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Standortwechsel. Alexandra Bauer (EHL Gewerbeimmobilien) und Natascha Stornig-Wisek (LeitnerLeitner) hatten sich gemeinsam auf die Suche nach einem neuen Standort für die Steuerberatungskanzlei LeitnerLeitner gemacht. Am Schwarzenbergplatz wurden sie fündig.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Ein neuer Standort nahezu ums Eck. War die Nähe zum alten Standort ein Kriterium bei der Suche?

Natascha Stornig-Wisek: Die Nähe zum bestehenden Standort war für uns kein Muss. Die Lage allerdings war aber natürlich ein wichtiges Kriterium. Es war schlussendlich eine glückliche Fügung. Ein großer Vorteil für unsere Mitarbeiter, aber auch Klienten, weil sich die Anreisewege kaum verändern werden.

Alexandra Bauer: Wir haben gemeinsam mit LeitnerLeitner den gesamten Wiener Büromarkt evaluiert und einige spannende Projekte im ersten, zweiten, dritten, vierten, achten und neunten Bezirk besichtigt. LeitnerLeitner hat sich dann für dieses wunderschöne Haus im Eigentum des Fonds der Wiener Kaufmannschaft entschieden, das noch dazu in unmittelbarer Nähe zum bestehenden Standort liegt. Grundsätzlich ist es derzeit so, dass in der Innenstadt und in den unmittelbar daran angrenzenden Lagen die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Ist es ein von langer Hand geplanter, oder eher ein der Pandemie geschuldeter Standortwechsel?

Stornig-Wisek: Wir haben schon vor der Pandemie mit dem Gedanken eines neuen Gebäudes gespielt, weil wir hier am Standort gesehen haben, dass ein weiteres Wachstum nur mehr schwer umsetzbar sein wird. Wir sind seit über zwanzig Jahre am Standort Heumarkt. Wir sind organisch gewachsen und haben uns sukzessive über das ganze Haus verteilt.

Die Wege zwischen den Teams sind mitunter lang. Daraus ist der Gedanke entstanden, sich verändern zu wollen – und da haben wir auch schon vor der Pandemie immer wieder einmal unsere Fühler ausgestreckt. Wir hatten aber keine Eile. Am derzeitigen Standort bestand ein unbefristetes Mietverhältnis. Nachdem vertragliche Bindungen unsererseits aber in den kommenden Jahren

auslaufen, war es ein passender Zeitpunkt für eine Veränderung.

Was waren die fünf Hauptkriterien für einen neuen Standort?

Stornig-Wisek: Eines der Hauptkriterien war Platz. Wir brauchen ungefähr 4.000 Quadratmeter bevorzugt in Innenstadtlage. Es waren zu dem Zeitpunkt auch nicht so viele Objekte am Markt, die für uns auch in Frage gekommen wären. Zu Jahresbeginn 2021 haben wir uns dann aber noch einmal das Thema vorgenommen. Wir hatten erkannt, dass einige Objekte in der Größenordnung, die wir brauchen, auf den Markt gekommen waren beziehungsweise kommen werden – wie eben auch der Standort Schwarzenbergplatz.

Bauer: Das Palais wird der Standort für LeitnerLeitner und LeiterLaw werden. Im Ringen um die Besten der Besten sehen wir den großen Stellenwert des Büros als gebaute Unternehmenskultur. Auch damit bringt man seinen Mitarbeitern gegenüber Wertschätzung zum Ausdruck. Das ist die Visitenkarte nach außen hin, sowohl für die Mitarbeiter als auch für die Kunden. LeitnerLeitner macht das natürlich perfekt, das wird in Zukunft fast nicht zu toppen sein. Allein der große Multifunktionsraum, der den Mitarbeitern ein wunderschönes Arbeitsumfeld und große Flächen für Teamwork und Kommunikation bietet.

Viele Firmen zieht es in moderne Bürotürme, Sie nicht?

Stornig-Wisek: Wir haben es nicht ausgeschlossen, und wir haben uns auch Objekte angesehen und uns damit beschäftigt. Aber wir haben erkannt, was wirklich zu uns passt. Ein traditionelles, bodenständiges Gebäude. So sehen wir auch unsere Klientenbeziehungen. Wie in unserem Slogan „We for you“.

Mussten Abstriche in der Flächeneffizienz gemacht werden?

Stornig-Wisek: Erstaunlicherweise gar nicht. Die Gebäude-Kubatur ermöglicht eine extrem effiziente Gebäudenutzung. Es gibt eine zentrale Stiege, die alle Ebenen für Mandanten und Mitarbeiter verbindet, die Wege verkürzt, die Kommunikation fördert. Auf den Punkt gebracht: So, wie das Gebäude aufgebaut ist, ermöglicht das auch eine effiziente Büronutzung.

Auch bei einem weiteren Wachstum?

Stornig-Wisek: Auch bei einem weiteren Wachstum. Dieser Umstand war uns besonders wichtig: Potential für weiteres Wachstum. Arbeitsplätze für künftige Mitarbeiter sind bereits eingeplant. Parallel dazu haben wir eine Option auf weitere Flächen. Diese Vormietrechte betreffen das angrenzende Gebäude Richtung Lothringerstraße, das mit zwei Geschossen bei Bedarf mit dem Palais verbunden werden kann. Einem weiteren Wachstum steht also nichts mehr im Wege.

