M03 inet

#03 март 2016

WWW.METRAGI.RU

НЕДВИЖИМОСТЬ КРУПНЫМ ПЛАНОМ

КРУПНЫМ ПЛАНОМ стр. 10

ЛЕДИ В БИЗНЕСЕ сайт журнала «Метражи»

www.metragi.ru

НЕДВИЖИМОСТЬ р. 16

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ стр. 42

КАКИЕ ОНИ, НОВЫЕ ФОРМАТЫ ЖИЛЬЯ?

В ОЖИДАНИИ ИНВЕСТИЦИЙ

Современный жилой комплекс, расположенный в центре города Перми, на пересечении улицы Пушкина и Комсомольского проспекта, в квартале от парка культуры им. Горького. Для нового жилого комплекса был разработан уникальный архитектурный образ. Большое внимание уделяется отделке мест общего пользования, дизайн которых выполнен Этажность: 22 Кол-во подъездов: 1 Кол-во квартир: 73

по современным канонам качества. Будущие собственники будут наслаждаться прекрасным видом из панорамных окон своих квартир.

Отделка фасада: кирпич, фасадная штукатурка Придомовая территория: озеленение, детская игровая площадка, площадка для занятий спортом и отдыха, автопарковочные места Отделка квартир: подготовка к чистовой отделке Инфраструктура: детский сад № 404 – на расстоянии одного квартала. СОШ № 9 и гимназия №11– в пределах двух кварталов. В пределах пешей доступности магазины, кинотеатры, рестораны, торговые центры Месторасположение: Пермь, Свердловский район, подъезд с ул. Пушкина. Срок ввода в эксплуатацию: IV кв. 2017 года.

г. Пермь, ул. Ленина, 58, офис 401 e-mail: info@mega.perm.ru

т. (342) 218-60-18 www.mega.perm.ru Застройщик – ООО «Стройтехмонтаж». Проектная декларация на сайте www.mega.perm.ru

р бо ы в й ы н ч а д у – » н и г е ЖК «Он ! й е д ю л х ы н в и т к а и для успешных

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

3

СОДЕРЖАНИЕ

ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Инфо-дайджест Стр. 8–9 Новости рынка недвижимости, строительства, финансов

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

22

Леди в бизнесе. Профессия кадастрового инженера: взгляд изнутри Стр. 10–13

НЕДВИЖИМОСТЬ Какие они, новые форматы жилья? Стр. 16–19

Карта новостроек Стр. 20–21

34

Фоторепортаж с бизнес-тура по новостройкам Стр. 22–25

Пермь малоэтажная. Угрозы и возможности для рынка Стр. 26–31

За недвижимостью – в другой город. Межрегиональные сделки набирают обороты Стр. 32–33

50

Ждать нельзя строить. Где взять деньги для строительства?

СТРОИТЕЛЬСТВО Строить так, чтобы нравилось Стр. 48–49

Перспективное производство.

WanderBlok: всё по полочкам Стр. 50–53

Экономное тепло, или Котёл, который живёт на крыше Стр. 54-57

БИЗНЕС Бизнес-недвижимость. Суровые коммерческие будни Стр. 60–63

Сергей Шадричев: «Нужно ломать стереотип «всё своё ношу с собой» Стр. 64–65

Маркетинг недвижимости: новые приёмы в арсенале Стр. 66–69

Сложности в управлении. Ликбез для руководителей Стр. 70–71

Продажи и кризис: как научиться жить вместе? Стр. 72–73

Стр. 34–38

«Скорая помощь» для ипотеки. Правительство готовит новые меры Стр. 40–41

64 4

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

Улучшить климат. Прикамье в ожидании притока инвестиций Стр. 42–45

66

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

5

ОТ РЕДАКЦИИ УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ! Перед вами третий номер журнала «Метражи». На этот раз темой выпуска стало событие, которое, несомненно, заслуживает внимания профессионалов рынка недвижимости. Мы говорим об XI Камском форме. Мероприятие проходило 10 и 11 марта в выставочном центре «Пермская ярмарка». Участие в нём принимали специалисты из Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Тюмени, Екатеринбурга, Уфы. Два дня форума были посвящены поиску новых возможностей для развития бизнеса в существующих экономических условиях: выработке условий взаимодействия власти и бизнеса, получению практических навыков на мастер-классах и тренингах, обсуждению перспектив ипотечного кредитования в регионе и развитию строительной отрасли. Конечно, не обошлось и без аналитических прогнозов. Об итогах XI Камского форума вы сможете прочитать на страницах нашего издания – большая часть публикаций нового номера посвящена вопросам и проблемам, которые были на нём озвучены представителями власти и бизнес-сообщества. Не остались без внимания и постоянные темы нашего журнала. В блоке «Строительство» мы продолжили рассказывать о керамических панелях WanderBlok – на этот раз мы побывали на производстве и своими глазами увидели, как изготавливается строительный материал. Вместе с нашими экспертами мы постарались разобраться в преимуществах и недостатках крышных котельных для многоквартирных домов. Рубрику «Гость номера» мы посвятили беседе с очень интересным экспертом – директором центра индивидуального хранения «Свободная площадь» Сергеем Шадричевым, который рассказал нам о развитии в Перми необычного бизнеса в формате self-storage. Желаю вам приятного чтения и ещё раз напоминаю, что статьи мартовского номера вы можете найти как печатном, так и в электронном виде. Наш официальный сайт – www.metragi.ru.

С уважением, главный редактор Ирина Соловьёва Фото: Мария Масло

УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ: ООО «ИИЦ «Недвижимость», ООО «Пермские квартиры» ДИРЕКТОР: Елена Логинова ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР: Ирина Соловьёва ФОТОГРАФЫ: Егор Пигалев, Григорий Скворцов, Мария Масло АДРЕС ИЗДАТЕЛЯ И РЕДАКЦИИ: 614000, г. Пермь, Монастырская, 41 ПРИЁМ РЕКЛАМЫ: Телефон/факс (342) 2-206-111, e-mail: kudelkoo@metrosphera.ru Журнал зарегистрирован Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Пермскому краю. Св-во о регистрации СМИ: ПИ № ТУ 59-0506 от 23.03.2011 Отпечатано в ООО «ПК «Астер» 614064, г. Пермь, ул. Усольская, 15 Тираж: 5000 экземпляров Номер заказа: 101424/3 Дата подписания в печать: 25.03.2015 г., 21.00 Дата выхода: 31.03.2016 г. Перепечатка материалов журнала «Метражи» запрещается. Редакция не несёт ответственности за содержание рекламы и объявлений Цена свободная. Выходит 1 раз в месяц

6

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

7

ИНФО-ДАЙДЖЕСТ «ДЕЛОВАЯ РОССИЯ» ПРЕДСТАВИЛА РЕЙТИНГ ТЕРРИТОРИЙ ПЕРМСКОГО КРАЯ ПО УРОВНЮ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ В рамках прошедшего в Перми форума «Развитие территорий» был представлен рейтинг муниципальных образований Пермского края по уровню экономического развития за 2015 год. В тройку лидеров вошли Пермь, Пермский муниципальный район и город Соликамск. Территории ранжированы в зависимости от уровня социально-экономического развития и ряда рыночных факторов. В частности, учитывались такие показатели, как численность населения, среднемесячная начисленная заработная плата, уровень безработицы, средняя цена одного квадратного метра жилой недвижимости и коэффициент уровня цен по коммерческим объектам недвижимости. В топ-10 рейтинга помимо лидеров вошли Березники, Кунгур, а также Краснокамский, Чайковский, Добрянский, Чернушинский, Усольский муниципальные районы. Замкнули список Кочёвский, Косинский и Юсьвинский муниципальные районы. Всего в исследовании участвовали 47 муниципальных образований. Стоит отметить, что в сравнении с предыдущим годом некоторые муниципалитеты поменяли место в рейтинге. Так, например, в связи с ростом средней заработной платы в Губахе по данному показателю этот городской округ в новом исследовании получил на 3 балла больше, чем в 2014 году, и в итоге расположился на 16-м месте.

СОСТАВЛЕН РЕЙТИНГ САМЫХ ДИНАМИЧНО РАЗВИВАЮЩИХСЯ ЕВРОПЕЙСКИХ ГОРОДОВ

Эксперты компании JLL составили ТОП-12 наиболее успешных городов Европы с точки зрения экономических факторов и краткосрочных перспектив развития. Лондон лидирует в рейтинге второй год подряд. Дублин поднялся на вторую строчку с четырнадцатой в 2015 году из-за усиления экономического роста, внедрения экологических инноваций и создания технологических стартапов. Замкнул тройку Париж, в том числе – благодаря амбициозному проекту «Большой Париж» (Grand Paris). Несмотря на сложную геополитическую обстановку, Стамбул занял восьмое место. По прогнозам, именно этот город будет характеризоваться наивысшим ростом экономических показателей в ближайшие три года. Москва, Санкт-Петербург, Киев и Минск в рейтинг не вошли.

8

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

ИНФО-ДАЙДЖЕСТ В ЯНВАРЕ-ФЕВРАЛЕ В РФ ВВЕДЕНО ЧУТЬ БОЛЕЕ 10 МИЛЛИОНОВ КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ ЖИЛЬЯ

Ввод жилья в эксплуатацию в России в январе-феврале 2016 года сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 7,2% – до 10,2 миллиона квадратных метров. При этом в феврале текущего года, по данным Росстата, ввод жилья сократился по сравнению с этим же месяцем 2015 года на 23,1% – до 4,7 миллиона квадратных метров. Объём работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», за два месяца сократился в сопоставимых ценах на 1,7% – до 568,4 миллиарда рублей, в феврале показатель вырос на 0,4% – до 307,4 миллиарда рублей. Напомним, что ввод жилья в эксплуатацию в России в 2015 году сократился по сравнению с предыдущим годом на 0,5% – до 83,8 миллиона квадратных метров.

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ В РФ БУДУТ ЗАВИСЕТЬ ОТ КЛАССИФИКАЦИИ ДОМОВ ПО ЭНЕРГОПОТРЕБЛЕНИЮ В России жильцы многоквартирных жилых домов вскоре будут платить коммунальные платежи в зависимости от маркировки их дома, соответствующей определённому классу энергопотребления. В Минстрое РФ считают, что разработанный в ведомстве новый классификатор, который должен быть введён в действие уже в апреле 2016 года, может даже уменьшить плату по коммунальным платежам для некоторых домов. Классификатор многоквартирных домов, утверждаемый в Мин­ энерго, работает по аналогии с классификацией бытовой техники. В него входят следующие стандарты энергопотребления: А++, А+, А, В, С, D. А++ – это высший класс энергоэффективности, то есть самый низкий тариф. Чтобы получить его, к примеру, в новостройке в Москве, надо тратить не больше 10% от выделенных 230 кВт/час в год в расчёте на один квадратный метр площади. При классификации учитываться будет не только отопление, но и электроэнергия для общедомовых нужд. Для каждого города и региона базовый коэффициент будет свой. Отметим, что с 1 января 2016 года застройщики уже обязаны сдавать дома с классом энергоэффективности не ниже B, в противном случае они не получат разрешение на ввод дома в эксплуатацию. МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

9

КРУПНЫМ ПЛАНОМ беседовала Ирина Соловьёва

ЛЕДИ В БИЗНЕСЕ

ПРОФЕССИЯ КАДАСТРОВОГО ИНЖЕНЕРА: ВЗГЛЯД ИЗНУТРИ

Заниматься любимым делом, которое приносит доход, – это роскошь, которую не каждый может себе позволить. Такое по плечам только сильным, целеустремлённым людям, которые знают, чего хотят от жизни, и добиваются этого. Наша сегодняшняя героиня именно такая – целеустремлённая, уверенная в себе женщина, умеющая принимать важные решения и брать за них полную ответственность. Мы побывали в гостях у генерального директора ООО «ТЕХКАДАСТРГЕОДЕЗИЯ» Ольги Стрелковой.

10

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

льга Валерьевна, расскажите о первых шагах в карьере. Почему вы выбрали для себя кадастровую деятельность?

– Войти в рынок, в котором все ниши заняты, можно либо с какими-то новыми эксклюзивными предложениями, либо путём встраивания в существующий рынок услуг, не получивших ещё должного развития. Изменения законодательства в сфере недвижимости привели к зарождению такого вида деятель­ ности, как кадастровая, связанная с подготовкой технических документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учёта объектов недвижимости. Но будучи новым видом работ, кадастровая деятельность чем-то схожа с деятельностью по техническому учёту и технической инвентаризации объектов недвижимости, которой я занималась ранее, возглавляя государственное предприятие. В переходный период от технического учёта к кадастровому данное предприятие стало одним из первых, начавших осуществлять подготовку новых технических документов (планов, актов обследования). В любом бизнесе нужно быть профессионалом своего дела, без этого невозможно быть успешным. Поэтому, когда пришла к мысли об организации собственного дела, сомнений в выборе направления работы у меня не было.

– Вы на протяжении нескольких лет возглавляли ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края». Расскажите немного об этой части вашей жизни.

– В ЦТИ я отработала более 10 лет, начав с должности специалиста. В том числе семь лет руководила коллективом, численностью 500 человек. Досконально знаю это предприятие и люблю его коллектив. Центр технической инвентаризации создавался с целью функционирования системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данную задачу предприятие выполнило успешно. С началом кадастрового учёта потребность в технических паспортах для цели государственной регистрации прав отпала и изменились цели предприятия. Успешно мы провели перенастройку на кадастровый учет и внедрили сеть референцных станций (ССТП). Но, работа в состоянии перегрузок в течение длительного периода времени и натолкнула меня на мысль о собственном бизнесе. Моя команда меня поддержала.

– С какими сложностями пришлось столкнуться при открытии компании?

– Особых проблем с самим открытием предприятия не было. Всегда сложнее закрепиться и остаться на рынке, насыщенном работающими компаниями. Но мне в этом плане повезло – большую роль сыграл пред­ шествующий опыт. Благодаря наработанной деловой репутации в профессиональной среде, сплочённой команде и качественным проектам, выполняемым нами, сегодня мы известны

большому числу предприятий, заинтересованных в нашей работе.

– Кто сегодня является вашим основным клиентом? Какие услуги компании наиболее востребованы?

– Основная наша специализация – работа с юридическими лицами, но часто к нам обращаются и граждане – собственники недвижи­ мости. На сегодняшний день компания выполняет огромный комплекс геодезических, землеустроительных и кадастровых работ как в отношении земельных участков, так и в отношении объектов капитального строительст­ ва. Среди них можно выделить: подготовку документов по планировке территорий (проектов планировки территорий, проектов межевания территорий); подготовку технических планов и актов обследования на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения; межевых планов на земельные участки; визуальное обследование объектов недвижимости и подготовку технических паспортов; подготовку проектной документации для цели получения разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, перевода жилых помещений в нежилые и нежилых – в жилые, геодезические работы – это далеко не полный перечень наших услуг, пользующихся повседневным спросом. Наибольший объём занимают кадастровые работы в отношении вновь строящихся объектов и инфраструктурных объектов.

Изменения законодательства в сфере недвижимос­ ти привели к зарождению такого вида деятельности, как кадастровая, связанная с подготовкой технических документов.

– Кризис как-то повлиял на вашу сферу деятельности?

– Безусловно. Все мы работаем на едином рынке. Но по своей компании могу сказать, что, несмотря на экономические условия, мы сохранили прибыль на должном уровне. А за последний год даже увеличили выручку в два раза. МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

11

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

В любом бизнесе нужно быть профессионалом своего дела, без этого невозможно быть успешным.

– Работа кадастрового инженера, если мы, например, говорим о формировании земельного участка, связана с документами территориального планирования, за которые сегодня отвечают местные влас­ти. Насколько налажено взаимодействие в этом направлении и есть ли какие-либо барьеры?

– Процедура разработки, согласования и утверждения документов по планировке территории регламентирована законодательством. Можно отметить длительность процедуры утверждения указанных документов и

несогласованность действий заинтересованных лиц. Однако ради справедливости стоит сказать, что достаточно часто административные органы становятся заложниками некачест­ венно подготовленной участниками рынка технической документации.

– Как вы вообще оцениваете законодательную сферу в области кадастровых работ?

– Очень много осталось вопросов, не урегулированных законодательством. В настоящее время в сфере кадастрового учёта имеется один федеральный закон и несколько приказов Минэкономразвития России. Все остальные вопросы регулируются на уровне информационных писем и разъяснений Минэкономразвития России, Росреестра и Кадастровой палаты. Для сложной сферы кадастровой деятельности это явно не достаточно эффективно.

– Кадастровых инженеров час­то обвиняют в непрофессионализме. Как вы

Благодаря наработанной деловой репутации в профессиональной среде, сплочённой команде и качественным проектам, сегодня мы известны большому числу предприятий.

12

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

КРУПНЫМ ПЛАНОМ Визитка ООО «ТехКадастрГеодезия» выполняет полный спектр кадастровых, геодезических и иных работ (услуг): - техническая инвентаризация; - проектирование и согласование; - землеустройство, геодезические работы; - кадастровые работы; - оценка, экспертиза и др.

оцениваете уровень подготовки кадров в этом направлении?

– Трудно обвинять в непрофессионализме инженеров, когда в законодательстве по вопросам кадастрового учёта многочисленные пробелы. Закон о кадастре, в частности, определяя объектом кадастрового учёта здания, сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства, не раскрывает данных понятий. При кажущейся простоте в понимании этих значений на практике возникает масса вопросов. А уровень подготовки кадастровых инженеров действительно недостаточно высокий.

– За последнее время принято немало новых законов, ужесточающих контроль за деятельностью специалистов по кадаст­ровым работам, в том числе введена уголовная ответственность. По вашему мнению, такие меры необходимы?

– На сегодняшний день отрасль по оказанию услуг в сфере учёта объектов недвижимос­ ти страдает от недобросовестной конкуренции, которая возникает в том числе от некоторой доли безнаказанности. Вы только представьте, если в советские годы на территории г. Перми существовала одна организация технической инвентаризации (Бюро технической инвентаризации г. Перми), готовившая технические паспорта, затем их стало пять (федеральная, краевая и три муниципальные организации), то в настоящий момент в Перми работают более 150 предприятий, осуществляющих подготовку документов, необходимых для кадастрового учёта объектов недвижимости. При этом число индивидуальных кадастровых инженеров, работающих на рынке, в разы больше. Сегодня

любому лицу достаточно получить аттестат кадастрового инженера, зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, и он может спокойно готовить межевые и технические планы, акты обследования. При этом проконтролировать таких кадастровых инженеров, качество их работы довольно сложно. Поэтому, на мой взгляд, принятие таких поправок – очень важный шаг со стороны Госдумы.

– А вы в своей компании как подходите к подбору сотрудников?

– Приоритетом, конечно же, является их профессионализм. В людях, в том числе и в сотрудниках, прежде всего, ценю порядочность, ответственность, возможность работать в команде, способность к восприятию новой информации и её дальнейшей реализации.

Несмотря на сложные экономичес­ кие условия, мы сохранили прибыль на должном уровне. А за последний год даже увеличили выручку в два раза.

