Метражи №44, ноябрь 2014

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Итоги III квартала стр. 24

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ Перестройка по-пермски стр. 28

СПЕЦПРОЕКТ Инвестиции и финансы стр. 30

#11 НОЯБРЬ 2014 г.

сайт журнала «Метражи»

www.metragi.ru

КРУПНЫМ К РУПНЫМ П ПЛАНОМ ЛАНОМ

«Солнечный город» в центре мегаполиса СТР. 8

ТЕХНОЛОГИИ Продающий сайт стр. 64

СОДЕРЖАНИЕ КРУПНЫМ ПЛАНОМ

СХЕМА РАСПРОСТРАНЕНИЯ ЖУРНАЛА «МЕТРАЖИ» ПОДПИСКА: • ИА «Медиана» (тел. 2-206-111) • «Урал-пресс» (тел. 220-0-123), • «Пресса-люкс» (тел. 278-67-76, ф. 282-48-86) ЦЕЛЕВАЯ АДРЕСНАЯ ДОСТАВКА руководителям органов власти, фирм и компаний: • Законодательное собрание Пермского края • Департаменты администрации губернатора Пермского края • Министерства и департаменты администрации г. Перми • Пермская городская дума • Администрации районов г. Перми • Пермская торгово-промышленная палата • Строительные компании • Инвестиционные компании • Страховые компании • Банки

В последние годы в Перми набирает обороты реновация территорий. Активная застройка промышленных земель ведётся и в центре города. Коммерческий директор ООО «ПМ-Девелопмент» Александр Анциферов рассказал «Метражам» о проекте жилого комплекса «Солнечный город», строительство которого ведётся на участке, ранее принадлежавшем Пермской приборостроительной компании.

ПРОДАЖА ЧЕРЕЗ СЕТЕВУЮ РОЗНИЦУ • ТД «Периодика-сервис» РАСПРОСТРАНЕНИЕ ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ СТОЕК: • Управление жилищных отношений (Ленина, 34) • Бизнес-центр «Крепар» (Чкалова, 9е) • Бизнес-центр (Мира, 45а) • Трест №14 (Куйбышева, 82) • Центр технической инвентаризации Пермского края (Ленина, 58а) • Бизнес-Резиденция (Гайдара, 8б) • БЦ «Решетниково» (Решетникова, 4) • БЦ «Авангард» (25 Октября, 101) • БЦ «Кэпитал» (Бульвар Гагарина, 65а) РАСПРОСТРАНЕНИЕ В РЕСТОРАНАХ, КАФЕ: • Amaks Premier Hotel (Монастырская, 43, тел. 220-60-60) • Vaclav (Газеты «Звезда», 27, тел. 220-66-88) • Feska (Комсомольский пр-т, 67, тел. 244-03-84) • Кафе Valida (Куйбышева, 10, тел. 219-57-91) • «Эрнест» (Космонавта Беляева, 19, тел. 220-57-91) • «Дежавю»(Ленина, 9, тел. 212-85-98) • «Суфра» (Екатерининская, 120, тел. 236-45-50; Монастырская, 14, тел. 259-07-80) • «Визит», отель-ресторан (Клары Цеткин, 14б, тел. 245-01-13) • «Прикамье», отель (Комсомольский пр-т, 27, тел. 219-86-22) • «Шоколад» (Петропавловская, 55, тел. 220-69-13) • New Star (Газеты «Звезда», 38б, тел.220-68-01) • Amarone (Куйбышева, 67/1, тел. 244-10-46) • Karin (Мира, 45б, тел. 227-67-87) • «Ударник», ресторан-клуб (Петропавловская, 185, тел. 237-13-13) • «Кредо» (Ленина, 57, тел. 236-61-81) • Francesco, траттория (Комсомольский пр-т, 10, тел. 210-80-37) • «НЕВА», ресторан (Куйбышева, 31, тел. 236-42-72) • BIRUZA, ресторан (Мира, 10а, тел. 221-61-55) • Gusto, кафе (Сибирская, 1, тел. 212-48-30)) • IL Patio, кафе (Крисанова, 12а) • IL Patio, кафе (Комсомольский пр-т, 7) НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ПАРТНЁРСТВА: • СРО НП «Союз архитектурных и проектных организаций Пермского края» • СРО НП «Гильдия пермских строителей» • СРО НП «Западуралстрой» • СРО НП «Союз проектировщиков Прикамья» • СРО НП «Строители Пермского края» • СРО НП «Проектные организации Урала» • СРО НП «Стройгарант» • НП «РГР Пермский край» ВЫКЛАДКА В БАНКАХ: • Сбербанк, Ленина, 32 • Сбербанк, Кирова, 124 • Сбербанк, Сибирская, 48 • Сбербанк, Петропавловская, 119 • Россельхозбанк, Ленина, 50 • Дил-банк, Попова, 21 • Экопромбанк, Ленина, 49 • Экопромбанк, Екатерининская, 120 • Банк Жилищного финансирования, Пушкина, 80

8 ИНФО-ДАЙДЖЕСТ

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

стр. 6–7 Новости рынка недвижимости, строительства, законодательства, инвестиций

стр. 24–26 Коммерческая недвижимость: рынок сыт

ПРОСТРАНСТВЕННОЕ РАЗВИТИЕ КРУПНЫМ ПЛАНОМ стр. 8–11

«Солнечный город» в центре мегаполиса

сайт журнала – www.metragi.ru УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ: ООО «ИИЦ «Недвижимость», ООО «Пермские квартиры»

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

ДИРЕКТОР: Татьяна Алексеева ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР: Ирина Соловьёва ФОТОГРАФЫ: Виталий Кокшаров, Егор Пигалев АДРЕС ИЗДАТЕЛЯ И РЕДАКЦИИ: 614000, г. Пермь, Монастырская, 41 ПРИЁМ РЕКЛАМЫ: Телефон/факс (342) 2-206-111, e-mail: y.nerush@metrosphera.ru

стр. 12–15 Рынок многоквартирного жилья отказывается падать

Журнал зарегистрирован Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Пермскому краю. Св-во о регистрации СМИ: ПИ № ТУ 59-0506 от 23.03.2011 Отпечатано в ООО «ПК «Астер» 614064, г. Пермь, ул. Усольская, 15 Тираж: 5000 экземпляров Номер заказа: 80474/2 Дата подписания в печать: 31.10.2014 г., 21.00 Дата выхода: 06.11.2014 г. Перепечатка материалов журнала « Метражи» запрещается. Редакция не несёт ответственности за содержание рекламы и объявлений Цена свободная. Выходит 1 раз в месяц

4

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ стр. 16–19 Экспертиза новостроек стр. 20–23 Несносная малоэтажка

стр. 28–29 Перестройка по-пермски

18

СОДЕРЖАНИЕ СПЕЦПРОЕКТ «ИНВЕСТИЦИИ И ФИНАНСЫ»

50

ОТ РЕДАКЦИИ

стр. 31–33 Секреты инвестпривлекательности стр. 34–36 Густо и пусто. Ипотека – тенденции и прогнозы стр. 38–41 Ипотечный рынок Перми в цифрах стр. 42–45 Золотая жила зарубежной недвижимости стр. 46–48 Кризис: мифы и реальность стр. 50–53 Бизнес-старт: как начать с нуля ИНФРАСТРУКТУРА

ТЕХНОЛОГИИ

стр. 64–66 «Движок» для продаж

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО стр. 68-71 Контрольная закупка

68

стр. 56–59 А баня где? БИЗНЕС ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ стр. 60–63 Элитный пригород

60

стр. 72–73 Простые решения в управлении бизнесом

Быть или не быть кризису? Сегодня в обществе то и дело слышны разговоры про надвигающийся экономический кризис. Одни пугают обвалом рубля, другие говорят о том, что мы уже живём в кризисе, третьи продолжают надеяться на лучшее, готовясь при этом к худшему. Единственное, в чём сходится большая часть экспертов, так это в том, что такого падения экономики, какое мы испытали в 2008–2009 годах, уже не будет. По самым оптимистичным прогнозам, рынок недвижимости ждёт стагнация, по пессимистичным – стагнация, переходящая в рецессию. Подобную уверенность каждый эксперт объясняет по-разному. Одни говорят о том, что предыдущий кризис был внезапным, сейчас бизнес уже научен горьким опытом. Надеяться на лучшее позволяет и тот факт, что на сегодняшний день у бизнеса нет такой жёсткой закредитованности, как была в 2008 году. К тому же большинство компаний создают себе определённую финансовую подушку. Например, многие застройщики решили попридержать вступление в новые проекты. В любом случае, рассуждать на подобные темы можно сколько угодно. Лучше смотреть на факты, цифры и делать выводы. В новом выпуске журнала «Метражи» мы подготовили для наших читателей аналитический обзор ситуации, которая сложилась на рынке жилой, загородной и коммерческой недвижимости, в сегменте ипотечного кредитования в третьем квартале 2014 года. Особое внимание уделили теме инвестирования в специальном проекте журнала «Инвестиции и финансы». Конечно же, мы не оставили без внимания и постоянные рубрики нашего издания. Какие новые строительные проекты будут реализованы в нашем городе в ближайшее время, как власти намерены решать проблему расселения ветхих и аварийных домов в Перми и какие территории попадут в городскую программу развития застроенных территорий. Об этом и многом другом читайте в ноябрьском выпуске журнала «Метражи». Желаю вам приятного чтения. Главный редактор Ирина Соловьёва

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

5

ИНФО-ДАЙДЖЕСТ В ПЕРМИ ПРОЙДЁТ КОНФЕРЕНЦИЯ «ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР БУДУЩЕГО»

20 ноября 2014 г. впервые в городе Перми пройдёт конференция «Торговый центр будущего в Пермском крае» с участием ведущих международных и федеральных экспертов в области коммерческой недвижимости, маркетинга и консалтинга. Мероприятие будет проходить в выставочном центре «Пермская ярмарка» (бульвар Гагарина, 65) в рамках выставки «Магазин. Ресторан. Логистика. Склад». Конференция «Торговый центр будущего в Пермском крае» войдёт в перечень серии бизнес-конференций, посвящённых ТЦ, которые проходят сразу в нескольких региональных центрах России – Уфе, Ростове-наДону, Екатеринбурге, Казани и Челябинске. Оргкомитет обещает звёздный состав экспертов. Среди них – директор по развитию департамента торговой недвижимости России и СНГ KnightFrank (г. Москва) Александр Обуховский. Он сделает обзор рынка торговой недвижимости Пермского края. Заместитель генерального директора группы компаний RRG Эвелина Ишметова расскажет о том, как рассчитать долю, торговый оборот и ставки аренды любого торгового объекта с погрешностью 7–10%. Директор департамента компании «АНТИвор» (г. Москва) Андрей Татаркин сделает доклад о том, как с помощью интерактивных технологий управлять потоками посетителей. А заместитель начальника от-

6

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

дела страхования ответственности ОСАО «Ингосстрах» (г. Москва) Алексей Верховский поделится актуальной информацией, связанной с изменением законодательства в части страхования торговых объектов. Руководитель направления по работе с сетями розничной торговли в регионе Урал компании NIELSEN расскажет об основных тенденциях покупательского поведения в России и, в частности, в Челябинске. В конференции планируется участие не менее 100 собственников и управляющих объектов торговой недвижимости городов Пермского края – Перми, Березников, Соликамска и других.

ИНФО-ДАЙДЖЕСТ МОДЕРНИЗАЦИЯ РОССИЙСКОГО ТЕПЛОСНАБЖЕНИЯ «ПОШЛА В ТИРАЖ» 28 октября 2014 года официально стартовал проект оптимизации системы теплоснабжения в Кировском районе Перми. Его реализацией занимается Пермский филиал ОАО «ТГК-9» (дочерняя компания «КЭС Холдинга») при поддержке губернатора Пермского края и администрации Перми. На торжественной церемонии, организованной крупнейшим в России частным энергохолдингом при участии генерального поставщика оборудования, ООО «Данфосс», присутствовали губернатор Виктор Басаргин, представители администрации и законодательных органов региона, бизнеса и финансовых структур. По словам генерального директора ЗАО «КЭС», Бориса Вайнзихера, уже через два года все 138 000 жителей Кировского района получат новый уровень теплоснабжения. Инвестиции в проект составят почти 2 млрд руб. По мнению специалистов, это событие стало одним из наиболее значительных в 2014 году для российского теплоснабжения.

– Это один из первых в нашей стране масштабных проектов реконструкции городских теплосетей с отказом от традиционной «кустовой» схемы распределения тепла. Вместо районных ЦТП будет реализована более прогрессивная схема с индивидуальным тепловым пунктом в каждом здании, – говорит Михаил Шапиро, генеральный директор компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования. Как объясняет специалист, регулирование подачи тепла непосредственно на тепловых вводах зданий позволяет оптимизировать работу всей цепочки – от генерирующей компании до конечного по-

требителя. Энергокомпания сэкономит значительные ресурсы и мощности, а собственник жилья – средства на платежах за отопление. Уйдут в прошлое «перетопы» и «недотопы», повысится качество горячего водоснабжения. Каждый дом будет самостоятельно задавать температуру теплоносителя в зависимости от пожеланий жильцов. Люди смогут оплачивать только то количество тепла и горячей воды, которое им необходимо. Таким образом, у собственников жилья появится дополнительная мотивация к энергосбережению. На сегодняшний день подобные масштабные проекты уже были реализованы в нескольких российских городах. В частности, от использования ЦТП отказались в Набережных Челнах, реализуется подобный план в Казани. В Перми проект охватит микрорайоны Закамск, Водники, Судозавод и посёлок Крым. По мнению специалистов, эти территории оптимальны для старта проекта, а состояние коммунальной инфраструктуры требует скорейшей реконструкции. Реализация проекта позволит снизить износ систем коммунальной инфраструктуры, ликвидировать трубопроводы горячего водоснабжения вне зданий, сократить сетевые теплопотери и аварийность городской системы теплоснабжения. Потребление тепла при этом сократится примерно на 20%. В настоящий момент работы по реализации пилотной части проекта уже начались. Из эксплуатации выводятся три ЦТП, к которым подключены 15 зданий. В них смонтированы индивидуальные тепловые пункты Danfoss с погодозависимым регулированием и приготовлением горячей воды. В 2015 году ИТП должны быть установлены почти в 1200 зданиях Закамска.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

7

КРУПНЫМ ПЛАНОМ беседовала Ирина Соловьёва

«СОЛНЕЧНЫЙ ГОРОД» В ЦЕНТРЕ МЕГАПОЛИСА В последние годы в Перми набирает обороты реновация территорий. Только за первые шесть месяцев 2014-го застройщики получили 44 разрешения на строительство. Часть объектов будет возводиться на территориях, подлежащих реновации.

ктивная застройка промышленных территорий ведётся и в центре города. В 2007 году пермская компания «ПМ-Девелопмент» приобрела земельный участок, общей площадью 6,5 гектара, на пересечении улиц Островского и Белинского, у Пермской приборостроительной компании. Сейчас на месте бывших производственных цехов ведётся строительство современного многофункционального жилого комплекса «Солнечный город». ООО «ПМ-Девелопмент» имеет опыт успешной реализации таких известных в Перми проектов, как бизнес-центр «Парус» на Островского, 59 и жилого дома «Театральный» на Петропавловской, 29. О проекте жилого комплекса «Солнечный город», который уже в ближайшее время значительно изменит облик центральной части города, а также о планах дальнейшего развития компании «Метражам»

8

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

рассказал коммерческий директор ООО «ПМ-Девелопмент» Александр Анциферов.

– Александр Вячеславович, ранее участок, на котором ведётся строительство жилого комплекса «Солнечный город», занимали производственные помещения ОАО «Пермская научнопроизводственная приборостроительная компания». Расскажите, пожалуйста, какие основные моменты были связаны с реновацией этой территории?

– Освоение мы начали в 2010 году, на сегодняшний день здесь возведено уже 60 тысяч квадратных метров жилья. Приобретение земельного участка было взаимовыгодным для «ПМ-Девелопмент» и ПНППК: у приборостроительной компании появилась возможность перевезти часть цехов на новое место – за черту города, освободив площадку под строительство жилых

домов. У застройщика с приобретением земельного участка открылись новые перспективы – возможность реализовать крупный проект жилого комплекса.

– Расскажите о проекте. Каковы объёмы возводимого жилья?

– Новый жилой комплекс «Солнечный город» возводится в квартале, ограниченном улицами Н. Островского и Белинского, Горького и 1-й Красноармейской. Этот микрорайон является одним из «бурно» перестраиваемых и развивающихся. От ул. Н. Островского до ул. Сибирской кварталы ветхих домов постепенно сменяют современные кварталы как жилых построек, так и зданий коммерческого назначения. По нашему мнению, «Солнечный город» является настоящим воплощением мечты о комфортной жизни: комплекс строится в самом центре Перми, в районе с хоро-

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

шо развитой городской инфраструктурой. Школы, детские сады, торговые центры, салоны красоты – всё рядом, «под рукой». Общая площадь застройки составляет более 150 тыс. кв. метров. Комплекс состоит из пяти очередей различной этажности, от 18 до 25 этажей, с индивидуальной современной архитектурой и благоустроенной территорией. Строительство ведётся по монолитно-каркасной технологии. Облицовка зданий выполняется из искусственного камня и стекла. Преимуществом нашего комплекса является его внутридомовое пространство. В каждом дворе проектом предусмотрено размещение больших детских и спортивных площадок. К работе над благоустройством территорий двора мы подключили ландшафтных дизайнеров для озеленения территории. На первых этажах «Солнечного города» будут располагаться рестораны, кафе, магазины, бутики, фитнес-клуб, стоматологическая клиника. В первой очереди комплекса размещается большой продуктовый магазин сети «СемьЯ», он занимает площадь более 1 тысячи кв. метров. В третьей и пятой очередях коммерческие площади займут порядка 1200 кв. метров. В четвёртой очереди на первом этаже предусмотрено размещение детского сада на 200 мест. У нас уже есть несколько потенциальных инвесторов, которые готовы развивать эту концепцию. Наличие детского сада – необходимость для многих покупателей квартир в «Солнечном городе».

– К какому сегменту будет относиться построенное жильё?

– Весь комплекс застройщик позиционирует как класс «комфорт-плюс». Квартиры сдаются с подготовкой под чистовую отделку. На наш взгляд, это оптимальный формат отделки квартиры в центре города: покупатели стремятся подчеркнуть свою

Комплекс состоит из пяти очередей различной этажности, от 18 до 25 этажей, с индивидуальной современной архитектурой и благоустроенной территорией. Строительство ведётся по монолитнокаркасной технологии. Облицовка зданий выполняется из искусственного камня и стекла. индивидуальность, в том числе и в дизайне квартиры, предпочитая делать ремонт с учётом собственных вкусов и пожеланий. Проект жилого комплекса «Солнечный город» предусматривает наличие 1-, 2-, 3-комнатных квартир от 50 до 100 кв. метров. В третьей очереди комплекса в проекте впервые появились так называемые квартиры-студии, так полюбившиеся нашим покупателям. Отмечу, что в данном случае не идёт речь о малогабаритных квартирах, – это полноценные 2-, 3-комнатные квартиры.

– Расскажите о вашем проекте ТЦ «Радуга».

– На сегодняшний день это 100% успешно реализованный проект. Могу сказать, что нашей основной целью было создать место, где покупатели смогли бы удовлетворить все свои потребности в товарах для дома и ремонта. Думаю, что нам это удалось.

– Торговый центр, как и весь комплекс «Солнечный город», расположен в самом центре города. Сколько парковочных мест предусматривает проект?

– В общей сложности проект «Солнечного города» включает в себя 1300 парковочных мест, которые располагаются как снаружи, так и внутри комплекса. Уже сегодня жителям «Солнечного города» и покупателям «Радуги» доступен современный семиэтажный надземный паркинг на 315 автомобилей.

Отмечу, что парковка имеет очень удобную навигацию, в ней есть прямые выходы на любой этаж торгового центра. Помимо надземной парковки в рамках строительства четвёртой очереди ЖК «Солнечный город» у нас разработан план строительства стилобата, в котором разместится подземная парковка на 130 машино-мест.

– Расскажите, как в целом идёт реализация проекта «Солнечный город», что уже построено, что предстоит ещё сделать?

– На сегодняшний день в жилом комплексе «Солнечный город» построено 60 тыс. кв. метров жилья из заявленных 150 тысяч. Недавно подрядчики закончили строительство второй очереди дома по ул. Белинского, 31 на 240 квартир. В начале декабря застройщик планирует передать ключи от квартир новосёлам. Замечу, что одновременно с окончанием строительства первых двух очередей комплекса завершились работы по благоустройству прилегающей территории: построены новые современные детская и спортивные площадки, выделены парковочные места для автомобилей, подготовлены к встрече со своими владельцами коммерческие помещения. В стадии активного возведения находится третья очередь «Солнечного города» – это 25-этажный двухподъездный дом на 480 квартир. Во втором квартале 2015 года МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

9

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

«Солнечный город» является настоящим воплощением мечты о комфортной жизни: комплекс строится в самом центре Перми, в районе с хорошо развитой городской инфраструктурой. Школы, детские сады, торговые центры, салоны красоты – всё рядом, «под рукой». Общая площадь застройки составляет более 150 тыс. кв. метров. мы планируем приступить к строительству четвёртой очереди комплекса. Полностью проект будет реализован до конца 2017 года.

– Какой срок окончания строительства третьей очереди «Солнечного города»?

– Изначально мы планировали ввести этот дом в эксплуатацию в первом квартале 2016 года. На данный момент строительство объекта идёт со значительным опережением графика – примерно на пять месяцев. В летний период подрядная организация ускорила темпы строительства. Такая положительная тенденция позволяет нам надеяться, что уже через год мы сможем ввести этот объект в эксплуатацию.

– В качестве подрядчика для строительства третьей очереди вы предпочли русско-турецкую компанию «Лидерстрой». Почему?

– При выборе подрядчика мы всегда исходим из множества параметров, определяющих судьбу будущей стройки: цена, качество, сроки строительства. Первым проектом, который был реализован совместно с компанией «Лидерстрой», стал торговый центр «Радуга». Они отлично сработали – объект был сдан в срок. Хотелось бы отметить, что с точки зрения взаимодействия нам с этой компанией очень комфортно и просто работать.

10

– И всё-таки за счёт чего вам удалось добиться такого значительного опережения по строительству?

– Думаю, что на этот вопрос вам лучше ответят строители.

– Здравствуйте. (К нашей беседе подключился представитель компании «Лидерстрой» – прим. редактора.) Жилой комплекс «Солнечный город» – это ваш первый проект на пермской земле?

– Первым проектом для «Лидерстрой» было возведение монолитного каркаса торгового центра «Оранж Молл» в городе Березники в 2007 году. В этот год родилась наша компания. Позднее совместно с СК «Классик» мы строили один из объектов ЖК «Триумф». На данный момент сложные и объёмные проекты мы возводим совместно с застройщиком «Солнечного города» – компанией «ПМ-Девелопмент». В послужной список некоторых сотрудников нашей компании входят такие объекты, как ТРК «Колизей-Синема», офисный центр «Грин Плаза». Каждый проект для нас – это проверка способности команды построить вовремя, соблюдая стандарты качества.

– Что в данный момент происходит на строительной площадке «Солнечного города»?

– На этом объекте мы строим монолитный каркас и проводим отделочные рабо-

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

ты. Строительство каркаса началось в марте 2014 года, продолжается около восьми месяцев. В настоящий момент мы исполнили свои обязательства по договору подряда на 62%. Построен монолитный каркас в 25 этажей, кладка наружных стен сделана до 21-го этажа, кладка внутренних стен – до 19-го этажа. По срокам окончания своей части работ на объекте у нас есть несколько ориентиров. Если зима будет в пределах статистической нормы за последние пять лет, то мы планируем закончить работы к середине августа 2015-го. Если она будет затяжной, суровой – в конце сентября.

– Александр Анциферов рассказал нам, что вашей компании за летний период удалось выйти на очень высокие темпы строительства. За счёт чего?