Bauer: Die Übersiedlungsmotive sind derzeit in erster Linie die Implementierung neuer Arbeitswelten beziehungsweise die Optimierung der Arbeitsqualität in Hinblick auf eine langfristige Mitarbeitergewinnung und -bindung. Eine optimale Anbindung an das U-Bahn-Netz, eine perfekte Büroinfrastruktur im Standortumfeld sowie eine hochwertige Ausstattung gehören mittlerweile zu den Grundanforderungen an einen neuen Bürostandort: bewusst einen Platz schaffen, an dem man gerne zusammenkommt.

„Arbeitsplätze für künftige Mitarbeiter sind bereits eingeplant.“

Natascha Stornig-Wisek, LeitnerLeitner

Wie stark hat der Trend zum Homeoffice die Standortsuche beeinflusst?

Stornig-Wisek: Das Thema Homeoffice ist gekommen, um zu bleiben. Und wir sind dafür auch offen. Aber: Beim Homeoffice fehlt das soziale Umfeld – das Büro als Ort der Begegnung. Das fehlt vor allem den jungen Mitarbeitern im Team. Es war uns wichtig, bewusst einen Platz schaffen, an dem man gerne zusammenkommt. Jeder Mitarbeiter hat einen eigenen festen Arbeitsplatz. Vom Homeoffice zum Officehome.

Bauer: Im Zuge der Pandemie haben sich hybride Arbeitsformen weitgehend etabliert und sind in vielen Branchen zu einer beruflichen Selbstverständlichkeit geworden. Auch wenn davon auszugehen ist, dass nach Pandemieende viele Mitarbeiter vom Homeoffice ins Büro zurückkehren, werden hybride Arbeitsformen in vielen Unternehmen weiterhin gelebt werden. Nicht aufgrund von gesundheitspolitischen Überlegungen, sondern als Maßnahme zur Erhöhung der Mitarbeiterzufriedenheit. Viele Unternehmen arbeiten an innovativen Modellen für eine Kombination aus mobilem Arbeiten und bürobasiertem Arbeiten. Zum Teil lassen sich die geänderten Ansprüche in den Bestandsobjekten realisieren, zum Teil sehen sich Unternehmen aber nach neuen Standorten um, bei denen die neuen Arbeitsplatzkonzepte besser umsetzbar sind.

Mehr oder weniger Fläche durch Homeoffice? Haben die Open-Space-Gruppenbüros ausgedient?

Bauer: Die Implementierung von Homeoffice bringt nur dann eine Reduktion des Flächenbedarfs mit sich, wenn sie mit Desk-Sharing kombiniert wird. Diese Arbeitsform wurde vor allem in der Banken- und Versicherungsbranche sowie einigen internationalen Konzernen großzügig umgesetzt und damit der Flächenbedarf reduziert. In den klassischen österreichischen Unternehmen ist Desk-Sharing nach wie vor eher die Ausnahme. Es wird sich zeigen, ob sich dies nach Pandemieende und in Kombination mit Remote Working stärker durchsetzt. Derzeit noch nicht.

Werden die Büros kleiner? Bauer: Tendenziell eher nicht.

Es zeigt sich, dass seit Pandemiebeginn viel mehr Wert auf hochwertige Kommunika-

tions- und Kollaborationsflächen gelegt wird, die „Cafeteria“, „Communication-Areas“ und generell Räume für gemeinsames Essen. Rückzugsorte halten wieder Einzug in die Bürowelten. Vorbei sind die Zeiten, wo man „Sozialräume“ eingespart und nur mehr kleine Teeküchen vorgesehen hat.

Bauer: Im aktuellen Rennen um die besten Talente müssen Unternehmen mehr denn je

ein attraktives Arbeitsumfeld und eine wertschätzende Unternehmenskultur bieten, um hochqualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen und langfristig zu binden. Dem physischen Büro als gebaute Unternehmenskultur kommt dabei eine entscheidende Bedeutung zu.

Beim neuen Headquarter von LeitnerLeitner finde ich es besonders bemerkenswert, dass das „Herzstück des Hauses“, nämlich ein historischer Festsaal, der sich über zwei Stockwerke erstreckt und einen großen Balkon zum Schwarzenbergplatz hin bietet, in erster Linie den Mitarbeitern als „Mul-

tifunktionsraum“ zur Verfügung gestellt wird. Ein Ort für gemeinsamen Austausch, Mittagessen, und so weiter. Das zeigt von einer außerordentlichen Wertschätzung der Mitarbeiter. Damit kann LeitnerLeitner in der Suche nach den besten Köpfen sicherlich besonders punkten. Denn so etwas ist wirklich außerordentlich und bemerkenswert.

Alexandra Bauer

„Beim Rennen um die besten Talente spielt das Büro als gebaute Unternehmenskultur eine entscheidende Rolle.“

Wie hat die Pandemie die Arbeitskultur verändert? Welche Rolle spielt das Büro beim Rennen um die besten Köpfe?

