KBC-Leitfaden Wohnen

Erfenissen, testamenten, schenkingen en levensverzekeringen

KBC-Leitfaden Wohnen

AUSGABE FEBRUAR 2012

Inhalt Mieten, bauen, kaufen und renovieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Pro und Kontra. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Checklisten: Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1 Ich kaufe ein Haus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2 Ich baue ein Haus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3 Ich baue ein Haus um . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Kauf eines Hauses, eines Appartements oder eines Grundstücks. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Privater oder öffentlicher Kauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Versteigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Privatrechtlicher Verkauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Notarielle Urkunde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kosten beim Kauf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Die Registrierungsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Das Honorar des Notars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Allgemeine Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kauf unter Anwendung der Mehrwertsteuer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Zusammenlebende und Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Die Verteilung der Eigentumsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Erbschaft bei zusammenwohnenden Personen. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Tontine oder Zuwachsklausel als Alternative. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Einige spezifische Fälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kauf eines Appartements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kaufen über einen Immobilienmakler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Raumordnungswidrige Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Grunddienstbarkeiten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bestimmung eines Grundstücks. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Tragkraft eines Baugrundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Ein Baugrundstück schenken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Bauen oder umbauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Die Bauformel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Architekt und Einzelunternehmer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Architekt und allgemeines Bauunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Schlüsselfertiges Haus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Das Gesetz Breyne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Do it yourself . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Der Architekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Wie wählen Sie einen Architekten?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Die Aufgaben des Architekten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Der Vertrag und die Pläne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Ausschreibungen, Dossiers und Angebote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Kontrolle der Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Das Honorar des Architekten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Der Bauunternehmer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Wie wählen Sie einen Bauunternehmer? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Die Preisangebote. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Der Bauvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 Preise, Preisänderung und Bezahlung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Nicht rechtzeitige Ausführung der Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Die Abnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Pflichten, wenn Sie bauen oder umbauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Die Baugenehmigung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Mitwirkung eines Architekten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 Die Sicherheitskoordination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Die Energieeffizienzvorschriften. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Der Heizöltank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Rauchmelder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Exkavation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Gemeinsame Mauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Mehrwertsteuer und Katasterertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Mehrwertsteuer für Neubauten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Mehrwertsteuer für Umbauarbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Mehrwertsteuererklärung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Katasterertrag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

Die Finanzierung1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Die Finanzierung eines Baugrundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Teilzahlungskredit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Hypothekarkredit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Wie viel können Sie für eine Immobilie leihen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Wie viel können Sie zurückzahlen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Der Wert Ihres Hauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Die Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Die Finanzierung eines Umbaus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Teilzahlungskredit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Der Hypothekarkredit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Laufzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Tilgung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Die Zinssätze. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Einige spezifische Fälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bauen oder umbauen, während Sie mieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kredit für private und gewerbliche Zwecke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Die Hypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Warum eine Hypothek?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Der Wert einer Hypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Der Rang einer Hypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Frei und unbelastet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Löschung einer Hypothekeneintragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Hypothekenerneuerung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Hypothekenumwandlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Hypothekarvollmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

66 67 67 68 68 68 70 70 72 72 73 73 74 76 81 81 81 82 82 83 83 83 84 84 84 84

Die Versicherungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 Die kreditgebundene Todesfallversicherung: viel Sicherheit für wenig Geld. 91 Sicher und steuergünstig. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Die KBC-Restschuldversicherung Comfort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Die KBC-Restschuldversicherung Klassik. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Sparen Sie im Voraus mit dem KBC-Life Home Plan. . . . . . . . . . . . . . . . 92 Ihr Teilzahlungskredit: korrekt versichert. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Komfortabler Schutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Die KBC-Wohnungspolice: mehr als nur eine Feuerversicherung . . . . . . . . . 93 Naturkatastrophen sind gesetzlich versichert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Standardversicherung gegen Diebstahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Noch viel mehr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Korrekt versichert bei einem korrekten Versicherer. . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Nehmen Sie sich vor Unterversicherung in Acht . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 Zusätzliche Versicherungsdeckungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 Die Familienversicherung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Schaden muss ersetzt werden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Was ist, wenn Sie selbst Schaden erleiden?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Haben Sie einen Hund? Dann haben wir den besten Schutz.. . . . . . . . . 98 Die Versicherung Ihres Nebenverdienstes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Versichern Sie sich als Lehrer gut!. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Bekommen Sie ab und zu Hilfe bei Ihnen zu Hause? . . . . . . . . . . . . . . . 99 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Rundumangebot für Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Die Unfallversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Unbezahlte Helfer und Eigenleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Die beste Versicherung: Vorbeugung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Brandschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Diebstahlverhütung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

Steueraspekte des hypothekarischen Wohnkredits . . . . . . . . 106 Hypothekarischer Wohnkredit: Regelung für die einzige eigene Wohnung (der Wohnbonus). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Was? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Die Bedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Die Höhe des absetzbaren Betrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Für wen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Der Begriff „einzige Wohnung“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Der Begriff eigene Wohnung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Die Begriffe „Erwerben“ und „Erhalten“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112 Baugrundstück . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 Nutzung zu gewerblichen Zwecken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112 Vermietung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112 Gewöhnlicher Zinsabzug seit 1. Januar 2005. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 Wie ist es mit der Steuerermäßigung für das langfristige Sparen?. . . . .113 Hypothekarischer Wohnkredit: die alte Regelung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 Wann gilt die Regelung? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .116 Prämie für die kreditgebundene Todesfallversicherung . . . . . . . . . . . . .117 Zurückgezahltes Kapital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 Zurückgezahlte Zinsen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .118 Staatliche Zuschüsse und Steuervorteile . . . . . . . . . . . . . . . .

Finanzielle Förderung für grünes (Um-) Bauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Steuerermäßigung für Investitionen zum Energiesparen. . . . . . . . . . . .

Grüner Kredit mit Zinsbonifikation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Passivhaus und Niedrigenergiehaus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Sonstige Zuschüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Andere Prämien und Zuschüsse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Vorbeugung von Feuer und Diebstahl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Renovierung in Problemvierteln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Prämien und Zuschüsse in der Flämischen Region . . . . . . . . . . . . . . . .

Prämien und Zuschüsse in der Region Brüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Prämien und Zuschüsse in der Wallonischen Region. . . . . . . . . . . . . .

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Checkliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 Der Kauf, Schritt für Schritt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 Der Bau oder Umbau einer Wohnung, Schritt für Schritt . . . . . . . . . . . 136 Der Umzug, Schritt für Schritt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 Was bringen Sie mit, wenn Sie mit Ihrem KBC-Kreditberater sprechen?.139 Nützliche Adressen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Die Bedürfnisse des Verbrauchers haben sich in den letzten Jahrzehnten tiefgreifend geändert.

Die KBC Bank & Versicherung ist voll und ganz auf diese neuen Bedürfnisse ihrer Kunden ausgerichtet. Als Bank- und Versicherungsgruppe bietet die KBC maßgeschneiderte Gesamtkonzepte.

Daher steckt die KBC Bank & Versicherung viel Energie in die Erteilung solider und objektiver Informationen. Dieser KBC-Leitfaden Wohnen ist dafür ein gutes Beispiel. Der Leitfaden soll eine wichtige Informationsquelle zum Thema Wie werde ich Haus- oder Wohnungseigentümer? sein.

Ob Sie nun ein Baugrundstück oder eine Wohnung kaufen, ein Haus bauen oder eine Wohnung umbauen, wir lotsen Sie hier auf konkrete und praktische Weise. Wie gehen Sie mit dem Immobilienmakler um? Was tut der Notar für Sie? Mit welchen Kosten ist das verbunden? Wie arbeiten Sie mit den Baupartnern zusammen: Mit dem Architekten, Bauunternehmer, Sicherheitskoordinator, Energieberater? Welche gesetzlichen Pflichten müssen Sie berücksichtigen? Wie finanzieren Sie Ihre Pläne? Welche finanziellen und steuerlichen Zuschüsse können Sie beanspruchen? Wie versichern Sie sich gegen das Unvorhersehbare?

Gewappnet mit diesen Kenntnissen können Sie Ihre Wohnwünsche umsetzen. Denn darum geht es schließlich.

Der KBC-Leitfaden Wohnen ist jetzt auch auf iPad mit zahlreichen Extras wie ein Budgetplaner, mit dem Sie die Kosten Ihres Wohnprojekts überwachen können, und einer Planungsliste erhältlich.

Mieten, bauen, kaufen und renovieren

Pro und Kontra Welches ist die interessanteste Lösung: Mieten, bauen, kaufen oder renovieren? Diese Entscheidung ist immer eine persönliche Angelegenheit, aber ein gründliches Abwägen der Vor- und Nachteile ist der erste Schritt in die richtige Richtung.

Mieten

Bauen

Pro

Kontra

Sie brauchen nur die Mietkaution (normalerweise zwei Monatsmieten) vorzuschießen und später die Miete und die Verbrauchskosten zu zahlen.

Sie brauchen kein Kapital für den Kauf eines Baugrundstücks oder einer Wohnung und für Bau- oder Renovierungsarbeiten.

Sie zahlen keine Grundsteuer.

Die monatliche Miete sind Sie endgültig los.

Wenn Sie dagegen einen Kredit für den Kauf, den Bau oder die Renovierung einer Wohnung aufnehmen, besitzen Sie nach der Rückzahlung aller Kreditraten eine Immobilie.

Sie tragen nur die Kosten für die Wartung und bestimmte im Mietgesetz genannte Reparaturen.

Große Ausgaben sind zulasten des Vermieters, sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt.

In Mietverträgen, die ab dem 18. Mai 2007 abgeschlossen wurden, darf der Vermieter Arbeiten, die nicht dementsprechend im Mietgesetz aufgeführt sind, nicht mehr dem Mieter in Rechnung stellen.

Sie können die Wohnung nicht beliebig umgestalten. Oft enthält der Mietvertrag diesbezüglich Einschränkungen.

Ob Sie am Ende des Mietvertrags Anspruch auf eine Vergütung für ausgeführte Arbeiten haben, ist nicht klar, sofern dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt wurde.

So können Sie leicht umziehen und sich auf diese Weise schneller auf Änderungen Ihrer Finanz-, Arbeits- oder Familiensituation einstellen. Grenzen werden nur vom Gesetz und den Bestimmungen Ihres Mietvertrags gesetzt.

Der Vermieter kann den Mietvertrag beenden. Er muss allerdings gesetzliche Einschränkungen und die Bestimmungen des Mietvertrags beachten.

Eventuell muss er eine Entschädigung zahlen.

Sie wählen selbst Ihre künftige Lebensumgebung.

Ihr Architekt entwirft ein auf Sie zugeschnittenes Wohnumfeld, das im Prinzip ganz Ihren Anforderungen, Erwartungen und Lebensgewohnheiten entspricht.

Wenn Sie keine Baupläne lesen oder Räume einschätzen können, kann das Endergebnis enttäuschend ausfallen.

Wenn Sie zweifeln, sollten Sie sich vom Architekten ein Modell bauen lassen.

Sie können die Koordination der Arbeiten selbst in die Hand nehmen, um Geld zu sparen.

Wenn Sie praktisch veranlagt sind und genug Freizeit haben, können Sie selbst die Ärmel hochkrempeln.

Wenn Sie selbst Arbeiten ausführen, können Sie oder Ihre Helfer einen Unfall erleiden. Sie können Probleme mit dem Mehrwertsteueramt, der Arbeitsinspektion oder dem Amt für Arbeitslosenkontrolle bekommen.

Die Fertigstellung und Einrichtung Ihres Hauses über mehrere Jahre zu verteilen, wirkt sich auf Ihren Wohnkomfort und Ihre Finanzsituation aus. Die Arbeiten können Ihre gesamte Freizeit beanspruchen. Das kann im Laufe der Zeit fatale Auswirkungen auf Ihre Motivation, die Atmosphäre in der Familie und Ihre Leistungen im Beruf haben.

Sie sind nicht so schnell mit hohen Wartungs- und Reparaturkosten konfrontiert. Über eine längere Zeit wächst der Wert von Immobilien schneller als die allgemeinen Preise (Inflation).

Der Baupreis kann höher sein als der veranschlagte Preis. Möglicherweise müssen Sie länger als geplant in der Mietwohnung bleiben und neben den Kreditraten auch noch Miete zahlen.

Wählen Sie einen angepassten Kredit. Leihen Sie von Anfang an genug. Planen Sie eine Reserve für unvorhergesehene Mehrausgaben.

9

Kaufen

Pro

Kontra

Sie wissen exakt, wie die Wohnung aussieht, was bei einem Neubau nicht immer der Fall ist.

Die Wohnung ist nicht nach Ihren Wünschen konzipiert. Sie müssen also mit dem zufrieden sein, was Sie bekommen, es sei denn, dass Sie gleich mit Umbauarbeiten anfangen.

Sie verlieren nicht so viel Zeit und können alles besser planen. Sie haben nur mit einer begrenzten Zahl von Personen zu tun. Das Ausstellungsdatum der Urkunde können Sie beinahe auf den Tag genau bestimmen. Nach dem Kauf können Sie die Wohnung im Prinzip sofort beziehen, sofern im Kaufvertrag nichts anderes festgelegt wurde.

Eine bestehende Wohnung kann Nachteile und Mängel haben, die nicht gleich sichtbar sind. Oft muss sie Ihren Ansprüchen angepasst werden.

Vor dem Kauf sollten Sie die Wohnung gemeinsam mit einem Fachmann besichtigen.

Der Preis des Hauses steht fest, sodass spätere Überraschungen ausgeschlossen sind.

Es fallen Registrierungsgebühren und Notargebühren an. Später müssen Sie jedes Jahr die Grundsteuer zahlen.

Sie können nicht in jedem Fall die ermäßigte Registrierungsgebühr in Flandern und Wallonien beanspruchen.

Immobilien sind längerfristig eine interessante Geldanlage.

Es werden Ihnen schneller als in einem neuen Haus Wartungs- und Reparaturkosten entstehen.

Kaufen Sie ein Haus, das sich in gutem Zustand befindet und in einer guten Umgebung liegt.

Renovieren Sie finden leichter ein bestehendes Haus in guter Lage und auf einem großen Grundstück als ein gut gelegenes Baugrundstück. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass der Garten bereits ganz in Ordnung ist.

Es ist sehr schwierig, den exakten Preis zu bestimmen, wenn Sie das Haus nicht durch und durch kennen.

Konsultieren Sie am besten im Voraus einen Architekten.

Sie können mit Respekt vor dem authentischen Charakter eines Hauses renovieren. Dadurch erhalten Sie ein Haus mit Seele.

Wenn Sie Ihr eigenes Haus umbauen, wissen Sie, in welchem Zustand es sich befindet. Sie kennen auch die Umgebung und die Nachbarn.

Wenn Sie während der Arbeiten im Haus bleiben müssen, kann das nach einiger Zeit zu einer ernsthaften Belastung werden.

Wenn Sie eine andere Unterkunft mieten und die Arbeiten sich verzögern, müssen Sie vielleicht Miete und Kreditraten gleichzeitig zahlen.

Mit einem geeigneten Kredit können Sie das bewältigen.

Sie können die Arbeiten zeitlich streuen und die Wohnung langsam mit Ihren finanziellen Möglichkeiten und Ihrem familiären Zustand mitwachsen lassen.

Wenn Sie geschickte Hände haben, können Sie einige Arbeiten selbst ausführen.

Wenn Sie die Arbeiten über mehrere Jahre verteilen, hat das Auswirkungen auf Ihren Wohnkomfort und Ihre Finanzlage.

Wenn Sie selbst Arbeiten ausführen, können Sie oder Ihre Helfer einen Unfall erleiden. Sie können Probleme mit dem Mehrwertsteueramt, der Arbeitsinspektion oder dem Amt für Arbeitslosenkontrolle bekommen. Die Arbeiten können Ihre gesamte Freizeit beanspruchen. Das kann im Laufe der Zeit fatale Auswirkungen auf Ihre Motivation, die Atmosphäre in der Familie und Ihre Leistungen im Beruf haben.

10

Checklisten: Kosten 1 Ich kaufe ein Haus Wie sieht das mit den Kosten aus?

1 Kaufpreis • Preis für das Haus

............... Euro

• Kosten für die Ausstellung der Verkaufsurkunde • (Honorar des Notars + Kosten + Registrierungsgebühren)

............... Euro

• Eventuell zu zahlende Mehrwertsteuer

............... Euro

2 Zusätzliche Ausgaben und Kosten • Anschlussgebühren für Wasser, Gas, Elektrizität, Telefon, Kabelfernsehen

............... Euro

• Eventuelle Reparatur- und Umbauarbeiten

............... Euro

• Umzug

............... Euro

3 Ausgaben für die Aufnahme des Hypothekardarlehens • Kosten für die Ausstellung der Kredit- und Sicherheitenurkunde • (Honorar des Notars + Kosten + Registrierungsgebühren)

............... Euro

• Bearbeitungs- und Schätzkosten

............... Euro

GESAMTBETRAG

............... Euro

4 Regelmäßige Ausgaben • Monatliche Kreditrückzahlungen

............... Euro

• Versicherungsprämien •– Kreditgebundene Todesfallversicherung

............... Euro je ...............

•– Eventuell Invalidenversicherung

............... Euro je ...............

•– Wohnungspolice (Feuer und andere Risiken)

............... Euro je ...............

2 Ich baue ein Haus Wie sieht das mit den Kosten aus?

1 Baugrundstück • Kaufpreis

............... Euro

• Kosten für die Ausstellung der Urkunde (Honorar des Notars + Kosten + Registrierungsgebühren)

............... Euro

• Kosten für das Abstecken

............... Euro

• Planierung, Entwässerung usw.

............... Euro

• Bodenuntersuchung des Geländes

............... Euro

2 Pläne • Honorar des Architekten für den gesamten Auftrag und eventuelle Zusatzleistungen

............... Euro

• Kosten eines Sicherheitskoordinators Planung + Ausführung

............... Euro

• Kosten eines Energieberaters (Energieeffizienz und Raumklima)

............... Euro

• Eventuell Kosten eines Ingenieurbüros (zum Beispiel für Stabilitätsstudien)

............... Euro

3 Realisierung • Erd- und Fundamentarbeiten

............... Euro

• Maurerarbeiten

............... Euro

• Dacharbeiten

............... Euro

• Außen- und Innenschreinerarbeiten

............... Euro

• Verputz, Unterboden (Estrich)

............... Euro

• Verglasung

............... Euro

• Elektrizität, Beleuchtung

............... Euro

11

• Heizung

............... Euro

• Klempnerarbeiten, Zink, Sanitärarbeiten

............... Euro

• Fußbodenbelag

............... Euro

• Malerarbeiten innen und außen

............... Euro

• Kosten für weiteren Innenausbau

............... Euro

• Zusätzliche Arbeiten

............... Euro

4 Andere Kosten • Küchen- und Badezimmereinrichtung

............... Euro

• Eventuell Innenarchitekt

............... Euro

• Wohntextilien

............... Euro

• Alarmanlage*

............... Euro

• Anlegen von Garten und Einfahrt

............... Euro

• Anschlusskosten für Wasser, Gas, Strom, Kanalisation, Telefon, Kabelfernsehen

............... Euro

• Umzug

Euro

5 Steuern und anderes • Mehrwertsteuer auf alle Rechnungen von Bauunternehmer und Architekt, Lieferanten von Baumaterialien • und Einrichtung usw.

Euro

• Eventuell die Kommunalabgaben für die Erteilung der Baugenehmigung, die Verlegung der Kanalisation, • die Anlage der Straßenbefestigung, Fußwege, Umzäunungen

............... Euro

• In einigen Fällen: Kosten für die Übernahme der gemeinsamen Mauern

............... Euro

6 Ausgaben für die Aufnahme des Hypothekardarlehens • Kosten für die Ausstellung der Kredit- und Sicherheitenurkunde • (Honorar des Notars + Kosten + Registrierungsgebühren)

............... Euro

• Bearbeitungs- und Schätzkosten

............... Euro

GESAMTBETRAG Euro 7 Regelmäßige Ausgaben • Monatliche Kreditrückzahlungen

............... Euro

• Versicherungsprämien •– Kreditgebundene Todesfallversicherung

............... Euro je ...............

•– Eventuell Invalidenversicherung

............... Euro je ...............

•– Wohnungspolice (Feuer und andere Risiken)

............... Euro je ...............

8 Baurisiken • Eventuell Versicherung für den Bauherrn (eine Option in der Wohnungspolice)

............... Euro je ...............

• Eventuell Versicherung zeitweiliger Hilfskräfte

............... Euro je ...............

3 Ich baue ein Haus um Wie sieht das mit den Kosten aus?

1 Pläne • Honorar des Architekten für den gesamten Auftrag und eventuelle Zusatzleistungen

............... Euro

• Eventuelle Kosten eines Sicherheitskoordinators Planung + Ausführung

............... Euro

• Eventuelle Kosten eines Energieberaters (Energieeffizienz und Raumklima)

............... Euro

• Eventuelle Kosten eines Ingenieurbüros (zum Beispiel für Stabilitätsstudien)

............... Euro

2 Realisierung • Erd- und Fundamentarbeiten

............... Euro

• Maurerarbeiten

............... Euro

12

• Dacharbeiten

............... Euro

• Außen- und Innenschreinerarbeiten

............... Euro

• Verputz, Unterboden (Estrich)

............... Euro

• Verglasung

............... Euro

• Elektrizität, Beleuchtung

............... Euro

• Heizung

............... Euro

• Klempnerarbeiten, Zink, Sanitärarbeiten

............... Euro

• Fußbodenbelag

............... Euro

• Malerarbeiten innen und außen

............... Euro

• Kosten für weiteren Innenausbau

............... Euro

• Zusätzliche Arbeiten

............... Euro

3 Andere Kosten • Küchen- und Badezimmereinrichtung

............... Euro

• Eventuell Innenarchitekt

............... Euro

• Wohntextilien

............... Euro

• Alarmanlage*

............... Euro

• Anlegen von Garten und Einfahrt

............... Euro

• Anschlusskosten für Wasser, Gas, Strom, Kanalisation, Telefon, Kabelfernsehen

............... Euro

• Umzug

............... Euro

4 Steuern und anderes • Mehrwertsteuer auf alle Rechnungen von Bauunternehmer und Architekt, Lieferanten von Baumaterialien • und Einrichtung usw.

............... Euro

• Eventuell die Kommunalabgaben für die Erteilung der Baugenehmigung, die Verlegung der Kanalisation, • die Anlage der Straßenbefestigung, Fußwege, Umzäunungen

............... Euro

• In einigen Fällen: Kosten für die Übernahme der gemeinsamen Mauern

............... Euro

5 Ausgaben für die Aufnahme des Hypothekardarlehens • Kosten für die Ausstellung der Kredit- und Sicherheitenurkunde • (Honorar des Notars + Kosten + Registrierungsgebühren)

............... Euro

• Bearbeitungs- und Schätzkosten

............... Euro

GESAMTBETRAG

............... Euro

6 Regelmäßige Ausgaben • Monatliche Kreditrückzahlungen

............... Euro

• Versicherungsprämien •– Kreditgebundene Todesfallversicherung

............... Euro je ...............

•– Eventuell Invalidenversicherung

............... Euro je ...............

•– Wohnungspolice (Feuer und andere Risiken)

............... Euro je ...............

7 Baurisiken • Eventuell Versicherung für den Bauherrn (eine Option in der Wohnungspolice)

............... Euro je ...............

• Eventuell Versicherung zeitweiliger Hilfskräfte

............... Euro je ................

* Eine Alarmanlage kann ohne weiteres 1 240 bis 2 480 Euro kosten, je nach der Anzahl der Räume, die Sie sichern wollen.

Bei KBC Bank & Versicherung können Sie auch diesen Betrag leihen.

13

Kauf eines Hauses, eines Appartements oder eines Grundst端cks

Privater oder öffentlicher Kauf Es gibt verschiedene Arten, ein Grundstück, ein Haus oder ein Appartement zu kaufen.

Die wichtigsten sind der privatrechtliche und der öffentliche Kauf. Dabei müssen jeweils bestimmte Formalitäten erfüllt sein, unter anderem bezüglich des Bodenattests und des Energieausweises. Der Verkauf wird gesetzlich mit einer notariellen Urkunde besiegelt.

Neben dem eigentlichen Preis müssen Sie auch andere Kosten bezahlen.

Für zusammenlebende Personen gelten spezifische Punkte.

Bei einem privatrechtlichen Kauf schließen Käufer und Verkäufer eine Vereinbarung über den Verkauf einer Immobilie zu einem bestimmten Preis. Zugleich werden auch eine Reihe von Lasten und Pflichten vereinbart.

Letztere können sich auf die Frist der Übergabe der Immobilie, auf die Art und Frist der Bezahlung, auf Bedingungen mit aufschiebender Wirkung etc. beziehen.

Immobilien können auch versteigert werden. Dann wird der definitive Preis durch Mehrgebot bestimmt. Für die Versteigerung, sowohl für die freiwillige als auch für die gerichtliche, kommen besondere Vorschriften zur Anwendung.

Versteigerung Bei einer Versteigerung wird der Meistbietende Eigentümer der Immobilie. Er akzeptiert dabei die Lasten und die Bedingungen, die im Voraus vom Verkäufer gemeinsam mit dem Notar festgelegt werden und die sich an den gesetzlichen Vorschriften orientieren. Der Notar nimmt die Bedingungen in die Leistungsbeschreibung auf. Die Kosten werden vor dem Beginn der Versteigerung mitgeteilt. Der Verkäufer kann das Angebot des Meistbietenden annehmen oder ablehnen. Eine Versteigerung wird auf Plakaten und in Anzeigen angekündigt.

Das Verfahren einer Versteigerung ist zum 1. Januar 2010 geändert worden. Seitdem gilt der Grundsatz, dass der Notar die Versteigerung an einem einzigen Tag organisiert. Um diesen einzigen Sitzungstag attraktiver zu machen und die potenziellen Käufer anzuregen, schnell ein Angebot auszubringen, hat der Notar zwei Hilfsmittel: Er kann einen Einstiegspreis bestimmen und er kann dem endgültigen Käufer eine Prämie von 1% gewähren.

In Kombination mit einem Einstiegspreis wird die Prämie demjenigen zugeteilt, der als erster Bieter ein Angebot in Höhe des Einstiegspreises oder höher ausbringt, sofern dieser Bieter letztendlich als definitiver Käufer benannt wird. Die Prämie, die in der Form einer Ermäßigung des

15

Kaufpreises gewährt wird, beträgt 1% des Betrags des

variiert diese Frist zwischen einem und acht Tagen nach

ersten Angebots.

der endgültigen Zuweisung.

Ohne Einstiegspreis wird die Prämie jener Person gewährt,

Informieren Sie sich rechtzeitig bei Ihrer Bank, wie viel

die an diesem Sitzungstag den höchsten Betrag bietet.

