Метражи №43, октябрь 2014

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА Долгострои Перми стр. 12

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ТЦ начинается с парковки стр. 38

#10 ОКТЯБРЬ 2014 г.

КРУПНЫМ К РУПНЫМ П ПЛАНОМ ЛАНОМ

Михаил Бесфамильный: «Создаём новый стандарт строительства» СТР. 8

сайт журнала «Метражи»

www.metragi.ru

ИНФРАСТРУКТУРА Образование – в дефиците стр. 44

БИЗНЕС Франчайзинг стр. 66

СОДЕРЖАНИЕ КРУПНЫМ ПЛАНОМ

СХЕМА РАСПРОСТРАНЕНИЯ ЖУРНАЛА «МЕТРАЖИ» ПОДПИСКА: • ИА «Медиана» (тел. 2-206-111) • «Урал-пресс» (тел. 220-0-123), • «Пресса-люкс» (тел. 278-67-76, ф. 282-48-86) ЦЕЛЕВАЯ АДРЕСНАЯ ДОСТАВКА руководителям органов власти, фирм и компаний: • Законодательное собрание Пермского края • Департаменты администрации губернатора Пермского края • Министерства и департаменты администрации г. Перми • Пермская городская дума • Администрации районов г. Перми • Пермская торгово-промышленная палата • Строительные компании • Инвестиционные компании • Страховые компании • Банки

В конце сентября компания «Орсо групп» получила разрешение на ввод в эксплуатацию первого дома, входящего в состав жилого комплекса «Пермские медведи», построенного на ул. Рабочей, 9а. Экскурсию по только что сданному объекту специально для «Метражей» провёл генеральный директор компаниизастройщика Михаил Бесфамильный.

ПРОДАЖА ЧЕРЕЗ СЕТЕВУЮ РОЗНИЦУ • ТД «Периодика-сервис» РАСПРОСТРАНЕНИЕ ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ СТОЕК: • Управление жилищных отношений (Ленина, 34) • Бизнес-центр «Крепар» (Чкалова, 9е) • Бизнес-центр (Мира, 45а) • Трест №14 (Куйбышева, 82) • Центр технической инвентаризации Пермского края (Ленина, 58а) • Бизнес-Резиденция (Гайдара, 8б) • БЦ «Решетниково» (Решетникова, 4) • БЦ «Авангард» (25 Октября, 101) • БЦ «Кэпитал» (Бульвар Гагарина, 65а) РАСПРОСТРАНЕНИЕ В РЕСТОРАНАХ, КАФЕ: • Amaks Premier Hotel (Монастырская, 43, тел. 220-60-60) • Vaclav (Газеты «Звезда», 27, тел. 220-66-88) • Feska (Комсомольский пр-т, 67, тел. 244-03-84) • Кафе Valida (Куйбышева, 10, тел. 219-57-91) • «Эрнест» (Космонавта Беляева, 19, тел. 220-57-91) • «Дежавю»(Ленина, 9, тел. 212-85-98) • «Суфра» (Екатерининская, 120, тел. 236-45-50; Монастырская, 14, тел. 259-07-80) • «Визит», отель-ресторан (Клары Цеткин, 14б, тел. 245-01-13) • «Прикамье», отель (Комсомольский пр-т, 27, тел. 219-86-22) • «Шоколад» (Петропавловская, 55, тел. 220-69-13) • New Star (Газеты «Звезда», 38б, тел.220-68-01) • Amarone (Куйбышева, 67/1, тел. 244-10-46) • Karin (Мира, 45б, тел. 227-67-87) • «Ударник», ресторан-клуб (Петропавловская, 185, тел. 237-13-13) • «Кредо» (Ленина, 57, тел. 236-61-81) • Francesco, траттория (Комсомольский пр-т, 10, тел. 210-80-37) • «НЕВА», ресторан (Куйбышева, 31, тел. 236-42-72) • BIRUZA, ресторан (Мира, 10а, тел. 221-61-55) • Gusto, кафе (Сибирская, 1, тел. 212-48-30)) • IL Patio, кафе (Крисанова, 12а) • IL Patio, кафе (Комсомольский пр-т, 7) НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ПАРТНЁРСТВА: • СРО НП «Союз архитектурных и проектных организаций Пермского края» • СРО НП «Гильдия пермских строителей» • СРО НП «Западуралстрой» • СРО НП «Союз проектировщиков Прикамья» • СРО НП «Строители Пермского края» • СРО НП «Проектные организации Урала» • СРО НП «Стройгарант» • НП «РГР Пермский край» ВЫКЛАДКА В БАНКАХ: • Сбербанк, Ленина, 32 • Сбербанк, Кирова, 124 • Сбербанк, Сибирская, 48 • Сбербанк, Петропавловская, 119 • Россельхозбанк, Ленина, 50 • Дил-банк, Попова, 21 • Экопромбанк, Ленина, 49 • Экопромбанк, Екатерининская, 120 • Банк Жилищного финансирования, Пушкина, 80 сайт журнала – www.metragi.ru

8 ИНФО-ДАЙДЖЕСТ

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

стр. 6–7 Новости рынка недвижимости, строительства, законодательства, инвестиций

стр. 18–21 Первый этаж не для жизни, а для бизнеса

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

стр. 22–25 Экспертиза новостроек стр. 26–29 Метры высокого класса

УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ: ООО «ИИЦ «Недвижимость», ООО «Пермские квартиры» ДИРЕКТОР: Татьяна Алексеева ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР: Ирина Соловьёва ФОТОГРАФЫ: Виталий Кокшаров, Егор Пигалев АДРЕС ИЗДАТЕЛЯ И РЕДАКЦИИ: 614000, г. Пермь, Монастырская, 41 ПРИЁМ РЕКЛАМЫ: Телефон/факс (342) 2-206-111, e-mail: y.nerush@metrosphera.ru Журнал зарегистрирован Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Пермскому краю. Св-во о регистрации СМИ: ПИ № ТУ 59-05-06 от 23.03.2011 Отпечатано в ООО «ПК «Астер» 614064, г. Пермь, ул. Усольская, 15 Тираж: 5000 экземпляров Номер заказа: 78972/1 Дата подписания в печать: 26.09.2014 г., 21.00 Дата выхода: 02.10.2014 г.

стр. 8–11

Михаил Бесфамильный: «Создаём новый стандарт строительства» ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

Перепечатка материалов журнала « Метражи» запрещается. Редакция не несёт ответственности за содержание рекламы и объявлений Цена свободная. Выходит 1 раз в месяц

4

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

стр. 12–15 Купить нельзя проверить

26

СОДЕРЖАНИЕ

30

УЧАСТНИКИ РЫНКА

ОТ РЕДАКЦИИ

стр. 56–58 Капремонт за свой счёт стр. 60–61 Энергосбережение с барьерами стр. 62–64 По ходу разберёмся ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ стр. 30–33 Проблема – не в дорогах, а в их количестве

60

стр. 34–37 Три «весёлых» буквы

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ стр. 38–42 Торговый центр начинается c парковки

48 БИЗНЕС

стр. 66–69 Быстрый старт в застойной экономике обеспечит франчайзинг

ИНФРАСТРУКТУРА

стр. 44–45 Образование – в дефиците стр. 46–47 Школа «под ключ»

ПРОЕКТЫ стр. 48–51 Быть или не быть: деревья и животные в ожидании

ИНВЕСТИЦИИ И ФИНАНСЫ стр. 52–55 Недоходные отходы

стр. 70–71 Переговоры в бизнесе – стратегии победы!

ДИЗАЙН стр. 72 Купил кухню – подбери квартиру

66

По оценкам экспертов, тема внедрения энергосберегающих технологий для Прикамья сегодня стала как нельзя более актуальной. В 2013 году край вышел на одни из самых высоких показателей стоимости энергоресурсов по стране. Высокие цены на электроэнергию автоматически ведут к росту задолженности перед поставщиками ресурсов. Так, к июню этого года организации по управлению многоквартирными домами задолжали за коммунальные услуги 6,4 млрд руб. В сентябре в Перми прошла целая череда семинаров, форумов, конференций из цикла мероприятий, посвящённых популяризации политики энергосбережения в России. Первым из них стал форум, прошедший в Пермской торгово-промышленной палате, под названием «Энергоэффективность бизнеса: пять факторов успешного развития». В мероприятии приняли участие представители промышленности, энергетических компаний, финансово-кредитных структур и органов государственной власти, задействованных и заинтересованных во внедрении и развитии систем энергосбережения в сфере промышленности, строительства, ЖКХ. Обсуждение темы эксперты продолжили в рамках деловой программы выставки «Энергетика. Энергосбережение», прошедшей в ВЦ «Пермская ярмарка» с 23 по 26 сентября. Помимо новых технологий и обмена опытом участники обсудили такие проблемы энергетического и жилищно-коммунального комплекса, как тарифная политика, лицензирование управляющих компаний, улучшение качества ресурсоснабжения в Прикамье. Но особый интерес участников вызвало мероприятие, которого изначально в программе выставки не было. Здесь состоялось совещание по вопросам реализации программы «Жильё для российской семьи» в Прикамье. Представители власти рассказали о механизмах реализации программы, о правилах регионального отбора проектов, которые будут участвовать в программе, о порядке финансирования. В свою очередь присутствующие на мероприятии представители строительных и ресурсоснабжающих компаний имели возможность задать свои вопросы по поводу обсуждаемой программы и высказать предложения. О прошедших мероприятиях и о других интересных событиях, произошедших на рынке недвижимости, вы можете прочитать на страницах нашего журнала.

С уважением, главный редактор Ирина Соловьёва

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

5

ИНФО-ДАЙДЖЕСТ В ПЕРМИ БУДЕТ СОЗДАНО УПРАВЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 23 сентября на заседании Пермской городской думы был рассмотрен вопрос о внесении изменений в структуру администрации города. С 1 ноября появится новый функциональный орган – управление капитального строительства. Основными его задачами станут разработка и реализация инвестиционных проектов в сфере строительства капитальных объектов муниципальной собственности. Создание управления по-

зволит исключить несвойственные функции по строительству в департаментах образования, культуры и молодежной политики, жилищно-коммунального хозяйства, дорог и транспорта и других функциональных органах. Пока что новое управление будет подчиняться напрямую главе администрации Перми. Депутаты единогласно поддержали это решение, сообщила пресс-служба администрации Перми.

В ПЕРМИ ПРОШЛА ВЫСТАВКА «ЭНЕРГЕТИКА. ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ»

С 23 по 26 сентября в выставочном центре «Пермская ярмарка» прошла 17-я межрегиональная специализированная выставка оборудования и технологий для эффективного производства, передачи и распределения энергии, энергосберегающего и электротехнического оборудования. В этом году на выставке свою продукцию представили более 130 компаний из России и стран зарубежья. На открытии мероприятия первые лица Перми и Пермского края отметили значимость выставки «Энергетика. Энергосбережение». Так, и. о. первого заместителя министра строительства и ЖКХ Пермского края Игорь Суриков сказал: – Такие мероприятия – продолжение исторических традиций Прикамья, региона, богатого на технические новации. Стоит отметить, что в этом году выставка преимущественно посвящена проблемам энергосбережения. Поэтому ряд участников презентовали на площадке новые решения

6

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

по автоматизации контроля энергоэффективности и потребления электроэнергии, продвижению и внедрению энергосберегающих технологий. Центральным событием деловой программы выставки стал форум под названием «Энергосбережение и энергоэффективность». На пленарной дискуссии заместитель генерального директора ОАО «МРСК Урала», директор филиала «Пермэнерго» Олег Жданов отметил необходимость проведения такого мероприятия для обмена опытом среди специалистов в сфере энергетики. В ходе пленарки были подняты такие актуальные вопросы, как проблемы организации капитального ремонта многоквартирных домов Пермского края и стимулирование привлечения частных инвестиций в сферу энергосбережения. Кроме того, участники дискуссии оценили текущее состояние и перспективы новых объектов энергетической инфраструктуры и обсудили особенности лицензирования управляющих компаний.

ИНФО-ДАЙДЖЕСТ РИЭЛТОРЫ ПРИНЯЛИ УЧАСТИЕ В «ДНЕ ДРЕВОНАСАЖДЕНИЯ» 19 сентября на площадке будущего жилого комплекса «Мотовилихинsky» состоялся праздник «День древонасаждения». Организаторами мероприятия выступили НП «РГР. Пермский край» и фонд культурного и природного наследия «Обвинская роза» при поддержке администрации г. Перми и информационного альянса «Медиана». «День древонасаждения» с участием риэлторов проводится в Перми не впервые. В мае этого года в Парке камней руками профессионалов рынка недвижимости уже было высажено несколько десятков молодых яблонь, елей, клёнов и берёз. В этот раз молодые деревья появились на придомовой территории будущего жилого комплекса «Мотовилихинsky», строительство которого ОАО «СтройПанельКомплект» ведёт в микрорайоне Вышка-2. В «Дне древонасаждения» приняли участие специалисты фонда «Обвинская роза» и волонтёры ГСХА им. Прянишникова, члены американской делегации из г. Питтсбурга, сотрудники компании «СтройПанельКомплект», информационного альянса «Медиана», а также агентств недвижимости: «Перспектива», «Новые дома», «Респект», «Территория» и др. В рамках «Дня древонасаждения» сотрудники ПГСХА провели для участников

праздника мастер-класс по посадке деревьев, после чего команды приступили к соревнованию по самой правильной, быстрой и красивой посадке деревьев. Стоит отметить, что, несмотря на довольно холодную осеннюю погоду, на площадке царила весёлая, праздничная атмосфера. Профессионалы рынка недвижимости участвовали в викторине, отвечая на каверзные вопросы от главного садовника Перми Илюсы Збруевой, умело орудовали лопатами, таскали воду, сажали деревья. По окончании празднования участников ждали горячий чай с угощением, выступление Пермского детского военного оркестра. Жюри конкурса назвало имена победителей и вручило подарки. Отметим, что в этот раз приз за «Самую быструю и качественную посадку деревьев» получила команда будущих жильцов ЖК «Мотовилихинsky», приз за «Лучшую технологичную посадку деревьев» достался команде ОАО «СтройПанельКомплект», а победителем в номинации «Самая красивая (аккуратная) посадка деревьев» стало агентство недвижимости «Тимур». Остальные участники также не ушли без памятных сувениров и символов праздника от партнёров мероприятия – зелёных воздушных шаров с эмблемой «Дня древонасаждения».

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

7

КРУПНЫМ ПЛАНОМ беседовала Ирина Соловьёва

МИХАИЛ БЕСФАМИЛЬНЫЙ: «СОЗДАЁМ НОВЫЙ СТАНДАРТ СТРОИТЕЛЬСТВА» В конце сентября компания «Орсо групп» получила разрешение на ввод в эксплуатацию первого дома, входящего в состав жилого комплекса «Пермские медведи», построенного на ул. Рабочей, 9а. Экскурсию по только что сданному объекту специально для «Метражей» провёл генеральный директор компаниизастройщика Михаил Бесфамильный.

8

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

ихаил Александрович, ровно год прошёл с момента нашего последнего интервью. Помнится, именно на этой площадке мы общались с вами в последний раз. Честно говоря, когда подъехала к объекту, подумала, что перепутала адрес. Прошло всего 11 месяцев, а территория изменилась до неузнаваемости. Что мы видим сегодня?

– Действительно, картина поменялась кардинально – в этом и есть миссия строителей. 18 сентября мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию дома по ул. Рабочей, 9а, чему, конечно, очень рады и мы, и будущие новосёлы. То, что вы видите перед собой, – это первая ласточка, первый проект, компании «Орсо групп». Но ещё больше радует тот факт, что построить его удалось в поставленные сроки. Таким образом, мы смогли оправдать надежды и доверие жильцов дома, а также укрепить свои позиции на строительном рынке как надёжного застройщика. Мы очень хотели сделать дом качественным, чтобы можно было гордиться своей работой. Надеюсь, что у нас это получилось. Именно на примере этого объекта мы постарались воплотить в жизнь тот стандарт качества компании «Орсо групп», который мы определили для себя как основополагающий принцип работы. Это наши повышенные обязательства к составляющим и качеству возведения домов, которые мы будем соблюдать от проекта к проекту. Это собственный взгляд компании на то, как должна быть выполнена работа.

– Можно поподробней? О каком стандарте вы говорите?

– Нам хотелось бы, чтобы город, в котором мы с вами живём,с каждым годом становился всё краше. Никому не хочется жить в неприглядных серых коробках. Мы строим красивые здания. У наших домов есть свои имена и лица. Снаружи – красивые фасады, дизайн которых разработан и воплощён архитекторами и дизайнерами. Внут-

18 сентября мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию дома по ул. Рабочей, 9а, чему, конечно, очень рады и мы, и будущие новосёлы. То, что вы видите перед собой, – это первая ласточка, первый проект, компании «Орсо групп».

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

На примере жилого комплекса «Пермские медведи» мы постарались воплотить в жизнь тот стандарт качества компании «Орсо групп», который мы определили для себя как основополагающий принцип работы. ри – красивые холлы, которые также имеют дизайнерские решения. Они удобны и функциональны, и будут радовать глаз на протяжении долгого времени. Большое внимание мы уделяем внутреннему оснащению зданий,в частности, устанавливаем современные лифты. Лифты в наших домах оснащены специальными лучевыми завесами, в случае малейшего попадания в зону которых двери замирают и возвращаются в исходное положение. Кроме того, кабины лифтов выполнены изнержавеющей стали и выглядят эстетично. Они скоростные и бесшумные, так как это качественное и современное оборудование. В сданном доме установлен лифт фирмы OTIS, и мы буквально взмываем на 19-й этаж за 35 секунд. Несмотря на то что в настоящее время мы строим дома в сегменте «эконом-плюс», уделяем большое внимание вопросам безопасности. Жизнь в многоквартирном доме всегда выходит за границы входной двери. Во дворе жители оставляют свои машины, там гуляют и занимаются спортом наши дети. Вне зависимости от того, куда выходят окна, и где человек сейчас находится, в любое вре-

мя дня и ночи можно увидеть территорию двора и происходящее в нём. Система видеонаблюдения, установленная по периметру наших жилых комплексов, позволяет получить online-картинку из любой точки мира (при наличии интернета и пароля). Энергоэффективность объектов «Орсо групп» – также не пустые слова. В домах мы устанавливаем сложную систему учёта тепла, позволяющую экономить и иметь прозрачную систему ресурсоисчисления. Единый центр сбора информации позволяет каждому жильцу знать, сколько и за что он платит. Особое внимание уделяем нашим маленьким жителям. Так, по ул.Рабочей, 9а сделаны две детские площадки, и к сдаче дома по ул. Рабочей, 9б добавится ещё одна детская и одна спортивная площадка. Это место притяжения наших милых сорванцов. Здесь они смогут пообщаться, потратить свою неуёмную энергию, научиться лазать, прыгать и бегать. Всё это делается для людей, которые будут жить в построенном доме долгие годы. Нам хочется, чтобы они нашли здесь не просто удобные и красивые стены, а пространство, в котором жить легко и приятно.

Дополнительно в ЖК «Пермские медведи» мы хотим реализовать проект по украшению нашего комплекса. Одна сторона его выходит на гаражный комплекс, и хотя мы привели в порядок и окрасили заднюю стену комплекса, мы предположили, что она может быть использована как творческое пространство для художников street art, поэтому в качестве подарка жильцам комплекса мы хотим раскрасить стену яркими красками, несмотря на то, что это дополнительные серьёзные затраты. Надеюсь, что этот сюрприз порадует наших новосёлов.

– Наверное, все эти дополнительные преимущества сказываются на цене квартир в ваших домах? У вас не было проблем с их реализацией?

– Цены на квартиры в наших домах не превышают рыночных. Что касается продаж, то здесь всё в порядке. Все квартиры в доме по ул. Рабочей, 9а были проданы ещё год назад. Более того, в настоящий момент все квартиры в домах второй и третьей очереди комплекса «Пермские медведи» уже обрели своих хозяев. Всё это говорит о большой ликвидности проекта и адекватности ценовой политики. МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

9

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

1-го августа 2014 года мы получили разрешение на строительство жилого дома «Дружба» в Мотовилихинском районе Перми по ул. КИМ, 101. В данный момент нами полностью подготовлена строительная площадка, успешно прошли испытания сваи, и теперь ведутся работы по массовому задавливанию свайного поля. Сдать дом в эксплуатацию мы планируем во втором квартале 2016 года – А когда вы планируете сдать оставшиеся два дома в эксплуатацию?

– Дом по ул. Рабочей, 9б, общая площадь которого составляет 7,5 тысяч кв. метров, мы планируем ввести в эксплуатацию в конце 2014 года. Относительно третьего здания (ул. Рабочая, 9в) – срок ввода его в эксплуатацию – второй квартал 2015 года. Весь комплекс будет построен в едином архитектурном стиле. Он имеет общую благоустроенную территорию, на которой разместятся современный и безопасный детский городок, большая спортивная площадка, места для отдыха и парковка.

– Насколько мне известно, в августе вы получили разрешение на строительство ещё одного дома в Мотовилихинском районе, по ул. КИМ, 101. Этот дом по своим характеристикам будет подобным «Пермским медведям»?

10

– Безусловно. Тот стандарт качества, который мы для себя определили, будет соблюдён во всех следующих проектах и в новом жилом доме, который мы назвали дом «Дружба». Здесь также будут качественные бесшумные лифты, холл с дизайнерской отделкой, безопасный двор с площадками для отдыха детей и взрослых, охраняемая безопасная территория с видеонаблюдением по периметру и так далее.

– С чем связано такое название – «Дружба»? Неужели всего лишь с его местоположением?

– Несомненно, оно имеет отношение к самому району, где ведётся строительство, неподалеку от площади Дружбы, но основная наша идея заключается в том, что мы хотим возродить давно забытые традиции, когда люди, которые жили в одном доме, ходили друг к другу в гости, общались, про-

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

водили совместные праздники. В нашем понимании «Дружба» – это дом для людей, которые уважают друг друга и здороваются, проходя мимо, а главное, они улыбаются, потому что они добрые соседи и жить вместе им приятно и просто. Со своей стороны мы хотим быть как можно ближе к нашим клиентам. У нас нет цели построить дом и забыть о нём. Мы хотим иметь обратную связь от собственников квартир, нам интересно, как им живётся в наших домах. Так, уже в доме по ул. Рабочей, 9а мы хотим установить почтовый ящик, в котором жильцы могли бы оставлять свои отзывы и предложения по поводу качества построенного дома.

