23 minute read
REAL CIRCLE
Real Circle #24
Hospitality muss neu erfunden werden
Hotel- und Freizeitimmobilien. 40 ausgewählte Entscheidungsträger diskutierten beim 24. Real Circle auf Einladung von IMMOunited, Erste Bank, ERSTE Immobilien KAG und dem ImmoFokus im Wintergarten des Erste Bank Campus brennende Themen der Hotelbranche.
Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Lisa Grüner, Amelie Miller, Rudolf Oezelt und Heimo Rollett.
Der heimische Tourismus hat auch im zweiten Coronajahr 2021 massive Einbußen erlitten. Das verdeutlichen die vorläufigen Daten der Statistik Austria. Demnach brachen die Nächtigungen gegenüber 2020 nochmals um fast 19 Prozent auf 79,57 Millionen ein. Das war um 48 Prozent weniger als im Jahr vor der Pandemie (2019). Damit ist die Tourismus-Branche um rund 50 Jahre zurückgefallen: 1970 hatten sich 79,52 Millionen Gäste in den Pensionen, Hotels und Ferienwohnungen eingebucht.
ESG in der Hotellerie und Tourismusbranche
Hinsichtlich der Nachhaltigkeit funktioniert der Hotel- und Tourismusmarkt ein wenig anders als andere Assetklassen. Erst Regulatorien wie CO2-Besteuerung und die Taxonomie oder aber ein Nachfragewandel könnten einen relevanten Umschwung bringen, so der Tenor der Experten. Overtourism und die grundlegende Crux des Tourismus würden dadurch aber noch nicht gelöst werden.
Auch wenn derzeit alle über ESG reden, „ehrlicherweise muss man sagen, Nachhaltigkeit war
bei den Hoteltransaktionen in den letzten beiden Jahren kein wirkliches Thema“, gibt Melanie Waraschitz von Christie und Co Austria zu. Klar prüfe die technische Due Dilligence diese Themen, aber CO2-Neutralität oder ähnliches sei kein wesentliches Investmentkriterium, so Waraschitz. Wie viel die zwingende Taxonomie ändern wird, werde man erst sehen. Fakt sei, dass enorm viel Geld im Markt ist und die anfangs von allen erwarteten großflächigen Pleiten – auch dank staatlicher Hilfen – ausblieben.
Was Betreiber hingegen forcieren, ist die Digitalisierung. Sie könne nicht nur zur ökonomischen, sondern auch zur sozialen Nachhaltigkeit beitragen, meint Christian Pillwein, Beckhoff Automation. Momentan sei beispielsweise eine Rezeptionistin mit vielen verschiedenen Systemen beschäftigt: hier das Parkticket, dort die Zimmerkarte etc. Wenn man das vernünftig digitalisiere, dann bleibe mehr Zeit für Gastfreundschaft, für Persönliches – und genau darum geht es ja in der Hospitality.
Aber was macht eine Tourismusimmobilie wirklich nachhaltig? „Jedes Plus-Energie-Hotel am Rande eines Dorfes ist weniger nachhaltig als ein saniertes Zinshaus in der Stadt“, bringt es Markus Steinböck, Leiter Ankauf bei 3SI, auf den Punkt. Ferienhotels stehen am Land, oft in Einzellagen, sind verkehrstechnisch und infrastrukturell meist nicht gut angebunden, sie müssen Wünsche unterschiedlichster Gäste befriedigen (dem einen ist’s zu warm, dem anderen zu kalt), sie betreiben energieaufwändige Annehmlichkeiten wie Pools, Saunalandschaften und Spas. Was ist da nachhaltig? Harald Galla, Partner beim Wirtschaftsprüfer und Steuerberatungsunternehmen LeitnerLeitner, meint daher, dass Energie und deren effizienter Einsatz wohl am ehesten messbar seien.
Tourismus ist nicht nachhaltig
„Die Idee des Tourismus an sich ist nicht nachhaltig!“ Bumm! Was Markus Steinböck sagt, trifft das Problem auf den Kopf – und die Tatsache, warum sich ESG in der Tourismusimmobilie im Vergleich zu anderen Assetklassen nur langsam durchsetzt – natürlich im Kern. Kein Austausch, kein Wissenstransfer, keine Kulturerweiterung ohne Reisen. Und schließlich geht es auch um das Soziale selbst: den Spaß, die Erholung, das Erleben. Was bringt es uns, wenn wir weniger Energie verbrauchen, aber deprimiert sind? „Wie weit darf der Tourismus dazu verpflichtet werden,
„Werden Abläufe vernünftig digitalisiert, dann bleibt mehr Zeit für Gastfreundschaft, für Persönliches.“
Christian Pillwein, Beckhoff Automation
Markus Steinböck, 3SI Immogroup
Harald Galla, LeitnerLeitner
erzieherisch zu sein?“, fragt sich 3SI-Mann Steinböck und vergleicht die Branche mit der Stahlindustrie. Diese habe auch keinen schlanken Nachhaltigkeitsabdruck, aber wir sind uns einig, sie ist notwendig.
