Метражи №36, март 2014

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ Диалог с властью стр. 12

ИНФРАСТРУКТУРА Мода на спорт стр. 44

ПРОЕКТЫ Речной вокзал стр. 50

ТЕХНОЛОГИИ Маркетинг недвижимости стр. 56

#03 МАРТ 2014 г.

сайт журнала «Метражи»

КРУПНЫМ ПЛАНОМ СТР. 8 www.metragi.ru

Андрей Полуянов: Работа на все 100!

СОДЕРЖАНИЕ КРУПНЫМ ПЛАНОМ

СХЕМА РАСПРОСТРАНЕНИЯ ЖУРНАЛА «МЕТРАЖИ» ПОДПИСКА: • ИА «Медиана» (тел. 2-206-111) • «Урал-пресс» (тел. 220-0-123), • «Пресса-люкс» (тел. 278-67-76, ф. 282-48-86)

В 2013 году PAN City Group утвердила стратегию развития «100-100-100». В течение пяти компания собирается вывести на рынок по 100 тысяч кв. метров жилой, торговой и индустриальноскладской недвижимости. Об этом «Метражи» рассказал генеральный директор компании Андрей Полуянов.

ЦЕЛЕВАЯ АДРЕСНАЯ ДОСТАВКА руководителям органов власти, фирм и компаний: • Законодательное собрание Пермского края • Департаменты администрации губернатора Пермского края • Министерства и департаменты администрации г. Перми • Пермская городская дума • Администрации районов г. Перми • Пермская торгово-промышленная палата • Строительные компании • Инвестиционные компании • Страховые компании • Банки ПРОДАЖА ЧЕРЕЗ СЕТЕВУЮ РОЗНИЦУ • ТД «Периодика-сервис» РАСПРОСТРАНЕНИЕ ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ СТОЕК: • Интерьерный центр «YOKE» (Монастрыская, 95г) •Управление жилищных отношений (Ленина, 34) •Бизнес-центр «Крепар» (Чкалова, 9е) •Бизнес-центр (Мира, 45а) •Трест №14 (Куйбышева, 82) •Центр технической инвентаризации Пермского края (Ленина, 58а) •Бизнес-Резиденция (Гайдара, 8б) •БЦ «Решетниково» (Решетникова, 4) РАСПРОСТРАНЕНИЕ В РЕСТОРАНАХ, КАФЕ: • Amaks Premier Hotel (Монастырская, 43, тел. 220-60-60) • Vaclav (Газеты «Звезда», 27, тел. 220-66-88) • Feska (Комсомольский пр-т, 67, тел. 244-03-84) • Кафе Valida (Куйбышева, 10, тел. 219-57-91) • «Эрнест» (Космонавта Беляева, 19, тел. 220-57-91) • «Дежавю»(Ленина, 9, тел. 212-85-98) • «Суфра» (Екатерининская, 120, тел. 236-45-50; Монастырская, 14, тел. 259-07-80) • «Визит», отель-ресторан (К. Цеткин, 14б, тел. 245-01-13) • «Прикамье», отель (Комсомольский пр-т, 27, тел. 219-86-22) • «Шоколад» (Петропавловская, 55, тел. 220-69-13) • New Star (Газеты «Звезда», 38б, тел.220-68-01) • Amarone (Куйбышева, 67/1, тел. 244-10-46) • Karin (Мира, 45б, тел. 227-67-87) • «Ударник», ресторан-клуб (Петропавловская, 185, тел. 237-13-13) • «Кредо» (Ленина, 57, тел. 236-61-81) • Francesco, траттория (Комсомольский проспект, 10, тел. 210-80-37) • In Style, магазин-салон (Петропавловская, 11, тел. 259-02-30) • «НЕВА», ресторан (Куйбышева, 31, тел. 236-42-72) • BIRUZA, ресторан (Мира, 10а, тел. 221-61-55) • Gusto, кафе (Сибирская, 1, тел. 212-48-30) • «БодиБум», сеть фитнес-клубов (Хабаровская, 56, тел. 2-501-640; Тимирязева, 26а, тел. 2-161-801; Ленина, 92, тел. 2-155-005; Качалова, 10, тел. 2-276-276; Стахановская, 43, тел. 2-190-882) • «Пиратский сундук», магазин (Монастырская, 41, тел. 220-69-69) • AModent Art, стоматологическая компания (25-го Октября, 45, тел. 294-46-06) НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ПАРТНЁРСТВА: • СРО НП «Союз архитектурных и проектных организаций Пермского края» • СРО НП «Гильдия пермских строителей» • СРО НП «Западуралстрой» • СРО НП «Союз проектировщиков Прикамья» • СРО НП «Строители Пермского края» • СРО НП «Проектные организации Урала» • СРО НП «Стройгарант» ВЫКЛАДКА В БАНКАХ: • Сбербанк, ул. Ленина, 32 • Сбербанк, ул. Ленина, 75 • Сбербанк, ул. Кирова, 124 • Сбербанк, ул. Сибирская, 48 • Сбербанк, ул. Петропавловская, 119 • Россельхозбанк, Ленина, 50 • Дил-банк, Попова, 21

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ ЖУРНАЛА www.m.metrosphera.ru УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ: ООО «ИИЦ «Недвижимость», ООО «Пермские квартиры» ДИРЕКТОР: Татьяна Алексеева ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР: Ирина Соловьёва ФОТОГРАФЫ: Виталий Кокшаров, Егор Пигалев АДРЕС ИЗДАТЕЛЯ И РЕДАКЦИИ: 614000, г. Пермь, Монастырская, 41 ПРИЁМ РЕКЛАМЫ: Телефон/факс (342) 2-206-111, e-mail: y.nerush@metrosphera.ru Журнал зарегистрирован Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Пермскому краю. Св-во о регистрации СМИ: ПИ № ТУ 59-05-06 от 23.03.2011

12 ИНФО-ДАЙДЖЕСТ

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

стр. 6–7 Новости рынка недвижимости, строительства, законодательства, инвестиций

стр. 22–24 Апартаменты: дом или офис?

КРУПНЫМ ПЛАНОМ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ стр. 8–11

Андрей Полуянов: работа на все 100!

стр. 30–33 Девелопмент торговой и складской недвижимости

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

стр. 36–38 Прогноз – дело тонкое

стр. 12–15 В рамках тесного диалога с властью?

Отпечатано в ООО «ПК «Астер» 614064, г. Пермь, ул. Усольская, 15 Тираж: 5000 экземпляров Номер заказа: 71782/2 Дата подписания в печать: 28.02.2014 г., 21.00 Дата выхода: 06.03.2014 г. Перепечатка материалов журнала « Метражи» запрещается. Редакция не несёт ответственности за содержание рекламы и объявлений Цена свободная. Выходит 1 раз в месяц

4

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

стр. 26–29 Фоторепортаж с бизнес-тура по пермским новостройкам

ВЛАСТЬ стр. 18–20 Градполитика Бахаревкой не ограничивается

36

СОДЕРЖАНИЕ

44

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

ОТ РЕДАКЦИИ

стр. 54–55 Механизация строительных процессов – залог успеха

ТЕХНОЛОГИИ стр. 56–58 Риэлторский бизнес и интернет

Дорогие читатели! УЧАСТНИКИ РЫНКА

60

стр. 40–43 «Камская долина» на Камском форуме

ИНФРАСТРУКТУРА стр. 44–47 Мода на спорт

стр. 60–62 Инструменты будущего в маркетинге недвижимости

БИЗНЕС стр. 48–49 Выгодный фитнес

64

ПРОЕКТЫ стр. 50–53 В погоне «за двумя зайцами»

50 РЕГИОНЫ

стр. 64–67 Строительство в регионах: кто остался в аутсайдерах?

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Вот и наступила долгожданная весна. Ну и пусть температура воздуха пока не поднимается выше ноля, а по утрам ещё темно. Тем не менее отрывать последний февральский лист календаря было очень приятно. Весной отмечается главный женский праздник – 8 Марта. В этот день мужчины вспоминают о том, что мы – их коллеги – не просто бухгалтеры, секретари и менеджеры, а ещё и женщины, которым приятно хоть иногда получать цветы и прочие подарки. Принято считать, что строительство – это не женская сфера деятельности. Возможно, с точки зрения силовых работ это действительно так, но с точки зрения управления и концепции это как раз женское дело, ведь строительство – это созидание, а созидание – это женская тема. Может быть, сильная половина человечества со мной и не согласится и скажет, что стройка – это занятие для настоящих мужчин. В противовес этому мнению можно поставить огромное количество прекрасных дам (в том числе работающих на пермском рынке), которые стоят у руля целых строительных холдингов, агентств недвижимости, девелоперских компаний. А уж если говорить о таких областях, как маркетинг и продажи, здесь всегда были более востребованы женщины. Только слабая половина человечества умеет так убеждать, так вселять доверие, так обнадёживать, что любой страх, связанный с покупкой квартиры, уходит в небытие. Безусловно, работа в строительной отрасли требует много сил и времени. От женщины в строительстве – впрочем, как и от мужчины, – требуется огромный багаж знаний и умений. Она должна разбираться в вопросах ведения бизнеса, экономике, следить за новыми веяниями в сфере землепользования, градостроительства, знать основы законодательства. Но тем дороже становится роль женщины, добивающейся успехов на этом рынке. Поэтому, милые наши женщины, мы желаем вам быть всегда такими же привлекательными, такими же обаятельными. Пусть озаряются лучезарными улыбками ваши лица, а каждый день дарит д д д р добро, д р , заботуу и ласку. у Счасттья вам и люб стья любви! бви! С уважением уважением, главный лавный редактор ред дактор Ирина С И Солов Соловьёва вьёва ё

стр. 68–70 От количества – к качеству стр. 72–73 Регистрация права собственности МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

5

ИНФО-ДАЙДЖЕСТ ПАРАМЕТРЫ ПРЕДЕЛЬНОЙ ВЫСОТЫ В КВАРТАЛЕ №46А В ПЕРМИ ИЗМЕНЯТ На территории будущего ЖК «Астра» в Перми разрешили строить высотные здания. Пермская городская Дума рассмотрела изменения в правила землепользования и застройки, касающиеся параметра предельной высоты квартала №46а, который ограничен улицами Советской, Петропавловской и Куйбышева и Тополевым переулком. Заявление о смене зонирования направила компания «Строй Регион Холдинг», которая планирует построить на этой территории жилой комплекс «Астра». В настоящее время здесь действует ограничение предельной высоты до 20 метров. Заявитель попросил увеличить его до 42 метров. Как пояснили представители администрации города, изменение высотности квартала не противоречит Генеральному пла-

ну города, так как данная территория допускает высотные здания. Кроме того, были получены положительные заключения архитектурно-надзорных органов. По итогам обсуждения представленный проект был поддержан.

ПЕРМЯКИ ПЕРЕВОДЯТ СВОИ СБЕРЕЖЕНИЯ В КРУПНЫЕ БАНКИ Аналитики инвестиционной компании «Витус» выяснили, как массовый отзыв лицензий у банков, начавшийся в ноябре 2013 года, отразился на поведении вкладчиков. Анализ показал, что население стало массово переводить свои вклады из частных учреждений, предлагающих высокие ставки, в крупнейшие российские банки. Рекордсменами по приросту средств граждан в ноябре 2013 года стали: Сбербанк (145,8 млрд руб.), ВТБ 24 (102,9 млрд руб.), Альфа-Банк (15 млрд руб.), Россельхозбанк (8,2 млрд руб.), Райффайзенбанк (8,1 млрд руб.). По показателю оттока вкладов лидировали «Русский Стандарт» (минус 6,6 млрд руб.), «Восточный Экспресс» (минус 6,5 млрд руб.), «Хоум Кредит» (минус 5,4 млрд руб.), Балтийский Банк (минус 4,3 млрд руб.) и Газбанк (минус 3,8 млрд руб.). Среди банков с депозитами свыше 1 млрд руб. лидерами по темпам оттока вкладов за ноябрь стали: Руссобанк (минус 34,1%), Волжский Социальный Банк (минус 29,6%), «Приоритет» (минус 28,3%), Газбанк (минус 26,8%), «Аскольд» (минус 23,2%), Смоленский Банк (минус 19,8%), Солидарность (минус 19%). Стоит отметить, что Волжский Социальный Банк, Смоленский Банк и «Аскольд» уже лишены лицензий.

6

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

В декабре тенденция перетока вкладов также продолжилась. Лидерами по приросту вкладов стали Сбербанк (654 млрд руб.), ВТБ 24 (34,5 млрд руб.), Газпромбанк (32 млрд руб.), Россельхозбанк (19,6 млрд руб.), Банк Москвы (15,8 млрд руб.). Лидерами по оттоку вкладов остались «Хоум Кредит», «Русский Стандарт» и Восточный Экспресс банк. Среди лидеров по темпам оттока вкладов можно выделить «Мой Банк», лицензия которого была отозвана 31 января текущего года. В декабре «Мой Банк» столкнулся с оттоком вкладов в размере 2,2 млрд руб.

– В связи со сложившейся ситуацией такой инвестиционный инструмент, как банковские депозиты, уже не кажется на 100% безопасным, даже несмотря на систему страхования вкладов, – считает ведущий аналитик ИК «Витус» Станислав Кузнецов. – В текущей ситуации главной альтернативой депозитам выступают инвестиционные продукты с гарантированной доходностью и структурированные продукты. Такой вариант идеально походит инвестору, который не готов рисковать капиталом, используя инструменты фондового рынка. При этом он позволяет заработать значительно больше при 100%-й гарантии возврата вложенных средств.

ИНФО-ДАЙДЖЕСТ МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖКХ ПРЕДЛОЖИЛО СОЗДАТЬ ПРИ ОВС ЗАСТРОЙЩИКОВ НАБЛЮДАТЕЛЬНЫЙ СОВЕТ Совет предлагается создать для рассмотрения финансово-отчётной документации и предоставления рекомендаций о приоритетных направлениях деятельности Общества. Предполагается, что в состав совета войдут девять членов: два представителя Правительства РФ, два депутата Государственной думы, один представитель Банка России, два независимых эксперта, председатель правления Общества и директор Общества. Все решения будут носить рекомендательный характер. Заседания наблюдательного совета предполагается созывать не реже одного раза в шесть месяцев, при этом его решения признаются правомочными, если на за-

седании присутствует не менее половины его членов. Набсовет вправе запросить у правления и директора любую информацию о деятельности ОВС, относящуюся к компетенции органа, а также направить своего представителя для участия в общем собрании участников и правления Общества. Напомним, что ранее вступил в силу закон, по которому с 1 января 2014 года застройщик не может привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность перед ними посредством банковской гарантии, коммерческого страхования или вступления в Общество взаимного страхования.

ИПОТЕКА РАСТЁТ, НО КОНКУРЕНЦИЯ УЖЕСТОЧАЕТСЯ

Средняя сумма оформленного ипотечного кредита в 2013 году в Прикамье – порядка 1 млн 400 тыс. руб., возраст заёмщика – от 30 до 40 лет, и это, как правило, сотрудник стабильной компании, делится наблюдениями управляющий ВТБ24 в Пермском крае Светлана Щеголева. Эксперт также добавляет: не может не радовать – клиент берёт кредит осознанно и взвешенно, что, безусловно, влияет на качество портфеля банка. На вопрос, что чаще кредитуют – новостройки или вторичный рынок, Светлана Щеголева отвечает: если к началу года доля продуктов по кредитованию объектов в новостройках составляла порядка 40%, а 60% приходилось на вторичные объекты, то к концу 2013-го доля по первичному рынку выросла почти до 50%. На 2014 год банком запланировано увеличение объёмов и количества продаж фактически на 40%, что является достаточно амбициозным заявлением. Дан-

ные планы, совершенно очевидно, невозможно будет осуществить без развития филиальной сети на территории Перми и Пермского края. Так, по словам Сергея Койды, вице-президента, управляющего директора ВТБ24 в ПФО и УРФО, в 2014 году в Прикамье планируется открытие четырёх новых офисов. Ставка делается также на повышение эффективности и объёмов продаж по действующим форматам сети. Помимо этого возлагаются надежды на определённые клиентские группы – например, на военнослужащих.

– Интерес к приобретению жилья у населения нисколько не спадает, он будет актуален и в следующие годы, – акцентирует Сергей Койда. – Но совершенно очевидно – с ужесточением конкуренции и надзором в банковской системе со стороны Центрального банка мы видим перераспределение долей на этом рынке. Относительно Пермского края мы наблюдаем сокращение доли продажи в ипотечных продуктах у региональных банков и остальных игроков и рост доли в новых выдачах в нашем банке. Согласитесь, ипотека требует достаточно длительного фондирования, доступ на международные рынки могут позволить себе наиболее крупные игроки, чьё финансовое положение и устойчивость не вызывают сомнения, в том числе и у иностранных инвесторов. Со своей стороны к перераспределению рынка мы готовы, – добавляет эксперт. МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

7

КРУПНЫМ ПЛАНОМ беседовала Любовь Анкудинова

АНДРЕЙ ПОЛУЯНОВ: РАБОТА НА ВСЕ 100! В 2013 году строители Прикамья сдали в эксплуатацию 1 миллион кв. метров жилья. Но прогнозы на будущее, по признанию самих участников рынка, не утешающие. Одним девелоперам не хватает земли, другим – поддержки чиновников. Однако есть и те, кто, напротив, собирается увеличивать объёмы строительства как в сфере жилья, так и в сегменте коммерческой недвижимости. Среди таких – PAN City Group. «Метражи» побеседовали с генеральным директором компании Андреем Полуяновым и выяснили планы группы на ближайшую перспективу.

8

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

ндрей Николаевич, PAN City Group успешно работает на рынке недвижимости более 20 лет. Однако лидерам приходится не только держать марку, но и, в первую очередь, превосходить самих себя. С какими планами компания начинает 2014 год?

– Действительно, нами накоплен огромный опыт работы в недвижимости, и сегодня, когда этот рынок вступил в фазу активного развития, мы планируем укрепить свои позиции. В 2013 году в компании была утверждена стратегия развития «100-100-100». В течение пяти лет мы собираемся вывести на рынок по 100 тысяч кв. метров жилой, торговой и индустриальноскладской недвижимости. В каждом сегменте PAN City Group предложит уникальные объекты, испробует новые интересные форматы. Ориентиром для нас служат мировые тренды. Даже если мы строим жильё эконом-класса, то делаем акцент на комфорт, предлагая своим покупателям более высокий уровень качества жизни, чем это принято у большинства девелоперов.

– В конце 2013 года PAN City Group презентовала жилой комплекс «Аврора», но этого недостаточно для реализации заявленной стратегии. Каких ещё проектов в сфере жилой недвижимости стоит ждать от компании?

– Жилой комплекс «Аврора» – очень значимый для нас проект, но не единственный. Строительство ещё одного дома класса «эконом-плюс» стартует в 2015 году. В дальнейшей перспективе – два проекта в премиальном сегменте. Это дома клубного типа высотой 6–7 этажей, в которых будет только 20–30 квартир площадью от 120 до 180 кв. метров. Сейчас идёт разработка их архитектурной концепции. Спрос на жильё высокого качества в Перми, безусловно, есть, уверен, наши объекты найдут своего покупателя. Под строительство рассматриваются несколько площадок, полагаю, к концу года мы определимся с местоположением этих комплексов.

В 2013 году в компании была утверждена стратегия развития «100-100-100». В течение пяти лет мы собираемся вывести на рынок по 100 тысяч кв. метров жилой, торговой и индустриальноскладской недвижимости.

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

– На ярмарке недвижимости, участие в которой принимала PAN City Group, интерес к жилому комплексу «Аврора» проявили не только покупатели, но и участники рынка. Чем этот дом будет отличаться от других новостроек?

– Без преувеличения можно сказать, что это уникальный для пермского рынка проект. Мы ответственно подошли к разработке его концепции. Тщательно продумывались планировочные решения, дизайн фасада, благоустройство территории и даже пешеходной зоны улицы Крупской. Внешний облик комплекса был доработан архитектором-дизайнером, он привнёс в проект краски юга, свежесть утренней зари. Вы справедливо заметили: даже участники рынка отмечают, что «Аврора» станет ярким акцентом городского пейзажа. И конечно, мы позаботились о создании максимально комфортных условий для жителей дома. Например, окна в квартирах будут сделаны от пола до потолка. Так называемое французское остекление в пол – решение, привычное для элитного жилья, но нестандартное для домов эконом-класса. Появились и другие опции, нехарактерные для жилья, которое позиционируется как эконом: спланирована система контроля доступа и видеонаблюдение придомовой территории, спроектированы места для кондиционеров, тщательно продуман дизайн подъездов. Большое внимание уделялось планировкам квартир, возможности оптимального использования пространства. Мы не-

Сейчас в компании прорабатываются варианты строительства загородного ритейл-парка и классического городского торгового центра. Завершается подготовка конструктивных решений. сколько раз пересматривали проект, вносили в него корректировки, в результате даже небольшие по площади квартиры могут использоваться рационально. В каждом подъезде планировки квартир уникальны, нет однотипных решений. Про «Аврору» можно долго говорить, потому что в этом комплексе детально прорабатывалась каждая мелочь.

– PAN City Group известна в Перми как компания с большим опытом работы в сфере коммерческой недвижимости. На какие проекты в этой сфере вы делаете ставку?

– Рынок диктует свои правила, и мы отдаём приоритет торговой недвижимости. Сейчас в компании прорабатывается два варианта: строительство загородного ритейлпарка и классического городского торгового центра. Завершается подготовка конструктивных решений. После этого мы сможем оценить себестоимость и эффективность каждого варианта и выберем один из них. И, думаю, уже в следующем году сможем приступить к работам на площадке.