– Интересно. Такого, по-моему, ещё не делал ни один застройщик. Так вы сможете узнать, что называется, из первых уст мнение о вашем доме, о возможных недостатках и в будущем использовать эти знания на других объектах. Но давайте вернёмся к новым проектам. Строительство жилого дома «Дружба» уже началось?

– Разрешение на строительство нами получено 1 августа 2014 года, после чего мы смогли приступить к строительству. В данный момент полностью подготовлена строительная площадка, успешно прошли испытания сваи, и теперь ведутся работы по массовому задавливанию свайного поля. Сдать дом в эксплуатацию мы планируем во втором квартале 2016 года.

КРУПНЫМ ПЛАНОМ В жилом доме «Дружба» мы решили сделать акцент на квартирах меньших площадей. Однако есть возможность объединить две квартиры. Так, из двух однокомнатных квартир можно сделать трёхкомнатную, площадью примерно 84 кв. м. Строительство будет вестись по монолитно-каркасной технологии: фундамент на свайном основании, несущие конструкции – монолитные железобетонные колонны. Наружные стены – из блоков ячеистого бетона, с плитным минераловатным утеплителем и ярким навесным фасадом. Что касается позиционирования объекта, то, так же как и «Пермские медведи», мы его относим к сегменту эконом-плюс, но с дополнительными преимуществами в соответствии со стандартом качества «Орсо групп». Планировки квартир соответствуют заявленному классу качества. Проект предусматривает 1-комнатные квартиры площадями от 42 до 45 кв. метров, и 2-комнатные – от 55 до 67 кв. метров.

– Многокомнатных квартир в доме не будет?

– При реализации квартир в «Пермских медведях» мы столкнулись с тем, что трёхкомнатные квартиры пользуются небольшой популярностью и продаются в самый последний момент. В жилом доме «Дружба» мы решили сделать акцент на квартирах меньших площадей. Однако для тех покупателей, которые хотят купить квартиру побольше, предоставляется возможность объединить две квартиры и получить желаемый результат. Так, из двух однокомнатных квартир можно сделать трёхкомнатную, площадью примерно 84 кв. метра. Если жильцы примут такое решение до середины 2015 года, то мы за свой счёт выполним работы по перепланировке.

– Квартиры будут сдаваться с отделкой?

– В данном случае мы тоже выбрали более гибкий подход. Покупателям предоставляется возможность выбора: приобрести квартиру с полной чистовой отделкой по принципу «заезжай–живи», либо для тех новосёлов, которые предпочитают делать ремонт самостоятельно, – купить жильё с качественной «черновой» отделкой под «чистовую», но за меньшую стоимость.

– Продажи в доме «Дружба» уже начались?

– Да, причём первый месяц показал высокий интерес со стороны населения к этому объекту. Такую популярность дома можно объяснить его конкурентными преимуществами и, конечно же, его выгодным расположением. Микрорайон Городские Горки, где

строится дом, находится в 15 минутах от центра города. В шаговой доступности имеются все необходимые социальные объекты: школы – гимназия № 5 (с гуманитарным уклоном), № 50 (с углублённым изучением английского языка), № 112, № 116, № 49; пять детских садов; детская поликлиника; частные медицинские центры; объекты культурного назначения – цирк, планетарий; спортивнооздоровительный объект – УДС «Молот».

– Каковы условия приобретения квартир? Насколько я помню, в доме на ул. Рабочей, 9а реализация шла через ЖСК?

– Да. Квартиры по Рабочей, 9а мы реализовывали путём продажи паёв в жилищно-строительном кооперативе. Однако в следующих двух домах «Пермских медведей» мы перешли к продажам по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Строительство второго и третьего домов осуществлялось в рамках проектного финансирования в надёжном банке. Мы намеренно изменили механизм инвестирования, потому что, как показывает практика, основные опасения, которые вызывает у покупателей приобретение квартиры в новостройке, связаны с недоверием к застройщику. Большинство клиентов говорят: «А вдруг у застройщика «кончатся деньги», и дом не будет построен». Для того, чтобы обеспечить дополнительную финансовую надёжность, уверенность для покупателей, мы сделали для себя выбор именно в сторону проектного финансирования. Отмечу, что инвестирование строительства нового дома на ул. КИМ, 101 осуществляется по такому же механизму. Относительно условий приобретения: нами разработана достаточно гибкая система. Квартиру можно купить как за единовременный платёж, так и в рассрочку. В настоящий момент мы проходим аккредитацию в четырёх банках-партнёрах. Помимо этого мы предусмотрели специальные условия с беспроцентной рассрочкой на три месяца для первых покупателей

(предложение ограничено). И ещё постоянно действующие преференции по программе лояльности к нашим клиентам. Это понижение стоимости от 1% до 3% при покупке второй квартиры от компании-застройщика «Орсо групп», молодым семьям в рамках программы «Мы за дружную семью», а также при покупке двух квартир с последующей перепланировкой в трёхкомнатную квартиру.

– Проект «Дружба» вы так же, как и «Пермские медведи», строите совместно с «Камкой долиной»?

– В данном случае ООО «Орсо групп» выступает в качестве застройщика, как и в «Пермских медведях». Наш партнёр «Камская долина» является техническим заказчиком ЖК «Пермские медведи». В доме «Дружба» технический заказчик – ООО «Стройкомпас», а генеральный подрядчик – ООО «Уралбилдинг». Сотрудничество с компанией «Камская долина» по дому «Дружба» продолжается в части реализации квартир через ООО «Агентство инвестиций в строительство», как у нас это происходит по домам в «Пермских медведях». Единственное отличие, что теперь у нашей компании появился собственный отдел продаж, который находится по адресу ул. Ленина, 9. Таким образом, мы, как и прежде, хотим развиваться именно в направлении девелоперской деятельности, начиная от разработки проекта и заканчивая его реализацией.

– Какие планы вы ставите перед собой и перед компанией на ближайший период?

– Планов много, ещё больше идей. Мы для себя определили ежегодно сдавать в Перми не менее 20 тыс. кв. метров жилья. На ближайший период у нас в планах достроить дома в ЖК «Пермские медведи», строительство дома «Дружба». Помимо этого у нас есть и другие наработки.

– А конкретнее, что за наработки?

– Скажем так. Есть два интересных проекта, которые могут начать реализовываться уже в ближайшее время. Точных адресов назвать не могу, скажу только, что планируемый общий строительный объём составляет около 15 000 кв. метров. Оба проекта в данный момент находятся в стадии разработки и получения разрешения на строительство. Это вся информация на данный момент. Отложим более подробный разговор об этих проектах до следующего интервью…

г. Пермь, ул. Ленина, 9, телефон (342) 250 50 05. Проектная декларация и подробная информация о квартирах, об условиях их приобретения – на сайте дом-дружба.рф и в офисе продаж.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

11

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА автор Людмила Ларина

КУПИТЬ НЕЛЬЗЯ ПРОВЕРИТЬ Вопрос обеспечения населения жильём – это узел, в котором связаны политическая ситуация, экономика и социальная сфера государства. Инвестиционно-строительный комплекс первым принимает на себя удар при наступлении кризиса и первым же воспринимает подъём экономики. В период экономического кризиса наиболее важной и сложной проблемой становится защита инвестиций в строительство жилья.

12

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ул. Горького, 5

настоящее время, по данным Минстроя России, по количеству обманутых дольщиков в стране лидирует Московская область. Кроме Подмосковья в топ-10 также входят Новосибирская область, Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край. Всего же в России, по состоянию на начало 2014 года, насчитывается более 72 тысяч граждан, пострадавших от недобросовестных строительных компаний. По-прежнему, по словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, более 50% обращений граждан в министерство связано с проблемой обманутых дольщиков, это в очередной раз доказывает, что данная тема остаётся острой для страны, всё ещё остаются вопросы, которые приходится решать на уровне федерального министра. «С одной стороны, мы понимаем, это частный риск гражданина, с другой стороны, мы должны признать, что в своё время люди были юридически не защищены, и сейчас определённая ответственность лежит на органах власти субъектов Российской Федерации. При этом вчерашние «хвосты», конечно же, надо закрывать. Мы видим регионы, которые успешно решают этот вопрос, но есть и субъекты, которые топчутся на месте», – прокомментировал Михаил Мень в релизе ведомства.

ПЕРМСКИЕ РЕАЛИИ На сегодняшний день в Едином реестре «обманутых дольщиков» Пермского края числится 21 объект. По данным Инспекции государственного строительного надзора, на данных объектах был заключён 2171 договор долевого участия в строительстве.

По данным Минстроя России, по количеству обманутых дольщиков в стране лидирует Московская область. Кроме Подмосковья в топ-10 также входят Новосибирская область, Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край. Всего же в России насчитывается более 72 тысяч граждан, пострадавших от недобросовестных строительных компаний. За 2014 год в связи с вводом в эксплуатацию из перечня «проблемных» исключены пять объектов: это дома по ул. Горького, 5 (г. Пермь), шоссе Космонавтов, 330в (Пермский район), ул. Карпинского, 109 (г. Пермь), ул. Карпинского, 120а (г. Пермь), ул. Каляева, 11/1 (г. Пермь). На вопрос, какие объекты самые сложные, руководитель департамента по работе с обманутыми дольщиками ОАО «ПАИЖК» Мария Касаткина отвечает: наиболее «проблемные» – это объекты со значительным числом участников строительства, а также те, где стоимость имущества застройщика недостаточна для удовлетворения всех включённых в реестр требований участников строительства, соответственно, объект не обладает инвестиционным потенциалом – отсутствуют свободные квартиры и нет возможности возвести дополнительные секции. Скорость решения вопроса по осуществлению достройки проблемных объектов во многом зависит от координированных действий участников строительства, которым в процессе банкротства застройщика необходимо создать жилищно-строительный кооператив. Повлиять на процессы, связанные с процеду-

рой банкротства, органы исполнительной власти и ОАО «ПАИЖК» не имеют возможности. На ряде долгостроев процесс банкротства по параграфу 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» ФЗ-210 ещё не начат (объекты по адресам: ул. Толмачева, 15; ул. Декабристов, 97; ул. Макарова, 23), на других объектах процедура длится уже более двух лет. При наличии инвестиционного потенциала в некоторых случаях застройщики сами находят источники финансирования достройки домов и не обращаются за поддержкой к краевым властям, в качестве примера можно привести объект по ул. КИМ, 14. Как отмечает Мария Касаткина, достройка домов, осуществляемая в границах ответственности ОАО «ПАИЖК», происходит в рамках сетевого графика и контролируется министерством строительство и архитектуры Пермского края. Например, результатом этого стали достройка объекта по шоссе Космонавтов, 330в и начало достройки одного из самых «проблемных» объектов, расположенного по ул. Адмирала Ушакова, 21. На августовском заседании Законодательного собрания Пермского края министр строительства и жилищно-коммунального

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

13

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ул. Макарова, 23

На решение проблем обманутых дольщиков уже потрачено 213 млн руб., ещё на эти цели планируется направить 711 млн руб. ПАИЖК, которое занимается этим вопросом, имеет дефицит 89 млн руб. на сегодняшний день, перекрыть недостаток средств агентства планируется за счёт коммерческой деятельности. хозяйства Дмитрий Бородулин, представляя доклад, посвящённый решению проблем обманутых дольщиков, также добавил: сегодня механизмы, заложенные в законодательстве, позволят не допустить ситуации 2008 года, когда произошёл массовых уход с рынка строительных организаций. По его словам, на решение проблем обманутых дольщиков уже потрачено 213 млн руб., ещё на эти цели планируется направить 711 млн руб. ПАИЖК, которое занимается этим вопросом, имеет дефицит 89 млн руб. на сегодняшний день, перекрыть недостаток средств агентства планируется за счёт коммерческой деятельности.

КАК НЕ ПОПАСТЬ В СПИСОК «ОБМАНУТЫХ» В целом профессионалы рынка недвижимости выделяют несколько причин долгостроев. Это изменения внешней экономической конъюнктуры, кризисы; невыполнение местными властями своих обязательств по подведению коммуникаций, затягивание процедуры оформления документов на землю. Вина может лежать и на самих застрой-

14

щиках. К подобным причинам долгостроев относятся неправильное планирование жилого дома, следствием чего является низкий спрос на квартиры и нехватка финансирования; ошибочный выбор партнёров и подрядчиков, которые не выполняют обязательств и тормозят строительство. Отдельный случай – заведомо недобросовестный подход к строительству, желание обойти закон, обмануть дольщиков, начать за их счёт строить другой объект, не завершив текущий.

– Таким образом, величина рисков напрямую зависит от деловой репутации застройщика и финансово-экономической ситуации в целом, – акцентируют в ПАИЖК. Главная мера государства по предотвращению ситуаций с долгостроями и обманутыми дольщиками – это, конечно же, принятие 214-ФЗ – Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Заключение договоров о приобретении объектов недвижимости по нормам ФЗ-214 существенно сокращает риски и гарантирует своевременный ввод жилья в эксплуатацию.

– Для нивелирования всевозможных рисков неисполнения обязательств застройщика в ФЗ-214 внесены изменения каса-

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

тельно страхования гражданской ответственности застройщика (ст.15.2), – напоминает Мария Касаткина. Данная статья предусматривает возможность страхования ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Страхование гражданской ответственности осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства. Страховым случаем признаются следующие события: подтвержденное вступившим в силу решение суда об обращении взыскания на предмет залога, а также определение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства. Эксперт добавляет: документ направлен на обеспечение финансовой защиты участников долевого строительства. Но поскольку деловая практика пока не сложилась, говорить об уменьшении объектов обманутых дольщиков в связи с появлением данной статьи не приходится. Риск стать обманутым дольщиком в настоящий момент до сих пор существует. В ПАИЖК подчёркивают: при заключении договора долевого участия особое внимание следует обращать на степень известности застройщика. Застройщик, работающий на рынке несколько лет, имеющий опыт реализации строительных проектов, заслуживает большего доверия в сравнении с застройщиком, чей проект строительства является первым или вторым. Данную информацию можно получить из проектной декларации, которая должна размещаться застройщиком, привлекающим денежные

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ул. Островского, 30

ул.Екатерининская, 175

ул. Ушакова, 21

средства граждан на основании договоров долевого участия, в сети Интернет (на сайте застройщика) или в СМИ. Также следует обращать внимание на наличие документовоснований для строительства: договор аренды/субаренды земельного участка/свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство объекта, проектная декларация, документ, подтверждающий то, что гражданская ответственность застройщика застрахована. При наличии данных документов и при условии реального строительства объекта можно говорить о том, что рассматривать вариант вложения в данный строящийся объект денежных средств целесообразно. Важно отметить: если у застройщика нет подтверждающих право на земельный участок документов, то, согласно п. 16

ст. 1 Градостроительного кодекса, у данного лица нет права называться застройщиком и привлекать денежные средства граждан для строительства объекта – многоквартирного дома. Также следует обращать внимание на цены, по которым застройщик предлагает на продажу объекты долевого строительства: если эта цена существенно ниже рыночной, существует большая вероятность того, что застройщик не собирается достраивать данный объект. О рисках демпинга говорят и авторитетные застройщики. Так, в начале сентября в эфире радио «Эхо Москвы в Перми» известный пермский строитель на вопрос ведущего, как не попасть в список обманутых дольщиков, ответил: надо слышать не только себя любимого – «любимый» любит скидки, гораздо более низкую цену, и когда поманят

низкой ценой и другими прелестями по расчёту за квартиру, люди, забыв обо всём, несут деньги даже в те фирмы, которые нарушают ныне действующее законодательство. Таким образом, не проверив как следует компанию-застройщика, можно попасть в руки мошеннической организации, которая собирает с покупателей деньги и исчезает в неизвестном направлении. Можно отдать деньги за квартиру в доме, который по решению суда будет снесён, так как был построен незаконно на участке с иным целевым назначением. Поэтому ещё один совет всем покупателям нового жилья: не ограничиваться только самостоятельной проверкой застройщика, а попытаться обратиться и в надёжные риэлторские агентства, которые занимаются продажей квартир в выбранном доме.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

15

16

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

17

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ автор Александра Золотарёва

ПЕРВЫЙ ЭТАЖ НЕ ДЛЯ ЖИЗНИ, А ДЛЯ БИЗНЕСА Традиционно квартиры на первых этажах не пользуются особой популярностью у покупателей. Соответственно, и уровень цен на такие объекты значительно ниже. Но стандарты меняются. И если раньше можно было говорить о низком качестве такого жилья, то сегодня современные материалы и технологии в состоянии решить проблему. Тем не менее всё реже первые этажи предназначаются для проживания людей.

18

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

а протяжении долгого времени, начиная с советских времён, квартиры на первых этажах не слишком высоко котировались в силу объективных причин, – отмечает аналитик аналитического центра «Медиана» Ксения Иодик. – Это и низкий уровень безопасности, слабая инсоляция, повышенный уровень шума и загазованность воздуха. В числе недостатков также можно отметить ограниченный вид из окна, холодные полы, посторонние запахи и сырость. Не многие жили в таких квартирах, но все уверены, что именно так оно и есть. За это время в сознании обывателя прочно укрепилось мнение, что первый этаж – не самый удачный вариант покупки. При многочисленных минусах такие квартиры обладают значительным преимуществом – невысокой стоимостью.

– Снижение цены в данном случае является одним из действенных способов повысить ликвидность жилья, – уточняет специалист.

– Если рассматривать эти квартиры для проживания, то ряд характеристик делают жизнь в них менее комфортной и определяют спад стоимости – на 10–15% ниже аналогов на средних этажах, – анализирует ситуацию управляющий АН «Перспектива» Станислав Цвирко. Такой разрыв в цене характерен для вторичного рынка, на первичном – иная картина. По данным специалистов, в новостройках отличие в цене незначительно и составляет порядка 1–3%.

– Как правило, большинство застройщиков реализуют свои объекты по единой стоимости квадратного метра, независимо от этажа, – говорит Ксения Иодик. – В таких случаях цена за квадратный метр разнится

На протяжении долгого времени, начиная с советских времён, квартиры на первых этажах не слишком высоко котировались в силу объективных причин. Это и низкий уровень безопасности, слабая инсоляция, повышенный уровень шума и загазованность воздуха. и зависит от метража квартиры, её планировочных и эстетических характеристик.

– У нас в жилом комплексе «Акварели» стоимость квартир зависит в том числе от видовых характеристик, т.е. чем выше, тем дороже, – рассказывает маркетолог ЗАО «ОСТ-Дизайн» Наталья Гомзякова. – Кроме того, на верхних этажах располагаются квартиры премиум-уровня с оригинальным панорамным остеклением, а также двухуровневые пентхаусы, поэтому, разумеется, цена на такую недвижимость выше. И большинство застройщиков придерживаются аналогичной концепции в формировании цены на квартиры. При этом первые этажи в современных новостройках значительно превосходят по своим техническим характеристикам объекты вторичного рынка.

– Если же квартиры на первом этаже всё-таки запланированы, то его стараются поднять над землёй, сделав менее сырым и холодным, – отмечает эксперт аналитического центра «Медиана». Кроме того, застройщики применяют различные средства, чтобы нивелировать недостатки нижних этажей и сделать их более привлекательными для покупателей. Сегодня принято обустраивать и отделять придомовую территорию, использовать современные

Если рассматривать эти квартиры для проживания, то ряд характеристик делают жизнь в них менее комфортной и определяют спад стоимости – на 10–15% ниже аналогов на средних этажах.

технические средства. К примеру, на нижних этажах в ЖК «Акварели» устанавливают стеклопакеты с мультифункциональным тонированным стеклом, улучшенными характеристиками по шумоизоляции и теплоёмкости.

– Однозначно можно сказать, что последние этажи, независимо от класса дома, более востребованы среди покупателей, нежели первые, – замечает Станислав Цвирко. – В остальном предпочтения потребителя очень отличаются. Например, даже в новых, современных высотных домах клиенты могут выбрать низкий этаж, чтобы не зависеть от лифта. Но в целом популярность того или иного этажа действительно зависит от класса дома. В старых домах, без лифта, наиболее востребованы средние этажи – второй или третий, равноудалённые от чердака и подвала. В типовых многоэтажках самой предпочтительной недвижимостью считаются квартиры, расположенные на 4–8-м этажах.

ОБРАТНАЯ СТОРОНА ЖИЛЬЯ – С момента зарождения рынка, с начала 90-х гг., первые этажи домов, расположенных на центральных улицах, – например, Ленина, Комсомольском проспекте, Мира, – стали очень популярными объектами недвижимости, лакомым куском для новообразованного бизнес-сегмента, – отмечает эксперт. С течением времени данная тенденция стремительно развивалась. В результате сформировался целый формат коммерческой недвижимости – стрит-ритейл, который сегодня активно представлен не только на центральных улицах города, но и в

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

19

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ПЕРВЫЙ В НОВОСТРОЙКАХ

Разрыв в цене, в зависимости от этажа, характерен в большей степени для вторичного рынка. По данным специалистов, в новостройках отличие в цене незначительно и составляет порядка 1–3%. спальных районах. Аналитики отмечают увеличение доли коммерческих помещений, расположенных на первых этажах.

– В новых домах первые этажи ещё на этапе строительства планируются как коммерческие площади, – уточняет Станислав Цвирко. – В старых домах сохраняются жилые квартиры, так как, во-первых, есть люди, которые всю свою жизнь прожили на первом этаже,– они всем довольны и не хотят ничего менять. И во-вторых, не всегда квартиры, расположенные на первом этаже, подходят под коммерческие нужды. Довольно часто владельцы квартир на первых этажах пытаются заработать на своей недвижимости. Одни переоборудуют помещение, делают отдельный вход, меняют назначение и сдают в аренду под магазин, салон красоты или кофейню. Другие просто выставляют на продажу с пометкой: «под коммерческую недвижимость». Первый способ требует определённых вложений и при адекватной стоимости аренды может приносить весьма ощутимую прибыль собственнику. А вот продажа неподготовленного помещения по цене коммерческого, по мнению экспертов, зачастую абсолютно неоправданна.

– Не всегда такие квартиры могут быть интересны с коммерческой точки зрения, – отмечает управляющий АН «Перспектива». – Невостребованность подобных квартир объясняется отдалённостью района, отсутствием трафика. Зачастую коммерческая недвижимость продаётся дешевле, чем жилая, из-за плохой проходимости и т.д. Кроме того, перевод жилого помещение в нежилой фонд требует значительных временных и материальных затрат. Это довольно трудоёмкий процесс, результат которого не всегда бывает положительным.

20

Ксения Иодик уточняет, что дисконт может быть совершенно разным в зависимости от специфики спроса на объект. При этом стоимость удачного коммерческого объекта может заметно превышать цену жилых квартир этажами выше.