Imagewandel als Game Changer
Und noch etwas muss mitgedacht werden. Urlaub ist immer wieder auch ein Prestigethema. Da prahlt so mancher gerne mit Heliskiing, außergewöhnlichen Destinationen und Luxusbleiben. „Der Tourismus bedient diese Instinkte“, so Steinböck. Möglicherweise gibt es aber gerade hier einen bedeutenden Wandel. Man kann sich nicht mehr jedes Image leisten. „So wie Unternehmen ihre Werte leben und nachweisen
Melanie Waraschitz, Christie und Co
müssen, könnte es auch bei Privatpersonen ein Schwerpunkt Richtung Nachhaltigkeit geben, und wenn der Gast Nachhaltigkeit oder gar ESG einfordert, werden Eigentümer und Betreiber reagieren. Galla: „Ich denke, dass sich das Sensibilisieren immer stärker ausweiten wird. Wenn die Menschen allgemein nachhaltig leben, werden sie auch überlegen, wie und wohin sie auf Urlaub fahren. Trotzdem wird der Preis natürlich ein wesentliches Entscheidungskriterium bleiben.“
Wenn wir an morgen denken, wird eine andere Generation mit anderen Werten entscheiden, gibt Christian Pillwein zu bedenken. Die Herausforderung sei, dass der Urlaub ganzheitlich gedacht werden müsse, so Pillwein: „Es geht ums Anreisen, um die Freizeitaktivitäten, das Umfeld, die Menschen etc. Mir bringt die supereffiziente Immobilie allein nichts, wenn der Rest nicht stimmt – ich z. B. auf 500 Höhenmetern Schifahren gehe.“
Chance für neue Destinationen?
Wenn Nachhaltigkeit, Entschleunigung und Rückbesinnung wesentliche Urlaubsentscheidungskriterien werden, dann würde das auch eine Chance für bislang entlegene oder unterentwickelte Regionen bieten. Markus Steinböck führt Admont und Johnsbach sowie das Defereggental als Beispiele an. „Das ist natürlich ein zweischneidiges Schwert“, relativiert Melanie Waraschitz. „Ja, für viele Regionen ist es eine Chance, aber sobald es ein Erfolgsmodell wird und touristisch interessant, pilgern viele Leute hin.“ Und die Spirale beginnt sich zu drehen: immer mehr, immer größer, immer toller. „Ein rationaler Investor will natürlich möglichst voll ausgelastet sein“, meint Galla realistisch. Aber für Investoren ist sanfter Tourismus ohnehin noch kein Thema, sie hätten zwar den Shift von der Stadt- zur Ferienhotellerie vollzogen, versteckte Regionen seien aber nicht auf deren Radar, bestätigt Waraschitz.
Was kommt also, wenn die Corona-Erholung einsetzt? Werden dann Hallstatt und Florenz wieder mit Menschen vollgestopft sein? „Ich denke, der Tourismus wird wieder so zurückkommen, wie wir ihn vor Corona hatten“, meint Christian Pillwein, „aber man kann ihn durch Qualität, durch neue Ideen lenken und so auch nachhaltig machen. Ich bin mir nicht sicher, ob jeder mit dem Heli auf den Mehlsack fliegen muss. Aber wenn man es erlaubt, dann werden es die Leute tun – und ein Teil davon wird gleich vom anderen Heli ins Spital gebracht.“
Es ist nicht alles Gold, was glänzt
2019 war für den Tourismus in Wien ein Boomjahr. Entsprechend viele Hotelprojekte waren daher in Planung oder bereits im Bau. Die Frage ist, ob Wien am Markt vorbeiproduziert?
