Метражи №34, январь 2014

ИССЛЕДОВАНИЕ Квартиры-студии стр. 16

БИЗНЕС Дети – двигатель торговли стр. 34

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО Госзакупки стр. 46

ПРОЕКТЫ Театр оперы и балета стр. 51

#01 ЯНВАРЬ 2014 г.

КРУПНЫМ ПЛАНОМ СТР. 8

Костантин Макаров: строим как для себя

СОДЕРЖАНИЕ

12 СХЕМА РАСПРОСТРАНЕНИЯ ЖУРНАЛА «МЕТРАЖИ» ПОДПИСКА: • ИА «Медиана» (тел. 2-206-111) • «Урал-пресс» (тел. 220-0-123), • «Пресса-люкс» (тел. 278-67-76, ф. 282-48-86) ЦЕЛЕВАЯ АДРЕСНАЯ ДОСТАВКА руководителям органов власти, фирм и компаний: • Законодательное собрание Пермского края • Департаменты администрации губернатора Пермского края • Министерства и департаменты администрации г. Перми • Пермская городская дума • Администрации районов г. Перми • Пермская торгово-промышленная палата • Строительные компании • Инвестиционные компании • Страховые компании • Банки

Компания «Талан» работает на пермском строительном рынке чуть больше года. Сейчас девелопер реализует в нашем городе уже три крупных проекта. Почему ижевский застройщик начал своё региональное развитие именно с Перми, – об этом «Метражам» рассказал генеральный директор компании Константин Макаров.

ПРОДАЖА ЧЕРЕЗ СЕТЕВУЮ РОЗНИЦУ • ТД «Периодика-сервис» РАСПРОСТРАНЕНИЕ ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ СТОЕК: • Интерьерный центр «YOKE» (Монастрыская, 95г) •Офисный центр «Пермгражданпроект» (Героев Хасана, 7а) •Управление жилищных отношений (Ленина, 34) •Торговый центр «BaZar» (Ленина, 88) •Бизнес-центр «Крепар» (Чкалова, 9е) •Бизнес-центр (Мира, 45а) •Трест №14 (Куйбышева, 82) •Центр технической инвентаризации Пермского края (Ленина, 58а) •Бизнес-Резиденция (Гайдара, 8б) •БЦ «Решетниково» (Решетникова, 4) РАСПРОСТРАНЕНИЕ В РЕСТОРАНАХ, КАФЕ: • Amaks Premier Hotel (Монастырская, 43, тел. 220-60-60) • Vaclav (Газеты «Звезда», 27, тел. 220-66-88) • Feska (Комсомольский пр-т, 67, тел. 244-03-84) • Кафе Valida (Куйбышева, 10, тел. 219-57-91) • «Эрнест» (Космонавта Беляева, 19, тел. 220-57-91) • «Дежавю»(Ленина, 9, тел. 212-85-98) • «Суфра» (Екатерининская, 120, тел. 236-45-50; Монастырская, 14, тел. 259-07-80) • «Визит», отель-ресторан (К. Цеткин, 14б, тел. 245-01-13) • «Прикамье», отель (Комсомольский пр-т, 27, тел. 219-86-22) • «Шоколад» (Петропавловская, 55, тел. 220-69-13) • New Star (Газеты «Звезда», 38б, тел.220-68-01) • Amarone (Куйбышева, 67/1, тел. 244-10-46) • Karin (Мира, 45б, тел. 227-67-87) • «Ударник», ресторан-клуб (Петропавловская, 185, тел. 237-13-13) • «Кредо» (Ленина, 57, тел. 236-61-81) • Francesco, траттория (Комсомольский проспект, 10, тел. 210-80-37) • In Style, магазин-салон (Петропавловская, 11, тел. 259-02-30) • «НЕВА», ресторан (Куйбышева, 31, тел. 236-42-72) • BIRUZA, ресторан (Мира, 10а, тел. 221-61-55) • Gusto, кафе (Сибирская, 1, тел. 212-48-30) • «БодиБум», сеть фитнес-клубов (Хабаровская, 56, тел. 2-501-640; Тимирязева, 26а, тел. 2-161-801; Ленина, 92, тел. 2-155-005; Качалова, 10, тел. 2-276-276; Стахановская, 43, тел. 2-190-882) • «Пиратский сундук», магазин (Монастырская, 41, тел. 220-69-69) • AModent Art, стоматологическая компания (25-го Октября, 45, тел. 294-46-06) НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ПАРТНЁРСТВА: • СРО НП «Союз архитектурных и проектных организаций Пермского края» • СРО НП «Гильдия пермских строителей» • СРО НП «Западуралстрой» • СРО НП «Союз проектировщиков Прикамья» • СРО НП «Строители Пермского края» • СРО НП «Проектные организации Урала» • СРО НП «Стройгарант» ВЫКЛАДКА В БАНКАХ: • Сбербанк, ул. Ленина, 32 • Сбербанк, ул. Ленина, 75 • Сбербанк, ул. Кирова, 124 • Сбербанк, ул. Сибирская, 48 • Сбербанк, ул. Петропавловская, 119 • Россельхозбанк, Ленина, 50 • Дил-банк, Попова, 21

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ ЖУРНАЛА www.m.metrosphera.ru УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ: ООО «ИИЦ «Недвижимость», ООО «Пермские квартиры» ДИРЕКТОР: Татьяна Алексеева ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР: Ирина Соловьёва ФОТОГРАФЫ: Виталий Кокшаров, Егор Пигалев

КРУПНЫМ ПЛАНОМ ИНФО-ДАЙДЖЕСТ

стр. 10–11 Новости рынка недвижимости, строительства, законодательства, инвестиций

Журнал зарегистрирован Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Пермскому краю. Св-во о регистрации СМИ: ПИ № ТУ 59-05-06 от 23.03.2011 ООО «РАСТР-Пресс» 614066 г. Пермь, ул. Стахановская, 54 литер М Тел. + 7 (342) 205-53-30/35 Факс +7 (342) 205-53-21 www.rastr.perm.ru Тираж: 5000 экземпляров Номер заказа: 68887/1 Дата подписания в печать: 20.12.2014 г., 21.00 Дата выхода: 26.12.2013 г. Перепечатка материалов журнала « Метражи» запрещается. Редакция не несёт ответственности за содержание рекламы и объявлений Цена свободная. Выходит 1 раз в месяц

4

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ стр. 28–31 Первый класс для офиса

КРУПНЫМ ПЛАНОМ стр. 12–15

Константин Макаров: строим как для себя

АДРЕС ИЗДАТЕЛЯ И РЕДАКЦИИ: 614000, г. Пермь, Монастырская, 41 ПРИЁМ РЕКЛАМЫ: Телефон/факс (342) 2-206-111, e-mail: y.nerush@metrosphera.ru

стр. 26 Солнечная Заостровка

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА стр. 16–19 Свободные от стен

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ стр. 22–25 Дом с музыкальной архитектурой

22

СОДЕРЖАНИЕ ОТ РЕДАКЦИИ

34

БИЗНЕС

ПРОЕКТЫ

Уважаемые читатели! стр. 34–37 Дети – двигатель торговли

стр. 50–55 Новая жизнь «визитной карточки» Прикамья

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА УЧАСТНИКИ РЫНКА стр. 40–41 Леонид Лейфер: Перми нужны хорошие торговые центры

стр. 56–59 Без почвы под домами

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

СТИЛЬ ЖИЗНИ

стр. 42–45 Шаг от пропасти

стр. 60–63 Секреты офисного дизайна

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

ВИТРИНА НЕДВИЖИМОСТИ

стр. 46–48 Госзакупки: акценты расставлены

стр. 72–73

50

Вот и наступил очередной новый год! В нашем первом номере 2014 года я рада приветствовать как постоянных, так и новых читателей и пожелать всем успеха в делах и счастья в личной жизни! Закончились редакционные каникулы, понемногу, несмотря на чехарду оттепелей и морозов, оживает и бизнес. Конечно, всех волнует, каким будет наступивший год, что он нам принесёт. В последние месяцы уходящего 2013 года эксперты фиксировали все признаки стагнации на рынке недвижимости. Из-за негативных прогнозов относительно экономической ситуации в стране в 2014 году и последующем периоде инвесторы с осторожностью выводили новые масштабные проекты на рынок, остерегались совершать крупные сделки с недвижимостью, которая может подешеветь уже в ближайший год. При этом, по оценкам тех же аналитиков, в сравнении с 2012 годом активность застройщиков в прошлом году была выше, объёмы строительства жилья достигли докризисного уровня. Как будет разворачиваться ситуация – покажет время. Но мы со своей стороны смотрим в будущее с оптимизмом. В самое ближайшее время пермский рынок недвижимости ждёт много интересных событий, мероприятий. В частности, остаётся совсем немного времени до начала IX Международного Камского форума профессионалов рынка недвижимости, который обещает быть весьма интересным и познавательным. Мы также надеемся, что и в 2014 году будем с нашими читателями интересными и полезными друг другу собеседниками. Наш дружный коллектив обещает давать самую актуальную и объективную информацию о ситуации на рынке недвижимости, рассказывать вам о новостях в сфере законодательства, публиковать новые и интересные проекты. Ещё раз с наступившим вас Новым годом и Рождеством! С уважением, главный редактор Ирина Соловьёва

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

5

ПОЗДРАВЛЯЕМ

6

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

ПОЗДРАВЛЯЕМ

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

7

ПОЗДРАВЛЯЕМ

8

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

ПОЗДРАВЛЯЕМ

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

9

ИНФО-ДАЙДЖЕСТ В ПЕРМИ СОСТОЯЛОСЬ ОТКРЫТИЕ ПРАВОСЛАВНОГО ХРАМА В ЖК «АВИАТОР» Митрополит Пермский и Соликамский Мефодий провёл церемонию Великого освящения православного храма, расположенного по адресу ул. Старцева, 140 в Перми. В третьем квартале 2013 года «Камская долина» завершила возведение храма во имя святого апостола Андрея Первозванного. Строительство началось в 2011 году, а в конце октября этого года в храме начали проходить первые службы. Архитектурный проект выполнен профессором Жуковским в стиле русского модерна. Новый храм способен принять до 250 верующих, и это первый и единственный православный объект для прихожан, проживающих в трёх городских микрорайонах (Юбилейный, Южный и Садовый).

В непосредственной близости к храму будет построен причтовый дом, в котором расположатся воскресная школа, православное молодёжное движение и другие социальные проекты прихода. Окончание строительства дома запланировано на второй квартал 2014 года.

По завершении проповеди архипастырь преподнёс в дар храму икону Воскресения Христова и вручил благодарственные грамоты и праздничные иконы ктиторам и благоустроителям храма – генеральному директору ОАО «Камская долина» А. В. Гладикову, заместителю генерального директора ОАО «Камская долина» К. К. Горячих и архитектору А. А. Жуковскому, по проекту которого возводился храм.

ПОДВЕДЕНЫ ИТОГИ АУКЦИОНОВ НА КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ВО ФРОЛАХ жилых помещений должен составить 3 тысячи квадратных метров

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) подвёл итоги двух аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, расположенных во Фроловском сельском поселении Пермского района, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. По первому аукциону (земельный участок площадью 87 900 кв.м) наибольшую цену за право на заключение договора аренды в размере 2 млн 367 тыс. руб. предложило ООО «Автоспецстрой». Срок договора аренды – три года со дня подписания акта приёма-передачи земельного участка. Минимальный объём общей площади

10

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

По второму аукциону (два земельных участка площадью 532 169 кв.м) победителем стало ООО «Оптима-Строй», которое предложило за аренду 5 млн 836 тыс. руб. Срок договора аренды – семь лет. Минимальный объём общей площади жилых помещений – 75 тыс. кв. метров. Застройщик должен будет вводить жильё в эксплуатацию поэтапно после трёх лет аренды. Фонд «РЖС» принимает на себя обязательство по обеспечению участков электроснабжением в форме компенсации застройщику фактически понесённых затрат на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения в размере не более 33,4 млн руб. Оба застройщики должны построить на земельных участках только малоэтажное жильё. Доля жилых помещений экономического класса должна составлять не менее 75% от общей площади, сообщила прессслужба администрации Пермского края.

ИНФО-ДАЙДЖЕСТ В КАКОМ ГОРОДЕ ХОТЯТ ЖИТЬ ЛЮДИ? РЕЧЬ ОБ ЭТОМ ПОЙДЕТ НА ДИАЛОГ-РИНГЕ В РАМКАХ КАМСКОГО ФОРУМА Современные города всё более и более сталкиваются с необходимостью улучшения качества жизни человека и формирования комфортной городской среды. Как достичь желаемого и не допустить ошибок? Одним из важнейших условий успешного и поступательного развития города является вовлечение в процесс всех заинтересованных сторон городского сообщества. Эффективные стратегические решения невозможны без зрелой и честной открытой дискуссии по данной теме. Как повысить уровень благосостояния жителей и заложить прочные основы для его дальнейшего роста? Может ли сегодня жилищное строительство в городе обеспечить разнообразие форм жилой застройки в соответствии с предпочтениями и платёжеспособным спросом пермяков? Сможет ли к 2030 году Пермь стать городом, который обладает конкурентными преимуществами для развития, привлечения и удержания человеческого потенциала, который предоставляет возможности любому человеку для развития карьеры и роста личной капитализации, воплощения новых идей и проектов, формирования активной жизненной позиции? Экспертной площадкой для обмена опытом и идеями, отражающими векторы развития мегаполиса, станет 6 февраля 2014 года диалог-ринг, организуемый в

рамках IX Международного Камского форума профессионалов рынка недвижимости, строительства и инвестиций. Представители краевого правительства, администрации города Перми, депутаты, застройщики, девелоперы, риэлторы и архитекторы обсудят интересные идеи, которые можно применить к развитию города. Кроме того, участники форума уделят внимание взаимодействию властей, бизнеса и граждан, архитектурному облику и многим другим актуальным темам. Программа диалог-ринга состоит из двух частей. Первая часть – «Город для людей» – пройдёт с 13.00 до 15.00. Здесь будут представлены социологические исследования, экспертные мнения, а также выступления и презентации представителей администраций таких городов, как Пермь, Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск и Краснодар. Во второй части диалог-ринга в период с 15.30 до 18.00 пойдёт речь о последних предложениях федерального уровня, направленных на развитие городов, и об эффективных мерах реализации государственной жилищной политики с последующим обсуждением реальной ситуации в градостроительной сфере Перми. Место проведения – павильон №1, конференц-зал №2 ВЦ «Пермская ярмарка», г. Пермь, бульвар Гагарина, 65.

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

11

КРУПНЫМ ПЛАНОМ беседовала Валерия Дубровина

КОНСТАНТИН МАКАРОВ: CТРОИМ КАК ДЛЯ СЕБЯ Компания «Талан» работает на пермском строительном рынке чуть больше года. Сейчас девелопер реализует в нашем городе уже три крупных проекта. Почему ижевский застройщик начал своё региональное развитие именно с Перми, – об этом мы поговорили с генеральным директором компании Константином Макаровым.

12

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

онстантин Михайлович, когда компания приняла решение о выходе в регионы?

– «Талан» давно видит себя региональной компанией, вектор развития в этом направлении был задан несколько лет назад.

– Вы выбрали Пермь как первую иногороднюю площадку для своих проектов. По каким причинам остановили свой выбор именно на нашем регионе? Что вас привлекло здесь?

– Свой выбор остановили на Перми вполне закономерно: это самый близкий и достаточно понятный нам регион. Мы оцениваем пермский рынок как перспективный, нам нравится город, люди, которые его населяют. Жители здесь нуждаются в комфортном качественном жилье. Хорошие объекты в Перми очень востребованы. Об этом свидетельствует статистика сделок. На мой взгляд, Пермь обладает высокой инвестиционной привлекательностью в сфере строительства жилья.

– Как вы оценивали инвестиционную привлекательность региона на момент прихода на пермский рынок жилищного строительства? Изменилось ли ваше мнение сейчас?