– Прежде всего, это связано с удобной организацией в них коммерческой деятельности, магазинов, аптек, парикмахерских, стоматологических кабинетов и пр., – отмечает эксперт. – Особенно привлекательными являются квартиры с возможностью организации отдельного входа на главные улицы с максимальным пешеходным и автомобильным трафиком, а с также уникальностью месторасположения. По словам Станислава Цвирко, сегодня сохраняется тенденция роста спроса на квартиры, расположенные на первых этажах, с целью перевода их из жилого фонда в нежилой. При этом спрос на первые этажи с целью проживания продолжает оставаться низким.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

Учитывая предпочтения потребителей, застройщики сегодня в основном отдают первые этажи новостроек под коммерческие помещения. По данным аналитиков, такая тенденция прослеживается в более чем половине введённых за последние годы жилых домов.

– Как правило, застройщик уже при разработке концепции объекта просчитывает целесообразность размещения коммерческих площадей на первом этаже здания, – говорит маркетолог ЗАО «ОСТДизайн» Наталья Гомзякова. – Коммерческие площади на пермском рынке недвижимости в расчёте за один квадратный метр стоят дороже, соответственно, это более выгодно для застройщиков. По данным ведущего аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», сертифицированного РГР аналитикаконсультанта рынка недвижимости Надежды Тищенко, разбег цен в среднем составляет 10–20% относительно цен на квадратные метры на других этажах. При этом застройщику нужно соблюдать баланс интересов будущих владельцев торговых площадей и жильцов дома. Если осваивать новый микрорайон, как, к примеру, делает ПЗСП на правом берегу Камы, то одновременно нужно создавать необходимую инфраструктуру – открывать торговые точки, спортивные и медицинские центры. Однако крупные ритейлеры туда не пойдут, так как всю массу покупателей составят исключительно жильцы микрорайона, что будет недостаточно. А вот небольшие фирменные отделы вполне удовлетворят спрос и будут обеспечены постоянным покупателем, на которого и рассчитаны.

– Для того чтобы предприниматель или инвестор приобрёл коммерческое помещение в строящемся жилом доме, ему необходимо быть уверенным, что для его вида бизнеса будет обеспечен необходимый трафик покупателей, – рассказывает

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Застройщики сегодня в основном отдают первые этажи новостроек под коммерческие помещения. По данным аналитиков, такая тенденция прослеживается в более чем половине введённых за последние годы жилых домов. Надежда Тищенко. – Обычно такие площади запроектированы либо в домах точечной застройки, когда дом расположен в центральной части города или микрорайона на улице с высоким транспортным и пешеходным потоками и коммерческие помещения выходят на первую линию или хорошо просматриваются с улицы. Либо в нескольких домах на территории больших жилых комплексов, где трафик будет обеспечен жильцами самого комплекса. Если девелопер не уверен в успешной реализации коммерческих площадей, если месторасположение жилого дома «непроходное», тогда на первых этажах домов будут расположены квартиры. Поэтому функции застройщика расширяются: помимо строительства объекта ему необходимо проанализировать рынок, выяснить, какая сфера бизнеса будет востребована в конкретном месте. И с учётом этого в дальнейшем планировать проект помещений, подъездные пути, входные группы. Как отмечает Наталья Гомзякова, позже сменить назначение помещений можно, но, как правило, довольно проблематично, потому что технические требования к жилым помещениям отличаются от требований к коммерческим площадям.

– В последнее время в Перми для некоторых жилых комплексов девелоперы заранее – ещё на этапе разработки проек-

та – продумывают инфраструктурную составляющую и назначение коммерческих помещений, предлагая на продажу конкретные площади под определённые виды бизнеса: фитнес-центр, детский развивающий центр, аптека и т д., – уточняет Надежда Тищенко. – Данная тенденция больше характерна для жилых домов повышенной комфортности – бизнес-класса. Тем самым девелопер может контролировать состав необходимой инфраструктуры проекта. В жилых домах эконом- и комфорт-класса, как правило, успешна реализация коммерческих помещений как объектов неопределённого назначения, которые собственники используют по своему усмотрению: под торговые помещения, офисы, салоны красоты, фитнесцентры, мини-отели и др.

АЛЬТЕРНАТИВНОЕ РЕШЕНИЕ Теоретически, существуют другие способы использования первых этажей. Точнее – смены статуса и стоимости неликвидных квадратных метров. Надежда Тищенко предлагает социальный вариант для маломобильных групп населения, когда проектом жилого комплекса на первых этажах предусмотрены квартиры с отдельным входом, которые могут использоваться в качест-

ве жилья для инвалидов-колясочников.

– Например, в ЖК «Акварели. Вторая очередь» есть 13 коммерческих помещений площадью 80–130 кв.метров, и все имеют свои отдельные входы, – комментирует Наталья Гомзякова. – У нас была мысль перевести их в жилые помещения и продавать как «квартиры на первом этаже с отдельным входом». Это нечто новое на рынке недвижимости. Но готов ли пермский довольно консервативный потребитель к такому продукту? И безусловно, это следовало делать на этапе проектирования объекта, так как планировочные и технические решения на сегодняшний день не соответствуют требованиям к жилым помещениям. Как водится, спрос диктует свои правила. В зависимости от интереса потребителей, первые этажи меняют назначение. Но и присутствие бизнеса также зависит от нужд жильцов. По словам Ксении Иодик, в современных новостройках архитекторы и девелоперы стремятся повысить потребительскую ценность самых «экономичных» объектов. Однако это не всегда возможно. При отсутствии специализированного жилья для инвалидов кажется вполне логичным решение оборудовать неликвидные первые этажи для маломобильного населения.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

21

ЭКСПЕРТИЗА НОВОСТРОЕК

О ПРОЕКТЕ Во втором квартале 2014 года компания «Австром» начала строительство нового дома в Кировском районе Перми. Объект возводится в микрорайоне Водники по ул. Байкальской, 7б. Жилой комплекс состоит из двух многоквартирных домов эконом-класса переменной этажности – 14–16 этажей, строительство которых будет идти в два этапа. В доме по ул. Байкальской, 7б представлены 1-, 2-, 3-комнатные квартиры с отделкой «под ключ», площадью от 33,38 кв. м до 65,73 кв. м. Проект предусматривает благоустройство придомовой территории: будут оборудованы автоподъезды и тротуары. На территории комплекса появятся открытые автостоянки, детские, хозяйственные и спортивные площадки, будет проведено благоустройство и озеленение придомовой территории. На первом этаже дома запроектированы коммерческие помещения – по проекту здесь должен разместиться магазин.

22

ИНФРАСТРУКТУРА Жилой комплекс возводится в Кировском районе города Перми в микрорайоне Водники, имеющем хорошо развитую инфраструктуру. Дом строится недалеко от реки Камы, благодаря чему район отличается хорошей экологической обстановкой, чистым воздухом. В непосредственной бли-

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

зости с комплексом находятся автобусные остановки, детские сады, школы, торговые центры, больницы, в том числе детская. На сегодняшний день этот микрорайон активно застраивается и развивается – появляются новые дома, магазины, обустраиваются и ремонтируются дороги.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

УЛ. БАЙКАЛЬСКАЯ, 7Б СОСТОЯНИЕ НА 14 АВГУСТА 2014 Г.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Ксения Иодик, аналитик Аналитического центра «Медиана»

Объект

жилой дом

Адрес

ул. Байкальская, 7б

Этажность

14–16 этажей

Проект

монолитно-каркасный дом

Площадь квартир

• 1-комн.кв. – 33,38–34,83 кв. м; • 2-комн.кв. – 53,59–56,73 кв. м; • 3-комн.кв. – 65,73 кв.м.

Планируемый срок окончания

II квартал 2016 года

Проектная декларация

размещена на сайте www.avstrom.perm.ru

ЦЕНЫ И УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ Ипотека от ведущих банков. Цены от 44 тыс. руб. за кв. м. Подробнее о проходящих акциях и новых возможностях приобретения квартир можно узнать на сайте www.avstrom.perm.ru

ОФИС ПРОДАЖ г. Пермь ул. Ленина, 58а, тел. 233-42-02 ул. Куйбышева, 101, тел.: 241-17-55, 241-17-30

В последние годы Кировский район г.Перми действительно преобразился, это касается и микрорайона Водники. Если раньше это был обычный спальный район, где преобладали дома старой постройки, в том числе было очень много ветхих строений, то сегодня на наших глазах рождается абсолютно новый, современный район с развитой инфраструктурой. Здесь возводятся жилые комплексы – проекты реализуют несколько крупных застройщиков (в том числе ПЗСП, СК «Жилищная инициатива» и др.), строятся таунхаусы, появляются новые торговые центры. Относительно самого проекта жилого дома на ул. Байкальской, 7б, который реализует СК «Австром», то он заслуживает достаточно высокой оценки. Дом строится из качественных материалов по монолитно-каркасной технологии. Использование современных систем инженерно-технического обеспечения позволит будущим жильцам экономить на потреблении энергоресурсов, а соответственно, на оплате коммунальных услуг. Квартиры сдаются с чистовой отделкой, что для покупателей квартир экономкласса является несомненным преимуществом. Для владельцев автомобилей предусмотрена просторная автостоянка. Застройщик подумал и о комфортности придомовой территории. Детская игровая и спортивная площадки будут обустроены с соблюдением всех необходимых стандартов.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

23

ЭКСПЕРТИЗА НОВОСТРОЕК

4-этажные дома

4-этажные дома 3-этажные дома

3-этажные дома

О ПРОЕКТЕ В Мотовилихинском районе реализуется самый масштабный в Перми проект комплексного освоения территории – жилой Спортивный микрорайон «ИВА». Это первый региональный проект известной краснодарской строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг», который реализуется в партнёрстве с пермской строительной компанией «Камская долина». Спортивный микрорайон «ИВА» закладывается в перспективном экорайоне города Перми на пересечении улиц Сакко и Ванцетти и Уинской. В этой части Мотовилихинского района свой дом смогут обрести порядка 40 тысяч человек. Первая очередь строительства – это два трёхэтажных и шесть четырёхэтажных кирпичных домов. Комплексное освоение территории – тот удачный формат, при котором застройщик может предложить квартиры по доступной цене, сохранив качество жилья. При строительстве «ИВЫ» применяется монолитно-кирпичная технология, свойственная домам бизнес-класса. Отделка «под ключ», застеклённые балконы и лоджии. При этом стоимость квартир в домах первой очереди – от 1 489 000 рублей.

24

ИНФРАСТРУКТУРА Проект Спортивного микрорайона «ИВА» уникален для Перми. На площади 80 гектаров будет возведено до 1 миллиона кв. метров жилья и вся жизненно важная инфраструктура: четыре детских сада, две школы, поликлиники, новая уличнодорожная сеть, коммерческая недвижимость от форматов гипермаркетов до «магазинов у дома». Немалая роль в благоустройстве территории возложена на многоуровневые парковки, которые сберегут для жителей «ИВЫ» прогулочное пространство. Новинкой в сфере жилищного строительства Перми является спортивная тематика строящегося микрорайона «ИВА». Застрой-

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

щик поддерживает стремление городского населения к здоровому образу жизни, предусматривая целый ряд спортивных объектов: новый бассейн, настоящая аллея площадок для игровых видов спорта, улицы, названные именами выдающихся спортсменов Прикамья. Детские и спортивные площадки предусмотрены на придомовой территории каждого из 96 домов микрорайона «ИВА». Поблизости – развитая инфраструктура микрорайонов Садового и Южного, коттеджный сектор, лыжная база «Динамо». Благодаря современной магистрали Восточный обход – Старцева – Чкалова – Стахановская доехать до центра – дело пятнадцати минут.

СПОРТИВНЫЙ МИКРОРАЙОН «ИВА» ХАРАКТЕРИСТИКИ 3-ЭТАЖНЫХ ДОМОВ Объект

Спортивный микрорайон «ИВА»

Адрес

ул. Сакко и Ванцетти, 117, 109

Этажность

3 этажа

Проект

монолитно-кирпичная технология

Площадь квартир

• 1-комнатных – от 31,68 кв. м • 2-комнатных – от 47,18 кв. м

Планируемый срок окончания

III и IV квартал 2015 года (соответсвенно)

Проектная декларация

размещены на сайте www.ivaperm.ru

ХАРАКТЕРИСТИКИ 4-ЭТАЖНЫХ ДОМОВ Объект

Спортивный микрорайон «ИВА»

Адрес

ул. Сакко и Ванцетти, 99, 101, 103, 105, 107, 111

Этажность

4 этажа

Проект

монолитно-кирпичная технология

Площадь квартир

• 1-комнатных – от 35,90 кв. м • 2-комнатных – от 49,97 кв. м • 3-комнатных – от 78,60 кв. м

Проектная декларация

размещены на сайте www.ivaperm.ru

ЦЕНЫ И УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ 45–47 тыс. руб. за кв. м. Удобная рассрочка. Ипотека от ведущих российских банков. Договор долевого участия застрахован по ФЗ-214.

ОФИС ПРОДАЖ ООО «Ива-Девелопмент» ул. Осинская, 16 / ул. Петропавловская, 63 тел. 8 (342) 202-33-77. Открыты по будням до 20 ч. и в субботу с 10 до 16 ч.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Ксения Иодик, аналитик Аналитического центра «Медиана» Микрорайон Ива в Мотовилихинском районе Перми на сегодняшний день является очень перспективным. В последнее время данная часть города стремительно развивается, что связано, прежде всего, со строительством магистрали Стахановская – Чкалова – Старцева – Восточный обход. Таким образом, новый микрорайон получит удобное транспортное сообщение с различными районами города. Примечательно, что проект комплексного освоения территории в микрорайоне Ива является логическим продолжением идеи компании «Девелопмент-Юг» о поддержке спорта и физической культуры, которая была реализована также в названии и в концепции застройки нового жилого комплекса «Спортивная деревня» в Краснодаре. Уникальное название обоих комплексов отражает стремление компании к здоровому образу жизни, уважению к прошлым и будущим победам российских спортсменов. Помимо этого «Девелопмент-Юг» взял на себя обязательства ежегодно предоставлять в Спортивном микрорайоне «ИВА» по одной квартире для выдающихся спортсменов Прикамья.

ПЛАН ТИПОВОГО ЭТАЖА

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

25

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ беседовала Мария Дубровская

МЕТРЫ ВЫСОКОГО КЛАССА В Перми на рынке многоквартирного жилья повышенных классов качества наблюдается дефицит предложения. Среди немногочисленных проектов подобного класса с точки зрения местоположения, степени проработки концепции и стадии готовности выделяется жилой комплекс «Симфония» по ул. Советской, 30. У комплекса есть всё для того, чтобы стать одним из знаковых строительных проектов последних лет в Перми.

26

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

Наталья Князева, заместитель директора по развитию ООО «Агентство инвестиций в недвижимость»

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

новом жилом комплексе «Симфония» нам рассказала заместитель директора по развитию ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» Наталья Князева.

– Наталья Борисовна, вы имеете возможность напрямую общаться с покупателями и из первых уст знаете, какое жильё сегодня готовы покупать люди, имеющие достаток выше среднего?

– Клиенты, приобретающие жильё бизнес- и элит-класса, очень скрупулёзно подходят к вопросам выбора. Их действительно интересует абсолютно всё, вплоть до самых мельчайших деталей: из каких материалов строится дом, как проведено отопление, какие энергосберегающие технологии использованы. В отличие от покупателей, приобретающих жильё экономкласса, для них важна эксклюзивность проекта, наличие в доме квартир с нетиповыми планировками. Большое значение имеют видовые характеристики, жилая площадь, остекление.

– Жилой комплекс «Симфония» – это не просто жильё бизнес-класса: согласно концепции проекта, это так называемый «клубный» дом. Подобных объектов в Перми очень мало. Насколько сегмент оказался понятным покупателям?

– Честно говоря, мы были морально готовы к тому, что продажи пойдут не слишком быстрыми темпами. Во-первых, формат клубного дома действительно новый для Перми. Во-вторых, спрос на жильё элитного и бизнес-сегмента априори не может быть высоким. Но уже в момент старта продаж мы были приятно удивлены. Интерес к объекту достаточно высокий, его действительно ждали, за его судьбой следили, и первые продажи у нас состоялись практически одновременно с их началом. Возможно, большую роль в этом сыграл сам проект жилого комлекса «Симфония», разработанный известным пермским архитектором Менделем Футликом. В его основе лежит идея музыкальности, которая будет прослеживаться как в фасаде здания, который будет украшен скульптурными группами и мозаичным панно,

так и в стиле центрального холла, подъездов, лифтовых холлов. «Симфония» – действительно уникальный объект для рынка жилья Перми, подобных которому пока не было.

– В какой стадии готовности находится жилой комплекс «Симфония»? Были ли внесены какие-то изменения в проект с момента начала строительства?

– В настоящий момент дом полностью возведён, идёт отделка внутренних помещений, фасада здания. Сдача объекта запланирована на первый квартал 2015 года. Что касается изменений в проекте, то они были, но незначительные. Так, некоторую трансформацию претерпел сам фасад дома. Была изменена конфигурация козырька, проектировщики сделали больше барельефных украшений. В архитектуре жилого комплекса будут использованы мотивы русского модерна начала XX века с применением произведений декоративно-прикладного искусства, скульптуры, мозаики.

В архитектуре жилого комплекса «Симфония» использованы мотивы русского модерна начала XX века с применением произведений декоративноприкладного искусства, скульптуры, мозаики. Такое стилевое решение не вносит диссонанс в разностилевую застройку существующих соседних зданий. Скорее наоборот, сохраняемые дома А. Е. Третьяковой и В. И. Королёва будут ярче смотреться на фоне современной застройки.

КОММЕНТАРИЙ:

Борис Николаев, главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» В Перми на рынке многоквартирного жилья бизнес-класса наблюдается дефицит качественного предложения. В период с 2011 по 2013 г. было начало строительство всего семи новостроек данного класса. Объекты бизнес-класса располагаются преимущественно в центральной части г. Перми, где количество перспективных площадок весьма ограничено, что также способствует отмеченному дефициту. Среди немногочисленных строящихся жилых домов подобного класса с точки зрения своего местоположения и степени проработки концепции выделяется жилой комплекс «Симфония» по ул. Советской, 30. У комплекса есть всё для того, чтобы стать одним из знаковых строительных проектов последних лет в Перми.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

27

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Что касается планировок, то они не изменились. Типовые жилые помещения будут располагаться только с третьего по пятый этаж. Выше проект предусматривает наличие квартир с индивидуальными планировками. На седьмом этаже первой секции комплекса размещается одна квартира с большой террасой, выходящей на крышу второй секции (площадь террасы – 100 кв. м). На последних этажах 10-этажной секции расположены двухуровневые пентхаусы площадью 200–350 кв. м, с пре-

28

красными видовыми характеристиками – из окон видна панорама на реку Каму. Количество машино-мест на подземной парковке осталось прежним – их здесь будет 57. Попасть на стоянку жильцы смогут не выходя из дома – лифты будут опускаться прямо на парковку.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

– Как обстоят дела с продажами квартир в «Симфонии»? Что сегодня можете предложить клиентам?

– В продаже остались в основном двухкомнатные квартиры площадью 98 кв. м, 124 кв. м и 136 кв. м. А также трёхкомнатные квартиры – 112 кв. м и 142 кв. м. Во всех квартирах – большие гостиные, кухни-столовые, два санузла, панорамное остекление.

– Квартиры с эксклюзивными планировками есть в продаже?

– Остался один пентхаус, площадью 200 кв. м, с видом на город. Удивительно, но именно пентхаусы, а также квартира с террасой были проданы одними из первых. Можно сказать, что они пользовались сверхпопулярностью! Покупатели с нетерпением ждали, когда мы начнём продажи. И это несмотря на то, что площади этих квартир были достаточно большие. Вообще, в «Симфонии» мы наблюдаем необычную тенденцию, когда большие эксклюзивные квартиры более популярны, нежели жилые помещения небольших площадей. Возможно, тут сказался дефицит подоб-

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ СПРАВКА Согласно требованиям Единого классификатора многоквартирных жилых новостроек, утверждённого Национальным советом РГР, к элитному жилью предъявляются следующие требования: энергоснабжение – свыше 10 КВт на квартиру, обязательное аварийное электроснабжение дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры (летом – охлаждение, зимой – нагрев). Дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации. Качество воды сертифицировано на уровне питьевой. Отопление автономное (котельная), смешанное или воздушноконвекторное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты от ведущих мировых производителей, скоростные, индивидуальная отделка в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса. Современные слаботочные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире. HD-телевидение, спутниковое, кабельное, интернеттелефония. Импортные конвекторы, поддерживающие внутренний микроклимат помещения с помощью фэнкойлов, блоков индивидуального комфорта. Система учёта – поквартирный дистанционный учёт всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учёта.

Объект имеет аккредитацию в нескольких банках. Привлечение денежных средств осуществляется путём продаж паёв в ЖСК «Синица». ного рода предложений на пермском рынке недвижимости в целом.

– Насколько изменились цены по сравнению с тем, что были на старте?

– Цены остались прежними – при единовременной оплате стоимость одного квадратного метра в «Симфонии» составляет 110 тыс. руб., а при рассрочке с первоначальным взносом не менее 50% – 120 тыс. руб. Коммерческие площади продаются за 150 тыс. руб./кв. м.

Объект имеет аккредитацию в нескольких банках, поэтому существует возможность приобретения квартир по договорам ипотечного кредитования. Привлечение денежных средств осуществляется путём продаж паёв в ЖСК «Синица».

– Проект предусматривает наличие коммерческих площадей. Уже определён пул арендаторов или, может быть, собственников этих помещений? Что здесь разместится?

– Коммерческое помещение в жилом комплексе «Симфония» общей площадью 1200 кв. метров располагается на первых двух этажах здания. В настоящий момент оно не продано. Если говорить о том, кого бы мы хотели здесь увидеть, то, в нашем представлении, в «Симфонии» может разместиться офис какого-нибудь крупного банка или элитного бутика.

– Вы рассматриваете исключительно вариант продажи этого помещения?

– Для нас это был бы идеальный вариант. Но в то же время, если появится достойный арендатор, предложение которого нас устроит, мы готовы его рассмотреть и сдавать коммерческие площади в аренду.

ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ 33 квартиры;

Условия приобретения:

подземный паркинг на 57 автомобилей;

• ипотека Сбербанка, рассрочка платежа.

цена – от 110 тыс. руб.

• Ввод в эксплуатацию – 1-й кв. 2015 г.