– Какие принципы ведения бизнеса являются для вас основополагающими?

– Профессионализм и ответственность за принятые на себя обязательства.

– Какие цели для себя и своей компании ставите на сегодняшний день?

– Расширение видов деятельности: недавно мы получили лицензию на право выполнения геодезических и картографичес­ ких работ федерального значения. В планах – получение лицензии на осуществление специальных работ. Поддержание имиджа компании. Ну и конечно, благополучие компании и работающих в ней сотрудников.

г. Пермь, ул. 25-го Октября,17, офис 806 Тел.: +7 (342) 2 575 575, +7 906 888 3147

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

13

14

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

Мы должны перестать употреблять слово «кризис» по отношению к тому, что сегодня имеем. Необходимо понять, что это наша действительность. Стр. 34

Генеральный директор инвестиционной группы «Свободный капитал Алексей Чернов»

НЕДВИЖИМОСТЬ | НОВОСТРОЙКИ автор Мария Фукалова

КАКИЕ ОНИ,

НОВЫЕ ФОРМАТЫ ЖИЛЬЯ? Постоянно меняющаяся ситуация на рынке уже больше года держит участников отрасли в тонусе. Чтобы оставаться на плаву, приходится искать как дополнительные источники поддержки, особенно финансовой, так и новые пути развития. Движение – жизнь, а остановка в нынешних условиях равносильна смерти.

редыдущие 2014–2015 гг. названы в России рекордными по объёму ввода жилья, когда было сдано 84,2 млн и 83,8 млн кв. м соответственно. Можно сказать, что и в этом году ввод новостроек остаётся на прежнем уровне. Создаётся иллюзия, что и с ценами всё по-прежнему.

– Подвох в том, что то, что мы видим в отчётах аналитиков, это цены предложений. Но есть ещё цена сделки, – поясняет Екатерина Пахомова, директор по развитию агентства недвижимости «Территория». – По итогам

16

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

2015 года, потенциальный покупательский спрос сократился на 40%, количество сделок уменьшилось на 20–25%, реальные цены снизились до 25%. В качестве яркого примера изменения ценовой политики эксперт приводит Челябинскую область, где несколько крупнейших компаний-застройщиков вынуждены были снизить стоимость по своим объектам на 12 тыс. руб. с каждого квадратного метра. То есть фактически у них произошло падение на 30%. Значительная доля строительного бизнеса сегодня находится на грани банкротства.

По итогам 2015 года, потенциальный покупательский спрос сократился на 40%, количество сделок уменьшилось на 20–25%, реаль­ные цены снизились до 25%.

НОВОСТРОЙКИ

– Из 160 застройщиков, работающих в Краснодаре, в настоящий момент аккредитовано в банках всего 16, в стадии банкротства находятся 60 компаний. То есть треть строительной отрасли просто не справились со сложившейся ситуацией, – рассказывает Алексей Востриков, генеральный директор ООО «Ива-Девелопмент». МЕСТНАЯ ПОДДЕРЖКА Представители строительного бизнеса неоднократно говорили и продолжают говорить о необходимости господдержки отрасли в условиях тяжёлой экономики. Однако происходящие изменения в законодательстве, такие как пресловутый закон о страховании, не только усложняют работу и повышают затраты, но и сводят на нет взаимодействие с бюджетными источниками финансирования.

– Если ещё совсем недавно работала парадигма, что застройщик может в чистом поле построить район, а всю социальную инфраструктуру создаст власть, – приводит пример модератор конференции Виктор Агеев, заместитель главы администрации Перми, – сейчас она начинает разрушаться, потому иссякает федеральная поддержка, ужесточаются её условия. В этом году до нас довели новые соотношения софинансирования строительства образовательных учреждений. Если в прошлые годы оно было 95:5, где большую часть составляли средства федерального бюджета, а только 5% местного, то сейчас уже 70:30. Казалось бы, тоже соотношение привлекательное. Но 30% при средней цене школы в 700 млн руб. – уже больше 200 млн руб. Если уж для Перми это серьёзная сумма, то возникают сомнения, что для более мелких муниципальных образований это вообще посильно. Недостаток бюджетного финансирования ложится опять-таки на плечи частных инвесторов и бизнеса. При этом, по мнению власти, ведётся активная работа в поддержку строи-

тельной сферы и, несмотря на дефицит бюджета, край не снижает финансирование связанных с ним направлений.

– Со стороны региона государственная поддержка производится за счёт приобретения жилья для определённых категорий граждан и реализации крупных проектов переселения из ветхого и аварийного жилья, – рассказал Александр Бондаренко, заместитель министра, начальник управления строительства министерства жилищно-коммунального хозяйства Пермского края. – Всего на строительство жилья для этих целей в 2015 году было направлено порядка 4 млрд руб. из всех источников финансирования. Улучшила свои жилищные условия 1831 семья. Для расселения ветхих и аварийных домов финансируется строительство 40 тыс. кв. м. Для увеличения объёмов строительства на селе уже два года действует программа компенсации местным предприятиям половины затрат на приобретение и строительство жилья для специалистов.

– Так, в 2015 году в программе участвовали 20 предприятий, – приводит данные эксперт. – Просубсидировано строительство

Господдержка отрасли производится за счёт приобретения жилья для определённых категорий граждан и реализации проектов переселения из ветхого и аварийного жилья.

ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ И КОЛИЧЕСТВА СДЕЛОК НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В РЕГИОНАХ РФ В 2014-2015 ГГ. Регион

Ввод жилья 2015 г.

Сделок к 2014 г.

Изменение цены к 2014 г.

Красноярский край

1 300 000

- 40%

- 6–23%

Тюменская область

2 122 000

- 37%

- 8–9%

Челябинская область

1 709 000

- 17%

- 10–25%

Омская область

790 000

- 20%

- 8–10%

Хабаровский край

433 410

-25%

- 15–25%

1 152 200

- 25–30%

До - 26 %

Пермский край

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

17

НЕДВИЖИМОСТЬ | НОВОСТРОЙКИ

Для увеличения объёмов возводимого жилья на селе действует программа компенсации предприятиям половины затрат на приобретение и строительство жилья для специалистов.

55 жилых домов. Реализация данных программ показала свою востребованность, и этот опыт будем продолжать. Особое внимание уделяется поддержке предприятий, которые стараются обеспечить жильём своих сотрудников посредством создания жилищно-строительных кооперативов. Господдержка в данном случае осуществляется путём предоставления таким кооперативам земельных участков, в том числе из федеральной собственности. ОПЫТ РЕГИОНОВ Однако по словам Екатерины Пахомовой, положительный результат в сфере реализации программ с господдержкой напрямую зависит от политики местной власти.

Так, в Тюмени – большой объём ввода жилья, перевыполнение плана практически на 20%. Планируется сокращение объёмов, хотя, по данным местного профессионального сообщест­ ва, рынок способен выдержать и такой объём.

– Огромное значение придаётся господдержке. У них существует уникальная программа, которой нет ни в одном другом регионе, по поддержке сотрудников бюджетной сферы: им предоставляется безвозмездно 400 тыс. руб. и возможность получить ссуду под 1% годовых. Это очень хороший пример, когда капитал государства и капитал семьи суммируется. В данном регионе хорошие показатели и по программе расселения ветхого и аварийного жилья – Тюмень занимает 4-е место по России. Проект реализован практически на 80%. Красноярский край также имеет положительный опыт по реализации программ с

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ИХ ДИНАМИКА НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РФ В 2014-2015 ГГ. декабрь 2014 г., руб./кв. м

Изменение за 2014 г.

Москва

240 500

Санкт-Петербург

98 019

Город

декабрь 2015 г., руб./кв. м

Изменение за 2015 г.

12,96%

205 700

-14,47%

9,05%

100 389

2,42%

Екатеринбург

65 577

7,79%

66 432

1,30%

Казань

57 100

15,59%

62 900

10,16%

Сургут

65 900

-4,08%

60 000

-8,95%

Новосибирск

54 586

5,52%

58 089

6,42%

Тюмень

59 500

5,50%

55 300

-7,06%

Самара

57 049

8,11%

54 241

-4,92%

Ярославль

49 210

2,14%

52 920

7,54%

Пермь

50 846

8,02%

51 965

2,20%

Тобольск

44 700

-3,25%

46 000

2,91%

Омск

42 067

3,89%

42 771

1,67%

Рязань

38 100

3,25%

37 700

-1,05%

Ульяновск

37 600

1,90%

36 400

-3,19%

18

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

НОВОСТРОЙКИ

господдержкой. Здесь в ближайшее время появятся первые в арендные дома. Планируется, что все помещения в них выкупит Красноярский краевой фонд жилищного строительства для последующей сдачи в аренду. Право на предоставление квартир будут иметь работники здравоохранения, образования, спорта. Договор аренды планируется долгосрочный – не менее чем на 10 лет, и цена при некоммерческом найме не должна превышать 50% от стоимости ежемесячных выплат по кредиту при покупке аналогичного жилья. По словам Екатерины Леонидовны, подобный проект также появится в Железногорске. Напротив, отсутствие взаимодействия власти и бизнеса наглядно прослеживается на примере Краснодарского края, где наступает некий коллапс вследствие абсолютного насыщения рынка.

– Последние пять лет только в Краснодаре, где официально численность жителей составляет порядка 800 тысяч человек, вводится от 1,5 до 2 млн кв. м жилья, – рассказывает Алексей Востриков. – До недавнего времени строительный бизнес абсолютно не регулировался, на рынке появлялись частные застройщики, которые строили несмотря на все нормы, правила и законы градостроительные. С возникающими трудностями девелоперам приходится справляться в основном самостоятельно.

– В Челябинской области – приведу в пример крупную компанию-застройщика – они договорились с банком на собственную программу кредитования под 8,8% годовых, причём на весь срок – от 10 до 20 лет, – приводит данные эксперт. – Кроме того, предлагаются разные формы приобретения квартир – с черновой отделкой, частично под чистовую отделку и с полной отделкой – все в одном доме. ТЕНДЕНЦИИ В числе наиболее явных тенденций строительного рынка в условиях кризиса Екатерина Пахомова отмечает уменьшение общей площади квартир – до 10–15 кв. м. Также застройщики делают особый упор на маркетинг, качество продукта и создание среды обитания.

– Несмотря на падение спроса, мы имеем потенциальный отложенный спрос, – оценивает ситуацию эксперт. – Многие потребители отсрочили покупку жилья просто в связи с тем, что не уверены в завтрашнем дне – боятся дополнительных трат. Другие ждут скидок, надеются на то, что рынок ещё снизится и можно будет более выгодно решить свои жилищные вопросы. Третьи – интересных концептуальных предложений. И, на мой взгляд, именно к этому рынок идёт. Вопрос концептуальности, комфортной среды сегодня выходит на первый план. Покупатель возьмёт жильё у того, кто предло-

жит что-то большее, чем просто четыре стены в новостройке.

– Недавно «Коммерсант» опубликовал интересную информацию – в России за полтора года в стадии банкротства оказались 2700 застройщиков, – констатирует Алексей Востриков. – Цифра ужасающая. Строительная отрасль действительно находится в тяжелейшем состоянии. Но, тем не менее, мы смот­ рим на это без отчаяния и понимаем, что выживут сильнейшие. Как следствие, рынок и предложение эволюционируют, потому что застройщики будут конкурировать уже не только ценой, но и качеством продукта. Это изменит облик городов, концепцию проектов, которые компании будут выводить на рынок. Да, снизится рентабельность, изменится количество строек, уменьшится рынок. Наверняка 2016–2017 годы будут провальными с точки зрения ввода жилья. Но давайте смотреть дальше: в 2018 году экономика страны будет восстанавливаться, появятся компании, которые будут выводить замечательные проекты. Поэтому, друзья, давайте работать – совместно с властью, со строительным сообществом.

Вопрос концептуальности, комфортной среды сегодня выходит на первый план. Покупатель возьмёт жильё у того, кто предложит что-то большее, чем просто четыре стены.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

19

НЕДВИЖИМОСТЬ | КАРТА НОВОСТРОЕК

БУШМАКИНА, 94 ЦИМЛЯНСКАЯ, 9

1

КОСЯКОВА, 16

5

ЦЕЛИННАЯ, 47, 49, ПОЗ. 3

БАРАНЧИНСКАЯ, 10

КАРБЫШЕВА, 43

7

2

ГАЙВИНСКАЯ, 42

8 ВИЛЬЯМСА, 51А, 51Б

3

4

объекты, введённые в эксплуатацию в 2016 году объекты, получившие разрешение на строительство в 2016 году По данным Департамента градостроительства и архитектуры г. Перми на 15.02.2016

20

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

СВЕТЛОГОРСКАЯ, 11, 15

6

ЮНГ ПРИКАМЬЯ, 14

3

КАРТА НОВОСТРОЕК

5

АГАТОВАЯ, 32 САККО И ВАНЦЕТТИ, 116

6

ЛЕВЧЕНКО, 21

4

РЕШЕТНИКОВА, 24 ТОЛМАЧЕВА, 3

ВЕРЫ ЗАСУЛИЧ, 42А

1 КАРПИНСКОГО, 108

7

ПОЛЕВАЯ, 7

ПЕРЕСЕЛЕНЧЕСКАЯ, 102

8

АВТОЗАВОДСКАЯ, 80 КИРОВОГРАДСКАЯ, 70

2

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

21

НЕДВИЖИМОСТЬ | НОВОСТРОЙКИ

ИСПЫТАНО НА СЕБЕ! БИЗНЕС-ТУР ПО НОВОСТРОЙКАМ

9 марта в рамках программы XI Камского форума профессионалов рынка недвижимости прошли традиционные бизнес-туры по пермским новостройкам. Участники экскурсии – преимущест­ венно ими были руководители агентств недвижимос­ти, риэлторы, девелоперы – смогли за один день увидеть своими глазами новые строительные проекты в разных районах Перми, наладить прямой диалог с компаниями-застройщиками, а также получить актуальную информацию по известным жилым комплексам города от застройщиков.

На этот раз участники побывали в жилых комплексах «Весна» (АО «Камская долина») и «Красавинский» (ООО «Инвесткомплекс»), а также в посёлках «Южный ветер» (застройщик – «Камская долина») и «Протасы» (ООО «ГИД»). Представляем вашему вниманию фоторепортаж с бизнес-тура.

22

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

НОВОСТРОЙКИ ЖК «КРАСАВИНСКИЙ», УЛ. МАЯКОВСКОГО, 51 ЖК «Красавинский» возводится в микрорайоне Заостровка Дзержинского района г. Перми. Комплекс будет состоят из четырёх многоэтажных домов, строительство которых ведётся в шесть очередей. На территории ЖК появятся игровые площадки, места для отдыха жителей, спортивные сооружения (баскетбольная и волейбольная площадки).

Застройщик: ООО «Инвесткомплекс» Отдел продаж: г. Пермь, ул. Гальперина, 4 тел.: (342) 234-11-10, (342) 283-69-55 Проектные декларации на сайте www.krasavinskiy-perm.ru

ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС «ВЕСНА», УЛ. ГАТЧИНСКАЯ, 18 ЖК «Весна» строится в м/р Парковом. Место­ положение в масштабе города удачное – с одной стороны, «Весна» незначительно удалена от центра города, с другой стороны – комплекс буквально примыкает к парку культуры и отдыха «Балатово». Наличие леса под окнами – очень важная и редкая характеристика для современного жилья крупного промышленного города. Буквально в 300 метрах от ЖК открыт один из крупнейших гипермаркетов города «Лента».

Отделы продаж: г. Пермь, ул. Стахановская, 45; ул. Советская, 30 Тел.: (342) 218-16-55, (342) 276-36-66 Проектные декларации на сайте www.kd-kvartira.ru

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

23

НЕДВИЖИМОСТЬ | НОВОСТРОЙКИ

ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС «ЮЖНЫЙ ВЕТЕР» Жилой комплекс «Южный ветер» возводится в с. Култаево Пермского района. Комплекс отличает продуманность концепции, обеспеченность всеми необходимыми инженерными коммуникациями и близость оптимального набора объектов социальной инфраструктуры. ЖК включает малоэтажные многоквартирные жилые дома, а также индивидуальные коттеджи различных площадей.

Отделы продаж: г. Пермь, ул. Стахановская, 45; ул. Советская, 30 Тел.: (342) 218-16-55, (342) 276-06-16 Проектные декларации на сайтах: www.kd-kvartira.ru, www.veterkultaevo.ru

24

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

НОВОСТРОЙКИ КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК «ПРОТАСЫ» Посёлок Протасы – это первый в Прикамье населённый пункт европейского типа, задуманный и построенный для постоянного проживания людей. Он считается наиболее перспективным для застройки. Свежий воздух, чистая вода в реке, лесопарковые зоны и неповторимые природные ландшафты – всё это делает посёлок Протасы идеальным для жизни и отдыха, оптимальным при этом по соотношению «цена – качество». Проектирование и строительство малоэтажных жилых домов

Застройщик посёлка: ООО «ГИД» Отдел продаж: г. Пермь, ул. Екатерининская, 28 Тел.: (342) 259-16-73, 259-16-74, 259-16-75 E-mail: gr.buh@mail.ru

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

25

НЕДВИЖИМОСТЬ | ЗАГОРОДНЫЙ СЕГМЕНТ автор Александра Ивановская

ПЕРМЬ МАЛОЭТАЖНАЯ:

УГРОЗЫ И ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ РЫНКА Предложение построить «одноэтажную Россию» поступило от экспрезидента РФ Дмитрия Медведева ещё весной 2008 года. По плану главы государства, к 2015–2020 году нужно было строить от 500 тысяч до 1 миллиона индивидуальных и доступных жилых домов в год, а средний ежегодный объём вводимого в эксплуатацию малоэтажного жилья должен был составить 71,25 млн кв. м.

26

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

ЗАГОРОДНЫЙ СЕГМЕНТ

КП «Вернисаж»

елевая программа «Развитие жилищного строительства в Пермском крае» также предусматривала увеличение объёмов возводимого малоэтажного жиль­я. В 2015 году, в частности, планируемый ввод в эксплуатацию должен был составить 650 тыс. кв. м недвижимости. Кроме того, реализация программы предполагала определённые меры поддержки сегмента – работа с землями Фонда РЖС, государственно-частное партнёрство, работа по предоставлению земли многодетным семьям и др. Каких результатов удалось достигнуть рынку ИЖС в Пермском крае и каковы его перспективы в условиях кризиса? Ответы на эти и другие вопросы попытались найти участники XI Камского форума в рамках конференции «Малоэтажная недвижимость: новые реалии». Организатором данного мероприятия выступили Информационный альянс «Медиана» и ассоциация «РГР. Пермский край». ВСЁ-ТАКИ ДВИЖЕТСЯ! По данным Пермьстата, в 2015 году в эксплуатацию было введено 470,3 тыс. кв. м индивидуального жилья, что составило более 40% от общего количества построенных в Пермском крае «квадратов» (по итогам 2014 года, было сдано 546,3 тыс. кв. м жилья). Основная застройка, как и в предшествующие периоды, велась в направлении Пермь – УстьКачка, в частности, на территориях вблизи посёлков Култаево, Башкултаево, Мокино, Ниж-

ние Муллы, Протасы. В этом направлении расположено 35 посёлков (в том числе земельные массивы). Абсолютным лидером по объёмам ИЖС в минувшем году стал Пермский муниципальный район – здесь построено 108,5 тыс. кв. м недвижимости. Сейчас, по оценкам ведущего маркетолога ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Дарьи Опутиной, в Перми и на прилегающих территориях присутствует 103 проекта, что соответствует уровню середины 2014 года. За год на рынок вышло восемь новых проектов (в 2014 году было выведено 19 объектов), однако даже с их появлением общее количество посёлков сильно не изменилось, в целом за 2015 год наблюдалось небольшое их сокращение.