– Нет, моё мнение об инвестиционной привлекательности нисколько не ухудшилось. Честно говоря, мы даже не ожидали такой положительной реакции на наш первый в Перми объект – жилой комплекс «Галактика» на шоссе Космонавтов, 116–120, строительство которого началось ещё в сентябре 2012 года. В ноябре мы стартовали ещё с одним объектом – новым жилым комплексом «Вместе» на ул. Подлесной, 43. Этот проект также развивается успешно. Во многом это стало возможным благодаря нашим партнёрским отношениям с компанией «КомСтрин-Пермь» и правильно выстроенной совместной работе.

«Вместе» – это дом, который не похож на другие. Этот дом мы строим в тесном сотрудничестве с будущими жильцами. На протяжении всего строительства мы будем привлекать их к участию, ведь для нас очень важно мнение покупателя.

НОВЫЙ ДОМ «ВМЕСТЕ» • Четыре секции переменной этажности от 16 до 20 этажей

• Дизайнерская отделка холлов

• Огороженная территория

• Улучшенное благоустройство придомовой территории

• Система видеонаблюдения во дворе

• Дополнительная поэтажная шумоизоляция

• Консьерж

• Улучшенная отделка квартир

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

13

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

Жилой комплекс «Галактика» возводится на шоссе Космонавтов в непосредственной близости от Балатовского парка. В домах есть все необходимое для комфортной жизни: уютный двор с улучшенным благоустройством, комфортные холлы, импортные лифты, дополнительная система шумоизоляции, качественная отделка квартир.

– В оба проекта вы вошли с пермскими партнёрами. Это необходимость при реализации проектов в Перми?

– В своё время мы уделяли достаточно много времени изучению партнёров в Перми. Считаем, что сегодня работаем с одними из лучших – СК «КомСтринПермь» и ИК Castom Capital. Наши партнёры – крупные компании, с которыми у нас много общих взглядов на стратегию развития. Компания «Талан» всегда открыта к новым партнёрским отношениям и совместному ведению бизнеса.

14

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

Дизайн холла в жилом комплексе «Галактика»

– Расскажите, пожалуйста, о вашем новом доме «Вместе». Почему такое необычное название?

– «Вместе» – это дом, который не похож на другие. Этот комплекс мы строим в тесном сотрудничестве с будущими жильцами. Для нас очень важно мнение наших покупателей, поэтому на протяжении всего строительства мы будем привлекать их к участию.

– В каких вопросах вы планируете привлекать жильцов? Насколько я понимаю, основные направления уже определены проектом…

– Конечно, мы не будем обсуждать конструктив или этажность дома. Всё это, безусловно, уже определено при запуске проекта. Вместе с покупателями мы будем определять дизайн мест общего пользования, благоустройство двора и другие важные для будущих жильцов особенности дома.

– Получается, «Вместе» – это не просто дом, а результат работы архитекторов, строителей и задумок тех семей, которые хотят в нём жить…

– Да, думаю, вы со мной согласитесь, что, покупая себе жильё, семья ассоцииру-

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

Проект застройки кварталов №155–156 на ул. Революции разрабатывался британской компанией Swanke Hayden Connell Architects. Вдоль улиц Революции, Сибирской и 25-го Октября будут построены жилые дома, разместятся рестораны, кафе, бутики, салоны красоты.Общая площадь застройки здесь составит порядка 40 тыс. кв.метров. ет его, в первую очередь, не с квадратными метрами. Люди всё-таки думают о том, как они в нём будут жить, как обустроен двор, насколько уютно в подъезде, удобные ли планировки.

квадратных метров. Здесь будут представлены ресторан, кафе, бутики, салоны красоты. Интерес инвесторов и будущих арендаторов к этому проекту очень высок. Сейчас мы ведём работу с проектировщиками.

– А вы стали бы жить в этом доме?

– С огромным удовольствием! Каждый жилой комплекс мы строим как для себя. Многие наши сотрудники уже живут в квартирах, построенных компанией «Талан». И я не исключение.

– Если не секрет, сколько составят инвестиции в этот проект?

– Порядка двух миллиардов рублей.

– Расскажите, пожалуйста, о вашем новом проекте застройки кварталов №155–156 на ул. Революции. Видела проект. Впечатляет!

– Архитектурный проект нам разрабатывала британская компания Swanke Hayden Connell Architects. На ул.Революции мы построим порядка 40 тысяч квадратных метров, из них 30 тысяч – это жильё. На первой линии вдоль улиц Революции, Сибирской и 25-го Октября разместится торговая галерея площадью 10 тысяч

– Вы уже определились с названием нового комплекса?

– Сейчас мы ведём разработку концепции продвижения. В её процессе родится название.

– Мы настроены работать в Перми долгие годы. Для этого у нас есть отличная команда профессионалов, интересные площадки, растёт уровень доверия к нам. Сейчас в нашем поле зрения несколько площадок. Мы их изучаем, оцениваем, насколько они привлекательны для развития. Поэтому три проекта в Перми – это только начало.

– Насколько мне известно, в Ижевске в независимом рейтинге ваша компания занимает первое место среди застройщиков по уровню доверия населения. Как удаётся этого достичь?

– Мы стремимся, чтобы каждый наш следующий объект был лучше предыдущего. Постоянно внедряем инновации в дома, дополняем их и совершенствуем. Мы обмениваемся опытом с российскими и европейскими застройщиками и наиболее удачные находки воплощаем в своих объектах. При строительстве домов мы всегда стараемся поставить себя на место будущих жильцов и воплотить их представления о комфортном жилье.

– Когда вы хотите выйти на строительную площадку?

– Планируем осенью 2014 года.

– Ждём с нетерпением. Константин Михайлович, скажите, пожалуйста, есть ли у вас в разработке ещё площадки? Или вы планируете ограничиться в Перми этими тремя проектами?

ООО «Талан» г. Пермь, ул. Революции, 21а, тел (342)299-99-33. сайт www.galaxy59.ru МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

15

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА автор Олег Нечаев

СВОБОДНЫЕ ОТ СТЕН Квартиры-студии уже не первый год являются одним из самых востребованных форматов на рынке жилья г. Перми. В настоящее время дома со студиями строятся во всех районах Перми, они представлены в не менее чем 15 жилых комплексах.

16

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

о данным аналитического центра «Медиана», доля домов с квартирами-студиями в общем объёме новостроек Перми на сегодняшний день составляет порядка 20%. Наблюдается появление такого формата жилья и в малоэтажных проектах (график №1). Дома со студиями строятся во всех районах г. Перми. Наибольшее количество предложений сосредоточено в Кировском районе (пять новостроек), за ним следуют Мотовилихинский, Свердловский, а также Индустриальный районы города (график №2). Среди застройщиков безусловный лидер по предложению студий – компания из северной столицы «Петрострой» (35,1% от общего количества предложений). Кроме того, много студий предлагают компании «СМТ №14» (25,4%), «Альянс-строй» (14,0%), «Оптимум» (8,8%) (график №3).

ПОПУЛЯРНЫЙ ФОРМАТ ЖИЛЬЯ Такая популярность квартир-студий, по мнению ведущего аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Бориса Николаева, прежде всего, объясняется их привлекательной стоимостью.

– Необходимость улучшения жилищных условий остаётся насущной проблемой для россиян в целом и пермяков в частности. Поэтому актуальность студий, как объектов с минимальной стоимостью, в последние годы значительно возросла, – отмечает эксперт. – Сегодня студии продаются уже на начальном этапе строительства жилого дома, особенно в объектах застройщиков с положительной деловой репутацией. Спрос начинает «подогревать» предложение. Если в 2007–2011 гг. квартиры-студии проектировались в единичных объектах, то теперь это не ред-

кость. Так, из 58 многоквартирных жилых домов, строительство которых было начато в Перми в январе – ноябре 2013 года, студии запроектированы в 22. Руководитель отдела продаж ООО «Территория» Любовь Подорога также отмечает, что высокий спрос на квартирыстудии в Перми связан с их относительной доступностью.

– Немаловажный фактор, влияющий на спрос в данном сегменте, – это малый метраж и, как следствие, невысокая общая стоимость. Поэтому квартиры-студии можно было бы назвать доступным жильём для молодёжи, если бы они были представлены на рынке недвижимости в городе Перми в достаточном количестве, – дополняет эксперт. Брокер по недвижимости PAN City Group Сергей Липский сравнивает современные квартиры-студии малого формата с советскими малометражными «хрущёвками» и «брежневками».

– Предложения квартир-студий на рынке Перми ориентированы, прежде все-

го, на покупателей с минимальным достатком, можно сказать, что это современная замена «малосемеек» советского периода, – считает эксперт.

ОСНОВНОЙ ПОКУПАТЕЛЬ Преимущественно квартиры-студии приобретаются в качестве основного или дополнительного жилья, с инвестиционными целями для последующей перепродажи или сдачи в наём.

– Высокая ликвидность данного типа квартир позволяет получать неплохую доходность при их перепродаже, – подчёркивает Борис Николаев. – Некоторые инвесторы оставляют данные квартиры у себя для последующей их сдачи в аренду. Для постоянного проживания квартира-студия подойдёт, прежде всего, одиноким людям разных возрастов, будь то студенты, молодая супружеская пара без детей или пенсионеры.

проект дизайнера Татьяны Старковой

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

17

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

– Целевая аудитория покупателей квартир-студий достаточно ограничена, – считает главный аналитик «КДконсалтинг». – Людям пожилого возраста студия может быть интересна с точки зрения оптимизации коммунальных платежей, но всё-таки в силу ментальных особенностей такие люди скорее приобретут «классическую» 1-комнатную квартиру чуть большей площади, пусть даже и в несколько менее престижном месте. Если говорить о квартирах-студиях в домах бизнескласса, то они чаще приобретаются людьми творческих профессий – художниками, скульпторами, дизайнерами. Естественно, что по сравнению с массовым сегментом такие случаи в Перми единичны. Как правило, в подавляющем большинстве случаев для этих людей данное жильё не является единственным.

ЦЕНА ВОПРОСА По данным аналитического центра «Медиана», средняя стоимость квадратного метра в строящихся квартирах этого типа составляет сейчас 45 390 рублей. Учитывая удалённость районов застройки от центра города, диапазон цен находится между 29 000 руб. (Орджоникидзевский район) и 62 720 руб. (Ленинский район). Аналогичная ситуация в масштабе районирования наблюдается и на стандартные однокомнатные квартиры, где цена квадратного метра варьируется от 42 360 руб. до 63 440 рублей. Самая дешёвая студия стоит 29 000 руб. за кв. метр – по ул. Домостроительной, 41 Орджоникидзевского района, а самая дорогая – 62 920 руб. за кв. метр – по ул. Екатерининской, 122 Ленинского района (график №4).

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР Г. ПЕРМИ

Граф. №1

18

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА Граф. №5

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР-СТУДИЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ЭТАЖА Граф. №6

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

Таким образом, говорить о том, что квартиры данного формата являются дешёвым и доступным видом жилья, нельзя.

– Невысокая стоимость квартирстудий определяется в основном только их малой площадью, а не низкой ценой одного квадратного метра, – подчёркивает Сергей Липский. – Таким образом, по моему мнению, квартиру-студию можно рассматривать как доступное временное жильё или как первую квартиру, с последующим улучшением жилищных условий. И действительно, современные квартиры-студии вряд ли могут похвастаться большими площадями. Метраж такой квартиры, как правило, не превышает 40 квадратных метров. Однако из-за отсутствия внутренних стен такое помещение кажется значительно больше заявленной площади. Наибольшую долю предложений – 46,5% – занимают квартиры в ветке площадей от 30 до 35 квадратных метров, наименьшим количеством предложений представлены квартиры площадью менее 20 квадратных метров (график №5). На стоимость квартиры в определённой степени влияет такой фактор, как этаж, на котором расположена квартира. Квартиры, расположенные на первом и последнем этажах, стоят дешевле. В структуре предложения наибольшую долю занимают квартиры, расположенные на средних этажах дома, – 84,2%, стоимость таких квартир в среднем составляет 45 620 руб. за кв. метр. Квартиры, расположенные на первых этажах жилого дома, в среднем стоят 44 140 руб. за кв. метр (график №6).

Граф. №2

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР-СТУДИЙ ПО РАЙОНАМ

Граф. №3

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР-СТУДИЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

ПРЕИМУЩЕСТВА И ПЕРСПЕКТИВЫ СЕГМЕНТА Руководитель отдела продаж ООО «Территория» Любовь Подорога считает, что в Перми перспективы у сегмента очень оптимистичны.

– Несмотря на то что у данного вида жилья есть ряд недостатков, которые лично для себя я вижу в многочисленности соседей как на площадке, так и в целом в доме, я считаю, что в ближайшее время на подобные объекты эконом-класса спрос сохранится устойчивый. Поддерживает дальнейшее развитие сегмента и Борис Николаев, считая, что в ближайшие годы актуальность студий, как объектов с минимальной стоимостью, идеально подходящих в том числе и для использования в качестве арендуемого жилья, сохранится. А Сергей Липский видит дополнительные перспективы сегмента в возможном использовании для фонда социального найма (по примеру европейских стран, где 40–50% жилого фонда сдается в наём государством, но не на всю жизнь, как это было при СССР, а как временное жильё).

СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 КВ. МЕТРА КВАРТИР ПО РАЙОНАМ Граф. №4

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

19

20

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

21

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ беседовала Ирина Соловьёва

ДОМ С МУЗЫКАЛЬНОЙ АРХИТЕКТУРОЙ По мнению аналитиков, рынок жилья бизнес-класса в Перми начинает оживать. Застройщики активнее заявляют о новых строительных объектах, относящихся к этому сегменту. Помимо того в Перми начинает формироваться особый подсегмент домов клубного типа. ебольшое количество квартир, эксклюзивная отделка фасадов, закрытый двор, обеспечивающий приватность и максимальный уровень безопасности, сверхсовременная техническая «начинка» дома, профессиональная управляющая служба, коммерческая недвижимость, направленная, прежде всего, на обслуживание потребностей жителей дома, – это лишь малая часть требований, предъявляемых к клубным домам. По оценкам аналитиков, из пермских проектов, уже строящихся и строительство которых планируется начать в ближайшее время, лишь пять объектов можно отнести к данному сегменту. Однако в наибольшей мере отвечает заявленной концепции клубных домов проект жилого комплекса «Симфония», строительство которого в конце прошлого

22

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

года начал строительный холдинг KD Group по ул. Советской, 30. Ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал 2015 года. Технический заказчик объекта – ОАО «Камская долина», застройщиком является компания «Аклеон». О новом проекте «Метражам» рассказала заместитель директора по развитию ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» Наталья Князева.

– Наталья Борисовна, для компании «Камская долина» жилой комплекс «Симфония» – это первый опыт строительства клубного дома?

– Определённый опыт работы в этом подсегменте уже есть. В частности, компания занималась реконструкцией квартала особняков на ул. Клименко в микрорайоне

Наталья Князева, заместитель директора по развитию ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» Разгуляй. Тогда был осуществлён беспрецедентный для Перми и Урала проект индивидуального строительства: в историческом центре города появился уникальный архитектурный ансамбль, стилизованный под купеческие дома конца XVIII – начала XIX века. Помимо этого были построены малоквартирные дома на ул. Краснова (в домах располагается всего по 14–21 квартир).

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Квартиры категории «бизнес +» с минимальной площадью 100 кв. метров. Во второй секции ЖК запроектированы квартиры с террасами.

ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖК «СИМФОНИЯ»: общая площадь – 6081 кв. метр; 28 квартир; подземный паркинг на 57 автомобилей; цена – от 110 тыс. руб.;

ввод в эксплуатацию – 1-й кв. 2015 года. Условия приобретения: Реализация осуществляется через ЖСК «Синица», возможна рассрочка платежа, ипотека.