„Es wird aufgrund der Pandemie eine große Auslese geben, es werden Hotels, über die wir in den letzten Jahren nachgedacht haben, was die am Markt noch zu suchen haben, wegfallen“, bringt es Projektentwickler Anton Bondi de Antoni (Bondi Consulting) auf den Punkt. „In Wien beobachten wir, dass Hotels in allen Kategorien entwickelt und gebaut werden, daher glaube ich nicht, dass wir eine Überkapazität haben, aber wir werden am Markt eine starke Konsolidierung sehen“, wirft Wolfgang Fessl von Reinberg und Partner in die Diskussion ein. In dasselbe Horn stößt Hotel-Consultant Frans-Jan Soede (HAM independent hospitality & tourism advisor: „Auch ich erwarte eine Marktbereinigung; Hotels ohne Alleinstellungsmerkmal haben es in Zukunft noch schwerer. Wo ich allerdings die größte Herausforderung sehe, ist im Kongressgeschäft. Wien ist eine Kongressstadt, die internationalen Veranstaltungen werden erst in vier oder fünf Jahren zurückkommen, wenn die Airlines ihre interkontinentalen Flugverbindun-
Rochel Sarikov, CBRE
„Der Erfolg eines Hotels stellt sich, bevor der Gast ankommt, ein, ich muss den Gast überhaupt dazu bringen, bei mir zu buchen.“
Wolfgang Fessl, Reinberg & Partner
Martin Lenikus, LENIKUS
gen wieder im vollen Umfang aufgenommen haben.“
Enormes Überangebot
„Im Rekordjahr 2019 lag die Durchschnittsrate in der Wiener Hotellerie bei rund 109 Euro netto. Während Corona ist die Rate auf rund 90 Euro zurückgegangen“, wartet Rochel Sarikov (CBRE) mit aktuellen Zahlen auf. Für Fessl geht „… die Preisstabilität geht in erster Linie vom Hotelier aus. Wir sehen ja gerade jetzt, dass es ein enormes Überangebot am Markt gibt, aber die Zimmer deshalb nicht die Hälfte kosten.“ Auch Hotelier Martin Lenikus sieht das aus seiner Praxis ähnlich: „Für uns war 2019 ein absolutes Boomjahr mit 200 Euro netto in unseren beiden BoutiqueHotels im Ersten. Aber im Herbst 2021 konnten wir bereits wieder ähnliche Durchschnittsraten erzielen, bei einer nur unwesentlich geringeren Auslastung.“
Luxus wird immer nachgefragt
„Man muss sich bei jedem neuen Hotelprojekt genau überlegen, was braucht der Gast an diesem Standort ganz konkret. In unserem Fall, am Stadtrand gelegen, muss ich dem Gast Infrastruktur bieten, ein Fitnesscenter und ein gastronomisches Angebot“, so Bondi. Sarikov sieht dies ganz pragmatisch: „Über alle Kategorien hinweg kann man sagen, dass es ein paar hard facts auf jeden Fall braucht: Einen reibungslosen Check-in, egal ob es mit einer Maschine ist oder mit einer Person, ein problemloses WIFI, der Gast möchte da keine Kopfschmerzen haben, guter Schlaf ist ganz wichtig, auf einer Matratze oder einem Boxspringbett, sowie eine unkomplizierte Walkin-Dusche.“
Martin Lenikus weiß zu berichten: „Im Frühjahr 2022 eröffnen wir am Bauernmarkt, einen Steinwurf vom Stephansdom entfernt, The Leo Grand, ein absolutes Highend-Hotel. Noch im Frühsommer wird in der ehemaligen Erste Bank am Graben das Rosewood-Hotel aufgesperrt. Das sehen wir als zukünftigen Marktführer im Luxussegment an. Dahinter gefolgt von Park-HyattHotel und dem Hotel Sacher, und dann wollen wir uns mit dem Leo Grand einordnen.“
„Es ist eine Tatsache, dass es die Luxusklasse in der Hotellerie auch weiterhin geben wird“, so Bondi. „Wenn ich in der Top-Suite des neuen Hotels von Martin Lenikus aufwache und den Stephansdom unmittelbar vor dem Fenster sehe, dann muss ich nicht besonders gläubig sein, dann werde ich jede Partnerin damit beeindrucken.“
Geschäftsreisen brechen ein
Das touristische Segment wird sehr schnell wieder zurückkommen, aber wie sieht es mit den Geschäftsreisen aus? Bei dieser Frage sind sich die Experten uneinig. „Dienstreisen wird es auch weiterhin geben“, so Bondi. „Ich sehe das bei meinen internationalen Geschäftspartnern schon heute. Die sagen mir: ‚Bitte nenn mir einen Grund, damit ich endlich wieder einmal nach Wien reisen kann.“ Sarikov hält dagegen: „Wir rechnen damit, dass der Geschäftsreiseverkehr sich zukünftig um bis zu 10 Prozent reduzieren wird, weil so manches Meeting, das nicht unmittelbar sein muss, auch weiterhin online stattfinden kann.“
Lenikus ist da nicht so optimistisch: „Ich sehe den Bereich eher um 20 bis 25 Prozent einbrechen, so wie uns auch das Homeoffice zu einem Drittel erhalten bleiben wird.“
„Ich glaube, dass sich der Erfolg eines Hotels lange, bevor der Gast ankommt, einstellt, so Fessl. „Ich muss den Gast überhaupt einmal dazu bringen, bei mir zu buchen. Das heißt, ich muss meinen Internetauftritt so gestalten, dass er zum einen authentisch, aber zum anderen auch transparent ist.“
Fluglinien stehen vor Konsolidieurng
In Wien kommen ca. 70 Prozent der Gäste mit dem Flugzeug an. „Ich glaube, dass bei den Fluglinien ein viel größeres Maß an Konsolidierung stattfinden wird als bei den Hotels, denn die Airlines sind mit ihren hausgemachten Problemen sehr beschäftigt“, so Fessl.