– С каждым годом число концептуальных проектов с предложением продажи готовых домов становится всё меньше. Ряд проектов, которые были классифицированы как организованные посёлки, где объектом продажи были домовладения (земельный участок + дом), в 2015 году, в связи со снижением спроса в целом на рынке недвижимости, пересмотрели концепцию проектов и покупателю стали предлагать лишь земельные участки под строительство. Такая ситуация, в частности, сложилась в КП «Медвежий», «Золотой», «Протасово», «Вернисаж», «Альпийская деревня» – продаются построенные дома в первых очередях застройки, в последующих – предлагают участки под строительство. Эксперт, выступая в рамках секции, также рассказала, что в 2015 году широкое распространение на рынке Перми получило развитие

470,3 тыс. кв. м индивидуального жилья В 2015 году в эксплуатацию было введено 470,3 тыс. кв. м индивидуального жилья. Лидером по объё­мам ИЖС стал Пермский муниципальный район.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

27

НЕДВИЖИМОСТЬ | ЗАГОРОДНЫЙ СЕГМЕНТ План застройки посёлка «Протасы» утверждён в 1992 году

С каждым годом число концептуальных проектов с предложением продажи готовых домов становится всё меньше. Концепция ряда организованных посёлков была пересмот­рена.

организованной застройки в рамках уже существующего посёлка. Так, небольшие строительные компании приобретают 5–10 земельных участков в существующем посёлке, размежевывают их, подключают коммуникации, строят коттеджи в едином стиле и продают. Такая застройка ведётся в м/р Запруд – в минувшем году здесь построено пять однотипных коттеджей по 150 кв. м. В п. Горном Пермского района по аналогичной схеме построено два однотипных коттеджа по 98 кв. м, два домовладения по 87 кв. м, а также представлен дуплекс на две квартиры по 80 кв. м. Не менее популярным в новых экономических реалиях стало развитие застройки в рамках организованных земельных массивов – когда компания приобретает участок, проводит подготовительные работы (межевание, подведение коммуникаций), далее участки (с подрядом или без) реализуются на открытом рынке. По такой схеме, в частности, продаются земли в коттеджном посёлке «Новое Заполье» (с. Култаево) и в загородном комплексе «Мельница» (д. Мокино). Относительно ценовой ситуации на рынке ИЖС, то она на протяжении прошлого года оставалась стабильной как в сегменте хаотичного строительства, где на изменение средних цен предложения в большей степени оказывало изменение структуры предложения, так и в сегменте организованного строительства, где изменение стоимости отмечалось только по ряду объектов.

По оценкам профессиональных участников конференции, значительного спада покупательского спроса на объекты ИЖС в 2015 году также не наблюдалось. Под влиянием макроэкономических факторов покупатели в данном сегменте рынка намного быстрее принимали решение о покупке, чем в предыдущие годы. Однако в основном активность на рынке поддерживалась за счёт выхода большого числа земельных массивов и реализации участков.

– Жители края в большинстве случаев предпочитают приобретение земли и самостоятельное возведение дома, так как, по их мнению, это обойдётся намного дешевле, чем покупка в организованном коттеджном посёлке, – поделилась своими наблюдениями Наталья Гладких, руководитель центра загородной недвижимости АН «Перспектива». – Сегодня 40% всех запросов со стороны покупателей в сегменте загородной недвижимости связаны с земельными участками без подряда, с минимальным набором коммуникаций. Около 13% клиентов заинтересованы в покупке участка с подрядом. 26% клиентов готовы к приобретению коттеджа с земельным участком с полным набором коммуникаций. И 21% – рассматривают для себя покупку жилого помещения в таунхаусе. При этом особой популярностью у покупателей пользуются земельные участки в направлении Кунгура, Усть-Качки, Хохловки, Полазны, сёл Троица и Жебреи.

ОБЪЁМЫ ВВОДА ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ В ПЕРМСКОМ КРАЕ Показатели

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м

638,2

718,4

884,1

832,8

695,1

761,4

748,8

825,8

1004,1

1112,8

1152,2

в т.ч.: ввод в действие инд. жилых домов, тыс. кв. м

206,9

238,3

338,3

405,5

387,6

305,8

270,0

315,9

476,9

546,3

470,3

доля индивидуальных жилых домов в общем вводе жилья, %

32,4%

33,2%

38,3%

48,7%

55,8%

40,2%

36,1%

38,3%

47,5%

49,1%

40,8%

28

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

ЗАГОРОДНЫЙ СЕГМЕНТ

КП «Южная усадьба»

ХАОТИЧНАЯ ЗАСТРОЙКА На секции по малоэтажному строительству развернулась жаркая дискуссия о проблемах развития современных коттеджных посёлков. Инициатором выступил директор компании «Базис Строй» Олег Турдаков, по мнению которого Пермский край отстаёт в развитии этого сегмента рынка от Свердловской области. По словам эксперта, возведение малоэтажных зданий в Прикамье носит хаотичный спонтанный характер. Во многих посёлках отсутствуют не только социальная инфраструктура, но даже необходимые коммуникации.

– Наша компания работает не только в Перми, но и в Свердловской области. И когда я приезжаю в Екатеринбург, то вижу там совершенно иную картину – здесь коттеджные посёлки с сотнями домов застраиваются за дватри года. В то время как результаты пермских застройщиков – это 20–30 реализованных объектов за тот же период. У наших ближайших соседей в радиусе 10 км от города находятся десятки коттеджных посёлков, которые успешно реализуются. В Перми в том же диапазоне нет практически ничего. Сегодня мы видим, как проекты, которые планировали застраиваться домами, в результате переходят в продажу земельных участков. Огромное количество загородных объектов обанкрочены. Даже такой крупный застройщик, как «Камская долина», был вынужден пересмотреть проект КП «Южный ветер» и начать строить в посёлке многоквартирные дома. Слова г-на Турдакова подтвердила присутствующая на конференции Наталья Князева, заместитель директора ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» (входит в холдинг «КД ГРУПП»).

– Действительно, первоначально концепция посёлка «Южный ветер» предполагала строительство 400 домовладений с площадью домов от 75 до 140 кв. м с земельными участками не менее 12 соток. Однако в связи экономи-

ческими требованиями по уменьшению сроков окупаемости проекта нам пришлось пересмот­ реть концепцию посёлка. Часть территории была выделена под строительство трёхэтажных многоквартирных домов эконом-класса. Четыре дома на 191 квартиру были реализованы по государственному контракту для обеспечения жильём отдельных категорий граждан. Как рассказала представитель застройщика, в 2015 году руководством компании было принято решение о продолжении строительства трёхэтажных многоквартирных домов в КП «Южный ветер». Таким образом, сегодня посёлок из коттеджного преобразовался в смешанный. О вынужденных мерах по пересмотру загородных проектов говорил и другой спикер конференции – генеральный директор компа-

В Перми и на прилегающих территориях присутствует 103 проекта, что соответствует уровню середины 2014 года.

СПРОС НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

По данным АН «Перспектива» МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

29

НЕДВИЖИМОСТЬ | ЗАГОРОДНЫЙ СЕГМЕНТ

Наталья Князева, заместитель директора ООО «Агентство инвестиций в недвижимость»

нии «ГИД» Александр Гаук (реализует проект КП «Протасы»).

– Когда мы только начинали строительство, это было в далёком 1992 году, мы проектировали коттеджи площадью 350–500 кв. м. Затем поняли, что люди экономят и оптимальный вариант для них «немного» меньше – 250 кв. м. Но и такие проекты со временем стали менее востребованы – так в нашем проекте появились дома площадью 109 и 135 кв. м. Сегодня рынок вновь диктует новые правила игры, и мы вынуждены в ответ на запросы покупателей снова сокращать объёмы строящегося жилья. Буквально пару недель назад нам поступило предложение от наших партнёров о строительстве домов площадью 75–80 кв. м. Думаю, что мы согласимся на это предложение. НЕ ХВАТАЕТ ПОДДЕРЖКИ

Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец»

Александр Гаук, генеральный директор компании «ГИД»

Наталья Гладких, руководитель центра загородной недвижимости АН «Перспектива»

30

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

В числе основных факторов, которые тормозят развитие рынка индивидуального строительства в Пермском крае, эксперты называют: весомые затраты на подведение коммуникаций и отсутствие реальных программ государственно-частного партнёрства. Решить такие проблемы невозможно без поддержки властей и координации действий самих застройщиков.

– Развитие малоэтажного строительства во многом зависит от государственной поддержки, – заметила одна из участниц конференции, представитель компании «ГУН Девелопмент» Ирина Парма. – Такое жильё должно быть доступным, поэтому затраты на инфраструктуру не могут включаться в итоговую стоимость для потребителя. Подготовка земель под малоэтажное строительство относится к задачам региональной власти. Однако в Перми все меры поддержки носят лишь декларативный характер. В тех же Свердловской и Тюменской областях администрация активно помогает застройщикам, в том числе прокладка сетей и строительство инфраструктуры идут за счёт бюджета. В Прикамье всё это делается за счёт частного инвестора.

– Проблемы, существующие в сегменте ИЖС, те же, что у многоквартирного жилья: это и инфраструктура, и сети, и коммуникации, – также отметила Наталья Князева. – Мы, как строительная компания, работающая на обоих рынках, это видим. При строительстве многоэтажных домов нам точно так же приходится тянуть сети и строить инфраструктурные объекты за свой счёт. Ещё одна проблема, препятствующая развитию сегмента ИЖС, связана с неразвитостью банковского кредитования. Так, на текущий момент у подавляющего большинства пермских банков вообще нет ипотечных программ для малоэтажного жилья на этапе строительства. Те же немногочисленные организации, у которых они всё же есть, в 2015 году значительно снизили объёмы выдаваемых займов. По данным Светланы Умновой, начальника управления по работе с партнёрами Запад-

ЗАГОРОДНЫЙ СЕГМЕНТ

но-Уральского банка ОАО «Сбербанк России», по итогам минувшего года, объёмы выдачи кредитов в банке на приобретение загородной недвижимости упали на 45%.

– На сегодняшний день в нашем банке действует программа ипотечного кредитования загородного жилья, по которой заёмщик может приобрести садовый дом, объект незавершённого строительства или земельный участок. Ставки по кредитам в данной продуктовой линейке варьируются от 13,75% до 15,25% годовых, с условием страхования жизни заёмщика. Для участников зарплатного проекта процент по ипотеке снижен до 13%. Тем не менее по итогам года мы видим существенное снижение объёмов выдачи ипотечных займов на загородное жильё, в то время как совокупный кредитный портфель нашего банка вырос. НЕОБХОДИМ ДИАЛОГ Подводя итоги конференции, участники пришли к выводу, что в сложившихся условиях необходим диалог бизнеса и власти.

– Мы каждый год обсуждаем одни и те же проблемы, но кардинально ничего не меняется, – высказался Олег Турдаков. – Можно сколько угодно жаловаться на жизнь, но если сегодня не объединятся все участники рынка и не попытаются переломить ситуацию, ничего

не изменится. Населению интересно малоэтажное строительство, но проблема в том, что для застройщика в сегодняшних условиях реализация концептуальных проектов экономически неэффективна. С мнением директора компании «Базис Строй» согласились многие из присутствующих экспертов. В результате модератор секции Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец», предложил собрать инициативную группу по решению вопросов, связанных с малоэтажным строительством.

– Вместе мы найдём возможность заявить свою позицию, – подчеркнул Андрей Владимирович.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

31

НЕДВИЖИМОСТЬ | СДЕЛКИ беседовала Татьяна Лисина

ЗА НЕДВИЖИМОСТЬЮ – В ДРУГОЙ ГОРОД МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЕ СДЕЛКИ НАБИРАЮТ ОБОРОТЫ

По разным причинам людям приходится переезжать из города в город – кто-то приобретает жильё в другом регионе для своих детей, а кто-то – с целью инвестирования. О том, насколько часто совершаются межрегиональные сделки на рынке жилой недвижимости, нам рассказала директор Единого центра новостроек Татьяна Кузнецова.

атьяна Юрьевна, какие регионы чаще выбирают для переселения пермяки?

– Не первом месте среди предпочтений стоит, безусловно, Москва и Московская область. На втором – Санкт-Петербург и его ближайший пригород. Далее следует Краснодарский край – Анапа, Сочи, Краснодар. Среди основных причин переезда можно выделить: обмен или покупку квартиры для родителей, которые хотят жить рядом со своими детьми; приобретение жилья для детей, которые едут учиться в другой регион; покупка в связи с расширением бизнеса.

32

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

– Насколько изменилась востребованность населения в подобного рода услугах за последнее время?

– Сегодня люди стали более мобильными, многие живут на два дома – работают в одном городе, живут в другом. Поэтому потребность в таких сделках в России за последнее время существенно возросла. Например, в Санкт-Петербурге за последний год 22% от всех продаж – это покупка недвижимости жителями других регионов, в Краснодарском крае эта цифра доходит до 50%. В Перми доля таких сделок пока невелика, однако в перспективе, по прогнозам

Татьяна Кузнецова, директор Единого центра новостроек

СДЕЛКИ

аналитиков, популярность межрегиональных сделок будет расти.

– Какие компании могут проводить межрегиональные сделки?

– Обычные риэлторские организации подобные услуги практически не оказывают, поскольку это невозможно сделать без надёжных партнёров в других городах. Занимаются ими, как правило, крупные агентства недвижимости с большим штатом сотрудников и опытом работы. «Единый центр новостроек», например, имеет партнёров в 18 российских городах – Санкт-Петербурге, Москве, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Сочи, Анапе, Ростове-на-Дону, Кирове, Екатеринбурге и др. Мы сотрудничаем с такими крупными застройщиками, как «ЛенСпецСМУ» (г. Санкт-Петербург), «Девелопмент-юг» (г. Краснодар) и др.

– Какими инструментами вы пользуетесь для поиска объектов в других регионах?

– В своей работе мы используем систему онлайн-бронирования новостроек «Нмаркет». Два года назад этот проект стартовал в СанктПетербурге, и уже сегодня система успешно работает в 18 регионах: в базе – 250 застройщиков, более 400 жилых комплексов. Благодаря этому сервису мы имеем возможность не выезжая из Перми подобрать клиентам необходимый вариант квартиры, забронировать её и внести деньги через аккредитив.

– В нескольких словах обрисуйте механизм совершения межрегиональных сделок в вашем агентстве.

– Понимая потребность клиента, мы делаем ему предложение по городу, цене, условиям. Далее – связываемся с представителем застройщика, бронируем понравившуюся квартиру, запрашиваем пакет документов для клиента, проверяем, согласовываем финансовые условия и дату приезда покупателя. В городе нашего клиента встречают представители компаниипартнёра, которые осуществляют показ недвижимости и помогают сопроводить сделку.

– Для заключения договора купли-продажи клиенту обязательно выезжать в регион, в котором приобретается недвижимость?

– Вовсе нет. При нежелании или невозможности присутствовать на месте покупки клиент может оформить доверенность на своего представителя или на риэлторскую компанию.

– А если человек всё же пожелает искать квартиру в другом городе самостоятельно, с какими сложностями и рисками он может столкнуться?

– Никого не хочу пугать, но затруднений может возникнуть действительно немало. Главной проблемой любого покупателя является плохая ориентированность на рынке того или иного города – непонимание ценовой политики,

незнание условий работы регистрирующих органов. Например, в каждом городе свои филиалы Федеральной службы Росреестра, и пакеты документов у них могут отличаться. Проблемы могут возникнуть и на этапе перечисления денежных средств – в другом городе может просто не оказаться филиала вашего банка. Ещё один важный момент – выбор строительной компании. Может ли обычный человек отличить надёжного застройщика от проблемного? В нынешних условиях, когда то и дело закрываются предприятия, – довольно сложно. Поэтому при совершении межрегиональных сделок всё-таки лучше обратиться за помощью к специалистам. Например, в своей компании мы уделяем особое внимание выбору партнёров-застройщиков. Перед заключением договоров о сотрудничестве изучаем историю компании, проверяем репутацию на рынке. Все договоры проходят проверку юридической безопасности.

– Какова стоимость услуг агента при межрегиональных сделках?

– Стоимость услуг риэлтора при межрегиональных сделках не отличается от внутригородских. Все квартиры продаются по цене застройщика, никаких дополнительных расходов покупатель не несёт.

– По оценкам аналитиков, около 50% сделок на рынке сегодня заключается с использованием заёмных средств. В случае приобретения квартиры в другом городе воспользоваться ипотечным кредитом возможно?

– Безусловно. Ипотеку можно взять по месту проживания. Единственное условие – отделение банка-кредитора должно присутствовать в том регионе, где будет приобретаться квартира.

Для поиска объектов в других регионах «Единый центр новостроек» использует систему онлайнбронирования новостроек «Нмаркет».

ул. Ленина, 92 Бизнес-центр «Славяновский PLAZA» Единый Call-центр: 8 800 100 10 59 т. 220 31 35 Режим работы: с 11-00 до 20-00 суббота: с 10-00 до 16-00

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

33

НЕДВИЖИМОСТЬ | ИНВЕСТИЦИИ автор Александра Иванова

ЖДАТЬ НЕЛЬЗЯ СТРОИТЬ ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА? Финансовые трудности российские застройщики испытывают уже не первый год – отсутствие кредитования и снижение покупательского спроса ставят перед компаниями сложный вопрос: где взять деньги? Найти ответ на него попытались участники межрегиональной аналитической бизнес-конференции.

51 954 руб./кв. м

Средняя цена на рынке новостроек – рост на 1% по итогам 2015 года

34

тоит отметить, что аналитическая конференция проводится в Перми в рамках Камского форума не впервые. Традиционно на этой площадке собираются ведущие финансовые эксперты, аналитики рынка недвижимости, застройщики и риэлторы. На этот раз тема мероприятия звучала так: «Рынок недвижимости. Откуда берутся деньги?». СБЫЛИСЬ НЕ ВСЕ ПРОГНОЗЫ Первой информацией и своим мнением по поводу текущего экономического положения с участниками поделилась модератор секции Эльвира Епишина, директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», председатель комитета по консалтингу Россий-

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

ской гильдии риэлторов, кандидат экономи­ ческих наук. Эксперт представила прогноз, который был сделан участниками прошлогодней конференции, сравнив результаты с тем, что мы получили по итогам года.