Sie leihen und wann Sie das Geld bekommen können. So

Nach diesem Sitzungstag kann jedermann innerhalb von

vermeiden Sie unangenehme Überraschungen. Wenn es

zwei Wochen ein höheres Angebot ausbringen. Übt nie-

dem Käufer nicht gelingt, den Kaufpreis innerhalb der

mand dieses Recht eines höheren Angebots aus, ist der

festgesetzten Frist zu zahlen, sind Säumniszinsen zu zah-

Kauf definitiv und die Prämie erworben. Wenn tatsäch-

len. Wenn es zu keiner Zahlung kommt, wird der Verkauf

lich jemand ein höheres Angebot ausbringt, ist die Prämie

für nichtig erklärt und wird die Liegenschaft erneut

nicht erworben und wird ein weiterer Sitzungstag anbe-

öffentlich zum Kauf angeboten.

raumt. Wenn der höchste Bieter des ersten Sitzungstages am zweiten Sitzungstag das letzte und höchste Angebot

Privatrechtlicher Verkauf

macht, erwirbt er doch noch seine Prämie. Diese Prämie, die in der Form einer Ermäßigung des Kaufpreises

Der Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder eines

gewährt wird, beträgt 1% des Betrags des höchsten

Appartements verläuft meist in mehreren Schritten. Sie

Angebots am ersten Sitzungstag.

nehmen eventuell eine Option, Sie schließen einen privatrechtlichen Kaufvertrag ab, und schließlich lassen

Der Notar hat eine gewisse Freiheit beim Organisieren

Sie eine notarielle Urkunde ausstellen. Begriffe, die erläu-

einer Versteigerung. Er kann selbst bestimmen, ob ein

tert werden müssen.

Einstiegspreis, ein Prämiensystem und die Möglichkeit zu einem höheren Angebot nach dem ersten Sitzungstag

Option

angewendet werden. Für eventuelle Interessenten kommt es also darauf an, sich vor der Versteigerung beim Notar

Bei einem privatrechtlichen Verkauf sucht der Verkäufer

die Leistungsbeschreibung anzusehen, in der auch diese

oder sein Vertreter (zum Beispiel ein Immobilienmakler,

Modalitäten enthalten sein müssen.

Notar) einen Käufer für eine Immobilie. Wenn Sie den Kauf eines Grundstücks, Hauses oder eines Apparte-

Beschreibung

ments erwägen, können Sie darauf optieren. Das bedeutet, dass Sie mit dem verkaufenden Eigentümer verein-

Wenn Sie die öffentliche Versteigerung eines Hauses

baren, dass er das Objekt innerhalb einer zu vereinbaren-

interessiert, lassen Sie sich am besten vorab beim Notar

den Frist nicht an jemand anders verkauft: eine Woche,

die Objektbeschreibung zeigen. Darin bündelt der Notar

vierzehn Tage, einen Monat. Wenn Sie sich innerhalb

alle Angaben zu Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrecht,

dieser Frist zum Kauf entschließen, teilen Sie das dem

Belastungen, Steuern, Katastereinkommen usw. Diese

Verkäufer (schriftlich) auf die mit ihm vereinbarte Weise

Informationen gibt der Notar auch zu Beginn des Verkaufs.

mit. Sie nehmen die Option also in Anspruch und der Verkauf wird definitiv. Wenn die Option innerhalb der

Der Käufer muss den Kaufpreis und die Gebühren inner-

festgesetzten Frist nicht eingelöst wird, gibt es keinen

halb der Frist bezahlen, die in der Beschreibung festge-

Verkauf und kann der Eigentümer die Immobilie an

setzt ist. Meist ist das ein bis zwei Monate nach der end-

jemand anders verkaufen.

gültigen Zuweisung. Für die Bezahlung der Gebühren

16

ständig wie möglich. Um sicher zu sein, können Sie den Einige Kauftipps

Notar in die Erstellung des privatrechtlichen Kaufvertrags einbeziehen. Im Allgemeinen berechnet er dafür keine

• Informieren Sie sich vorher, das heißt, bevor Sie

zusätzlichen Kosten.

mit dem Verkäufer über den Preis reden, über gängige Verkaufspreise in der Gegend.

Wenn der Käufer einen Wohnkredit aufnehmen muss,

• Versuchen Sie herauszufinden, warum der

kann er den Kauf im privatrechtlichen Kaufvertrag von

Eigentümer das Haus verkauft.

• Informieren Sie sich beim Technischen Dienst

der Gewährung des Darlehens abhängig machen. Auch die Erteilung einer Baugenehmigung kann als aufhe-

der Gemeinde, ob es einen Enteignungsplan

bende Bedingung in den privatrechtlichen Kaufvertrag

gibt, in den Ihr Grundstück aufgenommen ist.

aufgenommen werden.

Auf diese Weise können Sie erfahren, ob Straßenbauarbeiten geplant sind.

• Bevor Sie ein Grundstück kaufen, bitten Sie am

Laut Städtebaugesetz ist es beim Verkauf eines Baugrundstücks erforderlich, dass sowohl im privatrechtlichen

besten einen Architekten oder Fachmann um

Kaufvertrag als auch in der notariellen Urkunde vermerkt

Rat. So erfahren Sie gleich, mit welchen

wird, ob eine städtebauliche Bescheinigung vorliegt und

Hindernissen und Möglichkeiten betreffend

eventuell bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde.

Lage, Bauvorschriften, Umbaumöglichkeiten und anderen Einschränkungen Sie rechnen

Notarielle Urkunde

müssen. Es verpflichtet Sie zu nichts, wenn Sie einen Architekten um Rat fragen. Doch sollten

Um den Verkauf rechtskräftig werden zu lassen, ist eine

Sie sich im Voraus nach den Kosten einer sol-

notarielle Urkunde erforderlich. Käufer und Verkäufer

chen Beratung erkundigen. Einige Architekten

können denselben Notar engagieren oder jeder kann

tun das zu einem Pauschalpreis, andere berech-

seinen „eigenen“ Notar einschalten. In letzterem Fall

nen einen Stundenlohn oder beraten Sie auch

teilen die zwei Notare das Honorar. Der Käufer muss also

gratis.

keine höheren Kosten für die Ausfertigung der Urkunde bezahlen.

Privatrechtlicher Kaufvertrag

Ein privatrechtlicher Kaufvertrag muss innerhalb von vier Monaten nach der Unterzeichnung registriert werden.

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer über den Preis einigen,

Nach der Ausfertigung der Urkunde sorgt der Notar für

wird meist eine vorläufige Verkaufsvereinbarung oder ein

die Registrierung im Registrierungsamt, wobei Registrie-

sogenannter Vorvertrag abgeschlossen. Die Bezeichnung

rungsgebühren fällig werden. Er sorgt auch für die

vorläufig ist irreführend, denn der Vertrag ist für beide

Übermittlung einer Abschrift der Verkaufsurkunde an das

Seiten verbindlich. Daher ist es besser, von einem privat-

Grundbuchamt des Bezirks, in dem sich die Immobilie

rechtlichen Kaufvertrag zu sprechen. Der Notar, der in

befindet.

einer späteren Phase die öffentliche Urkunde ausfertigt, ist durch die Bestimmungen gebunden, die im privatrechtlichen Kaufvertrag enthalten sind. Verfassen Sie den privatrechtlichen Kaufvertrag daher so deutlich und voll-

17

Einen privatrechtlichen Kaufvertrag rückgängig machen Sobald Sie einen privatrechtlichen Kaufvertrag unterschrieben haben, ist der Kauf unter Dach und Fach. Sie müssen nun innerhalb von vier Monaten Registrierungsgebühren zahlen. Das kann sehr ärgerlich sein, wenn Sie es sich noch anders überwww.kbchuisonderhandelen.be???

legen. In Flandern können Sie jedoch seit 1.

November 2007 einen privatrechtlichen Kauf-

Sie lernen einfach und spielerisch die Kniffe beim

vertrag gütlich zu begrenzten Kosten auflösen.

Verhandeln.

Es muss dabei um den Verkauf einer Immobilie gehen, die sich in der Flämischen Region befindet.

Die Auflösung muss im Einvernehmen mit dem

Kostenlos versichert in der Zeit zwischen

Verkäufer geschehen und es darf noch keine

Unterzeichnung des privatrechtlichen

notarielle Kaufurkunde ausgestellt worden sein.

Vertrags und Ausstellung der notariellen

Sie müssen innerhalb von 4 Monaten nach der

Urkunde

Unterzeichnung des privatrechtlichen Kaufvertrags mit dem Verkäufer einen privatrechtlichen Vertrag

Zwischen der Unterzeichnung des privatrechtli-

zur Auflösung erstellen und dieses Dokument

chen Kaufvertrags für den Kauf eines

zusammen mit dem privatrechtlichen Kaufvertrag

Grundstücks, eines Hauses oder eines

registrieren lassen. Hierfür wird eine feste Gebühr

Appartements und der Ausstellung der notariel-

von 10 Euro je Vertrag fällig.

len Urkunde vergehen im Allgemeinen vier

Eine Auflösung ist sogar noch dann möglich,

Monate. In dieser Zeit kann viel geschehen. Daher

wenn Sie die Registrierungsgebühr schon gezahlt

bieten sowohl die Konföderation der

haben und noch keine notarielle Urkunde ausge-

Immobilienberufe von Belgien (CIB) als auch die

stellt worden ist, und zwar bis zu einem Jahr nach

Versicherungen des Notariats eine kostenlose

der Unterzeichnung des privatschriftlichen Kauf-

Versicherung gegen Tod durch Unfall an. Der Tod

vertrags. In diesem Fall wird Ihnen die Registrie-

muss die Folge eines plötzlichen und ungewollten

rungsgebühr zurückgezahlt. Für den privatschrift-

Unfalls sein. Krankheit und Selbstmord sind aus-

lichen Kaufvertrag fällt dann eine Gebühr von

geschlossen. Begünstigte sind die Erben des

25 Euro für den Kaufvertrag und 10 Euro für den

Käufers, wenn sie die notarielle Urkunde unter-

Auflösungsvertrag an.

schreiben.

Auch in Wallonien können Sie einen privatschriftlichen Verkaufsvertrag außergerichtlich auflösen

18

Die Versicherungssumme entspricht bei den

lassen, wenn noch keine notarielle Verkaufsurkunde

Notaren dem Kaufpreis plus Kosten, Gebühren

ausgestellt wurde. Dazu müssen Sie innerhalb

und Honoraren, sie ist jedoch auf höchstens 125

eines Jahres nach der Unterzeichnung des privat-

000 Euro beschränkt. Bei den CIB-Maklern ist das

rechtlichen Kaufvertrags gemeinsam mit dem

versicherte Kapital 90% des Kaufpreises, zuzüg-

Verkäufer einen privatrechtlichen Vertrag zur

lich Kosten, Gebühren und Honorare. Hier gilt ein

Auflösung erstellen und dieses Dokument zusam-

Maximum bis 150 000 Euro. In beiden Fällen gel-

men mit dem privatrechtlichen Kaufvertrag regist-

ten zusätzliche Bedingungen, so muss ein

rieren lassen. Hierfür wird eine feste Gebühr von

Vorschuss gezahlt werden.

10 Euro je Vertrag fällig.

Welche Bescheinigungen sind bei einem Verkauf nötig?

1 Bodenattest Flandern

Beim Verkauf eines Grundstücks oder eines Hauses ist ein Bodenattest erforderlich. Wenn einer der Partner ein Haus oder Baugrundstück in die Ehegemeinschaft einbringt, ist jedoch kein Attest erforderlich.

Verkäufer oder Notar müssen das Attest bei der Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) der Flämischen Region beantragen. Dies kostet 30 Euro je Katasterparzelle. Die OVAM stellt das beantragte Attest innerhalb eines Monats aus. Das Bodenattest besagt nur, dass die OVAM nichts von einer eventuellen Verunreinigung weiß. Um sicher zu sein, dass der Boden rein ist, können Sie bei der Gemeindeverwaltung oder bei den Nachbarn fragen, was früher auf dem Grundstück geschehen ist.

Bei Verkauf eines Risikogrundstücks muss der Verkäufer auf seine Kosten eine orientierende Bodenuntersuchung ausführen lassen. Risikogrundstücke sind jene, auf denen sich Objekte befinden, die in einer Liste genannt werden. Diese Liste enthält unter anderem Druckereien, Autowerkstätten und Heizöltanks von mehr als 20 000 l.

Um zu wissen, ob ein bestimmtes Grundstück ein Risikogrundstück ist, erkundigen Sie sich am besten bei der Gemeinde, ob in der Vergangenheit Genehmigungen für solche Objekte erteilt worden sind. Auch der Notar kann hier Nachforschungen anstellen.

Für Appartements, bei denen im Erdgeschoss eine Risikoaktivität ausgeübt wurde oder wird (z. B. eine Tankstelle oder Wäscherei) oder wo sich ein Heizöltank für mehr als 20 000 Liter befindet, ist nicht bei jedem Verkauf eines Appartements im Gebäude ein Bodenattest erforderlich, hier gilt eine gesonderte Regelung. Wenn die Tätigkeit beendet worden ist oder der Tank nicht mehr benutzt wird, reicht eine einmalige orientierende Bodenuntersuchung für alle Appartements. Diese muss vor 2015 oder beim ersten Verkauf eines Appartements ausgeführt werden. Die Kosten muss die Vereinigung der Miteigentümer tragen. Wenn die Tätigkeit noch nicht beendet worden ist oder der Tank noch benutzt wird, reicht eine regelmäßige Prüfung.

Nehmen Sie den Inhalt des Bodenattests am besten in den privatschriftlichen Kaufvertrag auf. Wenn das Attest in diesem Augenblick noch nicht vorliegt, können Sie die Ausstellung eines solchen Attests als aufschiebende Bedingung aufnehmen lassen. Bezahlen Sie niemals einen Vorschuss, bevor Sie das Bodenattest gesehen haben.

Brüssel

Wenn Sie ein dingliches Recht übertragen (z. B. Verkauf, Erbpacht, Erbbaurecht), muss beim Brüsseler Umweltinstitut (BIM) ein Bodenattest beantragt werden. Das BIM konsultiert dann das Bodenzustandsregister, in dem alle bekannten Bodenverunreinigungen aller darin erfassten Parzellen verzeichnet sind. Innerhalb von 20 Tagen gibt das BIM dann das Bodenattest ab, das alle Informationen enthält, die über die Parzelle im Verzeichnis zum Datum der Abgabe enthalten sind. Wenn eine Sanierung notwendig ist, nennt das Bodenattest auch die Pflichten desjenigen, der diese Sanierung ausführen muss.

Der Übertrager (z. B. Verkäufer) muss das Bodenattest dem Übernehmer übergeben, bevor der Vertrag zustande kommt. Sowohl im privatschriftlichen Kaufvertrag als auch in der notariellen Urkunde müssen einige Angaben zum Bodenzustand des Geländes enthalten sein. Das Bodenattest kostet 30 Euro je Katasterparzelle.

19

Wallonien Wallonien hat Bodenvorschriften (vom 5. Dezember 2008), aber der Artikel, der beschreibt, welche Gründe es zu Verwaltung und Sanierung geben kann, ist noch nicht in Kraft getreten. Es besteht also noch viel Unklarheit. Nähere Informationen finden Sie auf der Website der Direktion Bodenschutz http://dps.environnement.Wallonien.be.

2 Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz (Energieausweis) Der Energieausweis enthält Informationen über den Dämmgrad und die Energieeffizienz eines Gebäudes und gibt Empfehlungen zur Verbesserung der energetischen Qualität mit Energiesparmaßnahmen.

Flandern

Seit 1. November 2008 ist für den Verkauf und seit 1. Januar 2009 für die Vermietung von Wohngebäuden ein Energieausweis erforderlich. Dieser Ausweis gilt zehn Jahre.

Brüssel

Seit 1. Mai 2011 ist für den Verkauf und seit 1. November 2011 für die Vermietung von Wohngebäuden ein Energieausweis erforderlich. Dieser Ausweis gilt zehn Jahre.

Wallonien Ab 31. Dezember 2010 ist ein Energieausweis für alle Einfamilienhäuser vorgeschrieben. Seit 1. Juni 2011 ist dies auch Pflicht beim Verkauf von Appartements und bei der Vermietung von Einfamilienhäusern und Appartements. Dieser Ausweis gilt zehn Jahre.

3 Technische Kontrolle des Heizöltanks Bestehende Heizöltanks müssen regelmäßig kontrolliert werden. Beim Verkauf müssen Sie hier eine Bescheinigung der ausgeführten Kontrolle bekommen.

Eine umfassende Beschreibung der Vorschriften in den drei Regionen finden Sie in der Broschüre Heizöltank bei Privatpersonen von KBC Versicherungen.

4 Technische Kontrolle der Elektroinstallation Seit 1. Juli 2008 ist in Flandern, Brüssel und Wallonien bei Verkauf eines Hauses, das vor dem 1. Oktober 1981 gebaut wurde, eine Prüfung der elektrischen Anlage vorgeschrieben.

5 Städtebauliche Bestimmung Flandern

Beim Verkauf einer Immobilie ist eine städtebauliche Bescheinigung erforderlich, die nicht älter sein darf als ein Jahr. Diese Bescheinigung besteht aus zwei Teilen: Im Auszug aus dem Planungsregister wird die letzte städtebauliche Bestimmung angegeben. Der Auszug aus dem Genehmigungsregister gibt an, ob eine Baugenehmigung erteilt wurde, eine Parzellierungsgenehmigung vorliegt, ob es Bauvergehen gibt und ob ein Vorkaufsrecht gilt.

Brüssel

Bei der Ausfertigung einer Verkaufsurkunde muss der Notar den Verwendungszweck der Immobilie und die Genehmigungen, die gegebenfalls für die Immobilie erteilt wurden, angeben.

Wallonien In der Ankündigung des Verkaufs einer Immobilie muss die letzte städtebauliche Bestimmung angegeben werden. Auch die Baugenehmigung oder städtebauliche Bescheinigungen für die Immobilie müssen einzeln angegeben werden.

6 Nachinterventionsdossier Beim Verkauf eines Wohngebäudes oder einer Wohnung in Wallonien, Flandern oder Brüssel muss der neue Eigentümer ein Nachinterventionsdossier erhalten, wenn der Bau der Immobilie nach dem 1. Mai 2001 begonnen hat, oder wenn ein oder mehrere Bauunternehmer seitdem Bauarbeiten daran ausgeführt haben. Im Nachinterventionsdossier werden alle technischen Angaben aufgeführt, die bei eventuellen späteren Arbeiten am Gebäude notwendig sind.

20

Kosten beim Kauf Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie dem Notar die

nicht drei Jahre ununterbrochen im Haus bleiben, werden

Kosten für die Erstellung der Kaufurkunde, die so

Sie im Nachhinein noch zusätzliche Registrierungs-

genannten Beurkundungsgebühren, zahlen. Die

gebühren (normale Beurkundung minus ermäßigte

Beurkundungsgebühren umfassen drei verschiedene

Beurkundung), eventuell zuzüglich einer Strafe, zahlen

Ausgaben: die Registrierungsgebühren, das Honorar für

müssen.

den Notar und die allgemeinen Kosten für die Urkunde.

Beim Kauf eines Baugrundstücks zahlen Sie immer die

Die Registrierungsgebühr

normale Beurkundung. Wenn der Katasterertrag des gebauten Hauses unter den festgesetzten Grenzen liegt,

Die Tarife der Registrierungsgebühr und die genauen

können Sie die Differenz zwischen normaler

Regeln für die Berechnung hängen davon ab, ob die

Beurkundung und der Beurkundung zu ermäßigter

Immobilie in Flandern, Brüssel oder Wallonien liegt.

Gebühr zurückfordern.

Gewöhnlich zahlen Sie die normale Beurkundungsgebühr.

Manchmal ist eine Beurkundung zu ermäßigter Gebühr

Beurkundung zu ermäßigter Gebühr und

möglich.

Katasterertrag Anzahl unterhalts- Höchstzulässiger nicht indexierter

In bestimmten Fällen ist der Hauskauf unter Anwendung

berechtigter

Katasterertrag (in Euro)

der Mehrwertsteuer anstelle der Registrierungsgebühren

Kinder

möglich. Seit dem 1. Januar 2011 kann sich die Mehrwert-

0–2

745

steuerregelung auf das dazugehörende Gelände aus-

3–4

845

dehnen, wenn ein Gebäude unter Anwendung der Mehr-

5–6

945

wertsteuer verkauft wird.

7 oder mehr

2

1 045

Flämische Region

Ermäßigte Beurkundung Bedingung für den Anspruch auf ermäßigte Beurkundung

Seit 1. Januar 2002 beträgt in Flandern die Gebühr für

ist, dass Sie und Ihre Partner grundsätzlich keine andere

die normale Beurkundung 10% und für die ermäßigte

Wohnung in Belgien im vollen oder bloßen Eigentum

Beurkundung 5%.

besitzen. Das nicht indexierte Katastereinkommen aller

In bestimmten Fällen erhalten Sie eine Ermäßigung der

Immobilien, die Sie und Ihr Partner gemeinsam besitzen,

zu zahlenden Registrierungsgebühr. Es gibt zwei

darf einen gesetzlich festgesetzten Betrag, der von der

Möglichkeiten: die Übertragbarkeit und den Freibetrag.

Anzahl unterhaltsberechtigter Kinder abhängt, nicht

Es können nicht beide Ermäßigungen gleichzeitig

überschreiten.

genommen werden.

1

Wenn Sie für eine Beurkundung zu ermäßigter Gebühr in Betracht kommen, müssen Sie innerhalb von drei Jahren Ihren Wohnsitz im gekauften Haus einrichten. Sie müssen dort dann auch drei Jahre ununterbrochen wohnen bleiben. Ihre Eintragung im Einwohnermelderegister gilt als Nachweis. Wenn Sie nicht rechtzeitig umziehen oder

1 Wenn Sie vorher bereits eine Wohnung von einem Blutsverwandten in direkter Linie geerbt haben, können Sie beim Kauf einer anderen Wohnung manchmal Anspruch auf ermäßigte Beurkundung erheben.

2 Manchmal erhält ein Kind das Gewicht von zwei unterhaltsberechtigten Kindern, zum Beispiel, wenn es zu 66% oder mehr behindert ist.

21

Übertragbarkeit

Freibetrag

Übertragbarkeit bedeutet, dass Sie die beim Kauf eines

Der Freibetrag gilt für die erste Tranche von 15 000 Euro,

Hauses oder Grundstücks gezahlten

für die Sie also keine Registrierungsgebühr zahlen müs-

Registrierungsgebühren wieder abziehen können, wenn

sen. Dadurch sparen Sie 1 500 Euro bei normaler und

Sie das Haus oder Grundstück wieder verkaufen und in

750 Euro bei ermäßigter Beurkundung. Auch hier gelten

der Flämischen Region ein anderes Haus oder Grundstück

eine Reihe von Bedingungen.

erwerben. Wie lange es her ist, dass Sie diese

Der Freibetrag gilt nur für natürliche Personen, also nicht

Registrierungsgebühren gezahlt haben, spielt keine Rolle.

für Gesellschaften und andere juristische Personen.

Es gibt jedoch eine Reihe von Bedingungen.

• Die erworbene Immobilie muss als Hauptwohnsitz die-

In der Vergangenheit gezahlte Registrierungsgebühren

nen. Sie müssen sie innerhalb von zwei Jahren nach

von natürlichen Personen können übertragen werden,

dem Kauf beziehen. Auf einem Baugrundstück müssen

dies gilt also nicht für Gesellschaften und andere juristi-

Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf ein Haus

sche Personen.

errichtet und als Hauptwohnsitz bezogen haben.

• Die neue Immobilie muss als Hauptwohnsitz genutzt

• Keiner der Käufer darf im Augenblick des Kaufs

werden, und dies innerhalb von zwei Jahren nach dem

(Voll-) Eigentümer einer anderen in Belgien gelegenen

Kauf eines Hauses und innerhalb von fünf Jahren nach

Immobilie sein. Wenn Sie oder Ihr Partner beim Kauf

dem Erwerb eines Baugrundstücks.

bereits ein Grundstück besitzen, das im Raum-

• Das vorige Haus musste Ihr Hauptwohnsitz sein und Sie müssen es also wieder verkaufen. Schließlich dür-

ordnungsplan als Baugrundstück eingestuft ist, haben Sie keinen Anspruch auf diese Befreiung.

fen zwischen dem Verkauf des vorigen und dem Kauf des neuen Hauses nicht mehr als zwei Jahre verstrei-

Zusatzfreibetrag

chen. Bestimmend sind die Datierungen der privatrechtlichen Kaufverträge oder, wenn diese nicht vor-

Seit 1. Januar 2009 ist ein Zusatzfreibetrag möglich,

handen sind, die der notariellen Kaufurkunden.

wenn Sie eine Wohnung oder ein Baugrundstück erwer-

• Der übertragbare Betrag ist auf 12 500 Euro

ben. Es muss sich um das einzige Eigenheim oder um ein

beschränkt. Dieser Betrag ist an den ABEX-Index, der

Baugrundstück handeln, auf dem Sie Ihre eigenen vier

die Preisentwicklung im Bausektor wiedergibt, gekop-

Wände hochziehen. Sie müssen innerhalb von zwei

pelt.

Jahren nach dem Kauf in die Wohnung einziehen (fünf Jahre nach dem Kauf eines Baugrundstücks). Sie müssen

Wenn Sie zunächst Ihr voriges Haus verkaufen, wird der

eine hypothekarische Eintragung des Wohneigentums

Betrag der Registrierungsgebühren beim Kauf Ihres

vornehmen. Sie müssen voller Eigentümer des gesamten

neuen Hauses verrechnet. Wenn Sie bereits ein neues

Eigentums werden. Sie dürfen kein voller Eigentümer

Haus gekauft haben und danach innerhalb von zwei

eines anderen Eigenheims oder Baugrundstücks sein. Die

Jahren Ihr voriges Haus verkaufen, werden Ihnen die

Regelung gilt nur für natürliche Personen sowie für

übertragbaren Registrierungsgebühren zurückerstattet.

Wohnungen und Grundstücke, die in der Flämischen

Wenn die Registrierungsgebühren Ihres neuen Hauses

Region liegen. Der Zusatzfreibetrag ist 10 000 Euro

niedriger als die Ihres vorigen Hauses sind, erhalten Sie

(20 000 Euro, wenn Sie die ermäßigte Registrierungs-

kein Geld zurück. Der Differenzbetrag bleibt jedoch für

gebühr von 5% zahlen), sodass Sie 1000 Euro sparen.

einen folgenden An- und Verkauf übertragbar.

22

Rückerstattung bei Wiederverkauf Der Fiskus kann den Kaufpreis anfechten Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und die Gebühr für die nor-

Das Finanzamt hat eine Frist von zwei Jahren, zu

male Beurkundung gezahlt haben, können Sie drei Fünftel

rechnen ab der Registrierung, um die gezahlten

der gezahlten Registrierungsgebühr zurückverlangen.

Steuern anzufechten. Dies kann passieren, wenn

Rückerstattung und Übertragbarkeit der Registrierungs-

man eine Unterbewertung oder einen geschönten

gebühr können kumuliert werden.

Preis feststellt.

Wir sprechen von einer Unterbewertung, wenn

Region Brüssel-Hauptstadt

der vereinbarte Preis nicht mit dem Verkaufswert übereinstimmt. Der Verkaufs- oder Verkehrswert

In Brüssel beträgt die Registrierungsgebühr 12,50%. Die

dient immer als Mindestwert für die Berechnung

Beurkundung zur ermäßigten Gebühr wurde zum

der Registrierungsgebühr. Bei der Bestimmung

1. Januar 2003 abgeschafft.

des Verkaufswertes legen die Steuerbehörden

In bestimmten Fällen erhalten Sie eine Ermäßigung der

Preise zugrunde, die für vergleichbare

zu zahlenden Registrierungsgebühr: den Freibetrag.

Immobilien gezahlt wurden. Ist eine gütliche Einigung des Käufers mit dem Finanzamt nicht

Freibetrag

möglich, kann der Steuereinnehmer eine umfassende Kontrollschätzung veranlassen, wobei die

Wer eine Immobilie kauft, um dort den Hauptwohnsitz ein-

letztlich zu zahlende Summe wesentlich höher

zurichten, kann seit 1. Januar 2003 unter bestimmten

liegen kann. Eine gütliche Regelung ist also zu

Bedingungen eine Befreiung von der Registrierungsgebühr

bevorzugen.

für eine erste Tranche des Kaufbetrags beanspruchen.