Lenikus hält es für notwendig, die Politik in die Pflicht zu nehmen. „Jetzt ist die Politik gefordert, den Flughafen Wien-Schwechat als Hub zu erhalten und zu schauen, dass die Bedingungen und die Gebühren für die Fluglinien passen. Denn wenn der Flughafen an Bedeutung verliert, dann Gute Nacht auch für Wien als Tourismusstandort.“ Für Soede werden vor allem Europa und die USA gestärkt aus der Krise zurückkommen: „Andere Kontinente werden schon aus geopolitischer Lage länger brauchen.“
Hohe Anpassungsfähigkeit gefragt
In Zeiten der Globalisierung und Digitalisierung verändern sich die Werte, Erwartungen und Wünsche der Generationen und damit auch ihr Reiseverhalten. Insbesondere Millennials und die Gen Z reisen viel öfter, weiter und flexibler als ihre Vorgänger. Haben klassische Hotels somit ausgedient? Müssen sich Hotels nach der
„Durch die veränderten Anforderungen und höheren Ansprüche von Kunden, ist ein Hotelier ständig gefordert, sich an diese anzupassen und Kapital in die Hand zu nehmen.“
Karina Schunker, EHL Wohnen
Pandemie gar neu erfinden? Nein, meint Patrick Adamle, mrp Hotels, denn hier regelt die Nachfrage das Angebot: „Die klassischen Konzepte wird es weiterhin geben, weil der Bedarf da sein wird, wenngleich mehr Flexibilität gefordert wird. Umgekehrt war vor zehn Jahren die Markenvielfalt, die es heute bei großen Ketten gibt, undenkbar.“ Auch in Zukunft werden für bestimmte Zielgruppen und Nischen neue Marken entwickelt werden – und das in jedem Segment,
Patrick Adamle, mrp hotels
„Authentizität, Einzigartigkeit und Sicherheit sind die zentralen Themen der Hotellerie.“
„Man sieht an dem Trend zur Sharing Economy, dass der jüngeren Generationen der Besitz weniger wichtig geworden ist und sich die Präferenzen stärker in Richtung Erlebniskonsum entwickeln.“
Wolfgang Mader, BDO
„Der jungen Generation ist die eigene Work-Life-Balance wichtiger als das, was ein Luxushotel an Komfort bietet und auch kostet.“
Patricia Kuhn, Erste Bank
ist Adamle überzeugt. Die Pandemie war ein Treiber für viele Entwicklungen, unter anderem für das Home-Office. Ein Fakt, dem auch die Hotellerie Rechnung tragen muss. In der Praxis gestaltet sich das laut Adamle so, dass „es in einem Hotel vielleicht nicht mehr die klassische Lobby geben wird, sondern einzelne Zonen, in denen man in Ruhe arbeiten kann und sich trotzdem als Teil einer Community fühlt.” Staycation ist ein Trend, der auch die Anforderungen an Wohnimmobilien verändert hat, berichtet Karina Schunker, EHL Wohnen, aus der Praxis: „Der Hotelcharakter fließt mittlerweile durchaus in das Wohnen mit ein. Die Immobilie von heute muss flexibel sein, um auf unterschiedliche Anforderungen reagieren zu können. Bereits heute gibt es einige Mixed-Use-Objekte mit Gemeinschaftsflächen und unterschiedlicher Nutzung.”