– Сбылось не всё! Так, прогноз стоимости рубля по отношению к доллару не оправдался. Большинство участников предыдущего форума считали, что коридор колебаний валюты в 2015 году составит 45–60 рублей за доллар. В реальности он был от 60 до 84 рублей, – прокомментировала эксперт. Предположения относительно того, что будет происходить на рынке ипотечного кредитования, напротив, оправдались. По версии участников, ставка должна была составить 12,7% годовых. По факту на конец декабря она была 13,34%, ипотека с господдержкой выдава-

ИНВЕСТИЦИИ

лась под 12% годовых. Таким образом, колебание было небольшим. В прогнозах цен на нефть мнения экспертов в прошлом году разделились. По версии 58% экспертов, цены должны были колебаться от 50 до 70$ за баррель. Около 16% респондентов считали, что стоимость не изменится и будет находиться в районе 50–56$ за баррель. Ближе всех к истине оказались ожидания 26% экспертов, по версии которых цена «чёрного золота» в 2015 году упадёт до 30–50$ за баррель. Отметим, что по состоянию на 11 марта 2016 года баррель нефти стоил 40,77 $ (данные finam.ru.). Относительно цен на недвижимость на первичном и вторичном рынках жилья эксперты прогнозировали снижение на 15% и 12% соответственно. Однако, по итогам года, на рынке новостроек цены показали небольшой рост (+1%) по отношению к январю 2015 года – средняя стоимость составила 51 954 руб./кв. м. А вот что касается сегмента вторичного жилья, то здесь прогноз практически сбылся – было зафиксировано снижение на 7,2% (средняя цена упала до 52 789 руб./кв. м). СРЕДНИЙ КЛАСС ИДЁТ КО ДНУ Сбылись негативные прогнозы экспертов и относительно снижения уровня доходов населения.

– За год россияне стремительно нищали – почти 22% граждан перешли на более низкий уровень жизни, – отметила г-жа Епишина. –

По данным Федеральной службы госстатистики, 67,7% граждан в 2015 году были отнесены по уровню жизни к нищей и бедной категории населения, тогда как в 2014-м данный уровень составлял 45,9%. Из того же источника следует, что лишь 22,9% населения РФ в 2015 году можно было отнести к так называемому среднему классу, и то условно, так как половина из этого количества «лавируют» между бедным и средним уровнем жизни. Между тем ещё в 2014 году данная категория населения составляла 45,8%. К богатым людям, имеющим доход свыше 90 тысяч рублей в месяц, относятся 9,4% граждан, из них 1,1% – это сверхбогатые (среднедушевые доходы свыше 300 тыс. руб.). Прогнозы на 2016 год, как оказалось, тоже неутешительные. Из расчётов Минэкономразвития следует: россияне в 2016 г. будут беднеть дальше. Реальная зарплата сократится на 3,5%, доходы населения – на 0,7%, безработица возрастёт до 6,3%. Однако есть и положительный момент, который очень порадовал участников бизнесконференции. По данным Центробанка, на конец 2015 года у жителей РФ на депозитах было размещено 21 трлн 580 млрд 208 млн руб.

52 789 руб./кв. м

Средняя цена на рынке вторичного жилья – снижение на 7,2% по итогам 2015 года

ВОПРОС ЗНАТОКАМ Так или иначе, но стремительное падение уровня МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

35

НЕДВИЖИМОСТЬ | ИНВЕСТИЦИИ

67,7% граждан в 2015 году были отнесены по уровню жизни к нищей и бедной категории населения

жизни населения, отсутствие кредитования застройщиков и снижение инвестиционной привлекательности недвижимости ставят под вопрос дальнейшее развитие строительной отрасли.

– В 2015 году было зафиксировано сокращение инвестиционного спроса на рынке недвижимости, – отметила Эльвира Епишина. – Причина – низкая ликвидность. Если за 11 месяцев 2014 г. почти все сегменты показывали положительную динамику, по итогам 2015 г. сложилась обратная ситуация: доходность объектов падала; больше всех «просел» рынок аренды торгово-офисной недвижимости. Что в такой ситуации может развернуть инвесторов к рынку недвижимости «лицом»? С таким вопросом модератор обратилась к финансовым экспертам, присутствовавшим на конференции.

– В настоящий момент недвижимость действительно не входит в число привлекательных инструментов для инвесторов. Приоритетными, с точки зрения доходности,

СТАТИСТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ЗА 2015 Г. РФ

Пермский край

ВВП

-3,7%

Инвестиции в основной капитал

-8,4%

-6,9%

Индекс потребительских цен (к январю – декабрю предыдущего года)

15,5%

14,5%

Реальные располагаемые денежные доходы

-4,0%

0,5%

Продажи легковых автомобилей

-35,7%

-53,7%

Оборот розничной торговли

-10,0%

-13,3%

Оборот общественного питания

-6,0%

-18,3%

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»

-7,0%

-15,2%

Источник: www.gks.ru, www.permstat.gks.ru

36

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

для нас остаются иностранная валюта (пара доллар/евро) и золото, – прокомментировал Эдуард Матвеев, генеральный директор ООО УК «Кастом Кэпитал». – По моему мнению, для того чтобы на рынке недвижимости началось восстановление инвестиционного спроса, в том числе со стороны физических лиц, необходимо воплощение в жизнь целого ряда факторов. Во-первых, это рост уверен­ ности населения в завтрашнем дне. Согласно данным фонда «Общественное мнение», каждый пятый работающий россиянин (20%) считает, что в ближайшие два-три месяца его могут уволить по сокращению штата. Очевидно, что в такой ситуации, скорее всего, люди будут откладывать деньги на «черный день», – что мы и видим из статистики Центробанка (растущие объёмы по депозитам физических лиц). Второй фактор – это падение ставок по ипотеке. Кризис, как говорится, кризисом, но жизнь продолжается и жить людям где-то нужно. В то же время брать кредиты под те проценты, которые предлагают сегодня банки, многие россияне не готовы. Третий фактор связан с курсом доллара: если валюта прекратит рост и инвесторы посчитают, что она дошла до своих максимальных отметок, наверное, рынок жилья может быть рассмотрен как один из инструментов вложения средств. Ну и последний фактор – это гиперинфляция: если это произойдёт, люди вернутся к недвижимости, потому что именно этот ресурс даже в кризис остаётся надёжным инструментом для сохранения средств. С мнением коллеги во многом согласился Алексей Чернов, генеральный директор инвестиционной группы «Свободный капитал».

– Судя по показателям основных индикаторов финансового рынка за десятилетний период, кроме иностранной валюты к числу привлекательных инструментов могут быть также отнесены акции ПАО «Сбербанк», – дополнил эксперт. – Относительно недвижимос­ ти, на мой взгляд, наиболее высокую ликвидность имеют объекты с добавленной стоимостью. Например, в США это коммер­

ИНВЕСТИЦИИ

ческая недвижимость. В нашей стране данный сегмент также является доходным, однако в большинстве случаев он не имеет добавленной стоимости вследствие не совсем грамотного управления инвестициями. ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ? Откуда в такой ситуации возьмутся деньги на рынке недвижимости? Своими мнениями по этому поводу поделились и другие участники конференции.

– Банковские кредиты для застройщиков сегодня малодоступны – у них слишком высокая процентная ставка, для получения финансирования требуется залог. Если раньше в качестве залога по программам проектного финансирования могла выступать земля, то потом такие программы были свёрнуты, – рассказала Марина Коноплёва, генеральный директор ООО «КомстринПермь». – В настоящий момент лишь немногие кредитные организации продолжают работать с застройщиками. Мы обзвонили 86 банков с вопросом: есть ли у вас проектное финансирование? Как оказалось, подобные программы предлагают восемь пермских банков. Сейчас мы продолжаем активный поиск банка-партнера для получения кредита под проектное финансирование. Достаточно необычный источник финансирования для строительных компаний, в свою очередь, представил участникам конференции член правления, председатель экспертного совета АКОН (Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость) Никита Чулочников. Московский эксперт предложил перенаправить заложенные в бюджет финансовые ресурсы для субсидирования ипотеки на кредитование капитального ремонта и реконструкцию многоквартирных домов.

– Финансирование со стороны государства станет эффективной поддержкой своевременной реализации программы капитального ремонта. Это позволит не только сократить сроки реализации региональных программ капремонта до 2025 года и увеличить количест­во домов для включения в программу более чем в пять раз, но также поддержать строительную отрасль и улучшить качество жизни семей в домах, где будет сделан ремонт. О дополнительных денежных потоках, которые могут прийти в сегмент новостроек с рынка вторичного жилья, говорил генеральный директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев.

– В 2015 году впервые за несколько лет на пермском рынке недвижимости было отмечено превышение средней цены новостроек над ценой «вторички». Как следствие, произошёл «переток» определённой части покупателей со стороны вторичного сегмента на первичный. Думаю, что в этом году тенденция продолжится.

По итогам 11 месяцев 2015 г. сегменты рынка недвижимости показали отрицательную динамику доходности. Больше всех «просел» рынок аренды торгово-офисной недвижимости.

СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ЦЕЛИ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

37

НЕДВИЖИМОСТЬ | ИНВЕСТИЦИИ

Согласно последнему прогнозу Минэкономразвития, экономический кризис в России продлится до 2019 года.

ЛУЧШЕ СМИРИТЬСЯ В целом мнения участников конференции свелись к тому, что деньги для строительной отрасли даже в период кризиса могут быть найдены, однако для этого необходимо пересматривать подготовленные планы и программы, находить новые схемы финансирования проектов и объединять усилия участников рынка. Тем более что, судя по прогнозам аналитиков, другого выхода у бизнеса просто нет – жить в нестабильных экономических условиях нам предстоит ещё не один год. Согласно последнему прогнозу Минэкономразвития, экономический кризис в России продлится до 2019 года. Эдуард Матвеев даже представил участникам форума три сценария экономического развития страны: негативный, условно реалистичный и оптимистичный.

ТЕМПЫ РОСТА ФИНАНСОВЫХ ИНСТРУМЕНТОВ И РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗА 11 МЕСЯЦЕВ 2015 Г.

38

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

По негативному прогнозу, уже в ближайшее время цены на нефть найдут свой минимум в районе 20 долларов за баррель. В дальнейшем будет наблюдаться широкий диапазон колебаний – 15–30$. Санкции Запада сняты не будут. Центробанк продолжит ограничивать рост денежной массы. Снижение ВВП за 2016 год составит 5–7%, в 2017 году – 2%. Всё это будет сопровождаться значительным сокращением прав и свобод населения на законодательном уровне, которое, впрочем, будет встречено невыполнением со стороны населения; тотальным закрытием бизнеса; повышением налогов, тарифов и штрафов, значительным сокращением банковского сектора. Помимо этого возможно: фактическое закрытие границ, контроль за платежами и сбережениями населения, ограничение движения капитала, в т.ч. внутри страны, перенос значительной части финансирования регионов на сами регионы, начало фактичес­ кого процесса обособления регионов от цент­ра и движение к новому СССР.

– Кому-то может показаться, что мы слишком сгущаем краски, но, на мой взгляд, учитывая сегодняшнюю экономическую и политическую ситуацию, вероятность наступ­ ления негативного сценария составляет порядка 20%, – прокомментировал эксперт. Согласно «условно реалистичному» сценарию директора компании «Кастом Кэпитал», вероятность осуществления которого составляет 55–65%, цены на нефть найдут свой минимум в районе 20$ за баррель в конце второго квартала 2016 года. В 2017 году произойдёт возврат в диапазон 40–50$ за баррель. Произойдёт ограниченное снятие санкций странами Западной Европы. При этом снятия санкций со стороны США вплоть до выборов Президента России либо неких чрезвычайных событий, напротив, не будет. В середине лета – начале осени 2016 года ожидается: увеличение денежной массы до уровня 70% от ВВП с дальнейшим наращиванием в течение года до 150% от ВВП; рост реальной инфляции на 25% в 2016 году и на 50% в 2017 году. Колебания курса доллара будут находиться в диапазоне 75–90 рублей. Таким образом, в прогнозах на будущее финансовые аналитики предполагают, что экономический кризис затянется на 5–10 лет, поэтому лучший вариант для бизнеса – воспринимать настоящую ситуацию как данность.

– Для того чтобы понять, что нас ждёт дальше, мы должны перестать употреблять слово «кризис» по отношению к тому, что сегодня имеем, – отметил Алексей Чернов. – Нужно осознать, что то, что произошло, – это качественное отражение нашей экономики, её структуры. Это наша действительность. Поэтому, для того что выжить, застройщикам необходимо пересмотреть модели своего бизнеса и ещё больше работать. На первый план должен выходить маркетинг, нормальная классность жилья. Мир изменился, должен измениться и бизнес.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

39

НЕДВИЖИМОСТЬ | ФИНАНСЫ автор Станислав Сундуков

«СКОРАЯ ПОМОЩЬ» ДЛЯ ИПОТЕКИ

Уже год прошёл с того момента, когда в России начала реализовываться государственная программа поддержки ипотеки. Безусловно, она оказала серьёзную помощь данному сегменту рынка. Тем не менее сложности, конечно же, остаются. В связи с этим банкам, застройщикам и органам власти приходится искать всё новые возможности поддержки. И конкретные предложения есть.

ерспективам ипотечного кредитования в Пермском крае была посвящена одноимённая дискуссионная сессия в рамках завершившегося недавно XI Камского форума. ПОДДЕРЖКИ МНОГО НЕ БЫВАЕТ Об основных показателях ипотечного жилищного кредитования в Прикамье по итогам прошлого года рассказал начальник ГУ Банка России по Пермскому краю Валерий Горохов: – Кредитными организациями РФ было выдано жителям Пермского края 16 тысяч индивидуальных жилищных кредитов на общую сумму 21 миллиард рублей, что на 39%

40

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

ниже результатов 2014 года. При этом средний размер такого кредита, предоставленного жителям Прикамья в 2015 году, незначительно увеличился и составил 1,3 миллиона рублей. Все индивидуальные жилищные кредиты были предоставлены только в рублях. Средневзвешенная процентная ставка в сравнении с данными за 2014 год выросла на 1 процентный пункт и составила 13,5% годовых. На 1 января 2016 года общий объём срочной задолженности по ИЖК увеличился на 7% и составил 72 миллиарда рублей. При этом просроченная задолженность за тот же период выросла на 51% и составила 1,5 миллиарда рублей. В целом, резюмируя ситуацию, сложившуюся в 2015 году на рынке ипотеч-

Лишь около 1 процента россиян сейчас могут купить жилую недвижимость без привлечения заёмных средств.

ФИНАНСЫ

ного жилищного кредитования жителей Пермского края, Валерий Горохов отметил снижение интереса кредитных организаций к проведению операций ИЖК. Руководитель отдела продаж АН «СтройПанельКомплект» Светлана Грахова в свою очередь подчеркнула, что ипотечное кредитование остаётся основным стимулирующим фактором для приобретения строящегося жилья. По её словам, лишь около 1 процента россиян сейчас могут купить жилую недвижимость без привлечения заёмных средств.

– Основная задача государства – сделать ипотеку массовым продуктов, – заявила она. По словам Светланы Граховой, программа господдержки ипотеки была запущена в прошлом году очень вовремя. Однако проблем по-прежнему много. Это и высокие процентные ставки по вторичному жилью, проблема первоначального взноса, и так далее.

– Если не принимать очередные меры уже сейчас, то 2016–2017 годы будут очень тяжёлыми для строительной отрасли и для покупателей, – высказала своё мнение эксперт. Важность поддержки рынка со стороны государства подчеркнула и начальник управления продаж пермского филиала ОАО АКБ «Транскапиталбанк» Ирина Орлова.

– При относительно небольших государственных вливаниях – по итогам 2015 года эта сумма составила 2,7 миллиарда рублей – каждая третья квартира, купленная с использованием ипотеки, была приобретена в рамках программы господдержки, – обратила внимание представитель банка. Впрочем, поддерживают не всех. Так, председатель правления банка «Урал ФД» Алексей Вырков посетовал на то, что участниками госпрограммы не могут стать региональные банки (работают на территории только одного субъекта РФ), а их по стране насчитывается большое количество. Причиной этого являются слишком высокие требования, предъявляемые к банкам. По мнению господина Выркова, учас­ тие региональных банков в программе привело бы к тому, что в целом ипотечный рынок упал не так заметно по итогам прошлого года.

– Мы надеемся, что здравый смысл в этом отношении возобладает, – резюмировал руководитель банка «Урал ФД».

зу же заметил министр. – Поэтому пока что предлагается ограничить объём программы. Ограничения предлагается ввести по категориям заёмщиков. В программе смогут участвовать граждане, имеющие двух и более детей, многодетные семьи, сотрудники оборонно-промышленного комплекса, включённые в реестр организаций ОПК, сотрудники бюджетной сферы. При этом должны соблюдаться действующие требования к заёмщику кредитных организаций. Банки, которые захотят участвовать в программе, должны будут одновременно удовлетворять следующим требованиям: входить в состав уполномоченных банков правительства Пермского края, иметь портфель ипотечных кредитов на момент начала действия программы в объёме не менее 5 миллиардов рублей. Объём программы предлагается ограничить суммой выдаваемых льготных кредитов – 15 миллиардов рублей в течение первого года действия. Согласно проекту, компенсация в размере 3% годовых возмещается банкам в течение первых трёх лет действия кредитного договора исходя из ставки договора 12% годовых. При установлении процентной ставки по кредитному договору ниже 12% годовых субсидия предоставляется исходя из уровня процентной ставки, составляющей 12% годовых. Превышение ставки в 12% не допускается.

– Таким образом, при ограничении размера кредита в 2 миллиона рублей воспользоваться программой смогут 7500 жителей Пермского края. Максимальный размер затрат составит 450 миллионов рублей в год, или 1 миллиард 350 миллионов рублей за время действия программы, то есть за три года, – подвёл итог Леонид Морозов. Пока что проект находится в стадии публичных консультаций с банками, строительными и общественными организациями. Конечно же, реализация программы не сможет решить всех проблем. Участники дискуссионной сессии на Камском форуме согласились, что ипотечный рынок в любом случае ждёт в этом году дальнейшее падение. Однако сейчас появилась надежда на то, что снижение может оказаться не очень серьёзным.

ОБЪЁМ ВВЕДЁННОГО ЖИЛЬЯ И КОЛИЧЕСТВО ПОЛУЧЕННЫХ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

НЕ ДОПУСТИТЬ ОБВАЛА Наиболее важным в рамках дискуссионной сессии, пожалуй, стало выступление министра экономического развития Пермского края Леонида Морозова. Он признал наличие проблем в секторе ипотечного кредитования и заявил о необходимости региональной программы поддержки. Предварительный её проект в краевом правительстве уже разработан.

– В ближайшее время мы не сможем обеспечить всех льготным кредитованием с точки зрения субсидированной процентной ставки. Это объективная реальность, – сра-

В 2015 году каждая третья квартира, куп­ ленная с использованием ипотеки, была приобретена в рамках программы гос­ поддержки.

