PARECER AO PEDIDO DE VISTA DO PROJETO DE LEI DO EXECUTIVO Nº 46/2022 QUE AUTORIZA A DESAFETAÇÃO E ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS DO MUNICÍPIO
Recife, 19 de dezembro de 2022
I. Relatório
Foi protocolado no dia 16 de novembro de 2022, em regime ordinário, o Projeto de Lei do Executivo nº 46/2022 que autoriza a desafetação e alienação 15 de bens públicos municipais, de acordo com a Lei Federal nº 8 666/93 ou Lei Federal nº 14 133/21, bem como em consonância com as regras estabelecidas pela Lei Municipal nº 18.823/2021.
A Lei 18 823/2021, de 30 de agosto de 2021, estabeleceu que o leilão é a modalidade que poderá ser utilizada para a venda de bens imóveis inservíveis para a administração pública mediante, em que não haja interesse público, econômico ou social devidamente justificado e a comprovação da necessidade ou utilidade da alienação para o interesse público.
Art. 2º O leilão é a modalidade de licitação entre quaisquer interessados para a venda de bens móveis inservíveis para a Administração, de produtos legalmente apreendidos ou penhorados e de bens imóveis, a quem oferecer o maior lance, igual ou superior ao valor da avaliação, efetuado em sessão presencial ou eletrônica.
Art 3º venda de bens imóveis na forma de que trata o artigo 2º desta lei observará as seguintes regras:
I - ocorrerá quando não houver interesse público, econômico ou social, devidamente justificado, em manter o bem imóvel no domínio do Município;
II - dependerá de autorização legislativa, mediante sanção da lei de desafetação ou outra lei específica;
III - comprovação da necessidade ou utilidade da alienação para o interesse público
Para atender os critérios acima, a Lei 18.823/2021, autorizou a possibilidade de deságio de até 40% do valor do lance mínimo inicial, caso o bem não seja arrematado nas duas primeiras ofertas Importante ressaltar, que o PLE 46/2022 é o segundo projeto que tramita na Câmara Municipal solicitando autorização para o leilão de imóveis públicos com base na Lei 18 823/2021 O primeiro projeto, o PLE 39/2021 apresentado em novembro do ano passado, tinha como objeto a
venda de 10 imóveis, dos quais 7 foram arrematados, todos com aplicação de algum desconto em relação ao lance inicial, tendo dois desses imóveis sido comprados com desconto de 40%.
O Projeto de Lei objeto do presente parecer foi aprovado pelas Comissões de Legislação e Justiça; Finanças e Orçamento e Planejamento Urbano e Obras. Em todas as comissões a emenda proposta pelo Vereador Alcides Cardoso que indicava onde o recurso auferido por cada venda deveria ser aplicado foi rejeitada
Tendo entrado em pauta para deliberação do plenário no dia 12 de dezembro de 2022, foi solicitado pedido de vistas pelo ora relator que vem por meio deste apresentar o presente parecer
II. Fundamentação
O PLE 46/2022 identifica em seu anexo 15 imóveis públicos municipais para serem vendidos através de leilão, quais sejam:
Lotes de 01 a 06 da Quadra I, acrescido de marinha, sob o regime de aforamento, situados na Rua SD 2 (projetada) - bairro do Pina, neste município, todos localizados no Loteamento do Parque Aeroclube.
Lotes 07 a 12 da Quadra II, acrescido de marinha, sob o regime de aforamento, situados na Rua Gago Coutinho - bairro do Pina, neste município, todos localizados no Loteamento do Parque Aeroclube
Prédio nº 58, situado na Rua Marquês de Olinda, Bairro do Recife, neste município, edificado nos lotes de terreno próprio nºs 03 e 04, devidamente registrado sob a matrícula nº 112 757 do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Recife.