– В первую очередь мы учитывали климатические условия в планировании производства работ, а также применяли свои знания и опыт. Компания «Лидерстрой» стремится использовать в работе новые технологии, мировой опыт в строительстве. В международной практике есть правило 5M, которое помогает реализовать строительные проекты вовремя: 1. Men (люди). 2. Money (непрерывные инвестиции). 3. Method (технология). 4. Material (материал). 5. Machine (машина). Если следовать этому правилу, строительство будет идти быстро и качественно. Кроме того, нужно понимать, что стройка – это живой организм. Все процес-

КРУПНЫМ ПЛАНОМ

сы здесь текут параллельно, в согласии. В связи с этим взаимопонимание людей является решающим фактором. Это и взаимопонимание с заказчиком, и коммуникации внутри нашей команды. Плюсом, преимуществом нашей команды является то, что объединились традиции и знания ведения строительства, накопленные опытом двух стран: России и Турции. С одной стороны, чётко обозначенные законы, нормы, процессы строительства, с другой – практические решения и оптимальная организация. В совокупности это даёт системе работать быстро и качественно. Нашу команду можно назвать космополитичной, в смысле объединения усилий людей на основе профессии, вне зависимости от этнической принадлежности. Каждый делает то, что умеет делать хорошо.

– Большое спасибо за комментарий. Александр, возвращаемся к вам. Расскажите, что на сегодня является самым востребованным и какие выгодные условия вы предлагаете своим покупателям? Каков уровень цен на квартиры, коммерческие помещения?

– В настоящий момент у нас осталось несколько квартир во второй очереди «Солнечного города», идут активные продажи жилых площадей в третьей очереди. Стоимость квартир не отличается от среднерыночной – от 55 тысяч рублей за квадратный метр. Цена на коммерческие помещения во второй очереди комплекса составляет от 65 тысяч рублей за квадратный метр. Для своих покупателей мы предлагаем гибкие условия приобретения квартир, доступные для любой семьи: оплаты с помощью сертификатов «Молодая семья», «Материнский капитал», различные программы лояльности, скидки, в частности – при единовременной оплате. Помимо этого, в настоящий момент у нас снижен первоначальный взнос на покупку квартиры в рассрочку – нужно внести лишь 20% от стоимости квартиры, чтобы заключить договор. В компании прилагают все усилия для того, чтобы покупка квартиры в «Солнечном городе» стала доступной и комфортной для любого клиента. Замечу, что объект аккредитован в нескольких крупных банках, поэтому покупатели могут приобрести себе новое жильё в ипотеку. В ближайшее время мы планируем заключить договор с одним из крупнейших российских банков, при этом наши клиенты смогут получить очень выгодные условия приобретения квартиры в ипотеку по ставке 10,95%.

– Если рассматривать недвижимость с точки зрения инвестирования, по вашему мнению, на сегодняшний день она остаётся надёжным инструментом для сохранения денежных средств?

В ближайшее время компания планирует приступить к строительству нового девятиэтажного дома «Татищевъ» на 240 квартир в Мотовилихинском районе Перми, на ул. Лебедева, 40. Это 9-этажный жилой дом с уникальной архитектурой, площадью порядка 15 тыс. кв. метров, подобных которому не реализуется на сегодняшний день в городе.

– Как человек, проработавший не один год на финансовом рынке, уверен, что недвижимость – это один из самых надёжных инструментов, который позволяет сохранить свои сбережения, потому что данный вклад всегда будет ликвидным. Приобретение квартир на нулевом этапе строительства позволяет приумножить вложенные средства к моменту сдачи дома в среднем на 25–40% (в зависимости от конкретного объекта). Что касается компании «ПМ-Девелопмент», то сейчас мы более чем прочно стоим на ногах. При строительстве мы не привлекаем банковские кредиты, создана очень серьёзная финансовая подушка, которая даёт компании возможность развиваться дальше и прогнозировать развитие. Темпы и качество строительства, работа с надёжным подрядчиком позволяют компании уверенно говорить о том, что мы в сроки строим свои объекты и выполняем все принятые обязательства перед дольщиками.

де. Архитектурное решение дома перекликается со стилем окружающих его зданий «сталинской» эпохи, в техническом исполнении он будет относиться к классу «комфорт». Проект предусматривает наличие подземной парковки, большое внимание уделено созданию внутреннего пространства, вопросам энергоэффективности и безопасности. Комфортные и удобные планировки квартир с эркерами, бесшумные лифты, видеонаблюдение – всё это призвано создать уютную и неповторимую атмосферу нового жилого дома «Татищевъ». В данный момент проект проходит строительную экспертизу, в ближайшее время мы начнём строительство этого объекта. Отмечу, что дом «Татищевъ» – не единственный проект, который мы планируем строить в обозримом будущем. Компания приобрела ещё несколько площадок под строительство, работа над проектами новых жилых домов для пермяков уже идёт полным ходом.

– Какие у вас планы на будущее? Каких новых проектов стоит ожидать?

– В ближайшее время мы планируем приступить к строительству нового девятиэтажного дома «Татищевъ» на 240 квартир в Мотовилихинском районе Перми, на ул. Лебедева, 40. Это 9-этажный жилой дом с уникальной архитектурой, площадью порядка 15 тыс. кв. метров, подобных которому не реализуется на сегодняшний день в горо-

ПМ-Девелопмент» Г. Пермь, ул. 1-я Красноармейская, 6, тел. 264-00-04. www.sol-gorod.ru www.liderstry.com МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

11

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА автор Андрей Трошков

РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПАДАТЬ 28 октября прошёл аналитический семинар для специалистов рынка недвижимости. На нём рассматривались вопросы, касающиеся состояния пермского рынка многоквартирного жилья. Итоги третьего квартала и в общем девяти месяцев 2014 года подвела специалист комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», маркетолог-аналитик компании PAN City Group, кандидат философских наук Ирина Адаева. а рынке вторичного жилья объём предложения в сентябре 2014 года вышел на уровень 3 тысяч объектов и выше. Ирина Адаева отметила, что это всё же заметно ниже показателя 5 тысяч объектов, который фиксировался в период серьёзного кризиса 2008–2009 годов. По итогам января – сентября нынешнего года рост составил 35%.

12

Объём предложения нового жилья, согласно данным Пермской мультилистинговой системы, по итогам трёх кварталов текущего года составил 91%. Эту внушительную цифру Ирина Адаева объяснила двумя факторами.

– Положительный момент состоит в том, что у нас растут темпы ввода жилья. Но есть и негативный фактор. В мультилистин-

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

Ирина Адаева, маркетологаналитик компании PAN City Group, кандидат философских наук

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

ге, наряду с предложениями застройщиков, присутствуют и предложения инвесторов, которые в ожидании худших времён «выкинули» на рынок эти предложения, чтобы их реализовать, – пояснила аналитик. По итогам 2014 года в Перми заявлен ввод около 475 тысяч квадратных метров жилья. Это на 20% превысит результат 2013 года и на 13% – максимальный докризисный объем ввода жилья в 2007 году. В Перми, по статистике, на одного жителя приходится 22 «квадрата» жилья, что почти соответствует среднему показателю по России (22,6 кв. м). Для сравнения: в мире за 100% принят показатель Норвегии, где на человека приходится 75 квадратных метров жилья. В январе – сентябре 2014 года на строительство жилых домов в Перми выдано 46 разрешений, общая площадь заявленных проектов составляет 455 тыс. кв. метров. Ожидается, что лидерами по вводу объектов по итогам года будут Дзержинский район (174,1 тыс. кв. м) и Свердловский (113,8 тыс. кв. м). Что касается конкретных объектов в этих районах, то можно отметить, прежде всего, жилые комплексы «Акварели», «Вместе», «Галактика», «Весна», «Пермские дворики», «Боровики», «Альпийская горка», «Авиатор», «Солнечный город». На пермском рынке вторичного жилья преобладает предложение низкой ценовой категории в Свердловском и Кировском районах. Интересны цифры, касающиеся Орджоникидзевского района. Здесь в третьем квартале зафиксировано максимальное сокращение объёма предложения первичного жилья и в то же время наибольший рост объёма предложения «вторички» среди всех районов. Здесь люди наиболее активно продают вторичное жильё и покупают его в новостройках. На первичном рынке многоквартирного жилья больше всего предлагаются одно- и двухкомнатные квартиры. То, что в объёме предложения преобладает жильё малой площади, Ирина Адаева назвала негативной тенденцией со стратегической точки

РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ Г. ПЕРМИ: ПРЕДЛОЖЕНИЕ

ВВОД МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ В Г. ПЕРМИ, 2003-2013 ГГ.

РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ Г. ПЕРМИ: ЦЕНОВАЯ ДИНАМИКА

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

13

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

ЖК «Галактика»

зрения. Максимальный прирост здесь в прошедшем квартале показали наименее ликвидные квартиры – четырёхкомнатные. Если говорить о вторичном рынке, лидируют квартиры с двумя и тремя комнатами. Также аналитики отмечают большую динамичность рынка недорогого панельного жилья – здесь предложения «расходятся» очень быстро. На рынке вторичного жилья треть объектов предлагается в низкой ценовой категории (дома типа «хрущёвка», «брежневка», «малосемейка»).

– Объём предложения на рынке жилья вырос за счёт как застройщиков, так и продавцов вторичного жилья. Рост предложения на рынке вторичного жилья связан с ожиданием в 2015 году падения покупательского спроса, – подвела итоги этой части семинара Ирина Адаева.

ЦЕНЫ ПАДАТЬ НЕ ХОТЯТ

РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ Г. ПЕРМИ: ПРЕДЛОЖЕНИЕ В РАЗРЕЗЕ АДМИНИСТРАТИВНЫХ РАЙОНОВ Вторичный рынок

14

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

Первичный рынок

Что касается изменений цен на пермском рынке многоквартирного жилья, то в третьем квартале текущего года они показали рост, хотя и небольшой. Если говорить в целом о прошедших месяцах 2014 года, в январе – мае наблюдался ценовой рост, далее цены снижались вместе со спросом, однако уже в сентябре возобновилась положительная динамика.

– Связано это с ожиданиями падения спроса. Люди стали предпочитать вкладываться в недвижимость, а не в валюту, – заметила специалист комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край» Ирина Адаева. Кроме того, несмотря на то что вторичный рынок она назвала стагнирующим, аналитик всё же отметила хорошие в целом показатели по сравнению с 2013 годом. По итогам девяти месяцев максимально выросли в цене, помимо 4-комнатных квартир, выборка по которым не является репрезентативной, 1-комнатные квартиры – на 10%. Темп роста цен в два раза опережал ценовой рост 2- и 3-комнатных квартир. Это касается рынка как первичного, так и вторичного жилья. На рынке новостроек максимально по итогам трёх кварталов выросла удельная цена в Мотовилихинском районе – на 7,7%, и Дзержинском – на 6,3%. Здесь на рынок вышли такие объекты, как Ивановская, 14а; ЖК «Аврора»; КИМ, 63; КИМ, 74; КИМ, 101; Уинская, 15а; ЖК «Красная горка»; ЖК «Боровики»; ЖК «Весна»; ЖК «Галактика»; ЖК «Вместе»; ЖК «Пермские дворики». Если говорить о вторичном рынке, то более всего квартиры подорожали в Дзержинском (+9,3%), Орджоникидзевском (+8,3%) и Индустриальном (+7%) районах. За прошедшие три квартала максимально вырос в цене «квадрат» жилья в новых монолитно-каркасных домах – на 7,9%. Минимальный прирост цен зафик-

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

сирован в панельных домах. Эксперты отмечают, что в сегменте панельных домов инвестиционная составляющая цен минимальная: уже на старте продаж цены соответствуют ценам вторичного рынка. Риски в этом сегменте минимальные благодаря известности и репутации застройщиков, таких как ПЗСП и СПК. Основной мотив покупки – приобретение собственного первого жилья, а затем – улучшение жилищных условий. На вторичном рынке максимально выросли в цене квартиры в домах старого фонда. На дальнейшее поведение цен, по мнению аналитиков, может повлиять то, что в России кредиты становятся менее доступными для населения, а рынок – зависим от финансовых институтов. Также нельзя забывать о плохих макроэкономических показателях.

– Рынок первичного жилья города Перми, по итогам девяти месяцев 2014 года, проявил активность, которая в перспективе, в четвёртом квартале, снизится. Рынок вторичного жилья на протяжении двух лет показывает незначительный прирост цен, свидетельствующий о стагнировании. Развитие рынка недвижимости в целом будет зависеть от макроэкономических факторов, которые в настоящий момент корректируются в худшую сторону, – заявила, подводя итог, Ирина Адаева.

РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ Г.ПЕРМИ: ПРЕДЛОЖЕНИЕ. КРУПНЫЕ ПРОЕКТЫ Адрес, ЖК

Застройщик

Общая площадь, кв. м

Конструктив

Ул. Пушкина, 6, 8, 10 ЖК «Солдатская слободка»

ОАО «СтройПанельКомплект»

30 163

Сборный каркас

Ул. Уинская/ Ул. Подполковника Галанова

ООО «Триумф»

28 369

Монолит

Ул. Целинная, 57 ЖК «Лазурный»

ОАО «ПЗСП»

23 354

Панель

Ул. Байкальская, 7а

ООО «Австром» (ГК РИАЛ)

21 771

Монолит

Решетниковский спуск, 1

ООО «ПОРТ-СИТИ»

19 612

Монолит

Ул. Маршала Толбухина, 23

ООО «ТД «ПЗТИ»

18 722

Монолит

Ул. Целинная, 43

ООО «УралГеоДевелопмент»

17 998

Панель

Ул. Калинина, 42

ОАО «СМТ №14»

17 292

Кирпич

Ул. Уинская, 15а

ООО «СМУ №3 «Сатурн-Р»

15 064

Монолит

Ул. Карбышева, 43

ООО «Карбышева, 43»

14 741

Монолит

Тополевый пер., 5 ЖК «Астра»

ООО «СтройРегионХолдинг»

12 241

Монолит

Ул. 25 Октября, 59 ЖК «Новый центр»

ООО «Современный квартал «Новый центр»

10 996

Монолит

Ул. Луначарского, 97

ООО «КерамоСтройСервис»

10 720

Монолит

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

15

ЭКСПЕРТИЗА НОВОСТРОЕК О ПРОЕКТЕ

ИНФРАСТРУКТУРА Квартал «Новый центр» возводится в центральной части Свердловского района г. Перми. Район имеет хорошо развитую инфраструктуру – здесь находятся лучшие школы города, детские сады, педагогический университет, театр кукол и театр юного зрителя, торговые ряды с магазинами и кафе, торгово-развлекательный центр «СемьЯ», рядом – центральный

парк. Район имеет отличную транспортную доступность, удобные подъездные пути. Проект комплекса предполагает наличие собственной инфраструктуры. В торговой галерее откроются отделение банка, салон красоты, концептуальный ресторан, большой продуктовый супермаркет, бутики известных брендов и многое другое.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

16

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

Девелоперская компания «ТАЛАН» начала реализацию современного квартала «Новый центр» на улице Революции. Комплекс строится в 155–156-м кварталах Свердловского района Перми, на первой линии вдоль улиц Революции, Сибирской и 25-го Октября. К созданию проекта девелопер привлек международную архитектурную компанию Aukett Swanke (Лондон). На территории двух кварталов появятся три современных жилых дома общей площадью 30 тыс. кв. м. На первой линии улиц Революции, 25-го Октября и Сибирской разместится торговая галерея площадью 10 тыс. кв. м. Улучшенное благоустройство делает современный квартал «Новый центр» особенным. Компания «ТАЛАН» постаралась учесть интересы всех возрастов. Замкнутая кольцом велосипедная дорожка станет прекрасным развлечением для детей. На придомовой территории будут детские площадки, спортивная зона, аллея для прогулок, лавочки, зелёные зоны. Парковочные места вынесены в подземный и наземный паркинги за периметр двора. Дизайн входных групп и холлов является продолжением уникальной концепции дома. Причём проект предусматривает два входа в холл (со двора и с ул. Революции), чтобы сэкономить время будущих жильцов. В домах будут установлены импортные бесшумные скоростные лифты – два грузо-пассажирских и один панорамный, который позволит жителям наслаждаться живописными видами на город, поднимаясь на свой этаж. На 23-м этаже будет расположена терраса, на которой смогут отдыхать будущие жильцы. О безопасности будущих жителей создатели проекта также позаботились. Доступ на территорию дома будет ограничен для посторонних лиц. На всей территории установлены системы видеонаблюдения.

В КВАРТИРАХ Девелопер позаботился о спокойствии будущих жильцов, обеспечив дополнительную поэтажную шумоизоляцию из современных высокоэффективных звукоизоляционных материалов. В каждой квартире будут устанавлены качественные стальные двери толщиной 70 мм, металлопластиковые окна, а на лоджиях предусмотрено витражное остекление. Воплощать индивидуальные дизайнерские проекты новосёлам будет значительно удобнее, так как стены, пол, потолок будут выровнены и оштукатурены, трубы проведены до места установки сантехники, выполнена разводка электричества по квартире, установлены розетки и выключатели. Система отопления будет лучевой, где все трубы и составляющие элементы системы скрыты от глаз и не портят интерьер помещения.

КВАРТАЛ №155-156 ПЛАНИРОВКА ТИПОВОГО ЭТАЖА 1-ОЙ ОЧЕРЕДИ МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Ксения Иодик, аналитик Аналитического центра «Медиана»:

УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ

ОФИС ПРОДАЖ г. Пермь, ул. Революции, 21а, тел. (342) 299-99-33

– Ипотека от ведущих банков, бесплатная услуга ипотечного брокера.

– Беспроцентная рассрочка от застройщика – Зачет вторичным жильем (по рыночной цене, без дисконтов и комиссий)

Объект

многофункциональный комплекс

Адрес

г. Пермь, квартал №155–156, ограниченный улицами Революции, Сибирской и 25-го Октября.

Этажность

25 этажей

Проект

монолитно-каркасные дома Облицовка – сочетание вентилируемого фасада и фасада из классических материалов

Площадь квартир

- 1-комнатные квартиры: 43–48 кв. м - 2-комнатные квартиры: 65–67кв. м - 3-комнатные квартиры: 83–95 кв. м - 4-комнатные квартиры: 106–140 кв. м На 23–25-м этажах представлены видовые квартиры.

Планируемый срок окончания строительства

IV квартал 2017 года

Проектная декларация

размещена на сайте www.пермь.талан.рф

– Современный квартал «Новый центр» способен стать одним из самых значимых девелоперских проектов Перми. Во-первых, с его появлением значительно изменится архитектурный облик одной из центральных частей города. Вовторых, за этой территорией окончательно закрепится статус делового центра. А в-третьих, комплекс даст новый толчок для развития в Перми стрит-ритейла. Стоит отметить, что этот формат торговли признан во всём мире, самые презентабельные ритейлеры располагаются в таких помещениях. В крупных городах сегодня распространён выкуп под стрит-ритейл целых улиц. Так, например, в Москве рядом с переулком Романовых начинается строительство гастрономической улицы. В других странах есть примеры, когда объединяются несколько магазинов и превращают центральную, но не востребованную улицу в пешеходную с высоким трафиком. Надо сказать, что в центре Перми наблюдается дефицит ликвидных помещений данного формата, большой объём помещений находится в старом фонде. С появлением «Нового центра» на одной из самых оживлённых улиц Перми с активным пешеходным трафиком появится 10 тысяч квадратных метров качественных современных коммерческих помещений для стрит-ритейла.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

17

ЭКСПЕРТИЗА НОВОСТРОЕК

О ПРОЕКТЕ Клубный дом «Городская резиденция «Слудская» возводится в центральной части г. Перми по адресу ул. Монастырская,70. Проект клубного дома – это современное переосмысление архитектуры неоклассицизма конца XIX – начала XX вв. В этот период в стиле неоклассицизма строились дома московской и петербургской знати, а затем и элиты советского времени. Одной из ярких особенностей резиденции является стилобат, на котором будет расположена открытая терраса с зоной отдыха. Пятиэтажный дом рассчитан на 24 квартиры, что позволит сохранить тишину и комфорт спокойной жизни даже в центре мегаполиса. На первом этаже дома запроектированы коммерческие площади, которые предполагается использовать под организацию ресторана или фитнес-зал. Дом оборудован подземным паркингом с отдельным лифтом. Квартиры в доме скомпонованы таким образом, чтобы наибольшее количество окон жилых комнат выходило на юго-восток, юг, и юго-запад, что обеспечивает большое количество дневного света. В отделке фасада дома использован натуральный камень. Дом окружён охраняемой зелёной территорией, с местами для детского и семейного отдыха. Застройщик – общество с ограниченной ответственностью «Пермь-Билдинг, Лтд».

18

ИНФРАСТРУКТУРА Клубный дом «Городская резиденция «Слудская» расположен в тихой части городского центра, недалеко от набережной Камы. Из окон дома открывается вид на площадь Свято-Троицкого кафедрального собора. При этом дом располагается недалеко от основных городских транспортных магистралей: ул. Попова и ул. Петропавловской, что гарантирует быструю связь со всеми районами города. Недалеко от городской резиденции «Слудская» расположен спортивный стадион «Энергия» – место для активного семейного отдыха. В пешей доступности от дома находятся детский сад и школа.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

На цокольном и первом этажах располагаются коммерческие нежилые помещения. Удобство для бизнеса обеспечивает расположение в центральной части города, около основных транспортных магистралей. Для нежилых помещений предусмотрены специальные парковочные места. Площадь нежилых помещений – от 200 до 800 кв. метров. Каждое помещение имеет отдельный вход. С учётом расширения застройки прилегающих к городской резиденции «Слудская» территорий, нежилые помещения могут быть использованы для размещения ресторана, кафе, фитнесцентра или банка.

УЛ. МОНАСТЫРСКАЯ, 70 ПЛАНИРОВКА ТИПОВОГО ЭТАЖА 1-ОЙ ОЧЕРЕДИ МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Ксения Иодик, аналитик Аналитического центра «Медиана»:

Объект

жилой дом клубного типа

Адрес

ул. Монастырская, 70

Этажность

5 этажей

Проект

монолитно-каркасный дом 1-комн. – от 56,46 до 77,03 кв. м 2-комн. – 104,52 кв. м 3-комн. – от 118,17 до 178,57 кв. м

Площадь квартир В квартирах, расположенных на пятом этаже, имеются встроенные дымоходы, что позволяет разместить в них дровяной камин. Срок сдачи в эксплуатацию

первая очередь – IV квартал 2016 года

Проектная декларация

размещена на сайте www.sludskaya.ru

ЦЕНЫ И УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ 2 этаж – от 75 000 руб./кв. м.

3 этаж – от 85 000 руб./кв. м.

4 этаж - от 90 000 руб./кв. м.

5 этаж – от 100 000 руб. /кв. м. Стоимость коммерческих помещений: Цокольный этаж – от 60 000 руб./кв. м.

1 этаж – от 65 000 руб./кв.м. Подробнее о проходящих акциях и новых возможно-

ОФИС ПРОДАЖ АН «Деловой квартал» г. Пермь, ул. Революции, 32, тел. 277-44-70, сайт www.sludskaya.ru эл. почта: 2774470@mail.ru

– В Перми на рынке многоквартирного жилья высокого класса наблюдается дефицит проектов, которые позиционируются как «клубные дома». Если в столице этот сегмент недвижимости уже занял прочные позиции, то в Перми он пока только формируется. В числе неотъемлемых характеристик клубного дома можно назвать ограниченную этажность, небольшое количество квартир. Ключевое значение здесь приобретает качественная составляющая – эксклюзивная отделка фасадов, закрытый двор, обеспечивающий приватность и максимальный уровень безопасности, сверхсовременная техническая «начинка» дома. Немаловажную роль для клубного дома имеет его местоположение – как правило, это исторический центр, с хорошей экологией и видовыми характеристиками из окон. Исходя из основных требований, предъявляемых к клубным домам, можно констатировать, что проект «Городская резиденция «Слудская» в полной мере соответствует заявленной концепции. В доме расположено всего 24 квартиры, рассчитанные на индивидуальные дизайнерские проекты. Объект будет иметь огороженную охраняемую территорию со всем необходимым для комфортного проживания, подземный паркинг, связанный с первым этажом специальным лифтом. В здании будут установлены современные инженерные и охранные системы. Эксклюзивная особенность городской резиденции «Слудская» – возможность разместить в квартирах 5-го этажа настоящий дровяной камин.