СПРАВКА В архитектуре жилого комплекса «Симфония» использованы мотивы русского «модерна» начала XX века с применением произведений декоративно-прикладного искусства, скульптуры, мозаики и сграффито. Такое стилевое решение объединяет проектируемое здание с существующими «Королёвскими номерами» и административным зданием по улице Советской, 28, построенным в 1965 году и признанным на областном конкурсе «Лучшим проектом реконструкции, связанной с регенерацией историкоархитектурных ансамблей». Кроме того, такое стилевое решение не

вносит диссонанс в разностилевую застройку существующих соседних зданий. Скорее наоборот, сохраняемые дома А. Е. Третьяковой и В. И. Королёва будут ярче смотреться на фоне современной застройки. Характерные черты модерна – свободная асимметричная планировочная структура, сложная объёмно-пространственная композиция, трактовка здания как скульптурного объёма, живописный силуэт с эркерами, далеко вынесенными карнизами, применение окон различной формы, скульптура, живопись, художественная ковка и литьё как неотъемлемые элементы в композиции фасадов.

Изначально модерн возник как стиль богатых особняков, воплощая модную в то время философию индивидуализма, но позднее проник и в архитектуру доходных домов. Одной из важнейших особенностей этого стиля была задача синтеза искусств, впервые после ампира выдвинутая именно модерном. Скульптура, барельеф, монументальная живопись – фреска, сграффито, мозаика – черты внешнего декоративизма оказались чрезвычайно приемлемы для внешнего вида нового здания, органично вписывая его в существующую разношёрстную застройку квартала. Архитектор Мендель Футлик

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

23

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Небольшое количество квартир, эксклюзивная отделка фасадов, закрытый двор, коммерческая недвижимость, направленная, прежде всего, на обслуживание потребностей жителей дома, – это лишь малая часть требований, предъявляемых к клубным домам. Малоквартирный жилой дом по ул. Советская, 20

ул. Краснова, 34 Отреставрированные купеческие дома по ул. Ленина, 22, 24

Но ключевым признаком клубных домов, на мой взгляд, является, прежде всего, их эксклюзивность. В этом смысле ЖК «Симфония» – наиболее характерный представитель этого сегмента недвижимости.

– Расскажите подробнее об этом проекте.

– Концепция жилого комплекса с музыкальным названием «Симфония» прорабатывалась довольно долго и тщательно. Был изучен опыт клубных домов других городов, просчитаны всевозможные риски. Автором архитектурного проекта стал известный пермский архитектор Мендель Футлик. ЖК «Симфония» – это уникальный архитектурный ансамбль в стиле неоклассицизма, который гармонично впишется в историческую застройку улиц Советской и Сибирской. В основе дизайн-проекта дома лежит идея музыкальности, перекликающаяся с главным соседом – Пермским оперным театром. Фасады здания украсят скульптурные группы и мозаичные панно. Возводимый по проекту клубного типа, дом на Советской, 30 будет отличаться определённой закрытостью. Здание переменной этажности (6 и 9 этажей) строится по современной монолитной технологии, в нём предусмотрено всего 28 квартир кате-

Подобные проекты – памятники архитектуры своего времени, они формируют облик города, привлекают внимание. Успешно реализованный подобный проект даёт положительный гудвилл девелоперу на много лет вперёд.

24

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Квартал особняков на ул. Клименко гории «бизнес +» минимальной площадью 100 кв. метров. Общая площадь жилого здания составит 6081 кв.метр. «Симфонию» отличает детальная проработка фасадов, единый стиль центрального холла, подъездов, лифтовых холлов, отделанных натуральными, дорогими материалами. Планировки квартир – стопроцентный бизнес-класс. Причём типовые жилые помещения будут располагаться только с третьего по пятый этаж. Выше проект предусматривает наличие квартир с индивидуальными планировками, то есть потенциальный покупатель сможет выбирать из нескольких вариантов. Во второй секции комплекса будут две двухуровневые квартиры с большими террасами (площадью 100 кв.м) с видом на реку Каму. Стоит отметить, что в Перми террасы пока не имеют большого распространения, однако это очень удобно и красиво. К тому же у собственника появляется дополнительная площадь, на которой он может разместить всё что угодно. Немаловажный фактор – вместительный подземный паркинг на 57 автомобилей. Причём попасть на стоянку жильцы смогут не выходя из дома – лифты будут опускаться прямо на парковку. «Симфония» будет иметь закрытый двор, где разместятся детская площадка, места для отдыха. На первом и втором этажах расположатся коммерческие помещения. Причём входы в них будут организованы таким образом, чтобы не пересекаться с потоками жилого комплекса. На территории и в доме предусмотрена высокопрофессиональная система охраны, эксплуатируемая кровля и тщательно проработанный ландшафтный дизайн. Совокупность всех перечисленных факторов делает «Симфонию» действительно уникальным объектом для рынка Перми.

– А по какой цене вы сегодня предлагаете квартиры в ЖК «Симфония»?

– Цены на квартиры в этом жилом комплексе, безусловно, не низкие. На сегодняшний день при единовременной оплате стоимость одного квадратного метра в «Симфонии» составляет 110 тыс. руб., а при рассрочке с первоначальным взносом не менее 50% – 120 тыс.руб. Коммерческие площади у нас продаются за 150 тыс. руб./кв. м. Объект имеет аккредитацию в Сбербанке России. Кроме того, у нас существует рассрочка. При первоначальном взносе в 70% от полной стоимости мы можем предоставить беспроцентную рассрочку до окончания строительства. Привлечение денежных средств к строительству жилых домов в ЖК «Симфония» осуществляется путём продаж паёв в ЖСК «Синица».

– На сегодняшний день это, пожалуй, самый дорогостоящий проект на

Компания «Камская долина» осуществляла реконструкцию квартала особняков на ул. Клименко. Тогда был осуществлён беспрецедентный для Перми проект индивидуального строительства: в историческом центре города появился уникальный архитектурный ансамбль, стилизованный под купеческие дома конца XVIII – начала XIX века. пермском рынке жилья. Нет ли у вас опасения, что спрос на квартиры в ЖК «Симфония» будет низким?

– Мы считаем, что в данном случае цена абсолютно оправданна. Проект ЖК «Симфония» – ожидаемый на рынке. Начиная с 2008 г. по 2012 г. подобных объектов на территории Пермского края реализовано не было. Кроме того, он в полной мере отвечает требованиям, которые предъявляются к данному подсегменту недвижимости. Дом строится по эксклюзивному архитектурному проекту, из высококачественных строительных материалов, в престижном благоустроенном районе в самом центре Перми. При этом, конечно же, клубные дома – это дорогие девелоперские проекты. Риски застройщика в них выше. Это ведь не

эконом-класс, где квартиры расходятся уже на стадии строительства. Это определённый сегмент, который рассчитан на конкретного покупателя. Поэтому очевидно, что спрос здесь не может иметь массовый характер. Вообще строительство подобных объектов для девелопера – это, прежде всего, вопрос престижа. Сами строители говорят, что такие дома возводить намного интереснее. Будучи настоящими архитектурными творениями, они могут изменить облик города в лучшую сторону и стать памятниками своего времени. Советская, 40 +7 (342) 218-16-55 www.kamdolina.ru www.kd-kvartira.ru

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

25

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ беседовала Ирина Овчинникова

Николай Арапов, директор компании ООО «Инвесткомплекс»

прошлом году мы уже приступили к строительству первой очереди жилого комплекса «Красавинский».

СОЛНЕЧНАЯ ЗАОСТРОВКА Проекты комплексной застройки территорий становятся всё более популярными в Перми и Пермском крае. Сегодня в городе осваиваются территории посёлка Гамово, микрорайона Вышка-2. На ближайшие годы планируется активная застройка жильём микрорайона Ива и территории бывшего аэропорта Бахаревка. Среди перспективных территорий девелоперы также называют микрорайон Заостровка. а сегодняшний день в Заостровке реализуется сразу несколько крупных проектов. Один из них – жилой комплекс «Красавинский», строительство которого ведёт одно из подразделений ГК «Строительный Центр – Пермь» – ООО «Инвесткомплекс». О новом объекте нам рассказал директор компании Николай Арапов.

– Николай Иванович, для вас это первый опыт комплексного освоения территории?

– Да, жилой комплекс «Красавинский» наша первая «ласточка» в этом направлении. Однако на рынке мы далеко не новички – в нашем архиве есть масса реализованных объектов точечной застройки. Ранее нами были построены дома в городе Краснокамске. По ряду крупных пермских проектов мы выступали как подрядчики. Например, мы участвовали в строительстве первых домов жилого комплекса «Боровики».

26

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

– Почему вы выбрали для реализации своего первого проекта комплексной застройки именно Заостровку?

– Я считаю, что этот микрорайон очень перспективный для дальнейшего развития. Это один из основных центров Дзержинского района, он располагается недалеко от центра города, рядом с одной из основных магистралей – трассой федерального значения, соединяющей г. Пермь с другими регионами благодаря Красавинскому мосту. Здесь есть всё необходимое для комфортной жизни современного человека. В радиусе пешеходной доступности находятся средняя школа №34, детский сад №360, автобусные остановки, больница, отделения банков, продовольственные и промышленные магазины. Земельный участок в квартале пересечения улиц Маяковского и Доктора Граля площадью 2,6 га мы приобрели на торгах в 2011 году. Нами были проведены все изыскательские работы, создан проект, и в

– Расскажите подробнее об этом жилом комплексе.

– Проект предусматривает строительство современного многофункционального жилого комплекса переменной этажности в едином архитектурном стиле. ЖК «Красавинский» будет состоят из четырёх многоэтажных домов, строительство которых будет вестись в шесть очередей. На территории комплекса появятся игровые площадки, места для отдыха жителей, спортивные сооружения (баскетбольная и волейбольная площадки). Кроме того, проект предусматривает создание наземного паркинга, озеленение окружающей территории, благоустройство дворовых проездов. При проектировании следующих очередей строительства на первых этажах жилых домов мы планируем предусмотреть размещение торговых и коммерческих площадей. Сегодня мы активно ищем партнёров, желающих вложить деньги в строительство встроенно-пристроенных помещений общественного назначения (II и VI очереди жилого комплекса) для получения прибыли или дальнейшего развития своего бизнеса.

– На какой стадии сегодня находится реализация этого проекта?

– В настоящий момент у нас ведётся строительство первой очереди жилого комплекса – 10-этажного двухподъездного дома по ул.Маяковского,45 в монолитнокаркасном исполнении. В доме представлены 1-,2-,3-комнатные квартиры, с площадями от 46 до 85 кв.метров. Первую очередь ЖК мы планируем ввести в эксплуатацию уже в конце 2014 года. И в этом же году у нас в планах начать строительство II очереди – 10-этажного панельного двухподъездного жилого дома по ул. Маяковского, 53. Более подробную информацию можно получить по тел.: 8-952-664-11-10, 234-11-10. Проектная информация размещена на сайте: www.krasavinskiy-perm.ru

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

27

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ автор Станислав Андреев

ПЕРВЫЙ КЛАСС ДЛЯ ОФИСА По оценкам аналитиков, на пермском рынке попрежнему преобладают офисные помещения класса «С». Класс «А» находится в процессе формирования, поэтому инвесторы и девелоперы крайне осторожно входят в такие проекты.

28

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Офисный центр «Парус» сли ещё несколько лет назад под офисным помещением могла пониматься любая площадь, то сегодня существует множество критериев, по которым определяют ту или же иную классификацию офисных объектов.

КЛАССИФИКАЦИЯ В настоящее время экспертное сообщество на рынке недвижимости постоянно говорит о проблемах, связанных с отсутствием классификаций. Однако офисная недвижимость – это сегмент, в котором она появилась одной из первых. Над её созданием работал Московский исследовательский форум, в который входят представители ведущих консалтинговых компаний, работающих на территории России.

– Предпосылкой её появления стала необходимость сравнения ставок офисных помещений в период, когда предложение в данном сегменте ещё не было массовым. Первая версия классификации просуществовала несколько лет, затем был принят её второй вариант. Сейчас классификация обновляется каждый год. Последний её вариант был опубликован в июле 2013 года, – рассказывает исполнительный директор компании «Р-консалтинг» Ольга Козырева. – Также Гильдия управляющих и девелоперов разработала собственную классификацию офисных зданий. Эксперты рынка недвижимости используют её при разработке концепции бизнес-центров и для проведения анализа. В некоторых регионах, например Екатеринбурге, общим собранием членов представительства НП «Гильдия управляющих и девелоперов» утверждена региональная классификация офисных центров (табл.1).

Таблица №1 Класс А

Офисным центром принято считать отдельно стоящее здание, площадью не мене 3000 кв. метров. Причём офисная функция должна быть основной в структуре здания. В соответствии с общепринятой классификацией российского уровня, такие объекты подразделяются на классы «А», «В», «С», «D». Классификация офисов осуществляется по ряду параметров, в первую очередь это местоположение объекта относительно центра города (транспортная доступность, удобство подъезда, удалённость от центра) и качество отделки. Второстепенными являются следующие факторы: техническое оснащение (кондиционирование, охранная и пожарная сигнализация и т.д.), наличие стоянки или парковки, а также размещение помещения в определённом здании (бизнес-центр, офисное здание, здание бывших НИИ, жилое здание).

Класс В+

Класс В

Класс С

1. Местоположение и доступность Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее) обязательно

обязательно

факультативно

не применимо

2. Транспортная доступность Удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий, организованные надлежащим образом остановки общественного транспорта. обязательно

обязательно

факультативно

факультативно

3. Парковка Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к здаОрганизованная охраняемая парковка нию. Наземная гостевая охраняемая парковка обязательно

обязательно

обязательно

факультативно

4. Входная группа Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ. Информационное табло, содержащее информацию об арендаторах и основную навигацию. обязательно

КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ

Некоторые положения региональной классификации офисных центров, разработанной НП «Гильдия управляющих и девелоперов» по г. Екатеринбургу и Свердловской области

обязательно

факультативно

не применимо

5.Услуги для арендаторов Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, служба такси, магазины и прочее). Наличие качественного конференц-зала и переговорных комнат

Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании

обязательно

обязательно

обязательно

факультативно

6. Вид из окон Прекрасный вид из окон на центр города, достопримечательности и живописные места района, исключающий вид на малопривлекательные объекты (кладбище, свалка, завод и т.п.)

Хороший вид из окон, исключающий вид на промышленные объекты и другие малопривлекательные пейзажи (кладбище, свалка, завод и т.п.)

обязательно

факультативно

факультативно

Не применимо

7. Архитектурная ценность объекта Здание спроектировано известным архитектурным бюро, привносит новое в архитектурный облик города или представляет собой историческую ценность

Здание гармонично вписывается в архитектурный ансамбль города и не конфликтует с окружающей застройкой

факультативно

факультативно

факультативно

не применимо

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

29

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Офисный центр «Славянский Plaza»

Среди основных характеристик офисных центров премиум-класса эксперты выделяют: - качественную инженерную составляющую (наличие двух независимых источников электроснабжения, диспетчеризация здания, возможность регулировки микроклимата в отдельно взятом офисном блоке), современные системы безопасности и контроля доступа в здание; - архитектурно-планировочные решения (открытая эффективная планировка, высота потолков от 2,7 м и выше, коэффициент потерь не более 18%, высококачественные материалы для отделки фасада и мест общего пользования); - хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказать негативное влияние на имидж, хорошая транспортная доступность; - подземная парковка или наземная крыОфисный центр Green Plaza

тая парковка с крытым переходом в здание; - управление зданием осуществляется профессиональной управляющей компанией; - сбалансированный пул арендаторов; - наличие дополнительных услуг для арендаторов. Офисные центры, позиционирующие себя, как класс «А», предоставляют арендаторам следующие услуги: - все виды телекоммуникационных услуг; - круглосуточная охрана; - уборка мусора, очистка снега; - наличие кафетерия, ресторана; - почтовые услуги + курьерская служба. Как правило, эти объекты недвижимости имеют самый высокий уровень сервиса: ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Всё это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания, охраняемыми стоянками (чаще подземными). Помимо этого данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку и многое другое. Стоит отметить, что здания бизнесцентров класса «А», как правило, строятся по индивидуальным проектам. Так, БЦ «Парус» в Перми визуально напоминает раздувшийся на ветру парус. А бизнес-центр «Авангард» выполнен в стиле new-modern, его структура напоминает кристалл со сверкающими гранями.