Imóvel nº 488, localizado na Av Manoel Borba, bairro da Boa Vista, neste município, com sequencial imobiliário nº 7163657
Imóvel S/N, localizado na Rua Senador José Henrique, no bairro da Ilha do Leite, Sequencial nº 1588184, e edificado nos lotes de terreno de nº 01 a 14 da Quadra XIII do Loteamento Parque Capibaribe, em terreno acrescido de marinha, sob o regime de aforamento, devidamente registrados sob as matrículas nº 54 454 a 54 467 do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Recife
Como apresentado no tópico anterior, de acordo com os arts. 2º e 3º da Lei 18.823/2021 poderia ser colocado para Leilão, com deságio de até 40%: bens imóveis inservíveis para a administração pública, em que não haja interesse público, econômico ou social devidamente justificado e a partir de comprovação da necessidade ou utilidade da alienação para o interesse público.
Contudo, como veremos no decorrer do presente parecer e na análise de cada caso, especificamente, as qualidades supracitadas não podem ser identificadas nos imóveis sugeridos no Anexo Único do PLE 46/2022 Outro ponto que merece destaque é a inexistência de justificativa e comprovação válida, como exige a Lei 18.823/2021, no Projeto de Lei do Executivo. O Executivo Municipal, autor do Projeto de Lei ora analisado, se dignou exclusivamente a apresentar justificativa genérica que poderia ser utilizada para qualquer imóvel, desrespeitando requisito legal para autorização legislativa.
A seguir detalharemos as diferenças de cada um deles, a partir de informações obtidas através dos laudos de avaliação desenvolvidos pela Valle Consult Engenharia e Gestão de Ativos LTDA , e os motivos pelos quais estes imóveis não deveriam ser colocados à venda
II.A Lotes 01 a 12 localizados no Loteamento do Parque Aeroclube.
Os 12 lotes juntos compreendem um total de 3 8 hectares e foram avaliados juntos em um total de R$ 91.920.000,00 (noventa e um milhões, novecentos e vinte mil reais), mas se aplicado o desconto de 40% autorizado pela Lei 18823/2001 esse valor poderá cair para R$ 55 152 000,00 (cinquenta e cinco milhões, cento e cinquenta e dois mil reais), ou seja, um deságio de R$ 36.768.000,00 (trinta e seis milhões, setecentos e sessenta e oito mil reais).
Ao mesmo tempo, vemos sendo apresentado um plano de urbanização das margens do Rio Pina que importará na remoção, de acordo com as estimativas da Prefeitura da Cidade do Recife, de quase 1000 famílias residentes nas comunidades do Bode, Areinha e Beira Rio, todas localizadas na ZEIS Encanta Moça. Número este que sabemos ser subnotificado, não considerando fatores como por exemplo a coabitação.
Por outro lado, apenas 600 unidades habitacionais estão sendo construídas no terreno do antigo Aeroclube, para atender não apenas as famílias que serão afetadas por esta obra de urbanização das margens do Rio Pina, mas também um grande passivo de famílias que encontram-se há anos no auxílio moradia esperando suas casas.
É importante registrar que a área do Aeroclube no zoneamento do Recife, aprovado no Plano Diretor de 2021, como Zona de Ambiente Construído Orla com potencial construtivo 3. Considerando os 3.8 hectares do terreno, o potencial construtivo pode chegar até 114.468,03 m² de área construída Dessa forma, no cenário da venda do terreno no valor cheio de R$ 91.920.000,00, o empreendedor atingiria um lucro (desconsiderando o valor correspondente à compra da outorga) de R$ 868.695.707,76. Já no caso do terreno ser leiloado com desconto de 40%, o empreendedor poderá alcançar o lucro de R$ 905.463.707,76.