ул. Советская, 40 (KD Group); ул. Ленина, 58а (БЦ Любимов); тел. 218-16-55; www.kd-kvartira.ru

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

29

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ автор Лейла Сазонтова

ПРОБЛЕМА – НЕ В ДОРОГАХ, А В ИХ КОЛИЧЕСТВЕ Осень – время, когда принято подводить итоги дорожного строительства. К окончанию сезона власти традиционно отчитываются о том, что удалось сделать, и строят планы на дорожный ремонт и строительство в следующем году. «Метражи» вспомнили главные объекты дорожного строительства в Перми и Пермском крае в 2014 году.

30

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

аверное, самый главный ремонтируемый участок в Перми – это улица Горького. Здесь капитальный ремонт начался в августе 2014 года и продлится несколько лет. Город давно не знал такого ремонта дорог, при котором бы полностью менялись даже трамвайные рельсы и изменялся график движения транспорта на участке. Так, реконструкция участка от улицы Петропавловской до улицы Малышева запланирована на два года. За это время будет полностью заменено асфальтовое покрытие, переустроены подземные коммуникации, проложена ливневая канализация, а также полностью заменены существующие трамвайные пути и обновлены тротуары. В настоящий момент на участке от улицы Пушкина до улицы Малышева ведутся работы по укладке подземных коммуникаций, а на участке от улицы Советской до улицы Ленина подрядная организация завершила устройство основания и осуществляет подготовку к укладке нижнего слоя асфальта. Понятно, что объёмы работ, которые должны быть выполнены, внушительны и сейчас ещё рано подводить какиелибо итоги, но тот факт, что дорожники укладываются в утверждённый график, не может не радовать. Положение дел на другом крупном участке капитального ремонта – улице Папанинцев – не столь гладко. На участке от улицы Энгельса до улицы Боровой работы по укладке новой ливневой канализации, асфальтированию и благоустройству согласно контракту должны были завершиться к 15 сентября, однако, по оценкам управления внешнего благоустройства, отставание составляет порядка двух недель. Главный инженер МКУ «Пермблагоустройство» Матвей Чувашов: – Этот участок дороги важен с точки зрения транспортной доступности микрорайона Паркового. Подрядная организация должна оценивать свои риски, за срыв сроков контрактом предусмотрены немалые штрафные санкции, и чем больше дней просрок, тем больше сумма, которую недополучит подрядная организация.

РАБОТЫ ЗАВЕРШЕНЫ! На сегодняшний день завершён ремонт уже пяти из десяти объектов, сдача которых была запланирована на 2014 год. Это улицы Кировоградская, Генкеля, Букирева, Комсомольский проспект и участок дороги Дружбы в Ленинском районе. Кроме того, завершено благоустройство и запущен электротранспорт по улице Героев Хасана, реконструкция которой шла в течение двух лет. Стоит отметить, что в этом году в рамках выделения дополнительного финансирования к первоначальному списку были добавлены еще шесть дорожных объектов.

На сегодняшний день завершён ремонт уже пяти из десяти объектов, сдача которых была запланирована на 2014 год. Это улицы Кировоградская, Генкеля, Букирева, Комсомольский проспект и участок дороги Дружбы в Ленинском районе. Кроме того, завершено благоустройство и запущен электротранспорт по улице Героев Хасана, реконструкция которой шла в течение двух лет. Уже завершён ремонт на улице Ласьвинской в Кировском районе. Продолжаются работы на улицах Встречной, Карпинского и Бродовском тракте. В ближайшее время начнётся ремонт на участках улицы Попова (от улицы Петропавловской до улицы Монастырской) и путепровода на шоссе Космонавтов. Анатолий Дашкевич, заместитель главы администрации Перми: – В течение последних нескольких лет отмечается существенное повышение уровня организации дорожных работ. Как заказчик городское управление внешнего благоустройства принимает эти работы жёстко, поэтому не всем удаётся сдать объекты с первого раза, как, например, это было на дороге Дружбы или при приёмке подземной части улицы Папанинцев. Контроль качества выполнения работ осуществляется в ежедневном режиме, в том числе и в ночное время. Перед приёмкой объекта в обязательном порядке проходит проверка покрытия дорожной лабораторией МКУ «Пермблагоустройство». Проверка качества применяемых материалов проходит в два этапа: сначала асфальтобетонная смесь тестируется на заводе, затем на объекте берутся пробы уже после укладки.

КРАЕВЫЕ ДОРОГИ НЕ ОТСТАЮТ Ремонт дорог в этом сезоне полным ходом шёл не только в Перми, но и в других территориях Пермского края. Министерство транспорта Пермского края и органы местного самоуправления в течение всего сезона активно приводили в нормативное состояние участки муниципальных автодорог с транзитным движением. Так, в городе Чернушке был завершён капитальный ремонт участка улицы Ленина, стоимость которого составила 32 миллиона рублей. В текущем году будет завершён капремонт участка транзитной автодороги в Соликамске и мостового перехода через реку Лытву в Александровске протяжённостью 46 погонных метров. В целом Управление автомобильных дорог и транспорта Пермского края заключило более шестидесяти договоров с подрядными организациями. В рамках этих договоров на региональной сети автодорог будет отремонтировано порядка 200 километров и свыше 900 погонных метров мостов. Работы ведутся по всем основным направлениям: это участки автодорог

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

31

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

Пермь – Ильинский, Кудымкар – Гайны, Кукуштан – Чайковский, Кунгур – Соликамск, Горнозаводск – граница Свердловской области, Очёр – Верещагино – Сива и другие. Всего на приведение краевых трасс в нормативный вид по распоряжению главы региона было выделено пять миллиардов рублей. Важно отметить и то, что в этом году были значительно ужесточены требования к качеству и укладке асфальта при ремонте, строительстве и реконструкции краевых автодорог.

Виталий Кузнецов, начальник отдела строительства и содержания Управления автомобильных дорог и транспорта Пермского края: – Специалисты управления осуществляют на объектах контроль качества в соответствии с заключёнными договорами. Введение более жёстких требований повлияет на гарантийный срок службы дорог, таким образом, можно сказать, что увеличится межремонтный срок. Контролируется весь процесс, начиная от контроля выпуска

ДИНАМИКА ЗАТРАТ НА РЕМОНТ ДОРОГ РЕГИОНАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ В ПЕРМСКОМ КРАЕ 2500

2,73 млрд руб.

2,6 млрд руб.

2,4 млрд руб.

2000

2,3 млрд руб.

1500

1000

млн руб.

500

32

591,7 млн руб.

0 2010

2011

2012

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

2013

2014

В этом году в рамках выделения дополнительного финансирования к первоначальному списку были добавлены ещё шесть дорожных объектов. Уже завершён ремонт на улице Ласьвинской в Кировском районе. Продолжаются работы на улицах Встречной, Карпинского и Бродовском тракте. В ближайшее время начнётся ремонт на участках улицы Попова (от улицы Петропавловской до улицы Монастырской) и путепровода на шоссе Космонавтов.

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

асфальтобетонной смеси на заводах подрядчиков до производимых ремонтных работ на объекте, а также осуществляется приёмочный контроль, лабораторный контроль физико-механических свойств уложенного покрытия.

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ТРАССЫ – ПО-ПРЕЖНЕМУ В ПРИОРИТЕТЕ В этом году продолжился ремонт федеральной трассы Пермь – Екатеринбург. Она по праву считается одной из самых аварийных в Прикамье, а потому её ремонт находится на особом контроле у краевых властей. На сегодняшний день на федеральной трассе в реконструкции находятся сразу три участка общей протяжённостью 27 километров – от Лобаново до Кояново (20–28-й км), обход Бершети (28–33-й км) и от Бершети до Кукуштана (33–47-й км). А реконструкцию четвёртого участка федеральной трассы Пермь – Екатеринбург с 47-го по 58-й километр (от Кукуштана до отворота на Белогорье) планируют начать с опережением графика. В середине июля губернатор Пермского края Виктор Басаргин был приглашён на встречу с министром транспорта России Максимом Соколовым, в ходе которой были достигнуты договорённости о том, что федеральный Минтранс рассмотрит вопрос выделения средств на реконструкцию четвёртого участка. Как доложил губернатору директор Пермского филиала ФКУ «Уралуправтодор» Андрей Даньшин, стоимость реконструкции участков после Кукуштана уже не такая высокая, так как дорога будет четырёхполосная. Андрей Даньшин, директор Пермского филиала ФКУ «Уралуправтодор»:

Ремонт дорог в этом сезоне полным ходом шёл не только в Перми, но и в других территориях Пермского края. Министерство транспорта Пермского края и органы местного самоуправления в течение всего сезона активно приводили в нормативное состояние участки муниципальным автодорог с транзитным движением.

– После нашей встречи в Минтрансе РФ пошли подвижки по этому участку. Сегодня, конечно, самая напряжённая ситуация на дороге до Кукуштана. После этого населённого пункта транспортные потоки расходятся: часть идет на Уфу, на Осу, Чернушку, поэтому интенсивность в направлении Екатеринбурга спадает. Реконструкция

11-километрового участка будет стоить чуть более двух миллиардов рублей. Кстати, вся дорога от Лобаново до Кукуштана станет шестиполосной, с разделительной полосой для безопасности дорожного движения, с уличным освещением, с разрешённой скоростью движения 110 километров в час.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

33

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ автор Людмила Ларина

Проекты комплексного освоения территории (КОТ) становятся локальными точками роста, реализующими качественно новые условия для сбалансированности социально-экономического и пространственного развития города.

34

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

фото Олега Воробьёва

ТРИ «ВЕСЁЛЫХ» БУКВЫ

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

еобходимо вспомнить: вся история нашего государства базируется фактически на том, что в современном понимании называется комплексным освоением. Менялись векторы развития: от заселения и освоения новых земель для сельского хозяйства до промышленного развития в советские годы и создания мощнейших центров экономической и промышленной активности всей восточной части страны. Без комплексного освоения территориии связанного с этим понятия районной планировки не было бы никогда инвестиционно активных городов с интенсивной экономикой. А какое отношение сложилось к КОТ в наше время и в чём заключаются его нюансы?

ЗАМОЛВИМ СЛОВО Застройщики подчёркивают: если хочешь воплотить интересный замысел, нужна значимая, объёмная площадка – выгодно и интересно строить проект, рассчитанный на 10, 15, 20 лет. При этом не просто строить, а развивать территорию, думать о том, почему сюда захотят переселяться, перевозить семьи, бизнесы. Важно создавать там качественную инфраструктуру, потому что конкуренция вышла на новый уровень: люди сегодня покупают не квадратные метры, а качество жизни, и их нужно этим обеспечить. Проекты КОТ как раз и ценны тем, что формируют территории с совершенно новой средой обитания, и дело тут не только в детсадах, школах и поликлиниках,

Застройщики подчёркивают: если хочешь воплотить интересный замысел, нужна значимая, объёмная площадка – выгодно и интересно строить проект, рассчитанный на 10, 15, 20 лет. При этом не просто строить, а развивать территорию, думать о том, почему сюда захотят переселяться, перевозить семьи, бизнесы. культурных, торговых и досуговых центрах, дело – в технологиях, в учёте бытовых потребностей нескольких поколений. Сегодня, как правило, застройщики самостоятельно определяют инфраструктурный набор будущего проекта ещё на стадии генпланирования. Здесь руководствуются как требованиями СНИПов, так и реальным пониманием того, что нужно жителям для комфортного проживания. Однако разрабатывать стандарты, привлекать средства и нести все риски сегодня приходится самим застройщикам. Эксперты с сожалением отмечают: правовой статус проектов КОТ в стране до сих пор не определён. Нет и специального подхода к комплексным проектам с точки зрения правил землепользования и градостроительной документации. Вопрос, какими функциями должна быть наполнена условная единица застройки в проектах КОТ и не только, системно не обсуждается. Конечно, было бы замечательно, если бы власти наконец-то разобрались с нормативами, создали разумные стандарты и объяснили бы, как должна быть устроена

среда обитания в мегаполисах. Но это вопрос сугубо профессиональный. Получается, профсообщество должно само инициировать и организовать эту работу, что сейчас и происходит.

ВОИНЫ В ПОЛЕ Застройщики отмечают: при всём глубоком интересе заниматься комплексным освоением очень сложно. Для масштабных площадок требуются очень большие ресурсы по электроэнергии, водоснабжению и водоотведению, теплу и так далее. А мощностей может просто не быть. Нужно строить новые инженерные объекты, но они могут стоять в планах города только через 10–15 лет. К тому же сегодня приходится снова и снова констатировать, что рост проектов комплексного освоения территорий в границах Перми всё больше выявляет их главную проблему – транспортную доступность. Строящиеся квадратные метры многоэтажек со временем неизбежно приведут к росту численности населения на этих

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

35

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

Эксперты с сожалением отмечают: правовой статус проектов комплексного освоения территорий в стране до сих пор не определён. Нет и специального подхода к таким проектам с точки зрения правил землепользования и градостроительной документации. Вопрос, какими функциями должна быть наполнена условная единица застройки в проектах КОТ и не только, системно не обсуждается. территориях, а также увеличат нагрузку на существующие дороги. Если не будут построены новые дублирующие магистрали, это неизбежно приведёт к транспортному коллапсу. Тема озвучивается в сотый раз, но, кажется, так ничего и не происходит. Так как быть-то? Хорошо, когда планы застройщиков движутся в одном направлении с действиями властей. Но в настоящее время в Перми темпы жилищной застройки опережают решение давно назревших проблем в дорожной инфраструктуре. Для яркого примера можно взять вновь застраиваемую территорию микрорайона Вышка-2. В ближайшие пять лет там будет построено порядка 500 тысяч квадратных метров жилья разными застройщиками. Масштаб нового района

36

уже очевиден: первые 40 тысяч квадратных метров компания «СтройПанельКомлект» намерена сдать под занавес 2014-го, в целом площадь застраиваемого земельного участка – 21 гектар, а строительство всего комплекса рассчитано до 2020 года. В 2014 году на площадку микрорайона №6 вышел Пермский завод силикатных панелей, всего в планах у компании построить здесь 250 тысяч квадратных метров жилья. Таким образом, через некоторое время на площади Восстания случится одна бесконечная пробка. На августовском градостроительном совете при губернаторе Пермского края вопрос по строительству дорог был озвучен вновь. Генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин обратился к губернатору Пермского края

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

Виктору Басаргину с просьбой запланировать реализацию проекта автодороги ТР-53А, соединяющей территории капитальной застройки Мотовилихинского и Орджоникидзевского районов (это такие улицы, как Старцева, проспект Октябрят, Целинная и другие). Виктор Петрович акцентировал: жизненно необходимо запланировать проектирование дороги на ближайшее время с выделением на разработку проекта необходимых денежных средств. В настоящее время из Мотовилихинского района в Орджоникидзевский можно добраться только по улице Соликамской и Восточному обходу, хотя этого недостаточно во избежание в будущем серьёзных пробок. Самое интересное заключается в том, что в Генеральном плане города Перми есть новая дорога ТР-53А, соединяющая эти территории. Её протяжённость составляет 8,5 км, ширина – четыре полосы. По информации администрации города Перми, сегодня данный вопрос находится пока в стадии обсуждения. В деньгах он очень дорогой, но проработка его, вроде как, началась. По Перми примеров таких немало: даже и с заселённых территорий, например с Пролетарки, сложно добраться в центр в часы пик. Тема новой дороги интересует и будущих новосёлов строящихся многоквартирных домов в д. Кондратово.

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ

В случае проекта КОТ муниципалитет получает возможность повысить качество жизни жителей региона, его инвестиционную и социальную привлекательность, федеральные власти получают механизм эффективной реализации национального проекта, а частные инвесторы – прибыль. Здесь также уже на начальном этапе хочется решить вопрос с новыми транспортными артериями. Возможности строительства мостового перехода из Кондратово на Парковый застройщик прорабатывает с момента проектирования нового микрорайона. Ведётся поэтапная работа с органами как городской, так и районной власти, чиновники принимают документы, однако среди них пока нет чёткого понимания, когда, в какие сроки и за счёт кого будет реализован проект. Компания пытается убедить власти города и края в финансировании этой инициативы. Если в ближайшие годы деньги в бюджете не найдутся, застройщик не исключает возможности строительства объекта своими силами с последующей передачей его органам власти – таким образом, решить вопрос через схему государственно-частного партнёрства. Строительство моста и дороги станет идеальным способом попадания в район, на доступную дорожную сеть в Кондратово нужно всего порядка 140 млн руб.

ОТ НАИВНОГО К РЕЗУЛЬТАТУ Для эффективной реализации проектов комплексного освоения территории требуется тесное взаимодействие и согласованность интересов задействованных сто-

рон – федеральных и региональных органов власти, муниципалитета и частного инвестора. Это партнёрство предполагает объединение усилий бизнеса и власти, связанных с управлением конкретным объектом, в рамках договорных отношений для достижения устанавливаемых целей. В случае проекта КОТ муниципалитет получает возможность повысить качество жизни жителей региона, его инвестиционную и социальную привлекательность, федеральные власти получают механизм эффективной реализации национального проекта, а частные инвесторы – прибыль. В целом же такое партнёрство обеспечивает снижение рисков участников проекта за счёт определения и фиксации ясных целей каждого из партнёров, предварительного распределения ответственности участников за конкретные участки работы и фиксации взаимных обязательств. И ключевым вопросом здесь является аккуратное и предельно чёткое описание обязательств сторон. При определении партнёрства необходимо учитывать, что на различных этапах проекта структура участников может и должна изменяться, обеспечивая максимальное использование их специфических навыков и компетенций. Следовательно, партнёрство должно строиться как открытая структура, таким образом, чтобы была возможность привлекать новых его членов.

Через участие в партнёрстве в проект вовлекаются представители крупнейших торговых сетей и управляющих коммерческой недвижимостью компаний. Привлекательным для этих компаний, с точки зрения вхождения в проект, может явиться условие предоставления эксклюзивности операционной деятельности на территории. Привлечение новых участников партнёрства позволит обеспечить необходимый уровень диверсификации по проекту и снизить финансовую нагрузку на отдельного инвестора и риски проекта в целом. При планировании развития территорий предусматривается и организация объектов, где можно было бы найти места приложения труда, в том числе и с целью снижения городского трафика. Совершенно очевидно, что речь идёт об опыте комплексного освоения территорий с практикой государственно-частного партнёрства. Любой проект ГЧП в рамках КОТ должен начинаться с создания нормативно-правовой базы, чётко определяющей, что обязан сделать застройщик, что – государство. Но вот когда такая практика, при учёте всех юридических моментов и стратегии развития города, начнёт реально работать в Перми?! Ответить сложно, пока мы только констатируем факты и пытаемся решить вопросы по ходу дела.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

37

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ автор Мария Дубровская

ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР НАЧИНАЕТСЯ C ПАРКОВКИ По результатам опроса «Что думают россияне о торговых центрах?», подготовленного ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, основными факторами успешности торгового центра в России являются: разумные цены, чистота, 30-минутная доступность и возможность провести своё время. Не меньшую роль для потребителя играет также наличие бесплатной парковки и её вместимость. Среди факторов, влияющих на выбор торгового центра покупателями, этот пункт занимает шестое место.

38

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ростом числа частного автотранспорта наличие вместительного паркинга стало одной из важных составляющих современного торгового центра. Согласно тому же исследованию, 48% всех покупателей добираются до торгового центра на личном автотранспорте, 32% – на общественном, и лишь 16% – пешком. Логично, что при отсутствии удобной парковки в ТЦ часть потенциальных покупателей выбирает другое место для совершения покупок и проведения досуга. С таким мнением согласны большинство экспертов, специализирующихся на сегменте коммерческой недвижимости.

– Даже если всё остальное в работе объекта торговли покупателя устраивает, он вряд ли захочет ждать, пока на небольшой парковочной площадке освободится место. Отсутствие парковки лишает торговый центр примерно 30% от величины текущего транзитного потока, – отмечает исполнительный директор компании «Р-консалтинг» Ольга Козырева.

– Потенциального потребителя помимо грамотно подобранного состава арендаторов привлекает и удобство местоположения, а также расположение парковочной зоны в том или ином торговом объекте. Удобно организованная парковка, в конечном счёте, значительно влияет на посещаемость и успешность ТЦ. Не зря существует такое выражение: «Нет парковки – нет торговли», – поддерживает аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Надежда Тищенко.

– На парковке нельзя экономить и уповать на то, что ни у кого её нет, или что посетители будут искать места вдоль проезжей части. Покупатели не хотят, чтобы проблема парковки перекладывалась на их плечи: они могут просто развернуться и уехать в более удобное место. Или же, испытав трудности в поисках места на неудобной парковке, человек может войти в магазин с плохим настроением, – говорит Сергей Мадьянов, директор по управлению недвижимостью УК «БАЗАР».

НОРМЫ ДЛЯ ПАРКОВКИ В настоящий момент на территории России действует Свод правил 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», который является актуализированной редакцией СНиП 2.07.01-89*. В данном документе прописаны нормы расчёта стоянок автомобилей, согласно которым для торговых центров, универмагов, магазинов с площадью торговых залов более 200 кв. метров должно быть предусмотрено 5–7 машиномест на 100 кв. метров торговой площади.

– Действовавший ранее СНиП 2.07.0189* содержал такие же нормативы по обеспеченности машино-местами торговых объ-

Согласно исследованию ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, 48% всех покупателей добираются до торгового центра на личном автотранспорте, 32% – на общественном, и лишь 16% – пешком. ектов, то есть данный показатель не меняется уже на протяжении 25 лет, – подчёркивает Надежда Тищенко. Стоит отметить, что в России данные нормы носят скорее рекомендательный характер, нежели законодательный. Так, согласно Национальной системе классификации торговых центров, разработанной компанией Watcom Group совместно c РСТЦ, обеспеченность парковочными местами зависит от арендуемой площади ТЦ: для ТЦ арендуемой площадью более 30 тыс. кв. метров требуется не менее одного машино-места на каждые 22 кв. метра арендуемой площади, для ТЦ арендуемой площадью 10–30 тыс. кв. метров – не менее одного машино-места на каждые 25 кв. метров арендуемой площади, для ТЦ арендуемой площадью 5–10 тыс. кв. метров – не менее одного машино-места на каждые 29 кв. метров арендуемой площади. Для сравнения: в США и Канаде при расчёте количества машино-мест применяется показатель парковочного индекса (количество мест на каждые 1000 кв. м). Так, в США в торговых центрах до 40 000 кв. метров объём парковки должен составить до 1600 машиномест. И далее чем больше объём торговой площади, тем большее количество машиномест должно в нём находиться. В торговом центре, где есть многозальный кинотеатр или гипермаркет, парковочный индекс повышается. В Америке считается, что на каждые три места в кинотеатре должно приходиться одно место на парковке.

