地名が都市郊外の地価に与える影響に関する研究

地名が都市郊外の地価 に与える影響 に関する研究 Inluence of Place―

Name on hndValueinSuburbs

平成 14年 度

修士 論文

指 導 :渡 辺 仁 史 教 授 早稲田大学大学院理工学研究科 建設 工 学専攻建築学専 門分 野

601E121

山本

朋弥

はじめ に 「東京 」 か ら 「地方」 を眺 め る。 これ が私 の一 貫 した研 究姿勢 である。 大学

4年 ,修

1年 次 に,東 京 の人 には全 く無名 の女満別 町 の観 光 開発 に関わ つ

た。女満別 を訪れ た とき,女 満別 は道東 では

1番 景色 が北海道 らしく綺麗 な街 だ な

と素直 に感動 した。しか も,市 内に空港 を持 ち ,道 東観 光 の 玄関 口で もあ る。ア クセ ス もよ く景観 も抜群 によい。 しか し,網 走や摩周湖 ,阿 寒湖 ,富 良野 に観 光客 を取 ら れ てい る。 結局 ,女 満別 は他 の観 光地 に比 べ 圧倒 的 にイ メー ジ戦略 が欠 けて い たのだ。 地名 か ら連想す るイ メー ジが 無 い .致 命 的だ つ た .し か も,そ の ことには住人 で あ る 計画者 は気 づ かない。誰 しもが 自分 の ところは黒 澤 明 も映画 を撮 つた し,み んな知 っ てい るだ ろ うな んて気楽 に思 っ て い る。地名 を売 るには ,表 面的ではな く総合 的 な取 り組みが必要 だ。単 に広告 をすれ ば いい とい うもので もな い。この体験 か ら地名 に対 す る付加価値 に興味 を持 ち始 めた。

修

1年 次 には ,フ ァシ リテ ィマネ ジメン トを学び施設計画か ら運営 の仕組 み を

体系的 に学 んだ。ビル を上手 に運営 して ゆ くには ,諸 所 の エ ネ ル ギー や経費な どを数 値化 して管理す ることが望 ま しい ことを学 んだが ,そ の裏 には ,そ の ビル をよ りどこ ろ とす る人 の想 いが あるか らきれ いに何年 も持続 して ゆ くのだろ うと感 じていた。ち ょつ と したイ メー ジの付加価値 ,そ れが あ るかな いか では相 当違 って くるので は

.

地名 の持 つ 力 は普段 は対 して感 じな いが ,隣 の 市 と合併す るなんて こ とにな る と住 民運動 までお こ させ るポテ ンシ ャル を持 ってい た りす る.地 名 つて何 だ ?こ の 不況 に 一 人勝 ちであ る東京デ ィズニー ラ ン ドは ,富 士 山麓 と迷 つた結果 ,舞 浜 (マ イア ミの イ メー ジを継 承 )と い う地名 をつ くつて さらに東京 まで つ くつて しまつた .そ して成 功 .他 方 ,富 士 山麓 につ くつたガ リバ ー王 国はあ つ とい う間に潰れ廃墟 。この差 は何 だ .麻 布 ,原 宿 ,青 山,0。 ・ に ぎわ う街 は ,地 名 もお しゃれ だ。地名 は奥が深 い。

風 の噂 では女満別 も,時 の 大合併 の波 を受 けて な くなるか も しれ ない らしい。故郷 の焼津 も同 じだ。 この研究 が地 域 の付加価値創 出 の一 端 に協力 できれ ば幸 いで あ る。

第

1章 序論

第 1章 序論

‐

1‐

第 1章

序論

1.1研 究 目的 不動産へ の資産運用や都市開発 に活用す る ことを最終 日標 に,本 研究では,地 名 が 都市郊外 の地価 に与える影響 を時系列分析 と地理的分析 によ り明 らかにす ることを 目的 とす る。 また,本 研究では,都 心に近い郊外 と地方 中核都市を研究対象地 として取 り上げ

,

両者を比較研究す ることで,そ れぞれ の地域 の共通点お よび固有 の特徴 を明 らかに し て ゆく。

尚,研 究対象地域 の選定 の際 には,そ の発展形態 に着 目し,都 心に近い郊外 として 都市特有 の沿線開発 か ら発展 を遂げた東急東横線沿線 の 目黒区周辺 を選定 し,一 方 地方 中核都 市特有 の城下町か ら発展を遂げた静岡市 研究の汎用性 を持たせた

.

‐2‐

(旧 駿府 )を 取 り上げる ことで

,

,

第 1章

序論

1.2研 究背景 都 市経 済お よび 個 人 の 資産運用 としての不動産 と して ,バ ブル 後 の地価 下落 は非常 に重要 な問題 であ り,国 民に大 きな不安 を与 えてい る 企業 は ,「 不動産 は危 険だ

.

!!所 有 は リス クであ る !!」

とい うバ ブル 時 の 土地神

話 とは真 逆 の信仰 が主 流 を占め,不 動産証券化 とい う手法 を用 いて リス ク回避 の術 を 見 出 してい る。 一 方 で ,都 心回帰 とい う社会的流れ を背 にマ ンシ ョン建設 を行 うオ ー ナ ー は い まだ 健在 で あ り,今 後 も この傾 向は持続す る と考 え られ る

社 会 で は ,都 市 ス トック として建 築 を考 える時代 に突入 してい る

.

ス トックとして有 効 な建築 の あ り方 とは何 か ? また ,有 効 な地域 の あ り方 ,地 域 開発 の仕 方 とは どんな もの な のか ?

本研 究では,あ えて地 価 下落 の 中に,地 名 とい う 1つ の地域 のアイデ ンテ ィテ ィを 組み込 んだ着眼点 で地 価推移 を読み取 つてい く ことで ,都 市郊外 で の地価 向上 の 1つ の 糸 口を見 出 し,ス トック時代 にお ける地域社会 の あ り方 につい て 考察 を行 う。 そ して ,結 果 として バ ブル 期 に盛 んに行 われ た 山を切 り崩 した り,辺 部 な場所 に華 麗 なブ ラ ン ドイ メー ジ を植 えつ け焼付 け場 で地域 をつ くった開発形態 の功罪 を問 う。

現在 までに地価 と地 区イ メー ジの研 究 は ,沿 線 ごとのイ メー ジ とい う観 点 か らは研 究が され てい るが ,本 研究 は ,丁 目名 まで含 んだ詳細 な研究であ りそ の 点 で大 き く異 な る。 地名 を利用 した研 究 は ,イ メー ジ波及要 因 の研究や 地名 の広が り方 を基 に したブ ラ ン ドカ比較 とい う観 点 か らは研 究 は され てい るが,地価推移 との 関連性 は示 され てい ない

.

マ ンシ ョン価格 分析 会社 な どで取 引価 格 を基 に した マ ンシ ョン価 格 に つ いての研 究 が あ るが,駅 か ら半径

500mを この駅 の範 囲 として設定す る といつた程度 に とどま

‐3‐

第 1章

序論

る.実 際 には ,駅 の 地名 の広 が りもアメー バ 状 になってい るはず で ,本 研 究は地名 の 広 が りを示す手がか りとして地名 を含 んだ集合住宅名称地 を採用 し,1地 点 ごとにデ ジタル デ ー タ化 され ていないデ ー タを新 たにデ ー タにす る こ とで この アメー バ 状 の 広 が りに対応 して い る点で異 な ってい る

.

都 心近郊 の郊外 で実 際に起 きた地名 と不動産価値 に関係す る事件 を下記にて紹介 す る。

■ 「成城 」 か 「狛江」 か

境 界 のマ ンシ ョンで住所論争

読売新 聞 2002.11.1掲 載

世 田谷 区成城 と狛江市 の境 界線 上 に建設 され るマ ンシ ョンの住所 は ,高 級住宅地 と して全 国的に知 られ る 「成城 」か ,そ れ とも 「ら 白江」か 。市 区境 をまた いで建 て られ るマ ンシ ョンの住居地 を巡 る論争 が 起 きた 。法律 の決 ま りはな く,区 と市の話 し合 い とな ったが ,結 局 ,「 成城 」 で決 着 した。論争 の 起 きた 2棟 分 の年 間約 5千 万円 とみ られ る住民税 は世 田谷 区へ .長 引 く不況 で財政難 の 自治体 が 多 い 中,同 様 の論争 が 再 び起 きかね ない。今 回 の 問題 を教 訓 に ,新 たなル ール 作 りを急 ぐべ きだ 。 問題 とな つた の は ,三 井不動産 (本 社 ・ 中央 区)が 世 田谷 区成城 と狛 江 市東野川 にま たが る 6万 3千 平方 メー トル の 土地 に建設 中の大規模 マ ンシ ョン.8棟 (計 の うち 6棟 は世 田谷側 にあ るが ,G,H棟 の 2棟 (計

387戸

)

83戸 )が 区 と市 の境 に建設 され

る。 複数 の 自治体 にまたが る建物 の住所 は ,総 務省 が 自治体 向けにま とめた行政実例 に よる と,「 主た る出入 り日の位 置」 で 判断す るのが一般的 .2棟 の正 面 玄関は世 田谷 区側 で ,こ の方式 に従 えば ,同 区に帰属す る。 しか し,行 政実例 には 「面積 の割合等 を勘案 して決定す べ き」との 記 述 もある。両 棟 とも敷地の大部 分 が狛江市側 にあ る。特 に H棟 は端だ け世 田谷 区内 に突 き出 し,そ の 部分 に玄 関 が設 け られ る格好 で ,「 割合」では狛 江市に軍配 が上が る。 ところが三井不動産 が 昨年 12月

,2棟 の住居表示 を世 田谷 区に 申請 した。 これ に

対 し狛 江市は ,「 建物 の 大部分 が狛 江市側 にある以上 ,住 所 は狛江だ 」と主張 したが 世 田谷 区は今年 4月

,住 居表示 を 「世 田谷 区成城 4丁 目」 と決定 した ‐4‐

.

,

第 1章

序論

地元 の不動産業者 は「住所 が 世 田谷 区成城 か狛江市かでは マ ンシ ョンの販 売価格 が

1千 万円単位 で違 つて くるはず だ 」 と言 う。 一方 ,自 治体 に とって人 口増 は税金 の増加 につ なが る。住 民税 は住所地 の 自治体 の 収入 となる。世 田谷 区 も狛江 市 も住居地 に こだわった理 由は この 点 にある と指摘す る 声 もある.2棟 の入居者住 民税 は年 間約 5千 万 円 と予想 され た。 このため ,狛 江市は世 田谷 区に対抗 し,住 民基本台帳法 に基 づ く知事裁 定 を東京 都 に 申請 した。 しか し,都 は知事裁定 を求 め る市 の 申請 を不受理 とした。総務省 が都 の 間 い 合 わせ に対 し,「 住 民が居住 していない時点では裁 定 は行 えない 」 と回答 したためだ。住民 が入 居す るまでは,自 治体 同 士 が話 し合 う しかない とい うわけだ 。

10月 2日

,都 も含 めた 3者 に よる調整会議 が開 かれ ,住 所 は 「世 田谷 区成城」 と

す るが ,代 わ りにマ ンシ ョンに 隣接す る両市 区にまた が る緑地 に つい て ,世 田谷 区が 狛 江市分 の維 持管理 も一 体 的 に行 うことで 合意 した。「問題 の 2棟 の住民入居 が来年

6月 に迫 つてい る ことか ら,住 民 を問題 に巻 き込むわ けには いか な い」 (幹 部)と 狛江 市 が譲歩 した。 ただ ,狛 江市 は ,住 民税 をあ き らめる代 わ りに ,樹 木や芝生 の 手入れ費用年 間数 百 万 円を世 田谷 区に負担 して も ら うほか ,三 井 不動産 か らは道路 の舗装 な ど約

1億 円

分 の周辺環境整備 を して も ら うこ とで ,「 実」 を取 つた。 狛江市 の矢 野裕市長 は「こ うした極端な建物 の住所 を決 め る場合 ,住 民感情 に沿 つ た処理がで きる基準や手続 きを新 たに再 検討 す るよ う国に要望す る」 と語 る。 首都圏では マ ンシ ョンの建 設 ラ ッシュが続 いてい るが ,不 況 で財政難 の 自治体 も多 く,境 界線 上 に新 築 され た建 物 の住所認 定 を巡 る 自治体 間 の紛争 は今後 も予想 され る。 放置すれ ば ,住 民 の混乱 をまね きかねな い .国 は早急 に新 たな基 準 を検討す べ きだ 。

‐5‐

第 1章

序論

1.3既 往研究 ○地 区イ メー ジ と地価 に関す る研 究 地 区イ メー ジに 関す る既往研 究 と しては ,地価 分析 か ら地域イ メー ジ を分析 した例 が ある。小林 1は 東京 圏 にお け る地価 に影 響 を与 える と考 え られ る要 因を用 いて 地価 に対 して回 帰分析 を行 い ,そ の残差 を沿線別 に集 計す る ことで ,鉄 道沿線 に よる地域 イ メー ジを 明 らかに した。 地 区イ メー ジ と地価 との 関係 を提 える点では類似 で あるが ,本研 究 は沿線別 とい つ た大 きな沿線 イ メー ジでは な く,字名 に着 目した さ らに細か い視 点 での研究 である こ とと,地 方 と大 都市 の比 較 を時系列分析 ,地 理的分析 にて行い この 点で大 き く異 な る。

○地名 を利 用 した研究 また,仲 間2は 建物名称 に含 まれ る地名 を現実 的 な場 所 らしさを表現す るもの と し て位置 づ け ,そ の分布 を様 々 な地理的要 因 と比 較 す ることに よ り地 区イ メー ジ分布

,

伝播 の要因 を明 らかに した。その結果 ,安 定 した歩行 環境や 中心地の眺望が確認 で き る環境 ,丘 とい う地形 ,繁 華街 を各 とす る谷地で の広 が りな どが ,自 由ヶ丘 とい う地 名 の伝播 に影 響 して い る と結論付 けた。 さらに ,浅 見 3は 仲 間同様建物名 称 に着 日し,複 数 の 地名 間 のプ ラ ン ド性 を一 対 比 較法 ,メ ッシュ代表法 ,多 項 ロジステ ィック回 帰 の

3種 のモデル を用 い て比較 し

,

多項 ロジステ ィ ック回帰 が我 々 の認識 と一 番近 い 結 果 が得 られ地 区名 の イ メー ジの 高 さを比較 分析す るこ とで地 区 のプ ラ ン ドカ を明 らかに した。 双方 とも建物名称 に着 目す る点では本研究 と類似 で あるが ,本 研 究では ,建 物名 称 の分布 と地価 の変動 を比較す るこ とに主眼があ り,こ の点が大 き く異 なる。

1小 林亨(1989「 地価 と地区イ メージJ東 京大学工学部都市工学科卒業論文

2

仲間浩一 (1994)「 地洛 呼称 の分布に見る地区イメージの伝播 に関す る研究」 『 都市計画論文集』29,

607‐ 612.

3

浅見泰司 。近藤英心 (2∞ 1)「 建物名称に含まれ る地洛 の分布 による地区プラン ドカの分析」 『 地理情

報 システム学会講演論文集』Vol.10,39‐ 43

・ 6・

第 1章

序論

O既 存 の地価研究 今までの地価研究 は,沿線 ご とや地域 の 特徴 を数式で捉 えることが特徴 の 1つ であ り,主 に都 心か らの時間距離や駅からの距離 といつた比 較的容易 に数値化 できデ ジタ ル化 できるもので しか,研 究 が行われ てお らず,本研究は,地 名 の広が りといつた数 値化 しに くく,ま たデジタル化 しにくい要因を手作業 か ら数値化 しデ ジタル 化 し分析 した点 が大 きぐ異 なる。

○地域のイメージ研究 地名や地域のイメージ研究は￨,主 としてそ のイメージが何の影響を多く受 けてい る のか といったことを主成分分析によつて明ら力■こする研究が主流で,主 にその構造を 明らかにす ることに研究の主眼が置かれていた。 本研究は,地 名が経済的価値 に どのよ うな影響を与えているのか といつた点を主眼 とし,地 名が他の事柄に影響をしているのではないかとい う点について調査分析を行 つてい る点で,他 研究 とは大きく異なる。

‐7‐

第 1章

序論

○不動産鑑 定 と GIS 不動産鑑 定 と

GISに 関す る取 り組 み としては,清 水 45の 住 宅にお け る価格形成要

因 の研 究が上 げ られ る。清水 は リクルー トで取 り扱 ってい る膨大な不動産取 引デ ー タ を用 いて世 田谷 区を事例 に住宅取引価格 の価格形成要 因 につ いて分析 を行 つてお り

,

価格形成要 因には ,最 寄 り駅 まで の 時間距離 ,都 心 までの近 接性 ,地 籍 (取 引面積 ), マ ンシ ョン 占有面積 ,騒 音 ,汚 濁汚染河川 ダ ミー ,徒 歩 圏 ダ ミー (最 寄 り駅 か ら 1500

m以 内か),lFダ ミーの 8要 因が挙 げ られ て い る。 この分析 で得 られ た住宅価格適 正予 測 モ デル を元 に リクル ー トで は適正 な住 宅価格 を予測 す るサ ー ビス を開始 しよ うと して い る。 尚 ,こ の 取 引デ ー タであ るが ,実 際 に取 引 を行 つ た価格 で あるので 実勢 を最 も反映 してい るデ ー タである.現在 はプ ライ バ シー な どの 問題 か ら不動産屋 しか保 有 で きな いデ ー タであ り,ま た このデー タの所有 と分析 は不動産屋 に とつて生命線 とな ってい る。 しか し,こ の 取引デ ー タを開示 しよ うとい う動 きが あ る。詳細 は ,巻 末資料 とし て記載 6す るが ,こ れ に よ リデ ー タを保有 してい る優位 さが無 くな り,GISな どを利 用 した よ り高 い 精度 の 分析 を行 つた 質 の 高 い 不動産鑑 定 を追及す る時代 に突入 す る とみ られ る。

○マ ンシ ョン価格分析 が主体 の企業 の取 り組み 取引デ ー タを分析 し「駅別価格 マ ップ」な どを提供 している会社 で最 も有名な会社 はア トラクラーズ ラボ7で る.週 刊誌な どに掲載 されてい る首都圏買 つて はい けない マ ンシ ョンー 覧な どのデ ー タ分析 はほ とん どが同社 の もの による.同 社 のサイ トには 「街 のブ ラン ドー町地価」とい う項 目があ るが,こ れは単に地価公示 を町名別に紹介 してい るに過 ぎず ,地 理的分析 などの分析はない。

4清 水千弘(2000「 取引情報 を用 いた住宅市場環境 と購入者 の個別選考 の把握手法に関す る研究 ―東京圏 中古マンシ ョン市場 。賃貸市場 を対象 として―」データマイ ニ ングシンポジ ウム 2000論 文集 5清 水千弘 「不動産市場分析 のための統計学・入門編」月刊・ 不動産鑑定評価 2001.11か ら2003.1ま で の連載 6巻 末資料 「土地実売価格公表検討 に関す る資料」参照 7ァ

トラクターズ・ ラボ (株 )http:ll輛 wa― lab.co.jpノ

8‐

第 1章

序論

1.4語 旬 の定義 地価 本研 究では ,地 価 は地価公示調査 で明 らか とな った公 示価格 の ことを示 す 。

公示 価格 公示価格 は ,そ れぞれ の 特殊 な事情 な どが取 り除かれ た ,自 由な取 引にお いて通 常成 立 す る と考 え られ る売 る人買 う人 に偏 らな い そ の 地 点 の 1平 方 メ ー トル 当た り の 更地価格 を示 して い る。土地 の本来 の価値 を示す ため ,建 物 が建 ってい る現在 の 上 地ではな く,更 地 として の 評価 であ る。

集合住宅名称 集合住 宅 の 中で「高 田馬 場 マ ンシ ョン」の よ うに名称 に地名や 区名 ,昔 の地名 ,坂

,

公 園名称 を用 いてい る集 合 住宅 を対象 として い る

.

よ って 「KHhome」 や 「コー トジ ュール パ レス 」や 「マ ンシ ョン 田中」 といつ た 英語 の みや カ タカナ名称 ,及 び所有者 の苗字 が名称 となってい る集合住宅 は調査対象 外 となって い る。

地名 本研 究で地名 とは以下 の ことを さす 。 現在 ,住 所表記 で つ か われて い る 「都・ 県」「区」「市 町村」「字 」 の名称 。 昔 の 「都・ 県」「区」「市町村」「字」 の名称 ・

地 区の あだ名や総称 の名称

・

坂 ,橋 ,山 ,丘 ,公 園 につ け られ た名称

・

駅名 の名 称

また ,「 ∼∼丁 目」な どが ある場合 は同 じもの とみ な し統合 した

.

しか し,「 ∼∼本町」 の 場合 は分 けて考 えた。例 )「 中 田」 と 「中田本 町」 の場合

・9・

第

1章 序論

都市郊外 本研究 では以 下 の 2種 類 を さす ◆ 大都 市 の 中で比較 した郊外 =沿 線 開発 で発 展 した山手線 の外側 。 大都市 と比 較 した郊外 =地 方 中核都市

グリッド 任意 の領域 を等間隔 の講師に分割 し,そ の各格子に地理情報 持たせ ,セ ル

(ま

(人

口な どの属性 )を

たは ピクセル)で 構成 されたデ ー タのこ と,一 般的には,標 高や各

種統計デー タを表示す るの に使用す る。

標 準地 地価公示調査 の調査地点 の ことを さす 。

‐10‐

第

1章 序論

1.5研 究概要 本研 究 は以下の流れ で研究 を行 つた。

1.

静 岡市で の地価 分布 モ デル と地名 分布 マ ップの作成

2.

目黒 区周辺地域 での地 価分布 モ デル と地名 分布 マ ップの 作成

3.

パ ター ン別 に見た地価推 移 の分析

4.

地名 の分布 に着 目した地価推移 の分析

5.

静 岡市 と目黒 区周辺 の比 較考察

6。

ま とめ

①静岡市での事例調査

地価

② 目黒区周辺での事例調査

DB作 成

地価

地価分布 モ デル作成 地名 分布

DB作 成

地価分布 モ デ ル 作成

DB作 成

地名分布

地名分布 モ デ ル 作成

地名分布 モ デ ル 作成

▽ ③パターン別に見た地価推移の分析

④地名の分布に着目した地価推移の分析

⑤静岡市と目黒区周辺の特徴の比較考察

⑥まとめ

図

DB作成

1.1研 究概 要のフロー チャート

・

11‐

第 1章

序論

1.6研 究環境 本研 究 は以下 の 開発環境 で研 究 を行 つた

Ez.t=, z.-

.

i^ ウ ェ ア

SONY19イ -t^

ンチ トリニ トロ ンモ ニ タ

DELL DIMENSION DIM4500

CPU Pentium04 CPUl.70GHz OS

Microsott Windows XP Professional Version2002

ロ ソフ トウェア SIS v5。 2

map ModeneD

販売元 :腑 イ ンフ ォ マ テ ィク ス 開発 元 :英 国 CadcOrp社

ロネ ッ トワー ク 回線速度 :100.OMbps

ロアプ リケー シ ョン

OSIS(Spatial lnformation System) SIS(Spatial lnformation System)は ,英 国 Cad∞ rp社 が 開発 した汎用

GISア プ リ

ケー シ ョンで あ り,最 新技術 で構 築 され たオブジ ェ ク ト指 向 の システ ム で ,業 界 の標 準 ともい うべ きオ ー プ ンなシ ス テ ム設 計 がな され 、拡張性 が 高 く,高 機 能 に もかかわ らず簡 単 な操 作 を実現 してい る。 月ヽ 規模 な個人 レベ ル で の使 用 か ら大規模 な全庁ノ 全社 システ ム まで広 範 囲 で 多様 な ニーズ に対応可能 な GISで ある。

‐12‐

第 1章

SISで 読み込 め るデ ー タは以下で あ る.(海 外デ ー タ除 く) 表 1.l SISで 読み込み可能なデータ 読み込み可能なデーター覧 市販地 図データ

数値地図 25000C空 間データ基盤) 数値地図 250Ⅸ 空間データ基盤) 数値地図 1∞ 0瞑 総合) 数値地図 250∞ (地 図画像) 数値地図 50∞ 0(地 回画像) 数値地図 20000Ⅸ 地図画像) 数値地図 50mメ ッシュ(標 高)*1 数値地図 250mメ ッシュ(標 高) 数値地図 lkmメ ッシュ(標 高、平均標高) 数値情報 1/10細 分区画土地利用データ(KS-202-1) 数値地図 25000C海 岸線/行 政界) 数値地図 20∞∞ 国土数値情報(ダ ム・文化財・土地利用メッシュ) 細密数値情報(10Mメ ッシュ土地利用) 全国役所経度緯度 」MCマ ップ ゼンリン Zmap― TOWN Π ゼンリン Zmap― AREA25 ゼンリン Zmap―AREA200

ゼンリンロ管理情報(lGES) ゼンリン地形図情報(lGES) 国際航 業

PAREA― Town

国際航葉 PAREA― 」apan 住友電気工 業 全国デジタル道路地ロデータ(DRM)

ダイケイTe:Map(テ レマッカ 昭文社 Map口 e25∞

ffi*lt

Mapplel(XDO

昭文社 Mappb25000 昭文社 Mappに 5∞ ∞ 昭文社 Maptte200000 ヨ ヒ油

翼卿図 GISMAP2500V

"菫

Jヒ

油甫菫規‖国 GISMAP2501DV

‐13‐

序論

第 1章 北海 道地図 Jヒ

GISMAP25000R

海道地図 GISMAP5∞ 00R

北海道地図

GISMAP2∞ 000V

北海 道地図

GISMAP20∞ 00R

Genera!Bathymetric Chart of the Oceans(GEBCO)

Mapinfo交 換フォーマット(MIF)

AutoCAD DXF

AutoCAD DWG AutoDesk DWF(Drawing Web Fonmat) ArcView Shapeフ ァイル

ARC/1NFO Exporotフ ァイル(ASCII) MicroStation DGNフ ァイル

SIMA(測 量データ共通フォー マット) NIGMAS(NIF2) データフアイル 国土 交通省

DMフ ォーマット

GDSシ ングスフォーマット GDS AIFフ ォーマット GIS BIFフ ァイル

MicroGDS MANフ ァイル

MX(MOSS)DPFフ ァイル MX(MOSS)DPWフ ァイル 電子海図データ(ENC)S-57 G― XML

データベースサーバ

Protocoi 2

OpenCIS SQL92デ ータセット Oracle SpaUal Cartridge Windows

tyJ-ZvJ

Π FF

GeollFF

JPEG ラスターフアイル

PNG RLC Windowsメ タファイル(WMF) MrSID ER Mapper lmage

SISデ ータファイル

SIS Export Dataset

‐14‐

序論

第 1章 ベースデータセット 内部データセット

インデックスデータセット Ed置〕 LOBデ ータセット

ViewBLOBデ ータセット ViewPointデ ータセット

汎用グリッドデータ

ま た ,SISで 書 き出せ るデ ー タ形 式 は以 下 で あ る。 表 12 SISで 書き出し可能なデータ 出力可能なデーター覧 ArcView Shapeフ ァイル

AutoCAD DXF AutoCAD DWG Mapinfo交 換フォーマット(MID データフアイル SIMバ 測量データ共通フォーマット) NIGMAS(NIF2) EuroNav G― XML

データベースサー′ヽ ファイル

Protocoi 2

Orac:e Sp誠 』 a:Cattdge Ylfindows

E,yt

<yJ

TIFF

JPEC ラスターファイル

PNG RLC WIndowsメ タファイ′ ⅨWMD ER Mapperlmage CSV(カ ンマ区切 り形式)

テープルデータ TXTCタ ブ区切り形式)

3Dデ ータ SISデ ータファイル

VRML SIS Export D山 口 sttSIS標 準 エクスポ ー トフォー マット)

ベースデータセット

・ 15‐

序論

第

1章 序論

本研究では,新 ダイケイマ ップ (鰊 ダイケイ)を 使用 したが,新 ダイケイマ ップの ファ イル形式 は shapeフ ァイルで あつたので,問 題 ￨な く対処できた,

また,SISで の機能を フルに活用するため,shapeフ ァイル を一旦 SISに 取 り込 み,SISデ ータファイル (ベ ースデータセ ット.bds)に て書き出 し,そ のデータを利 用 して研究を行 つた。

OMicrosoR Excel Microso■ 社 の統合型表計算アプ リケー シ ョンであ り,本 研究では地価 と建物名称

の DBと して利 用 し,SISと の リンク を行 い,DBの デー タを SIS上で読み込ん で地 価分布 モデルや地名 分布 マ ップの作成に利用 した。

SISと の リンクを行 う際は,エ クセル フアイルのプ ロパ テ ィで「読み込み専用 」に しな ければな らないこ とに注意 した。

‐16・

第 2章

調査分析 に向けて

第 2章 対象地域及び調査デー タの概要

・ 17‐

第 2章

調査分析 に向けて

2.1研 究対象地域 の検討 2.1。

1研 究 対 象 地 域 の 検 討

本研究は,地 洛が都市郊外の地価に与える影響 を 2つ の事例を比較することで 明 らかにしてゆ く比較分析を主眼とす るため,地 方 と大都市双方から ・地方の研究対象地域 として 「静岡県静岡市J ・ 大都市― の研究対象地域 として「東京都 日黒区を中心とした周辺地域」 を研究対象地域 として選出 し研究分析を行 つた。

2つ の地域の選定理由は以下に記す。

○ 目黒区周辺の選定理由 目黒区周辺を都心近郊 の郊外 として研究対象地域に選定 した.理 由は

,

1:関 東大震災後に都心郊外の住宅地として発展 してきたこと

2=沿線開発でさらに発達を遂げたこと の 2点 が主な要因であり,こ れ は都心近 くの郊外型住宅地域 として典型的なパ ターンとして捉えることができ,今 でも住宅地として人気がある東横線沿線は格 好の研究対象場所で汎用性があると考えられる。

O静 岡市の1選 定理由 静岡市を大都市 と比較 しての郊外,地 方 の中核都市 として選定 した理由は

,

1:駿 府城を中心に江戸時代から発展 し 城下町として栄えた歴史があること

2:中 核市に指1定 されていること

.

の 2点 が主な要因であ り,こ の城下町から発展 し中核市に指定 されていること は地方の中核都市として多いパター ンであり,研 究対象地域に値する。

・ 18L

第

また ,静 岡市 と目黒 区周辺 の対象地域 の

2章 調査分析 に向けて

GISの 基盤デー タが入手可能であつ

た ことが決定的な事項 であつた。 静岡県は国土交通省 が主体 である「GISア クシ ョンプ ログラム 2002-2005」 実験対象地域 であ り,諸 所 の

1の

GISの デー タを無料で貸与可能であつた。また

,

東京都 の場合 ,研 究 目的であれば, 東京都全域 の GISデ ー タの貸 し出 しを行 つ てお り,選 定条件 をク リアす るに至 った。

城下町 か ら中核市2へ 発展 した地方の発展型の典型 であ る静岡市 と大都市 の沿 線開発 の典型である両者 を対象地域 として調査分析す る ことは,汎 用性があ り

,

この研究結果 が他 の地域で も参考 とな りうることを示 している。

1

「 GISア クシ ョンプ ロ グ ラム 2∞ 2-2005」 国土交通省 が 中心 とな つて 行 つ て い るプ ログ ラ ムで ,全 国 7県 が参加 して い る 14∼ 17年 度 (21102∼ 2005年 度 )の

4年 計画で以下 の 2つ を 目様 と して い る

目標

1:GISを

目標

2:政 府 の各 分野 にお い て GISを

利 用す る基盤 環境 を概成 有効 に活用 し、行政 の効率化 と質 の 高 い 行政 サ ー ビス を実現

参 照 URL:http://wl dit go.jp/kokudOkelkaku/gis/jikken/jikken.htnl

2中 核 市 とは ,地 方分権 の 見地 か ら住 民 に よ り身近 な行 政 体 にで きるだ け多 くの 権 限 を与 え ,住 民本位 の行 政 が で きる よ うに と

,

規模や 能 力 が比較 的大 きな もの に つ いて は一 般市 よ りも事務 権 限 を強化 した 中核市 制度 に よつて制定 され た人 口 30万 人以上 面 積 100k

以上 の市 の こ とで 現在 まで に 30市 が指 定 され てい る

.

現在 まで の 中核 市 :静 岡市 ,宇 都 宮 市 ,新 潟 市 ,富 山市 ,金 沢市 ,岐 阜 市 ,浜 松 市 ,堺 市 ,姫 路市 ,岡 山市 ,熊 本 市 ,鹿 児 島市 秋 田市 ,郡 山市 ,和 歌 山市 ,長 崎 市 ,大 分市 ,豊 田市 ,福 山市 ,高 知 市 ,宮 崎市 ,い わ き市 ,長 野市 ,豊 橘 市 ,高 松 市 ,旭 川 市 松 山市 ,横 須賀市 ,奈 良市 ,倉 敷 市

-19-

,

,

第

2章 調査分析 に向 けて

2.1.2静 岡 市 の 概 要 と地 名 の 由来

○静岡市地図及び研究対象地域 図 2.1は 静岡市の市街地 と研究対象地域である。 図中太線で囲われた部分が研究対象地域である

.

図 2.1静 岡市地 図及び研 究 対象地域

集合住宅地名 を調べ た結果 ,静 岡市北部 (JRよ り北側 の市域)と 南部 (JRよ り南側 の市域 )を 研究対象地域 とす ることとした。静岡市西部 (安 倍川以西 ,図 2.1左 半分 )は 集合住宅 が非常に少なか つたため調査対象外 とした。

・ 20

第 2章

調査分析 に向けて

○静 岡市 の変遷

静 岡市 は市制施 行 よ り幾多 の合併・編入 を繰 り返 し大 き くな って きた市であ り

,

現時点 でその 面積 は全 国第 2位 である。 平成

15年 4月 1日 に隣接す る清水市 と

合併統合 をす る こ とが決 ま っ てお り,こ れ に よ り面 積 で全 国 1位 の 市 とな る。 静 岡市 の合併・ 編入 の変遷 を表 2.1に ま とめた

表

2.1静 岡市 の合併・編 入 の歴史

明治 22.4.1

市制施行

明 治 41.10.2

安倍 郡豊 田村・南安東 の一 部を編入

明治 42.7.1

安倍 郡賎機 村 のうち安 西・井 宮 。 安 西 内新 田・安 西外新 田を編入

昭 和 3.10.1

安倍 郡豊 田村 を編入

昭 和 4.3.1

大里村を編入 安 倍郡安東村 。

昭 和 7.4.1

安倍郡賎機村を編入

昭和 9.10.1

安倍 郡 千代 田村・麻機村 。 大谷村 。 久能村 。 長 田村を編入

昭 和 23.4.10

庵 原 郡西奈村を編 入

昭 和 30.6.1

安倍郡美和村・服織村・中藁科村 。 南藁科村を編入

昭 和 33.4.1

清水 市 中吉 田・平沢と谷 田・ 中之郷 の一 部 を編入

昭和 44.1.1

安倍 郡大河 内村 。 梅 が島村・玉 川村・井川村・清沢村 。 大川村 を編入

平成 5.1.1

清水 市 中之郷・谷 田の一部を編 入 、静 岡市 中吉 田・谷 田の一 部を清水 市 へ 編 入

平成 15.4.1

静 岡市と清水 市が合 併

-

21-

第

2章 調査 分析 に向けて

図 2.2は 静 岡市 の人 口の推移 を明治 22年 か ら平成 12年 まで集 計 した もので あ る。

万人

50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

ffizz

^n

ffis 22 so &

io E5 60 +2 7 12 +

図 2.2 静 岡市 の 人 口の推 移

図 2.2よ り静 岡市 の人 口は終戦 を境 に急激 に増加 ,し 昭和 50年 までに約 人 に達 したがそ の後 は平成

45万

7年 まで増加 は鈍 化傾 向にあ り,平成 7年 か らは人 口

減少 の傾 向にあ る。

‐22‐

第

2章 調査 分析 に向けて

○静 岡 の地名 の 由来 江戸 時代 ,徳 川 家康 が駿府 (現 在 の 静 岡市)が つ くった 「96か 町」 の うち丁 目が 同 じものや上下があ るもの はま とめた

55つ の町名 につい て ,下 記 にそ の 由

来 をま とめた。

安倍町 (あ ぺ ちょう) 静岡浅間神社に近く、安倍川や藁科川上流域や井川方面に通じる街道の基点にあたる。阿部町とも書 く。町名は安倍大蔵少輔元真が住んでいたことに由来する。 元真は今川氏に仕え、武 田氏の駿府侵攻後は井川にこもつたが、のち御

￨1家 康公 に仕えて各地で武

勲をたてた。 昭和 52年 に一部が片羽町・安西 1丁 目となり、宮ケ崎町・安西 1丁 目の各一部を編入 した。

安西 (あ んざい) 安倍川を渡り服織 (は とり)地 区に通ずる古くからの道筋にあたる。地名は、安倍市 (安 倍郡の 中心という 意味)の 西にあたることから呼ばれるようになつたものと思われる。安西郷は中世南北朝期から見える郷名 である。江戸時代から明治22年 までの村名として安西村 、安西井宮村、安西内新 田村、安西外新 田村が ある。 大正以降、安西 1∼ 5丁 目、辰起町、水道町、若松町、神明町、末広町、井宮町、新富町、柳町、日町 などになる。

鋳物師町 (い もじちょう 。い もの しち ょう 。い もつ ちょう) 鋳物師が居住したことに出来し、東海道府 中宿の一画を構成する。当町の油屋与兵衛は 19世 紀の梅 ケ島金 山開発計画に出資した駿府町人の1人 。 昭和 20年 伝馬町、横 田町 1丁 目、日出町となつた。

印内町 (い んないちょ う) 院内町とも書き、駿府城 の東部に位置し、東海道府 中宿の一画を構成する。今川氏の時代から祈祷を 職とする者を住まわせたことによる。 昭和 20年 横 田町2丁 目となる。

梅屋町

(う

めやちょ う)

慶長 14年 町割 りによつて東海道 に位置することになつた。町名は、梅屋勘兵衛というものが居住したこ ￨1家 康の能の相手をしたといわ とに由来し、梅屋の祖左京太夫雅義は三河国出身で糸屋御用を勤め、徳り

れる。慶長4年 慶安事件を起こした由比正雪一 党は当町で 自害した。日本人最初の牧師とされる山中笑 は、明治 11年 町内に講義所をひらき、小車に腰掛や聖書をのせて辻説法をしたという。

‐23‐

第

2章

調 査分析 に向 けて

昭和 20年 本通4丁 目、寺町 1・ 2丁 目、人宿町3丁 目の各一部を編入、一部は人宿町2丁 目。 本通4丁 目となる。

!1町 (え がわちょう) 江り

町名 の出来については、伊豆国韮 山代官を勤めた江川太郎左衛門の先祖が住んでいたという説、天 正年 間の頃伊豆の江川酒を売る者がいたという説、当町の西側に江尻町や南側 に清水尻という地名が残 ることから古く川流があつたことにちなむという説がある。 「駿河国新風上記」を 屋号を三階屋という新庄家は江川家の旧臣と伝え、なかでも平田篤胤に師事し、 著した新庄道雄は、梅ケ島金山の再開発計画にも参加した。 江川町には駿府 の有力商人が多く住んでいたという。 ・常磐町 1丁 目 ・両替町2丁 目 ・御幸町となる。 昭和 20年 紺屋町・呉服町2丁 目

江尻町 (え じりち ょう) 町名は庵原 (い はら)郡 江尻宿の人 々が移り住んだことにちなむ。慶応 2年 呉服町 2丁 目からの出火で は北からの烈風下に 18か 町が焼失、当町では 71軒 のうち 33軒 が罹災した。 昭和 20年 常磐町 1丁 目。 昭和町となる

大鋸町 (お おがまち) 町名は、製材用 の大ノコギリ(大 鋸 )で 木挽 (製 材 )を 業とする職人たちが居住したことによる。慶長年間 町割りによつて一部が新通に移転し新通大鋸町と称した。地内は寺が多く、上寺町・西寺町ともいう。大正 期まで浄土宗玄忠寺境内で行われた相撲は駿府の名物であつたという。 大正4年 西寺町の一部を編入。昭和 20年 西寺町 。 本通 5丁 目を編入。

鍛冶町 (か しまち) 町名は天正 19年 頃から鍛冶職人を居住させたことに由来し、諸役が免除された。刀鍛冶岡村助右衛 門兼法は徳川家康公に召し連れられ駿府 に居住し、代 々、刀剣・農具・釘の三鍛冶の頭となる。 昭和 20年 紺屋 (こ うや )町 。 昭和町となる。

上魚町北側 (か み うおまちきたがわ) 上魚町南頬 (か みうおまちみなみほほ)=上 魚町 (か みさかなまち) 町名は町の南側 に魚問屋 、北側 に青物問屋があり、天正年間には魚座があつたことにちなむ。南側 に ある鎮守稲荷社の松 の本は駿府 中で一番大きく、後藤松といわれ駿河湾の沖を行く船 の 目印になつたと いう。 昭和3年 金座町となる。 「駿府町数並家数人数覚帳」では町数に含めず、94町 として扱って ※ 上魚町北側と上魚町南頬は、 いる。これはその土地が拝領地で商人に貸し付けられ、町頭も置かれなかったためと考えられている。

‐24‐

第

2章 調査分析 に向けて

下魚町 (し も うおまち) 下ン店 (し もんたな)と もいう。町名は慶長年間に城 中御用の魚問屋があつたことにちなみ 、上魚町ととも に魚を取りさばき、古くは塩町、塩屋町とも呼んだ。 昭和 20年 常磐町2丁 目。 西門町となる。

上桶屋町 (か みおけや ちよう) 町名は徳川家康公が駿府在城の時、桶屋惣右衛門をこの地に住まわせて代 々桶屋棟梁として御城 内 の御用を勤めさせたことに由来する。元禄6年 安西からの出火で当町ほか 10か 町が罹災した。

下桶屋町 (し もおけやちょう) 町名の 由来は桶職人の居住 したことに由来する。地内の仁右衛門某は明和4年 に親孝行の手本として 町奉行から褒美をもらい、天明6年 には老中から銀 20枚 をもらう。慶応 2年 呉服町2丁 目の伊豆屋からの 出火で地内は全焼し、ほかに 17か 町が焼失した。 昭和 20年 紺屋町 。 昭和町となる

上草深町 (か み くさぶかちょう)

下草深町 (し もくさぶかち ょう)=草 深町

(く

さぶかちょう)

『 駿国雑誌』には草深の地名 について「樽云、奮安倍河、此邊りを南安東村 に流れて、最草深き所なり、 故に名とす」とある。草深は、浅間神社石鳥居周辺 の一帯をさす。駿府城北東から場内に通じる草深門も この地名 にちなんでおり、古くからかなり広い範囲をさす地名であつたと考えられる。このうち、駿府 九十六 ケ町の一つ として数えられていた草深町は、石鳥居から長谷通りに入つた南側 の一画。江戸時代中期頃 までは、上草深町・下草深町と呼称されていた。 大政奉還後、紺屋町で隠居生活を送つていた徳川慶喜公は東海道本線 の敷設に伴い、明治 21年 、 草深に屋敷を移転した。この際に旧下草深町区域 内の住民が立ち退きを命 じられ、彼らの移住先を草深 町代地 (現 在 の葵町)と いつた 現在は、西草深町の一角に位置する。