в помещениях бывших государственных организаций. Их доля в общей структуре предложения составляет 49,4% (график №1). Сегмент офисных помещений, относящиеся к премиум-классу, составляет всего 7,7% от общего объёма предложения. В основном они располагаются в бизнесцентрах и офисных центрах в центральных районах города – Свердловском и Ленинском (таблица №2). Для сравнения: у нашего ближайшего соседа – города Екатеринбурга – основу рынка составляют современные офисные центры классов «А» и «В». Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью составляет 374 кв. м на 1000 жителей, что является одним из самых высоких показателей среди крупных российских городов. В Екатеринбурге насчитывается более 70 бизнес-центров общей площадью более 1000,5 тыс. кв. метров. По количеству качественных объектов на рынке город занимает лидирующие позиции среди показателей российских городов-миллионников (Новосибирск, Самара, Нижний Новгород и др.). Общее предложение качественных офисных площадей г. Екатеринбурга составляет около 518 тыс. кв. метров. Большая часть площадей относится к классу «В», на класс «А» приходится порядка 99 тыс. кв. метров.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОФИСНАЯ НЕСТАБИЛЬНОСТЬ По оценке аналитического центра «Медиана», на рынке офисной недвижимости Перми на сегодняшний момент ситуация является несбалансированной. В городе действуют 54 офисных центра, при этом наибольшую часть данного сегмента составляют недорогие офисы класса «С» и «D», расположенные в жилых домах, административных зданиях старой постройки или

30

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

Сложившая ситуация на рынке офисной недвижимости Перми свидетельствует о его недостаточной развитости. В течение 3-го квартала 2013 года офисы высокого класса качества были представлены на открытом рынке купли-продажи только двумя предложениями по продаже офисного помещения в БЦ «Славяновский Plaza» на ул. Ленина, 92. И это притом что спрос на помещения для бизнеса повышенной комфортности в городе есть.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ График №1 - Существующие центры, позиционирующие себя как класс «А», практически заполнены арендаторами. Сегодня мы видим, что бизнес-центр «Любимов» не имеет проблем с заполнением, новая «Грин-Плаза» заполнена уже на 50%, и это при ставках выше среднерыночных (средняя стоимость предложения аренды офисного помещения класса «А» в Перми составляла от 650 руб. и выше за квадратный метр. Минимальная ставка зафиксирована в бизнес-центре «Авангард». Наибольшая стоимость аренды – в офисном центре «Парус» – 900 руб./кв. м), – отмечает Ольга Козырева. – В ближайшее время в Перми появятся новые современные офисные центры (например, «Ленком», БЦ на Екатерининской, 72) – это будет основным изменением в 2014 году. Растущий уровень конкуренции позволит сдержать ставки на приемлемом уровне, поэтому потенциальные арендаторы и покупатели качественных офисных помещений только выиграют. Эксперт считает, что в 2014 в году в Перми сохранится спроса на офисы повышенного класса, располагающиеся в центре города. Это связано с желанием отдельных компаний иметь более представительский офис, располагающийся в центре гоТаблица №2 Название центра

рода. Также спрос на центральные объекты связывается с приходом в регион федеральных и международных компаний.

– Основной пул арендаторов таких помещений составляют организации, работающие в премиальных сегментах, которые заботятся о том, какое впечатление производит их офис на потенциальных клиентов. Особенно актуально это для консалтинговых компаний, которым важно изначально сформировать доверие посетителя. Офисы высокого класса также интересуют крупные столичные компании и иностранных арендато-

ров, которые хотят развивать бизнес в краевом центре Прикамья, – подчёркивает Ольга Козырева. – Но надо признать, что такие компании при отсутствии предложения не будут ждать, а сами сформируют себе офисное пространство по своему представлению. Либо, как вариант, организация будет искать помещение другого типа. Сейчас в новостройках можно найти качественные предложения с авторским дизайном. Также в Перми можно стать арендатором особняка, что, безусловно, будет соответствовать высоким требованиям «дорогой» компании.

ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ ПОВЫШЕННОЙ КОМФОРТНОСТИ В Г. ПЕРМИ Месторасположение

Общая площадь

Этажность здания

38 000 кв. м

22

Тип, емкость парковки

Стоимость аренды

Стоимость продажи

открытая, подземная на 300 м/м

от 760 руб./кв. м

от 70 до 90 тыс. руб./кв. м

GreenPlaza Бизнес-центр

Свердловский р-н, ул. Куйбышева 95б

Авангард Бизнес-центр

Свердловский р-н, ул. 25-го Октября, 101

4700 кв. м

11

открытая, подземная на 30 м/м

от 650 руб./кв. м

–

Славяновский Plaza офисный центр

Ленинский р-н, ул. Ленина, 92

8213 кв. м

7

открытая, подземная на 70 м/м

от 750 руб./кв. м

от 85 до 130 тыс. руб./кв. м

Любимов Бизнес-центр

Ленинский р-н, ул. Ленина, 58а

12 000 кв. м

5

открытая, подземная на 200 м/м

от 800 руб./кв. м

от 90 тыс. руб./кв. м

Парус офисный центр

Свердловский р-н, ул. Островского, 59/2

4570 кв. м

14

открытая, подземная на 20 м/м

от 900 руб./кв. м

от 60 тыс. руб./кв. м

Офисный центр «Авангард»

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

31

32

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

33

БИЗНЕС автор Мария Дубровская

ДЕТИ – ДВИГАТЕЛЬ ТОРГОВЛИ На фоне жёсткой конкуренции операторы торговых площадок постоянно ищут альтернативы, которые смогли бы удержать клиента в ТЦ. В связи с этим девелоперы стали обращать внимание на «детские зоны», так как они являются прямым гарантом того, что семейные пары, имеющие большой покупательский индекс, останутся в торговом центре на более длительное время, соответственно, сделают больше покупок.

34

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

БИЗНЕС

егодня посещение торгового центра зачастую стало рассматриваться людьми уже не просто как поход за покупками, а как возможность приятного времяпрепровождения всей семьёй. По оценкам социологов, каждая третья среднестатистическая семья, где супруги не превышают возраста 45 лет, выходные дни проводит в торгово-развлекательных центрах от 2 до 4 часов (особенно это касается холодного времени года). А если учесть, что именно молодые родители, имеющие детей в возрасте от 1 до 12 лет, являются самыми активными покупателями с большим количеством потребностей, становится понятно, почему сама атмосфера современных торговых центров нацелена на то, чтобы как можно дольше задержать эту категорию покупателей в магазине. Сегодня многие ТК стали позиционировать себя как семейные, что подразумевает под собой обязательное размещение здесь зоны для отдыха детей.

– Конкретных исследований на эту тему не проводилось, но могу сказать точно, что профессионально организованные детские развлечения могут стать серьёзным преимуществом для торгового центра, – считает аналитик ООО «Аналитический центр «КДконсалтинг» Надежда Тищенко. – При выборе магазина посетитель всё чаще обращает внимание на инфраструктуру и возможность досуга с детьми. В такие торговые центры приезжают семьи со всего города, и пока дети отдыхают, родители совершают покупки.

– Наличие детской зоны в торговом центре – это необходимость, – подтверждает советник по PR управляющей компании «Экс» Борис Майоров, одним из основных объектов которой является ТРК «Семья».

– Во-первых, наличие игровой зоны привлекает большое количество клиентов в комплекс. Например, в нашей игротеке Play Day с удовольствием играют не только дети, но и взрослые. Во-вторых, это очень удобно. Место, где можно ненадолго оставить ребёнка и спокойно совершать покупки либо занять ребёнка в дни школьных каникул. Многие родители знают, каково ходить с ребёнком по магазинам. В современных ТРК можно не только совершать покупки, но и провести время с семьёй, друзьями. Сейчас многие девелоперы усиливают развлекательную составляющую комплексов такими «фишками», как ледовый каток, крытые и открытые парки развлечений, аквапарки.

ФОРМАТ РАЗВЛЕЧЕНИЙ Однако развлекательные зоны существенно отличаются друг от друга. К ним можно отнести как небольшую игровую комнату (в пермских ТЦ они, как правило, расположены в зоне фуд-корта и предполагают схожий набор развлечений для детей: лабиринты, батуты или сухие бассейны),

При выборе магазина посетитель всё чаще обращает внимание на инфраструктуру и возможность досуга с детьми. В такие торговые центры приезжают семьи со всего города, и пока дети отдыхают, родители совершают покупки. так и масштабную игровую зону, на которой может размещаться всё что угодно – начиная от игровых автоматов и заканчивая кинотеатром 5D, боулингом.

– К минимальному набору игровой зоны относятся: стол, стул, карандаши, фломастеры и бумага (такой перечень, например, представлен в салоне «Сузуки» на ул. Докучаева), – рассказывает исполнительный директор компании «Р-консалтинг» Ольга Козырева. – Этот минимализм объясняется тем, что одновременно в салоне могут находиться максимум два ребёнка, которые без проблем смогут занять себя. Если поток посетителей больше, то тогда увеличивается и площадь детской игровой зоны. В неё могут быть добавлены бассейн с шариками, игрушки, качели, горки, оборудование для активного ползания. Рядом могут быть установлены игровые автоматы. Такие зоны можно встретить не только в ТЦ, их организуют и в ресторанах («Чикен», «Хуторок», CasaMia и т.д.). Пребывание детей в этой комнате может быть совсем бесплатным (под родительским присмотром), частично платным под присмотром «вожатых» (оплата с третьего часа, чтобы не было искушения использовать комнату вместо детского сада), полностью платным в случае если ребёнком занимаются профессиональные воспитатели, уделяя каждому малышу большое количество внимания. В более крупных торговых центрах перечень атрибутов развлекательных зон уже несколько больше. Аналитик Надежда Тищенко

выделяет два формата таких территорий, которые определяются набором развлечений: • семейные развлекательные клубы в крупнейших ТЦ, так называемые «игротеки» или «парки аттракционов», на которых расположены различные игровые автоматысимуляторы, развивающие аппараты для детей всех возрастов, стрелялки, аэрохоккей, мини-боулинг, танцевальные аттракционы, настольные игры и видеоигры. Основным оператором этих услуг на пермском рынке является одна из ведущих компаний России по организации семейного досуга и отдыха – сеть игротек PlayDay, которая представлена у нас восемью филиалами. Например, в ТРК «Семья», ТРЦ «Столица», ТРК «Земляника». В ТРЦ BaZaR расположена зона игровых автоматов и аттракционов Wonderhall PLAY, открытие которой состоялось в июле 2013 года. На последнем этаже ТЦ «Кристалл», расположенного в микрорайоне Гайва, находится развлекательный центр «Парк»; • небольшие игровые детские комнаты, организованные, как правило, в зоне фуд-корта (например, ТЦ «Парк Авеню», ТЦ «Аврора»). Отдельно стоит отметить детский клуб «Игразаврик» и творческую студию «Семицветик», расположенные на территории второй очереди ТРК «Семья», – считает эксперт. – «Игразаврик» представляет собой центр раннего развития, предоставляющий услуги по присмотру за детьми от 1,5 до 12 лет. Если пребывание в обычной детской комнате бесплатно, то в детском клубе, в котором с детьМЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

35

БИЗНЕС платный детский клуб «Игразаврик» – 70 кв. метров; платное детское кафе. Небольшие по площади детские игровые комнаты, как правило, организуются на площади, которая будет не очень привлекательна для торговых операторов, но в таком случае необходима хорошая внутренняя навигация по ТЦ, чтобы посетитель с ребёнком не метался по торговой галерее в поиске детской комнаты. А вот масштабные развлекательные зоны (типа игротеки PlayDay) размещаются преимущественно в самом центре торговых комплексов. Так, в ТРК «Столица» зона развлечений расположена в центральной части комплекса. При этом если кинотеатр и боулинг здесь были запланированы на стадии проектирования, то PlayDay добавился в 2008 году после реконструкции второго этажа.

НА ЭТАПЕ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

К развлекательным зонам можно отнести как небольшую игровую комнату (лабиринты, батуты или сухие бассейны), так и масштабную игровую зону, на которой может размещаться всё что угодно – начиная от игровых автоматов и заканчивая кинотеатром 5D, боулингом. ми занимаются педагоги, пребывание стоит от 90 до 100 руб./полчаса в зависимости от дня недели. Ещё одним направлением развлекательных зон, формат которых приобретает популярность в столичных регионах, является создание больших тематических парков, в которые может входить парк развлечений, аквапарк, спортивно-концертная арена, кинотеатр. Однако нужно понимать, что тематические парки уже выходят за рамки торговых центров и становятся отдельными проектами, которые по размерам зачастую могут превосходить торговые центры районного масштаба.

– В Перми таких проектов в ближайшие годы ожидать не приходится, – считает Ольга Козырева. – На мой взгляд, у нас в городе недостаточный объём платёжеспособного спроса, поэтому окупаемость таких проектов была бы под вопросом. Получается, что инвестировать в реализацию придётся большую сумму, срок возврата которой был бы заведомо долгим. Кстати, низкий спрос объясняется не тем, что это никому не интересно, а тем, что такие услуги не могут быть дешёвыми.

ОТ МЕТРА ДО ТЫСЯЧИ По площади развлекательные зоны в торговых центрах также варьируются. Они могут занимать от десяти до нескольких тысяч квадратных метров.

36

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

В Перми самая большая развлекательная зона расположена в ТРЦ «Столица» на ул.Мира,37 – её общая площадь составляет 5400 кв.метров (это 16% от общей площади). Здесь располагается: пятизальный кинотеатр «Киномакс» – 2250 кв. метров, боулинг с 26 дорожками – 2750 кв. метров, и игровая зона с развлекательными аппаратами на любой вкус PlayDay – около 400 кв. метров. На втором месте по площади, отведённой на развлечения, стоит ТРК «Семья», расположенный на ул. Революции, 13. Сюда входят: игротека PlayDay, общей площадью 1000 кв. метров, бесплатная зона игровых элементов (на фуд-корте) – 20 кв. метров;

Пусть ещё молодой, но уже развивающийся формат «детских зон» заставляет девелоперов планировать их уже на стадии проектирования ТЦ, а не выделять под них не занятые арендаторами углы уже после открытия. По информации пермских СМИ, развлекательные зоны будут включены в проекты следующих заявленных ТЦ: • формат семейного будет иметь ТЦ, строительство которого сейчас ведётся на месте бывшего кинотеатра «Мир» по ул. Мира, 37. Предположительно, для досуга здесь предусмотрена площадь 1,3 тыс. кв. метров; • ТРЦ «Планета» на шоссе Космонавтов будет включать детский развлекательный центр вместе с гипермаркетом детских товаров; • в ТРК «Победа» на ул. Лодыгина, 44а на третьем этаже предусматривается расположение развлекательного центра и фуд-корта с детской игровой зоной; • не исключается размещение игрового оператора и в третьей очереди ТРК «Семья», обсуждается создание полноценного тематического парка;

БИЗНЕС

• проект ЗАО «Север» и ORIGINCAPITAL – ТРК площадью 120 тыс. кв. метров на выезде из Перми – также будет включать развлекательный центр и фуд-корт. Необходимость планирования развлекательных зон на этапе проектирования связана с определёнными требованиями, предъявляемыми к этим площадкам.

– Помимо соответствия требованиям безопасности, в этих помещениях должны быть соблюдены и другие технические параметры. Например, высота потолков здесь должна быть не менее трёх метров. Существуют определённые требования по энергонагрузкам. Должен быть хороший воздухообмен, наличие в непосредственной близости санузла, гардероба, площадь игровой зоны должна соответствовать пожарным и санитарным нормам. В детской игровой комнате для малышей обязательно наличие санузла, огороженной территории, – рассказывает Борис Майоров. – В ТРК «Семья» игротеку PlayDay планировали ещё на стадии проектирования, были сделаны необходимые усиления перекрытия в месте её расположения, подведены необходимые коммуникации. В процессе работы торгового центра мы регулярно наблюдали, исследовали посещаемость комплекса и портрет клиентов. Среди наших посетителей много семей с маленькими детьми, молодых мам, которые приходят провести время в комплексе. Поэтому мы решили вернуться к формату детской игровой комнаты, где можно оставить малыша на некоторое время, чтобы совершить покупки, сходить в кино, ресторан и т.п. Также для наших клиентов мы предложили вариант бесплатной игровой площадки, которая расположена на фуд-корте. В данном случае дети пребывают на площадке под присмотром родителей. Вариант размещения детского кафе в ТРК также в планах нашей компании. Сложность открытия такого заведения, в первую очередь, – в подводе инже-

В Перми самая большая развлекательная зона расположена в ТРЦ «Столица» – её площадь составляет 5400 кв.метров. На втором месте стоит ТРК «Семья». В его развлекательную зону входит: игротека PlayDay (1000 кв. м), бесплатная зона игровых элементов (на фуд-корте) – 20 кв. м; платный детский клуб «Игразаврик» – 70 кв. м; платное детское кафе. нерных коммуникаций. Требования к детским кафе такие же, как и к любой точке общественного питания, то есть это обязательное наличие в помещении воды и производственной канализации, производственной вентиляции, санузла и т. д. В действующем комплексе непросто подвести производственные коммуникации, поэтому, конечно, удобнее, когда такие помещения планируются девелоперами ещё на стадии проектирования.