КТО УСПЕЛ, ТОТ И ВСТАЛ В России с проблемой парковок сегодня сталкиваются практически все торговые центры, находящиеся в крупных горо-

дах. Пермь, как известно, не исключение. Так, в ТРК «Столица» при общей площади объекта 32 тыс. кв. метров и существующем ежедневном трафике в 20 и более тысяч человек парковка может вместить 500 автомобилей.

– Безусловно, этого недостаточно. Для ТРК нашего уровня оптимальным было бы обеспечить четыре машино-места на каждые 100 кв. метров арендованной площади, а это более 1000 машино-мест. Но мы пытаемся решать эту проблему. Этим летом ТРК «Столица» взял в аренду парковку у СК «Олимпия», благодаря этому решению количество машино-мест увеличилось. Помимо этого наши посетители имеют возможность припарковаться на территории ТЦ «Арктик Холл» (это еще +150 машиномест), за счёт договорённостей, достигнутых между руководством ТЦ «Арктик Холл» и ТРК «Столица», – отметил руководитель отдела маркетинга и рекламы УК «Столица Пермь» Алексей Ипатов. Торгово-развлекательный комплекс «Семья» на ул. Революции, 13 при общей площади более 30 тыс. кв. метров имеет 1222 машино-места, расположенных на надземном и подземном паркингах.

– Обычно этого количества хватает для всех желающих посетить ТРК. Однако, понимая, что большая и хорошо организованная парковка – одна из самых важных характеристик торгового центра, мы постоянно ищем возможности увеличения её вместительности (например, при помощи разметки, открытия доступа на служебную парковку в выходные) и выстраиваем режимы их эффективной загрузки (частично платные режимы подземных парковок), – рассказал советник директора УК «ЭКС» по PR Борис Майоров.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

39

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В настоящий момент на территории России действует Свод правил 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», согласно которому для торговых центров, универмагов, магазинов с площадью торговых залов более 200 кв. метров должно быть предусмотрено 5–7 машино-мест на 100 кв. метров торговой площади. Как правило, паркинги в пермских ТЦ расположены непосредственно перед зданием на открытой площадке (например, ТРК «Колизей Cinema»). Некоторые из крупных магазинов обустроены подземными стоянками (например, ТРК «Семья»). Для других выходом из транспортного заточения стали многоуровневые надземные парковки – так, у торгового центра «Алмаз» на ул.Куйбышева, 37 парковка расположена на последних – седьмом, восьмом, девятом – этажах здания.

– Выбор той или иной модели организации парковочной зоны девелоперами производится не случайно, – отмечает исполнительный директор компании «Р-консалтинг» Ольга Козырева. – В первую очередь, решение зависит от расположения торгового центра и размера участка, на котором располагается ТЦ. Так, если магазин расположен в центре города, где стоимость земли доходит до нескольких миллионов рублей, девелопер просто вынужден выбирать более затратный подземный вариант вместо уменьшения площади проекта в пользу создания наземной парковки.

40

ПЛАТА – НЕ ВЫХОД Во многом причина сложившей ситуации кроется в существующих градостроительных нормах, доставшихся нам в наследство от советских времён, которые не отражают существующую действительность. Получается, что даже при полном соблюдении норм закона проблем с парковками не избежать. Выход каждый девелопер ищет по-своему. Так, ряд пермских торговых центров по примеру столичных начали устанавливать на своих парковках режим платного и бесплатного времени.

– В пермских магазинах и крупных ТРК чаще всего встречаются бесплатные парковки, однако наиболее посещаемые крупные торговые центры города начали предлагать варианты платной парковки. Как правило, первые два-три часа для владельца авто, приехавшего в магазин, будут бесплатными, далее время тарифицируется из расчета от 50 рублей за час (за сутки – 250–300 рублей), – рассказывает аналитик «КД-консалтинг» Надежда Тищенко.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

Заместитель генерального директора компании PAN City Group Игорь Голубев считает, что платный режим парковки торгового центра – это скорее вынужденная мера, которую предпринимают управляющие компании для обеспечения комфортного времяпрепровождения посетителей в торговом центре.

– В данном случае определяется интервал размещения автомобиля на парковке (как правило, 2-3 часа), в течение которого действует бесплатный режим размещения личного транспорта посетителей на территории ТЦ. Платный режим парковки в ночное время позволяет разгрузить инфраструктуру района, ослабить загруженность парковочных мест у жилых домов. Удобством для клиентов в данном случае является то, что это эксплуатируемая парковка с огороженной территорией, находящаяся под охраной и видеонаблюдением, – подчёркивает эксперт. Так, несколько лет назад автомобильная стоянка у торгового центра «Колизей Cinema» на углу улиц Ленина и Куйбышева в Перми стала платной. Как тогда заявило руководство ТЦ, платная парковка стала «спасением для клиентов магазина, так как до этого уже в 9.00, когда торговый центр ещё не открыт, парковка была занята автомобилями сотрудников из близлежащих офисных зданий». По мнению Бориса Майорова, платная парковка в ТЦ особенно актуальна тогда, когда на неё претендуют жители окрестных домов.

– В ТРК «Семья» платный режим наступает после бесплатных двух или трёх часов. Это позволяет поднять эффективность загрузки парковки, особенно в периоды роста посещаемости (например, перед новогодними праздниками, во время распродаж). По-

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

мимо этого данная мера позволяет значительно снизить количество случаев, когда автомобили на парковке оставляют жильцы соседних домов или работники соседних офисов. Парковка начинает «работать» для посетителей ТРК, – рассказал Борис Майоров. В тоже время наличие платной парковки при отсутствии альтернативной бесплатной может сыграть негативную роль для торгового центра. По словам Алексея Ипатова, руководителя отдела маркетинга и рекламы УК «Столица Пермь», в случае, когда речь идёт о паркинге торгового центра, расположенного в центре города, где высокий трафик и мало парковочных мест, такая плата может быть вполне оправданна. Однако если речь идёт о магазине, расположенном в спальном районе, платная парковка нецелесообразна.

– Отсутствие парковочных мест и невозможность припарковаться в зоне шаговой доступности от ТЦ влияет на посещаемость более негативно, чем наличие свободных, хоть и платных мест, – подчеркивает собеседник. Поэтому решение, будет парковка платной или бесплатной для посетителей торгового центра, управляющая компания должна принимать после тщательного анализа ситуации.

– Нужно помнить о том, что, по статистике, наличие платной парковки уменьшает время, проводимое посетителем в ТЦ. Логика простая – оплата стоянки почасовая, следовательно, за лишний час необходимо заплатить. Хоть сумма и не критичная, но всё равно этот факт негативно действует на подсознание покупателя. Поэтому вопрос, брать или не брать деньги за парковку, должен решаться ещё на стадии разработки проекта, – считает специалист консалтинговой компании Ольга Козырева.

ПАРКОВОЧНАЯ НАВИГАЦИЯ По оценкам экспертов, правильно организованная парковочная навигация может оказывать значительное влияние не только на безопасность и удобство передвижения

Основные требования к парковочной навигации должны быть следующие: необходимо чёткое разграничение потоков пешеходов и машин – автомобилей покупателей, грузовых автомобилей, разгружающих товары, и общественного транспорта. Автомобилистам должно быть несложно найти въезд на паркинг, а также на другие уровни в случае многоуровневой парковки. на парковке, причём как автомобилистов, так и пешеходов, но и на её загруженность.

– Зачастую организация движения по парковке – неестественная, что требует дополнительных указателей или наличия регулировщиков. Однако для того, чтобы поставить дополнительный дорожный знак, сделать пешеходный переход, необходимо разрабатывать транспортную модель, – говорит Семён Каленчук, директор ЗАО «Па-

норама» (организация занимается разработкой проектов организации дорожного движения, например, разрабатывала транспортную модель для ЖК «Галактика» на шоссе Космонавтов). По словам эксперта, на сегодняшний день немногие собственники торговых центров при открытии нового магазина обращаются к помощи специалистов для создания транспортной модели территории.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

41

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

– Из последних примеров, когда торговый центр специально разрабатывал проект организации дорожного движения, могу выделить новый семейный гипермаркет «Магнит» на ул. Светлогорской, 15а, – говорит эксперт. – Петербургский ритейлер ЗАО «Тендер» подошёл к этому вопросу крайне профессионально. Кто когда-нибудь бывал здесь – знают, что ранее существовавшая развязка была бы крайне неудобна для посетителей «Магнита», приезжающих на автомобиле. Так, чтобы заехать на территорию парковки со стороны города, водителю пришлось бы ехать до кругового разворота, а затем возвращаться к магазину. Ну а для того, чтобы выехать из торгового центра в Закамск, вообще приходилось ехать до кругового разворота на остановку «Лядова». Согласно новой транспортной модели, дорога была расширена с обеих сторон, на повороте в магазин установлен дополнительный светофор с островком безопасности, для удобства людей перенесены остановочные пункты. Да и сама парковка у магазина создана по всем европейским стандартам – предусмотрено 200 машино-мест, нанесена соответствующая разметка, установлены знаки. Чем вам не пример ответственного отношения ритейлера к решению транспортного вопроса в отдельном магазине. По словам Семёна Каленчука, примерная стоимость создания транспортной модели в среднем составляет 150–180 тысяч рублей.

– Конечно, в каждом отдельном случае сумма может отличаться. Всё зависит от объё-

42

ма работ, количества развязок, которые находятся в непосредственной близости с торговым центром, и так далее. Однако согласитесь, что эта сумма совершенно несопоставима с тем, какие потери несёт собственник магазина: ведь, по статистике, отсутствие хорошей парковки и удобной транспортной развязки лишает магазин примерно трети покупателей, – подчёркивает эксперт. – Наша компания имеет большой опыт работы в других городах – в Тюмени, в Кирове и др. Там девелоперы к этому вопросу подходят с более пристальным вниманием, хотя проблема с загруженностью города есть и у нас, к тому же с каждым годом она будет только нарастать. Сегодня именно от девелоперов во многом зависит, какой торговый центр будет построен и сколько он будет предусматривать парковочных мест. Поэтому, проектируя ТЦ, необходимо позаботиться не только о том, как он будет выглядеть, но и где будут располагаться въезды и выезды на парковочную площадку с транспортной магистрали, как будут размещаться парковочные места, каким образом организован транспортный поток внутри парковки. Основные требования к парковочной навигации, по словам Семёна Каленчука, должны быть следующие: необходимо чёткое разграничение потоков пешеходов и машин – автомобилей покупателей, грузовых автомобилей, разгружающих товары, и общественного транспорта. Автомобилистам должно быть несложно найти въезд на

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

паркинг, а также на другие уровни в случае многоуровневой парковки, кроме того, не должно возникать проблемы, как найти свой автомобиль среди множества других и выехать с парковки. По мнению эксперта, более удобное расположение въезда и выезда – по разным концам парковки, чтобы потоки въезжающих и выезжающих автомобилей не мешали друг другу.

– В идеале машины должны сразу заезжать с основной трассы на парковку, не объезжая всё здание по периметру, – говорит эксперт. – На парковке у торгового центра важно исключить пересечение личного и грузового автотранспорта. Для подвоза товаров необходимо организовать отдельные подъездные пути. Важное обстоятельство – близость разворота относительно основного потока машин в сторону ТРЦ. Все эти параметры лучше предусмотреть ещё на стадии проектирования, иначе в будущем у собственника могут возникнуть большие сложности с эксплуатацией объекта, что, в конечном счёте, повлияет на его посещаемость покупателями.

– На экономику объекта могут повлиять многие факторы, – дополняет Игорь Голубев. – Наиболее распространённые – удалённость наземного паркинга от входной группы ТЦ, его размещение через дорогу, недостаточный объём парковки, неправильно выстроенная логистика и т.д. Нужно также понимать, что ошибка в проектировании – это ошибка проекта. Просчёты на этой стадии являются наиболее чувствительными для жизни будущего объекта. В первую очередь, парковочная зона должна соответствовать нормативам и иметь продуманную логистику в соответствии с месторасположением и характеристиками объекта. Ответственность в вопросе качества проекта заключается и в том, что торговый центр с неправильной концепцией способен повлиять на объекты, расположенные в непосредственной близости. В этом случае им придётся преодолевать негативные последствия такого соседства, что, с одной стороны, повлияет на их ликвидность, с другой – потребует дополнительных усилий и затрат.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

43

ИНФРАСТРУКТУРА автор Елена Исупова

а сегодняшний день в регионе работают 738 дневных общеобразовательных школ, из них 118 – в Перми, рассказали в министерстве образования Пермского края. При этом в ряде муниципалитетов школы остаются незаполненными – такое положение вещей свойственно отдалённым населённым пунктам в сельских территориях. А в 260 школах 34 муниципальных образований Прикамья, напротив, обучение ведётся в две смены. В Перми детей в две смены учат почти все 109 школ. Всего же в школах края во вторую смену обучаются более 57 тысяч детей! Руководство региона признаёт: проблема строительства новых образовательных учреждений стоит сейчас очень остро – как в части ликвидации обучения в две смены, так и в связи с увеличением числа учащихся. Так, в 2013 году был зафиксирован очередной прирост первоклашек, а ещё ожидается, что школяров в Прикамье с каждым годом будет становиться на две тысячи человек больше. Проблема нехватки мест в школах обсуждается как на федеральном, так и на региональном уровне. В рамках решения вопроса в Пермском крае сформирован прогноз численности обучающихся, проведён анализ потенциала эффективного использования имеющихся площадей школ, план строительства и реконструкции школ на перспективу до 2020 года. Планируется оказание финансовой поддержки регионам на строительство школ из федерального бюджета.

БОЛЬШАЯ СТРОЙКА

ОБРАЗОВАНИЕ – В ДЕФИЦИТЕ На одном из заседаний Пермской гордумы замглавы администрации Перми Екатерина Бербер поделилась прогнозом: к 2020 году число школьников в краевом центре может увеличиться на 20 тысяч человек. Что неудивительно, ведь сегодня поколение времён «бэби-бума», которому совсем недавно недоставало мест в детских садах, садится за парты. И парт этих, вероятно, тоже вот-вот не будет хватать. Мы постарались разобраться в ситуации, узнать, какие меры власти предусмотрели для решения назревающей проблемы, что думают на этот счёт застройщики, как налажено их сотрудничество.

44

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

Сколько же школ создано в Прикамье в последние годы и сколько будет построено в ближайшем будущем? Начиная с 2010 года в крае, по данным всё того же регионального министерства образования, в эксплуатацию введены 15 школ. В нынешнем году открылась новая школа-детский сад в деревне Васькино Суксунского района, которую посещают 64 ребёнка школьного возраста и 27 дошкольников. До конца года планируется ввод ещё двух школ на 390 мест (в селе Бажуки Кунгурского района и селе Большая Коча Кочёвского района), а также три учительских дома на 160 мест в селе Пятигоры Косинского района, деревне Тарова Кудымкарского района, станции Селянка Чусовского района. В то же время наиболее актуальным остаётся строительство школ в Перми. В настоящее время совместно с администрацией города формируется план строительства школ на ближайшую перспективу. Подробности пока не разглашаются. Но известно, к примеру, что группа компаний «Строительные проекты» заявила о комплексной застройке территории в 28,3 гектара в селе Лобаново жильём эконом-класса и соци-

ИНФРАСТРУКТУРА

альной инфраструктурой. Проект «Первый Пермский микрорайон» включает в себя физкультурно-оздоровительный комплекс, два детских сада и школу на 700 учащихся. Срок сдачи – третий квартал 2015 года. Новая школа появятся и в «Спортивном микрорайоне ИВА». На участке площадью в 80 гектаров разместится около 1 миллиона квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости. Проект, реализуемый корпорацией «Девелопмент-Юг» совместно со строительным холдингом «КД ГРУПП», предполагает строительство четырёх детских садов, поликлиники, спортивных сооружений и как минимум двух школ. Кроме того, в текущем году закрыты на капитальный ремонт пять общеобразовательных школ с плановой датой открытия в 2015/16 учебном году.

БЫТЬ ПАРТНЁРАМИ Не секрет, что всё чаще для строительства социальных объектов используются механизмы муниципально-частного партнёрства. В Прикамье во многом благодаря концессии удалось построить детские сады, заключить соглашение в отношении водоканала…

– Концессия выгодна как инвестору, так и муниципалитету, – ещё год назад на межрегиональной конференции «Концессия как инструмент развития инфраструктуры города» в Перми объяснял Андрей Чибис, руководитель рабочей группы по развитию ЖКХ Экспертного совета при Правительстве РФ. – Инвесторы вкладывают средства в реконструкцию и развитие муниципальных объектов и в то же время получают возможность управлять ими, то есть честно зарабатывать. При этом они не обременены дополнительными издержками. Муниципалитет, в свою очередь, своевременно предоставляет жителям качественную услугу. Например, если у города есть потребность в школах и детских садах, представители бизнеса строят их уже сегодня.

– Во взаимодействии застройщиков с властью в вопросе строительства школ возможны различные варианты, – говорит Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект». – Государство может выступать одновременно в роли и заказчика, и инвестора на своей земле либо быть только инвестором на частной территории и так далее. Это могут быть бюджетные деньги – либо города, района и края, либо Федерации. Возможен и вариант, когда школа возводится за счёт инвестора, а затем государство выкупает её и содержит. К тому же когда застройщик собирается «заходить» в новый микрорайон, он изучает его и на предмет свободных мест в школах. Если в процессе анализа становится ясно, что в перспективе строительства появится дефицит свободных мест, он информирует

На сегодняшний день в регионе работают 738 дневных общеобразовательных школ, из них 118 – в Перми. В 260 школах 34 муниципальных образований Прикамья обучение ведётся в две смены. В Перми детей в две смены учат почти все – 109 школ. Всего же в школах края во вторую смену обучаются более 57 тысяч детей! об этом соответствующие административные структуры. Тем не менее механизм использования такого партнёрства в вопросе со школами пока отработан недостаточно хорошо. Об этом говорит хотя бы тот факт, что многие пермские застройщики с большой осторожностью высказывают своё мнение по этому вопросу. И предпочитают не делиться планами, не рассуждать о том, скольких школ не хватает краевому центру, не говорить, на каких условиях им было бы интересно и выгодно заниматься таким строительством. Почти все кивают на администрацию города – мол, сейчас там принимаются ключевые решения, и любой комментарий может быть расценен как попытка давления. Впрочем, большинство пермских компаний признают: строительство школ они считают интересным и перспективным направлением работы.

СТРОИТЬ – ГОТОВЫ!

– Для профессионала строить интересно всё, поскольку правильно организованный бизнес всё равно принесёт прибыль, – подтверждает Виктор Суетин. – И хотя кардинального значения наличие школы рядом с жилым объектом для покупки квартиры сейчас не имеет, это всегда весомый плюс.

Готова строить школы и ГК «Строительные проекты». Ведь своей главной целью компания называет именно комплексное освоение территорий, которое должно прийти на смену точечной застройке. А значит – и обеспечение жителей необходимой инфраструктурой в шаговой доступности, в том числе – школами. ОАО «Камская долина» на сегодняшний день не ведёт строительство школ, но положительный опыт в создании социальных объектов на территории крупных жилых комплексов у компании есть. К примеру, – строительство детского сада в ЖК «Боровики» на 178 мест по адресу: улица Хабаровская, 68.

– Этот социальный объект «Камская долина» возвела в рамках взаимодействия с администрацией города по повышению количества детских дошкольных учреждений, – рассказали в пресс-службе компании. – На его приобретение из бюджетов города и края предусмотрено 140 миллионов рублей. Мы считаем подобный опыт взаимодействия с администрацией города положительным и готовы к дальнейшему сотрудничеству и строительству новых социальных объектов, в том числе – школ в крупных жилых комплексах. Ясно, что в решении проблемы заинтересованы все – и власти, и жители, и застройщики. Осталось только договориться.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

45

ИНФРАСТРУКТУРА

ШКОЛА «ПОД КЛЮЧ» ООО «Экостройпроект» разработало проект унифицированной школы на 550 учащихся с возможностью применения на территории России. Использование проектов повторного применения в сложившейся экономической ситуации во многом является оправданной альтернативой индивидуальным решениям. Это уменьшенные сроки и стоимость проектных работ, упрощение согласовательного процесса. Тем не менее анализ опыта проектирования, строительства и эксплуатации общеобразовательных учреждений последних лет показал ряд основных ограничений существующей номенклатуры школ повторного применения: несоответствие существующих проектных решений действующим нормативам; низкая вариативность размещения в условиях стеснённой застройки; отсутствие возможности индивидуализации внешнего облика. Современная школа должна учитывать лучшие отечественные и зарубежные наработки в области проектирования объектов образования.

46

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

Общество с ограниченной ответственностью

«Экостройпроект» г. Пермь, ул. Голева, 10а, тел.: 8-342-2383666, 2333085, 2980458 ekostroiproekt@yandex.ru

ИНФРАСТРУКТУРА

Согласно проекту, разработанному ООО «Экостройпроект», здание школы имеет блоки 3 и 4 этажа. Габариты здания в плане – 84,96х50,22 м. Компактность схемы позволяет эффективнее использовать территорию земельного участка в условиях стеснённой застройки. Ядром здания является поэтажная рекреация, вдоль которой развиваются два функциональных элемента – блок учебных классов и блок общешкольных помещений. Четырёхэтажный блок учебных классов включает в себя помещения первых классов, начальной, средней и старшей школы, а также помещения изучения технологий. Помещения первых классов выделены в отдельный обособленный блок, который имеет свой отдельный вход, закрытую рекреацию и располагается в непосредственной близости от столовой. На втором и третьем этажах располагаются помещения начальной и средней школы, на четвёртом этаже расположены классы старшей школы и специализированные кабинеты основной школы. На каждом этаже учебного блока имеются рекреации, примыкающие непосредственно к классам. Трёхэтажный блок общешкольных помещений включает в себя группы помещений: вестибюльную, спортивно-оздоровительную, свободного творчества, центра информации, а также медицинские кабинеты, администрацию и актовый зал. На первом этаже, в непосредственной близости от основной входной группы, располагаются гардероб, обеденный зал, рассчитанный на 185 посадочных мест. Подсобные помещения кухонного блока имеют свой обособленный выход и зону загрузки. Медицинские кабинеты располагаются изолированно от помещений, являющихся источником шума, в удобной для досягаемости учащимися зоне. На втором этаже расположены большой спортивный зал (18х30м) и игровая (15х12м) с блоком раздевалок с душевыми и туалетами, актовый зал на 330 п/м с подсобными помещениями. На третьем этаже размещается библиотека, а также помещения учительской с зоной отдыха и административные помещения. Здание школы учитывает потребности маломобильных групп населения. МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

47

ПРОЕКТЫ автор Андрей Трошков

БЫТЬ ИЛИ НЕ БЫТЬ: ДЕРЕВЬЯ И ЖИВОТНЫЕ В ОЖИДАНИИ Полемика вокруг нового размещения Пермского зоопарка становится более активной и, как показали последние публичные слушания, ожесточённой. Краевые и городские власти всеми силами пытаются ускорить процесс утверждения проекта о строительстве биопарка в Черняевском лесу. В свою очередь, голоса противников этой идеи звучат всё громче.