In den Räumen für verstärkte Entwicklung von Wohnun-

Der Käufer kann, wenn er ein gutes Geschäft

gen und Stadterneuerung (RVOHS-Zonen) ist eine

gemacht hat, eine Unterbewertung vermeiden,

Befreiung für die erste Tranche von 75 000 Euro vorge-

indem er eine Zusatzerklärung in die Urkunde

sehen. In den anderen Teilen von Brüssel ist die erste

aufnehmen lässt. In dieser Erklärung bestätigt er,

Tranche von 60 000 Euro freigestellt. In der Praxis

dass der Verkaufswert höher ist als der verein-

bedeutet das eine Steuerermäßigung von 9 375 Euro

barte Preis. Die Registrierungsgebühr wird dann

beziehungsweise 7 500 Euro.

auf den angegebenen Verkaufswert berechnet.

• Die Steuerermäßigung gilt für natürliche Personen, die

Wenn Käufer und Verkäufer in der notariellen

in der Region Brüssel-Hauptstadt eine Immobilie in vol-

Urkunde bewusst einen niedrigeren als den

lem Eigentum erwerben und dort dann innerhalb von

tatsächlich vereinbarten Kaufpreis aufnehmen,

zwei Jahren (bei Appartements innerhalb von drei

um die Registrierungsgebühren zu hinterziehen,

Jahren) ihren Hauptwohnsitz einrichten.

spricht man von Schönung des Preises. Dies wird

• Sie müssen dann mindestens fünf Jahre lang ununter-

vom Fiskus härter bestraft. Wer Preise schönt,

brochen in der Region Brüssel-Hauptstadt wohnen,

riskiert nicht nur ein Bußgeld in Höhe der hinter-

allerdings nicht unbedingt in der gekauften Immobilie.

zogenen Gebühr, sondern kann auch strafrecht-

• Der Käufer darf zum Datum des Kaufvertrags keine

lich verfolgt werden.

andere Immobilie im Volleigentum besitzen.

23

• Der Freibetrag gilt nicht beim Kauf eines Baugrund-

Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach

stücks oder eines Hauses nach Plan oder im Bau.

dem Kauf wieder verkaufen und die Gebühr für die nor-

• Beim Kauf eines Appartements gilt der Freibetrag der Registrierungsgebühr für den Teil des Preises, der dem

male Beurkundung gezahlt haben, können Sie drei Fünftel der gezahlten Registrierungsgebühr zurückverlangen.

Grundstück zugewiesen wird. Für ein im Bau befindliches Appartement zahlen Sie Mehrwertsteuern auf die

Das Honorar des Notars

Rechnungen.

Neben den Registrierungsgebühren bleiben dann noch Rückerstattung bei Wiederverkauf

das Honorar des Notars und die allgemeinen Kosten. Das Honorar des Notars wird auf den Verkaufspreis der

Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach

Immobilie berechnet und als Prozentsatz dieser Summe

dem Kauf wieder verkaufen, können Sie 36% der

ausgedrückt. Für jede höhere Tranche sinkt dieser

Registrierungsgebühr zurückverlangen.

gesetzlich festgelegte Satz.

Wallonische Region

Hinweis: Im Regierungsabkommen der Regierung Di Rupo wurde festgelegt, dass auf die Leistungen von Notaren

In Wallonien beträgt die Gebühr der normalen Beurkun-

21% Mehrwertsteuer erhoben werden. Sobald diese

dung 12,50%, die der ermäßigten Beurkundung 6%.

Maßnahme in Kraft tritt, müssen Sie zu den unten ange-

Freibeträge gibt es nicht.

gebenen Beträgen also 21% hinzurechnen.

Das Honorar des Notars

Teilbetrag in Euro

Privatrechtlicher Verkauf in %

Öffentlicher Verkauf in %

Bis 7 500

4,56

5,70

Von 7 500,01 bis 17 500

2,85

5,13

Von 17 500,01 bis 30 000

2,28

4,56

Von 30 000,01 bis 45 495

1,71

3,99

Von 45 495,01 bis 64 095

1,14

2,85

Von 64 095,01 bis 250 095

0,57

1,34

Über 250 095,01

0,057

0,10

Bei einem Verkauf für 100 000 Euro wird das Honorar folgendermaßen berechnet: Betrag je Tranche

Privatrechtlicher Verkauf

Öffentlicher Verkauf

7 500 Euro

x 4,56% = 342 Euro

x 5,70% = 428 Euro

10 000 Euro

x 2,85% = 285 Euro

x 5,13% = 513 Euro

12 500 Euro

x 2,28% = 285 Euro

x 4,56% = 570 Euro

15 495 Euro

x 1,71% = 265 Euro

x 3,99% = 618 Euro

18 600 Euro

x 1,14% = 212 Euro

x 2,85% = 530 Euro

35 905 Euro

x 0,57% = 205 Euro

x 1,34% = 481 Euro

Summe: 1 594 Euro

Summe: 3 140 Euro

24

Ungefähre Kosten für die Ausfertigung der Urkunde bei einem privatrechtlichen Kauf (in Euro) Kaufpreis

Honorar des Notars2, ohne pauschale

Registrierungsgebühr1

Beurkundungskosten, die zwischen 500 und 1 000 Euro liegen 5%

6%

10%

12,50%

12 500

625

750

1 250

1 563

485

25 000

1 250

1 500

2 500

3 125

800

37 500

1 875

2 250

3 750

4 688

1 040

50 000

2 500

3 000

5 000

6 250

1 230

62 500

3 125

3 750

6 250

7 813

1 370

75 000

3 750

4 500

7 500

9 375

1 455

87 500

4 375

5 250

8 750

10 938

1 525

100 000

5 000

6 000

10 000

12 500

1 595

112 500

5 625

6 750

11 250

14 063

1 665

125 000

6 250

7 500

12 500

15 625

1 740

137 500

6 875

8 250

13 750

17 188

1 810

150 000

Häuser, die für diesen

15 000

18 750

1 880

162 500

Preis verkauft werden,

16 250

20 313

1 950

175 000

haben im Allgemeinen

17 500

21 875

2 020

187 500

einen Katasterertrag,

18 750

23 438

2 095

200 000

der oberhalb der

20 000

25 000

2 165

212 500

genannten Grenzen

21 250

26 563

2 235

225 000

liegt.

22 500

28 125

2 305

237 500

23 750

29 688

2 380

250 000

25 000

31 250

2 450

262 500

26 250

32 813

2 460

275 000

27 500

34 375

2 465

287 500

28 750

35 938

2 475

300 000

30 000

37 500

2 480

312 500

31 250

39 062

2 485

325 000

32 500

40 625

2 495

337 500

33 750

42 188

2 500

350 000

35 000

43 750

2 510

1 Eine eventuelle Befreiung von den Registrierungsgebühren oder die Übernahme bereits gezahlter Registrierungsgebühren ist hier nicht berücksichtigt.

2 Die genauen Zahlen können leicht abweichen. Besprechen Sie dies mit Ihrem Notar.

25

Kosten für den privatrechtlichen Kauf eines Baugrundstücks (in Euro) 1 Allgemeine Kosten (Honorar Notar, Registrierungsgebühren, verschiedene Kosten für Urkunden usw.) für die Ausfertigung der Urkunde beim privatrechtlichen Kauf.

Kaufpreis

Eintragungsgebühr

Eintragungsgebühr

12,50%

10%

Honorar des Notars, ohne pauschale Beurkundungskosten, die zwischen 500 und 1 000 Euro liegen

12 500

1 563

1 250

485

25 000

3 125

2 500

800

37 500

4 688

3 750

1 040

50 000

6 250

5 000

1 230

62 500

7 813

6 250

1 370

75 000

9 375

7 500

1 455

87 500

10 938

8 750

1 525

100 000

12 500

10 000

1 595

112 500

14 063

11 250

1 665

125 000

15 625

12 500

1 740

2 Die Vergütung des Landvermessers Wenn die Parzelle noch abgesteckt werden muss, kann das ohne weiteres 500 Euro kosten.

3 Entschädigung für den Landwirt Wenn das Grundstück verpachtet ist, müssen Sie dem Landwirt wahrscheinlich eine Entschädigung zahlen.

4 Eventuelle Kosten für eine Bodenuntersuchung Eine Bodenuntersuchung, die aus zwei oder drei Sondierungen und eventuell einer Bohrung besteht, kostet schätzungsweise 500 Euro.

Allgemeine Kosten

urkunde. Zu Beginn der Verkaufssitzung wird der Notar diese Werbekosten nennen.

Die allgemeinen Kosten beziehen sich auf einige Ausgaben, die der Notar hat, um die Urkunde korrekt zu Papier

Hinweis: Im Regierungsabkommen der Regierung Di Rupo

bringen zu können. Er muss die Katasterdaten aufsuchen,

wurde festgelegt, dass auf die Leistungen von Notaren

prüfen, ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist,

21% Mehrwertsteuer erhoben werden. Sobald diese

kontrollieren, dass der Verkäufer keine Steuerschulden

Maßnahme in Kraft tritt, müssen Sie zu den unten ange-

hat, die Stempelgebühren bezahlen, in manchen Fällen

gebenen Beträgen des Honorars des Notars also 21%

Einschreiben versenden usw. Die Gesamtkosten bestehen

hinzurechnen.

also aus verschiedenen Elementen.

Pauschale oder Provision Bei einem öffentlichen Verkauf müssen Sie Kosten tragen, die es beim privatrechtlichen Verkauf nicht gibt. Das

Die Gesamtkosten setzen sich also aus diversen Elementen

betrifft beispielsweise die Kosten, die dem Notar für die

zusammen. Dadurch ist es für den Notar schwierig, die

Ankündigung des Verkaufs und für Ausmessungen ent-

Kosten vorab exakt zu berechnen. Die meisten Notare

standen sind, und einen Anteil an den Kosten der Basis-

berechnen daher eine Mindestpauschale, die normaler-

26

weise zwischen 500 und 1000 Euro liegt. Für eine soziale

Jeder andere Verkäufer wie beispielsweise eine Privat-

Urkunde wird meist 525 Euro berechnet. Dieser Sozial-

person muss selbst entscheiden, ob er die Mehrwertsteuer-

tarif gilt unter anderem beim Kauf einer Immobilie, wo

regelung wählt. Andernfalls findet der Verkauf unter

eine ermäßigte Registrierungsgebühr möglich ist, und

Anwendung von Registrierungsgebühren statt. Der

auch bei Sammelurkunden für Gebäude oder Parzellen

Vorteil der Mehrwertsteuerregelung ist auch hier, dass

mit mindestens drei Appartements oder Grundstücken.

der Verkäufer die Mehrwertsteuer, die er gezahlt hat, zurückbekommt und so den Kaufpreis senken kann. Es

Manche Notare benutzen die Pauschale nicht, sondern

ist natürlich wichtig, dass der Preis niedrig genug ist, um

werden Sie, wie früher üblich, darum bitten, bei der Aus-

den höheren Mehrwertsteuersatz auszugleichen.

fertigung der Kaufurkunde eine vorläufige Provision zu zahlen. Einige Monate später, wenn sie die exakten Beträge

Wenn ein Gebäude unter Anwendung der Mehrwert-

für jeden Posten kennen, können sie eine definitive

steuerregelung verkauft wird, unterliegt auch das dazu

Abrechnung erstellen. Meist ist die vorläufige Provision

gehörende Grundstück der Mehrwertsteuerregelung,

ein wenig zu großzügig berechnet und Sie bekommen

sofern Gebäude und Grundstück gleichzeitig und von

Geld zurück. Verlieren Sie das nicht aus dem Auge.

demselben Verkäufer verkauft werden. Wenn Sie also das Grundstück und das Gebäude zu verschiedenen

Kauf unter Anwendung der Mehrwertsteuer

Zeitpunkten kaufen (was bei einem Kauf nach Plan möglich ist) oder wenn Sie Ihr Grundstück und das Gebäude von verschiedenen Parteien kaufen, wird das Grundstück

In bestimmten Fällen kann beim Kauf einer Wohnimmobilie

unter Anwendung der Registrierungsgebühr verkauft.

die Mehrwertsteuer anstelle der Registrierungsgebühren

Auch auf den Verkauf eines Grundstücks, zum Beispiel

anwendbar sein. Das ist nur für neue Gebäude möglich.

einer Baustelle, wird nie die Mehrwertsteuer angewandt.

Hinsichtlich der Mehrwertsteuer wird ein Gebäude bis zum Ende des zweiten Jahres nach dem Jahr der ersten

Bedingung für die Mehrwertsteuerregelung

Ingebrauchnahme als neu betrachtet. Nach dieser Frist kann ein Gebäude nur noch unter Anwendung der Mehr-

Wie oben angegeben, ist der Verkauf eines neuen

wertsteuer verkauft werden, wenn so einschneidend

Gebäudes mit Anwendung der Mehrwertsteuerregelung

umgebaut wurde, dass es als neu betrachtet werden muss.

bis zum 31. Dezember des Jahres, das dem Jahr der Ingebrauchnahme oder Inbesitznahme des Gebäudes

Professionelle Verkäufer sind verpflichtet, neue Gebäude

folgt, möglich. Auch das dazu gehörende Grundstück,

unter Anwendung der Mehrwertsteuer zu verkaufen. Die

das gleichzeitig von demselben Verkäufer verkauft wird,

Mehrwertsteuerregelung wird deshalb vor allem beim

unterliegt der Mehrwertsteuerregelung.

Kauf eines Hauses nach Plan und beim Kauf von Häusern, die von Projektentwicklern errichtet wurden, angewen-

Ein Eigentümer, der sein Haus im September 2011

det. Da professionelle Verkäufer unter Anwendung des

bezieht, kann also bis zum 31.12.2013 das Haus mit dem

Mehrwert-steuersystems verkaufen, wird ihnen die

dazu gehörenden Grundstück unter Anwendung des

Mehr-wertsteuer, die sie zahlen müssen, erstattet. Unter

Mehrwertsteuersatzes von 21% verkaufen.

anderem dadurch können sie einen interessanten Kaufpreis anbieten.

Wenn der Verkäufer den Verkauf mit Mehrwertsteuer abwickeln will, ist es wichtig, dass er vor Abschluss des

27

Kaufvertrags eine Erklärung in zweifacher Ausfertigung

Auch für Piet ist das eine günstige Regelung:

(Formular 104.1) an das für ihn zuständige Mehrwertsteueramt richtet. Darin teilt er seinen Wunsch mit, die

Zu zahlen an den Verkäufer

Immobilie unter Anwendung der Mehrwertsteuer-

Mehrwertsteuer auf den Bau und

regelung zu verkaufen.

das dazu gehörende Grundstück

Später muss diese Art des Verkaufs auch in den ersten

152 728,50 x 21%

privatrechtlichen Kaufvertrag, den die Vertragspartner

Summe

152 728,50 Euro

32 072,99 Euro 184 801,49 Euro

abgeschlossen haben, aufgenommen werden.

Ergebnis Ein Beispiel

Jan erhält ungefähr die ins Auge gefassten 173 550 Euro (152 728,50 + 20 821,50). Piet zahlt nur 184 801,49

Jan ließ 2010 in Flandern ein Haus bauen. Im September

Euro statt 189 405 Euro.

2010 zieht er in die Wohnung ein. Der MehrwertsteuerEs liegt auf der Hand, dass der Verkäufer auch einen Teil

satz betrug zu dieser Zeit 21%.

des zusätzlichen Gewinns einstreichen kann, wenn er Preis des Baugrundstücks Beurkundungs- und Notarkosten

37 180 Euro ca. 5 280 Euro

Preis des Gebäudes (inklusive

99 150 Euro

Architekt) Mehrwertsteuer (99 150 x 21%) Gesamtkosten für Jan

den Verkaufspreis höher ansetzt. Der Notar ist die richtige Person, um in diesem Fall die Interessen von Verkäufer und Käufer auf einen Nenner zu bringen. Die Initiative zum Zustandekommen des Verkaufs mit Mehr-

20 821,50 Euro 162 431,50 Euro

wertsteuer liegt beim Verkäufer. Wenn Sie als Käufer erfahren, dass der Verkäufer diese vorteilhafte Regelung nicht kennt, dann laden Sie ihn zu einem Notar ein, um

Jan will das Haus für 173 550 Euro an Piet verkaufen. Dieser

die Sache zu besprechen, bevor Sie den privatrechtlichen

müsste 10% Registrierungsgebühr zahlen, das entspräche

Kaufvertrag unterzeichnen.

15 855 Euro*. Insgesamt würde Piet dann 189 405 Euro zahlen müssen, und das ist ihm zu viel. Die Transaktion

Einen Monat nach Ausfertigung der notariellen Kredit-

droht zu scheitern. Da erinnert Jan sich daran, dass er

und Garantieurkunde muss der Verkäufer beim Mehr-

einmal etwas über den Verkauf unter Anwendung des

wertsteueramt eine Mehrwertsteuererklärung einreichen.

Mehrwertsteuersystems gelesen hat. Dadurch kann er 20

Der Notar kann ihm dabei helfen.

821,50 Euro (die gezahlte Mehrwertsteuer) zurückbekommen. So kann er seinen Verkaufspreis auf 173 550 20 821,50 = 152 728,50 Euro vermindern.

* Es geht um die einzige Wohnung von Piet, sodass er für die erste Tranche von 15 000 Euro eine Befreiung von den Registrierungsgebühren erhält. Er zahlt also 10% von 158 550 Euro.

28

Zusammenlebende und Immobilien Wenn unverheiratet Zusammenlebende gemeinsam ein Baugrundstück oder ein Haus kaufen, erwerben sie das

Wie sieht es mit der Wohnungspolice und

Gut als Miteigentum. Das heißt, dass das Grundstück

der kreditgebundenen

oder das Haus beiden gehört. In diesem Fall sprechen

Todesfallversicherung aus?

wir auch von einer Bruchteilsgemeinschaft: Zwar ist das Objekt nicht sichtbar geteilt, es ist aber dennoch das

Es ist zu empfehlen, dass jeder Miteigentümer

Eigentum von zwei oder auch mehr Personen.

seinen Teil am gemeinsamen Besitz versichert. In

Ein Objekt in Miteigentum wird von beiden gemeinsam

der Praxis wird nur eine Police abgeschlossen, in

verwaltet. Mit anderen Worten: Um das Haus zu verkau-

der beide Partner als Versicherungsnehmer auf-

fen, zu vermieten oder eine Hypothek dafür aufzuneh-

treten. Selbstverständlich wird die Police auch von

men, ist die Zustimmung beider Partner erforderlich.

beiden Partnern unterschrieben.

Die Verteilung der Eigentumsrechte

Seit 1. Januar 2005 können auch in häuslicher Gemeinschaft zusammenlebende Personen

Über die Verteilung der Eigentumsrechte bei

Steuervorteile für Lebensversicherungsprämien

Miteigentum können beide Partner frei entscheiden. Sie

beanspruchen, ohne dass sie einen

können sich zum Beispiel für ein Verhältnis 50-50, 75-25

Blutsverwandten bis zum zweiten Grad als

usw. entscheiden. Wenn nichts vereinbart wird, sind

Begünstigten zu benennen brauchen.

beide zur Hälfte Eigentümer.

In der kreditgebundenen Todesfallversicherung

Welcher Aufteilungsschlüssel ist zu empfehlen? Wenn sie

müssen als Begünstigte diejenigen Personen

den Kauf der Immobilie mit einem Darlehen finanzieren,

benannt werden, die nach dem Tod des

entscheiden sich einige für eine Eigentumsverteilung auf

Versicherten das Volleigentum oder den

Grundlage des jeweiligen Einkommens der beiden. Denn

Nießbrauch der einzigen eigenen Wohnung

das Einkommen bestimmt die finanzielle Kapazität jedes

erwerben. Dadurch entfällt die Bedingung, dass

der beiden Partner bei der Tilgung des Darlehens.

der Ehepartner, der mit ihm zusammenwohnende

Wenn sie die Immobilie ganz oder teilweise mit

Ehepartner oder Blutsverwandte bis zum zweiten

Eigenmitteln bezahlen, kann der Anteil an Barmitteln

Grad als Begünstigter im Todesfall benannt wer-

jedes Partners ein Kriterium sein. Zu diesem Zeitpunkt

den muss, um die Steuervorteile für die Prämie

muss die Eigentumsverteilung am besten schon in den

beanspruchen zu können.

privatrechtlichen Kaufvertrag aufgenommen werden. Die

Erkundigen Sie sich in Ihrer KBC-Bankfiliale, ob

Verteilung muss auf jeden Fall in der notariellen Urkunde

Ihre kreditgebundene Todesfallversicherung für

erwähnt werden, sonst wird davon ausgegangen, dass

Steuervorteile in Betracht kommt.

beide Partner zur Hälfte Eigentümer sind.

29

Droits de succession entre cohabiTIP! Die Gültigkeit eines Testaments

Erbschaft bei zusammenwohnenden Personen

Ein Testament kann jederzeit gemacht und auch

Was geschieht, wenn ein unverheiratetes Paar ein Haus

geändert werden. Bei Änderungen wird immer das

kauft und einer der beiden Partner stirbt?

Testament mit dem jüngsten Datum gültig sein.

Wenn Sie ein neues Testament erstellen, besteht

Gesetzlich zusammenwohnende Partner können seit 2007

die Möglichkeit, dass nur jene Verfügungen im

ohne Testament voneinander erben. Dieser Erbanspruch

vorigen Testament hinfällig werden, die den neuen

ist jedoch begrenzt und gilt nur für Personen, die gesetz-

Verfügungen entgegenstehen oder mit ihnen

lich zusammenwohnen.

unvereinbar sind. Um dies zu vermeiden, können Sie in das neue Testament folgende Klausel auf-

Gesetzlich zusammenwohnen

nehmen: Hiermit widerrufe ich alle Testamente, die ich vor der heutigen Willensbekundung, die der

Wenn der Verstorbene (Teil-) Eigentümer der Familien-

einzige Ausdruck meines letzten Willens ist,

wohnung war, erbt der Über-lebende der gesetzlich

gemacht habe.“

zusammenwohnenden Partner den Nießbrauch des Verstorbenen und des in der Familienwohnung vorhandenen Hausrats. Es spielt keine Rolle, ob noch andere Erben vorhanden sind, beispielsweise Kinder des

Gesetzlich zusammenwohnende Partner

Verstorbenen aus erster Ehe. Gesetzlich zusammenwoh-

und häusliche Gemeinschaft

nende Lebenspartner sind jedoch keine pflichtteilsberechtigten Erben voneinander. Das heißt, dass so

Das gesetzliche Zusammenwohnen heißt, dass

zusammenlebende Personen sich testamentarisch gegen-

zwei (und nicht mehr) Personen zusammenleben,

seitig vom Nachlass ausschließen können.

die beim Standesamt des gemeinsamen Wohnortes eine Erklärung über das gesetzliche

Wenn zwei gesetzlich zusammenwohnende Partner dem

Zusammenwohnen abgegeben haben. Diese

Überlebenden anstelle des Nießbrauchs das Eigentum an

Erklärung muss schriftlich abgegeben werden,

der Familienwohnung geben wollen, müssen sie das

wobei bestimmte formelle Anforderungen gelten.

testamentarisch oder mit einer anderen Regelung tun.

Bedingung ist auch, dass keiner der beiden Partner

Wenn der verstorbene Partner Erben mit einem Pflichtteil

verheiratet ist oder in einer anderen gesetzlichen

hat, das sind Erben, denen ein Teil des Erbes vorbehalten

Gemeinschaft lebt und dass beide Partner fähig

ist (zum Beispiel Kinder), kann auch nicht alles per

sind, Verträge abzuschließen.

Testament dem Partner hinterlassen werden.

In allen anderen Fällen sprechen wir von in häuslicher Gemeinschaft lebenden Personen. Häusliche

Der Erbschaftssteuersatz, den zusammenlebende

Gemeinschaft bezieht sich also nicht nur auf nicht

Personen zahlen müssen, wenn sie voneinander Erben,

verheiratete Paare, die nicht gesetzlich zusammen-

hängt ab von der Region, in der sie wohnen (Flandern,

wohnen, sondern auch auf Geschwister, Freunde

Wallonien oder Brüssel), und von einer Reihe von

usw., die sich den gleichen Wohnsitz teilen.

Bedingungen (siehe Kasten).

30

Erbschaftssteuersatz für in Gemeinschaft lebende Personen

Flandern

Steuersatz in direkter Linie und

Steuersatz bei

Sonderregelung Familienwohnung

für Ehegatten

Fremden

3% – 9% – 27%

45% – 55% – 65% 0% für den Erbteil an der Wohnung, der zum

Für:

Todeszeitpunkt als Familienwohnung diente.

• gesetzlich zusammenwohnende

Für:

Partner

• den überlebenden Ehepartner

• eine in häuslicher Gemeinschaft

• gesetzlich zusammenwohnende Partner

zusammenlebende Person, die

• in häuslicher Gemeinschaft zusammenlebende

zum Zeitpunkt des Erbfalls seit

Person, die mindestens drei Jahre mit dem

mindestens einem Jahr ununter-

Verstorbenen zusammengelebt hat

brochen zusammenlebte und die in dieser Zeit einen gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen führte Brüssel

3% bis 30%

40% bis 80%

Ermäßigung des normalen Steuersatzes um ein

Für:

Drittel für die ersten 250 000 Euro des Erbteils an

• gesetzlich zusammenwohnende

der Familienwohnung, gelegen in der Region

Partner

Brüssel-Hauptstadt, in der der Verstorbene mindestens fünf Jahre vor dem Tod gemeldet war Für: • Erben in direkter Linie • den überlebenden Ehepartner • gesetzlich zusammenwohnende Partner

Wallonien 3% bis 30%

30% bis 90%*

Ermäßigung des normalen Steuersatzes für die

Für:

ersten 250 000 Euro des Erbteils an der

• denjenigen, der am Tag des

Familienwohnung, gelegen in der Wallonischen

Entstehens des Nachlasses mit

Region, an der der Verstorbene das Volleigentum

dem Erblasser zusammenlebte

(oder einen Teil davon) hatte und die er zum

und der mit ihm vor dem Tod

Zeitpunkt des Todes bereits länger als fünf Jahre

eine Erklärung über das gesetz-

als Hauptwohnsitz benutzt hatte

liche Zusammenwohnen abge-

Für:

geben hat.

• Erben in direkter Linie • den überlebenden Ehepartner • gesetzlich zusammenwohnende Partner

* Aufgrund einer Entscheidung des Verfassungsgerichts beträgt der Höchstsatz in der Praxis 80%.

31

Tontine oder Zuwachsklausel als Alternative

Um Probleme zu vermeiden, wird zurzeit oft eine optionale Zuwachsklausel benutzt. Der überlebende Partner muss dann bei Ableben seines Partners ausdrücklich die

In einigen Fällen ist es für zusammenlebende Personen

Anwendung der Zuwachsklausel wählen.

interessant, eine Immobilie unter Anwendung der Tontine oder der Zuwachsklausel zu kaufen. Diese

Was ist mit den Angehörigen?

Möglichkeiten bedeuten, dass beim gemeinschaftlichen Kauf einer Immobilie eine Vereinbarung geschlossen

Die Zuwachsklausel ist nicht nur eine Lösung für das

wird, wonach der Teil des zuerst Verstorbenen an den

begrenzte oder fehlende gegenseitige Erbrecht von

Überlebenden übergeht. Dieser zahlt dann zu diesem

zusammenwohnenden Partnern und die hohen

Zeitpunkt keine Erbschaftssteuer, wohl aber

Erbschaftssteuern, die zusammenwohnende Partner im

Registrierungsgebühren auf den Anteil des Verstorbenen.