Эксклюзивным консультантом в проекте торгового комплекса, а также в вопросе архитектурной концепции выступают международные компании, имеющие широкий опыт реализации подобных проектов в крупных городах России и мира. И уже сейчас мы ведём переговоры с ведущими сетевыми операторами, учитываем их требования и потребности в торговых площадях при работе над проектом.

– В таком случае вы сможете ответить, чего не хватает в пермской недвижимости международным сетевым компаниям. Почему они до сих пор не пришли в город?

– В Перми экстремально низкая обеспеченность торговой недвижимостью. В пересчёте квадратных метров на тысячу жителей мы серьёзно уступаем другим городам-миллионникам. Потенциал ввода объектов коммерческой недвижимости большой. Есть потребность как минимум в ещё двух торговых центрах. Буквально все международные операторы, ещё не сумевшие найти подходящие площади, проявляют интерес к городу. МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

9

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

Проект ЖК «Аврора»

В течение 2013 года компания PAN City Group работала над проектом жилого комплекса «Аврора» и в ноябре приступила к строительству. «Аврора» – это около 36 тыс. кв. метров, из которых 24 тысячи – жилая недвижимость.

– Компания долгое время занималась редевелопментом территории бизнес-парка «Морион». На каком этапе находится этот проект?

– Над площадкой по шоссе Космонавтов, 111 мы работали в течение всего 2013 года. Обеспечили закрытую до недавнего времени территорию выездами. Открыты проезды на улицах Стахановской, Карпинского, сделано благоустройство пешеходных зон, организовано около 400 дополнительных парковочных мест. На этом изменения не закончатся. Мы хотим создать открытую зону с

акцентом на офисную, торговую и инфраструктурную функции.

– В 2013 году PAN City Group продала ТЦ «Земляника» и завершила переформатирование торгового комплекса «Строгановский». Как вы оцениваете результаты сделок?

– «Земляника» – удачный проект. Наша компания выступала эксклюзивным консультантом сделки. Мы занимались комплексной предпродажной подготовкой объекта, обеспечили привлечение финансирования одного из крупней-

ул. Монастырская, 15. Здание находится в управлении PAN City Group

10

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

ших российский банков, успешно провели административное и юридическое сопровождение. Управляющей компании ТЦ удалось на 100% заполнить площади, сформировать стабильный денежный поток, увеличить доходность проекта на 30%. И на взаимовыгодных для всех сторон условиях закрыли сделку. Для «Строгановского» был выбран новый интересный формат финансового супермаркета. Сейчас там работают офисы Сбербанка и «Клюквы». Оставшуюся часть бывшего торгового центра мы решили не продавать, планируем открыть там собственный офис продаж. Думаю, близость банков откроет дополнительные возможности нашим клиентам. «Строгановский» и «Земляника» – далеко не единственные наши объекты, которые мы реструктурировали и продали по стоимости выше рыночной. Тем самым мы сами сформировали ценовую политику в сегменте торговой недвижимости в Перми.

– «Деревня Демидково» успела стать визитной карточкой не только PAN City Group, но и Пермского края. Следующие проекты компании в загородной недвижимости будут аналогичными?

– С тех пор как был построен комплекс «Демидково», тенденции на рынке загородного строительства изменились. Мы, безусловно, продолжаем работать в этом сегменте. PAN City Group расширила линейку предложений и готова предложить покупателю земельные участки как с подрядом, так и без подряда на строительство. Одновременно компания ведёт четыре проекта: загородные комплексы «Боброво», «Демидково Green», «Бережное» и «Глушата». Общая площадь земельных участков – 133 гектара.

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

ЖК «Альпийская горка»

ЖК «Крылья Но наш взгляд на то, каким должен быть загородный посёлок, не претерпел существенных изменений. Поэтому ещё до продажи участков в загородном комплексе «Боброво» мы прописываем правила застройки территории: элементы единого стиля оформления фасадов, заборов, крыш, придомовой территории, общие и понятные для всех правила поведения. Сейчас мы разрабатываем проекты домов, которыми в скором времени предложим воспользоваться нашим покупателям. Суть предложения заключается в том, что базовая площадь дома предполагается небольшая, примерно 90 кв. метров, с возможностью дальнейшего трансформирования и увеличения. То есть впоследствии дом может быть модернизирован и хозяева смогут увеличить площадь, достроив его и вширь, и ввысь.

– Вы озвучили сразу несколько крупных проектов, и сама стратегия «100-100-100» тоже весьма амбициозна. Возможно ли успеть сразу всё?

Комплекс «Петропавловский»

PAN City Group работает на рынке недвижимости Перми с 1992 года. За это время компания успела реализовать большое количество удачных проектов. В их числе комплекс элитных таунхаусов «Петропавловский», а также жилые комплексы «Крылья» и «Альпийская горка». «Деревня Демидково» premium-класса не имеет аналогов на территории Пермского края.

– Мы уверены не только в своих финансовых возможностях, но и в сплочённой, надёжной команде. В последнее время штат компании существенно обновился и усилился новыми специалистами. На каждом направлении у нас обязательно работает профессионал своего дела с большим опытом реализации успешных проектов. С прошлого года работаем в новом формате – формате проектного офиса: внутри компании создаются группы, каж-

дая из которых курирует проект на конкретной стадии реализации. Прежде чем взяться за проект, мы тщательно анализируем рынок и его потребности. К участию в крупных проектах обязательно привлекаются консультанты федерального или даже международного масштаба. Поэтому не только заявляем, но и успешно реализуем наши идеи. Да, мы ставим перед собой амбициозные задачи, но сложности лишь придают силы нашей команде!

Деревня Демидково

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

11

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ автор Юлия Новикова

В РАМКАХ ТЕСНОГО ДИАЛОГА С ВЛАСТЬЮ? Одним из важнейших условий успешного и поступательного развития города является вовлечение в процесс всех заинтересованных сторон городского сообщества. Эффективные стратегические решения невозможны без зрелой и честной открытой дискуссии по данной теме.

12

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

кспертной площадкой для обмена опытом и идеями, отражающими векторы развития мегаполиса, стал 6 февраля 2014 года диалог-ринг, организованный в рамках IX Международного Камского форума профессионалов рынка недвижимости, строительства и инвестиций.

– Основные задачи, которые перед нами ставит правительство и президент, – это максимально увеличить количество введённого жилья и максимально снизить его стоимость. Основной задачей, поставленной перед нами губернатором, является выход к 2015 году на 1,5 миллиона квадратных метров жилья в год. Жильё должно как минимум на треть быть в сегменте экономкласса. Для этого сейчас многое предпринимается, – обратился в видеозаписи к участникам форума заместитель председателя правительства Пермского края Олег Демченко. Именно с такого президентского формата, обозначив основной вектор дискуссии, начался в этом году диалог-ринг. Улучшение жилищных условий было и остаётся одной из самых приоритетных потребностей населения Пермского края. Без решения вопросов обеспечения населения квадратными метрами невозможны создание комфортных условий для жизни, повышение её качества и улучшение демографической ситуации в регионе.

МНОГО ЛИ, МАЛО ЛИ… По предварительным данным Пермьстата, в 2013 году на территории Пермского края построено 13 443 квартиры общей площадью 1 миллион 4 тысячи квадратных метров, что на 22% больше уровня предыдущего года. По данному показателю Прикамье находится на шестом месте среди регионов ПФО, первое место занимает Республика Башкортостан, где в 2013 году жилья построено в 2,5 раза больше, чем в Пермском крае. При этом в цифре миллион квадратных метров доля индивидуального жилищного строительства составляет без малого 50%. В Перми в эксплуатацию введено 515 тыс. кв. метров, из них 394,3 тыс. кв. метров – МКЖ, а 121,5 тыс. кв. метров – ИЖС.

– Если анализировать динамику ввода многоквартирного жилья, становится совершенно очевидно: Пермь топчется на одном месте. Так, максимальная цифра за последние три года – 430 тысяч квадратных метров, в этом году – также около четырёхсот, – акцентировала председатель комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край» Эльвира Епишина. – При обращении внимания на структуру предложения на рынке жилья с точки зрения потребительского критерия мы наблюдаем такую картину: доля старого фонда, устаревшего морально и физически, в Перми (дома 40–60-х гг. постройки) – 43,1%. Для сравнения: Екатерин-

По данным Пермьстата, в 2013 году на территории Пермского края построено 13 443 квартиры общей площадью 1 миллион 4 тысячи квадратных метров. По данному показателю Прикамье находится на шестом месте среди регионов ПФО, первое место занимает Республика Башкортостан, где в 2013 году жилья построено в 2,5 раза больше, чем в Пермском крае. бург – 37,3%, Тюмень – 24,4%, Омск –30%. Доля домов, построенных в 70–90-е годы, – 36,9%, что является среднестатистическим показателем. В то же время доля современного фонда в Перми – лишь 20% (Екатеринбург – 26,1%, Тюмень – 40,2%, Омск – 43,2%). Безусловно, город жильё возводит, повышается конкуренция, что подтверждается данными по выдаче разрешений на строительство. Например, в 2013 году было получено разрешений на 580 тысяч кв. метров и в стройку вышло 82 объекта. Однако при сравнении с другими городами в Перми картина не радужная, таковы выводы аналитика.

ТРЕНД – ИЖС Как уже было отмечено, по итогам 2013 года ярко проявилась тенденция строительства индивидуального жилья. Тем самым население показывает варианты решения жилищной проблемы в соответствии со своей платёжеспособностью. Другой вопрос – качество самостоятельной стройки... Сколько из введённого жилья в ИЖС сегодня канализовано и обеспечено источниками водоснабжения, какие строительные материалы применены, сколько соответствует критериям жизни в XXI веке и в целом какие проблемы могут возникнуть в связи с такой стройкой в будущем?! На эти вопро-

сы никто не даёт ответа. Чтобы не упираться в тупик, по мнению гендиректора компании «Камская долина» Андрея Гладикова, от общих объёмов надо давно переходить к качеству: власти необходимо принимать, например, полноценные программы по развитию инженерной инфраструктуры, разбитые по годам с объёмами подключения и вновь вводимых мощностей, что будет актуально как для многоквартирного жилья, так и для индивидуального. Депутат Законодательного собрания Олег Жданов обозначил тему не введённого жилья в ИЖС, рассказал о полном невнимании власти к развитию таких территорий.

– Более 200 населённых пунктов в крае развиваются абсолютно бессистемно, проекты планировок территорий в очередной раз перенесены на год. Мы рождаем массу неблагоустроенных и не обеспеченных социальной инфраструктурой населённых пунктов, абсолютно непонятный и непрогнозируемый каркас расселения. При этом мы понимаем, что люди, преодолевшие определённый порог финансовой достаточности, всё равно будут искать варианты собственного жилья, – высказался депутат. Таким образом, экспертное сообщество попыталось привлечь внимание органов власти к актуальной теме индивидуального жилищного строительства в городском пространстве, сделав акцент на проблемах не введённого жилья, вопросах качества инМЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

13

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

Бизнес готов вкладывать и реализовывать социальные программы, только должна быть преемственность власти и правила игры не должны меняться хотя бы в течение периода реализации проекта. женерных коммуникаций, актуализировании работы по развитию и планированию таких территорий с целью улучшения качества жизни населения и формирования сбалансированного и цивилизованного рынка жилья.

РАВНЕНИЕ НА СТАБИЛЬНОСТЬ Участники форума призывали исполнительную власть обратить внимание и на объёмы введения земель в оборот. В частности, генеральный директор компании «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин отметил: ситуация станет плачевной, если не будет вводиться в оборот столько, сколько из него выводится. Он также подчеркнул: строительство – колоссальное хозяйство, и самое главное – строительный бизнес сегодня невозможно вести без какой-либо работы администрации, это самая зависимая в народном хозяйстве отрасль. Бизнес готов вкладывать и реализовывать социальные программы, только должна быть преемственность власти и правила игры не должны меняться хотя бы в течение периода реализации проекта. Заместитель главы администрации города Перми Виктор Агеев честно признал: градостроительная политика, реализуемая

14

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

в Перми в недавнем прошлом, не была направлена на формирование того пресловутого миллиона квадратных метров жилья.

– Проводилась чёткая политика, что нам нужно развиваться в застроенных территориях, нужно строить достаточно дорогую типологию жилья, которая активно навязывалась застройщикам. Таким образом, площадки под массовую застройку давно не формировались. Благо, что это осознано и внесены изменения в генплан, которые, как известно, массовую застройку всё-таки предполагают, – высказался чиновник. Виктор Суетин в свете освоения новых земель также подметил и ещё один существенный момент: – Пермский край, безусловно, может «переварить» и 1,5 миллиона квадратных метров, если каким-то образом будет стимулироваться спрос. Другими словами, жильё построят, если его будут покупать.

ЗАМОЛВИМ СЛОВО В начале второй части диалог-ринга при помощи представителя KD-Groop в Москве Ольги Коршуновой на видеосвязь с участниками форума вышли представители Фонда РЖС – советник департамента градостроительства и архитектурного проектирования Олег Демченко и заместитель руководителя дирекции координации проектов комплексного освоения земельных участков Юрий Сафронов. Говоря о развитии земельных участков, представители фонда обозначили четыре составляющие, позволяющие сокращать сроки освоения и повышать эффективность развития этих территорий. Во-первых, фонд содействует обеспечению своих участков инфраструктурой, во-вторых – содействует ускорению процессов подготовки всей проектной документации, а также содействует обеспечению финансирования строительства и гарантирует выкуп до 35% построенного жилья. Кроме того, по инициативе фонда создана библиотека проектов применения, включающая в себя 35 проектов трёх типов домов, относящихся к классу малоэтажных. И в целом на вопрос, чем может помочь федеральный центр регионам, москвичи ответили: прежде всего – опытом.

По итогам 2013 года ярко проявилась тенденция строительства индивидуального жилья. Тем самым население показывает варианты решения жилищной проблемы в соответствии со своей платёжеспособностью.

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

Заместитель министра по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Николай Гончаров, продолжая тему Фонда РЖС, представил, какие земельные участки уже введены в эксплуатацию министерством и какие в дальнейшем планируется вовлекать в оборот в целях жилищного строительства, в первую очередь – экономического класса.

– Общая площадь жилья, которое можно возвести на продемонстрированных участках, равняется сумме более 400 тысяч квадратных метров. Безусловно, это должно повлиять на пермский рынок и, следовательно, на качество жилья пермяков, – отметил Николай Гончаров. Однако при обсуждении темы освоения земель в пригороде Перми на первое место, как правило, выходят транспортные вопросы, и дискуссия на Камском форуме не стала исключением. Руководитель Пермской дирекции дорожного движения Максим Кис отметил, что реализация таких проектов, как Бахаревка, помимо усугубления дорожной ситуации при движении к центру города повысит площадь улично-дорожной сети и, соответственно, снизит уровень содержания дорог, а это скажется на всём – от снегоуборки до состояния асфальта. По словам Максима Леонидовича, путь решения видится в принципе смешанного использования тер-

ритории. В настоящее время, когда основные рабочие места уже не сфере промышленности, комплексное освоение территории предполагает хотя бы какой-то баланс между рабочими местами и местом жительства. Таким образом, у нас сокращается явление, когда жители спальных районов утром массово едут на работу, вечером – обратно.

– Безусловно, есть некие компенсационные меры, то есть можно наращивать улично-дорожную сеть, можно внедрять интеллектуальные системы, но радикально такое количество жителей запустить из нового спального района в центр города мы не сможем в существующей дорожной ситуации, – акцентировал Максим Кис.

В целом много проблем было озвучено на дискуссии, но без конкретного диалога с краевой и городской властью.

– К сожалению, представители власти оказались закрытыми для общения, а сама площадка стала зеркалом сложившейся между бизнесом и властью ситуации. У меня по итогам диалог-ринга есть два вывода: во-первых, в градостроении в Перми нет системного подхода и нет лица, несущего полную ответственность за это направление; а во-вторых, полностью отсутствует доверие как со стороны бизнеса к власти, так и в обратном порядке, – подытожила председатель совета НП «РГР. Пермский край» Екатерина Пахомова.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

15

16

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

17

ВЛАСТЬ беседовала Юлия Новикова

ГРАДПОЛИТИКА БАХАРЕВКОЙ НЕ ОГРАНИЧИВАЕТСЯ Жильё для человека – одна из важных составляющих в шкале жизненных ценностей. И вопрос этот общий как для стройкомплекса и рынка недвижимости, так и для власти.

18

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

ему жилья в частности и развития города Перми в целом в очередной раз обсудили на IX Международном Камском форуме профессионалов рынка недвижимости. О том, как возможно решить жилищные проблемы с помощью законов, а также о векторах развития города Перми более детально беседуем с заместителем председателя Законодательного собрания Пермского края Лилией Николаевной Ширяевой.

– На дискуссионной площадке, организованной в рамках Камского форума, вы упомянули о принятой в 2013 году долгожданной программе развития стройкомплекса региона. Расскажите немного подробнее о данном документе.

– Проект концепции долгосрочной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства Пермского края» был внесён региональным правительством в Законодательное собрание края в начале 2013 года. Однако текст документа, составленный в виде набора разрозненных мероприятий, был совершенно неприемлемым: в нём отсутствовали стержень и идеология в целом. Над этим документом депутатам пришлось серьёзно потрудиться. К разносторонней и системной работе над концепцией были подключены и профильное министерство, и ассоциация «Пермские строители». Необходимость скорейшего принятия концепции, а впоследствии и основанной на ней программы была связана с возможностью получить федеральное финансирование под программы обеспечения жильём детей-сирот, молодых учителей, расселения ветхого и аварийного жилья. К сожалению, на тот момент краевое правительство в этом документе практически не уделяло внимания ни вопросам стимулирования строительства большего количества жилья эконом-класса, ни вопросам стимулирования платёжеспособного спроса на жильё. К этим важным направлениям профильное краевое министерство даже не представляло, с какой стороны подступиться. А между тем все понимают, что мало построить реальный миллион квадратных метров, – надо, чтобы у жителей края была ещё возможность приобрести эти новые квартиры. В итоге, несмотря на героические усилия профессионалов и депутатского корпуса, концепция по масштабу решаемых задач получилась очень узкой. Она не учитывает ни новые направления, ни возможности, существующие как на рынке строительства, так и на уровне государственной политики. Никаких реальных мер, предусматривающих улучшение ситуации на строительном рынке, в документе не предусмотрено. Но на этот шаг депутаты пошли абсолютно сознательно. Это было промежуточным ре-

ВЛАСТЬ Сегодня никакого прорыва в строительном направлении, а также никаких мер по широкомасштабному стимулированию спроса на жильё в политике краевых властей не заложено: ни в головах, ни в действиях, ни в деньгах. шением, исключительно на 2013 год. Когда Законодательное собрание края в марте 2013 года утверждало этот документ, договорились, что к июню ещё 2013 года правительство края доработает концепцию с учётом обозначенных проблемных моментов и вновь представит документ на рассмотрение краевого парламента. Срок был обозначен с учётом того, чтобы успеть при формировании бюджета края на 2014–2016 годы учесть те дополнительные расходы, которые появятся в новой концепции. Но закончилось всё тем, что изменилось федеральное законодательство и региональные программы теперь принимаются исключительно правительством края, без согласования с представительным органом. Получается, что формально новую концепцию в Законодательное собрание края заносить уже не надо. Исходя из этого, краевое министерство строительства и саму программу переписывать, и совершенствовать её не стало. Логика при этом у исполнителей простая: а зачем что-то делать, если на контроле у депутатов этого пункта больше нет?! Сейчас правительство края говорит о том, что приоритетной площадкой для масштабной застройки будет Бахаревка: там и доступное жильё, и нужное количество квадратных метров. Таким образом, можно констатировать, что сегодня никакого прорыва в строительном направлении, а также никаких мер по широкомасштабному стимулированию спроса на жильё в политике краевых властей не заложено: ни в головах, ни в действиях, ни в деньгах. Никакого деятельного содействия ни местным застройщикам, ни покупателям жилья в регионе нет.

– Должна быть понятная и реализуемая стратегия развития города. Причём эта стратегия должна быть долгосрочной. А мы наблюдаем ежегодные «метания» из стороны в сторону. То принимаем генплан города в европейском понимании этого самого развития. Всё продвинутое профессиональное сообщество рукоплещет нам и говорит: «Вы молодцы! Правильный тренд развития задали! Он соответствует всем международным наработкам. Он направлен на создание комфортной для жизни городской среды». Жители города и бизнес-сообщество сначала не понимают происходящего, а потом, затаив дыхание, ждут, когда же начнёт меняться всё вокруг. На этот этап потрачено два года. В этот период планомерного развития города не происходит. Характеризуется время «точечной застройкой» во дворах и отсутствием понятных правил выдачи застройщикам технических заданий на строительство инженерных сетей.

Начинается период ожидания: как же будет составлен план реализации генплана? На это уходит ещё год. А дальше ничего не меняется. Ни на улицах, ни в кабинетах чиновников, принимающих решения. Власть просто ничего не предпринимает для реализации этих замечательных – мирового уровня – стратегических планов развития. Нет конкретных действий для стимулирования строительства жилья именно в центре города, как это предусмотрено стратегией. Не строятся перехватывающие парковки для освобождения центра города от транспорта, общественный транспорт так и не стал работать «как часы». И так далее, и тому подобное... И бизнес-сообщество начинает громко заявлять о том, что, при отсутствии условий для реализации генплана, его реализовать не представляется возможным. Начинают вводиться моратории на реализацию отдельных положений генплана. Так мы прожили ещё два года.