48

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

ПРОЕКТЫ

огда в 1920-е годы Пермский зоосад был размещён на территории бывшего Архиерейского кладбища, это считалось вполне нормальным. Однако в новейшее время такая ситуация, разумеется, перестала считаться приемлемой значительной частью общества. Конечно же, вырос и уровень нажима на власти со стороны РПЦ, представители которой требуют освободить от присутствия животных святое для многих место. И даже если оставить в стороне этическую сторону дела, очевидно, что зоопарку нужен переезд на другую площадку ради своего же развития. Проекты строительства нового зоопарка начали рассматривать ещё в 1970-е годы. В разное время предлагались площадки в Черняевском лесу, на правом берегу Камы восточнее Красавинского моста, в пойме реки Мулянки на границе с Пермским районом, рядом с Северным кладбищем, на Липовой горе, в Верхней Курье, на Иве-2. По различным причинам ни один вариант реализован не был. В 2008 году рассматривались две окончательные площадки: в Черняевском лесу или на участке восточнее жилого района Южного, на улице Братской. Тогда был выбран второй вариант.

ПЕРВАЯ ПОПЫТКА ИСПАНЦЕВ В 2008 году с испанской фирмой Amusement Logic, специализирующейся на строительстве тематических развлекательных парков и зоопарков, был заключён контракт на работы по проектированию нового зоопарка в Перми. В результате было дано заключение о целесообразности строительства в микрорайоне Южном. В 2009–2010 годах большой макет нового зоопарка по адресу Братская, 100 был выставлен на публичное обозрение во Дворце культуры имени Солдатова. Многие горожане тогда выражали самые положительные эмоции от увиденного. Увы, вскоре оказалось, что денег у города на реализацию этого чудесного проекта нет. Было предложено проработать возможность частичного строительства нового зоопарка. В первой его очереди предполагалось разместить существующую коллекцию животных, а уже затем постепенно достраивать зоопарк в соответствии с первоначальным проектом. Но воз и ныне там…

И СНОВА КРАСИВЫЕ КАРТИНКИ В начале прошлого года всё той же фирме из Испании уже новыми краевыми властями было дано техническое задание на разработку эскизного проекта и проектной документации для зоопарка в Черняевском лесу, а именно на территории за ДКЖ, ограниченной улицами Подлесной, Малко-

15 сентября в пермском ДК молодёжи состоялись публичные слушания на тему проекта изменения зонирования территории за ДКЖ. Мероприятие вызвало большой интерес у горожан. Зал едва смог вместить всех желающих высказать своё мнение и просто услышать разные точки зрения – собралось более 400 человек. ва, Энгельса и Гатчинской и шоссе Космонавтов. В конце ноября 2013 года проект был рассмотрен на заседании Градостроительного совета. А недавно администрация города Перми официально презентовала его на своём сайте жителям города. Согласно этому проекту, животные будут находиться на открытых пространствах, имитирующих природную среду обитания. Всю территорию зоопарка предполагается условно разделить на тематические зоны, в каждой из которых будут обитать представители разных видов. Биопарк призван стать не только местом досуга и развлечений, но и современным научным и образовательным центром. «На данный момент ведутся подготовительные работы, необходимые для установления правовых оснований размещения данного объекта на площадке за ДКЖ», – говорится на сайте администрации.

ШАРИКИ ПРОТИВ ФЛАЖКОВ 15 сентября в пермском ДК молодёжи состоялись публичные слушания на тему проекта изменения зонирования территории за ДКЖ. Мероприятие вызвало боль-

шой интерес у горожан. Зал едва смог вместить всех желающих высказать своё мнение и просто услышать разные точки зрения – собралось более 400 человек. Сторонники и противники размещения зоопарка в Черняевском лесу заранее подготовились к мероприятию. Уже на входе люди, согласно своим взглядам, получали либо воздушные шарики с надписью «за биопарк в Перми», либо зелёные флажки, на которых было написано «Сохраним Черняевский лес!». «Зелёная» группа явно выглядела активнее. Это стало заметным уже в первой части слушаний, когда представители власти расписывали во всех красках «прекрасное будущее» той части леса, на которой планируется возвести зоопарк. То и дело речи прерывались возмущёнными выкриками, свистами и даже скандированием «Позор!». Особое возмущение вызвали слова представительницы минприроды Прикамья, которая заявила, что, оказывается, никакого леса на этой территории уже нет. Затем своё отношение к проекту изменения зонирования и размещению биопарка в Черняевском лесу начали высказывать представители «партий» шариков и флажков. В числе сторонников переезда зоопарка

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

49

ПРОЕКТЫ

В начале 2013 года был разработан проект зоопарка в Черняевском лесу, а именно на территории за ДКЖ, ограниченной улицами Подлесной, Малкова, Энгельса и Гатчинской и шоссе Космонавтов. Согласно этому проекту, животные будут находиться на открытых пространствах, имитирующих природную среду обитания. в лес были в основном представители городского образования, молодёжного совета при главе Перми, РПЦ, многодетных семей.

– Размещение зоопарка в рекреационной зоне даст возможность детям получать более глубокие знания о животном и растительном мире. Причём изучать животных можно будет в естественных природных условиях. А хорошая доступность и близость к центру сделает этот объект востребованным среди школьников и их учителей, – заявила, в частности, Лариса Рябова, директор школы №132. Много слов также было сказано о том, что зоопарку следует как можно быстрее покинуть то место, которое он занимает сейчас. Основной акцент на это, конечно же, сделал представитель Церкви. С тем, что сам переезд назрел, согласны большинство пермяков (впрочем, и противоположная точка зрения имеет право на существование), при этом противники изменения зонирования упоминали в связи с этим проект на Братской. Но власть, похоже, вспоминать об этом месте категорически не хочет.

50

Ещё одна мысль, которую периодически озвучивали сторонники биопарка в лесу, – это место слишком загрязнено и небезопасно с криминальной точки зрения. В ответ на это прозвучало справедливое замечание, что заботиться об охране территории должны в том числе и городские власти, и совершенно не обязательно для улучшения положения вырубать деревья. Не могли обойти стороной общественные деятели и тему средств, которые должны быть выделены на строительство биопарка.

– Бюджет в предбанкротном состоянии, идёт секвестирование. Какие два миллиарда? Вас просто дурят, но дурят умело, – отметил представитель Союза защиты пермяковАлександр Зотин. Игорь Аверкиев, возглавляющий «Зелёную коалицию», в свою очередь заявил, что, по его данным, проект строительства зоопарка в Черняевском лесу не менее затратный, чем вариант с Братской.

– Пока с леса не снят статус особо охраняемой природной территории, мы не имеем права обсуждать строительство зоопар-

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

ка. Нас агитируют нарушать закон, – упомянул об ещё одном аспекте проблемы преподаватель кафедры охраны природы ПГНИУ Дмитрий Андреев. Продлились эти эмоциональные слушания в итоге три часа.

СЛОВО – ЗА СУДАМИ И ФЕДЕРАЛАМИ После окончания слушаний Игорь Аверкиев написал в социальной сети, что они «завершились полной моральной победой друзей и защитников Черняевского леса». Вот только мораль моралью, а власть предпочла не затягивать решение вопроса. Уже на следующий день состоялось заседание комиссии по землепользованию и застройке, которая, разумеется, поддержала проект. Ещё через два дня вопрос был вынесен на внеплановое заседание комитета по пространственному развитию гордумы Перми. Комитет собрался в понедельник, а уже во вторник проект изменения зонирования территории за ДКЖ и снятия статуса особо охранной природной территории с этой части Черняевского леса был рассмотрен на пленарном заседании думы. Стоит отметить, что ранее сами думцы планировали обсудить этот вопрос в октябре.

23 сентября депутаты одобрили смену зонирования территории за Дворцом культуры железнодорожников. На этой площадке установлена зона биопарков (Р-5). Закрыт ли на этом вопрос о строительстве биопарка на территории Черняевского леса? Пока нет. Ещё в начале года

ПРОЕКТЫ

участники «Зелёной коалиции» заявляли, что будут любыми юридическими способами бороться с планами властей по зоопарку и оспаривать в судах каждый шаг, который приближает лес к застройке. Стоит заметить, что ранее краевая природоохранная прокуратура уже выдала заключение о том, что возведение в особо охраняемой зоне зоопарка возможно лишь при определённых условиях, в число которых входят также изменения границ городских лесов. А это уже прерогатива федеральных органов. В этой связи следует вспомнить недавнее официальное заявление министра природных ресурсов и экологии РФ Сергея Донского.

– Сегодня с проблемой нехватки территории сталкиваются зоопарки в целом ряде городов, например, в Москве. Проект строительства зоопарка в Черняевском лесу такому критерию не соответствует, –

Члены «Зелёной коалиции» подали в Ленинский районный суд Перми иск, основной целью которого является признать проект планировки, принятый краевым правительством, «не соответствующим букве закона». отметил министр. Он также заявил, что необходимо ещё раз взвесить все «за» и «против» и оценить экологические риски, и предложил рассмотреть альтернативные варианты, в частности, всё тот же проект на Братской. Так что краевым властям Прикамья, по-видимому, ещё всерьёз придётся потрудиться, чтобы «протолкнуть» свой проект на федеральном уровне. Что касается пермских правозащитников, то их ближайшие планы уже известны.

Члены «Зелёной коалиции» подали в Ленинский районный суд Перми иск, основной целью которого является признать проект планировки, принятый краевым правительством, «не соответствующим букве закона». Игорь Аверкиев отметил, что Черняевский лес и зоопарк – это муниципальные объекты, соответственно, принимать какие-либо решения в их отношении в полномочиях муниципалитета, а не региональных властей. «Война за лес» продолжается.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

51

ИНВЕСТИЦИИ И ФИНАНСЫ автор Ольга Шишкина

НЕДОХОДНЫЕ ОТХОДЫ В теории бизнес в сфере обращения с твёрдыми бытовыми отходами считается очень перспективным и сверхприбыльным. По факту же на сегодняшний день все этапы процесса – сбор, сортировка, переработка и утилизация мусора – образуют большой клубок проблем, бесконечно далёких от своего разрешения.

52

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

ИНВЕСТИЦИИ И ФИНАНСЫ

о информации Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, на территории Пермского края ежегодно образуется 1 миллион 600 тысяч тонн отходов потребления. Повторному использованию, то есть вовлечению в хозяйственный оборот, подвергается не более б–8% от этого объёма. На сегодняшний день на территории края расположено 13 лицензированных объектов размещения отходов потребления. Однако только восемь полигонов ТБО, занимающих порядка 250 га, отвечают требованиям федерального законодательства и способны, по проектным данным, принять 700 тысяч тонн ТБО в год. А это – менее половины всех образующихся отходов. Распределение объектов по территории края неравномерно, что также порождает проблемы.

– Вывоз мусора на объекты, удалённые от источника образования, во-первых, экономически нецелесообразен, во-вторых, практически невозможен по причине отсутствия налаженной системы сбора и вывоза отходов, – рассказывает заместитель руководителя Управления Росприроднадзора по Пермскому краю Виктор Поздняков. – Кроме этого, существующие на территории Пермского края объекты захоронения отходов (полигоны ТБО) исчерпают свои ресурсы в ближайшие 5–7 лет. Пермь пользуется тремя полигонами ТБО, расположенными в окрестностях города. Это муниципальный полигон «Софроны», полигон компании ООО «Буматика» в Краснокамском районе и полигон компании «Чистый город» в районе Звёздного. Администрации районов города Перми регулярно ведут мониторинг несанкционированных свалок на территории города и ведут с ними борьбу. По официальным данным, с начала года ликвидировано 197 свалок общим объёмом 20 тысяч тонн (лога, пустоши, леса, бесхозные территории). Всего в плане на 2014 год убрать 332 несанкционированные свалки весом 27 тысяч тонн. За последние три года предприятиями Пермского края были осуществлены мероприятия по реконструкции трёх объектов размещения отходов потребления и производства общей площадью 29,9 гектара и суммарной мощностью более 500 тысяч тонн в год (свалки в Полазне, Кукуштане, расширение полигона ТБО в ЗАТО «Звёздный»), рекультивирована городская свалка г. Бе-

На территории Пермского края расположено 13 лицензированных объектов размещения отходов потребления. Однако только восемь полигонов ТБО, занимающих порядка 250 га, отвечают требованиям федерального законодательства и способны, по проектным данным, принять 700 тысяч тонн ТБО в год. А это – менее половины всех образующихся отходов. резники (площадь объекта – 8,6 га, объём накопленных отходов – 3,07 млн тонн). Что касается сортировки отходов, то сейчас в Перми на двух предприятиях работают сортировочные станции (ООО «Пламя», ООО «Буматика»), позволяющие выделять из общей массы отходов потребления утильные компоненты: ПЭТ-бутылки, стекло, алюминиевые банки, картон, бумагу, металлы. Плюс к этому предпринимаются попытки популяризировать дуальный сбор среди жителей г. Перми и других населённых пунктов края. На территории города оборудовано 275 контейнерных площадок для раздельного сбора отходов.

БИЗНЕС СОМНЕВАЕТСЯ На сегодняшний день линии по сортировке отходов строятся исключительно

По официальным данным, с начала года ликвидировано 197 свалок общим объёмом 20 тысяч тонн (лога, пустоши, леса, бесхозные территории). Всего в плане на 2014 год убрать 332 несанкционированные свалки весом 27 тысяч тонн.

частными инвесторами. Несмотря на то что в этой сфере существует множество не занятых бизнес-ниш, желающих немедленно включиться в работу немного.

– Данная сфера требует больших и длинных инвестиционных затрат, при этом не просматривается доходность дальше одного-двух лет, – объясняет низкий интерес со стороны бизнеса генеральный директор ООО «Буматика» Сергей Чудинов. Этот довод смущает многих. В министерстве строительства и ЖКХ Пермского края подтверждают: затраты по сбору, вывозу, сортировке, реализации имеют длинный срок окупаемости (от 3 до 6 лет), хотя значение IRR (внутренняя норма доходности) достаточно велико и составляет не менее 20%, а значение ставки дисконтирования не превышает уровня для малых и средних рисков (до 15%). Однако, даже если найти капитал для немаленьких первоначальных затрат, далее начинаются новые проблемы.

– Важна и кадровая причина – отсутствие персонала для сортировки, – смотрит в будущее Алексей Коровников, директор компании «Инвестиции и строительство».– Трудозатраты и, соответственно, оплата труда низкие, однако именно от этого этапа зависит успех дальнейшего производства. Отсутствие сортировочных линий влечёт за собой трудности в организации

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

53

ИНВЕСТИЦИИ И ФИНАНСЫ

В министерстве строительства и ЖКХ Пермского края подтверждают: затраты по сбору, вывозу, сортировке, реализации имеют длинный срок окупаемости (от 3 до 6 лет), хотя значение IRR (внутренняя норма доходности) достаточно велико и составляет не менее 20%, а значение ставки дисконтирования не превышает уровня для малых и средних рисков (до 15%). следующего этапа – переработки ТБО. Пермские предприятия, занятые в этой сфере, можно пересчитать по пальцам. На сегодняшний день в городе работают фирмы, осуществляющие переработку определённых видов отходов: пластика, автомобильных шин. Это, например, ООО «Пласт-М» (на территории промзоны Кировского района), занимающееся переработкой пластика и изготовлением из него новых пластиковых ёмкостей, или компания «Гарант-Маяк», которая перерабатывает автомобильные шины и изготовливает из них травмобезопасые покрытия для спортплощадок. Бумагу на переработку принимает Пермский ЦБК.

ЛЮДИ НЕ ХОТЯТ Важной стороной проблемы является готовность населения включаться в деятельность по сортировке отходов. Не секрет, что эксперименты, проводимые в этой области, большим успехом не увенчались.

– Как отмечают компании, занимающиеся установкой контейнеров и вывозом

54

мусора не переработку, люди часто путают контейнеры для раздельного сбора мусора с обычными, так что эффект наблюдается пока только в тех местах, где работают приёмщики мусора, – рассказывает руководитель российского подразделения компании InSinkErator Антон Соболев. Правда, госструктуры склонны оценивать накопленный опыт положительно: «В 2010–2011 годах на территории Дзержинского района города Перми прошёл эксперимент по раздельному сбору мусора. Целью эксперимента являлось выявление уровня готовности населения к раздельному сбору отходов. В ходе эксперимента выявлено, что треть населения готова к осуществлению раздельного сбора», – сообщили в администрации г. Перми. К оптимистичным прогнозам присоединились и представители компании «Буматика».

– Внедряя раздельный сбор мусора, мы убедились, что население охотно участвует в процессе, значит, понимание есть! – считает Сергей Чудинов. Однако повсеместного распространения дуальный сбор отходов пока не получил.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

– Культуру обращения с отходами надо прививать с детства: вначале в семье, а далее проводить специальные занятия в школе, где бы рассказывалось о вреде совместного хранения пластика, металла, пищевых отходов и прочего, – считает Антон Соболев. – В России, по сравнению со странами Европы и Японией, вопросом утилизации отходов стали задаваться значительно позже, поскольку мы обладаем самыми значительными площадями суши, которые, увы, используются не лучшим образом. Во многих странах строят заводы для сжигания мусора. Выделяемая при этом энергия в некоторых государствах (например, в Швеции), идёт на «питание» целых городов. В России из-за совместного хранения пищевых остатков и твёрдых отходов мусор обладает высокой влажностью. Его калорийность невысока – всего 1000– 1500 ккал/кг. Это почти в два раза ниже, чем в большинстве городов Европы, США и Японии. Поэтому без предварительной сортировки или, ещё лучше, полного исключения пищевых отходов мусор тяжело переработать с целью получения энергии. Хуже того, остатки пищи, вступая в реакцию с металлом и пластиком, образуют вредные токсичные вещества, отравляющие почву и грунтовые воды. По мнению специалистов, причина низкого уровня готовности к сортировке отходов заключается в отсутствии мотивации. Если в развитых странах цена на услугу вывоза мусора достаточно высока, но может быть снижена при условии предварительной сортировки, то у нас она в 5–10 раз ниже при пересчёте на среднюю заработную плату. Кроме того, сегодня практиче-

ИНВЕСТИЦИИ И ФИНАНСЫ В рамках подпрограммы «Строительство объектов газоснабжения, объектов обращения с отходами» государственной программы Пермского края «Обеспечение качественным жильём и услугами ЖКХ населения Пермского края» предусмотрено строительство двух мусоросортировочных комплексов и семи межмуниципальных объектов захоронения отходов (полигонов ТБО) с объёмом финансирования около 170 млн руб. ски невозможно заставить гражданина заключить договор на вывоз мусора, если речь идёт о частном секторе. При этом полномочия по организации сбора, вывоза, утилизации и переработки бытовых отходов относятся к полномочиям органов местного самоуправления, у которых попросту не хватает средств и кадров для масштабной работы. Передать же дело в руки бизнеса муниципалитеты боятся, так как это повлечёт за собой увеличение цен на услуги и необходимость дополнительно контролировать процесс.

ВЛАСТЬ ПЫТАЕТСЯ Радует, что заинтересованность в «мусорной» проблеме проявляют и бизнес, и госструктуры. Пока эффективная схема взаимодействия, которая придала бы процессу новые скорости, не найдена, однако некоторые шаги на этом пути определённо делаются. Среди факторов, которые могли бы ускорить процесс, специалисты называют социальную рекламу и госпрограммы.

– Все мероприятия и целевые программы должны исходить прежде всего от государства. Нужны законы и правила по сборке и утилизации мусора. Если грамотно и правильно объяснить людям необходимость данных действий с экономической и экологической точек зрения, то процесс утилизации и сортировки мусора может выйти

на высокий уровень, – считает помощник главного инженера компании ООО «Камэкопроект» Виктория Мельникова. Сегодня в Перми утверждена долгосрочная целевая программа «Создание эффективной системы обращения с твёрдыми бытовыми отходами». В рамках программы организациям, осуществляющим сортировку твёрдых бытовых отходов на территории города, предоставляются субсидии. Размер субсидии на сортировку отходов полимерных материалов составляет 700 руб. за тонну, стеклянных отходов – 200 руб. за тонну. Для решения накопившихся проблем правительством Пермского края утверждены и реализуются две подпрограммы государственных программ Пермского края, в которых предусмотрены мероприятия в области обращения с отходами. В рамках подпрограммы «Охрана окружающей среды Пермского края» государственной программы Пермского края на 2014–2016 гг. «Воспроизводство и использование природных ресурсов» запланировано ведение регионального кадастра отходов производства и потребления Пермского края с объёмом финансирования 2071,8 тыс. руб. В рамках подпрограммы «Строительство объектов газоснабжения, объектов обращения с отходами» государственной программы Пермского края «Обеспечение качественным жильём и услугами ЖКХ населения Пермского края» (постановление правительства ПК от 03.10.20 13 г. Х 1331-п) предусмотрено строительство двух мусоросортировочных комплексов и семи

межмуниципальных объектов захоронения отходов (полигонов ТБО) с объёмом финансирования около 170 млн руб. Обосновано строительство в Пермском крае мусоросортировочных станций Верхнекамского и Восточного округов, а также межмуниципальных полигонов ТБО Верхнекамского, Западного, Центрального, Юго-Восточного, Юго-Западного и КомиПермяцкого округов. К концу 2016 года планируется увеличение процента извлечения отходов до 20% от массы образования.