ДОХОДНОСТЬ ПОД ВОПРОСОМ Несмотря на явные преимущества создания развлекательных зон в торговых центрах, которые, в первую очередь, проявляются в повышении покупательских потоков, до сих пор многие девелоперы относятся довольно скептически к этому бизнесу.

– Как показывает практика, доходность площадей, отведённых под развлекательные зоны, несопоставима с доходностью торговых галерей, – считает аналитик Надежда Тищенко. – Арендный доход с детских развлекательных центров меньше, поэтому собственникам невыгодно отдавать большие площади под развлекательные зоны. Детские игровые комнаты, организованные собственниками ТЦ, – это место

сервисного обслуживания. Поэтому собственникам, выделяя площади под детские комнаты, не приходится думать об извлечении прибыли с данных площадей. Однако нужно понимать, что любая развлекательная зона в ТЦ направлена на увеличение времени пребывания посетителей в ТЦ, что влечёт за собой обычно и увеличение выручки торговых галерей. Не согласна со скептическим отношением девелоперов и исполнительный директор компании «Р-консалтинг» Ольга Козырева, считая, что организованный на массового потребителя бизнес, связанный с детьми, является доходным.

– Дети – это своеобразный «двигатель торговли». Поэтому окупаемость детских проектов находится на уровне любых других, связанных с ритейлом, то есть примерно два-три года. Во многом это зависит от грамотно построенных бизнес-процессов, – считает эксперт. Таким образом, сегодня можно говорить о том, что формат «детских зон», пусть и не являясь самым доходным вариантом бизнеса, для собственников становится ещё одним эффективным способом повышения привлекательности коммерческой недвижимости. Поэтому можно предположить, что данный сегмент в ближайшее время будет набирать всё большую силу и станет неотъемлемой частью любого торгового центра. МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

37

38

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

39

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА беседовала Ирина Соловьёва

Строительный холдинг «УралСервис» начал активно развивать сегмент коммерческой недвижимости в Перми. В планах компании – построить целую сеть торговых центров единого формата в разных районах города с идентичным набором арендаторов. О новом направлении в работе компании «Метражам» рассказал председатель совета директоров Леонид Лейфер. еонид Яковлевич, ранее ваша компания занималась строительством исключительно жилых и промышленных объектов. С чем было связано решение наращивать свои объёмы именно в сегменте торговой недвижимости?

– Строительство коммерческих объектов – это в некотором роде диверсификация бизнеса. До этого момента основным направлением, в котором работала наша компания в Перми, было жилищное строительство (ежегодно мы возводим порядка 20–30 тыс. кв. м жилья). Были варианты – либо наращивать эти объёмы, либо расширить спектр деятельности. Выбор пал на коммерческую недвижимость, а в частности – на торговые площади.

ЛЕОНИД ЛЕЙФЕР: ПЕРМИ НУЖНЫ ХОРОШИЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ 40

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

– Вы считаете, что Пермь нуждается в новых торговых центрах?

– Безусловно. На текущий момент в городе вообще отсутствуют крупномасштабные торговые центры – самый крупный у нас ТРК «Семья», занимающий 75 тысяч квадратных метров. При этом потенциал для такого вектора развития в Перми, несомненно, есть. Из-за отсутствия качественных ТЦ к нам не могут попасть целый ряд крупных сетевых ритейлеров, желающих вести у нас бизнес. Так, например, уже не первый год торговая сеть «Ашан» тщетно пытается найти помещение, подходящее по техническим требованиям, для открытия своего первого магазина в Пермском крае. Если говорить о торговых центрах меньшего, микрорайонного масштаба, то я уверен, что в ближайшее время потребность в них значительно возрастёт. В Перми сегодня строится довольно много жилья, причём застраиваются преимущественно отдалённые микрорайоны, поэтому вероятнее всего, что в скором времени существующие магазины уже не смогут удовлетворять потребности населения.

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

– У вашей компании уже был опыт строительства торговых комплексов?

– Небольшой опыт работы в этом сегменте у нас был – нами был построен магазин на ул. Хрустальной, 11, общей площадью 3 тысячи квадратных метров. Но это скорее была проба пера. А вот уже в 2013 году мы начали строительство крупного торгового центра рядом с существующим ТРК «Столица» на месте бывшего кинотеатра «Мир». Проект, разработанный архитектурной мастерской Сергея Шамарина, предполагает строительство 5-этажного здания (с подземным этажом), общей площадью 16,5 тысяч квадратных метров. По аналогии с существующим ТРК «Столица», это будет семейный торгово-развлекательный центр, куда можно будет прийти всей семьёй не только за покупками, но и просто отдохнуть. Предположительно, на первом этаже у нас разместится большой продовольственный магазин. На втором, третьем и четвёртом этажах – бутики одежды и аксессуаров. С последним этажом мы пока не определились, но, скорее всего, здесь будет либо развлекательная зона, либо ресторанный дворик. Стоимость строительства этого объекта составляет 426 миллионов рублей.

– В результате это будет единый торговый комплекс, по типу ТРК «Семья»?

– Нет, наш торговый центр – это абсолютно отдельный объект, никак не завязанный с существующим ТРК. При этом после окончания строительства оба здания будут эксплуатироваться как единый комплекс. На наш взгляд, имеющихся 32 тысяч квадратных метров «Столицы» не хватает для того, чтобы его можно было назвать торговым центром районного масштаба. Для этого его площадь должна быть не менее 50 тысяч квадратных метров. Поэтому у нас нет цели составить конкуренцию, напротив, наша стратегия – добиться синергетического эффекта, увеличив потоки покупателей со всего города. Новый торговый комплекс станет своеобразным дополнением существующему ТЦ.

– Уже известен пул арендаторов, которые будут располагаться в новом ТРК?

– В данный момент мы пока ведём переговоры с потенциальными арендаторами. Но могу сказать, что интерес к этому Проект торгового центра на ул. Юрша, 1в

Проект торгового центра на ул. Мира, 37

объекту есть, арендой площадей здесь заинтересовались многие федеральные и зарубежные торговые компании, которых в Перми ещё нет.

– В ТРК «Столица» уже сегодня большая проблема с парковками. С вводом в эксплуатацию нового здания ситуация только усугубится. Как вы планируете решать этот вопрос?

– Действительно, как и во всех крупных торговых центрах, проблема с местами для автомобилей здесь существует. В том числе она усилилась из-за строительства на площади перед ТРК ресторана «Макдоналдс». Выходом из сложившейся ситуации может стать большой подземный паркинг, который запроектирован в нашем комплексе.

– Когда будет закончено строительство этого объекта и как вы планируете им управлять – самостоятельно или же привлекать сторонние управляющие компании?

– Ввод в эксплуатацию торгового центра у нас запланирован на конец 2014 года. После окончания строительства управлять обоими зданиями будет одна компания. Кто этим займётся – до конца пока не решено. Нами рассматривается вариант передачи объекта управляющей компании DVI, которая занимается управлением существующего здания ТРК «Столица». Но мы не исключаем и тот вариант, что создадим свою управляющую компанию и будем заниматься этим самостоятельно.

– Насколько мне известно, торговоразвлекательный комплекс на ул. Мира – это не единственный торговый центр, который вы планируете построить уже в этом году.

– Да, конечно. ТРК в Индустриальном районе – это лишь начало, и планы у нас большие. В ближайшие годы мы хотим строить и развивать сеть районных торговых центров единого формата, с идентичным набором арендаторов и под одним брендом (название пока не определено). Но они, естественно, будут существенно отличаться от нашего первого проекта – ТРК на ул. Мира, 37, – в первую очередь, своей площадью, ну и сами объекты будут намного проще. Первый подобный торговый центр будет построен в Мотовилихинском районе Перми, на улице Юрша, 1в. Совсем недавно мы получили разрешение на его строительство и уже вышли на площадку. Это будет торговый центр микрорайонного масштаба, как их еще называют «у дома». Проект ТЦ без каких-либо излишеств. Двухэтажное здание, общей площадью 10,2 тысячи квадратных метров, плюс цокольный этаж. На первом этаже, вероятнее всего, разместится продуктовый магазин, на втором – торговые точки федеральных сетей, отделы одежды, обуви и аптека. Ориентировочная стоимость строительства этого здания составляет 357 миллионов рублей. Для реализации проекта мы в том числе рассматриваем вариант привлечения инвесторов.

– А что касается дальнейших планов. Вами уже определены площадки, где появятся и другие торговые центры вашей компании?

– Безусловно, мы уже подобрали несколько площадок для других торговых центров, однако об их местонахождении сможем говорить немного позднее. г. Пермь ул. Техническая, 5 т./ф.: 282-68-06, 262-51-27 МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

41

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

автор Юлия Новикова

ШАГ ОТ ПРОПАСТИ Расселение аварийного и ветхого фонда города является серьёзной проблемой для многих российских городов. Проживание граждан в таких домах некомфортно, а внешний вид старых строений ухудшает облик города, сдерживает развитие инфраструктуры и снижает инвестпривлекательность территории.

42

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ Мария Сирина, начальник управления жилищных отношений администрации города Перми

сновная причина сложившейся ситуации видится в том, что практически в течение 20 лет (80-е–90-е годы) масштабно не осуществлялся капитальный ремонт и не проводились необходимые мероприятия по содержанию жилья. Для большинства россиян, проживающих в ветхих и аварийных домах, решить вопрос самостоятельно не представляется возможным. Необходимое условие решения проблемы расселения – непосредственное участие государства. Сегодня практически во всех регионах Российской Федерации разработаны и утверждены адресные программы. Тем не менее средств на местах не всегда хватает. При этом функция по расселению в Жилищном кодексе РФ конкретно не закреплена за органами самоуправления, но фактически сведена к тому, что занимаются этим только ОМС. Если не уповать на помощь федерального центра, один из выходов видится в привлечении внебюджетных источников финансирования. Для решения острого социального вопроса в Перми действует муниципальная адресная программа по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий города на 2011–2015 годы. На её реализацию в течение пяти лет планируется направить более 1,82 млрд руб., из них 2,9 млн – из городского бюджета, остальное – из внебюджетных источников.

Планируется, что в ходе реализации программы благоустроенным жильём будут обеспечены 3482 человека, снесено 172 многоквартирных дома общей площадью 63,3 тысячи квадратных метров, а для нового строительства будет освобождено 17 территорий общей площадью 52 гектара. Много ли это в масштабах городамиллионника?! Вопрос из разряда риторических. В любом случае, надо что-то делать. О механизме развития застроенных территорий, занятых аварийным жильём, а также о том, проявляют ли интерес застройщики к таким аукционам, в интервью журналу «Метражи» рассказывает начальник управления жилищных отношений администрации города Перми Мария Сирина.

– Мария Викторовна, немного цифр… Какова на сегодняшний день общая площадь ветхого и аварийного жилого фонда в Перми?

– Непригодный для проживания и аварийный жилищный фонд по краевому центру составляет 374 тысячи квадратных метров, что суммируется из 979 домов. В этом числе аварийных – 320 домов общей площадью 144,36 тыс. кв. метров.

– Сколько домов планировалось расселить в 2013-м?

– В уходящем году мы планировали закончить расселение, начатое еще в 2012-м.

В Перми действует муниципальная адресная программа по сносу, реконструкции многоквартирных домов на 2011–2015 годы. На её реализацию в течение 5 лет планируется направить более 1,82 млрд руб., из них 2,9 млн – из городского бюджета, остальное – из внебюджетных источников.

Действия происходили в рамках пятой заявки с участием Фонда содействия реформированию ЖКХ, которая включала в себя 12 домов. В частности, в 2012 году было положено начало по одному дому, в 2013-м – по одиннадцати. Для этих целей приобретено жильё во второй очереди жилого комплекса от строительной компании «Австром» на ул. Делегатской,35, введённой в эксплуатацию в августе 2013 года. Кроме того, в указанный период мы заканчивали расселение домов из самой первой нашей заявки. Напомню, первая адресная программа включала в себя 150 домов, при этом изначально не всё переселение было обеспечено финансово. Таким образом, в рамках первой заявки мы закончили расселять ещё более 20 домов. Это не означает, конечно, что расселяли дом полностью, – оставалось по три–четыре–пять семей.

– Мария Викторовна, уточните, пожалуйста, на каких территориях произошло расселениев 2013-м?

– Часть домов расселили в Кировском районе, в Дзержинском районе, закончили переселение двух домов в Орджоникидзевском и двух домов в Ленинском районах.

– Сколько домов признаны аварийными и растут ли цифры год от года?

– За 10 месяцев 2013 года в городе Перми были признаны аварийными 59 жилых домов, подлежащих сносу. Для сравнения: в 2011 году – 19 домов, а в 2012-м, например, – 122 дома, поскольку в тот период прошло плановое обследование территорий, на которых компактно расположен непригодный для проживания жилищный фонд. Действия проведены с точки зрения принятия решения о развитии застроенных территорий. Добавлю, в текущем году признавались аварийными также и дома, плановое обследование которых было проведено ещё в конце 2012 года, а дальше уже по заявлениям собственников и нанимателей жилья в чистом виде. При этом можно говорить, что в 2014 году цифры тоже будут весомыми. Особенно это связываю с введением обязательной ежемесячной оплаты за капремонт многоквартирного дома, что будет стимулировать граждан к обращению для признания домов аварийными, поскольку собственники таких домов плату за капремонт не вносят. На вопрос, растут ли цифры в отношении цепочки: признаем аварийными – расселяем – сносим, отвечу – общее число непригодного для проживания аварийного жилищного фонда находится примерно на одном уровне, последние два-три года оно МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

43

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

подросло незначительно. Наблюдается тенденция перераспределения статуса: например, был дом непригодным, а затем стал аварийным.

– Обратимся к адресной программе. В начале ноября на прямой телефонной линии в call-центре главы города вы говорили о том, что к развитию застроенных территорий для привлечения инвесторов предпринимаются определённые действия. Хочется понять, какие именно?..

– Когда мы входили в историю развития застроенных территорий, подобрали 17 площадок, по которым, на наш взгляд, экономика для застройщика должна быть плюсовой. Начали планово обследовать дома, готовить проекты планировок, проводить публичные слушания и так далее.

К сегодняшнему дню мы, по большому счёту, должны были «разыграть» все 17 территорий, но на практике это не получилось. Реально провели 14 аукционов и вышли в итоге лишь на шесть договоров, при этом из них на реализацию – всего по двум. То есть работа кипит только на двух территориях: здесь застройщики реально провели расселение и в настоящее время оформляют землю в собственность, уже есть понимание, что эти компании реально будут строить там многоквартирные дома.

– Кто они – эти два застройщика?

– ОАО «Пермский завод силикатных панелей» развивает 589-й квартал в Дзержинском районе, и ООО «Стройконтракт» осваивает 746-й квартал, также находящийся в Дзержинском районе, локально – м/р ДКЖ.