Erbfall zahlen müssen. Es ist auch ein Mittel, um zu verhindern, dass die Erben einen Teil der Familienwohnung

Die klassische Tontine wird kaum noch benutzt. Zurzeit

bekommen. Im Todesfall verschwindet nämlich die

wird fast immer die Zuwachsklausel angewendet. Wir

Immobilie durch eine Zuwachsklausel ganz aus dem

benutzen deshalb den Begriff Zuwachsklausel.

Nachlass.

Besprechen Sie diese Technik für den Kauf einer Immobilie mit Ihrem Notar.

Wenn Sie nicht wollen, dass Ihre Angehörigen alle Ansprüche auf die Immobilie verlieren, können Sie die

Ausgewogenheit zwischen Einbringung und

Zuwachsklausel auf den Nießbrauch beschränken. Beim

Lebenserwartung erforderlich

Tod eines Partners kann dann der andere die Wohnung weiter nutzen. Der überlebende Partner kann selbst in

Die Zuwachsklausel ist ein Risikovertrag. Sie gilt daher

der Wohnung bleiben oder sie vermieten. Kinder aus

nur, wenn die Einbringung ausgewogen ist und zwischen

einer vorigen Ehe des Verstorbenen erben den Teil ihres

den Partnern eine gleichartige Lebenserwartung besteht.

verstorbenen Vaters oder ihrer verstorbenen Mutter in

So darf ein älterer Partner nicht zu viele Jahre älter sein

bloßem Eigentum.

als sein ständiger oder vorübergehender Lebenspartner, sonst wird der Fiskus schnell auf die Idee kommen, es

Auch steuerlich kann eine Zuwachsklausel des

könnte sich um eine verborgene Schenkung anstelle

Nießbrauches sehr interessant sein. Die

einer gesetzlich zulässigen Tontine handeln. Wenn der

Registrierungsgebühren werden nur auf den übertrage-

Vertrag als eine Schenkung betrachtet wird, können die

nen Nießbrauch angewendet. Der Wert hiervon hängt

pflichtteilsberechtigten Erben die Zuwachsklausel anfech-

vom Alter des Nutznießers ab. Je älter dieser ist, desto

ten.

geringer ist der Wert und auch die Registrierungsgebühr.

Die Zuwachsklausel für den Nießbrauch ist aber nicht

Was ist, wenn Sie später heiraten wollen?

immer günstig, zum Beispiel dann nicht, wenn die Güter, die nach dem Tod auf den Überlebenden übergehen sol-

Die Zuwachsklausel verfällt durch die Eheschließung nicht

len, schwer mit Schulden belastet sind und die

automatisch, wenn das nicht in der Klausel selbst aus-

Rückzahlung im Todesfall nicht durch eine

drücklich vorgesehen ist.

Restschuldversicherung geregelt wird.

32

Einige spezifische Fälle Welche spezifischen Aspekte müssen Sie berücksichtigen, Wann ist eine Zuwachsklausel von Vorteil?

wenn Sie ein Appartement kaufen, wenn Sie vor dem Kauf mit einem Immobilienmakler verhandeln müssen,

• Sie wohnen gemeinsam in Flandern und erwar-

wenn Sie ein raumordnungswidriges Haus kaufen, wenn

ten, dass das langfristig auch so bleibt. Unter

das von Ihnen gekaufte Haus oder Grundstück mit einer

normalen Umständen brauchen Sie keine

Grunddienstbarkeit belastet oder wenn das erworbene

Zuwachsklausel. Auf die erste Tranche von

Haus denkmalgeschützt ist?

50 000 Euro Ihres Immobilienerbes zahlen Sie nämlich nur 3% Erbschaftssteuer, für den

Kauf eines Appartements

Abschnitt zwischen 50 000 und 250 000 Euro 9% und für den Teil über 250 000 Euro 27%.

Beim Kauf eines Appartements müssen Sie auf die

Für Ihr Erbteil an der Familienwohnung zahlen

Bestimmungen der Satzung des Gebäudes achten, in

Sie selbst keine Erbschaftssteuer.

dem sich das Appartement befindet. Diese Satzung

• Sie wohnen gemeinsam in Brüssel. Eine Zuwachs-

formuliert die Rechte und Pflichten aller Eigentümer

klausel ist normalerweise nicht interessant. Für

eines Appartements in dem Gebäude. Darüber hinaus

in häuslicher Gemeinschaft zusammenlebende

gibt das Dokument an, welcher Prozentsatz der gemein-

Personen gelten dagegen viel höhere Erb-

schaftlichen Kosten zu Lasten der jeweiligen Eigentümer

schaftssteuersätze, für sie lohnt sich eine

geht.

Tontine.

• Sie wohnen gemeinsam in Wallonien. Wenn Sie

Holen Sie auch die nötigen Informationen über die Finanz-

mit Ihrem Partner gesetzlich zusammenwohnen,

lage des Gebäudes ein, in dem sich das Appartement

gelten die Steuersätze für die direkte Linie, gel-

befindet. Seit dem 1. September 2010 ist der Verkäufer,

ten niedrigere Steuersätze für die Familien-

Immobilienmakler oder Notar gesetzlich verpflichtet, Sie

wohnung und ist eine Zuwachs-klausel norma-

darüber zu informieren, noch bevor Sie ein Angebot

lerweise nicht interessant. Für in häuslicher

oder eine Kaufzusage abgeben, oder einen privatschrift-

Gemeinschaft zusammenlebende Personen gel-

lichen Kaufvertrag unterschrieben haben. Das Gesetz

ten viel höhere Erbschaftsteuer-sätze, für sie

schreibt vor, welche Informationen gegeben werden

lohnt sich eine Zuwachsklausel.

müssen: Betrag des Arbeits- und Reservekapitals, mögli-

• Sie und der Partner, mit dem Sie zusammen-

che Zahlungsrückstände des Verkäufers, neueste Bilanz

leben, sind beide geschieden und haben beide

der Vereinigung der Miteigentümer. Der Verkäufer muss

Kinder aus der vorigen Beziehung. Diese Kinder

den potenziellen Käufer auch über mögliche anhängige

wollen Sie aus der Erbschaft der gemeinsam

Verfahren bezüglich des Miteigentums informieren. Er

erworbenen Immobilie heraushalten. Das ist mit

muss auch Kopien der Protokolle der Hauptversammlungen

einer Zuwachsklausel möglich.

der letzten drei Jahre zur Verfügung stellen. Auch die periodische Abrechnung der Lasten in den letzten zwei Jahren muss übermittelt werden. Dies alles soll dazu beitragen, dass Sie ein vollständiges und korrektes Bild der Finanzlage des Gebäudes haben, in dem sich das Appartement befindet.

33

Kaufen über einen Immobilienmakler Wenn Sie über einen Immobilienmakler Immobilienmakler, die als Vermittler zwischen Käufern

kaufen

und Verkäufern von Immobilien auftreten, müssen einige strikte Regeln beachten. Immobilienmakler dürfen diese

Unterschreiben Sie keine einseitige Kaufzusage.

Berufsbezeichnung nur führen, wenn sie Mitglied des

Durch dieses Versprechen sind Makler und

Berufsverbands der Immobilienmakler (BVI) sind. Ihr

Verkäufer zu nichts verpflichtet, aber Sie sind das

Honorar muss vom Verkäufer gezahlt werden, sofern

sehr wohl. Sie können die Zusage jedoch unter

nicht der Käufer dem Makler einen schriftlichen Such-

der Bedingung unterschreiben, dass der Verkäufer

auftrag erteilt.

innerhalb einer bestimmten Frist von zum Beispiel zehn Tagen zu einer Entscheidung kommen muss.

In seiner Werbung für zum Kauf angebotene Objekte

Leisten Sie keine Anzahlung, solange nicht ein

darf ein Immobilienmakler keine irreführenden Informa-

Kaufvertrag auf dem Tisch liegt. Nehmen Sie sich

tionen über die wesentlichen Merkmale der Immobilien

ausreichend Zeit für die Analyse dieses Vertrags.

oder ihre Verfügbarkeit geben. Er muss in dieser Werbung einige Angaben machen, und zwar über die letzte bauliche Bestimmung, die Erteilung einer Baugenehmigung,

widrig werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein

das Bestehen einer Klage oder Wiederherstellungsforderung,

Gehöft in einem Agrargebiet nicht mehr als landwirt-

das Vorhandensein einer Parzellierungsgenehmigung.

schaftliches Unternehmen geführt sondern als Wohnung genutzt wird.

Ein Immobilienmakler darf mit einem potenziellen Käufer keinen verbindlichen Vertrag abschließen, es sei denn, er

In Flandern haben Eigentümer von raumordnungswidri-

hat ein Mandat dafür oder verpflichtet sich solidarisch.

gen Häusern, die hauptsächlich genehmigt sind oder von

Wenn er keinen exklusiven Auftrag hat, muss der Makler

denen angenommen wird, dass sie genehmigt sind,

die potenziellen Käufer darüber informieren, bevor er

einige Grundrechte.

von ihnen Geld erhält.

Wohnungen außerhalb des Wohngebietes in einer genehmigten nicht als verfallen erklärten Parzellierung

Raumordnungswidrige Immobilien

können unter Berücksichtigung der geltenden Parzellierungsvorschriften umgebaut oder neu gebaut werden.

Eine Immobilie ist raumordnungswidrig, wenn sie in

Sie dürfen an Häusern, die nicht in Erholungsgebieten

einem Gebiet liegt, das im geltenden Plan (Raumordnungs-

oder sensiblen Gebieten liegen, ohne Genehmigung

plan oder Bebauungsplan) nicht als Wohngebiet ausge-

kleine Arbeiten ausführen, die von der Genehmigungs-

wiesen ist, oder das nach einer genehmigten und nicht

pflicht befreit sind, ebenso auch Wartungs- und Instand-

verfallenen Parzellierung keine Wohnbestimmung hat.

haltungsarbeiten, die die Stabilität nicht beeinflussen. Für

Raumordnungswidrig ist also nicht gleichbedeutend

Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten, die die Stabilität

mit illegal. Bestehende Häuser, die bei Inkrafttreten des

beeinflussen können, ist jedoch eine Baugenehmigung

Raumordnungsgesetzes vom 29. März 1962 nicht einem

nötig und gelten zusätzliche Bedingungen.

Wohngebiet zugeteilt wurden, werden dennoch als genehmigt betrachtet. Andererseits können genehmigte

Umbauen, neu aufbauen und erweitern ist unter

Gebäude durch eine geänderte Funktion raumordnungs-

bestimmten Bedingungen ebenfalls möglich. In den

34

meisten Gebieten dürfen Sie auch die Hauptfunktion

Wenn eine Dienstbarkeit mehr als dreißig Jahre lang nicht

eines raumordnungswidrigen Gebäudes ändern. So kön-

ausgeführt wird, verfällt sie. Ein Beispiel: Auf Ihrem Grund-

nen Sie unter bestimmten Bedingungen aus einem Agrar-

stück befindet sich ein Brunnen, der auch von Ihrem

betrieb eine Wohnung machen.

Nachbarn genutzt werden darf. Wenn der das schon dreißig Jahre lang nicht mehr getan hat, verfällt sein

In Erholungsgebieten und in sensiblen Gebieten (Natur-

Recht, Ihren Brunnen zu benutzen. Diese Frist gilt nicht

schutzgebiet, Wald usw.) können Sie ohne Genehmigung

für Grunddienstbarkeiten zum allgemeinen Nutzen wie

kleine Arbeiten sowie Instandhaltungs- und Wartungs-

unterirdische Strom- und Gasleitungen, Straßenbau-

arbeiten ausführen, die die Stabilität nicht beeinflussen.

arbeiten, Schutz von Denkmälern, Landschaften sowie

Wenn die Stabilität beeinflusst wird, ist eine Baugenehmi-

des Stadt- oder Dorfbildes.

gung erforderlich und gelten Bedingungen. Auch ein Umbau innerhalb des bestehenden Bauvolumens oder

Der Schutz von Denkmälern sowie des Stadt- oder Dorf-

ein Wiederaufbau sind unter bestimmten Bedingungen

bildes bringt auch eine ganze Reihe von Einschränkungen

möglich. Funktionsänderungen sind in diesen Gebieten

mit sich. Wenn Sie in einem denkmalgeschützten Haus

nicht möglich.

wohnen, dürfen Sie unter anderem das Aussehen der Fassade nicht verändern, kein anderes als das bestehende

Grunddienstbarkeiten

Dachdeckungsmaterial verwenden, die Außenmauern nicht in einer anderen Farbe streichen, keine Umbau-

Die Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das auf

arbeiten durchführen. In einigen Fällen können Sie

einem Grundstück und zum Nutzen dieses Grundstücks,

Abweichungen davon beantragen. Sie sind auch zu

das einem anderen gehört, ruht. Einige Beispiele: Sie

Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten verpflichtet, die

dürfen hier zum Beispiel nicht oder nur begrenzt in die

einen Verfall der geschützten Gebäude verhindern sollen.

Höhe bauen, Sie müssen einen Weg frei lassen, Durch-

Wir denken hier zum Beispiel an die unverzügliche

gangsrecht einräumen, einen Wasserabfluss oder einen

Reparatur von Dachschäden, den Ersatz von zerbroche-

Brunnen teilen. Wenn zum Beispiel ein Landwirt ein

nen Fensterscheiben, das Auspumpen von überfluteten

Durchgangsrecht auf einer Parzelle hat, können Sie als

Kellern. Schwere Übertretungen können bestraft wer-

Eigentümer an der Stelle, wo sich der Durchgang befin-

den.

det, nicht bauen und auch keine Abzäunung anlegen.

Diese Verpflichtungen werden dadurch aufgewogen,

Sie haben aber das Recht, diesen Durchgang zu verlegen,

dass Sie für viele Arbeiten am Gebäude staatliche

jedoch unter der Bedingung, dass er gleich breit bleibt.

Zuschüsse erhalten können.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ohne dass man Ihnen

Bestimmung eines Grundstücks

sagt, dass eine Dienstbarkeit darauf ruht, ist das theoretisch ein ausreichender Grund, den Kauf rückgängig zu

Wenn Ihnen bereits ein konkretes Projekt vorschwebt,

machen, es sei denn, dass es sich um eine natürliche,

können Sie eine städtebauliche Bescheinigung beantra-

eine gesetzliche oder eine sichtbare Dienstbarkeit handelt.

gen. Aufgrund Ihrer Entwurfsskizzen erfahren Sie, ob die

Beim Kauf eines Grundstücks wird der Notar Ihnen

vorgesehenen Arbeiten genehmigungsfähig sind.

sagen, welche Grunddienstbarkeiten auf der Immobilie

Sie können diese Bescheinigungen bei der Gemeinde

liegen.

beantragen, wobei meist eine kleine Gebühr anfällt.

Rechnen Sie damit, dass es eine Zeitlang dauern kann,

35

bis Sie die Bescheinigung erhalten. Eine städtebauliche

es wird überprüft, ob die Absenkung des Gebäudes

Bescheinigung enthebt Sie nicht der gesetzlichen Pflicht,

innerhalb der Grenzen des Zulässigen bleibt. Manchmal

eine Baugenehmigung zu beantragen.

sind Risse und Sprünge in Häusern die Folge von Fehlern bei den Fundamentarbeiten oder von zu großen

Beim Kauf einer Parzelle können Sie verlangen, dass der

Setzungsunterschieden. Mit einer Bodenuntersuchung

Verkäufer eine städtebauliche Bescheinigung vorlegt.

können Sie solche meist irreparablen Schäden vermei-

Wenn eine solche nicht vorhanden ist, können Sie eine

den.

Klausel in den privatrechtlichen Kaufvertrag aufnehmen lassen, wonach die Bescheinigung innerhalb eines

Es gibt verschiedene Arten und Methoden der Boden-

bestimmten Zeitraums erteilt werden muss. Wenn der

untersuchung. Die Wahl hängt oft von der Art des

Verkäufer nach dieser Zeit keine Sicherheit über die

Auftrags, den Eigenschaften des Geländes, den vorhan-

Baumöglichkeit geben kann, verfällt die Vereinbarung.

denen Geräten und anderen Faktoren ab. Sehr häufig findet eine Bodenuntersuchung statt, die aus zwei oder

Der Notar wird in der Verkaufsurkunde einer Immobilie,

drei Sondierungen besteht und eventuell durch eine

die nicht Teil einer genehmigten Parzellierung ist, erwäh-

Bohrung ergänzt wird. Richtpreis: 500 Euro.

nen, ob eine Baugenehmigung oder eventuell auch eine städtebauliche Bescheinigung erteilt wurde, die aussagt,

Ein Baugrundstück schenken

dass der Käufer eine Baugenehmigung erhalten kann.

Wenn beide Informationen fehlen, wird in der Urkunde

Wenn Sie Ihrem Kind ein Baugrundstück schenken wol-

festgehalten, dass über die Baumöglichkeit keine

len, muss für den Wert des Baugrundstücks eine

Sicherheit besteht.

Schenkungsabgabe gezahlt werden.

Tragkraft eines Baugrundstücks

In Flandern gelten für die Schenkungsabgabe bis 31. Dezember 2014 unter bestimmten Bedingungen

Da in den letzten Jahren viel gebaut wurde, ist das

niedrigere Sätze. Diese Bedingungen sind, dass das Bau-

Angebot an guten Baugrundstücken geringer geworden.

grundstück in Flandern liegen muss, dass der Begünstigte

Darüber hinaus werden immer größere Häuser gebaut.

eine natürliche Person ist und dass er innerhalb von fünf

Wie können Sie vermeiden, dass sich erst nach dem Kauf

Jahren nach Ausstellung der Schenkungsurkunde seinen

eines Grundstücks herausstellt, dass Sie teure Fundierungs-

Hauptwohnsitz dort einrichten.

techniken brauchen?

Geschenkt werden kann das volle Eigentum, das bloße Bei Zweifeln über die Qualität des Untergrunds fragen

Eigentum oder der Nießbrauch. Auch eine Schenkung in

Sie vor dem Kauf am besten Architekten oder Bau-

Bruchteilsgemeinschaft, zum Beispiel an zwei Kinder,

unternehmer, die topographische Gegebenheiten deuten

berechtigt zur Inanspruchnahme der niedrigeren Sätze.

können und die Erfahrungen mit Bauten in dieser Gegend

Für Schenkungen eines Baugrundstücks in direkter ver-

haben. Wenn auch sie zweifeln, kann nur eine Boden-

wandtschaftlicher Linie und zwischen Ehepartnern bis

untersuchung Gewissheit geben. Die Bodenuntersuchung

zur Tranche von 100 000 bis 150 000 Euro werden die

gibt dem Architekten oder Ingenieur auch einen Einblick

normalen Sätze um 2% gesenkt. Oberhalb von 150 000

in die Tragfähigkeit des Bodens. Auf der Grundlage die-

Euro gelten die alten Sätze. Durch diese Maßnahme sinkt

ser Daten wird das richtige Fundament berechnet, und

der Tarif für die erste Tranche von 12 500 Euro auf 1%,

36

für den Abschnitt von 12 500 bis 25 000 auf 2% usw.

Für Schenkungen zwischen Personen, die nicht in direkter Linie verwandt sind sowie zwischen Eheleuten, wird für die erste Tranche von 150 000 Euro pauschal eine Schenkungssteuer von 10% erhoben. Darüber gelten weiter die herkömmlichen Sätze.

37

Bauen oder umbauen

Die Bauformel Wenn Sie bauen oder umbauen wollen, muss eine Menge bedacht werden. Sie arbeiten mit vielen Baupartnern zusammen: Architekt, Bauunternehmer, Sicherheitskoordinator, Energieberater, Ingenieur.

Ihr Projekt muss einer Menge gesetzlicher Pflichten entsprechen. Sie müssen Mehrwertsteuer zahlen.

Die Wahl der Bauformel wird von einer Reihe von Faktoren beeinflusst, wie zum Beispiel durch die Arbeitsleistung, die Sie als Bauherr bei der Ausführung der Arbeiten erbringen wollen, Ihre Finanzmittel, die Bauzeit und Ihre allgemeinen Erwartungen.

Architekt und Einzelunternehmer Ein Bauherr, der selbst gern die Ärmel hochkrempelt, wird sich rascher für die Formel Architekt mit Einzelunternehmer entscheiden. Wenn Sie mit unterschiedlichen Unternehmern arbeiten, müssen Sie ebenso viele Verträge erstellen, wie Arbeiten auszuführen sind. Der Vorteil dieser Formel liegt darin, dass Sie durch Preisanfragen für die unterschiedlichen Arbeiten eine bessere Sicht auf die Kosten bekommen und das beste Angebot für jeden Teil auswählen können. Wenn Sie einige Arbeiten und die Koordinierung selbst übernehmen, können Sie noch mehr Geld sparen.

Schlechte Koordination ist ein möglicher Nachteil bei der Wahl getrennter Bauunternehmen. Manchmal schließen die Arbeiten nicht gut aneinander an. Oft bringen diese Verzögerungen auch zusätzliche Kosten mit sich. Sie können viele Schwierigkeiten vermeiden, wenn Sie die Verträge mit den einzelnen Unternehmern so vollständig wie möglich formulieren und deren Verantwortung deutlich unterstreichen. Planen Sie keine zu knappen Baufristen und legen Sie Fristen in einem Vertrag deutlich fest. Wägen Sie Preis und Qualität gut ab und entscheiden Sie sich nicht immer sofort für das billigste Angebot.

Fragen Sie immer nach Referenzen und Erfahrungen der verschiedenen Unternehmer.

39

Architekt und allgemeines Bauunternehmen

sorgen selbst für die Realisierung. Meist führen sie den Rohbau aus und beauftragen Subunternehmer mit der Endbearbeitung. Einige Unternehmen bemühen sich

Weniger Initiative und Organisation werden von dem

sehr, ihren Kunden ein Haus nach Maß zu bauen. Andere

Bauherrn verlangt, der sich für die Formel Architekt und

bieten Häuser an, die auf einer Reihe von Standard-

Generalunternehmer entscheidet. Nach der Ausschreibung

plänen basieren. Wieder andere haben sich auf einen

der Preisanfragen wird der Architekt in Absprache mit

bestimmten Baustil spezialisiert.

Ihnen das gesamte Paket einem Unternehmer übergeben, der den Bau zu einem genau beschriebenen Preis aus-

Der Vertrag mit dem Unternehmen für schlüsselfertige

führen wird. Dieser Preis muss in den Werkvertrag aufge-

Häuser umfasst den ganzen Bau, von den Erdarbeiten bis

nommen werden. Der Architekt betreut und überwacht

zum Endausbau. Der Auftraggeber hat das Recht, die

die Arbeiten. Der Generalunternehmer wird alle Arbeiten

Arbeiten, die er selbst übernehmen will, aus dem

durch sein eigenes Fachpersonal ausführen lassen oder

Gesamtpaket herauszunehmen. Oft ist der finanzielle

einige Aufträge an Subunternehmen weitergeben. Er

Vorteil davon gering, weil Projektentwickler immer mit

bleibt für die Gesamtheit der Arbeiten verantwortlich.

denselben Unternehmen oder Subunternehmen arbeiten und so die besten Preise bekommen können.

Einer der großen Vorteile dieser Formel ist, dass Sie als Bauherr wenig oder keine Zeit mit der Koordinierung ver-

Mit einem klaren Vertrag kann viel Ärger vermieden wer-

lieren. Dafür sorgt nämlich der Bauunternehmer. Positiv

den. Achten Sie auch auf das Kleingedruckte und auf

bei dieser und bei der vorigen Formel ist auch, dass der

Klauseln. Zögern Sie nicht nachzufragen, wenn Sie

Plan des Hauses nicht von Standardentwürfen abhängt,

Schwierigkeiten mit kompliziertem Fachjargon haben

was manchmal doch der Fall ist, wenn Sie sich für einen

oder Zusätze Ihnen nicht klar sind. Bevor Sie den Vertrag

Projektentwickler oder ein schlüsselfertiges Haus ent-

mit dem Unternehmen unterzeichnen, sollten Sie sich

scheiden.

einige Häuser anschauen – am besten ohne einen Vertreter des Bauunternehmens – und mit den Bewohnern

Schlüsselfertiges Haus

über die Zusammenarbeit mit der Firma sprechen.

Informieren Sie sich auch über die finanzielle Lage der

Wenn Sie so wenig Zeit wie möglich in den Bauvorgang

Baufirma. Genauso wie bei den Bauunternehmern muss

investieren wollen und viel Wert auf Einhaltung von

man bei Firmen, die solche Häuser anbieten, die Spreu

Bauzeit und Kosten legen, dann kann das schlüsselfertige

vom Weizen trennen. Glücklicherweise bietet hier das

Haus eine Lösung für Sie sein. Bei dieser Bauformel unter-

Gesetz Breyne Unterstützung.

zeichnen Sie einen Vertrag mit dem Projektentwickler oder mit dem Erbauer des schlüsselfertigen Hauses und

Bauen mit einem Projektentwickler oder einer Firma für

einen gesonderten Vertrag mit dem Architekten.

schlüsselfertige Häuser ist nicht unbedingt billiger. Wenn das Bauunternehmen Ihnen ein Darlehen anbietet, bera-

Ein Anbieter von schlüsselfertigen Häusern und ein

ten Sie sich doch noch einmal mit Ihrer Bank. Als Kredit-

Projektentwickler bieten denselben Service, aber Letzt-

spezialist kann sie Ihnen wahrscheinlich eine noch inter-

genannter wird die Arbeiten oft verschiedenen Unter-

essantere Kreditmöglichkeit anbieten.

nehmern zuweisen. Viele Anbieter schlüsselfertiger

Mit Selbstbaupaketen müssen Sie auf der Hut sein. Der

Häuser arbeiten dagegen als Bauunternehmen und

Bauherr bekommt dann ein Paket geliefert, mit dem er

40

selbst das Haus aufstellt, mit oder ohne Betreuung durch das Unternehmen. Als Folge davon trägt der Selbstbauer auch die Verantwortung für die Arbeiten.

Das Gesetz Breyne legt unter anderem folgende Pflichten fest.

• Im Bauvertrag müssen eine genaue Beschreibung des Hauses oder der Wohnung, der Preis sowie die Daten des Beginns und der Übergabe enthalten sein.

• Der Preis muss sich auf alle Arbeiten beziehen, die erforderlich sind, um das Gebäude normal bewohnbar zu machen. Er kann nur nach den gesetzlich festgelegten Formeln indexiert werden und auch nur dann, wenn diese Möglichkeit im Vertrag vorgesehen ist.

• Der Vorschuss darf nicht mehr als 5% betragen. Den Rest müssen Sie in Tranchen je nach Fortgang der Arbeiten zahlen.

• Eine Beilage des Vertrags muss angeben, wie und mit welchen Materialien die Arbeiten ausgeführt werden sollen, ob Abweichungen davon möglich sind und wenn ja, unter welchen Bedingungen.

• Wenn die Baugenehmigung noch nicht erteilt wurde, kann deren Erhalt als eine Bedingung mit aufschiebender Wirkung in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Auch die Gewährung eines Kredits kann als Bedingung mit aufschiebender Wirkung in den Vertrag aufgenommen werden.

• Wenn das Lieferdatum nicht eingehalten wird, muss Ihnen die Baufirma eine Entschädigung zahlen, die dem normalen Mietwert des für Sie gebauten Hauses entspricht.

• Die Baufirma oder der Projektentwickler muss Ihnen eine Finanzgarantie bieten. Wenn der Verkäufer für die Arbeiten, die er vertragsgemäß ausführen muss, die entsprechenden Zulassungen hat, muss er eine sogenannte 5%-Garantie geben. In allen Fällen muss er eine Vollendungsgarantie geben. Dies muss innerhalb von dreißig Tagen nach der Unterzeichnung des Vertrags oder, bei Kauf, bei der Ausstellung der notariellen Urkunde geschehen.