стях приобретения квартир можно узнать на сайте www.sludskaya.ru

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

19

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ автор Александра Соколовская

НЕСНОСНАЯ МАЛОЭТАЖКА В октябре 2013 года суд вынес сенсационное решение о сносе жилого дома в Орджоникидзевском районе Перми. Событие получилось резонансным и прецедентным: ожидалось, что за ним последует серия подобных разбирательств с аналогичным исходом, недобросовестные застройщики получат по заслугам, а на улице останутся несколько сотен обманутых жильцов. Однако прошёл год, а дом стоит, как и другие, попавшие было под дамоклов меч законодательства.

20

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

сковые требования администрации Орджоникидзевского района о признании жилого дома по адресу 1-й Мозырьский переулок, 19 были удовлетворены 17 октября 2013 г. На ответчиков в количестве 16 человек (собственников долей в доме) была возложена обязанность по сносу объекта в течение трёх месяцев с момента вступления решения в законную силу, что произошло 22 января 2014 года. Как поясняет пресс-служба Управления федеральной службы судебных приставов России по Пермскому краю, «в случае неисполнения должниками требований исполнительных документов в установленный срок взыскателю – администрации Орджоникидзевского района г. Перми – предоставляется право снести самовольно возведённый объект своими силами и средствами. Понесённые расходы по исполнению решения суда в дальнейшем взыскиваются с должников». Однако ответчики рушить собственность не собираются, а администрация до сих пор не воспользовалась своим правом в связи с тем, что в бюджет 2014 года не были заложены средства на подобные работы. По всей видимости, окончание истории ждёт нас уже в новом году.

СЕРАЯ СХЕМА Ещё один дом, получивший аналогичное судебное решение, расположен в Дзержинском районе по адресу ул. Красноборская, 6б, сообщили в администрации Перми. Основанием для принятия решения также стал факт строительства жилого многоквартирного дома в отсутствие разрешительной документации. Волна подобных решений в конце 2013-го – начале 2014 г. прокатилась по всей России. История одинакова: недобросовестные застройщики возводят многоквартирные здания на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. По закону здесь возможно строительство дома не выше трёх этажей, по факту же возводятся четырех- и пятиэтажные здания – три полноценных этажа, один подвальный и один мансардный. Реализуются в таких домах не квартиры, а доли.

– Первой компанией, начавшей активное возведение малоэтажных многоквартирных жилых домов на землях ИЖС в г. Перми, стало ООО «АЯК-строй», – рассказывает главный аналитик АЦ «КД-консалтинг» Борис Николаев. – Объекты, построенные данной компанией (ул. Путейская, 15, ул. Левченко, 11, 11а и т.д.), с юридической точки зрения были не правомочные: по документам представляли собой индивидуальные жилые дома, разрешение на строительство многоквартирных жилых домов отсутствовало (точнее, отсутствует до сих пор).

Первой компанией, начавшей активное возведение малоэтажных многоквартирных жилых домов на землях ИЖС в г. Перми, стало ООО «АЯК-строй». Объекты, построенные данной компанией (ул. Путейская, 15, ул. Левченко, 11, 11а и т.д.), с юридической точки зрения были не правомочные: по документам представляли собой индивидуальные жилые дома, разрешение на строительство многоквартирных жилых домов отсутствовало. Квартиры в нелегальных домах пользовались спросом, особенно со стороны незащищённых слоёв населения, плохо знакомых с юридическими тонкостями. Они предлагались по цене существенно ниже среднерыночной: например, двушка в таком доме обходилась почти на миллион дешевле, чем квартира аналогичной площади и с таким же сроком сдачи в легальных новостройках.

– Застройщики, действующие по данной схеме, используя тот факт, что дома не являются поднадзорными, снижали их себестоимость, а следовательно, могли предоставить покупателям выгодные условия приобретения квартир (на самом деле – долей). Большинство покупателей, не знакомых с принципиальными отличиями долевой собственности на объект ИЖС от частной собственности на квартиру (совладелец не сможет продать такое помещение без согласия остальных собственников, причём другие совладельцы имеют преимущественное право приобретения такого помещения), привлечённые низкой стоимостью, не в полной мере оценивали соответствующие этой цене риски, – поясняет Борис Николаев.

Привлекательной оказалась и концепция небольшого дома с ограниченным количеством соседей, размещённого не в зоне активной городской застройки, а в частном секторе. Многие покупатели положительно отзывались о планировках, которые отличались от типовых. Например, к продаже предлагались двухуровневые квартиры на первом и последнем этажах.

– По мере увеличения числа «нелегальных» проектов, при возникновении первых прецедентов с невозможностью прописки, сложностями в процессе эксплуатации зданий, активизации негативных отзывов в СМИ начиная с 2012–2013 годов компании, в большинстве своём, переходят на строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с законодательством РФ. В настоящий момент на территории г. Перми в незавершённом строительстве находится не более десятка многоквартирных жилых домов, не имеющих должным образом оформленной разрешительной документации. С точки зрения доли в общем объёме «незавершёнки» их площадь не превышает 1%. Продажи от застройщиков в них отсутствуют, имеются отдельные случаи перепродажи квартир от владельцев долей, – считает эксперт. МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

21

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Красноборская, 6б СНОС ПО ПРАВИЛАМ

По оценкам аналитиков, в настоящий момент на территории г. Перми в незавершённом строительстве находится не более десятка многоквартирных жилых домов, не имеющих должным образом оформленной разрешительной документации. С точки зрения доли в общем объёме «незавершёнки» их площадь не превышает 1%. НЕХОРОШАЯ КВАРТИРА Юрист Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков склонен оценивать ситуацию как более критическую: – Масштаб незаконного строительства сейчас достаточно серьёзный, а если этот процесс не пресечь на корню, то он может принять совершенно неконтролируемые размеры и формы. Такие дома построены и строятся во всех районах города Перми, а органы государственной власти и местного самоуправления реагируют на это крайне слабо. По самым приблизительным оценкам, таких домов в г. Перми на данный момент уже построено и продолжает строиться около трёх десятков, а это означает, что лишиться жилья и своих денег могут сотни семей пермяков. Кроме перспективы сноса собственники долей в незаконных домах сталкиваются с рядом других проблем.

– Вот уже несколько лет граждане, заплатившие в полном объёме свои деньги, не могут зарегистрировать своё право собственности на приобретённое жильё по ул. Левченко, построенное на землях под ИЖС, – продолжает юрист. – Безусловно, будут проблемы и с ликвидностью такого жилья, поскольку, как мне представляется, будет крайне трудно найти на него покупателя, если вы решите сменить место жительства. При этом сам механизм отчуждения та-

22

кой собственности будет сопряжён с дополнительными сложностями, поскольку в таких домах продаются не квартиры, а доли, и, соответственно, при продаже вам придётся соблюдать нормы о преимущественном праве покупки вашей доли остальными участниками долевой собственности. Кроме того, опять же, поскольку вы приобретаете не квартиру, а долю в доме, то вам придётся для регистрации по месту жительства других членов семьи испрашивать согласие абсолютно всех остальных сособственников, и хорошо, если у вас со всеми добрые отношения и вы ещё знаете, где их найти. Помимо прочего, вы реально столкнётесь с проблемами и перебоями в предоставлении коммунальных услуг, поскольку технические условия на подключение выдаются, разумеется, на индивидуальный жилой дом в расчёте на одну семью, а никак не на многоквартирный дом на 20 семей. Список подобных проблем можно продолжать бесконечно. Не случайно суды стали столь жёстко реагировать на обращения о незаконном строительстве. Фактически собственники долей в домах не имеют никаких прав и гарантий. Компенсаций за утраченную собственность в данном случае не предусмотрено. После сноса объекта покупатели останутся не только без денег и жилплощади, но ещё и в долгу перед администрацией, расходы которой будут взыскиваться с ответчиков.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

Не удивительно, что вслед за волной решений о сносе прокатилась волна протестов. Собственники готовы отстаивать своё жильё, подчас перегораживая дорогу специализированной технике своими автомобилями и телами. Для того чтобы действия судебных приставов были чётко регламентированы, ФССП выпустила методические рекомендации, разработанные на основе ФЗ «Об исполнительном производстве», в которых прописан пошаговый алгоритм действия судебного пристава-исполнителя. Как сообщает пресс-служба ФССП по Пермскому краю, в документе зафиксировано, что присутствие собственников на объекте не обязательно, однако он должен быть уведомлен о дне и часе визита.

– Если человеку больно видеть, как рушиться то, что построено, он может не приходить. Судебные приставы вправе снести строения без участия должника. Но, прежде чем дойдёт до крайних мер, должника не раз предупредят, а также дадут возможность самостоятельно исполнить решение суда. А вот кто обязательно должен присутствовать на объекте – это свидетели. Демонтировать постройки можно только в присутствии понятых. Имущество собственников описывается и отправляется на хранение. Если в течение двух месяцев хозяин не заберёт свои вещи, они будут реализованы, а средства направлены в счёт погашения затрат на исполнение судебного решения. Оставшиеся средства вернут законному владельцу. Много вопросов возникало в связи с тем, что в строении могут быть зарегистрированы жильцы, т. е. самовольная постройка является жильём. Методичка поясняет: если самовольная постройка имеет признаки жилого помещения, судебные приставы обязаны обратиться в паспортный стол и установить, прописан ли кто-либо в постройке. Если ответ будет положительным, судебные приставы останавливают снос, а истец обращается в суд с иском о выселении. К ответчикам, не желающим добровольно сносить самовольную постройку либо препятствующим исполнению решения суда, может быть применена ещё одна мера – ограничение выезда за рубеж.

НАЙТИ И УНИЧТОЖИТЬ Если процедура сноса прописана достаточно подробно, то механизм предотвращения подобных правонарушений пока не отработан. Точного количества незаконных объектов назвать не может никто. В администрации Перми сообщили: «Самовольно построенные объекты выявляются в результате обследования территории, по выявленным незаконным объектам дела направля-

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 1-Мозырьский пер., 19 ются в суд. Администрации районов выявляют объекты капитального строительства, строящиеся (реконструируемые) на предоставленных земельных участках без разрешения на строительство (реконструкцию) либо не в соответствии с выданным разрешением на строительство (реконструкцию), в том числе самостоятельно предъявляют в суд соответствующие иски, осуществляют представительство во всех судебных органах и во всех судебных инстанциях по данным делам. Администрации районов при постоянном обследовании территории выявляют строительство объектов на ранней стадии, что мотивирует застройщика к получению разрешительной документации». Таким образом, фактически застройщика можно призвать к ответственности только тогда, когда нарушение уже очевидно, значительная часть дома возведена и, возможно, распродана.

– Самая главная проблема – это отсутствие однозначных и чётких критериев, позволяющих отличить индивидуальный жилой дом от многоквартирного ещё на стадии его строительства, поскольку строители-мошенники на голубом глазу утверждают, что строят дом для своей семьи, а семья большая и все её члены хотят жить обособленно. В результате всё становится ясно только тогда, когда построенный дом выставляется на продажу, и, естественно, совершенно посторонним гражданам, – поясняет Станислав Шестаков. – Между тем, на мой взгляд, надо ликвидировать такие постройки задолго до того, как они будут заселены людьми. Соответственно, надо создавать систему выявления и пресечения подобных случаев на самой ранней стадии. Кроме того, надо создавать систему, при которой экономически невыгодно будет заниматься таким, с позволения сказать, бизнесом, например, самым жесточайшим образом в многократном размере штрафовать и удалять с рынка подобных недобросовестных застройщиков. На мой взгляд, необходимо самым решительным образом бороться с подобной совершенно незаконной практикой, в том числе и путём при-

По мнению экспертов, для предотвращения незаконного строительства на землях ИЖС требуется целый комплекс мер. Это и социальная реклама, которая будет разъяснять отличия частной и долевой собственности, и ужесточение законодательства в сфере строительства, и безжалостный снос уже возведённых объектов. нятия судебных решений о сносе незаконных самовольных построек, чтобы наглядно продемонстрировать потенциальным бизнесменам-застройщикам всю инвестиционную непривлекательность подобных сомнительных проектов.

ЖЁСТКИЕ МЕРЫ Очевидно, что для предотвращения незаконного строительства на землях ИЖС требуется целый комплекс мер. Это и социальная реклама, которая будет разъяснять отличия частной и долевой собственности, и ужесточение законодательства в сфе-

ре строительства, и безжалостный снос уже возведённых объектов.

– На мой взгляд, самовольные постройки должны сноситься на основании вступивших в законную силу решений судов, и не важно, что это за постройки: ночной клуб, офисный центр или многоквартирный дом на землях ИЖС. Без самых решительных мер сложно будет справиться со строительством многоквартирных домов под видом индивидуальных, поскольку подобное незаконное строительство является очень выгодным бизнесом в силу возникающей для застройщика возможности избежать затратных разрешительных и контрольных процедур, – подытоживает Станислав Шестаков.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

23

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ автор Ольга Шишкина

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: РЫНОК СЫТ В третьем квартале 2014 года на рынке коммерческой недвижимости количество предложений продолжало расти, однако рост цен замедлился. Аналитики видят в этом верный признак того, что рынок вступает в стадию насыщения. Обзор ситуации в данном сегменте в рамках семинаров, организованных НП «РГР. Пермской край», представила аналитик АЦ «КД-консалтинг» Надежда Тищенко. а прошедшие девять месяцев 2014 года объём ввода в эксплуатацию торгово-офисной недвижимости составил около 110 тыс. кв. метров. До конца года эта цифра может увеличиться до 135 тыс. кв. метров, а при условии сдачи в эксплуатацию ТРЦ «СпешиLove», который возводится в Камской долине по адресу Спешилова, 114, – до 190 тыс. кв. метров. Напомним, что в 2013 году объём ввода составил 123 тыс. кв. метров. Наиболее крупными объектами этого года стали ТЦ «Радуга» на ул. 25-го Октября, 106 (площадь – 35 110 кв. м), ТЦ «Мачта» на ул. Маршрутной, 9 (14 935 кв. м), АЖК «Апартаменты Манхэттен» на ул. Екатери-

24

нинской, 122 (9 247 кв. м), ТЦ «Галерея» на ул. Сибирской, 37 (6 176 кв. м), БЦ «Космополит» на шоссе Космонавтов, 55а (3 533 кв. м), где предлагаются в аренду и продажу помещения высокого класса качества, и другие.

– Положительной тенденцией, которая наметилась ещё в 2013 году и продолжилась в 2014-м, является уменьшение количества долгостроев, – отмечает Надежда Тищенко. – За 2014 год были введены «Апартаменты Манхэттен», офисный центр на Патриса Лумумбы, 4. Осенью наконец Свердловский районный суд признал право собственности за владельцем ТЦ StarMall на ул. Революции, 5а. Напомню, этот объект находился в замороженном состоянии с 2000 года.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

Надежда Тищенко, аналитик АЦ «КД-консалтинг», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

В сегменте производственной недвижимости за девять месяцев текущего года было введено 19,7 тыс. кв. метров, что в 3,5 раза превышает показатель аналогич-

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ного периода прошлого года. Продолжается строительство распределительного центра «Магнит» в д. Нестюково Пермского района (застройщик – ЗАО «Тендер»). Сдача объекта запланирована на 2015 год, его площадь составит 50 тыс. кв. метров отапливаемых складских помещений, в том числе и класса «А». Объём инвестиций оценивается почти в 2,8 млрд руб., на предприятии планируется создать порядка 1200 рабочих мест. В целом же в Перми строится достаточно мало новой производственной недвижимости. Объекты нового промышленного строительства возводятся или реконструируются чаще всего для собственных нужд предприятий и не выходят на открытый рынок.

ОБЪЁМЫ ВВОДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРМИ, КВ. М

МАГАЗИНОВ СТАНОВИТСЯ БОЛЬШЕ В третьем квартале 2014 года были выданы разрешения на строительство объектов коммерческой недвижимости общей площадью более 268 тыс. кв. метров, из которых 100 тыс. приходится на торговые объекты, 85 – на офисные, остальной объём – на производственные. По существующим разрешениям коммерческий сектор г. Перми имеет потенциал для ввода в эксплуатацию более 600 тыс. кв. метров. На данный момент в строительстве находится порядка половины этого объёма. Ожидается, что ввод объектов может растянуться на 3–5 и более лет. В отношении ведущегося строительства офисных помещений аналитик отмечает: наблюдается активность в строительстве малоформатных офисов, которые расположены главным образом в центральной части города. Площадь большинства из них не превышает 10 тыс. кв. метров. В общей сложности в процессе строительства находится порядка 66 тыс. кв. метров офисной недвижимости. В сегменте строящейся торговой недвижимости аналитики отмечают большую конкурентную среду – на конец третьего квартала текущего года зафиксировано 14 отдельно стоящих строящихся объектов площадью более 1 тыс. кв. метров. Общая площадь строящихся объектов составляет около 175 тыс. кв. метров. Сдача большинства из них запланирована на 2014 год, только пять будут введены в 2015 году. Начиная с середины 2013 г. повышается активность на первичном рынке коммерческой недвижимости Перми – появляются концептуально новые проекты. ЗАО «Форум-групп» (Екатеринбург) получило разрешение на строительство ТРК во Фроловском сельском поселении, общей площадью 215 тыс. кв. метров. Девелопер намерен сделать акцент на развлекательную составляющую ТРЦ: значительная часть площадей может быть отдана под игровую зону и парк аттракционов Happylon. Ввод в эксплуатацию намечен на 2016 г.

ОБЪЁМЫ ВВОДА ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА ПЕРИОД 2008–2014 ГГ., КВ. М

КРУПНЕЙШИЕ ПРОЕКТЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА (порядка 66 тыс. кв. м)

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

25

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ СРЕДНИЕ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

кв. метр. По минимальным ценам предлагаются торговые площади в ТЦ на ул. Подлесной, 49в и в ТРЦ «Садовое кольцо» на ул. Уинской, 2а (45 и 47 тыс.руб./кв.м соответственно) и офисы в здании на ул. Полазненской, 41. По максимальным – торговые площади в ТЦ «Арктик Холл» на ул. Мира, 41а, в торговых галереях ЖК «Галактика» и здании на ул. Пермской, 68.

ПРОГНОЗ: УГРОЗА РЕЦЕССИИ

Наиболее крупные из ожидаемых офисных центров – объекты на ул. Клары Цеткин, 10а (около 15 тыс. кв. м), ул. Уинской, 2а (13 678 кв. м), ул. Окулова, 4 (10 654 кв. м) и др. Среди торгово-развлекательных объектов в тройке лидеров по общей площади – ТРЦ «СпешиLove» (56, 6 тыс. кв. м), гипермаркет «Дельта» на проспекте Парковом, 56 (8,9 тыс. кв. м) и торговая галерея на ул. Островского, 91 (8,5 тыс. кв. м). Ожидается ввод крупных производственных помещений: цеха на ул. Героев Хасана, 106 (42 тыс. кв. м), логистического центра на ул. Промышленной, 107 (33,5 тыс. кв. м), корпуса на ул. Федосеева, 26 (7 тыс. кв. м). Вход на рынок крупных международных ритейлеров по-прежнему затруднён, несмотря на потенциальных интерес торговых корпораций к городам-миллионникам. Главной проблемой остаётся подбор подходящей площадки без обременений.

РОС ЦЕН ЗАМЕДЛИЛСЯ В течение 2014 года фиксируется увеличение и количества предложений, и средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости. Наибольший рост цен отмечен на рынке аренды (+9,7%) и на вторич-

26

ном рынке купли-продажи офисной недвижимости (+6,4%). Однако в третьем квартале рост цен во всех анализируемых подсегментах замедлился.

– Первичный рынок офисной и торговой недвижимости представлен в большинстве своём встроенно-пристроенными помещениями в жилых домах – 80% и 67% соответственно. Более чем в половине введённых жилых домов за последние годы в Перми первые этажи отданы под коммерческое использование, – рассказывает Надежда Тищенко. Диапазон цен предложения на встроенно-пристроенные помещения в жилых домах на рынке офисной недвижимости колеблется от 26 524 до 150 000 руб. за кв. метр, на рынке торговой недвижимости – от 15 000 до 150 000 руб. за кв. метр. По минимальным ценам предлагаются торговые площади в цоколе жилого дома на ул. Танцорова, 32а и офисы в доме на ул. Теплогорской, 20–22, по максимальным – торговые площади в ЖК «Симфония» (ул. Советская, 30) и в ЖК «Солдатская слободка» (ул. Пушкина, 6–10). В отдельно стоящих зданиях на рынке офисной недвижимости диапазон цен предложения составляет от 31 500 до 150 000 руб. за кв. метр, на рынке торговой недвижимости – от 45 000 до 152 667 руб.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

Подводя итог анализу рынка коммерческой недвижимости, Надежда Тищенко отмечает: предложение превышает спрос, конкуренция на рынке усиливается. При этом количество строящихся квадратных метров торговых центров и ТРК в 2,6 раза превышает количество строящихся квадратных метров офисных центров. Эксперты сходятся во мнении, что рынок офисной недвижимости сегодня перенасыщен. В связи с этим активность наблюдается больше в строительстве и реконструкции отдельно стоящих малоформатных офисных центров, расположенных в основном в центральной части города.

– Сегодня все подсегменты рынка перешли в стадию насыщения. Количество предложений увеличивается, средние цены хоть и растут, но не так активно, как в предыдущие годы, – комментирует аналитик. – На сегодняшний день более половины всех инвестиций идут в торговый сегмент. Достраиваются ранее замороженные объекты. Поэтому торговый сегмент немного позже входит в стадию насыщения. Конкуренция усиливается, число предложений растёт, предложение превышает спрос. Бизнес начинает сворачиваться до одного наиболее прибыльного направления, уменьшает затраты, в том числе на аренду офисов, складов. Наш прогноз на краткосрочный период – прирост цен предложения в пределах 1–2% до конца 2014 года. В среднесрочной перспективе мы ожидаем стагнацию либо стагнацию, переходящую в рецессию, – подводит итог эксперт.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

27

ПРОСТРАНСТВЕННОЙ РАЗВИТИЕ автор Андрей Трошков

ПЕРЕСТРОЙКА ПО-ПЕРМСКИ Проблема расселения ветхого жилья является одной из самых актуальных для российских мегаполисов. Пермь не является исключением. Несколько лет назад городские власти решили, что эффективным инструментом для решения этой проблемы может стать «Программа по развитию застроенных территорий». Жители аварийных домов получают новое жильё, а застройщик – место для возведения новостроек. аибольшая доля многоквартирных домов в Перми, отнесённых к числу непригодных для проживания граждан, – это малоэтажные постройки довоенных лет, строения, в которых основные несущие конструкции, внутридомовые инженерные сети достигли предельного износа. Проживание в домах, подлежащих сносу или реконструкции либо имеющих высокий процент износа, постоянно сопряжено с опасностью пребывания, риском возникновения аварий. Кроме того, такие строения ухудшают внешний облик и благоустройство города, сдерживают развитие инженерной и социальной инфраструктур, снижают инвестиционную привлекательность города. Как посчитали власти города Перми, ликвидация жилищного фонда, признан-

28

ного непригодным для проживания, только за счёт бюджетных средств будет длиться слишком долго. В связи с этим было решено, что привлечение внебюджетных источников финансирования для решения данной проблемы позволит значительно сократить сроки переселения. Муниципальная адресная программа

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий города была принята в Перми ещё в 2010 году. Срок её действия – 2011–2015 годы. Всего в программу на данный момент включено 20 территорий. Администрация Перми планирует, что в ходе реализации программы благоустроенным жильём будут

Муниципальная адресная программа по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий города была принята в Перми ещё в 2010 году. Срок её действия – 2011–2015 годы. Всего в программу на данный момент включено 20 территорий.