Ainda é importante destacar que o terreno do antigo Aeroclube de Pernambuco foi demarcado, no art. 137 do Plano Diretor de 2021, como área destinada à implementação de Projeto Especial, ou seja, que prescinde da elaboração de um Plano Urbanístico próprio para sua ocupação
De acordo com o art 136 do Plano Diretor de 2021, os Projetos Especiais serão desenvolvidos em áreas que podem ser objeto de intervenções destinadas a promover a requalificação urbana, a dinamização econômica com inclusão socioespacial e cuidados ambientais, de acordo com planos específicos cujo conteúdo pode estabelecer parâmetros próprios para a área em que incidem, desde que atenda os seguintes objetivos:
Art 138 Para implantação de Projetos Especiais deverão ser elaborados Projetos Urbanos Específicos, de modo a atender os seguintes objetivos:
I - estimular atividades de comércio e serviços; de cultura e lazer; turismo e negócios, em função da vocação específica da área objeto de intervenção; II - requalificar áreas de urbanização precária, com prioridade para a melhoria da acessibilidade nas edificações e no espaço público, mobilidade, condições de moradia e regularização fundiária, da dinamização econômica com alternativas de geração de trabalho e renda;
III - reassentar as famílias ocupantes das áreas de preservação ambiental ou risco;
IV - reabilitar e conservar o patrimônio cultural da cidade, observadas as determinações do Plano de Preservação do Patrimônio Cultural, e as Resoluções Estadual e Federal pertinentes;
V - reabilitar e conservar o meio ambiente promovendo a recuperação, a proteção, a conservação das áreas de ambiente natural, e especialmente conectando-as por meio de corredores urbanos e ambientais qualificados, de modo a garantir o uso sustentável desse patrimônio para as gerações presentes e futuras;
VI - priorizar os investimentos em infraestrutura, principalmente de saneamento, de transporte público e mobilidade ativa;
VII - implantar mecanismos que viabilizem parcerias entre o poder público e a iniciativa privada
VIII - contribuir com a conservação e recuperação do patrimônio natural por meio da promoção da educação sobre a temática da defesa animal e ambiental, de forma permanente, em todos os níveis de ensino Parágrafo único As áreas passíveis de receber Projetos Especiais poderão ser objeto de Operações Urbanas Consorciadas (OUC), desde que observem as condicionantes e os requisitos para aplicação do referido instrumento
O Plano Diretor ainda estabelece que os Projetos Especiais deverão ser implementados a partir do desenvolvimento de Projetos Urbanos Específicos, atendendo uma série de critérios como estudos, diagnósticos e parâmetros específicos. Além de garantir mecanismos de participação da sociedade civil em todo o processo de formulação e execução do projeto
Art 139 Os Projetos Urbanos Específicos elaborados para implantação dos Projetos Especiais deverão contemplar no mínimo:
I - estudo e definição do perímetro do projeto;
II - caracterização do território de incidência do projeto, sendo identificado no mínimo os aspectos sociais, ambientais e culturais a serem objeto de preservação e proteção e as diretrizes específicas de transformação a serem atendidas, de acordo com as disposições deste Plano Diretor;
III - definição das obras e melhoramentos públicos necessários para viabilizar as diretrizes específicas;
IV - definição de parâmetros especiais de parcelamento, uso e ocupação do solo para o perímetro do projeto, em atendimento às diretrizes específicas;
V - previsão de incentivos e benefícios específicos, se for o caso, e dos instrumentos a serem utilizados;
VI - estudo sobre a viabilidade econômica das intervenções propostas com estimativas de custo, previsão das dificuldades de execução e avaliação dos impactos positivos e negativos decorrentes das intervenções propostas sobre a economia local;
VII - definição de mecanismos de participação da sociedade no processo de formulação e execução do projeto;
VIII - aprovação por decreto quando não se alterar quaisquer parâmetros urbanísticos e quando não se tratar de Operação Urbana Consorciada (OUC);
IX - aprovação por lei específica quando ocorrer mudança em parâmetros urbanísticos e quando se tratar de Operação Urbana Consorciada (OUC)
X - plano de massa;
XI - estudo de impacto de vizinhança
Contudo, o que presenciamos no momento é a venda de 12 lotes do terreno do antigo Aeroclube que foi parcelado e loteado antes da elaboração do Plano Urbanístico exigido para o desenvolvimento do Projeto Especial. Desrespeitando assim o que preceitua o Plano Diretor da Cidade do Recife e tornando mais difícil a incorporação do instrumento ao ordenamento urbano de maneira imparcial, tendo em vista que os interesses de um incorporador e não da cidade serão considerados caso o Plano Urbanístico exigido por Lei venha a ser desenvolvido.
II.B Prédio nº 58, situado na Rua Marquês de Olinda.