• Bei der Ausfertigung der beglaubigten Urkunde werden die Bezahlung des Grundstücks und der ausgeführten Arbeiten mit einer Bedingung verknüpft. So müssen bereits ausgeführte Arbeiten ausdrücklich und schriftlich von einem Architekten abgenommen werden, bevor sie bezahlt werden. Zum Zeitpunkt der Ausstellung der Urkunde wird der Notar auch überprüfen, ob das Unternehmen die vorgeschriebenen Bekanntmachungen und die gesetzlich festgelegte Garantie ordnungsgemäß erledigt hat.

• Zwischen der vorläufigen und der endgültigen Übergabe muss mindestens ein Jahr verstreichen. Beides kann nur anhand eines schriftlichen Dokuments, das vom Käufer und Bauunternehmer/Verkäufer erstellt wurde, nachgewiesen werden. Wenn das Gebäude vor der vorläufigen Übergabe in Gebrauch genommen wird, gilt dies als Vermutung, dass der Käufer die Übergabe akzeptiert hat. Er kann jedoch einen entsprechenden Gegenbeweis erbringen.

• Der Verkäufer muss seine Kunden korrekt über die staatlichen Niederlassungsprämien und über die grundlegenden Bedingungen für deren Zuteilung informieren.

41

Das Gesetz Breyne

Eigenleistungen Schwierigkeiten machen. Die Freunde, die Sie unterstützen, können vielleicht Probleme mit der

Das Gesetz Breyne soll angehende Bauherren, die mit

Sozial- oder der Arbeitsinspektion bekommen.

einem Bauunternehmen für ein schlüsselfertiges Haus zusammenarbeiten oder eine Wohnung oder ein Haus

Ein letztes und eigentlich das wichtigste Risiko ist die

nach Plan kaufen, besser schützen. Das Gesetz betrifft

Sicherheit. Ein Unfall ist schnell passiert. Wenn Sie sich

auch Kaufverträge, bei denen vereinbart wird, für einen

selbst oder Ihre Hilfskräfte nicht ausreichend versichert

bestimmten Betrag Um- oder Ausbauarbeiten durchzu-

haben, kann so ein Unfall zu einer echten Katastrophe

führen. Das Gesetz Breyne gilt nicht, wenn Sie den vollen

auswachsen. Eine Versicherung für Unfälle mit Personen-

Betrag erst nach Fertigstellung des Hauses zahlen.

schäden im Privatleben und eine Versicherung für zeitweilige unbezahlte Hilfskräfte ist also unerlässlich.

Do it yourself Wenden Sie sich dazu an Ihre KBC-Bankfiliale oder Ihren Schließlich können Sie in der Hoffnung, den endgültigen Preis so niedrig wie möglich halten zu können, die Arbeit (oder einen Teil davon) selbst ausführen. Materialien sind billiger, wenn Sie sie selbst kaufen, und Sie müssen keine hohen Stundenlöhne zahlen. Wenn Sie am Ende aber berechnen, wie viel Sie pro Arbeitsstunde verdient haben, ist das Ergebnis oft enttäuschend. Zudem müssen Sie sich eine ganze Menge – meist sehr teure – Geräte anschaffen.

Ein absolutes Muss für Sie sind ausreichend Zeit und zwei rechte Hände – sonst droht das Ganze ein schweres Debakel zu werden. Denken Sie daran, dass Sie Verpflichtungen eingehen: Die Freunde und Familienangehörigen, die Ihnen helfen, rechnen mit einer Gegenleistung.

Ein anderes Problem besteht darin, dass Sie die ganze Verantwortung für die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten selbst tragen. Bei späteren Mängeln und Problemen müssen Sie also selbst für die Kosten aufkommen. Wenn Sie das Abenteuer aber dennoch wagen wollen, zahlt es sich sicher aus, die Arbeiten von einem Architekten betreuen zu lassen.

Des Weiteren riskieren Sie alle möglichen Probleme mit den Behörden. Das Mehrwertsteueramt kann wegen der Materialien, die Sie selbst gekauft haben, und wegen der

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KBC-Versicherungsagenten.

Der Architekt Für jeden Bau oder umfassenden Umbau brauchen Sie einen Architekten. Er ist sowohl für die Planung als auch

Ausführen von Arbeiten ohne Architekten

für die Kontrolle der Arbeiten zuständig.

Glücklicherweise geht die Leistung eines Architekten dar-

Wenn Sie keinen Architekten in Anspruch neh-

über hinaus. Er plant für Sie ein Haus, das Ihren

men, wo das gesetzlich vorgeschrieben ist, riskie-

Prioritäten, Bedürfnissen, Wünschen, Ihrer Persönlichkeit

ren Sie eine strafrechtliche Verfolgung (mit der

und Ihrem Budget entspricht.

Möglichkeit einer relativ hohen Geldstrafe). Überdies tragen Sie das Risiko, dass dann, wenn

Wie wählen Sie einen Architekten?

ein Unternehmer bestimmte Arbeiten nicht korrekt ausführt, Sie dafür keinen (vollständigen)

Die wichtigsten Kriterien sind der gewünschte Baustil

Schadenersatz bekommen können, wenn es sich

und die Frage, ob Sie sich mit dem Architekten gut ver-

zeigt, dass die Pflichtkontrolle durch einen

stehen. Wenn Sie sich an Projekten in Publikationen oder

Architekten diesen Schaden hätte vermeiden kön-

auf Websites orientieren, sollten Sie sich an zwei oder

nen.

drei Architekten wenden. Sie können auch einmal bei einem Haus, das Ihnen gefällt, klingeln und fragen, wer der Architekt ist, wie die Zusammenarbeit und

Kostenschätzung; die Zusammenstellung des Dossiers für

Kommunikation war, wie der Architekt seine Aufgaben

den Bauantrag; die Erstellung einer Ausschreibung, der

erfüllt hat, in welchem Maße er die Arbeiten, Fristen und

Beschreibung der auszuführenden Arbeiten und bei

das Budget beaufsichtigt hat. Bei einem Umbau sollten

Bedarf einer Messliste (eine beschreibende Messung der

Sie einen Architekten aus der näheren Umgebung wäh-

Mengen der verschiedenen Materialien, anhand derer

len, weil er leichter zur Baustelle kommen kann.

eine genaue Kostenschätzung erfolgen kann); die Koordination der speziellen Studien; die

Nehmen Sie sich für die ersten Sondierungsgespräche

Zusammenstellung der Ausschreibungen für die verschie-

ausreichend Zeit. Wenn der Architekt Ihren Wünschen

denen Arbeiten und die Mitarbeit bei Ausschreibung und

aufmerksam zuhört und Ihr Lebensmuster kennen lernt,

Zuteilung, die Ausarbeitung von eventuellen

kann er sich in Ihre Wohn- und Lebenswelt einfühlen.

Detailplänen; die Kontrolle der Ausführung der Arbeiten

Geben Sie ihm so viele Informationen wie möglich. Das

bis zur völligen Fertigstellung, Unterstützung bei der vor-

erste Gespräch mit dem Architekten ist unverbindlich.

läufigen und der endgültigen Übergabe, Kontrolle der

Die meisten Architekten berechnen für diesen ersten

Rechnungen. Der Architekt muss Sie auch hinsichtlich

Kontakt nichts. Andere berechnen ein Stundenhonorar

der gesetzlichen Anforderungen an das Resultat der

oder einen festen Betrag.

Arbeiten beraten und betreuen.

Die Aufgaben des Architekten

Spezielle Studien zu Statik, Sanitäreinrichtungen, Heizung, Bodenuntersuchungen u. ä. sind nicht Teil des

Die Aufgaben des Architekten werden in einem Vertrag

Auftrags. Für Bodenuntersuchungen müssen Sie sich an

festgelegt. Die Kammer der Architekten empfiehlt, dass

einen Ingenieur oder ein darauf spezialisiertes

der Architekt immer einen vollständigen Auftrag

Unternehmen wenden, mit dem Sie einen gesonderten

annimmt. Der vollständige Auftrag umfasst unter ande-

Vertrag abschließen.

rem die Erstellung des Erstentwurfs und die gesamte

43

Der Vertrag und die Pläne

Ausschreibungen, Dossiers und Angebote

Der Vertrag mit dem Architekten muss deutlich und unzweideutig verfasst sein. Ergänzen Sie

Die Ausschreibung der allgemeinen und besonderen

Standardverträge mit Angaben über Ihre spezifische

Bedingungen umfasst die Beschreibung der Arbeiten und

Situation. Unterschreiben Sie keinen Vertrag, den Sie

die technischen Vorschriften. Sie wird von der Messliste

nicht vollständig gelesen haben. Jede schriftliche

ergänzt.

Vereinbarung während des Bauvorhabens stellt im Streitfall ein wichtiges juristisches Dokument und

Die allgemeine Leistungsbeschreibung ist ein volumi-

Beweisstück dar.

nöses Dokument mit den allgemeinen Bestimmungen des Auftrags und der allgemeinen Beschreibung der

Der Vorentwurf muss Ihnen ein klares Bild des Hauses

Materialien und deren Verarbeitung.

vermitteln und muss daher die wichtigsten Abmessungen

Die besondere Leistungsbeschreibung enthält detail-

enthalten. Diese Phase dient als Anlauf. Die Anzahl der

lierte Informationen über die Lage des Baugrundstücks,

Vorentwürfe beschränkt sich meist auf drei.

die Lieferungen, die Art der Arbeiten, die Ausführung usw.

Nach der Zustimmung zum Vorentwurf erarbeitet der

Diese Messliste oder beschreibenden Ausmessungen

Architekt den endgültigen Entwurf, die

geben die Mengen der unterschiedlichen Materialien an.

Leistungsbeschreibungen, den Kostenvoranschlag usw.

Anhand dessen kann eine genaue Kostenschätzung

Die endgültigen Pläne werden auf der Grundlage des

gemacht werden.

Vorentwurfs, der vom Bauherrn genehmigt wurde, erstellt. Die Ausschnitt- oder Detailzeichnungen verdeut-

Mit den endgültigen Plänen kann der Architekt das

lichen bestimmte Elemente der Konstruktion und bieten

administrative Dossier zusammenstellen, das für die

dadurch ein besseres Bild von der Ausführung des

Erteilung der Baugenehmigung und die Beantragung des

Rohbaus und Ausbaus. Der Architekt bestimmt je nach

Darlehens erforderlich ist. Das Dossier für den Antrag

Schwierigkeitsgrad des Projekts oder den besonderen

umfasst die offiziellen Dokumente für den Antrag, die

Anforderungen, ob und wie viel Detailzeichnungen erfor-

Lage- und Richtungsskizzen, die Pläne mit Flächen und

derlich sind.

Schnitten, die Fassadenzeichnungen, die Details und Angaben zur Verdeutlichung des Plans, die Fotos des Baugrundstücks und der Umgebung und den ausgefüllten Fragebogen. Die Gemeinde kann noch zusätzliche Dokumente verlangen.

Bei verschiedenen Bauunternehmern werden Preisanfragen gestellt. Verlangen Sie eine detaillierte Aufstellung mit unter anderem allen Einheitspreisen der Baumaterialien. Der Architekt überprüft und vergleicht gemeinsam mit dem Bauherrn die Angebote, die mit den Angaben auf den Plänen und den Ausschreibungen übereinstimmen müssen. Er sucht das beste Preis-Leistungs-

44

Verhältnis und berät den Bauherrn unter Berücksichtigung der fachlichen Eignung, der Referenzen und der

Sparen beim Architektenhonorar: meist

Liquidität des Bauunternehmers. Nach der Unterzeichnung

kein gutes Geschäft

des Bauvertrages können die Arbeiten beginnen.

Viele Bauherren versuchen, beim Honorar des

Kontrolle der Arbeiten

Architekten zu sparen, indem sie ihm einen minimalen Auftrag erteilen. Wenn Sie als Bauherr mit

Nach dem vorbereitenden und theoretischen Teil des

dem Baugeschehen nicht vertraut sind, riskieren

Auftrags kommt die eigentliche Bauphase. Der Architekt

Sie damit eine ganze Reihe von Problemen. Und

betreut und überwacht die Arbeiten und vertritt die

ein Architekt, der ein ordentliches Honorar erhält,

Interessen des Bauherrn.

wird sich für Ihren Bau besser einsetzen. Nur wenn er die Angebote genau durchgeht, kann er

Der Architekt überprüft, ob die Arbeiten gemäß den

Ihnen einen echten Preisvorteil verschaffen.

Plänen und den Richtlinien der Ausschreibungen ausgeführt werden. Er muss immer dann auf der Baustelle anwesend sein, wenn Arbeiten auf dem Programm

Bei der Kontrolle der Rechnungen überprüft der Architekt,

stehen, die im Nachhinein nicht mehr kontrolliert werden

ob die angegebenen und gelieferten Materialien ver-

können, oder bei Aufträgen, die besondere technische

arbeitet wurden und den Angeboten entsprechen. Auch

Erklärungen verlangen. Natürlich hängt seine Anwesen-

Preisänderungen und der Preis erbrachter Mehrleistungen

heit auch von den Bestimmungen ab, die in der Verein-

werden kritisch analysiert.

barung mit dem Bauherrn enthalten sind.

Der Kontrollauftrag darf nicht mit einer ständigen Auf-

Das Honorar des Architekten

sicht verwechselt werden, die eine konstante Anwesenheit auf der Baustelle verlangt und dadurch einen zusätz-

Der Architekt berechnet für seine Leistungen ein

lichen Auftrag mit zusätzlichem Honorar erfordert.

Honorar. Meist wird noch mit einem Prozentsatz des Gesamtpreises gearbeitet, aber immer öfter wird jetzt

Die wöchentlichen Baubesprechungen mit dem Bauherrn,

auch eine Pauschale vereinbart. Für ein Gutachten

dem Architekten und dem Bauunternehmer sind wichtig

berechnen die meisten Architekten ein Stundenhonorar.

zur Beurteilung des Baufortgangs. Ein kurzer Bericht

Manche tun dies auch bei Beratungsaufträgen. Fragen

dieser Treffen wird ins Baustellen- oder Arbeitsbuch auf-

Sie Ihren Architekten vorab nach dem konkreten Betrag

genommen. Als Auftraggeber müssen Sie darauf achten,

seines Honorars und danach, welche Leistungen er für

dass so ein Baustellenbuch gewissenhaft geführt wird.

diesen Betrag erbringt.

Auf einigen Baustellen werden diese Berichte nur nachlässig verfasst, oder sie werden sogar einfach vergessen.

Pflichtgebühren sind gesetzlich verboten. Früher empfahl

Dabei können diese Baustellenberichte bei Streitigkeiten

die Kammer der Architekten für den Bau eines gewöhn-

manchmal als Beweisstück dienen.

lichen Einfamilienhauses einen Satz von 7% für die ersten 160 000 Euro. Für den Betrag zwischen 160 000 und

Wenn alle Arbeiten abgeschlossen sind, folgen die vor-

550 000 Euro sank dieser Anteil auf 6,5%. Bei Aufträgen

läufige und die endgültige Übergabe, zu denen Sie auf

für mehr als 550 000 Euro betrug das Honorar 6%.

Seite 49 Die Abnahme weitere Informationen finden.

Für einen Umbau wurden 12% der ersten Tranche von

45

Der Bauunternehmer 160 000 Euro empfohlen. Für den Betrag zwischen

Der Bauunternehmer ist für die korrekte Ausführung der

160 000 und 550 000 Euro sinkt dieser Anteil auf 11%.

Arbeiten innerhalb der festgesetzten Frist verantwortlich.

Für Aufträge über 550 000 Euro empfiehlt die Architekten-

Er erfüllt mit anderen Worten eine Schlüsselrolle beim

kammer ein Honorar von 10%.

Bau Ihres Hauses.

Die Zahlungsweise wird im Vertrag zwischen Bauherrn

Wie wählen Sie einen Bauunternehmer?

und Architekten festgelegt. Laut den früheren Empfehlungen der Kammer der Architekten kann der Architekt sein Honorar auf folgende Weise verlangen: 20% als

Die meisten Architekten schlagen selbst einige Bauunter-

Vorschuss; 20% bei Übergabe der Dokumente zur

nehmer vor, mit denen sie schon zusammengearbeitet

Beantragung der Baugenehmigung; 20% bei der Über-

haben. Der Vorteil dabei ist, dass der Architekt über die

gabe der Ausschreibungsunterlagen; 30% je nach Fort-

fachliche Eignung und die Arbeitsweise dieser Unter-

gang der Arbeiten; den Rest bei der vorläufigen Über-

nehmer informiert ist. Ein weiterer Pluspunkt liegt darin,

gabe..

dass er die Unternehmer kennt und bestimmte Probleme einfacher besprechen oder bei Schwierigkeiten leichter eine zusätzliche Leistung aushandeln kann.

Ein Nachteil besteht dann wiederum darin, dass der Architekt vom Bauunternehmer völlig unabhängig sein soll, damit er Ihre Belange optimal vertreten kann. Wenn Architekt und Bauunternehmer zu gut befreundet sind, kann die Objektivität in Gefahr kommen.

Ergänzen Sie deshalb seine Liste immer mit einer eigenen Auswahl von Bauunternehmern oder Fachleuten, die bei Freunden, Familienmitgliedern, Bekannten usw. gute Arbeit geleistet haben.

Die Preisangebote Vor der Vergabe der Arbeiten holen Sie bei verschiedenen Bauunternehmern und/oder Subunternehmern Preisangebote ein. Auf Grundlage von allgemeinen und detaillierten Informationen über Lage, Materialien, Arbeitsweise, Lieferungen und Plänen werden sie ihren besten Preis bieten. Diese Preise gelten nur für eine bestimmte Zeit. Das ist auch logisch, denn im Laufe der Zeit verändern sich die Preise auch für sie.

Der Architekt überprüft dann, ob die Angebote den Bestimmungen der Pläne und der Ausschreibungen ent-

46

Ihr Bauunternehmer geht in Konkurs, bevor Ihr Haus fertig ist*.

Der Konkursverwalter lässt die Arbeiten fortsetzen. Sie

Der Konkursverwalter lässt die Arbeiten nicht fortset-

bezahlen einfach die Rechnungen je nach Ausführung

zen. Sie müssen sich nach einem anderen Bauunter-

der Arbeiten.

nehmer umsehen. Nach dem Konkurs wird die Abrechnung gemacht.

Sie einigen sich mit dem Konkursverwalter über die

Sie einigen sich mit dem Konkursverwalter nicht über

Abrechnung.

die Abrechnung. Sie müssen einen Sachverständigen zur Erstellung der Abrechnung, die auf dem ursprünglichen Baupreis zuzüglich eventueller weiterer Arbeiten basiert, einschalten. Für eine schlechte Ausführung und Mängel kann ein Schadenersatz abgezogen werden, auch für die Verzögerung der Arbeiten.

Bedingung ist allerdings, dass Sie den Bauunternehmer per Einschreiben gemahnt haben.

Die Abrechnung ist erstellt.

Sie haben zu viel bezahlt. Sie können beim Konkurs-

Sie haben zu wenig bezahlt. Sie müssen den Restbetrag

verwalter eine Schuldforderung einreichen. Ob Sie auch

beim Konkursverwalter zahlen.

tatsächlich Geld zurückbekommen, ist allerdings eine andere Frage. * Wenn Ihr Bauprojekt unter das Gesetz Breyne fällt, können Sie sich auf die Garantie berufen. Je nach dem Status des Verkäufers ist das eine sogenannte 5%-Garantie oder eine Fertigstellungsgarantie.

sprechen. Danach vergleicht er zusammen mit Ihnen die

Der Bauvertrag

Preise. Berücksichtigen Sie nicht nur den Preis, sondern auch Aspekte wie fachliches Können, Ruf, Referenzen,

Die Zusammenarbeit mit dem Unternehmer wird vertrag-

Qualität der ausgeführten Arbeit, Einhaltung von Fristen,

lich festgelegt. Wenn der Vertrag dem Gesetz Breyne

Liquidität des Unternehmens. Auch hier gilt: Besuchen

unterliegt, muss er eine Reihe vorgeschriebener Klauseln

Sie vom Bauunternehmer errichtete Gebäude und spre-

enthalten. Wenn das Gesetz Breyne nicht anzuwenden

chen Sie mit den Bewohnern.

ist, können Bauherr und Bauunternehmer frei bestimmen, was im Vertrag steht.

47

Allerdings ist es im Interesse des Bauherrn, im Vertrag so

Verhältnis zu den tatsächlich ausgeführten Arbeiten und

viele Vereinbarungen wie möglich zu treffen. So ist es

gemäß dem Fortgang der Arbeiten erfolgen. Die Höhe

sehr empfehlenswert, folgende Elemente aufzuführen:

des Vorschusses können die Parteien frei bestimmen.

Gesamtpreis oder ein Preis auf der Grundlage fester Einheitspreise laut beiliegender Messliste, Preisanpassungsformel, Ausführungsfrist in Arbeits- oder Kalendertagen

Nicht rechtzeitige Ausführung der Arbeiten

mit dem Datum des Anfangs der Arbeiten und eventuell dem Enddatum, Strafklauseln für die verspätete

Der Bauunternehmer muss die festgelegten Fristen der

Beendigung der Arbeiten, Zahlungsweise, Weise, Ort

Arbeiten respektieren und dafür sorgen, dass Ihr Haus

und Datum der Übergabe der Arbeiten.

rechtzeitig übergeben wird. Wenn er den Zeitplan nicht einhält, kann ihm eine Bußzahlung auferlegt werden.

Der Vertrag kann noch mehr Festlegungen enthalten,

Lassen Sie den Säumniszuschlag im Vertrag deutlich fest-

wenn beide Parteien dies wünschen. Dabei denken wir

legen. Meist entspricht dieser Schadenersatz dem nor-

zum Beispiel an Informationen über die eventuelle

malen Mietpreis, den Sie erhielten, wenn Sie Ihr Haus

Kaution, Klauseln im Zusammenhang mit der Ausführung

vermieten würden. Mahnen Sie den Bauunternehmer bei

und Änderung der Arbeiten und die Aufzählung der

von ihm verschuldeten Verspätungen per Einschreiben

Arbeiten, die der Auftraggeber selbst übernimmt,

und erinnern Sie ihn an seine Pflichten.

Angaben zum Baugelände mit Angabe der Oberfläche und Flurnummer, den Namen des Architekten.

Verzögerungen durch höhere Gewalt wie Wettereinflüsse, Streiks, Unfälle und Krankheit führen nicht zu Bußzah-

Preise, Preisänderung und Bezahlung

lungen. Wenn Sie während der Ausführung der Arbeiten noch Veränderungen anbringen oder zusätzliche Arbeiten

Ein Gesamtpreis ist besser als Einheitspreise. Beim Gesamt-

verlangen, hat der Bauunternehmer das Recht, den

preis wissen Sie, was Sie der Auftrag kosten wird. Bei

ursprünglich festgesetzten Termin nach Rücksprache mit

Einheitspreisen ist es schwierig zu kontrollieren, ob die

dem Architekten zu verschieben. Diese Verlängerung

verarbeiteten Mengen mit den Aufmessungen überein-

wird schriftlich festgelegt. Sie können im Vertrag bestim-

stimmen.

men, dass Änderungen und deren Folgen für die Ausführungsfrist in beiderseitigem Einvernehmen festgelegt

Der Unternehmer kann sich selbst gegen eventuelle Preis-

werden müssen.

steigerungen bei Material und Änderungen von Stundenlöhnen decken, indem er in den Vertrag die Möglichkeit

Andererseits wird auch der Bauunternehmer in den

einer Preiskorrektur aufnimmt. Die Überprüfung des Preises

Vertrag aufnehmen lassen, dass er Schadenersatz for-

erfolgt bei jeder Zahlung einer Tranche und auf Grundlage

dern kann. Er geht nämlich davon aus, dass auch der

der Preisanpassungsformel, die auf offiziellen Skalen und

Auftraggeber für eine Unterbrechung der Arbeiten ver-

Prozentsätzen beruht. Die Preisanpassung kann also nicht

antwortlich sein kann. Manchmal verlangt ein Fachmann

willkürlich vorgenommen werden. Sie müssen keine

Schadenersatz, weil er die Arbeiten nicht zum geplanten

Preisänderung akzeptieren, wenn bestimmte Arbeiten

Termin beginnen kann. Wenn diese Verzögerung dem

durch Verschulden des Bauunternehmers innerhalb der

vorhergehenden Team anzulasten ist, wird dieses den

festgesetzten Ausführungsfrist nicht abgeschlossen sind.

Schadenersatz bezahlen müssen.

Normalerweise wird bestimmt, dass die Zahlungen im

48

Die Bauschiedskommission Die Bauschiedskommission will technischen Streitig-

Sicherheitskoordinator, Immobilienmakler, Herstellern

keiten zwischen Privatpersonen und Baufachleuten

von Baumaterialien oder einer Versicherungs-

vorbeugen oder diese lösen. Dazu bestellt sie einen

gesellschaft werden von der Schiedskommission nicht

Sachverständigen, der versucht, die Beteiligten auszu-

behandelt. Bauherren, die ein Gebäude mit rein

söhnen. Wenn das nicht gelingt, gibt dieser Sachver-

gewerblicher Bestimmung (Metzgerei, Bäckerei,

ständige eine technische Empfehlung ab, die für die

Druckerei, Kosmetiksalon usw.) errichten, können sich

Beteiligten verbindlich ist.

nicht an die Schiedskommission wenden. Wenn die

Der große Vorteil der Bauschiedskommission ist, dass

Arbeiten ein Gebäude mit gemischtem Charakter

das Verfahren relativ kurz ist (als Maximum werden

betreffen (Wohnung mit Raum für beispielsweise

sechs Monate angesetzt) und nicht viel Geld kostet.

eine Zahnarztpraxis oder mit einem Büroteil), kann

Die Kosten werden überdies gleichmäßig auf alle

die Schiedskommission eingeschaltet werden.

Beteiligten verteilt. Nur in Ausnahmefällen kann eine

Bedingung für die Behandlung durch die Bauschieds-

der Parteien darum bitten, von diesem Grundsatz

kommission ist, dass sich alle am Bauprozess beteilig-

abzuweichen, zum Beispiel, wenn es sich zeigt, dass

ten Parteien vertraglich verpflichten (durch eine

sie zu Unrecht in diese Angelegenheit verwickelt

Standardklausel im Bau- oder Architektenvertrag),

wurde.

eventuelle Probleme der Bauschiedskommission zur

Die Kommission behandelt nur technische Streitig-

Schlichtung vorzulegen. Wenn die Standardklausel

keiten, die zwischen einem privaten Bauherrn, seinem

fehlt, können die Beteiligten auch im Nachhinein

Architekten und dem Bauunternehmer auftreten.

noch die Schiedskommission einschalten. In diesem

Zusätzlich kommen auch technische Differenzen mit

Fall muss jedoch die Zustimmung von allen vorliegen.

Projektentwicklern in Betracht. Streitigkeiten mit einem

Verzögerungen und Schadenersatzforderungen stören

Die Abnahme

oft das gute Einvernehmen. Die beste Lösung ist fast immer eine gütliche Einigung. Streitfälle und

Wenn die Arbeiten (fast) beendet sind, liefert der

Rechtsverfahren kosten Geld und führen zu weiteren

Bauunternehmer das Resultat und akzeptiert der Bauherr

Verzögerungen. Legen Sie im Vertrag immer realistisch

dies. Dies nennt man Abnahme. Wie die Abnahme ver-

Beginn- und Enddaten der Arbeiten fest, auf die sich alle

laufen muss, ist nicht festgelegt, sofern nicht das Gesetz

Baupartner einigen können. Planen Sie einen ausreichen-

Breyne anzuwenden ist oder es sich um staatliche

den Spielraum, denn Bauen ist eine komplexe

Aufträge handelt.