上石町 (か み ご くち ょう) 町名は米座 の者 が居住し穀物を販売させたことよるという。 寛政 12年 安西5丁 目からの出火では当町ほか 23か 町が全焼、文化4年 の火災でも全焼した。

下石町 (し もごくちょ う) 町名は徳川家康公が駿府城在城の時、穀物の販売を当町で行わせたことに由来する。明暦2年 2丁 目 の丁頭次郎右衛門、延享2年 2丁 目の馬場伝次郎は将軍の代替わりに駿府 町総代として御祝儀献上のた め江戸へ 出府した。 昭和 20年 1丁 目の一部が両替町2丁 目、3丁 目の一部が常磐町2丁 目となり、2丁 目と1・ 3丁 目の残部

‐25‐

第

2章 調査 分析 に向けて

・七間町となる。 が常磐町 1丁 目

上下伝馬町 (か み 。しもてんまちょう)=伝 馬町 (て んまち ょう) 東海道府 中宿の中核を構成。町名は東海道府 中宿における伝馬施設 があつたことに由来し、宿機能は 実際には当町が引き受けていた。明治元年東征軍が駿府にあつた時、勝海舟の命を受けた山岡鉄太郎 は江戸から来て当町の合羽販 売業松崎屋で東征軍参謀西郷隆盛と会見し、江戸城無血開城への道をひ らいた。 昭和 20年 一部が御幸町 。日吉町となり、紺屋町・下人幡町 。中人幡町 。 上人幡町・栄町2丁 目・誉 田町・ 台所町 。 新谷町・鋳物師町 。 鷹 匠町2丁 目・日出町の各一部を編入した。同 55年 一部が 日出町となる。

上大工町 (か みだい くちょう) 町名は大工職人が居住したことにちなむ。 わが国で初めて飛行具を発 明し、自ら飛行を試みたため岡山から追放されて駿府 にきた備考斎は町内 で竹やカシの本で入れ歯を作 つて歯科医のさきがけとなり、嘉永4年 58歳 で没したという。 昭和 20年 大工町と改称。

上横 田町 (か み よこたまち) 東海道府 中宿 の一画を構成する。 東側には院内町・猿屋町を挟んで下横 田町があり、地名からは古代における横太郷・横太駅との関わり が考えられる。 昭和 20年 日出町 。日吉町・横 田1丁 目となる。

下横 田町 (し もよ こたまち) 東海道府 中宿 の一画を構成する。東海道を西上して駿府城下の入り口にあたり、元禄年間に設けられ た枡形もつた東見附があつた。枡形を構成する石垣は高さ2尺 の土手の上に3尺 の石垣 を積み、その頂部 は屋根形、底部の幅は9尺 であつた。 当町には立場茶屋があり、東 に進むと猿屋町 。 印内町を経て上横 田町に至り、さらにその先の伝馬町ま でを狭義の府 中宿と称したという。 大正4年 猿屋町、同8年東町 の一部を編入。昭和 20年 横 田町3丁 目となる。

車町

(く

るまち ょ う)

駿府城下町北部の浅間神社 と中心街とを結ぶ馬場 (ば ばん)町を西に入つた通りに位置する。町名は 徳川家康公が駿府 に来る際、牛 車を引かせるために京の鳥羽から4人 、伏見から3人 の牛飼 いを呼んで 住まわせたことに出来する。 駿府には海港に通じる運河がなく、清水湊などからの物資搬入 には牛車が欠かせなかつた 彼らはの ち安西5丁 目01称 牛町)に 移 つた。

‐26‐

第

2章

調査分析 に向けて

当町には駿府城補修 のための鳶の者が多く住んだとされるが、明治中期頃は7割までが左官屋であっ たという。漆喰細工こて絵 の名 工として伊豆 の長人とならび称される森 日鶴堂 (安 政4年 ∼昭和7年 )は 、 当町の左官屋の長男として生まれている。 昭和 52年 一部が金座町 。 馬場町・茶町 1丁 目となり、馬場町 。 富士 見町・茶町 1丁 目。 t千 代町の各一 ノ 部を編入。

毛皮町 (け がわち ょう) 町名は毛皮職人が居住していたことによる。 毛皮の加 工技術は、古くから武器や武具の製造をはじめ、日常生活 に欠かせず、今川氏の時代にはと くに重要視され、特権を与えられるなど手厚い保護を受けた。 明治4年 白山町と改称。大正 13年 新通 5∼ 6丁 目となる。

花 (華 )陽 院門前町 (け よ ういん もんぜんまち) 東海道府 中宿の一部を構成する。町名の出来となつた浄土宗華陽院は、かつて智源院と称し今川家 人質時代の徳川 家康公が当寺の近くに住んで勉学に通つた所と伝えられ、家康の外祖母源応尼 (お の 留 方)が ここで没したことから法名 の華陽院にちなんで改称した。 境内には同女の墓と、家康公 の第 16女 市姫の墓がある。 明治5年 誉 田町 (ほ んだまち)。 中人幡町となる。 誉 田町は大正 13年 一部が台所町となり、昭和 20年 伝馬町・日吉町となる。中人幡町は昭和 20年

栄

町・伝馬町となる。

紺屋町

(こ

うやまち)

「こんやまち」ともいう。町名は慶長年間に駿府の町割りに際し 、染物師の町として整備されたことによ る。 寛永9年から置かれた駿府城守衛の役 目をもつ加番の屋 敷は紺屋町加番 。 町 口加番などと呼ばれたが、 慶安4年 駿府城横内門前に移された。寛文2年 駿河国の幕府領は駿府町奉行支配から代官所支配となり 、 役屋敷が当町に設置され紺屋町代官所と呼ばれ、米蔵も置かれた。 元代官屋敷には、明治2年 に静岡藩の商法会所が設けられ、同年末には徳り ￨1慶 喜公 の屋敷にあてら れた。同 21年 慶喜公が西草深町に移ってからは、料亭として当時の庭園の面影を今に伝えてい る。 近世初頭から正徳年間までは足久保産 のお茶を保管する御茶小屋があった。 小杭 (お ぐし)神 社は少将井社 (お しょうしょうさん)と もいい、もとは駿府城 三の丸にあったが寛永8年 新 谷町に移され、さらに延宝 3年 に旧加番屋敷であった現在地に移つたと伝えられる。 昭和 20年 一部が御幸町 。 ￨1町・鍛冶町・下桶屋町 。 伝馬町・昭和町となり、江り 鳥見町・宝町 。 栄町 1丁 目、 同 49年 本通 1丁 目の各一部を編入。

御器屋町 (ご きや ちょう)

‐27‐

第

2章

調 査 分析 に向 けて

町名は御器 (食 器)を 作る職人の居住した町であつたことに出来する。元禄5年 の火事では宮ケ崎を焼 き安倍町まで延焼したという。 昭和 44年 一部が西草深町、同じく一部が昭和 52年 官ケ崎町となる。

呉服町 (ご ふ くちょう) 町名は永禄年間の文書によれば、本町と呼ばれ、その後徳川家康公が駿府在城 の時、呉服商人が当 地に居住し城中の呉服の御用を勤めたことに出来する。駿府城 下町の 中心として富豪、豪商が軒を並ベ ていた。 1丁 目の旧家友野家 は駿府町頭、町年寄として活躍し、明暦年間の与左衛門は箱根用水を完成させて

安倍川右岸 中流に新 田開発を行 い、延宝 8年 9月 将軍代替わりの御祝儀献上のおり駿府町総代として江 戸城 に出府した。 6丁 目の丁頭多々良庄太郎は延享 2年 12月 将軍代替わりの御祝儀献上のため下石町2丁 目の馬場伝 次郎とともに江戸城 に出府 した。 江戸期を通じ3丁 目の菓子屋布袋屋平兵衛は毎年久能山に奉納菓子を調達した。 明治元年徳川家逹公が駿府 に幕臣とともに移ってからは当地と札ノ辻町は種 々の大道芸人で大繁盛し、 4丁 目には静岡藩の成立で多くの旗本が分宿した。同年渋沢栄―は5丁 目の傘屋川村勝 二郎の家に下 宿してわが国初 の会社組織 (商 法会所)の 目論書を作成し、会所に旧代官屋敷を使用 した。 同5年 11月 から唐木屋と釘屋で1個 48銭 でランプを売り出し、6丁 目の藤枝屋 では市内ではじめてラン プを使用し多くの見物人を集めた。明治初年地内の商店街 の裏は畑で綿や砂糖きびを栽培 していた。同

26年 の地図によれば4丁 目にキリスト教会があった。 同 30年 1丁 目の文明堂に静岡で初めて電灯点灯。明治 33年 2丁 目からの出火で静岡市で初めて蒸 気ポンプを使用した。大正に入り会社、銀行が進出、昭和6年 鉄筋コンクリー トの近代建築が徐 々に建ち はじめた。 昭和 20年 6丁 目の一部が御幸町となり、1∼ 3丁 目と札ノ辻町 。 両替町 1∼ 2丁 目の各一部から新たな1 丁 日、4∼ 5丁 目と6丁 目の残部と札ノ辻町 。 両替町4∼ 5丁 目。 江川町の各一部から新たな2丁 目が成立、 ・両替町 1丁 目 呉服町 1∼ 2丁 目が編成された。同 49年 1丁 目の一部が中町となり、1丁 目に本通 1丁 目 の各一部を編入。

材木町 (ざ い もくちょう) 町名は慶長年間、浅間神社建 立の際、河原に積み置かれた余りの材木を売買するよう命ぜられたこと 「駿河国新風上記」によれば当町は安西井官村のうちで延宝年間は井官町と呼ばれたという。 による。 昭和 47年 井官の一部を編入。

猿屋町

(さ

るや ちょう)

東海道府 中宿の一画を構成する。町名は猿舞の猿ひきたちが住んだことに出来する。 「ほうそう」 江戸時代の猿舞は現代の大道芸ではなく などの疫病除けの神事であり、猿ひきは格式のある

‐28‐

第

2章 調査分析 に向けて

職業であつた。 大正4年 下横 田町となる。

七 間町 (し ちけんちょ う) 町名は、今川時代駿府 の豪商伴野氏が七座 の長として当地に屋敷を賜つたことにより、七座 (七 軒)の 長の屋敷 のある町という説と、通りの幅が七間あつたという説がある。地内は駿府を横断する東海道の道筋 の1つ として木工品、寄木細 工、竹細工、漆器の店舗が多く、江戸参府 の外国人の注 目を集めたという。 3丁 目にある賀茂明神 の別当雷電寺の境内には駿府城下町の 自治を取り扱う町方会所が置かれ、年行 事 当番が町奉行からの布達を書留回状として町々に知らせた。 ・藤右衛 門町の各一部を編入、一 ・下石町 1∼ 3丁 目 昭和 20年 札ノ辻町 。 人宿町3丁 目。 両替町3丁 目 部が両替町となる。

常慶町 (じ ょうけいち ょ う) ￨1家 康公 が駿府在城 の頃、松下常慶を台所奉行 に命じて当地に屋敷を与え 浄慶町とも書く。町名は徳り

たことに由来する。浄慶は台所奉行として城内に常慶蔵 (米 倉)や 常慶多門を 10日 余で完成し700石 を 給付されたという。 元和2年 (1616)松 下常慶の屋敷 に教覚寺が移り、明治 20年 まで一寺一町の珍しい町であつた。明治 の初 めには、静岡藩の商事機関「常平倉」が設置され、藩の勘定組頭渋沢栄 ―が教覚寺に寄宿してい た。 昭和 20年 に常磐町2丁 目となる。

新谷町 (し んがいちょ う) 新貝町とも書く。東海道府 中宿 の一画を構成する。慶長 14年 の町割りの際に設定され、町名は少将井 ￨1家 康 の外祖母お留の方 (華 陽院 社 の神主新谷久悦が居住したことに出来する。新谷久悦 の母は、徳メ

殿)の 侍女で、お留の方に従つて三河 国から駿府に来住し、病弱な久悦は任官せず 当地に居住した。紺 屋町にある 「おしょうしょうさん」と呼ばれる少将井社 (4ヽ 杭神社 )は もと駿府城 内にあったが、寛永8年徳川 忠長が 殿舎造営の時当地に移 し、久悦の子覚左衛門に神主を命じた。 昭和 20年 伝馬町・御 幸町となる。

新通 (し ん とおり) 町名は、慶長 14年 駿府城 下の町割 りの際、従来の東海道筋であった本通り筋に対し新たに道幅5間 の新通りが設けられ東海道 の往還 となつたことに由来する。 1丁 目は旅籠町、2丁 目は新通大工町 。 新大工町、3・ 4丁 目は馬喰 (ば くろ)町、5・ 6丁 目は笠屋町、7

丁 目は大鋸 (お おが)町とも称された。 2丁 目を大工町と称するのは慶長 14年 駿府城下の町割りの際、武家屋敷町を新たに設定するため上

‐29・

第

2章

調 査 分析 に向 けて

大工町の一部を割 いて移転してきたことに由来する。また7丁 目は西寺町の本挽を業とする者を当地へ移 転させたため寛永年 間には大鋸町と称したという。 明治 に入つて2丁 目は新通大工町が正式名 称であつたが、大正4年 新通2丁 目と改称。大正 13年 5∼ 6丁 目に自山町を編入。昭和 20年 寺町の一部を編入。昭和 36年 1∼ 4丁 目と5丁 目の一部 が新通 1丁 目 となる。 住居表示実施により昭和 41年 1・ 5丁 目が新たな新通 1丁 目に、5丁 目が駒形通4丁 目、6丁 目の一部 が駒形通5丁 目、同 45年 6丁 目の残部と7丁 目が新通2丁 目となり、同年2丁 目に新通川越町・安倍川町 の各一部を編入。

lI越 町 (し んとおりかわごしちょう) 新通り

本通川越町、堤添川越町とともに三川越町のひとつ。 町名は、新通筋の西はずれにあたるとともに安倍川 の川越人足が居住したことに出来する。江戸時代、 安倍川は軍事上の理 由から架橋や渡船を許さず、連台や肩車で川を渡らせたため、川越人足を多く必要 とした。 当町は駿府城下町の西の入り口にあたるため、元禄年間に東入り口にある横 田町の東見付に対して西 見付が置かれた。見付は形態から俗 に枡形 (ま すがた)と もよばれ 、12間 四方であつた。 昭和 17年 大字川辺 の一部を編入。同 47年 川越町・新通 2丁 目となる。

台所町 (だ いどころまち) 駿府城 内の台所門に通じるためこの名 がある。御台所町ともいう。 当町の前身は横 田魚 町と称 し、元亀年間魚の座を免許する旨の武 田家朱印状を伝存する鋳物師町与 兵衛 の家は寛文年間まで当地にあつたとされる。また当町は井戸を掘っても水が出ないとされ、そのいわ れは昔、弘法大師が諸国巡錫中ここを訪れて水を所望したが、みすぼらしい姿をしていたために土地の 者が断つたためという。 明治 41年 、鷹匠町 1丁 目(現 新静岡センター)か ら江尻町 (現 清水市)に 軽便鉄道が通じ、当地に始発 地点から第 1番 目停留所 (現 日吉町停留所)が 設置された。 ・横 田町 1丁 目となる。 大正 13年 誉町の一 部を編入、昭和 20年 伝馬町 。日吉町 。 相生町 1丁 目

茶町 (ち やまち) 町名は安倍の産物である茶を商いする商家の町として栄えたことによる。 寛永 12年 11月 30日 2丁 目の大橋治右衛門宅からの出火は城 中に延焼し、御殿 。 天守閣・櫓 。 多門な どを全焼した。安倍川 の増水時には警備として人足役を当町筋の町 々から出したという。 大正7年 8月 米騒動 のため1丁 目地内の商店で自米の安売りを開始した。同 37年 9月 2丁 目地内を走 る路面電車が廃止された。 昭和 12年 1丁 目の一部を2丁 目に編入。同 52年 1丁 目の一部が車町 。 茶町2丁 目となり、1丁 目に車町 の一部を編入。

‐30‐

第

2章 調査分析 に向けて

寺町 (て らまち) 町名は慶長年間の駿府城下町 の整備 に際して駿府の防衛戦として寺 々を集めたことに由来する。道路 教 み東側は町家、西側に寺院が並んでいた。 一丁 目の浄 土宗善然寺は大永2年 に有渡 (う ど)郡 上清水村に創建されたが、のち駿府城 内に含まれ た地に移り、さらに慶長年間に当地に移転した 3丁 目の寺は全て日蓮宗で、妙像寺は昔から当地にあったが永禄年間に兵火にあい再建れた。安 立 寺はもと京都粟 田口にあつたが今川某 により有渡郡南安東村 にうつされ、さらに紺屋町を経て当地に移 つ たという。倉長寺は丸子の吐月峯で名高い連歌師柴屋軒宗長の住宅跡とされる。宗林寺はもと妙福寺と いい浅間神社前の宮内にあり今川 の家臣斎藤宗林の帰依をうけたが、宗林討死後の永禄2年 子息により 改称され、同 11年 武 田氏の侵攻 により焼失 したのち当地に再建された。 4丁 目の臨済宗摂取寺と同宗少林寺はともに北安東村 にあつた。時宗宝樹院は新善光と称し、もと有渡 郡下島村・石 田村 のあたりにあつた大寺だったが武 田氏の兵火 にあい、のち当町に再建された。 妙像寺境 内にて化政年間から興行されていた人形芝居 のあとをうけ、明治2年 に新門辰五郎らが復興 した玉川座 は、のちに若竹座として多くの演劇 に舞台を提供 したが、第2次 大戦の戦災で焼失した。 妙音寺は向敷地へ、安立寺は春 日町へ 、善然寺・感応寺を除く各寺院はすべて沓谷の愛宕霊園に移 転し、跡地は常盤公園として整備 された。 昭和 20年 1丁 目は梅屋町 。 本通 5丁 目。 新通 1丁 目、2丁 目は梅屋町 。 駿河町 。 人宿2丁 目、3丁 目は駿 河町・常磐町 2丁 日、4丁 目は駿河 町・常磐町2丁 目となる。

藤右衛門町 (と うえもんちょう) もとは横七間町ともいう。藤右衛 門がどのような人物かは不明だが、町名はこの人の名によるといわれて いる。 昭和 20年 七 間町となる。

研屋町 (と ぎやちょう。 とんやちょう) 町名は慶長年間徳川家康公とともに伏見から御供してきた研師が宅地を賜り、御用の刀剣を研磨したこ とに出来する。宝永6年 には城 内の鐘 20筋 を修復して銀 380匁 20分 を請取つている。 明治初年頃は顕光院から安西にかけて人家は全くなかつたという。

土太夫町 (ど だゆうちょう) 町名は土太夫という人が居住したことに由来し、寛永年間には茶町3丁 目と呼ばれた。 また一説にははじめ茶町3丁 目に属していたが浅間社人大井氏の門人らしい土太夫が住みついたこと によるともという 昭和 52年 一部が安西1丁 目となり、柚木町の一部を編入。

‐31‐

第

2章

調 査 分析 に 向 けて

西寺町 (に してらまち) 町割りの際、市中に散在していた寺を外敵侵入の防衛線とするために集 めてできた町といわれている。 大正4年 一部 が大鋸町となり、昭和 20年 大鋸町・常磐町2丁 目となる。

馬場町 (ば ばんちょう) ll家 康公在城の頃、浅間前に馬場があつたことに由来する。浅間神社 の廿 日会祭の 町名 の由来は徳り

流鏑馬が行われたという。地内に寛永年間シャム国で活躍した山田長政 旧宅跡がある。享保年間地内の 茶間屋長熊徳右衛門と宗右衛門は安西3丁 目の茶問屋とともに府 中で茶を早くから商つた。 一部が昭和 3年 富士見町、同 44年 西草深町となる。昭和 52年 迫手町 。 中町 。 富士見町・車町りヽ千代 町・宮ケ崎町の各一部を編入。同年一部が中町となる。

人宿町 (ひ とやどちょう) 町名は慶応年間まで宿があったことに由来する。今川氏時代には「今宿 (い まじゅく)」 トモ呼ばれ、他国 の商人たちの旅宿や諸大名 の休泊地として栄えたが、江戸時代になり伝馬町界限に本陣、脇本陣が置か れてのちはさびれた。 慶長 19年 12月 地内からの出火は両替町から新谷町に至って鎮火し、この消防に活躍した町奉行井 出志摩守のことは大坂冬の陣で在坂 中の徳川家康のもとに注進された。 昭和 20年 2丁 目の一部は上石町・七 間町となり、3丁 目の一部は七 間町 。 梅屋町となる。1丁 目と2丁 目 の残部および上石町・両替町2・ 3丁 目 ・七 間町 1∼ 2丁 目の各一部から新たな1丁 目、3丁 目の残部と梅 屋町・七間町3丁 目・寺町2丁 目・上石町2丁 目の各一部から新たな2丁 目が成立し、人宿町 1・ 2丁 目が 再編成された。

平屋町 (ひ らやちょう) 町名は平屋某という人の居宅があったことに由来する。平井町ともいわれた。慶応 2年 呉服町2丁 目伊 豆屋からの出火で 31軒 のうち 22軒 が罹災した。 昭和 20年 昭和町・常磐町 1丁 目・両替町 2丁 目となる。

ふだのつし) 札ノ辻町 (ふ だのつじちょう。 町名は、七 間町と呉服町通の交差する四ツ辻に町奉行所 の高札場があつたことに由来する。 寛永年間難波屋仁左衛 門は町 口加番 の本陣として公私ともに駿府城 内の諸用を命ぜられた。慶応 2年 徳川家茂の長州征伐の際、当町では塗師屋永倉兵衛門、扇子屋谷 田庄兵衛がそれぞれ 75両 を寄付し、 金具屋利助などが 85両 を献金している。 徳川家達が駿府 に移つてからは当町界隈は種 々の大道商人でにぎわい繁 昌し、明治期には静岡の 中 心地として栄えた。 ・呉服町 1∼ 2丁 目 ・七間町となる。 昭和 20年 両替町2丁 目

‐32‐

第

2章

調査 分析 に 向けて

もとどおり) 本通 (ほ んとおり。 町名は、かつてはこの通りが東海道往還 であつたが、慶長 14年 駿府 の町割りに際して開かれた新通筋 が東海道往還となつたことに出来する。町名は 『 駿国雑誌』には「もととほり」と振り仮名が付されており、天 明8年 の司馬江漢の 『 西遊 日記 』にも「元通」とあり、江戸期は「もとどおり」と読んでいたと考えられ る。 1∼ 5丁 目は豪商が軒を連ねた商人街で、6∼ 9丁 目には寺院が多かつた。7∼ 8丁 目は比丘尼が多数

居住したことから比丘尼町とも称された。 6丁 目付近は駿府の有名な芸人が多く、玉徳という東海道筋で人気のあつた義太夫語りや常磐津・清 元・長唄の師匠たちがいた。この風潮 の遠因は、町内にある時宗一華堂長善寺に当時鐘打と称された遊 行僧 の集団が住みつき民衆とともに踊念仏を修行したことによるという。また同寺境内では江戸初期以来、 毎年 2月 の初午には「チャンチャカドコドン」といわれる子供の踊念仏が昭和 16年 まで行われた。同寺は 駿河国内の遊行僧 に命令を出す触頭の寺院であつた。 若狭屋儀助宅には町内を横切る愛染川 の水を利用した水車があり、米つきに使用されていた。7丁 目 の極楽寺は境 内の金比羅大権現社に多くの参拝客雄 めるとともに、府内随一といわれた枝垂桜に夜桜 見物の客を集めた。1丁 目には元禄年間活躍した豪商松木新左衛門や宝暦年間駿河小早御極印船仲 間の一人青茶屋善兵衛、2丁 目には清水∼江戸間の海上運送の独 占権を握っていた駿河小早御極印船 仲間桑名屋伝左衛門が居住した。明治 11年 静岡第二十五国立銀行 (現 静岡銀行)が 2丁 目に設立され た。 大正4年 本通川越町が本通 10丁 目と改称。同 13年 に8∼ 9丁 目にそれぞれ幸町の一部を編入。 昭和 20年 1丁 目に両替町 1丁 目の一部を、4丁 目に梅屋町の一部を、5丁 目に寺町 1丁 目の一部を編 入し、4丁 目の一部が梅屋町、5丁 目の一部が大鋸町・大工町となる。 昭和 11年 本通は中町から弥勒町まで従来の5間 幅から 12間 (22m)へ と道幅を拡張、安倍川橋に直 結して再び要路の役割を果たす こととなつた。 ・上石町 。 昭和 49年 1丁 目の一部が呉服町 1丁 目。 両替町 1丁 日、2丁 目の一部が両替町 1丁 目 本通 1 丁 日、3丁 目の一部が本通2丁 目・上石町となり、同時に1丁 目に本通2丁 目。 両替町 1丁 目の各一部、2 上石町の各一部を編入。同 51年 10丁 目に本通西町の一部を編入。 丁 目に本通3丁 目。

本通川越町 (ほ んとおりかわごしちょう) 三川越町の一つ。町名は、本通筋の西はずれにあたるとともに安倍川の川越人足が居住したことにち なむ。 当町には川 問屋鶴 田嘉右衛 門が居住した。 大正4年 本通 10丁 目と改称。

本通堤添町 (ほ んとおりつつみぞいちよう)ま たは堤添川越町 (つ つみぞいかわごしちょう) ll越 町の一つ。本通筋の西端に位置するとともに安倍川左岸の堤 新通川越町、本通川越町とともに三メ

の傍らにあり、川越人足が居住 したことから町名がつ けられた。

33‐

第

2章 調査分析 に向 けて

大IE4年 本通西町と改乳 同5年 大字安西新日の一部樹隔,ヽ 一部が昭和 41年 弥勒1丁 目、同45年 川越町となる。同 51年 一部が幸町。 本通 10丁 目となり、南田町の一部を編λ

宮ケ崎町 (み やがさきちよう) 慶長9年 までは浅間社領。町名は、古くは阿都市の守護神といわれる賤機 (し ずはた)山 の先端にある 大歳御祖神社 (お おとしみおやじんじ0の 社前に位置する町であることに出来する。 江戸期は神部 (か んぺ)神 社 ,浅 間(あ さま)神 社・大歳御祖神社の総称である浅間神社境内は宮ケ崎 町に含まれず神域として独立していた 三神社社段の建築は寛永 11年 幕府 の造営に始まったが、安永2 天明8年 の火災で焼失、■在の社殿は丈化元年に復旧され、重要文化財に指定されている。 年。 が2か 所あつたとVう 。文化 13年 の安倍川の大洪水では地内一帯浸水し、文政 11 地内には水載 I電き 年の洪水では被災者へ7月 2日 より3日 間報土寺で施粥があった。また、地内には小島藩宮ケ崎役所が置 かれた。 大正 13年 御器屋 (ごきい 町の一部を編λ 昭和 44年 一部が西草深町となる。同 52年 住居表示によ リー部が安倍町・安西1丁 目。 西草深町・安西1丁 目の各一部 片羽町 。 馬場 (ぼ ばん)町となり、御器屋町 。 魯編入。

ノヽ幡小路町 (や はたこうしまち)=人 情町 (や はたちょう) 東海道府中宿の南側に位置する。 「久能街道」(く のうかいどう)の 人 当町は東海道で南に折れ」劇 ￨1家 康公の霊廟のある久能山に通じる り口にあたり、有渡 (う ど)郡八幡村に近いところから八幡小路といわれた。 明治5年 上人幡町と配 期札 上八幡町は昭和 20年 伝馬町・栄町となる。

柚木町 (ゆ ずのきちょう) 町名は、かつて地内にあつた福寿山大林寺境内の柚の大樹にちなんで名付け麟助L :1家 康公在城の時、 大林寺は安西に移されたが柚木はそのまま残り、この寺跡に当町が繋 たとい 徳り

う。 ・土太夫町となり、安西2丁 目の一部割巳札 昭和 52年 一部が安西 1∼ 2丁 目

横 内田町 (よ こうちたまち) 北街道沿いの町で検内町の東側にあう はじめ人家も多力つたが 19世 紀の半ばには住人はなく、江 戸末期には横内町の一部となつていた。 慶長年間御

:1家 康が放鷹の時、 休息した家の老婆に望み1銚 のをたずねたところ、朝夕牛車を引く音

がやかましいので止めさせてほしいと願うたため、以後当地の牛車通行を禁止したという。 江戸末期隣接の横内町に編入

横内町 (よ こうちちょう)

‐34‐

第

2章

調査分析 に向けて

駿府城下から東 に向かう北街道沿いに位置する。 駿府城東辺 の外濠 に面する城門を横内門と称 した。はじめ駿府町奉行は二人役で役宅は大手門にあ つたが、元禄 15年 に横内組は廃止となり明屋敷となつた。ほかに駿府城 の警衛 にあたる武 士の屋敷 が多 かつた。

駿府城外濠 の水は南西隅から北街道に沿つて東流し横 内

￨￨と 呼ばれた。寛政年間に上土から駿府市街までの舟 の乗り 入れをはかるため横内川改修工事を計画す り

る者があつたが未着手に終わつた。 浄土真宗真勝寺は神尾真勝の子息が大坂の役 に参加した時、落城後逃げ走る者から金仏をもらいうけ ￨1家 康公が御茶水に用いたという 父の名をつけて建立したという。当寺の西には徳り 御茶水井 があつた。先

宮稲荷は当町がかつて属していた上足洗村の氏神でもある。 明治元年江戸から駿府に無禄移住 した旧幕臣授産のための施設が設けられ、明治4年 から勧 工場とし て紙、煙草、メリヤスなどの生産技術を教えたという。 昭和9年道路拡幅のため横内川を暗渠とした。昭和 16年 緑町の一部を編入。同 45年 一 部が鷹匠3丁 目となる。

四足町 (よ つあしちょう。 よつあしまち) 弥勒と駿府城南西端とを結ぶ本通の東端に位置する。町名は古く今川館 の四足門があつたからとも、ま た駿府城の四足門の門前に位置することからとも言われる。今川氏支配下の永禄年間四足に侍 の屋敷が あつたと記す史料も伝わるという。 ￨1家 康に召されて大坂より 新町割 り施行後、尼崎又右衛門が徳り 来住したことから尼ケ崎町とも呼ばれ、

寛永3年 には本通四足町とも称されていた。四足の天神様として江戸期以降人 々に親しまれている天神 社は、実際は呉服町 1丁 目にある。 大正4年 中町に改称。

りょうがいちょう) 両替mT(り ょうがえちょう。 町名は、慶長 13年 徳川 家康公が京都の銀座を駿府に移し、4町 を座人の宅地とし2町 に銀座役所を建 て金銀の両替屋を置 いたことに出来する。はじめ1∼ 6丁 目、昭和 20年 からは1∼ 2丁 目となる。 1丁 目に居住した駿府 の大富豪松本屋は5代 目の新左衛門が、元禄年間江戸の紀伊国屋文左衛門と

ともに大井川上流千頭 山から材木を切り出し大富豪となつた。 3丁 目の鐘撞堂は府 中に時報を知らせるため、寛永 12年 二代将軍家光が土井大炊頭に命 じて浅間神 社造営の費用に分配 した米の余剰金を換金して設置したもので、明治期に追手町に移された。 明治 14年 の新聞によれば地内は割烹、酒屋など種 々の商店が軒を並べていた。明治末期頃から次第に 飲食店街として変貌 していつた。大正7年米騒動で米商が襲われた。 ・上石町、2丁 目の一部は人宿 昭和 20年 1丁 目の一部は本通 1丁 目・呉服町 1∼ 2丁 目、人宿町 1丁 目 ・七 間町、4丁 目の一部は呉服町2丁 目、5丁 目の一部は 町1丁 目・上石町、3丁 目の一部は人宿町 1丁 目 呉服町2丁 目、6丁 目の一部は昭和町となる。 ・七 間町 1丁 目の各一部から新たな1丁 目、4∼ 6丁 目の残部と呉服町 1∼ 3丁 目の残部と呉服町3丁 目

‐35‐

第

2章

調査 分析 に向 けて

・七間町1丁 目 ・鍛冶屋町・下石町1丁 目 ・平屋町・本L辻 町。 4∼ 6丁 目 江川町の各一部から新たな2丁 目が でき、両替町1∼ 2丁 目が再編成された。同 49年 1丁 目の一部が呉服町1丁 目。 本通1丁 目となり、1丁 目 に本通 1∼ 2丁 目。 上石町の各一部を編入。

‐36‐

第 2章

調査分析に向けて

2.1.3目 黒 区 周 辺 の 概 要 と地 名 の 由 来

○ 目黒区周辺の地 図及び研究対象地域 図 2.3は 目黒 区周辺 の研究対象地域 である

.

東横線沿線 を中心 とした 目黒区全域及び,世 田谷 区北沢・ 玉川・ 世 田谷 ,大 田 区北部 ,品 川 区北西部 ,渋 谷区一部 が研究対象地域である。

口2.3日 黒区周辺の研究対象地域 図 2.3に は,研 究対象地域内を通 つている鉄道 も表示 した。 鉄道 は,東 横線 をは じめ として,日 黒線 ,田 園都市線 ,大 井町線 ,池 上線 ,多 摩川線 ,世 田谷線が通つている。 また,研究対象地域は山手線外であるが,日 黒区は山手線 と隣接 してい るため

,

山手線 の駅 も地名 の対象 となる。

・ 37・

第

2章 調査分析 に向けて

○ 目黒 区 の 人 口と土地 利用 の推移 図 2.4は ,日 黒 区 の人 口と土地 利 用 の推移 を明治

33か ら平成 12年 まで 5年 ご

とに集計 した もので あ る。

％ 爛 ９ 。 ∞ ７ 。 ０ 。 ∞

３ ０ ｍ ｌ ０ 明 3338

43 4 9 14

昭5

10 15 20 25 30 35 m 45 50 55 m

1

1土 地利用率

―

平2

7 12

０ 年

人口

図 2.4 目黒 区 の人 口・ 土地利用 の推移

目黒 区は ,都 市化 の 波 で ,江 戸 の近郊農村 か ら都 心近 くの郊外住 宅 へ と変身 を 遂 げた

.

図 2.4よ りそ の宅地化 に拍車 をか けた のが ,関 東大震 災 と東 横線 の 開通で あ つ た ことがわか る.ま た ,国 勢調査 に基 づ く人 口は ,昭 和 したのを ピー クに減少 に転 じたが ,昭 和 年 まで この傾 向が続 いてい る。昭和 平成

40年 に 30万 人近 くに達

55年 か ら減少傾 向が鈍化 し,昭 和 60

61年 ごろか ら人 口減少 が急激 に進 んだが

7年 か ら増加 し平成 12年 には 250万 人近 くにな った。

・ 38‐

,

第

2章 調査分析 に向けて

○ 目黒 区周辺 の 地名 の 由来 本研 究で取 り扱 う範 囲 の 地名 の 由来 に つ いて 昔 の 地名 もあわせ て下記 にま と めた。

油面 (あ ぶらめん) 江戸時代の 中ごろから、このあたリー帯では菜種の栽培盛んとなり、絞つた菜種油は芝の増上寺や、そ の流れをくむ祐天寺の灯明用として使われていた。この油を奉納する事によつて租税が免除されていた。 「油面」になつたとえられている。 油免が

別所 (べ つしょ) 一般に集落の本村に対して追加 開墾を許された土地意味し、行き詰まりの場所を指す。上 目黒の本村 の川向こうにある急峻な傾斜地であるところから遅れて開墾された行き詰まりの地であつたことによる。

会 (ふ すま) 地名 の由来については次の諸説がある。 1、

この地に古くからあった民間信仰の神の名「塞坐大神」(フ セギマスオオカミ)の フセギマスが転訛 し

た。 2、

この地が往古から馬の飼料 の"独 "(ふ すま)の 産地として知られていた為。

3、

湿地に馬が踏み入れたところから、"伏 馬"(ふ しま)と 呼ばれた。

4、

￨￨の 本支流の谷間が多いところから"間 (は ざま)″ が転 じた。 地形上、呑り

5、

いくつかの丘陵が並ぶこの土地 の起伏 の様子が 会"(掛 け布団)に 似ていた。

等の記述があり定説はない。

鷹番 (た かばん) 江戸時代に 日黒筋の鷹場の監視 に当たる 鷹番"が 居住していた。または監視の為の番小屋があつた という説が有力。

三 日 (み た) 古代、武蔵国荏原郡に 御 田郷 "と 呼ばれる土地があり、大化の改新以前の天皇 の直轄領地 屯田"に 由来する三 田村は港区の三 田とともに、この「御 田郷」に属していたと推定されている。両区の三 日は春 日 神社 (港 区三 田にある)の 氏子という親 しい関係 にあります

洗足 (せ んぞく) 「荏原郡千東郷」 であった。 大 田区の南、北千東とともに、中世 にはこのあたリー帯の地名が この千東については、この地にある大池 (洗 足池)が 水源地として灌漑に利用されていたからとか、千人

‐39・

第

2章

調査分析 に向けて

の僧を招 いて供養を営む法会 千僧供養"の 費用に当てる免 田であつた、などの説がある。 「洗足」 「千東」 の一部地域 が となつたのは、日蓮が池上に向かう途 中、ここの大池で足を洗つたという伝 説による。

東山 (ひ がしやま) 古い歴史を持 つ 地名が次第に姿を消し、忘れ去られていくなかで、今も脈 々と生き続け、時とともにかえ 「東 山」はそんな数少ない地名 の一つである つてその比重を増していく地名も幾つかある。 もとは、旧六カ村 の一つ、上 目黒村 の小学名で、当時の字「東 山」は現在よりかなり狭く、また、その地 の東方の地という程度の理 由 名の 出来も、今は地名としては姿を消した、旧上 日黒村 の 中心集落「宿山」 から名付けられたものといわれている。 東 山員塚の発見で「東山」の名が一躍知れ渡る事となつた。

自由が丘 (じ ゆうがおか) 畑と水 田と林の 田園地帯であつたこの地に、昭和 2年 、東横線 、大井町線が開通してから、大きくかわり、 商店や住宅が建ち始めた。 「 自由が丘学園」 の名称 が地名 の発端になつたという。 昭和 2年 ■ 月に創 立された

大橋 (お おはし) 元 目刷

￨￨に 架かつている街道上の橋の名 (大 橋 )か らとった。昭和

40年 に住民投票などの結果きまつ

た。 「柿の本坂」 である。この坂 の 柿の木坂環 7通 りの交差点から都 立大学駅あたりまで下る目黒通りの坂が 名をとつて昭和 7年 に町名が決まった。

五本木 (ご ほんぎ) 室町から鎌倉時代にさかのぼつてよばれていた地名。五本 の大樹があり、この地の特徴をなして鎌倉道 を往く人 々の 目じるしになつていたことから。 菅刈鎌倉時代には、このあたりに菅刈庄と呼んだ荘園があつたことに出来する地名である。

人雲 (や くも) 人雲にある氷川神社で祭つている素箋鳴尊が櫛名 田」姫の新居を構える時に、詠んだ「八雲立つ 出雲 「人 人重垣妻ごみに人重垣つくるそのその人重垣を」という日本最初 の和歌といわれる和歌の言葉から をとり町名となつた。 雲」

千代が崎 (ち よがさき) 武将新 田義興が足利基氏等に謀られ、多摩川矢 口渡しで殺された。義興の死を知つた側室の千代は 「死ねば義興の側 に行ける」と悲しみ邸 の庭の池に身を投げた。千代を哀れんだ人 々は、この池を千代が

‐40‐

第

2章 調査分析 に向 けて

池と呼ぶようになり、それが地洛 ともなつた。

大岡山 (お おかやま) 北から南に長く続く小高い丘の地形が、この名前の 出来と言われています

日切 (た ぎり) 「田切」とはゆるやかな傾斜地に川が流れ、その両岸ががけのようになつている所を言い、古語で「たぎ る」とは傾斜地やがけなどで、水が早く走り流れ落ちるさまをいう。昔蛇崩川とその支流の中の沢の流域で 「たぎられた」ところがあり、 「田切」と言う地洛 が生まれた。

鳥森 (か らすもり) 数百年前から宿 山の氏神としてまつられてきた鳥森稲荷神社だといわれている

唐が崎 (か らがさき) 徳り￨1時 代からあったFLAで ある。出来は定かでない 台地の端が突き出ている地形から起こつた地名だろう

伊勢脇 (い せわき) 「お伊勢の森」 日黒村、目黒町時代の字名。伊勢神官の祭神、天照大神を祭る天祖神社があり、境内を といつたところからきている。

青葉台 (あ おばだい) 付近に樹木が多く、 木芽時ともなると、一 帯が青味がかつた風景になるため、そのように命名されたらし い。新しい地名

葬文谷 (ひ もんや) ① 人幡宮境 内の稲荷社に保存されている碑文谷石を起源とする説 ② この地は鎌倉・室町時代のころから陰物を業とする職人がいて、それが地略 になつた 「秘文の谷」が語源 になり碑文谷となった ③「世 日谷城名残常磐記」にある

田道 (で んどう) 地名 の由来についての資料に乏しく推測の域をでないが ①平将門が東国に叛逆を企てた頃、この地の 目黒氏は参加しなかつたがその 目黒氏 の一族の内に田 道源吾という武 士がいた そこから田道 の地洛 がおこった ② 目剰

ll流 域に連なる水 口にちなんだ地洛 である

③ 田んぼの道、つまり田道を音読して田道と呼ぶようになつた

‐41‐

第 2章 調査分析に向けて

子滞 (ね のかみ) 南 1丁 目の高木神社 に自来している。この神社は屋激神でいつの頃かり ヽ 現在地に移され、子ノ神を 祭る地域の氏神 になり地略 となつた

駒場 (こ ま蘭

このあたリー帯は広大な原野で、古代から中世にかけて、良馬を多く産1出する牧場の地であったので駒 場とよんだ

レ 丘 (み どりがお力→ この辺りは、自然林におおわれた丘陵地帯であった そ動 ヽ ら、緑の本立ちの多い高台というこ― とで膨 丘という地名がついた

蛇崩 にゃくす0 「昔大水の際、崩れた崖力も大蛇が出たことから、この地名が生熱 た」 「新編武蔵風土記稿Jに よると、 と記されている また別説では が「じゃくずれJに 転化し、付近を流泌 蛇行屈折した川の状態から 「蛇崩」 の文字 「 砂崩」 が当てられたという

中根 (な かね) 山の峰や尾根から平地に向かつて成す斜面が まさに平地に届こうとすると ろが「根」といわれる。この ￨、

根は住居に適した場れ

る

「申Jは 江戸時代の会村の申央に位置する 「根Jと いうことで「申根Jと 呼ばれていた

六畝割 (ろ くせわり) この地域はかつて「こなべの」 と呼ばれていた '畝

」とは田地面積の単位で、1畝 は,反 の10分の 1(約 1ア ール・60坪 )で あ魏 江戸末期まで、この付

近―帯が樹木でおおわれ開墨する静もいなかつた。 そこで、明治の頃、碑文谷村戸長、角日長広氏が村の共有地であった一帯を六畝づつに区切つて村 の農民に与え、強制的に開盤 せたことから、この地域を六畝割とよぶようになつた

大原 (お おはり 目黒区が誕生した時に新たに縫 た地略 このあたりから、世日谷区:動 ヽ けての一帯は、原野でクサギ、野鳥などが沢山いたた な原つばであつたこ とにちなんだ地浩である