374 тысячи квадратных метров аварийного жилья в Перми По остальным случаям мы отмечаем некую тенденцию: либо застройщики не заявляются на аукционы, либо заявляются не сами застройщики, а некие иные организации со спекулятивным интересом. Например, компания, выигравшая аукцион по 48 кварталу, никого не переселила, по всей видимости, из-за отсутствия финансовых ресурсов. Существуют и другие подобные примеры – когда выигравшие

КОММЕНТАРИЙ ДИРЕКТОРА ПО ПОДГОТОВКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОАО ПЗСП АЛЕКСАНДРА ЧЕРЕПАНОВА:

– Квартал №589 – это первая подобная площадка и для ПЗСП, и для муниципалитета. На ней мы хорошо «потренировались» в решении спорных вопросов и в согласованных совместных действиях. Надеемся, что в следующих подобных проектах взаимодействие пойдёт проще. В настоящее время на данном участке ветхое и аварийное жильё снесено, земля оформлена в собственность, рабо-

44

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

та по данному участку находится в стадии подготовки проектной документации. ОАО «ПЗСП» полностью выполнило обязательство по договору о развитии застроенных территорий и осуществило расселение 44 семей: 17 семей из дома по ул. Челюскинцев, 4а; 14 семей – по ул. Кисловодской, 12; 13 семей – ул. Овчинникова, 31. Администрация города осуществляла расселение жильцов в домах по ул. Овчинникова, 29 и 33; ул. Столбовой, 45, 47, 49 и 51; ул. Челюскинцев, 3а. Большая часть семей получили квартиры в новых домах от ПЗСП (ул.Транспортная, 9, 11 и 11а), несколько же квартир, по желанию собственников, было предоставлено из фонда вторичного жилья (на-

ходящегося у ПЗСП по системе «зачета» вторичным жильем). Проект по данному участку уже готов и утверждён. На нём планируется построить пять многоэтажных домов, а также благоустроить сквер вдоль ул. Столбовой и организовать детские и спортивные площадки во дворе. Выгодно ли застройщику участвовать в данной программе? В данном случае выгода зависит от объёма расселения и условий на конкретной территории, которая предполагается к развитию. Это и вопросы рельефа местности, и особенности соседних объектов, и большое количество юридических нюансов, заново возникающих в каждом отдельном случае.

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

59 жилых домов в 2013 году признаны аварийными В 2013 г. для расселения 12 аварийных домов было приобретено жильё во второй очереди жилого комплекса от строительной компании «Австром» на ул. Делегатской, 35, введённой в эксплуатацию в августе 2013 года. аукцион не вкладывают своих средств за отсутствием таковых, а ждут некой возможности реализовать этот проект за счёт другого, более финансово ёмкого, инвестора – получается, они изначально заходили не с целью исполнения обязательств по расселению.

– Значит, что-то не учли и вы…

– Проанализировав ситуацию, мы стали менять подходы к реализации программы. Изначально расчёт был ориентирован на то, что земля в городе достаточно дефицитна, и застройщики проявят активный интерес к территориям, будут сами участвовать в обработке информации по ней и так далее. В этом мы, по всей видимости, ошиблись, сегодня застройщики ждут полной информации от нас. Таким образом, ещё до выхода на аукцион мэрии необходимо просчитать стоимость расселения, собрать и проанализировать техусловия площадки, проработать всю ситуацию, связанную с различными ограничениями, либо строительной инфраструктурой, либо с социальной сферой, – одним словом, пытаться собрать более полную информацию по каждой территории. Ещё есть идея подключить районные администрации для проведения презентаций. Получается, надо привлекать инвесторов

всеми возможными и невозможными способами. Надеемся, что интерес к площадкам обязательно будет. В настоящее время в высокой степени готовности находятся четыре территории, по которым все предварительные процедуры проведены, три из них находятся в Ленинском районе (кварталы 116, 117, 134), и территория в м/р Вышка-2 в Мотовилихе (квартал 1512, который в программе не указан, но взят дополнительно с целью изучения спроса). Если по данным территориям всё получится – будем двигаться в таком направлении и дальше, если нет – снова искать решение. Но в конечном итоге не все 17 выбранных территорий мы пустим в оборот. Например, по тому же кварталу 48 (по которому аукцион состоялся, но победитель не вложил денежные средства) приступим к расселению за счёт средств бюджета в рамках 185-ФЗ. Дома старые, и оставлять людей в них на более длительный срок опасно.

– На какое время запланировано проведение следующих аукционов?

В ходе реализации программы жильём будут обеспечены 3482 человека, снесено 172 многоквартирных дома общей площадью 63,3 тысячи квадратных метров, а для нового строительства будет освобождено 17 территорий общей площадью 52 гектара.

– Ближайший аукцион, скорее всего, пройдёт в феврале по территории в Кировском районе, в марте-апреле – по Ленинскому и Мотовилихинскому районам, ближе к лету выйдет на аукцион ещё одна территория в Ленинском районе.

– В чём плюсы застройщика, участвующего в данном механизме развития застроенных территорий?

– Правила игры не меняются в ходе работ по договору. Самое главное – основные параметры застройки остаются прежними. Другое дело, что у самого победителя аукциона есть право и обязанности делать новый проект планировки территории, и он её производит в соответствии с его имеющимися планами. Ограничения, которые есть и будут, накладываются только той зоной, которая была и существовала на момент проведения аукциона. Необходимо помнить ещё один момент. Определённые противодействия по расселению возникают и со стороны людей, проживающих в аварийных домах. Например, граждане, не принимающие предложенные застройщиками варианты, начинают оспаривать в суде сам факт признания дома аварийным. Но в рамках проекта развития застроенных территорий людей можно выселять принудительно. По программе обязательства обоюдные – и застройщика, и города,– что сводит риски к минимуму. Соответственно, если каждая сторона выполняет свои обязательства, то проект обязательно выйдет на реализацию. МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

45

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО беседовала Ольга Андреева

ГОСЗАКУПКИ: АКЦЕНТЫ РАССТАВЛЕНЫ C 1 января 2014 года вступил в силу новый Закон №44-ФЗ, призванный коренным образом изменить систему размещения государственных и муниципальных заказов. При этом ещё в сентябре 2013 года глава ФАС Игорь Артемьев высказывался за перенос на один год срока вступления в силу Закона о контрактной системе (ФКС).

46

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

уководитель антимонопольной службы пояснил тогда, что сомневается в возможности своевременно принять все необходимые нормативные акты правительства (согласно плану мероприятий по реализации закона, Правительство РФ должно было разработать и принять 53 постановления и распоряжения, а также 14 ведомственных нормативных правовых актов), и предложил Минэкономразвития честно доложить об этом главе государства. Однако уже в начале декабря на заседании у председателя правительства Дмитрия Медведева, посвящённом готовности к переходу на контрактную систему, было сказано, что ничего откладывать не будут. В каком виде Закон №44-ФЗ вступил в силу, и на какие моменты стоит особо обратить внимание, «Метражам» рассказала руководитель Центра развития системы закупок Пермской торгово-промышленной палаты Юлия Боровых.

– Юлия Сергеевна, до конца 2013 года депутатам Государственной думы предстояло разработать и принять целый ряд подзаконных актов для устранения негативных моментов нового законодательства. Какие наиболее значимые положения были приняты?

– Во-первых, вышло Распоряжение Правительства РФ от 31 октября 2013 г. № 2019-р, в нём дан перечень товаров, работ и услуг, на которые заказчики должны проводить электронные аукционы. Для сферы строительства важно, что в этот перечень не вошли строительные работы, при закупках которых начальная цена для государственных нужд превышает 150 млн руб., а для муниципальных нужд эта планка «падает» до 50 млн руб. С этого года заказчик, закупая такие работы, может провести конкурс с ограниченным участием (и установить квалификационные требования к подрядчикам). Во-вторых, определен перечень случаев заключения контракта жизненного цикла (постановление Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. № 1087). По условиям такого

Новый 44-й ФЗ устанавливает возможность для заказчика предъявлять дополнительные требования к участникам по опыту работы, по квалификации персонала, наличию соответствующей материальной базы.

контракта поставщик или подрядчик должен поставить товар, выполнить работу, а также в последствие обеспечить обслуживание, эксплуатацию в течение срока службы, ремонт, утилизацию поставленного товара или созданного в результате выполнения работы объекта. Например, в такой перечень вошли работы по проектированию и строительству автомобильных дорог, объектов системы коммунальной инфраструктуры и иных объектов коммунального хозяйства (объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации бытовых отходов). В-третьих, установлен единый расчет размера штрафов за нарушение условий любых контрактов (постановление Правительства РФ от 25 ноября 2013 г. № 1063). Например, если подрядчик нарушил условия контракта, цена которого не превышает 3 млн рублей, он должен будет заплатить штраф в размере 10% от цены контракта. В крупных контрактах (свыше 100 млн руб.) штраф составит всего 0,5%., то есть чем выше цена контракта, тем меньше размер ответственности. В-четвертых, Минэкономразвития России 02 октября 2013 г. был принят приказ № 567, устанавливающий порядок расчёта и обоснования начальной цены контракта (для строительных работ основным видом расчета остаётся проектно-сметный метод). Заказчики обязаны руководствоваться этим приказом и обосновывать начальную цену контракта при проведении всех конкурентных способов закупок. Причём даже если заказчик будет заключать контракт с единственным поставщиком, обоснование цены обязательно.

– Как изменилась система участия в конкурсах в сфере строительства?

– Появляются два новых вида конкурса – это двухэтапный конкурс и конкурс с ограниченным участием (ранее их не было). Например, если требуется выполнить проектные работы или провести изыскания, но заказчик не может сразу сформировать техниче-

Юлия Боровых, руководитель Центра развития системы закупок Пермской торговопромышленной палаты ское задание, то он может провести двухэтапный конкурс. То есть на первом этапе заказчик уточняет все параметры работ, и уже на втором – выставляет уточнённое техническое задание, требования к проектированию и инженерным изысканиям на конкурс. И второй вид конкурса – с ограниченным участием, который предполагает проведение предквалификации. Во всём мире законодательно предусмотрена предварительная квалификация строительных компаний, которые претендуют на право выполнения госзаказов. Потому что власти ответственно относятся к деньгам налогоплательщиков. В России раньше этого не было, поэтому зачастую аукционы выигрывали компании, которые просто не могли выполнить условия госзакупки (например, не имели в штате компании квалифицированных сотрудников). Новый 44-й ФЗ устанавливает возможность для заказчика предъявлять дополнительные требования к участникам по опыту работы, по квалификации персонала, наличию соответствующей материальной базы. Такой конкурс можно проводить при закупках работ по реконструкции и реставрации объектов культурного наследия, а также при закупке любых строительных работ, начальная цена которых превышает 150 млн руб. (для государственных нужд), и 50 млн руб. (для муниципальных нужд). Постановлением Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. №1089 утвержден перечень возможных квалификационных требований к подрядчикам при выполнении таких работ. Так, подрядчик должен иметь, во-первых, опыт

ОСНОВНЫЕ СПОСОБЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОСТАВЩИКОВ

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

47

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

выполнения аналогичных работ в течение 3 лет до даты подачи заявки на участие в конкурсе. При этом стоимость ранее выполненных работ должна быть не менее 20% начальной цены контракта, на право заключить который проводится конкурс с ограниченным участием. А, во-вторых, у подрядчика должно быть собственное или арендованное на срок исполнения контракта оборудование и другие материальные ресурсы в необходимом объеме.

– Закон предполагает создание Единого реестра контрактов, где будет содержаться вся информация о недобросовестных поставщиках. По каким основаниям компания может быть внесена в этот список?

– Такой реестр существовал и раньше, но с этого года он будет содержать информацию не только о компании, но и о её учредителях, участниках, генеральном директоре. Это делается для того, чтобы бороться с фирмами-однодневками, которые берут аванс, после чего исчезают. Ведь до сегодняшнего дня мы сталкивались с такими ситуациями, когда недобросовестную организацию вносят в «чёрный список», а она тут же ликвидируется, после чего эти же учредители открывают новую фирму и опять участвуют в закупках. Это было возможно именно потому, что ранее в реестре содержалась информация только об организации. Так вот с 2014 года, даже если этот директор создаст другую компанию, она всё равно будет считаться недобросовестным поставщиком и не сможет участвовать в закупках. Для включения в реестр недобросовестных поставщиков теперь будет три основания: если победитель закупки отказался от выполнения контракта, если контракт расторгнут решением суда в связи с некачественным исполнением работ, либо если контракт расторгнут заказчиком в одностороннем порядке.

– Если компания всё-таки попадает в «чёрный список», существует ли какаято возможность впоследствии очистить свою репутацию?

Вся информация, связанная с закупками, будет находиться в открытом доступе в единой системе. Здесь будут размещаться долгосрочные планы закупок, годовые планы-графики, все извещения, документация, реестры контрактов, реестры банковских гарантий и т. п.

– Законом определено, что сведения о недобросовестности поставщика вносятся на два года, после чего они удаляются. Причём процедура внесения в реестр публичная. Этот вопрос рассматривает Федеральная антимонопольная служба. Представитель компании, которая претендует на внесение в «чёрный список», может участвовать в разбирательстве этого дела и предоставлять доказательства невиновности.

– Новая контрактная система устанавливает обязательные обеспечительные меры при участии в госзакупках. Одной из таких мер является банковская гарантия. Какие требования устанавливает закон к банкам, как будут решаться вопросы с фальшивыми гарантиями?

– Да, если раньше заказчик самостоятельно принимал решение о том, устанавливать требования обеспечения заявки и исполнения контракта или нет (кроме электронного аукциона, для которого обеспечение заявки обязательно), то с этого года обеспечение заявки обязательно при проведении торгов, а вот обеспечение исполнения контракта – при любых конкурентных способах закупок. Основными формами обеспечения являются либо перечисление денежных средств на счёт заказчика, либо банковская гарантия. Причём к банковским гарантиям устанавливаются определённые требования. Главным из них является то, что срок гарантии, предоставляемой в обеспечение исполнения контракта, должен быть не менее месяца со дня завершения работ. Кроме того, она должна быть безотзывной. До момента вступления в силу 44-го ФЗ действительно немало проблем создава-

• государственный орган (в том числе ОГВ), • орган управления государственным внебюджетным фондом • государственное казенное учреждение

48

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

– Согласно опросу ВЦИОМ и сайта SuperJob, 48% специалистов, которые сегодня занимаются продажей товаров государству, даже не знают о принятии 44-ФЗ. И вообще, новая система госзакупок вызывает очень много вопросов у участников рынка. Проводятся ли в Перми какие-то обучающие курсы в помощь представителям бизнеса?

– Да, конечно. Мы проводим специальные семинары, на которых обучаем участников рынка принципам работы по новой контрактной системе. Особенно много обращений к нам было до Нового года, так как по закону заказчики должны иметь в штате своей организации либо контрактную службу, либо контрактного управляющего, которые, естественно, обязаны пройти обучение по 44-ФЗ. От представителей бизнеса также поступает много вопросов, некоторые приходят на наши обучающие семинары по несколько раз. Закон непростой, есть много различных нюансов, в которых так или иначе, но придётся разбираться и с этим работать.

ЗАКАЗЧИКИ

Пункты 5, 6, 7 статьи 3 Закона 44-ФЗ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗАКАЗЧИК

ли фальшивые банковские гарантии. Поэтому с этого года будет формироваться реестр банковских гарантий, который ведет Федеральное казначейство. Сведения о гарантиях банк будет обязан внести в реестр в течение одного рабочего дня после выдачи гарантии. Заказчик, получив от победителя торгов банковскую гарантию, теперь должен проверять её подлинность. К самим банкам, которые выдают гарантии, особых требований закон не предъявляет. Однако предполагается создание реестра кредитных организаций, в которых открываются счета для внесения обеспечения заявок при участии в электронных торгах.

МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЗАКАЗЧИК • муниципальный орган • муниципальное казенное учреждение

БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ • осуществляющее закупки за счет субсидий, предоставленных из бюджетов бюджетной системы РФ и иных средств

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

49

ПРОЕКТЫ автор Андрей Трошков

НОВАЯ ЖИЗНЬ «ВИЗИТНОЙ КАРТОЧКИ» ПРИКАМЬЯ В Перми находится не так уж много объектов, сооружений, которые были созданы ещё в позапрошлом, XIX веке. Одним из самых известных таких примеров является здание Пермского академического театра оперы и балета имени П. И. Чайковского (изначально – просто Пермского театра оперы и балета). Оно было построено в конце 1870-х годов по проекту Р. И. Карвовского. Первое представление в ещё не до конца достроенном здании было дано в конце 1879 года.