– Заинтересованность городской администрации в улучшении ситуации есть, – отмечает Сергей Чудинов. – Как в части борьбы с результатами деятельности – ликвидация несанкционированных свалок, очистка рек и пустошей, – так и превентивные меры: разработка грамотной программы комплексного развития г. Перми, постоянные внесения в Правила благоустройства г. Перми изменений, будущее внедрение информационной системы «Отходы». Похоже, что предпосылки для развития отрасли сегодня созданы, однако не хватает некоего целостного подхода, который объединил бы предприятия, готовые развивать свою деятельность в сфере обращения с отходами и административные структуры и ресурсы в единое целое. Пока же сверхактуальными вопросами остаются проектирование, строительство и эксплуатация объектов захоронения отходов, развитие инфраструктуры по сортировке и переработке ТБО, создание эффективных механизмов ГЧП и стимулирование бизнеса и населения.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

55

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО автор Елена Исупова

КАПРЕМОНТ ЗА СВОЙ СЧЁТ Одной из самых острых тем в сфере ЖКХ был и остаётся капитальный ремонт многоквартирных домов. Принятые в нынешнем году краевой закон и региональная программа капремонта подогревают интерес как собственников жилья, так и ТСЖ, ЖСК, управляющих компаний… Вопросов – множество: какие дома вошли в программу, каковы источники и размеры финансирования, какой способ накопления средств выбирают жители Прикамья, какие трудности возникают уже сейчас? Ответы на них попытались дать эксперты во время круглого стола на форуме «Энергосбережение и энергоэффективность», который недавно прошёл в выставочном центре «Пермская ярмарка».

56

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

первую очередь участникам дискуссии напомнили: много лет собственники заботились о капремонте на добровольных началах, каждый мог выбрать – платить ему или нет. А в 2012 году в Жилищный кодекс РФ внесли серьёзные изменения – ввели обязательный платёж за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. После регионы разработали собственные нормативно-правовые акты. В Прикамье это «Закон о системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края» (принят Законодательным собранием региона 20 февраля 2014 года) и утверждённая в апреле региональная программа, рассчитанная на 30 лет. В неё вошли 15068 многоквартирных домов, расположенных на территории Прикамья, за исключением аварийных, имеющих физический износ свыше 70 процентов, и тех, количество помещений в которых менее трёх. Собственникам предложили выбрать один из двух способов накопления средств на капремонт – специальный счёт, который открывается в коммерческих банках, или счёт регионального оператора. Чтобы открыть спецсчёт, нужно было принять решение об этом на общем собрании жильцов. Сегодня его владельцем может быть ТСЖ, жилищный кооператив или региональный оператор. А с 1 января 2015 года в списке появится новая позиция – управляющие организации. Попасть к региональному оператору можно приняв решение на собрании или отказавшись от принятия решения – тогда орган местного самоуправления сам назначит способ накопления средств. К договору о перечислении взносов применяются нормы Гражданского кодекса: если собственники уклоняются от его заключения (никто не перечисляет платежи), грядут иски в суд. Минимальный размер ежемесячного взноса на капремонт тоже установлен и сегодня составляет 6 рублей 60 копеек с одного квадратного метра общей площади помещений.

КАК НА ПРАКТИКЕ?

– В срок, установленный законом, только 7,8% всех многоквартирных домов, включённых в региональную программу, избрали способом накопления средств спецсчёт, остальные по умолчанию попадают к региональному оператору, – рассказала Фаина Минх, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Пермского края. – Но они в любой момент имеют право сменить способ накопления. Из этих 7,8% в качестве владельцев спецс-

В срок, установленный законом, только 7,8% всех многоквартирных домов, включённых в региональную программу, избрали способом накопления средств спецсчёт. Из них: в качестве владельцев спецсчёта 69% выбрали регионального оператора, 24% – товарищества собственников жилья, и 7% – жилищные либо иные специализированные кооперативы. чёта 69% выбрали регионального оператора, 24% – товарищества собственников жилья, и 7% – жилищные либо иные специализированные кооперативы. Если говорить о предпочтениях в выборе кредитных организаций, как правило, это Сбербанк, реже – ВТБ и Россельхозбанк. Важно сказать, что собственники вправе установить размер взноса, превышающий минимальную ставку. Пока в Прикамье таких собственников 2% от общего числа. И максимальная ставка с одного квадратного метра – 32 рубля. Мы планировали собирать взносы с 1 октября нынешнего года. Но вновь были внесены поправки в закон; если депутаты их одобрят, собственникам предстоит выплачивать взносы на капремонт с февраля 2015 года. По словам Фаины Алексеевны, уже утверждён краткосрочный план реализации региональной программы на 2014 год. В него включены 197 домов на территории 17 муниципальных образований края. Большая часть работ – это ремонт кровли и внутридомовых сетей. Объём финансовых вливаний составляет 695 миллионов

рублей. В списке источников финансирования – взносы собственников (их доля должна быть не менее 30%), средства муниципальных образований и государственной корпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ. Размер господдержки равен 135 миллионам рублей. На сегодня заявка фондом рассмотрена, 8 сентября 2014 года принято решение о выделении средств. В 2015 году размер господдержки сократится до 77,1 миллиона рублей, что будет дальше – пока неизвестно. Между тем региональный оператор в Прикамье уже создан – им стал Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Пермском крае (www.fond59.ru), структурное подразделение регионального министерства ЖКХ. По последним данным, сюда уже поступило 1806 протоколов общих собраний собственников жилья. Все они были обработаны, после чего в банках края фондом были открыты 920 счетов. Кстати, здесь сообщают: если в 2014 году минимальный взнос составляет 6,60 руб., то в 2015 году – 7 руб., в 2016 году – 7,43 руб.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

57

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Минимальный размер ежемесячного взноса на капремонт тоже установлен: в 2014 году он составляет 6,60 руб., в 2015 году – 7 руб., в 2016 году – 7,43 руб. с одного квадратного метра общей площади помещений. А Инспекция государственного жилищного надзора Пермского края ведёт учёт уведомлений собственников о выборе способа накопления и владельцев спецсчетов. Принимали документы до 12 августа, окончательный реестр уже размещён на сайте инспекции, сегодня в него включены 595 многоквартирных домов. В уведомлениях часто встречались ошибки: на общем собрании рассмотрен неполный перечень вопросов, решение принято не 2/3 собственников, а большинством голосов или половиной, спецсчёт открыт в банке, не внесённом в перечень Центробанка, минимальный взнос установлен в размере 0 рублей 0 копеек…

– Жильцы мотивировали решение не платить за капремонт тем, что дом ещё не включён в региональную программу, но важно помнить: обязанность по уплате взносов возникнет лишь когда дом в программу включат, – напомнила начальник инспекции Светлана Токмакова.

МНЕНИЯ ПО ПОВОДУ Интерес участников обсуждений вызвало выступление Геннадия Неменатова, генерального директора НП «Союз ТСЖ и УК Пермского края». Он посоветовал вести более чёткую организационноразъяснительную работу и на собраниях в первую очередь говорить не о выборе способа накопления средств, а о необходимых работах, выяснять, нужен ли дому ремонт

58

кровли или инженерного оборудования, в какие сроки следует его провести, сколько будут стоить работы.

– Тогда у людей не возникнет отрицания, они не будут говорить, что платить не хотят, необходимость капремонта станет ясна любой бабушке, – объяснил Геннадий Михайлович. – Уже потом нужно обсуждать способы накопления – на спецсчёте или у регионального оператора, везде есть свои плюсы и минусы, их нужно учесть. К примеру, обсудить, кто будет финансировать ведение спецсчёта – платить за печать и разнос квитанций? Кто будет техническим заказчиком, организует и проконтролирует выполнение работ? Для управляющих компаний это ниша, где они могут заработать. Пока у меня больше вопросов, чем ответов. Но они обязательно будут разрешены, когда мы начнём работать. Может быть, нормативные документы ещё не так хороши и в них учтены не все нюансы, но они будут постоянно совершенствоваться по мере накопления опыта.

– Управляющие компании активно работают с собственниками, хотелось бы подключить к нашему диалогу специалистов городской и краевой администраций, чтобы они говорили на языке жильцов, объясняли, для чего им нужен капитальный ремонт, и новшества не вызывали бы отторжения, ведь долго УК были для многих вселенским злом. А сейчас они играют ключевую роль – знают состояние объектов, помогают попасть в программу, – отметила Елена Котова, президент НП «Ассо-

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

циация управляющих компаний». Множество мнений и вопросов стремились высказать и руководители УК, ТСЖ и ЖСК, собравшиеся на круглом столе. Одни объявляли услугу (плату за капремонт) навязанной и уверяли, что и без обязательных платежей готовы были проводить и проводили ремонт в своих домах. Другие интересовались наличием квалифицированных кадров для ремонта и сетовали, что сегодня это в основном трудовые мигранты. Третьи говорили, что в программу вошло много старых домов: «Их через десять лет сносить надо и строить новые на том же месте, а не пудрить мозги жителям!» – эмоции захлёстывали. Четвёртые справедливо беспокоились: «Мы будем собирать средства на капремонт, но как быть со злостными неплательщиками, которые и за коммуналку копят огромные долги?»

– Платить в любом случае нужно, ведь в отношении неплательщиков закон предусматривает штрафные санкции, – ответила Фаина Минх. – Работу с неплательщиками будет вести либо региональный оператор, либо владелец спецсчёта (в зависимости от выбранного жильцами способа накопления средств). Наша цель – не дать ускорить темпы обветшания домов и даже сократить их, а собственники должны быть настроены на долгий срок службы своего жилья, а не на то, чтобы поскорее признать его аварийным и ждать новое. Если же в ходе программы дом ветшает и его признают аварийным, накопленные на капремонт средства делятся между собственниками. На них можно реконструировать или сносить старые дома. Круглый стол подошёл к концу, а вопросы между тем остались. Возможно, ответы на них действительно даст только практика, значит, собственникам жилья в Прикамье остаётся только исправно платить по счетам.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

59

УЧАСТНИКИ РЫНКА автор Валерия Дубровина

ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ С БАРЬЕРАМИ 17 сентября в Пермской торгово-промышленной палате состоялся первый региональный форум «Энергоэффективность бизнеса: пять факторов успешного развития» из цикла мероприятий, посвящённых популяризации политики энергосбережения. Форум стал бизнесплощадкой, на которой собрались представители промышленности, энергетических компаний, финансово-кредитных структур и органов государственной власти, задействованных и заинтересованных во внедрении и развитии систем энергосбережения. мероприятии приняли участие представители бизнес-ассоциации предпринимателей Германии (г. Берлин), ведущие специалисты из Екатеринбурга (компания «ВИЛО РУСС»), Москвы (компания «Данфосс»), Перми (Сбербанк, Nexia Finance Group), представители краевой и городской администраций. Основными организаторами и модераторами форума выступили представители строительного холдинга «КД ГРУПП» – Владимир Пучнин и Ольга Коршунова. Участники получили возможность узнать об инновационном развитии в области энергосбережения и энергоэффективности, а также обсудить механизмы финансирования энергосервисных контрактов.

60

ЗАГНАЛИ В ТУПИК В последние годы вопросы рационального использования энергоресурсов и повышения энергетической эффективности приобретают всё большую значимость. В 2009 году был разработан закон №261 «Об энергоэффективности», который в том числе обязывает российские предприятия вести энергоэффективную политику. Так, потенциал снижения энергопотребления в бюджетной сфере составляет порядка 40%, в секторе ЖКХ – 20%. Однако на деле большинство организаций, перед которыми этот закон ставит вполне конкретные задачи – достичь положительных энергоэффек-

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

тивных показателей, – очень часто применяют только формальный подход.

– Когда раньше наша электроэнергия была в два-три раза дешевле, чем в Европе, мы, конечно же, особо не заморачивались по поводу её экономии. Но теперь я могу вас «поздравить» – с прошлого года Пермский край вышел на одни из самых высоких показателей стоимости ресурсов по стране, – сказал в приветственном слове участникам конференции заместитель председателя правительства Пермского края Олег Демченко. По словам представителя власти, высокие цены на электроэнергию автоматически ведут к росту задолженности перед поставщиками ресурсов. Так, к июню это-

УЧАСТНИКИ РЫНКА

го года организации по управлению многоквартирными домами задолжали за коммунальные услуги 6,4 млрд руб.

– С существующими нормативами потребления газа, электроэнергии, тепла мы уже просто загнали себя в тупик, в результате перешли тот рубеж, когда из-за высокой стоимости ресурсов не можем за них платить. Поэтому вопрос внедрения энергосберегающих технологий для Пермского края очень актуален, – отметил г-н Демченко.

ОПЫТ И РЕЗУЛЬТАТ Ключевым моментом конференции стал обмен опытом по энергосбережению в строящихся жилых домах и объектах коммерческой недвижимости. Своими наработками поделились специально приглашённые гости – представители бизнес-ассоциации предпринимателей Германии, прибывшие из Берлина, – Норберт Бурчик и Бернхард Чех. В своих докладах западные эксперты рассказали об использовании возобновляемых источников энергии, а также о развитии в Германии новой отрасли – энергетической информатики.

– Энергия в Германии стоит очень дорого, поэтому мы просто вынуждены искать альтернативные источники, – рассказал Норберт Бурчик. – Один из методов, который мы активно используем у себя в стране, способен решить сразу несколько проблем – получение энергии и утилизация отходов. Речь идёт о применении пиролиза для утилизации твёрдых бытовых отходов (ТБО), полимерных отходов, старых автопокрышек и т.д. В пиролизной системе, построенной по модульному принципу, отходы термически разлагаются, преобразуясь в электричество, пар и горячую воду. В случае некоторых видов сырья, таких как пластики, пиролизный газ может конденсироваться, давая выход маслу, которое в последующем используется как печное/котельное топливо или топливо для дизельных генераторов. А углеводород, который мы получаем при пиролизе, можно использовать в разных вариантах – во-первых, как древесный уголь продавать в Европу. Во-вторых, его можно использовать для регенерации почвы. Также из него можно изготавливать фильтры для нефтеперерабатываюшей, химической промышленности. А если мы скомбинируем блочную электростанцию, альтернативные источники энергии и одновременно будем использовать пиролиз, из всего этого получается метан, с помощью которого мы можем эксплуатировать электростанции. В итоге из бытовых отходов мы имеем возможность получать энергию, которая в последующем может применяться для энергоснабжения малых и средних предприятий, небольших населённых пунктов.

По словам гостя из Германии, в ближайшее время компания планирует начать внедрение подобных систем и в Пермском крае. В данный момент разрабатываются мероприятия по использованию пиролизных печей для переработки отходов картонной фабрики в Перми и дальнейшего использования полученной энергии для энергоснабжения предприятия. Помимо западных экспертов в качестве спикеров на конференции выступили представители крупнейших промышленных, энергетических, строительных компаний из Перми и других российских городов, которые говорили о необходимости перехода от стратегии снижения расходов на строительство к стратегии снижения совокупной стоимости владения зданием. Представитель компании «Данфосс» (г. Москва) рассказал об опыте применения энергоэффективных решений на базе тепловых насосов.

– Тепловой насос – это устройство, позволяющее использовать энергию, накопленную в окружающей среде (грунт, водоём или воздух), на нужды нагрева (отопление, горячее водоснабжение и пр.) и охлаждения (холодоснабжение, кондиционирование). Так, с их помощью мы можем обогреть помещение до температуры 65 градусов, – рассказал руководитель направления «Тепловые насосы» Андрей Осипов. По словам эксперта, на сегодняшний день эти технологии применяются, прежде всего, в сегменте коттеджного строительства. Однако в арсенале компании есть реализованные проекты, направленные на промышленные и административные объекты.

– У нас есть опыт применения тепловых насосов в образовательных учреждениях. В частности, наше оборудование установлено в одной из школ Томска. Здание площадью 1,5 тыс. кв. метров полностью отапливается по данной технологии. Стоимость этого проекта составляла порядка 6 млн руб. Срок окупаемости – 6–7 лет. Также у нас есть опыт применения технологии на промышленных объектах. В Хабаровске нами были установлены тепловые насосы на заводе газированной воды, – рассказал эксперт.

Опытом внедрения энергоэффективных технологий на гражданских объектах в Перми поделились специалисты ОАО «Камская долина». Компания на протяжении нескольких лет активно внедряет современные энергоэффективные системы в строящихся жилых домах и объектах коммерческого назначения.

ПОДДЕРЖКА Помимо обсуждения новых технологий участники конференции говорили о тех барьерах, с которыми сталкивается бизнес при внедрении энергоэффективных решений. Представители банков заострили внимание на основных проблемах финансирования энергосберегающих проектов. Участники указали на отсутствие чёткой законодательной базы, что приводит к формальному подходу решения задач по внедрению энергоэффективных решений со стороны бизнеса. А также на недостаточность финансовой поддержки со стороны государства, что, в конечном счёте, не позволяет достичь заявленных в госпрограмме целей. В качестве путей повышения энергоэффективности участники конференции видят следующие мероприятия: сокращение потребления энергетических ресурсов за счёт снижения их потерь; развитие культуры энергосбережения; государственную поддержку реализации энергосервисных контрактов; создание конкуренции на рынке энергоснабжения. По окончании мероприятия участники договорились о дальнейшем сотрудничестве в продвижении энергоэффектиных проектов, а также пришли к общему мнению о высокой значимости обмена накопленным опытом.

– В настоящий момент наша главная задача – изменить менталитет собственников. Поэтому сегодняшний форум – только начало. В ближайшем будущем мы планируем провести ряд мероприятий, посвящённых теме внедрения энергоэффективных технологий в промышленности, на производстве, в ЖКХ, – подытожила директор по взаимодействию с профессиональными сообществами и инновационному развитию ОАО «КД ГРУПП» Ольга Коршунова.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

61

УЧАСТНИКИ РЫНКА автор Андрей Трошков

ПО ХОДУ РАЗБЕРЁМСЯ С 23 по 26 сентября в ВЦ «Пермская ярмарка» прошёл V межрегиональный форум «Энергосбережение и энергоэффективность». В его рамках состоялось специальное мероприятие – совещание по вопросам реализации программы «Жильё для российской семьи» в Прикамье.

62

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

УЧАСТНИКИ РЫНКА

тоит напомнить, что эту государственную программу правительство страны утвердило весной этого года. Уже в июне руководство Пермского края направило письмо в Министерство строительства и ЖКХ РФ с подтверждением принять участие. В рамках реализации программы в Прикамье до июля 2017 года планируется построить до 770 тысяч квадратных метров жилья экономического класса. «Квадрат» такого жилья, согласно условиям, выдвинутым государством, должен будет продаваться застройщиками по цене не выше 30 тысяч рублей. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой в размере до 4 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Предельный объём финансирования выкупа со стороны ОАО «АИЖК» объектов инженернотехнического обеспечения, построенных в рамках программы на территории Пермского края, составляет 3 миллиарда 80 миллионов рублей.

ЗАДАЧИ И МЕХАНИЗМЫ РАБОТЫ – На 2014 год перед нами стоят следующие задачи, – начал своё выступление в рамках прошедшего совещания Александр Бондаренко, заместитель министра строительства и ЖКХ Пермского края. – В настоящее время мы заканчиваем формирование нормативно-правовой базы по реализации программы. Уже утверждён порядок регионального отбора проектов, которые будут участвовать в ней. Объявлен соответствующий конкурс. Срок окончания приёма заявок – 30 сентября. Также в течение этого года должен быть подготовлен документ по формированию списка граждан, которые станут участниками данной программы. Более подробно затронутые вопросы осветил заместитель генерального директора ОАО «Агентство финансирования жилищного кредитования» Дмитрий Михеев.

– Мы находимся на предварительном этапе реализации данной программы, – отметил он. – Предполагаемый механизм реализации не имеет прецедентов в истории России. Это абсолютно новая модель,

Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой в размере до 4 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Предельный объём финансирования выкупа со стороны ОАО «АИЖК» объектов инженернотехнического обеспечения составляет 3 миллиарда 80 миллионов рублей. новая схема в финансировании жилищного строительства. Участники программы видят, насколько стремительно меняется правовое поле. То есть мы реализуем программу, и параллельно идёт формирование нормативно-правовой базы. Как подчеркнул представитель группы компаний АИЖК, основным бенефициаром в программе «Жильё для российской семьи» является покупатель, который должен приобрести квартиру по цене ниже рыночной.

– Это представители части экономически активного населения, которые активно участвуют в формировании регионального продукта, но не имеют возможности в краткие сроки улучшить свои жилищные условия, – пояснил Дмитрий Михеев. Также он заметил, что Пермский край находится в первой десятке регионов по заявленному объёму строительства жилья в рамках федеральной программы. Ключевым элементом схемы взаимодействия всех участников программы явля-

В настоящее время заканчивается формирование нормативно-правовой базы по реализации программы. Уже утверждён порядок регионального отбора проектов, которые будут участвовать в ней. Объявлен соответствующий конкурс. Срок окончания приёма заявок – 30 сентября.

ются специализированные общества проектного финансирования. Их будет создано четыре – по видам коммунальной инфраструктуры: СОПФ объектов теплоснабжения, СОПФ газоснабжения, СОПФ водоснабжения и водоотведения, а также СОПФ энергетики. Дмитрий Михеев пояснил схему процесса. Застройщик или ресурсоснабжающая организация построит инфраструктуру, а затем СОПФ выкупит её по заранее определённой цене. Затем СОПФ сдадут инфраструктуру в аренду ресурсоснабжающим компаниям, а те рассчитаются платежами населения за коммунальные услуги. После накопления определённого количества объектов инфраструктуры СОПФ выпускают облигации с залоговым обеспечением на срок 30 лет, которые выкупаются АИЖК. Объём выпуска облигаций и условия выкупа инфраструктуры будут определяться вместе с ресурсоснабжающими организациями и с учётом норматива расходов на строительство инфраструктуры. Кроме того, заместитель гендиректора АФЖС обратил внимание на то, что организация предоставляет дополнительный механизм поддержки проектов, реализуемых по программе «Жильё для российской семьи». Речь идёт о программе «Стимул», которая позволяет повысить доступность заёмного финансирования для застройщиков и обеспечить дополнительное снижение стоимости «квадрата» жилья эконом-класса и объектов

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

63

УЧАСТНИКИ РЫНКА ЖК «Галактика»

ЖК «Мотовилихинский»

Ключевым элементом схемы взаимодействия всех участников программы являются специализированные общества проектного финансирования. Их будет создано четыре – по видам коммунальной инфраструктуры: СОПФ объектов теплоснабжения, СОПФ газоснабжения, СОПФ водоснабжения и водоотведения, а также СОПФ энергетики. инженерно-технического обеспечения за счёт финансирования строительства по привлекательным условиям.

ВОПРОСЫ И ПРОБЛЕМЫ На прошедшем совещании присутствовали представители строительных и ресурсоснабжающих компаний. Они имели возможность задать свои вопросы по поводу обсуждаемой программы.