Сейчас власть яростно отказывается от всех существовавших наработок в градостроительной сфере Перми, не предложив взамен ничего, кроме крупномасштабной застройки Бахаревки.

– На диалог-ринге звучала мысль и об отсутствии преемственности власти, и о необходимости реализации более чёткой градостроительной политики. На ваш взгляд, что должны делать все те, кто отвечает за развитие города? Как договориться всем между собой? МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

19

ВЛАСТЬ

В Перми огромные территории заняты абсолютно нерациональными способами использования земли. Можно бесконечно уходить «в поля», а можно улучшать существующую застройку. И то, и другое не потянуть. А сейчас власть яростно отказывается от всех существовавших наработок в градостроительной сфере Перми, не предложив взамен ничего, кроме крупномасштабной застройки Бахаревки. Поэтому строительное сообщество оказалось в вакууме – ведь градостроительная политика Бахаревкой не ограничивается.

– Как вы оцениваете посыл о том, что с помощью комплексного освоения новых территорий будет легче достичь желанных цифр по количеству ввода квадратных метров жилья?

– Даже вопросов нет! В теориии абсолютно согласна с этим тезисом. Только надо оценивать, как он повлияет в итоге на развитие конкретного города. В данном случае – города Перми.

На мой взгляд, комплексное освоение надо применять там, где территория это позволяет. Позволяет расширяться. Но для города Перми это не-при-ем-ле-мо! У нас итак не хватает средств для ремонта очень длинных дорог и содержания многочисленных – порой не заполненных жизнью – улиц. Наши немалые коммунальные платежи уже сейчас не покрывают расходов на ремонт изношенных инженерных сетей. Куда же мы ещё расширяемся? Ведь строительство, а потом и содержание всей инфраструктуры ляжет на плечи городского бюджета и на плечи получателей коммунальных услуг. Для примера – по словам представителей ОАО «НОВОГОР-Прикамье», для реализации проекта строительства жилья на Бахарев-

ке надо будет направить исключительно на эту территорию весь объём инвестиционных средств города Перми из расчёта пятилетнего периода. Это значит, что не будут отремонтированы и построены ни одна сеть, ни один объект водоснабжения и водоотведения для всех существующих районов города.

– На ваш взгляд, куда следует направить вектор развития Перми?

– В первую очередь – на расселение ветхого и аварийного жилья. Плюс – на оптимизацию использования земли промпредприятиями и на снос гаражей. В Перми огромные территории заняты абсолютно нерациональными способами использования земли. Можно бесконечно уходить «в поля», а можно улучшать существующую застройку. И то, и другое не потянуть. Надо делать выбор.

– И по традиции в мартовском номере несколько тёплых слов для наших читательниц…

– Поздравляю всех нас с прекрасным весенним праздником! Хочется пожелать нам гармонии в собственной душе и с окружающими. Быть прекрасными и очаровательными, дарить любовь и заботу, которые сторицей к нам вернутся!

Комплексное освоение надо применять там, где территория это позволяет. Позволяет расширяться. Но для города Перми это неприемлемо! У нас итак не хватает средств для ремонта.

20

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

21

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ беседовала Александра Золотарёва

АПАРТАМЕНТЫ: ДОМ ИЛИ ОФИС? Апартаменты – достаточно популярный за рубежом формат жилья. В России он начал активно развиваться в посткризисный период. Этому способствовало то, что жилая недвижимость быстрее восстановилась после кризиса, чем офисная. Поэтому часть застройщиков перевели свои гостинично-офисные проекты в формат апартаментов. Сегодня этот тип жилой недвижимость занял свою нишу на рынке.

22

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

аков пермский рынок апартаментов? Насколько интересно такое предложение покупателю? Реализованные проекты и перспективы этого оригинального формата мы обсудили с ведущими экспертами рынка недвижимости. Какими должны быть апартаменты по международным стандартам? Директор департамента оценки ООО «Инвест-Аудит» Евгений Железнов: – Вообще, «апартаменты» – давно сформированное понятие на западных рынках недвижимости. Это объекты, приобретаемые для сдачи в аренду (своего рода доходные дома), которые, в силу особенностей западных рынков, являются практически идентичными квартире. Что представляют собой апартаменты России, в частности Перми? Директор ООО «Р-Консалтинг» Ольга Козырева: – На сегодняшний день трактовка термина «апартаменты» претерпевает некую трансформацию. Ещё некоторое время назад так называли элитные квартиры. Причём, согласитесь, некоторый элитный флёр у этого термина до сих пор есть и в России. А между тем, апартаменты – это нечто среднее между квартирой и гостиничным номером. То есть по сути это квартира, жить в ней можно, но нельзя прописаться. Можно использовать для собственного проживания, сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду. Что касается России, то, например, в Москве апартаментные комплексы уже давно не новость и не редкость - первое предложение появилось в 2006 году, в комплексе «Москва-Сити». Причём изначально формат апартаментов здесь появился для улучшения концепции объекта. Предполагалось, что апартаменты будут покупать люди, которые работают в этом же здании. Ну или, например, компания, которая является владельцем офиса, приобретает для своих сотрудников или партнеров апартаменты, в которых они будут жить, например, приезжая на переговоры. Кстати, в большинстве российских случаев именно это и является предпосылкой к строительству апартаментов, которые возводятся в деловом бизнесцентре города. В Перми предложения апартаментов есть у строительной компании «Трест 14». Новый комплекс продвигается под брендом «Манхеттен. Апартаменты». Причем, на-

сколько мне известно, изначально проект планировался как офисный центр, но впоследствии компания отказалась от этой идеи. Кстати, я считаю, что только застройщику с очень надёжной репутацией была под силу реализация такого проекта в Перми. Люди покупают условно жильё, в котором нельзя прописаться, соответственно, если бы это предлагал малоизвестный застройщик, не уверена, что экономика проекта была бы выгодной. Есть ли будущее у сегмента в Пер-

Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-Аудит»

Ольга Козырева, директор ООО «Р-Консалтинг»

ми? Евгений Железнов: – В 2013 году в Москве наблюдался активный ввод помещений данного формата, что позволило говорить о формировании отдельного сегмента на рынке. Похожая ситуация сейчас наблюдается в Санкт-Петербурге. В Перми сегмент ещё полностью не сформировался, поэтому говорить о том, что апартаменты занимают какую-то существенную долю на рынке недвижимости, пока нельзя. На данный момент в Перми предложения по продаже апартаментов в открытых источниках есть только в комплексе «Манхеттен. Апартаменты», причем их стоимость составляет от 70 до 75 тыс. руб. за кв. метр, что существенно выше средней стоимости квартир на первичном рынке. Помимо этого у нас практически отсутствует опыт работы с такими объектами, возникают сложности с приобретением, оформлением залога. Поэтому в случае роста популярности данного сегмента ожидается формирование рынка, которое будет выражаться в росте понимания этого сегмента со стороны управляющих компаний, покупателей, банков и продавцов. Если говорить о векторе развития сегмента апартаментов в Перми, то мы видим его в формировании доходных домов эконом-класса и развитии в рамках рынка гостиничных услуг. О спросе на апартаменты и перспективах развития данного сектора рассуждает директор АН «Территория» Екатерина Пахомова: – Для массового потребителя этот формат пока незнаком, он в нём не ориентируется. В Перми люди, приобретая квартиру, выбирают место для жизни, где конечно, можно прописаться. Доля инвестиционных сделок на нашем рынке традиционно невелика – это 7–10%, в крайнем

Основное отличие апартаментов от обычных квартир заключается в отсутствии возможности оформить прописку, здесь можно получить только временную регистрацию.

Екатерина Пахомова, директор АН «Территория»

Ольга Мишина, начальник отдела продаж ОАО «Трест 14»

СПРАВКА В Москве апартаментные комплексы уже давно не новость и не редкость – первое предложение появилось в 2006 году, в комплексе «МоскваСити». Сегодня рынок апартаментов Москвы представлен 16-ю объектами, находящимися на различных стадиях реализации. Больше всего таких проектов – в Центральном округе столицы 42% от всех московских апартаментов. Четверть апартаментов сосредоточена в Северном округе (25%). На третьем месте по количеству апартаментов – соседний Северо-Восточный АО, где представлено 14% от общего количества апартаментов. Единственный округ, где апартаменты не встречаются, – Восточный АО.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

23

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ных объектов. Потому что, к сожалению, на нашем рынке формат оказался не востребованным. Апартаменты актуальны для города, где есть крупные предприятия, куда люди приезжают на заработки. К примеру, в Екатеринбурге, в Москве такое жильё очень востребовано.

РЕЗЮМИРУЯ…

В 2013 году в Москве наблюдался активный ввод апартаментов, что позволило говорить о формировании отдельного сегмента на рынке. Похожая ситуация сейчас наблюдается в Санкт-Петербурге. случае, она достигает 15%, как это было в предновогодний период. Поэтому и за счёт возможного интереса инвесторов этим форматам не удаётся достичь высокой популярности. При этом я придерживаюсь мнения, что этот формат должен развиваться, рынку нужны разнообразные предложения. Но, на мой взгляд, апартаменты должны обладать какими-то дополнительными функциями для повышения спроса. К примеру, это может быть какое-то комплексное обслуживание домов, например, здесь должен быть свой управляющий. О первой «ласточке» в сегменте пермских апартаментов рассказала начальник отдела продаж ОАО «Трест 14» Ольга Мишина: – Изначально комплекс «Манхеттен. Апартаменты» действительно задумывался как административное здание. Однако, к сожалению, оно оказалось невостребованным в таком виде. Поэтому мы сделали ставку на сегмент апартаментов. Для этого нам пришлось переоборудовать дом – сделать перепланировку, чтобы люди могли использовать помещения как жилые. Однако по факту сегодня большую

24

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

часть помещений в этом комплексе у нас покупают под офисы. Объект востребован среди представителей малого бизнеса, уставших тянуть бремя аренды - они готовы платить кредит за собственное помещение. Для таких клиентов выгодно, что нет чётких правил использования, то есть хозяин апартаментов может жить в них, а может работать – оборудовать офис или творческую мастерскую (это не жилое помещение, поэтому нет ограничений). Кроме того, апартаменты оказались инвестиционно привлекательным инструментом для тех, кто желает вложить деньги во время нестабильной финансовой обстановки. На данный момент у нас продано порядка 70% площадей. В марте-апреле мы собираемся сдать объект в эксплуатацию. Если говорить о будущем, то пока мы больше не планируем строительство подоб-

Строительство в центре деловой активности часто бывает ограничено зонированием городских территорий. Поэтому появление обычного жилого дома оказывается невозможным. При этом в центре всегда востребовано жильё. Вот и получается, что апартаменты – удобный формат, обеспечивающий центр жилыми метрами. Он предназначен для тех, кто постоянно живёт за городом, а в течение рабочей недели вынужден много времени проводить на работе, а также командировочных и студентов. Выгодное размещение позволяет сэкономить время на дорогу и всё успеть за меньшее время. Как отмечают аналитики, помимо комплекса «Манхеттен» в Перми были и другие попытки возведения апартаментов. В 2011 году планировалось строительство многофункционального комплекса по адресу Екатерининская, 72, в котором предполагались апартаменты на 7–12-м этажах. Работы так и не были начаты. Также встречались предложения в «Жемчужине», которая на сегодняшний день является четырёхзвёздочным отелем. Судя по открытым источникам, на данный момент больше предложений по продаже нет. Остальные предлагаемые в городе апартаменты являются одним из видов гостиничных услуг (апарт-отели), и представляют собой номера для длительного временного проживания. Принято считать, что российский рынок переделывает под себя популярные формы. Глядя на «Манхэттен», можно сказать, что и наш местный рынок окончательно сломал европейский формат. Апартаменты в этом случае не являются более выгодной покупкой – стоимость существенно выше средних цен на жилые новостройки в том же районе. Таким образом, по мнению экспертов, наш город ещё не готов принять популярный среди мобильных европейцев формат. Пермь остаётся довольно инертным городом для современных течений. При этом в целом по стране специалисты прогнозируют стабильный спрос на апартаменты.

По мнению экспертов, наш город не готов принять популярный среди мобильных европейцев формат аппартаментов. Пермь остаётся довольно инертным городом для современных течений.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

25

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ЖК «Боровики»

ЛУЧШЕ ОДИН РАЗ УВИДЕТЬ 5 февраля в рамках программы IX Камского форума профессионалов рынка недвижимости прошли традиционные бизнес-туры по пермским новостройкам. частники бизнес-тура, преимущественно ими были руководители агентств недвижимости, риэлторы, девелоперы, смогли за один день увидеть своими глазами новые строительные проекты в разных районах Перми, наладить прямой диалог с компаниями-застройщиками, а также получить актуальную информацию по известным жилым комплексам города от застройщиков.

26

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

Так, участники побывали в жилых комлпексах «Боровики», «Авиатор», «Альпийская горка» (ОАО «Камская долина»), «Аэлита» (ООО «Инвестстроймаркет»), жилом доме «Сапфир» (ООО «Сатурн-Р»). Представляем вашему вниманию фоторепортаж с бизнес-тура по новостройкам Перми.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ЖК «Авиатор»

ЖК «Аэлита»

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

27

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ЖК «Альпийская горка»

ЖК «Боровики»

28

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ЖК «Сапфир»

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

29

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ автор Ирина Соловьёва

ДЕВЕЛОПМЕНТ ТОРГОВОЙ И СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Тема коммерческой недвижимости и развития ритейла неизменно вызывает особый интерес со стороны участников рынка.

IX Международный Камский форум не стал исключением. 7 февраля в выставочном центре «Пермская ярмарка» состоялась тематическая секция «Девелопмент торговой и складской недвижимости». секции приняли участие более 60 специалистов, спикерами выступили представители ведущих компаний пермского рынка коммерческой и складской недвижимости: ООО «Управляющая компания «ЭКС», группы предприятий «Линия 7», ГП «Эр Сити», ООО «Талан» и другие. Были и приглашённые гости из других регионов – менеджер по развитию и недвижимости ООО «Ям!Ресторантс Интернешнл Раша СиАйЭс» бренд KFC Вадим Насыров прилетел на Камский форум из Москвы. В течение двух часов специалисты успели обсудить целый ряд актуальных вопросов и проблем рынка торговой и складской недвижимости в Перми и Пермском крае, сделать прогнозы по развитию сегментов в 2014 году.

30

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА По данным ведущего аналитика ООО «Аналитический центр «КД консалтинг» Надежды Тищенко, сегмент торговой недвижимости в Перми за последний год показал хорошие результаты.

– 2013 год дал максимальные объёмы ввода коммерческой недвижимости в г. Перми за последние девять лет – он составил порядка 123 тыс. кв.метров, – рассказала эксперт. – Если ещё в 2012 году активность рынка инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости наблюдалась больше на стадии проектирования и идей, то сейчас повышается активность на стадии реализации проектов коммерческой недвижимости. В 2014 г. на пермском рынке заяв-

лены к открытию как минимум 12 торговых/ торгово-развлекательных центров, в том числе «Магнит», «Столица-2», «Моби Дик», «Радуга» и ТЦ на Спешилова, 114. Таким образом, при условии соблюдения планируемых сроков сдачи в эксплуатацию пермский рынок коммерческой недвижимости в этом году может пополниться торговыми площадями почти на 160 тыс. кв. метров. В целом потенциал Перми по вводу торгово-офисной недвижимости на ближайшие пять лет составляет около 600 тыс. кв. метров. Крупные торговые центры планируются в Кондратово (общая площадь 100–150 тыс. кв. м), во Фролах (общая площадь 115 тыс. кв. м), в микрорайоне Красные казармы (общая площадь 80–100 тыс. кв. м) и в районе ипподрома (ТЦ «Планета», общая площадь 126 тыс. кв. м).

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОБЪЁМЫ ВВОДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. ПЕРМИ, КВ. М

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ В ПРИОРИТЕТЕ Развитию торгового сегмента и увеличению количества торговых центров в Перми во многом поспособствовал ФЗ РФ № 271 «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ», вступивший в силу с 2013 года. Согласно ему, деятельность по продаже товаров, за исключением сельскохозяйственных, должна осуществляться в капитальных строениях. Так, например, на Центральном рынке открылся уже четвёртый торговый комплекс «Центральный №4» по ул. Пушкина, 104 площадью 8600 кв. метров, куда переехали арендаторы из палаток. Аналогичное строительство торгового комплекса началось на рынке в микрорайоне Гайва по ул. Писарева, 25. Большую конкуренцию в коммерческом секторе, по мнению Надежды Тищенко, следует отметить в сегменте торговоразвлекательной недвижимости – в активной стадии строительства находятся несколько крупно- и среднемасштабных торговых центров. Так, заместитель директора по управлению и эксплуатации недвижимости УК «ЭКС» Вениамин Венков заявил, что ТРК «СемьЯ» тоже не намерен останавливаться в своём развитии. В рамках форума он рассказал участникам о стратегии развития ТРК на ближайшие годы, которая в том числе предполагает строительство третьей очереди комплекса.

– В настоящее время мы разрабатываем концепцию строительства третьей оче-

объем ввода в эксплуатацию, кв. м

140 000

80%

темпы изменения ввода в эксплуатацию, %

123 000

120 000 62,9%

60%

100 000 40%

28,4% 80 000

20% 60 000 -3,5% 40 000

-7,7%

-9,9%

-6,0%

0

-4,3% -20%

20 000

-21,4%

0

-40% 2005

2006

2007

2008

реди ТРК «СемьЯ» в квадрате улиц 25-го Октября, Революции, Малышева. Это будет ещё дополнительно несколько тысяч квадратных метров, – рассказал г-н Венков. – Если в ближайшее время концепция будет утверждена, то построить третью очередь станет возможным примерно к 2016 году. Мы планируем, что она будет соединяться с действующим ТРК единым коридором. Также будут связаны между собой и подземные парковки объекта. Первые два уровня будут торговыми, на верхних этажах третьей очереди мы рассматриваем строительство гостиницы. Дополнительные торговые площади, безусловно, будут востребованы

2009

2010

2011

2012

2013

операторами, к тому же они дадут нам возможность увеличить игровую зону и количество залов кинотеатра «Синема-парк».

РАЗВИТИЕ СТРИТ-РИТЕЙЛА Другим направлением, по которому сегодня активно идёт развитие торговой недвижимости в Перми, является стритритейл. Как рассказал в своём докладе генеральный директор ООО «Талан» Константин Макаров, ряд западных экспертов утверждают, что торговые центры убивают жизнь в городе. Люди прячутся в них, ухо-

КРУПНЕЙШИЕ ПЕРСПЕКТИВНЫЕ ПРОЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (ПЛОЩАДЬЮ БОЛЕЕ 100 ТЫС. КВ. М) ТРЦ в д. Кондратово (общая площадь 100–150 тыс. кв. м) на территории бывшего совхоза «Верхнемуллинский» на участке площадью 62 га. Девелопер проекта самарская компания «Виктор и Ко» . О намерении его выйти в Пермь стало известно в феврале 2011 г. ТРЦ «Планета» в районе участка на шоссе Космонавтов, 162 (общая площадь 126 тыс. кв. м). Девелопер проекта – компания «РосЕвроДевелопмент». Арендуемая площадь – 73,6 тыс. кв. м, число машино-мест на надземной и подземной парковке – 3,6 тыс. Якорные арендаторы: гипермаркет, многозальный кинотеатр, детский развлекательный центр, гипермаркет детских товаров, магазин бытовой техники, магазин спортивных товаров, гипермаркет товаров для дома (DIY). Открытие ТРЦ запланировано на 4-й квартал 2015 г. ТРЦ вдоль дамбы Чкалова – Старцева (общая площадь 120 тыс. кв. м). Строительство заявлено на 2013–2015 гг. Заказчик строительства – СГ «Уралсервис-2000». ТРЦ будет расположен ниже спорткомплекса ПНИПУ (ул.Куйбышева, 109а) и будет включать полузаглубленный паркинг в 3 этажа на 2 тыс. машино-мест. МФК на трассе Екатеринбург – Пермь (общая площадь – 120 тыс. кв. м) на участке площадью 40 га. Проект ЗАО «Север» и столичной ORIGIN CAPITAL. Среди крупных операторов к проекту проявили интерес Media Markt, OBI, Лента. В ТРК будут располагаться продуктовый оператор, гипермаркеты товаров для дома, мебели, электроники и спортивных товаров, а также развлекательный центр (5000 кв. м), кинотеатр (2000 кв. м), каток (1000 кв. м), фудкорт и наземная парковка на 5 тыс. машиномест. Ввод в эксплуатацию намечен на 2015 г. ТРК во Фроловском сельском поселении (общая площадь 115 тыс. кв. м) на площади 13 га. Девелопер проекта – холдинг «Форум-групп» (Екатеринбург) – намерен сделать акцент на развлекательную составляющую ТРЦ: значительная часть площадей может быть отдана под игровую зону и парк аттракционов Happylon. Выход на площадку запланирован в апреле 2014 г., ввод в эксплуатацию намечен на 2-й квартал 2015 г. ТЦ в микрорайоне Красные казармы (общая площадь 80–100 тыс. кв. м). О своём намерении построить ТЦ в районе жилого комплекса «Арсенал» канадская компания Trinity Development Group заявила в декабре 2013 г. Однако окончательное решение по данному вопросу не принято. К собственникам земли обращаются другие компании.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

31

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Проект многофункционального комплекса на ул. Революции

дят с улицы, они меньше времени проводят на свежем воздухе, в городе становится пустынно. В противовес этим факторам можно поставить сегмент стрит-ритейла.