50

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

ПРОЕКТЫ

азумеется, за такой долгий срок поизносились и несущие конструкции здания, да и пространства для артистов театра следовало бы предоставить больше. К концу XX века необходимость в реконструкции здания выявилась уже достаточно отчётливо. Впрочем, от разговоров к делам, как это очень часто бывает, перешли далеко не сразу. Лишь в 2010 году был проведён архитектурный конкурс, по итогам которого было определено, кому будет доверено заниматься работами по реконструкции одной из главных «визитных карточек» Перми и края. В ходе конкурса свои эскизные проекты представили шесть архитектурных бюро, пять из них – зарубежные. В результате победило бюро David Chipperfield Architects из Великобритании. Техническое задание про-

екта было поручено разработать компании «КБ высотных и подземных сооружений» из Санкт-Петербурга. Пока разрабатывался первоначальный вариант реконструкции здания театра, многое изменилось. Так, в Пермском крае сменилась власть, был назначен новый губернатор. И Виктор Басаргин, узнав в начале этого года о том, что стоимость проекта составит около семи с половиной миллиардов рублей, рассудил, что это слишком большая сумма. Проектировщикам пришлось задуматься над тем, как снизить затраты. Ближе к концу года бюро David Chipperfield Architects представило обновлённый вариант. В конце 2013-го проект, первоначально одобренный региональными властями, был рассмотрен на заседании Градостроительного совета при губернаторе Пермского края.

Несколько (из множества) проектов реконструкции театра

В 2010 году был проведён архитектурный конкурс, по итогам которого было определено, кому будет доверено заниматься работами по реконструкции одной из главных «визитных карточек» Перми и края. В результате победило бюро David Chipperfield Architects из Великобритании. МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

51

ПРОЕКТЫ

Построенный зал подковообразной формы будет примыкать к существующему театру по принципу «стена к стене» по центральной оси, увеличивая объём здания на север. Рассчитан он на 1100 мест. ПЛАНЫ НА БУДУЩЕЕ – Мы определили, что этот объект для нас приоритетный. В следующем году мы должны приступить к строительству новой сцены. Для этого сегодня есть все возможности и желание, есть соответствующее архитекторское решение, – отметил, открывая заседание Градсовета, глава региона. О технической части проекта рассказал генеральный директор ОАО «КБ высотных и подземных сооружений» Андрей Панфёров. Кстати, стоит отметить, что опыт у питерской компании есть, и немалый. Так, например, бюро является генеральным проектировщиком второго здания Мариинского театра и реконструкции Большого театра.

– Была проведена большая работа, чтобы вписать проект в финансовые возможности Пермского края, при этом надо было сделать так, чтобы он не потерял в качестве, – заявил Андрей Панфёров. – Изначально целью нашей совместной с британскими коллегами работы было создание в

52

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

ПРОЕКТЫ

Прикамье театра международного класса. В первую очередь гендиректор ОАО «КБ высотных и подземных сооружений» сообщил новую сумму реализации проекта. Её действительно удалось заметно уменьшить по сравнению с изначальным вариантом: с 7,4 миллиарда рублей до 5,1 миллиарда. Андрей Панфёров рассказал, что основной объём подготовительных работ планируется провести уже в 2014 году. Стоит обратить внимание на то, что театр, несмотря на ведение этих работ, будет продолжать радовать зрителей своими спектаклями. Подробнее о проекте рассказала его главный инженер Марина Фёдорова. Согласно техническому заданию, целью проекта является строительство нового здания театра оперы и балета, а также реконструкция существующего здания и оснащение его новейшим техническим оборудованием. Проект предусматривает возведение нового многофункционального зрительного зала, оркестровой ямы и других необходи-

мых помещений с новейшим техническим оборудованием. Построенный зал подковообразной формы будет примыкать к существующему театру по принципу «стена к стене» по центральной оси, увеличивая объём здания на север. Рассчитан он на 1100 мест. Таким образом, в целом обновлённый театр оперы и балета смогут посетить одновременно 1809 зрителей. Новый зал будет носить имя Сергея Дягилева, а прежний зал театра – имя Петра Ильича Чайковского. Общая площадь театрального комплекса составит 36,4 тысячи квадратных метров. Стоит отметить, что в проекте предусмотрены удобства для людей с ограниченными возможностями здоровья, а также подземная двухъярусная автомобильная парковка на 400 мест. Попасть в театр можно будет как со стороны улицы Советской, так и со стороны улицы Сибирской. Отдельно Марина Фёдорова остановилась на том, как удалось уменьшить стоимость работ.

В проекте предусмотрены удобства для людей с ограниченными возможностями здоровья, а также подземная двухъярусная автомобильная парковка на 400 мест. Попасть в театр можно будет как со стороны улицы Советской, так и со стороны улицы Сибирской.

– Мы снизили стоимость строительства подземной части, у нас «ушло» два подземных этажа, помещения с этих этажей мы разместили на верхних этажах или оптимизировали планировочные решения таким образом, что необходимость в них отпала. Это позволило достаточно существенно снизить сметную стоимость всего строительства, – отметила главный инженер проекта. – Максимальное углубление составляет 6,7 метра. Высота нового здания составит шесть этажей плюс цокольный этаж. Нормативный срок строительства – пять лет. Его планируется осуществить в три этапа: первый – строительство автономного энергетического блока, второй – работы по усилению несущих конструкций существующего здания и строительство новой сцены, третий – реставрационные работы и благоустройство прилегающей территории. Надо отметить, что представленная концепция проекта не вызвала много вопросов у членов Градостроительного совета. В основном они интересовались отдельными техническими деталями, в целом выражая согласие с тем, что проект соответствует ожиданиям.

ПРОДУМАТЬ ДО МЕЛОЧЕЙ Отдельные пожелания проектировщикам высказал художественный руководитель театра оперы и балета Теодор Курентзис. МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

53

ПРОЕКТЫ – Нужно понимать, что самое главное для такого театра – это акустика. Без этого любое здание, где исполняют музыку, становится бессмысленным. В Европе есть здания с невыразительной архитектурой, например Берлинская филармония, но акустика настолько потрясающая, что смотришь на него уже с симпатией. Я бы хотел, чтобы в нашем театре была идеальная акустика, – сказал знаменитый дирижёр. В ответ на это губернатор Басаргин заявил, что в проектировочной работе участвовало одно из подразделений компании «Тойота», признанное лучшими специалистами по акустике в мире. За их плечами залы «Дисней Уорлд» в Лос-Анджелесе, Гамбургской филармонии, «Сантори Холл» в Токио и один из залов петербургской Мариинки. Зал пермского театра по качеству своей акустики должен встать с ними в один ряд. Причём его особенностью станет возможность использовать зал театра ещё и как концертный зал. Интересное дополнение в обсуждение внес директор театра Анатолий Пичкалёв. Он попросил рассмотреть возможность использования в ходе реставрации существующего зала сусального золота. Именно этот материал, по словам господина Пичкалёва, был предусмотрен в изначальном проекте строительства театра. Впрочем, тогда средств на это не хватило, и было решено ограничиться декоративной бронзой. Несмотря на то что это предложение идёт вразрез с общей концепцией удешевления реализации проекта, возможно, что просьба всё же будет удовлетворена. В итоге члены Градостроительного совета, как и ожидалось, утвердили представленный проект.

К РАБОТЕ ГОТОВЫ – Двигаясь вместе, прислушиваясь к замечаниям и предложениям экспертов, входящих в Градсовет, в итоге удалось выйти на проект более чем на два миллиарда рублей экономичнее предыдущего, при этом не потеряв в качественных характеристиках, – подвёл итог обсуждений губернатор Пермского края. По словам Виктора Басаргина, уже сейчас можно рассчитывать, что в результате будет построен объект с уникальными характеристиками. Вся рабочая документация уже практически готова. Планируется, что в конце февраля она будет направлена на государственную экспертизу. Если будет получено положительное заключение, уже в апреле можно будет объявлять конкурс по выбору подрядчика, и далее – начинать реконструкцию. Правда, сначала финансирование проекта из регионального бюджета должно одобрить Законодательное собрание Пермского края.

54

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

ПРОЕКТЫ

Новый театральный зал будет носить имя Сергея Дягилева, а прежний зал театра – имя Петра Ильича Чайковского. Общая площадь театрального комплекса составит 36,4 тысячи квадратных метров.

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

55

УЧАСТНИКИ РЫНКА автор Наталия Булатова

БЕЗ ПОЧВЫ ПОД ДОМАМИ В соответствии с планами краевой администрации, к 2016 году объём ввода жилья должен достичь полутора миллионов квадратных метров. В этом контексте логично задаться вопросом о том, на каких землях должно возводиться это жильё. Застройщики не устают говорить о сложностях с выделением площадок, в то время как администрация рапортует о готовности содействовать в получении земель под жильё эконом-класса и обеспечении их инженерной инфраструктурой. Аналитики констатируют: механизмы вовлечения соток в оборот остаются несовершенными и работают недостаточно эффективно.

56

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

УЧАСТНИКИ РЫНКА

лавный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», член комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости Борис Николаев называет сразу ряд причин, по которым достижение целевых показателей краевых жилищных программ остаётся маловероятным.

– Виной тому и относительно низкий платёжеспособный спрос населения, и градостроительная политика, которая застряла где-то между идеями компактного города и возвратом к освоению крупных свободных площадок на периферии, и высокие тарифы на подключение, и неоправданные нормативы потребления, которые не соответствуют реалиям современной жизни. Однако, несмотря на комплексность данной проблемы, наиважнейшим препятствием для кардинального скачка в объёмах жилищного строительства видится именно неразвитость земельного рынка в части предоставления земель под жилищную застройку. Механизмов ввода земель в оборот разработано немало. Многие регионы России бьются над земельным вопросом, предлагая свои, зачастую действенные, способы решения проблемы. В нашем регионе было опробовано несколько методик, каждая из которых уже получила аналитическую оценку.

ТОРГИ Аукционы – классический способ предоставления земельных участков под строительство. Предметом торгов является либо право собственности (если речь идёт о земле под индивидуальное жилищное строительства), либо право на заключение договора аренды (если земля предоставляется для строительства многоквартирного жилья). Аукционы проводятся органами местного самоуправления, и главное их преимущество – информационная прозрачность. Данные о предмете торгов, условиях их проведения, правах и обязанностях сторон являются открытыми и публикуются в свободном доступе на официальных интернетресурсах.

– Мы считаем, что аукционы доступны для всех участников рынка и являются конкурентной формой продажи земельных участков, – отмечает заведующий сектором, консультант сектора вовлечения земель в оборот управления земельных отношений министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Татьяна Иштыкова. – Кроме того, на аукционах формируется действительная цена за земельные участки. Вместе с тем существует ряд проблем при подготовке и проведении аукционов. Так, до проведения аукци-

Наиважнейшим препятствием для кардинального скачка в объёмах жилищного строительства является неразвитость земельного рынка в части предоставления земель под жилищную застройку. она запрещается выставлять два земельных участка одним лотом, даже если они планируются под комплексное освоение. В отношении аукционов, проводимых по продаже земельных участков для жилищного строительства (за исключением аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства), необходимо получить технические условия от ресурсоснабжающих организаций. Среди минусов, отмечаемых застройщиками, главный – это качество земельных участков, которые не снабжены инженерной и социальной инфраструктурой, обременены сервитутами, имеют низкую транспортную доступность и другие проблемы.

– Максимальное количество земельных участков – до 40 штук под ИЖС и по 13–15 под многоквартирное жильё – предоставлялось через данный механизм в период 2005–2008 годов, – делится Борис Николаев результатами проведённого исследования. – Причиной этого видится общая конъюнктура рынка, когда наблюдался стремительный рост цен. Качество участков для застройщиков становилось вторичным, потому что, грубо говоря, покупалось практически всё, что выставлялось на рынок. Однако кризис 2008 года внёс существенные корректировки. Количество торгов оставалось на высоком уровне, но их эффективность стремительно снижалась. Так, например, из 74 проведённых аукционов за 2009 год признаны состоявшимися только семь, и все они были по участкам под ИЖС. С 2009 по 2013 год застройщики потеряли интерес к участкам, выставляемым на

торги, вследствие того, что они находились в отдалённых районах и были крайне слабо обеспечены инженерной и социальной инфраструктурой.

– Если говорить о перспективах на 2014 год, то, по данным администрации, планируется выставить порядка 10– 15 участков, – продолжает эксперт. – Но они не слишком интересны с точки зрения своего местоположения, потому что в основном находятся в отдалённых микрорайонах, таких как Крым, Закамск, Новые Ляды, Лёвшино и Вышка-2.

СОТРУДНИЧЕСТВО С ФОНДОМ РЖС Новое рождение аукционов связано с деятельностью Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Одной из приоритетных задач эта структура видит развитие строительства в сегменте эконом-жилья, обеспечение граждан доступным жильём. Поэтому при проведении аукционов на застройщиков накладываются обязательства по процентному соотношению жилья разных классов. Так, компании, выигравшие в декабре 2013 г. торги по участкам под малоэтажную застройку во Фроловском сельском поселении, должны возвести на них не менее 75% жилья экономического класса. Привычным методом проведения торгов стали «голландские аукционы», в ходе которых выигрывает тот, кто предлагает наименьшую цену за квадратный метр жилья, построенного на данном участке. Взамен Фонд РЖС и администрация края обещают застройщикам содействие в обеспечении участков инфраструктурными МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

57

УЧАСТНИКИ РЫНКА

Аналитики рынка, как и представители краевой власти, признают, что деятельность Фонда РЖС открыла новые горизонты для вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Однако представители строительной отрасли отмечают, что площадки, выставляемые на торги, являются достаточно проблемными. объектами, компенсацию затрат на подключение к центральным сетям, помощь в проектировании современных энергоэффективных зданий.

– Фонд реализует так называемый комплексный подход, прежде всего, содействует в обеспечении участков инженерной инфраструктурой, в снятии административных барьеров, в обеспечении финансирования, – рассказал руководитель дирекции маркетинга и продвижения Фонда РЖС Николай Шмелёв. – Кроме того, предоставляются гарантии выкупа 35% построенного жилья на участках фонда. Аналитики рынка, как и представители краевой власти, признают, что деятельность Фонда РЖС открыла новые горизонты для вовлечения земельных участков в рыночный оборот.

– Практику сотрудничества с Фондом РЖС мы оцениваем положительно. – рассказала Татьяна Иштыкова. – Только за 20122013 годы вовлечено в оборот 30 земельных участков общей площадью более 668 га, из них 11 участков передано для формирования имущества Фонда РЖС; в отношении 19 участков органам государственной власти Пермского края переданы полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками. Также

58

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

органам государственной власти Пермского края планируется передать полномочия по 50 участкам общей площадью 43 га в целях жилищного строительства. Однако представители строительной отрасли отмечают, что площадки, выставляемые на торги, являются достаточно проблемными.

– Сотрудничество с Фондом РЖС нам на данный момент не интересно, – рассказал председатель совета директоров строительного холдинга «УралСервис» Леонид Лейфер. – Идеи фонда, безусловно, привлекательны, эконом-жильё – это то, чем мы занимаемся. Но предъявляются довольно жёсткие условия, на которых мы не готовы сотрудничать. Да и предлагаемые участки не совсем востребованы нами, так как находятся не в тех районах, в которых мы традиционно ведём застройку. Либо предполагают строительство малоэтажного жилья, что тоже не является нашим профилем.

ПРЯМОЕ РАССЕЛЕНИЕ ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛЬЯ В теории этот способ кажется достаточно интересным и эффективным. Если в случае с аукционом застройщик должен дей-

ствовать в рамках предложенного участка, то здесь он вправе сам выбрать место и провести на нем расселение.