ПРОСТРАНСТВЕННОЙ РАЗВИТИЕ

обеспечены около трёх с половиной тысяч человек, а около 200 аварийных многоквартирных домов будет снесено.

– Всего с 2010 года заключено семь договоров на развитие с застройщиками, три из которых – в 2014 году. Речь идёт о территории в Дзержинском районе, ограниченной улицами Челюскинцев, Столбовой, Овчинникова, Кисловодской; двух территориях в районе ДКЖ (улицы Боровая, Энгельса, Гатчинская, Углеуральская); двух территориях в Кировском районе (улицы Адмирала Макарова, Ушакова, Судозаводская); одной территории в Свердловском районе по улице Красноармейской и одной территория у Центрального рынка, – рассказала начальник управления жилищных отношений города Перми Мария Спирина.

ДОЛГОЖДАННАЯ «ПЕРВАЯ ЛАСТОЧКА» Несмотря на то что с момента начала реализации программы прошло уже более трёх лет, первые видимые результаты появились недавно – под фундамент дома по адресу Челюскинцев, 2б в квартале №589 усилиями Пермского завода силикатных панелей наконец-то была вбита первая свая.

– Прежде чем приступить к строительству, ОАО «ПЗСП» провело гигантскую работу по расселению жителей этой территории. Предприятие полностью выполнило свои обязательства, расселив 44 семьи. Это 17 семей из дома по Челюскинцев, 4а, 14 семей с Кисловодской, 12, 13 семей, живших на Овчинникова, 31. С другой стороны, часть жителей расселяла администрация города по программе сноса ветхого и аварийного жилья. Так, в новые квартиры переехали жители домов по Овчинникова, 29, 33, Столбовой, 45, 47, 49, 51, Челюскинцев, 3а. Так что даже на этапе подготовки к строительству множество людей уже улучшили свои жилищные условия – и это ещё один плюс таких проектов, – рассказали в пресс-службе компании. На территории, ограниченной улицами Овчинникова, Кисловодской, Челюскинцев и Столбовой в Дзержинском районе Перми, будет построено два 10-этажных, два 16-этажных и один 6-этажный дом. Общая площадь жилья в квартале составит около 40 тысяч квадратных метров. Первый объект должен быть сдан в четвёртом квартале 2015 года. Большинство квартир в доме-«первопроходце» уже раскуплено. Проектом предусматриваются озеленение, организация парковок, прогулочные и хозяйственные зоны. Сейчас ПЗСП приступил к постройке 4-секционного 10-этажного дома по адресу Челюскинцев, 2б. Вслед за ним будет строиться двухсекционная десятиэтаэжка. Жителей новых домов ждут улучшенная отделка, включающая клапаны приточной вентиляции в оконных конструкциях

Несмотря на то что с момента начала реализации программы прошло уже более трёх лет, первые видимые результаты появились недавно – под фундамент дома по адресу Челюскинцев, 2б в квартале №589 усилиями Пермского завода силикатных панелей наконец-то была вбита первая свая. (для благоприятного микроклимата в помещении даже при закрытых окнах), энергоэффективные стеклопакеты, надёжные металлические двери, зеркальные шкафыкупе, плитка в ванных комнатах и прочие «бонусы» от застройщика.

– Многие наши стройки были связаны с расселением ветхого жилья, сносом старых построек. Но совместно с городом решать такие вопросы гораздо легче. На основе нашей работы город получит хороший опыт реновации большой территории, и это наверняка сделает реализацию будущих подобных проектов более динамичной, – рассказал генеральный директор ОАО «ПЗСП» Николай Дёмкин.

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПОСЛЕДУЕТ Конечно, всегда хочется, чтобы такие важные для города программы реализовывались более высокими темпами. Тем не менее строительство уже ведётся, а вскоре оно будет начато и в других районах Перми. В квартале, ограниченном улицами

Боровой, Энгельса, Гатчинской, застройщик, которым является ООО «Стройконтракт», завершил расселение и снос аварийных домов. Таким образом, к началу строительства почти всё готово. Готовится к следующему подобному проекту и ПЗСП. Речь идёт о реновации квартала №3150, ограниченного улицами Адмирала Макарова, Адмирала Ушакова и Судозаводской. Как сообщили нам в пресс-службе городской администрации, сейчас по поручению сити-менеджера Перми Дмитрия Самойлова прорабатывается вопрос ускоренной подготовки и других проектов, предусматривающих снос и расселение аварийного жилья и постройку на их месте современных кварталов. Готовится аукционная документация на кварталы с аварийными домами в Свердловском, Индустриальном и Ленинском районах. Радует, что в этом году наметилась положительная тенденция: торги на развитие застроенных территорий, организованные городскими властями, стали вызывать больший интерес у крупных пермских застройщиков. МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

29

СПЕЦПРОЕКТ

ИНВЕСТИЦИИ И ФИНАНСЫ Россия – это уникальная страна, здесь существуют все виды инвестиционных рисков

30

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

СПЕЦПРОЕКТ автор Иван Нечаев

СЕКРЕТЫ ИНВЕСТПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ 24 октября в выставочном центре «Пермская ярмарка» состоялся форум развития территорий «Пермский край – территория будущего». Мероприятие было посвящено вопросам повышения экономической активности и создания благоприятного инвестиционного климата в муниципальных образованиях региона. рганизаторами форума выступили правительство Пермского края при поддержке регионального отделения «Деловой России» и Совет муниципальных образований. В рамках мероприятия чиновники и бизнесмены попытались решить проблемы муниципального и частного сотрудничества, а также выработать методы эффективного стимулирования инвесторов.

В ФОРМАТЕ ДИАЛОГА Одна из задач, стоящих в настоящий момент перед муниципальными образованиями, – повышение качества жизни населения. При этом в условиях нынешней финансовой несостоятельности муниципальных образований её невозможно решить без привлечения инвестиций в ре-

альные секторы экономики. В то же время, согласно множеству данных, сегодня муниципалитеты не готовы организовать деятельность по привлечению инвестиций на свою территорию.

– Инвестиционная привлекательность территорий сейчас имеет очень важную

роль, поскольку она напрямую влияет на экономическое развитие территорий. От того, насколько грамотно выстроены отношения между инвесторами и главами муниципалитетов, насколько прозрачны правила игры, зависит обстановка в том или ином районе, – отметил в приветственном

Одна из задач, стоящих в настоящий момент перед муниципальными образованиями, – повышение качества жизни населения. При этом в условиях нынешней финансовой несостоятельности муниципальных образований её невозможно решить без привлечения инвестиций в реальные секторы экономики. МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

31

СПЕЦПРОЕКТ

2,7 млрд $ иностранных инвестиций получено в 2013 г. В 2013 г. Пермский край получил более 2,7 милиарда долларов иностранных инвестиций.

В рамках круглых столов и мастер-классов, прошедших на форуме, участники обсудили лучшие практики муниципальных образований регионов России в улучшении делового климата и продвижении потенциала территории, оценили презентации наиболее эффективных моделей муниципального и частного партнёрства и межмуниципального сотрудничества. слове заместитель председателя правительства, министр экономического развития Пермского края Леонид Морозов. Губернатор Пермского края Виктор Басаргин также обратил внимание присутствующих на то, что всё должно начинаться с муниципалитетов.

– В последние годы объём инвестиций в Пермский край значительно возрос. Только в 2013 году мы привлекли в регион более 2,7 миллиарда долларов иностранных инвестиций. В целом начиная с 2012 года в Пермский край было проинвестировано 424 миллиарда рублей. Стоит отметить, что никакого снижения инвестиционной активности при всей сложности экономической ситуации в стране на территории Пермского края не происходит. Буквально на днях у нас проходили встречи с рядом иностранных инвесторов – из таких стран, как Чехия, Австрия, Саудовская Аравия. С австрийцами мы вышли на конкретное соглашение. С представителями Саудовской Аравии определили приоритеты, по которым будем сотрудничать: это сельское хозяйство, лесопромышленный комплекс, нефтедобыча. В отношении муниципальных образований Пермского края: здесь ситуация неоднородная. К сожалению, из того объёма инвестиций, о котором я сказал, 60% направляются в Пермь, более 10% идет

32

в г. Березники, остальное размазано по отдельным территориям. Плюс ко всему, сегодня считанное количество муниципалитетов имеют действительно проработанные инвестиционные проекты. Поэтому в настоящий момент для нас главное – сформировать инвестиционную стратегию, по которой мы будем работать в ближайшие годы. Это задача и совета муниципальных образований, и краевой администрации.

МУНИЦИПАЛИТЕТЫ ДРЕМЛЮТ, НО НЕ СПЯТ На пленарном заседании форума губернатор Пермского края рассказал участникам, что в настоящий момент лишь в 50% муниципалитетов отмечается заинтересованность в повышении инвестиционной привлекательности территории. В качестве примера Виктор Басаргин привёл соглашение, которое было заключено между краевой администрации и ОАО «ЛУКОЙЛ», в рамках которого компания инвестирует в строительство социальных объектов региона.

– Ежегодно мы высылаем главам муниципалитетов уведомления о том, что есть инвестор, который готов вкладывать средства в различные проекты на территориях

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

Пермского края. При этом ни одного предложения от муниципальных образований по созданию инвестиционной площадки к нам не поступало, – отметил губернатор. Низкую активность по привлечению инвестиций со стороны глав районов присутствующим объяснил председатель Совета муниципальных образований Пермского края Александр Кузнецов. По словам эксперта, существующая система налогообложения абсолютно не стимулирует муниципалитеты в привлечении инвесторов, так как большая часть отчислений идёт в федеральный и краевой бюджеты.

– Приведу пример. В данный момент в Пермском районе реализуется крупный инвестиционный проект – строительство комплекса федеральной сети «Магнит». Объём инвестиций составляет 33 миллиарда рублей. Объём возможных налоговых отчислений – 100 миллионов рублей. При этом бюджет Пермского муниципального района получит от этой суммы только десятую часть. В тоже время проблем – транспортных, энергетических, социальных – уж точно на сумму, превышающую налоговые отчисления. Возникает вопрос: зачем мне как главе района такие инвестиции? Ну, нет у меня этих 10 миллионов рублей – и не надо. По словам Александра Павловича, залогом успешного привлечения инвестиций в территории является стабильность и благоприятность условий для ведения бизнеса. Так, изменения в налоговом законодательстве, в том числе рост ставок социальных страховых выплат, фактически привели к тому, что была разрушена система малого бизнеса. При повышении ставок земельного налога огромное количество компаний просто ушли с рынка. Председатель Совета муниципальных образований констатировал, что сегодня не главы районов выбирают инвестора, а инвестор выбирает ту территорию, где ему лучше работается, где быстрее он сможет получить прибыль.

– Ситуация такова, что муниципалитеты сегодня не готовят площадки. Они просто продают или сдают в аренду земельные участки. При этом ждут, что придёт инвес-

СПЕЦПРОЕКТ

Проект животноводческого комплекса в Кунгурском муниципальном районе

Участники форума посетили экспозицию инвестиционных предложений муниципальных образований и предприятий, заинтересованных в развитии бизнеса в территориях края. тор и начнёт строить дороги, создавать инфраструктуру. В результате жильё у нас стоит 50 тыс. руб. за кв. метр, бизнес к нам не идёт, он просто уходит в другие регионы с более благоприятными условиями. Все это понимают, но каких-то действий в решении вопросов о наполняемости бюджетов муниципальных образований пока не происходит. Отсюда нет возможности готовить нормальные инвестпроекты, взаимодействовать с бизнесом, как следствие – идёт отставание. Вывод эксперта: инвестиционная политика муниципального образования напрямую зависит от политики региона. Поэтому необходима теснейшая взаимосвязь между региональной и муниципальной инвестиционной политикой.

ОБМЕНЯЛИСЬ ОПЫТОМ В целом по признанию участников форум развития территорий «Пермский край – территория будущего» прошел весьма продуктивно. В рамках круглых столов и

Инвестпроекты на стендах представили 23 муниципальных района Пермского края.

Проект ресот-отеля «Новые ключи», Суксунский район мастер-классов им удалось обсудить лучшие практики муниципальных образований регионов России в улучшении делового климата и продвижении потенциала территории, оценить презентации наиболее эффективных моделей муниципального и частного партнёрства и межмуниципального сотрудничества. Представители муниципалитетов смогли ознакомиться с особенностями маркетинга территорий, созданием и продвижением брендов населённых пунктов.

– На сегодняшний день нам очень не хватает общения между собой. Есть субъекты, которые уже что-то придумали, внедрили, надо просто посмотреть и лучшее привлечь на свою территорию. Мы рассчитываем на то, что муниципалитеты найдут эффективные варианты привлечения инвестиций, развития государственночастного партнёрства, поддержки бизнеса, создания «брендов» территории, – отметил Анатолий Маховиков. Параллельно с деловой частью форума в одном из выставочных залов «Пермской ярмарки» прошла экспозиция инвестиционных предложений муниципальных образований и предприятий, заинтересованных в развитии бизнеса в территориях края. Инвестпроекты на стендах представили 23 муниципальных района. Особый интерес посетителей вызвал проект строительства листопрокатного комплекса в ЗАО «Лысьвенский металлургический завод». Глава Лысьвенского городского окру-

га Пермского края Виталий Шувалов рассказал, что реализация данного проекта позволит создать порядка 3500–7000 дополнительных рабочих мест в г. Лысьве и Пермском крае, увеличить отчисления в бюджеты всех уровней. Требуемый объём инвестиций в проект – 22 миллиарда рублей. Стенд Суксунского муниципального района привлёк внимание участников проектом строительства курорта «СуксунРесортОтель» в пос. Суксун Пермского края. Проект предусматривает строительство гостиничного комплекса на 382 номера, в котором разместятся рестораны, бары, боулинг, ночной клуб, конференц-центр, актовые залы, СПАцентр с закрытым и открытым бассейнами. А также спортивного центра отеля, включающего в себя тренажёрный и фитнес-залы, горнолыжные трассы и так далее. Объём требуемых инвестиций в проект – 50 миллионов евро (в ценах 2008 года). Помимо участия в круглых столах и мастер-классах, главы муниципальных образований и предприниматели смогли получить бизнес-консультации у специалистов и заключить выгодные сделки на Бирже деловых контактов. Стоит отметить, что инвестиционный форум проводится в Перми не в последний раз. Уже в начале следующего года участники вновь соберутся для того, чтобы обсудить и выработать пути для повышения инвестиционной привлекательности Пермского края. МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

33

СПЕЦПРОЕКТ автор Лейла Сазонтова

ГУСТО И ПУСТО. ИПОТЕКА – ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ На фоне напряжённости на финансовых и валютных рынках ипотечный сектор продолжает активно расти. Основная причина восходящего тренда заключается в том, что недвижимость воспринимается многими как надёжный защитный инструмент. ак сообщается в аналитическом обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в России в 2014 году за пять месяцев было выдано 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд руб., что в 1,36 раза превышает уровень января – мая 2013 г. в количественном и в 1,44 – в денежном выражении. «Анализируя резкие колебания валютного курса, особенно чётко проявившиеся в первом квартале 2014 г., многие заёмщики начали забирать свои сбережения с депозитов и конвертировать их в более надёжный, с их точки зрения, инструмент – инвестиции в приобретение жилья, в том чис-

34

ле и при помощи ипотеки», – пояснили эксперты АИЖК. Косвенно это подтверждается сокращением объёмов рублёвых вкладов населения, размещённых в банках: за первый квартал они снизились на 782,9 млрд руб. (5,6% от объёмов рублёвых депозитов на 1 января 2014 года). С другой стороны, многие граждане, собиравшиеся приобрести жильё для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для совершения сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья. Это подтверждается статистикой Росреестра:

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

рост количества сделок с жильём по итогам первого квартала составил 17% по отношению к первому кварталу 2013 г. (за прошлый год в целом количество сделок снизилось на 5%).

БАНКИ МЕНЯЮТ СТРАТЕГИЮ Кредитные организации изо всех сил стараются поддержать интерес к ипотечному кредитованию на высоком уровне и удерживают ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях, проводя при этом разнонаправленную ценовую

СПЕЦПРОЕКТ

политику в зависимости от маркетинговой стратегии, возможности доступа к разным источникам фондирования у того или иного банка, неохотно идя на их повышение. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заёмщикам. Так, в первом полугодии 2014 г. требования к заёмщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Кроме того, чтобы привлечь клиентов, банки находят и другие решения. К примеру, банк ВТБ24 изменил с этого года подход к формированию процентных ставок по ипотеке. Теперь они зависят только от суммы кредита, а не планируемого срока выплат и размера первоначального взноса. Андрей Осипов, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24: – Мы предлагаем рынку принципиально новый подход и снимаем привычные ограничения. Основная цель изменений – сделать наше продуктовое предложение более простым и понятным клиенту. В 2014 году ВТБ24 планирует выдать более 186 тысяч ипотечных кредитов на сумму 324 млрд руб., что на 40% превысит результат 2013 года. Ослабление требований к заёмщикам, начавшееся ещё в прошлом году, уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, размер которого на текущий момент составляет около 3 трлн руб. По данным Банка России, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объёма выдачи кредитов с низким первоначальным взносом в размере 10–20% и, напротив, сокращение объёмов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объёмов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском. Между тем и на рынке ипотечного кредитования существует замедление темпов роста. По прогнозам крупнейшего частного ипотечного банка в России «Дельта Кредит», по итогам 2014 года темпы роста выдачи ипотечных кредитов замедлятся вдвое. «В прошлом году объём ипотеки, на развитие которой делают ставку российские власти, вырос на 31,2% – до исторического максимума 1,35 триллиона рублей, – говорится в отчёте банка. – Основным драйвером роста в этом году станут кредиты на первичном рынке недвижимости, доля которых в общем объёме ипотеки по итогам года составила 30%». К слову, по мнению специалистов «Дельта Кредита», в этом году текущий средний уровень ставок (в январе – 12,3%) останется на прежнем уровне с возможным колебанием в пределах 0,5–1 процентного пункта.

Как сообщается в аналитическом обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в России в 2014 году за пять месяцев было выдано 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд руб., что в 1,36 раза превышает уровень января – мая 2013 г. в количественном и в 1,44 – в денежном выражении. ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК В ПЕРМСКОМ КРАЕ Если говорить о рынке ипотечного кредитования непосредственно в Пермском крае, то с января по август текущего года в регионе выдано ипотечных жилищных кредитов на 21 млрд руб. Как сообщили в пресс-службе администрации губернатора, за восемь месяцев 2014 года жители Пермского края взяли 16 479 ипотечных жилищных кредитов. Это на 34% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Только за август этого года кредитные организации Прикамья выдали кредитов на сумму 2,9 млрд руб. Напомним, по итогам 2013 года, жителям Пермского края было предоставлено порядка 19,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на 26 млрд 116 млн руб., рост составил 26,4%. По статистике Пермского агентства ипотечного жилищного кредитования, в регионе уменьшилась средняя сумма займа на покупку жилья, сегодня она составляет примерно 1 млн 400 тыс. руб. Кроме того, ипотеку берут в среднем на 15 лет, но выплачивают за семь-восемь. Пермяки по-прежнему предпочитают покупать в ипотеку вторичное жильё. Соотношение с новостройками – 70% на 30%. Пока невозврат платежей, по статистике ПАИЖК, составляет около 3%. В то же время сейчас эксперты опасаются роста просрочек по ипотечным кредитам в связи с усложнением политической ситуации в России и мире.

Тем не менее планируется, что востребованность ипотечного кредитования и в будущем будет расти благодаря федеральной поддержке. Так, в рамках программы «Жильё для российской семьи» и в целях повышения доступности жилья была запущена ипотечная программа «Социальная ипотека». В Перми и Пермском крае региональным оператором федеральной ипотечной программы является Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию. «Социальную ипотеку» могут оформить молодые семьи в возрасте до 35 лет, у которых есть хотя бы один ребёнок, граждане, нуждающиеся в жилье, предоставляемом по договорам социального найма, ветераны боевых действий, государственные и муниципальные служащие, работники бюджетной сферы, сотрудники учреждений науки, образования, здравоохранения, культуры, спорта, участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, сотрудники оборонно-промышленного комплекса и другие категории граждан. Процентные ставки по «Социальной ипотеке» при первоначальном взносе в размере от 30% и более составят 10,6%, срок кредитования – от 10 лет, предусмотрено использование жилищных сертификатов. Сегодня выдача ипотеки в Пермском крае происходит спокойными темпами. Как сообщает ОАО «Пермское агентство по МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

35

ПРОЕКТЫ ДОЛЯ СДЕЛОК С ИПОТЕКОЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В 2010–2014 ГГ., %

Пермяки по-прежнему предпочитают покупать в ипотеку вторичное жильё. Соотношение с новостройками – 70% на 30%. Пока невозврат платежей, по статистике ПАИЖК, составляет около 3%. В то же время сейчас эксперты опасаются роста просрочек по ипотечным кредитам в связи с усложнением политической ситуации в России и мире. ДИНАМИКА СРЕДНЕВЗВЕШЕННОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ ПО ВЫДАННЫМ ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ В 2006–2014 ГГ.

Графики предоставлены АИЖК

36

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

ипотечному жилищному кредитованию», ажиотажного спроса начала 2014 года уже не наблюдается. Причиной тому – снижение покупательской способности, высокий уровень «закредитованности», повышение стоимости недвижимости. При этом эксперты рынка отмечают значительное снижение интереса к сделкам с недвижимостью со стороны инвесторов. Интерес к ипотеке поддерживается за счёт граждан, желающих улучшить свои жилищные условия или приобрести первое жильё. Средняя ставка по ипотечным займам в Перми – 12,5%. При этом наблюдается тенденция её повышения в будущем вследствие снижения ликвидности банковского сектора. Дмитрий Шестаков, руководитель департамента ипотечного кредитования ОАО «ПАИЖК»: – Процентная ставка в Пермском агентстве ипотечного жилищного кредитования менялась следующим образом: в 2012 году в среднем она составляла 11,1%, в 2013-м – 12%, в 2014-м – 11,6%. Естественно, эта статистика отражает только нашу собственную выдачу. В целом по рынку картина будет немного другая. Чтобы жильё стало для пермяков ещё более доступным, в крае банками и кредитными организациями используются такие инструменты, как реализация социальных программ для населения с низкой покупательской способностью и снижение финансовой нагрузки для заёмщиков, у которых уже есть ипотечные займы, благодаря программе рефинансирования ранее выданных кредитов на более выгодных условиях. К тому же в Прикамье действует реализация жилищных специальных сертификатов для ипотеки на более выгодных условиях (например, так называемая «военная» ипотека и сертификаты, выданные врачам некоторых учреждений здравоохранения). Всё это позволяет сделать вывод о том, что количество выданных ипотечных кредитов хоть и не будет показывать высокие темпы роста, тем не менее, не утратит востребованности среди жителей России в целом и Пермского края в частности.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

37

СПЕЦПРОЕКТ автор Ксения Иодик

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК ПЕРМИ В ЦИФРАХ Ипотека – один из важнейших инструментов обеспечения доступности жилья. Общеизвестно, что чем доступнее для населения заёмные средства, тем проще купить недвижимость. Поэтому, по оценкам экспертов, роль ипотечного кредитования на рынке недвижимости велика. Вместе они образуют единую систему, в которой изменение одного элемента ведёт к переменам в другом. Так, при снижении процентных ставок на ипотеку, как правило, наблюдается активизация и постепенный рост цен на недвижимость. налитический центр «Медиана» проанализировал состояние рынка ипотеки в Перми и провёл анализ программ жилищного кредитования в пермских банках. В исследовании приняли участие 50 банков, располагающихся на территории г. Перми и имеющие собственные программы ипотечного кредитования (продукты по приобретению жилья на первичном и/или вторичном рынке не разделялись). Список банков составлен на основе открытой базы данных. Анализ ипотечных программ проводился по данным, представленным в открытых источниках (сайты банков, ЦБ РФ).