De acordo com o laudo de avaliação o imóvel em questão se trata de “um prédio comercial com 06 pavimentos, perfazendo a área construída de 1 292,87m² e área do terreno de 297,62m²”, com padrão construtivo normal e estado de conservação variando entre reparos simples a importantes e contém “06 pavimentos que são divididos em: Térreo, 1º, 2º, 3º e 4º pavimento e cobertura O prédio conta com 09 salas amplas, distribuídas entre o térreo e o 4º pavimento”
Como reconhece o parecer no item “Caracterização do Território” o imóvel encontra-se “em região com ocupação predominantemente comercial, em área histórica e importante da cidade (Bairro do Recife, popularmente conhecido como Recife Antigo) A região é constituída de prédios históricos com atividade comercial, centros culturais e museus, configurando como uma região de alto turismo na cidade”
Mais do que localizado em uma área histórica, o imóvel encontra-se no Conjunto Arquitetônico, Urbanístico e Paisagístico do Antigo Bairro do Recife, reconhecido pelo Instituto do Patrimônios Histórico e Artístico Nacional, através do processo de nº 1168-T-1985, registrado no livro do Tombo Arqueológico, Etnográfico e Paisagístico sob a inscrição de nº 119 e no Livro do Tombo Belas Artes sob a inscrição nº 614, ambos no dia 15 de dezembro de 1998 (IPHAN)
O Bairro do Recife localiza-se no centro da cidade e, juntamente com os bairros de Santo Antônio, São José e Boa Vista, integra o sítio histórico do Recife Sede do principal porto colonial da região Nordeste e núcleo inicial da ocupação da cidade, o Bairro do Recife nasceu como uma lingüeta de terra e, com o tempo, a partir de sucessivos aterros, assumiu a configuração atual de ilha Integra-se à cidade por meio de quatro pontes que ligam a ilha ao continente, e a partir deste a toda área metropolitana. (...) Do conjunto arquitetônico que emoldura a Praça do Marco Zero, três edifícios merecem destaque: o Instituto Cultural Banco Realb, a Associação Comercial do Recife e a Bolsa de Valores. Todos de inspiração eclética, construídos entre 1912 e 1915, revelam o gosto pelo monumental que regeu a reforma urbana do bairro Nos três pode-se observar a forma cuidadosa como o edifício se molda aos limites do lote, tirando partida da condição de esquina. A arquitetura encontrada nas ruas Vigário Tenório, Marquês de Olinda , Rio Branco e transversais assemelha-se a desses três edifícios. (IPHAN) 1
De acordo com o portal IPatrimônio que faz um inventário do Patrimônio Cultural Brasileiro, o tombamento do Conjunto Arquitetônico, Urbanístico e Paisagístico do Antigo Bairro do Recife a uma série de imóveis, dentre eles, o imóvel nº 58 da Av. Marquês de Olinda 2 .
O Art. 23 da Constituição Federal de 1988 define como competência comum à União, Estados, Distrito Federal e Municípios:
Art. 23 CF/1988
1 Disponível em: <http://portal iphan gov br/uploads/publicacao/2 rota patrimonio bairro do recifepe pdf> Acesso em: 15 de dezembro de 2022.
2 Disponível em: <https://www.ipatrimonio.org/?p=20357#!/map=38444&loc=-8.061339049414455,-34.87157066716463,17>
Acesso em: 15 de dezembro de 2022
III – proteger os documentos, as obras e outros bens de valor histórico, artístico e cultural, os monumentos, as paisagens naturais notáveis e os sítios arqueológicos; IV – impedir a evasão, a destruição e a descaracterização de obras de arte e de outros bens de valor histórico, artístico ou cultural;
Por esse preceito constitucional de defesa do patrimônio histórico cultural que o ordenamento jurídico brasileiro impõe, através do art. 11 do Decreto-Lei nº 25/1937, a proibição da alienação de imóveis públicos tombados, autorizando apenas a transferência entre entes federativos
Decreto-lei 25/1937
Art 11 As coisas tombadas, que pertençam à União, aos Estados ou aos Municípios, inalienáveis por natureza, só poderão ser transferidas de uma à outra das referidas entidades.