– Однако на практике эффективного результата добиваются немногие, потому что в процессе расселения приходится учитывать множество нюансов, – отмечает Борис Николаев и перечисляет возникающие сложности. – Во-первых, получается, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество не всегда даёт полное представление о структуре и составе собственников. Во-вторых, большинство соглашений, особенно на начальном этапе работы, не подкреплены никакими договорными обязательствами. Они ведутся на честном слове. В-третьих, практически невозможно расселить крупные массивы, т. к. как только в СМИ попадает информация о предметном интересе той или иной компании к расселяемой площадке, доли начинают стремительно и фактически бесконтрольно делиться. Мне известно о таких случаях, когда они доходили до 1/728 объекта недвижимости. В-четвёртых, расселение – дорогой процесс, ведь стоимость выкупа определяется по итогам личных переговоров с собственниками, и среднестатистической стоимостью является такая, когда собственник получает вдвое большую жилплощадь. Если переводить в денежную оценку, то разница в стоимости активов может составлять 4-5 раз вследствие того, что расселяется ветхое жильё, а в обмен предоставляется новое. Наконец, в-пятых, самая большая сложность состоит в том, что застройщик обязан вступать в контакт с обладателем любой, даже самой маленькой, доли. И тот вправе требовать от застройщика такой компенсации, которую считает нужной для себя.

УЧАСТНИКИ РЫНКА Наиболее простым и понятным способом выглядят коммерческие сделки по приобретению сформированных земельных участков у физических или юридических лиц. Такие участки, как правило, уже размежёваны и подготовлены под застройку в соответствии с разрешёнными видами использования. РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ Данный способ реализуется через механизм аукционов, предметом которого выступает право расселения жильцов ветхих домов, расположенных на конкретном земельном участке. Процедура остаётся достаточно прозрачной, что является плюсом для застройщиков. Кроме того, при таком механизме, в отличие от предыдущего, расселение происходит по муниципальным нормам, т. е. собственникам предоставляется такая же площадь, какая была расселена, а за миноритарные доли может быть выплачена денежная компенсация в соответствии с данными независимой оценки.

– Первый аукцион по развитию застроенных территорий состоялся 9 марта 2011 года, затем в течение того же года состоялось еще шесть аукционов. Однако в дальнейшем интерес со стороны застройщиков начал постепенно угасать, – рассказал г-н Николаев. – Потенциальные участники аукционов изучили опыт своих предшественников и увидели несколько негативных моментов. Первое – это сроки расселения. Несмотря на льготные условия, даже первые участки до сих пор не расселены и по ним ещё даже не начато строительство. Второе – высокая стоимость расселения, потому что в этом случае девелоперу приходится платить дважды: первый раз – за право расселить, второй раз – за сам процесс расселения. Третье – сложность оценки потенциальной валовой выручки, которая будет получена с земельного участка.

КОММЕРЧЕСКИЕ СДЕЛКИ На этом фоне наиболее простым и понятным способом выглядят коммерческие сделки по приобретению сформированных земельных участков у физических или юридических лиц. Такие участки, как правило, уже размежёваны и подготовлены под застройку в соответствии с разрешёнными видами использования. Соответственно, застройщику гораздо проще спрогнозировать параметры проекта, его доходную и затратную части. Благодаря относительной простоте, данным способом удобно пользоваться компаниям, которые только заходят на пермский рынок, и игро-

кам с небольшим опытом. Однако и крупные предприятия не пренебрегают коммерческими сделками.

– Мы все наши участки, на которых ведётся строительство, покупаем у частных лиц, – рассказал Леонид Лейфер и пояснил, что это даёт возможность самостоятельно выбрать район строительства и получить участок, не обременённый различными обязательствами. Однако и здесь есть своя ложка дёгтя.

– Стоимость участков зачастую завышена, потому что она формируется на основании субъективного мнения продавца. Кроме того, минусом является низкая информационная открытость, потому что параметры сделок не освещаются в СМИ и не раскрываются продавцами и покупателями. И главный риск – в основном он касается города – это то, что зачастую именно на таких участках возникают проблемные объекты, – констатирует Борис Николаев.

ВСЕ СРЕДСТВА ХОРОШИ, ЕСЛИ… При анализе механизмов вовлечения земель в оборот выясняется, что каждый из этих способов имеет существенные ограничения, но всё же при определённых условиях они могут быть применены. Главная же сложность на территории Пермского края состоит в том, что в работе застройщиков и администрации отсутствуют необходимая слаженность и системный подход.

– Для улучшения ситуации необходимы более чёткие, понятные всем участникам рынка принципы ценообразования на участки, которые предоставляет администрация, – делает выводы Борис Николаев. – Кроме того, нужно более активное вовлечение государства в процесс расселения ветхого жилья, причём как на уровне края в целом, так и на уровне администраций районов. Необходим грамотный анализ спроса и возможностей, существующих на рынке. И наконец, нужно окончательно определиться с градостроительными приоритетами и только после этого аккумулировать ресурсы на конкретных проектах. На наш взгляд, необходим двусторонний диалог между властями и строителями, который позволит выработать эффективное решение земельного вопроса.

СПРАВКА При содействии правительства Пермского края Фонд РЖС реализовал более 94 га земель для жилищного строительства, на которых планируется построить не менее 119 976 кв. м жилья. Так, в сентябре 2012 года Фонд РЖС провёл аукцион в отношении земельного участка площадью 28,31 га, расположенного в Пермском муниципальном районе, с. Лобаново, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства малоэтажного жилья экономического класса. По результатам аукциона данный участок передан аренду на 5 лет ООО «КамСтройИнвест». Минимальный объём общей площади жилья в застройке – 30 000 кв. м. Застройщик в свою очередь планирует построить более 110 000 кв. м жилья. Доля малоэтажного жилья экономического класса должна составлять не менее 75% общей площади жилья в застройке.

28 июня 2013 года состоялся «голландский аукцион» в отношении находящегося в собственности Фонда РЖС земельного участка площадью 3,78 га в деревне Паздерино Фроловского с/п. Данный участок передан по договору безвозмездного срочного пользования на три года ООО «Основа-Плюс». Цена продажи жилых помещений за 1 кв. м не будет превышать 32 400 рублей. Минимальный общий объём жилья экономического класса на земельном участке составит не менее 11 976 кв. м. Доля малоэтажного жилья должна составлять 100% общей площади жилых помещений. Доля жилья экономического класса должна составлять 100% от общей площади жилых помещений.

16 декабря 2013 года Фонд РЖС провёл аукцион по продаже права на заключение договора аренды двух земельных участков, входящих в состав единого лота, общей площадью 53,22 га (срок аренды 7 лет) и 8,79 га (срок аренды 3 лет), расположенные в Пермском районе, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. На данных земельных участках минимальный объём общей площади жилых помещений – 75 000 кв. м, доля малоэтажного жилья должна составлять 100% общей площади жилых помещений, доля жилых помещений экономического класса должна составлять не менее 75% от общей площади жилых помещений.

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

59

СТИЛЬ ЖИЗНИ дизайн Елены Котовой

автор Елена Исупова

СЕКРЕТЫ ОФИСНОГО ДИЗАЙНА В конкурентной среде дизайн офисного пространства становится одним из способов борьбы за посетителя. Многие компании, решая задачу оформления офисных помещений, идут по проверенному пути и выбирают классический «кабинетный» стиль. Другие подходят к этому вопросу творчески: отдают предпочтение ярким дизайнерским решениям, запоминающимся современным интерьерам в стиле OpenSpace. Поможет ли этот шаг выгодно выделиться на фоне конкурентов, заручиться поддержкой партнёров и привлечь внимание клиентов?

60

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

СТИЛЬ ЖИЗНИ

есмотря на то что многие стремятся сделать свой офис поистине уникальным, его дизайн должен выполнять несколько стандартных функций. В частности, делать рабочее место, на котором большинство из нас проводит львиную долю своего дня, комфортным и удобным. Оптимизированное пространство, просторные проходы, техническая оснащённость, продуманная система вентиляции, правильно настроенное освещение, удобная мебель, lounge-зона будут оказывать благоприятное воздействие на работоспособность сотрудников. Существуют общие тенденции для оформления рабочего пространства. Моден и удобен открытый интерьер в стиле OpenSpace, не разделённый капитальными стенами. А сочетание таких материалов, как стекло, металл и дерево, сделает его ещё более лёгким и стильным. Свою лепту вносит и развитие высоких технологий: многие уже оценили все прелести незакреплённых свободных рабочих мест и многофункциональной мобильной мебели, которая позволяет быстро адаптировать пространство под разные нужды сотрудников. Кстати сказать, уход от массивной корпусной мебели и преобладание плавных форм, светлых оттенков, порой – в сочетании с ярким цветом, – ещё один тренд современного офисного дизайна. Кроме того, при отделке дизайнеры предпочитают экологичные природные материалы – кирпич, бетон, дерево. В то же время офисный дизайн подвержен веяниям моды.

– Сегодня оформление офисного пространства уходит от однотипности и стандартных методов отделки, – подтверждает дизайнер интерьеров Елена Котова. – Всё приобретает эксклюзивность, начиная от разработки дизайн-проекта, применения ультрасовременных строительных технологий с использованием исключительно высококачественных строительных и отделочных материалов и заканчивая эргономичной многофункциональной мебелью. Безусловно, при оформлении офиса стоит учесть и направление бизнеса, те задачи, что ставит перед собой компания. Так, уникальные, запоминающиеся офисы одними из первых стали создавать для себя крупные IT-компании. Всё здесь должно говорить о прогрессивности формы, способности её сотрудников находить нестандартные решения, использовании инновационных методов в работе. Не отстают рекламные агентства и творческие мастерские, необычный дизайн для них – это символ креативности, демократичности, открытости каждому.

– Профессиональный подход дизайнера позволит выбрать оптимальную концепцию стиля офисного интерьера даже независимо от площади офиса, – продолжает Елена Котова. – Маленькое помещение с помощью нехитрых дизайнерских приёмов способно превратиться в достаточно

Традиционно особое внимание оформлению офисных помещений уделяют финансовые учреждения. К примеру, концепция нового дизайна Сбербанка России позволяет подчеркнуть такие его качества, как надёжность, стабильность, открытость для клиентов.

просторное. А большое помещение с помощью грамотного зонирования можно обустроить так, что в нём найдется уютное место, где можно будет пообедать, выпить чашечку чаю, просто отдохнуть от ежедневной офисной рутины.

БАНКИ – В АВАНГАРДЕ Веяния моды коснулись и пермских компаний. Традиционно особое внимание оформлению офисных помещений уделяют

финансовые учреждения. К примеру, концепция нового дизайна Сбербанка России позволяет подчеркнуть такие его качества, как надёжность, стабильность, открытость для клиентов. По мысли разработчиков (одного из ведущих мировых дизайнерских бюро), уважительное использование бренда и визуальной символики говорит о сохранении традиций, вызывает доверие, которое ассоциируется со старейшим банком страны. Тщательная планировка зон и помещений делает визит клиента максимально МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

61

СТИЛЬ ЖИЗНИ

простым, быстрым, информативным и эффективным. Дизайн отделений Сбербанка оптимистичен и современен: использованные в нём яркие естественные цвета (зелёный, голубой, жёлтый) и материалы, плавные линии и свет символизируют гуманизм и теплоту человеческих отношений. Вообще цвет играет особую роль: выполняет функцию навигации, несёт важные сообщения. Так, зоны круглосуточного обслуживания всегда выделяются оранжевым цветом независимо от формата обслуживания – их всегда легко заметить. А формат подразделения по обслуживанию значимых клиентов обособлен в том числе и цветовой палитрой – она независима и не пересекается с остальными форматами.

Дизайн офисов в банке не обязательно должен был традиционным. Например, банк «Урал ФД», своим новым розничным брендом «Клюква» развеял стереотип о банке как о консервативном и закрытом заведении: клиентам предложили совершенно новый, простой, понятный и максимально комфортный стиль общения.

62

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

НЕСТАНДАРТНОЕ РЕШЕНИЕ В то же время совсем не обязательно, чтобы дизайн офисов в банке был традиционным. Это подтвердил банк «Урал ФД», в феврале уходящего года ознакомивший жителей Пермского края со своим новым розничным брендом «Клюква». Стереотип о банке как о консервативном и закрытом заведении был разрушен: клиентам предложили совершенно новый, простой, понятный и максимально комфортный стиль общения. Результата достигли с помощью нескольких конструктивных решений. Первый принцип – открытость: именно поэтому пространство зонировано так, что около 90 процентов площади офиса доступно для клиента. Второй принцип – доступность: барьеры между консультантами и клиентом отсутствуют, благодаря чему консультант выступает в роли помощника и советчика, а не банковского клерка. Третий – удобная навигация и логистика. И конечно, многофункциональность пространства. В новых ярких офисах есть зона «Wi-Fi бар», детская зона, зона «театр» (для проведения клиентских мероприятий и презентаций), несколько зон для переговоров разного формата, зона самообслуживания, интерактивная зона «Стена мечты», с помощью которой можно уточнить своё желание и выбрать способ его реализации. Уютный интерьер, позитивные яркие цвета, символ бренда – дружелюбная медведица – создают тёплую атмосферу.

– Новым дизайном мы хотели показать, что в серьёзной банковской сфере есть место празднику, простым человеческим чувствам и желаниям, – объясняет Дмитрий Поночевный, начальник управления развития розничного бизнеса банка «Урал ФД». – Доказать, что от этого финансовые услуги и продукты только выигрывают. Мы изменились, стали более открытыми, дружелюбными, стали получать больше удовольствия от

СТИЛЬ ЖИЗНИ

работы, щедро делиться хорошим настроением и приятными впечатлениями с нашими клиентами – и это сразу же привело к ответным позитивным изменениям. Наша цель – не сиюминутный результат, а крепкие долгосрочные отношения с пользователями банковских, страховых, инвестиционных услуг, основанные на доверии, открытости и партнёрстве. Уверен, клиенты «Клюквы» это чувствуют. И действительно, новый формат работы оказался гораздо более привлекательным для клиентов. Так, клиентопоток в новом флагманском офисе «Клюквы» в два раза выше, чем в среднем по банку. А в мини-офисе нового формата в одном из спальных районов Перми – в 1,5 раза выше, чем в существовавшем здесь ранее стандартном офисе. Расширилась и аудитория «Клюквы». Новый бренд, дизайн офисов, стиль общения, обновлённая продуктовая линейка вызвали интерес у молодёжи.

ВО ГЛАВЕ УГЛА – ИНДИВИДУАЛЬНОСТЬ Необычный офисный дизайн коснулся и сферы недвижимости. Одним из примеров нестандартного интерьера можно назвать пермское агентство «Людмила». По словам автора проекта дизайнера Юлии Пивневой, такой интерьер выгодно подчеркнул серьёзность и основательность компании. А ещё позволил достичь эффекта торжественности, ведь для клиентов покупка новой квартиры или выгодная продажа старой – это своего рода праздник. Ещё одна особенность интерьера – его функциональность: разместить 26 сотрудников на ста квадратных метрах – непростая задача.

– Обилие стекла подчёркивает прозрачность работы компании, – раскрывает секреты концепции Юлия Пивнева. – Несомненно, клиент стремится к открытым, доверительным и взаимовыгодным отношениям. А здесь всё как на ладони. Наличие лепнины придаёт интерьеру торжественность и основательность, что подтверждается временем существования агентства. А небольшой кабинет руководителя даёт ощущение тайны и конфиденциальности. Согласитесь, намного проще договориться с глазу на глаз, не сотрясая кубические метры воздуха! Сегодня все стандарты и материалы давно перекочевали из квартир в офисы, и ограничений в их оформлении нет, разве что фантазия заказчика. Как мы видим, последние модные тенденции коснулись и пермских компаний. Многие из них стремятся оформить свой офис нестандартно, креативно, грамотно и с его помощью создают положительный имидж фирмы, привлекают новых клиентов и повышают свою конкурентоспособность.

Необычный офисный дизайн коснулся и сферы недвижимости. Одним из примеров нестандартного интерьера можно назвать пермское агентство «Людмила». Такой интерьер позволил достичь эффекта торжественности, ведь для клиентов покупка новой квартиры или выгодная продажа старой – это своего рода праздник. МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

63

64

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

ВИТРИНА НЕДВИЖИМОСТИ

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

65

66

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014

67

68

МЕТРАЖИ #01 ЯНВАРЬ 2014