Количество полученных ипотечных кредитов 4 854

Год

Объём, тысяч кв. м

Квартир и индивидуальных домов, тыс.

2009

695,1

8,7

2010

761,4

10,2

7 825

2011

748,8

10,1

14 367

2012

825,8

11,7

17 903

2013

1 004,0

13,5

19 498

2014

1 112,8

15,4

25 914

2015

1152,2

17,4

15 839

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

41

НЕДВИЖИМОСТЬ | ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ авторы Анрей Трошков, Андрей Пепелышев

УЛУЧШИТЬ КЛИМАТ

ПРИКАМЬЕ В ОЖИДАНИИ ПРИТОКА ИНВЕСТИЦИЙ Как улучшить качество жизни в муниципалитетах края? Можно ли повысить их инвестиционную привлекательность? Ответы на эти вопросы искали участники сразу двух крупных мероприятий XI Камского форума профессионалов рынка недвижимости и II Пермского краевого форума «Развитие территорий».

42

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

нынешних непростых условиях часто звучит вопрос: а время ли вообще заниматься улучшением инвестиционного климата? У нас позиция однозначная – как раз время, – выразил мнение руководитель представительства Агентства стратегических инициатив в Уральском федеральном округе Даниил Мазуровский. Эксперт отметил, что конкуренция за инвестиции на разных уровнях сейчас только возрастает, соответственно, вопрос, за счёт чего её выиграть, становится как никогда острым и актуальным. Здесь, по мнению спикера, очень важно, как ведёт себя региональная власть: имеются в виду сроки разрешительных процедур, частота проверок бизнеса, работа институтов взаимодействия с ними, конечно, деятельность управленческой команды, которая «продаёт» инвесторам регион.

– Инвестиции будут идти в те регионы, которые работают с кадрами, которые грамотно взаимодействуют с уже имеющимися и потенциальными инвесторами, – заявил Даниил Мазуровский. ЛИДЕРЫ И ОТСТАЮЩИЕ Какая же именно работа ведётся в При­ камье по улучшению инвестиционной привлекательности региона? Об этом в рамках пленарного заседания рассказал председатель правительства Пермского края Геннадий Тушнолобов. Для того чтобы улучшить инвестиционный климат, в территориях Прикамья разрабатываются муниципальные стандарты. Внедрение этих стандартов идёт с разной степенью успеха. Среди лидеров председатель краевого правительства отметил Пермский и Краснокамский районы. А вот руководство некоторых других районов должно, по словам Геннадия Тушнолобова, относиться к работе более серьёзно. В целом по краю уровень внедрения составляет сейчас 60 процентов. Кроме того, в Пермском крае создан специальный штаб по работе над улучшением ключевых показателей инвестиционного климата. Ориентируются члены этого штаба на национальный инвестиционный рейтинг, в котором у региона пока далеко не лучшие в стране показатели. Чтобы изменить ситуацию и понять, какие мероприятия надо реализовывать, проводится анализ внедрённых в других субъектах РФ практик, проектов. «Дорожная карта» утверждена по всем направлениям, которые указаны в национальном рейтинге. О стимулирующем влиянии рейтинга высказался и Даниил Мазуровский. По словам представительства Агентства стратегических инициатив, благодаря обмену опытом и практиками отстающие регионы и территории постепенно подтягиваются к лидерам. Ещё два-три таких рейтинга – и показатели будут у большинства практически оптимальными, выразил своё мнение эксперт.

Результаты уже есть. Так, в Пермском крае, как отметил Геннадий Тушнолобов, заметно сокращены сроки выдачи разрешений на те или иные виды работ, снижается административное давление на бизнес.

– Не надо забывать, что, прежде всего, мы должны ориентироваться на нужды тех, кто живёт и работает в территориях региона, – подчеркнул председатель правительства Пермского края. – Тогда и инвесторы заинтересуются такими территориями. И интерес к региону действительно виден. Так, например, генеральный директор ООО «Ива-Девелопмент» Алексей Востриков подчерк­нул, что одним из основных критериев для выбора территории, на которых компания возводит свои объекты, является адекватность и лояльность исполнительной власти. И Пермский край, по его мнению, опережает в этом плане многие другие регионы. На проблемы, которые бьют в том числе и по инвестиционной привлекательности региона, в очередной раз указал председатель совета ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин. По словам Виктора Петровича, серьёзной по-прежнему является проблема административного барьера – чиновники меняются, а сроки не сокращаются. Тяжело застройщикам

Инвестиции будут идти в те регионы, которые работают с кадрами, которые грамотно взаимодействуют с уже имеющимися и потенциальными инвесторами.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

43

НЕДВИЖИМОСТЬ | ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

приходится и в такой часто имеющей быть место ситуации, когда в течение реализации одного проекта меняется законодательство, оно трактуется по-разному, приходится судиться, и из-за этого нет возможности в срок сдать в эксплуатацию построенные объекты. ПОДКЛЮЧИТЬСЯ К МОЗГУ ПОТРЕБИТЕЛЯ

В Пермском крае 90% времени на присоединение занимают образование земельного участка и получение разрешения на строительство. Ныне участок формируется быстрее.

44

В свою очередь директор филиала ОАО «МРСК Урала» – «Пермэнерго» Олег Жданов в рамках экспертной сессии «Кризис – время для инвестиций» указал на непостоянство самих предпринимателей при реализации проектов.

– Выбирая площадку, инвестор пытается согласовать свои планы с расположением автомобильных дорог, но его не интересует подведение инженерных коммуникаций. Однако технологическое присоединение не намного дешевле, чем прокладка дорог. Например, свинокомплекс в Мулянке. Планы группы компаний ПИК в Бахаревке. 87-й квартал в микрорайоне Ива. Где все эти проекты? А Пермэнерго построило три подстанции, которые не загружены. Причина неиспользуемых мощностей – и в цене фактического присоединения для того, кто просит небольшую мощность. Это 550 руб­ лей. Причина и в том, что заявку на льготное подключение можно подавать только раз в три года. А «Пермэнерго» обязано строить там, где хочет льготник, и в том объёме, который запрашивает (п. 12.1, 14, 34 Постановления Правительства РФ от 27.12.2004 № 861). Головной офис ОАО «МРСК Урала» участ­ вует в лоббировании более суровой ответствен-

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

ности для запасливых потребителей. Их ждёт принцип «Бери или плати». Тогда как филиал ОАО «МРСК Урала» – «Свердловэнерго» развернул исковую работу против потребителей, которые не исполняют договор и не извещают сетевую компанию об отказе от строительства объекта. Проигравшие инвесторы оплачивают судебные издержки и перечисляют 0,014% от суммы договора за каждый день просрочки. Затраты сетевой компании на присоединение небольших потребителей оказываются выше официальных. Иной муниципалитет увеличивает затраты ещё более, когда передаёт земельный участок в обход документов территориального планирования. СРОКИ Еще одна проблема – сроки. Во многих муниципалитетах документы территориального планирования – низкого качества. Например, проект планировки территории содержит только план поселения: ни автомобильных дорог, ни коридоров для электросетевых объектов. Это увеличивает срок присоединения к сетям. В Пермском крае 90% времени на присоединение занимают образование земельного участка и получение разрешения на строительство. Ныне участок формируется быстрее – пос­ ле поправок в Земельный кодекс. Именно: о праве пользования участком без его предоставления и без установления сервитута (ч. 1 ст. 39.33, ч. 4 ст. 39.36 ЗК РФ). Право пользования возникает на основе распорядительного акта. И время на его

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

издание и на процедуру в целом сократили специалисты «Пермэнерго», участвуя в разработке подзаконного Постановления Правительства Пермского края от 22.07.2015 № 478-п. Как депутат Законодательного собрания, Олег Жданов предложил не требовать разрешения на строительство и реконструкцию линий электропередачи с напряжением до 35 кВ. Эту инициативу парламентарии поддержали в декабре (п. 6 ч. 4 ст. 20 Закона Пермского края «О градостроительной деятельности»). Таким образом, в прошлом году срок присоединения к электросетям края составлял 132 дня (в 2014-м – 177 дней). А «Свердловэнерго» подключало малый и средний бизнес за 65 дней.

даёт Национальный рейтинг состояния инвестклимата от Агентства стратегических инициатив. Рейтинг включает показатели по таким группам, как: регуляторная среда: регистрация ООО, получение разрешений; институты для бизнеса: количество проверок, уровень коррупции; инфраструктурные ресурсы: подключение к сетям; развитие малого предпринимательства. 75% данных агентство получает из опросов предпринимателей, отмечает руководитель представительства АСИ в Уральском федеральном округе Даниил Мазуровский. В рейтинге 2015 года участвовали 76 регио­нов. Пермский край занял 56-е место.

ДОКУМЕНТЫ

РАБОТАТЬ, СЛЫША ДРУГ ДРУГА

Возможно, малый бизнес получит право подавать документы на подключение через многофункциональные центры. Этот вариант наконец-то согласились обсуждать ресурсоснабжающие организации, рассказывал на сессии уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пермском крае Вячеслав Белов. Некоторые сетевые компании заявки на присоединение принимают через интернет. А дочка ОАО «МРСК Урала» – ОАО «ЕЭСК» намерена исключить визиты потребителя в офис компании: договор будет скрепляться электронными подписями, деньги – поступать через системы онлайн-платежей. В будущем эту услугу станут предоставлять все подразделения холдинга. До сих пор речь шла об одних сетевых компаниях. Какова же картина в целом? Ответ

– Не услышав друг друга, ничего не сделать, – заявил, говоря о взаимоотношениях бизнеса и власти в Пермском крае, генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин. – Пока слышим друг друга плохо, но определённые шаги в этом направлении есть. Наличие сложностей признал и Геннадий Тушнолобов. Однако председатель краевого правительства уверен, что профессионализм участников рынка поможет преодолеть труд­ ности. Обращаясь к представителям бизнеса, он призвал двигаться к внедрению современных технологий и организации труда.

– Думаю, мы найдём общий язык, – выразил надежду чиновник. Станет ли реальностью эта надежда? Промежуточные результаты участники форума запланировали обсудить через год.

Во многих муниципалитетах документы территориального планирования – низкого качества. Это увеличивает срок присоединения к сетям.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

45

46

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

«Мы ещё такое построим, что с Марса будут смотреть и удивляться» Цитата из кинофильма «Высота»

СТРОИТЕЛЬСТВО | ЗАСТРОЙЩИКИ дом «Белка и Стрелка», ул. Космонавта Беляева, 9а

мобильный офис продаж компании «Орсо групп»

СТРОИТЬ ТАК, ЧТОБЫ НРАВИЛОСЬ Участие в Международном Камском форуме профессионалов рынка недвижимости и выставке «Ярмарка недвижимости» стало традицией для компании «Орсо групп». В этом году застройщик вновь стал одним из самых ярких участников прошедших мероприятий.

отрудники «Орсо групп» приняли активное участие в деловой программе XI Камского форума, представили на выставке свои проекты и отличились по результатам конкурса достижений в сфере недвижимости и строительства «Грани успеха». ПОДЕЛИЛИСЬ ОПЫТОМ Как показала деловая программа Камского форума, несмотря на свою молодость, «Орсо групп» – это компания, у которой есть чему поучиться. Так, особый интерес профессиональных участников вызвало выступление генерального директора компании Михаила Бесфамильного в рамках конференции «Новая экономическая реальность в строительной отрасли». Топ-менеджер поделился с коллегами

48

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

секретами: как строить так, чтобы нравилось, и как продавать так, чтобы покупали.

– На сегодняшний день покупатель эконом-жилья – уже не тот, что был раньше. Он не готов приобретать недвижимость только потому, что цена на неё низкая. Выбор современного клиента – жить в удобном, эргономичном, функциональном, современном доме, при этом не переплачивая, – отметил Михаил Александрович, выступая в рамках форума. По словам эксперта, большинство людей при принятии решения о покупке основываются на эмоциональном подходе и рациональном выборе.

– Вряд ли кто-нибудь станет спорить, что недвижимость, в которой собираешься жить, должна в первую очередь нравиться тебе самому. Поэтому в своей компании мы уделяем большое внимание эмоциональной составляющей. Для

Михаил Бесфамильный, генеральный директор компании «Орсо групп»

ЗАСТРОЙЩИКИ

каждого проекта мы придумываем интересные, запоминающиеся названия – «Пермские медведи», «Дружба», «Белка и Стрелка», «Дом с боб­ ром». В дальнейшей работе мы создаём и реализуем новый формат общения с клиентами – проводим различные мероприятия, праздники. Так, в июле 2015 года для будущих жителей дома «Дружба» состоялся «День дружбы», а в декабре прошло «Новоселье у медведей» в жилом комплексе «Пермские медведи». Но эмоциям свойственно меняться, а вот объективные достоинства и недостатки объекта – категории куда более постоянные. Поэтому пристальное внимание застройщика обращено и к рациональной составляющей. Основой политики руководства является постоянное совершенствование стандарта качества.

– «Стандарт качества «Орсо групп» – это дополнительные улучшения, важные преимущества, свой уровень, который выше стандартных отраслевых решений, – отметил г-н Бесфамильный. – Применение стандарта позволяет нам предоставлять будущим новосёлам жильё, полностью отвечающее их требованиям, а в некоторых случаях превосходя их. Например, для отделки жилых помещений строительная компания применяет обои класса не ниже виниловых или под покраску; в санузлах – качественная керамическая плитка; входная дверь – сталь не тоньше 1,8–2 мм. Большое значение в проектах отводится внутреннему оснащению зданий – устанавли­ вается современная система отопления, импортное лифтовое оборудование; вопросам безопасности и благоустройства. ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ПРИЗНАНИЕ Подтверждением и признанием достижений компании на строительном рынке стала победа ООО «Орсо групп» в конкурсе «Грани успеха». Жилой дом «Белка и Стрелка» на ул. Космонавта Беляева был признан лучшим в номинации «Городское строительство: жилая недвижимость Пермского края». «Доступное и комфортное жильё (проекты). Старт продаж – 2015». Инновационный по своей концепции проект завоевал признание профессионалов рынка недвижимости благодаря оптимальному набору положительных характеристик: уникальное цветовое и архитектурное решение фасадов, удобные планировочные решения, улучшенное качество отделки квартир и мест общего пользования, улучшенное благоустройство придомовой территории. Успешность проекта косвенно подтверждается высоким интересом к нему со стороны покупателей. Несмотря на то что сдача объекта в эксплуатацию запланирована только на второй квартал 2017 года, уже сегодня практически все квартиры в нём реализованы – в продаже осталось не более 10% от общего числа жилых помещений. Стоит отметить, что аналогичная картина наблюдается и по другим проектам компании: несмотря на кризис, квартиры в домах «Орсо

групп» расходятся как горячие пирожки. Яркий пример – дом «Дружба» на ул. КИМ, 101, жилые помещения в котором были полностью проданы за полгода до ввода в эксплуатацию. НЕ ОТХОДЯ ОТ «КАССЫ» Неоспоримые преимущества объектов компании-застройщика были отмечены не только экспертным советом конкурса, но и посетителями «Ярмарки недвижимости». С 10 по 13 марта участники выставки имели возможность увидеть вариант отделки новостроек «Орсо групп», что называется, «вживую». Эта возможность появилась в связи с организацией мобильного дополнительного офиса продаж застройщика рядом с центральным входом в выставочный центр, пространство которого выполнено с целью демонстрации уровня отделки.

– В мобильном офисе будущие новосёлы могли увидеть вариант внутренней отделки квартиры – стены, пол, потолок, санузел с оборудованием, – рассказала Наталья Лисина, директор по продажам застройщика. – Всё это даст будущему покупателю возможность оценить качество для принятия решения, какой вариант он выберет при покупке квартиры. Ведь мы традиционно оставляем выбор за покупателем, и у него всегда есть вариативность, как купить – с отделкой «под ключ» или под «чистовую отделку», с экономией 2000 рублей с квадратного метра. По завершении выставки мобильный офис будет перенесён на наш новый объект «Дом с бобром». Стоит отметить, что именно «Дом с боб­ ром», по признанию специалистов компаниизастройщика, пользовался наибольшим интересом у посетителей выставки. По мнению Натальи Лисиной, причины высокого спроса – неоспоримые преимущества объекта.

– Дом расположен в самом центре микрорайона Паркового. В шаговой доступности – школа, гимназии, детские сады и ясли, любимый Балатовский парк в 10 минутах ходьбы, – рассказала эксперт. – В доме запланирована компактная огороженная дворовая территория, на которой будет устроена качественная детская площадка с современными «лазалками и прыгалками» на безопасном резиновом покрытии. А также современный спортивный городок с профессиональным оборудованием системы street workout (с англ. – «уличная тренировка») – одной из разновидностей оборудования для массовых физкультурных занятий, для выполнения различных упражнений на уличных тренажёрах: турниках, брусьях, шведских стенках, горизонтальных лестницах и прочих конструкциях. Стоит отметить, что в будущем «Орсо групп» планирует продвигать движение street workout не только на всех своих проектах. В настоящий момент застройщик ведёт переговоры с администрацией города о размещении подобных площадок в парках Перми как собственном вкладе в развитие современной городской среды и философии, поддерживающей здоровый образ жизни.

Жилой дом «Белка и Стрелка» стал лауреатом конкурса «Грани Успеха» в номинации «Городское строительство: жилая недвижимость Пермского края».

*С проектными декларациями можно ознакомиться на сайте http://orsogroup.ru/. С подробной информацией о квартирах, об условиях их приобретения можно ознакомиться в офисе продаж застройщика.

ООО «Орсо групп» г. Пермь, ул. Ленина, 9, тел. (342) 254-05-17

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

49

СТРОИТЕЛЬСТВО | МАТЕРИАЛЫ автор Мария Дубровская

ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРОИЗВОДСТВО

WANDERBLOK: ВСЕ ПО ПОЛОЧКАМ Журнал «Метражи» совместно с компанией «СтройПанельКомплект» продолжает серию публикаций, посвящённых керамическим панелям WanderBlok. В предыдущем номере мы рассказали об основных достоинствах данного строительного материала и сфере его применения. На этот раз мы поговорим о технологии производства и совершим небольшую экскурсию на завод.

50

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

МАТЕРИАЛЫ

400 кв. м продукции за смену Производст­ венные мощнос­ти предприя­тия позволяют изготавливать до 400 кв. м продукции за одну восьмичасовую рабочую смену.

апомним, оборудование для пол­ ностью автоматизированной линии по производству керамических панелей ОАО «СтройПанельКомплект» приобрело в Австрии и Италии в 2011 году. И на сегодняшний день это единственный завод, на котором выпускаются готовые строительные конструкции WanderBlok в России. Производственные мощности предприятия позволяют изготавливать до 400 кв. м продукции за одну восьмичасовую рабочую смену, что составляет примерно 30 тыс. кв. м в год. ТЕХНОЛОГИЯ ПРОИЗВОДСТВА ОАО «СтройПанельКомплект» изготавливает стеновые керамические панели в заводских условиях по высокоточной европейской технологии. Работа линии осуществляется в автоматическом режиме с управлением от сенсорного экрана. В оборудованном цехе трудятся всего шесть человек, все они профессионалы с высшим образованием, прошедшие специальную подготовку. Процесс выпуска панелей состоит из нескольких основных этапов.