Bauer: Die Pandemie hat jedenfalls einen Modernisierungs- und Qualitätsschub mit sich gebracht. Die steigenden Ansprüche resultieren daraus, dass das Büro durch die Etablierung von Remote-Working in starker Konkurrenz zu anderen Orten steht, an denen dank Digitalisierung ebenfalls gearbeitet werden kann. Früher hat die Arbeit automatisch im Büro stattgefunden. Zuletzt ist das nicht mehr so selbstverständlich. Dank Digitalisierung kann man bürobasiertes Arbeiten auch zu Hause erledigen. Das heißt, dass sich Unternehmen noch mehr anstrengen müssen, um Mitarbeiter ans Büro und an das Unternehmen zu binden. Dabei spielt eine attraktiv gestaltete Bürowelt mit ausreichend Platz für Kommunikation und Teamarbeit eine zentrale Rolle. Denn die Erfahrung zeigt, dass die Mitarbeiter vor allem wegen dem Austausch mit den Kolleginnen und Vorgesetzen ins Büro kommen. Das reine Arbeiten kann auch zu Hause erfolgen.

Was hat sie beide zusammengeführt?

Bauer: Langjährige Zusammenarbeit. Wir haben LeitnerLeitner auch schon vor knapp zehn Jahren bei einer Marktevaluierung begleitet. Damals entschied man sich aber für den Verbleib am bestehenden Standort.

Große zusammenhängende Flächen – wie ist das Angebot in Wien?

Bauer: Das Angebot an großen zusammenhängenden Flächen über 3.000 Quadratmeter in gut erschlossenen Lagen wird tendenziell geringer. Vor allem in den Innenstadtlagen, also 1010 und den direkt daran angrenzenden Lagen im zweiten, dritten, vierten, achten und neunten Bezirk. Das liegt an der in den letzten Jahren eher verhaltenen Neuflächenproduktion. Außerdem wurden in 1010 sehr viele ehemalige Bürohäuser in Wohn- oder Hotelprojekte umgewidmet beziehungsweise umgenutzt. Zum Beispiel die ehemalige Investkredit in der Renngasse,

das ehemaliges BM am Franz-Josephs-Kai, die ehemalige Länderbank und viele andere mehr. Und große innenstadtnahe Flächenreserven gibt es auch nicht mehr, wie es zum Beispiel der Hauptbahnhof oder der Nordbahnhof geboten haben. Daher werden in Zukunft hochwertige Refurbishments eine

noch größere Rolle spielen als bisher.

„Unternehmen müssen mehr denn je ein attraktives Arbeitsumfeld bieten.“

Alexandra Bauer, EHL Gewerbeimmobilien

Natascha Stornig-Wisek

„Wir stehen für Tradition und Beständigkeit. Das spiegelt unser neuer Standort sehr gut wieder.“

Wir wurde der Entscheidungsprozess bei LeitnerLeitner strukturiert?

Stornig-Wisek: In unserer Sozietät sind solche grundlegenden Entscheidungsprozesse partizipativ und transparent gestaltet. Wir haben ein Projektteam aus einzelnen Partnern formiert, das Entscheidungsgrundlagen schaffen sollte. Dazu gehörte selbstverständlich auch, sich einen Überblick über die aktuelle Marktsituation in Wien zu verschaffen. Mit EHL war dieses Thema in den besten Händen. Wir waren uns bald einig, dass der Standort Schwarzenbergplatz in die engste Wahl kommt. Wir investieren hier in eine hochwertige Ausstattung, um einem modernen Bürostandard gerecht zu werden. Es ist auch ein Signal an unsere Mitarbeiter, an die bestehenden und künftigen. Natürlich ist Kosteffizienz dabei auch ein Gradmesser, aber wir wollen bewusst in die Zukunft investieren. Gerade für Beratungsunternehmen und unser People-Business wird es ein entscheidender Wettbewerbsfaktor sein, die besten Köpfe zu halten und zu gewinnen. Ein hochwertiges Arbeitsumfeld unterstützt dies. Wachstum wird nur möglich sein, wenn uns dies gelingt. Vor diesem Hintergrund ist es für uns ein wichtiges und sinnvolles Investment.

Wann wird übersiedelt?

Stornig-Wisek: Mitte bis Ende 2023. Die Vorbereitungen laufen bereits auf Hochtouren. Wir wollen mit möglichst wenig Ballast übersiedeln und reduzieren die Papierarchive. So ein Standortwechsel ist mit der Chance verbunden manche Abläufe neu zu denken und die modernsten Tools zu implementieren. Gleichzeitig sind Themen wie Datensicherheit zu beachten, unsere bestehende ISO-Zertifizierung ist in der Planung mitzudenken. Wir wollen am Standort eine Open-House-Kultur zwischen den Teams leben. Die Single-Tenant Situation unterstützt das wunderbar und wir sind überzeugt, dass wir damit die teamübergreifende und interdisziplinäre Zusammenarbeit perfekt umsetzen können. Dies war und ist auch in Zukunft einer der wesentlichen Erfolgsfaktoren von LeitnerLeitner.