– Что такое стрит-ритейл? Да это просто торговые ряды. Формат признан во всём мире, он придаёт торговым точкам индивидуальность. Самые презентабельные ритейлеры располагаются в помещениях именно такого формата. Кроме того, как показал кризис, в неблагоприятных экономических условиях этот сегмент страдает намного меньше, – рассказал Константин Макаров. В сравнении с торговыми центрами стрит-ритейл, по мнению г-на Макарова, имеет целый ряд преимуществ: это всегда центральные улицы города с высоким пешеходным и автомобильным трафиком; торговые точки имеют отдельную входную группу с возможностью размещения рекламных вывесок. Помимо того, у собственников таких магазинов есть мощный инструмент привлечения покупателей – рекламные возможности витрин. Плюс – более гибкие арендные условия. По словам спикера, в крупных городах сегодня распространён выкуп под стритритейл целых улиц. Так, например, в Москве рядом с переулком Романовых начинается строительство гастрономической улицы. В других странах есть примеры, когда объединяются несколько магазинов и превращают центральную, но не востребованную улицу в пешеходную с высоким трафиком.

– Однако в Перми на сегодняшний день состояние стрит-ритейла оставляет желать лучшего. В центре города наблюдается дефицит ликвидных помещений. Основными торговыми коридорами сегодня являются ул. Ленина, Комсомольский проспект, ул. Мира (торговый коридор районного масштаба). Улицы Сибирскую и Революции эксперты рассматривают как потенциальные

32

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

торговые коридоры. Помимо того, большой объём помещений находится в старом фонде. Нередко можно видеть, когда в старом пятиэтажном доме сталинской постройки, который выглядит весьма неприглядно, на первом этаже расположен прекрасный бутик, в который вложено огромное количество денег. И тем не менее торговля здесь идёт успешно, – отмечает Константин Михайлович. По итогам 2013 года стрит-ритейл являлся наиболее ликвидным сегментом коммерческой недвижимости. Только за последние два года цены на помещения этого формата увеличились на 20–30%. На сегодняшний день стоимость продажи таких площадей доходит до 300 тыс. руб. за кв. метр.

– Перефразирую известную пословицу Марка Твена: покупайте хороший стрит-ритейл, его больше не строят. То есть, в отличие от торговых центров, от жилья, где предложение идёт за спросом, в стритритейле чем больше сделок, тем меньше предложений будет в следующем году, – отметил Константин Михайлович. – Пройдитесь по Комсомольскому проспекту и найдите незастроенные пятна. Будет их больше или меньше? Конечно же, меньше. Отсюда и такие высокие цены. Как рассказал г-н Макаров, в своём новом проекте, реализация которого будет начата в ближайшее время, он сделал ставку именно на стрит-ритейл. Компания «Талан» начнет строительство многофункционального комплекса, который расположится в квартале улиц Революции, 25-го Октября, Швецова и Сибирской.

– Изначально мы, конечно, рассматривали возможность строительства здесь жилого комплекса и большого торгового центра. Однако при следующем рассмотрении сделали ставку на стрит-ритейл. В проекте, который нам разрабатывала бри-

танская компания Swanke Hayden Connell Architects, мы постарались создать городское пространство нового качества, – подчеркнул Константин Макаров. – Что это значит? Это значит, что нужно взять под контроль городские парковки, сделать комфортные широкие тротуары для пеших прогулок, обеспечить идеальную чистоту в магазинах, кафе, чтобы потребителям было комфортно прогуливаться вдоль них, создать какие-то рекреационные зоны. Поэтому, создавая проект многофункционального комплекса на ул. Революции, мы постарались учесть все эти нюансы. Как рассказал девелопер, общая площадь комплекса составит около 40 000 кв. метров, 10 тысяч из которых займут коммерческие площади. Торговые галереи объединят три высотных жилых дома. Здесь будут представлены двухэтажные бутики класса «люкс», респектабельный ресторан площадью 400 кв. метров с открытой террасой, кафе, салоны красоты. Компания также намерена построить в сквере по соседству арт-объект и организовать пешеходную зону протяженность 1200 метров.

– Мы хотим мотивировать людей выйти из автомобиля, прогуляться по улице, зайти в магазины, рестораны. Если мы создадим проект, где люди будут назначать другу встречи, мы будем считать, что наша задача выполнена, – отметил директор компании «Талан».

ПЕРСПЕКТИВЫ СЕГМЕНТА Говоря о перспективах развития торгового сегмента в Перми, участники Камского форума отметили, что они, несомненно, есть. На сегодняшний день города-миллионники остаются приоритетными для развития меж-

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

дународных операторов торговли. Город Пермь для открытия сетевых магазинов рассматривают такие операторы, как «Ашан», «Икеа», «О’Кей», ГК «Ташир», Norman Asset Management, «Карусель», Leroy Merlin, «Строительный двор», «Азбука вкуса» и другие. Однако основным препятствием для появления их на пермском рынке остаётся выбор земельного участка для строительства собственных объектов или готового помещения под торговлю. Об этом же в своём докладе говорил и представитель компании «Ям!Ресторантс Интернешнл Раша СиАйЭс» бренд KFC Вадим Насыров. По его словам, в скором времени компания планирует открыть в Перми сеть ресторанов. Однако до сих пор им не удалось найти подходящие площади для расширения сети своих ресторанов – Проблема одна – найти помещение. Могу сказать, что на Комсомольском проспекте нет ни одного, которое бы удовлетворяло большие требования KFC. Помещения требуют колоссальных вложений, – отметил г-н Насыров. – Тем не менее мы надеемся, что пермяки пойдут нам навстречу и мы сможем открыть ещё несколько ресторанов быстрого обслуживания. Пока в вашем городе их только два.

СКЛАДЫ В ДЕФИЦИТЕ Ещё одной причиной, по которой в Пермь до сих пор не имели возможности

зайти крупные ритейлеры, является неразвитость рынка складской недвижимости и логистики. Именно эта тема стала предметом обсуждения во второй части мероприятия.

– Если вернуться в 2008 год, то мы вспомним, что тогда был разработан целый проект превращения региона в логистически успешный край: семь складских терминалов предполагалось построить в городах края, а в самой Перми должен был расположиться мультимодальный логистический торговый центр. Однако что мы видим на самом деле: ликвидировано профессиональное объединение «Ассоциация логистических операторов Пермского края»; заглох проект создания «Транспортно-логистического кластера Пермского края». Из заявленных в 2008 году амбициозных 200 тыс. кв. метров не построено и 1/4 части. А между тем потребность в качественных складских помещениях с 2008 года не изменилась. В результате мы видим, что такие компании, как «Магнит», «Виват», «Хенкель» вынуждены строить складские площади самостоятельно. Другие, например, X5 Retail Group, «Красное и Белое», «Сан Ин Бев», «ОСГ Рекордз»,«Кастолин», не желая заниматься непрофильной функцией, не могут найти подходящие площади, – заявил исполнительный директор группы компаний «ГУН» Евгений Протопопов. Заместитель директора по складской логистике группы предприятий «Линия 7»

Александр Трошев также отметил, что за последние десять лет в Пермском крае наблюдался прирост инвестиций в секторы В и С. Общий объём предложения качественных складских площадей в регионе составляет не более 100 тыс. кв. метров, при этом к классу А можно отнести менее половины всего объёма площадей («Линия 7», «Виват», «Пермрыба», «Фуд-Трейд», «Кооптрейд», ЛК «Навигатор»). По мнению экспертов, замедленное развитие рынка во многом определено близким расположением к региону г. Екатеринбурга, который является одним из крупнейших транспортно-логистических узлов России. Также докладчик посетовал на то, что девелоперы почти не участвуют в процессе возведения складов. Инвесторами в основном выступают дистрибьюторы и производители, в небольшой степени – ритейл и логистика. Между тем участники форума уверены, что город обладает хорошим потенциалом развития в долгосрочной перспективе за счёт расположения на Транссибирской магистрали, а также наличия порта. Выход из кризиса складской логистики в крае эксперты видят в привлечении крупных опытных федеральных игроков, которые смогут быстро удовлетворить растущую потребность и повысить уровень логистики в крае; строительстве складов под конкретного заказчика, а также в объединении усилий девелоперов и экспертов-логистов.

КАРТА СКЛАДСКИХ ОБЪЕКТОВ РОССИИ

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

33

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

35

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ автор Валерия Дубровина

пециалисты кафедры «Строительный инжиниринг и материаловедение» Пермского национального исследовательского политехнического университета (ПНИПУ) провели исследование и выяснили, что решение задачи прогнозирования посещаемости объектов коммерческой недвижимости может быть основано на оценке их потребительской привлекательности.

МОДЕЛЬ ХАФФА В качестве метода оценки привлекательности коммерческой недвижимости ещё в средине XX века широкое распространение получила модель американского исследователя Дэвида Л. Каффа, введённая им в 1963 году. Согласно данной теории, предлагалась следующая модель для определения привлекательности для потребителя объекта коммерческой недвижимости (1):

где i – порядковый номер покупателя, j – порядковый номер объекта коммерческой недвижимости, Аij (от англ.

Attractiveness) – привлекательность j-го объекта недвижимости для i-го потребителя, Sj (от англ. Square) – площадь объекта недвижимости, Tij (от англ. Time) – время, затрачиваемое i-м потребителем на дорогу до j-го объекта недвижимости, μ – параметр, отражающий эффект влияния разных типов объектов на воспринимаемые временные затраты. Таким образом, в основу метода Дэвида Л. Хаффа была положена гипотеза, что привлекательность отдельного магазина, в первую очередь, зависит от размера его торгового зала и месторасположения объекта. В частности, в ходе различных исследований было выяснено, что учитывая большую насыщенность розничными торговыми точками всех районов города, девелоперу в основном необходимо рассчитывать на тех покупателей, которые могут находиться от магазина в радиусе, равном 4000 метров. Стоит отметить, что большинство исследований подтверждают пригодность модели Хаффа и в наши дни. Однако, по мнению специалистов Пермского националь-

ПРОГНОЗ – ДЕЛО ТОНКОЕ В условиях возрастающей конкуренции и территориальной концентрации объектов коммерческой недвижимости появляется необходимость прогнозирования их посещаемости для анализа потенциальной выручки арендаторов и доходности от сдачи объекта в аренду.

36 МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

Варвара Спирина, инженер кафедры «Строительный инжиниринг и материаловедение» ПНИПУ

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Таблица №1 ного исследовательского политехнического университета, с момента разработки метода американским учёным прошло уже более полувека и на сегодняшний день утверждать, что привлекательность торговых объектов зависит только от масштабности торгового центра и его расположения, нельзя.

ПРИОРИТЕТЫ ИЗМЕНИЛИСЬ – Действительно, раньше привлекательность торгового объекта для покупателей была напрямую связана с размерами торгового центра. Если он выгодно отличался своими размерами, покупатели сюда шли. Стоит только вспомнить, какой популярностью пользовались первые крупные торговые центры в Перми, например, тот же ЦУМ. Сегодня приоритеты потребителей несколько изменились. В центре Перми находятся сразу несколько масштабных торговых центров – «Колизей», «СемьЯ», «Айсберг», «Алмаз» – с похожей линейкой товаров и услуг. Получается, что при наличии большого количества объектов коммерческой недвижимости перед потребителем стоит выбор, в какой магазин ему обратиться. Поэтому в своём исследовании мы попытались актуализировать модель Хаффа к сегодняшним реалиям и вывести факторы, которые, в конечном счёте, влияют на привлекательность современных магазинов, – рассказывает автор проекта – инженер кафедры «Строительный инжиниринг и материаловедение» Пермского национального исследовательского политехнического университета (ПНИПУ) Варвара Спирина.

– Вспоминая 2010 год, когда из-за распространившихся слухов о трещинах в ТРК «Колизей-Синема» резко снизилась его посещаемость, можно сделать вывод, что не только площадь объекта, как предлагал Хафф, влияет на посещаемость объекта недвижимости, но и что-то ещё, – отмечает эксперт.

Qi

ТЦ

qi

СемьЯ

Колизей

Площадь

0,947

0,740

0,12

Ассортимент товаров

0,853

0,648

0,15

Транспортная доступность

0,851

0,887

0,15

Эстетический параметр

0,861

0,842

0,12

Акции, скидки

0,660

0,516

0,11

Качество товаров

0,789

0,759

0,15

Наличие брендов

0,884

0,748

0,12

Мероприятия, концерты

0,681

0,605

0,08

ПОЛУЧЕННЫЕ В РЕЗУЛЬТАТЕ ОПРОСА ВЕРОЯТНОСТИ БЫЛИ СРАВНЕНЫ С ВЕРОЯТНОСТЯМИ, ПОСЧИТАННЫМИ С ПОМОЩЬЮ ОРИГИНАЛЬНОЙ И Таблица №2 МОДИФИЦИРОВАННОЙ МОДЕЛЕЙ ХАФФА. Вероятность (Р)

ТРК Семья

ТРК Колизей

Оригинальная модель Хаффа

0,6473

0,3527

Модифицированная модель

0,5322

0,4678

Реальные опросные данные

0,5339

0,4661

В рамках исследования пермских специалистов был проведён социологический опрос среди жителей г. Перми. Для этого респондентам предлагалось оценить по 10-балльной шкале два крупных торговых центра г. Перми – «СемьЯ» и «Колизей» – по восьми предложенным критериям, а также оценить, насколько данные параметры важны для них при выборе того или иного объекта коммерческой недвижимости (отметим, что выбор торговых центров и критерии оценки были выяв-

лены также в ходе опроса жителей города (выбраны наиболее популярные). Специалисты выяснили, что, помимо месторасположения торгового предприятия, предпочтения покупателей во многом определяются имиджем, деловой репутацией торговой сети, а также её качеством.

– Наше исследование показало, что сегодня при выборе того или иного торгового центра покупатели обращают внимание на многие факторы. В частности, большое

В качестве метода оценки привлекательности коммерческой недвижимости ещё в средине XX века широкое распространение получила модель американского исследователя Дэвида Л. Каффа, введённая им в 1963 году. МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

37

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Вычислив привлекательность коммерческого объекта, а также привлекательность других торговых центров, расположенных в одном районе, можно определить, с какой долей вероятности покупатели могут быть сюда привлечены. значение имеют транспортная доступность, эстетический параметр, ассортимент товаров, наличие брендов, акции и скидки, мероприятия и концерты. Но все они, по сути, являются составляющими, которые формируют качество торгового объекта в целом. Поэтому, управляя ими, можно значительно повлиять на посещаемость и доходность объекта коммерческой недвижимости, – рассказывает Варвара Спирина. После проведения опроса набор полученных оценок подвергался статистическому анализу, и респонденты, чьи оценки не попадали в третий доверительный интервал, исключались. Оставшиеся оценки респондентов были усреднены и представлены в таблице №1 (см. стр. 37). Таким образом, экспертами ПНИПУ была получена актуализированная версия модели Хаффа, отличающаяся от оригинальной модели универсальностью по отношению к типу коммерческой недвижимости и возможностью учёта неограниченного числа факторов, влияющих на выбор потребителя того или иного объекта коммерческой недвижимости (2):

где i – порядковый номер покупателя, j – порядковый номер объекта коммерческой недвижимости, Аij (от англ. Attractiveness) –

38

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

привлекательность j-го объекта недвижимости для i-го потребителя, Qj (от англ.

Quality) – качество объекта недвижимости, Tij (от англ. Time) – время, затрачиваемое i-м потребителем на дорогу до j-го объекта недвижимости, μ – параметр, отражающий эффект влияния разных типов объектов на воспринимаемые временные затраты (данный параметр находится эмпирически), Y – параметр, отражающий влияние разных типов объектов на его привлекательность. Полученные в результате опроса данные были сравнены с вероятностями, посчитанными с помощью оригинальной и модифицированной моделей Хаффа. Результаты исследования показали, что модифицированная модель даёт более точные результаты при прогнозировании посещаемости объектов коммерческой недвижимости, в отличие от оригинальной (таблица №2 на стр. 37).

ПРИМЕНЕНИЕ По мнению авторов исследования, полученная модифицированная модель Хаффа может стать инструментальным базисом для создания системы поддержки принятия управленческих решений. Зная точное количество граждан, проживающих в зоне разме-

щения торгового объекта, с её помощью у девелоперов появляется возможность довольно точно спрогнозировать, какова будет его посещаемость, ещё на стадии проектирования.

– Вычислив привлекательность конкретного коммерческого объекта, а также привлекательность других торговых центров, расположенных в одном районе, можно определить, с какой долей вероятности покупатели могут быть сюда привлечены. Благодаря этой формуле можно рассчитать общие расходы потребителей на продуктовую категорию в торговой точке. Помимо этого – выявить слабые стороны коммерческого объекта и устранить их. А также провести моделирование размещения потенциального магазина (построить сценарий изменения ситуации на рынке при появлении новых магазинов). Соответственно, девелопер сможет прогнозировать свою прибыль от реализации данного проекта и принимать решение, нужно ли ему вообще строить этот объект именно в этом районе или же стоитподыскать более подходящее место, где посетителей будет больше. Причём разработанная в дальнейшем технология моделирования и прогнозирования посещаемости объектов коммерческой недвижимости может применяться как для других форматов коммерческой недвижимости, так и для других городов, – считают авторы исследования.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

39

УЧАСТНИКИ РЫНКА автор Валерия Дубровина

«КАМСКАЯ ДОЛИНА» НА КАМСКОМ ФОРУМЕ Участие в Камском форуме профессионалов рынка недвижимости, который ежегодно проходит в рамках выставки «Ярмарка недвижимости», стало доброй традицией для строительного холдинга «КД Групп». Из года в год компания является одним из самых ярких участников данных мероприятий. этом году строительная группа представила на выставке полный спектр городских новостроек, загородную недвижимость, а «Агентство инвестиций в недвижимость» – услуги по их приобретению.

– Мы являемся постоянным участником выставки «Ярмарка недвижимости». Для нас это всегда новые знакомства, новые клиенты, – рассказала начальник отдела продаж ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» Ирина Гилёва.– Если сравнивать с прошлым годом, можно отметить

40

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

возросший интерес к этому мероприятию со стороны населения. Сюда приходят люди с самыми разными вопросами – кто-то уже получил одобрение банка и подыскивает себе квартиру, а кто-то просто интересуется примерными ценами на объекты. Традиционно наиболее активными участниками выставки являются молодые люди, которые только начинают поиски квартиры, либо семейные пары, которые уже обзавелись детьми и хотят улучшить свои жилищные условия. Очень часто обращаются клиенты с

нетиповыми вопросами: как использовать военный жилищный сертификат, материнский капитал на приобретение жилья. В этом году посетители объединённого стенда компаний «Камская долина» и «Агентство инвестиций в недвижимость» получили возможность одними из первых ознакомиться с самыми выгодными предложениями от компании-застройщика, были продемонстрированы перспективные проекты и широкий выбор возможностей приобретения жилья.

УЧАСТНИКИ РЫНКА

– Наибольшей популярностью на выставке пользовался жилой комплекс «Авиатор», строительство которого ведётся в Свердловском районе Перми, в микрорайоне Юбилейном. На сегодняшний день одиннадцать объектов уже введены в эксплуатацию (жилые многоквартирные дома, здание фитнес-клуба «BodyBoom», православный храм), ещё восемь зданий находятся в стадии активного строительства. В 2014 году на территории комплекса будет начато строительство детского сада. Факторы успеха комплекса «Авиатор» среди покупателей – это продуманные планировки, надёжность застройщика, инфраструктура, выгодные условия приобретения, – отмечает менеджер по продажам Татьяна Пегушина. Не меньший интерес у пермяков, по словам сотрудников АИН, вызывают жилые комплексы «Боровики» (м-н Пролетарский), «Весна» (строительство которого ведётся на территории, ограниченной улицами Углеуральской, Гатчинской и Переселенческой) и, конечно, «Альпийская горка».

КАМСКИЙ ФОРУМ Специалисты строительного холдинга «КД Групп» приняли активное участие и в мероприятиях IX Международного Камского форума. В первый день в рамках бизнестуров были организованы экскурсии в загородный посёлок «Южная усадьба», жилые комплексы «Боровики», «Авиатор» и «Альпийская горка».

– Участники бизнес-туров остались довольны посещением наших объектов. Особенно много положительных отзывов вызвала экскурсия по коттеджно-

му посёлку «Южная усадьба». Здесь созданы все условия для комфортного проживания. Сам посёлок был построен в едином архитектурном стиле – асфальтированные внутриквартальные дороги, металлические кованые ограды, фонарное освещение улиц. В строительстве коттеджей были использованы натуральные экологичные материалы: кирпич, гипс и камень. В дома проведены все необходимые для проживания коммунальные ресурсы – газ, электричество, вода, а также построена централизованная система канализации. Отопление домов осуществляется при помощи газовых котлов, установленных в каждом доме, что позволяет жителям самостоятельно регулировать температуру в доме, – рассказала заместитель директора по развитию ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» Наталья Князева. В последующие два дня участникам Камского форума была предложена обширная деловая программа. Особый интерес профессионалов вызвали исследования аналитического центра «КД-консалтинг», которые были представлены в том числе и в ходе главного мероприятия форума – диалог-ринга. В этом году дискуссионная площадка была посвящена перспективам развития городов-миллионников. В рамках этой темы обсуждался широкий спектр вопросов, которые сегодня затрагивают интересы каждого жителя мегаполиса: развитие города, девелопмент территорий, город для бизнеса и бизнес для города, эффективное малоэтажное и высотное домостроение, привлечение человеческого капитала, инвестиции и финансы в сфере недвижимости.