Parágrafo único Feita a transferência, dela deve o adquirente dar imediato conhecimento ao Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
Verifica-se, portanto, que o Decreto Lei n 25/1937 limitou claramente a possibilidade de alienação de tais coisas, objetivando a sua mantença junto ao poder público (quando públicas as coisas tombadas), concretizando o princípio constitucional que procura evitar a evasão das coisas de valor cultural (artigo 23, IV, CF/88)
O imóvel nº 58 da Av. Marquês de Olinda encontra-se avaliado em R$ 6.080.000,00 (seis milhões e oitenta mil reais), mas caso aplicado o deságio de 40% poderá ser vendido por R$ 3.648.000,00 (três milhões, seiscentos e quarenta e oito mil reais), ou seja, importando numa perde de R$ 2.432.000,00 (dois milhões, quatrocentos e trinta e dois mil reais) para os cofres públicos municipais, além de uma perda inestimável para o Patrimônio Histórico Cultural da cidade do Recife
II.C Imóvel nº 488, localizado na Av. Manoel Borba
O imóvel em questão, localizado em no bairro da Boa Vista, trata-se da sede do RECIPREVAutarquia Municipal de Previdência e Assistência à Saúde dos Servidores do Recife. Não sendo, portanto, um imóvel inservível como sugeria a Lei Municipal 18.823/2021. Informação atestada na avaliação elaborada pela empresa Valle Consult Engenharia
O objeto desta avaliação caracteriza-se como um prédio comercial com 03 pavimentos, perfazendo a área construída de 1 311,80m² e área do terreno de 1.628,55m² (áreas obtidas junto a Planta Reduzida do Imóvel e aferida in loco), onde funciona atualmente a unidade do RECIPREV e SAÚDE RECIFE, conforme informações obtidas junto a Prefeitura da cidade do Recife
O imóvel encontra-se avaliado em R$ 5.332.000,00 (cinco milhões trezentos e trinta e dois mil reais), mas pode chegar a ser vendido por R$ 3.199.200,00 (três milhões, cento e noventa e nove mil e duzentos reais), importando em uma redução de R$ 2.132.800,00 (dois milhões, cento e trinta e dois mil e oitocentos reais)
II.D Imóvel S/N, localizado na Rua Senador José Henrique
De acordo com a avaliação da empresa Valle Consult Engenharia:
O objeto desta avaliação caracteriza-se como uma área comercial constituída de 03 prédios e uma quadra de esporte, perfazendo a área construída total de 6 338,20m² e área do terreno total de 6.285,69m² (correspondente a soma de 14 lotes), (áreas obtidas junto a documentação do imóvel e aferida in loco), conforme informações obtidas junto a Prefeitura da cidade do Recife
Bloco 1 – Local correspondente ao Colégio Reitor João Alfredo, constituído de padrão construtivo normal, constituído por três pavimentos, com área construída igual a 1 824,86 m²
Bloco 2 – Complexo predial correspondente ao Centro Administrativo Pedagógico (CAP), composto por três prédios vinculados entre si, constituído de padrão construtivo normal, com área construída igual 3 197,91 m²
Bloco 3 – Bloco 3, depósito, constituído de padrão construtivo normal/baixo, com dois pavimentos composto por 05 salas para depósito, 01 copa, 01 sala de atendimento, 01 sala de espera e 01 sanitário, com área construída igual 194,63 m²
Como podemos ver, o imóvel não passa nem perto de ser “inservível” como indica a Lei 18.823/2021, de 30 de agosto de 2021, sendo sede não apenas ao Centro Administrativo Pedagógico (CAP) que atende a toda rede pública municipal, mas também o Colégio Municipal Reitor João Alfredo que acolhe a decadas crianças da comunidade dos Coelhos
O imóvel avaliado em R$ 22.530.000,00 (vinte e dois milhões, quinhentos e trinta mil reais), caso não vendido no primeiro ou segundo leilão, poderá ser entregue para iniciativa privada por R$ 13.518.000,00 (treze milhões, quinhentos e dezoito mil reais), ou seja, um desconto de R$ 9.012.000,00 (nove milhões e doze mil reais).