– Мы являемся первой в регионе организацией, которая работает по программе «Стимул», и готовы присоединиться к участию в проекте «Жильё для российской

семьи». Хотелось бы, чтобы была создана некая рабочая группа с участием застройщиков, с регулярным графиком встреч и промежуточными подведениями итогов, – заявила, в частности, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ирина Малыгина – Краевой минстрой ни для кого не закрывает двери. Всех приглашаем на консультации, готовы с каждым застройщиком работать в индивидуальном режиме, – уверил Александр Бондаренко. Отвечая на вопрос о приоритетах при реализации квартир, представитель минстроя Пермского края напомнил о государственных программах по предостав-

Объём выпуска облигаций и условия выкупа инфраструктуры будут определяться вместе с ресурсоснабжающими организациями и с учётом норматива расходов на строительство инфраструктуры.

64

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

лению площадей переселенцам из аварийного жилья и детям-сиротам. Впрочем, застройщику, который будет возводить дома на своих участках для собственных сотрудников, будет разрешено сделать именно это своим приоритетом. Серьёзно стоит вопрос и об отборе застройщиков для участия в госпрограмме. Сейчас критерии достаточно жёсткие: работа в этом качестве в течение как минимум трёх лет и реализация хотя бы одного проекта с объёмом построенного жилья не менее 25 тысяч квадратных метров. По словам Александра Бондаренко, сейчас федеральный Минстрой рассматривает возможность смягчения этих требований. Первый заместитель главы администрации Пермского района Владимир Ваганов, в свою очередь, обратил внимание на то, что сейчас в рамках реализации программы речь ведётся только об инженерной инфраструктуре, а не о социальной, без строительства которой возведение жилья будет иметь мало смысла. Замминистра строительства и ЖКХ Пермского края признал, что проблема существует, но на данный момент средств на её решение нет. Как видно, затруднений достаточно. Это и понятно, ведь, как уже было сказано, подобная программа реализовывается в России впервые. Но работа уже началась, а значит, исправлять недочёты и ошибки, вносить поправки, решать текущие проблемы придётся уже по ходу процесса. Участники прошедшего совещания рассчитывают, что стройка начнётся уже летом следующего года.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

65

БИЗНЕС автор Андрей Пепелышев

БЫСТРЫЙ СТАРТ в застойной экономике обеспечит франчайзинг

Известный бренд? Овладение секретами бизнеса? Всё это дает франчайзинг. В этом году предпринимательские организации продвинули в Государственную думу проект закона о франчайзинге. Он ставит заслон недобросовестным участникам рынка и регламентирует заключение договора франчайзинга. А пока отрасль регулирует лишь Гражданский кодекс.

66

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

БИЗНЕС

ля начала разберёмся с понятиями. Законодатель вместо термина «договор франчайзинга» использует понятие «договор коммерческой концессии». Так же поступают и судьи (гл. 54 ГК РФ, Постановление ФАС ЗСО от 27.04.2011 по делу № А67-4427/2010). На практике отношения франчайзинга может регулировать смешанный договор или совокупность договоров: договор лицензирования, договор поставки, договор на оказание услуг... В каждом случае стороны подписывают ту или иную комбинацию из этих и других договоров, уточняет руководитель юридического департамента ООО «Франчайзинг-Интеллект» Мария Кизима (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Одна из причин подобной конструкции – стремление недобросовестных участников рынка уйти от регистрации в Роспатенте права на использование комплекса исключительных прав. Другая причина – желание правообладателя избежать субсидиарной ответственности за продажу пользователем некачественных товаров, оказание некачественных услуг (п. 2 ст. 1028, 1034 ГК РФ).

– Мы всегда советуем предпринимателям использовать договор коммерческой концессии или договор лицензирования – в зависимости от объёма передаваемых прав. Ведь отношения сторон по этим договорам кодекс регламентирует достаточно чётко. А регистрация в Роспатенте защитит сторону от недобросовестного поведения и облегчит сбор доказательств – если права уже нарушены, – разъясняет Мария Кизима.

ПРЕДМЕТ По договору коммерческой концессии правообладатель передаёт в пользование комплекс исключительных прав. Обязательным элементом комплекса является

Франшиза – это готовый бизнес, который инвестору легче оценить, нежели бизнес с нуля. Сейчас растёт спрос на франшизы – особенно в общепите. Последние показывают гораздо более высокую доходность, чем валютные вклады, например.

Открытие своего дела – это изобретение велосипеда. А франчайзинг дает готовую технологию, и задача одна – использовать её. Но работать всё равно надо. право на использование товарного знака и (или) знака обслуживания (п. 1 ст. 1027 ГК, Решение АС Москвы от 11.02.2013 по делу № А40-141135/2012, п. 3.4.1 Приказа Роспатента от 29.12.2009 № 186). Из других прав должно присутствовать хотя бы одно, поскольку речь – о комплексе исключительных прав. Так, в одной из норм законодатель говорит о необязательном присутствии права на использование коммерческого обозначения. Значит, необязательными элементами комплекса являются права на «другие... объекты исключительных прав»: права на использование коммерческого обозначения, секрета производства (ноу-хау)... (п. 3 ст. 1037, п. 1 ст. 1027 ГК РФ)

ОГРАНИЧЕНИЯ Договор коммерческой концессии может предусматривать ограничительные условия. Для пользователя самым важным является обязательство правообладателя: - не предоставлять другим аналогичный комплекс исключительных прав для применения на территории пользователя; - воздерживаться от своей деятельности на этой территории (п. 1 ст. 1033 ГК РФ). Иной правообладатель использует коммерческую концессию для разведки региональных рынков. И выходит самостоятельно на те рынки, где пользователи успешно ведут дела.

ОТРАСЛИ БИЗНЕСА В ОБЩЕМ ОБЪЁМЕ ФРАНЧАЙЗИНГА В ПЕРМСКОМ КРАЕ Строительство 7%

Автоперевозки 8%

Другие 41%

Сфера услуг 12%

Фаст-фуд 18%

Розничаня торговля 14%

Источник – Центр бизнеса при Пермской ТПП МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

67

БИЗНЕС

Смысл франчайзинга – в передаче технологии для ведения бизнеса и только затем – в передаче права на использование товарного знака. Правильный франчайзер обучает своего младшего партнёра, сопровождает его на всех этапах сотрудничества и контролирует соблюдение стандартов. Судебная практика здесь такова: если нет ограничительного условия, то бесполезно ссылаться на недобросовестные действия (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 по делу № А65-4166/2010-СА3-36, ст. 14 Федерального закона «О защите конкуренции», ст.

10bis Парижской конвенции об охране промышленной собственности от 20.03.1883).

отдельное соглашение о вознаграждении, которое не является неотъемлемой частью договора и не представлено в Роспатент. Ведомство такой договор коммерческой концессии не зарегистрирует (п. 1, 4 ст. 1027 ГК РФ, п. 3.4.4 Приказа Роспатента от 29.12.2009 № 186).

СРОК ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ Вознаграждение по договору коммерческой концессии пользователь может выплачивать в форме фиксированного разового платежа и (или) периодических платежей. На практике фиксированный разовый платёж уплачивается в момент подписания договора и называется паушальным взносом (ст. 1030 ГК РФ). Периодические платежи в деловой практике называют роялти. В торговле роялти представляет собой наценку на оптовую цену товара. В других отраслях роялти – это обычно процент от выручки. Однако если есть паушальный взнос и нет роялти, то правообладатель вряд ли будет поддерживать пользователя в период действия договора, предупреждает генеральный директор ООО «ФранчайзингИнтеллект» Юлия Богушевская. Договор коммерческой концессии является возмездным. Но бывает, он ссылается на

68

Договор коммерческой концессии может заключаться на определённый срок или содержать указание на бессрочный характер. Если о сроке не сказано ничего, то договор считается заключённым на пять лет. Это следует из аналогичной нормы для лицензионного договора. В целом нормы о лицензионном договоре применяются к договору коммерческой концессии, когда не противоречат главе 54 кодекса и существу договора (п. 4 ст. 1027, п. 4 ст. 1235 ГК РФ). Договор должен распространяться на период с момента фактической передачи в пользование комплекса исключительных прав, советует Мария Кизима. Случается, договор заключён, но предоставление права не зарегистрировано, а пользователь уже перечислил вознаграждение. Оговорка позволит учесть эти платежи (п. 2 ст. 425 ГК РФ, Постановление ФАС СЗО от 12.07.2007 по делу № А56-19610/2006).

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

ПЕРМСКИЙ ВАРИАНТ В Перми и некоторых других муниципалитетах пользователь может получить субсидию на уплату части паушального взноса (п. 6.1 Постановления правительства Пермского края от 08.04.2014 № 242-п, ред. от 14.08.2014; Приказ минпромторга Пермского края от 24.04.2014 № СЭД-03-01-08-127). А помнят ли краевые власти о правообладателе?

– В конце сентября в Москве, на международном форуме BUYBRAND, мы представили новый проект – «Пермская франшиза». Его авторы: Пермский фонд развития предпринимательства (учредитель – минпромторг Пермского края); Пермский городской бизнес-инкубатор; Ассоциация молодых предпринимателей России; и наша компания «Франчайзинг-Интеллект», – повествует Юлия Богушевская. – Цель проекта – продвижение пермских франшиз в районы края и за его пределы. У нас в портфеле уже шесть франшиз. Тем временем законодатель начинает думать о регулировании отрасли. В октябре Государственная дума рассмотрит в первом чтении проект закона о франчайзинге (проект № 503845-6).

БИЗНЕС ДЛЯ НАЧИНАЮЩИХ Рынок выжидает. Деловая активность падает. Но есть предприниматели, которые растут всегда (или почти всегда). Рассказывает директор Like Hostel Perm Денис Шитов.

– Денис Борисович, чем отличается бизнес по франшизе от открытия своего дела?

– Открытие своего дела – это изобретение велосипеда. А франчайзинг дает готовую технологию, и задача одна – использовать её. Но работать всё равно надо.

БИЗНЕС Like Hostel Perm Франшиза – это готовый бизнес, который инвестору легче оценить, нежели бизнес с нуля. И сейчас растёт спрос на франшизы – особенно в общепите. Эти последние показывают гораздо более высокую доходность, чем валютные вклады, например.

– Какие трудности связаны со франчайзингом?

– Есть проблемы с масштабированием. Вы покупаете франшизу на один регион. Наступает момент для расширения. А соседние регионы заняты другими франчайзи. Но у нас задача – освоить Пермь. Некоторые называют недостатком более крупные, чем при открытии своего дела, вложения на начальном этапе. Однако вдумчивый предприниматель всегда стоит перед выбором: нанять консультантов для нового бизнеса или купить франшизу. Или, скажем, магазины одежды и кафе с ресторанами. Они испытывают трудности в поиске помещения, которое отвечает требованиям франчайзера. У нас здесь особых проблем не было. Ведь хостел – это гостиница, которая предлагает недорогой ночлег с минимальным набором услуг.

– По каким критериям следует выбирать франчайзера?

– По результатам деятельности и по репутации на рынке. Для гостиничного бизнеса важны города присутствия франчайзера и города, в которых популярен бренд.

– Вы говорили, франчайзер передаёт технологию для ведения бизнеса. Будут ли пригодны в Перми эти московские рецепты?

– Нам пришлось немного адаптировать, но большинство инструментов сработало. Хотя в Ижевске, скажем, действенными будут немного другие инструментееы. Всё зависит от рынка. Если в Перми инструмент сработал, то мы описываем его в кейсе и делимся с партнёрами из франчайзинговой сети. Они экспериментируют в своих городах. У кого-то выстреливает контекстная реклама, у кого-то – «холодные» звонки... В то же время есть стандарты франчайзера, которые мы обязаны соблюдать. Допустим, некий город работает в минус. Затем выясняется – партнёр многое не сделал: инструкции указывают на одни рекламные каналы, а хостельер использует совсем другие.

– Всё-таки для падения показателей бывают объективные причины, и сейчас некоторые франчайзеры предлагают рассрочку вознаграждения и экономное оформление помещения. А у вас как?

– Мы заключали договор на пять лет, и условия остаются неизменными. В целом пермский рынок франчайзинга демонстрирует рост, и следует ждать экспансии федеральных сетей.

Франчайзер (правообладатель) может контролировать весь бизнес младшего партнёра. Последний должен вести дело в том масштабе и на том качественном уровне, которые обуславливает договор коммерческой концессии (ст. 1032 ГК). ГОТОВЫЙ БИЗНЕС БЕЗ ГЛАЗУРИ

– Юлия Викторовна, можете ли вы сформулировать в одном предложении суть франчайзинга?

– Попробую. Смысл – в передаче технологии для ведения бизнеса и только затем – в передаче права на использование товарного знака. Правильный франчайзер обучает своего младшего партнёра, сопровождает его на всех этапах сотрудничества и контролирует соблюдение стандартов. Но перед подписанием договора коммерческой концессии вас должны сопровождать экономисты, которые посчитают бизнес-модель, и юристы, которые проверят все пункты договора.

– Станут ли работать московские бизнес-процессы в пермских условиях?

– Любая франшиза имеет маркетинговый план. Там может быть написано: «Проект рассчитан на городамиллионники, где 65% экономически активного населения». Бизнес-план у франшизы может заявлять: «Срок окупаемости – 12 месяцев». Это цифра для Москвы. В Перми срок окупаемости будет выше – в общем случае. Всё зависит от отрасли, от переменных показателей, которые надо вписать в бизнес-план: средняя зарплата, ставка арендной платы... На старте проекта иной франчайзер не торопится со сбором информации от своего младшего партнёра. А ведь бизнес должен постоянно совершенствоваться. Я знаю примеры, когда младший партнёр дискутировал с Москвой, вносил блистательные предложения по улучшению проекта – и становился соучредителем бизнеса.

– По каким поводам франчайзер и франчайзи вступают в дискуссии?

– Из-за стандартов, например. Франчайзинговая сеть имеет суровые стандарты по работе с клиентами, ассортименту, ценовой политике... Если в телерекламе старший партнёр говорит, что телевизор с диагональю 81 см стоит 9900 рублей, то это верно для всех магазинов изо всех регионов. Франчайзер (правообладатель) может контролировать весь бизнес младшего партнёра. Последний должен вести дело в том масштабе и на том качественном уровне, которые обуславливает договор коммерческой концессии (ст. 1032 ГК).

– Какие франшизы пользуются спросом в Перми? Всегда популярен общепит. И всё равно пермский рынок не заполнен ни по фаст-фуду, ни по премиум-классу. Стали популярны франшизы, которые связаны с детством. Именно: одежда, игрушки, образование, спорт... Причина понятна: рост рождаемости. Много франшиз теперь ориентированы на досуг и здоровый образ жизни... Всё же франшиза – не волшебная палочка. Пермский предприниматель начинает это понимать и более тщательно выбирает для себя франчайзинговый проект.

Франчайзинг – это не только Гражданский кодекс. Деловая практика гораздо богаче. Подробностями делится генеральный директор ООО «Франчайзинг-Интеллект» Юлия Богушевская.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

69

БИЗНЕС автор Иван Нечаев

ПЕРЕГОВОРЫ В БИЗНЕСЕ – СТРАТЕГИИ ПОБЕДЫ! В мире бизнеса существуют две глобальные стратегии: одна – это развитие компании на «растущем» рынке, вторая – развитие компании на «падающем» рынке. Все остальные хитрости и манёвры происходят внутри этих рынков. сли смотреть глобально, то большую часть времени бизнес строился на «растущем» рынке, то есть основной идеей было: потребление всегда растёт, рынок всегда растёт, соответственно, компания берёт предыдущий опыт, умножает его на сколько-то и получает план на следующий год. Но рынки всегда то растут, то падают, а компании нужно развиваться! В любое время. Независимо от природных и социокультурных катаклизмов. А для того, чтобы выигрывать завтра, приходится учиться думать сегодня. Думать о возможных последствиях потрясений в Европе, изменениях российской экономики после вступления в ВТО, обстановке в Китае, через год, два, три… Необходимо уметь просчитывать свои действия на несколько ходов вперёд, то есть мыслить стратегически, как в шахматах. Стратегия – это то, какой способ достижения цели выбираете для бескомпромиссной победы. И если руководитель просчитывает стратегию развития компании, то в эту стратегию определённо входят действия по переговорам с новыми партнёрами, поставщиками, инвесторами. Переговоры в бизнесе – это когда каждый шаг, каждые переговоры строятся с какой-то целью, когда любая транзакция с клиентом, взаимодействие с клиентом строится с какой-то целью.

70

Стратегические переговоры – это значит выигрывать будущее каждый раз. Каждую встречу. Если рынок растёт – компании нужно захватывать долю, если рынок падает – необходимо снижать издержки. Основной вопрос не в том, почему так происходит, зачем это случилось, а в том, что надо сделать, к чему компания хочет прийти. Если компания ведёт переговоры из «сильной» позиции – это будут одни ходы, если из «слабой» – другие, если переговорщики находятся в позиции равных сил – третьи. Переговоры можно выиграть находясь на начальном этапе на любой из позиций! Всё дело в стратегии, которая применяется при достижении цели. Например, есть ошибочное мнение: если человек сильнее, аргументов у него больше, ему нужно давить своего оппонента; это большая ошибка, потому что если ты сильнее, то всё, что тебе нужно, – это просто сдвинуть человека. Это наименьшие затраты. Если у нас сильная армия, а у противника слабая, то всё, что нужно сделать, – это поставить его в такое положение, чтобы у него не было смысла сопротивляться, чтобы не потерять ни одного воина. То есть глупо из сильной позиции бросать войско, если и так всё понятно. И наоборот, в стратегии равных сил есть смысл нападать, есть смысл доказывать, есть смысл блефовать. Потому что исход не ясен и любая эмоция, любое действие может склонить чашу весов в ту или иную сторону.

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

Вот и возникает стратегия. Получается, что стратегия по сути – это путь на гору. И есть ещё ходы (стратагемы), которые необходимо предпринять в процессе достижения этой цели. В стратагеме всё имеет значение: например, человек приходит, покашлял и говорит: «Что-то так запыхался, пока поднимался по лестнице». Он вызывает сочувствие. А если он заходит и говорит: «Рад, что вы выделили мне время и наконец мы можем это обсудить»,– равная позиция. Если он говорит: «Хорошо, что мы сегодня встретились, потому что я завтра в командировку уезжаю, другого времени просто бы не было»,– сильная позиция. Если рассматривать всех клиентов безлико (безлично) – это означает, что главные ходы остаются за кадром, то есть получается шаблон. А шаблон работает только на какуюто часть клиентов. Стратегические переговоры – это о том, как вести переговоры, о том, как конструировать стратагему, находить наилучшее решение в данной ситуации и как использовать всё это в реальности. Причём не только в сфере бизнеса, но и в обычной жизни. И от того, какие стратагемы, ходы вы используете, зависит полноценность вашей жизни. Освоить навыки профессионального проведения переговоров можно на тренингах, которые организует консалтинговая компания «Сила роста».

Пермь, Екатерининская, 109а, офис 5 Тел.: (342) 2-144-002, 2-144-110

БИЗНЕС

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

71

ДИЗАЙН автор Ольга Андреева

КУПИЛ КВАРТИРУ – ПОДБЕРИ КУХНЮ Компания «ТАЛАН» создала в Перми бонусный клуб для своих клиентов. При передаче ключей от квартиры застройщик дарит новосёлам карту, по которой они могут получить скидки, привилегии и специальные предложения от магазинов-партнёров. а сегодняшний день бонусный клуб объединяет более 30 компаний, среди которых центр «Мебелёво», «Сантехцентр», Aqualine-M, торговая сеть «Ларес» и другие. Комментирует Алексей Терентьев, директор департамента продаж компании «ТАЛАН»: – Мы знаем, как сложно обустроить новую квартиру, насколько это затратно. Новосёлам хочется сразу воплотить все свои идеи и создать не только красивый, но и комфортный для жизни дом. Для того чтобы мечты наших дольщиков стали возможными, мы создали программу «Бонусный клуб». Все покупатели квартир в компании «ТАЛАН» получают бонусную карту, с помощью которой могут со скидкой покупать мебель, предметы интерьера и отделочные материалы в магазинах наших партнёров. Магазины-партнёры мы подобрали с учётом предпочтений клиентов. Ранее подобный сервис был доступен только жителям Ижевска, приобретающим квартиру в компании «ТАЛАН». Теперь такая возможность появилась у пермяков. Компания «ТАЛАН» планирует постоянно расширять программу привилегий, регулярно пополнять каталог партнёров, проверяя качество предоставляемых услуг. Со-

72

всем недавно (в конце сентября) в бонусный клуб вступила компания «Студия кухни VENETA CUCINE».

– Участие в бонусном клубе, прежде всего, направлено на экономию времени и сил новосёлов. Ведь приобретение нового жилья сопряжено с огромным количеством забот о ремонте и обустройстве дома. Получая бонусную карту, клиенты компании имеют возможность не только обращаться в проверенные компании, но и приобретать мебель по специальным ценам, – рассказала директор компании Юлия Никитина. По словам Юлии, в настоящее время салон «Студия кухни VENETA CUCINE» сотрудничает с двумя производителями - VENETA CUCINE (Италия) и ADM (Россия). Обе фабрики способны удовлетворить самые взыскательные вкусы. Ассортимент, представленный производителями, разнообразен как по материалам, стилям и направлениям кухонной мебели, так и по ценовому диапазону.

– Немаловажное значение при выборе партнёров имел ценовой диапазон. Сейчас мы способны предоставить своим покупателям широчайший выбор кухонных гарнитуров с ценами, что называется, «от» и «до». Это позволяет расширить число заказчиков и повысить свою конкурентоспособность, –

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

Юлия Никитина, директор компании «Студия кухни VENETA CUCINE»

Алексей Терентьев, директор департамента продаж компании «ТАЛАН»

рассказывает директор компании «Студия кухни». – Относительно владельцев бонусных карт компании «ТАЛАН», то мы готовы предоставить им максимально возможную скидку в размере 15% от стоимости кухни. Причём в данном случае у нас не идёт речи о так называемых скидочных накрутках, которые применяют большинство торговых компаний (это когда магазин сначала повышает стоимость товара, а потом уже делает с этой цены скидку). У нас всё честно. Кстати, именно реальные скидки являются обязательным условием для вхождения в бонусный клуб компании «ТАЛАН».

г. Пермь,ул. Чернышевского,28 (вход с ул. Белинского) Галерея мебели «Арт Эго», 2-й этаж, тел. 8 (342) 206-59-27 сайт: www.kitchen-perm.ru e-mail: ADMkuhni@bk.ru

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

73

74

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014

75

76

МЕТРАЖИ #10 ОКТЯБРЬ 2014