38

При проведении исследования кредитные учреждения г.Перми оценивались по следующим критериям: - величина уставного капитала; - финансовый результат кредитной организации в 3-м кв. 2014 года (по данным ЦБ РФ); - уровень фиксированной процентной ставки; - величина первоначального взноса; - срок кредитования; - размер кредита; - размер комиссии за выдачу кредита; - количество программ кредитования; - возможность досрочного погашения кредита.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

КРИТЕРИЙ №1. Величина уставного капитала Уставный капитал кредитной организации представляет собой определённую сумму денежных средств, которая является основным и главным источником для функционирования и существования. С юридической точки зрения, это денежная оценка имущества предприятия, которым оно расплачивается с кредиторами в случае возникновения задолженностей, то есть уставный капитал даёт защиту клиентам и кредиторам от убыточности и банкротства. Большая

СПЕЦПРОЕКТ

сумма уставного капитала свидетельствует об успешной деятельности финансового учреждения. Среди всех представителей кредитных организаций на территории г. Перми диапазон уставного капитала (на основании финансовой отчётности ЦБ РФ) варьируется от 229,1 млн руб. (АКБ Проинвестбанк) до 21 8048,0 млн руб. (Россельхозбанк). Таблица №1.

КРИТЕРИЙ №2. Финансовый результат кредитной организации (за 3-й кв. 2014 года) Одной из основных целей функционирования кредитного учреждения является получение прибыли. От её величины зависит увеличение собственного капитала, создание и пополнение резервных фондов, финансирование капитальных вложений, размер выплаты дивидендов и покрытие других затрат. Прибыль является финансовым результатом кредитной организации. Таблица №2.

КРИТЕРИЙ №3. Уровень фиксированной процентной ставки Одним из самых важных критериев при выборе ипотечной программы является уровень процентной ставки. При составлении рейтинга во внимание брались минимальные и максимальные базовые процентные ставки, предлагаемые банками. В действительности этот показатель может корректироваться в зависимости от размера первоначального взноса, срока кредитования, отсутствия страхования и т.д. Исследование показало, что по состоянию на середину октября 2014 года минимальная процентная ставка составляет 7,65%, которая действует по программе ипотечного кредитования на готовое или строящееся жильё с использованием средств материнского капитала в филиале московского банка КБ ЛОКО-Банк. Максимальная процентная ставка составляет 25,75% на ипотечный продукт «Эконом» от КБ «Транспортный». Стоит отметить, что на сегодняшний день величина ставки рефинансирования составляет 8,25%. Процентная ставка в пределах 9% включительно установлена лишь у 10% банков г. Перми. Таблица №3. Малая часть банков кредитуют покупку жилья в иностранной валюте, процентные ставки таких ипотечных продуктов значительно ниже рублёвых кредитов. В данном исследовании уровень процентных ставок в иностранной валюте не рассматривался.

ДИАПАЗОН УСТАВНОГО КАПИТАЛА КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ НА ТЕРРИТОРИИ Г. ПЕРМИ Таблица №1. Название банка

Величина уставного капитала, млн руб.

Название банка

Величина уставного капитала, млн руб.

Россельхозбанк

218 048,0

Райффайзен Банк

36 711,3

Банк ВТБ 24

85 547,0

Банк Уралсиб

29 824,0

Сбербанк

67 760,8

АК БАРС БАНК

28 215,4

Альфа-Банк

59 587,6

Банк Москвы

27 174,6

ЮниКредит Банк

40 438,3

Газпромбанк

24 532,3

Таблица №2. Название банка

ПРИБЫЛЬ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ НА ТЕРРИТОРИИ Г. ПЕРМИ Величина прибыли, млн руб.

Название банка

Величина прибыли, млн руб.

Сбербанк

28 6692,3

ЮниКредит Банк

8963,4

Альфа-Банк

43 350,9

Банк Москвы

8646,0

Газпромбанк

29 329,2

АКБ Росбанк

7427,3

Банк ВТБ 24

16 433,1

Райффайзен Банк

6816,3

АБ РОССИЯ

10 527,5

АКБ РосЕвроБанк

2416,3

ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ У БАНКОВ Г. ПЕРМИ Таблица №3.

Min фиксированная ставка, руб.

Название банка

Название ипотечной программы Кредит на готовое или строящееся жильё с использованием средств материнского капитала

7,65%

КБ ЛОКО-Банк

8,50%

РОСТ БАНК

Молодые учителя

8,80%

АК АктивКапитал Банк

Новостройка

8,95%

КБ Адмиралтейский

Материнский капитал

9,00%

АИКБ Татфондбанк

Стандартная ипотека

9,10%

9,40%

9,50%

10,50%

10,90%

Росэнергобанк

Стандартная ипотека

ПЕРВОБАНК

Ипотека по стандартам АИЖК (Стандарт)

ИнвестКапиталБанк

Любимый дом – Стандартный

Банк ВТБ 24

Ипотека для военных

КБ Петрокоммерц

Военная ипотека

АК БАРС БАНК

Военная ипотека

Банк Жилищного Финансирования

Военная ипотека

ГЛОБЭКСБАНК

Военная ипотека

Газпромбанк

Военная ипотека

АКБ Связь-Банк

Военная ипотека

Банк ЗЕНИТ

Военная ипотека

Банк ОТКРЫТИЕ

Квартира

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

39

СПЕЦПРОЕКТ

График №1.

ВЕЛИЧИНА ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА

КРИТЕРИЙ №4. Величина первоначального взноса Первоначальный взнос – необходимое условие получения кредита. Первоначальный взнос в размере 40% от стоимости жилья обозначает минимальные ставки по кредиту. При минимальном первоначальном взносе ставка будет с максимальным значением. В период кризиса банки увеличивали уровень первоначального взноса. Следствием этого становится снижение спроса на данный вид кредитов. На сегодняшний день 65% банков снизили уровень первоначального взноса до 15%, а несколько банков полностью отказались от него. Так, по результатам исследования, в банке АКБ «Связь-Банк» не требуется первоначальный взнос. А в филиале московского банка «ЮниКредит» первоначальный взнос составляет 40%. График №1.

МИНИМАЛЬНЫЙ СРОК ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ График №2.

КРИТЕРИЙ №5. Срок кредитования В зависимости от своих материальных возможностей (наличие/отсутствие накопленных средств, материнского капитала, средств от продажи квартиры) заёмщик должен выбрать срок кредитования. Согласно результатам исследования, минимальный срок предоставления жилищного кредита составляет шесть месяцев (АК БАРС БАНК и АКБ «Абсолют Банк»), а максимальный – 50 лет (Банк ВТБ 24 и Банк Москвы). Большинство банков (начинают кредитовать от 3 лет (53% от общего количества) и предлагают длительный срок кредитования – 25 лет и более (82% от общего количества). Графики №2, 3.

КРИТЕРИЙ №6. Размер кредита

МАКСИМАЛЬНЫЙ СРОК ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ График №3.

40

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

Максимальная сумма ипотечного кредита, который может быть выдан, исчисляется исходя из платёжеспособности заёмщика. По итогам исследования, минимальная сумма, которую может взять заёмщик, составляет 100 тыс. руб. в таких банках, как АК БАРС БАНК и Россельхозбанк. Таблица №4. Максимальную сумму размером 90 млн руб. предоставляет Банк Москвы. Ипотечный кредит без ограничений максимального размера предоставляет Банк жилищного финансирования. Таблица №5.

СПЕЦПРОЕКТ

КРИТЕРИЙ №7. Размер комиссии за выдачу кредита При получении ипотечного кредита следует обращать внимание на дополнительные расходы, которые несёт заёмщик при получении кредита. При анализе ипотечных программ во внимание был взят размер комиссии за выдачу кредита, которая выплачивается единоразово, а её размер различен по банкам. По результатам исследования, наибольшая часть банков (75%) не берут комиссию за выдачу кредита, остальные же кредитные учреждения установили комиссию в диапазоне 0,5%–2%.

КРИТЕРИЙ №9. Возможность досрочного погашения кредита У большинства банков (91%) имеется возможность досрочного погашения ипотечного кредита без каких-либо штрафных санкций. Однако действуют ограничения по минимальной сумме погашения кредита и по времени. Единственное требование к заёмщику при досрочном погашении кре-

Таблица №4.

дита – обязательно предупредить кредитора о своих намерениях, причём сделать это надо не позднее чем за 30 дней до даты планируемого досрочного погашения. Уведомление подаётся в банк-кредитор в письменной форме и рассматривается банком в течение 3–5 рабочих дней. После этого в график платежей заёмщика вносятся соответствующие изменения, на основании которых кредит можно погасить досрочно (как частично, так и в полном объёме).

МИНИМАЛЬНАЯ СУММА КРЕДИТА

Min размер кредита, тыс. руб.

Название банка

КРИТЕРИЙ №8. Количество программ кредитования

100

Россельхозбанк; АК БАРС БАНК

200

ГЛОБЭКСБАНК; ПЕРВОБАНК; АКБ Урал ФД

Основываясь на предмете кредитования, банк создаёт и предлагает различные программы кредитования. Каждая программа предусматривает свои основные отличия, которые заключаются в процентной ставке, сроках кредитования, максимальной сумме кредита и прочих условиях. По итогам исследования, многие банки выдают ограниченную линейку кредитов. Меньше всего банки кредитуют загородную недвижимость (дом, земельный участок). С каждым годом растёт процент организаций, которые предлагают ипотечные программы, реализуемые при поддержке государства (военная ипотека, материнский капитал, ипотека для учителей). Наибольшее количество программ предлагает АКБ Росбанк (20): это и жилая недвижимость на первичном и вторичном рынках, элитная недвижимость, коммерческая недвижимость, также существует программа на покупку машино-места.

240

Внешпромбанк

300

Банк жилищного финансирования; Банк Москвы; МДМ Банк; КБ «Петрокоммерц»; АКБ «Абсолют Банк»; Банк «ЗЕНИТ»; РОСТ БАНК; ИнвестКапиталБанк; МТС-Банк; Росгосстрах Банк; АК «АктивКапитал Банк»; КБ «Адмиралтейский»

350

АКБ РосЕвроБанк

Таблица №5.

МАКСИМАЛЬНАЯ СУММА КРЕДИТА

Mах размер кредита, тыс.руб.

Название банка

90 000

Банк Москвы

75 000

Банк ВТБ 24

60 000

Альфа-Банк

50 000

АИКБ Татфондбанк

45 000

Сбербанк; ГЛОБЭКСБАНК; Газпромбанк; МДМ Банк

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

41

СПЕЦПРОЕКТ беседовала Ирина Соловьёва

ЗОЛОТАЯ ЖИЛА ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ По данным ВЦИОМ, самым надёжным способом вложения денег более половины (51%) россиян считают приобретение недвижимости. Наряду с этим всё больше граждан интересуются вопросом приобретения жилья в других странах.

42

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

СПЕЦПРОЕКТ Елена Мухамадеева, сертифицированный брокер по зарубежной недвижимости, председатель Международного клуба брокеров и инвесторов в зарубежную недвижимость при ВШН и FIABCI.

чём же причина популярности зарубежных квадратных метров и чем они привлекательнее отечественных? Об этом «Метражи» побеседовали с сертифицированным брокером по зарубежной недвижимости, председателем Международного клуба брокеров и инвесторов в зарубежную недвижимость при ВШН и FIABCI Еленой Мухамадеевой.

– Недвижимость некоторых стран Европы была и остаётся самым востребованным инструментом сохранения и приумножения финансов. Другой вопрос, что для большинства рядовых граждан России приобретение недвижимости в Лондоне, Швейцарии и на Лазурном берегу остаётся недостижимой роскошью. Однако в последнее время всё большую популярность получает покупка недвижимости в составе группы инвесторов, что позволяет входить в серьёзную сделку в вышеуказанных странах с уже более скромными капиталами, начиная от 150 000 евро. Стоит отметить, что подобные возможности стали доступны россиянам в основном благодаря современным средствам коммуникации. Так, всё больше брокеров позиционируют свои объекты и предложения в интернете. Почти любой вид сделки можно сделать по доверенности, используя веб-камеру и прочие средства связи, и это делает рынок инвестиций в зарубежную недвижимость максимально мобильным, доступным, прозрачным и безопасным.

– Кто чаще всего вкладывает денежные средства в зарубежную недвижимость? И для каких целей?

– Можно выделить три типа инвесторов. Первый покупает потому, что его друзья или партнёры купили, и теперь, чтобы не отставать от общего коллективного импульса, он тоже должен купить. Стоит ли говорить, даже если я скажу такому инвестору, что в этой стране пока брать неразумно, это вряд ли остановит того, кто во что бы то ни стало хочет доказать кому-то, что он не хуже, чем все. Второй тип инвесторов покупает потому, что ему там просто понравилось. Он побывал в какой-то стране, определённой местности и испытал ни с чем не сравни-

Недвижимость некоторых стран Европы была и остаётся самым востребованным инструментом сохранения и приумножения финансов. При этом для большинства рядовых граждан России приобретение недвижимости зарубежом остаётся недостижимой роскошью. мый эмоциональный накал. И теперь жаждет «повторения банкета». Задача брокера – найти объект исходя из его потребностей, предупредить о возможных трудностях, проговорить все нюансы сделки, ознакомить с графиком платежей и списком налогов и коммунальных выплат. Здесь клиент инвестирует в удовольствие и собственные эмоции. Отмечу, что таких людей – более чем 30–40% от общего числа граждан, приобретающих жильё за рубежом. Третий тип инвесторов приобретает недвижимость с целью конкретной прибыли. Они не пользуются услугами брокеров в нашем городе, потому что подобные сделки совершаются в формате «завтрак в Лондоне, ужин в Токио». У таких людей – собственное чутьё на страны, формат сделок и подчас – и сами объекты. Подобный тип инвестора доверяет исключительно собственному опыту.

– Насколько быстро окупаются такие инвестиции?

– Как сертифицированный брокер FIABCI я выступаю против краткосрочных высокорисковых вложений – где обещанные проценты иногда переходят все разумные пределы. К последним я отношу границу от 10% до 15% годовых. Всё, что выше, – это неоправданный риск. И здесь никто не даёт никаких гарантий.

Даже если вокруг создаётся весьма благоприятное впечатление, прежде чем войти в сделку, надо проверить не только компанию, предлагающую объект, но и застройщика, который этот объект воздвигает. Особую осторожность надо проявлять с земельными участками. А также с обещаниями на тему получения вида на жительство. В большинстве стран Западной Европы приобретение недвижимости не считается гарантом получения вида на жительство. В некоторых странах это не гарантирует даже выдачу мультивизы. Поэтому, прежде чем начать зарабатывать, нужно собрать максимум информации. А также поставить перед собой плакат, на котором написан слоган «перепродать быстро не получится».

– Почему?

– Например, потому, что, в силу специфики законодательства некоторых стран, подобная процедура может длиться от двухтрёх месяцев и иногда до полугода. Если ктото вам говорит «купи сейчас, потом быстро скинешь и заработаешь», – не верьте.

– На каких проектах зарубежной недвижимости можно действительно заработать?

– Серьёзную прибыль на зарубежной недвижимости можно получить только через вложения в долгосрочные проекты. МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

43

СПЕЦПРОЕКТ

Россияне берут солнце, море и горы – то, чего так не хватает нам в России.

И потом, как бы далеко ни шагнул интернет, помните самое золотое правило – чем серьёзнее инвестиция, чем большую прибыль она сулит, тем меньше информации о ней в открытом доступе.

– Где искать подобную информацию?

– Естественно, у консультантов и брокеров.

– По вашему мнению, сложная внешнеполитическая ситуация и санкции против России в конечном счёте могут повлиять на привлекательность рынка зарубежной недвижимости для россиян?

– Последние два года показали и доказали, что всё, что ни делается, – к луч-

шему. Россиян почти ничем не испугать. Никакие санкции не могут запретить покупать россиянам квартиры, дома у моря, недвижимость для лечения и обучения детей, для переезда на постоянное проживание и для открытия бизнеса. Эти четыре причины как были, так и остаются основными направлениями в развитии спроса и развитии рынка. Причём теперь эти мотивы можно удовлетворить на любом ценовом уровне. Ипотеку теперь сложно, но можно получить почти в любой желаемой стране. Естественно, чем элитнее выбор, тем выше должен быть собственный статускво. И тем глубже должен быть инструментарий возможностей в демонстрации

Можно выделить три типа инвесторов. Первый покупает потому, что его друзья или партнёры купили, и теперь, чтобы не отставать от общего коллективного импульса, он тоже должен купить. Второй тип инвесторов покупает потому, что ему в этой стране просто понравилось. Третий тип приобретает недвижимость с целью получения конкретной прибыли.

44

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

своей финансовой стабильности. Но практика показывает: теперь можно купить всё, что хочешь. Даже на самом элитном Лазурном побережье можно найти объекты, где цены на студии начинаются от 170 000 евро.

– Откуда такая доступность?

– Так или иначе, но европейцы понимают, где сейчас кроются главные деньги, и не хотят ссориться с россиянами. Простым предпринимателям выгодно дружить с Россией, потому что всё больше россиян хотят путешествовать, учить детей в престижных вузах, вывозить своих родителей, ну и отдыхать по собственному сценарию, а не по правилам отеля, и этому естественному желанию не помешают никакие санкции и ужесточения.

– В рынок недвижимости каких стран предпочитают вкладывать денежные средства российские инвесторы?

– В первую очередь, россияне берут солнце, море и горы – то, чего так не хватает нам в России (а уж тем более в Перми). 2014 год стал перекрёстным годом туризма с Италией. У пермяков появился интерес к Тоскане, Лигурии, Ломбардии. Активно начали спрашивать не только не-

СПЕЦПРОЕКТ Никакие санкции не могут запретить покупать россиянам квартиры, дома у моря, недвижимость для лечения и обучения детей, для переезда на постоянное проживание и для открытия бизнеса. Эти четыре причины как были, так и остаются основными направлениями в развитии спроса и развитии рынка. движимость у берега, но и на озёрах – Гарда, Комо, Маджоре. В силу того, что у нас есть прямой самолёт до Праги, пермяки достаточно часто проявляют интерес к Чехии. Тем более что в начале лета президент Чехии Милош Земан открыто выступил за отмену визового режима с Россией. Это вам ещё одно доказательство того, что европейцы не видят никаких причин, по которым следует изолировать РФ от Евросоюза. Тем более что мы как покупали Испанию, Болгарию и Турцию, так и будем проявлять свою любовь к этим солнечным странам. Причём в любом ценовом диапазоне. Ну а кому нужны более экзотические направления – тут возможностей для удовлетворения потребностей более чем предостаточно. Так, в этом году мы отметили повышение интереса россиян к таким странам, как Мексика, Таиланд и Сингапур.

– Каковы особенности инвестирования в зарубежную недвижимость? С чем связаны основные риски?

– Основной риск связан со стремлением обычного человека купить недвижимость самостоятельно. Именно после этого мы начинаем читать в интернете на форумах не совсем корректную информацию о том, что кого-то обманули. Рынок недвижимости в любой стране сопряжён с мас-

сой нюансов, которые невозможно знать самому. Когда у нас ломается машина, мы обращаемся за помощью к человеку, понимающему толк в том, как устроен автомобиль. К сожалению, пермяки до сих пор в вопросах недвижимости практикуют любимый русский «да я и сам сумею». У меня каждый год бывает не по одному обращению от пермяков, которые самостоятельно купили недвижимость, а теперь не знают, как от неё избавиться. Сдать в аренду не получается, продать – тоже, а расходы на содержание поджимают. Почему? Потому что в Европе в первую очередь человеку, который пришёл с улицы, предлагают неликвид. Нормальный объект с грамотной репутацией, с адекватной ценой на сайт не выставляется. Его продают через брокерские сети. Чаще всего такой объект уходит за считанные дни. А в ряде стран – за считанные часы. Особенно если мы говорим о недвижимости с последующей сдачей в аренду в столицах таких стран, как Франция, Германия, Италия и др. Поэтому главной особенностью приобретения недвижимости за рубежом я считаю готовность россиянина действовать по тому стандарту, который принят в данной стране. То есть цивилизованно и только через консультации специалистов.

ТОП-10 СТРАН ПО ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ:

В последнее время всё большую популярность получает покупка недвижимости в составе группы инвесторов, что позволяет входить в серьёзную сделку с более скромными капиталами, начиная от 150 000 евро. МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

45

СПЕЦПРОЕКТ автор Елена Исупова

КРИЗИС: МИФЫ И РЕАЛЬНОСТЬ Казалось бы, говорить о серьёзных предпосылках для возникновения нового экономического кризиса сегодня нет повода. Но это – лишь на первый взгляд. Ведь многие эксперты называют нынешний год нестабильным и видят в нём процессы, сходные с теми, что мы наблюдали шесть лет назад. Поэтому и тема круглого стола, который недавно состоялся в Перми, – «Бизнес в нестабильный период 2014 года: оптимизация расходов или активизация инвестиционных процессов?» – оказалась очень актуальной. частники – руководители пермских компаний, городской и краевой власти, представители банковского сектора и учёные – рассуждали, как с минимальными потерями выйти из сложной ситуации, спорили, реален кризис или он существует только в наших головах, думали, какая стратегия позволит совершить рывок в развитии даже в трудный период. Логично, что начался разговор с главного – позитивных факторов развития компаний в кризисный период. Об исследова-

46

ниях в этой сфере рассказала Елена Шакина, заведующая кафедрой финансового менеджмента пермского филиала Высшей школы экономики. По её словам, феномен всех кризисов заключается в том, что они повторяются. Конечно, у каждого есть своя специфика и причины, но последствия и факторы успеха при выходе из них схожи во все времена. И этим стоит пользоваться – нужно знать врага в лицо. Так как же развивалась ситуация в 2008–2009 годах? По словам доцента ВШЭ,

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

на европейских рынках в период с 2007 до начала 2010 года был серьёзный спад в динамике экономической прибыли компаний. В 2010 году зафиксирован незначительный скачок, у инвесторов появились оптимистичные настроения, но сразу после негативная тенденция продолжилась. На российском рынке – похожий тренд. Несмотря на то что количество банкротств в малом и среднем бизнесе больше, сильнее пострадали от кризиса крупные компании. В сфере строительства и недвижимости с

СПЕЦПРОЕКТ

2008 года не замечено почти никаких тенденций со знаком плюс, позитивные сдвиги отмечены лишь в производстве и финансовой деятельности.

– Позитивный тренд 2010 года очень быстро изменился, хотя обычно, говоря про глобальный кризис, имеют в виду 2008–2009 годы, – продолжает Елена Шакина. – По статистике, во время кризиса в выигрыше остаются примерно 20 процентов компаний – те, кто интуитивно или осознанно выбрал правильную стратегию и сумел воспользоваться возможностями, которые предоставила ситуация. Более 40 процентов компаний во время кризиса испытывают серьёзные финансовые затруднения. И только 5 процентов представителей крупного и среднего бизнеса – несмотря на общепризнанные представления – не переживают кризис. Конечно, малый бизнес страдает гораздо больше. Интересно, что быстро восстановиться после кризиса компаниям помогали квалификация совета директоров – уровень образования и опыт работы – и «сильный» бренд.

– Мы рассмотрели два типа компаний – консервативные и инновационные, они активно, но по-разному интенсифицируют интеллектуальные ресурсы, – продолжает учёный. – Если первые вкладывают средства в развитие бизнес-процессов и качество менеджмента, то вторые – в инновации и развитие сетей. Результаты компаний инновационного кластера в течение кризиса в 2008–2009 годах серьёзно «упали». Понятно, что инновационная деятельность связана с рисками, а они во время кризиса имеют более фатальное влияние, чем в стабильный период. Но именно инноваторы показали самую высокую долю выживших после кризиса и самыми быстрыми темпами восстановились. Однако самыми успешными и во время кризиса, и после него стали консерваторы – компании, которые интенсифицируют интеллектуальные ресурсы, вкладывают деньги в менеджмент, в развитие человеческого капитала. Они пострадали гораздо меньше, чем остальные, и, пусть с меньшими темпами роста, успешно вышли из кризиса в 2010 году. Среди «проигравших», прежде всего, малый бизнес. По отраслям статистики нет, но промышленность и строительство в кризис пострадали больше, чем, например, сфера услуг и торговля.