O terreno com área total de 6.285,69m² encontra-se localizado de acordo com delimitação definida no Plano Diretor de 2020 na Zona Centro, que possui coeficiente de construção 5, é de grande interesse para o mercado imobiliário que ocupa a Ilha do Leite com imensos edifícios empresariais.
III.
Conclusão
1. Considerando que não houve a apresentação de justificativa que demonstre o interesse público, econômico ou social da alienação dos imóveis em questão, nem a comprovação da necessidade ou utilidade da alienação para o interesse público como exigido pela Lei Municipal nº 18.823/2021.
2 Considerando que caso seja aplicado o deságio de 40% na venda de todos os imóveis a arrecadação do Poder Público Municipal cairá de R$ 125.862.000,00 (cento e vinte e cinco milhões, oitocentos e sessenta e dois mil reais) para R$ 75.517.200,00 (setenta e cinco milhões, quinhentos e dezessete mil e duzentos reais);
Imóvel Tamanho Avaliação Valor m² Deságio 40% Valor m²
12 lotes Aeroclube 38.156,01 m² R$ 91.920.000,00 R$ 2.409,05 R$ 55.152.000,00 R$ 1.445,43
Marquês de Olinda, nº 58 1.292,87m² R$ 6.080.000,00 R$ 4.702,71 R$ 3.648.000,00 R$ 2.821,62
Manoel Borba, nº 488 1.628,55 m² R$ 5.332.000,00 R$ 3.274,07 R$ 3.199.200,00 R$ 1.964,44
Rua Senador José Henrique, S/N 6.338,20 m² R$ 22.530.000,00 R$ 3.554,63 R$ 13.518.000,00 R$ 2.132,78
R$ 125.862.000,00 R$ 75.517.200,00
3 Considerando que o m² de área construída no bairro do Pina onde encontram-se para venda os 12 lotes do Aeroclube chega a R$10.481,00 (dez mil, quatrocentos e oitenta e um reais) e o m² do terreno em questão está sendo colocado para leilão por apenas R$ 2.409,05 (dois mil, quatrocentos e nove reais e cinco centavos) no valor cheio e R$ 1.445,43 (um mil, quatrocentos e quarenta e cinco reais e quarenta e três centavos) em caso de aplicação do desconto;
4. Considerando que mais de mil famílias estão para serem removidas das comunidades do Bode, Areinha e Beira Rio, todas pertencentes a ZEIS Encanta Moça para obra de urbanização das margens do Rio Pina, inexistindo plano de reassentamento que garanta o direito à moradia para a totalidade das famílias afetadas;
5. Considerando que o Plano Diretor da Cidade do Recife exige a elaboração de Projeto Especial para a área do antigo Aeroclube através da elaboração de Plano Urbanístico próprio que definirá critérios de uso e ocupação específicos para área por meio da realização de estudos específicos e de processo participativo;
6. Considerando que o imóvel nº 58 da Av. Marquês de Olinda faz parte do Conjunto Arquitetônico, Urbanístico e Paisagístico do Antigo Bairro do Recife, reconhecido pelo Instituto do Patrimônios Histórico e Artístico Nacional, através do processo de nº 1168-T-1985 e que o ordenamento jurídico brasileiro impõe, através do art 11 do Decreto-Lei nº 25/1937, a proibição da alienação de imóveis públicos tombados, autorizando apenas a transferência entre entes federativos;
7 Considerando que os imóveis localizados nos nº 488, na Av Manoel Borba e o S/N, na Rua Senador José Henrique não possuem a condição de “inservíveis” exigida pela Lei Municipal nº 18 823/2021 tendo em vista que os mesmos são utilizados respectivamente como sede do RECIPREV e do Colégio Municipal Reitor João Alfredo, além do Centro Administrativo Pedagógico (CAP);
8. Considerando que não foi apresentado pelo Poder Público Municipal qualquer plano de relocação do RECIPREV, Colégio Municipal Reitor João Alfredo e Centro Administrativo Pedagógico (CAP) que demonstre o real interesse econômico e social dessas mudanças.
O presente parecer indica a rejeição do Projeto de Lei do Executivo 46/2022.