‐42‐

第

2章

調 査 分 析 に 向 けて

祐天寺 (ゆ うてんじ) 昭和 43年 住所表示施行によつて、名刺「祐天寺」にちなんでつけられた地名

池尻(い けじり) 古くは元和2年 (1615)に 池尻村として開村したらしい。地形上、昔この辺に池がありその畔であつたこと からついたらしい。明治22年 (1889)に 周辺の7つ の村と合併して誕生した世 田ヶ谷村 の大字となり、昭和

46年 (1971)の 住居表示完成により現在の町名となつた。

三宿 (み しゅく) 池尻と同じくこの辺に池があり、水 の宿る地として「水宿」とついたものが後に転じて「三宿」になったもの といわれている。寛永2年 (1625)に 、初めて「三宿村」として史実が残る。明治 22年 (1889)に 周辺 の7つ の 村と合併して誕生した世 田ヶ谷村 の大字となり、昭和40年 (1965)の 住居表示により現在 の町名となつた。

太子堂 (た いしどう) 「太子堂」 町内にある円泉寺は聖徳太子をまつっており、古くから として敬われていた。語源もここからと いわれ 、古くは元禄元年 (1592)に「太子堂村」 とその名が見える。明治22年 (1889)に 周辺 の7つの村と合 併して誕生した世 田ヶ谷村 の大字となり、昭和40年 (1965)の 住居表示により現在の町名 となつた。

三軒茶屋 (さ んげんちゃや) もとは上馬の町域で (上 馬を参照)、 大山街道沿いに3軒 の茶屋があったことからこの辺の辻を俗称とし てよんでいた。昭和7年 (1932)の 世 田谷区成立の際に上馬町から分離し三軒茶屋町と初 めて正式な町名 となつた。その後町域を変更し昭和43年 (1968)に 現在の町名となつた。

若林 (わ かばやし) 名 のとおり林があったものと思われるが、詳細は不明。古い地名で、江戸期 には「若林村」として確立し ていた。明治22年 (1889)に 周辺 の7つ の村と合併して誕生した世 田ヶ谷村 の大字となり、昭和43年 (1968)の 住居表示完成により現在 の町名となつた。

世 田谷 (せ たがや) 古くは平安時代の文献にも見える名である。この近辺は往時勢 田郷という村落で、その勢 田のうちの谷 地であつたためについた、という説がある。江戸期には世 田ヶ谷村として成立しており、明治 22年 (1889) に周辺の7つ の村 と合併して誕生した世 田ヶ谷村 の大字となり、昭和7年 (1937)の 世 田谷 区成立の際に 「ヶ」が省かれた。その際に羽根木町を、昭和 39年 (1964)の 住居表示の際に梅丘、桜丘、豪徳 世 田谷と 寺などを分離 。 町域変更した。

‐43

第

2章 調 査分析 に向けて

桜 (さ くら) 昭和41年 (1966)の 住居表示により、世 田谷から分離して誕生した。もとは桜木という世 田ヶ谷村の小字 で、明治8年 か9年 に成 立した。これは世 田谷城 内にあった「御所桜」という桜にちなんでのものであり、こ の地にできた小学校が「桜小学校」であつたために「木」 を省いた現在の形が広く使われるようになつた。

弦巻 (つ るまき) 永和2年 (1376)の 文献に、はじめて弦巻の字がみえる。当時は世 田谷郷という郷 の 中の一部であり、正 「弦巻」は水流が渦巻くという意味で、土地が低くじめじめ 式に村として独立したのは江戸初期といわれる。 した地であったということからこうよばれるようになつたらしい。明治22年 (1889)に 周辺 の5つの村と合併し て誕生した駒沢村の大字となり、また一部が世田ヶ谷村 へ分離した。その後町域を変更し昭和41年 (1966)の 住居表示で現在 のとおりとなつた。

宮坂 (み やさか) 古くは世 田ヶ谷村 の小字であるが、由来は不明。字名は「宮ノ坂」といったが、現在は「ノ」 を省 いている。 昭和39年 (1964)の 住居表示により、世 田谷から分離して誕生した。

桜丘 (さ くらおか) 昭和41年 (1966)の 住居表示により、世 田谷から分離して誕生した。昭和 16年 (1941)に それまでの第 二桜小学校が桜丘国民学校 (現 在の桜丘小学校)と 改名 したことに出来する。小学校 の冠の「桜」に一字 「丘」を追加したというだけの理 由で、とくに桜が多かつたということではない。

下馬 (し もうま) 「馬引沢村」 の字がみえる。馬引沢は、文治5年 (1199)に 源頼朝が奥 慶安年間 (1649∼ 50)の 文献に、 州征伐 へ 向かう途中、この付近 の沢で土砂崩れがあり頼朝の馬が沢の深みにはまって死んでしまい、頼 朝 が「以後この沢を渡るときは、馬を曳いて渡れ」と命じたことから、この沢を「馬引沢」と呼ぶようになりそれ が村名になつたといわれている。江戸 中期 に3村 に分かれ下馬 引沢村といい、明治 22年 (1889)に 周辺 の 5つ の村と合併して誕生した駒沢村の大字となった。昭和7年 (1932)の 世 田谷区成 立の際に「引沢」 を略 し下馬となり、昭和43年 (1968)の 住居表示で現在のようになった。

野沢 (の ぎわ) 古くは馬引沢村 (上 馬か下馬を参照)の 一部であったが、正保年間 (1644∼ 47)に 開発され独立し、もと が荒れ野でまた沢地でもあつたために野沢村と名づけられたらしい。明治22年 (1889)に 周辺の5つ の村 と合併して誕生した駒沢村の大字となる。その後町域を変更し、昭和42年 (1967)の 住居表示により現在 のとおりとなつた。

44

第

2章 調査分析 に向けて

上馬 (か みうま) もとは上馬引沢といつた。馬 引沢については、下馬を参照。江戸 中期 に上中下の3村 に分かれ、上馬引 沢村となる。明治22年 (1889)に 周辺の5つ の村と合併して誕生した駒沢村の大字となる。大正14年 (1925)に 駒沢村が町制を施行し駒沢町となつた際に「引沢」 を略し上馬町となつた。昭和7年 (1932)に 三

軒茶屋町を分離、その後町域を変更し、昭和42年 (1967)の 住居表示で駒沢 1∼ 2丁 目、駒沢公園を分 離し現在 の町名 となつた。

駒沢 (こ まざわ) 明治22年 (1889)に 上馬 引沢村、下馬引沢村、野沢村、弦巻村、世 口ヶ谷新町村、深沢村を合併し新 しい村をつくる際に村名が見つからず、6つ の村 の名の間をとつて「馬」=「 駒」、そして「沢」をもつて駒沢 村と名 づけられた。大正 14年 (1925)に 町制施行、昭和7年 (1932)に 世 田谷 区が成 立した際に地名として は消滅した。その後昭和42年 (1967)に 上馬から2∼ 3丁 目、新町から3∼ 4丁 目、深沢から1・ 5丁 目を統 合し町名として復活 した。

代 日 (だ いた) 古くは江戸期までさかのぼる。代 田の名は、地方によくあるダイダラボッチ伝説からきているらしい。ダイ ダラボッチの足跡は水の枯れない肥沃なくば地になるという説話があり、その説話と地形とがマッチしたら しい。明治22年 (1889)に 周辺の7つの村と合併して誕生した世 田ヶ谷村の大字となり、昭和7年 (1937)の 世 田谷 区成立の際に代 田町となった。またこのとき大原町を分離した。昭和 39年 (1964)の 住居表示で、 町域を変更し現在の町名となった。

梅 丘 (う めがおか) 昭和5∼ 6年 に宅地造成がなされ、小 田急の駅を誘致する話 になった際に、近くに少しばかりの梅林 が あつたからとも、誘致した有力者の家紋が梅だつたからともいわれるが「梅が丘」という駅が誕生した。これ により、昭和 39年 (1964)の 住居表示により、世 田谷から分離したときにこの名 がついた。

豪徳寺 (ご うとくじ) 昭和 39年 (1964)の 住居表示により、世 田谷から分離して誕生した。町内に豪徳寺があり、また、それに ちなみ小 田急の駅も豪徳寺駅となっているので、この町名があてられた。

代沢 (だ いざわ) もとは下北沢村 (江 戸期)の 一部で、北沢を参照。昭和39年 (1964)の 住居表示で、北沢の一部と1日 代 田町を併せこの名がついた。代 田の「代」と北沢の「沢」 をとつたものである。

羽根木 (は ねぎ) 「羽根」は「埴」 もとは世田ヶ谷村 の小字。 を指し、農耕地と思われるが、その 出来は不明。昭和7年

‐45‐

第 2章

調査分析 に向けて

(1937)の 世 田谷 区成立の際に世 田谷から分離し羽根木町となり、昭和 39年 (1964)の 住居表示で現在 の

町名となつた。

大原 (お おはら 古くは代 田村の一部 (江 戸期)で 、昭和7年 (1937)の 世 田谷 区成 立の際に代田から分離し大原町とな つた。もともと代 田村 の小字にあつた地名で、文字どおり大きい原 ということらしい。昭和39年 (1964)の 住 居表示で、町域を変更し現在 の町名となった

北沢 (き たざわ) 古くは代 田あたりを含むこの一帯が北沢とよばれていたらしい。世 田谷のうち北にある沢ということから来 た名前らしいが、真偽は不明。江戸期には、上北沢村・下北沢村と上下に分かれており、そのうち下北沢 村が明治 22年 (1889)に 周辺の7つ の村と合併して誕生した世 田ヶ谷村の大字となり、昭和7年 (1937)の 世 田谷 区成立の際に北沢となつた。その後代沢を分離するなど町域を変更し、昭和 39年 (1964)に 住居 表示した。

松原 (ま つ ばら) 「松原村」 の名がみえる。世田谷城主であった吉良氏の家臣松原佐渡守の3兄 弟がここ 元禄年間になり に宿を開き、その宿 の商人などがこの地を開墾したためにこの名がついたとされる。明治 22年 (1889)に 赤 堤村、上北沢村と合併して誕生した松沢村の大字となり、その後町域を変更し昭和41年 (1966)の 住居表 示で現 在のようになつた。

赤堤 (あ かつつみ) 天正 19年 (1591)に 旗本服部左兵衛がこの地を知行されたことにより成 立した。この地に北沢メ ￨￨と その 支流に対する堤 (土 塁 の意味もあつたろう)が あり、この堤が赤土で造られていたためにこの名 がついたと いわれる。明治22年 (1889)に 松原村、上北沢村と合併 して誕生した松沢村の大字となり、その後町域を 変更し昭和42年 (1967)の 住居表示で現在 のようになつた。

桜上水 (さ くらしょうす い) 昭和42年 (1966)に 上北沢から分離され成 立した。近くを流れる玉メ ￨1上 水沿いに桜並木があったことか らつ けられた桜上水駅 にちなんでの町名である。

東 IEJ!:(ひ がしたまがわ) もともとは等 々力村 (等 々力を参照)の 飛地で、諏訪分という字名であつた。昭和 7年 (1937)の 世田谷区 成 立の際に、等 々力から独立し東玉川町となつた。田園調布 に隣接 していることもあり、イメージアップを 図るために旧玉川村 の東にあるという理由からこうつ けたと思われる。昭和42年 (1967)の 住居表示で東 玉川となつた。

46‐

第

2章 調査分析 に向けて

奥沢 (お くさわ) 地形的に奥まつた沢地であったことから、その名がついたといわれる。江戸中期に奥沢本村 が成 立し、 その後奥沢新 田村が開発された。明治9年 (1876)に 両村が合併し奥沢村 に、明治22年 (1889)に 付近 の 7つ の村と合併して誕生した玉川村 の大字となつた。昭和 7年 (1932)の 世 田谷区成立の際に玉川 田園調

布を分離し玉川奥沢町となつた。その後町域を変更 し昭和45年 (1970)の 住居表示で奥沢となつた。

玉川 日園調布 (た まがわでんえんちょうふ) もとは奥沢の一部で、田園調布 (大 田区)を 開発していた田園都市株式会社が、この地の区画整理を事 ￨1地 域の 田 業として行い、それにより昭和 7年 (1932)に 奥沢から独 立し玉川 田園調布と名 づけられた。玉り

園調布 という意味である。その後町域を変更し、昭和45年 (1970)の 住居表示で現在のとおりとなつた。

玉堤 (た まづつ み) もとは玉川等 々力町 (等 々力を参照)の 一部で、昭和45年 (1970)の 住居表示でこの名 がついた。多摩 川に面しており、また昭和 36年 (1961)に 玉堤小学校 ができたことによりこの名が定着 していたからと思わ れる。

等 々力 (と どろき) 天文20年 (1551)に はじめて「とどろき」と名がみえる。等 々力不動の滝の音が鳴り響く場所であつたから というのは俗説で、等 々力渓谷周辺の崖からよく地下水が噴出し崖の崩落 が頻繁にあつたらしく、その崩 の字 があてられて 落の音と滝の音とで、この名 がついたと思われる。寛文2年 (1625)に はすでに「等 々力」 いる。明治 22年 (1889)に 付近 の7つの村と合併して誕生した玉川村の大字となり、昭和 7年 (1932)の 世 田谷区成立の際に玉川等 々力 町と名 づけられた。その後町域変更を重ね、昭和45年 (1970)の 住居表示 で玉堤を分離 し等 々力となつた。

尾 山台 (お やまだい) ￨￨に よつてつくられた崖地 のようになつており この名 に 江戸中期に小山村として成 立した。地形が多摩り

なつたと思われる。明治7年から22年 (1874∼ 1889)の 間に、当時同じ荏原郡内にあつた小 山村 (こ やま、 今 の品川区武蔵小山)と 紛らわしいため尾 山と改めたらしい。明治22年 (1889)に 付近の7つの村と合併し て誕生した玉川村の大字となり、昭和7年 (1932)の 世 田谷区成立の際に玉川尾山町となつた。その後町 域変更を重 ね昭和45年 (1970)に 住居表示し尾 山台となつた。字面が良かつたためと思われる。

中町 (な かまち) もとは野良田という村であった。成立した年代は不明。寛永 10年 (1633)に はじめて文献にみえる。文字 どおり野原を表す「野良」という地が開墾され「野良田」となつたと思われる。明治22年 (1889)に 付近の7つ ￨1村 の大字となり、昭和7年 (1932)の 世田谷 区成 立の際に野良田という地名 の村と合併して誕生した玉り

‐47

第

2章

調査分析 に向けて

が田舎くさいという意見があり、玉川地区の中央にあることからこの地を玉川中町と改称した。その後町域 変更を重ね昭和44年 (1969)の 住居表示で中町となつた。

玉川 (た まがわ) もとは瀬 田村 の一部(瀬 田を参照 昭和 7年 (1932)の 世 田谷区成立の際に瀬 田から分離し玉川町とな )。

つた。たくさんの小字が合併していて名前が決めづらかったこと、また多摩川に面しているということとをあ IIと なつた。 わせた名と思われる。その後町域変更を重ね、昭和43年 (1968)に 住居表示し玉り

瀬 田 (せ た) 「せた」はもともと 「瀬戸」 を指す。瀬戸は狭 い海峡という意味だ 古くから名 の残る勢 田郷の一部とされる。 が、いつしか地形的に狭い出入 口をも瀬戸というようになり、この近辺を瀬戸といつていたのが訛り 「せた」 になったといわれる。瀬 田という村 自体の成立は江戸 中期と思われる。明治22年 (1889)に 付近 の7つ の 村と合併 して誕生した玉川村の大字となり、昭和 7年 (1932)の 世 田谷区成立の際に玉川町を分離、玉川 瀬 田町となつた。その後町域変更を重ね、昭和46年 (1971)に 住居表示により瀬 田となつた。

玉川 台 (た まがわだい) もとは用賀 の一部 (用 賀を参照)。 昭和46年 (1971)の 住居表示で、用賀から分離独 立した。候補となる 地名がなく、場所と語 呂のよさでこの地名となつた。 駒沢公園 (こ まざわこうえん) 昭和42年 (1967)に 、旧深沢町から分離独 立した。駒沢オリンピック公園が町域で、由来も公 園である。

新町 (しん まち) もとは世 田ヶ谷新町といつた。万治年間 (1658∼ 60)に 世 田ヶ谷村の飛地であつたこの地が分離独 立し 世 田ヶ谷新町村となつた。世 田ヶ谷から分離した新しい町という意味である。明治22年 (1889)に 周辺 の5 つの村と合併して誕生した駒沢村の大字となり、大正 14年 (1925)に 町制施行により駒沢町となつた際に 「世 田ヶ谷」を省 いた。昭和42年 (1967)に 住居表示し駒沢 3∼ 4丁 目、昭和43年 (1968)に 桜新町を分離 し現在の町域となつた。

桜新町 (さ くらしんまち) もとは新町の一部で、都 立桜町高校が近いことと新町 の 中につくられたということでつ けられた京工線 の 桜新町駅 にあやかり、昭和43年 (1968)に 独 立しこの町名となった。

深沢 (ふ かさわ) 鎌倉時代 に源実朝の家臣土岐左衛門がこの地を与えられ、深く入り組んだ地形からこの名をつ けたと いわれるが、真偽は不明。いずれにしても、地形からの 由来であろうと思われる。村として成立したのは江 戸中期といわれる。明治22年 (1889)に 周辺 の5つ の村と合併して誕生した駒沢村の大字となり、その後

48‐

第

2章

調 査 分析 に 向 け て

町域を変更し昭和43年 (1968)の 住居表示で駒沢1・ 5丁 目と駒沢公園を分離し現在のとおりとなる。

大森 (お おもり) 「大森」という地名が何 に由来するのかは、はっきりとしません。一説には、かつて大きな森林があり、そ れに出来するともいわれています。 「我井」というのは、武蔵 の もう一つは、音、このあたりは「大 (お お)我 井社 (も り)」 といわれていました。 「大我井杜」とは、すなわち今 日の「大森」ではな 方言で「広大」 などの意味に使われていたようですので、 いかというものです。

山王 (さ んのう) 「山王様」 「山 山王―丁 目6番 2号 に、山王権現を祭っている日枝神社があります。この神社は、古くから 王さん」と呼ばれ、土地の人 々に親しまれてきました。そのため、山王という地名がつけられました。

馬込 (ま ごめ) この地洛 の由来には、次の二つの説が伝えられています。 (1)こ のあたりは古代、 武蔵 国の馬の産地で、馬 の放牧が行われていた。

「磨墨」がこの地で生まれ、死後も ② 宇治川 の合戦の先陣争 いで有名な梶原景季 (か げすえ)の 愛馬、 ここに埋められたという伝説からつけられた。 (Dこ のあたりは、九十九谷 (く じゅうくたに。つくもだに、つづらだにともいう)と 呼ばれるほど狭い坂道が

「狭い道を越える」という意味の言葉である「まごめ」が地名になつた。 多かったため、

池上 (い けがみ) 池亀と書いたともいわれます。地名 の由来は、千東池 (洗 足池)が 本門寺のふもとまであり、その周辺の 村であったからとする地形説と、当地の領主、池上右衛門太夫宗仲 (鎌 倉時代)の 姓からつ けられたとする 姓氏説があります。

嶺町 (み ねまち) ￨1沿 いの段丘の上に位置したため、 多摩メ 周囲よりやや小高い地形になつていたことからつけられた地

名であるといわれています。また、一説によれば、西嶺町の観蔵院が、俗に「峰の薬師」と呼ばれていたこ とから、これが地名になつたともいわれています。

田口調布 (で んえんちょうふ) 「調布」とは、古代の税であった「租、庸、調」の調として、 かつてこの付近は、調布村に含まれていました。 「多摩川 に 特産の布を納めていたことからつけられた地名で、全国にその名が残つています。万葉集に、

・ 49‐

第

2章

調査 分析 に向けて

布をさらした」という意味の歌がありますが、おそらく今 の田園調布付近で詠まれたものでしょう。 この調布 に「田園」 の2文 字が加えられたのは、この地区で欧米の 日園都市をモデルとして、大正7年 から田園都市計画が進められたためです。はじめは駅名となり、それが昭和7年 の大森 区の誕生と同時に、 地名になりました。

鵜 の本 (う のき) この地洛 の 由来はいろいろありますが、このあたりには、鵜 の森・鳥の森 。 鷺 の森・鈴の森という四つの森 があり、そのうち鵜 の森では鵜 が繁殖していました。鵜の森がのちに鵜ノ木と変化したという説が有力で す

。

鵜 の森明神社 の社名 を光明寺の住職が、鵜 ノ木と書き改めたとする説も伝えられています。 なお、昭和 43年 の鵜の木地 区の住居表示完了により、鵜 ノ木の「ノ」は、ひらがなとなりました。

久が原 (く がはら) 「久河原」 「久川原」 「久が原」と などとも書かれますが、おおむね「久ヶ原」の表記があてられてきました。 「久ヶ原」は「木 の原」に由来す なつたのは、現行の住居表示となった昭和 43年 から45年 ごろのことです。 るといわれ、このあたりが森や林の続 いた土地であったことをこの地名は物語つています。

雪谷 (ゆ きがや ) 「雪ヶ谷」 「雪谷戸」 とも書きます。地名 の 由来は明らかではありません。古くは千東郷に属し、戦国時代 には、小 田原北条氏の家臣である江戸衆の太 田氏の所領でした。雪谷は大 田氏と深 い関係 がありまし た。

千東 (せ んぞく) 千束の名 は、平安時代末期 の文献から見られます。由来としては、仏教用語の千僧供料 (せ んそうくりょ う)の 寺領 の免 田で、1、 000束 の稲が貢租 (税 )か ら免除されていたとする説、大池 (洗 足池 )が 水源地とし て灌漑に利用されたので、稲 1、 000東 分の税が免ぜられていたとする説などがあります。

糀谷 に うじや ) 「覚志 (か かし)」「貝狩地」、または貝地の谷という 「貝地谷 (か いちや)Jの 記録があるほか、 古い資料 に、 「荒地野 (こ うじや)」 でもあつたようです。 湿地帯を意味する

16世 紀から 17世 紀にかけて六郷用水が開かれ、荒地が耕地となり、そこから 「耕地谷村」になつたとも 「麹谷」 「糀屋 」 「糀也」などの字を当てたりもしています。 伝えられています。また、 その後、米 の生産地となり、米 の花の咲く耕地として知られるようになつたと推察する人もいます。

羽 日 (は ねだ) 羽 日の由来は、羽田史誌などによりますと、1.河 口で海に接する地を古くは「ハネ」と呼んだとする地形

‐50‐

第

2章

調査 分析 に向 けて

のつく地名が多く、羽 田もこの類とする地洛 説、3.羽 日の発祥地と 説、2.古 代の荏原郡には蒲 田など「田」 「はんだ」と呼んでおり、羽 田と 「はんだ」を通音とする半田説、4.こ の地が海老取 思われる場所を古来より 川を境に三分され、その形が海上からは羽を広げたように見えるとする地形説などが有力とされています。

六郷 (ろ くごう) いくつかの説があり、定かではありません。上流の六つの郷の流れが合流して六郷川 となり、これが地名 になつたとする説、近在の六つの集落を合わせて六郷としたという説 、人幡塚 にあつた人幡社の六供斎料 ょう。 祭りなどの費用を賄うよう寄進された社領)と して寄進され、はじめは六供郷と言つたのが、 (ろ くさいり のちに六郷になつたとする説などがあります。近世には六郷領 の名で、現在 の大田区の大部分が含まれ ていました。

矢 口(や ぐち) この付近は奥州への街道 にあたり、日本武尊 (や まとたけるのみこと)が 東夷征伐 の途 中、手向かう敵と 矢合わせをした古戦場の一つで、古くは「矢食 (や ぐい)村」と称していました。その矢食村が、いつしか矢 口と呼ばれるようになつたといわれています。

丸子 (ま るこ) 鎌倉時代から登場する荘園名「丸子荘 (ま りこのしょう)」 に、丸子の地名 の由来は求められます。中世期 には、すでに上・下丸子に分かれていました。

蒲 田 (か また) 古くは「鎌 田」とも書かれ、泥深い 田地を示す「蒲田」、あるいは飛び越えた所や沼の中の島などを意味 から名 づ けられたとする説があります。いずれ にせよ、奈良・平安時代から続く古 するアイヌ語 の「カマタ」 い地洛 で、かつてこのあたリー 帯が、湿地や沼地であつたことがうかがえます。

現在は使われていない地名 (一 部のみ掲載 )

入洗井 (い りあらい) 「不人斗 (い りやまず)村 」と 「新井宿 (あ らいじゅく)村 」が合併 し、人新井村が誕生しました。 明治 22年 、 入新井の名は、合併前の両村 の文字を組み合わせたものですが、現在 はILEと しては残つていません。 なお、不入斗 の名は、かつてこの地が磐井神社 の社領であり、国守に対する貢租 (税 )が 免除されていた ためにつけられたといわれています。

新井宿 (あ らいじゅく) 「荒蘭 (あ らい)ヶ 崎」 「荒蘭ヶ磯」 「荒菌宿 J、 中世には 万葉集や続後 集などに、 などと詠んだ歌があり、

51

第

2章

調査 分析 に向けて

「荒井宿」とも書かれていました。この「荒蘭」が何をさすのかは、はっきりしません。ちなみに「曹」は「商草 (い ぐさ)」

、すなわち畳表にする草です。

沼部 (ぬ まべ) 現在は、東急多摩川線 の駅名 になつているだけで、地洛 としては残つていませんが、かつて田園調布 本町、日園調布周辺は、下沼部村に含まれていました。沼部という地名 の 出来は伝わつていませんが、多 摩川沿いの湿地帯であつたことから、つけられた地名だといわれています。

新宿 (し ん しゅく) 「新宿」になつたとされていま 一般的には、江戸期に東海道 沿いに町ができ、新しい宿場となったため、 す。他の文献では「シンシク」と記されているものもあります。 今では、蒲 日本町一丁 目にある新宿小学校などにその名を残しています。

品川 (し ながわ) 目黒川の河 口を中心に発達 した集落につけられた名前で、元暦元年 (1184)の 田代文書に初めて登場 する。地名 の 由来については、日黒川の古名説、風光明眉な品良き土地であるので高輸に対して品ケ輸 と名づけた説 、鎧に用いる品革を染出した所からという説、領主の品川氏から起こった説などがある。

御殿 山(ご てんやま) 北品川宿 の西方にある台地で、太 田道濯 の館跡との言い伝えがあり、また、御

￨1将 軍の御殿があつたこ

とからその名がついたといわれる。江戸時代には桜の名所として江戸庶 民の遊山で賑わつた。

天王洲 (て んのうず) 品川浦の海 中に土砂が堆積 してできた洲。商品川 の天王祭に神輿の屋根につける神 面がこのあたりの 海 中から出現したことから名 がつけられたといわれる。

八ッ山 (や つやま) 品川宿のはずれにあり、苦海 中に突き出した人つの出洲があつたので人ッ山と呼ばれた。

百友 (ひ ゃくたん) 大崎二丁 目の大通りを百反坂 とよんでいる。 この坂は元は階段で百段とよばれ、さらに百反とよばれるようになつた。

五反 日(ご たん沿

‐52‐

第 ・

2章

調査 分析 に 向 けて

寛文 11年 (1671)上大崎の検地水帳 に「五たんだ」と記されており、元禄 10年 (169つ の下大崎の水帳 としてあげられている。地名 の自来についてははつきりしない。 には「五反 田耕地」

桐ケ谷 (き りがや) 地名 の 由来には、桐の木 が多くあつた土地説と霧 の深 い谷地であつたことからの説がある。

島津山 (し まづやま) 明治時代、旧鹿児島藩主島津公爵邸があつたため、こう呼ばれている。現在 の清泉女子大学 の所であ る。

池 田山 (い けだやま) 岡山藩池 国家の下屋敷 があったため、こう呼ばれている。

花房 山 (は なぶさやま) 花房子爵がこのあたりに邸を構えており、大正のころより、その名にちなんでこう呼ばれるようになつた。

長者丸 (ち ょうて い まる) 上大崎の字名。元は荏原郡 白金村 に属した。 元は、白金長者と呼ばれた柳下上線之助の家跡を長者丸と呼んだことに由来する。

敵洲 (さ めず ) 鮫州 の名 の由来は、砂水 (さ みず)が 転じたという説や、ここの浜辺で鮫がとれたからという説がある。

立会 (た ちあい) 立会 の 由来は、古戦場 の一つとしての立会原、この地に市がたつて、互いに立会つた場所など諸説が ある。

元豊 6と し1つ 古くは大井郷柴村のこと。来福 寺の上台を上芝、下台を下芝とよんだ。これらを総称して元芝と呼ぶよう になつた

浜り:l(は まかわ) 立会川が海に注ぐあたりを浜川とよび、そこから自然とその名が生じた。

関ケ原 (せ きがはら) 町の 中心を南北に流れる立会川の川筋に水車の堰 (せ き)が 作られ、開拓された水 口に水を送 つてい

‐53・

第

2章

調 査 分析 に 向 けて

「堰 Jが「関」に変わった。 たことからこのあたりのことを堰ケ原と呼ぶようになり、

鈴ケ森 (す ずがもり) 盤井神社 に鈴石とよばれる石があり、社の森を鈴 の森あるいは鈴ケ森とよんでいた。慶安 4年 (1651)に 獄門場が設置された。

小関 (こ せき) このあたりに、古東海道と考えられる古道が通つていて、関所があつたことから名 づ けられたといわれる。

権現台 (ご んげんだい) 大井村 にある蔵王権現がまつ られた権現台に続く場所であつたことからこう呼ばれた。現在のJR大 井 工 場のあたり。

大崎 (お おきき) 「南浦地名考」によれば、大崎 の 初めて記録 に見られるのは正保 (1644∼ 1648)の 地図とされている。 地名は秩父山より続く尾崎に由来するとある。

日野 (ひ の) 「 日野ノ庄」といわれたとの伝承があり、明治のはじめこの地域 の小学校 大崎地域は中世荘 園制の頃、 にこの名を採用した。

居木橋 (い るきばD 村 の東境に居木橋という橋があつたために、この名 がついたと言われ、その橋は長さ 7間 、幅 2間 だつ たという。なお居木は「ゆるぎ」とも読み、揺れ動くことからきていると思われる。

かむろ山 (か むろやま) 遊女小紫のかむろ(遊 女の使う幼女)が 暴漢 におそわれ 、逃げきれずここにあった池に身をなげて死ん だことから名がついたといわれている。

大井 (お おい) 大井の名がはじめて文献にみえるのは延喜 7年 (907)の 延喜式で当時すでに菅道の宿駅になるほど に繁栄 していたものと思われる。地名 の出来は諸説あるが大きな丼戸があつたという説が有力で、いずれ も井戸との蘭わりが深い。

寺ノ下 (て らのした) 現在の南大井五丁 目のあたり。万福寺が承応 2年 (1654)に 馬込に移るまでこの近くにあつたのでこう

‐54‐

第

2章 調査分析 に向けて

名 づ けられたという。

勝島 (か つしま) 昭和 18年 (1943)、 海軍省 によって浜川の海岸が埋め立てられた場所で、戦勝の意味を込めてその名 がつけられたといわれる。

鎧町 (よ ろいちょう)/鎧 ヶ淵 天文7年 (1538)上 杉憲政が北条氏康とこの地で戦い、多くの鎧武者達が討ち死にしてこの川を埋めた といういい伝えから鎧ケ灘と呼ばれるようになつたといわれている。

山中 (や まなか) 森に囲まれていたために山中とよばれるようになつたという。

倉 田 (く らた) 昔、大井郷の蔵があつたために、その名がついたといわれる。

三ッ又 (み つまた) かつての上立会橋と中立会橋をわたる池上道が合流する地点。三叉路になつていたため三ツ又と呼ば れた。

滝王子 (た きおうじ) 昔、この他に滝氏という長者 が住んでおり、王子権現を稲荷 の相殿として祭つていた関係から合わせて 滝王子と呼ぶようになつたといわれる。

出石 (い ずるいし) 字名 の起源は不明。元禄 の検地帳に出石耕地と記されていたといわれる。

金子 (か ねこ) 苦、金子左近という長者が住んでいたというのでこの名が残っている。

庚塚 (か のえづか) 池上道沿いに庚 申塚があり、金塚あるいは庚塚と呼ばれていたことから名 づ けられたという。

伊藤 (い とう) 伊藤博文の墓所があることから、昭和 7年 の地洛 変更で、谷垂・篠谷と呼ばれていたこの地域を伊藤町 と改称 した。

‐55・

第

2章 調査分析 に向けて

荏原 (え ばら) 江波良、江原 、緑原とも書く。荏原の地名は「続 日本記」に記され、その範囲は現在の東京の約西 半分 におよぶ。

平塚 (ひ らつか) 名前の出来は、平塚とよばお か小墳があったためで、伝承によれ ば新羅二郎義光の墳だといわれる。 また、別説によれば、野盗「ひらつか細 」 を直江山城守が退治しここに埋めたことから始まるという。

中延 (な かのぶ ) 中之部、中信とも書かれたが、地名 の由来は不明。近世に入つて荏原郡馬込領中延村となり、天領、御 霊屋領として明治維新まで続く。

戸越 (と ごし) 古くは「とごえ」とよんでいた。その名の出来は「江戸越 へて清水の上の成就庵願ひの糸のとけぬ 日はな し」という古歌からきているという説がある。

こやま) 小 山 (お やま。 池ノ谷 の妙見社 (現 小山八幡神社 )の 社殿が、急な石段を登り高台にあり、この丘が小 山の名 の起こりと なったという

旗 の台 (は たのだい) 平安時代 ∴源頼信が奥州討伐 のときこの他 に陣をはり、この丘に祀つてあった祠こ人幡神像を納め、源 氏の自旗をたてて戦勝を祈願 したことからこの名がついたとされている。

恵比寿 (え びす) 「恵比寿」と 明治36年 に 日本麦酒醸造有限会社の専用貨物として開業した駅 に、そのビールの名をとり ついたのが事の始まり。昭和3年 の渋谷町発足時に正式な町名として恵比寿通となり、昭和41年 の住居 表示で「通」を省いた

広尾 (ひ ろお) 江戸期からその名 が残つているが、由来は不明。明治22年 に渋谷上広尾町と渋谷下広尾町とに分離 され、その後町 々の合併によリー時期は広尾の名も消えてしまったが、昭和41年 からの住居表示により新 たに広尾として名が復活 した。

‐56‐

第

2章 調査 分析 に向けて

東 (ひ がし) 昭和35年 に、山下町、景丘町、中通 1丁 目、日毎町などを合併し、恵比寿駅の東側 に位 置するために 恵比寿東となつた。昭和41年 の住居表示で、恵比寿 1・ 4丁 目を分離、名材も「恵比寿Jを 省 いた。恵比寿 南えびすみなみ昭和 35年 に、もとの下通4・ 5丁 目の一部、公会堂通、長谷戸町、衆楽町、代官山町の一 部などを合併し、恵比寿駅の西に広がっているためにこの名がついた。昭和45年 に駒沢通りをはさんで 南側を恵比寿南として分離した。

恵比寿西 (え びすにD恵 比寿南 (え びすみなみ) 昭和35年 に、もとの下通4・ 5丁 目の一部、公会堂通、長谷戸町、衆楽町、代官山町 の一 部などを合併し、恵比寿駅の西に広がっているためにこの名がついた。 昭和45年 に駒沢通りをはさんで南側を恵比寿南として分離した。

代官 山町 (だ いかんやまちょう) 江戸期にはここは代官所の所轄林であつたらしく、そのため代官山とよばれるようになつた。昭和3年 に 正式に地名となつた。

猿楽町 (さ る力｀ くちょう) この地に猿楽塚という円墳が残 つており、ここから地名として伝わったものとされている。昭和3年 に大字 として正式な町名 になつた。鉢 山町はちやまちょう中世の渋谷村 の小字としてすでに鉢 山の地名があった。 法道仙人の鉢 が飛んできたことに由来するという伝えもあるが、不明。昭和 7年 に正式に町名 となり、昭和

45年 の住居表示で猿楽町の一部や鶯谷町の一部を分離した。

鶯谷町 (う ぐいすだにちょう) 昭和3年 に、旧渋谷町の大字として成立した。むかしこの地の中間に小川が流れ 、そこにかかる橋が鶯 橋といつたためにこの名 になつたという。昭和45年 に現在の町域となった。渋谷しぶや 古くは塩谷の里とよ ばれていたが、鎌倉時代に渋谷氏がこの地を領地としこの字になつたらしい。以来の名であり、江戸期に は周辺が渋谷村であった。明治42年 に旧渋谷町となつた。昭和7年 に渋谷 区が成立した際に各町々に分 裂したが、昭和41か ら45年 の間に上通や金 王町の一部など、町 々を集め住居表示により現行のとおりと なつた。

桜 丘町 (さ くらがおかちょう) 昭和3年 に渋谷町の発足の際に成 立した。桜 の木が多かつたことによるらしい。

南平台町 (な んぺいだいちょう) 昭和3年 に旧渋谷町大字 中渋谷 のうち字南平台が町名として独立。詳細は不明だが、地形からと思わ

‐57

第 2章

調査分析 に向けて

れる。昭和45年 に現在の町域となる。

道玄坂 (ど うげんざか) 道玄坂という坂に由来する。鎌倉時代の武将和 田義盛の一族に大和 田道玄という武将がいて、和 田一 族が滅亡した時にその残党がここに隠れ住み山賊 となつたらしい。そのためこの地にかかる坂を道玄坂と いうようになつたといわれている。

円山町 (ま るやまちょう) 昭和3年 に、旧渋谷町の大字として成立した。由来は不明だが、むかしからこの周辺 の通称としてこの 名があり、地形からの命名と思われる。昭和45年 に現在の町域となる。神泉町しんせんちょう昔空鉢仙人 という仙人がこの地にいて、不老長寿の仙薬をつくつたとされる霊水が出ていたらしい。このため神泉とい う名になつたらしく、これも古くからある地名である。昭和3年 に正式に渋谷町の地名となつた。

孝鍮藤(し ょうとう) 昭和3年 に、明治期鍋島家により開設された茶園「松濤園」にちなみ渋谷松濤町として成立した。昭和3 「松濤」 8年 に住居表示により となる。

神 山町 (か みやまちょう) 昭和7年 に旧渋谷町の町名として成立。詳細は不明。

宇 田川町 (う だがわちょう) ￨￨が 流れていて、 この町をと 今は暗渠化されているが、区の北部 (上 原、富ヶ谷方面)か ら宇 田川というり ￨￨に 注いでいる。この名をとり おり渋谷り 、昭和3年 の渋谷町成 立時に字として生まれた。

神 南 (じ んなん) 明治神宮の南側 の地域だったために、昭和3年 に付近の字を集め「神南町 (か んなみちょう)」 という大 学になつた。昭和 38年 から45年 に住居表示により神 山町や神官前6丁 目を分離し、残 つた部分を神南 「かん」 も当用漢字 の読みになかつたために区が敬遠 した (じ んなん)と した。じんなんとしたのは、 も「なみ」 ため。

代 々木神園町 (よ よぎかみぞのちょう) 明治神官の南側に連なる地として、昭和 7年 に神園町と名づけられ、昭和45年 に「代 々木」がついた。

上原 (う えはら) 昭和7年 に旧代 々幡町の大字であつた代 々木のうち字上原が代 々木上原町として成立した。詳細は不 明。地形からと思われる。昭和 36年 から38年 の住居表示 により現在の町域となり、現在 の地名となつた。

‐58‐

第

2章 調査 分析 に向けて

富ヶ谷 (と みがや ) 昭和 7年 に旧代 々幡町の大字であった代 々木 のうち字富ヶ谷が代 々木富ヶ谷町として成 立した。富ヶ 谷は古くは留貝といつたらしく、地層から員の化石層が出ていることからこの名がついたといわれる。留貝 がのちに縁起をかついで富ヶ谷となつたという。昭和36年 から38年 の住居表示により現在 の町域となり、 現在 の地名となつた。

西原 (に しはら) 昭和7年 に旧代 々幡町の大字であった代 々木 のうち字西原が代 々木西原町として成 立した。詳細は不 明。地形からと思われる。昭和 36年 から38年 の住居表示により現在の町域となり、現在 の町名となつた。

元代 々木町偲 とよよぎちょう) 昭和7年 に成立した代々木本町が母体となつている。代 々木八幡が鎮座するなど代 々木 の 中心的な地 であつた。昭和36年 から38年 の間に住居表示により分裂したうち、現在 の町域がもともとの代 々木の中心 地であることを考慮し元代々木町とした。

大 山町 (お おやまちょう) 昭和 7年 に旧代 々幡町の大字であった代 々木 のうち字大山が代 々木大山町として成立した。詳細は不 明。昭和36年 から38年 の住居表示 により現在 の町域となり、現在の地名となった

初台 (は つだい) ￨1秀 忠の乳母初台局が菩提 寺としてこの地 (現 在は代 々木3丁 目になつているが)に 正春寺を建立し 徳メ

たために旧代 々木村 の小字として成立した。昭和 7年 に代 々木初台町となり、昭和36年 の住居表示により 現在 の町名となった。

本町 (ほ んまち) 昭和 7年 に、旧代 々幡町の大字となつていた幡ヶ谷 のうち、字本村・下町、三谷などが合併して幡ヶ谷 本町として成立した。幡ヶ谷の地 の古くからの 中心地であつたために「本村」であったことでこの町名になつ 「幡ヶ谷」 た。昭和35年 に住居表示により を省いた。

笹塚 (さ さづか) 天保 14年 の書物に、すでに「笹塚」の字が見える。甲州街道沿いのこの地にちょうど一里塚があり、これ を笹塚とよんでいたらしい。ただ、一里塚で使う木は笹ではないので、なぜこういう名になつたかは不明。 昭和7年 に幡ヶ谷笹塚町として正式 に町名 になり、昭和43年 に現行の町名となった。

幡ヶ谷 (は たがや )

‐59‐

第

2章

調査 分析 に向けて

地名としては古く平安時代までさかのばり、源義家が後 三年の役 の後に上洛する途 中で自旗をこの地 で洗つたことに由来するという伝承がある。江戸期に幡ヶ谷村として確 立、明治22年 に代 々幡村の大字と なり、さらに町域の変更を繰り返す。昭和35年 の住居表示により現在 の町域となつた。

代 々木 (よ よぎ) 古くは戦 国時代まで確認されている。この地にサイカチの本が多く村人が代 々生産にあたつたためであ るなどの説がある。この頃にはすでに村として成立していたらしい。明治 22年 に、幡ヶ谷村と合併し代 々幡 村の大字となつた。昭和 7年 には様 々な町 々に分離したが、昭和 36年 に住居表示により再び各町を合併 しほぼ現在の町域となった。

千駄ヶ谷 (せ んだがや) 1日 に千駄のカヤを出す一面の茅野であつたとか、太 田道灌がこの地に育つ稲を見て「稲千駄もあるベ

し」ということにちなんだともいわれるが、不明。それだけ古い地名であることは確かである。明治期には千 駄ヶ谷村として独立しており、昭和43年 に現在の町域となつた。

神官前 (じ んぐうまえ) 昭和41年 から進められた住居表示により、明治神宮周辺にあつたこの周辺の町々 (隠 田、神宮通、原 宿など)を 集 めてこの名 になつた。どれも古くからの名であるために地域住民のコンセンサスが得られず、 このような無難な地洛 になつたのだろう。

‐60‐

第 2章

調査分析に向けて

22不 動産価値分布モデルの作成に向けて 2.2.1地 区 ブランドの 総 合 評 価 点 の 利 用デ ニ タの 検 討 本研究では,公 的土地評価め 中から,そ の地点での土地の総合評価をもつ とも よく表現 していると考え― られる地価公示を採用 し研究を行 つた。よつて,本 研究 では,地 価公示は,そ の地点での土地の総合評価であるとい う観点に立って研究 を行 う。

本研究で使用￨す る公的土地評価をい くつかの候補 の中から選択する時に用い た選択条件は下記の とお りである。

・ 周辺地域と同一であるとみなせる価格であること

0時 系alj分 析が可能 となる過去からの蓄積 されたデータであること

,全 国的に同一の手法で鑑定されていること ・ 調査地点は広域的であ りながらもある一定の密度をもつていること ・ 調査地点の変更が少ないこと

次項か らは,分 析時に必要な不動産評価 と土地価格 の知識のま とめ として

1

基本的な不動産鑑定評価手法のまとめと公的土地評価の種類のまとめ

2

本研究で使用す る地価公示について性質などの詳細のまとめ

3

基本的な不動産価格形成要因のまとめ

4

不動産価値評価の尺度の変更などの現在の不動産評価の動向のまとめ

の 4点 に絞 り詳細をまとめた。

‐61・

第 2章

調査分析 に向けて

2.2.2不 動産鑑定評価と土地価格

研 究 を行 う前提 として ,不 動産鑑 定評価 とは何 か ,ま た土地 価格 には どんな種 類 が存在 す るのか といった内容 を以下 に ま とめる。

○不動産鑑 定評価 不動産鑑 定評価 とは,土 地 も しくは建 物 または これ らに関す る所有権 以外 の権 利 の 経 済価値 を判定 し,そ の結果 を価額 に表示す るこ とをい う。不動産 の 市場 は 不動産 の持 つ 特性 の ために容 易 に合理 的 市場 が形成 され 難 いので ,不 動産 の適正 な価格 につ い ては 専 門家 と しての不 動 産鑑 定 士の鑑 定評価 活動 に委 ね ざるを得 な い。 したが つて ,言 い換 えれ ば ,鑑 定評価 とは ,合 理的 な市場 が あ つた な らばそ こ で形 成 され るであろ う市場価値 を表示す る適正 な価格 を,鑑 定評価 の 主体 が的確 に把 握 す ることを中心 とす る作業 ともい える。鑑 定評価 の 目的 を示す と,表 2.1 の よ うにな る。 具体 的 には 次 の 手順 を合理 的 な判 断 の も とに秩序 立てて誠 実 に行 うこ とであ る。 1.鑑 定評価 の基本的事項 の確定

2.処 理計画 の策定 3.対 象不動産 の確認 4.資 料 の収集及 び整理 5。

資料 の検討及び価格形成要因 の 分析

6.鑑 定評価方式 の適用 7.試 算価格 または試算 賃料 の調整 8.鑑 定評価額 の決定 9.鑑 定評価報告書 の作成

‐62‐

第

2章 調査分析 に向 けて

表 2.1不 動産鑑 定評価 の 目的 目的

内容

①売却 。買受

客観価値 の把握 .企 業内部決裁資料

②交換

課税繰延 べ特例適用 .交 換差金 の判断資料

③補償

公共事業損失補償額 の算定資料

④競売 。公売

最低競争入札価格決定の判断資料

⑤資産評価

企業経営上 .ま たは個人資産 管理運営上の参考資料

⑥担保・抵当証券発行

融資額決定の判断資料 .証 券発行 のための法的義務

⑦訴訟

立 証資料

③賃貸借

新規または継続賃料の設定資料 .更 新料 .建 替承諾料等の算定重科

⑨課税

納税者に対す る説明資料お よび適正課税の参考資料

⑩区画整理

当事業計画 .換 地計画 .保 留地処分 の判断資料

⑪都市再開発事業

権利変換計画 .保 留床処分 の判断資料

⑫相続

財産分割 .遺 留分減殺請求等の参考証明資料

⑬国土法届出

取引予定額が適正であることの証明資料

⑭土地の再評価

土地の再評価 に関す る法律 に基づ く事業用土地についての再評価

⑮販売用不動産の強制表加減

販売見込額 の基礎 となる土地の時価評価

⑮不動産の証券化

SPC法 及び不動産投資信託 定評価

‐63‐

(」

―REIT)に 係 わる取療 。売却時等 の鑑

第

2章 調査分析 に向けて

○公 的土地評価 の 種 類 公 的 土地評価 とは ,国 ,地 方公共 団体等 の公 的機 関 が行 う土地 の評価 であ り

,

主 な もの として次 の よ うな ものが ある (表 2.2参 照 ).