КРИЗИС В ГОЛОВАХ? Обсуждение первого же пункта программы круглого стола вызвало массу споров. Сразу несколько экспертов, к примеру, не согласились с тем, что сегодня стоит говорить о кризисе.

– Не понимаю, почему мы говорим

По статистике, во время кризиса в выигрыше остаются примерно 20 процентов компаний – те, кто интуитивно или осознанно выбрал правильную стратегию и сумел воспользоваться возможностями, которые предоставила ситуация. Более 40 процентов компаний испытывают серьёзные финансовые затруднения. И только 5 процентов представителей крупного и среднего бизнеса – не переживают кризис. о выживании в кризисе? – удивляется министр промышленности, предпринимательства и торговли Пермского края Алексей Чибисов. – Если у нас кризис, то какой, в какой сфере? Пожалуй, только в финансовой. Если говорить о промышленности в Прикамье, то негативные тенденции заметны лишь в доступности кредитных ресурсов. Все субъекты бизнеса сейчас испытывают очень серьёзное давление из-за повышения ставок финансирования и доступности к кредитному ресурсу. А вот индекс промышленного производства растёт. 2013 год был рекордным и по инвестициям в основной капитал, мы приросли больше чем на 20 процентов к 2012 году. Но специфика экономики Пермского края подразумевает инвестиции в долгосрочные проекты. У нас нет коротких инвестиций с быстрой отдачей. Проблема возникает, когда дорожают деньги, это очень негативно сказывается на окупаемости проектов.

– Те симптомы, которые существуют сейчас, пока не настолько серьёзны, чтобы назвать их страшным словом «кризис», – соглашается Юрий Уткин, заместитель председателя Пермской городской думы. – Сценарий 2008–2010 годов не повторяется. Од-

нако у компаний есть повод пересмотреть свои стратегии, диверсифицировать свой бизнес. На сегодняшний день мы на пути к созданию Евразийского экономического союза, есть большие перспективы, поэтому необходимо обратить внимание на те рынки, которые открываются сегодня. Это Казахстан и Беларусь в первую очередь. Стоит помнить: любая нестабильность – не период для паники, это период для инвестиционных и стратегических манёвров: если новая инициатива сработает, можно удачно стартовать и обогнать конкурентов. Однако на признаки экономической нестабильности указали другие специалисты. Начальник управления внешних продаж департамента по работе с корпоративными клиентами Уральского банка реконструкции и развития Евгений Любимов говорил о замедлении темпов роста экономики в 2014 году, которое отразилось на показателях банковского сектора.

– Под влиянием ряда факторов – геополитической обстановки, ослабления курса рубля – предприятия неохотно вступают в инвестиционные проекты и консервативно рассматривают вопрос по увеличению долговых портфелей, – поясняет эксперт. – Они МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

47

СПЕЦПРОЕКТ

По мнению Юрия Уткина, заместителя председателя Пермской городской думы, те симптомы, которые существуют сейчас, пока не настолько серьёзны, чтобы назвать их страшным словом «кризис». Сценарий 2008–2010 годов не повторяется. Однако у компаний есть повод пересмотреть свои стратегии, диверсифицировать свой бизнес. сосредоточены на решении основной задачи – повышении эффективности: производственных процессов, бизнес-процессов, персонала, управления предприятием. В этой связи самое время подумать о применении эффективных банковских инструментов: гарантии в пользу ФНС, лизинге (в том числе возвратном), механизмах размещения денежных средств (депозитах, векселях, начислении процента на остатки). У банка есть возможность предложить выгодные условия по данным услугам, в том числе варианты комплексного обслуживания.

СТРОИТЕЛЬСТВО – ДЕЛО ТОНКОЕ О проблемах и кризисных явлениях, которые существуют в строительной отрасли, рассказал президент НП «Стройгарант» Николай Андреев.

– Не совсем согласен с тем, что сегодня нет серьёзных предкризисных тенденций, – говорит Николай Владимирович. – Парадокс: строительный рынок пытается вытянуть страну из ямы 2008–2009 годов, жилищное строительство развивается с темпами прироста до 10–15 процентов годовых. Но в то же время создаются крайне неблагоприятные для нас условия. К примеру, пра-

48

вительство намерено вести систему банковского сопровождения муниципальных и государственных контрактов, уверен, она тяжелейшим бременем ляжет на строительные компании. Кроме того, многие строители работают на подрядах с крупными компаниями с государственным участием, например, Газпромом, Транснефтью. И если в частных отсрочка платежей достигает 90 дней или одного года, то в полугосударственных сроки ещё более безнадёжно длинные. Многие контракты выполняются без авансов, а расчёт после строительства объекта затягивается… Не так бесспорна для строительного рынка и польза Таможенного союза.

– Ужесточения на строительном рынке вызваны тем, что государство один на один остаётся с обманутыми дольщиками, – парирует Юрий Уткин. – Мы изучили опыт многих развитых стран, там квартиру не продашь до тех пор, пока не сдашь её в эксплуатацию и не получишь паспорт! Инструментом для решения проблемы может стать страхование рисков, но тогда увеличится и стоимость квадратного метра. А жилищное строительство, программы расселения из ветхих и аварийных домов, достойное жильё – современный тренд, отражённый, в частности, в указе президента и государственных программах.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

КЛАСТЕР ВАМ В РУКИ Ещё одним способом быть готовым к кризису и успешно «пережить» его могут стать кластеры. То есть объединения группы независимых компаний в пределах региона, которые конкурируют, кооперируются и взаимодействуют друг с другом, находясь в единой цепочке накопления стоимости. По словам профессора ПГНИУ Татьяны Миролюбовой, участниками кластера могут стать производственные компании, органы власти, научно-исследовательские учреждения и так далее.

– Когда акцент делается на кластерной политике, выигрывают все её участники, – поясняет учёный. – Яркими примерами успешных объединений являются Датский нефтегазовый кластер, Бумажный кластер Швеции – он производит бумагу, упаковку, в нём объединены примерно 230 компаний и 12 500 сотрудников. В кластере важны сотрудничество с университетами, наукой и принцип сохранения компаниями самостоятельности. В Прикамье кластеры появились ещё в советское время, но все они находятся в зарождающейся стадии, очень неорганизованны, и взаимодействие между участниками происходит на крайне низком уровне. Участники встречи заинтересовались таким подходом, но отметили: создание кластера не панацея и должно быть осознанным решением компаний. Да и спор о том, можно ли говорить о предкризисных явлениях сегодня, так и остался неразрешённым. Однако все эксперты сошлись во мнении: случится кризис в ближайшем или далёком будущем, разработать стратегию поведения компаниямнужно уже сейчас. Ведь чёткие решения руководства в сложный период могут спасти бизнес от банкротства и существенно смягчить кризисный удар.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

49

СПЕЦПРОЕКТ автор Мария Дубровская

Если у тебя мало денег, надо делать бизнес. Если денег нет совсем, надо делать бизнес срочно, прямо сейчас! Джон Дэвисон Рокфеллер

БИЗНЕС-СТАРТ: КАК НАЧАТЬ С НУЛЯ «Где деньги, Зин?» – вопрос, который задавал в шуточной песне известный бард Владимир Высоцкий, можно назвать главным для начинающих предпринимателей во все времена. И действительно, перед любым бизнесменом рано или поздно встаёт проблема поиска стартового капитала. дея есть, бизнес-план готов. Дело за малым – найти деньги. В арсенале предпринимателя есть несколько источников получения финансирования. Всё зависит от объёмов и вида бизнеса: комуто для старта достаточно 100–200 тысяч, а кому-то нужен не один миллион рублей.

– Самый простой вариант получения денег – конечно же, обычная накопительная система. То есть человек с собственных доходов откладывает часть средств на организацию будущего бизнеса. Но, при всей своей лёгкости, этот путь самый длинный, – отмечает исполнительный директор компа-

50

нии «Р-консалтинг» Ольга Козырева. Другой вариант – привлечение инвестора. Правда, в этом случае необходимо будет найти заинтересованного человека и доказать ему, что дело стоит того. При этом нужно быть готовым обить не один порог.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

Наиболее распространёнными источниками финансирования бизнеса являются банковский кредит, а также помощь (субсидия) от государства. Рассмотрим эти способы подробнее.

Для многих предпринимателей банковские кредитные ресурсы остаются недоступными из-за отсутствия требуемого залогового обеспечения, а также высоких процентных ставок.

СПЕЦПРОЕКТ Крупный бизнес в России может получить рублёвый кредит под 12% годовых. Мелкие предприниматели могут рассчитывать на кредит стоимостью 20–26% годовых, средние – на 13–16%. В качестве ликвидного залога может выступить недвижимость, автомобиль, земельный участок и т.д. В ДОЛГ У БАНКА Кредит на открытие бизнеса – самый рискованный и, пожалуй, один из самых сложных вариантов получения денежных средств. В условиях нестабильной экономической ситуации банки значительно ужесточили требования к заёмщикам, тем более если речь идёт о кредите на новый бизнес.

– Для многих предпринимателей банковские кредитные ресурсы остаются недоступными из-за отсутствия требуемого залогового обеспечения, а также высоких процентных ставок, – комментирует Ольга Козырева. – Крупный бизнес в России может получить рублёвый кредит под 12% годовых. Мелкие предприниматели могут рассчитывать на кредит стоимостью 20–26% годовых, средние – на 13–16%. В качестве ликвидного залога может выступить недвижимость, автомобиль, земельный участок и т.д. Стоит отметить, что залоговый кредит подходит тем, у кого есть «лишние» квартира или авто. Закладывать единственное жильё, рискуя остаться без крыши над головой, мягко говоря, неразумно. При этом без залога на коммерческий кредит даже под астрономические проценты начинающему предпринимателю, как правило, рассчитывать сложно.

– На сегодняшний день практически у каждого банка в продуктовой линейке представлены различные программы кредитования для представителей бизнеса, однако, как мы видим из собственной практики, на получение реальной помощи могут рассчитывать единицы начинающих предпринимателей, – констатирует директор ООО «Региональный союз банкиров» Алексей Степанов. – В этом плане гораздо проще обстоят дела с теми компаниями, которые имеют работающий бизнес и намерены его просто расширить. Например, приобрести в собственность коммерческие помещения, купить спецтехнику, оборудование, пополнить оборотные средства компании. Для таких клиентов разработаны различные кредитные и лизинговые программы. Так, например, бизнес-ипотека предоставляется на приобретение коммерческой недвижимости, предметом залога выступают приобретаемые нежилые помещения (офис, склад и т.д.). Такой кредит выдаётся на срок от 1 до 20 лет. Размер процентной ставки варьируется в пределах 12,5–16,5% в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса. Первоначальный взнос от залоговой стоимости объекта недвижимости составляет от 10%. Важное условие для получения коммерческой ипотеки – финансово-хозяйственная деятельность заёмщика на рынке должна быть не

менее года, бизнес должен быть рентабельным и приносить реальную прибыль. Для тех предпринимателей, которые не могут рассчитывать на получение денег в коммерческих банках, существуют иные финансовые структуры, также осуществляющие кредитование бизнеса. Например, можно обратиться в микрофинансовую организацию.

– Для удобства заёмщиков в продуктовую линейку нашей компании входят как беззалоговые продукты, так и займы с минимальными ставками, требующие обеспечения, – рассказывает Денис Неретин, генеральный директор ОАО «ФИНОТДЕЛ». – Тех, кому заёмные средства необходимы в течение нескольких часов, вероятно, заинтересует срочный беззалоговый заём «СПРИНТ», не требующий поручительства. В рамках этой программы индивидуальный предприниматель может взять до 400 000 рублей на 24 месяца и отдавать деньги без комиссий равными ежемесячными платежами. Благодаря займу «Автозалог» владелец автомобиля без бумажной волокиты, поручителей или подтверждения сведений о доходе и месте работы может получить от 50 тысяч рублей до 1 миллиона рублей на 24 месяца. Востребован среди наших клиентов и заём «Обеспеченный» с наименьшей процентной ставкой, предусматривающий возможность комбинированного и частичного обеспечения.

Выбрав приоритетные для города направления, например из сферы услуг, можно рассчитывать на получение бюджетных средств или на помощь в получении банковского кредита. Так, в 2013 году государственную поддержку получили более 400 предпринимателей края. МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

51

СПЕЦПРОЕКТ

Воркплейс для дизайнеров и модельеров

В 2014 году государственная поддержка малого и среднего бизнеса организована по направлениям лизинг, франчайзинг, возврат процентов по инвестиционным кредитам, приобретение оборудования, предоставление грантов начинающему предпринимателю, а также организация групп дневного времяпрепровождения детей. ДЕНЬГИ ОТ ГОСУДАРСТВА Можно попробовать попросить помощи у государства. Выбрав приоритетные для города направления, например из сферы услуг, можно рассчитывать на получение бюджетных средств или на помощь в получении банковского кредита. Так, в 2013 году государственную поддержку получили более 400 предпринимателей края. Механизм предоставления финансовой поддержки малому и среднему бизнесу регулируется постановлением правительства Пермского края № 242-п от 08.04.2014. Государственная поддержка, осуществляемая министерством промышленности, предпринимательства и торговли края, направлена на снижение финансовых затрат предпринимателей. В постановлении прописаны основные требования к потенциальным получателям государственной поддержки, изложен алгоритм действий и перечислены документы, необходимые для получения субсидий и грантов. По словам заместителя министра промышленности, предпринимательства и торговли Пермского края Ирины Никитенко, в этом году государственная поддержка малого и среднего бизнеса организована по направлениям лизинг, франчайзинг, возврат процентов по инвестиционным кредитам, приобретение оборудования, предоставле-

52

ние грантов начинающему предпринимателю, а также организация групп дневного времяпрепровождения детей. Объём денежных средств, предоставляемых предпринимателю в рамках государственной поддержки, варьируется от 300 тысяч до 10 миллионов рублей. В министерстве подтверждают, что каждый предприниматель может подать заявку на любой вид бизнеса.

– Документы на субсидирование получают предприниматели с абсолютно разным направлением бизнеса. Это во многом зависит от территории проживания, – отмечает Ирина Никитенко. – В северных муниципалитетах предприниматели подают заявки по направлениям лесозаготовок, переработок, в южных районах заявляются с туризмом, салонами красоты, сельским хозяйством. Очень много заявок поступает от предпринимателей, занимающихся строительным бизнесом. Начиная с 29 августа по 26 сентября 2014 года предприниматели, претендующие на получение субсидии, подавали документы в администрации муниципальных образований, которые, в свою очередь, передавали документы в краевой минпромторг. В настоящий момент краевым министерством промышленности, предпринимательства и торговли ведётся оценка-отбор муниципалитетов и оценка паспортов бизнес-проектов предпринимателей.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

По словам г-жи Никитенко, несомненным положительным моментом отбора для предпринимателей стало то, что им необходимо было подготовить только два документа – выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) и паспорт своего бизнес-проекта. Ранее предприниматели сдавали более десяти документов сразу на этапе заявки, сейчас же дополнительные документы будут запрошены после одобрения бизнес-проектов на межведомственной комиссии. Заместитель министра промышленности, предпринимательства и торговли Пермского края рассказала о том, каким образом происходит распределение государственной помощи.

– На первоначальной стадии муниципалитеты собирают заявки и паспорта бизнес-проектов от предпринимателей своего района и передают их в краевое министерство промышленности, предпринимательства и торговли. После сбора документов минпромторг проводит несколько стадий проверок. Вначале принимается решение о допуске самого муниципалитета к участию в отборе. Проверяется муниципальная программа по развитию малого и среднего предпринимательства, наличие средств в местном бюджете на его поддержку, соответствие документов требованиям постановления 242-п. Если принимается положительное решение и муниципалитет допускается к отбору, начинается проверка паспортов бизнес-проектов предпринимателей из этого района межведомственной комиссией. Каждый член комиссии перед принятием решения рассматривает паспорта, готовит вопросы и приступает к оценке проектов. Далее муниципалитет участвует в публичной защите представленных бизнес-проектов, по итогам которой формируется итоговый рейтинг. Денежные средства предприниматели получают в соответствии с итоговым рейтингом (сверху вниз по остаточному принципу). Такой рейтинг формируется по каждому муниципалитету в отдельности.

ВСЁ НАЧИНАЕТСЯ С МАЛОГО В случае если предприниматель не имеет собственных средств на открытие бизнеса, не готов брать кредит в банке или по какимлибо параметрам не может претендовать на помощь от государства, отчаиваться не нужно. Возможно, стоит начать с малого. Собственным опытом открытия бизнеса в Перми и поиска финансирования с «Метражами» поделился один из авторов проекта «Воркплейс на Окулова» Александр Мерзляков. (Для справки: воркплейс для дизайнеров и модельеров, по мнению аналитиков, является одной из разновидностей коворкинг-центра. Аналогичные «коворкинги» есть в Москве, Санкт-Петербурге и

СПЕЦПРОЕКТ

Отсутствие финансов становится главной отговоркой тех, кто так и не сумел открыть собственный бизнес. Тюмени. Пермский проект по франшизе запустили бизнесмены Александр Мерзляков и Владимир Фофанов).

– На самом деле путь к проекту воркплейс начался задолго до того, как я узнал о его существовании. В октябре 2013 года я работал на должности СММ-специалиста в одной из пермских компаний, по девять часов в день без выходных. Осознание того, что работа не приносит мне ни морального, ни финансового удовлетворения, пришло достаточно быстро, и, вмеcто того чтобы поступить как большинство людей – уволиться и найти место «поближе к солнцу», я решил для себя, что больше в моей жизни не будет места деятельности, которая разнится с моей мечтой – стать предпринимателем. На следующее утро я оповестил начальство о том, что покидаю компанию. Так, передав все дела новому сотруднику, я стал безработным с десятью тысячами рублей в кармане и огромным желанием осуществить мечту – запустить своё дело. Времени медлить не было. Прежде всего, я оценил свои возможности и использовал те навыки и ресурсы, которые уже имел на тот момент. Так были совершены попытки запустить такие бизнес-проекты, как фото на документы на выезде, студия оцифровки видеокассет на дому. Было ещё несколько идей и проектов. Среди них – видеосервис для заботливых родителей «Песочница» – трансляции в реальном времени в личные кабинеты родителей на сайте сервиса. Каждый родитель мог видеть, как бегает его ребёнок по игровой комнате садика в реальном времени. Но, как оказалось, главное мое детище (на сегодняшний день) ждало меня впереди. Незадолго до запуска проекта «Песочница» я познакомился с предпринимателем Евгением Волком – автором концепции воркплейсов. Меня очень вдохновил проект, но суммы, полученной от видеосервиса, было недостаточно для запуска такого объёмного проекта в Перми. Я рассказал о затее своему давнему знакомому – Владимиру Фофанову, и мы, собрав все средства, что у нас были, начали поиск инвестора, и уже через месяц мы втроем (я, Владимир Фофанов и Илья Новиков) обсуждали открытие будущего воркплейса моды и дизайна в Перми, – рассказал Александр Мерзляков. Стоит отметить что, несмотря на то что проект «Ворклпейс на Окулова» начал работать в Перми относительно недавно, в настоящий момент он пользуется большой популярностью и приносит стабильный доход собственникам.

ИДЕЯ – НЕ МЕНЕЕ ЗНАЧИМЫЙ КАПИТАЛ Отсутствие денежных средств, как правило, становится главной отговоркой тех, кто так и не сумел открыть собственный бизнес. Если спросить любого бизнесмена, добившегося уже каких-то значительных результатов в этой жизни, что нужно для того, чтобы начать свой бизнес, большинство ответят: главное – это не наличие денег (у большинства сегодняшних миллиардеров тоже когда-то не было ни гроша). Не значит ли это, что для того, чтобы добиться успешности в бизнесе, нужно нечто большее, чем деньги? В одном из интервью председатель совета директоров группы компаний «УралСервис» Леонид Лейфер рассказал нашему журналу об истории создания компании, которая за 15 лет своего существования из небольшой подрядной организации превратилась в одну из ведущих строительных

компаний Перми. На вопрос, каким образом удалось этого достигнуть, Леонид Яковлевич тогда ответил: – У нас просто было желание. И, на мой взгляд, это главное. Я уверен, что если есть желание и к этому ещё приложить немного ума, можно добиться любых результатов. Конечно, было много трудностей, мы набили себе много шишек. Но всё сложилось так, как должно было сложиться.

– Насколько я могу судить по собственному опыту, деньги – это не главный элемент для старта своего дела. Чаще всего нехватка средств – это отговорка, – поддерживает предыдущее высказывание Александр Мерзляков. – Все мы знаем примеры компаний, начинавших свою деятельность в гараже и позднее выросших в огромные корпорации. Думаю, что уместной в этом случае будет древняя китайская поговорка «Даже путь в тысячу ли начинается с первого шага». МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

53

54

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

55

ИНФРАСТРУКТУРА автор Александра Золотарёва

А БАНЯ ГДЕ? «Каждый год 31 декабря мы с друзьями ходим в баню…» – неустанно повторял Женя Лукашин в культовой отечественной комедии. Всего несколько десятилетий назад общественные парные были так популярны, что стали актуальными декорациями к фильму. Многие до сих пор помнят воскресные семейные походы в баню.

56

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

ИНФРАСТРУКТУРА

бани ходили не просто мыться, а ещё и пообщаться: встречались с друзьями и делились последними новостями. Времена изменились, но обычаи остались. На смену общим отделениям пришли финские сауны и небольшие частные бани. Их главное преимущество – отсутствие посторонних, недостаток – высокие цены. А между тем баня – учреждение социальное и должно быть доступно абсолютно всем. В былые времена общественные парные располагались по всему городу, что называется, в шаговой доступности. На сегодняшний день в Перми работает более 150 бань и саун. Из них только 17 имеют общие отделения и предоставляют услуги по социальным ценам. Стоимость посещения бани для льготных категорий населения варьируется от 100 до 180 рублей. Для всех остальных помывка обойдётся от 200 до 300 рублей. Заведения работают по социальным ценам только в определённые дни, обычно пару раз в неделю. «Пушкинская» баня открыта для льготников четыре рабочих дня (за исключением вторника – санитарного дня). Расположены данные заведения неравномерно. Так, в Индустриальном районе, микрорайонах Крохалева, Краснова, Владимирском и Вышка-2 нет ни одной общественной бани. В центральных районах города Свердловском и Ленинском в общей сложности работают два общих отделения. По действующему нормативному документу СНиП 2.07.01 от 1989 года для удовлетворения потребности жителей в банных услугах должно приходиться три помывочных места на одну тысячу горожан. То есть в городе с населением порядка миллиона человек должно быть как минимум три тысячи мест в общественных банях. По факту в существующих заведениях оборудовано 939 мест, то есть в три раза ниже нормы советских времён. В расчёт не берём сауны и различные бани повышенной комфортности, так как стоимость их посещения доходит до двух тысяч рублей в час, что доступно далеко не всем. На фоне постоянно открывающихся новых саун кажется, что и нет особой нехватки парных. По официальным данным, всего 30% жителей города пользуются услугами общественных бань. Предприниматели говорят конкретнее: в сезон посещаемость составляет порядка 300 человек в день.

– Пенсионеров идёт много, для них это радость, отдых, – отмечает Валерий Япаров, владелец бани «Пушкинская» на перекрёстке ул. Пушкина, 64 и ул. Газеты «Звезда», 38. – Дело в том, что наша баня единственная в городе работает по льготным тарифам четыре дня в неделю. Неравномерное расположение и, как следствие, недоступность услуги нуждающимся, в особенности проживающим в ветхом и неблагоустроенном жилье, являются основной проблемой в развитии банного хо-

зяйства города Перми. При этом, по данным управления жилищных отношений, на сегодняшний день в городе находятся 350 домов, признанных аварийными, и 652 признанных непригодными для проживания.