Der Blick in die Glaskugel
Die Konzept-Zyklen werden vermutlich nicht kürzer werden, ist sich die Runde einig. Was aber zunehmend eine Rolle spielen wird, ist der Fakt, wie nachhaltig ein Hotel ist. Das wird irgendwann die gleiche Relevanz wie ein funktionierendes WLAN vor Ort haben, ist Adamle überzeugt. „Nachhaltigkeit wird ein Buchungskriterium werden und der Gast wird in Zukunft nicht mehr dafür bezahlen wollen, vergleichbar mit der Entwicklung bei frei verfügbarem WLAN.” Ein Thema, das auch den Business Traveller betreffen wird, denn in naher Zukunft wird die Buchung einer nachhaltigen Unterkunft für Geschäftsreisen klare Firmen Policy sein. Patricia Kuhn, Erste Bank, gibt zu bedenken, dass auch die Generation Y älter werden wird und sich dann womöglich die Ansprüche ändern: „Jugendliche buchen auch aus Kostengründen Airbnb-Unterkünfte, kann und wollen sie sich dann aber ein Hotel leisten, muss dieses auf jeden Fall nachhaltig sein, zumal das Thema Klimawandel, gerade bei den jüngeren Generationen einen hohen Stellenwert hat.”
Wer über die Zukunft der Hotellerie spricht, kann sich der Digitalisierung nicht verschließen, ist Harald Hafner, HAM independent hospitality & tourism advisors, überzeugt. „Das zweite Thema, das hier greift, ist der extreme Mitarbeitermangel in der Hotellerie. Dem kann man einerseits abhelfen, indem man die Hotellerie für den Mitarbeiter attraktiver gestaltet. Das kann man aber auch lösen, indem man auf Mensch und Maschine setzt – sogenanntes Coboting. Denn gewisse Routinearbeiten lassen sich durchaus automatisieren.” Schunker pflichtet Hafner bei, wirft aber ein, dass am Ende des Tages der Fokus darauf liegen sollte, dem Kunden eine bessere Experience zu ermöglichen. „Der Nutzen durch die Digitalisierung muss auch für den Kunden greifbar sein und nicht nur für den Hotelier.” Auch das Gastronomiekonzept eines Hotels wird in naher Zukunft eine noch wichtigere Rolle spielen. Die Pandemie hat gezeigt, dass ein gutes Gastrokonzept auch ohne Tourismus überleben kann. Die Ferienhotellerie kann diesen Spagat vor allem durch mehr Regionalität bewältigen. Auch das unterschiedliche Konsumverhalten der Generationen sei nicht zu vernachlässigen, so Wolfgang Mader, BDO: „Man sieht an dem Trend zur Sharing Economy, dass der der jün-
Gernot Ressler, EY Österreich
Daniel Jelitzka, JP Immobilien
Michael Buchmeier, ÖRAG
geren Generationen der Besitz weniger wichtig geworden ist und sich die Präferenzen stärker in Richtung Erlebniskonsum entwickeln. Daher werden junge Leute schon eher bereit sein, Geld in Reisen und somit Erlebnisse zu investieren, da man sich kein Auto mehr kauft oder für andere Dinge spart.”
Abgesänge unangebracht
Zwar habe die Coronakrise den österreichischen Hospitalitymarkt mit voller Wucht getroffen, dank der umfassenden staatlichen Hilfspakete sei er aber grundsätzlich ganz gut aufgestellt, so der Grundtenor in der Expertenrunde. Und, vorausgesetzt die Omikron-Welle findet ein Ende, zeigt sie sich auch bezüglich einer Erholung der Branche guter Dinge. Wenngleich sich diese bei City-Hotels wohl nicht vor 2023, 2024 einstellen würde – anders als in der Freizeithotellerie, die bekanntlich bereits über die vergangenen beiden Sommer boomte und aufgrund dieser Resilienz auch zum Investmentziel institutioneller Investoren wurde.
Keine Pleitewelle
„Das Kernproblem ist, dass viele Hoteliers geglaubt haben, dass die Coronakrise bald vorbei sein wird, und bei nicht kostendeckenden Auslastungszahlen – finanziert mit Eigenkapital – offengehalten haben“, erklärt Daniel Jelitzka (JP Immobilien). Das habe vorübergehend zu einer Liquiditätskrise geführt. Dennoch sei in Österreich nicht von einer großen Pleitewelle auszugehen. „Die Hilfspakete haben in vielen Fällen das Sterben von Betrieben verhindert, nicht wenige waren davor schwer angeschlagen“, fügt Gernot Ressler (EY Österreich) hinzu.