Angelegenheit.

Lassen Sie das Verfahren vorzugsweise im Bauvertrag präzisieren. Üblich ist eine Aufspaltung in eine vorläufige und eine endgültige Abnahme.

49

Die vorläufige Abnahme

gleich zu bemerken waren und die auf Fehler der Baufirmen zurückzuführen sind: Wassereinsickerung,

Die vorläufige Abnahme beinhaltet, dass der Bauherr die

undichte Stellen im Dach, Probleme mit Feuchtigkeit,

Arbeiten in Empfang nimmt. Meist bittet der Bauunter-

beschädigte Dachziegel usw.

nehmer schriftlich um die vorläufige Abnahme, die dann per Protokoll zugestellt wird. Damit wird festgestellt,

Meist bittet der Bauunternehmer schriftlich um die

dass die Arbeiten beendet sind und geht das Risiko, dass

Endabnahme. Sie können diese dann akzeptieren oder

der Bau durch Zufall oder höhere Gewalt zerstört wird,

ablehnen. Im Falle einer Ablehnung wird die Endübergabe

auf den Bauherrn über.

akzeptiert werden, nachdem der Bauunternehmer die erforderlichen Reparaturen durchgeführt hat und die

Wenn es keine Probleme gibt, erklärt der Bauherr in

Mängel behoben sind.

einem Protokoll, dass der Bauunternehmer die Arbeiten gemäß den Plänen und der Beschreibung ausgeführt hat

Wenn Sie alle Rechnungen des Bauunternehmers ohne

und dass keine sichtbaren Fehler und ernsten Mängel

Anmerkungen oder Widerspruch bezahlen, kann das als

festzustellen sind. Bei Mängeln berät Sie der Architekt,

Annahme der Arbeiten angesehen werden. Damit ist

ob diese repariert werden können oder ob Sie die Abnahme

dann auch die definitive Abnahme erfolgt.

verweigern sollten. Er wird auch die eventuellen Anmerkungen notieren sowie die Fristen, in denen die Reparaturen ausgeführt werden müssen.

Nach der vorläufigen Abnahme können Sie in Ihr Haus einziehen. Wenn Sie das Haus bereits vor der vorläufigen Abnahme bewohnen, kann das als stillschweigende Zustimmung zur vorläufigen Abnahme interpretiert werden. Dem können Sie vorbeugen, indem Sie dem Bauunternehmer schriftlich mitteilen, dass Sie einen Vorbehalt bezüglich nicht oder schlecht ausgeführter Arbeiten erheben.

Die endgültige Abnahme Bei der endgültigen Abnahme bestätigt der Bauherr, dass die Arbeiten vertragsgemäß und fachgerecht ausgeführt worden sind. Damit ist der Bauunternehmer von allen Pflichten entbunden, ausgenommen die zehnjährige Haftung.

Im Allgemeinen findet die endgültige Abnahme ungefähr ein Jahr nach der vorläufigen Abnahme statt. In der Zwischenzeit können Mängel ans Licht kommen, die nicht

50

Die zehnjährige Haftung

Pflichten, wenn Sie bauen oder umbauen

Nach der Abnahme haften Bauunternehmer und Architekt zehn Jahre lang für schwere Mängel,

Bei einem Bau oder Umbau fallen Ihnen vielerlei Pflichten

die die Struktur und Stabilität des Gebäudes

zu. Oft brauchen Sie eine Baugenehmigung. Häufig ist

gefährden. Eine deutliche Beschreibung dessen,

die Beteiligung eines Architekten gesetzlich vorgeschrie-

was solche Mängel sind, gibt es nicht. Die zehn-

ben. Sie müssen an die Sicherheitskoordinierung und an

jährige Haftung beginnt am Tag der vorläufigen

die Vorschriften bezüglich der Energieeffizienz Ihres Bau-

Abnahme, wenn das so im Vertrag festgesetzt

projekts denken. Heizöltanks müssen einigen Bedingungen

wurde. Wenn nicht, beginnt sie am Tag der end-

genügen. Sie dürfen nicht immer ohne weiteres Erdreich

gültigen Abnahme.

an- oder abfahren. Eventuell müssen Sie Rauchmelder installieren.

Im Allgemeinen ist der Architekt für die Planung des Gebäudes verantwortlich. Der Bauunter-

Die Baugenehmigung

nehmer ist für die Ausführung der Planung, die sichtbaren und verborgenen Mängel in den

Für einen Neubau und die meisten Umbauarbeiten brau-

Materialien und die Verarbeitung der Materialien

chen Sie eine Baugenehmigung. Vorschriften und Antrags-

haftbar. Bei Mängeln, wo es schwierig ist,

verfahren sind in Flandern, Brüssel und Wallonien unter-

zwischen Planungs- und Ausführungsfehlern zu

schiedlich geregelt. Neben der Region können auch die

unterscheiden, werden Architekt und Bauunter-

Gemeinden bestimmte Arbeiten genehmigungspflichtig

nehmer meist gemeinsam zur Verantwortung

machen.

gezogen.

Viele kleine Arbeiten sind von der Genehmigungspflicht Wenn der Bauherr selbst eine Reihe von Arbeiten,

entbunden. Manche Arbeiten, für die keine Genehmigung

die ein bestimmtes Risiko mit sich bringen, aus-

erforderlich ist, dürfen nur ausgeführt werden, wenn sie

führen will, kann der Bauunternehmer sich von

nicht anderen Ordnungen wie städtebaulichen oder

der Haftung für diese Arbeiten befreien. Wenn

Parzellierungsverordnungen, Raumordnungsplänen,

der Architekt und/oder der Auftraggeber den

Sonderbebauungsplänen, Vorschriften zu Parzellierungs-

Bauunternehmer dazu zwingen, bestimmte

genehmigungen, Bestimmungen aus dem Zivilgesetz-

Materialien zu verarbeiten, kann der Bauunter-

buch usw. widersprechen. Erkundigen Sie sich vorab bei

nehmer schriftlich einen Vorbehalt gegen die

der Kommunalverwaltung, ob Sie für die Arbeiten oder

Qualität dieser Arbeit einlegen, sodass ihm später

die Nutzung, die Sie geplant haben, eine Baugenehmi-

kein Versäumnis vorgeworfen werden kann.

gung brauchen.

Die zehnjährige Haftung ist kein Allheilmittel. Es

Außerdem gibt es meldepflichtige Arbeiten (siehe unten).

ist nicht immer einfach, bestimmte Mängel nach der endgültigen Abnahme unter die zehnjährige

Wer Arbeiten an einem Haus ohne oder im Widerspruch

Haftung fallen zu lassen. Gerichtsverfahren kön-

zu einer Baugenehmigung ausführt, macht sich eines Bau-

nen sich lange hinziehen. Seien Sie also bei der

vergehens schuldig. Man riskiert dann, dass die Arbeiten

Endabnahme so kritisch wie möglich. Zu diesem

stillgelegt werden und die Angelegenheit strafrechtlich

Zeitpunkt können noch viele Probleme behoben

verfolgt wird. Der Richter kann dann eine Zahlung für

werden. Später ist das oft nicht mehr möglich..

den Wertzuwachs, Anpassungsarbeiten oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands festlegen.

51

Sie in einem Wohnhaus Studentenwohnungen einrichBeantragung der Baugenehmigung

ten).

• Beträchtliche Reliefänderungen und Fällen hochstäm-

Zur Beantragung der Baugenehmigung können

miger Bäume.

Sie sich an Ihren Architekten wenden. Oder Sie nehmen Kontakt zu Ihren Kommunalbehörden

Wofür ist keine Baugenehmigung erforderlich?

auf, wo Sie alle Informationen über das Antrags-

Flandern

verfahren bekommen. Denken Sie daran, dass die

• Für Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten.

Geltungsdauer einer Baugenehmigung begrenzt

Sie dürfen Fenster austauschen (jedoch nicht die Ein-

ist.

teilung ändern), Türen und Verputz ersetzen, die Fassade reinigen, defekte Beläge reparieren, die Dachdeckung erneuern, eine begrenzte Anzahl defekter

Auch wenn Sie ein Haus kaufen, in dem Arbeiten ohne oder im Widerspruch zu Baugenehmigungen ausgeführt

Fassadensteine ersetzen.

• Für die Einrichtung eines Gebäudes, die Herrichtung

wurden, begehen Sie eine Baustraftat wegen Instand-

von Räumen und Installation von technischen Anlagen

haltung eines Bauvergehens.

(Sanitär, Strom, Heizung, Isolation, Belüftung).

In Flandern verjährt ein Bauvergehen im Prinzip nach fünf

• Für befristete Handlungen während der Ausführung

Jahren (10 Jahre in nicht bebaubarer Zone, z. B. länd-

genehmigter Arbeiten oder für die Errichtung zeitweili-

liche Gebiete und Erholungsparks) und kann der Staat

ger Konstruktionen, zum Beispiel die Installation einer

danach vor Gericht nicht mehr die Wiederherstellung

Bauhütte oder sanitärer Anlagen.

fordern. Die Aufhebung der Strafbarkeit gilt nicht für

• Für die unten aufgezählten Handlungen. Es gibt jedoch

sensible Räume (Grüngebiete, Naturschutzgebiete, Wald-

Bedingungen, so unter anderem, dass die Arbeiten in

gebiete, bestimmte Agrarregionen ...).

einem Umkreis von 30 Metern von der Wohnung auszuführen sind, keine genehmigungspflichtigen Funktions-

Wofür ist eine Baugenehmigung erforderlich?

änderungen erfolgen, die Zahl der Wohngelegenheiten

Im Allgemeinen ist für folgende Arbeiten in allen

unverändert bleibt und die Befreiung nicht im Wider-

Regionen eine Baugenehmigung erforderlich.

spruch zu anderen Regeln oder Vorschriften (z. B. Denk-

• Abriss, Wiederaufbau, Umbau oder Erweiterung eines

malschutz, örtliche Pläne, Parzellierungsvorschriften)

bestehenden Bauwerks mit Ausnahme von Instand-

stehen.

haltungs- und Wartungsarbeiten.

– Übliche Untergrundbauten (z. B. Regenwassertank,

• Alle Arbeiten, die die Stabilität, den architektonischen

Klärgrube, Benzintank, Kläranlage, Lager für Holz-

Charakter oder die Formeigenschaft, also das Aus-

pellets, Heizöltank), wenn sie nicht vor der Häuser-

sehen, eines Gebäudes ändern, ebenso wie für für

flucht oder in einem Rückbaustreifen liegen

entsprechende Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten • Eingriffe, die die Bestimmung eines Gebäudes ändern und Änderungen (auch ohne Ausführung von Arbeiten) der Hauptfunktion eines Gebäudes.

• Änderung (auch ohne Ausführung von Arbeiten) der

– Arbeiten an Seiten- oder Rückfassaden und Dächern ohne Stabilitätsarbeiten und ohne Änderung des physischen Bauvolumens – Solarzellen oder Sonnenboiler auf einem Flachdach, bis maximal 1 Meter über dem Dachrand, und Solar-

Anzahl Wohngelegenheiten, bestimmt als Wohnung

zellen oder Sonnenboiler, die in die geneigte Dach-

einer Familie oder eines Alleinstehenden (z. B., wenn

fläche integriert sind

52

– Innenumbauten ohne Stabilitätsarbeiten

Konstruktionen mit der Grundfläche von weniger als

– Umzäunung bis zu einer Höhe von zwei Metern im

100 m2, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

Seiten- oder Hintergarten, offene Umzäunungen bis

– Es darf nicht um kleine Elemente oder Bauten

zu einer Höhe von zwei Metern im Vorgarten,

gehen, die für die Qualität der Umwelt von Belang

geschlossene Umzäunung bis zu einer Höhe von

sind, die einen folkloristischen, historischen oder

einem Meter im Vorgarten

ästhetischen Wert haben, die als Bezugspunkt für

– Strikt notwendige Zugänge und Zufahrten zum

die Bevölkerung einer Gegend oder eines Viertels dienen oder die zum Gefühl einer lokalen Bevölke-

Gebäude bzw. den Gebäuden.

– Installation allerlei kleiner Gartenbauten wir Garten-

rung beitragen, zu einer bestimmten Gegend zu

ornamente, Briefkästen, Barbecues und Spielgeräte

gehören (wie Fontänen, Pavillons, Feldkapellen,

– Nicht überdachte Bauten (z. B. eine Terrasse) bis zu

Hecken, Umgebungsmauern, Vordächer, Balustraden,

80 m je Objekt, inbegriffen alle bestehenden nicht

Straßenmobiliar, Ställe, Orangerien, Priele, Eiskeller).

überdachten Bauten, im Seiten- und Hintergarten,

– Es handelt sich nicht um Gebäude oder Konstruktio-

bis zu ein Meter von der Parzellengrenze entfernt.

nen, die im Verzeichnis der Baudenkmäler enthalten

2

– Vom Hauptgebäude getrennt stehende und nicht zu

sind.

Aufenthalt bestimmte Nebengebäude, wie Carports,

• Einige Arbeiten und Handlungen sind meldepflichtig.

im Seitengarten bis drei Meter bzw. im Hintergarten

Für diese Arbeiten brauchen Sie keine Genehmigung

bis einen Meter von der Parzellengrenze entfernt.

zu beantragen, Sie müssen sie aber den Kommunal-

Die getrennt stehenden Nebengebäude können im

behörden melden. Wenn die Kommunalbehörden in

Hintergarten auch auf der bzw. bis an die Parzellen-

dieser Zeit keinen Widerspruch eingelegt haben, kön-

grenze gebaut werden, wenn sie an einer bestehen-

nen Sie mit den Arbeiten beginnen.

den Trennmauer errichtet werden und die bestehende

– Stabilitätsinnenarbeiten ohne Funktionsänderung

Trennmauer nicht verändert wird. Die Gesamtfläche

und ohne Änderung der Zahl der Wohngelegen-

bleibt auf maximal 40 m je Objekt begrenzt, alle

heiten

2

bestehenden, getrennt stehenden Nebengebäude inbegriffen. Die Höhe ist auf 3 Meter begrenzt.

Für die letzten beiden Punkte aus der Aufzählung gilt in räumlich sensiblen Gebieten eine Genehmigungspflicht.

– Stabilitätsarbeiten an Seiten- oder Rückfassaden und Dächern ohne Funktionsänderung, ohne Änderung der Zahl der Wohngelegenheiten und ohne Änderung des physischen Bauvolumens und der Baufläche.

– Errichtung eines Anbaus ohne Funktionsänderung

• Für die Nutzung eines Gebäudes, das hauptsächlich ein

und ohne Änderung der Zahl der Wohngelegen-

Wohngebäude ist, auch als Büro, zur Ausübung eines

heiten. Das Nebengebäude darf eine Fläche von

freien Berufs, zum Handel, Hotel- und Gaststätten-

höchstens 40 m2 haben. Es muss zwei Meter (im

wesen, zu Dienstleistungen oder zur Ausübung eines

Hintergarten) oder drei Meter (Seitengarten) von der

Handwerks. Die dafür genutzte Fläche muss kleiner als

Parzellengrenze entfernt stehen, sofern nicht das

die Wohnfläche sein und darf höchstens 100 m betra-

Hauptgebäude an der Parzellengrenze errichtet ist.

gen.

Die Bautiefe des Anbaus darf die Bautiefe des

2

• Für das Fällen hochstämmiger Bäume, die in einem

angrenzenden Gebäudes nicht überschreiten.

Wohngebiet und in einem Umkreis von maximal 15 m von dem Haus stehen.

• Für den vollständigen Abriss frei stehender Bauten und

Die flämische Regierung will ein As-built-Attest einführen, das einer Kleinregulierung entspricht. In dieser

53

Bescheinigung wird bestätigt, dass die Handlungen an

fenstern, Eingangstüren, Einfahrt- und Garagentoren,

einem Bauwerk nicht oder nur marginal von den Plänen

sofern die ursprüngliche Form erhalten bleibt und das

abweichen, auf denen die Baugenehmigung oder die

architektonische Äußere nicht geändert wird; Anbringen,

Meldung beruht. Das As-built-Attest ersetzt die geneh-

Beseitigen oder Ändern von Öffnungen und Fenstern,

migten oder angemeldeten Pläne. Es reicht weiter als

die nicht von öffentlichen Stellen aus zu sehen sind,

eine Regulierungsgenehmigung, da der Antragsteller

sofern dies keine Stabilitätsprobleme mit sich bringt.

damit im Nachhinein den strafbaren Charakter der Baurechtsverletzung beseitigen kann.

Anbringen von Hausnummern, Klingeln, Briefkästen, Blumenkästen usw., sofern sie nicht mehr als 12 cm herausragen; Anbringen von Parabolantennen bis

Zu Redaktionsschluss waren die Regelungen zum

40 dm2 auf dem Dach oder an Fassaden, die von

As-built-Attest noch nicht fertig. So wurde beispiels-

öffentlichen Stellen aus nicht sichtbar sind, dieselbe

weise noch geprüft, ob das Attest mit dem Energie-

Farbe wie die Fassade haben oder transparent sind;

ausweis verbunden werden kann.

Bau von Schornsteinen, Luftschächten, Regenrinnen,

Für größere Abweichungen wird eine Regulierungs-

Markisen und Luken, die von öffentlichen Stellen aus

genehmigung notwendig bleiben.

nicht sichtbar sind.

• Für einige Arbeiten im Rückbaustreifen und in Gärten

Brüssel

und Höfen, sofern diese nicht mit einer Änderung des

• Für Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten.

Bodenreliefs um mehr als 50 cm einhergehen: Anlegen

Sie dürfen Fenster und Türen austauschen; wenn diese

von Wegen, Terrassen, Umzäunungen und Vorrichtun-

von öffentlichen Stellen aus sichtbar sind, dürfen Sie

gen zu Erholungs-, Haushalts- oder dekorativen Zwecken

die ursprüngliche Farbe oder Form (Einteilung, feste/

mit Begrenzungen betreffend die Höhe; Installation

offene Flügel) nicht ohne Genehmigung ändern. Nicht

eines unterirdischen Wasser- oder Brennstofftanks,

von öffentlichen Stellen aus sichtbare Fassaden dürfen

Mannlöchern, Kanalisation, Kabel und Einzelklär- oder

Sie zementieren, mit einem anderen Material oder

Filteranlagen; Installation eines nicht überdachten

einer anderen Farbe ausstatten, sofern das Gebäude

Schwimmbads oder eines Zierteichs von maximal

nicht unter Denkmalschutz steht oder wenn ein Denk-

20 m2 mit mindestens 2 m Abstand zu den angrenzen-

malschutzverfahren läuft.

den Grundstücken; Errichten eines frei stehenden

• Für Umbauten in einem Gebäude; die Herrichtung von

Nebengebäudes, das nicht zu Wohnzwecken dient,

Räumen und Installation oder Entfernung von techni-

eine Fläche von maximal 9 m2 und eine Höhe von

schen Anlagen (Sanitär, Strom, Heizung, Isolation,

maximal 3 m hat.

Belüftung, Telekommunikation).

• Für befristete Infrastrukturarbeiten während der Ausführung genehmigter Arbeiten.

• Für eine Reihe von Arbeiten an der Außenseite von Gebäuden: Installation von Solarzellen, die nicht von

• Abriss ohne Wiederaufbau von Nebengebäuden mit einer Grundfläche von weniger als 100 m2, die von öffentlichen Stellen aus nicht sichtbar sind. Der frei gewordene Raum muss ein Hof oder Garten werden, und eventuelle nackte Wände sind zu verputzen.

öffentlichen Stellen aus sichtbar sind oder die im Dach

• Die Änderung der Bestimmung eines Teils eines Hauses,

eingearbeitet sind oder höchstens 30 cm darüber hin-

um dort freiberuflich einen Heil(hilfs)beruf auszuüben

ausragen: Installierung von Lichtkuppeln, Dachfenstern

oder ein Unternehmen für intellektuelle Dienstleistun-

oder Glasfenstern im Dach bis maximal 20% der

gen darin unterzubringen. Die für diese Tätigkeit

geneigten Dachfläche; Austausch von Fenstern, Laden-

benutzte Oberfläche darf höchstens 75 m2 betragen.

54

Der Freiberufler oder einer der Teilhaber beziehungs-

Fläche, nicht überdachte Schwimmbäder bis 50 m2,

weise Geschäftsführer des Unternehmens muss auch

Gartenhäuschen bis 20 m2, Umzäunungen, Carports

seinen Hauptwohnsitz in dem Gebäude haben, in dem

bis 30 m2. Für alle Handlungen gelten bestimmte

die Tätigkeit ausgeübt wird.

Bedingungen.

• Für einige Arbeiten ist keine Genehmigung erforder-

• Fällen abgestorbener Bäume.

lich, sie müssen jedoch der Kommune im Voraus Wallonien

gemeldet werden. Wenn die Gemeinde die Meldung

• Für Wartungs-, Einrichtungs- und Instandhaltungs-

annimmt, müssen Sie 20 Tage warten, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen dürfen. Wenn die Gemeinde

arbeiten.

• Für einige Arbeiten und Handlungen, die der energeti-

nicht reagiert, können Sie nach 15 Tagen einen

schen Qualität der Wohnung zugute kommen.

Erinnerungsbrief senden. Wenn auch darauf keine

– Anbringen von Sonnenboilern und Solarzellen auf

Reaktion erfolgt, können Sie 20 Tage nach diesem Erinnerungsschreiben mit den Arbeiten beginnen.

geneigten oder Flachdächern, sofern einige Bedingungen bezüglich der Dachneigung und des Ausmaßes des Überragens des Daches erfüllt wer-

Die Meldepflicht gilt unter anderem für Folgendes: – Abbruch eines Nebengebäudes mit höchstens einer Bauschicht und einer Fläche von maximal 30 m2, das

den.

– Ersatz von Fassaden- und Dachverkleidung durch

nicht auf der Häuserflucht steht.

eine isolierende Alternative, die das gleiche Aus-

– Austausch oder Bau eines Nebengebäudes mit einer

sehen hat und die die Dicke um höchstens 30 cm

Bauschicht von höchstens 30 m2, einem geneigten

zunehmen lässt.

Dach und einer Höhe der Dachkante von maximal 3

– Austausch von Türen und Fenstern in Fassaden und

m (First: 5 m), das mindestens 2 m von der Grundstücksgrenze entfernt ist. Das Gebäude muss hinter

Dächern durch isolierende Alternativen.

• Für befristete Infrastrukturarbeiten während der Aus-

dem Haus oder auf mindestens 4 m Abstand von der Häuserflucht stehen, und es muss mit einer

führung genehmigter Arbeiten.

• Anlegen, Abdichten oder Ändern von Tür- und Fenster-

Flachdachkonstruktion an das Gebäude anschließen

öffnungen in Fassaden und Dächern, wenn bestimmte

oder damit verbunden sein und mit einem gleicharti-

Bedingungen erfüllt sind.

gen Material wie das Wohnhaus errichtet werden.

• Für die Einrichtung von Innenhöfen und Gärten mit

– Aufstellen von Tierställen mit maximaler Fläche von

folgenden Elementen:

15 m2 (25 m2 für Taubenschläge), die mindestens

– Gartenmöbel

3 m von der Grundstücksgrenze entfernt stehen und

– diverse Elemente (z. B. Pergolen, Kompostanlagen,

mindestens 20 m Abstand zum nächsten Nachbarhaus haben, wobei Einschränkungen für die Höhe

Barbecue) mit maximaler Höhe von 2,50 m.

und die Materialnutzung bestehen.

– nicht eingegrabene Schwimmbäder – Gartenbeleuchtung, deren Lichtstrahlen die Parzellen-

Mitwirkung eines Architekten

grenze nicht überschreiten.

– Spielgeräte mit einer Maximalhöhe von 3,50 m – Zierfontänen und Pflanzkübel

Bei Bauarbeiten müssen Sie grundsätzlich einen Architekten

– Parabolantenne, die bestimmten Bedingungen

zu Rate ziehen. Viele kleine Arbeiten sind von dieser Pflicht befreit. Die Regelungen sind regional unterschied-

genügt • Gartenbefestigung und Terrassen, Teiche bis 25 m

2

lich. Auch wenn es nicht Pflicht ist, einen Architekten

55

einzubeziehen, kann es eventuell empfehlenswert sein.

mindestens einen Meter von der Grundstücksgrenze

Allerdings ist in vielen Fällen immer noch eine

entfernt; Installation eines unter- oder oberirdischen

Baugenehmigung erforderlich.

Gas-, Brennstoff- oder Heizöltanks; Anlegen oder Änderung eines Freibades von maximal 150 m2 mit

Wann ist die Mitwirkung eines Architekten nicht

mindestens zwei Metern Abstand von Grundstücks-

vorgeschrieben?

grenze und Gebäuden; Errichtung einer Trennmauer

Flandern

oder eines Zaunes; Abriss oder Entfernen frei stehen-

• Umbau- und Einrichtungsarbeiten innerhalb eines

der Gebäude und Bauten

genehmigten Gebäudes oder Arbeiten für die Her-

• Änderung der Anzahl Wohngelegenheiten in einem

richtung von Räumen, sofern diese Arbeiten nicht die

Gebäude, gedacht als Wohnung einer Familie oder

Lösung eines Bauproblems bezwecken oder die

eines Alleinstehenden, sofern diese Arbeiten nicht die

Stabilität des Gebäudes ändern.

Lösung eines Bauproblems bezwecken oder die

• Arbeiten an der Außenseite eines genehmigten

Stabilität des Gebäudes ändern. Es spielt keine Rolle,

Gebäudes, sofern diese Arbeiten nicht die Lösung

ob es um ein Einfamilienhaus, eine Etagenwohnung,

eines Bauproblems bezwecken oder die Stabilität des

ein Appartementhaus, ein Einzelzimmer oder ein (möb-

Gebäudes ändern: Anbringen, Ändern und Abdichten

liertes) Zimmer geht.

von Fenster- und Türöffnungen; Einsetzen von Dach-

• Änderung der Anzahl Wohngelegenheiten in einem

fenstern, Anbringen von fotovoltaischen Solarzellen

Gebäude, gedacht als Wohnung einer Familie oder

oder solaren Warmwasserbereitern in der Dachebene

eines Alleinstehenden, sofern diese Arbeiten nicht die

oder auf einem Flachdach; Integrieren von Dachaus-

Lösung eines Bauproblems bezwecken oder die

bauten über höchstens ein Viertel der Dachoberfläche,

Stabilität des Gebäudes ändern.

Anbringen einer Fassadensteinlage, Putz oder eine andere Fassadenverkleidung, ohne dass eine Änderung der Fundamente erforderlich ist; Anlagen zur Belüf-

• Fällen hochstämmiger Bäume und große Änderung des Bodenreliefs.

• Arbeiten, für die die Bauordnungen der Gemeinde

tung, Luftbehandlung, Rauch- oder Luftabzug; Sonnen-

eine Genehmigung vorschreiben, nicht aber die flämi-

schirme oder Markisen, die zugeklappt, gefaltet oder

schen Dekrete und Beschlüsse.

eingerollt werden können, Parabolantennen.

• Errichten bestimmter Bauten: Tierstall mit zugehöriger Umzäunung, ein Taubenschlag, eine Voliere, ein Gartenhäuschen, ein Lagerraum, eine Garage oder ein Carport, ein Gewächshaus, eine Veranda, eine überdachte

Brüssel • Arbeiten, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist.