БАНЯ КАК БИЗНЕС С развитием частного бизнеса общественные бани пришли в упадок. Зданиям социальных учреждений требовался ремонт, модернизация технического оснащения. Однако, с учётом роста тарифов на коммунальные услуги, необходимость индексации зарплат персонала, низкие цены на услуги не могли окупить даже их содержание. В 2001 году было принято решение о реформировании муниципальных предприятий банно-прачечного хозяйства. Чтобы привлечь инвестиции, общественные парные сдали в аренду. Убыточные учреждения снимали с баланса прямо с долгами. Предпринимателей привлекали выгодными условиями сотрудничества: затраты на ряд работ по ремонту и модернизации обещали засчитать в счёт арендной платы. А низкую цену на услуги должны были оправдать дотации из бюджета. По словам Валерия Япарова, с 2003-го (момента передачи в аренду) до 2009 года дотации действительно предоставляли. Исходя из фактически произведённых расходов рассчитывалась себестоимость мытья одного человека, часть оплачивало государство. Например, если помывка одного посетителя обходилась бане в 100 рублей, то 50 из них возвращали. Позже все льготы отменили, и новым владельцам не удалось вернуть свои вложения. Похожую историю рассказывает Игорь Наумов, собственник банного комплекса «Жара» на ул. Буксирной, 6 в Кировском районе Перми.

– 15 лет назад брал в аренду помещение бани с условием, что смогу погасить все долги по коммунальным платежам, в том числе и по зарплате (на тот момент даже электричество в здании было отключено). Кроме того, при заключении договора в администрации обещали, что учтут в счёт аренды произведённый ремонт. Но потом сказали: извините, прокуратура запретила, мы не

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвестаудит»:

– Я уверен, что общественные бани необходимо передавать в частные руки. На мой взгляд, этот бизнес может развиваться, быть на радость людям, бюджету и самим предпринимателям. Во-первых, это позволит качественно улучшить услуги данной отрасли в разы. Во-вторых, принесёт доход самим предпринимателям и, соответственно, послужит источником для пополнения бюджета. Низкая стоимость социальных услуг при этом может компенсироваться за счёт услуг повышенного комфорта. Кроме того, в Перми есть успешные предприниматели, которые умеют вести интересные нестандартные проекты, в том числе предоставлять социальные услуги населению и при этом извлекать выгоду. Выгодными для предпринимателей могут стать такие условия сотрудничества, как аренда или варианты государственно-частного партнёрства. На самом деле существует подобный опыт, когда частные компании получали своего рода возмещение из бюджета по таким социальным билетам. Безусловно, наиболее прибыльными являются качественные оздоровительные и банные комплексы, хотя на самом деле всё зависит от того, насколько серьёзно относиться к бизнесу.

На сегодняшний день в Перми работает более 150 бань и саун. Из них только 17 имеют общие отделения и предоставляют услуги по социальным ценам. Стоимость посещения бани для льготных категорий населения варьируется от 100 до 180 рублей. Для всех остальных помывка обойдётся от 200 до 300 рублей. МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

57

ИНФРАСТРУКТУРА

«Пушкинская» баня

можем. В итоге из 4,5 миллиона рублей, которые я вложил, мне вернули 300 тысяч. Владелец «Пушкинской» бани уже порядка десяти лет отстаивает свои права на компенсацию затрат в судах различных инстанций.

– На капитальный ремонт было потрачено 11 миллионов рублей, – уточняет Валерий Япаров. – Дважды переделывали крышу. Заново сделали отопление, электрощиты, канализацию, установили новую дорогостоящую приточно-вытяжную вентиляцию. В результате предприниматели оказались вынуждены самостоятельно отбивать затраты. При этом ценовую политику они устанавливают самостоятельно. По данным администрации, в настоящее время регулирование цен (тарифов) в общих отделениях бань и банно-прачечных комбинатах не осуществляется в связи с отсутствием на территории Перми муниципальных организаций (предприятий), оказывающих данные услуги. Регулирование цен бань иных форм собственности не предусмотрено действующим законодательством. Из общего числа действующих парных пять комплексов переданы в аренду на условиях сохранения целевого использования. Остальные учреждения находятся в собственности, а значит, владельцы не обязаны поддерживать работу общих отделений и предоставлять услуги по социальным ценам.

58

То есть фактически собственник может переоборудовать помещения на своё усмотрение, сделать небольшие парные и предоставлять услуги по среднерыночным ценам. Отчасти предприниматели так и делают. Помимо общественных парных в банных комплексах работают сауны с бассейнами, турецкие бани, тренажёрные залы и кафе. Стоимость таких услуг уже далеко не социальная и зависит от качества и особенностей конкретного предложения. При этом коммунальные платежи, налоги владельцы оплачивают на общих основаниях, как индивидуальные предприниматели, хотя содержание общественной бани довольно затратно с точки зрения ресурсов.

– В основном живём за счёт сопутствующих услуг, – говорит Игорь Наумов. – Вот и приходится думать, чем можно привлечь, что особенного предложить. К примеру, у меня на улице оборудована купель. Работают два общих отделения, одно из которых класса повышенной комфортности, с бассейном, и три сауны. Кроме того, рядом с баней мы сделали автомойку: пока хозяин моется, машину тоже в порядок приводят. В планах – строительство второго этажа с гостиничными номерами и спортзала. В комплексе с «Пушкинской» баней сегодня также работают сауны. В перспективе – открытие тренажёрного зала и строительство медицинского центра.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

В 2001 году было принято решение о реформировании муниципальных предприятий банно-прачечного хозяйства. Чтобы привлечь инвестиции, общественные парные сдали в аренду. Убыточные учреждения снимали с баланса прямо с долгами. Таким образом, существование общественных парных и социальных расценок на услуги – исключительно инициатива владельцев. Как отмечает Валерий Япаров, всё держится на личных качествах директоров бань.

РАЗВИТИЕ ПО КОНЦЕПЦИИ Передача муниципальных бань в аренду позволила сохранить социальные учреждения. В администрации отмечают, что направление входит в число приоритетных, в связи с чем в конце прошлого года была разработана концепция развития банного хозяйства. Документ предполагает привлечение дополнительных инвестиций для строительства новых объектов. Также оговариваются условия финансовой поддержки бизнеса. Так, в соответствии с решением Пермской городской думы от 25 декабря 2007 г. №315, арендаторам, которые предоставляют социальные услуги, даётся скидка по арендной плате с понижающим коэффициентом 0,3. При этом учитывается только площадь, которая используется исключи-

ИНФРАСТРУКТУРА

Банный комплекс «Жара»

тельно для организации помывочного процесса (отделения, раздевалки, часть холла, обеспечивающего проход). Данная форма расчётов используется с 2010 года. Заложена в документе и возможность предоставления субсидии. В соответствии со статьёй 78 Бюджетного кодекса Российской Федерации, юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, оказывающим услуги пользования общественными банями, могут предоставляться субсидии из бюджета города для возмещения затрат или недополученных доходов при оказании услуг. Разработать необходимые документы планируется до конца 2017 года. Стоит также отметить, что до конца

2018 года планируется ввод в эксплуатацию пяти новых общественных бань в общей сложности на 500 помывочных мест. По данным администрации, в 2008 году в рамках реализации социально значимого проекта «Открытие пяти городских бань», утверждённого главой города Перми, предпринимателям было предоставлено пять площадок по адресам: ул. Беляева, 9, ул. Леонова, 74, ул. Емельяна Ярославского, 62, ул. Солдатова, 33, ул. Гашкова, 11а. Участки выделены по акту выбора земельного участка с предварительным согласование места размещения объекта (земельный участок под строительство общественной бани выделялся в рамках Положения о предоставле-

нии земельных участков для строительства и иных целей на территории города Перми, утверждённого решением Пермской городской думы от 28.10.2008 № 315). Однако, как утверждают предприниматели, банный бизнес весьма специфичен и не все могут им заниматься.

– Каждым делом должны заниматься профессионалы, в любой сфере, – отмечает Игорь Наумов. – Есть очень много нюансов, которые нужно знать. Важно создать микроклимат бани. Причём это нужно сделать так, чтобы ещё и минимизировать расходы. Здесь не может быть так, что вложил деньги, человека поставил и зарабатываешь. Банный бизнес – это не только бизнес, этим надо жить.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

59

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Коттеджный посёлок Honka Family Club (Ленинградская обл., п. Юкки)

автор Александра Соколовская

ЭЛИТНЫЙ ПРИГОРОД Ещё несколько лет назад само понятие «загородный дом» прочно ассоциировалось с высоким достатком и принадлежностью к элитным слоям общества. Сегодня девелоперы стараются представить более доступные предложения, выводя на рынок проекты в сегментах «эконом» и «комфорт». Маятник качнулся в обратную сторону, и оказалось, что найти на загородном рынке элитную недвижимость не так-то просто.

60

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ля начала определимся с терминологией. Единой классификации индивидуального жилья сегодня не существует, поэтому застройщики, выводя проекты под знаком «элит», зачастую вкладывают в это понятие собственное видение. Однако некоторые общие черты выделить можно.

– Нашей компанией разработаны свои параметры для отнесения жилья к тому или иному классу, – поделилась ведущий аналитик аналитического центра «КДконсалтинг» Дарья Опутина. – При присвоении класса учитываются параметры территории, архитектурные решения, инфраструктура и формы управления. В посёлках класса «элит» заложены следующие основные характеристики: выгодное месторасположение – в черте города, в сосновом бору или возле водоёма, продуманная концепция посёлка, единый архитектурный стиль, все центральные коммуникации, строительство из качественных материалов – кирпич или дерево, большая площадь дома (от 200 кв. м) и участка (от 15 соток), внутрипоселковые асфальтированные дороги, безопасность – огороженная территория, круглосуточная охрана, камеры видеонаблюдения. Посёлки «элитного» класса имеют статус «клубного», т. е. закрытого, места, имеют ограниченное количество домов. Разумеется, подобный уровень диктует и определённую ценовую политику. По подсчётам специалистов, стоимость домовладения с земельным участком в посёлке элитного уровня начинается в нашем регионе от 16 млн руб.

– Следует отметить, что в данном сегменте цены формируются индивидуально и при совершении сделки возможен дисконт, который устанавливается также в индивидуальном порядке, – поясняет Дарья.

В ПЕРМИ «ЭЛИТКА» В ДЕФИЦИТЕ Как оказалось, элитные посёлки в пригороде Перми можно пересчитать на пальцах одной руки.

– На пермском рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: организованных посёлков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю определённый «образ жизни», а не участок без коммуникаций, – продолжает наша собеседница. – На сегодняшний день насчитывается лишь порядка 16 посёлков, которые характеризуются определённым концептом. При этом отметим, что фактически завершёнными является лишь половина из них – восемь посёлков (сданы в эксплуатацию, полностью благоустроены либо близки к завершению). Таким образом, ситуация на рынке усугубляется ещё и тем, что большинство проектов находятся

Коттеджный посёлок «Медное озеро - 2» (Ленинградская обл., п. Медный завод)

В посёлках класса «элит» заложены следующие основные характеристики: выгодное месторасположение, продуманная концепция посёлка, единый архитектурный стиль, все центральные коммуникации, строительство из качественных материалов, большая площадь дома (от 200 кв. м) и участка (от 15 соток), внутрипоселковые асфальтированные дороги, безопасность. на начальной и промежуточной стадиях реализации, что не позволяет в полной мере оценить их качественные составляющие, в том числе инженерную инфраструктуру, уровень благоустройства и прочее. Элит-класс на сегодняшний день представлен двумя реализуемыми проектами: «Деревня Демидково» и «ЗлатоустьеПремиум», что составляет 13% от всего рынка организованной застройки. Ряд других посёлков, соответствующих элитному классу, были реализованы в 2005–2008 годах, введены в эксплуатацию, и продажи от застройщика там сегодня не ведутся (таковы, например, проекты «Лукоморье», «Ермаки»). Отчасти нишу элитного загородного жилья восполняют предложения о продаже отдельных благоустроенных домов, расположенных в престижных районах Перми и края, где традиционно развивается малоэтажная застройка, – Курья, Закамск, Запруд, Протасы и т. д. На рынке без труда можно найти объявления о продаже домов элитного уровня от собственников. Так, например, по информации аналитического центра «Медиана», в топ самых дорогих предложений сентября, размещённых в открытых интернет-источниках, вошёл дом площадью 900 кв. метров, расположенный в м/р Ива-1 (Мотовилихинский район). В доме 25 комнат, соединённых между со-

бой домофонной сетью, две сауны, бассейн. Естественно, коттедж газифицирован, полностью благоустроен. Стоимость предложения составляет 80 млн руб.

ОГРАНИЧЕННЫЙ СПРОС Тем не менее объекты хаотичной застройки нельзя назвать «элитным загородным жильём» в полном смысле данного понятия, прежде всего, потому, что они не обеспечивают формат «клубности», не предполагают единого управления территорией, общей стилистики и благоустройства прилегающей территории. Казалось бы, два проекта элитных посёлков – немного для миллионного города. Однако сегодня новых предложений в данном сегменте не появляется. Застройщики неохотно берутся за воплощение дорогостоящих концепций, которые требуют больших вложений на этапе строительства и имеют ограниченный спрос. Одним из немногих предложений, ставших успешными в сегменте элитного жилья, стала «Деревня Демидково». Застройщиком этого посёлка выступала компания «Росса Ракенне СПб», эксклюзивный представитель бренда Honka в России. В конце сентября компания объявила о старМЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

61

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Коттеджный посёлок «Медное озеро - 2» (Ленинградская обл., п. Медный завод)

те нового проекта в нашем регионе – «Королёвские дачи». По предварительной информации, этот посёлок будет одним из немногих образцов концептуального строительства. Новый посёлок будет расположен на берегу Камы, в семи километрах от Чусовского моста, и включит в себя 76 участков площадью от 15 до 71 сотки, в том числе четыре VIP-резиденции на уединённой территории. Площадь коттеджей составит от 150 до 450 кв. метров, и все они будут построены компанией Honka по собственным проектам. На вопрос о том, почему в Пермском регионе реализуется так немного посёлков высокого класса, председатель совета директоров компании «Росса Ракенне СПб» Александр Царёв ответил, что этот объём строительства соответствует объёму спроса на подобную недвижимость: – Я считаю, что для такого региона, как Пермский край, иметь более одного проекта в реализации будет слишком большой роскошью. Всё-таки реализация в Пер-

ми отвечает возможностям региона. Есть определённое количество возможностей продажи, выше которого нам не прыгнуть. Я считаю, что проекта «Королёвские дачи» будет достаточно для того, чтобы обеспечивать спрос, который есть в регионе.

ИНВЕСТИРОВАТЬ И ПОЛУЧАТЬ Застройщики осознают: строительство элитного посёлка предполагает долгосрочную деятельность и крупные инвестиции ещё до начала продаж.

– На мой взгляд, на начальном этапе очень важно показать преимущества конкретного проекта для потенциальных покупателей, – поделился собственным видением Александр Царёв. – Что важно для любого человека? Для любого человека важно увидеть хотя бы какие-то очертания того, как это будет выглядеть, и увидеть не на красивой картинке, а вживую. Второй момент – почувствовать динамику того проек-

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ОРГАНИЗОВАННЫХ ПОСЁЛКОВ ПО КЛАССАМ КАЧЕСТВА

та, который реализовывается. Насколько быстро, в те ли сроки, которые компания декларирует? Третий момент – это архитектура и инженерное оборудование: безусловно, оно должно быть современным, технологичным. Эти моменты во многом определяют принятие решения для любого человека. Мы стремимся во всех наших проектах за счёт собственных инвестиций построить несколько домов, показать на их примере и архитектурные возможности компании, и, если получается, интерьер и финишную отделку. Поэтому мы практически во всех посёлках инвестируем собственные средства в эти дома-образцы, в инженерную инфраструктуру, в развитие территории, на которой строим. При этом, вопреки ожиданиям, рентабельность бизнеса, связанного с девелопментом и застройкой коттеджных посёлков премиум-класса, составляет не более 7%.

– Одно дело – построить многоквартирный дом на сто обезличенных квартир, не имеющих конкретного потребителя, на

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ОРГАНИЗОВАННЫХ ПОСЁЛКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПРОДАЖЕ

Данные предоставлены АЦ «КД-консалтинг»

62

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

одной строительной площадке, и другое дело – построить сто индивидуальных домов, причём напротив тебя находится сто заказчиков и у каждого свои интересы, свой взгляд, – продолжает наш собеседник. – С каждым из этих ста заказчиков необходимо пройти тот же цикл, что проходит компания, строя один многоквартирный дом. По сути, бизнес-процесс ничем не отличается. Кроме того, мы говорим о поддержании определённого качественного уровня обслуживания заказчика, предоставлении ему того сервиса, тех услуг, которые мы пропагандируем. Для этого нужно иметь в компании намного больше квалифицированных сотрудников, которые будут обеспечивать качественный сервис для этих ста заказчиков. В связи с этим говорить об особой маржинальности не приходится.

ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЯ Работа с элитной недвижимостью не заканчивается после сдачи посёлка в эксплуатацию. Один из важных моментов – управление коттеджным посёлком, которое предполагает не просто организацию решения бытовых вопросов и эксплуатации совместной собственности, но и работу с жителями, направленную на поддержание элитного бренда посёлка. В посёлке разрабатываются правила, общие для всех жителей, и их нужно соблюдать. В частности, элитный посёлок обязательно имеет общую концепцию застройки, в которую входят и внешний облик зданий, и вид ограждений и тротуаров, и обустройство зон общего пользования. Это означает, что собственник по своему желанию не может построить дом, выбивающийся из общей концепции, либо, например, поставить глухой двухметровый забор вместо предусмотренного концепцией невысокого ажурного ограждения.

– Есть такое понятие – инвестиционный договор, на основании которого строятся все взаимоотношения с покупателем, – поясняет руководитель отдела маркетинга и рекламы «Росса Ракенне СПб» Екатерина Сударева. – В нём чётко прописано, что застройщик производит работы по устройству общественной инфраструктуры, инженерных сетей, в том числе ограждений и других элементов. Прописывается, что будет сделано – какие общественные здания, какие дороги, какие детские площад-

Деревня Демидково (Пермский край)

Одним из немногих предложений, ставших успешными в сегменте элитного жилья, стала «Деревня Демидково». Застройщиком этого посёлка выступала компания «Росса Ракенне СПб», эксклюзивный представитель бренда Honka в России. ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИИ В СЕГМЕНТЕ ЭЛИТНЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЁЛКОВ: коттеджные посёлки

площадь объекта

удельная цена предложения (дом + ЗУ)

общая цена предложения (дом + ЗУ)

270–450 кв. м

50–60 и от 115 тыс. руб./кв. м

от 16–17 до 35–55 млн руб. (индивидуальный подход)

Класс качества

элит

ки. Иными словами, заказчик не задумывается, что ему нужно будет построить забор, – мы декларируем, что это будем делать мы. Свой забор – это недопустимо, и это прописано в договоре. При этом, например, въездная зона и ворота являются личностной визитной карточкой каждой семьи, поэтому здесь допустимы гербовые вензеля, собственные декоративные элементы и другое творчество… На пермском рынке культура управления загородной недвижимостью и грамот-

ной работы с собственниками домов пока находится в стадии становления. Застройщики зачастую боятся диктовать покупателям жёсткие правила соседства, что приводит к размыванию концепции, утрате «клубных» признаков, развитию проекта по сценарию хаотичного поселения. Тем не менее похоже, что количество элитных предложений на сегодняшний день в целом соответствует уровню спроса. Тем более что роста востребованности элитной жилой недвижимости в ближайшее время не ожидается.

Все коттеджные посёлки Пермского края на сайте www.mzdom.com МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

63

ТЕХНОЛОГИИ автор Елена Исупова

«ДВИЖОК» ДЛЯ ПРОДАЖ Не секрет, что дорога к новой квартире, помещению под офис или кафе начинается с поисков информации в интернете. А значит, эффективность работы сайтов застройщиков и агентств недвижимости сегодня приобретает всё большее значение. Как сделать сайт компании продающим, какими инструментами воспользоваться, а чего следует избегать – расскажет наш материал.

ействительно, чем лучше покупатель представляет будущую квартиру, загородный дом, помещение для аренды, тем проще ему решиться на покупку. И это понятно, ведь недвижимость – не из тех объектов продажи, который можно выбрать не глядя, ограничившись заданными параметрами – площадью, местоположением, планировкой.

– Общий тренд на рынке недвижимости Перми вижу в том, что у потенциального клиента есть большая потребность получить максимум информации на сайте застройщика или агентства, – подтверждает Алексей Богдановский, директор компании «Амадо». – Соответственно, нужно прикладывать всё больше усилий в этом направлении. Клиент не должен уйти с вашего сайта с пустыми руками.

64

К сожалению, далеко не все компании уделяют развитию своих сайтов должное внимание. Более того, по словам директора коммуникационного агентства «Март» Любови Анкудиновой, сегодня агентства недвижимости начинают обгонять застройщиков по функциональности сайтов, причём при меньших финансовых затратах.

– Риэлторы продают свою услугу, застройщики – квартиры, – объясняет эксперт. – Первым надо доказывать, почему стоит платить именно им, вторые живут в условиях дефицита новостроек. На этом фоне сервисы, которыми предлагают воспользоваться застройщики на своих сайтах, иногда выглядят пустой тратой денег и представляются бессмысленными. К примеру, в последнее время очень популярным

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

стало предлагать пользователям сформулировать вопрос онлайн-консультанту или отправить заявку на звонок. Мы попробовали воспользоваться этими услугами и до сих пор ждём у моря погоды. Как сейчас выглядит сайт застройщика? Чаще всего это перечень объектов и список оставшихся в продаже квартир с примерами планировок. Почти никто не предлагает воспользоваться поиском вариантов по заданным параметрам, как это делают риэлторы. А зря! Во-первых, такой поисковик покажет клиенту альтернативу, продемонстрирует, как меняется цена квадратного метра по мере готовности дома. Во-вторых, застройщик получит обратную связь – узнает, какие квартиры интересуют покупателя, и сможет сравнить первоначальную потребность с окончательным выбором.

ТЕХНОЛОГИИ

Конечно, целевые аудитории сайтов риэлторов и застройщиков всё же не совпадают полностью, и у каждого сегмента бизнеса остаётся своё уникальное предложение. Тем не менее участникам рынка недвижимости есть над чем подумать.

НА ЧУЖИХ ОШИБКАХ Например, обратить внимание на распространённые ошибки. Некоторые из них были отмечены жюри в рамках прошлогоднего конкурса инноваций и достижений в сфере недвижимости и строительства «Грани успеха», где была учреждена специальная номинация «Web-сервис 24 часа».

– Ошибок очень много, – подтверждает председатель жюри конкурса Сергей Шахторин. – Это и скупость предоставляемой информации, и неработающий функционал сайта, и множество грамматических неточностей, и недостоверность данных, и отсутствие дизайна. Кстати, под дизайном не стоит дословно понимать всякие дизайнерские «фишки» и «красивости». Дизайн – это, прежде всего, грамотно продуманная и оформленная подача информации на сайте, выдержанная в фирменном стиле. В целом качество сайтов на пермском рынке можно оценить на три с плюсом. Мы здесь упираемся в бюджеты. Крупные пермские игроки готовы потратить большие деньги на разработку и развитие сайта, а кто-то делает по принципу «лишь бы был». И иногда сайт есть не что иное, как творение одного из сотрудников. О каком качестве можно говорить в этом случае? Нет культуры, нет общепринятых правил. Лично я не видел требований к сайту застройщика или агентства недвижимости. Их каждый маркетолог придумывает сам и реализует вместе с командой или отдаёт какой-нибудь студии. В перспективе подобных конкурсов должно быть больше: уверен, после каждого из них качество сайтов будет повышаться. Конкуренция на рынке есть везде, и среди сайтов в том числе. Просто мало кто уделяет своему сайту больше внимания, чем этого требует сложившаяся ситуация. Кроме того, на сайтах многих компаний если и можно найти фото объекта на разных этапах строительства, то 3D-модель будущего дома или виртуальная экскурсия – уже большая редкость. Не каждый задумывается о том, что кроме планировки интерес клиента способны подогреть фото возможной обстановки квартиры. Стоит взять на заметку!