Die üppigen Unterstützungsmaßnahmen für die Branche zeigen Wirkung: Auswirkungen auf die Bewertungen – Experten sprachen am Höhepunkt der Krise von einem Rückgang zwischen zehn und 20 Prozent – waren, wenn überhaupt, nur vorübergehend auszumachen. „Das Einzige, was ein bisschen eine Wertberichtigung gebracht hat, waren die Nachver-
einbarungen mit den Pächtern beziehungsweise die zugestandenen Mietfreizeiten“, so Michael Buchmeier (ÖRAG). Wie Herwig Peham (EHL Investment Consulting) festhält, hätten in den letzten zwei Jahren in Wahrheit ohnehin praktisch keine Investments stattgefunden, die Bewertungsrückgänge aufzeigen hätten können.
Neue Player drängen in den Markt
„Die Schnäppchen, die sich viele auf Investoren-, aber auch Betreiberseite erwartet haben, hat es de facto nicht gegeben – in der Ferienhotellerie sowieso nicht, und auch in der Stadthotellerie nicht“, so Peham weiter. Optimistisch stimmt jedenfalls, dass Karl Derfler (Adeqat Investment Services) trotz der nicht einfachen Situation der Branche, aktuell viel Dynamik im Markt ausmacht. „Nach wie vor drängen viele neue Player, vor allem auf der Betreiberseite, in den Markt hinein“, so der Investmentexperte. Distressed Assets in größerer Zahl gibt es nach Einschätzung von Jelitzka nur in Südeuropa. „Für den JPI Hospitality Investors Club haben wir seit dem letzten Herbst über 700 potenzielle Projekte in ganz Europa geprüft. Davon waren 400 in Südeuropa und 250 alleine in Italien“, berichtet er. Das sei einerseits auf das Fehlen guter Konzepte zurückzuführen. Und anderseits wären Erträge jahrelang in die eigene Tasche geflossen, was sich natürlich auf die Qualität der Bilanz ausgewirkt habe. Das falle diesen Häusern angesichts der neuen EZB-Finanzierungsbedingungen für Banken nun auf den Kopf.
ESG: Noch reichlich Luft
Klar ist für die Experten auch, dass es in Sachen ESG in der heimischen Hotellerie noch reichlich Luft nach oben gebe – vor allem, was das „S“ und „G“ betreffe. Dass Handlungsbedarf besteht, stehe jedenfalls außer Frage. Zum einen würde man keine vernünftigen Bankfinanzierungen für nicht ESG-konforme Projekte bekommen. Zum anderen würde man am Ende des Tages auch keinen
„Die Schnäppchen, die sich viele erwartet haben, hat es de facto nicht gegeben.“
Herwig Peham, EHL Investment Consulting
Karl Derfler, Adeqat Investment Services
Investor finden, der zu einem guten Preis ein nicht Taxonomie-konformes Hotel kaufen würde.
Durch den Trend zum ländlichen Urlaub im eigenen Land sei das Interesse der Investoren geweckt worden. „Die klassischen Ferienimmobilien sind aber durch kleinteilige Finanzierungsmöglichkeiten gekennzeichnet, daher ist Buy-to-let für viele institutionelle Investoren zu klein“, dämpft Stephan Pasquali (3SI Immogroup) die Euphorie.
„Große Investoren brauchen investor-taugliche Betreiber“, pflichtet Franz Pasler (PK & Partner Hotel Specialists) bei. Oft sind die bestehenden Betriebsstrukturen zu klein und neue Bewilligungen für Erweiterungen schwer zu erhalten. Viele Investoren sind von den Stadtimmobilen verwöhnt. Die Ferienhotellerie ist aber deutlich komplexer, schon alleine aufgrund der Saisonabhängigkeit und dem mannigfaltigen Angebot, das Gäste erwarten. Für Pasquali ist Direct Booking der Megatrend der Hotellerie. „Kleine Betriebe verlieren aber einen Großteil ihres Gewinnes durch die Provisionen der Marktplattformen“, gibt er zu Bedenken.
Individualisierung durch Digitalisierung
„Individuelle Konzepte sind die Chance für kleine private Hotelbesitzer“, ist Marcel Weber (Arnold Immobilien) überzeugt. „Gerade sie können individuelle Konzepte viel leichter entwickeln und umsetzen.“ Die Nachfrage an Ferienhotels – sowohl bei institutionellen wie privaten Investoren – habe während der Pandemie zugenommen. „Die Preisvorstellungen sind exorbitant hoch. Die Ferienhotellerie ist durch Familienbetriebe geprägt. Institutionelle Investoren haben es hier schwer, einzusteigen. Auch weil die Renditeansprüche der Investoren nur schwer zu erzielen ist.“
„Individualität wird in der Stadt- und Ferienhotellerie immer wichtiger“, pflichtet Daan Bakkens (Colliers International). Für Franz Pasler (PK & Partner Hotel Specialists) brauche die Ferienhotellerie dringend einen Unique Selling Proposition (USP). Die Zeiten, in denen sich in die Jahre gekommenen Betriebe nur über den Preis definieren konnten, sind durch den Aufschwung des Internets vorbei: „Diese Angebote werden einfach weggeklickt.“
Nachhaltigkeit im Tourismus
„Die Bedeutung von Nachhaltigkeit und Regionalität nimmt bei der jüngeren Generation immer mehr zu“, sieht Alexander Zemina (JP Immobilien) für kleinere Unternehmen eine große Chance. Aber auch institutionelle Anbieter fordern schon vor dem Kauf Nachhaltigkeits-Zertifikate, sowohl von der Immobilie als auch vom Betreiber. „Österreich könnte ein Vorreiter im Thema Nachhaltigkeit im Tourismus sein und somit das Bild des österreichischen Tourismus international prägen“, so Bakkens.