① 一般の土地取引の指標 とする等の 目的で国土交通省が行 う地価公示 ② 国土利用計画法に基づ く土地取引規制を円滑に実施する等 の 目的で各都 道府県が行 う都道府県地価調査 ③ 相続税等の国税 の課税 のために国税局が行 う相続税等評価 ④ 固定資産税等 の課税のために市町村が行 う固定資産税評価

この よ うに公 的土地評価制度 は ,そ れ ぞれ制度 の 目的 に応 じた評価 がな され て お り,評 価水準 も必ず しも統一 され た もの にな つてい なか つ た

.

しか し,公 的土地評価 に対す る国民 の信 頼 を高め る ことが重要 である こ とか ら

,

相続税 等評価 につ い ては平成

4年 か ら地価公示価格 の 8割 ,固 定資産税評価 につ

いて は平成 6年 度 の 評価替 えか ら地価公 示価格 の 7割 を 目標 に ,そ の適 正 化 。均 衡化 が 図 られて い る

.

・ 64‐

第

2章 調査 分析 に向けて

表 2.2公 的土地評価 の種 類 地価公示

都道府県地価評価

相続税等評価

固定資産税評価

準拠法

地価公示法

国土利用計画法

相続税 法

地方税法

価格決定機 関

国上交通省

都道府県知事

国税局長

市町村長

毎 年 7月 1日

毎年 1月 1日

3年 ご とに 基 準 年

土地鑑定委員会 価格時点

毎年 1月 1日

を置 き ,そ の 年

1

月 1日

評価担当者

1地 点 2名 の

1地 点 1名 の

標 準 地 につ き主 と

標 準宅地 に つ き不

不動産鑑定士

不動産鑑 定 士

して不動 産鑑 定 士

動産鑑定士

(士 補)

(士 補 )

か らな る土地価 格

(平 成 6年 より)

精通者 評価 の 目的

① 一 般 の 土地 取 引

① 国土利 用 計 画 法

①相続税課税

①固定資産税課税

当事者 に対 して信

に よる価 格 規 制 に

②贈与税課税

②登録税課税

頼度 の 高 い 目安 を

あた り公示 地 の み

提供す る

で は不十分 で あ る

② 公 共用 地 の 適 正

の で これ を補 完 す

取得価 格 の 算 定 に

る

資す る

② 地価公 示 の 目的

標 準 地 約 400,000

標 準 宅 地 438,829

地点 (平 成 12年 )

地点 (平 成 12年 )

公示価格の 80%

公示価格の 70%

と同様 地点数

31,000地 点 (平 成

実勢評価

13年 )

90∼ 1000/0

27,725地 点 (平 成

13年 )

90-1000/0

に対する割合

(平 成 4年 よ り)

※相 続税評価 とは ,路 線価格 の こ とを指 す 。

‐65‐

(平 成

6年 よ り

)

第 2章

調査分析 に向けて

○不動産書定評価 による価格 の種類 価格 の種類 には,① 正 常価格 ,② 限定価格 ,③ 特定価格 の 3種類 がある。

① 正常価格 正常価格 とは,市 場性 の ある不動産につい て,合 理的な市場で形成 され るであ ろ う市場価値 を表示す る適正な価格 をい う。 ② 限定価格 限定価格 とは,市 場性 の ある不動産につい て,不 動産 と,取 得す る他 の不動産 との併合 ,ま たは不動産 の一部 を取得す る際 の分割に基 づ き,不 動産 の価値 が合 理的な市場で形成 され るであろ う市場価値 (正 常価値 )と 尭離す る ことによ り ,

市場が相対的に限定 され る場合 における取得部分 の 当該市場限定に基 づ く適 正 な価格をい う。た とえば,A地 の所有者 が隣接す る B地 を取得す る場合 に限定 し て適 正 とされ る価格である。 ③特定価格 特定価格 とは,不 動産 の種類 によ リー般的に取引の対象 にな らない不動産

(た

とえば存続す ることが前提 とな つてい る歴史的建造物な ど),ま たは依頼 目的お よび条件 によ り,一 般的な市場 を考慮す ることが適 当でない不動産 の経済価値 を 適 正に表示す る価格 をい う。

○不動産鑑定評価 の方式 不動産 の鑑定評価 の方式には,原 価方式 ,比 較方式お よび収益方式の 3方 式が ある.原 価方式は不動産 の再調達 に要す る費用 に着 日して,比 較方式は不動産 の 取引事例または賃貸借等 の事例 に着 日して,収 益方式は不動産か ら生み出 され る 収益に着 日して,そ れぞれ の不動産 の価格または賃料 を求めよ うとす るもので あ る (表 2.3,表 2.4参 照)。

‐66‐

第

2章

調 査 分析 に向 けて

表 2.3価 格・賃料における評価手法の分類 賃料 の場合

価格 の場合 評価 手法

資産価格

評価方法

資産賃料

原価 方 式

原価法

積算価格

積 算法

積算賃料

比較方式

取 引事例 比較法

比準価格

賃貸 事例比較法

比準賃料

収 益方式

収益還元法

収 益価格

収 益分析法

収益賃料

表 2.4各 評価 手法の 内容 内容 (算 定式 )

評価 手法 原価 法

○土地 の場合 (素 地価 格 +造 成費用 +通 常 の付帯費用 )十 熟成度 =積 算価格

○建物 の場合 再調 達原価 一減価額

(*1)=積 算価格

*1減 価 額 を求 め るには .耐 用年数 に基 づ く方法 と観 察減価 法 との 2つ 方法 が あ り.原 則 と して これ らを併 用す る 取 引事例 比 較法

取引事例価格

事情補 正 率

地域 要 因格差修 正 率 収益還 元法

時点修 正 率

標 準化補 正 率

個別要 因格 差修 正 率 =比 準価格

○ 一 般 企 業用不動産 の 場合 (企 業総 収益 一企 業総 費用 一 不動産 以外 の ものに帰属す る純収益 )

還 元利 回 り=収 益価 格 ○賃貸 用 不動産 の場合 (実 際 実質賃料 一 必 要諸経 費 )

還 元利 回 り=収 益価 格

期待利回 り+必 要諸経費 =積 算賃料

積算法

基礎価格

賃貸事例 比較法

賃貸 事 例 実質賃料

事 情補 正率

時点修 正率

地域 要 因格 差修 正 率

個別 要 因格 差修 正 率 =比 準賃料 収益分析 法

企 業 総 収 益 一 企 業総 費 用 一 不動 産 以外 の もの に帰 属 す る純収益 +必 要 諸経 費

=収 益賃料

‐67‐

第 2章

調査分析 に向けて

□原価方 式 による原価法 と積算法 ①原価 法 原価 法 は,価 格 時点 にお け る対象不動産 の再調 達原価 を求 め ,こ れ に経年 に よ る減価 修 正 を行 つて 対象不動産 の試算価 格 を求 め る手法であ る。再調達原価 は

,

建設請負 に よ り,請 負者 が発 注者 に対 して 直 ちに使 用 可能 な状態 で 引き渡す通 常 の場合 を想 定 し,発 注者 が請 負者 に対 して支払 う標 準 的な建設費 に発注者 が 直接 負担す べ き通常 の 付 帯費用 を加 算 して求 め る。再調 達原価 を求 め る手法 には ,直 接 法 (直 接 工事費 ,間 接 工事 費 ,業 者 の利 益 ,発 注者 の付帯費用等 を積算す る) と,間 接 法

(当 該類似 の不動産 の建築

,造 成事例価 格 を把握 し対象不動産 の再調

達原価 を比較す る)と がある。 ②積 算法 積 算法 は ,価 格 時点 にお ける対象不動産 の基礎価 格 を求め ,こ れ に期待利 回 り を乗 じて 得 た額 に必 要諸経費等 を加 算 して対象不 動 産 の試算賃料 を求 め る手法 であ る.基 礎価格 とは賃料 の元本価格 で あ る。期待利 回 りとは元本価格 に対 して 期待 され る純賃料 の 元本 に対す る割合 で あ る。

□比較方 式による取 引事例比較法 と賃貸事例比較法 ① 取引事例比較法 取引事例比較法は,ま ず多数 の取引事例 を収集 して適切な事例 の選択 を行 い

,

これ らに係 る取引価格 に必要に応 じて事情補 正お よび時点修正 を行 い,か つ 地域 要因の比較お よび個別的要因の比較 を行 つて求め られた価格を比較考量 して,対 象不動産 の試算価格 を求める手法である。取引事例 は原則 として近隣地域または 類似地域内か ら収集す る。 ②賃貸事例比較法 賃貸事例比較法は,ま ず多数 の新規 の賃貸借等 の事例 を収集 して適切な事例の 選択 を行 い,こ れ らに係 る実際実質賃料

(実 際支払賃料 のほかに敷金等運用益

,

権利金 ,更 新料 の償却額等を含む)に 事情補正お よび時点修正を行い,か つ地域 要因の比較お よび個別的要因 の比較を行 つて求め られた賃料 を比較考量 して,対 象不動産 の試算賃料 を求める手法である

.

‐68‐

第

2章 調査分析 に向けて

□収益方式 に よる収益還 元法 と収益分析法

①収益還元法 収益還元法は,対 象不動産 が将来生み出すであろ うと期待 され る純収益 の現価 の総和を求 めるもので あ り,純 収益を還元利 回 りで還元 して対象不動産の試 算価 格を求める手法である。 収益を生み出す不動産 には賃貸用不動産 と一般企業用不動産があ り,総 収益は

,

前者は実際実質賃料 ,後 者 は売上高であ り,そ の総費用 は,前 者は公租公課 ,維 持管理費 ,損 害保険料等 であ り,後 者 は売上原価 ,販 売費お よび一般管理費等 で ある。総収益か ら総費用 を控除 した ものが純収益 である。 ②収益分析法 収益分析法は,一 般 の企業経営に基 づ く総収益を分析 して,対 象不動産 が一 定 期間に生み出す であろ うと期待 され る純収益 を求め,こ れ に必要諸経費 を加算 し て対象不動産 の資産賃料 を求める手法である。

‐69‐

第 2章

調査分析 に向けて

2.2.3地 価 公 示 制 度 の 概 要 前項 2.1で は,不 動産鑑定評価 と土地価格 についてま とめた。 この項では,本 研究で取 り扱 う地価公示 について詳細にま とめる。

○本研 究 で扱 う理 由 前項 で ,公 的土地評価 が 4種 類 (地 価公示・都道府県地価調査・ 相続税等評価 ・ 固定資産税評価 )存 在す る こ とをま とめた。本研 究では地域 の価値 の数値指標 と して利 用 で きるデ ー タを探 索 し地 価 公示 を採 用す ることと したが ,そ の理 由は以 下に よる。

・

毎年 ,地 価公示 が 1月 1日 に発表 され ,そ れ を基準 に他 の 3つ の価格 が決 定 され てい く こ とか ら地価公示が 4種 類 の 土地評価 の代表 とみなせ る点

・

地価公示 の調査地 点 である標準地 は ,代 表性 。中庸性・ 安 定性・ 確 定性 に 留意 されて選定 され てお り,そ の地 区 の一 般 的な価値 を表現 してい る とみ なせ る点

.

毎年 1月 1日

公示価格 →

80%

相続税等評価 (路 線価格 )

→

70%

固定資産税評価額

(3年 ごと)

基 準地価格 (毎 年 7月 1日

)

※公示価格は.都 市計画区域内に限 られるので。基準地価格は,そ の他 の土地につい て も評価 し。公示地価 の補完的役割 を している。

‐70‐

第

2章 調 査 分析 に向けて

○地価公示制度 の概要 地価公示 は ,土 地鑑 定委員会が毎年 1回 標 準地 の正 常な価格 を公 示 し,一 般 の 土地 の取 引価格 に対 して指標 を与 える とともに ,公 共事業用地 の 取得価格算定 の 規準 とされ ,ま た ,国 土利用計画法 に基 づ く土地取引 の規制 にお け る土地価格算 定 の規 準 とされ る等 に よ り,適 正 な地価 の形成 に寄与す る ことを 目的 としてい る

1.対 象 区域 地価公示 は ,「 国土交通省令 で定 め る都 市計画 区域 (都 市計画法 (昭 和 43年 法 律 第 100号 )第

4条 第 2項 に規定す る都 市計画 区域 をいい ,国 土利 用計画法

(昭

和 49年 法律第 92号 )第 12条 第 1項 の規定に よ り指定 され た規 制 区域 を除 く。)」 にお いて 実施す るこ ととされ てい る (地 価公示 法 (昭 和 「法」 とい う。)第

44年 法律第 49号 。以 下

2条 第 1項 ).

2.標 準地 の選定基準 地価 の公示 は ,相 当数 の標 準地 を選 定 (平 成 14年 地価公示 で は

31,520地 点 )

し,そ の価格 につい て 行 うこととされ て い る。 標準地 は ,法 に よれ ば 「 自然的及 び社会的条件 か らみて類似 の利 用価値 を有す る と認 め られ る地域 にお いて ,土 地 の利用状況 ,環 境等 が通 常 と認 め られ る一 団 の 土地 」 でなけれ ばな らない (法 第 3条 )が ,地 価公示法施行規 則 (昭 和 44年 建設 省令第

55号 .以 下 「規則」 とい う。)は これ を さらに説 明 して ,「 土地 の用

途 が 同質 と認 め られ るま とま りの あ る地域 にお いて ,土 地 の利用状 況 ,環 境 ,地 積 ,形 状等 が 当該地域 にお い て通 常 である と認 め られ る一 団 の 土地 」として い る (規 則第

2条 ).

なお ,こ こで 「一 団 の 土地 」 とは ,同 一使用者 に よって同一使 用 目的に供 され てい る連 続 した一 区画 の 土地 の こ とで ある。 〔 そ の 際 ,標 準地 の公 示価格が一般 の 土地 の 取 引価格 に対 して指標 を与 える とともに ,公 共事業用地 の 取得価格算 定 の 際 に規準 とされ ,ま た ,国 土利 用計画法 に基 づ く土地取引 の規制 にお いて 土地 価格 の審査 の 際 に規準 とされ るもので あるため ,標 準地 は ,特 に次 の 点 に留 意 し

‐71‐

.

第

2章 調査 分析 に向けて

て選 定 され て い る。

(1)標 準地 の代表性 標 準地 は ,市 町村 (都 の特別 区及 び政令指定都市 の 区を含 む 。)の 区域 内に おいて ,適 切 に分布 し,当 該 区域全体 の 地価水準 をで きる限 り代表 し うる もの で あること

.

(2)標 準地 の 中庸性 標準地 は ,当 該近 隣地域 にお いて 土地の利用 状況 ,環 境 ,地 積 ,形 状等 が 中庸 の もので あ る こ と

.

(3)標 準地 の安定性 標準地 は ,で きる限 り土地 の利 用状況が安定 した近 隣地域 に あ つ て ,当 該 近 隣地域 の一般 的用途 に適 合 した もので あ ること。

(4)標 準地 の確 定性 標 準地 は ,土 地登 記 簿 ,住 居表示 ,建 物 ,地 形等 に よっ て明確 に他 の土地 と区分 され ,か つ ,容 易 に確認 できる もので あるこ と。

また ,標 準地 は毎年点 検 を行 っ てお り (原 則 と して ,9月 1日 か ら翌年 1月 1 日の 間),点 検結果 を踏 ま えて ,当 該標準地が上記 の

4つ の点 に合 致 してい るか

否 かを検討 した うえで ,標 準地 と しての適格性 を判定 してお り,4つ の点 の うち

1つ で も欠 けた標準地 に つ いて は ,選 定替 を行 つてい る。

□標準地 の設 定数 標準地 の設 定密度 は ,市 街化 区域 では ,全 国的 におおむね約 ー トル 当た り 1地 点 ,市 街化調整 区域 では,約

0.6平 方 キ ロメ

22平 方 キ ロメー トル 当た り 1地

点 ,そ の他 の都 市計画 区域 では,約 11平 方 キ ロ メー トル 当た り 1地 点 とな って いる

.

これ を市街化 区域 の用途 地域別 ,市 街化 調整 区域及びそ の他 の都 市計画 区域 ご とにみ る と,次 の とお りで ある。

・ 72‐

第

2章 調査分析 に向けて

(1)市 街化 区域 ア

第 一 種低層住居専用地域 ,第 二種低層住居専用 地域

,

第 一 種 中高層住居 専用地域 ,第 二 種 中高層住居専用地域

,

第 一 種住居地域及 び 第 二 種住居地域 標 準地 の数 は ,住 宅地 と宅地見込地 を合わせ て

17,867地 点 で,三 大都

市圏 (東 京 圏 ,大 阪圏及び名古屋 圏 )及 びブ ロ ッ ク 中心都 市 (札 幌市 ,仙 台市 ,広 島市及 び福 岡市 )で は ,約

0。

4平 方 キ ロメー トル 当た り 1地 点

とな り,地 方圏 (三 大都市圏及び ブ ロ ック中心都 市 を除 く。 )で は,約

0.

7平 方 キ ロメー トル 当た り 1地 点 の割合 とな つてい る。 近 隣商業地域 ,商 業地域及び準住居地域

イ

標 準地 の数 は ,商 業地

5,180地 点 で約 0.2平 方 キ ロメー トル 当た り 1

地点 の割合 とな つてい る。 ウ 準 工業地域

1,782地 点で約 0.8平 方 キ ロメー トル 当た り

標準地 の数 は ,準 工 業地

1地 点 の割合 とな つてい る 工

.

工業地域及 び工業専用地域 標 準地 の数 は ,工 業地

803地 点で約 2.5平 方 キ ロメー トル 当た り 1地

点 の割合 となつてい る

.

(2)市街化調整 区域 ア

宅地 標 準地 の数 は ,1,619地 点で約 合 となつてい る

イ

23平 方 キ ロメー トル 当た り 1地 点 の割

.

現況林 地 標 準地 の数 は ,三 大都 市圏 の 市街化調整 区域 内 の現況 山林 ,原 野につ い て 69地 点 となつてい る。

(3)そ の他 の都 市計画 区域

‐73・

第 2章

調 査 分析 に向けて

標準地 の数 は ,住 宅地 と商業地 を合 わせ て 4.200地 点で約 11平 方 キ ロメ ー トル 当た り 1地 点 の割合 となってい る

.

3.標 準地 の価格 の判 定 公示 され るの は ,毎 年 1月 1日 にお ける標 準地 の 単位 面積 当た りの正 常な価格 であ る (法 第

2条 第 1項 ,規 則第 1条

)。

「正 常 な価格」 とは,「 土地 に つい て

,

自由な取 引 が行 われ る と した 場合 にお け るそ の 取 引にお いて 通常成 立 す る と認 め られ る価格」 (法 第

2条 第 2項 ),す なわち,市 場性 を有す る不動産 につい て

,

合理的 な市場 で形 成 され るであろ う市場価値 を適 正 に表示す る価格 ,換 言すれ ば 売手 に も買手 に もかた よ らな い 客観 的 な価値 を表 した もの である。正 常 な価格 の 判定は ,標 準地 に建物があ る場合や標 準地 に関 して地上 権そ の他 当該 土地 の使用 収益 を制 限す る権利 (以 下 「建物等」 とい う.)力 ｀ 存す る場合 には ,こ れ らの建 物や権利 がない もの として (つ ま り更地 として)行 われ る (法 第 2条 第

2項 ).

例 えば ,標 準地 に建物 が建 ってい る場合 ,建 物 の 築年 の違 い や構造 ,階 層 ,用 途 の違 い とい ったい ろい ろな特徴 が反映 され た価 格 は ,そ れ ぞれ の比較 が極 めて 複雑 で難 しくな る。 したがつて ,土 地 の本 来 の価値 を示す ため ,建 物等 が存す る 現在 の 土地ではな く,更 地 と して評 価 を行 つてい る。 正 常 な価格 は ,土 地鑑 定委員会が 2人 以 上の不 動産鑑 定 士 又 は不動産鑑 定 士補 の鑑 定評価 を求 め ,そ の結果 を審査 し,必 要 な調整 を行 つて判 定す る (法 第

2条

第 1項 ). 不動産鑑 定 士 又 は不動産鑑 定 士補 が標 準地 の鑑 定評価 を行 う際は ,取 引事例比 較法 ,収 益還元法及 び原価法 の 3手 法 に よ り求 め られ る価格 を勘案 して鑑 定評価 を行 うもの とされ て い る (法 第

4条

)。

4.公 示価格 の効 力等 標 準地 の価格等 が公示 され る と,次 の よ うな効果 が発生す る

.

(1)不 動産鑑 定 士及 び不動産鑑 定 士補 は,地 価公 示 の対象 区域 内 の 土地 につ いて鑑 定評価 を行 う場合 において ,当 該 土地 の正 常 な価格 を求 める ときは ,公 示

‐74‐

,

第 2章 価格 を規 準 と しなけれ ばな らな い (法 第

8条

)。

調査分析 に向けて

公示価格 を規 準 とす る とは ,対

象 土地 の 更地 としての価格 を求 め るに際 して ,当 該対象 土地 とこれ に類似 す る利 用価値 を有す る と認 め られ る 1又 は 2以 上 の標準地 との位置 ,地 積 ,環 境 等 の 土 地 の 客観 的価値 に作用す る諸要 因につい ての比 較 を行 い ,そ の結果 に基 づ き ,当 該標 準地 の公 示価格 と当該対 象 土地 の価 格 との 間に均衡 を保 たせ る こ とをい う とされ て い る (法 第 11条 )。 この場合 ,対 象 土地 の価格判定 の基 準 日と標 準地 の 価格判 定 の基準 日 (毎 年 1月 1日 )と は異 な るのが通例 と思われ るが ,そ の 際 に は ,二 つ の 基準 日の 間 の地価 の 変動 を考慮 して ,必 要 に応 じていわ ゆる時点修 正 を行 わな けれ ばな らな い。

(2)土 地収用法その他 の法律 に よって 土地 を収用す ることがで きる事 業 を行 う者 は ,地 価公示 の対象 区域 内 の 土地 を当該事業 の用 に供す るた め取得す る場合 (当

該 土地 に 関 して地 上 権 そ の 他 当該 土地 の使用又 は収益 を制 限す る権利 が 存

す る場合 にお いて は ,当 該 土地 を取得 し,か つ ,当 該権利 を消滅 させ る場合 )に おいて ,当 該土地 の 取得価格

(当

該土地 に 関 して地上 権 そ の他 当該 土地 の使 用又

は収益 を制 限す る権利 が存す る場合 にお い ては ,当 該権利 を消滅 させ るた めの対 価 を含 む。)を 定める ときは,公 示価格 を規 準 と しなけれ ばな らな い (法 第

9条 ).

(3)収 用委員会 は ,収 用 に係 る土地 に対 も夢禰償金 の額 を算 定す る際 には

,

事 業 の認 定 の 告示 の ときにお け る相 当な価 格 に権利 取得裁 決 の 時 までの 物価 の 変動 に応 ず る修正率 を乗 じて算定す るこ ととなってい るが ,地 価公 示 の 対象 区域 内 の 土地 につい て ,こ の相 当な価格 を算 定す る ときは ,公 示価格 を規準 と して 算 定 した 当該 土地の価格 を考慮 しなけれ ばな らない (法 第 10条 ).

(4)地 価公示 の対象 区域 内 において土地 の取引を行 う者 は ,公 示価格 を指標 と して取 引 を行 うよ うに努 めな けれ ばな らな い (法 第 1条 の 2).

(5)地 方公共団体 ,土 地開発公社等 は ,公 有地 の拡 大 の推進 に 関す る法律 和

(昭

47年 法律第 66号 )の 規定 に基 づいて ,地 価公示 の対象 区域 内の一 定 の 土地 を

有償 で譲 渡 しよ うとす る土地 の 所 有者等 が 都 道府 県知 事 に届 出又 は 申出 した土 地 を買取 ろ うとす る場合 は ,公 示価格 を規 準 としなけれ ばな らない (公 有地 の拡 大 の推進 に関す る法律第 7条 ).

(6)都 道府 県知事 は ,地 価公示 の対象 区域 内の土地 につい て 国土利用計 画法

75

第

2章 調査分析 に向けて

の規 定 に基 づ い て基 準価格 (許 可 申請 に係 る土地 の所有権 の価額 ,不 許可 の場合 の 土地 の所有権 の 買取 り価額 ,届 出に係 る土地 の 所有権 の価額及 び遊休 土地 の 買 取 り価額)を 算 定す る場合 は ,公 示価格 を規準 と して 算定 しな けれ ばな らない (国 土利用計画法 第 16条 第 号 ,第 27条 の

1項 第 1号 ,第 19条 第 2項 ,第 27条 の 5第 1項 第

1

8第 1項 第 1号 ,第 33条 ).

(7)土 地基本 法第 16条 の公 的土地評価 の適 正 化等 の規定 を踏 ま え,土 地 の相 続税評価及び固定資産税評価 につい ては ,公 示価格 を基準 と して ,そ の一 定割合 程度 を評価割合 と して評 価 が行 われ る。

‐76‐

第 2章

調査分析 に向けて

2.2.4不 動 産 価 格 形 成 要 因 前項では ,公 的土地価格 の代表である地価公示について詳細 した。本項では

,

一般的に どんな要因が不動産価格形成要因 とされているのかについ てま とめる

.

まず ,簡 単 に不動産価 格形成要 因 をま とめ る と不動産価格 は

① 不動産の効用

,

② 相対的希少性

,

③ 不動産に対する有効需要

の 3者 か ら形成 され てお り

,

さらにこれ ら 3者 は

,

④ 一般的要因 ⑤ 地域要因 ⑥ 個別的要因

か ら影 響 を受 けて い る。 (図 2.1参 照 )

図 2.5不 動産価格形成要因の関係口

‐77‐

,

第

2章

調査分析 に向けて

不動産 の効用 不動産 を利用す ることに よる快適性 ,収 益性 ,機 能性 が価 格 に影響 を与 える。 費用性 どれ は どの費用 に よ り造 られ た もので あ るか とい うこと.空 気 ,水 に価格 が成 立 しな い よ うに ,無 限に存す るもの には ,費 用性 が 考慮 され な い .相 対的 に稀少 であ るが ゆえに,費 用が投ぜ られ るので ある。 市場性 そ のモ ノが市場 でい くらの価格 で取 引 されて い るか とい うこ と。この 市場では

,

供給 が あ り,か つ 有効需要 が 存在 していな くてはな らない。

以下では ,一 般 的要 因 ,地 域要 因 ,個 別 要 因それ ぞれ につ き詳細 な説 明 を行 う。

‐78・

第 2.2.4。

1-般

2章 調査分析 に向けて

的要 因

一 般的要 因 とは,一 般 経済社会 にお ける不動産 の あ り方及びそ の価格 の水準 に 影響 を与 える要 因をいい

,

(1)自

然的要 因

(2)社

会的要 因

(3)経

済的要 因及 び行政的要因

に大別 され る。 社会的 ,経 済的及 び行 政 的要因は不動産 に働 きか け る外部的要因 として理 解 さ れ るもので あ り,こ れ らの働 きか けを受 ける客体 として の不動産 (土 地 )に つ い て ,自 然的要 因 は一般 的要 因 の 内部 的要因 として とらえ る ことがで きる。自然的 要 因 は ,新 基準 で例示事項 に加 え られ た もの である

.

一 般 的要 因は ,そ の 内部 的要因であ る 自然的要 因に よ り,同 種 の地域 に対 して は同 じよ うな影 響 を与 え る傾 向を有す る.例 えば ,住 宅建 築 の ため の居住用住宅 の融 資金利 が低 下すれ ば ,宅 地地域 の うち住宅地域 は ,そ の影響 を受 けて住宅建 設 が 増 加 し,土 地 に対す る需要 を増大す るこ とにな る。 しか し,商 業地域 では

,

これ らの影響 を受 けるこ とは少 な い。この よ うに,価 格 形成要因 の うち,外 部 的 要 因は ,地 域偏 向性 とい うべ き性格 を有 してい る。このた め価格形成要因は ,ま ず地域分析 にお いて ,不 動産 の標 準的使用 の現状 と予測 の分析 ,個 別 分析 にお け る最 有効使用 の判定 ,鑑 定評価 の手法 の適用 にお い て活用 され るもので ある。と くに ,所 得水 準 ,国 民所得 の動 向等経済的要因は ,価 格 を分析 し,追 求す る全過 程 にお いて 常 に考慮 され なけれ ばな らな い。また ,行 政 的要因は ,土 地利用 に関 す る計画及 び規制等土地 の経 済価値 の判定 にあた り,制 約 条件 とな る場合が多 い。 したが つて ,行 政的要 因 は ,正 常 な価格 を求 めるための制約 条件 とな るもので あ るか ら最有効使 用 の原 則 及 び適合 の原則 を適用す るた め 行政的要 因 に照応す る 要 因資料 の収集整理 に努 めなけれ ばな らな い。 また ,価 格形成要因 の 分析 にあた つ ては,現 地 の踏 査 に基 づ く的確 な近隣地域 の把握 が必 要 で ある。地域 分析 にお ける近 隣地域 の把握 ,分 析 は ,個 別分析 の あ り方 を規定す る と同時 に ,対 象不動産 の価格 の水準 を第 1次 的に決 定 づ けるこ と

‐79‐

第 2章

調査分析 に向けて

にな る。それ は ,近 隣地域 の把握 いかんが ,鑑 定評価 の 手順 に影 響 を与 え,価 格 形成要 因 に照応す る資料 の収集 ,鑑 定評価方式 の適 用 について も制約 を与 えるも のだか らで あ る。 したがつて ,価 格形成要因に照応 す る要因資料 ,確 認資料 ,事 例 資料 の収集整理 の 手順 の各作業 にお いて ,常 に近 隣地域 の設定 が正 しい ものか 否 かの検討 が され て こそ ,的 確 な価格形成要 因 の分析 が可能 とな る。

以下は一 般 的要 因 の 主 な ものの例示 であ る。

(1)自 然 的要 因 。地盤 等 の状態

(イ

)地 質

(口

)土 壌及 び土層 の状態

(ハ

)地 勢 の状態

(二 )地 理 的位 置 関係 (ホ )気 象 の状態

(2)社 会 的要 因 (イ

)人 口の状態

(口

)家 族構成及 び公 共施設 の整備 の状態

(ハ )都 市形成及 び公 共施設 の整備 の状態 (二

)教 育及 び社 会福祉 の状態

(ホ )不 動産 の 取 引及 び使 用収益 の慣行

(へ )建 築様式等 の状態 (卜

)情 報化 の進 展 の状態

(チ

)生 活様式等 の状態

(3)経 済的要 因 (イ

)貯 蓄 ,消 費及 び 投資 の水準並び に国際収支 の状態

(口

)財 政及 び金 融 の状態

(ハ )物 価 ,賃 金及 び 雇用 の水準 (二 )税 負担 の状態 (ホ )技 術革新及 び産業構造 の状態

‐80‐

第

2章 調査分析 に向けて

(へ )交 通体系 の 状態 (卜

)国 際化 の状態

(4)行 政的要因 (イ

)土 地利 用 に関す る計画及び規制 の状態

(口

)土 地及 び建 築物 の構造 ,防 災等 に関す る規制 の状態

(ハ )宅 地及 び住 宅 に関す る施策 の状態 (二 )不 動産 に 関す る税制 の状態 (ホ )不 動産 の 取 引に関す る規制 の状態

‐81‐

第

2章 調査分析 に向けて

2.2.4.2地 域 要 因

地域要 因 とは ,一 般的要 因 の相 関結合 に よつて ,規 模 ,構 成 の 内容 ,機 能等 に わた る各地域 の特性 を形成 し,そ の地域 に 属す る不動産 の価格 の形成 に全般 的な 影響 を与 える要 因をい う。す なわ ち,地 域 要 因は地域 の特性 を形成す る一 般 的要 因 と自然 的条件 の結合 した もの とい うこ とがで きる。したが つて ,地 域 の 特性 を 形成す る要 因 を明確 にす る こ とに よ り,近 隣地域 の設 定及び地域分析 の適否及び 同一 需給 圏 内 の 頚似地域 にお け る相 対 的 な地域 の格 差 につ いて 判 定す る こ とが で きる。このた めには ,対 象 不動産 の存す る近 隣地域 に係 る地域 要因 に照応す る 要 因資料 (地 域資料 )及 び価 格形成要 因 に照応す る要 因資料 (一 般 資料 ,個 別資 料 )に つい ての分析 を行 うこ ととなる。この分析 の前提 として ,近 隣地域 の設定 が正 しい もの であ るか否 か の検討 がな され なけれ ばな らない。したが っ て ,現 地 の踏 査 に基 づ く適切 な近 隣地域 の把握 を行 い ,確 認 資料 ,要 因資料及 び事例資料 を十分 に収集整理 して ,価 格形成要因 を分析 しなけれ ばな らな い

.

地域要 因は ,宅 地地域 ,農 地地域及び林地地域等 に区別 され ,宅 地地域 につい ては,住 宅地域 ,商 業地域及 び 工 業地域 に細分化 され る。これ ら地域要 因につい ては,固 定的 に とらえるので はな く,そ の 地域 が い かな る変化 を遂 げつつ あ るか

,

そ の変化 の 速度 はいかなる ものか とい う予測 と変動 につい て考慮す べ きで ある。 地域要 因は ,地 域 の特性 を形成 し,そ の 地域 の不動産 の価格 の形成 に全般 的な影 響 を与 える要 因 であ り,不 動産 の標 準的使 用 として具 現 され る価格 の水 準 に も影 響 を与 える要 因 である。

(1)宅 地地域

・ 住宅地域 住宅地域 の 地域 要因 の主な もの を例示すれ ば ,次 の とお りであ る。 (イ

)日 照 ,温 度 ,湿 度 ,風 向等気象 の状態

(口

)街 路 の幅員 ,構 造等 の状態

(ハ )都 心 との距離及び交通施設 の状態

‐82‐

第

2章 調査分析 に向けて

(二 )商 店街 の配置 の状態 (ホ )上 下水道 ,が ス 等 の供給 ,処 理施設 の状態

(へ )公 共施設 ,公 益的施設等 の配置 の状態 (卜

)汚 水処理場等 の嫌悪施設等 の有無

(チ )洪 水 ,地 す べ り等 の 災害 の発生 の危 険性 (り

)願 音 ,大 気 の汚染等 の公 害 の発生 の程度

(ヌ

)各 画地 の面積 ,配 置及び利用 の状態

(ル )住 宅 ,生 垣 ,街 路修景等街並み の状態 (ヲ )眺 望 ,景 観 等 の 自然的環境 の 良否 (ワ

)土 地利用 に関す る計画及び規制 の状態

住 宅地域 は居 住 の 用 に供 され る建物 の敷 地 に よって構 成 され る地域 であ るた め ,快 適性 と利 便性 が選 好 され る。 自然的環境 ,社 会的環境 が 良好 で あ るか ,ま た通勤 に便利 で あ るか等 が価格 を形成す る要 因 となる。 これ らの地域要 因 の うち ,高 級住宅地域 は ,環 境条件 と しての住 宅 ,生 垣 ,街 路 修 景等 の街並み の状態 ,眺 望 ,景 観等 の 自然 的環境 の 良否及 び 旧基準 にあつ た居 住者 の職域 ,階 層等社会環境 の 良否 ,変 電所等危険施設 が 居住 の快適性 とそ の 品 位 を左右す る。中級住宅地域 は都 心 との距離及 び交通施 設 の状態 ,普 通住宅地域 は 商店街 の配置 の状態等特 に生活 の利便性 を左右す る要 因 を重視す る

.

。商業地域 前記・ 住 宅地 域 に掲 げる地域要 因 の はか ,商 業地域特有 の 地域要因 の主 な もの を 例示すれ ば,次 の とお りで ある

.

(イ

)商 業施設 又 は業務施設 の種頚 ,規 模 ,集 積度等 の状態

(口

)商 業背後地及び顧 客 の質 と量

(ハ )顧 客及 び従業員 の交通 手段 の状態 (二 )商 品 の搬入及 び撤 出 の利便性 (ホ

)街 路 の回遊性 ,ア サ ード等 の状態

(へ )営 業 の種別 及び競争 の状態 (卜

)当 該地域 の経営者 の創意 と資力

‐83‐

第 2章

調査分析 に向けて

(チ )繁 華性 の程度及 び盛衰 の動 向 (り

)駐 車施設 の整備 の状態

これ ら商業地域 に つ いての地域要因は,不 動産 の収 益性 を左右す る要因で ある。 収益 が安定 して確 実 に得 られ るか どうか ,将 来 の動 向に十分留意す る こ とが重要 ゛゜ で ある。高度 商業地域 では,上 記 に加 えて ,テ ハ ―卜 ,大 型店 の数 ,延 面積 ,容 積 率制限に留意す る。普通商業地域 では,顧 客及 び従業 員 の 交通手段 の状態 に関 し て ,さ らに最 寄駅 の乗 降客 の数 ,最 寄駅 の接 近性 ,容 積 率制限等 につい て重要視 され る。

。工業地域 前記・住宅地域 に掲 げ る地域要 因 の はか ,工 業地域 特有 の地域要 因 の 主 な もの を例示すれ ば ,次 の とお りであ る。 (イ

)幹 線道路 ,鉄 道 ,港 湾 ,空 港等 の輸送施設 の整備 の状況

(口

)労 働 力確保 の難 易

(ハ )製 品販 売市場及 び原材料仕入市場 との位 置 関係 (二 )動 力資源及 び用υF水 に関す る費用 (ホ )関 連産業 との位 置 関係

(へ )水 質 の 汚濁 ,大 気 の汚染等 公 害 の発生 の危険性 (卜

)行 政 上の助成及 び規制の程度

工 業地域 は ,工 業生産 の用 に供 され るこ とを 目的 と して い る地域 であ るため 製 品 の生産 と販売 に関す る採算 を左右す る要 因であ る 大 工 業地域 にお いて は

(イ

,

.