ЭТАП № 1 Автоматизированная линия по программе, заложенной в неё проектировщиком, из стандартного размера керамических блоков формирует конструкции методом склеивания.

– Блоки, из которых формируются панели, – это искусственный керамический камень. Высокотехнологичный строительный материал представляет собой альтернативу пустотелому кирпичу, – рассказывает Ильнур Куштанов, начальник цеха стеновых панелей ОАО «СтройПанельКомплект». – При изготовлении блоков в глину по специальной технологии добавляются древесные опилки, в зависимости от пропорции которых меняется пористость материала и, как следствие, термостойкость разных его видов. Стоит отметить, что «СтройПанельКомплект» на своих производствах всегда использует только качественные, сертифицированные и проверенные материалы, выбору которых предприятие уделяет самое пристальное внимание.

– Именно поэтому в качестве основного материала для панелей WanderBlok были выбраны именно керамические блоки, – про-

Этап № 1: автоматизированная линия из стандартного размера керамических блоков формирует конст­ рукции методом склеивания.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

51

СТРОИТЕЛЬСТВО | МАТЕРИАЛЫ Этап № 2: склейка. В середине автоматизированной линии находится машина для нанесения спе­циального сухого строительного раствора для соединения элементов.

должает эксперт. – Однако отмечу, что австрийское оборудование позволяет осуществлять производство готовых стен из всех плоскоотшлифованных стройматериалов, таких как кирпич, пенобетон, известково-песчаный камень, пемза и др. Всё зависит от индивидуальных предпочтений заказчика. ЭТАП № 2

Скульптура, собранная роботом по технологии WanderBlok, служит ярким примером неограниченных возможностей резательной машины

Следующая стадия технологии производст­ ва – склейка. В середине автоматизированной линии в цехе стеновых панелей ОАО «СтройПанельКомплект» находится машина для нанесения специального сухого строительного раствора (далее – клея) для соединения элементов, вместо традиционного цемента. Для изготовления панелей применяется двухкомпонентный полиуретановый клей ISA-PUR 2607 производства компании H.B.Fuller Austria, которая является лидером в области производства реактивных клеев. Продукт отвечает всем требованиям безопасности, в том числе экологической, не оказывает вредного влияния на здоровье. Запатентованная технология обеспечивает высокое качество крепления блоков между собой. Согласно результатам испытаний, проведённых строительной лабораторией ОАО

«СтройПанельКомплект», прочность такого соединения блоков в два раза выше, чем при обычной кладке. В результате швы составляют не более 0,5 мм, стены не дают усадку, а внутреннюю отделку в доме можно начинать сразу после окончания монтажных работ. ЭТАП № 3 После склейки панели с помощью передвижной платформы перемещаются к высокотехнологичной гидроабразивной резательной машине. Изделия, выпускаемые на заводе «СтройПанельКомплект», могут иметь широкий спектр геометрических параметров. Автоматическая линия предусматривает возможность выпуска панелей практически любой конфигурации.

– минимальный размер секции стены: длина – 0,57 м, высота – 0,72 м; – максимальный размер секции стены: длина – 6 м, высота – 3,25 м; – толщина стены: мин. – 120 мм, макс. – 510 мм; – максимальный вес секции стены размером 6х3х0,51 м – 7,7 т.

– Робот может вырезать в стене проём любой сложности с точностью до 1 мм (для

Этап № 3: после склейки панели перемещаются к высокотехнологичной гидроабразивной резательной машине. Изделия могут иметь любые параметры.

52

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

Этап № 4: готовые керамические панели оснащаются приспособлениями для транспортировки, маркируются и поступают на склад.

окон, дверей, выступов, ниш и др.), – отмечает Ильнур Куштанов. – Более того, уже на этапе производства в стенах могут быть сделаны все предусмотренные планом отверстия для электропроводки, что позволяет избежать процесса штробления при выполнении отделки. Ярким примером неограниченных возможностей австрийской производственной линии может являться скульптура к 70-летию Победы в Великой Отечественной войне, собранная роботом по технологии WanderBlok. ЭТАП № 4 На завершающей стадии готовые керамические панели оснащаются приспособлениями для транспортировки, маркируются и поступают на склад, откуда с помощью специальных грузовых автомобилей – панелевозов – транспортируются на строительную площадку.

СООТВЕТСТВУЕТ СТАНДАРТАМ КАЧЕСТВА Вся продукция завода «СтройПанельКомплект» соответствует требованиям стандарта организации СТО40910396-001-2012 «Панели стеновые из крупноформатных стеновых керамических камней», который устанавливает классификацию, типы, основные параметры панелей, общие технические требования к ним, правила приёмки, методы контроля, правила транспортировки и хранения продукции. Технические характеристики панелей WanderBlok подтверждены испытаниями, проведёнными ОАО «СтройПанельКомплект» совместно с ФГОУ ВПО «Пермский национальный исследовательский политехнический университет». Ознакомиться с результатами лабораторных испытаний, теоретических исследований, опытом проектирования и применения стеновых панелей можно в офисе компании.

Технические характеристики панелей WanderBlok подтверждены испытаниями, проведёнными ОАО «СтройПанельКомплект» совместно с ПНИПУ.

В следующем номере журнала мы поговорим о том, как за «четыре шага» прийти к дому из готовых стеновых панелей. А также наглядно покажем, как происходит монтаж каркаса коттеджей из конструкций WanderBlok.

Пермь, ул. Героев Хасана, 45а Отдел продаж тел.: (342) 264 26 31, 264 26 30 www.domspk.ru

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

53

СТРОИТЕЛЬСТВО | ТЕХНОЛОГИИ автор Юлия Пищальникова

ЭКОНОМНОЕ ТЕПЛО,

ИЛИ КОТЁЛ, КОТОРЫЙ ЖИВЁТ НА КРЫШЕ Высокая стоимость подключения объектов к централизованным теплоресурсам вынуждает застройщиков искать пути к удешевлению процесса. Так, в последнее время при строительстве новостроек в российских городах практикуется проектирование и реализация автономных крышных котельных.

54

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

ТЕХНОЛОГИИ

акие плюсы и минусы имеют крышные котельные для многоквартирных домов? И насколько оправданна их установка? В этих вопросах нам помогли разобраться эксперты. ДЛЯ ПЕРМИ В ДИКОВИНКУ В Прикамье применение крышных котельных для многоквартирных домов пока не нашло широкого применения. Большинство компаний предпочитают либо использовать старый, но проверенный способ обогрева жилья – подключаться к централизованным сетям, либо устанавливать индивидуальные котельные обслуживающие, как правило пятно застройки и запроектированных на перспективу. В частности, ПЗСП активно внедряет подобные технологии в своих проектах. Первым опытом застройщика по оснащению объекта собственной котельной был многоквартирный жилой дом по ул. Менжинского, 36 в микрорайоне КамГЭС, заселённый в 2014 году. Ещё один дом с автономной газовой котельной был сдан в декабре 2014 года – в новостройке по ул. Сигаева, 2а установлена собственная автономная газовая котельная, обеспечивающая своевременное и бесперебойное отопление жилых помещений. По словам исполнительного директора ОАО «ПЗСП» Сергея Южакова, такой способ отопления дома выгоден как застройщику, так и жильцам.

– Установка отдельной котельной обходится нам как строительной компании дешевле, чем прокладка централизованных труб и подключение к сетям. А у жильцов дома появляется уникальная возможность самостоятельно регулировать интенсивность и продолжительность отопительного сезона, тем самым оптимизируя расходы.

В отличие от наземных, крышные газовые котельные на многоквартирных домах в Перми можно по пальцам пересчитать. И всё же они есть. Так, ещё в 2003–2004 годах строительная компания «Камская долина» установила подобное оборудование в домах на ул. Краснова, 30, 32, 34. СК «Жилищная инициатива» в 2013 году ввела в эксплуатацию многоквартирный 16-этажный жилой дом на пр. Парковом, 42г, одной из особенностей которого является автономная котельная на крыше дома. Строительная группа «Развитие» приняла решение об установке данного оборудования на всех своих объектах в жилом комплексе «Вишнёвый». Первая новостройка по ул. Лядовской, 125 с котельной на крыше была сдана в эксплуатацию в декабре 2015 года. Проект строящегося компанией «КМ-Инвест» в микрорайоне Верхняя Курья жилого дома «Облака» также предусматривает оборудование собственной газовой котельной на крыше.

Принцип работы крышных котельных мало чем отличается от расположенных на земле, при этом у них есть целый ряд неоспоримых достоинств.

ЭКОНОМИЯ ЗАСТРОЙЩИКА Принцип работы крышных котельных мало чем отличается от расположенных на земле, при этом у них есть целый ряд неоспоримых достоинств. Экономия, отсутствие расходов на землеотвод, быстрая окупаемость, качество и низкая стоимость теплоносителя делают этот способ обогрева многоквартирных домов весьма привлекательным для строительных компаний.

– Существенным преимуществом такого оборудования является отсутствие наружных тепловых путей: нагретая вода или теплоноситель сразу же подаётся по трубам в квартиры. В случае с наземными котельными на пути следования к потребителю существенная часть тепла теряется вследствие тепловых потерь, от которых так или иначе не уберечь систему (ухоМЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

55

СТРОИТЕЛЬСТВО | ТЕХНОЛОГИИ

Индивидуальная котельная в доме на ул. Менжинского, 36

В отличие от отдельно стоящих котельных, для крышной не потребуется выделение отдельного участка, не понадобится строительство дополнительного здания.

дит в землю), – объясняет заместитель директора по строительству СГ «Развитие» Николай Кочкин. – Согласно статистике, во время прохождения нагретой жидкости от обычной котельной до жилого дома теряется около 5–10% тепла. У крышных котельных теплопотери очень низкие. В отличие от отдельно стоящих котельных, для крышной не потребуется выделение отдельного участка, не понадобится строительство дополнительного здания. Отсутствует необходимость в обеспечении принудительной вентиляции. А главное, при устройстве такого оборудования застройщик несёт гораздо меньшие расходы на монтаж коммуникаций: нет необходимости в присоединении к общей системе теплосети, снижаются расходы на монтаж, подключение и заключение договора с этим предприятием.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НАЗЕМНЫХ И КРЫШНЫХ ГАЗОВЫХ КОТЕЛЬНЫХ Параметр

Отдельная газовая котельная на несколько домов

Крышные котельные на каждом доме

Земля

нужен отдельный земельный участок

так как котельные располагаются на каждом доме, отдельных земельных участков не требуется

Теплосети

требуется строительство трубопроводов теплосети от котельной до жилых домов

теплосеть находится в пределах дома (незначительная длина трубопроводов)

Электроэнергия

более мощные сетевые насосы, отдельные кабельные линии до котельной

сетевые насосы незначительной мощности, питание от кабелей жилого дома

Автономность

все дома зависят от одной котельной, в случае крупной аварии теплоснабжения не будет у всех

независимость теплоснабжения каждого дома от других домов

56

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

– Подключение крышной котельной в доме на Лядовской (инженерные сети + помещение + монтажные работы) нам обошлось около 4 млн руб. (на каждом доме). – рассказывает эксперт. – Для сравнения: если бы мы подключались к централизованным сетям, оплата бы составляла 21 млн (техприсоединение) + около 12 млн руб. подведение сетей. ВЫГОДНО ВСЕМ Установка автономных газовых крышных котельных в многоквартирных домах выгодна не только застройщикам, но и собственникам помещений в здании. По статистике, автономные котельные снижают ресурсозатраты на 45% по сравнению с централизованными открытыми системами. Кроме того, теплоноситель, получаемый с помощью автономной системы, гораздо меньше стоит, что, в конечном счёте, отражается на стоимости коммунальных услуг.

– Снижение достигается за счёт цены на газ – на сегодняшний день это самый дешёвый вид топлива, а также отсутствия теплопотерь, – отмечают в СК «Развитие». – Коммунальные блага в домах с централизованным отоплением обходятся собственникам гораздо дороже. Для сравнения: стоимость тепловой энергии в сданном доме по ул. Лядовской, 125 (ЖК «Вишнёвый») составляет 498 руб. /Гкал. В то же время в домах с централизованным отоплением эта цифра практически в два раза больше – 1180 руб./Гкал (среднее потребление в год – 5500 (отопление + горячая вода). Стоит также отметить и тот факт, что в случае с централизованным отоплением поставщик включает в общую сумму все расходы, связанные с транспортировкой горячей воды в помещения. При этом на пути следования к потребителю, как уже говорилось ранее, существенная часть тепла уходит в землю. У автономных котельных теплопотери

ТЕХНОЛОГИИ

минимальные, поскольку нагретая вода или теплоноситель с крыши сразу же подаётся по трубам в квартиры. КОТЕЛЬНАЯ НА КРЫШЕ? НЕТ ПРОБЛЕМ! ИЛИ ЕСТЬ? Несмотря на очевидные достоинства крышных котельных, подходят они далеко не для всех зданий. Нормы проектирования и требования к таким агрегатам позволяют использовать их для обогрева зданий высотой до 26,5 метра (9 этажей).

– Кроме того, в случае с крышными котельными гораздо сложнее организовать их бесперебойную работу, чем, если бы дом был подключён к центральным сетям. Главная проблема заключается в организации грамотного процесса эксплуатации, – комментирует Николай Кочкин. – Необходимо оборудовать диспечерскую, куда будет сводиться вся информация о состоянии котельных. Набрать штат опытного персонала, который бы имел право эксплуатировать такое оборудование. Мы сами обучили своих сотрудников и обслуживаем котельную самостоятельно, без привлечения подрядных организаций. Также необходимо учесть, что, помимо расходов на установку оборудования, застройщику придётся потратиться на обеспечение дополнительных мер безопасности. В первую очередь, потребуются усиленные меры пожарной безопасности – установка датчиков, контролирующих процесс работы оборудования и срабатывающих при первых признаках возгорания. Пожарная сигнализация в котельной должна иметь функции автоматического пожаротушения при помощи порошковых средств. Питание для крышной котельной может осуществляться от кабелей жилого дома, однако лучший вариант, по мнению экспертов, – если оборудование будет запитано от отдельной ветки электросети. Кроме того, оборудование должно иметь автономный источник электроэнергии на случай аварий, обычно используется дизельный или любой другой генератор.

Крышная котельная в доме на ул. Лядовская, 125

мости в тепловых ресурсах здания. Использовать агрегаты, значительно превосходящие по производительности фактическое потребление, запрещается. Расчёт выполняется по максимальному значению фактического расхода теплоносителей. Если существует необходимость в использовании в качестве основного нагревательного элемента котельной на крыше для нагрева смежных зданий, может быть увеличена производительность оборудования. Максимальное значение – не более 100% от энергопотреб­ ления основного здания. Несмотря на то что агрегаты для крышных котельных появились в России относительно недавно и по сей день компаний, занимающихся их производством и установкой, немного, эксперты уверены, что со временем популярность технологии будет только увеличиваться – новостройки откажутся от централизованного теплоснабжения с пользу автономного. А уж где будет установлен котёл – на крыше или на земле, – каждый застройщик волен решать сам.

По статистике, автономные котельные снижают ресурсозатраты на 45% по сравнению с централизованными открытыми системами.

БЫВАЮТ РАЗНЫЕ На сегодняшний день широко используются два конструкторских решения для обустройства автономного отопления крышного типа. А именно: – модульные котельные. Главное отличие – полная заводская сборка. Оборудование предоставляется вместе с помещением, которое собирается прямо на крыше и входит в основную комплектацию; – стационарные котельные. Оборудование устанавливается в готовое помещение, имеет свободную комплектацию, которая полностью зависит от заказчика. Мощность оборудования для котельной рассчитывается исходя из реальной необходиМЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

57

58

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

В любых обстоятельствах нужно стараться получить максимальную отдачу. Стр. 62

Руководитель центра индивидуального хранения «Свободная площадь» Сергей Шадричев

БИЗНЕС ДЛЯ БИЗНЕСА | КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ беседовала Станислав Сундуков

БИЗНЕС–НЕДВИЖИМОСТЬ СУРОВЫЕ КОММЕРЧЕСКИЕ БУДНИ

Коммерческая недвижимость, как и другие сегменты рынка, переживает в России сейчас не лучшие времена. С кризисными явлениями в разных регионах стараются справляться по-своему.

воим опытом эксперты из Перми, Тюмени, Москвы, Санкт-Петербурга поделились в ходе секции, посвящённой вопросам девелопмента коммерческой недвижимости, на XI Камском форуме. ПЕРМЬ: ПОТЕНЦИАЛ ЕСТЬ – Прогнозы, которые мы давали в прошлом году на этом форуме, были восприняты тогда как слишком стрессовый сценарий, – напомнила руководитель отдела маркетинга и консалтинга ООО Pan City Group Юлия Цепен-

60

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

никова. – Сегодня мы понимаем, что данный сценарий был ещё довольно умеренным. При этом драматизировать ситуацию не хотелось бы. Постараемся объективно оценить её и увязать с развитием экономики в целом. По словам эксперта, в России и в западных странах заметно различается характер экономической рецессии, в частности, с началом периода неопределённости наши граждане начали «уходить в накопления», приобретать в основном товары длительного пользования. В итоге инфляционные показатели выросли, и Центробанку пришлось регулировать эту ситуацию, повысив ключевую ставку изначаль-

В 2015 году качественных офисных площадей в Перми было введено всего 9400 кв. м – это самый низкий показатель за много лет.

но до 17%. Затем ставка постепенно снизилась до 11%, однако, по мнению представителя компании Pan City Group, коммерческая недвижимость не может нормально развиваться при ставке выше 10%.

– В Перми, тем не менее, сложилась уникальная ситуация. С одной стороны, мы являемся аутсайдером среди городов-миллионников по количеству качественных торговых и офисных метров. При этом среди крупных городов по уровню заработной платы мы находимся ровно в середине списка. Соответственно, видно, что потенциал для развития есть, но по определённым причинам темпы роста отстают, – отметила Юлия Цепенникова. В прошлом году на пермском рынке торговой недвижимости было отмечено рекордное падение уровня арендных ставок. Благодаря этому, а также лояльной политике собственников заполняемость площадей была обеспечена, по данным Pan City Group, на 90%. Тенденцией прошлого года стало вытеснение фэшн-сегмента из стрит-ритейла и замена его аптеками, продуктовыми и алкогольными маркетами, магазинами с товарами массового потребления. Данный сегмент прекрасно чувствует себя и в торговых центрах, качество которых, как уже было сказано, объективно оставляет желать лучшего. Новые ТЦ продолжают открываться, однако Пермь, как отмечают эксперты, до сих пор является единственным миллионником, где нет ни одного торгового центра суперрегионального формата, то есть стотысячника. Зато по итогам прошлого года отмечено усиления присутствия федеральных сетей в регионе. В 2015 году качественных офисных площадей в Перми было введено всего 9400 квадратных метров – это самый низкий показатель за много лет. При этом, по мнению эксперта Pan City Group, в нынешних экономических условиях этих площадей городу хватает. Снизилась по сравнению с 2014 годом и средняя цена квадратного метра офисной недвижимости, причём коррекция произошла в основном уже в четвёртом квартале прошлого года. То же самое касается и арендных ставок в этом сегменте.