Leisure and Pleasure
„Die Pandemie hat gezeigt, dass man nicht immer im Büro arbeiten muss“; so Zemina. Warum also nicht zwei oder drei Monate das Home-Office gleich in einer anderen Stadt aufschlagen? Bakkens: „Leisure and Pleasure – unter der Woche arbeiten und am Wochenende eine neue Stadt erkunden.“ Auch bei den Investoren habe ein Umdenken eingesetzt. „Fixpachtverträge hat es in der Ferienhotellerie nie gegeben. Risk Sharing ist angesagt – vermehrt nun auch in der Stadthotellerie“, erklärt Pasler. Nicht nur bei institutionellen Investoren sind vor allem Ganzjahres-Destinationen gefragt. „Wer in Bad Ischl oder Gmunden in ein Hotel investiert, muss zuerst die Destination entwickeln.“
„Bei vielen institutionellen Investoren ist aber auch das Know-how noch nicht da, um in eine Umsatzpacht hineinzugehen“, wirft Bakkens ein. „Investoren wollen sich nicht mit dem
Stephan Pasquali, 3Si Immogroup
Daan Bakkens, Colliers International
„Individualität wird sowohl in der Stadthotellerie wie in der Ferienhotellerie immer wichtiger.“
Alexander Zemina, JP Immobilien
„Institutionelle Anbieter fordern vor dem Kauf die NachhaltigkeitsZertifikate, sowohl von der Immobilie wie vom Betrieb.“
Franz Pasler, PK & Parter Hotel Specialists
„Ferienhotellerie braucht dringend ein Unique Selling Proposition (USP) – die Investoren sind von den Stadtimmobilen verwöhnt.“
Marcel Weber, Arnold Immobilien
Hotelbetrieb auseinandersetzen. Sie wollen auf Fixpachten nicht verzichten.“ Beide sind sich aber einig, dass Hybrid-Verträge stärker in den Fokus rücken werden.
Zum Schluss kommt die Runde noch einmal auf das Thema Buy-to-let zu sprechen. Zemina glaubt, dass diese Finanzierungsform für Investoren aufgrund der nicht mehr erlaubten Zweitwohnsitze interessanter werden wird. Franz Pasler pflichtet dem bei und sieht Buyto-let in der Ferienhotellerie für eine echte Chance für alte, renovierungsbedürftige Hotels. Er hält aber auch fest, dass die Politik hier leider nicht mitspielt: „Es sind kaum mehr Bewilligungen zu erhalten.“
Digitalisierung in der Hotellerie
Bleibt die Gastlichkeit bei der ganzen Digitalisierung nicht auf der Strecke? „Wir sehen die Digitalisierung in der Hotellerie als Serviceangebot“, so Ari Benz (Squarebytes). „Viele Nutzer sehen sich gerne das Zimmer vorab an und buchen es dann. Wir haben ein zusätzliches Servicetool entwickelt: Schauen sich die Kunden die Oper an, bekommen sie als Vorschlag die Möglichkeit, Tickets online zu kaufen. In der gehobenen Hotellerie ist das persönliche Service trotz aller Digitalisierung gefragt.“ Stevan Tomic (Payuca) gefällt der Slogan „Digital statt Personal“ nicht. „Digitalisierung sollte entlasten und eine gewisse Effizienz bringen, aber nicht Personal reduzieren. Eine reine digitale Berührung mit dem Gast ist bei einem Business-Trip akzeptiert, aber bei privaten Reisen zählt das Persönliche und die Nähe zur Region, obwohl der Erstkontakt digital ist.“
„Facilitymanagement ist eine Leistung, die im Hotel nicht gesehen werden soll, sondern die Technik soll funktionieren. Digitalisierung kann Reaktionszeiten und Prozesse verkürzen und die Qualität der Mitarbeiter heben, weil sie mit digitalen Medien umgehen müssen“, so Werner Moldaschl (Wisag). Für Andreas Millonig (IMMOunited) steht Booking.com für den Wandel in der Branche. „Alles, was rund um die Buchung ist, wird immer mehr digitalisiert, aber vor Ort will ich auch nicht mit Maschinen reden“, so Millonig. „Praktisch wäre es aber durchaus, dort eine leicht zu bedienende App zu haben, mit der ich einen Tisch im Hotelrestaurant buchen oder einen Aperitif vor-
Werner Moldaschl, Wisag
bestellen kann. Das entspricht dem heutigen Nutzerverhalten.“
Übernehmen die Buchungsplattformen?