)の 項 目の うち,特 に港湾 にお いて公 共岸壁 を有す

る場合 ,製 品及び原材料 の搬 出入 に 関 して海 運 の利便性 が 高 い。 中小 工業 の場合 には ,内 陸 の幹線道路 の整備 が重視 され る。中小 工 業 の 地域 で は ,水 質 の汚濁 ,大 気 の 汚染等公 害 の発生 の危 険性 が大 工 業地域 よ り重 視 され る。 これ は ,大 工 業地域 に比較 して ,周 辺住宅地域 の住民 の 苦情等 が よ り強 くな るた めで ,こ れ らが操業 の採 算 に影 響 を与 えるこ とを考慮 しなければな らな い。

(2)農 地地域

‐84‐

第

2章 調査分析 に向けて

農地地域 の地域要 因 の主 な もの を例示すれ ば ,次 の とお りであ る。 (イ

)日 照 ,温 度 ,湿 度 ,風 雨等 の気象 の状態

(口

)起 伏 ,高 低 等 の地勢 の状態

(ハ

)土 壌及 び土層 の状態

(二

)水 利及 び水 質 の状態

(ホ

)洪 水 ,地 す べ り等 の災害 の発生 の危険性

(へ

)道 路等 の整備 の状態

(卜

)集 落 との位 置 関係

(チ

)集 荷地又 は産地市場 との位置 関係

(り

)消 費地 との距離及 び輸送施設の状態

(ヌ

)行 政上 の助成及 び規制 の程度

農地地域 の地域 要 因は ,農 業生産性 を左右す る要 因 である。作物 の収穫高 に影 響 を与 え る要因 と農業生産活動 の費用 に影響 を与 える要 因 である.水 田を主 とす る田地地域 では ,洪 水 の危 険性 に留 意す べ きで あ る。一 般 に ,田 地地域 は畑地地 域 に比 較 して河り￨1流 域 に存す るこ とが 多 く,水 害 の危 険性 が 大 きい た めであ る。 農地地域 では ,土 壌 の 良否 が大 き く収穫 高に影響 を与 えるな ど,一 般 に 自然的条 件 が 占め る比重 が大 きい。

(3)林 地地域 林地地域 の地域 要 因 の主 な もの を例示すれ ば ,次 の とお りであ る。 (イ

)日 照 ,温 度 ,湿 度 ,風 雨等 の気象 の状態

(口

)標 高 ,地 勢等 の状態

(ハ

)土 壌及び土層切 フ状態

(二

)林 道等 の整備 の状態

(ホ

)労 働 力確保 の難易

(へ

)行 政 上の助成及 び規制 の程度

林地地域 の地域 要 因は,林 業生産性 を左右す る要 因である。 林地地域 の うち ,都 市近郊林 地地域 では ,宅 地化 等 の影響 を考慮 して ,宅 地化 の条件 につ いて検討 を加 え行 政 上 の助成及 び 規制 の程度 につい て留意す る.そ の

‐85‐

第 2章

調査 分析 に向けて

他 の林地地域 では,生 産活動 に係 る交通 ,本 竹 の生育 状態 に係 る気象等 自然的条 件 が大 きな比重 を占め る

.

なお ,あ る種別 の地域 か ら他 の種別 の 地域 へ と転 換 し,又 は移行 しつつ あ る地 域 につい て は ,転 換 し,又 は移行す る と見込 まれ る転換後又は移行 後 の種別 の地 域 要 因 を よ り重視す べ きで あ るが ,転 換 又 は移行 の程度 の低 い 場合 にお いて は

,

転換前又 は移行前 の種別 の地域 の地域要 因 を よ り重視す べ きであ る。 林地 地域 か ら宅地地 域 へ と転換 しつつ あ る宅地見込 地 につい て着 目す べ き地 域 要因は ,用 途 が変化 した後 に定着す る用途性 に関 して影響 を与 え る要 因 で ある。 この場合 ,宅 地地域 の地域要因が重視 され る。 しか し,宅 地 にす るた めには ,造 成 の難易及 びその必 要 の程度 ,宅 地 として の有効利用面積及び宅地化す るた めに 必要 な地 域 要 因 の変化 に必要 とす る時間 (熟 成度 )等 ,見 込地等 につい ては ,特 有 の要 因 が 作用す る こ とに留 意す べ きであ る.見 込地 ,移 行地 につ い ては ,地 域 要 因 の変化 の 予測 に よ つて ,価 格 の水準 が左 右 され るため,よ り的確 な地域 要 因 の把握分析 が 重要 とな る

.

‐86‐

第

2章 調査分析 に向けて

2.2.4.3個 別 的 要 因

個 別 的要因 とは ,不 動産 に個別性 を生 じさせ ,そ の価格 を個別 的 に形成す る要 因 を い う。個別 的要 因には,既 に地 域要 因 としてあげ られた要 因 があ る。これ は

,

価格形成要因が ,土 地 の地域 的 な価格形成 に作用す る とともに ,個 別 の 土地 の価 格形成 に も作用す るためであ る.不 動産 の価格 は ,そ の最有効使用 を前提 として 把握 され る価格 を標 準 と して形 成 され る.こ の場合 ,個 々の 不動産 は ,そ の属す る地 域 の地域特性 の制約 を受 ける とともに,個 別 的要 因 を所与 として不動産の最 有効使 用 を判断す る こととな る。この 地域 の特性 は ,地 域 の標準的使 用 として現 われ るので,最 有効使用 の判 断は ,標 準的使用 を明確 にす る必要が あ る。 この よ うに個別 的要因は ,対 象地域 にお ける標 準的使用 との相互 関係 を通 じて 検討 され る ことに な る。個別 的要因は ,土 地 ,建 物等 の 区分 に応 じて次 の よ うに 分 け られ る。

(1)土 地に関す る個別 的要 因

・ 宅地

i住 宅地 住宅地 の個別的要 因 の主な もの を例示すれ ば,次 の とお りで ある。 (イ

)地 勢 ,地 質 ,地 盤等

(口

)日 照,通 風及 び乾湿

(ハ )間 日,奥 行 ,地 積 ,形 状等 (二 )高 低 ,角 地 そ の他 の接 面街路 との 関係 (ホ

)接 面街路 の 幅員 ,構 造等 の状態

(へ )接 面街路 の 系統及び連続性 (卜

)交 通施設 との距離

(チ )商 店街 との接 近 の程度 (り

)公 共施設 ,公 益的施設 との接近 の程度

(ヌ

)汚 水処理場 等 の嫌悪施設等 との接近 の程度 ‐87‐

第

2章 調 査分析 に向けて

(ル )隣 接不動産等周 囲 の状態

。処理施設 の有無及びそ の利 用 の 難易

(ヲ

)上 下水道 ,が ス等 の供給

(ワ

)公 法 上及 び私法上 の規 制

。制約等

これ らの個別 的要 因につい ては ,実 務 にお いて は ,対 象地域 にお ける標 準的 な 画地 として比較す る こ とにな る。標 準的使用 に供 され て い る画地 と個別的要 因 と を比較す る こ とに よ り,対 象地 との格差につ いて判定す る。これ ら格差が最 終的 には ,対 象地 につい ての減価要 因又 は増価 要 因 として把 握 され るこ とに な る。例 えば ,「 隣接 不動産周 囲 の状態」 が工 場 ,倉 庫 によって取 り囲まれ て い る場合 ,住 宅地 の価格 につい ては ,減 価 の要 因 として作用す る .環 境 上 の悪化 が 住 宅地 の快適性 に悪影 響 を与 え るためであ る。また ,日 照 を受 け る南側等 に危 険 施設 が存 していれ ば ,さ らに減価 の要 因 とな るであろ う。 この よ うに価格形成要因は ,特 に近 隣地域 の 不動産 との標 準的使 用 との相 互 関係 を明 らか に して ,個 別 的要因 の 各要因につい て格 差 を判定す る こ ととなる。

五商業地 商業地 の個別 的要 因 の主 な もの を例示すれ ば ,次 の とお りで あ る。 (イ

)地 勢 ,地 質 ,地 盤 等

(口

)間

口,奥 行 ,地 積 ,形 状等

(ハ )高 低 ,角 地そ の他 の接 面街 路 との 関係 (二 )接 面街 路 の幅員 ,構 造等 の 状態 (ホ )接 面街 路 の 系統及 び連 続性

(へ )商 業地域 の 中心 へ の接近性 (卜

)顧 客 の流動 の状態 との適合性

(チ )隣 接不動産等周 囲 の状態 (り

)上 下水道 ,が ス等 の供給・ 処理施設 の有無及 びそ の利用 の難 易

(ヌ

)公 法上及 び私法上の規制 ,制 約等

商業地 の個別 的要 因は ,商 業地 につい ての収益性 を左右す る要 因 である。実務 にお い ては ,こ れ ら個別 的要 因 を分析 して 対象地 の最有効使用 を判 定 し,相 互 の 格差 を求 める とい う作業が行 われ る。商業地 は ,接 面街路 ,間 口,奥 行等 の 画地

‐88‐

第

2章 調査分析 に向けて

の状況 に よつて顧 客 の流入 ,宣 伝効果 な ど収益 に特 に直接 的 な影響 を与 える。間 日,高 低 ,角 地等 の要因は商業 の収益性 に大 きな差異 を生 じさせ る要 因 とな る。 そ の た め これ ら要 因は,住 宅地等他 の種別 の 土地 に比較 して価格 に与 える要因が よ り大 き くな る傾 向 がある.収 益性 に直接 の影響 を与 える商業地域 の 中心 へ の接 近性 ,顧 客 の流動 の状態 との適合性 ,公 法 上 の規制等 の 要 因が よ り重視 され る。

面 工 業地 工 業地 の個別 的要因 の 主 な もの を例示すれ ば ,次 の とお りである。 (イ

)地 勢 ,地 質 ,地 盤 等

(口

)間 口,奥 行 ,地 積 ,形 状等

(ハ )高 低 ,角 地 そ の他 の接 面街路 との関係 (二 )接 面街路 の 幅員 ,構 造等 の状態 (ホ

)接 面街路 の 系統及 び連 続性

(へ )従 業員 の通勤等 のた めの主要交通機 関 との接近性 (卜

)幹 線道路 ,鉄 道 ,港 湾 ,空 港等 の輸送施設 との位置 関係

(チ )竜 力等 の動 力資源 の状態及 び引込 の難易

。処理施設 の整備 の必要性

(り

)用 排水等 の供給

(ヌ

)上 下水道 ,が ス等 の供 給・ 処理施設 の有無及びそ の利 用 の難易

(ル

)公 法上及 び私法上 の規制 ,制 約彎

大 工 場地 につい ては ,幹 線 道路 ,鉄 道 ,港 湾 ,空 港等 の輸送施設 との位 置 関係 の うち ,鉄 道専用 引込線や 専用岸壁 を有す ることは増価要 因 となる。大工場地及 工 場地 ともに ,工 業用水 が確保 され ることが必要で あ る。特 に中小 工場地 び 中ガヽ は ,造 成 中の場合 ,規 模 ,画 地条件 よ りみて ,工 業用水 の確保 等そ の施設 の整備 につい ての費用性 ,経 済性 が大 き く価格 に与 える要 因 とな る。

・ 農地 農地 の個別的要 因 の主な もの を例示すれ が ,次 の とお りで あ る。 (イ

)日 照 ,乾 湿 ,雨 量等 の状態

(口

)土 壌及 び土層 の状態 ‐89‐

第

2章 調査分析 に向けて

(ハ )農 道 の状態 (二 )灌 漑排水 の状態 (ホ )耕 うん の難易

(へ )集 落 との接近 の程 度 (卜

)集 荷地 との接近 の程度

(チ )災 害 の危 険性 の程度 (り

)公 法上及 び私法上 の規制 ,制 約讐

農地 の個別 的要 因 の うち,畑 地 にお ける土壌及び土 層 の状態 につい ては ,傾 斜 の 角度 を考慮す べ きで あ る.田 地 につい ては ,一 般 に平坦 であるので ,こ れ を考 慮 しな くて よい。

・ 林地 林地 の個別 的要 因 の 主 な もの を例示すれ ば ,次 の とお りである。 (イ

)日 照 ,乾 湿 ,雨 量等 の状態

(口

)標 高 ,地 勢等 の状態

(ハ )土 壌及 び土層 の状態 (二 )木 材 の撤 出

,運澱等 の難易

(ホ )管 理 の難 易

(へ )公 法上及 び私法上 の規制 ,制 約等

林地 の個別 的要因にお け る木材 の搬 出 ,運 搬等 の難易 は ,交 通接近条件 として の撤 出地点 まで の距離 を考慮す る.ま た搬 出にあた る費用性 につい ては ,斜 面 の 地質 を考慮す る。杉 は 山麓部 の土層 の厚 い 北 向傾斜地 に良 質 の材 を産 し,松,広 葉樹 は 陽光 を好 むため ,南 向又は西 向傾斜地 が適す るよ うに ,林 地 にお ける方位 は木 材 の 品質 を決定 づ け る。

・ 見込地及び移行地 見込地及び移行地につい ては,転 換 し,又 は移行す る と見込まれ る転換後又は 移行後 の種別 の地域内の土地 の個別的要因をよ り重視す べ きであるが,転 換又は 移行 の程度 の低 い場合 においては,転 換前又は移行前 の種別 の地域内の土地の個

‐90‐

第

2章 調査 分析 に向けて

別的要因をより重視すべきである。

(2)建 物 に関す る個別的要因 建物 に関す る個別 的要因 の主なもの を例示すれ ば,次 の とお りである。 (イ

)面 積 ,高 さ,構 造,材 質等

(口

)設 計ち設備等 の良否

(ハ

)施 工の質 と量

(二

)建 物 とその環境 との適合 の状態

(ホ

)公 法上及び私法上 の規制,制 約等

(3)建 物及びその敷地に関す る個別的要因 建物及びその敷地に関す る個別的要因には,前 記 (1)及 び (2)に 例 示 した も ののはか ,敷 地内における建物 の配置 等敷 地 と建物 との適応 の状態 がある。

‐91‐

第 2章

調査分析に向けて

2.2.5不 動 産 鑑 定 評 価 の 動 向 不動産鑑定評価の動向 といえば,以 下の 3点 が上げられる。

1:不 動産鑑定評価基準の改正

2:建 物 の質

(平 成

15年 1月 1日 より施行開始)

(土 壌汚染 の有無)ま で評価 対象 に

!!

3:時 価会計 の導入

グ ローバ ル ス タ ンダー ドの到来で国際的な評価基準に 日本 の評価基準 の 上俵 を合わせ るためあらゆる リス クとその責任 の所在 を明確 に し,収 益性

(利 回 りで

評価 )を 柱に価格決定 のプ ロセス と価格決定 の メカ ニズムの透明化 へ の変化 が現 在 の大きな動 向 となつてい る

.

‐92‐

第 2章

調査分析に向けて

2.3地 名分布 モデルの作成 に向けて 2.3。

1

地 名 の 分 布 を示 す アンテナ として の 集 合 住 宅 名 称

本研究では,集 合住宅名称 に含 まれ る地洛 を地名 の広が りを地理的に見る (地 ‐ 名 同士の境界線 の設定)ア ンテナの役割 として扱 うこととした。

集合住宅名称 の他 にも以下 に挙げるよ うな地名 のつい たものが存在す るが,存 在個数 と調査の容易 さのこの

2点 において大 きく集合住1宅 名称を用い ることが

優位であると判断 した。

地名 を用 いてい る例 ・

郵便局 の支店名

。 イヽ申難 ・ 電柱 の表記 ・ コ ンビニエ ンスス トアの支店名 ・ 遺跡 など これ らの例は数 としてはカ ウン トしないが￨,昔 の地略 な どを知 る上で大いに役 に立 った 。

‐93‐

第

2章 調査分析 に向けて

2.3.2集 合 住 宅 名 称 を規 制 す る法 律

本研究 では,集 合住宅名称 に含 まれ る地名 を地名 の広が りを地理的に見る (地 名同士の境界線 の設定)ア ンテナ の役割 として扱 うが,集 合住宅 の名称 のつ け方 はオー ナーの 自由であるが,最 低限守 らなければな らない規約 があるのでここに 記す。

○集合住宅 の名称決定 を規制す る法律

□不 動産 の広 告 を規 制す る法律

1:「 宅地建物取 引業法」

2:「 不 当景品類 お よび不 当表示 防止 法」

□不動産業界で 自主的 に設 けた公 正 競争規約

3:「 不動産 の表示 に関す る公 正 競争規約 」

以上

3つ の規約 が設 定 され てい るが,消 費者 を混乱 させ ない程度 に とどま って

お り,具 体 的に何 m以 上 は使 用 しては い けない とい つた こ とは明記 され ていない

○ 「首都 圏不動産公正取 引協議会」 へ の ヒア リングよ り

不動産広告 の表示 の 基準 で ある 「不動産 の表示 に関す る公正競争規約 」 (広 告 ルール )を 運用す る不動 産業界 の 自主規制団体であ る 「首都 圏不動産公 正 取引協 議会」 へ 集合住宅 の名称 のつ け方 のルール に 関 して ヒア リング を行 つた。 一 駅名 をマ ンシ ョン名 称 に含 む こ とについ て 駅名 か ら何 mま で とい う規定はな い 例 )新 宿南 日か らす ぐ渋谷 区であ るが .渋 谷 区にあ つて も新宿駅 が近い か ら 「新宿」 とい う名称 を含 んで もよい。 町 田駅 もす ぐ相模 原 市 になって しま うが .相 模原 市 であって も最寄 り駅

‐94‐

.

第 2章

調査分析 に向けて

か ら取 つた とい うことで 「町 田」 を名称に含んで もよい。

-2駅 の 中間の地域 について 特に地理的距離 か ら最短距離 の近 い方 の名称に しなければな らない とい うことは ない。ブ ラン ド駅 とノンプラン ド駅 の場合 .プ ラ ン ド駅名称 を 広 く使 つて もよい とい うことになる

― 隣 の 町名 を名称 につい て 著 しく遠 い場合 は い けな いが .許 容 され る場合 もある 特 に町 か ら何 m離 れ た ら使 つ ては い けな い とい う規定はな い 一横文字 の名称 につい て 最近 .多 くな つ て きて い るが .横 文字 の場合 は特 に規程 はな い

○ 郵政事業庁行政相談窓 口へ の ヒア リング

郵 便 局 の 支 店名 の名 称 のつ け方 に つ い て ヒア リン グを行 ったの で参 考 と し て記 載す る

.

一 支店 の名 称 には必ず住所 を入れ る規則 になってい るのか ? 必ず しもそ うではない .地 域住 民 に とつて一番 わか りやす い名称 結果 .住 所 になって い る場合 が 多 くな る

一 市町村 の 合併後 はす ぐに名称 を変更す るのか ? 必ず しもそ うではな い。住 民がわか りに くけれ ば変更 を行 うが .愛 着 があつた り,住 民 が 混乱 をきたす場合 は変更 しない場合 もあ る さいた ま市の 「浦和」は変更 しない 住 民 に とつて一 番 わか りやす い こ とが最重要 広 く呼 ばれ る地名 を使用す る場合 もあ る

‐95‐

第

第

3章 地価分布 モ デル の作成

3章 地価分 布 モデルの 作成

・ 96‐

第

3章 地価 分布 モ デル の作成

3.1利 用データ 本研 究 で は ,地 価分布 モ デル の作成 に地 価公示 の価格デ ー タを利 用す る。 ○地価公 示デ ー タの入手 先 地価公 示 につい ては ,い くつ かの入 手方法があるが ,本 研 究で使用 した地価公示 の デ ー タは ,表 3.1に ま とめた通 りであ る

表

3.1地 価 公 示データの入手経路

7**vyF

提 供 機関

名称

地価 公 示

.

取得方 法

利 用 の有無

静 岡市

Excel形 式

インターネッ ト

静 岡 にて使用

国土交通省

紙

図書館 にて コ ピー

目黒 に て使 用

国土交通省

テ キ ス ト形 式

インターネ ット

(H14)

地価 公 示 (H14)

地価 公 示 (S58^‐ H13)

使用

地価 公 示 (S38∼ S57)

昭和

静 岡・ 目黒 にて

国土交通省

図書館 にて コ ピー

紙

利 用せず

58年 度 か ら平成 13年 度 までの全 国 の地価公示 デ ー タは、国土交通省 の HP

か らテ キ ス ト形式 のデ ジタルデー タが ダ ウ ン ロー ドで きるサ ー ビス 1が あ るので そ ち らを利 用 した。 しか し、国土交通省 の HPで は、最新年度 の 平成 14年 度 のデ ー タは提供 され てい ない た め 、 静 岡市調査 分 は静岡市 の HPで Excel形 式 のデ ジタル デ ー タをダ ウンロー ド2で きた ためそのサー ビス を利 用 してデ ー タを入手 した。 日黒 区周辺地域 の平成 14年 度 のデ ジタル デ ー タは入手 で きなか っ たた め 、図書館

l httD″ 2 http:〃

lpre■ sLttuoka.iDん

n恥 .mlit.Ю .io/ksi/

oshi/ti-15/databox/databox.htm

国土数値情報ダ ウンロー ドサー ビス

‐97‐

静岡県庁 HP

第 3章

地価分布モデルの作成

で地価公示の書籍の コピーを行 つた。

尚、地価公示の昭和 48年 度∼昭和 57年 度の地価公示であるが、年次的に大変古 い資料であ り大抵の図書館では昭和の地価公示は所有 していないケースが多い。 そのため、本研究では、東京都立図請

にて コピーを行 つた。 また、早稲 田大学

高田記念図書館4の 書庫にも昭和 48年 度∼:昭 和 57年度 の地価公示 の本が保管 されて い る。

OSIS上 での基盤デー タ 本研究 では,SIS上 での基盤デ ー タとして 「新 ダイケイ マ ップ」 を利用 した。 「新 ダイケイマ ップ」は,"ダ イケイが作成 したデ ー タであ り,shapeフ ァイルで の提供 となる。 「新ダイケイマ ップ」には,下 記 のデ‐ 夕が含 まれている。 ・ 建物 (公 共建物・ 一般建物 ) 。 行政界 ・

酷

・ 河川 など 一般的に利用す るには,十 分であるが,建 物 に建物名称が含まれてい ないため,本 研究にはやや不十分な点 もあ つた

.

3東京都立図書館 httDψ W甲吼Ш

,IIletro.tokvo:わ ノ

"田 区南麻布 所在地 :東京都港

4早 稲田大学高田記念図書館 教員 と大学院生 しか利用で きない図書館 である

‐98‐

第

3章

地価分布 モ デ ル の作成

3.2地 価分布 モデルの作成手順 地価分布 モ デ ル 作成手順 は、以下 の通 りである。

1.Excelに て地価公示 のデ ー タベ ー スの作成 2。

SIS上 で標準地 の住所 を元 にポイ ン トアイテ ム を入 力

3.Excelで 作成 したデ ー タベ ース と SISを

4.リ

リンク

ンクデ ー タを元 に グ リッ ドを作成 し地 価分布 モ デ ル を作成

SIS

Excel

2.ポ イ ン ト入 力

3.リ

ンク接続

1.デ ータベース作成

4.グ リッ ド作成 図

3。

1地 価分布 モデル作 成手順

‐99‐

第 3章

地価分布 モ デル の作成

3.3地 価 公 示データベースの 作 成 地価公示 のデ ー タを準備 し、調査 開始時期 で あ る昭和

38年 か ら平成 14年 までの

DBを 作成す る。 デ ー タベ ース には、以 下 の項 目を入 力 した。 ・

SISと

の リン ク時 に使 用す る個 々のデ ー タ固有 の ID

。 見 出 し番 号 (用 途指 定地域 を表現 )、 一 連番号 。 最新調査年度 ・

区名 (静 岡 の 場合 は市名 ),住 居表示

・

デ ー タの有無 を示す値 (デ ー タ有

:1

無 :0)

。 地価公示金額 (単 位 :円 ) 。 地価変動率 (地 価公 示金額 を元 にエ クセル で計 算 )

.H.B102凛

撃尋 ●国 ワ %,"ヨ 国 cl日 自 ■

X

A 1

3

2

4

3

5 6 7

4 5 6

8

7

9

8

10

9

11

10

12 13 14 15 16

11

12 13 14 i5

16

18

17

19

18

20

19

21

20

22

21

23

22 23 24 25 26

24‐

25 26 27 ￨::"、

Z

AA

=_・

● ・A・

AB

H12 Hl

Excel

2

17

Y

0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

1 2002目 黒区 ノヽ雲 4-5-20 2 2002目 黒区 五本 木3-10-4

32002目 熟区

中 目黒 3-14-7

4 2002目 黒 区 日黒本 町 5-31-3

52002目 62002日

黒区 黒区 7 2002日 黒区 8 2002日 黒区 9 2002日 黒区 10 2002目 黒区 11 2002目 黒区 122002日 黒区 132002日 黒区 142002日 黒区 15 2002 日黒 区 162002日 黒 区 17 2002日 黒 区 18 2002目 黒区 192002日 黒区 20 2002日 黒区 21 2002日 黒区 22 2002目 黒区 23 2002日 月晨区 242002日 黒区 25 2002日 黒区 26 2002日 月R区

平 町 1-17-1 自由力t丘 2-18-26 青葉台 2-2-17 東力くEl-25-21 上 目黒 3-21-4 東 山3-12-10 三 日2-18-8 祐 天寺 1-25-4 碑 文谷4-2■ 鷹番 1-18-15 洗殿 -14-20 駒場 3-5-9 下 目黒 5-17-7 中町2-13-15 大 岡山2-7-16 中 目黒 5-17-15 駒場4-3-38 大橋 2-7-6 ノヽ雲 2-24-15 青葉台4-2-9 上 目黒 5-24-2 ノヽ雲 4-1-19

12日 ぬ聾鳳ズ嵐 S lll:語 [二 躍」 図

3.2地 価公示データベース画 面

‐100‐

650000630000 555000544000 638000626000 508000500000 684000666000 733000722000 -9999 850000 590000575000 595000580000 688000674000 679000654000 597000588000 628000614000 652000632000 595000579000 598000587000 629000613000 583000565000 548000536000 527000518000 722000700000 640000625000 660000642000 875000835000 568000553000 707000689000 660000043000 ,nnn F.1lnn

0

第

3章 地価分布モデル の作成

○扱 うデ ー タにつ い て 地価公示 の デ ー タには ,す べ ての用 途 のデ ー タが存在 す るが ,そ の まます べ ての用 途 のデ ー タをデ ー タベ ー ス に入力 し,モ デ ル 作成 に利 用 した。

○ 国土交通省 か らのダ ウンロー ドについ て 昭和

58年 か ら平成 13年 までの地価公示 のデ ジ タル デ ー タが国土数値情報 ダ ウン

ロー ドサ ー ビス にてダ ウンロー ドで きる こ とは前項 で 記 したが 、そ の フ ァイ ル 形式 は タブ 区切 り形式 ではな く、テキ ス ト形式で あ るため 、エ クセルで 開 く場合 は添付 され てい る コー ト表 を参照 しなが らどこまでが どのデ ー タなのか を注意 しなが ら開 く作 業 を行 つた。

○デ ー タが無 い場合 の 対処 につ い て 基 準値変 更でデ ー タが 存在 しないセル は 、空欄 ではな く 「‐ 9999」 で置換 し代用 し た .こ れ は ,空 欄 の ままでは ためであ る

SISと の リン クの際 ,不 具合 が起 きる確 率 が高 くな る

.

尚, リンク したデー タを使用 した 際は ,デ ー タ と して 「‐ 9999」 が利 用 され て しま うので ,検 索 な どでそれ 以外 のデ ー タを選択 す るな どの 処理が必 要であ つた

‐101・

.

第

3。

3章 地価分布 モデ ル の作成

3地 価 分 布 モデル の 作 成 3.3.l SISと

データベースとのリンク

エ クセル でのデー タベ ース作成 が完成後 ,デ ー タベ ース を

SISに リンク させ るた

め,SIS上 に標準地 の場所にポイ ン トアイテムを入力す る。 ポイン トアイテム入力 の際は,作 業 の効率化 と正確 さを向上 させ るため,「 マ ップ ファン ウェブ」5を 利用 した.こ の 「マ ップフ ァン ウェブ」 は住所検索が地番 レベル で可能であ り,一 般建物 の形まで表示 され るので非常に有効であつた。

地価公示標準地にポイン トアイテムを作成 し,Excelで 付 けた IDナ ンバ ー と同 じ ナ ンバー をユーザー属性 として入力 してい く

.

輔

rrlj::!

‐ ヽ:● x・ lF凛 百薔]=義 標面 「再

市 1議 縮離講師薔露iす 1蔵 言 ご 葛 =1・ ,● ■ ヽヽ●■■口,螂 「 =凛 =百 =嘔

.31111ヘ ・

i

00,

3

。マ

ーL0 。

￨≫

ー

911

0

図 3.3 SIS上 での標準地へ のポイントアイテム入力画面

5マ ップフ ァン ウェプサイ トhttD■輛

、 ma・ 血 ・COmr

‐102‐

第

Excelの

Lユ 奎■鑽

3章 地価分布 モデ ル の作成

DBを SISの ユーザー属性 とリンクさせる

.

饉1■ 轟I二 11

盤型 鰹 鎧

。 ０ ♂ ０     ０ 。 ゛ ． ，   ｏｏ 。     ・ 。 ・   ．

●

図 3.4リ ンク後 の SISの 画 面

リンク後 は ス キー ム で リンクデ ー タを確認 す ることがで きる。 (図 3.4参 照 ) デ ー タベ ース の 中 か ら

,

・

リンク設 定 に必 要 な ID

・

ポイ ン トデ ー タの位 置 がわか る標準地 の住所表記

。 グ リッ ドを作成 させ る際に必要 となるデ ー タの有無 ,地 価変動率 の 3点 を リンク させ た。 尚 ,デ ー タ の有無 ,地 価変動率 につ い ては ,地 価分布 モ デル に使用す る平成 度 か ら平成

14年 度 まで のデ ー タを リンク させ た

・ 103・

.

4年

第

3章 地価分布 モ デ ルの作成

○ リン クの際 の 問題 点 リン クの 際 ,デ ー タ の形式 な どによ リリン ク され な い ことが あるので ,本 研 究では 以下 の 点 に注意 を払 い 作業 を行 つた。 尚、 リンクの 際には以下 の こ とに注意 した 分析 時 に DBの 数字 を参照 して空間検 索や グ リッ ドを作成す るため、DBで の数字 の 取 り扱 い に注意が必要であ つた。

・ ・

同 じ行 に数値 と文字 を混 同 して入れ な い こ と

SIS側 のプ ロパ テ ィの設 定

(文 字・ 整数 。実数 )と エ クセル側 のプ ロパ テ ィが

同 じか ど うか確認す るこ と 。 DBフ ァイ ル を 「読み取 り専用」 に してお くこと

‐104‐

第 3章

3.3.2

地価分布 モデルの作成

地 価 分布 モ デ ル の作 成

リンクされたデー タベ ースのデ ー タを利用 して地価分布 モデル を作成す る。

○モデルの概要 地価分布 モ デル :標 準地 の対前年度 の地価変動率の値 を元に作成 したグ リッ ドのこ と 論拠元デ ー タ,グ リッ ド枠 の大き さ,モ デル 作成年度 の 3点 の詳細 を下記 に記す。

□論拠元デ ー タ :標 準地 の対前年度 に対す るその年度 の地価変動率 算出式 地価変動率 =(今 年度地価 ■昨年度地価-1) 例)平 成 14年 度 の場合 平成 14年 度地価変動率 =(平 成 14年 度地価

平成 13年 度地価-1)

尚,地 価変動率に着 目した理 由は

,

1:金 額 の大きさの違 う地方 と大都市の比較が可能 となること 2:年 度 ごとの地価 の推移動 向が容易になること の 2点 である。

ロ グ リッ ド枠 の形

:1つ のセル の大 き さが 100m

loOmの 正方形

この数字 に設定 した理 由は

1:標 準地 の設定基 準 が東京 都 で約 0。 4平 方 キ ロメー 約

0。

トル 当た り 1地 点 ,静 岡で

7平 方 キ ロメー トル 当た り 1地 点 と して設 定 され てい ること

2:IS上 でのグ リッ ド作成 時 に 100m X 100mで 作成す る こ とが もつ とも地域 の 分布 が荒 す ぎず細 かす ぎず の わか りやす い 表現 とな るため の 2点 で あ る。 尚,こ の 100m

100mの 幅で の グ リッ ドは グ リッ ドの作成 時 の初期 の段 階 で地域

の 特徴 を見 るために使用 し,分 析 時 には必 要 に よ り,200m の 大 きさに変 更 して分析 を行 った。

・ 105・

200m,300m

300m

第

ロモデル 作成年度 :平 成

3章 地価分布 モ デル の作成

5年 度 か ら平成 14年 度 まで の 10年 分

この数 字 に設定 した理 由は

,

1:こ の研 究 の 目的 が ,バ ブル 後 の大都 市近郊 の郊外 と地方 中核都 市 の周辺 の動 向 を地価 と指 標 としてみ る こ と

2:平 成 4年 度 か ら平成 5年 度 にか けて かな り多 くの標準地 の変更 が あ り,地 価 変動率 の算 出 がで きな くな つた

3:10年 間 の推移 をみ ることで ,単 年度 で急激 な変化があ つた場合 な どに正常 か 異 常 かを見極 め られ ること の 3点 で あ る

.

‐106‐

第

3章 地価分布 モ デ ルの作成

□地価分布 モ デ ル 作成 時画面例 地価分布 モ デ ル 作成 時 の例 を図 3.5に 示す

.

図 3.5地 価分布 モデル 作成時画面例

‐107‐

第

第

4章

地名分布 モ デ ル の作成

4章 地名分 布 モデル の作成

‐108‐

第 4章

4。

地名分布 モ デ ル の 作成

1利 用データ

本研 究では ,地 名分布 モ デ ル の作成 にゼ ン リン住宅地図 か ら得 られ る集合住宅名称 のデー タを利用す る。 ○集合住宅名称デ ー タの入 手先 集合住宅名称 につ いては ,い くつ かの入手方法 があるが ,本 研 究で使用 した集合住 宅名称 の デ ー タは ,表 4.1に ま とめた通 りであ る。

表 名称

ゼ ン リン住宅地 図 静 岡市北部

2002年 度版

ゼ ン リン住宅地 図 静 岡市 南部

2002年 度版

ゼ ン リン住宅地 図 静 岡市 西部

2002年 度版

ゼ ン リン住 宅地 図 目黒 区

2002年 度版

ゼ ン リン住 宅地図 世 田谷 区

2002年 度版

ゼ ン リン住 宅地図 大 田区

2002年 度版

ゼ ン リン住 宅地図 品川 区

2002年 度版

ゼン リン住宅地図 渋谷区

2002年 度版

4.1集 合住 宅名称データの入手経 路 提供機 関

取得方 法

利用 の有無

(株 )ゼ ン リン

図書館 にて コ ピー

静 岡調査 にて使 用

(株 )ゼ ン リン

図書館 にて コ ピー

静 岡調査 にて使 用

(株 )ゼ ン リン

図書館 にて コ ピー

(株 )ゼ ン リン

図書館 にて コ ピー

東京調査 にて使 用

(株 )ゼ ン リン

図書館 にて コ ピー

東京調査 にて使 用

(株 )ゼ ン リン

図書館 にて コ ピー

東京調 査 にて使 用

(株 )ゼ ン リン

図書館 にて コ ピー

東 京 調 査 に て使 用

(株 )ゼ ン リン

図書館 にて コ ピー

東京調査 にて使用

‐109‐

集合住宅少ないた め利用せ ず

第 4章

地名 分布 モ デ ル の作成

OSIS上 での基盤 デ ー タ 地名分布 モ デル 作成 時 の

SIS上 での基盤 デ ー タは,地 名分布 モ デル作成 時 と同 じ

「新 ダイ ケイ マ ップ」 を使用 した。 「新 ダイ ケイ マ ップ 」は ,い ダイ ケイが作成 したデ ー タであ り,shapeフ ァイ ルで の提供 とな る

.

「新 ダイ ケイ マ ップ 」 には ,下 記 のデ ー タが含 まれ てい る

.

。 建物 (公 共建物 。一般建物 ) 。 行政界 。 道路 ・

海

り

‖

など

‐110‐

第

4章

地名分布 モ デル の作成

4.2地 名分布 モデル の 作成手順 地名分布 モ デ ル 作成手順 は、以 下 の通 りで ある。

1.ゼ ン リン住宅地 図 にて名称 に地名 がつ く集合住宅 を検 索 2.Excelに て地名 分布 デ ー タベ ースの作成

3.SIS上 で該 当す る集 合住 宅 にユ ー ザ ー属性 を追力日入力 4.Excelで 作成 したデ ー タベ ー ス と SISを 5.リ

リンク

ンクデー タを元 に グ リッ ドを作成 し地名 分布 モ デ ル を作成

SIS

ゼ ン リン住 宅 地

1.集 合住宅名称の検索 総 Excel

:,, :{

'!1r.,Li.slrDrari

3。

ポイ ン ト入 力

= rF

'-

r*

!-

・ ¨ ⑮

2.デ ー タベース作成 ・ 5。

図

グ リッ ド作 成

4.1地 名分布 モデル 作成手順

‐

111‐

第 4章

地名分布 モ デ ル の作成

4.3地 名分布データベースの作成 ゼ ン リン住 宅地 図 を準備 し、地名分布 ベ ー タベ ー ス を作成す る。 デ ー タベ ー ス には、以下 の項 目を入力 した。 ・

SISと の リンク時に使用す る個 々のデ ー タ固有 の ID

・ 集合住宅名称 区名 (静 岡 の 場合 は市名 ) 該 当集合住宅 の住居表示 の字 該 当集合住宅 につ け られ た地 名 分類 (該 当す るか しないか を 0と 1で 表現 )

口

0

"み日 ● Dけ

嘔 赫 0 ●A● い 0 ‐ル0 デ "・ .E・ ′ ″ ●'Lab亀 `ス

`0回

U

へ ●

"ウ Q:E■ I"′MSpシ カ

・

7.Drュ

ユ凛 『

こ 尋腱 ヮ

D

4 NoCXD2パ ークハイツ東北沢 ‐51‐ INoO∞ 3マ ノワール北沢

%,議

□日露 目 ● ●

E FGIH I JKL

世田谷区

北沢

北沢

1000000

世田谷区

Jヒ 沢

Jじ 沢

1000000

6 No.0004ペ アシティサガン東北沢

世田谷区

北沢

北沢

1000000

7 No0005 東北沢ハウス 8 No0000 1ヒ 沢WIN

世田谷区

北沢

北沢

1000000

世田谷区

北沢

北沢

1000000

9 No.0∞ 7プ リローダ北沢

世田谷区

北沢

北沢

1000000

lo No.llu18エ ースパーク北沢

世田谷区

北沢

北沢

1000000

1l No0009ヨ ヒ沢アパートメント

世田谷区

北沢

北沢

1000000

ア東北沢 1 2 NalX110エ クセリ

世田谷区

北沢

北沢

1000000

世田谷区

北沢

北沢

1000000

ラ 14 No.0012北 沢ヴィ

世田谷区

北沢

北沢

1000000

15 No.0013フ ジ北沢

世田谷区

北沢

北沢

1000000

北沢 16 No0014サ ンクレスト

世田谷区

北沢

北沢

1000000

北沢

北沢

1000000

13 No.OC11 1

東北沢シティハウス

世田谷区

~~

■■ l

図 4.2地 名分布データベース画面

112

J

・ _θ ▲ ‐9

_・ 0・

第

4章 地名分布 モ デル の作成

○分類 につ いて デ ー タ の 分類 につい て ,静 岡 , 日黒周辺 それ ぞれ の場合 につい て記す 。

本研 究で の 分類 とは ,集合住 宅 につ け られ た名 称 が何 に 由来 してい るもの な のか と い う基準で判別 され る分類 の こ とであ り,静 岡,日 黒周辺 それぞれ の場合 に つ いての 分類方法 を下記 に記す 。

□静岡 で の 分類 の種類 1

住居 表示 の地名

例 )中 田にあ る中 田メ ゾン

2

駅名

例 )メ ゾン静 岡 ,メ ゾン東静 岡

3

隣接 す る地名

例 )登 呂にあ る中 田メ ゾン

4

地域 の総称

例 )メ ゾン駿府 ,メ ゾン富 士

5

他 の 地名 を含 む

例 )瀬 名 と瀬名 川 ,中 田と中 田本町

6

そ の他

7

複合形

例 )静 岡大和町 メ ゾン← 静 岡 と大和町の複合形

□東京 で の 分類 の種類 1

住居表示 の地名

例 )柿 の木坂 に あ る柿 の木 メゾン

2

区名

例 )メ ゾン ロ黒

3

駅名

例 )メ ゾン学芸 大学

4

隣接 す る地名

例 )奥 沢 にあ るメ ゾン 自由 が丘 ああ

5

昔 の 地名 ,坂 な ど 例 )月 光原 ハ イ ツ ,か むろ坂 ハ イ ツ

6

地域 の総称

例 )洗 足

7

複合 形

例 )静 岡大和町 メ ゾン← 静 岡 と大和町 の複 合形

・ 113‐

第 4章

地名分布 モ デ ルの作成

○扱 う地略 につい て 本研 究 で地名 とは以下の ことを さす ・

現在 ,住 所表記 でつ かわれ てい る 「都・ 県」「区」「市町村」「宇 」 の名称

・

昔 の 「都・ 県」「区」「市町村」「字」 の名称

・

地 区 の あだ名や総称 の名称

・

坂 ,橋 ,山 ,丘 ,公 園 につ け られ た名称

・

駅名 の名 称

また ,「 ∼∼ 丁 目」 な どがあ る場合 は同 じもの とみ な し統 合 した。 例 )「 等 々力 1丁 目」 と 「等 々力 2丁 目」 は同 じ地 名 とみな し 「等 々力」 とし た

.

しか し,「 ∼∼ 本町」 の場合 は分 けて考 えた。 例 )「 中田」 と 「中田本 町」 の場合 この 場合 ,SISで のアイテ ム検索時 に 「中田本 町」を 「中 田」 として検 索 できるの で ,あ えてデ ー タベ ースの入力時 には分 けて考 えた。

○デ ジタル デ ー タの利 用 につ いて 本研 究 では ,ゼ ン リン住 宅地 図 か ら 1つ 1つ アナ ロ グ的手法でデ ー タベ ース化 し

,

SISヘ ユ ー ザー属性 を入力 した。静 岡市 で約 2,000件 ,日 黒 区周辺 で 9,000件 が研 究 対象 とな ったた め多大 な時 間を要 した。 ゼ ン リン Z‐ mapに は ,用 途 と集合住宅名 称 がデ ー タ としてあ るため ,こ のデ ー タが利用 で きる環境 であれ ば利用す べ きであ る。

○アナ ロ グの限界 につい て 本研 究 では ,研 究者 がゼ ン リン住 宅地 図を見て ,地略 か ど うか判断 した。この 限界 を以下 に指 摘す る。

1:デ ー タの見落 とし 慎 重 に検索作業 は行 つ たが ,人 間 が検索す るので 多少 の デ ー タの見落 としがあ る .し か し,本 研 究では,見 落 と し誤 差 の範囲 では結果 は変 わ らな い と判 断 した。

2:地名 か苗字 か ‐114・

第

4章 地名 分布 モデル の作成

集合住宅名称 にオ ー ナ ーの 苗字 をつ ける場合 があ る。も し,日 黒 に 日黒 さんが 目黒 アパ ー トとい う集合住宅 が あ った として も判断が つ かない .本 研究では ,明 らかに苗字 とわか るもの は除外 したが ,判 断 しがたい もの は地名 として扱 っ た

.

本研 究では ,以 上の 2点 を認識 しなが らも結 果 へ の影響 は少 な い もの と考 え,作 業 を続 けた 。

115

第

4。

4章

地名分布 モ デ ル の作成

4地 名分布 モデルの作成 4.4.lS:Sと データベースとのリンク

エ クセル でのデ ー タベ ー ス 作成 が完成後 ,デ ー タベ ース を

SISに リンク させ るた

め,SISで 該 当す る建物 アイテ ム にユー ザ ー 属性 として リンクのための IDを 入力す る。 また ,該 当アイテ ム が存在 しない場合 は ,新 規 にアイテ ム を作成 し, けた IDナ ンバー と同 じナ ンバ ー をユ ー ザ ー 属性 と して入 力 してい く

.