Председатель комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край» Эльвира Епишина озвучила данные Пермьстата по вводу жилья: по итогам 2013 года, Пермский край достиг цифры в миллион квадратных метров, при этом 48% – это доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В Перми в эксплуатацию введено 515 тыс. квадратных метров, из них 394,3 тыс. кв. метров – многоквартирное жильё, 121,5 тыс. кв. метров – ИЖС. Таким образом, тема индивидуального строительства в городском пространстве весьма актуальна, и на дискуссионной площадке она стала весьма обсуждаемой. В частности, гендиректор компании «Камская долина» Андрей Гладиков заострил внимание на том,

Специалисты строительного холдинга «КД Групп» приняли активное участие в мероприятиях IX Международного Камского форума. Особый интерес профессионалов вызвали исследования аналитического центра «КД-консалтинг», которые были представлены в том числе и в ходе главного мероприятия форума – диалог-ринга. МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

41

УЧАСТНИКИ РЫНКА

что качество инженерных коммуникаций в частных домах не соответствует требованиям XXI века к современному комфортному жилью.

– На критику в адрес застройщиков, что жилья строится больше, чем в состоянии поглотить рынок, отвечают сами граждане. Они не удовлетворены существующим предложением и предпочитают самостоятельно решать проблему. В 2013 году силами граждан построено 500 тыс. кв. метров жилья, а сколько из этого объёма соответствует условиям жизни в XXI веке, – акцентировал внимание Андрей Владиславович. – От общих объёмов надо давно переходить к качеству, в том числе к тому гарантированному качеству жизни на территории, которое должна задавать власть: должны быть полноценные программы по развитию инженерной инфраструктуры, разбитые по годам с объёмами подключения, с объёмами вновь вводимых мощностей, после этого к ним можно будет привязаться и по объёмам строительства – как индивидуального, так и многоквартирного. По словам Андрея Гладикова, в частном секторе постройки не обеспечены должным образом инженерной инфраструктурой. А застройщики, в свою очередь, не в состоянии увеличивать объёмы ввода жилья из-за отсутствия в крае программ по развитию инженерной инфраструктуры.

42

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

Мнение о недостаточном объёме предложения на территории Перми было подкреплено расчётами аналитиков. Руководитель аналитического центра «КДКонсалтинг» Эльвира Епишина сравнила состояние жилищного фонда в Перми с соседними городами. Анализ показал: современный жилой фонд в краевом центре составляет лишь 20% от общего объёма, в то время как в Екатеринбурге и Омске этот показатель превышает 26%, а в Тюмени достигает 40,2%. Вместе с тем по объёму ветхого жилого фонда Пермь значительно обгоняет вышеназванные города. Объём жилья в так называемых «хрущёвках», «брежневках» и «сталинках» в столице Прикамья составляет целых 43,1%.

– Пермь входит в число 15 крупнейших городов России, но по объёмам ввода жилья мы плетёмся в хвосте. В то время как в таких городах, как Челябинск, Екатеринбург, Краснодар, этот показатель составляет уже от 0,8 до 1,6 кв. метра на человека в год, в Перми он не превышает 0,5 кв. метра. В структуре предложения до 45% объектов недвижимости приходится на дома 1940–1970 годов постройки. В ближайшее время ситуация вряд ли изменится. Модель государственно-частного партнёрства не выстроена, – отметила Эльвира Дмитриевна. Не менее востребованной оказалась аналитика «КД-консалтинг» и на секциях по коммерческой и загородной недви-

жимости. Цифрами по развитию сектора торговой недвижимости с коллегами поделилась ведущий аналитик центра Надежда Тищенко. Специалист рассказала, что в 2013 году в краевом центре было введено в эксплуатацию 123 тыс. кв. метров торговых и офисных площадей. Это рекордный для Перми показатель за последние девять лет. При этом не для всех объектов коммерческой недвижимости Перми были соблюдены сроки сдачи: до конца 2013 г. по тем или иным причинам не были введены четыре торговых объекта (сроки сдачи по ним перенесены на первый-второй кварталы 2014 г). Таким образом, если бы планируемые сроки ввода в эксплуатациюпо этим объектам были соблюдены, рынок коммерческой недвижимости Перми в 2013 году мог бы увеличиться ещё на 35,75 тыс. кв. метров. На ближайшую пятилетку аналитик оценила потенциал города по вводу коммерческих площадей в 600 тыс. кв. метров. Появления крупных торговых центров стоит ожидать в Кондратово, Фролах, микрорайоне Красные казармы в Перми и в районе ипподрома (ТЦ «Планета»). От имени «КД-Консалтинг» на секции по загородной недвижимости выступала главный аналитик компании Наталья Короткая. Согласно представленным данным, ввод ИЖС, по итогам 2013 года, в Пермском крае составил 490 тыс. кв. метров, в Перми – 121 тыс. кв. метров.

УЧАСТНИКИ РЫНКА

– В настоящее время можно констатировать, что на пермском рынке организованных посёлков наблюдается стадия стагнации: не появляется качественно новых предложений, цены на объекты в организованных посёлках меняются незначительно. При этом представлено крайне мало концептуальных посёлков, особенно в сегментах «комфорт» и «эконом». В целом можно говорить о несовпадении структуры спроса и предложения именно в отношении домовладений, представленных в организованных посёлках. Активность на рынке поддерживается в основном за счёт выхода большого числа земельных массивов, в рамках которых распродаются участки. В связи с этим в отношении подсегмента земельных участков можно говорить о наступлении насыщения, что отражается в снижении темпов реализации участков. Рынок в целом далёк от сформированной и цивилизованной стадии развития, – констатировала Наталья Короткая.

ЛУЧШИЕ ИЗ ЛУЧШИХ Завершился Камский форум объявлением результатов традиционного конкурса достижений в сфере недвижимости и строительства «Грани успеха» и торжественной церемонией награждения. Холдинг «КД Групп» отличился сразу в нескольких номинациях. Лауреатом в номинации «Профессиональное признание. Девелопер года» лучшим было признано ОАО «Камская долина». За 21-летнюю историю группой компаний реализовано более 800 тыс. кв. метров жилой и коммерческой недвижимости: это многоквартирные дома, офисные центры, фитнес-клубы, загородные посёлки. В 2013 году построено более 160 тыс. кв. метров жилой и коммерческой недвижимости – рекордный показатель среди всех строительных компаний Пермского края. Из них около 130 тыс. кв. метров – жилая недвижимость в Перми и Пермском крае. Это многоквартирные дома в жилых комплексах «Авиатор», «Боровики», «Альпийская горка», объекты точечной застройки: бульвар Гагарина, 103 а, ул. Мира, 2 (г. Чусовой),

«Камская долина» стала лауреатом конкурса достижений в сфере недвижимости и строительства «Грани успеха» в номинации «Профессиональное признание. Девелопер года». ул. Кирова, 46 (г. Горнозаводск). Малоэтажная застройка: коттеджный посёлок «Южный ветер» (1-я очередь). Кроме жилой недвижимости были построены: уникальный объект – православный храм во имя Андрея Первозванного в ЖК «Авиатор» (ул. Старцева, 140), фитнес-клуб «Bodyboom» по адресу ул. Запорожская, 1а, гостиница в Пермском районе, автостоянки, офисы. В 2014 году компания планирует улучшить показатели: запланирована сдача 180 тыс. кв. метров жилой и коммерческой недвижимости. Продолжается застройка жилых комплексов «Авиатор», «Боровики», «Альпийская горка», «Весна», «Пермские медведи», «Форма», загородного посёлка «Южный ветер». В первой половине 2014 года будет сдан детский сад в ЖК «Боровики». Продолжится строительство клубного дома «Симфония» (ул. Советская, 30), строительство жилого дома по шоссе Космонавтов, 330в в Пермском районе (участие в программе ОАО ПА-

«Агентство инвестиций в недвижимость» получило высшую награду в номинации «Профессиональное признание. Агентство недвижимости года».

ИЖК, направленной на решение проблемы «обманутых дольщиков») «Агентство инвестиций в недвижимость» получило высшую награду в номинации «Профессиональное признание. Агентство недвижимости года». Эта компания – профессиональный участник рынка с многолетней историей. С момента своего основания агентство получило заслуженное признание общественных и государственных организаций, профессионалов рынка недвижимости и главное – доверие и уважение наших клиентов. В течение многих лет компания является активным членом Российской гильдии риэлторов. Качество услуг, предоставляемых агентством, соответствует национальным стандартам профессиональной деятельности, что подтверждается результатами ежегодной сертификации в НП «РГР. Пермский край». За 2013 год благодаря «Агентству инвестиций в недвижимость» более полутора тысяч семей смогли улучшить свои жилищные условия. А в целом с момента своего основания (в составе «Камской долины») отдел продаж помог решить квартирный вопрос более чем десяти тысячам граждан. В номинации «Городское строительство: недвижимость Перми. Доступное жильё» лучшим в сегменте комфорт- и эконом-класса был признан жилой комплекс «Авиатор». Другой известный проект «КД Групп» – жилой комплекс «Альпийская горка» – получил специальный диплом от организаторов конкурса за вклад в формирование архитектурного облика центра города Перми. МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

43

ИНФРАСТРУКТУРА автор Елена Ковалёва

МОДА НА СПОРТ После триумфа России на Олимпийских играх в Сочи новое звучание для многих регионов нашей страны приобрела тема строительства спортивных объектов. Пермский край – не исключение. Эксперты признают: развитая инфраструктура, наличие современных спорткомплексов, компактных спортивных площадок и модных фитнес-центров в жилых районах не только позволяет растить чемпионов, но и привлекает покупателей недвижимости, формирует позитивный имидж территории в целом. Вот только достаточно ли в Прикамье спортсооружений, проявляют ли интерес к их строительству бизнес-структуры и девелоперы, каковы проблемы и перспективы развития отрасли?

44

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

ИНФРАСТРУКТУРА

2013 году в Прикамье были построены и реконструированы многие спортивные объекты. Среди них, к примеру, легкоатлетический манеж ДЮСШ «Темп» в Березниках. Средства на его реконструкцию выделили краевой, городской бюджеты и компании-спонсоры. Результат порадовал: строители укрепили крышу манежа, отремонтировали кровлю, заменили витражи, вентиляцию, пожарную систему, уложили напольное резиновое покрытие итальянского производства, оснастили зал звуковой аппаратурой… Современный спортивный зал появился и в селе Коса. В здании проведены внутренние отделочные работы, на стадионе уложена асфальтированная беговая дорожка, благоустроена близлежащая территория. Стоимость проекта – 55 миллионов рублей (средства выделены из краевого и районного бюджетов). Важно, что новый объект решил проблему занятий физкультурой и спортом для жителей всего Коссинского района: заниматься в зале могут и дети, и взрослые. В нынешнем году свой спортобъект появился и в Кранокамске – там в рекордные сроки построен ледовый дворец. Каток с искусственным льдом будет служить интересам не только краснокамцев, но и пермяков, особенно жителей близлежащего Кировского района, где нет ни одной подобной площадки. Другим успешным и приоритетным для региона проектом стало строительство межшкольных стадионов. В 2013 году в Пермском крае появились одиннадцать удобных и в то же время недорогих спортсооружений. Их география – Юрла, Большая Соснова, Пашия, Горнозаводск, Бершеть... Кстати, проект настолько понравился федеральному министерству спорта, что краевое министерство вновь заручилось его поддержкой софинансировании, благодаря ей в

В 2013 году в Пермском крае было построено одиннадцать межшкольных стадиона. Их география – Юрла, Большая Соснова, Пашия, Горнозаводск, Бершеть... В этом году в регионе появится еще не менее девяти таких стадионов.

2014 году в регионе появится не менее девяти таких стадионов. Задачу популяризации массового спорта решает и Пермь. Одним из направлений целевой программы «Развитие физической культуры и спорта» стало введение в городскую собственность бесхозных плоскостных спортивных сооружений. В рамках этого курса в 2013 году в краевом центре было реконструировано и отремонтировано девять спортивных площадок. Восстанавливается стадион «Молния» в Орджоникидзевском районе, в 2011 году принят в муниципальную собственность стадион «Урал», в 2013 году – стадион «Авангард»,

БИЗНЕС ПОДСТАВИЛ ПЛЕЧО Приносит свои плоды сотрудничество региональных и городских властей с крупным бизнесом.

– В числе позитивных примеров могу назвать комплекс имени В. Сухарева в Перми, – рассказывает министр спорта Пермского края Павел Лях. – Он был построен компанией «ЛУКОЙЛ» и передан министерству физической культуры и спорта Пермского края. На базе СК имени Сухарева открыт центр спортивной подготовки. Коллектив центра с задачей справился – сохранил все детские спортивные

В 2013 году в краевом центре было реконструировано и отремонтировано девять спортивных площадок. Восстанавливается стадион «Молния» в Орджоникидзевском районе, в 2011 году принят в муниципальную собственность стадион «Урал», в 2013 году – стадион «Авангард» МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

45

ИНФРАСТРУКТУРА

Строящийся физкультурно-оздоровительный комплекс на ул. Обвинской, 9 в Свердловском районе Перми объединит под одной крышей три игровые площадки (универсальную ледовую арену, спортзал и открытую площадку для игры в баскетбол и волейбол), залы силовой, акробатической и хореографической подготовки и оздоровительновосстановительный центр. секции, которые были открыты ещё при содействии компании. Причём не только сохранил, но и расширил! Там мы готовим резерв для сборных команд страны, в том числе и по фигурному катанию. Другой пример – физкультурнооздоровительный комплекс в Ильинском: он возведён на средства федерального, краевого, муниципального бюджетов и компании «ЛУКОЙЛ». Стоимость объекта – 70 миллионов рублей. Стоит сказать и об Очёрском ФОК: он стал пятым спортивным комплексом, построенным ОАО «Газпром» по программе «Газпром – детям». Стоимость объекта составила почти 78 миллионов рублей. В спортком-

Краевые власти закончили разработку концепции третьей очереди спорткомплекса «Олимпия». Проект предполагает строительство двух бассейнов, организацию развлекательной водной зоны для маленьких детей с родителями, зоны SPA, фитнес-центр с бассейном.

46

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

плексе есть универсальный, тренажёрный, теннисный и большой игровой залы. А рядом с ФОКом появились хоккейная коробка, волейбольная и детская игровые площадки. При максимальной загрузке комплекс способен принимать по 276 человек в день. Ранее уже были сданы объекты в Чайковском, Барде, Горнозаводске, Уве. В ближайшем будущем физкультурно-оздоровительные комплексы будут построены в Гремячинске и Березниках.

БОЧКА МЁДА Да и на текущий год планы у руководства края едва ли не грандиозные. Сей-

час на Обвинской, 9 в Свердловском районе Перми компания ООО «КаскадСтрой» продолжает строительство современного физкультурно-оздоровительного комплекса. Строящийся ФОК объединит под одной крышей три игровые площадки (универсальную ледовую арену, спортзал и открытую площадку для игры в баскетбол и волейбол), залы силовой, акробатической и хореографической подготовки и оздоровительно-восстановительный центр. Пермяки смогут заниматься в комплексе хоккеем, фигурным катанием, баскетболом, волейболом, гандболом, гимнастикой и другими видами спорта. Объект должен быть сдан в июле. Большие надежды связаны и со спорткомлексом «Олимпия». Недавно краевые власти закончили разработку концепции его третьей очереди. Проект предполагает строительство двух бассейнов, организацию развлекательной водной зоны для маленьких детей с родителями, зоны SPA, фитнес-центр с бассейном. Стоимость проекта, по предварительной информации, составит от 400 до 500 миллионов рублей. Предполагается, что на его реализацию «Олимпия» привлечёт собственные и заёмные средства. Приступить к строительству здесь обещают уже в нынешнем году. Ещё одна приятная новость: в рамках федеральной программы «Развитие футбола в Российской Федерации на 2008–2015 годы» в Перми будет построен крытый футбольный манеж. Он будет возведён на месте нынешнего стадиона «Урал» по адресу Куйбышева, 140. Новый спортивно-административный центр планируется построить и на месте стадиона «Энергия» (Советская, 100). А новая саннобобслейная трасса в Чусовом должна стать стратегически важным объектом для всего края. Объект будет возводиться минимум два года, задача на 2014-й – пройти

ИНФРАСТРУКТУРА

все этапы проектно-сметной документации и, возможно, начать строительство.

– Мы понимаем, что каждый вновь созданный комплекс повышает привлекательность региона, – отмечает министр спорта Пермского края Павел Лях. – Одним из положительных примеров можно назвать Федеральный центр подготовки по зимним видам спорта в Чайковском. В начале января 2014 года там прошли два крупных международных старта – этапы Кубка мира по лыжному двоеборью и прыжкам на лыжах с трамплина. Впервые трансляции из Пермского края велись на весь мир – от Канады до Японии – по каналам «Евроспорт» и «Евроспорт-2». А участие в соревнованиях приняли спортсмены из 86 стран. Биатлонный комплекс получил лицензию Международной федерации биатлона: это означает, что с 2015 года в Чайковском можно будет проводить международные соревнования – Кубки IBU2. Такие объекты положительно влияют на имидж региона.

ЛОЖКА ДЁГТЯ Тем не менее краевые власти признают: на сегодняшний день спортивных сооружений в регионе недостаточно. Ещё одна проблема – низкая вовлечённость жителей в массовый спорт. По словам председателя Пермского городского комитета по физической культуре и спорту Алексея Мартюшова, на начало года доля пермяков, систематически занимающихся физической культурой и спортом, составила всего 19 процентов от общей численности жителей. Это на 5,6 процента меньше общероссийского уровня. Есть и другие «болевые точки»: до

сих пор остро стоит вопрос дальнейшей работы Пермского ипподрома, заминки в его решении заставляют любителей конного спорта выходить на митинги… Кроме того, некоторые девелоперы до сих пор считают, что спортивное строительство с точки зрения получения прибыли – абсолютно неинтересный и низкодоходный сегмент бизнеса. В числе основных его минусов называют большие затраты, низкую доходность и длительный срок окупаемости. Но и здесь есть подвижки, а исключения из общего правила встречаются всё чаще. Так, например, перспективным направлением своей деятельности ОАО «Камская долина» считает строительство современных спортивных центров. Именно поэтому с 2005 года компания открыла в Перми сеть семейных спортивных клубов Bodyboom.

– Создание девелоперами таких объектов имеет большое значение для развития потенциала Перми, – объясняют в компании. – Кроме задачи оздоровления пермяков очевидна социальная отдача этого проекта: создание новых рабочих мест, отчисления в Пенсионный фонд, уплата налогов. Без активного участия инвесторов и застройщиков проблему оздоровления населения решить невозможно. Руководство ОАО «Камская долина» осознаёт, что фитнес – один из компонентов здоровья и гармоничной жизни, активного развития личности и карьерного роста. А значит, мы вносим вклад в развитие социокультурной среды города. На момент запуска проекта в Перми ощущался дефицит современных фитнес-клубов во многих районах города. С точки зре-

Новая санно-бобслейная трасса в Чусовом должна стать стратегически важным объектом для всего края. Объект будет возводиться минимум два года, задача на 2014-й – пройти все этапы проектно-сметной документации и, возможно, начать строительство.

ния градообразующего значения объекта, фитнес-центры органично вписались в архитектурный облик этих районов. Сейчас участки, на которых располагаются здания Вodyboom, окружают развитые транспортные коммуникации. В планах «КД Групп» - расширение сети Вodyboom – открытие семейных фитнес-клубов в микрорайонах, которые сегодня застраивает компания. Зачастую спортобъекты строятся благодаря увлечённости их создателей. Так, в посёлке Ферма на площади в 7,5 гектара появился современный конноспортивный комплекс.

– Комплекс восстанавливали и реконструировали из тренерских конюшен бывшего 9-го конного завода, ранее пустовавших три года, – рассказывает Оксана Лопатина, исполнительный директор ПКОО «Федерация конного спорта». – Сейчас здесь есть четыре конюшни общей вместимостью на 220 лошадей, два крытых манежа, позволяющих заниматься конным спортом круглосуточно в любую погоду, помещения, необходимые для комфортной работы сотрудников. Строительство продолжается по сей день: скоро появятся домики для гостей, открытые плацы для тренинга и проведения соревнований уровня России и международных соревнований, ресторан и трибуны. Нужно сказать, что раньше в крае не было подобных объектов, направленных на развитие олимпийских видов конного спорта. Строительство осуществлялось за счёт частных инвестиций владельца – президента Федерации конного спорта Пермского края Александра Евгеньевича Кузовлева. Трудностей было немало, но мы понимаем: чем больше в Прикамье спортивных площадок, тем лучше – нация должна быть здоровой и спортивной! Понятно, что решить проблемы отрасли быстро не получится, ведь создание современных, комфортных, безопасных объектов – длительный и сложный процесс. А залогом успеха здесь может стать, в первую очередь, сотрудничество властей с бизнес-структурами, повышение интереса девелоперов к перспективному виду строительства. МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

47

БИЗНЕС беседовала Ирина Соловьёва

сключением из общего правила является тандем ОАО «Камская долина» и сети фитнес-клубов «Бодибум». Об удачном сотрудничестве застройщика и фитнес-оператора нам рассказала директор сети «Бодибум» Лариса Халилова.

– Лариса Рафаиловна, как вообще пришла идея создания сети «Бодибум?