• Umbauarbeiten innerhalb eines Gebäudes oder

Terrasse. Die Bauten dürfen eine Grundoberfläche von

Arbeiten für die Herrichtung von Räumen, sofern diese

höchstens 40 m? haben, die Dachsimshöhe ist auf 3 m

Arbeiten nicht die Lösung eines Stabilitätsproblems

und die Firsthöhe auf 4,50 m beschränkt. Wenn ein

bezwecken und keine Änderung des Bauvolumens

Anbau an ein bestehendes Gebäude erfolgt, dürfen

oder des architektonischen Charakters des Gebäudes

die Bauarbeiten keine Lösung eines Bauproblems

beinhalten.

bezwecken oder die Stabilität der angrenzenden Gebäude ändern.

• Änderung von Nutzung oder Bestimmung einer Immobilie (oder eines Teiles davon), wenn hierzu keine

• Anlegen oder Ändern von Wegbelägen, Wegen, Auf-

Arbeiten erforderlich sind oder wenn die Bauarbeiten

fahrten oder Parkplätzen; Anlegen eines Zierfischteiches,

innerhalb des Gebäudes und für die Herrichtung von

56

Die Sicherheitskoordination

Räumen keine Lösung eines Stabilitätsproblems bezwecken.

Um die Zahl der Arbeitsunfälle im Bausektor zu verrin-

• Abriss frei stehender oder an das Hauptgebäude angrenzender Nebengebäude, sofern dies nicht die

gern, muss auf allen Baustellen, bei denen mehrere

Lösung eines Stabilitätsproblems bezweckt.

Bauunternehmer zugleich oder nacheinander tätig wer-

• Errichtung eines allein stehenden Nebengebäudes, das

den, ein Sicherheitskoordinator eingeschaltet werden.

nicht für Bewohnung, Handel oder Industrie bestimmt

Dieses gilt sowohl für einen Neubau als auch einen

ist. Das Gebäude muss sich auf einer Hof- oder Garten-

Umbau. Der Begriff Bauunternehmer ist breit zu inter-

fläche befinden, die Grundfläche darf höchstens 9 m

pretieren, nämlich als jeder Arbeitgeber oder Selbst-

und die Gesamthöhe maximal 3 m betragen.

ständiger, der Arbeiten während der Umsetzung des

2

• Errichten von Zäunen oder einer Trennmauer zwischen zwei Besitztümern.

Bauprojekts ausführt. Es kann also auch um Versorgungsbetriebe gehen, die Wasser-, Gas- oder Stromleitungen

• Installieren von Parabolantennen oder Sonnenkollekto-

installieren. Eigenleister werden nicht als Bauunternehmer

ren, sofern dies nicht die Lösung eines Stabilitäts-

betrachtet. Arbeiten, die von einem Generalunternehmer

problems bezweckt.

ohne Subunternehmer ausgeführt werden, unterliegen

• Bau eines nicht überdachten Schwimmbads oder Sport-

dieser Pflicht nicht.

platzes.

• Änderung von Öffnungen oder Fenstern, sofern dies nicht die Lösung eines Stabilitätsproblems bezweckt.

Ein Sicherheitskoordinator muss eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen für den Fall, dass er in der Ausübung seiner Tätigkeit unbeabsichtigt Schäden ver-

Wallonien

ursacht, für die er laut Gesetz haftet. Planer, Auftrag-

• Arbeiten, für die keine Genehmigung erforderlich ist.

geber, Bauunternehmer und Selbstständige müssen

• Alle meldepflichtigen Arbeiten.

immer die allgemeinen Vorbeugungsgrundsätze anwen-

• Abriss von Bauten.

den, auch wenn ein Sicherheitskoordinator benannt

• Renovieren alleinstehender Nebengebäude ohne Etage

wurde. Bei Unfällen wird es also immer von den exakten

oder Keller, die nicht zu Wohnzwecken dienen und

Umständen abhängen, wer haften muss.

deren Oberfläche höchstens 40 m beträgt.

2

• Bau von Gewächshäusern und Veranden am

Benennung des Sicherheitskoordinators

Hauptgebäude, die nur eine Ebene haben.

• Beträchtliche Änderungen am Relief eines Geländes

Für kleine Bauten mit einer Gesamtfläche von weniger

• Änderungen der Bestimmung eines Gebäudes.

als 500 m2 - das trifft auf die meisten privaten Projekte

• Schaffung zusätzlicher Wohngelegenheiten, ohne das

zu - muss die mit der Planung beauftragte Bauleitung

Volumen zu ändern.

• Fällen hochstämmiger Bäume.

(meist der Architekt) einen Entwurfskoordinator benennen. Wenn kein Architekt an den Arbeiten beteiligt ist, hat der Unternehmer, der Planung und Preisangebot kombiniert, diesen Auftrag.

Die Bauleitung, der die Ausführung (oder deren Kontrolle) obliegt, benennt den Ausführungskoordinator, dies kann dieselbe Person wie der Planungskoordinator sein. Die Bauleitung ist wiederum der Architekt oder,

57

sofern kein Architekt an den Arbeiten beteiligt ist, der

Die Energieeffizienzvorschriften

Hauptbauunternehmer, der erste tätig werdende Bauunternehmer oder jeder einzelne Bauunternehmer jeweils

Um den Energieverbrauch einzuschränken und der

für seine Arbeiten.

Erwärmung des Klimas zu begegnen, haben alle Regionen Energieeffizienzvorschriften eingeführt. Die Energie-

Unter bestimmten Bedingungen können Architekt oder

effizienzregelungen enthalten Vorschriften zum Primär-

Bauunternehmer selbst als Sicherheitskoordinator handeln.

energieverbrauch des Gebäudes (E-Niveau), der gesam-

Wenn Sie als Auftraggeber an der Wahl des Sicherheits-

ten Wärmedämmung (K-Wert), zur Wärmeleitung der

koordinators beteiligt werden wollen, besprechen Sie

Bauelemente (U-Wert von Dach, Boden und Wänden),

dies am besten im Voraus mit dem Architekten oder Bau-

zur Belüftung und zu technischen Anlagen.

unternehmer.

Jede Region hat eigene Regelungen, bei denen die

Der Vollständigkeit halber erwähnen wir, dass für Arbeiten

genauen Anforderungen von der Bestimmung des

mit einer Gesamtoberfläche von 500 m oder mehr

Gebäudes sowie Art und Umfang der Arbeiten abhängen.

2

immer der Auftraggeber den Koordinator benennen muss.

Die Energieeffizienzregeln für Wohnungen in der Kosten der Sicherheitskoordination

flämischen Region Flandern hat Vorschriften zu dem K-Niveau, den U-Werten,

Es gibt keine festen Tarife für die Sicherheitskoordination,

dem E-Niveau, dem maximalen Nettoenergiebedarf, der

daher ist der Preis undurchsichtig. In einer Broschüre des

Belüftung und der Begrenzung des Überhitzungsrisikos.

Föderalen öffentlichen Dienstes für Beschäftigung, Arbeit und soziale Konzertierung wird gesagt, dass die

Für welche Arbeiten?

Koordinatoren für einen Stundenlohn oder einen prozen-

• Für einen Neubau oder Wiederaufbau gelten alle diese

tualen Anteil der Kosten der Arbeiten tätig werden können. Übliche Stundensätze sind 50 bis 65 Euro, die übliche

Anforderungen.

• Bei einem teilweisen Wiederaufbau / einer Erweiterung

Pauschalvergütung von Planung und Ausführung zusam-

mit geschütztem Volumen (umfasst die tatsächlich

men schwankt zwischen 1% und 4% der Kosten der

bewohnten und beheizten Räumlichkeiten) von mehr

Arbeiten. Der Architekt oder Bauunternehmer, der einen

als 800 m2 mit mindestens einer Wohneinheit (ein Teil,

externen Koordinator benennt, darf selbst bestimmen,

der als getrennte Wohnung fungiert, z. B. ein Apparte-

ob er dessen Kosten in seine Rechnungen integriert oder

ment oder Studio) gelten die Anforderungen für den

in anderer Form anwendet.

neuen Teil.

• Bei einem Umbau / einer Erweiterung mit einem

Das Problem ist, dass es am Markt nicht nur seriöse

geschützten Volumen bis maximal 800 m2 ohne

Sicherheitskoordinatoren gibt. Es ist sogar vorgekommen,

Wohneinheit gelten für neue Teile maximale U-Werte

dass Bauherren Rechnungen von Koordinatoren bekamen,

und minimale Belüftungsvorrichtungen.

die sie nie gesehen hatten. Seit 2005 gelten Mindest-

• Bei anderen Umbauten mit Baugenehmigung gelten

leistungen für die Besprechung mit anderen Baupartnern

maximale U-Werte für den umgebauten und neuen

und für die Anwesenheit auf der Baustelle selbst.

Teil und minimale Belüftungsöffnungen bei Austausch der Fenster.

• Die Energieeffizienzvorschriften gelten nicht für Arbeiten, bei denen die Beteiligung eines Architekten

58

laut Gesetz nicht erforderlich ist und die in einem

• Wenn Sie ein projektiertes oder schlüsselfertiges Haus

Gebäude mit geschütztem Volumen von höchstens

von einer Baufirma oder einem Projektentwickler kau-

3 000 m ausgeführt werden.

fen, müssen diese dafür sorgen, dass die Anforde-

2

• Eine Befreiung von den Vorschriften ist für denkmalge-

rungen erfüllt sind. Der Projektentwickler muss einen

schützte Gebäude, Bauten in geschützter Landschaft

Berichterstatter benennen und die Energieeffizienz-

oder in einem geschützten Stadt- oder Dorfbild sowie

erklärung einreichen. Wenn bestimmte Vorausset-

für Gebäude in der Liste des Bauerbes möglich.

zungen erfüllt sind, kann Ihnen diese Pflicht über-

Außerdem sind Abweichungen aufgrund technischer,

tragen werden, wenn Sie nicht alle Arbeiten von der

funktionaler oder wirtschaftlicher Aspekte möglich.

Baufirma ausführen lassen.

Was müssen Sie tun?

Neben den Energieeffizienzvorschriften gelten in Flandern

Als Bauherr sind Sie für die Einreichung der Energie-

auch Regelungen für Zentralheizungen mit Gas, flüssigen

effizienzmeldung verantwortlich, für den Bericht, der

oder festen Brennstoffen, sofern ihre Nennkapazität

zeigt, dass Ihre Wohnung den Energieeffizienzvorschrif-

20 kW oder höher ist (diese Einschränkung gilt nicht bei

ten entspricht.

festen Brennstoffen).

• Sie müssen vor dem Beginn der Arbeiten einen Berich-

• Neue Anlagen müssen einmalig geprüft werden, bevor

terstatter (das kann eventuell Ihr eigener Architekt sein) benennen.

• Sie müssen darauf achten, dass Ihr Berichterstatter spätestens acht Tage vor dem Beginn der Arbeiten elektronisch die Anfangsmeldung bei der flämischen

sie in Betrieb genommen werden.

• Vorhandene Anlagen müssen jährlich (Gas: zweijährlich) kontrolliert und gewartet werden.

• Für Anlagen, die älter als 15 Jahre sind, muss eine einmalige Heizprüfung erfolgen.

Energieagentur (VEA) einreicht. Dieser Anfangsmeldung muss der Berichterstatter eine vorhergehende

Die Energieeffizienzregeln für Wohnungen in der

Berechnung beilegen.

Region Brüssel

• Während der Arbeiten können Sie andere Materialien

Brüssel hat Vorschriften zu dem K-Niveau, den

oder Anlagen benutzen als die, die in der Beginn-

U-Werten, dem E-Niveau, der Belüftung, der Begrenzung

erklärung stehen. Wenn diese Änderungen einen Ein-

des Überhitzungsrisikos und den technischen Anlagen

fluss auf die Energieeffizienz der Wohnung haben kön-

(Heizung, Sanitär-Warmwasser, Luftbehandlung,

nen, muss der Architekt dies Ihnen und dem Berichter-

Ventilation).

statter mitteilen.

• Sie müssen darauf achten, dass Ihr Berichterstatter spätestens sechs Monate nach Beginn der Nutzung der

Für welche Arbeiten?

• Für einen Neubau und damit gleichgesetzte Arbeiten

Wohnung die Energieeffizienzmeldung an die Flämische

sind die Anforderungen strenger als für einen intensi-

Energieagentur (VEA) sendet. Bei einem Neubau erhal-

ven Umbau.

ten Sie einen Energieausweis, der zehn Jahre lang gül-

Einem Neubau gleichgestellte Arbeiten sind:

tig bleibt und den Sie vorlegen müssen, wenn Sie die

Erweiterung, die an ein bestehendes Gebäude grenzt,

Wohnung verkaufen oder vermieten wollen.

die eine Fläche von mehr als 250 m? hat oder mindes-

Wenn Ihre Wohnung nicht den Vorschriften entspricht,

tens eine Wohnung umfasst, wobei ein oberirdischer

wird VEA eine Buße berechnen, die von der Regel-

Zugang zwischen dem bestehenden und dem neuen

verletzung abhängt.

Teil besteht; Teilneubau.

59

Baustelle ausliegt und im Zuge des Fortgangs der

Intensive Renovierungen: Renovierungen, für die eine

Arbeiten angepasst wird.

Baugenehmigung erforderlich ist, die an einem Gebäude von mehr als 1 000 m ausgeführt werden

• Sie melden den Beginn der Arbeit beim Brüsseler

2

und bei denen Arbeiten an mehr als 25% der

Umweltamt (BIM).

Wärmeverlustfläche (Gebäudehaut) erfolgen;

• Nach der Ausführung der Arbeiten erstellt der Energie-

Änderung oder Austausch von technischen Anlagen in

effizienzberater eine Energieeffizienzmeldung, die von

einem Gebäude, das größer als 1 000 m ist, wenn die

ihm selbst, von Ihnen und vom Architekten unter-

Anlagen danach eine Leistung von 500 kW haben und

schrieben wird und die Sie dem Umweltamt Brüssel

für die Änderung oder für den Ersatz eine

(BIM) übermitteln müssen. Bei einem Neubau erhalten

Umweltgenehmigung erforderlich ist.

Sie einen Energieausweis, der zehn Jahre lang gültig

2

• Weniger strenge Anforderungen gelten für einfache

bleibt und den Sie brauchen, wenn Sie die Wohnung

Renovierungen. Dies sind Renovierungen, für die eine

verkaufen oder vermieten wollen.

Baugenehmigung erforderlich ist und bei denen

Wenn das Gebäude nicht den Energieeffizienz-

Arbeiten ausgeführt werden, die die Energieeffizienz

vorschriften entspricht, wird das Umweltamt Brüssel

des Gebäudes beeinflussen. Es kann sich um Arbeiten

(BIM) ein Bußgeld verhängen, das von der Verletzung

handeln, die sich auf die Wärmeverlustfläche des

der Vorschriften abhängig ist.

Gebäudes beziehen oder um eine Änderung der Bestimmung in die Kategorien Wohnung, Büro oder

Einfache Renovierungen

Dienstleistungen.

• Wenn Sie die Genehmigung beantragen, müssen Sie

• Bei Renovierung können Sie Abweichungen beantra-

einen vom Architekten unterschriebenen, vereinfachten

gen für Objekte, die unter Denkmalschutz stehen / ste-

Energieeffizienzvorschlag beifügen. Dieser Vorschlag

hen werden oder die in die Schutzliste eingetragen

fasst die Maßnahmen zusammen, die Sie treffen wer-

werden. Außerdem sind Abweichungen aufgrund

den, um die Energieeffizienzvorschriften zu erfüllen.

technischer, funktionaler oder wirtschaftlicher Aspekte möglich.

• Vor Beginn der Arbeiten müssen Sie eine vereinfachte Energieeffizienzmeldung bei der Instanz, die die Genehmigung erteilt hat (Gemeinde oder Raum-

Was müssen Sie tun?

ordnungs- und Wohnungsverwaltung), abgeben. Auch

Neubau und umfangreiche Renovierung

dies können Sie gemeinsam mit dem Architekten

• Wenn Sie die Genehmigung beantragen, müssen Sie

bewerkstelligen. Die Benennung eines Energieeffizienz-

einen vom Architekten unterschriebenen Energie-

beraters ist also nicht erforderlich.

effizienzvorschlag beifügen. Dieser Vorschlag fasst die Maßnahmen zusammen, die Sie treffen werden, um

Die Energieeffizienzregeln für Wohnungen in der

die Energieeffizienzvorschriften zu erfüllen.

Wallonischen Region

• Wenn es sich um ein neues Gebäude handelt, das größer als 1 000 m ist oder wenn es um umfangreiche

Wallonien hat Vorschriften zu dem K-Niveau, den U-Werten, dem E-Niveau und der Belüftung.

2

Renovierungen eines Gebäudes von mehr als 5 000 m

2

geht, ist überdies eine Machbarkeitsstudie erforderlich.

• Sie als Auftraggeber benennen vor dem Beginn der

Für welche Arbeiten?

• Die Vorschriften gelten für Neubauten und damit

Arbeiten einen Energieeffizienzberater. Dieser erstellt

gleichgestellte Arbeiten. Das sind: Umbau und

ein technisches Energieeffizienzdossier, das auf der

Erweiterung, für die eine Genehmigung erforderlich ist

60

und die entweder beim geschützten Volumen einen

Der Heizöltank

Umfang von mehr als 800 m haben oder die mindes3

tens eine Wohneinheit umfassen; Arbeiten an einem

Wenn Sie bei einem Neubau oder einem Umbau einen

bestehenden Gebäude von mehr als 1 000 m , wobei

neuen Heizöltank installieren, muss dieser in bestimmten

die Installationen und mindestens 75% der Wärme-

Fällen spezifische Anforderungen erfüllen. Manchmal ist

verlustfläche (Gebäudehaut) ersetzt werden.

auch eine Meldung erforderlich. Eine Beschreibung der

2

• Für Renovierungen, bei denen die Arbeiten einen

Vorschriften in den drei Regionen finden Sie in der

Einfluss auf das Energieniveau der Wohnung haben,

Broschüre Heizöltank bei Privatpersonen von KBC

sind die Vorschriften nicht so streng. In diesem Falle

Versicherungen.

gelten nur maximale U-Werte für die neuen oder umgebauten Teile und geht es um minimale Belüftungs-

Rauchmelder

öffnungen, wenn Fenster ausgetauscht werden.

• Erhält ein Gebäude die neue Bestimmung als

In Flandern ist die Installation von Rauchmeldern Pflicht,

Wohnung, gelten ein maximales K-Niveau, maximale

wenn Sie neu bauen oder Renovierungsarbeiten ausfüh-

U-Werte und Belüftungsanforderungen.

ren, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist. Es muss sich dabei um optische, nicht ionische Rauchmelder

Was müssen Sie tun?

mit CE-Markierung handeln. Über die Anzahl und den

• Sie als Auftraggeber müssen einen Energieeffizienz-

genauen Anbringungsort gibt es keine Richtlinien. Diese

verantwortlichen benennen.

• Wenn Sie die Baugenehmigung beantragen, müssen

Angaben müssen auch im Antrag für die Baugenehmigung enthalten sein. Ihr Architekt wird Sie dazu beraten.

Sie eine vom Architekten unterschriebene Erklärung

Diese Pflicht gilt für jeden Genehmigungsantrag, der

beifügen, in der bestätigt wird, dass die Energie-

nach dem 5. Juli 2009 eingereicht wurde.

effizienzvorschriften erfüllt werden.

• Wenn das neue Gebäude größer als 1 000 m2 ist,

Wallonien schreibt die Installation von Rauchmeldern vor,

muss eine Machbarkeitsstudie über die Nutzung

sowohl für Neubauten (seit 20. November 2004) als auch

erneuerbarer Energiequellen oder von Systemen wie

für bestehende Wohnungen (seit 1. Juli 2006).

Wärmepumpen, Wärmekraftanlagen oder die Anbindung an ein Wärmenetz erstellt werden.

• Fünfzehn Tage vor dem Beginn der Arbeiten muss die

In Brüssel ist dies lediglich für Mietwohnungen vorgeschrieben, und zwar seit 1. Juli 2005.

Kommunalverwaltung über den Beginn der Arbeiten informiert werden. Erforderlich ist dabei ein Eingangs-

Exkavation

bericht zu Energieeffizienz mit einer Prognose des Primärenergieverbrauchs.

• Spätestens sechs Monate nach dem Ende der Arbeiten

In Flandern müssen Sie manchmal die flämischen Umweltvorschriften über das Ausschachten, die so genannten

erstellt der Energieeffizienzverantwortliche eine

Exkavationsvorschriften, berücksichtigen. Mit dieser Maß-

Abschlusserklärung, auf deren Grundlage für neue

nahme sollen weitere Bodenverunreinigungen verhütet

Gebäude der Energieausweis abgegeben wird.

werden. Sie gilt für Privatpersonen und für Betriebe.

Wenn die Energieeffizienzvorschriften nicht eingehalten werden, können Sie ein Bußgeld bis zu 50 000

Sobald Sie mehr als 250 m3 Erdreich ausschachten, müs-

Euro bekommen.

sen Sie einen anerkannten Bodensanierungssachverstän-

61

digen zurate ziehen, ungeachtet dessen, wie viel Erdreich

der Hälfte des Wertes der Mauer und der Hälfte des

Sie wegbringen lassen oder auf Ihrem eigenen Gelände

Wertes des Bodens, auf dem die Mauer aufgestellt ist.

nutzen. In manchen Fällen, z. B. wenn es Hinweise auf

Bei der Bestimmung des Betrages werden die gängigen

Bodenverschmutzungen gibt, gilt diese Pflicht auch für

Preise und der Zustand der Mauer zum Zeitpunkt der

kleinere Ausschachtungen.

Übernahme berücksichtigt. Zur Regelung dieser Übernahme wenden Sie sich am besten an einen

Der Bodensanierungssachverständige entnimmt Boden-

Landvermesser oder Architekten.

proben und analysiert sie auf die am häufigsten vorkommenden verunreinigenden Stoffe. Seine Feststellungen hält er in einem technischen Bericht fest. Diesen Bericht müssen Sie der zuständigen Einrichtung zuleiten (Grondbank, Grondwijzer). Diese bestimmt, unter welchen Bedingungen Sie das Erdreich woanders benutzen dürfen.

Bauen auf dem Grundstück eines anderen Wenn Sie Erdreich erhalten, das aus einer Ausschachtung von mehr als 250 m3 stammt (zum Beispiel zum Auf-

Wenn Sie gemeinsam ein Haus auf dem

schütten Ihrer Einfahrt oder Ihres Gartens), müssen die

Grundstück bauen, das Ihrem Partner gehört, gilt

Transportdokumente bestätigen, dass das gelieferte Erd-

das Zuwachsrecht. Dieses besagt, dass der

reich zur Verwendung auf Ihrem Grundstück geeignet ist.

Eigentümer eines Grundstücks auch Eigentümer

Wenn es um Erdreich aus einer Ausschachtung von weni-

wird von allem, was auf diesem Grundstück

ger als 250 m aus einem unverdächtigen Boden geht,

gebaut wurde oder wird. Das Haus wird also

sollten Sie im Voranschlag oder in der Offerte die

automatisch Eigentum Ihres Partners werden. Bei

gewünschte Bodenqualität bestimmen lassen. Zumindest

einer eventuellen Scheidung haben Sie jedoch

sollten Sie festlegen, dass das antransportierte Erdreich

Anspruch auf eine Entschädigung für die geleiste-

keine Bodenverunreinigung verursachen darf.

ten Investitionen. Die Höhe davon hängt vom

3

Güterstand ab, unter dem Sie verheiratet sind.

Gemeinsame Mauer Wenn unverheiratete Partner auf dem Wenn ein Eigentümer auf der Grenze seines Baugrund-

Grundstück, das einem von beiden gehört,

stücks eine Mauer errichtet, ist er dazu verpflichtet, diese

gemeinsam ein Haus bauen wollen, darf nicht

Mauer zu einer gemeinsamen Mauer zu machen, wenn

vergessen werden, dass das Haus Volleigentum

sein Nachbar das wünscht. Diese Situation tritt oft bei

des Grundstückeigentümers wird. Der

Reihenhäusern auf. In so einem Fall wird der Eigentümer

Grundstückseigentümer kann jedoch zuvor die

der angrenzenden Parzelle an die gemeinsame Mauer

ungeteilte Hälfte seiner Eigentumsrechte am

anbauen. Dazu kann er die gesamte Mauer oder einen

Grundstück an seinen Partner verkaufen, sodass

Teil davon übernehmen.

beide Partner Eigentümer sowohl des Grundstücks als auch des Hauses, das später dort

Natürlich muss für die Übernahme einer gemeinsamen Mauer bezahlt werden. Meist entspricht der Betrag dafür

62

gebaut wird, sind.

Mehrwertsteuer und Katasterertrag Ein Neubau oder Umbau hat steuerliche Folgen.

Normalerweise entrichten Sie auf alle Materialien und

Eigenleistungen und Mehrwertsteuer

Arbeiten Mehrwertsteuer. Der normale Mehrwertsteuersatz ist 21%. Diese Satz gilt immer für den Bau

Informieren Sie den Steuerprüfer schriftlich darüber,

eines Hauses oder Appartements. Bei Renovierung kom-

welche Arbeiten Sie selbst leisten wollen. Tun Sie

men viele Arbeiten für den ermäßigten Steuersatz von

das vor dem Beginn dieser Arbeiten und verfassen

6% in Betracht.

Sie danach einen Bericht mit Beginn- und End-

Danach müssen Sie eine jährliche Steuer zahlen, die

datum der Eigenleistung und den Namen der

Grundsteuer, und müssen Sie in der Einkommens-

Personen, die unentgeltlich geholfen haben. Ihre

steuererklärung einen Immobilienertrag angeben.

Erklärung bekommt mehr Gewicht, wenn sie von einem amtlichen Zeugen wie einem Gemeinde-

Mehrwertsteuer für Neubauten

ratsmitglied, dem Bürgermeister oder einem Polizeibeamten unterzeichnet wird. Auch die

Für alle Rechnungen des Bauunternehmers, des Archi-

Rechnungen, aus denen hervorgeht, dass Material

tekten und anderer Baupartner müssen Sie 21% Mehr-

und Geräte angeschafft wurden, stärken die

wertsteuer zahlen. Auch für Material zahlen Sie 21%

Erklärung.

Mehrwertsteuer. Nachdem die Arbeiten beendet sind, müssen Sie eine Mehrwertsteuererklärung abgeben (siehe unten).

Mehrwertsteuer für Umbauarbeiten Für Eigenleistungen fällt keine Mehrwertsteuer an.

Dasselbe gilt bei kostenloser Hilfe von Blutsverwandten

Normalerweise entrichten Sie bei Umbauarbeiten für alle

bis zum zweiten Grad (Eltern, Großeltern, Geschwister).

Materialien und Arbeiten 21% Mehrwertsteuer.

Für den Kauf von Baumaterialien sowie auf Rechnungen

Bestimmte Arbeiten (Materialien und Arbeitszeit) an

für Materialien, die vom Bauunternehmer geliefert, nicht

Häusern, die mindestens fünf Jahre alt sind, kommen für

aber von ihm verarbeitet werden, müssen Sie jedoch

einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 6% in

21% Mehrwertsteuer zahlen.

Betracht. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Eigentümer oder Mieter die Arbeiten ausführen lässt oder ob es um

Wenn Sie für eigene Rechnung Arbeiten ausführen, die

die einzige oder die Zweit- oder Drittwohnung usw.

zu Ihrer selbstständigen Berufstätigkeit gehören, müssen

geht. Für das Honorar des Architekten ist der volle

Sie dafür dennoch Mehrwertsteuer zahlen. Ein selbst-

Mehrwertsteuersatz von 21% zu zahlen.

ständiger Maurer, der sein eigenes Haus baut, muss also auf die Maurerarbeit Mehrwertsteuer zahlen, nicht aber

Voraussetzungen für die Anwendung des

auf die Arbeiten, die nichts mit seinem Bauhandwerk zu

ermäßigten Mehrwertsteuersatzes

tun haben, wie das Verlegen von elektrischen Leitungen oder das Installieren der Heizung.