– В целом мы ожидаем, что рынок постепенно стабилизируется. Считаем, что торговая недвижимость первой покажет признаки оздоровления, но это произойдёт не ранее второй половины 2016 года. Положительную динамику увидим, скорее всего, уже в 2017 году, – обозначила Юлия Цепенникова видение компании Pan City Group по развитию ситуации.

вице-президент Российской гильдии управляющих девелоперов Наталья Девяткова.

– Тюменская область вошла в период кризиса немного раньше, чем вся страна. Ещё в конце 2012 года наш градообразующий налог на пользование недрами был централизован. После этого курс был взят на индустриализацию региона. Мы стали думать, что надо сделать для того, чтобы регион стал привлекательной инвестиционной площадкой. Принятые меры привели к тому, что выросли объём промышленного производства, объём инвестиций в основной капитал, произошло серьёзное развитие транспортной инфраструктуры. Это помогло в том числе и коммерческой недвижимости, – рассказала госпожа Девяткова. В отличие от Перми, в Тюмени присутствует один торговый центр суперрегионального формата и строится ещё один. А самым распространённым является региональный формат. По словам гостьи из Сибири, уже сейчас можно сказать, что объёмы ввода торговых площадей в 2017 году будут самыми низкими за последние пять лет. Основными тенденциями в ближайшее время станут активный поиск арендаторов,

Тенденцией прошлого года стало вытеснение фэшнсегмента из стрит-ритейла и замена его магазинами с товарами массового по­ требления.

СТРУКТУРА ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ Г. ПЕРМИ ПО КЛАССАМ ICSS, % (КОЛ-ВО ОБЪЕКТОВ)

ТЮМЕНЬ: ПОСЛЕ НЕФТИ ЕСТЬ ЖИЗНЬ Конечно же, экспертам из одного города всегда интересно сравнивать положение дел своих и у соседей. Такая возможность была предоставлена в рамках очередного Камского форума. В частности, о состоянии рынка коммерческой недвижимости Тюмени рассказала генеральный директор ГК «Денова», МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

61

БИЗНЕС ДЛЯ БИЗНЕСА | КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

На рынке стало больше свободных площадей, средневзвешенный уровень роста цен на потребительские товары составил 25–30%, розничный товарооборот снизился.

рост уровня вакантных площадей, развитие новых форматов торговли, пересмотр концепции и пула арендаторов, увеличение числа локальных сетей, местных ИП. Сегмент офисной недвижимости Тюмени будет в ближайшее время характеризоваться отсутствием вновь построенных объектов, сокращением числа арендаторов, ротацией, ростом конкуренции УК, а также увеличением количества сделок по покупке офисов. Интересная ситуация, как заметила Наталья Девяткова, сложилась на тюменском рынке производственно-складской недвижи­ мости, где спрос превышает предложение. Здесь ожидается приток инвесторов и качественное развитие сегмента. ПЕРЕМЕНЫ НЕИЗБЕЖНЫ Своим видением того, куда движется рынок коммерческой недвижимости, подели-

ИЗМЕНЕНИЕ АРЕНДНЫХ СТАВОК ЗА ГОД Продукты питания и товары первой необходимости

+30%

Одежда и обувь

-40%

Товары для дома, ремонта и строительства

+6%

Детские товары

-10%

Общественное питание

-20%

Электроника и бытовая техника

-23%

Спортивные товары

-32%

62

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

лись гости из столицы страны. В частности, тенденции, которые подметила заместитель генерального директора компании RRG Эвелина Ишметова, актуальны не только для Москвы, но и для других крупных городов. В основном речь шла о сегменте торговой недвижимости. Эксперт отметила в первую очередь такие тенденции, как падение потребления на фоне роста цен, снижение доходов населения и неуверенность в завтрашнем дне, а также рост закредитованности. На рынке стало больше свободных площадей, средневзвешенный уровень роста цен на потребительские товары составил 25–30%, розничный товарооборот снизился. Также были отмечены массовый характер изменения условий аренды, участившиеся случаи неплатежей и задержек со стороны ритейлеров, массовое закрытие неэффективных магазинов, рост себестоимости продукции, снижение маржинальности и уход с рынка ряда западных игроков. Впрочем, есть и изменения, которые можно назвать позитивными.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

– Если в 2009 году пустые площади в ТЦ заменили арендаторы мебельного сегмента, в 2015 году преобладали операторы образования, искусств, творчества и детской тематики. Во второй половине года стал снижаться уровень вакансий в ТЦ. Это реакция собственников на изменение ситуации и переход на гибкую арендную политику, в том числе с привлечением альтернативных арендаторов и генераторов трафиков. Можно сказать, что рынок пришел к некому новому пониманию условий, – отметила Эвелина Ишметова. Особое внимание эксперт уделила новым привычкам посетителей торговых центров. Это большая требовательность к качеству товаров, оценка атмосферы ТРЦ, большее внимание социальному статусу и позиционированию ТРЦ, их образовательной и развлекательной функциям. Всё это диктует появление новых трендов ТРЦ и новых форматов ритейла.

– Мы во многом возвращаемся к «ярмарочной», «лоточной» торговле, – заявила в свою очередь генеральный директор агентства маркетинговых исследований Promotion Realty Виталия Львова. По её словам, наступило время комбинированных площадок, где в одно время можно, например, устраивать показы моды и фермерские рынки. При этом сознание операторов, по мнению эксперта, ещё не переформатировалось, хотя изначально «сильные» торговые центры справляются с новыми задачами.

В нынешних условиях, как подчеркнула Виталия Львова, как никогда важна системная маркетинговая работа. Владельцам торговых площадей сейчас, по словам эксперта, категорически противопоказано экономить на этой составляющей. Лояльность клиента – превыше всего. Лояльности этой можно добиваться и в виртуальном пространстве. Так, генеральный директор тюменского «Института публичных выступлений» Ирина Баржак подчеркнула важность маркетинговой работы в социальных сетях, чтобы привлечь дополнительное внимание к бренду, ведь сейчас интернет получил большое развитие как источник информации для населения и как источник покупок. Словом, каждый ищет свои способы выживания в непростых экономических условиях. Мнения по поводу того, когда наступит улучшение, разнятся. Но, как стало ясно по итогам мероприятия, сдаваться на милость кризису сегмент коммерческой недвижимости не намерен.

Наступило время комбинированных площадок, где одновременно можно, например, устраивать показы моды и фермерские рынки.

По прогнозам экспертов, торговая недвижимость первой покажет признаки оздоровления, но это произойдёт не ранее второй половины 2016 года. МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

63

БИЗНЕС ДЛЯ БИЗНЕСА | ГОСТЬ НОМЕРА беседовала Ирина Соловьёва

СЕРГЕЙ ШАДРИЧЕВ: «НУЖНО ЛОМАТЬ СТЕРЕОТИП «ВСЁ СВОЁ НОШУ С СОБОЙ»

Складская недвижимость в Перми всегда была сегментом дефицитным. Возможно, поэтому даже сам термин self-storage остаётся для пермских девелоперов новинкой. А между тем формат индивидуального хранения вещей уже несколько лет активно развивается в Москве и Санкт-Петербурге, открывая перед собственниками помещений новые горизонты для развития бизнеса.

аш сегодняшний гость – директор и основатель единственного в Перми центра индивидуального хранения «Свободная площадь» Сергей Шадричев.

– Сергей Владимирович, вы, как мне известно, успешно занимаетесь транспортным бизнесом. Как родилась идея создания склада индивидуального хранения и сколько времени потребовалось для воплощения всех планов в реальность?

64

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

– О воплощении всех планов говорить преждевременно – большая их часть в проектах и ждёт своего часа. Да, в бизнесе транспортной логистики я уже более 10 лет и смог добиться неплохих результатов. Всё отлажено, подобрана профессиональная команда, и работа движется практически без моего вмешательства. Реализовав себя в сфере деятельности по основной специальности, я стал задумываться о самореализации в кардинально другом сегменте. В 2014 году, путешествуя с семьёй, я увидел

Визитка гостя Сергей Владимирович Шадричев родился 31 июля 1977 года в Перми. В 1999 году окончил ПГТУ по специальности «Автомобили и автомобильное хозяйство». В 2000 году завершил обучение в РМЦПК по спе­циальности «Экономист-менеджер коммерческого предприятия». Основной вид бизнеса – транспортная логистика формата B2B. С 2015 года – руководитель центра индивидуального хранения, работающего под торговой маркой «Свободная площадь».

ГОСТЬ НОМЕРА

интересную идею – предоставление в аренду маленьких складов, рассчитанных на интересы частных клиентов. Сразу, что называется, проникся, почувствовал: вот это мне по душе. Начал собирать информацию, наводить справки, читать обзоры по этой сфере услуг, узнавал опыт работы за рубежом и в России. А в 2015 году все планы реализовались в первый в Перми центр индивидуального хранения «Свободная площадь».

– Что представляет собой центр хранения «Свободная площадь»?

– Это современный городской склад для хранения личных вещей и бизнес-имущества. Он находится в центре Перми по адресу: ул. Крупской, 5а. Суть услуги – предоставление в аренду индивидуальных боксов в тёплом охраняемом складском комплексе, оснащённом охранной системой и противопожарной сигнализацией. Индивидуальный бокс, в свою очередь, – это изолированное помещение площадью от 2,0 до 8,5 квадратных метров и высотой потолка 3 метра. После заключения договора клиент центра хранения получает неограниченный доступ к своему персональному складу и может привозить и увозить вещи в любое удобное время.

– На кого рассчитаны такие помещения?

– Первыми клиентами центра хранения были частные лица, проводящие глобальный ремонт квартиры, или те, кто уже продал старую квартиру, но не может въехать в новый строящийся дом. Здесь «Свободная площадь» – как ложка к обеду. А затем те, кто обращался «по необходимости», решили оставить часть вещей в индивидуальном складе и после решения «квартирного вопроса». Вот это, на мой взгляд, совершенно правильный подход. Стоимость квадратных метров в нашей стране очень высокая по сравнению с уровнем доходов большинства. Если приходится несколько лет жизни посвятить приобретению квартиры, то здесь нужно постараться получить максимальную отдачу от каждого квадратного метра.

– Через какие сложности пришлось пройти на пути создания нового бизнеса и каких успехов удалось добиться вашей компании на данный момент?

– Сложности полностью вытекали из сути бизнеса, точнее, из его абсолютной новизны для жителей нашего мегаполиса. Трудно сломать стереотип «всё своё ношу с собой». Абсолютное большинство не понимает, зачем платить за то, что можно плотно утрамбовать на балконе или на кладовке. Я предлагал совершенно другой подход, если хотите, другую концепцию – «культура хранения». И тут вопрос не только в эстетике, вопрос в совершенно практической плоскости. Не стоит платить за то, чтобы вещи комфортно проживали в вашей квартире, и отсекать от своего личного пространства квадратные метры под кладовки и шкафы. На лоджии сделайте свой собственный зимний садик или маленький спортивный зал с тренажёром и телевизором, а вместо кладовки обустройте гардеробную.

Я призываю оставить всё не нужное в повседневной жизни в индивидуальном боксе.

– Неужели ваш бизнес совершенно уникальный и нет сервиса, знакомого большинству жителей Перми?

– Конечно, такой сервис есть – сезонное хранение колёс и дисков. И тут мы даём клиентам на выбор варианты решения. Вы можете, к примеру, оставить на ответственное хранение в «Свободной площади» непосредственно комплект колёс, а можете арендовать бокс и вместе с шинами хранить туристическое снаряжение, рыболовный и охотничий инвентарь. При этом можно снимать один бокс на несколько семей или вместе с друзьями, с которыми ходите в поход или на сплав.

– Во сколько обойдётся аренда индивидуального бокса?

– Всё зависит от срока хранения и площади бокса. Ориентир – полторы тысячи в месяц. А кому-то достаточно наших самых маленьких ячеек – по одному кубическому метру. Тут потолок стоимости – 600 рублей в месяц. Больше нет никаких дополнительных взносов или завуалированных платежей по договору.

– И каковы ваши перспективы развития?

– Если кратко, то я планирую сделать этот сервис доступным не только по ценовой политике, как сейчас, но и территориально. Сеть складов индивидуального хранения у нас в городе и в Уральском регионе – следующий шаг. Сейчас моя команда готовится к качественному масштабированию. Нужно проделать значительную работу, чтобы оказание услуг было всегда на высоком уровне вне зависимости от того, в какой именно филиал сети обратился клиент.

– Что вы можете предложить для аудитории B2B? – Собственный мини-склад – прекрасный инструмент для микро- и малого бизнеса. Интернет-магазин или магазин совместных закупок сможет минимизировать свою затратную часть и арендовать ровно такую площадь, которая необходима сегодня, а не была востребована вчера или будет использоваться завтра. Существует такое огромное количество реальных ситуаций, когда центр хранения может быть очень интересным вариантом: оборудование летнего кафе, смена дизайна магазина, хранение торгового оборудования, инструмент, снаряжение, сменный интерьер фотостудии или мастерской, в конце концов, хранение оргтехники или архива организации. В отношение последнего центр хранения предлагает профессиональное решение. Услуга для организаций по внеофисному хранению и обработке бумажных носителей информации будет интересна всем, кто считает, что поговорка «подальше положишь – поближе возьмёшь» применительно к документам как нельзя более кстати. В общем, «Свободная площадь» даёт своим клиентам свободу в пространстве и времени.

В переводе с английского self-storage означает «индивидуальное хранение».

г. Пермь, ул. Крупской, 5а тел.: (342) 270 04 05 e-mail: sp159@inbox.ru www.sp159.ru

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

65

БИЗНЕС ДЛЯ БИЗНЕСА | МАРКЕТИНГ автор Мария Букина

МАРКЕТИНГ НЕДВИЖИМОСТИ: НОВЫЕ ПРИЁМЫ В АРСЕНАЛЕ

Основная задача маркетинга – представить продукт так, чтобы его захотелось купить. И маркетинг недвижимости – не исключение. Девелоперы и застройщики вкладывают существенные деньги в создание привлекательного образа своего объекта и продвижение продукта. Есть ли в этом необходимость? И как меняется маркетинг в зависимости от экономики? В поисках ответов мы собрали мнения ведущих экспертов в области технологий продвижения.

собенность рынка недвижимости в том, что жильё – постоянно востребованный продукт, где спрос в разы превышает предложение. В такой ситуации заниматься продвижением толкает в большей степени стремление соответствовать общепризнанным требованиям, конкуренция и, наконец, желание оправдать ценовую политику, нежели сама по себе необходимость продать.

66

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

Реальность такова, что в большинстве случаев квартиры расходятся ещё на начальных этапах строительства. Задерживается в экспозиции в основном дорогостоящее элитное жильё. Казалось бы, превышение спроса над предложением позволяет особенно не заниматься продвижением. Тем не менее мы видим, что застройщики активно продвигают свои объекты – с помощью рекламных растя-

Отделам продаж нет необходимос­ти искать клиентов, поэтому они зачастую ведут себя довольно расслаб­ленно.

МАРКЕТИНГ 87% застройщиков теряют контакты потенциаль­ных клиентов. При этом стоимость каждого номера телефона, по оценке Алексея Чистякова, составляет две тысячи рублей. жек на улице, баннеров в интернете и современных сайтов рассказывают покупателю о преимуществах своего товара. Но если копнуть глубже, оказывается: в большинстве случаев они действительно «не напрягаются», чтобы удержать клиента». ХОЗЯИН РЫНКА В компании «Промедиа» провели исследование – под видом покупателя обзвонили пермских застройщиков. В выборку попали только 10 компаний, предложение которых не ограничивается одним объектом и районом города, чтобы в каждом случае у клиента был выбор. К тому же предварительно убедились, что у данного застройщика есть нужная квартира. По легенде, тайный покупатель планировал поменять комнату на квартиру. При первом обращении клиенту удалось дозвониться далеко не до всех компаний – по двум номерам так и не ответили. В половине случаев перезвонили после заполнения формы заявки на сайте. Из онлайн-консультантов обратный звонок прошёл только в одном случае.

– С точки зрения клиентоориентированности я нахожусь в чётком убеждении, что в розничном бизнесе (а недвижимость к нему относится) отдел продаж должен работать после рабочего времени. Между тем, время работы отделов продаж в большинстве своём ограничивается стандартным рабочим днём с 9.00 до 18.00. Соответственно, получить консультацию в другое время не получится. Только в одном случае из восьми менеджер постарался договориться о встрече и предложил другое, удобное для клиента время, – отмечает Алексей Чистяков, генеральный директор «Промедиа». Непосредственно в ходе разговора менеджеры сухо отвечали на вопросы и даже отсылали на сайт объекта.

– Мы надеялись, что у большинства менеджеров есть скрипты продаж (сценарий разговора с потенциальным клиентом – прим. ред.), – продолжает специалист. – Скрипт в интеллектуальных продажах в розничном бизнесе подразумевает ряд ключевых вопросов, которые нужно задать. Вас не будут вести, как роботов, по цепочке, вам должны просто вменяемо отвечать и в ответ задавать вопросы. По окончании беседы большинство специалистов отказались записать контакты клиента для обратной связи. В итоге только два менеджера обещали перезвонить.

– Единственный застройщик, который имел активную позицию, явно работал по скрипту, выявлял потребности, задавал вопросы

Алексей Чистяков, генеральный директор «Промедиа»

Александр Кузин, руководитель консалтинговой компании RocketCon (г. Москва)

Дмитрий Плотников, руководитель информационных проектов ИА «Медиана» МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

67

БИЗНЕС ДЛЯ БИЗНЕСА | МАРКЕТИНГ

Современный клиент долго принимает решение о покупке, он не хочет платить комиссию. Он желает, чтобы с ним общались, взаимодейст­ вовали.

и пытался закрыть сделку, – говорит Алексей Чистяков.– Он же (тоже единственный) предложил приехать в офис, а после отказа из-за неудобного времени предложил другой вариант. Но, к сожалению, никто не спросил, когда клиент в принципе готов совершить покупку. То есть до окончательного закрытия сделки так и не дошло. Хотя при желании продать свой продукт менеджеру нужно понимать, на какой стадии «теплоты» находится клиент. В итоге выяснилось, что 87% застройщиков просто теряют контакты потенциальных клиентов. А стоимость каждого такого номера телефона, по оценке Алексея Чистякова, составляет две тысячи рублей. Получается, что вся маркетинговая работа компании ведётся впустую.