図 4.3 SIS上 での建物アイテムヘのユーザー属性入力画面

‐116‐

Excelで 付

第

4章

地名分布 モ デル の作成

Excelの データベースを SISの ユーザー属性 とリンクさせ る。

図 4.4リ ン ク後 の

SISの 画 面

リンク後 は ス キーム で リン クデ ー タを確認す るこ とがで き る.(図 4.4参 照 ) デ ー タベ ー スの 中か ら

,

・

SISと の リンク時 に使 用す る個 々 のデ ー タ固有 の ID

・ 該 当集合住宅につ け られ た地名 ・ 分類 (該 当す るか しないかを 0と 1で 表 現 ) の 3点 を リン ク させ た。 リンクの 際 の諸注意 は ,地 価分布 モ デ ル の 際 の 注意点 と同 じであ り,そ ち らに説 明 を委 ね る。

117‐

第 4章 地名分布モデルの作成

4.4.2 地 名 分布 モ デ ル の 作成 リンクされたデータベ‐スのデータを利用 して地略分布モデルを作成する。

○モデルの概要 地名分布モデル :セ ル内にある検索 した項 目に該当する建物数の値を元‐ に作成 し￨た グ リッ ドの こと

論拠元データ,グ リッ ド枠の大きさの 2点 の詳細を下記に記す。

□諭拠示,データ :地 洛を名称に含んでいる集合住宅 尚

こ "地 洛の広がりを見る とに地名を含む集合住宅名称に着 目した理由は 11地域内に非常に多く存在 し,地 名の広が りを細かく見れること

,

2.:現 在:資 産運用としてマンションを建設 しその家賃収入を得る行為が増加 し

てお り今後も利用可能であること の 2点 である。

ログリンド枠の形 :￨グ リッドの1つ の大きさは分析により異なる。 5章 を参照

・ 118‐

第

4章 地名分布 モ デ ル の作成

□地名分布 モデル 作成時画面例 地名分布 モデル作成時 の例 を図 4.5に 示す。

図 4.5地 名分布モデル作成時画面例 画面 は ,100m

100mの セル サイ ズで作成 した地名 分布 モ デ ル であ る。 グ リッ ド

の 色 の濃淡 か ら差 があ る ことは見 て取れ るが ,一 番高 い濃度 を示す セル と何 もないセ ル が 隣接す るな どセル ご との差 が激 しい こ とがわか る。 分析 では ,適 正 なセル サイ ズ まで変更 を行 う。

119‐

第

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比 較分析

5章 目黒 区周 辺と静 岡市 の比 較分析

‐120‐

第 5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比 較分析

5.1場 所 の特性 から見 た比較 ○分析方法 目黒 区周辺 ,静 岡市 の 地価 の推移 の特徴 の 把握 ,及 び 目黒 区周辺 と静 岡市 の比較分 析 を行 う

.

分析 手順 は以 下 の 通 りで あ る

.

1:デ ー タベ ース で作成 した地価変動率 を元 に 100m

100mの 地価分布 モ デル を

作成 (地 価変動率 の色分 けは,表 5.1を 参照 )

2:土 地利 用 の タイプ を設定 し,そ の タイ プ ごとの特徴 を分析す る。 (土 地利用 タイ プは ,表

5.2,表 5.3の よ うに設 定 )

3:日 黒 区周辺 と静 岡市で の比較分析 を行 う。

表

5.1 地価変動率 とグ リッ ドカ ラー

色

地価変動率

■

-10%∼

■

-6.66%∼ -10%

■

―-3.33%∼ ―-6.66%

0∼ -3.33%

0%以 上

□ ※ □は 「白」 を さす。 ※

目黒 区周辺 。静岡市 の双方 の分析 で同 じ色 分 けを行 う .

‐121‐

第 5章

目黒 区周辺 と静岡市 の 比較分析

○静岡 の 土地利用 タイプ 静岡で の 分析 に使用 した土地 利 用 タイプ を表 5.2に ま とめた。

表

5.2地 名のタイプ別分類

表 5。 2地 名

タイ プ 説 明

のタイプ別分類 タイ プ 名 称

一般的 な住 宅地 の 中か ら 昔 か ら人気 の あ る住宅地 を選 定 し ,

A:住 宅地

た 具体的地名 では 「北安藤 」周 辺

B:江 戸 か ら の

江戸時代 ,徳 川家康 が指導 した 「96か 町」 の街 づ く りで設 置 され た町 名 が今 で も残 っ てい る地域

地名

具体的地名 では 「安西」周辺 静岡駅 Jヒ 回の 商業地 区 C:静 岡駅周辺

この地 区 も 「96か 町」の街 づ く りで設置 され た町名 が今 で も 残 つ てい る地域 である 具体的地名 では ,「 呉服町」周辺 バ ブル 時 に開発 され た地 区

Dレ ヾブル 開発

地名 として は以前 か ら存在 していたが 広告 戦略 を行 い 開発 した 地域 の地名 具体的地名 では ,「 国吉 田・ 谷 田周辺」

‐122‐

バ ブル 期 にブ ラ ン ド

第

5章

目黒 区周辺 と静岡市 の比較 分析

表 5.2で 示 した地 区を具体的 に色 分 け した 図が図 5.1で あ る

￨ぐ

.

ジ

図 5.1地 名のタイプ別分類 図中,A地 区は ,静 岡駅北部 に長細 く広 が る昔 か ら人気 の 高 い住宅街 であ り,地 元 の 人 の言葉 を借 りるな らば 「静 岡 の 田園調布 」 と呼 ばれ てい る地 域 であ る。

B地 区は ,江 戸時代 に徳り￨1家 康 が 「96か 町」 の街 づ くりで設 置 した 町名 が今 で も 残 つてい る地 域 で あ る。

C地 区は ,静 岡駅 北 日とい う静 岡市で一番栄 えてい る地域 で ,B地 区同様 に江戸 時 代 の地名 が 今 で も残 つ てい る地域 である。 尚,B地 区 と C地 区 の 間であ るが ,江 戸 時代 に

B,C地 区 と同様 に名称 が付 け られ たが ,そ の後 の 区域変更な どに よ り今 では

当時 とは別 の地名 となってい る。 また ,D地 区は ,バ ブル 期 の 宅地開発 時 にブ ラ ン ドイ メー ジ をつ け られ 販売 され た地域 であ る とい う特徴 をもつ ,前 々 か ら存在 は していたが ,バ ブル 期 に一 気 に 開発 され た経緯 を もつ 。

123‐

第

5章

目黒 区周 辺 と静 岡市 の比 較 分析

図 5.1平 成 6年 度 の地 価変動率 (静 岡市 )

%0 11

-5

-10 -15 -20 -25 -30 住 宅地

一

バ ブル 開発

▲ 静 岡駅周 辺

図 52平 成 6∼ 14年 度までの静 岡市の地価 推移 (平 成 6年 注 目)

‐124‐

古 い地 名

第

図

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比 較分析

5.3平 成 7年 度 の地価 変動率 (静 岡市 )

9

10

11

-25 -30 住 宅地

―

バ ブル 開発

―

静 岡駅周 辺

― 一古 い地名

図 5.4平 成 6∼ 14年 度までの静岡市の地価推移 (平 成 7年 注 目)

‐125‐

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の 比較分析

図 5.5平 成 8年 度の地価変動率 (静 岡市 )

0 -5

4ィ

I≒

_1二 、_ヽ_

-10 -15 -20 -25 -30 ―￢ ―住 宅地 図

一

バ ブル 開発

―

静岡駅周 辺

― 一古 い地 名

5.6平 成 6∼ 14年 度までの静 岡市 の地価推移 (平 成 8年 注 目)

‐126・

第

図

5章

目黒 区周辺 と静岡市 の 比較分析

5.7平 成 9年 度の地価 変動率 (静 岡市 )

%0 -5

-10 -15 -20 -25 -30 住 宅地 図

Jト

ーバ ブル 開発

―

静岡駅周 辺

― 一古 い地 名

5.8平 成 6∼ 14年 度までの静 岡市 の地価 推移 (平 成 9年 注 目

)

‐127‐

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比較分析

Xバ

曽 ブ

,1

図 5.9平 成 10年 度 の地価変動率 (静 岡市 )

%0

￨

,

￨

,

`

`

倖 由

-5

-10 -15 -20 -25 -30 住 宅地

Jト

ーパ ブル 開発

一

静 岡駅周 辺

― 一 古 い地名

図 5.10平 成 6∼ 14年 度までの静岡市 の地価推移 (平 成 10年 注 目)

‐128‐

第

5章

目黒 区周 辺 と静 岡市 の 比 較 分析

図 5.11平 成 11年 度の地価 変動率 (静 岡市 )

%0 -5

-10 -15 -20 -25 -30 住 宅地

―

L

バブル 開発

静 岡駅周 辺

古 い地 名

図 512平 成 6∼ 14年 度までの静 岡市の地価 推移 (平 成 11年 注 目)

‐129・

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の 比 較 分析

■ 古い地 名

図 5.13平 成 12年 度 の地 価 変動率 (静 岡市 )

%0 -5

-10 -15

-20 -25 -30 ￨

住 宅地

図5

一

A

バ ブル 開 発

静岡駅周辺

■ 古 い地 名

平 成 6∼ 14年 度までの静 岡市の地価推移 (平 成 12年 注 目)

‐130‐

第

5章

目黒 区周辺 と静岡市 の比 較 分析

図 5.14平 成 13年 度の地価 変動率 (静 岡市 )

%0

,

1

,

￨

,

,

`

′

~‐

.

律 蒔

-5

-10 -15 -20 -25 -30

:]住 宅地

Jト

ーバブル開発

―

静 岡駅周辺

― 一 古い地 名

図 5.15平 成 6∼ 14年 度までの静岡市の地価推移 (平 成 13年 注 目)

‐131‐

第

5章

日黒 区周辺 と静 岡市 の 比 較 分析

■ 古い地名

図 5.16平 成 14年 度 の地価 変動率 (静 岡市 ) 0

-5 -10 -15

-20 -25

-30 ￨

住 宅地

一

1

バブル開発

静岡駅周 辺

古 い地 名

図 517平 成 6∼ 14年 度までの静 岡市 の地価推移 (平 成 14年 注 目)

-132-

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の 比較分析

○静岡市 での地価推移 の特徴 のま とめ

・

住宅地 は ,平 成

10年 度 ころか ら他 地域 が下落傾 向にあ る中下げ止 ま り,平 成

14年 度 で は ,‐ 2%程 度 とな つてい るこ とがわか っ た。 ・

静 岡駅周辺 は ,バ ブル 崩壊 直後 か ら下落傾 向 が続 き,平 成 14年 度 で も 15%近 くの 下落率 で あることがわか つた。

・

バ ブル 崩壊 後 か ら静 岡市全 体 が 静 岡駅 を中心 と して 放射状 に地 価 が下落 して いたが ,平 成 11年 度 頃 か ら,住 宅地域 で 下げ止 ま りの傾 向がみ られ た。 しか し,市 域 の周縁部は住 宅地域 が 下 げ止 ま り傾 向を示す 中で も下落 を続 け,市 域 の 中心 と周縁 が値下 が りす る傾 向 とな つて きて い る。

・

駅周辺部 で も違 いが 見 られ ,歴 史 の ある古 い 地名 が残 つ て い る ところは ,住 宅 地 とともに下げ止 ま り傾 向を示 して きて い る。しか し,駅 周辺 で は ,駅 の影響 が強 く下落 が続 いてい る。

。 一 方 ,バ ブル 期 に開発 した新 しい 地域 は ,バ ブル 崩壊後住宅地や 古 い 地洛 の地 域 と同 じよ うな傾 向で値 下 が りが進行 して い たが ,近 年 では ,こ の 地域だけが さらに下落傾 向を増す 結果 とな つ て い る。

‐133‐

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比較 分析

○ 目黒 区周辺 の地価推移 率 の 特徴

目黒 区周辺 の地価推 移 率 の大 きな流れ を知 るた め ,駅 の大 き さでタイプ 分 けを行 い それ ぞれ の特徴 を把握 した

.

目黒 区周辺 での分析 に使 用 した タイ プ を表 5.3に ま とめた。 日黒 区では,駅 の影響 が 多大 にあ る と考 え られ たため,駅 を中心に特徴 を考察す る ことと し,大 規 模駅 と小規 模駅 ,そ してそれ らの駅 の 中間に位 置す る狭 間 の 3箇 所 を 地域特性 を知 る地域 と して 設定 した

.

表 5.3目 黒区周辺での分析に使用した地区タイプ

タイ プ名称

大規 模駅

タイ プ説 明 大規模 駅 の 中か ら特 徴 の 出て い る 「 自由が丘」 を選定 した 急行 が止 ま り,駅 の名称 の力 が 強 い駅

大規模 駅 と小規模駅 との間にある地域 を さし

,

狭間

具体的には,「 南」周辺 小規模 駅

小規 模駅 の 中か ら特 徴 の 出て い る 「西小 山」 を選定 した。 各停電車 しか止 ま らず ,名 称 も強 くな い 駅

大規模 駅 と小規模駅は,研 究対象地域 に存在す る駅 の 中か ら 1日 の平均乗降客数 を 基準に選定 した。 (表

5。

4参 照)

‐134・

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比 較分析

表 5.4は ,研 究対象地域 に存在す る駅 の 中か ら 1日 の 平均乗降客数 をま とめた もの で ある。 表

5.4研 究 対象地域 に存在する駅の 1日 の平均乗降客数 計

計

順位

路線名

順位

駅名

路線名

駅名

(人 )

(人 )

l

田園都 市線

渋谷

611,373

池上線

戸越銀座

19,163

2

東急東横線

渋谷

415,464

目黒線

大岡山

19,086

3

目黒線

目黒

170,699

大井町線

大岡山

18,491

4

東急東横線

中 目黒

159,176

大井町線

中延

18,176

5

田園都市線

三軒茶屋

108,678

池上線

洗足池

16,779

6

池上線

五反 田

107,550

大井 町線

旗 の台

15,812

7

大井町線

大井町

89,110

大井 町線

荏原町

15,681

8

東急東横線

自由が丘

80,300

池上線

旗 の台

15,449

9

東急東横線

学芸大学

64,131

目黒線

洗足

15,303

田園都 市線

駒 沢大学

62,725

池上線

久が原

15,146

田園都市線

桜新 町

56,350

池上線

石川 台

15,028

田園都市線

池尻大橋

50,322

池 上線

長原

14,612

東急東横線

都 立大学

45,543

大井 町線

戸越公園

13,510

目黒線

武蔵 小 山

37,942

池上線

荏原 中延

12,749

大井 町線

自由が丘

33,771

大井町線

九品仏

12,743

東急東横線

祐天寺

32,913

目黒線

奥沢

12,302

東急東 横線

代官 山

29,664

大 井 町線

緑 が丘

9,743

目靭

不動前

28,074

大井 町線

下神 明

目黒線

西イヽ 山

27,824

東急東横線

多摩川

大井町線

等 々力

26,147

目黒線

田園調布

大井町線

尾 山台

24,658

池上線

大崎広小路

6,902

東急東横線

田園調布

23,839

大井町線

北千束

6,821

池上線

雪 が谷大塚

20,041

目黒線

多摩川

2,305

池 上線

御嶽 山

19,582

9,275

表 5.4よ り, 日黒 区周辺 は ,沿 線 開発 の影響 で 47も の駅 が存在 してい る こ とがわ か る。しか し,そ の規模 は大小 さま ざまで あ り,本 研 究 では,自 由が丘 を乗 降客 も多 く名 前 の力 も強 いので 大規模 駅 として採用 し,そ の 1/3程 度 である西小 山駅 を小規 模駅 として設 定 し,そ の 中間地域 間 の狭 間 もタイプ にカロえた。

135‐

第 5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比 較分析

図 5.18平 成 5年 度 の地価変動率 (目 黒 区周辺 ) ~

「

０

・５ ・ ０ ・ ５ ・２０ ・２５ ・３。 ・３５ ％

図 5.19平 成 5∼ 14年 度までの 目黒区周辺の地価推移 (平 成 5年 着 日)

‐136‐

第 5章

日黒 区周辺 と静 岡市 の比較分析

図 5.20平 成 6年 度 の地 価 変動率 (目 黒 区周 辺 ) ~~~‐

「 「

。

-5 -10 -15

-20 -25

-30 -35

% 図 5.21 平成 5∼ 14年 度 まで の 目黒 区周辺 の 地価推移 (平 成

‐137‐

6年 着 日

)

第 5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比 較分析

図 5.22平 成 7年 度の地価 変動率 (目 黒 区周 辺 )

0

-5 -10 -15

-20 -25

-30 -35

%

― 一大規模 ―●―狭間 ―

小規模

図 5.23平 成 5∼ 14年 度までの 目黒 区周辺の地価 推移 (平 成 7年 着 目)

‐138‐

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比較分析

図 5.24平 成 8年 度の地価変動率 (目 黒区周辺 )

0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35

%

― 一大規模 ―■―狭間 ―

小規模

図 5.25平 成 5∼ 14年 度までの 目黒 区周 辺の地価 推移 (平 成 8年 着 目)

‐139‐

第 5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の 比較 分析

図 5.26平 成 9年 度 の地 価 変動率 (目 黒 区周辺 )

0

-5 -10 -15 -20 -25

-30 -35

%

― 一大規模 一 図

狭間 ―

小規模

5.27平 成 5∼ 14年 度までの 目黒 区周 辺の地価 推移 (平 成 9年 着 目

)

‐140‐

第 5章

目黒 区周辺 と静岡市 の比較分析

〕 141丘 富 キ

「 _._ヾ

だ が

図 5.28平 成 10年 度の地価変動率 (目 黒 区周 辺 )

０

・５

一

０

一

５

一２。       一２５

一３。       一３５

％

一 一大規模 ―●―狭間 ―

小規模

図 5.29平 成 5∼ 14年 度までの 目黒区周辺の地価推移 (平 成 10年 着 目)

‐141‐

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比較分析

図 5.30平 成 11年 度 の地価 変 動率 (目 黒 区周 辺 )

０

・５

一         一

０

５

２０ 一         一２５

３。 一         一３５

― 一大規模 ―●―狭間

％

図

-4ヽ

規模

5.31平 成 5∼ 14年 度までの 目黒 区周 辺 の地価推移 (平 成 11年 着 目

)

‐142‐

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比 較分析

図 5.32平 成 12年 度の地価 変動率 (目 黒 区周辺 )

0 -5

-10 -15

-20 -25 -30 -35 ― 一大規模 ―●―狭間 ―

% 図

小規模

5.33平 成 5∼ 14年 度までの 目黒 区周 辺地価推移 (平 成 12年 着 目

)

‐143‐

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比較分析

富 鮮■ 捜が

図 5.34平 成 13年 度の地価 変動率 (目 黒 区周辺 )

０

・５

一         一

０

５

２０ 一         一２５

３０ 一         一３５ ％

￨―

一大規模 ―●―狭間二刊い‐ 小規模

￨

図 5.35平 成 5∼ 14年 度までの目黒区周辺の地価推移 (平 成 13年 着 目)

‐144‐

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比 較分析

/~~

ミ モ1山hi 「 1、

図 5.36平 成 14年 度 の地 価 変動率 (目 黒 区周辺 )

０

・５ ・ ０ ・ ５ ・２０ ¨２５ ・３。 ・３５ ％

図

537平

成 5∼ 14年 度までの 目黒 区周 辺の地価推移 (平 成 14年 着 目)

‐145‐

第

5章

目黒 区周辺 と静岡市 の比較分析

○ 目黒 区周辺 で の 地価推移 率 の特徴 の ま とめ 。 バ ブル 崩壊 後 は,平 成

9年 度 ころまで駅 を中心 に地価 が 下がつてい る

.

。 大規模駅 と小 規模駅 の 狭 間 の地域 の特徴 は ,小 規模 駅 の 特徴 と類似 してお り

,

平成

9年 度 ころか ら下 げ止 ま つ てい る傾 向にある。

。 大規模 駅 は ,小 規模 駅 とは逆に ,か な りの 下落 を必要 と したが ,平 成 11年 度 ころか ら落 ち着 きを見 せ は じめ ,平 成

14年 度 は,小 規模駅・ 狭 間 に近 い数値

とな り, 日黒 区周辺 一 帯 が低 い 下落率にな った

.

○地 区の場所 の観 点か ら見 た 静岡市 と 目黒 区周辺 の比較 ・

静岡市 ,日 黒 区周辺 ともにバ ブル 崩壊以降土地 の値段 は下が り続 けて い る点 で 共通であ る。

・

静 岡 ,日 黒 ともにバ ブル 崩壊後 ,駅 を中心 と して放射 状 に地価 が 下落 した傾 向 は共通 した傾 向であ るが ,静 岡 が 平成

14年 度現在 ,依 然 として駅周辺 が下落

してい る の に対 し, 日黒 はす でに 下げ止 ま りの傾 向を見せ てい る。 ・

住宅地 で あ るが,日 黒 ,静 岡 ともに下落 し,そ の後 ,下 げ止 ま りの傾 向を示 し てい るが ,静 岡が平成 11年 度 か ら下げ止 ま りの傾 向 が あるのに対 し, 日黒 区 では,平 成 10年 度 には下げ止 ま りの傾 向が あ り,1年 ではあるが 下 げ止 ま る 傾 向が 出 る時期が早 い こ とが違 い として指摘 で きる

・

.

古 い地名 の残 つてい る ところは ,静 岡 では周辺 が 下落す る中下げ止 ま りの傾 向 を見せ てい るが ,日 黒 で は,地名 の違 い に よる違 い は ほ とん ど無 い よ うに見 え る。これ は ,日 黒 の地価 が地名 よ りも都 心か らのア クセ スが よい とい う市場原 理 で需要 が 決定 して い るので はな いか と考 え られ る一 因であ り,一 方 で。静 岡 では,ア クセ スだけで な く地名 とい っ た歴 史性 も地価形成要因 として考 え られ ることを示 してい る と考 え られ る。

146‐

第

5章

目黒 区周 辺 と静 岡市 の比 較 分析

5.2地 名 の歴 史 か ら見 た比 較 地名 の字名 の歴 史 か ら見た比較 を行 う.静 岡 で は,す でに 5.1章 にて地名 の歴 史 と い う観 点か らタイ プを分類 し分析 をお こな ってい る。日黒周辺で も同様 の 区分 け を行 い ,静 岡 と比 較分析 を行 う .

地名 の歴史か ら見 た区分 け の選 定基準 を以 下 の よ うに定 めた

.

タイ プ 1:江 戸時代以前か ら使 用 され今 で も地名 として存在 してい る 歴 史 の ある地名 タイ プ 2:明 治 ,大 正 時代 ,及 び昭和初 期 (昭 和 7年 )ま での期 間 で誕生 した地 名 ―昭和 7年 は東京 都 に区が誕 生 した年

.

タイ プ 3:そ れ 以降に誕生 した新 しい地名

図 5.38地 名の歴史から見た地区タイプ タイ プ

1:赤

タイ プ

2:水 色

タイ プ

3:緑

147

第 5章

目黒区周辺 と静岡市の比較分析

区ごとの特徴を以下にまとめる。 ・ 目黒区 :他 の区と比べ,江 戸時代 から続 く地略 が少な く― ,明 治,昭 和に入つてか らつけられた新 しい地臨 が多い

.

0世 田谷区 :か なり江戸1時代か つづ ら く地名が多い,ま た,新 しい地洛 を作成する

際もその地域 の何 らかの歴史と絡めている。 ・ 大田区 :歴 史を積んだ地名‐ が多い。雪谷のよ うに元は雪谷でも現代は南雪谷,北 雪谷などとして別れている場合が多い

.

0渋 谷区 :そ のほとんどが 和 3年 に 昭 渋谷町が制定 されたこ― とでつけられた名前.

静岡では地名の歴史性 と地価に関係性が認められた。

東京でも関係性が無いか,時系列的に図を並べ地理的に分析する

.

・ 148・

第

5章

目黒 区周辺 と静岡市 の 比較 分析

地名 の歴 史 に着 目した色分 け と 2年 度 との 地価分布 モ デ ル を並 べ 比 較検討 を行 う。

↑ ■

江 戸時代以前 か らある地名

■

明治以降昭和

■

それ 以降にで きた地名

□

不 明な地域

7年 まで の地名

地名 の歴 史か ら見 た行政界 の タイ プ分 け

平成

7年 度 地価 分布 モデル

平成 11年 度

地価 分布 モデル

平成

平成

9年 度

地価分布 モ デ ル

13年 度 地価分布 モデ ル

図 5.39地 名の歴史別タイプ分 けと地 価分布モデル

‐149‐

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比較分析

図 5.39よ り,地 洛 の歴史性 と地価 の 関係性 について観察 を行 う。

歴 史性 の あ る地略 が 目黒周辺部 に多 く存在 してい る。このた めす べ てのセル 1つ ず つ に対 して相 関性 を把握す るこ とは困難 ではある。しか し,全 体 と して 言 えることは かな りあるので 静 岡 と比較 しなが らそれ を下記 に記す。

まず ,赤 色 の江戸時代 か らある地名 の行政界について結果 を述べ る

.

世 田谷 区域 においては,赤 色 と地価分布 モデルで薄 い青 ,す なわち下落率が低 いセ ル と相 関が強い よ うに考 え られ る。つ ま り,歴 史ある地名 の ところは世 田谷では下落 率 が低 い ことがいえる。 しか し,大 田区や品川 区では,そ の逆であ り,赤 いセル と青色 の濃 い 色 のセル との 相関が よ うにお もえる。これ らの地域 は山手線 のす ぐ脇であ り,都 心に近い部分 であ る。静岡で も駅周辺 の歴史ある地名 の地域は下げが激 しく,少 しはなれた歴史ある地 域は下げ止まつてい る現象 を確認できた。 よつて赤色については静 岡 と同 じ傾 向があると考えられ る。

次に緑 の地域 ,つ ま り昭和 30,40年 にできた地洛 の区域はかな りの割合 で下落 し ていることがわかつた.繁 華街 に近 くなるほど赤色で も低 くなるが,一 方でそ こか ら はなれた地区では,逆 に歴史のある地域 が下げ とまってい るとい う点で静岡 と同様 の 結果 を得 られた と考えられ る。

‐150・

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比較分析

5.3地 名 の広が りから見 た比較 ○静岡市周辺 の特徴 図 5.40は ,静 岡市内にある地名 のついた集合住宅 の分布 である

.

集合住宅 が存在す る住居表示 と同 じ名称 がついている ものは緑 ,近 隣 の地名 を用 い ている場合は赤 ,静 岡又は東静岡の駅名 は青色で色分けを行 つた。

図 5。 40静 岡市における地名を含む集合住宅の分布 ■ :住 居表示 と同 じ名称 がつい てい るもの ■ :近 隣 の 地名 を用 い てい るもの 日 :駅 名 (静 岡 。東静 岡 )が つい てい るもの

図 5.40よ り静 岡市では,住 居 表示 と同 じ名称 を用 い てい る場合 が非常 に 多 く,駅 の 名前 の力 も強 くな い ことがわか る。また ,近 隣 の地名 を用 いてい る地域 は ,静 岡駅北 の北安藤周辺 (図 中○ の部分 )に 多 く存在す る こ とがわか る。

‐151・

第

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の 比較分析

○ 目黒 区周辺 の特徴 図 5.41は , 日黒 区周辺 にあ る地名 のつい た 集合住宅 の分布 である。 集合住 宅が存在 す る住居表示 と同 じ名称 が つ い て い るものは緑 ,近 隣 の 地名 を用 いて い る場合 は赤 ,駅 名 を利用 してい る もの は青 で色 分 けを行 つた。 ※地名 と駅名 が 同 じ場合 は ,駅 名 と して色 分 け してあ る。

図 5.41目 黒区周辺における地名を含む集合住宅の分布 図 5.41よ り目黒 区周辺 では ,静 岡 と違 い さま ざまな名称 が入 り混 じってい ること がわか る。

‐152‐

第 図

5。

5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比 較分析

42は ,集 合住宅名 称 の 由来 をタイプ ご とにわけ,そ れ ぞれ に地名 分布 モデル

を作成 した図である。 1つ のセル 内にある該 当建物数 で色 の 濃淡 が決定 す る

.

一 ■ ■ 同一 の 地名 を用 いてい るタイ プ ロ

■ ■ 口

ロ ■

．

一

●       口           ．

・ ＝ 口 一 一 ・

駅 の名前 を用 いてい るタイプ

口   口■   ．    ．  Ｊ

．

■

ロ

一

・ ∴

ロ Ｌ

■

Ｆ

近隣 の 地名 を用 いてい るタイプ

図 5.24目 黒 区周辺におけるタイプ別地名分 布 モデル

図 5.42よ り目黒 区周辺 は青色 の グ リッ ドが 多 く,静 岡 の よ うに住居表示 の名称 を 使 つて い る例 が 多 い とい うこ とは無 く,む しろ,駅 の名称 が非 常 に強 い こ とがわか る。

‐153Ⅲ

第

5章

目黒区周辺 と静 岡市 の比 較分析

図 5.40は ,強 い 力 を持 つ た 駅名称 の分布 を見 るた め,東 横線 の駅名 のつ い た集 合 住宅 だけを取 り出 し,さ らに駅 を中心 と したボ ロ ノイ 分割 1を 示 した 図であ る。

図 5.40東 横線の駅名称を用いた地名の分布と駅ボロノイ図 図 5.40よ り,東 横線 の駅 の 中 で ,代 官 山,中 目黒 ,祐 天寺 ,都 立大 学 までの 4つ はボ ロノイ 図に ほぼ収 ま ってい る と見 るこ とがで き る。また ,学 芸大学 は枠 よ り小 さ く収束 してお り,自 由が丘は逆 に枠 を超 えて他 の領 域 に侵入 してい る強 い地名 であ る こ とがわか る

.

この駅 の地名 の名称 の波及 の 強 さをグ リッ ドに し,地価分布 モ デル とグ リッ ド間演 算 を行 うことで よ り詳細な地価 と地名 の 関係 を探 求 で きる。この機会 は今後 の展望 と してい く。

1平 面上に,いくつかの点が配置されていて、その平面内の点を

,ど の点に最も近いかによって分割してできる図

を,ボ ロノイ lVoronOD図 という。また、その分割のことをボロノイ分割という。

‐154‐

第 5章

目黒区周辺 と静岡市の比較分析

5.4地 名の1競 合が地価に与える影響 についての仮説検証 静岡市 の分析で ,地価 が 下げ止まっていた地 域 は,隣 の地略 を多 く用 いてい る状態 にあることが発 見 された。 この仮説に対 し,以 下 の分析方法で検証を行 つた

..

○分析方法 分析方法を下記の通 りであり,以 降,下 記にそつて分析を進めてゆく。

1:そ れぞれ の年の地価変動率の最大値と最小値 をもとめ,そ れ らの差の絶対値 をもとめ,建 物グリッ ドの最大値にあわせて係数を算出し,双 方の絶対値を合 わせる。

2:

足し算 して

スだか ら)で 強いはうの色を見 (建 物数はプラス,地 価はマイナー

る。

3:

この場合,値 が 0に なるほど相関が高いことがいえる。

本研究では,こ の仮説に対 し,平 成 14年 度の 日黒区周辺 を例にとつて検証を行 う

.

‐155・

第 5章

目黒 区周辺 と静 岡市 の比 較分析

図 5.41は ,平 成 14年 度 の 目黒区周辺のデー タを もちい て,検 証を行 った結果であ る。 図が 自くなるほ ど相関があ り,青 くなるほ ど地価 が強 く,赤 くなるほ ど地名 の力 が強 い とい うことで ある

.

図 5.41地 名の競合が地価に影響を与えるという仮説の検証

図 5.41の 結 果 ,自 由が丘付 近 周 辺 は 自 く相 関 関係 が あ る こ とが 確 認 され た 。 しか し,下 目黒 の 地 域 で は青 が一 体 で強 くな って しま っ て い る。

156‐

第

第 二 早

‐157‐

6章

ま とめ

まとめ

第 6章

ま とめ

6.1ま とめ 本研究 の成果 は以下にま とめ られ る。

地方 中核都 市 にお い て ,地 価 が下げ止 ま つてい る地域 は ,昔 か らの住宅地 と江 戸時代 か ら続 く地略 の 地域 であ り,徐 々 に価値 を付 けて い つ た もの は地価 下落 に も強 い ことが確認 され た .一 方 ,バ ブル 期 に一 時期 に一気 に価 値 を高 め よ う とプ ラ ン ドの戦略 を取 つた 地域 は ,下 げ止 ま らな い傾 向にある。また ,住 宅地 が 下げ止 ま ると同時期 に静 岡市 の周辺部 が 下 が つてい く傾 向 が 出始 めてい る

大都 市近郊 の郊外 で は ,バ ブル 崩壊後 ,地 区 の どの場所 も

.

20%以 上の下落 を

してい るが ,住 宅地 も 5年 程度 で下げ止 ま り,ま た駅周 辺 も下げ止 ま りの様相 を見せ始 めてきてい る。これ は ,都 心 へ のア クセ ス が 非 常 に よいた め,沿 線 開 発 で発展 した 同地域 が ,現 在 また鉄道 によつてその価値 を再構築 され て い る と 読み取 るこ とができ る。

地名 と地価 の 関係 で ま とめる と,大都 市近郊 の場合で は ,そ の地域 の 中で も都 心 か ら遠 い 方 が江戸 時代 か ら歴 史 の あ る地名 の影響 を受 けて い る とい う結果 が 出た .具 体的には ,山 手線 の外側 の場合 ,恵 比寿や 目黒 とい つた 山 の手線 の す ぐ近 くでは地名 よ りも市場原理 が強 く働 く図式で ,一 方 ,自 由が丘 や世 田谷 の住宅地 な どでは ,歴 史 を持 つ 地名 の地域 の 地価 下落率 は低 い こ とが明 らか と な った

.

・ 158・

第

6章

ま とめ

6.2展 望 本研 究 の延長線 上 として ,取 引価格 を基 に したデ ー タ解析 があげ られ る.本 研 究 で 取 り扱 った価格 は ,地 価公示 であ り,現 在地価公 示 と取 引価格 との 乖離 が 問題 とな っ てい る

.

これ は ,建 物 の評価 の仕方 が ,隣 が

1億 だか らこの ビル も 1億 です といった どん

ぶ り勘 定時代 か ら,年 にい くら儲 か るか らい くらです とい った建物個別 に正確 に判 断 してい く時代 に変化 してきてい るもの で ある。 現在 ,国 土省 で ,取 引デ ー タの開示 の動 きが あ り,数 年後 には誰 で もが手 に入 る よ うにな るであろ う。そ の ときは ,現 在 の調査地点 よ りも多 い調査地点 とな るた め よ り 精密 な研 究がで きるので は と期待 してい る。

今回 の 地名 に対す る研究 を深 める方 向な らば ,全 国 の地 区 ご とに地名 へ の思 い は地 区それ ぞれ あ るの だか らそれ らを求 めてい けば一 般 的な話 に結び つ くであろ う。 そ してそれ は ,建築 だけでな く,市 町村合併 な どの問題 に も応用 で きるはずで あ る

‐159‐

.

おわりに の修 士論文 で地方 の あ り方 を問 う研究ができ非常に勉.強 にな りま した。 最後― 終始勉強不足 を感 じる日々で したが,終 わってみ る とホ ッとします

:

卒論・ 修論 の指導を して下 さった渡辺先生あ りが と うござい ま した。 先生の考 え方 は,建 築 だ けでなく広 く一般 に使 えためにな りま した。

中村先生,山 口さんj木 村 さん,高 柳 さんご指導あ りがとうございま した。

長澤さん,プ ラン■ングの時からありがとうございます。 これからも私 目は長澤ママの馬車馬となつて働 きま― す.し ごいてやってください。

小松 さん,

9階 の水戸黄門様には頭が上が りません.ホ ン トに感謝 しています

￨

僕 も問題解決 の印籠をス ッパ ッと出せる人間にな りたいです。

海ちゃん,石 川さん,柿 田くん,大 西くん,齊 藤君,福 西,熊 倉 etc 修論手伝つてくれてありが とう,好 きです。研究がんばるんだよ

.

森君の引きこもりで 2人 になってしまつたけど,9階 で楽 しく修論を書けたのは ヒロコ姫 のおかげでございます。あ― りが と。

2年 間一緒 だ つた同期 のみんなあ りが とうったの しかったです。

最後に,24年 間ゆつた りと育てて くれた両親に感謝 します。

2∞ 3年 2月

力本朝蒟、

参考文献

参考 文献 地価 関係

1)日 債 銀総合研 究所 1996「 全 解 明 日本 の地価 と不動産 」 東 洋経済新 報社 2)脇 田武 光 1976「 大都 市 の 地価形成 」 大 明堂 3)山 田浩 之 西村周 三 綿 貫伸 一郎 田淵 隆俊 1995「 都 市 と土地 の経 済学 」 日本評 論社 4)日 本 不動産鑑 定協会 1992「 [地 価 と土地利用 の実体 ]都 市開発 と事業 効果 」住宅新報社

5)山 田良治 1991「 戦後 日本 の地価形成 」 ミネル ヴァ書房 6)野 村 総 合研 究所 土地問題研 究会 1988「 地価 と土地 システ ム」 野村総合研 究所 7)野 村 総合研 究所 土地問題研 究会 1991「 地価 と詳細 都 市計画 」 野村総合研 究所 8)早 川 和 男 1973「 空間価 値 論 ―都 市 開発 と地価 の構 造 ― 」 勁 草書房 9)岩 田規 久男 小林重敬 福 井秀夫 1992 「都 市 と地価 の理 論

経 済学 ・ 都 市 工 学・ 法制論 に よる学際分 析」 ぎ ょ うせ い

世 田谷 区関係 資料

10)せ たがや 百年 史編集委 員 会 1992「 せ たがや 百年 史」 11)世 田谷 区都 市整備 部都 市計 画課 1989 「世 田谷 の 土地 利用

世 田谷 区

地価 高騰 を振 り返 る」 世 田谷 区

12)世 田谷 区都 市整備 部都 市計 画課 1992「 世 田谷 区ま ちなみ形 成 史」 世 田谷 区 13)世 田谷 区区長 室広 報課 1982「 世 田谷 、町村 のお い た ち」 世 田谷 区 14)世 田谷 区政策経 営部広報広聴課 2002「 世 田谷 区区政概 要 2002」 世 田谷 区 15)世 田谷 区 1989「 統計書 平成 元年 」 世 田谷 区政 情報 セ ンター保 存 16)世 田谷 区 1990「 統計書 平成 2年 」 世 田谷 区政情報セ ン ター保 存 17)世 田谷 区 1991「 統計書 平成 3年 」 世 田谷 区政情報セ ン ター保存 18)世 田谷 区 1992「 統計書 平成 4年 」 世 田谷 区政情報セ ン ター保 存 19)世 田谷 区 1993「 統計 書 平成 5年 」 世 田谷 区政情報 セ ンター保存 20)世 田谷 区 1994「 統計書 平成 6年 」 世 田谷 区政情報セ ンター保 存 21)世 田谷 区 1995「 統計書 平成 7年 」 世 田谷 区政情報 セ ン ター保 存 22)世 田谷 区 1996「 統計 書 平成 8年 」 世 田谷 区政 情報 セ ンター 保存 23)世 田谷 区 1997「 統計書 平成 9年 」 世 田谷 区政 情報 セ ン ター 保存 24)世 田谷 区 1998「 統計書 平成 10年 」 世 田谷 区政情報セ ン ター保存 25)世 田谷 区 1999「 統計書 平成 11年 」 世 田谷 区政情報セ ン ター保存 26)世 田谷 区 2000「 統計書 平成 12年 」 世 田谷 区政情報セ ン ター保存 27)世 田谷 区 2001「 統計書 平成 13年 」 世 田谷 区政情報セ ン ター保存

参考文献 目黒 区関係資料

28)日 黒区教育委員 会 2001「 写真集 29)日 黒 区企 画経 営部 2001「 目黒 区

日黒 の風景 100年 」 目黒 区 区勢要覧 2001年 」 目黒 区

品川 区関係資料

30)品 川 区教 育委員 会 2000「 品川 の 地名 」 品川 区 31)品 川 区企画部広 報公聴課 1997「 しながわ物語 」 品川 区 32)品 川 区企 画部広 報 公聴 課 2002「 品川 区勢概 要」 品川 区 33)品 川 区区民生活 事業部 区民課統計係 2002「 品川 区 の統計 2002」

品川 区

大 田区 関係資料

34)大 田区経営管理 部広報公聴課 2002「 2002大 田区 の数字 」 大 田区 35)大 田区企画部広 報広聴課 2002「 平成 14年 度版 区政 の あ らま し」 大 田区 不動産評価・投資分 析

36)山 内正教 2002「 不動産価値 投 資 と しての ビル 事業」 住 宅新報社 37)澤 野順彦 1996「 不動産評価 の 法律 実務 」 住 宅新報社 38)投 資不動産評価研 究会 2000「 投資不動産 の分析 と評価 」 東洋経済 39)川 津 昌作 2002「 不動産投資 の成 長 メカ ニ ズム」 清文社 40)吉 野伸 2000「 不動産鑑 定評価 の 実例集 価格編」 住宅新報社 41)吉 野伸 2000「 不動産鑑 定評価 の 実例集 賃料編」 住宅新 報社 42)津 村考 2001「 不動産 の鑑 定評価 」 清文社 43)小 澤善哉/橘 田万理恵 2002「 不動産 の 時価・ 減損会計 と評価 」 東洋経 済 44)松 下文洋 1999「 よ くわか る不動産 。不 良債権 。PFIの 投 資分析」 東 洋経済 45)川 津 昌作 2000「 不動産投 資 マ ネ ー ジメン トの戦略」 晃洋 書房 46)田 辺信 之 2000「 不動産投資 の イ ノベ ー シ ョン」 ダイヤ モ ン ド社 47)ト ム・ コー プ ラ ン ドノウラジ ミール・ ア ンテ ィカ ロス 2002 「 リアル・ オ プ シ ョン

48)山 本 大輔が1屋 武 昭 「入 門

戦略 フ レキ シ ビ リテ ィ と経営意思決 定」 東洋経 済

2001

リアル ・ オプ シ ョン

新 しい企 業価値評価 の技術 」 東洋経済

49)高 畠秀 夫 1991「 現代 不動産評価 論

― 隣接諸 科学 との接 点 ― 」 清 文社

不動産 一 般

50)三 井不動産 2001「 不動産 関連 統 計集 第 24集 」 三井 不動産 51)日 本不動産研 究所 1999「 新 しい開発影 響評価 」 住宅新 報社 52)増 田悦佐 2002「 東京 圏 これ か ら伸 び る街 」 講談社

参考文献

不動産金融工学

53)川 口有 一朗 2001「 不動産金融 工学」 清文社 54)川 固有一朗 2∞ 1「 入門 不動産金融工学」 ダイヤモ ン ド社 土地と経済学

55)西 村清彦 2002「 不動産市場 の経済分析」 日本経済新聞社 56)野 口悠紀雄 1989「 土地の経済学」 日本経済新聞社 57)増 田俊男 2002「 土地神話復活」 アスキー 不動産と金融