„Bei jeder Buchung und Reservierung bekommt man eine digitale Bestätigung. Das wollen viele“, so Tomic. „Wichtig ist es, durch Digitalisierung die Verwaltung zu entlasten.“ Benz fügt hinzu, dass man sehr wohl nach Kategorien differenzieren muss. „Im unteren Bereich erwarte ich mir kein Service, da buche ich einfach ein Zimmer.“ Für Moldaschl ist es wichtig, dass das Menü auf den Buchungsplattformen intuitiv zu nutzen ist. Die Runde findet ideal, dass man sich die ausgedruckten Buchungen spart und stattdessen alles im E-Mail hat. „Die Buchungsplattformen funktionieren ja deshalb so gut, weil sie sofortige Lösungen bringen“, ergänzt Millonig. „Das ist das Shut-up-and-
Andreas Millonig, IMMOunited
take-my-money-Phänomen, jetzt will ich, jetzt krieg ich.“ Die Marktmacht der Plattformen kommt nicht von ungefähr. „Booking.com macht 1.000 A/B-Testings in der User Experience im Monat auf ihrer Plattform und prüft, welche Features die höchste Conversionrate haben“, so Millonig. „Das wird sogar landesspezifisch angepasst.“
Für Tomic ist klar, dass die kleinen Hotels und Appartementanbieter nicht übrigbleiben werden, eben weil sie sich auf einer Buchungsplattform präsentieren. Wichtig sind nur Verträge, die verhindern, dass das gleiche Zimmer auf einer großen Plattform günstiger angeboten wird als direkt beim Hotel. „Die Chancen- und Preisgleichheit ist wichtig, dann leistet die Plattform einen wichtigen Beitrag zum Vermarkten des Hotels“, ergänzt Millonig.
Stevan Tomic, Payuca
Eine spannende These tut sich auf: „Vielleicht wird Booking.com auch einmal eigene Hotels betreiben, ausschließen kann man das nicht“, so Millonig. „Mjam betreibt schon eigene Restaurants, wo nur gekocht und geliefert wird.“ Als Problem sieht die Runde, dass die Marktmacht der Plattformen dadurch weiter steigen würde, weil diese Suchergebnisse gezielt pushen können.
Überdigitalisierung?
„Die Menschen müssen lernen, mit Digitalisierung umzugehen und auch nicht erreichbar zu sein“, so Benz. „Es würde uns nicht schaden, das Mobiltelefon um 50 Prozent weniger zu nutzen, aber wir schaffen es nicht, weil wir immer sofort die News haben wollen, die wir bekommen.“ Handyfreie Hotels könnten durchaus auch ein Asset sein, wirft Millonig ein.
„Wir sehen die Digitalisierung in der Hotellerie als Serviceangebot und bieten ein zusätzliches Servicetool nach den Präferenzen des Buchenden.“
Ari Benz, Squarebytes
Moldaschl schwenkt wieder zurück auf die Digitalisierung in der Technik. „Wir würden es begrüßen, wenn mehr Digitalisierung in Hotels verbaut werden würde, leider haben da Errichter und Betreiber unterschiedliche Interessenlagen. Die Frage ist, wie rasch sich die Digitalisierung in der Gebäudetechnik so ausweiten wird, dass die Mess- und Steuerungselemente wesentlich günstiger und zum Standard, nicht zum Sonderwunsch werden“, so Moldaschl. „Interessant wird es, wenn das Nutzungsverhalten von Personen optimiert wird, zum Beispiel durch eine Analyse von Bewegungsströmen.“ Millonig findet es besonders wichtig, das emotionale Erlebnis des Gasts mit einzubeziehen. „Da wird es spannend, Digitalisierung einzusetzen, um ein Wohlfühlen zu erzielen und Erlebnisse zu optimieren, die ja schlussendlich zu einer Top-Bewertung führen.“