– Инициатором создания «Бодибум» в 2005 году выступила строительная группа «Камская долина». По мнению руководства компании, возможность заниматься спортом, поддерживать хорошее самочувствие и вести здоровый образ жизни является непременной частью инфраструктуры современного жилого комплекса. За девять лет фитнес-клубы «Бодибум» были открыты во всех комплексных застройках «Камской долины». Сегодня они являются неотъемлемой частью социальной инфраструктуры новых жилых районов, возводимых застройщиком. Начиная с 2005 года в Перми в общей сложности было открыто семь фитнесклубов «Бодибум»: в Индустриальном районе – на ул. Качалова, 10, Стахановской, 43; в Ленинском районе – на ул. Ленина, 92; в Свердловском – на ул. 1-й Красноармейской, 3; в Дзержинском – на ул. Хабаровской, 56 в жилом комплексе «Боровики». В сентябре 2013 года мы открыли новый клуб на ул.Запорожской,1а в жилом комплексе «Авиатор». И в октябре состоялось открытие ещё одного клуба на ул. Лодыгина, 9. Средняя занимаемая площадь наших фитнес-клубов составляет порядка 1000 кв. метров. В двух клубах есть бассейны – здесь у нас проводятся занятия аквааэробикой, обучаются плаванию маленькие детки.

ВЫГОДНЫЙ ФИТНЕС По оценкам экспертов рынка недвижимости, чем больше спортивных объектов – тем выше привлекательность района, в котором они сосредоточены. А это значит, что в этом месте проще будет найти покупателей на квартиры в новых домах и арендаторов в торговые и офисные комплексы. Однако, несмотря на это, большинство девелоперов считают спортивное строительство неинтересным сегментом.

48

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

– Знаю, что «Бодибум» работает в формате «семейных клубов».

– Да, это очень удобно как для клиентов, так и для нас. «Бодибум» – это семейные фитнес-клубы, и наши клиенты могут наслаждаться фитнесом в окружении своих близких и родных, своих друзей и единомышленников. Стоит отметить, что у нас очень развито детское направление – это и каратэ, и танцы, и бассейн. Особая ценность для посетителей наших клубов заключается и в том, что «Бодибум» являются клубами «шаговой доступности», то есть они расположены в непосредственной близости от места проживания или работы. А для нас преимущества формата семейного клуба заключаются в возможности охвата более широкого круга населения, так как мы не ограничиваем людей в определённой опции, предлагаем различные услуги. То есть человек имеет возможность выбора. В пакетное предложение по клубной карте «Бодибум» входит посещение тренажёрного зала с кардиолинейкой, с силовыми тренажёрами, групповые программы,

БИЗНЕС

восточные единоборства, в том числе бокс, без каких-либо ограничений по времени пребывания в клубе и количеству занятий. В одном из наших клубов даже установлен боксёрский ринг. Здесь мы ежегодно проводим чемпионат любителей бокса среди финтес-клубов Перми.

– На сегодняшний день аналогов подобного сотрудничества между застройщиком и фитнес-оператором в Перми нет. А какие вы видите преимущества в таких проектах?

– Размещение фитнес-клубов в жилых комплексах – это выгодный проект для обеих сторон. Основной плюс для нас, как для оператора фитнес-услуг, кроется в том, что все наши клубы открываются в специально спроектированных помещениях, при их строительстве применяются энергосберегающие технологии и закладываются технические новшества, позволяющие в дальнейшем экономить энерго- и теплоресурсы. На выходе мы получаем помещение с теми параметрами, которые нам необходимы. Для застройщика же это, в первую очередь, повышение привлекательности строящихся объектов, ведь сегодня для покупателей очень важным фактором при выборе новостройки является наличие развитой инфраструктуры. А так как с каждым годом число людей, выбирающих здоровый образ жизни, увеличивается, наличие спортзала на первом этаже жилого дома является положительным моментом для потенциальных покупателей. О том, что популярность здорового образа жизни за последние годы действительно выросла, мы, в частности, можем даже судить по значительному увеличению числа наших постоянных клиентов. На сегодняшний день у нас в клубе состоит более шести ты-

сяч человек, и их число постоянно растёт. Я думаю, что после триумфа нашей страны на сочинской Олимпиаде людей, занимающихся спортом, станет ещё больше. Поэтому естественно, что сегодня нам уже мало тех площадей, которые у нас были даже год назад.

– Вы планируете расширение вашей сети?

– Да, конечно. Мы не стоим на месте и, безусловно, планируем развиваться и дальше. В планах у нас открытие ещё нескольких клубов в разных районах города. В данный момент мы как раз находимся в активном поиске подходящих площадок.

– А какие районы вы рассматриваете?

– Нам интересны микрорайоны Парковый, Гайва, Закамск (причём именно его центральная часть), Мотовилихинский район (а именно район цирка), микрорайон Вышка.

– У вас есть какие-то особые требования к площадкам?

– Безусловно. Причём для нас не столь важно назначение здания, где будет размещаться фитнес-клуб, то есть это не обязательно должен быть жилой комплекс, это просто должна быть любая подходящая для нас технически площадка. Дело в том, что к помещениям, в которых располагаются фитнес-клубы, предъявляется очень много требований – это и вентиляция, и поставка воды, и электроэнергия, и многое другое.

– Насколько я понимаю, на сегодняшний день вы планируете стать самостоятельной структурой. То есть если раньше ваши фитнес-клубы размещались исключительно в объектах «Камской долины», то сегодня вы уже гото-

За время своего существования сеть «Бодибум» завоевала высокую репутацию как у любителей здорового образа жизни, так и у профессионалов фитнеса. Доказательством тому могут являться победы на различных конкурсах, выявляющих лучшие предприятия региона, таких как «Персона Грата». Сеть фитнес-клубов «Бодибум» два года подряд становилась победителем этого конкурса.

вы работать и с другими застройщиками, собственниками зданий. Это так?

– Абсолютно верно. Мы накопили достаточный опыт и готовы пуститься в свободное плавание. У нас уже даже есть пробный проект – в конце 2013 года мы открыли фитнес-клуб на площадке, которая не принадлежит «Камской долине» – «Бодибум» располагается в бизнес-центре «Навигатор» на ул. Лодыгина,9. Клуб здесь существует менее полугода, но у нас уже очень хорошие показатели, количество клиентов здесь с каждым месяцем увеличивается. Очень жаль, что пока никто из пермских девелоперов не решился перенять наш опыт создания совместных проектов между застройщиком и фитнес-оператором. Ведь доказано, что если строительная компания уже на стадии проекта знает, что здесь у неё встанет известный фитнес-оператор и активно рекламирует данный факт, он добавляет привлекательности всему строящемуся комплексу, будь то жилой дом или бизнес-центр.

– Скажите, перед тем как открывать новый фитнес-клуб, вы проводите какие-то исследования рынка?

– Конечно. Мы к этому вопросу подходим очень серьёзно. Перед тем как выходить в какой-то район, мы тщательно изучаем ситуацию на рынке, нам очень важно знать, будут ли востребованы наши услуги в этом конкретном месте. Поэтому предварительно мы проводим социологические опросы населения, чтобы понять, на какую аудиторию мы выходим и нужны ли мы там вообще. В частности, мы очень тесно сотрудничаем с социологическим агентством «Свои». Только после проведения всех этих мероприятий мы можем точно узнать точки города, где нас ждут. Но стоит отметить, что сеть «Бодибум» сегодня в городе стала довольно известной, поэтому проблем с клиентами мы ещё ни в одном районе не испытывали. Так что мы со своей стороны готовы к диалогу и к выгодному сотрудничеству с пермскими застройщиками.

Пермь, Стахановская, 45а тел. 8-902-802-96-30

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

49

ПРОЕКТЫ автор Андрей Трошков

В ПОГОНЕ «ЗА ДВУМЯ ЗАЙЦАМИ» В середине февраля состоялось первое в этом году заседание Градостроительного совета при губернаторе Пермского края. На этот раз на повестке дня было рассмотрение проекта известного пермского архитектора Сергея Шамарина по реконструкции здания речного вокзала для размещения в нем художественной галереи. дание, о котором идёт речь, было построено в 1940 году по проекту архитектора А.З.Гринберга в стиле конструктивизма с включением элементов «сталинского ампира». Само строительство речного вокзала было осуществлено уже после смерти архитектора. В 1990-е годы в результате падения уровня судовых пассажирских перевозок здание утратило свою основную функцию. В течение нескольких лет в нём располагались торговые площади. В 2004 году речной вокзал был вообще закрыт и постепенно приходил в аварийное состояние. В 2010 году в здании расположился Пермский музей современного искусства «PERMM». При этом ни реконструкция, ни капитальный ремонт произведены не были. А ведь объект официально занесён в перечень па-

50

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

мятников регионального значения. В скором времени музей здание бывшего речного вокзала покинет. Но ведь «свято место» пустовать, как известно, не должно. В итоге нынешние краевые власти рассудили, что неплохо было бы «пристроить» там многострадальную художественную галерею, которая стала фактически «бездомной» после передачи Спасо-Преображенского собора в собственность Пермской епархии РПЦ. Вскоре член Союза архитекторов России Сергей Шамарин подготовил соответствующий проект.

СПАСТИ И УЛУЧШИТЬ Открывая заседание Градсовета, губернатор Виктор Басаргин отметил, что проект

пока готов «лишь в первом приближении». Тем не менее глава региона попросил отнестись к нему со всей серьёзностью, так как, по его словам, при успешном исходе можно «убить двух зайцев», то есть решить сразу две главные проблемы: отреставрировать объект культурного наследия и найти «новый дом» для галереи.

– Это место, с которого для многих начинается Пермь, – подчеркнул губернатор. Автор проекта Сергей Шамарин отметил, что существующее состояние здания бывшего речного вокзала не позволяет использовать его для размещения любых по назначению помещений без реставрации с реконструкцией. Также архитектор обратил внимание на то, что общая площадь здания не соответствует требованиям технического задания для размещения всех коллекций галереи.

ПРОЕКТЫ

Заметив, что любые катаклизмы, связанные с водой (имеются в виду потенциально возможные проблемы с КамГЭС), могут разрушить здание в любой момент, Сергей Шамарин предложил перенести его на отметку выше уровня катастрофического затопления (99,5м) на герметичный «подиум», сохранив при этом исторический облик. Также проект предусматривает увеличение площади здания за счёт надстройки ещё одного этажа и строительство хранилища, реставрационных мастерских и других технических помещений площадью более четырёх тысяч квадратных метров. Новое сооружение предлагается построить с восточной стороны, оно будет соединяться с основным зданием с помощью висячего перехода. Всё это, по словам архитектора, позволит получить площадь, на которой расположится галерея, около 17 тысяч квадратных метров, что составляет 82% от необходимого. В дальнейшем предполагается построить третье здание для нужд ПГХГ. Отдельная часть проекта – это преобразование среды в районе здания речного вокзала.

– Для достойного размещения галереи и её уникальных коллекций на рассматриваемой территории предлагается преобразовать прилегающую среду в музейный центр, объединяющий в себе объекты культурного наследия регионального значения, – заявил Сергей Шамарин. В частности, в музейный центр предложено включить здание «Контора пароходства братьев Каменских» (Монастырская, 3б), «Вокзал железнодорожный станции Пермь I» (Монастырская, 5), объект культурного наследия федерального значения «Петропавловский собор» (Советская,1). По замыслу автора проекта, необходимо вынести промышленное производство из зданий завода им. Шпагина и переоборудовать здания в музейные объекты, организовать музей-заповедник «Егошихинский медеплавильный завод, поселение» на территории Первогорода, а в последующем рассмотреть возможность присоединения к музейному центру части зданий завода им. Ленина. Кроме того, архитектор высказал идею преобразовать пешеходные подходы к музейному центру через улицу-мост, соединяющую жилую застройку и данную территорию.

ПРОБЛЕМ НА МИЛЛИАРД Когда началось обсуждение, уже очень скоро стало понятно, что «на ура» проекту пройти не удастся. Критических высказываний со всех сторон звучало более чем достаточно. Генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин в экспрессивной манере поинтересовался, «что мы там вообще собираемся сохранять». Его предложение было следующим: снять ста-

тус объекта культурного наследия со здания и построить на его месте новое, «европейского образца». Впрочем, такие крайние меры члены Градостроительного совета поддержать были явно не готовы. Споры вызвало и то, во сколько обойдутся работы, заявленные в проекте Сер-

гея Шамарина. Так, депутат Законодательного собрания Пермского края Александр Флегинский заявил, что общая стоимость может в итоге составить около 200 миллионов долларов, а реализация проекта рискует затянуться на срок около 10 лет. Сергей Шамарин, в свою очередь, упомянул весьма МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

51

ПРОЕКТЫ

«скромную» (по сравнению с вышеозначенной) сумму – 1 миллиард 200 миллионов рублей. Не внесла ясности и ремарка губернатора, который заметил, что о конкретных цифрах можно будет говорить позже. Архитектор Игорь Луговой уже не в первый раз обозначил себя если не противником, то, по крайней мере, последовательным критиком идеи переноса галереи в здание речного вокзала. И на этот раз он обозначил несколько своих «очевидных аргументов»: это и нахождение объекта в зоне катастрофического затопления, и близость железнодорожных путей, и неблагоприятные инженерные и гидрогеологические условия, и экономические факторы. Ещё один известный архитектор, Виктор Воженников, в довольно жёсткой форме обратил внимание на то, что предложенная концепция нарушает законодательство в плане зонирования территории.

– Ни один нормальный профессиональный эксперт не согласится подписать историко-культурную экспертизу по этому проекту, – подвёл итог он.

52

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

– Затраты города не сообщаются, и у меня сложилось устойчивое ощущение, что основная масса присутствующих впервые услышала о планах сделать из этого района новый культурный и исторический центр. Не знаю, почему об этом умолчали, но на этот момент уполномоченные эксперты в рамках государственной историко-культурной экспертизы уже сделали отрицательное заключение. Пишут, что концепция сделана без учёта требования законодательства в сфере охраны наследия и не учитывает концепции развития Пермской галереи. Убедительных доказательств обоснованности суммы планируемых на реализацию этой концепции расходов нет, – таково мнение руководителя Фонда поддержки культурных проектов «Новая коллекция» Надежды Агишевой. А вот общественный деятель, член Градсовета Денис Галицкий не ограничился критикой, а предложил несколько конкретных вариантов, где бы могло размещаться новое здание галереи. Это квартал №179, склон Слудской горы над эспланадой, площадка перед гостиницей «Урал», стадион «Юность».

ОБСУДИЛИ… И РЕШИЛИ ОБСУЖДАТЬ ДАЛЬШЕ – У меня впечатление, что никто ни во что не верит. Вы в себя не верите, вы себе не верите, что можно что-то сделать. Меня это поражает. Что бы ни говорили, мы будем реставрировать этот объект, – таким неожиданно эмоциональным был ответ Виктора Басаргина на прозвучавшую критику. Однако, учитывая всё вышесказанное, губернатор объявил, что окончательное решение принимать пока рано. Пока что создана рабочая группа, которая будет анализировать возможные риски в ходе реализации проекта, представленного Сергеем Шамариным. Если же данный проект не будет реализован, то вновь встаёт вопрос о будущем двух важных для Перми объектов. Своё мнение по поводу вариантов использования здания речного вокзала высказал Денис Галицкий: – Правильнее, я думаю, было бы сделать в ПЗЗ для района Перми I специальную зону с условным названием «Ночные развлечения». Во всех остальных зонах го-

ПРОЕКТЫ ДЛЯ ДОСТИЖЕНИЯ ТРЕБУЕМЫХ ПЛОЩАДЕЙ ПО ЗАДАНИЮ ДЛЯ НОВОГО ЗДАНИЯ ХУДОЖЕСТВЕНОЙ ГАЛЕРЕИ, ПОТРЕБУЕТСЯ: После возведения Центрального корпуса здания Художественной Галереи…

Надстройка ещё одного этажного уровня выставочных площадей. Пристройка к цоколю функциональных площадей (загрузка, помещения речного вокзала и т.д.)

Пристройка Корпуса А хранилище художественного фонда и мастерские Галереи, с переходом в центральный – выставочный корпус

Возможное строительство в перспективе ещё одного корпуса галереи или коммерческой зоны на месте существующего долгостроя

ПРОДОЛЬНЫЙ РАЗРЕЗ

рода такие заведения надо или запретить, или сделать условно-разрешёнными. Это сконцентрирует экономическую активность, район Перми I станет привлекательным для инвестиций в сферу ночных развлечений. Этот район не имеет жилья, хотя и близок к центру города, поэтому перенос туда всех шумных заведений повысит качество жизни во многих жилых районах, где сейчас рассредоточены ночные заведения. Что же касается художественной гале-

реи, то на заседании Градсовета, например, высказывались мысли, что, возможно, стоит найти вариант, при котором её всё же можно будет не переносить. С этим согласны и многие горожане. В частности, большинство посетителей портала «Метросфера» в ходе соответствующего голосования высказались вообще против переноса галереи куда бы то ни было. Вот только очевидно, что у властей и Пермской епархии на этот счёт совершенно иное мнение.

Схема транспортировки художественных произведений по комплексу

Фрагмент Способ загрузки и разгрузки (въезд в зону разгрузки со стороны набережной)

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

53

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА автор Мария Дубровская

МЕХАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕССОВ – ЗАЛОГ УСПЕХА Выбор надёжной подрядной организации – далеко не второстепенный вопрос при строительстве жилых объектов. Ведь в конечном итоге именно от качества выполненных подрядчиком работ будет зависеть качество построенного объекта и конечная прибыль.

54

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

а 14 лет своего существования ООО «Уралдомремстрой» (в апреле оно отпразднует свой 14-й день рождения) зарекомендовало себя как надёжный и ответственный партнёр, сотрудничать с которым комфортно, безопасно и выгодно. Компания смогла успешно пережить все бури и кризисы, не раз случавшиеся в нашей стране, неизменно предлагая своим клиентам высочайшее качество выполнения порученных работ в соответствии со стандартами. Секретами ведения успешного бизнеса на строительном рынке Перми с «Метражами» поделился директор ООО «Уралдомремстрой» Анатолий Кухар.

– Анатолий Юрьевич, расскажите, с чего начиналось развитие вашей компании?

– Свой путь на строительном рынке мы начинали с оказания услуг исключительно по отделочным работам. Но на сегодняшний день ООО «Уралдомремстрой» выполняет полный спектр строительномонтажных, общестроительных и фасадных работ. Помимо этого в сферу нашей деятельности входят кровельные работы. Например, мы занимались заменой кровли на зданиях цехов завода «Пермские моторы». Большие объёмы строительных работ были выполнены для автосалонов «Экс Авто». На счету компании проведение строительных работ и на социально значимых объектах – школах, детских садах, а также зданиях жилого и промышленного назначения. Так, сегодня мы выполняем большой объём общестроительных работ на одном из объектов ОАО «СтройПанельКомплект» – ЖК «Солдатская слободка». Надо сказать, что с этим застройщиком у нас давно сложились хорошие партнёрские отношения. Дом на ул. Островского, 40 – это не единственный объект, по которому мы выступали в качестве подрядчика у этой компании. Например, мы работали на объектах СПК, которые строились в Кудымкаре (два дома по ул. Пушкина, 62 и 8 Марта, 9), в микрорайоне Лёвшино (дома на ул. Цимлянской, 17, 23), на Кислотных дачах (дом на ул. Уссурийской, 27), в городе Добрянке ( дом на ул. Победы, 9). Сработали хорошо, как результат – хорошие партнёрские отношения и далеко идущие планы.

– Как вы считаете, в чём кроется залог успешной работы на строительном рынке?

– Успех строительства – это квалифицированный персонал, выполняющий работы, и наличие всей необходимой техники, которая может быть задействована в производстве. Кстати, именно жилой комплекс на ул. Островского, 40 стал для нас объектом, который сподвиг на развитие. Именно с него у нас началось освоение новых технологий. Для того чтобы не подвести нашего партнёра по срокам, нам пришлось купить

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

Технологический процесс работы шпатлёвочной и штукатурной станций штукатурную станцию, которая способна снизить трудозатраты и увеличить качество отделки помещений в несколько раз.

– Что такое штукатурные станции и как они работают?

– Это передвижная установка, смешивающая сухие строительные смеси с водой и подающая готовый раствор по шлангам к рабочему месту. При помощи распылителя, подсоединенного к этим шлангам, работником производится распыление смеси на стены, потолки, полы. Автоматизация нанесения штукатурного слоя позволяет работать не только быстро, но и качественно: нанесённый слой получается ровный, с нужной степенью сцепления, а на полу легко выполнить заданные заказчиком уклоны и контролировать плоскостность поверхности. Конечно, оборудование стоит недёшево, но мы решили вложиться и нисколько не пожалели.

– Вы просчитывали экономическую выгоду механизации отделочных работ?

– Конечно, по нашим расчётам, и в этом мы убедились уже в первый месяц работы, скорость выполнения работ увеличивается как минимум в четыре раза. Так, бригада из четырёх человек при использовании штукатурных станций за смену в среднем может оштукатурить 100–200 кв. метров. Притом что при использовании ручного труда такая же бригада может сделать только 20–25 кв. метров за смену. Естественно, что это позволяет нам обходиться гораздо меньшим количеством людей, нет необходи-

мости содержать подсобных рабочих, а кроме того, потери материала снижаются. Легко догадаться, что благодаря высокой производительности труда проявляется важный экономический фактор. Здесь явны пути снижения затрат и повышения рентабельности строительных работ.

– А качество не страдает?

– Абсолютно нет. Наоборот, оно намного выше. Например, в отличие от человека, машина перемешивает растворные смеси постоянно с одними и теми же заданными пропорциями – следовательно, и покрытие выходит в итоге абсолютно однородное: как по внешнему виду, так и по качеству. Рабочий же замешивает раствор несколько раз за смену, и каждый раз пропорции у него будут хоть немного, но отличаться. Он не сможет оштукатурить всю поверхность за один раз, а следовательно, будет наносить свежий раствор на уже подсохший, расходуя гораздо больше материала. Таким образом, использование штукатурных станций позволяет избежать перерасхода строительных смесей, а также содержания подсобных рабочих.