– Часто разработчики и владельцы забывают, для кого делают веб-сайт, – говорит Алексей Богдановский. – Большая часть сайтов в интернете создана либо для руководителя компании, либо для портфолио веб-студии. А надо делать для клиента! Если брать банальные ошибки, то это отсутствие

Общий тренд на рынке недвижимости Перми состоит в том, что у потенциального клиента есть большая потребность получить максимум информации на сайте застройщика или агентства. Соответственно, нужно прикладывать всё больше усилий в этом направлении. Клиент не должен уйти с вашего сайта с пустыми руками. контактов, прайса или каталога на сайте, невозможность связаться с компанией иным способом, кроме телефонной связи, в том числе игнорирование электронных писем и заявок (мы, к примеру, регулярно тестируем различные сайты на этот счёт).

МЕХАНИЗМЫ ДЛЯ РАЗГОНА А теперь подробнее остановимся на инструментах, которые помогут компаниям оптимизировать работу сайта и сделать его продающим.

– Сайт должен либо продавать, либо информировать, третьего не дано, – уверен Сергей Шахторин. – Прежде всего, каждый застройщик должен подготовить всю исчерпывающую информацию по документации. Тем более, если он пока малоизвестен на рынке. Слишком много за последние годы пострадало дольщиков, и если застройщик хочет привлечь финансы от будущих владельцев квартир, то придётся заслужить определённое доверие. После документации необходимо освещать ход строительства во всех ракурсах. Пусть это будут фотоотчёты. Можно даже порадовать пользователей видеотрансляцией со стройки. Не забывайте про новости, в которых следует не только хвалить себя, но и информировать о любых проблемах или сдвигах в сроках строитель-

ства. Подписки на новости и акции должны быть на видном месте, как и формы «заказать звонок» или «задать вопрос». Само собой, нужно выкладывать на сайт планировки всех квартир. И разместить их так, чтобы от главной страницы пользователь мог добраться к ним в «один клик». Задача сайта застройщика – влюбить покупателя в будущий дом, во двор, в квартиру, в каждый квадратный метр площади. И продать квартиру уже на этапе строительства. Если учесть все вышеперечисленные пункты и добавить к сайту грамотный маркетинг, у застройщика получится привлечь целевую аудиторию. А будет аудитория – будут и продажи.

– Мы создавали сайты ОАО «Трест № 14», ОАО «СтройПанельКомплект», ОАО «Камская долина» – сайт агентства недвижимости. Их преимущества, в первую очередь, в активной позиции на рынке: эти сайты сделаны в разное время, но все они постоянно продолжают изменяться, подстраиваясь под современные потребности клиента, – делится Алексей Богдановский. – Процесс создания сайта очень похож на строительство дома. Мы тоже сначала делаем исследование территории, затем проектируем, делаем дизайн-проект, техническую документацию и далее строим (собираем). После большой стройки следует эксплуатация, которая имеет не менее важное значение. МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

65

ТЕХНОЛОГИИ

Сайт должен быть продающим, раскрывать все преимущества жилых комплексов, давать возможность сделать или забронировать звонок, отправить сообщение, рассказывать о компании и её ценностях, укреплять её имидж. Кстати, цена на разработку сайта сильно варьируется.

– Если говорить о сайте застройщика, то ценник на него может смело начинаться с отметки в 50 тысяч рублей, – рассказывает Сергей Шахторин. – С сайтом агентства несколько сложнее, и итоговая цена будет зависеть от десятков составляющих. Если брать некую среднюю цену, она будет около 60–80 тысяч рублей. За эти деньги клиент должен получить уникальный дизайн, интуитивно понятную систему управления содержимым сайта (со всем требуемым функционалом) и оптимизацию под поисковики. А дальше – поддержка и продвижение, которая запросит в месяц, по самым скромным расчётам, не меньше 30–40 тысяч рублей. Кстати, иногда сайт обходится в разы дешевле в другом регионе. Поэтому далеко не редкость, когда сайт какой-нибудь известной московской или питерской компания разрабатывает студия во Владивостоке. Уважаемые застройщики и агентства, возьмите это на заметку.

ХОРОШИЙ СТАРТ Между тем ряд пермских компаний уже взяли советы специалистов на вооружение. По итогам конкурса «Грани успеха», среди застройщиков коттеджных посёлков удачным признан сайт «Деревни Демидково», а в классе многоэтажного строительства – сайт ЖК «Акварели». Ещё один пример – сайт группы компаний «Строительные проекты»: если раньше он был больше ориентирован на сегмент B2B, то сегодня работает по формуле B2C.

66

– Мы почувствовали, что потребитель всё больше внимания уделяет выбору будущей квартиры именно в интернете, ищет информацию о новостройках, сравнивает разные варианты. Поэтому и переориентировали сайт на сектор B2C, запустили его вторую версию, чтобы потенциальный покупатель смог найти интересующую его информацию об объекте и захотел позвонить нам, – объясняет Ксения Тузова, специалист по маркетингу ГК «Строительные проекты». Для продвижения в Сети компания использует все традиционные механизмы оптимизации – CEO, контекстную рекламу, социальные сети. Многие задачи решают штатные специалисты, а некоторые отдаются на аутсорсинг. Обязательное условие – отслеживание эффективности работы сайта. Здесь большое внимание уделяется анализу посещаемости, глубине погружения, динамике и логике «передвижения» клиентов. При этом сайт постоянно обновляется: после запуска его второй версии внесено уже более 200 улучшений. Учитывается всё: и поведение клиентов на текущем сайте, и новые возможности поисковых машин, и свои ошибки, и удачные находки конкурентов. Существует негласное правило – минимум 10 улучшений в месяц. Несмотря на то что с запуска второй версии сайта прошёл год, «Строительные проекты» уже работают над третьей версией. Интересно отметить, что продажи с сайта компания не считает ключевой задачей.

– Главное, чтобы сайт был способен поставить логическую точку в желании позвонить нашим специалистам по прода-

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

жам и начать общаться предметно о покупке объекта, – продолжает Ксения Тузова. – От всех форм онлайн-консультаций мы отказались намеренно и никогда не будем использовать их на сайте. Живое общение с глазу на глаз – вот чего мы добиваемся. Мы сторонники прямых продаж в недвижимости. Поэтому основная задача сайта – вызвать желание продолжить диалог: позвонить специалисту, посетить экскурсию на строящиеся объекты, а потом переходить к покупке. Скажу больше, у нас запрещено продавать, если клиент не ездил на экскурсию в свой будущий дом. По словам специалистов компании «ТАЛАН», сайт должен быть продающим, раскрывать все преимущества жилых комплексов, давать возможность сделать или забронировать звонок, отправить сообщение, рассказывать о компании и её ценностях, укреплять её имидж. Результат показателен: до 40% обращений в офис продаж – это обращения с сайта.

– Мы стремились создать удобный инструмент в выборе квартиры, разместить на нём всю информацию для подтверждения правильности выбора клиента, – рассказывает Ольга Фаст, специалист по маркетингу ООО «ТАЛАН». – Важная функция сайта – собирать контакты для обратной связи, чтобы ни одного посетителя не упустить. «ТАЛАН» строит и продаёт ряд жилых комплексов и домов. Мы показываем их все на одном сайте, чтобы главный якорный бренд, который известен пользователю, вызывал чувство надёжности и доверия ко всем существующим и будущим объектам. При этом каждый объект имеет и самостоятельные промо-страницы, где клиент может найти более полную и подробную информацию. Также важной функцией сайта можно назвать отстройку компаниизастройщика от конкурентов. Конечно, мы проводим SEO-оптимизацию нашего сайта и промо-страниц объектов, постоянно используем контекстную и баннерную рекламу. Эти работы отдаём на аутсорсинг. В ежемесячном и квартальном форматах мы делаем ВЭБ-аналитику, аудит сайта и промо-страниц объектов. Такие отчёты помогают нам выявлять слабые стороны сайта и находить рычаги для повышения его эффективности. Безусловно, покупка квартиры или другого объекта недвижимости – очень ответственный шаг. И вряд ли кто-то рискнёт сделать выбор, опираясь только на информацию из интернета. Но стоит помнить: качественный, информативный сайт с эффективными инструментами продаж и возможностью коммуникации способен сильно повлиять на решение потребителя – пробудить в нём желание поскорее поехать в офис или на стройплощадку, пообщаться с менеджером, остановить свой поиск на определённом застройщике или агентстве недвижимости.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

67

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО автор Ирина Соловьёва

КОНТРОЛЬНАЯ ЗАКУПКА С момента законодательного закрепления общественного контроля за госзаказом в контрактной системе прошло пять месяцев. Напомним, с 1 июля 2014 года вступил в силу Закон № 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации». Безусловно, в зону действия общественных контролёров не входит сфера обороной промышленности или гостайны. В отличие от сферы госзакупок, которая традиционно привлекает особое внимание.

68

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО Юлия Боровых, член общественного совета при министерстве по регулированию контрактной системы в сфере закупок Пермского края Денис Колпаков, член комитета по развитию конкуренции в строительной отрасли при Российском союзе строителей

ункции общественных контролёров ранее были прописаны в 44-ФЗ (закон о госзакупках), вступившем в силу 1 января 2014 года. Однако не настолько детально. С принятием нового закона появилась правовая база для более широкой работы общественных организаций.

– Это новый, беспрецедентный закон, фактически дающий конституционное право каждому гражданину и организациям участвовать в управлении государством. Подконтрольными будут выступать органы государственной власти и местного самоуправления, государственные и муниципальные организации, а также иные органы и организации, осуществляющие отдельные публичные полномочия на основании федерального закона, – отмечает Денис Колпаков, член комитета по развитию конкуренции в строительной отрасли при Российском союзе строителей.

ВСЁ ПОД КОНТРОЛЕМ? Закон 212-ФЗ будет регулировать самые важные сферы деятельности, в том числе ЖКХ, образование, здравоохранение, культуру, госзакупки и другие области. Как уже говорилось ранее, в отличие от 44-ФЗ, закон № 212 наделил общественные советы более широким спектром прав. Например, контролёры имеют право запрашивать у органов государственной власти, местного самоуправления, государственных и муниципальных организаций, иных организаций, осуществляющих в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия, необходимую для осуществления общественного контроля информацию, за исключением информации, содержащей сведения, составляющие государственную тайну, све-

дения о персональных данных и информации, доступ к которой ограничен федеральными законами. Подготавливать по результатам осуществления общественного контроля итоговый документ и направлять его на рассмотрение в органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные организации, иные органы и организации, осуществляющие в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия, и в средства массовой информации.

– Допустим, мы понимаем, что у представителей строительной отрасли при осуществлении закупок систематически возникают проблемы при решении каких-то вопросов. Соответственно, задача общественного совета – выявить эти проблемы, собрать предложения, провести анкетирование и подготовить предложения по изменению ситуации, внесению поправок в закон, – рассказывает Юлия Боровых, член общественного совета при министерстве по регулированию контрактной системы в сфере закупок Пермского края, директор информационно-делового центра Пермской торгово-промышленной палаты. Кроме того, 212-ФЗ даёт право обращаться в суд в защиту прав неопределённого круга лиц, прав и законных интересов общественных объединений и иных негосударственных некоммерческих организа-

ций в случаях, определённых федеральными законами.

– Например, мы понимаем, что один и тот же заказчик при составлении аукционной документации постоянно прописывает в ней условия, ограничивающие круг участников, – продолжает Юлия Сергеевна.– В этом случае общественный совет может обратиться в контрольный орган с требованием провести внеплановую проверку действий этого заказчика.

ЗАКОН В ДЕЙСТВИИ Но это, как говорится, в теории. А что на практике? По словам Юлии Боровых, общественные организации всё активнее стремятся участвовать в контроле за закупками.

– Элементы общественного контроля начали действовать ещё до вступления в силу ФЗ №212. Одним из его элементов можно считать сайт zachestnyezakupki.onf.ru. Здесь публикуется информация о так называемых «плохих» закупках. Общественные эксперты мониторят сайт zakupki.ru, выявляют недобросовестных заказчиков и размещают на этом сайте. За время своего существования благодаря деятельности этого информационного портала сомнительными были признаны закупки на более чем 159 млн руб., отменены закупки на 41 млн руб. То есть на уровне России такие прецеденты уже есть.

Закон 212-ФЗ будет регулировать самые важные сферы деятельности, в том числе ЖКХ, образование, здравоохранение, культуру, госзакупки и другие области. В отличие от 44-ФЗ, он наделил общественные советы более широким спектром прав. МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

69

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

В Перми созданы общественные объединения практически при каждом министерстве. В том числе, сформирован общественный совет по надзору за госзаказом, в настоящий момент в него входят 12 представителей бизнес-сообщества, общественных объединений, некоммерческих организаций, в том числе СРО.

– В Москве общественные советы появились ещё в 2013 году, и там уже можно говорить о какой-то работе в сфере контроля, – поддерживает коллегу Денис Колпаков. – Так, с января по июль 2014 года представителями общественности было подано в ФАС порядка 216 жалоб, которые были рассмотрены. Из них 118 были признаны обоснованными, 98 – необоснованными. По словам экспертов, в Пермском крае каких-либо значительных результатов деятельности контролёров пока нет. Тем не менее в настоящий момент в Перми созданы общественные объединения практически при каждом министерстве. В том числе сформирован общественный совет по надзору за госзаказом, в настоящий момент в него входят 12 представителей бизнес-сообщества, общественных объединений, некоммерческих организаций, в том числе СРО.

ТРЕБУЕТСЯ ПРАКТИКА

ного закона №44-ФЗ, предусмотрено обязательное общественное обсуждение закупок. Подобное обсуждение должно начинаться с даты размещения планов закупок в единой информационной системе и заканчиваться не позднее чем за пять дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе или аукционе либо не позднее чем за два дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в запросе котировок (ч. 1 ст. 36 Закона о контрактной системе). Осуществлять закупки, подлежащие общественному обсуждению, без проведения такого обсуждения запрещено. Нормы об обязательном обсуждении закупок вступят в силу с 1 января 2016 года. При этом в 2014–2015 годах будет действовать правило, по которому обсуждению подлежат все закупки с начальной (максимальной) ценой или ценой контракта, превышающей 1 миллиард рублей.

– В Пермском крае миллиардные закупки проводятся крайне редко. Получается, что для нас этот пункт закона практически неактуален. Пожалуй, единствен-

Так или иначе, новый для России институт общественных контролёров развивается, есть практическая реализация (в основном на уровне столичных регионов), но есть и определённые проблемы. Недостаточная эффективность деятельности общественных советов, по мнению экспертов, объясняется целым рядом факторов. Так, в соответствии со ст. 20 Федераль-

70

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

ный заказчик, который их проводит, – это управление автомобильных дорог. Поэтому у общественного совета при министерстве по регулированию контрактной системы в сфере закупок Пермского края есть инициатива выйти с предложением снизить определённую законом планку, – рассказала Юлия Боровых. Отметим, что в законодательстве субъектов Российской Федерации, а также в муниципальных правовых актах могут быть установлены иные случаи проведения общественного обсуждения закупок для обеспечения региональных или муниципальных нужд.

– На региональном уровне из 85 субъектов Российской Федерации нормативные правовые акты, регулирующие порядок проведения обязательного общественного обсуждения закупок товаров, работ, услуг для государственных нужд согласно положениям п. 5 ч. 3 ст. 112 Закона 44-ФЗ, были приняты только в некоторых субъектах Российской Федерации (в т.ч. Москва, Республика Адыгея, Республика Калмыкия, Вологодская область, Новосибирская область). Указанные обстоятельства приводят к тому, что случаи осуществления общественного контроля в закупках в настоящий момент не оказывают значительного влияния на процедуры и результат закупок, хотя данный институт имеет существенный потенциал развития, ввиду того, что по результатам общественного контроля (согласно положениям Закона 44-ФЗ) предусматривается возможность внесения изменений в

212-ФЗ даёт право обращаться в суд в защиту прав неопределённого круга лиц, прав и законных интересов общественных объединений и иных негосударственных некоммерческих организаций в случаях, определённых федеральными законами.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В настоящий момент войти в общественный совет может абсолютно любой гражданин, любая организация. Однако возникает вопрос: как человек без специального образования может оценивать проектную документацию или смету, например, на строительство дорог? планы закупок, планы-графики, документацию о закупках, а также отмены закупок по результатам обязательного общественного обсуждения (ч. 3 ст. 20 Закона 44-ФЗ), – отмечает Денис Колпаков. Негативное влияние на формирование института общественного контроля в сфере госзаказа, по словам эксперта, также оказывают затруднения, связанные с тем, что в ряде случаев общественные обсуждения умышленно срываются.

– Всегда есть люди, которые заинтересованы в срыве торгов. По факту зачастую процедура общественного обсуждения значительно затормаживает процесс производства работ. Например, работы были запланированы на октябрь, но из-за проведения общественных обсуждений всё сдвигается на несколько месяцев. А там уже может возникнуть вопрос о целесообразности и возможности выполнения этих работ. Недостаточная эффективность общественных обсуждений связана и с вполне объективными причинами. В настоящий момент войти в общественный совет может абсолютно любой гражданин, любая организация. Однако возникает вопрос: как человек без специального образования может оценивать проектную документацию или

смету, например, на строительство дорог?

– Закон предусматривает, что общественный контроль ведётся на общественных началах, то есть безвозмездно. А если мы говорим о том, что нам нужно провести грамотную экспертизу проектно-сметной документации, понять которую человек без специального образования просто не сможет? Делать это бесплатно будет либо альтруист, либо заинтересованный в этом специалист (что опять же лишает заключение объективности). Поэтому этот вопрос сейчас обсуждается. По логике, должен быть какой-то перечень независимых экспертов, которых можно привлекать, но опять же эта деятельность должна оплачиваться. Это такая же работа, которая требует достаточно высокой квалификации и, соответственно, должна оплачиваться. Другой вопрос – кто должен оплачивать и не получим ли мы в этом случае «карманного» эксперта, который будет выдавать нужное заключение. В общем, проблем пока много, – рассуждает Юлия Боровых. Это, разумеется, не означает, что общественный контроль не нужен. Участники рынка возлагают на него большие надежды.

– Теорию написать легко, а вот как она будет работать, непонятно. Поэтому на сегодняшний день наша задача – создать

практику. Не факт, что то, каким мы сегодня получили этот закон, в таком же виде все и останется. Обсуждать, насколько это полезно или неполезно, и уж тем более говорить о том, способна ли общественность повлиять на систему, сложившуюся годами, пока рано. Безусловно, рациональное зерно в этом есть, контроль необходим – это общемировая практика. Но то, в каком векторе он пойдёт у нас, время покажет, – подчёркивает Денис Колпаков. В свою очередь Юлия Боровых считает, что эффективность общественного контроля во многом зависит от отдельных личностей, которые будут входить в советы.

– Необходима профессионализация и стимулирование общественной экспертизы. Нужно доработать функционал общественных объединений. При этом мы понимаем, что, как в любой общественной деятельности, здесь очень многое зависит от людей, которые ею занимаются. Если это будут активные люди, которые действительно готовы этим заниматься, прикладывать собственные усилия и время, то изменения в лучшую сторону будут. Если нет, то такие общественные советы будет существовать только для галочки, – подытожила Юлия Сергеевна.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

71

БИЗНЕС беседовал Иван Нечаев

ПРОСТЫЕ РЕШЕНИЯ В УПРАВЛЕНИИ БИЗНЕСОМ Главное качество для любого руководителя – умение управлять командой. При этом эффективное управление невозможно без предусмотрительности, планирования и выдающихся лидерских навыков руководителя. Эти умения должны постоянно совершенствоваться. Именно поэтому тренинги и семинары эффективного управления персоналом не теряют своей популярности. арсенале консалтинговой компании «Сила Роста» также есть тренинг «Управление компанией – простые решения сложных задач!». О том, какими навыками должен обладать современный руководитель и каков залог успеха, «Метражи» побеседовали с бизнес-тренером Владом Акишевым.

– Логичный вопрос, который возникает у руководителей или собственников бизнеса: зачем нужны тренинги, если сейчас существует много книг и вебинаров и всю информацию можно найти в интернете?

– Я часто отвечаю таким образом на этот вопрос: вот недавно была Олимпиада, выступали люди из разных стран, и на самом деле это люди, которые демонстрируют великие достижения. Большинство из них, олимпийских чемпионов, вообще выходят за рамки человеческого воображения о том, что возможно сделать, и с каждым из них есть тре-

72

нер. Я не видел ни одного чемпиона, который просмотрел бы тысячу часов вебинаров, приехал на Олимпиаду и выиграл. Я считаю, что в спорте, в воинских искусствах и в реальной практической работе нельзя обойтись без тренировки. То есть тренировка была нужна и будет нужна всегда для того, чтобы человек не просто знал, а чтобы он мог применять это на практике и достигать результатов.

– Какой можно выделить главный критерий результативности управления организацией?

– Условно говоря, каждый человек в организации должен приносить деньги, то есть создавать для компании прибыль или добавленную стоимость в форме интеллектуального развития, в форме контроля, менеджмента, систем и так далее. Поэтому для меня самый главный критерий – это оборот, который делает компания, и прибыль на человека. Я считаю, что это главное в настоящее время.

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

– Существует мнение, что подчиненные должны бояться своего руководителя. Вы с этим согласны?

– В первую очередь, руководитель должен быть для сотрудников понятным, и они должны его уважать. Я считаю, что понятность и уважение – это залог успеха любого руководителя. Но так уж устроена жизнь, что каждый человек проживает и позитивные, и негативные эмоции. Поэтому в управлении может присутствовать и то и другое. Людей нужно уметь вовлекать, и в то же время в каких-то ситуациях нужно уметь правильно «наказать» человека так, чтобы он понимал, за что. Сотрудник в организации должен понимать, что есть некая мера ответственности и есть определённые санкции, которые руководитель может наложить. Поэтому какой-то сотрудник может сказать, что он боится своего руководителя именно потому, что он в состоянии эти санкции наложить. Но гораздо более «расхлябанная» ситуация – когда сотрудники не боятся своего руководителя. Дисциплина должна базироваться всё-таки на уважении и на подчинении. А вот почему они подчиняются? Потому, что они уважают и любят, или потому, что они боятся, – это в управлении на самом деле вторично. В настоящее время всё важнее и важнее становится то, что людей нужно вовлекать. То есть страх как управленческая эмоция в отношении людей уходит в прошлое, поскольку хороших специалистов на рынке труда не хватает, приходит молодёжь, и для них большим мотиватором является интерес, чем страх. Поэтому я сторонник того, чтобы больше заинтересовывать людей.

– Совсем немного осталось до наступления всеми любимого праздника – Нового года. Многие организации уже начали к нему активно готовиться. Что бы вы пожелали современному бизнесу, собственникам компаний, руководителям и участникам ваших тренингов в следующем году?

– Я пожелал бы им, чтобы в их компании приходило как можно больше порядочных людей, которые умеют работать и отвечают за результат своей деятельности. А также терпения в воспитании таких сотрудников в своей команде, потому что бизнес – это всегда команда, развитие – это всегда команда. Но больше всего я бы хотел пожелать управленцам, собственникам бизнеса, начинающим руководителям везения, чтобы в их организации приходили настоящие профессионалы и чтобы хватало сил и терпения создавать из них хорошие команды.

Пермь, Екатерининская, 109а, офис 5 Тел.: (342) 2-144-002, 2-144-110

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

73

74

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014

75

76

МЕТРАЖИ #11 НОЯБРЬ 2014