58)不 動産流通近代化セ ンター

2002

「不動産 コンサルテ ィングのための経済 。金 融」 大成出版社

59)中 村孝明 2001「 不動産証券化 の リスクマネ ジメン ト」 山海堂 60)井 出保夫 2001「 不動産金融 ビジネ スの しくみ」 フォ レス ト出版 61)伊 藤元重 2002「 伊藤元重の 日本経済がわかるキー ワー ド」 日本経済新聞社 都市/地 域経済学

62)金 本 良嗣 1997「 都市経済学」 東洋経済 63)山 田浩之 2002「 地域経済学入門」 有斐閣 コンパ ク ト 都市工学

64)奥 平耕造 1976「 都市工学読本 都市を解析す る」 彰国社 65)奥 平耕造 1982「 都市 。地域解析 の方法」 東京大学出版 66)杉 浦芳夫 1989「 立地 と空間的行動」 古今書院 地理学

67)山 崎謹哉 1989「 さかいの地理学」

古今書院

ファイナンスー般

68)ロ バ ー ト・ C。

マー トン 1999

「現代 フ ァイナ ンス論

意思決定 のための理論 と実践」 ピアソン・ エ デ ュケー シ ョン

69)野 村證券投資情報部 2∞ 2「 証券投資の基礎」 丸善 70)藤 巻健史 2002「 リス ク時代の 「資産倍増」勉強法」 講談社 71)三 宅輝幸 2002「 入門の金融 デ リバテ ィプの しくみ」 日本実業出版社

参考文献 ブランド論

72)マ ー ク・ コー ベ 2002「 エ モー シ ョナル ブ ラ ンデ ィ ン グ」 73)ア ン ドレア ス・ ブー フフ ォル ツ 2002

宣伝 会議

「あの ブ ラ ン ドばか り、なぜ 選 んで しま うのか 」 東洋経済

74)博 報 堂 ブ ラ ン ドコ ンサル テ ィ ング 2000「 ブ ラン ドマー ケテ ィ ング」 JMAM 75)ス コ ッ ト・ M・ デ イ ビス 2002「 プ ラ ン ド資産価値経 営」 日本経済新 聞社 マーケティング

76)フ ィリップ・ コ トラー

2002

「コ トラーのマー ケティング・ マネ ジメン ト」 ピアソン・ エデ ュケーシ ョン

77)平 久保仲人 2001「 日経 BP実 践MBAl

マー ケティング」 日経 BP

GIS

78)星 仰 1998「 地理情報 システ ム用語辞典 」 朝 日出版社 79)山 田雅 夫 1998「 電子地 図 のチカ ラ」 日経 BP社 不動産鑑 定誌

80)上 原 一 徳・ 石川 聡・ 肥 田野 登 中島康典 「ITと 不動産鑑 定 不動 産鑑 定

2001

―今後 の 不動産鑑 定 の展 望 ― 」

Appraisal&Finance 9月 号

pp13‐ 31住 宅新 報社

81)岩 崎周 2001「 不動産投 資 イ ンデ ックス と割 引率 の求 め方 」 不動産鑑 定

Appraisal&Finance 10月 号

82)清 水 千 弘 2001「 不動産 を科 学す る : 不動産鑑 定

pp36‐ 42住 宅新 報社

詭 Grammar of Science」

Appraisal&Finance ll月 号

pp38‐ 43住 宅新 報社

83)清 水 千 弘 2001「 統計情報 と しての不動産 情報 の正 確度 不動産鑑 定

Appraisal&Finance 12月 号

(accuracy)。 精度 (precision)」

pp26‐ 34住 宅新 報社

84)清 水 千 弘 2002「 不動産市場 の 因果性 を探 る

一相 関分析 ― 」

不動 産鑑 定 Appraisal&Finalrlce l月 号 pp21‐ 29住 宅新 報社

85)沖 野 登 史彦 2002「 海外 フ ァ ン ドと 日本 の不動産」 不動 産鑑 定

Appraisal&Finance l月 号

pp 10‐

11住 宅新報 社

86)浅 利 尚道 2002「 付加価値 をいかに創 出で き るか 」 不動 産鑑 定

Appraisal&Finance l月 号

87)村 山利 栄 2002「 不動産鑑 定

88)山

口篤雄

pp 12‐

13住 宅新 報社

Japanese Property Market"に 対す る見解 」

Appraisal&Finance l月 号

pp14‐ 15住 宅新 報社

2002「 ポ ス ト・ ジ ャパ ン不動 産 へ の投 資 ドリー ム 」

不動産鑑 定

Appraisal&Finance l月 号

pp 16‐

17住 宅新 報社

参 考文献

89)海 藤 明子 2002「 第 二 者 の レビュー で リス ク軽減 」 不動産鑑 定

Appraisal&Finance l月 号

pp 18‐

20住 宅新報社

90)緒 方 瑞穂 2002「 不 動 産鑑 定評価基 準 の 改定 にむ けて」 不動 産鑑 定

Appraisal&Finance 2月 号

pp 10‐

13住 宅新報社

91)森 島義博 2002「 新 た な評価 ニー ズ に対応 した価格概 念 の 明確化 につ いて 」 不動 産鑑 定

Appraisal&Finance 2月 号

pp 14‐

17住 宅 新報社

92)大 久保 晃 2002「 不 動 産鑑 定評価 基準 の改定 につ いて 不動産鑑 定

(論 点

3∼

5)」

Appraisal&Finance 2月 号 pp 18-28住 宅 新報社

93)清 水 千弘 2002「 不 動 産価格形成 要 因 を探 る 1 -回 帰 分析 の基礎 ― 」 不動産鑑 定

Appraisal&Finance 2月 号

pp29‐ 34住 宅新報社

94)中 城 康彦 2002「 エ ンジ ニ ア リン グ・ レポー トと建物鑑 定評価」 不動産鑑 定

Appraisal&Finance 3月 号 pp14-20住 宅新報社

95)恒 川 雅 至 2002「 建 物 評価 の実務 上 の留意 点 につい て 」 不動 産鑑 定

Appraisal&Finance 3月 号

pp21‐ 27住 宅新報社

96)清 水 千弘 2002「 不 動 産価格形成 要因 を探 る 2 -重 回帰 分析 ― 」 不動 産鑑 定

Appraisal&Finance 3月 号

pp28‐ 38住 宅新報社

97)清 水 千弘 2002「 不 動 産価格形成 要因分析 の 罠」 不動 産鑑 定

Appraisal&Finance 4月 号 pp55-61住 宅 新報社

98)清 水 千弘 2002「 住 宅 の 品質 。住居環境 が価格 に与 え る影 響 」 不動 産鑑 定

Appraisal&Finance 5月 号

pp50‐ 60住 宅新報社

99)松 本 義 弘 2002「 新 築 マ ンシ ョン・ イ ンデ ックス 2002年 版 の調査結 果 と最近 の特徴 に つ いて 」 不動産鑑 定

Appraisal&Finance 5月 号

pp61‐ 65住 宅新報社

100)清 水 千弘 2002「 将 来 の 不動産価格 を予測す る 1」 不動産鑑 定 Appraisal&Finance 6月 号 pp46‐ 54住 宅新報社 101)武 田公 夫 2002「 建 物 コ ンバ ー ジ ョンにお け る評価 の課題 」 不動産鑑 定 Appraisal&Finance 7月 号 pp36‐ 38住 宅 新報社 102)清 水 千弘 2002「 将 来 の 不動産価格 を評価す る 2-不 動 産 市場分析 の 時系列 モ デ ル の 適 用 ― 」 不動産鑑 定

103)2002「

Appraisal&Finance 7月 号

不動産鑑 定評価 の改定

不動産鑑 定

pp47‐ 55住 宅新 報社

(新 )基 準決 ま る -2003年

Appraisal&Finance 8月 号

pp2‐

1月 施行 ― 」

11住 宅新報社

104)清 水 千弘 2002「 不 動 産市場分析 にお け る地理情報 システ ムの活用 と空 間統計学」 不動産鑑 定 Appraisal&Finance 8月 号 pp62‐ 73住 宅新 報社 105) 2002「 不動産鑑 定評価 基準」 不動産鑑 定

Appraisal&Finance 9月 号

pp38‐ 65住 宅新報社

106)奥 田か つ枝 2002「 新 基準 にお いて位 置 づ け られ た DCF法 につい て 」 不動産鑑 定 Appraisal&Fhance 9月 号 pp66‐ 79住 宅新報社

参考文献 107)

清水千弘 2002「 不動産市場デー タを用いたデー タマイニ ングー脳神経細胞 システム・ 人 工 知能 に よる不 動産価 格 評価 ― 」 不動 産鑑 定 pp80‐ 90

108)

Appraisal&Finance 9月

号

住宅,析 報社

清水千弘 2002「 不動産市場の リス クの定量化

―不動産市場分析 へ の金融 工学的手

法 の適用 ― 」 不動産鑑定 Appraisal&Finance 10月 号 pp34‐ 43住 宅新報社

地価 公示

109)土 地鑑 定委 員 会 110)土 地鑑 定委 員会 111)土 地鑑 定委 員会

1971.5「 地価公示

昭和

46年 」 大蔵 省 印昂J局

1972.5「 地価公 示

昭和

47年 」 大蔵省 印刷 局

1973.5「 地価公示

昭和

48年 」 大蔵省 印刷 局

112)土 地鑑 定委員 会 1974.5「 地価公 示

昭和

49年 」 大蔵省 印刷 局

113)土 地鑑 定委 員会 1975.5「 地価公示

昭和

50年 」 大蔵省 印刷 局

114)土 地鑑 定委員 会 1976.5「 地価公 示

昭和

51年 」 大蔵省 印刷 局

115)土 地鑑 定委 員 会 1977.5「 地価公 示

昭和

52年 」 大蔵省 印刷 局

116)土 地鑑 定委員 会 1978.5「 地価公示

昭和

53年 」 大蔵省 印刷 局

117)土 地鑑 定委 員会 1979.5「 地価公 示

昭和 54年 」 大蔵 省 印刷 局

118)土 地鑑 定委員会 1980.5「 地価公示

昭和

55年 」 大蔵省 印刷 局

119)土 地鑑 定委員 会 1981.5「 地価公示

昭和

56年 」 大蔵省 印刷 局

1982.5「 地価公示

昭和

57年 」 大蔵省 印刷 局

1983.5「 地価公 示

昭和

58年 」 大蔵省 印刷 局

1984.4「 地価公示

昭和

59年 」 大蔵省 印刷 局

1985.4「 地価公示

昭和

60年 」 大蔵省 印刷 局

1986.4「 地価公 示

昭和

61年 」 大蔵省 印刷 局

120)土 地鑑 定委員会 121)土 地鑑 定委員 会 122)土 地鑑 定委 員会 123)土 地鑑 定委 員 会 124)土 地鑑 定委 員会 125)土 地鑑 定委 員 会 126)土 地鑑 定委 員会 127)土 地鑑 定委 員 会

)1987.4「 地価公 示 (国 土庁 )1988.4「 地価公 示 (国 土庁 )1989.4「 地価公 示 (国 土庁 )199o.3「 地価 公 示 (国 土庁 )1991.4「 地価公 示 (国 土庁

昭和 62年 」 大蔵省 印刷 局 昭和 63年 」 大蔵省 印漏J局 平成元年 」 大蔵省 印刷 局

128)土 地鑑 定委員 会 平成 2年 」 大蔵省 印刷 局 129)土 地鑑 定委 員 会 平成 3年 」 大蔵省 印昂J局 130)国 土庁 土地鑑 定委員会 1992.4「 地価公示 平成 4年 」 大蔵省 印刷 局 131)土 地鑑 定委員 会 (国 土庁 )1993.4「 地価公 示 平成 5年 」 大蔵省 印刷 局 132)土 地鑑 定委 員会 (国 土庁 )1994.4「 地価 公 示 平成 6年 」 大蔵省 印刷 局 133)土 地鑑 定委員 会 134)土 地鑑 定委 員会 135)土 地鑑 定委員会 186)土 地鑑 定委員 会 137)土 地鑑 定委 員 会

)1995.4「 地価公 示 (国 土庁 )1996.4「 地価公 示 (国 土庁

)1997.4「 地価 公 示 (国 土庁 )1998.4「 地価公 示 (国 土庁 )1999.4「 地価 公 示 (国 土庁

平成 7年 」 大蔵省 印昂J局 平成

8年 」 大蔵省 印昴J局

平成

9年 」 大蔵省 印刷 局

平成 10年 」 大蔵 省 印刷 局 平成 11年 」 大蔵省 印刷 局

参 考文献

138)土 地鑑 定委員会 (国 土庁 )2000.4 139)国 土交通省 土地鑑 定委員 会 2001.4 140)国 土交通省 土地鑑 定委員 会 2002.4

「地価公 示

平成 12年 」 大蔵省 印刷 局

「地価公示

平成 13年 」 財 務省 印刷 局

「地価公示

平成 14年 」 財務省 印刷 局

巻末資料 ○土地実売価格公表検討 に関す る資料 ■土 地の実売価格公表検討 ,国 交省 ,2004年 度にも一 ― 消費者 ,把 握容易に 掲載 日 :2003ノ 01/10

媒体 :日 本経済新 聞朝刊

国土交通省 は実 際 に取 引 が あ つた 土地 の成約価 格 を一般 に公 開す る方 向 で検討 を 始 めた。不動産仲介業者 な ど売 り手 しか持 つてい なか つ た価格情報 を開示 し,消 費者 も相場 を把握 で きる よ うにす る。国交省 が発表 してい る公示地価 を補 うもの と位 置 づ け,土 地取 引 の活性化 につ なげ る.今 年秋 までに具体的な方法 を定 め,2004年 度 に も公 開を始 め る方針 だ。 同省 の 土地政策分科会 の 土地 情報 ワー キンググル ープ で価格情報 の収集 ,公 開 の 具 体的 な手法 を詰 め る。早 けれ ば 2004年 の通常国会 に必要 な法律 改 正 案 を提 出す る見 通し

.

現 時点 で実 売価格 を把握 してい るの は土地 の譲 渡所得者 か らの 申告 を受 け る税務 署や ,土 地売 買を仲介す る不動産業者 な ど。ただ ,税 法や宅地建物取 引業法では厳格 な守秘義務 が 定め られ てい る。 価格情報 を提供 して も ら うには法律 の改 正が必 要 とな るため ,ど ち らか ら情報 を集 めるのが適切 か検討す る。 集 めたデー タは個別 に開示す るのでは な く,地域 ご とな どに集 計 し平均 値 を出す な どして公 開す る方式 が 有力 .個 人が特定で きる形 で公 開す るとプ ライ バ シー を侵 害す る可能性 があ るた めだ。 欧米では実売価格 を公 開す る国が多 い。英仏 では 取 引価格 は土地 の 登記簿 に記載 し てあ り,申 請すれ ば誰 で も閲覧で きる.独 では個人名 は 隠 した うえで地 域 ご とに取 引 相場 をデ ー タベ ー ス化 して公 開 してい る。これ らの事例 を参考 に して具 体的 な手順 を 検討す る。 公的機 関 が公表 す る土地 の価格情報 には毎年春 に公表 され る「公示地価 」な どが あ るが ,不 動産鑑 定 士 の鑑 定に基 づ くもので ,「 調査地 点数が限 られ るため実際の取 引 価格 とは開 きが あるケ ース も少 な くな い」 (仲 介会社 )と い う。 消費者 が不動産 相場 を把握す る ことは難 しく,土 地 の購入 をため ら う要 因 にな つてい る と指摘 され てい る。 実売価格 が公 開 されれ ば ,消 費者 は周辺 の相場 を参考 に して土地 を購入す るか ど う か決 めるこ とがで きる。取引 の活性化 に役立 つ として公 開に前 向 きな不動産会社 も多 い 半面 ,取 引 の価格情報 は不動産会社 の競争力 の源 泉 で もあるだ けに ,公 開には反発

巻末資料 も予想 され る

.

表 海外の土地取 引価格情報 の公 開方法

イ ギ リス ,フ ラ ンス

登記所 が 契約書 を基 に登 記簿 に価格 を記載 して公 開

米 ニ ュー ヨー ク州

税務署 が 取 引価格 を公 開

ドイ ツ

土地鑑 定委員会が土地価格 を評価 した土地 価格地 図 を公 開 (国 土交通 省調 べ )

地名 を含む集合住宅名称 デ ー タベ ー ス a&8s ヾ o lXXli

静 岡市

弥勒

弥動

ミrlク ハィツ1ヒ 棟

静 岡市

弥勤

vt/rv^frET

静 岡市

田町

レオパレス田町第 二

静岡 市

日町

日町

v17>^44<

静岡 市

姉

弥助

静岡市

栗原

栗原

弥勒

コ吉田マンション

静 岡市

目吉 田

口吉 田

日町

サンライズ国古 田

静 岡市

国吉 口

国吉 日

0 0

ヨ イヤルヴイッセル国吉日

静 岡市

国吉 田

国吉 日

0 0

千 日原 アパート

静 岡市

国吉 田

コーポ旭 ヶ丘

静 岡市

国吉 日

コーボ 千 日原

静 岡市

国吉 ロ

―ポ静 東 ■

静 岡市

国吉 田

ナンフラス丸IE

静 岡市

国苦 田

ミロクハイツ

静岡 市

弥動

弥渤

エクセル静岡

静岡 市

田町

静岡

ドミール 田町

静岡 市

田町

田町

イツ 田町 ′ヽ

静岡市

田町

田町

0

0

ヽ o0911

グレイスミヤ田町

静岡市

田町

田町

ヽ ウス栗療

静岡市

栞原

静岡市

田町

田町

メイプルヤタ

静岡市

谷 田

谷 田

雅ヒルズ田町

静 岡市

田町

田町

レ メイプリ ヤタ■

静岡市

谷 田

谷 ロ

0

静岡市

新 官町

新富 町

lo 0915 セ ジュー ル 谷 日

静岡市

′ ヽ番 町

′ ヽ番 町

lo 0916

センテニアル静 岡

静 岡市

通車町

静岡

サチクレイドル

静 岡市

幸町

幸町

v47a*t'E*l

静 岡市

幸町

幸町

マンションサイフイ

静 岡市

幸町

幸町

チサンマンション幸町 II

静 岡市

幸町

幸町

レオ パ レス幸 町

静岡市

ソル ジェンテ 本 通

静岡市

本通

本通

静 岡市

本通

本通

ヾ o0023 レジ デ ンス新 通

静 岡市

新洒

新通

リバラレー東海

ヾ― ソンライフ本 通

0 0

0

0

幸町

静 岡市

新通

Oo∞25 市営新通アパー ト

静 岡市

新蛹

富士 ハイツ

静 岡市

双業町

コーボ駿河

静岡市

駒形 通

メゾンド駒形

静 岡市

駒形通

4l>j'/v^rvl

静 岡市

駒形通

アー ク駒 形

新通

駒形通

駒形通

静 岡市

駒形通

幣盤

サンコーボ駒形

静 岡市

駒形通

駒形 通

市営駒形アパー ト

静 岡市

駒形通

時 ワパークモアクレスト

静岡市

常磐 町

谷 田

谷 田

谷 田

シアィハイム谷田

静岡市

谷 日

谷 田

エテ ー ル 谷 田

静岡市

カーサ谷田

静岡市

谷 田

谷 田

コーポラス谷日

静岡市

谷田

谷 田

静岡市

谷田

谷 田

静岡 市

谷田

谷 田

静岡市

谷 田

谷 日

パル ティール谷 口B

静岡市

谷 田

谷 田

静 岡 県立大学国吉 田住宅

静 岡市

国吉 日

国吉 田

エ クセ レール 東 源 台

静 岡市

日吉 田

長 沼ハ イツ

静 岡市

長沼

長沼

静 岡市

長沼

静岡

テプ ラス長 沼

静 岡市

晏沼

長沼

・エンプル 東静 岡 り

静岡市

池 田

東静 岡

エンプル ンティ東静 岡

静岡市

池 田

東静 岡 池日

No 092,

アネックス谷田

No∞ 2, パルティール谷日 0

0

嗚 0928 シャインレレズ静岡

駒形通

静 岡市

谷 田

静岡市

0

0

%0031 ネクサス常盤マンション

静岡市

ヽo∞ 2, 谷日ハイツ

ェリース池田

0

静岡市

池 田

静岡市

池 田

池田

第二聖 ハイツ

静 岡市

池田

聖― 色

駒形通

プランシェ池 田

静 岡市

池田

池田

常磐 町

プランシェ池田]

静 岡市

聖―色

聖一 色 聖一色

ジュネパ レス静 岡第 四

静岡市

川辺 町

静岡

聖ハイツ

静 岡市

聖―色

ヽ o003(

ブル ミエ静 岡

静 岡市

川辺 町

静岡

運動 場 前/ヽ イム

静 岡市

聖一 色

ヽ o lX13:

プル ミエ静 岡 パ ー ト1

静 岡市

川辺町

静岡

川辺町

静岡

市

夕湘 ウハイム静 岡第 一

静 岡市

聖一色

静 岡市

聖 一色

0

0

0 0

0

静 岡市

聖一 色

聖一 色

桜 木町

桜木町

も

グリー ンハイム聖B

静 岡市

聖 ―色

聖一 色

静 岡市

田町

口町

ヽ o094(

グリーンハイム聖C

静 岡市

奎 一色

墾― 色

フレグランス田町3

静 岡市

田町

田町

ヽ o094`

ネオステー ジ聖―色

静 岡市

聖一色

聖一色

静 岡市

聖 ―色

聖―色

静 岡市

聖 一色

聖一 色

静 岡市

盤一 色

壼―色

グランメール 聖

静 岡市

聖一 色

聖一色

ンャンソン化 粧 品 聖 一 色 社 宅

静 岡市

聖 一色

聖一色

2V*lrg

静岡市

聖 ―色

聖一 色

0

クレール 聖 ■

静岡市

聖―色

聖―色

0

0

静岡市

菫一 色

聖一 色

カー サ聖

静岡市

聖一 色

壼―色

No 0964 ハイレジデンス静峰

静岡市

聖一 色

´ オパレス桜 木 町

静 岡市

アレグランス田ヽヽ

=町

"嘔

ノランデュールロ町

静岡 市

日町

田町

聖鈴館

日町恒産ハイツ

静岡市

田町

日町

サ マックス聖

アレアロ町

静岡市

日町

日町

lo●947 サ マックス聖ハイツΠ

ドローニアコー ト新宮

静岡 市

新富町

新富町

チサンマンションニ番町コ

静岡市

二番 町

二番 町

,も

ンマンションニ 番 町

静岡市

二番 町

二番 町

No 0950

二番 町第 一マンション

静岡 市

二番 町

二番 町

静 岡市

二番 町

二番 町

オ

番町

ツ

^イ

o r194( 'ヾ

―ポ静 岡二番 町

静岡市

二番町

二番 町

市普 四番町ア パー ト

静 岡市

四番 町

四番 町

は

(

No lp52 カーサ聖 Ⅱ

0

0

ロイヤル ′ヽイツ番 町

静 岡市

四番 町

四番町

メノン聖

静 岡市

聖一 色

聖一色

サ ンライズ 五 番 町

静岡市

五番 町

五番 町

聖アネックスム

静岡市

聖一 色

聖―色

0

0 0

チサンマンション八 番 町

静 岡市

′ ヽ 番町

八番 町

ヽ o095, 聖アネックスB

静岡 市

聖一色

菫一 色

0

0

静 岡市

二番町

二番 町

フォー レスト聖

静岡市

聖一色

菫一 色

静岡市

二番 町

二番 町

静岡市

二番 町

市 営二番 町第 ニアパ ート

静 岡市

三番 町

富 士見荘

静 岡市

屋形 町

0061 三井物産静 岡寮

静 岡市

大鍋 町

静岡

アー バンコート大鋸 町

静 岡市

大鋸 町

大鋸 町

チサ ンマンション本 通 り

静岡市

本通

本通

静 岡市

両替 町

両替 町

静 岡市

両替 町

両替 町

lo 005〔

α漱 ラフォー レニ 番 町 ブィラセイユー ニ 番 町

to∞ 螢 富士ハイツ

I●

吉士 ハイム パ ラッツオ壱 T田

0

グリー ンハイム聖A

天

"営 ンシャインニ

lo

0

ヾ o0941

静岡市

"サ

lo CX151

0

0 0

天王町

マイライフ天王

ヾ o lX14:

"岡

0 0

0

谷 田

コーボ池田 ヽ o093`

7

興 原

サニーコート 谷田

0

5

0

静岡

セ リア 田町

イコーポ新富

,o0022

2

アレグランス栗原

ンル シャンテ人番 町

lo CX117

adre!!

n6me-blda

4

みろくサニーヨーボC

ー静岡市―

Oo 0060

レコー ト両替 町 lo∝幽 インオエ リアフ グランドメゾン両替 町

ヽo095:

No 0961

スター栗原 アミ

静岡市

栗原

栗原

0

No O郷

中都 電力 池 田アパー ルヽ

静岡市

池 田

池田

0

No 0961

中 部 電 力 池 田ア パ ー トB

静岡市

池田

池田

No鰯

中部 電力 池 田アパー トC

静 岡市

池 田

池 田

0

No 0961

中部 電力 池 田アパー トD

静 岡市

池 田

池 田

0

7/ユ ール 池 田

静 岡市

池田

池 田

ハイレジデンス池 田

静岡市

池日

池田

0

ハ イレジデ ンス池 田 Il

静簡市

池田

池 田

0 0

/リ

静 岡市

池 田

池田

0

二番 町

0

0

0

0

0 0

ーンタウン池田

0

0

地名 を含む集 合住 宅名称 デ ー タベ ー ス nsm-bld8

?t><>2a:zli.atf も

0061

梅屋町

No O鰍

ハイコー ポ池 田 山A

静 岡市

池 田

タウンコー ト入書町

静 岡市

人宿 町

人宿 町

No 096(

ハイコー ボ池 田 山B

静 岡市

池 田

セノン人 宿

静 岡市

人宿 町

人宿 町

No 097〈

#=E<Y:^>

静 岡市

池 田

聖 一色

人宿 町第 ニ コー ポラス

静 岡市

人宿町

人宿 町

No 0971

日本 平

ブルーガード駿河

静 岡市

駿 河町

駿河町 駿河町

静 岡市

池田

静 岡市

池 田

メノン日本平

静岡 市

国吉 田

日本 平

シェモア柚 木

静岡 市

官前町

柏木

静岡 市

柏木

柚木

ウエルた ル柚木

静岡 市

柏木

柚木

チェリーコーポ東静 岡

静岡 市

曲金

東静 岡

ネオステージ東静岡

東静岡

駿河町 駒形通

七間 町 ハ イム

静岡市

七軒 町

七軒 町

No∞ 7( ハイツゆず

グランドメゾン七軒町

静 岡市

七軒 町

七軒 町

No 097(

コーポふじ

静 岡市

常磐町

エクセレント屋形町

0

静 岡市

量形 町

豊形町

静 岡市

柳町

安西

レイクリパー安西D

静 岡市

柳町

安西

ソレア ー ド安 西

静 岡市

柳町

安 西

ハイツ柳

静 岡市

柳町

柳町

フェリース安 西

静 岡市

安西

安西

ネオポリス安 西

静 岡市

安西

安西

市曽若松 町ア パー ト

静 岡市

若松 町

若松町

北 番 町 マ ンション

静 岡市

着松町

北番 町

lo 0085 市 営 Jじ 番 町 ア パ ー ト

静 岡市

北番 町

北番 町

(o0086 ″ ンドー ル 安 西

静 岡市

安西

安西

No 0974

0

0

0

静岡市

曲金

イムタミヤ 由金

静岡市

由金

曲金

・セース東静 岡 ヽ o098( ラ

静岡市

由金

東静 岡

0

メゾン東静岡

静岡市

池田

東静岡

ヽ o0982 レジデンス池田A

静岡市

池田

池田

レジデンス池 田B

静隅 市

池田

池田

エクセル いけだ

静岡市

池田

池田

サ ンシア ィ池 田

静岡市

池田

池田

ジュネス池田

静岡市

池 田

池 田

リパーサイド池田

静岡市

池 田

池田

池 ログリーンハイツ

静岡 市

池田

池 田

コーポ池 田

静岡 市

池 田

池 田

池 田公 園コーポ

静 岡市

池 田

池 田

No 0981 0

0

日本V■ l― ボ

静 岡市

ヽ o 0982

0 ヽ o0981

安 西 ハ イツ

静 岡市

安西

安西

コアパ レス安 西

静 岡市

安西

安西

セ レニ テ住 吉

静 岡市

住 吉町

住古 町

メノン聖夕丘

静岡 市

池 田

ユー ロハイツ住吉町

静 岡市

住吉町

住吉町

小塩 商事池 田寮

静 岡市

池 田

お 0091 スター シャインニ番 町

静 岡市

二 番町

二番 町

コーボ代官林

静岡市

池田

一 番 町 ハ イツ

静 岡市

一番 町

一番 町

メソン深M

静岡市

池田

サンハイムー番町

静岡市

一番 町

一番 町

お

メゾン深 沢D

静岡市

池田

タィ ラセイユーー番町

静岡市

一番 町

一番 町

ヾ o099t 池 田ハ イツ

静 岡市

池田

池田

ハイコーポ八千代町

静岡市

ヾ o0991 リブ聖一色

静 岡市

聖 一色

聖― 色

八 千 代 マ ンション

静 岡市

八千 代 R ブヽ千 代 t

ヽ o099t クリエーション西峯田A

静 岡市

聖 一色

メゾン八千代

静岡市

ノ ヽ千代 ロ 人 千 代 町

クリエ ー シ勺 ン西 峯 田B

静 岡市

聖― 色

アィラ茶 町 通 り

静岡市

上桶 屋 田

茶町

カーサ ひしり峯 田

静 岡市

聖一 色

菫一 色

ユー ロハ イツ茶 町

静岡市

茶町

茶釘

Ч o l∞ 1 サンコーボひしり

静 岡市

聖― 色

聖一 色

アィラ茶 町通 り

静 岡市

茶町

茶町

ヾ o1002 聖 一 色公舎

静岡 市

聖 一色

壼一 色

搬ハ イツ

静岡市

錦町

錦 町

静 岡市

聖一色

壼一 色

lo lD9'

lo 000S

八千代 町 ′ ヽ千 代 t

0

0

g<Yrat

0

静 岡市

錦町

住吉町

ヽ o1004 サニーコー ト聖A

静 岡市

聖 一色

聖一 色

静 岡市

住 吉町

住吉町

サニーコー ト聖 B

静 岡市

聖 一色

聖一色

フェリス本 通 り

静岡 市

本通

本道

エステ ー トt17池 田

静 岡市

池田

池 田

金原 中 町 コー ポラス

静 岡市

中町

中町

ラフィーヌ池 田

静 岡市

池田

池 田

静 岡市

鷹匠

鷹 匠

ヽ o1008 ハイデンス池田山A

静岡市

池田

グレース鷹匠

静 岡市

鷹匠

鷹匠

ハ イデ ンス池 田 山 B

静 岡市

池 日

ラプラス膚 匠

静 岡市

鷹匠

鷹匠

ヾ ― クサ イド鷹 匠

静 岡市

鷹匠

層匠

rlrr^v/tu

静 岡市

魔匠

静 岡

鷹匠

静 岡市

鷹匠

鷹匠

静 岡市

鷹匠

鷹匠

0

ロスtE匠

静 岡市

鷹匠

鷹 匠

0

arv'sv^trE

静 岡市

層匠

鷹匠

静 岡市

鷹匠

静 岡市

鷹匠

アクシ対r匠

卜け 燎 α `

静 岡ハ イツ シャン鏑

0

0

ヽ o101, ツリースール鷹 匠 0

鷹 IE

静 岡市

鷹匠

鷹E

書匠第ニアパー ト

静 岡市

鷹匠

鷹匠

鷹匠

静 岡市

伝馬 町

伝馬 町

鷹匠

メゾンドク相 生的

静 岡市

相生 町

相生町

鷹匠

相生レジデンス

静 岡市

相 生町

相生 町

メゾン相生

静 岡市

相生 町

相生 町

tEEa>:A'/

静 岡市

相生 町

相 生町

膚匠

鷹匠

静 岡市

鷹匠

鷹匠

N。 101

ウインドリッチ鷹匠

静 岡市

鷹匠

鷹匠

静 岡市

辰起 町

瞑筵 町

県職 員住 宅辰 起 町公 舎

静 岡市

辰起町

辰起町

サンピュア柳

静 岡市

柳町

柳町

0,22 アー ノ｀ンハ イツ着 松

静 岡市

苦松町

若松 町

お 012〔 コンシェール 若松

静 岡市

若松町

若松 町

ール 神 明

静 岡市

神明町

神 明町

0

レ社 宅 Oo 0125 神 明ホー′

静 岡市

神明町

III明 町

0

rt-,3*4eB8l

静 岡市

神明町

神明町

チュリス神 明

静 岡市

神明町

神明町

lo 0124 ンャパ

静 岡市

FIE<>'nv

静岡市

静 岡市

0

0

0

0

0

ヽ イコーポ相 生町

静 岡市

相生 町

相生 町

ソル ジェンテ横 田

静岡市

横 田町

績 田町

タンハイツ横田

静岡市

績 田町

績 田町

0

ハイタウシ 4貴 田

静 岡市

横 田町

根 田町

0

青羽 ハイム

静 岡市

篠 田町

音羽町

アー バンハイツ横 田

静 岡市

横 田町

横 田町

日の出コーポ

静 岡市

日出 町

日出町

ヽo102

′ジヤ 日之 出町マンシ句ン

静 岡市

日出 町

日出 町

No 102'

音羽 ホ ー ムメ

静 岡市

音羽 町

No 1021

メゾン音 羽

静 岡市

普羽 町

音羽 町

,お

1021

0

町

0

'羽

フローラ末広

静 岡市

末広 町

茉広 町

No 1031

シア ィカ ス苦 羽

静 岡市

音羽 町

青羽 町

お 012: ドミール末広

静 岡市

末広 町

末広町

No 1031

琢 テートピア音羽

静 岡市

音羽 町

書羽 lr

お 0130 片羽 コーボ

静 岡市

片羽町

片羽 町

じ―デオ 羽

静岡市

音羽 町

書羽 町

0

0

ヽoよ 02(

No 102(

0

0

No 1021

0

0

0

0

日吉 マンンョンピル

ヽo101

0

0

0

0

メノンフィオ ー レ伝 馬 町

:-n',nl-

匠

0

辰起 町市営住宅

￨●

099 (

0

池田

主吉 町ア パ ー ト

ヽ お 011( メノン店 匠

0

0 0 0

タクン住 吉

Yr.v^trE

お

0

0 0

0

メゾン聖ヶ丘

静 岡市

Oo∞ 71 レイクリパー 安西 I

lo lX18:

6

梅量 町

エンブル ライフ麟 河町

lo 0081

a(ss

け Ы範

静 岡市

lo 0072 第 二 職 河 ア パ ー ト Oo 007(

N0

3

ー静岡市―

0 0

ー静 岡市 ―

地名 を含 む集合住宅名称 デ ー タベ ース nane-bldg ヾ o0131 シヤン九 r片 羽

ヾ α0134

adEss

hame-bldg

静 岡市

片羽 町

片羽町

ハウゼス片羽

静岡 市

片羽 町

片羽町

アニュー官 ヶ崎

静 岡市

宮 ヶ崎 町 宮 ヶ崎 町

アガディス西草深

静岡市

フォー ぶる 西 草 深

西草深ノヽ イツ ヾ o0137 メッセ草深

ンヴァンベール音羽町

静岡市

書羽 町

音羽 町

ヽ o1034

浄鉄音羽町 マンション

静 岡市

苦羽 町

苦羽 町

ヽ o103〔

ナオ ーラ音羽町

静岡市

音羽 町

苦羽 町

西革深 t 西草深 町

ゞ o103(

ペティオ音 羽

静岡市

苦羽 町

音羽 町

静岡市

西章深 「

ゞo

ン ロノポート音羽

静岡市

害羽 町

音羽 町

静岡市

西 草 深 町 西草 深 町

―ジェント春 日

静岡市

春 日

春 日

静岡市

西革 深 町 西章深 「 西草深 町 西草 深 ■

/7イ テラス春 日

静岡市

春日

春日

'ゾ

0

西草 深 町

グレース革深

静岡市

ハイネス西草深

静岡市

西草 深 町 西草 深 『

アー ヴァン西草深

静岡市

西草 深 町

西草深■

サンコウ草深

静岡市

西革 深 町

画●Itt「

西草深 レジデ ンス

静岡 市

西草 深 ロ 西革 深 町

″ ― ク西 革 深

038

(o104C アト リエ春 日

lo 1042

0

静岡市

春 日

春 日

コー ポ春 日

静 岡市

春 曰

春 日

メゾンド春 曰

静岡市

春自

春日

メゾン春 日町

静岡市

春 日

春 日

ロイヤル 春 日

静岡市

春 日

春 日

静岡市

西草深 ロ 面章深町

ヾ o0144 浅 間 ハ イツ

静岡市

安東 柳

お 0145 サンイースト東 革深

静 岡市

lo 0146 西草深マンション

静岡市

コーボ官 ヶ崎

静 岡市

官 ヶ崎 賀

シヤルム西草深

静 岡市

西章深 ロ 西 車 深 ロ

No 1050 ヴィラ春 日

静岡銀行 草深 レジデ ンス

静 岡市

東 草 深 ロ 東 草深 ロ

No 1051

lo 015(

草深ハイツ

静 岡市

東 草深 田 東 車深 ●

No 1052

lo 0151

限静 岡 東 車 深 ア パ ー ト

静 岡市

東 草深 F 東 草深 ロ

お 01a

/\'-+=-4K

静岡市

東 車深 F

東草深ロ

*4W?yra>

静 岡市

東 章深

東 車深 田

?trY:-l.ft

静岡市

安東

安東

メゾン水 落

静 岡市

水薄 町

水落 町

ヽ o016(

静岡市

春 日

春 日

ハルディン春 日

静岡市

春 日

春 日

東草 深 髯 東車深 町

エステート 春日

静岡市

春 日

春 日

西草 深 饉 西 草 深 ロ

メゾンフィオーレ春 日

静岡 市

春 日

春 日

ルネノヾ レス春 日

静 岡市

春日

春日

静 岡市

春 日

春 tl

グリーンプラザ春 日

静 岡市

春 日

春 日

'

官ヶ綺 ロ

春 日

春 日

春 日

ヽ o1054 春 日第 ニマンション

静田市

春 日

春 日

ヽ o105C コーポ豊原

静岡市

豊原 町

豊原 町

豊 原 ハ イツ

ヽ o1067 レオパ レス 由金

静岡市

豊原町

豊原 町

静 岡市

曲金

曲金

水落 町

水落 町

クレール 春 日町

静 岡市

曲金

春 日町

水落 町

水落 町

市 営 曲金 アパ ー ト

静 岡市

曲金

由金

グリーンライフ水落

静 岡市

水落 町

水落 町

浄問銀行 曲金 寮

静 岡市

曲金

白金

ハイツ太 田町

静 岡市

太 田町

太 田町

0

コーボ横 内

静 岡市

機内町

横 内町

0

ナンピュア巴

静 岡市

巴町

巴町

コーボ巴

静 同市

巴 町

巴 町

東にハイデンス

静岡市

東鷹 匠町 東鷹 匠R

ドンェット剰 磨

静岡市

Alr匠 町

メゾンヴァンヴェール 鷹 匠

静 岡市

東鷹匠 町 東鷹匠 ロ

ンィステリア期

静 岡市

匠

安東

0

安東

0

ェリス出金

静 岡市

山金

山金

ヽ お 106`

グランミール 白金

静 岡市

由金

由金

ヾ ol∞

E$6aY:/z>

静岡市

白金

歯金 中ホすノヽ イツ

静岡市

由金

由金

,'ilv?y&&

静岡市

白金

白金

三菱電機 由金社 宅

静 岡市

曲金

山金

/rvrt&&

静 岡市

山金

由金

三菱電機 富士 見荘

静 岡市

曲金

ヽ o lα メ 県 営 白金 アパ ー ト

静 岡市

由金

由金

:

0

静 岡市

晋羽 町

0-サ ミラ音 羽

静 岡市

普羽 町

安凍

ン｀イツ 曲金

静田市

曲金

山金

ァミー ユ 音 羽

静 岡市

音羽 町

千代 田

チュリス山金

静岡市

由全

山金

アベ ″ 由金

音羽 町

千代 臼

春 日町

川合

ヽ o017:

春 日ビル B

静岡市

春 日町

川合

jErD?>.4>

静岡市

春 日町

ヴィルスープ瓦場

静岡市

瓦場 町

酪

三井生命瓦場集 合 住宅

静岡市

夏場 町

瀬名

ヽ o0176 レオパレス瓦 場

静岡市

瓦場 町

滋

lo 0177 プ ロパ デ ィ沓 谷

静岡市

沓谷

ネオステージ禎 内

静岡市

棟 内町

チ ュリス春 日

静 岡市

春 日

アーデン春 日

静 岡市

4o0131 ライオンズレレメ春 日町

静岡市

サンハイム春日

t.lUvu?v./st/r$

0

静岡市

曲金

白金

イムタミヤ山金

静岡市

由金

曲全

中京銀行 由会社 宅

静岡市

由金

由金

ラン ェール 由金ハ

静岡市

曲金

由金

No 1076 ラシェール 曲全B

静岡市

由金

由金

静岡市

山金

柚木

静 岡市

白金

静岡市

由金

0

NO:075

レオパレス柚木 No 1078 静 光ハイム

ニューハイな

瀬名

0

酪

0

瀬名

OKAI

0

0 0

0

0

0

0

0

′ ヽ イツ音羽

静岡市

0 0

0 0

0

0

静 岡ガス社宅

静岡市

池田

静岡

No 1081

カーサひしり

静岡市

小鹿

聖一色

0

酪

No 1082

フォープル小 鹿

静岡市

小鹿

/1ヽ

春 日

秘

No 1086

隆 園 小薦 ハ イツ

静 岡市

小鹿

小鹿

静 岡市

春 日

酪

ンハイツ4ヽ 鹿 アーノ｀

静 岡市

4ヽ

鷹

71ヽ

鹿

静岡市

官前 町

柚木

ンイングスクエア小鹿

静 岡市

/1ヽ

凛

/1ヽ

鹿

ロイヤル マンション平 和 町

静 岡市

平和

瀬名

レオパレストッパン小鹿

静 岡市

小鹿

リ ヴィウェーノ И贅起

静岡市

辰起 町

瀬名

No 108

ふしみ荘

静岡市

/1ヽ

鷹

|,fr?y13y

静岡市

/1ヽ

鹿

/1ヽ

鹿

嗚

1081

フローラ小鹿

静岡市

rlヽ

廊

/1ヽ

鹿

ヽ

1091

第 ニ サ ンフレー ト小 鷹

静岡市

小鹿

小鹿

0

―ハウス 麗 クローノ｀

静岡市

/1ヽ 鷹

/1ヽ

鷹

0

コー ポ小 鷹

静 岡市

イヽ 麗

小鹿 小鹿

′ミー■辰起

静岡市

辰起 町

瀬名

たつきウッドタウン

静 岡市

辰起 町

酪

タクニー 籠 J

静 岡市

籠上

lo 018`

タウニー籠上B

静 岡市

籠上

中田

る 0191

メナージュ平和

静 岡市

平和

中田

ゞ o019(

春 日

静岡市

静 岡市

静岡市

lo 0191

0

静 岡市

静 岡市

ヾレンオン青羽

lo 0182

0

ソレー ル 春 日

第 一春 日マンション

Taty?y,/ar/!<#

卜日ビル A

Oo 017`

0

シャンピア水落

ヽ o0171

lo 017(

Oo 1045 春 日複合蒙

"

