter aber kein Vorsteuerabzug zu. Dies betrifft die laufenden Kosten (z. B. laufende Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) aber auch die Kosten für den Erwerb. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, in die Umsatzsteuerpflicht zu optieren und hat damit einen Vorsteuerabzug.

Seit 1. September 2012 ist eine Option in die Umsatzsteuerpflicht nur möglich, wenn der Mieter die Geschäftsräumlichkeit nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Nach Ansicht des Finanzamtes erfordert dies, dass der Mieter zu mindestens 95 Prozent Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Vermieter muss die Voraussetzungen nachweisen. Hier sollten im Mietvertrag Regelungen vorgesehen werden, z. B. durch regelmäßige Bestätigungen des Mieters während der Laufzeit des Mietvertrags und die Verpflichtung, Änderungen sofort zu melden. Im Vertrag sollte auch geregelt werden, welche Konsequenzen solch eine Änderung auf die Höhe der Miete hat.

Asset Deal bewirkt neues Mietverhältnis

Bei vor 1. September 2012 abgeschlossenen Mietverträgen konnte immer in die Umsatzsteuer optiert werden (d. h. auch wenn der Mieter überhaupt keinen Vorsteuerabzug hatte). Bestehen solche Verträge, kann dies daher ein wesentlicher Vorteil für beide Parteien sein.

Bisher strittig war, ob ein Verkauf der Immobilie für die bestehenden Mietverhältnisse schädlich ist. Die Finanzverwaltung ist der Meinung, dass ein Asset Deal für umsatzsteuerliche Zwecke zu einem neuen Mietverhältnis führt. Die Literatur war vielfach gegenteiliger Ansicht. Der VwGH hat jetzt zu Gunsten der Finanzverwaltung entschieden. Auch wenn die Veräußerung eines vermieteten Grundstücks dazu führt, dass der Käufer zwingend nach § 1120 ABGB in die bestehenden Mietverträge eintritt, führt dies für die Umsatzsteuer zu einem neuen Mietverhältnis. Dies wird damit begründet, dass der Käufer seine Investitionsentscheidung im Wissen um die neue Rechtslage trifft. Dies bedeutet, dass z. B. bei bestehenden nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mietern (z. B. Ärzte und Banken) der neue Eigentümer – für die bestehenden Mietverträge – nicht mehr in die Umsatzsteuer optieren kann. In der steuerlichen Due Diligence im Rahmen des Erwerbs ist daher auf die umsatzsteuerlichen Konsequenzen ein wesentlicher Fokus zu legen.

www.leitnerleitner.com

+43 1 718 98 90 harald.galla@leitnerleitner.com A 1030 Wien, Am Heumarkt 7 Harald Galla, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf Immobilientransaktionen.