– Вы говорили о том, что на сегодняшний день компания значительно расширила сферу своей деятельности?

– Да, мы освоили новые направления в работе. Например, недавно мы приобрели мобильную установку для приготовления и подачи пенобетона. Такая необходимость у нас возникла в связи с тем, что по тому же проекту, о котором я вам уже так много рассказал – дому на ул. Остров-

кого, 40, были предусмотрены полы из пенобетона. Поэтому нам и пришлось купить и даже немного модернизировать это оборудование. В результате задание заказчика было выполнено в оговорённые сроки с надлежащим качеством. Надо сказать, что в перспективе мы готовы применить эту установку и в малоэтажном строительстве.

– В апреле ваша компания отмечает свой день рождения. А в этот день принято подводить итоги и строить планы на будущее!

– За годы работы коллектив компании «Уралдомремстрой» довольно прочно встал на ноги, завоевал авторитет. У нас сложился хороший коллектив – в нашей компании работают мастера высокой квалификации. Ответственное отношение к работе, аккуратность при выполнении любых видов работ – главные принципы наших специалистов. Многих своих работников мы, что называется, воспитываем смолоду, активно сотрудничая с учебными заведениями Перми. Молодые ребята проходят практику в нашей компании, учатся работать с современным оборудованием, некоторые из них впоследствии остаются у нас работать. Хотелось бы пожелать нашему дружному коллективу удачи, плодотворной работы, новых проектов и достижений. ООО «Уралдомремстрой» г.Пермь, Комсомольский проспект,98 Тел. (342)2409-023 e-mail : udrs@mail.ru МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

55

ТЕХНОЛОГИИ автор Александра Соколовская

РИЭЛТОРСКИЙ БИЗНЕС И ИНТЕРНЕТ Сразу несколько секций в рамках Камского форума поднимали вопрос о том, как влияет интернет на рынок недвижимости. В частности, большое внимание этой теме было уделено на конференции «Маркетинг недвижимости». Излюбленным способом малобюджетной, но действенной рекламы объектов давно стали интернет-доски объявлений. Однако, выложив свою информацию в глобальную сеть, риэлторы оказались в парадоксальной ситуации: порталы превратились из удобного инструмента в конкурирующую сферу деятельности.

56

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

ТЕХНОЛОГИИ

Кирилл Михайлов ричём положение интернетресурсов в этой конкурентной борьбе сегодня выглядит более выигрышным, чем агентов. Если изначально порталы были заинтересованы в привлечении риэлторов на свои площадки для генерации контента и трафика, то сегодня чаша весов склонилась на противоположную сторону. Агенты вынуждены пользоваться интернет-досками, чтобы продавать свои объекты, привлекать клиентов и вести собственный бизнес. При этом бесплатных способов представления объектов становится всё меньше, конкуренция усиливается, а посещаемость порталов растёт.

Андрей Старатович грамотностью клиента и доступностью информации привели к закономерному вопросу: в чём заключается риэлторская услуга, если все сведения можно найти не сходя с места? Отсюда – увеличение количества прямых сделок между продавцами и покупателями и снижение престижа агентской деятельности.

– Можно предположить, что в ближайшее время количество сделок с участием риэлторов будет уменьшаться, стоимость услуги, её ценность, будут снижаться, – считает модератор секции, директор ООО «Компания «АКТИВ-Недвижимость», заместитель председателя совета НП «РГР. Пермский край» Дмитрий Овчинников.

МЕНЯЮЩАЯСЯ РЕАЛЬНОСТЬ СПРЯТАТЬ ИНФОРМАЦИЮ Проникновение интернета оказало настолько глубокое влияние на все сферы нашей жизни, что изменились не только методы профессиональной деятельности, но в первую очередь – сами клиенты.

– Что было раньше? Риэлтор был профессионалом с большой буквы, – вспомнил реалии недавнего прошлого директор компании Startim, управляющий партнёр ГК «Швеция» Андрей Старатович. – Риэлтор был основным консолидатором данных. Этот человек собирал информацию об объектах, обрабатывал её, производил информационный обмен. Он был не только риэлтором, но и юристом, он выполнял в одном лице много функций. И самое главное, он был надеждой клиента. Клиенты знали, что самостоятельно они вряд ли что-то смогут сделать. Они верили, что риэлтор найдёт предложение, проведёт сделку и сделает так, чтобы всё было хорошо. Потребитель, в свою очередь, не владел оперативной информацией. Он не знал, какие объекты есть, когда они появляются. Была крайне низкая финансовая грамотность. Лет шесть-семь назад огромное количество потенциальных клиентов риэлторов не умели пользоваться «Яндексом» и «Гуглом». У них просто не было потребности в этом. Сегодня ситуация изменилась кардинальным образом. Большой поток непрофессиональных участников риэлторского рынка, острая конкуренция и борьба за покупателя вкупе с многократно возросшей

Надо сказать, что проблема защиты профессиональной риэлторской информации обсуждается не впервые. В качестве панацеи обычно предлагается использование закрытых межагентских баз данных – мультилистинговых систем.

– Отказ от привычной нам сегодня рекламы – вот что должно произойти, – рассуждает Дмитрий Овчинников. – Первое, с чего следует начинать, – закрытие информации о продаваемых объектах. Способы

Алексей Чистяков существуют, во многих регионах созданы и работают с разной эффективностью мультилистинговые системы, они должны быть закрытыми, с доступом только для профессиональных участников. Риэлторы сами должны изменить форму рекламы. Не рекламировать отдельные объекты, а рекламировать компании, услуги, возможности... Для того чтобы такая система принесла плоды, риэлторское сообщество должно объединить свои усилия, определить правила игры и соблюдать их. В теории такое возможно. По свидетельству директора RonasITРомана Сурикова (г. Омск), иногда получается и на практике: – В Перми ресурс «Авито» очень популярен. В Омске он не работает, потому что местные риэлторы договорились и не дают туда рекламы, – привёл пример Роман. – Если держатели контента договорятся между собой – доски объявлений ничего не смогут с этим поделать. В Перми уже много лет существует мультилистинговая система – профессиональная база данных, созданная именно для того, чтобы агенты получили информационное преимущество перед частными лицами.

– Так как сервис создавался специально для профессионалов рынка недвижимости, в нём присутствует много специфических функций, которых нет в интернет-классифайдах.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

57

ТЕХНОЛОГИИ Проникновение интернета оказало настолько глубокое влияние на все сферы нашей жизни, что изменились не только методы профессиональной деятельности, но в первую очередь – сами клиенты.

Например, детально проработана система раздела комиссионных, действует проверка объектов на подлинность, отсеивание дублей, – рассказывает Кирилл Михайлов, руководитель Пермской мультилистинговой системы. – В системе всё сделано для того, чтобы рынок риэлторских услуг развивался, совершались межагентские сделки. Сегодня ПМЛС функционирует в условно-закрытом режиме, т.е. размещать в ней информацию может только профессиональный участник рынка, прошедший регистрацию. Затем агент может либо оставить объекты в закрытой базе, либо выгрузить на глобальный портал метросфера. ру и на ряд других площадок. Практика показывает – выгружают практически все. Это требование рынка. Как только риэлторы придут к общему мнению, что система должна быть закрытой, мы готовы мгновенно сделать её таковой – технически она к этому готова. Пока же есть основания полагать, что полностью закрытая база данных не будет пользоваться спросом. К сожалению для агентов и к счастью для информационных систем, реалии сегодняшнего дня не дают надежды на то, что риэлторы в ближайшем будущем смогут договориться и объединить свои усилия. Консолидированность профессиональных участников рынка очень низка, и возможность быстро получить личную прибыль ставится выше интересов сообщества.

БОРЬБА ЗА ЭКСКЛЮЗИВ Интернет-ресурсы тем временем выполнили задачу по привлечению посетителей и сегодня ставят себе новые цели. В частности – сделать контент более качественным и монетизировать все востребованные сервисы. Известно, что базы данных наиболее популярных ресурсов содержат множество несуществующих или устаревших объектов.

58

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

По подсчётам аналитиков, количество недостоверной информации достигает 80% в рубриках, посвящённых аренде жилья, и 30% в рубриках, посвящённых его продаже. База объявлений порталов содержит 20–22 тысячи объектов, в то время как реальная ёмкость рынка оценивается в 10–12 тысяч. Таким образом, площадки сильно засорены, и пользоваться ими не всегда удобно. Генеральный директор компании «ПроМедиа» Алексей Чистяков считает: очистка баз и повышение качества контента – следующий этап в развитии интернет-классифайдов.

– Количество объявлений будет сокращаться, – прогнозирует Алексей. – И оно будет сокращаться не пользователями, а самими порталами, причём это будет делаться в автоматическом режиме. Будут вычленяться риэлтор и собственник – по времени нахождения на сайте, количеству номеров телефонов, лингвистике. Будет происходить укрупнение рынка, консолидация порталов. В конечном итоге, когда останется одна или две крупных площадки и не будет на ней ни дублей, ни фейков, изменится модель в принципе. Все доски объявления будут платными. Если вы не верите, что это случится, – посмотрите, это уже случилось на работном рынке. На развитых рынках эта модель уже работает. При такой ситуации в наиболее выигрышном положении окажутся те специалисты рынка, которые обладают действительно уникальным контентом.

– Поэтому – боритесь за настоящий эксклюзив, – советует агентам Алексей. – У кого больше договоров, тот и победит.

УНИВЕРСАЛЫ ПРОТИВ УЗКИХ СПЕЦИАЛИСТОВ Впрочем, возможны и другие сценарии развития рынка. Андрей Старатович предлагает проанализировать потребно-

сти клиента, чтобы выявить те точки, где риэлтор однозначно будет незаменим как профессионал.

– Что хочет клиент? – рассуждает эксперт. – Основные его потребности просты: он хочет сэкономить время, деньги, контролировать, что происходит на рынке, и он хочет получить экспертное мнение. Будет ли объект расти в цене, стоит покупать или не стоит, инвестиционный объект или нет? Он хочет дополнительный сервис. В 14-м году предполагается 30%-е увеличение мобильного трафика. И наша задача – залезть в телефоны, в планшеты к клиентам! Кроме того, можно проанализировать ситуацию в других профессиональных сферах, которые тоже затронуло интернетвлияние. Одна из заметных тенденций – переход от универсальной деятельности к узкоспециализированной. Так, например, в туристическом бизнесе выделились визовые центры, которые обслуживают клиентов, самостоятельно заказывающих себе туры через интернет.

– Один из вариантов развития риэлторского дела – это специализация на чём-то одном, на какой-то части бизнеспроцесса, – проводит параллель Андрей. – Вскоре мы с вами увидим, что возникнет чёткое разделение – кто и чем занимается. Очевидно, что дискуссия о путях развития риэлторского бизнеса будет продолжаться и за рамками Камского форума. Краткий итог этого разговора подвёл Дмитрий Овчинников: – Наверное, главным для нас является то, что информационные технологии оказывают на рынок такое воздействие, которое мы, как риэлторы, не в состоянии на сегодняшний день изменить. Они действительно заставляют взглянуть на многие процессы по-другому. Но что бы ни происходило с информационными технологиями, как бы ни развивался рынок – если риэлторы договорятся, если смогут объединиться, сформулировать единые правила ведения бизнеса, то не будут страшны ни информационные площадки, ни другое влияние извне.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

59

ТЕХНОЛОГИИ автор Станислав Андреев

ИНСТРУМЕНТЫ БУДУЩЕГО В МАРКЕТИНГЕ НЕДВИЖИМОСТИ Секция «Современные информационные технологии в сфере недвижимости» представила новейшие ИТ-разработки для эффективного маркетинга real-estate. Сегодня они воспринимаются как ноу-хау, но есть все основания полагать, что уже завтра войдут в ежедневную практику маркетолога, риэлтора и застройщика. лег Кельник, директор интерактивного агентства «Кельник» (г. Москва), приехал на секцию со своей разработкой, ориентированной на застройщиков. PlanoPlan – это система создания 3D-планировок из 2D-планов.

– Именно интерактивные планировки квартир позволяют влюбить в себя потенциального покупателя. Уже на первом этапе строительства объекта, когда на руках только обычные планировки квартир, мы можем смоделировать пространство помещений вплоть до наличия той или иной мебели, – говорит Олег. – Хотите самостоятельно создать онлайн-планировку квартиры или дома? Выбрать цвет стен, напольное

60

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

покрытие, расставить мебель? И получить реалистичные 3D-изображения интерьеров всего за пару минут? – всё это можно сделать с помощью PlanoPlan. Для участников секции Олег провёл презентацию шлема виртуальной реальности OculusRift. На самом деле, OculusRift – это, пожалуй, одно из самых желанных игровых устройств. Устройство представляет собой очки, надев которые вы сможете почувствовать себя частью виртуального мира. OculusRift создаёт иллюзию присутствия в виртуальной реальности: вы как будто на самом деле находитесь в искусственно созданном пространстве. OculusRift – это новое поколение

Интерактивные планировки квартир позволяют влюбить в себя потенциального покупателя. Уже на первом этапе строительства, когда на руках только обычные планировки, можно смоделировать пространство помещений вплоть до наличия той или иной мебели.

ТЕХНОЛОГИИ

3D-шлемов виртуальной реальности для полного погружения. В нём используется одна из самых совершенных систем отслеживания положения в пространстве 360° с задержкой всего в 50 миллисекунд. Даже малейшее движение головы моментально отображается в виртуальном пространстве. Шлем спроектирован для максимального комфорта, его вес составляет 369 граммов, что сопоставимо с весом горнолыжных очков. Угол обзора у OculusRift составляет примерно 110°, что позволяет задействовать периферическое зрение. В комбинации с системой отслеживания движений головы и стереоскопическим 3D-эффектом обеспечивается беспрецедентное погружение в виртуальную реальность. Казалось бы, что общего у 3D-шлема и информационных технологий для риэлтора? А общее есть – упомянутые Олегом 3D-планировки квартир можно «своими глазами» посмотреть – помощью Oculus. Если представить связку «застройщик – 3D-планировки – OculusRift», то в результате застройщик получит мощный инструмент продажи. Смоделировав планировки строящегося дома, он сможет показывать их с помощью шлема виртуальной реальности. В настоящее время трёхмерные планировки уже используются, но просматриваются они на экране монитора. А вот погрузить в «будущую» квартиру – походить по ней, покрутить головой – может только Oculus.

ВИРТУАЛЬНЫЕ ТУРЫ 3D-туры по объектам недвижимости уже нельзя назвать новинкой в сфере информационных технологий, однако на пермском рынке они пока практически не используются. И совершенно напрасно: это действенный и перспективный инструмент продвижения объектов.

– Благодаря виртуальным турам по недвижимости во всём мире риэлторам удаётся организовать более 200 просмотров в месяц каждого объекта и экономить ежемесячно целую неделю своего рабочего времени, – привела статистику Людмила Лопаева, руководитель проекта 360 vision. Стоимость создания тура невелика, а

эффект существенный. Особенно удобным становится этот инструмент при рекламе крупных и труднодоступных объектов – загородных домов, земельных участков, коммерческих площадей.

ман. – Конечно, со временем может выясниться, что номер телефона принадлежит риэлтору. Но на момент создания объявления мы точно можем сказать, использовался ли номер раньше в сфере недвижимости. На основании этого и утверждаем – собственник или нет.

«БОТРИЭЛТОР» Роман Суриков, директор RonasIT (г. Омск), рассказал о своей разработке «БотРиэлтор». Система, как и пермский мультилистинг, сделана только для риэлторов и представляет собой мощный инструмент поиска по самым крупным сайтам с объявлениями. Особенностями системы являются: удобная фильтрация объявлений по базовым параметрам, объединение одинаковых объявлений с нескольких источников, определение по номеру телефона, собственником ли является человек, подавший объявление.

– В 97% мы точно можем определить, собственник это или нет, – пояснил Ро-

ПОВЕДЕНЧЕСКИЙ АНАЛИЗ «Яндекс.Недвижимость» посетил секцию в лице руководителя проекта Андрея Менде (г. Москва). Он приоткрыл кулуары проекта и рассказал, как ищут информацию пермяки и как надо подавать информацию, чтобы удобно было и пользователю, и продавцу, и порталу.

– Как можно продавать недвижимость, если вы не знаете, как её ищут? – задал риторический вопрос Андрей и раскрыл несколько любопытных параметров, выявленных с помощью аналитической службы

Виртуальные туры – очень удобный инструмент при рекламе крупных и труднодоступных объектов – загородных домов, земельных участков, коммерческих площадей.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

61

ТЕХНОЛОГИИ

Яндекс. Например, оказалось, что женщины ищут недвижимость в интернете гораздо чаще, чем мужчины, поэтому ориентироваться при создании объявлений имеет смысл именно на эту часть аудитории. Наиболее частотным запросом остаётся «купить квартиру в Перми». На Яндекс с этим обращением приходят по 3000 человек в день. Андрей Менде подчеркнул, что портал заботится в первую очередь о том, чтобы выдача объявлений была качественной и пользователь находил именно то, что ему нужно.

– Если мы чувствуем по поведению посетителей, что с объектом что-то не так, мы

62

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

перестанем верить этому источнику, этому агентству, и само объявление уберём, – рассказал Андрей. – Это сделано для того, чтобы не страдал обычный пользователь.

ИНФОРМАЦИОННАЯ СИСТЕМА НА ОСНОВЕ СПУТНИКОВЫХ ДАННЫХ Евгения Верёвкина, руководитель отдела инновационных проектов ГУП «ЦТИ», представила последнюю разработку предприятия – единую информационную систему, предоставляющую комплексный

анализ пространственных данных. С помощью этого сервиса можно получить огромный объём уникальных данных об объектах недвижимости. В частности, система содержит адресный реестр, кадастр объектов недвижимости, реестр хозяйствующих субъектов, данные о градостроительных и охранных зонах, объектах культурного наследия и другие сведения, наложенные на картографическую основу.

– Благодаря использованию данных спутниковых систем точного позиционирования ГЛОНАС и GPS достигается высокая точность координирования объектов, – рассказала Евгения. – Информация формируется в рабочие модули, в которых содержатся сведения о помещениях, зданиях, инженерных сетях, земельных участках, улицах, районах, кварталах. Можно получить поэтажные планы помещений, фотообразы объектов в нескольких ракурсах. Есть возможность сформировать паспорт инвестиционной площадки. При этом система отличается большой гибкостью – адаптируется под каждого пользователя, позволяет задавать точные поисковые запросы. Система базируется на огромном объёме данных из архивов ГУП «ЦТИ», которые постоянно актуализируются. По мнению разработчиков, она будет интересна большому кругу специалистов: органам власти, специалистам управляющих компаний, застройщикам и т.д.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

63

РЕГИОНЫ автор Станислав Андреев

СТРОИТЕЛЬСТВО В РЕГИОНАХ: КТО ОСТАЛСЯ В АУТСАЙДЕРАХ? В 2013 году в Пермском крае был зафиксирован буквально строительный бум. По данным Пермьстата, за год было построено более 1 млн кв. м жилья. Такого показателя краю не удавалось добиться более 20 лет. Помимо краевого центра, объёмы строительства выросли на территории 35 городских округов и муниципальных образований. Среди лидеров можно выделить Пермский, Чайковский, Добрянский, Краснокамский муниципальные районы. При этом были и отстающие – с отрицательной строительной динамикой год закончили Березники.

64

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

РЕГИОНЫ ПАДЕНИЕ ЧИСЛЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ В РАЗНЫЕ ГОДЫ

– В отличие от рынков менее крупных городов Пермского края, сегодня в структуре жилищного фонда Березников достаточно большую долю составляют жилые дома улучшенной и индивидуальной планировки, – отмечают Борис Николаев и Наталья Короткая. – Кроме того, здесь можно отметить наличие так называемых полуторакомнатных квартир. «Полуторка» представляет собой малогабаритную «двушку» с двумя комнатами небольшой площади. Интерес к таким квартирам достаточно стабилен – по цене они ненамного дороже однокомнатных квартир, и вместе с тем покупатель получает две комнаты вместо одной. В целом по оценкам экспертов, рынок жилья Березников находится в состоянии стагнации, в продаже имеются единичные предложения новых квартир. Так, по данным Пермьстата, в 2013 году в Березниках было введено всего 18,8 тыс. кв. метров жилья – 0,12 кв. метра на жителя. Это в 2,6 раза меньше, чем в среднем по Пермскому краю (0,31 кв. метра), и в 8,3 раза меньше европейской нормы (1 метр на человека

200

180

160

тыс. человек

140

120 2000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

ВВОД В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ Граф. №2 ввод в действие жилых домов

80

ввод в действие индивидуальных жилых домов

60

40

20

тыс. кв. м

СТРУКТУРА РЫНКА

Граф. №1

0 1990

1995

2000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

ОБЪЁМЫ ВВОДА ЖИЛЬЯ ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ НАСЕЛЕНИЯ Граф. №3 ввод в действие жилых домов

80

ввод в действие жилых домов, построенных за счёт денежных средств населения 60

40

20

тыс. кв. м

ерезники – это второй по величине город Пермского края, который является крупным промышленным центром. По величине жилищного фонда Березники сегодня уверенно занимают второе место среди городов Пермского края, уступая только г. Перми. Историческое развитие Березников как промышленного центра обусловило близкое соседство зон жилой застройки и промышленных территорий, расположенных преимущественно между рекой и жилыми кварталами.