0 0

ヽ o1081

0 0 0

0

/1ヽ

0

鹿

3.ll)v?y:/ry#A I

静同市

井官町

中田

静岡小鹿職 員住 宅

静 岡市

ハ通

静岡市

井宮 町

中田

ケーパスイ漉

静岡市

/1咄

テイフスベ ース井 宮

静 田市

井官 町

中国

ナンル ート小鹿

静 岡市

/1ヽ 鹿

小鹿

′ランマナー水道 町

静 岡市

水道 町

静岡市

小鹿

小鹿

ハッピータウン水道町

静 岡市

水道 町

静 岡市

/1ヽ

ヽ o 109( 0

中田

ジェンマ ン 鹿

ヽ o1091

/1ヽ

.ヽ

イライメ小鹿

鷹

0 0

/1胡 鼈

コイヤル マンション井 官 ■

饉

0 0

イ颯

/1ヽ

鹿

0 0

ー静 岡市―

地名 を含 む集合住 宅名称デ ー タベ ー ス mme-bld8 1

ラベンダー小鹿

静 岡市

/1ヽ

鹿

イヽ 鹿

城北

=a-7,I-/vl:{'EJ\

静岡市

/1ヽ

鷹

/1ヽ

麓

岩 本本 貫

城北

ニュー フィー ル ド小 鹿 B

静岡市

71ヽ

麗

/1ヽ

麓

静岡市

岩 本本 「

大岩

ヴェルダ小鹿

静岡市

小鹿

小鹿

レオ パ レス 水 道 町

静岡市

水道 町

中国

ヾ ―クサイド城 ￨し

静岡市

岩 本本 E

′ローカ レ城 北

静岡市

メゾン大岩

0

lo 1098

0

グリーンサイド大岩

静岡市

岩 本本 『

大岩

ハイムタミヤ池田

静 岡市

池臼

池 田

lo 0201

レオパ レス大岩町

静 岡市

岩 木本町

大岩

ユア パ レス池 田

静 岡市

池田

池田

lo 020,

コンチフ レト丸 山

静岡市

丸 山町

中田

コンシェール 池 田A棟

静岡市

池田

池田

lo 020〔

丸 山 マ ンション

静 岡市

丸 山町

中田

コンシェール 池 田 B棟

静岡 市

池 田

池田

中田

´ ,レ グ^vレ 池田

静岡 市

ltl田

池田

中田

ペペ池 田

静岡 市

池田

池田

中田

102

お 02α 東京海 上大岩住宅

静岡市

1岩 富 下

安東 ハイツ

静岡市

安東柳 「

プランドール 浅 間

静 岡市

浅間町

ウ ハ イツ池 田

静岡市

池 田

池 田

静鉄 長谷 マンション

静 岡市

長谷町

テラステン池 田

静岡 市

池田

池田

lo 02∝

静 山荘

静 岡市

長谷 町

ウインリィ池 田

静 岡市

池田

池田

ヾ o020'

ガーデンコー ト安東

静 岡市

安東

中田

ヴァンベール 池 田A

静岡市

池田

池 田

｀ ― クハ イツ安 東

Oo 020(

￨

No llll

静岡市

安東

中田

ァン ペ ー ル 池 田 B

静岡市

池田

池田

安 東 マ ンション

静岡市

安東

中田

ェリス池 日

静岡市

池 田

池 田

ハイコー ボ安東

静 岡市

安東

中国

セジュー ル 池 田A

静岡市

池 田

池 田

,+)v?YTR

静 岡市

安東

セジュール 池 田B

静岡市

池田

池田

寸 o0214 城北職員 住 宅

静 岡市

安東

城北

セジュール 池 田C

静 岡市

池田

池田

シティハイム安東

静 岡市

安東

安東

リエプル池田

静 岡市

池田

池田

ベ ル テ安 東

静 岡市

安東

安東

三菱電機 静岡製作所 池 田寮

静岡市

池 田

池田

静岡市

安東

安東

カェリー 池 田

静岡市

池 田

池田

lo 0216

クハ イム安 東

ンレイユ安東

静 岡市

安東

安東

サンティーエ安東

静 岡市

安東

安東

パロネス安東

静 岡市

安東

安東

シャロム安鳥 ヘ

静 岡市

安東

安東

シャロム安 凍椰

静 岡市

安東

安東

ヽ o022(

メゾン永静

静岡市

安東

ヾ o022`

安東職 員住 宅意

静岡市

安東

安東

安東職 員住 宅疎

静岡市

安凍

安東

ピュアロ レメ安東

静岡市

安東

安東

ヽ o0221

アル パイン安東

静岡市

安東

安東

市

安東

安東

lo 022`

ファミール 安 カ ヘ

静岡市

安東

安東

ヾ o023(

ファミール 安東 B

静岡 市

安東

lo 0231

7r)v-^FF

静岡市

安東

ルーク安東

静 岡市

安東

安東

lo 023`

コー ボ 安 東

静 岡市

安東

安東

マ o0234

メイブル 安東 F2

静岡市

安東

安東

ヽ

メイプル 安東

静 岡市

安東

安東

ヽ o l13'

グリー ンハ イツ安 東

静 岡市

安東

安東

アネックス安東

静岡市

安東

安東

安東 タ ィレッジ

静 岡市

安東

を東医師公舎

静 岡市

安東

ライプユー ト安東

静 岡市

7)v"tvFF,

静 岡市

キヤピタル 安東 マナー ハ ウス安東

,1'/1ttFF

ヾ o0247

'o0254 lo 026〔

0

'ttsv714*

静岡市

池日

池 田

リアス池 田

静 岡市

池 田

池田

静岡市

池田

池 口

5-本 願 寺 ハ ウヌ

静 岡市

池田

れ顔寺ハウヌ

静 岡市

池田

嗜一 富士見寮

ッジ池 田

0

0

0

0

0

`レ

静岡市

池田

ティ池 田 山

静 岡市

池田

ューバ レー 池 田

静岡市

池田

レタウン小鹿A

静 岡市

/1ヽ

鹿

メーベルタウン 鹿B

静 岡市

/1ヽ

鷹

0

ヌー

0

0

∼

/1ヽ

イツ小魔

0

池田 71ヽ

鹿

″ヽ 鷹

静 岡市

小鹿

/1ヽ

鹿

第 五ハイツ小鹿

静岡 市

/1ヽ

鷹

4ヽ

鹿

安東

第 六ハイツ小鷹

静岡 市

4ヽ

鹿

/1ヽ

鹿

安東

第 七 ハ イツ小 鹿

静岡市

小鹿

/1ヽ

目

レ小鹿A グランメープ

静岡市

小鹿

/1ヽ

鹿

グランメールイヽ 鷹B

静 岡市

小鷹

71ヽ

鹿

アイビーハ イツ小鹿

静岡市

小鹿

/1ヽ

嵐

ニ ュ ー ノ｀レー 池 田 A

静岡市

池田

池田

0

0 0

0

0

0

//ラ 小鹿

静岡市

/1ヽ

桜 ヶ丘 ハ イツ

静岡市

池 田

安東

チュリス 常磐 町

静 岡市

常磐 町

安東

ーンハイツ和Pl グリ

静岡 市

常磐 町

安東

安東

チサ ンマ ンション昭 和 町

静 岡市

昭和町

昭和 町

安東

安東

チサンマンション紺量町

静岡市

紺屋 町

腐屋 町

静 岡市

安東

安東

′シレシティ伝 馬 町

静 岡市

伝属 町

伝馬 町

0

0

静岡市

安東

安東

琢 カイア森 下

静 岡市

森下町

森下町

0 0

0

fマ 安東

静 岡市

安東

安東

ンティー森 下

静 岡市

森 下町

森 下町

0 0

0

´ ガンオン安東

静 岡市

安東

安東

メノンヴァンペー腱

静 岡市

森 下町

静岡

東京海 上 西千代 日寮

静 岡市

:千 代 田

千代 田

エターナル 人幡

静岡市

人幡

ヽ幡 ′

東京海 上 西千代 田社宅

静 岡市

:千 代 田

千代 田

コーボ人幡

静岡市

人幡

人幡

r千 代 日職 員住宅

静岡市

:千 代 日

千代 田

アンソレー ユ 人 幡 ■

静岡市

人情

人幡

0

0

0

1

美済組 合城 東 け パー ト

静岡市

城東 町

城東 町

メゾン巴町

静岡市

巴町

巴町

緑 町 三 和 レジデ ンス

静岡市

緑町

緑町

ヽ o0252 ベル コート 緑町 lo 025〔

"岡

0

0

1

l

0

0 lo l153

岡

鹿

/1ヽ

魔

常磐 町

ア ン ノレー ユ 八 幡

静岡市

ソ ヽ幡

ノ ヽ情

ル ミネノ ヽ幡

静 岡市

人情

人幡

やんぼる八幡

静 岡市

八幡

人幡

静岡市

緑 町

緑町

クオー レ八 幡

静岡 市

′ ヽ 幡

人構

グリーンドつ レアパート

静岡市

緑町

緑町

やんぼる大和

静同 市

大和

大和

グレイスフル緑 町

静岡市

緑町

緑 町

/v-^xf1

静岡 市

大和

大和

みどり荘アパート

静岡市

緑町

緑町

コー ボ大和

静岡 市

大和

みどリコーボ

静岡市

縁町

緑町

大 和 ハ イツ

静岡市

リージェント緑 町一番館

静 岡市

縁 町

緑町

リージェント繰 町二番館

静岡 市

緑町

緑町

グリーン1限

静 岡市

緑町

緑町

静岡市

緑町

緑町

lo 023 グランデ ル 縁 町

0

0 0

o

0 0

0

,ゞ

0

大和

静岡 市

大和

大和

大和 ハ″

静 岡市

大和

大和

No l161

コーポ大和

静 岡市

大和

大和

N● 1lα

車

静 岡市

大和

静岡大手

トメー ル 静 岡 大 和 町

0 0

大和

大和ハ イツニ 号館

0

0

0 0

0

地名 を含 む集 合住宅名称デ ー タベ ー ス mre-bldg (o0261 ビュー ハ イツ上 足

n

hsme-bldg 静岡市

上足 洗

上足洗

静岡市

上足 洗

捜

大和

大和

大和

大和

シャル マン東森 下

静 岡市

きつき町

さつきハイツ

静岡市

さつき町 きつき町

ファミール 大和

静 岡市

大和

*'f ?y./a>

静岡市

さつさ町

沓谷

スプルース八幡

静岡市

ノ ヽ幡

沓谷

マンション小 黒

静岡市

イヽ 颯

小黒

セザール 静 岡小 黒

静岡 市

小日

静岡小 鳳

率 夕小黒

静岡市

小黒

小黒

アレグランスイヽ 黒

静岡市

小幕

小黒

ヽイツ小 黒 ′

静岡市

/1ヽ

黒

小黒

静岡市

/1ヽ

黒

小黒

ヽイツ小 黒

静 岡市

71ヽ 黒

小黒

コイヤル シャトー 由 金

静岡市

由金

曲金

Io 02∝

リー ジェント緑 町

静岡市

上足 洗

緑 町

lo 02

コーボ銭座

静岡市

銭座町

銭座 町

千代 口荘

静岡市

千代 田

千代 田

千代田レジデンス

静岡市

千代 田

千代 田

グレイス酪

静 岡市

沓谷

浄岡杏谷職員住 額

静岡市

沓谷

浄岡沓谷職員住宅 B

静岡市

沓谷

沓谷

― ジェン踏 谷

ヽ o027`

No 028:

ヽ o028(

大和

静岡 市

ピュー ハ イツ上 足

ヽ o027(

サン

静岡市

lo 02製

lo 026(

NO

洗

N。

0

164

11∝

0

"ス

?>>a^trrE

o.P(tu

A幡

静岡市

沓谷

沓谷

パ レ沓 谷

静岡市

沓浴

沓谷

沓 谷 レジデ ンス

静岡市

沓谷

沓谷

サンコーポ沓谷

静岡市

沓谷

沓谷

沓 谷 コー ポ

静岡 市

沓谷

沓谷

県営 沓 谷 団 地

静岡市

沓 谷

沓谷

県 営 沓 谷 アパ ー ト

静岡市

沓谷

沓谷

ヽTT山 会 社 宅

静 岡市

曲金

山金

レオパ レス沓 谷

静 岡市

沓谷

沓谷

静 岡県信連 山金 寮

静 岡市

山金

出金

沓 谷 ハ イツ

静岡市

沓谷

沓谷

三菱電機 菱静 蒙

静岡市

曲金

A― 沓 谷 ハ イツ

静岡市

沓谷

沓谷

アパ″

静岡市

曲金

インペ リアル 官 前

静岡市

宮前町

官前町

,ッ ダレート曲金

静岡市

由金

曲金

宮前グリーンハイツ

静岡市

官前町

官前町

静 大静 岡宿舎

静岡市

4ヽ

鹿

静岡

カル ム宮 前

静岡市

官 前町

富 前町

鹿

エスペラール・サクラ

静岡市

桜町

桜町

市営美川町団地

静 岡市

美川 町

ス平和 ポラリ

静 岡市

平和

県営住 宅 平和 団 地

静岡市

メル ベ ー ユ 籠 上

ヽ o l171

'″

ネオステージ小黒

7

0

由金

II

曲金

ウ″ レフェアテクノハ ウス静 岡

静 岡市

/1ヽ

東海 財務 局合 同小鹿 宿 舎

静同市

だヽ 鹿

美川 町

シャルマンガヽ 鹿

静岡市

/1ヽ

鹿

イヽ 鹿

平和

サンパレスカヽ 魔

静 岡市

/1ヽ

鹿

小鹿

平和

平和

フロー ラ小 鷹 D

静岡市

/1ヽ

鹿

小鹿

静 岡市

籠 上

機上

フロー ラ小 鷹 C

静岡 市

/1ヽ

月 鼈

小鹿

臓上セントラル マンション

静岡市

籠上

機上

′ローラ小鹿B

静岡市

/1ヽ

鹿

/1ヽ

鹿

小鹿

No l186

静岡

小鹿

静岡市

籠上

籠上

アロー ラ小 震ム

静 岡市

/1ヽ

タンサ ー ラ籠 上

静岡市

籠上

籠上

フロー ラ小 鷹 E

静蘭市

′ ￨ヽ 鹿

/1ヽ

鹿

お 0291

′オパレス籠上第 一

静岡市

籠上

籠上

サンライトJヽ 鹿

静岡市

/1ヽ

魔

/1ヽ

鹿

′ オパレス籠上第 二

静 岡市

籠 ■

籠上

ピュアスト ガ、 鹿

静岡市

71ヽ

鹿

小鹿

サンピュア大 岩

静岡市

大岩 町

大岩 町

ブルーメ小鹿

静岡市

小鷹

/1ヽ

ンデ ィ/ヽ イム大 岩 A

静岡市

大岩 町

大岩 町

ラフォー レ小 鹿 B

静岡市

小鹿

小鹿

シティハイム大岩B

静 岡市

大岩 町

大岩 町

静 岡市

小鹿

71ヽ

ヽ o02∝

県立大学大岩住宅

静 岡市

大着 町

大岩 町

lo 0291

三井住友銀行静 岡寮

静 岡市

大岩 町

静岡

メノンヴァンベール大岩

静 岡市

大岩 町

大岩 町

アネックス大岩

静 岡市

大岩 町

第二大着 ハイデンス

静 岡市

メノン城北第二 三菱信託 銀行大岩アパー ト

lo 0301

ヾ o0001

lo 031`

to 0314

.{o.0323

{

71ヽ

静岡市

豊田

0

No 121Xl ドミール 豊 田B

静 岡市

豊田

豊 tB

大岩 町

0

ドミール 豊 田C

静 岡市

豊 田

壺田

大岩 町

大岩 町

0

メル コーボ豊 田

静 岡市

豊田

豊 田

静岡市

大岩 町

大岩 町

ウイングスクエア′鹿

静岡市

/1ヽ

静 岡市

大岩 町

大岩 町

チェリオ小鹿

静岡市

小鹿

リベ ール 城北

静 岡市

大岩 町

城北

サ ンハ イツ月ヽ 鹿

静岡市

/1ヽ

パークサイド大岩

静 岡市

大岩 町

大岩 町

く ― シモンAヽ鹿

静岡市

/1ヽ

第一FJ銀静 岡ハイツ

静岡市

大岩 町

静岡

ア ンフ ィニ 月ヽ 鷹

静岡市

/1ヽ

鹿

/1ヽ

大岩 レジデンス

静同市

大岩 町

大岩 町

浄岡 県小鹿職員 公舎

静岡市

/1ヽ

鷹

イヽ 鹿

0

県営大岩アパー ト

静岡市

メ ル コ南

静岡市

イヽ 鹿

南

0

安 東 サツキマ ンション

静 臓市

安東

安東

01

ンフィア小鹿

静岡市

小鹿

小鹿

安東 ロイヤル ハイツ

静岡市

安東

安東

0

卜鹿 ハ イツ

静岡市

/1ヽ

鹿

小鹿

ピラーシュアンドウ

僣岡市

安東

安東

0

静岡市

小鹿

イヽ 鹿

ハ ウス安東

静 岡市

安東

安東

4逃 慮

県立大学安東住宅

静岡市

安東

安東

ンペ リアル 安東

静 岡市

安東

安東

レテ安東

静岡市

安東

安東

01

静岡市

安東

安東

01

′ァンペ ー ル 安 東

静岡市

安東

安東

01

to 1218

静岡安東ハ イム

静岡市

安東

安東

01

.{o.I2l9l

′ 構 ―ジュ安東

静岡市

安東

安東 安東

ヽ岩

本

:

ヽ岩 本

レス安東 ジノ｀

静岡市

安東

中部電力美蓉寮

静 岡市

安東

籠岡銀行北安東第一寮

静岡市

安東

北 安東

― ル レ安 東

静 岡市

安東

安東

ヽHК す るが寮

静岡市

安東

:、

0

賊北ハイツ

静 岡市

安東

城北

静 岡市

安東

安東

No 120`

01

ヾ o12α

]

0

生 ￨

01

0

鹿

鹿

豊田

/1ヽ

鷹

/1ヽ

鹿

鹿

/1ヽ

鹿

鹿

月ヽ臨

0

0

1

鹿

01

お 1213 ハイムタミヤ小鹿

静 岡市

小鹿

富士 自アパー ト

静 岡市

/1ヽ

フジマンション

静 岡市

小鹿

―サ小鹿

静岡 市

/1ヽ

鹿

小鹿

01

―バンスペースイヽ 鹿

静 岡市

/1ヽ

鹿

71ヽ

鷹

01

ひまわリハウス小鹿

静 岡市

/1ヽ

鹿

/1胡

a*lv4\E

静 岡市

/1ヽ

鹿

/1ヽ

鹿

01

静岡市

/1ヽ

嵐

小魔

01

鹿

01 01

,lo.12I5

|

,io.12 16

|

lo 1217

,1o.

I220

,1o.1222 01

0

{o.1223

01 01

0

ヽ o1224

01

01

io.1225

01

:

アパレス4ヽ 鷹

ヽ o 121

01

01

{o.03251 ンティハ イツ安 東 コ

.1o.03241

ネオコーボ志津鹿

0

薦

静 岡市

レール 安 東

ヽ o032:

ヽ 1197 ラフォーレ小鹿

0

鹿

No l199 ドミール 量 日A

∼

lo 031:

lo llま

0

鹿

ファミール 値上

J

0

大和

ヾ o0291

lo 02●

ー静 岡市―

.lo.1226

'to.l22?l

|

\-+=-4'tE

鷹

01

慮

01 01

り,レ 小 鹿

静 岡市

/1ヽ

鹿

/1ヽ

|

クレスト月ヽ 鹿

静岡市

41ヽ

鹿

/1颯

I

リバカ r小 麗

静岡市

4ヽ

鹿

/1ヽ

鹿

01

01

ヨウジーハウス小鹿ハ

静岡市

小鹿

/1ヽ

鷹

01

01

静岡市

/1遮

71ヽ

鹿

バークサイド小鷹 ■

静岡市

/1ヽ

鹿

小鹿

アピタラを ´ Jヽ 鹿

静 岡市

/1ヽ

鹿

小鹿

|

|

'ツ

ジーハウス小鹿B

01

0

01 01 01

0

地名 を含む集合住宅名称デ ー タベ ー ス

ヽ o033`

lo 033(

narbldg

ward

adres3

静岡市

安東

安東

ンカ rハ イツ安 東

静岡市

安東

安東

第 一生命静岡アパー ト

静 岡市

安東

静岡

ヾ o123(

チサンマンション安東 lll

僣 岡市

安東

安東

ヾ o1231

ナニーハイン安東

静岡市

安東

安東

ヽ o123`

Ttyav:A:/**B

静 岡市

安東

安東

安東

nane-bldg ハイツ安東 Ⅲ シア ィ

チサンマンション安丸ヽ

静 岡市

コーポ西千代田

静 岡市

メゾン西千代 日

静 岡市

千代 田

チサンマンション西 千代 田 Ⅱ

静 岡市

千代 口

ライブイン西千代 田

静同市

千代 田

1

2

静岡市

レオパレス小鹿 B

静 岡市

/1ヽ

ケェスタイ漉

静 岡市

/1ヽ

サイド小 鹿

静 岡市

/1ヽ

″ウロー ラ小 鹿

静 岡市

小鹿

>f'lv*?tF

静岡市

/1ヽ

鹿

さつき町

ナンガーデンきつきE

静岡市

/1ヽ

鹿

きつき町

ンガーデンきつきC

静岡市

/1ヽ

鹿

きつき町

>rJ-i>ta*D

静岡 市

小鹿

さつき町

ンガーデンさつきA

静岡市

/1胡

壼

きつき町

サンガーデンきつきB

静 岡市

イヽ 鹿

さつき町

:千 代 田

ファミー ユ 小 魔ム

静 岡市

/1ヽ

:千 代 田

ファミーユ小鹿 B

静 岡市

′ lヽ 鹿

コー ポ 田官園A

静 岡市

4ヽ

鹿

コーポ田宮□B

静 岡市

/1ヽ

鹿 鹿

安東

￨

ess

3a・

レオ パレス小農A

千代 田 ￨

ward

lo 123t

￨

千代 田

￨

ヨ 千代田

ヾ o1237

￨

二千 代 田

￨

″ヽ 鹿

/1ヽ

鹿

鹿

/1ヽ

鹿

鹿

小鹿

鹿

小鹿 /1ヽ

西千代 田伸和 ハイン

静 岡市

千代 田

静岡市

千代 田

チ サ ンマンション西 千 代 田

静岡市

千代 田

テ千 代 口

サンガーデン西千代田

静岡市

千代 ロ

乖 千代 日

クオ リティ緑 町

静 岡市

議町

緑 町

レコ小鷹 メ′

静田 市

71ヽ

チ サ ンマンション緑 町

静岡市

緑町

緑町

グリーンペ レー小鹿 B

静 岡市

′ lヽ 鹿

静 岡福祉事業協会 千代 日寮

静 岡市

上足洗

千代 田

静 岡市

71ヽ

日本道総

静 岡市

上足洗

上足洗

第3ハ イツ小鹿

静 岡市

小鹿

ヒル サイドテラス上 足

静 岡市

上足 洗

上 足洗

第2ハ イツ小鹿

静 岡市

/1ヽ

鹿

小鹿

サニーコート上足

静岡市

震

洸

上足浚

ハ イコー ボ ′ 鹿

静岡市

/1ヽ

鷹

71ヽ

日本興重上足洗社 員寮

静 岡市

上足洗

上足洗

南 条 アパ ー トB

静 岡市

小鷹

サンパ レス千 代 田

静 岡市

上足 洗

上足洗

尊条 アパ ー トA

静 岡市

小鹿

サンピュアイヽ 鹿

￨

￨

`

鹿

0

鹿

ハイな 画千代田

￨

ー静岡市―

鹿

71ヽ

小鹿

`

ヽ o0344

団しず はた寮

No

ヽ o124e グリー ンペ レー 小 慶しヽ

1ヽ

ゞ o125(

鹿

4ヽ

農

小鹿 71ヽ

鹿

小鹿

0

ライオンズマンション上足 洗

静 岡市

上足洗

上足洗

静岡市

/1ヽ 鹿

小鹿

セール レ千代 口■

静 岡市

千代 田

千代 田

lo 1252 第 8ハ ″ 小 鹿

静岡市

小鹿

/1ヽ

セー ル レ千代 田

静 岡市

千代 田

千代 田

ヽ o1253 第5サ ンル ート小島 ヽ

静岡市

/1ヽ

鹿

小鹿

第 5サ ´レート小鹿 B

静岡市

/1ヽ

鷹

′ 1ヽ 鹿

ril'*b'Zl\fr

静 綺市

/1ヽ

鹿

/1ヽ

]

グランデ千代口

静 岡市

千代 日

千代 田

サー ′シ 千代 日

静 岡市

千代 田

千代 日

ヾ o035`

No.1255

0

鹿

ジェント千代 日

静岡市

千代 田

千代 田

西門 町ハイツ

静岡市

西FB町

/リ

ー ンハイツ千 代 口

静岡市

千代 田

千代 田

グランディオス常磐

静岡市

常磐 町

常磐 町

(o035(

卜糸製作所千代 田寮

静岡市

千代 田

千代 田

01

エンブル セレス常磐 町

静 岡市

常磐 町

常磐 町

西門 町

ハ イム千代 日B

静岡市

千代 田

千代 日

01

シメ タマブチ

静 岡市

属測

罵渕

Kハ イム千代国A

静岡市

千代 ロ

千代 田

01

エクセレント馬渕

静 岡市

馬渕

馬渕

メゾンプルージュ沓谷

静岡市

沓谷

沓谷

01

静和 荘

静岡市

馬渕

0

!o03∝

f/'*u-tusE

静 岡市

長沼

lo 0361

ド

静 岡市

長沼

静簡

静 岡銀行長沼第 一寮

静 岡市

長沼

長沼

ψ o 036` 静岡銀行長沼第二寮

静 岡市

長沼

長沼

静 岡市

長沼

長沼

コンシェール 長 沼

静岡市

長沼

長沼

′ブ レ長沼

静 岡市

長沼

長沼

静鉄長 沼マンション

静 岡市

長沼

長沼

静岡市

南町

南町

市 営 桜 町 団 地 一 号様

静 岡市

桜町

桜町

フジパ レス稲 川

静岡市

稲′

稲′

コーポ静 岡

静岡市

常磐 町

静岡

南町

静岡

トーカイ長沼寮

lo 0361

アヴェニュー 鳥渕

静 岡市

属渕

属測

ヾ o126:

いずみコーボ

静 岡市

泉町

泉町

ヽ o12●

泉 ハ イツ

静岡市

泉町

泉町

ヽ o1261

ンエストコー スト泉 町

静 岡市

泉町

泉町

クレセントコー 喘 岡

静岡市

泉町

静岡

サンシティ泉

静 岡市

泉町

泉町

′ジパ レス南町

静岡市

南町

南町

0 0

0

0 0

―フォリア南町

0

を倍川製紙桜 Br■ 宅

静 岡市

桜町

桜町

フレグランス桜

静 岡市

桜町

桜町

県庁伝馬 Bry田 職員 住宅

静 岡市

桜町

lo 037,

ハイツ桜町

静岡市

桜町

to 037(

郵 政局伝馬町新 田二号宿 舎

静岡市

桜町

県営住宅伝馬町新 日団地

静岡市

桜町

No 037:

エスペラール・サクラ

静 岡市

桜町

桜町

ヽ o● 37(

アツァンフ新伝馬]

静岡市

新伝馬

新伝馬

No

静 岡市

平和

平和

N。

平和

`o037`

III

ジヤ平和町マンション ヽ o037( ベストフルライフ平稀

0 桜 町

0 0

静 岡市

平和

コー ポラス平和

静 岡市

平和

+fuj*i!

静 岡市

平和

平 和

ヽ o0381 昭府 ハ イツ

静 岡市

昭府

ゆ レフ平和 ■

静 岡市

レ レフ平和

,lo.o380l

,{o.03821 .1o.0383

|

,{o.0384

|

Ч o 0387 ,to.O38S

I

,1o.03891

0

―プハ ウス南町

静岡市

南町

パシフィンタ● レ稲川

静 岡市

稲川

稲川

N'EX8メ

静 岡市

稲川

稲川

￨

ヴィラセイユー稲川

静 岡市

稲川

稲川

0

シャレレ稲川

静岡 市

稲川

稲川

0

アバ ンテ稲 川

静岡市

稲川

稲川

マインズタウンファミール 稲川

静 岡市

稲川

稲り

静 岡市

稲り

稲川

エンゼル フォレシス稲川

静 岡市

稲′

稲川

エ クセル 稲 り￨￨

静 岡市

稲川

稲川

T

稲川

01

￨

11

￨

グラドゥール 稲夕

静 岡市

稲川

昭府

INo 1281

フレグランス中田

静 岡市

中田

平和

平和

INo 1284

ン ィステリア中田

静 岡市

中田

静 岡市

平和

平和

INo 128(

コーボ大坪

静岡市

大坪 町

大坪 町

静 岡市

平和

平和

No 1281

at/2*-t^r*

静 岡市

大坪 町

大坪 町

静 岡市

大岩

大岩

No.r28?

ストリーム人幡

静岡市

人幡

′ ヽ 幡

静 岡市

大岩

大岩

ヽ幡 Ⅳ サンンティノ

静岡市

ノヽ幡

′ ヽ情

くら銀行静 岡社宅

静 岡市

大岩

静岡

lr'ro.rztr プチハイツ八幡 B

静岡市

八幡

人幡

01

岩ハイツ

静 岡市

大岩

大岩

est プチハイツ八帽ハ

静岡市

八幡

ノ ヽ幡

01

―ラ大岩 アパ ー ト

静岡市

大岩

大岩

No 1291 三 井 海 上 人 幡 ハ ″

静 問市

八幡

ノ ヽ 幡

01

本生命大岩荘

静岡市

大岩

大岩

No 1292 コンペ ナリー八幡

静岡市

人幡

人幡

01

I

ンコーボ平和

ベル メゾン大岩

0

I

01

0

01

INo 1288

I

No.

r

0

1

`I

127C サン/ヽ イツ稲 川

0

0

No 1282

,to.03851 クレー ル 大岩 ,1o.03861

1273

￨￨

0

薦

ヾ o035(

'―

0

鷹

￨

01

0

ー静 岡市―

地名 を含 む集 合住宅名 称 デ ー タベ ー ス nallle―

Ыdg

trme-bld8

ヽ o0391

毬設省 大岩第 二宿会

静岡市

大岩

大岩

ヽ o039:

中部電力静 岡アパー トA

静 岡市

大岩

静岡

中部 電力静 岡アパー トB

静 岡市

大岩

静岡

城北 パークサイド

静 岡市

大岩 町

城北

NTr大 岩社 宅 1

静 岡市

大着 町

耐

大岩社宅 2

静岡市

lo 0397 耐

大岩 社 宅 3

lo 039:

lo.03贅

′ ヽ幡

大岩 町

ヽ o1297 ノヽ幡 マンション

静 岡市

八嗜

人幡

大岩 町

大岩 町

298 メイト ヤフタ

静 岡市

八構

′ ヽ幡

静岡 市

大岩 町

大岩 町

299 コンフ ォル ムノヽ幡

静岡 市

′ ヽ幡

′ ヽ情

N宙 汰 岩 寮

静岡市

大岩

大岩

ヽ￨￨ ウィステリアレレズノ

静岡市

′ ヽ幡

′ ヽ幡

jR東 海 大岩 社宅 1

静岡市

大岩 町

大岩 町

レ レサイドテラス八 幡

静 岡市

′ ヽ幡

′ ヽ幡

JR東海 大岩 社 宅2

静岡市

大着 町

大岩 町

静岡市

大岩 町

大岩 町

大岩

大岩

大岩

大岩

みず ほ銀行 しず はた寮

静 岡市

大岩

ヽ州 大 岩 コー ポ ノ

静 岡市

大岩

大岩

大和銀行静 同社宅

静 岡市

大岩

静岡

ニー ト安 東

静 岡市

安東

安東

中部電力 北安東寮

静 岡市

安東

北安東

ンャングリ ライ ヒ 安東A

静 問市

北安東

北安東

lo 1296

300

お

0

八幡 人幡

八幡

静 岡市

人幡

′ ヽ幡

No 13α

チュリスノヽ幡

静 岡市

八幡

ヽ ′ 幡

No 100

メル コノ ヽ幡

静岡市

八幡

ノ ヽ幡

サンパレヌ八幡

静 岡市

ヽ幡 ′

ブ ヽ幡

ベグヴァームノ ヽ 幡

僣 岡市

八幡

八幡

南 パ ー クビル

静 岡市

人構

南

ナフィールノ ヽ 幡

静岡 市

人幡

ヽ ノ 構

No 13

北安東

北安東

北安東

北安東

セジュール 城 北

静岡 市

北安 東

城北

ピュカ

静 岡市

北安東

北 安東

ヽ o131:

城1ヒ ハイツ

静 岡市

北安東

城北

ヾ o131(

住友海 上火 災静和 寮

静 岡市

北安東

住友海 上火 災城 北社宅

静 岡市

北安東

城 北 グ リー ンハ イツ

静 岡市

化安東

NTr安 東第 二社宅 1

静 岡市

1ヒ

安東

北安東

NTr安 東 第 二 社 宅2

静岡市

北安 東

北安東

エクセル 北安東

静冊市

北 安東

ヴィル 北安東

静岡市

北 安東

ロイヤル 北安東

静岡市

北安東

北安東

静 岡市

北安東

城北

ttv<v./3tF{fi

静 岡市

北安東

パナハイツ城北

静 岡市

北安東

城北

N宵 静 岡北安東寮

静 岡市

北 安東

北安東

静 岡市

北安 東

北 安東

E林 中央金庫静岡寮

静 岡市

北安東

静岡

′ ,レ 北安 東

静 岡市

北安東

北安東

パル 北 安 東 ■

静 岡市

北安東

北安東

パル 北安東 Ш

静 岡市

北安東

北安東

′ァミールグラン北安東

静 岡市

北安東

北安東

I

′ ヽ 幡

ノヽ幡

静 岡市

静 岡市

レグラン北安東 二番館 ァミーフ

′ ヽ幡

静 岡市

アドヴァンスノ ヽ 構

静 岡市

ズ北 安東

静 岡市

サンライン八幡 V

シャングリラ北安東 B

`ル

ノ ヽ幡 サ ウスハ イツ エスペ ランサ人 幡

ヽo130

サ ンパ レス安 東

お 042` ハイツ城北

lo 0441

ヽ幡 ノ 静岡八 II

静岡 市

lo 04■

′ ヽ幡

′ ヽ幡

静 岡市

Oo 0431

静岡 市

′ ヽ幡

情用金 庫大岩 察

ヾ o043`

サンピュアヤ/ヽ タ

静岡 市

グリーンサイド大岩

ヽ o042(

人幡

静 岡市

lo 0400

ヽ o0421

′ ヽ 幡

エス トメー フ レ静 岡 ノヽ幡

lo 0402

Oo 041(

0

2

静岡市

CSハ イム八幡

(o040, 大岩 県職員 住宅

ヽ o04a

ヾ o1290 フォレスト八 幡

No 131

静岡市

八幡

静岡

レ八 幡 ∼ ノリー ンロ レズ ノヽ幡 V

静岡市

八IE

八幡

静岡市

ノ ヽ幡

八幡

′ オ パ レスプヽ幡

静岡市

′ ヽ幡

八幡

ジュネパレス静岡第一

静岡市

人幡

静岡

レグル ス八 幡

静岡 市

′ ヽ幡

ソ ヽ幡

城北

有東アパー ト1号

静 岡市

有東

有東

城北

県営住宅有 明団地

静 岡市

有明 町

有明町

プチキャゾ 0

ヽ o132( ′ 卜黒 ハ イツ

0

静 岡市

小黒

静 岡市

有 明町

有 明町

北安 東

県共連有東寮

静岡市

有 明町

有明町

北安東

市苦有 明団地

静 岡市

有明町

有明町

7i,tv^its

静 岡市

豊田

豊田

サ ー ′琢 豊 田

静岡 市

豊田

豊ロ

v/lv^*ts

静岡 市

豊田

豊田

クリア豊 日マルハ/● ―ポ レー

静岡市

豊田

豊田

0 0

フジパ レス壺 田壱番 館

静 岡市

量 田

豊 日

0

サンシアィー豊 田

静 岡市

豊田

金田

1ヒ

0

安東 Oo 1321

0 0

0

'o1329

0

a

lv,\2a-f\v->3>]E

豊田

壺田

静岡 市

壺田

豊田

ヽ o 133′

フロー レンス小 雇

静 岡市

/1ヽ

No 133(

フロー レン

静岡 市

イヽ 麗

ステラ″ヽ 鹿

静岡市

/1ヽ

鹿

/1ヽ

鹿

エ マ ブル 小 鹿

静岡市

4ヽ

鷹

/1ヽ

鹿

サンライズ刀遮

静岡市

71ヽ

鹿

71ヽ

鹿

カーサひしり

静岡 市

/1ヽ 鹿

/1ヽ

鹿

4ヽ

鹿

^小

郎

^

北安 東

北安東

静 岡市

北安東

北安東

三菱電機 北 安東社 宅 1

静 岡市

北安東

北安東

三菱電 機北安東社 宅2

静 岡市

北安東

北安東

三菱電機 北安東社宅3

静岡 市

北安東

北安東

サ ング リー ン静 鹿 lo 1340 サンフラフー静鹿

県営住宅柳 団地

静岡 市

北安東

柳新 田

静岡市

北 安東

北安東

パー ソンライフ北 安東

静 岡市

北 安東

北安東

0

ヽ o 1338 ラフォー レ小 鹿

静和 荘 ￨●

1342 グリーンピレ″ オヽ 鹿

鹿

静臓市

/1ヽ 鹿

静岡 市

小鹿

静岡市

/1ヽ

鹿

静 岡市

/1ヽ

鹿

静岡市

/1ヽ

属

柳新 田

パークサイド小鹿

静 岡市

小鹿

上足 洗

上足洗

サ ンア ィー エ 小鷹

静 岡市

/1胡

サーパス上足洗

静 岡市

上足 洗

上足洗

フロー ラル 小鹿

静 岡市

/1ヽ

鹿

71ヽ

′ヽ イツ壌

静岡市

嬢

上足 洗

マサキドナー小鹿

静 岡市

/1ヽ

鹿

/1ヽ嵐

サンハ イム富 士 見

静 岡市

上足 洗

仔鹿 荘

静岡市

/1ヽ

鷹

/1ヽ

竜南ハ ″

静 岡市

上足 洗

竜南

0

第 二 静竹 荘

静 岡市

だヽ 鹿

メノン ・フィオーン上足洗

静岡市

上足洗

上足洗

司

静竹 ハイツ

静 岡市

小鹿

Hし ずおか寮

サンテラス小鹿

静 岡市

小鹿

C.mity/.fr

静 岡市

/1ヽ

小鹿

静 岡市

上足洗

静岡

静 岡市

竜南

竃南

ムー ル 竜 南

静 岡市

竜南

竜南

No 1351

ハー モニ ー 小 鹿 lI

静 岡市

竜南

ヽ o135(

ハイムタミヤ東名

静岡市

/1ヽ

鹿

イーストサイド小鹿

静岡市

/1ヽ

鷹

′ォンティー メ駿 河

静岡市

大谷

No 139

鹿

メゾン竜南

静 岡市

竜南

住友信託 銀行静 泉寮

静 岡市

青南

ヽ o045

住友信 託銀行 静 岡遺南家族 ヨ

静岡市

青南

電南

lo Oa5`

エステート千代 田

静 岡市

竜南

千代 ロ

ラ フィーネ駿河

静岡市

大谷

lo 045:

富士銀 行静 岡竜南家族寮

静 岡市

竜南

竜南

イムー プル 駿 河

静岡市

大谷

0

0

No 135(

0

イヽ 鹿

北安東

ンコー ポ 竜 南

0 0

静 岡市

0

0

0

1

静岡小歴

静 岡市

0

0

静岡小濃 0

県営住 宅柳 新 日団地

0

0

′ 1ヽ 鹿

小鹿

ヴィレカレッジカミアシ

饉

0

黒

静 岡市

C

静岡市

ファミールグラン北 安東グラン

/1ヽ

ドメールとよだ

to l

中部銀行 北安東寮

洗

0

有東 高層 団地

三菱電機 北 安東アパー ト

洗

0

4ヽ

鷹

月ヽ 鹿 鹿

0

0 0

鷹

0

/1ヽ

鹿

71ヽ

鹿

小虚

′ 1ヽ 鷹

0

地名 を含 む集合住 宅名称 デ ー タベ ー ス mme-bldg フレサイド務

竜南

narbldg

atress

sdfss

静 岡市

竜南

竜南

No 135`

クレッシェンド原風敷

静岡市

大谷

ヴェラノ｀ イツ千代田

静 岡市

千代 日

千代 田

No 1351

Tvyl=6frD

静 岡市

大 谷

岳南

ヴィラハイツ千代 田第二

静 岡市

竜南

竜南

No 13α

フレッシュ岳南い

静岡市

大浴

岳南

グランシャリオ竃南

静 岡市

竜南

竜南

No 1361

フレッシュ岳南 B

静岡市

大谷

岳南

ツシア竜南

静 岡市

竜南

竜南

No 136:

フレッシュ岳南 C

静岡市

大谷

岳南

ヾ o0461 メソンフィオー レ竜南

静 岡市

嗜南

竜南

静丘荘

静 岡市

大谷

千 代 田ナ チ ュー レ1

静 岡市

竜南

千代 田

*E<y.4y

静 岡市

竜南

竜南

ヽ o04●

千 代 田ナ チ ュー レ2

静 岡市

千代 田

千代 田

lo 046 (

サー パス千代 日第二

静 岡市

千代 田

アメー ス千 代 田

静 岡市

プランドール千代 田

ハイツ駒形 通り

静 岡市

駒形通

ヽ o136(

マンション豊城

静 岡市

駒形通

静岡市

駒形通

駒形通

千代 田

ヽ o1361

アーバンライフ駒形

静岡市

詢形通

駒形通

千代 田

千代 田

ヽ olま ※ 1部 電力 安倍 川察

静岡市

駒形誦

安倍川

静 岡市

ヽ田 千イ

千代 日

静 岡市

駒形通

静 岡市

千代 田

千代 田

ュネパレスエドケン静 岡第 22

静 岡市

駒 形通

駒形通

ラフィーネ千代回

静 岡市

千代 日

千代 田

ジュネパレスエドケン静岡第21

静岡 市

駒形通

駒形通

ピアンカ 千 代 田

静 岡市

千代 日

千代 田

ヽ o.1372 プリエ ー ル 池 田

静岡 市

吉野 町

池田

ガーデンコート千代田

静 岡市

千代 ロ

千代 田

ヽ o137(

静岡市

清関 町

清関町

ヽ o 1374 A― 湾 閑 町 ドミー ル

清関町

マ o0466 メゾンドチヨダ

lo l1472 ル ミエ ー ル 千 代 口

`o0471

静 岡市

千代 田

千代 田

セジュー ル 千 代 田B

静 陶市

千代 田

千代 田

プレジール 千代 口

静岡市

千代 田

千代 田