– Первое, что нужно сделать, – это наконец начать учитывать заявки, – настоятельно рекомендует эксперт. – Только тогда наступит осознание того, сколько из них вы потеряли. А когда осознание возникнет – вы сразу возьмётесь за обучение, мотивацию и контроль. Отделам продаж нет необходимости искать клиентов, поэтому они зачастую ведут себя довольно расслабленно. Они работают со спросом, который обеспечивают либо маркетологи, либо сила бренда, либо удачное место застройки. Застройщик сегодня хозяин рынка, но, по мнению эксперта, ситуация скоро изменится: – Хочу сделать отметку. Как три года назад я вам обещал, что «Авито» будет полностью платным и это сбылось, – настанет момент, когда вы займётесь холодными продажами; когда недвижимость будет продаваться через холодные продажи – значит, тот перелом рынка наступил. А пока вы все сидите на входящем спросе. СОВРЕМЕННОМУ КЛИЕНТУ – АКТУАЛЬНЫЙ ПРОДУКТ – В 2016 году появилось понятие «современный клиент». На наш взгляд, никакого

68

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

кризиса нет, – такое громкое заявление сделал Александр Кузин, руководитель консалтинговой компании RocketCon (г. Москва) в начале своего выступления на конференции по маркетингу в рамках XI Камского форума недвижимости По мнению специалиста, сегодня существенно изменился портрет потенциального клиента. Более того, перестали работать привычные способы увеличения продаж. Меняющаяся экономика определяет новые условия работы.

– Современный клиент очень долго принимает решения, он не хочет платить комиссию. Он желает, чтобы с ним общались, взаимодействовали, – рассказывает эксперт При этом перестают работать привычные рекламные каналы, когда потребителю предлагается продукт или услуга. Вместо них выходят на рынок инструменты, которые позволяют «продлить удовольствие»: 1. Эффективный маркетинг.

– Обучающий маркетинг, так называемый коучинг клиентов, – когда вы через мероприятия, через вебинары рассказываете клиенту о совей услуге, продукте или о том, что вы готовы ему предложить, – поясняет Александр Кузин. – Это один из самых сильных на данный момент инструментов в современном бизнесе не только в России, но и во всём мире. Однако пока подобные мероприятия не особо популярны, в настоящее время только четыре компании по всей стране проводят вебинары.

2. Активное внедрение социальных сетей.

– Про маркетинг на каждой конференции мы говорим очень подробно, – продолжает специалист. – Но почему-то про социальные сети все забывают, хотя 2016–2017 годы – время выхода на новый уровень данного инструмента. Сейчас есть возможность задуматься. Активно развивающиеся социальные сети занимают особое место в нашей жизни. При этом на сегодня даже в крупных городах немногие компании из сферы недвижимости имеют раскрученные странички с высокой посещаемостью. Особое внимание эксперт советует уделить сервису YouTube – по практическому опыту, видео­ трансляции с объектов снижают сроки экспозиции вторичного жилья до нескольких дней. Собственный видеоканал может работать и в качестве контекстной рекламы. В среднем при внедрении YouTube совместно с другими маркетинговыми манипуляциями в разы вырастает количество постоянных заявок.

– YouTube-канал, e-mail-маркетинг и воронка продаж – та схема, что позволит вам удержать клиента, – приводит опыт раскрутки Александр Кузин. – Клиенты компании, для которой мы внедрили этот инструмент, в результате не видят конкурентов, потому что эта компания постоянно маячит перед глазами.

3. Высокий уровень сервиса. Качество не должно зависеть от стоимости получаемой услуги. Исследование компании

МАРКЕТИНГ

«Промедиа» наглядно показывает, что застройщикам есть куда расти в плане повышения уровня сервиса.

4. Уникальное предложение. Сейчас у каждой компании, продающей товар или услугу, должно быть своё уникальное торговое предложение.

– Мы заметили по новостройкам, что продаются только хорошо упакованные ликвидные объекты, – поясняет специалист. КТО ВЛАДЕЕТ ИНФОРМАЦИЕЙ, ТОТ ВЛАДЕЕТ МИРОМ На текущий момент основные маркетинговые приёмы уже стали стандартом в сфере продаж. И, по мнению экспертов, сейчас мы приближаемся к некому прорыву методик, которые должны сделать продажи более персонализированными и увеличить доход компаний. Как отмечает Дмитрий Плотников, руководитель информационных проектов ИА «Медиана», основа успешных продаж кроется в информации.

– Изначально мы практически ничего не знаем о новом клиенте, – говорит специалист.

– Тем не менее какие-то крупицы информации нам доступны. Частично, 10% информации о нём – пол возраст, сфера интересов, можно почерпнуть из яндекс-метрики, которая на сайте установлена. То же самое доступно при личном контакте. Ещё 20% мы можем вытянуть приёмами из сферы продаж – задавая наводящие вопросы. Где же остальные 70% информации? Большая часть данных остаётся неизвестной, но для увеличения продаж сведения просто необходимы. Так, чтобы улучшить качество работы, в ходе маркетинговых исследований сегодня

Социальные сети занимают особое место в нашей жизни. При этом даже сегодня немногие компании из сферы недвижимости имеют странички с высокой посещаемостью.

нужно активно собирать «следы» пользователя по сети. Современные технологии позволяют не только отслеживать передвижения и манипуляции, но и непосредственно источник трафика. То есть местоположение сидящего за компьютером человека уже не является тайной. Но особую роль в персонификации клиента играют социальные сети. Даже общие данные могут помочь предложить клиенту нужный ему в данный момент продукт.

– Наши увлечения находят отражения в социальных сетях: в каких группах вы состоите, кто у вас в друзьях, – продолжает Дмитрий Плотников. – Только по этому признаку можно сказать очень много и использовать эти данные для того, чтобы продать лучше, качественней. Так или иначе, сегодня идёт большая работа по анализу все видов данных. И только набирает обороты в сфере недвижимости.

– Когда мы не учитываем особенности клиента – разбрасываемся деньгами, – резюмирует эксперт. – Но, скорее всего, данный подход в цифровую эпоху, в эпоху персонализации работать будет не очень хорошо. И есть способы улучшить продажи, улучшить выход, который мы получаем с рекламы.

Сейчас у каждой компании, продающей товар или услугу, должно быть своё уникальное торговое предложение.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

69

БИЗНЕС ДЛЯ БИЗНЕСА | УПРАВЛЕНИЕ автор Андрей Трошков

СЛОЖНОСТИ В УПРАВЛЕНИИ ЛИКБЕЗ ДЛЯ РУКОВОДИТЕЛЕЙ

Управлять любым коллективом – дело довольно сложное. Руководителям, если они стремятся достигнуть успеха на своей должности, приходится постоянно анализировать ситуацию, применять специальные технологии управления. Сейчас, когда к тому же на настроения и мысли людей серьёзно влияет непростая экономическая ситуация, вопрос о таких технологиях становится ещё более актуальным.

роблема текучести кадров в коммер­ ческих и не только организациях стоит перед многими компаниями. Особенно остро такие проблемы встают в кризисные периоды. О том, как вести себя в такое время руководителям, чтобы сохранить здоровый психологический климат в коллективе, в рамках прошедшего недавно Камского форума рассказала генеральный директор пермского агентства недвижимости «ГРАНАТ» Елена Максимча. УДЕРЖАТЬ НЕЛЬЗЯ ОТПУСТИТЬ – Первый вопрос, который вообще нужно себе задать как руководителю, – надо ли вообще

70

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

удерживать сотрудников? И если надо, то всех ли? – рассуждает Елена Максимча. – Потому что когда возникает сложная экономическая ситуация, у руководителя может быть сильный перегиб в какую-либо сторону: либо хочется выгнать всех, кто не приносит доход, либо удержать всех, кто есть. Здесь надо иметь холодную голову и анализировать возможности сотрудников. На какие же категории, по мнению эксперта, можно разделить состав сотрудников? Около 10 процентов – это обычно те, кто приносит больше всего дохода, так называемые «звёзды» компании.

– Кажется, что надо сохранять их всеми силами. Но бывают такие ситуации, когда эти «звёзды» перестают в сложное время быть

Коллектив компании нуждается в периодичес­ ком «вливании свежей крови» – каждый год нужно менять около десятой части сотрудников.

УПРАВЛЕНИЕ

лояльными компании, и они могут больше навредить, чем принести пользу. Возможно, если у этих людей меняются ценности, именно от них стоит избавиться в период кризиса, – высказала мнение руководитель АН «ГРАНАТ». Самая многочисленная категория – это так называемый «фундамент» компании, к которому можно отнести около 70 процентов сотрудников. Обычно эти люди достаточно предсказуемы, руководитель всегда знает, чего можно от них ждать. Оставшихся сотрудников Елена Максимча отнесла к категории под названием «офисный планктон»: – Обычно их в первую очередь хочется уволить. Но нужно понимать: если избавиться от всех людей из этой категории, в неё «свалятся» многие из «фундамента». Поэтому надо смотреть выборочно и кого-то всё же оставлять. В любом случае, по мнению эксперта, коллектив компании, в частности агентства недвижимости, нуждается в периодическом «вливании свежей крови» – каждый год нужно менять около десятой части сотрудников. И ВСЁ-ТАКИ ОНИ УХОДЯТ Как подчеркнул в ходе Камского форума председатель экспертного совета Ассоциации АКОН Никита Чулочников, в последнее время наблюдается заметный переток персонала на рынке недвижимости. Елена Максимча в свою очередь рассказала о главных причинах ухода сотрудников из компании, которой они зачастую отдали немало лет. Это может быть постоянный стресс, отсутствие (по разным причинам) результата и личного развития, недостаток внимания со стороны начальства. Что же должен делать руководитель, если он не хочет массового исхода людей из коллектива, которым он управляет? Прежде всего, по мнению гендиректора АН «ГРАНАТ», у руководителя должен быть ответ на вопрос самому себе: зачем сотруднику моя компания? Хороший руководитель, по словам эксперта, должен чётко определить вектор развития компании, не бояться изменений, планировать деятельность подчинённых, обеспечить их необходимыми инструментами для решения задач, помогать и поддерживать сотрудников, обеспечить им возможность обучения.

– Горящие глаза руководителя – лучшая мотивация для персонала, – подвела итог Елена Максимча. УЧЕНИЕ – СВЕТ Как уже было сказано, серьёзной мотивацией для желающего развиваться в профессиональном плане человека является возможность обучаться у профессионалов. Этому вопросу также посвятили время участники секции по управлению персоналом на Камском форуме.

У каждого свои подходы. Так, в пермском агентстве недвижимости «Новые дома» серьёзным испытаниям подвергаются уже претенденты на получение должности в компании. Как рассказала управляющий партнёр АН «Новые дома» Мария Филиппова, для этого уже два раза реализован специальный проект, который позволил снизить текучесть кадров на данном этапе практически до нуля. Президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов в свою очередь упомянул проект Roundy.ru. Это переговорный тренажёр для риэлторов в режиме онлайн, в котором оптимально, по мнению спикера, сочетаются теория и практика (с уклоном в пользу второй). Проблемы, которые есть в большинстве учебных процессов, озвучил генеральный директор московского агентства недвижимости «ХИРШ» Феликс Альберт. По мнению эксперта, обучение в основном является затратным, эпизодичным, краткосрочным, не учитывает индивидуальный уровень, изобилует ошибками преподавателей и, таким образом, не достигает всех поставленных целей. К тому же, по его словам, в России практически отсутствует образование для взрослых людей. Сейчас Феликс Альберт с коллегами дорабатывают систему курсов, которая призвана помочь устранить эти недостатки. Общее количество курсов планируется довести до 40, на данный момент их 16. Компонентами системы являются система электронного адаптивного обучения, коучинг, тренировка, тренинг.

– Разным людям нужно разное обучение, – подчеркнул Феликс Альберт. В завершение же стоит привести слова руководителя учебного центра «Пермская академия рынка недвижимости» Елены Горюновой: – Каждая компания хочет сохранить свои позиции на рынке, сделать сильнее и эффективнее команду сотрудников, увеличить её численный состав. И в сегодняшних непростых условиях старые формы работы с персоналом не дают нужного эффекта, а новые подходы ещё только создаются экспериментальным путём. Такие новаторы уже есть, и их опыт тем более интересен.

Хороший руководитель должен чётко определить вектор развития компании. Горящие глаза руководителя – лучшая мотивация для персонала.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

71

БИЗНЕС ДЛЯ БИЗНЕСА | ОБУЧЕНИЕ беседовала Ирина Соловьёва

ПРОДАЖИ И КРИЗИС: КАК НАУЧИТЬСЯ ЖИТЬ ВМЕСТЕ?

Нестандартные времена требуют нестандартных подходов. В ситуации снижения покупательского спроса и сокращения количества сделок необходимо полностью пересмотреть технологии и методы работы с клиентами.

б особенностях организации продаж в периоды стагнации рынка мы побеседовали с представителями консалтинговой компании «Сила Роста» – бизнес-тренером Ольгой Заречной и руководителем отдела корпоративных продаж Екатериной Комаровой.

– Екатерина, сейчас в средствах массовой информации много говорится про кризис. По вашему мнению, какие вызовы экономическая ситуация предлагает специалистам по продажам?

– Кризис, конечно, сам по себе является вызовом для всех, кто занимается коммерцией, и особенно для фронт-офиса. Однако давайте разберёмся, что такое кризис. Мы уже 10 лет реализуем проекты по увеличению доходности вне зависимости от рыночных условий.

72

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

Поэтому мы говорим: нет такого понятия, как кризис! Есть просто два вида конкуренции: конкуренция в условиях растущего спроса, как пару лет назад, и конкуренция в условиях ограниченного спроса, как сейчас. Что это значит для бизнеса? Просто нужно удерживать эффективных клиентов и дарить конкурентам неэффективных. Тогда ваши продажи будут расти независимо от условий.

– Ольга, из уст некоторых специалистов часто можно услышать, что менеджер по продажам – трудная профессия. Как вы считаете, как психолог и эксперт в области оценки потенциала человека, это так?

– Это одно из распространённых заблуждений. На мой взгляд, это такая же профессия, как и многие другие. У менеджера по продажам,

Успех продаж определяется эффектив­ ностью коммуникации. В данном случае работает формула «Понимать+ Влиять=Успех».

ОБУЧЕНИЕ

как и у любой другой профессии, есть пакеты обязательных компетенций на базовый, продвинутый и эксклюзивный уровни квалификации. Мы придерживаемся простого принципа: всегда нужно тренировать то, что тренируется. Просто кому-то требуется больше времени, а кому-то меньше. Но результат всегда одинаковый – рост профессиональной успешности в продажах и коммерческие достижения.

– Екатерина, что вы можете сказать об особенностях продаж в текущий период?

– Естественно, в текущих коммерческих условиях в первую очередь страдают рынки дорогих продуктов и услуг. Недвижимость традиционно относится к рискованным отраслям в ситуации падения доходов населения, поэтому в текущий момент мы наблюдаем падение спроса. Происходит это потому, что большинство людей руководствуются принципом «необходимо и достаточно» в ситуации временного снижения доходов. Но что это для нас? Это, прежде всего, повод совершенствовать навыки и процессы продажи. Единственное, что мы с вами в текущей ситуации можем сделать, – это свести к минимуму на каждом этапе продажи отрицательное влияние того самого человеческого фактора, действие которого в благоприятных экономических условиях может быть компенсировано хорошим потоком клиентов и растущим спросом.

– Ольга, а с психологической точки зрения что важно в продажах?

– С любой точки зрения успех продаж определяется эффективностью коммуникации. А для этого важно быстро понять человека и повлиять на его поведение. Формула эффективной коммуникации «Понимать+Влиять=Успех» Но когда я говорю о влиянии, именно как психолог, я исключаю манипуляции.

– Екатерина, расскажите, как ваша компания способствует развитию бизнеса ваших клиентов?

– В текущий момент мы в большей степени ориентированы на корпоративный рынок и реализуем комплексные проекты по повышению доходности. Чем они отличаются от стандартных предложений на рынке услуг бизнес-образования? Тренинг в таких проектах – только часть реализации. Он даёт людям эффективные технологии. Но нужно помочь внедрить их в ежедневную практику, и это для нас главное.

– А можете поделиться результатами своей работы?

– С удовольствием, поскольку последние несколько лет мы активно считаем коммер­ ческий эффект каждого проекта. Обычно рентабельность проекта зависит от оборотов компании-клиента, но по результатам последних проектов можем сказать, что комплексный

подход даёт окупаемость программы в тричетыре раза уже в первый месяц реализации. Например, у одного из наших клиентов выигрыш в реальных деньгах к концу года после внедрения составил порядка 23 млн.

– Ольга, в чём секрет таких успехов ваших технологий?

– Просто вся тренерская группа разрабатывает практические техники и алгоритмы. Например, «Матрица продаж», «Цепочка выхода из нет», «Клад ценностей», «Комплимент на раз, два, три» и т.д. Для нас чрезвычайно ценно предлагать проверенный продукт и доводить его до результата. Поэтому мы не обучаем людей и не предлагаем знания. Мы вместе делаем и создаём реальный результат. Каждый участник наших проектов получит то, что он хочет получить: новые знания, пакет идей, «волшебный пинок» или технику решения конкретной задачи. Просто в первых трёх случаях коммерческий результат не будет столь ошеломляющим. Но если человек пришёл решать задачи, то он, безусловно, их решит с реальной выгодой для себя.

– Екатерина, а что, по-вашему, важно в продажах недвижимости?

– На мой взгляд, чаще всего специалисты проседают в построении долгосрочных отношений с клиентом. Всегда возникает вопрос «КАК это сделать?». Для этого в нашей компании разработан и применяется инструмент «Матрица продаж». Очень просто! Каждый контакт с клиентом разрабатывается как стратегический ход и создаёт для клиента пользу, позитивные эмоции, интерес или выгоду. Просто попытайтесь сделать это в каждом контакте с человеком, и вы поймёте, насколько глубоким должен быть интерес к людям в данной профессии. Об этом – наш тренинг «Продажи в условиях конкуренции – искусство создавать результат!»

– Ольга, а вы как психолог что-то добавите?

– В принципе, сталкиваюсь в основном с одной проблемой у продавцов: не умеют спрашивать клиента о том, что для него ценно, не умеют проявлять интерес к человеку и поддерживать его откровенность. Это, пожалуй, самое тонкое и точное искусство продавца. В большинстве случаев возражений можно избежать. Для этого мы тренируем авторские техники визуальной экспресс-оценки характера, прояснения ценностей, обратной связи – ставим навык позитивного влияния на человека. Но главное в наших тренингах – это глубокая работа с ограничивающими убеждениями самого менеджера и формирование его гармоничной личности, его персонального успеха. Поэтому просто звоните и приходите, если хотите узнать больше о себе и о тех, с кем вы работаете. Будет архиинтересно и супер­ эффективно.

Основатель и ведущий тренер компании Влад Акишев. Ключевые техники: «Генератор коммерческой эффективности», «Матрица продаж», «Цепочка выхода из НЕТ»

Екатерининская, 109а, офис 5 тел. +7(342) 214-40-02 е-mail: sila@silarosta.ru www.silarosta.ru

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

73

74

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016

75

76

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2016