– Березники сегодня – это территория, на которой отчётливо виден диссонанс между относительно высоким уровнем социально-экономического развития и слабым на его фоне развитием рынка недвижимости, особенно сегмента многоэтажного жилищного строительства, – отмечают аналитики АЦ «КД-консалтинг» Наталья Короткая и Борис Николаев. – Уровень жизни населения достаточно высок, поддерживается деятельность градообразующих крупных предприятий, однако сложная экологическая и геологическая обстановка, как «обратная сторона медали» деятельности этих компаний, ведут к чрезвычайно серьёзному миграционному оттоку населения, а отрицательный естественный прирост населения, характерный для подавляющего числа территорий Пермского края, делает демографическую ситуацию критической. Так, по данным Пермьстата, на начало 2014 года на территории города постоянно проживают 152,97 тыс. человек, это почти на 1,67 тыс. человек меньше, чем год назад (-1,08%).

0 1990

1995

2000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

2012

65

РЕГИОНЫ

в год). Причём 7,3 из 18,8 тыс. метров принесло строительство жилых домов за счёт денежных средств населения. Оставшиеся 11,5 тыс. метров были построены за счёт бюджетов различных уровней.

вала грунта на территории города являются основным фактором, препятствующим развитию рынка недвижимости Березников.

ТЕАТР ОДНОГО АКТЁРА ЦЕНЫ ПАДАЮТ Жильё на вторичном рынке в Березниках медленно, но верно дешевеет.

– На сегодняшний день средняя цена квартир здесь держится на уровне 25–26 тысяч рублей за квадратный метр, на первичном рынке – 32–35 тысяч. Переселенцы из аварийных домов в подавляющем большинстве не в состоянии приобрести квартиры на первичном рынке (ввиду больших площадей цены получаются высокими), – отмечает Борис Николаев. – Вместе с тем покупать жильё во «вторичке» люди опасаются, ведь городская администрация открыто не оглашает перечень аварийных домов, и есть риск, покупая квартиру по сертификату, «наткнуться на те же грабли». Специалисты «КД-консалтинг» также отмечают, что важным фактором, влияющим на стоимость квартиры, является местоположение жилого дома. Это во многом объясняется неблагоприятной техногенной обстановкой, сложившейся в Березниках в связи с провалами грунта на территории Верхнекамского месторождения калийных солей, а также с техногенными землетрясениями. Продолжающиеся случаи проГраф. №4

По оценкам аналитиков Натальи Короткой и Бориса Николаева, фактически единственным застройщиком нового жилья в Березниках на сегодняшний день является управляющая компания «Стройальянс», учредителями которой выступают ОАО «Метафракс» и ОАО «КД ГРУПП».

– Основные объекты, строящиеся компанией, – это жилой дом по ул. 30 лет Победы, 22 – Пятилетки, 114а, а также таунхаусы и малоэтажные многоквартирные жилые дома в рамках жилых комплексов «Стрижи» и «Ясная поляна». Последние комплексы территориально принадлежат Усольскому муниципальному району, однако время в пути от центра Березников на личном транспорте составляет около 15 минут. Отметим, что в малоэтажных многоквартирных домах от «Стройальянса» запроектированы квартиры небольших площадей, которые в совокупности с местоположением, удалённым от мест провалов грунта, пользуются достаточно стабильным спросом со стороны березниковцев. В перспективе планируется дальнейшее строительство малоэтажных многоквартирных домов в рамках проектов «Стрижи» и «Ясная поляна», – рассказали специалисты АЦ «КД-консалтинг». –Кроме того, в июле 2012 года был сдан в эксплуатацию пяти-

СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ БЕРЕЗНИКОВ

таб. №1

этажный дом по ул. Ломоносова, 117а. Застройщиком выступило ООО «Стройком», продажи осуществляло ООО «Жилстрой». Цены на квартиры составляли 30,5–32 тыс.руб./кв.метр. Отметим, что продажи квартир в этом доме осуществлялись довольно медленно. Так, по данным местных СМИ, с момента сдачи заселена была только десятая часть квартир. Причиной этому послужил неверно выбранный формат квартир, а именно – их большие площади. Они соответствуют параметрам современного жилья, но не отвечают тому сложному положению, в котором в связи с техногенной аварией находится город. Переселенцы из аварийного жилья, получающие жилищные сертификаты, как правило, относятся к категории людей с невысокими доходами. Они больше заинтересованы в квартирах минимальной площади. В связи с этим ООО «Жилстрой» неоднократно обращалось в городскую администрацию и в министерство экономического развития Пермского края с предложением о продаже всех квартир в доме по ул. Ломоносова, 117а оптом по цене ниже рыночной для предоставления квартир переселенцам. В итоге в декабре 2013 года однокомнатные квартиры в этом доме были переданы детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Второй дом от этого застройщика по адресу ул. Ломоносова, 119 на данный момент времени заморожен на стадии фундамента.

ПЕРСПЕКТИВЫ ЕСТЬ Основным препятствием на пути развития строительного рынка Березников, по мнению Бориса Николаева, является дефицит подготовленных площадок под застройку.

– К идее мэра Березников, не раз им публично озвучиваемой, – возводить новые дома на месте снесённых аварийных, – застройщики относятся скептически. Они не считают это целесообразным, так как это повлечёт удорожание строительства из-за дополнительных конструктивных мер защиты, а главное – может

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ БЕРЕЗНИКОВ ПО СОСТОЯНИЮ НА ФЕВРАЛЬ 2014 ГОДА

Размерность квартир

66

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

Февраль 2014

1-комн.

30,40

2-комн.

27,25

3-комн.

26,99

4-комн.

24,74

Среднее значение

27,24

РЕГИОНЫ СОСТОЯНИЕ ЖИЛОГО ФОНДА В РАЗНЫЕ ГОДЫ Граф. №5 3400

площадь жилых помещений

3380

площадь жилых помещений в ветхих и аварийных жилых домах

80

60 3360

3340

40

3320 20

3280

0 2007

2008

2009

ковцев достаточно высок, причём среди них можно увидеть таких крупнейших пермских застройщиков, как ОАО «Камская долина», ОАО «ПЗСП» (г. Пермь), ОАО «СтройПанельКомплект» (г. Пермь), а также и иногородние строительные компании – ООО «СК Высотка» (г. Екатеринбург), ОАО «Уралгипромез» (г. Екатеринбург). По словам заместителя председателя правительства Пермского края, выбор застройщиков будет основан на трёх критериях: сроки, цена и качество.

2010

2011

2012

тыс. кв. м

3300 тыс. кв. м

повлиять на продажи чисто психологически, – считает эксперт. – При этом в целом можно отметить, что пермские инвесторы не уходят с березниковского рынка новостроек. Перспективы развития рынка жилья Березников тесно связаны с переселением жителей аварийных домов. На сегодняшний день в Пермском крае разработана программа переселения березниковцев из аварийных домов, согласно которой новое жилищное строительство планируется развивать в правобережной части города. В течение трёх лет планируется расселить 99 многоквартирных домов общей площадью 247 тыс. кв.метров. На эти цели из федерального, краевого бюджетов и средств компании «Уралкалий» планируется направить 7,8 млрд руб. В настоящее время строительные компании разрабатывают свои проекты застройки правобережного микрорайона Усольского, который рассматривается генеральным планом города в качестве приоритетной точки роста. На левом же берегу перспективы строительства связаны с освоением земельного участка, реализованного на торгах в январе 2012 года. Участок был приобретён компанией «Еврохим» для осуществления квартальной застройки многоэтажными жилыми домами для обеспечения жильём своих работников. Как отмечают представители краевой администрации, интерес со стороны застройщиков к участию в краевой программе по строительству нового жилья для березни-

– Ввиду того, что мы рассчитываем на федеральное софинансирование, безусловно, стоимость будет согласовываться с федералами. Кто предложит наиболее сжатые и реалистичные сроки, тот станет победителем. Качество будет определяться в соответствии со СНИПами, технологией возведения, потребительскими качествами жилья. Пермским застройщикам приоритет не будет отдан. Но с учётом структуры рынка строительных материалов застройщики из Перми получают преимущество, – прокомментировал Алексей Чибисов.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

67

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

автор Наталия Булатова

ОТ КОЛИЧЕСТВА – К КАЧЕСТВУ Развитие рынка малоэтажного жилья упирается в отсутствие инфраструктуры, адекватных спросу девелоперских концепций и грамотной организации строительного процесса. К такому выводу пришли эксперты секции «Загородная недвижимость. Спрос и предложение. Прогрессивные концепции малоэтажного девелопмента», которая прошла в рамках Камского форума. прочем, обсуждение вопросов, связанных с малоэтажным строительством, началось еще накануне – в рамках диалог-ринга «Город для людей», где были вновь озвучены и прокомментированы цифры по вводу жилья в 2013 году. Как известно, 48% от введённого миллиона составило именно малоэтажное жильё. А это значит, что игнорировать проблемы и потребности данного сегмента становится всё сложнее. В то же время говорить об этом рынке экспертам по-прежнему сложно, ведь около 80% его составляет хаотичная застройка, которая фактически не поддаётся анализу и

68

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

учёту. При этом наличие целого комплекса проблем очевидно для всех, кто либо как частное, либо как должностное лицо соприкоснулся с этим сегментом.

– Рынок загородной недвижимости закрыт, – констатировал модератор секции «Загородная недвижимость», член совета НП «РГР. Пермский край», директор АН «Ларец» Андрей Ляшков. – Многие фирмы, работающие на нём, не хотят открыто говорить о своих проблемах, потому что решают определённые вопросы таким путём, который не хотят разглашать. Закрытость этого рынка, в том числе с учётом коррупцион-

ных моментов, сложности оформления, перевода земельных участков, – это всё такой ком, который не позволяет выйти с открытым разговором.

ОПЫТ РЕГИОНОВ Если пермские профессионалы не готовы озвучивать проблемы, возникающие в процессе работы, то гости из соседних регионов могут делиться своими данными. Так, в секции приняла участие аналитик ООО «ОМЭКС», сертифицированный РГР

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

аналитик-консультант рынка недвижимости Анна Зыкова, которая привела данные по Омской области. Оказалось, что проблемы у соседей те же самые.

– На территории Омска сделок с жилыми домами всего 9%. Основными проблемами развития рынка являются: отсутствие сетей коммуникаций и поддержки государства при их строительстве; невыполнение плана развития территории со стороны муниципальных и государственных органов; недостаточная проработка концепции проекта и технических решений, влияющих на себестоимость строительства; недостаточный контроль за ходом осуществления проекта, повлёкший большие отклонения от исходных данных. Омские коллеги уже накопили достаточный объём информации по малоэтажному рынку, чтобы проанализировать ряд проектов, как находящихся в стадии реализации, так и приостановленных. В итоге анализа был сделан вывод о том, что для успешного воплощения проектов коттеджных посёлков в жизнь необходимы три условия: активная совместная работа застройщиков и аналитиков на стадии разработки проектов; тщательная подготовка проектной, разрешительной документации, технических условий; постоянный контроль за ходом строительства.

предложения сегодня составляют проекты с землёй без подряда, не требующие больших единоразовых вложений, достаточно доступные для населения. Сокращаются площади коттеджей и появляются малоформатные предложения в сегменте блокированного жилья, таунхаусов. Однако пока это не привело к активному росту рынка.

ПОДМЕНА ПОНЯТИЙ РЫНОК ПОВОРАЧИВАЕТСЯ К ПОКУПАТЕЛЮ Специалисты нашего региона согласились с коллегами по многим пунктам. Несомненно, совместная работа аналитиков и строителей пошла бы на пользу отрасли в целом. Но даже при отсутствии таковой рынок инстинктивно движется в сторону покупателя, откликаясь на не удовлетворённый спрос.

– Структура предложений меняется в сторону массового покупателя, – рассказывает главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости Наталья Короткая. – Основу

Несмотря на то что количество коттеджных посёлков неуклонно растёт с 2011 года и прошлым летом достигло заветных докризисных показателей, на рынке нет чёткого понимания того, каким должно быть организованное загородное строительство. Термин «коттеджный посёлок» прочно вошёл в обиход, но скрываются под ним подчас совершенно разные продукты. Где-то это серия коттеджей, объединённых территорией, общей архитектурной концепцией, планами по развитию и действующей управляющей компанией. Где-то – земельный участок, вырванный из общего массива, не имеющий ни коммуникаций, ни договора подряда, ни ясных перспектив.

– Всего насчитывается порядка 86 посёлков, но в эту цифру входят как концептуальные коттеджные посёлки, так и земельные массивы с распродажей участков. Причём больше 60% занимают именно земельные массивы, – подсчитала Наталья Короткая. Многих используемых в маркетинговых программах терминов просто нет в законодательстве, поэтому застройщик может вкладывать туда совершенно любой смысл. В частности, ни в каких документах не прописано значение термина «таунхаус».

– Есть понятие «блокированный жилой дом многоквартирный» и «блокированный жилой дом для одной семьи», – пояснил директор компании «УралРегионНедвижимость» Владимир Осытин. – Это два разных понятия. В зависимости от того, как вы строите, в вашем проекте будет прописано: либо это отдельная блок-секция, тогда под неё можно выделить земельный участок, либо это несколько блок-секций, тогда это будет многоквартирный жилой дом. И под него землю отдельно уже не оформить. Если вы застройщик, если вы построили многоквартирный блокированный жилой дом, вы покупателю не можете пообещать, что это будет его отдельный придомовой земельный участок.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

69

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

КОММУНИКАЦИОННЫЕ ПРЕГРАДЫ Отсутствие подготовленных систем коммуникаций – проблема, которая стала краеугольной в сфере загородного строительства. Подводить их никто не торопится, а территории тем временем погружаются в хаос автономных решений. Активно распродаваемые земельные участки без подряда – это именно те территории, на которых в ближайшем будущем будет развиваться хаотичная застройка, не оснащённая ни инженерными, ни социальными, ни транспортными коммуникациями. В лучшем случае к таким участкам подведено электричество и присутствует дорога, по которой можно проехать не только летом. В худшем – нет даже этого. Подведение же удобств за счёт застройщика приводит к многократному удорожанию площадей. А это, в свою очередь, мгновенно выводит их за пределы массового спроса. Ведущий специалист по продажам компании PAN City Group Алексей Агафонов подтвердил эти выводы на примере коттеджного посёлка «Демидково Green».

– Территория включает в себя 21 земельный участок, который мы предполагали реализовывать без подряда на строительство. За весь 2013 год мы фактически не продали ни одного земельного участка в таком виде как есть, без инженерных коммуникаций. Поэтому при старте продаж 150 тыс. руб. за сотку появился интерес к данной территории и её узнаваемость. Продажи в 13-м году у нас не пошли. Поэтому мы создали необходимый перечень мероприятий, в который вошла прокладка всех инженерных коммуникаций: газ, вода, канализация, охрана, въездная группа. Дополнительные инвестиции по разви-

тию территории у нас составили 14 млн руб. В среднем строительство дома со всеми коммуникациями у нас составляет 6,5 млн руб.

МАТЕРИАЛЬНАЯ БАЗА Проблемой для тех, кто всё же вышел на стадию строительства, становится низкое качество строительных работ. Притом что государственные программы пытаются направить застройщиков в русло таких прогрессивных понятий, как энергоэффективность и «зелёное» строительство, проблему до сих пор составляет даже обеспечение простого контроля за ходом работ.

– Недостаточная проработка технических решений, естественно, влияет на себестоимость строительства, – рассказала Анна Зыкова и привела в пример один из омских проектов.

– Это был первый посёлок, построенный с помощью каркасных технологий. В итоге то, что было построено, требовало дополнительного утепления, гидроизоляции, потому что технология, которая была заложена, не отвечает нормам обеспечения тепла для нашего региона, хотя изначально всё было просчитано и согласовано… Что в итоге получилось? Очень много недоделок, недостроек, недокрасов и т. д. Люди столкнулись с некачественным жильём. Коттеджный посёлок получил более 100 исков, в которых требуется устранение строительных недостатков. Если это касается отделки, то это 200–300 тыс. руб., если это устранение погрешностей конструкции – это уже миллионы. В то же время на рынке есть компании, готовые предоставить современные материалы и обеспечить профессиональный кон-

Для того чтобы малоэтажное строительство получило качественное развитие, необходима осознанная градостроительная политика, поддержка со стороны федеральных и краевых органов власти. Однако и ответственность самих застройщиков не менее важна.

70

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

троль. Менеджер внешнего сбыта по работе с объектами Уральской сбытовой дирекции ООО «КНАУФ ГИПС» Сергей Пашкин рассказал о современных разработках в сфере стройматериалов.

– Наша страна в настоящее время пытается уйти от сырьевой экономики в сторону экономики инноваций. Одним из условий такого перехода является политика энергосбережения. В связи с этим в ноябре 2009 года был принят закон об энергосбережении, и там введены два понятия: энергоэффективность и экологичность. Последними исследованиям энергоэффективности в России выявлено, что здания ответственны более чем за 25% потенциального энергосбережения, необходимого для достижения поставленных правительством РФ целей. В связи с этим особое значение приобретают поиск и использование технологий и материалов, которые обеспечивали бы высокий уровень энергосбережения в каждом отдельном домовладении. К сожалению, пока данные технологии применяются лишь точечно, и даже дома, которые в теории наиболее соответствуют данным требованиям, на практике оказываются неэффективными. Причина тому, по мнению экспертов, – неправильное использование конструкций, строительство с нарушением технологических процессов.

– Существует миф: каркасник может построить и дилетант, – поддержал тему руководитель отдела продаж ООО «Тандем СТК» Денис Корнилов. – Когда строят дилетанты, получается то, что мы называем «рашен страшен констракшен». Дом, который при небольшом ветре перекашивает. Вроде бы деньги потрачены – и за работу, и за материалы, – а дома-то нет, жить в нём нельзя.

ОБЩИЕ ПРОБЛЕМЫ Секция «Загородная недвижимость» позволила поднять широкий ряд острых вопросов. Это и обеспечение инженерных коммуникаций, и недостаток концептуальной проработки проектов, и отсутствие грамотного подхода к использованию строительных материалов и технологий, и необходимость внедрения инноваций, и важность юридических нюансов при совершении сделок на этом рынке. Эксперты, выступавшие на Камском форуме, пришли к выводу, с которым трудно не согласиться: для того чтобы малоэтажное строительство получило качественное развитие, необходима осознанная градостроительная политика, поддержка со стороны федеральных и краевых органов власти. Однако и ответственность самих застройщиков не менее важна.

– Рынок загородки очень интересный. Сегодня мы пришли к выводу, что насколько он интересен, настолько и закрыт. Решение проблем кроется в комплексном развитии, – подвёл итоги секции Андрей Ляшков.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

71

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ автор Кирилл Калашников

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ Особенности государственной регистрации права собственности на дачный (садовый) дом, индивидуальный гараж, хозяйственные строения или сооружения закреплены в статье 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственную регистрацию права собственности осуществляют органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

арегистрировать право собственности можно несколькими способами: – обратиться в территориальный орган Росреестра или филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» (обособленное подразделение, отдел); – подать документы в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), удостоверившись, что данный МФЦ предоставляет услуги Росреестра; – отправить нотариально заверенные документы почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

ЧТО ВЗЯТЬ С СОБОЙ? Для государственной регистрации права собственности в органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии необходимо представить следующий пакет документов: 1. Заявление о государственной регистрации права собственности.

2. Платёжный документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию. В соответствии с пунктом

72

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

24 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества взимается госпошлина в размере 200 рублей.

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт). Доверенность (нотариально удостоверенная) при обращении представителя.

4. Документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание, – технический паспорт или декларация об объекте недвижимого имущества. Согласно пункту 3 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», декларация об объекте недвижимого имущества – это документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества, для которого не требуется получение разрешения на строительство, и содержащий его описание. Заполняется правообладателем самостоятель-

но. Бланки декларации можно получить в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом за достоверность и полноту сведений, указанных в декларации, отвечает лицо, её заполнившее. В одну декларацию могут быть включены сведения только об одном объекте недвижимого имущества. Декларация представляется в двух экземплярах в соответствующее подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения объекта недвижимости.

5. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект (акт о предоставлении земельного участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное бессрочное пользование, акт (свидетельство) о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок, иной документ (постановление, распоряжение, решение о предоставлении земельного участка, выписка из похозяйственной книги), устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок). Представление правоустанавливающих документов на земельный участок не требует-

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ся, если право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. Кадастровый план земельного участка, на котором расположен объект. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется в случае: – если право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; – если указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединия подтверждает, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка; – если для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущест-

ва не требуется выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. При регистрации дома на земельном участке, предоставленном для садоводства, дачного строительства, дачного хозяйства, юридически оформляется право собственности не на жилой дом, а на жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке.

КАК ПРЕДСТАВИТЬ? Все документы представляются в двух экземплярах: подлинник и копия. Документы, выражающие содержание сделок (например, договор), совершённых в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках.

Акты органов государственной власти и акты органов местного самоуправления, а также акты судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав в виде копии не менее чем в двух экземплярах (например, постановление, распоряжение).

ГДЕ ПОЛУЧАТЬ ОТВЕТ? По вопросам государственной регистрации права собственности можно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Пермскому краю по адресу: 614990, г. Пермь, ул. Ленина, 66, корпус 2, тел. (342) 210-36-80, факс (342) 210-32-43, автоинформатор (342) 218-39-88, а также в Пермский краевой многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг по адресу: 614006, г. Пермь, ул. Ленина, 51, тел. (342) 270-11-20, сall-центр: 8-800-555-05-53. Также вопросы по данной тематике можно задать на Первом Пермском Правовом Портале: www.territoriaprava.ru Срок государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним – 18 календарных дней.

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

73

РЕКЛАМА

74

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

РЕКЛАМА

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014

75

76

МЕТРАЖИ #03 МАРТ 2014