• Das Haus muss zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Mehrwertsteuerzahlung mindestens fünf Jahre in Gebrauch sein. Diese Frist braucht nicht auf den Tag genau errechnet zu werden. Wenn die Wohnung im Laufe des dem fünften Jahr vorausgehenden Jahres in

63

Gebrauch genommen wurde, ist diese Bedingung

Arbeiten als Neubau betrachtet. Abbrucharbeiten

erfüllt. Für die gemeinsamen Teile eines Appartement-

unterliegen dieser Regelung nicht, sofern sie nicht für

hauses ist das der Tag, an dem das erste Appartement

die Durchführung der Renovierung nötig sind.

bezogen wurde.

• Nach Abschluss der Arbeiten muss das Haus überwie-

• Für die Lieferung und Installation von Heizkesseln in Appartementhäusern und von Teilen von Fahrstühlen

gend als Privatwohnung benutzt werden. Arbeiten an

gilt der ermäßigte Mehrwertsteuertarif sowohl für das

einer Wohnung mit gemischter Nutzung unterliegen

Material als auch für die Arbeitszeit, wenn das Haus

dem Mehrwertsteuersatz von 6%, wenn die Wohnung

mindestens 15 Jahre alt ist. Für Häuser, die zwischen

überwiegend als Privatwohnung benutzt wird. Wenn

fünf und fünfzehn Jahre alt sind, gilt die Ermäßigung

der gewerbliche Teil größer als der Privatteil ist, muss

nur für die Arbeitszeit, aber nicht für das Material.

die Rechnung geteilt werden und sind für Materialien, die für den Gewerbeteil verwendet werden, 21% Mehr-

Kaufen und abreißen

wertsteuer zu zahlen.

• Sie als Auftraggeber müssen dem Bauunternehmer

Wenn Sie in bestimmten Stadtgebieten1 ein verkomme-

eine Bescheinigung ausstellen, in der Sie erklären, dass

nes Gebäude kaufen, abreißen und am gleichen Ort ein

das Haus mindestens fünf Jahre alt ist und zu Privat-

neues Wohngebäude errichten, zahlen Sie nur 6% Mehr-

zwecken verwendet werden wird.

wertsteuer.

• Die Arbeiten müssen sich auf die Umformung, Reno-

Die Arbeiten müssen von einem Bauunternehmer ausge-

vierung, Wiederherstellung, Verbesserung, Reparatur

führt werden. Das neue Haus muss vollständig oder

oder Wartung (eines Teils) von Wohnungen oder

hauptsächlich zu Privatzwecken genutzt werden.

Gebäuden, die später vor allem als Privatwohnung genutzt werden, beziehen. Die Regelung gilt also nicht

Mehrwertsteuererklärung

für Reinigungsarbeiten, für Bürogebäude oder Geschäfte, und auch nicht, wenn Sie ein altes Haus bis auf einige

Wie müssen Sie diese Mehrwertsteuererklärung abge-

Wände völlig abreißen und wieder aufbauen.

ben? Wenn Sie eine Baugenehmigung für einen Neubau

• Unter Anwendung des ermäßigten Mehrwertsteuer-

oder große Umbauten beantragen, wird die Kommunal-

satzes fallen nicht: mobile Heizgeräte, Lampen, Gardinen,

verwaltung das Mehrwertsteueramt darüber informieren.

elektrische Haushaltsgeräte, Materialien und Arbeiten,

Das Mehrwertsteueramt sendet Ihnen automatisch ein

die nichts mit dem eigentlichen Haus zu tun haben

Meldeformular. Sobald Ihnen Ihr neuer Katasterertrag

(Gartenanlage, Gartenwege, Gartenhäuschen, Setzen

mitgeteilt wurde, bleiben Ihnen drei Monate Zeit, um

von Abgrenzungen, Parkplätze, Teiche, Fontänen),

Ihre Mehrwertsteuererklärung einzureichen. Sie müssen

Schwimmbäder, Saunas, Tennisplätze. Einfahrten kön-

Rechnungen für einen Gesamtbetrag von mindestens

nen in Betracht kommen, wenn sie die Verbindung

dem normalen Wert Ihres Hauses vorlegen können.

zwischen dem öffentlichen Weg und dem Haus her-

Diese Rechnungen müssen Sie fünf Jahre lang aufbewah-

stellen. Es ist auch möglich, eine Garage zum ermäßig-

ren.

ten Steuersatz anzubauen, selbst wenn sie nicht an das Haus angrenzt; sie muss jedoch ein Ganzes mit dem Haus bilden. Sie können auch Ihr Haus erweitern.

Dann muss aber die Fläche des alten Teils größer als die des Erweiterungsteils sein, ansonsten werden die

64

1 Das sind Aalst, Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brügge, Brüssel, Charleroi, Dendermonde, Doornik, Elsene, Etterbeek, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, La Louvière, Leuven, Lüttich, Mechelen, Moeskroen, Namur, Oostende, Roeselare, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, SintJans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Niklaas, Ukkel, Verviers und Vorst.

Das Mehrwertsteueramt bestimmt den normalen Wert

Der (neue) Katasterertrag wird Ihnen per Einschreiben

des Hauses auf Grundlage der Preise, die während des

mitgeteilt.

Monats Januar desjenigen Jahres gelten, in dem Sie das Gebäude teilweise oder ganz in Gebrauch genommen

Gegen die Entscheidung des Grundbuchamts können Sie

haben. Es ist also für Sie sehr wichtig, spätestens im

innerhalb von zwei Monaten Beschwerde einlegen. In

Dezember in Ihr Haus einzuziehen, um zu vermeiden, dass

dieser Zeit müssen Sie per Einschreiben einen anderen

das Mehrwertsteueramt mit den Preisen rechnet, die

Katasterertrag vorschlagen. Wenn Sie sich mit dem

zum folgenden 1. Januar gelten. Denn diese werden sehr

Grundbuchamt nicht einigen können, kann ein Sach-

wahrscheinlich höher sein. Wenn die Preise nach dem

verständiger eingeschaltet werden, um zu einer Ent-

1. Januar stark steigen sollten, werden sich die Mehr-

scheidung zu kommen.

wertsteuerbeamten allerdings großzügig verhalten.

Der geschätzte normale Wert des Hauses kann auch höher liegen als die Summe der verrechneten Baupreise zuzüglich des Werts der Eigenleistung und der selbst verarbeiteten Materialien. In diesem Fall müssen Sie nicht nur Mehrwertsteuer nachzahlen, sondern erhalten auch noch eine Strafe. Wenn der Unterschied weniger als ein Achtel des Betrags beträgt, auf den Sie Mehrwertsteuer gezahlt haben, ersparen Sie sich zumindest die Strafe.

Wenn Sie keine Einigung mit dem Steuerprüfer erzielen können, kann ein Verfahren zur Prüfschätzung eingeleitet werden.

Katasterertrag Der Katasterertrag ist ein fiktives Einkommen, das anzeigt, was die Wohnung einbringen würde, wenn Sie sie beispielsweise vermietet hätten. Aufgrund des Katasterertrags erfolgt der Einzug der Grundsteuer und wird der Immobilienertrag bestimmt, den Sie in Ihrer Einkommenssteuererklärung angeben müssen.

Wenn Sie ein Haus gebaut oder umgebaut haben, müssen Sie das innerhalb von dreißig Tagen nach der Ingebrauchnahme (Neubau) oder Beendigung der Arbeiten dem Grundbuchamt melden. Das Grundbuchamt legt dann den Katasterertrag fest (Neubau) oder revidiert den alten Katasterertrag (Umbau), wenn die Arbeiten den Mietwert des Hauses beeinflusst haben.

65

Die Finanzierung1

Die Finanzierung eines Baugrundstücks Die Finanzierung einer Immobilie ist keine Selbstverständlichkeit. Zum Glück gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten.

Die KBC Bank & Versicherung hat ein breites Angebot flexibler Finanzierungsformen.

Bei uns schließen Sie einen Kredit ab, der ganz Ihren Bedürfnissen und Lebensumständen entspricht.

Für ein Baugrundstück gibt es zwei Finanzierungsmöglichkeiten: den Teilzahlungskredit und das Hypothekardarlehen.

Teilzahlungskredit2 Der Teilzahlungskredit erfordert im Prinzip keine besonderen Sicherheiten. Darüber hinaus sind die Kosten beschränkt, da kein Notar eingeschaltet werden muss.

Die administrative Abwicklung kann dadurch auch rascher erfolgen.

Ein Teilzahlungskredit hat auch Einschränkungen. Die Laufzeit ist gesetzlich begrenzt und hängt von der Höhe des geliehenen Betrags ab (siehe nachstehende Übersicht).Diese Lösung ist ideal, wenn Sie erst nach der Tilgung des Darlehens bauen wollen. Die Frage ist natürlich, ob die Rückzahlung in Ihr Budget passt. Wenn nicht, entscheiden Sie sich besser für eine andere Finanzierungsform. Die KBC Bank & Versicherung kann Ihnen dabei helfen.

Teilzahlungskredit Aufgenommener Betrag in Maximale RückzahlungsEuro

frist in Monaten3

Von 1 250 bis 2 500

24

Von 2 500,01 bis 3 700

30

Von 3 700,01 bis 5 600

36

Von 5 600,01 bis 7 500

42

Von 7 500,0 1bis 10 000

48

Von 10 000,01 bis 15 000

60

Von 15 000,01 bis 20 000

84

Ab 20 000,01

120

Hinweis: Wenn das Darlehen für Umbauarbeiten zehn Jahre oder länger laufen muss, ist ein Hypothekardarlehen oft die bessere Lösung.

1 Beachten Sie! Geld leihen kostet auch Geld.

2 Kreditgeberin: KBC Bank AG, Havenlaan 2, 1080 Brüssel, MwSt. BE 0462.920.226, RJP Brüssel.

3 Das sind die längsten gesetzlich zugelassenen Laufzeiten bei Redaktionsschluss dieses KBC-Leitfadens Wohnen. Erkundigen Sie sich in Ihrer KBC-Bankfiliale nach den Laufzeiten gemäß den letzten Gesetzesänderungen.

67

Wie viel können Sie für eine Immobilie leihen?

Hypothekarkredit

Wie viel Sie leihen können, hängt von drei Faktoren ab: Wie viel können Sie zurückzahlen, welchen Wert hat Ihr

Sie können den Kauf eines Baugrundstücks auch mit

Haus oder Appartement und wie sieht es mit den

einem Hypothekarkredit finanzieren (siehe Seite 73 Der

Sicherheiten aus?

Hypothekarkredit). Hier ist eine notarielle Urkunde erforderlich. Der Vorteil eines Hypothekarkredits für ein

Wie viel können Sie zurückzahlen?

Baugrundstück besteht darin, dass Sie eine längere Laufzeit wählen können, zum Beispiel fünfzehn Jahre, zwan-

Ein erster Faktor, der die Höhe Ihres Darlehens bestimmt,

zig Jahre usw. Das ist sehr interessant, wenn Sie nach

ist Ihre Rückzahlungskapazität: Wie viel können und wol-

einer gewissen Zeit bauen möchten. Sie können für den

len Sie pro Monat zurückzahlen? Eine gute Faustregel

Bau dann einen zweiten Hypothekarkredit aufnehmen,

besagt, dass die Summe Ihrer monatlichen Kreditzahlun-

dessen Rückzahlung an die des Hypothekarkredits für

gen nicht höher als ein Drittel des monatlichen Netto-

das Baugrundstück anschließt.

haushaltseinkommens sein darf. Wenn es Ihnen in der Vergangenheit gelungen ist, monatlich einen höheren

Haben Sie Ihr Baugrundstück doch mit einem Hypothe-

Betrag zu sparen, wird auch eine höhere Tilgung akzep-

karkredit über kürzere Zeit, zum Beispiel zehn Jahre,

tiert. Wenn Ihre Familie eine geringere Rückzahlung leis-

finanziert? Und wollen Sie das Darlehen für das Bau-

ten will, werden Sie auch weniger leihen können. Sie

grundstück mit einem neuen Darlehen mit längerer

können Ihre Rückzahlungskapazität auch erhöhen, indem

Laufzeit für den Bau kombinieren? Das ist bei der KBC

Sie Ihre monatlichen Ausgaben senken. Sie können bei-

Bank & Versicherung kostenlos möglich.

spielsweise die Energierechnung senken, indem Sie energiesparend bauen oder umbauen und ein Passivhaus

Wollen Sie das Darlehen für Ihr Baugrundstück

oder Niedrigenergiehaus realisieren.

zurückzahlen, bevor Sie bauen?

Ja

g

KBC-Teilzahlungskredit

Der Betrag der monatlichen Rückzahlung hängt vom

Nein

g

KBC-Wohnkredit

Zinssatz und der Laufzeit ab. Je niedriger der Zinssatz und je länger die Laufzeit ist, desto mehr können Sie leihen. In der Tabelle auf Seite 69 finden Sie eine Reihe von Berechnungsbeispielen. Wenn Sie wissen wollen, welchen Zinssatz Sie erhalten können, wenden Sie sich an Ihre KBC-Bankfiliale.

Ein Beispiel Bernd und Ilona haben gemeinsam ein monatliches Nettoeinkommen von 3 000 Euro. Sie wollen sich an die goldene Regel halten und nicht mehr als ein Drittel für die Tilgung ihres Kredits ausgeben. Monatlich können sie also 3 000 : 3 = 1 000 Euro zurückzahlen.

Mit einem Zinssatz von 6% und einer Laufzeit von zwanzig Jahren können sie dank dieser Rückzahlungskapazität

68

Wie viel können Sie leihen? (in Euro) Monatliche Rückzahlung 500

750

1 000

1 250

1 500

Zinssätze

Laufzeit in Jahren

3%

4%

5%

6%

51 882,01

49 550,53

47 383,12

45 361,05

10

72 608,87

67 923,25

63 693,20

59 857,08

15

90 488,34

83 024,05

76 472,68

70 689,07

20

105 911,57

95 435,61

86 485,80

78 783,14

25

119 216,00

105 636,85

94 331,40

84 831,34

30

77 823,01

74 325,79

71 074,68

68 041,58

10

108 913,31

101 884,87

95 539,81

89 785,62

15

135 732,51

124 536,07

114 709,01

106 033,60

20

158 867,36

143 153,42

129 728,70

118 174,71

25

178 824,00

158 455,28

141 497,11

127 247,01

30

103 764,01

99 101,06

94 766,24

90 722,10

10

145 217,75

135 846,49

127 386,41

119 714,16

15

180 976,68

166 048,09

152 945,35

141 378,13

20

211 823,14

190 871,22

172 971,60

157 566,28

25

238 432,01

211 273,71

188 662,81

169 662,67

30

129 705,02

123 876,32

118 457,80

113 402,63

10

181 522,18

169 808,12

159 233,01

149 642,70

15

226 220,85

207 560,12

191 181,69

176 722,66

20

264 778,93

238 589,03

216 214,50

196 957,84

25

298 040,01

264 092,13

235 828,51

212 078,34

30

155 646,02

148 651,58

142 149,36

136 083,15

10

217 826,62

203 769,74

191 079,61

179 571,24

15

271 465,02

249 072,14

229 418,03

212 067,20

20

317 734,71

286 306,83

259 457,40

236 349,41

25

357 648,01

316 910,56

282 994,21

254 494,01

30

69

ungefähr 141 378,13 Euro leihen (siehe Tabelle Seite 69 Wie viel können Sie leihen?).

Leihen Sie genug

Der Wert Ihres Hauses

Leihen Sie genügend Geld, sodass Sie während des Baus oder Umbaus nicht in Geldnot geraten.

Ein zweiter Faktor, der die Höhe Ihres Darlehens

Den Teil des Kapitals, den Sie am Ende Ihres

bestimmt, ist der Wert Ihrer Immobilie. Ausgangspunkt

Projekts nicht brauchen, nehmen Sie einfach nicht

ist dabei, dass Sie nur einen Teil des Preises eines Hauses

auf. Ihr Kreditbetrag wird dann an den Betrag

zu günstigen Bedingungen leihen können. Wenn Sie

angepasst, den Sie effektiv benötigen.

mehr aufnehmen, müssen Sie höhere Zinsen bezahlen.

Sie können natürlich jederzeit ein zusätzliches

Auf keinen Fall können Sie mehr als den Preis Ihres

Darlehen aufnehmen, um den Bau oder Umbau

Hauses aufnehmen.

zu vollenden. Wenn der zusätzliche Kreditbetrag gering ist, müssen Sie eventuell einen

Wie viel können Sie dann zu günstigen Bedingungen lei-

Teilzahlungskredit aufnehmen. Die Laufzeit dieser

hen? Bei einigen Kreditinstituten ist das nur ein Teil des

Art von Krediten ist gesetzlich beschränkt, sodass

geschätzten Zwangsverkaufswerts. Der Zwangsverkaufs-

Sie das zweite Darlehen nicht immer auf das erste

wert ist eine Schätzung dessen, was ein Haus bei einem

abstimmen können. Das kann zu höheren

Zwangsverkauf unter den schlechtesten Umständen ein-

Rückzahlungen führen, die Ihr Budget eine Zeit

bringen würde. Auch wenn Sie 100% des Zwangsverkaufs-

lang schwer belasten.

werts zu einem interessanten Zinssatz aufnehmen können, sind Sie noch nicht beim Gesamtpreis für das Haus.

Die KBC Bank & Versicherung stützt sich nicht auf den Zwangsverkaufswert, sondern auf den normalen Verkaufswert. Dieser liegt immer höher als der Wert bei einem Zwangsverkauf, sodass Sie mehr zu einem günstigeren Zinssatz leihen können.

Die Sicherheiten Wenn Sie für einen Kauf, den Bau oder Umbau eines Hauses ein Darlehen aufnehmen, wird die Bank Sicherheiten verlangen, um sich gegen das Risiko abzusichern, dass Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen. Oft wird eine Hypothek bestellt werden (siehe Seite 83 Die Hypothek).

Neben dieser Hypothek ist es manchmal möglich, zusätzliche Sicherheiten zu bieten. Je höher der Gesamtbetrag an Sicherheiten, desto höher der Kreditbetrag, den Sie leihen können, natürlich unter Berücksichtigung Ihrer Rückzahlungskapazität und des Gesamtpreises Ihrer Immobilie.

70

Schenkung von Immobilien als Ergänzung der Finanzierung Vielleicht wollen Angehörige Sie finanziell unterstüt-

direkter Linie, zwischen Ehegatten und zusammen-

zen und Ihnen einen bestimmten Betrag schenken.

wohnenden Partnern ein Steuersatz von 3%. Das

Das ist im Zuge einer steuerfreien Handschenkung

eheähnliche Zusammenleben muss zum Zeitpunkt

oder mittels registrierter Schenkung, für die eine

des Todesfalls mindestens ein Jahr lang andauern.

Registrierungsgebühr anfällt, möglich. Eine regist-

Zwischen Geschwistern, Onkeln und Tanten, Neffen

rierte Schenkung beweglicher Sachen (Geld, Inhaber-

und Nichten gilt immer ein Steuersatz von 5%.

effekten wie Aktien und Anleihen, Juwelen usw.) bie-

Schenkungen zwischen allen anderen Personen wer-

tet einige Vorteile.

den mit 7% besteuert.

Ein Vorteil ist, dass man eine registrierte Schenkung

Ein dritter Vorteil ist, dass der so genannte

in einer privatschriftlichen oder notariellen Urkunde

Progressionsvorbehalt nicht mehr für die

festhält, die dann registriert wird. Bei einer Hand-

Schenkung von beweglichen Sachen gilt. Bei einer

schenkung dagegen liegt kein Schenkungsnachweis

Handschenkung ist das der Fall. Der Progressions-

vor, und das kann später zu Diskussionen führen,

vorbehalt besagt, dass bei einer neuen Schenkung

zum Beispiel mit anderen Angehörigen oder dem

innerhalb von drei Jahren nach einem vorigen

Steuerprüfer.

Geschenk diese vorige Schenkung mitgerechnet wird, um den Tarif der neuen Schenkung zu bestimmen.

Ein zweiter Vorteil sind die niedrigen Gebühren. In

Daher musste der Schenker drei Jahre lang warten,

direkter Linie, also zwischen verheirateten oder

bevor eine nächste Schenkung möglich war, um eine

zusammenwohnenden Partnern, zahlen Sie nur 3%

wesentlich höhere Schenkungssteuer zu vermeiden.

des Werts des geschenkten Objekts, wie hoch der

Jetzt ist das nicht mehr so. Gleichzeitig wird der Wert

Wert auch ist. Zwischen allen anderen Personen gilt

einer Schenkung auch nicht mehr für die Bestimmung

ein Steuersatz von 7%, erneut ungeachtet des

der Erbschaftssteuern berücksichtigt, wenn der

Wertes der Schenkung. In Brüssel gelten die gleichen

Schenker innerhalb von drei Jahren nach der Schenkung

Sätze, aber im Gegensatz zu Flandern kommen in

stirbt. Früher war das der Fall. Vor allem bei

häuslicher Gemeinschaft lebende Personen nicht für

Schenkungen oder Erbschaften zwischen Fremden

den niedrigsten Satz in Betracht. In Wallonien gilt in

kann dies einen erheblichen Unterschied ausmachen.

71

Die Finanzierung eines Umbaus Die richtige Entscheidung

Für die Finanzierung von Umbauarbeiten können Sie zwischen einem Hypothekarkredit und einem Teilzahlungs-

Sie wollen mindestens 12 500 Euro für einen Umbau leihen?

kredit wählen.

Nein

Teilzahlungskredit4

Ja Sie wollen das Darlehen über mindestens 120 Monate zurückzahlen?

Ein Teilzahlungskredit ist ideal, wenn Sie das Darlehen in relativ kurzer Zeit zurückzahlen wollen. Es gibt jedoch

Nein

Ja

KBC-Teilzahlungskredit

KBC-Wohnkredit5

gesetzliche Einschränkungen, unter anderem für die längste Laufzeit (siehe Seite 67).

Bei der Gewährung eines Teilzahlungskredits sind meist keine materiellen Sicherheiten erforderlich (z. B. Hypothek, verpfändete Sparbriefe). Die administrativen Formalitäten dazu können rasch erledigt werden. Es ist im Übrigen auch nicht erforderlich, einen Notar heranzuziehen. Und durch die Tatsache, dass Sie keine Notargebühren zahlen müssen, ersparen Sie sich bei einem Darlehen von 12 500 Euro nicht weniger als 1 050 Euro. Schließen Sie in jedem Fall eine geeignete Versicherung ab, sodass Ihre Erben im Falle Ihres Todes das Darlehen nicht weiter zurückzahlen müssen. Bei einem Teilzahlungskredit ist die Option Schuldenerlass (Seite 93 Ihr Teilzahlungskredit: korrekt versichert) die empfehlenswerte Versicherung.

Bei größeren Beträgen oder längeren Laufzeiten nehmen Sie am besten einen Hypothekarkredit auf (siehe Seite 73 Der Hypothekarkredit). Das bringt manchmal auch steuerlich interessante Vorteile. Für ein Hypothekardarlehen gibt es eine passende Versicherung: die kreditgebundene Todesfallversicherung (siehe Seite 91 Die kreditgebundene Todesfallversicherung).

4 Kreditgeberin: KBC Bank AG, Havenlaan 2, 1080 Brüssel, MwSt. BE 0462.920.226, RJP Brüssel.

5 Auf Basis von persönlichen Elementen kann die KBC Bank & Versicherung auch einen KBC-Wohnkredit vorschlagen, der über eine kürzere Laufzeit zurückzuzahlen ist.

72

Der Hypothekarkredit Einen Hypothekarkredit können Sie zu verschiedenen minfin.gfov.be

Zwecken verwenden: dem Kauf, Bau oder Umbau eines Hauses und dem Kauf eines Baugrundstücks. Es gibt sehr

Mehr Informationen über diese Investitionen fin-

viele Möglichkeiten, sodass Sie garantiert einen Kredit

den Sie unter www.minfin.fgov.be.

nach Maß finden.

Laufzeit Sie haben die Absicht, ein Haus zu kaufen und sofort mit den Umbauarbeiten zu beginnen, Sie

Eine erste Entscheidung, die Sie treffen müssen, betrifft

haben jedoch nicht genug Mittel? Dann nehmen

die Laufzeit des Hypothekarkredits. Bei der KBC Bank &

Sie am besten einen Kredit für den Kauf und den

Versicherung reicht sie von drei bis dreißig Jahren. Sie

Umbau zusammen auf. So müssen Sie weniger

können also Ihren KBC-Wohnkredit über beispielsweise

Bearbeitungsgebühren zahlen als bei zwei

acht, zehn, zwölf, fünfzehn, zwanzig, vierundzwanzig,

Darlehen.

dreißig Jahre zurückzahlen. Im Prinzip zahlen Sie in dieser Zeit sowohl Kapital als auch Zinsen zurück. Bei der KBC Bank & Versicherung können Sie auch einen KBC-Wohnkredit bekommen, bei dem Sie monatlich nur Zinsen zurückzahlen (siehe Seite 75 Die einmalige

Genehmigung in Ordnung?

Kapitaltilgung).

Wenn Sie Arbeiten ausführen, für die eine Bau-

Wenn Sie sich für eine normale Kreditform (monatliche

genehmigung erforderlich ist, für die Sie jedoch

Zahlung von Kapital und Zinsen) entscheiden, gilt das

keine Genehmigung besitzen, können die

Prinzip: Je länger die Laufzeit, desto niedriger die monat-

Behörden die Arbeiten stilllegen lassen oder

lichen Rückzahlungen. Natürlich bezahlen Sie dann

sogar den Abriss des Bauwerks anordnen.

jedoch insgesamt mehr an Zinsen, wie Sie im folgenden

Dasselbe gilt, wenn Sie die Bauvorschriften über-

Beispiel sehen.

treten. Übergeben Sie daher Ihrer Bank eine Kopie der Baugenehmigung, wenn Sie einen Kredit auf-

Ein Beispiel

nehmen. So weiß die Bank, dass Sie die gesetzlichen Pflichten erfüllt haben, und kann Ihnen

Darlehen über 75 000 Euro zu 6%* (in Euro) 10 Jahre

20 Jahre

Monatliche Tilgung

826,71

530,50

Differenz je Monat

296,21

den Kredit schneller zur Verfügung stellen.

Rückzahlung insgesamt

99 205,20 127 320,00

Gesamtdifferenz

28 114,80

Hieraus dürfen Sie jedoch nicht den Schluss ziehen, dass eine kürzere Laufzeit immer günstiger ist. Um in den

* Der Zinssatz ist fiktiv.

73

Genuss von bedeutenden Steuervorteilen zu kommen,

Tilgung

muss Ihr Darlehen für den Bau, Kauf oder Umbau eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren haben. Die Verteilung

Bei der KBC Bank & Versicherung können Sie zwischen

über eine längere Laufzeit kann manchmal eine größere

verschiedenen Tilgungssystemen wählen.

Einsparung bedeuten.

Sie zahlen monatlich immer denselben Betrag Für die genauen Berechnungen, die ziemlich kompliziert

zurück

sind, können Sie sich gern an Ihre KBC-Bankfiliale wenIn der monatlichen Tilgung sind ein Teil Zinsen und ein

den.

Teil Kapital enthalten. Zu Beginn der Laufzeit zahlen Sie mehr Zinsen als Kapital zurück, am Ende ist es umgekehrt. Die meisten Menschen entscheiden sich für diese Möglichkeit.

Sie leihen 25 000 Euro für 20 Jahre zu 6%*.

Laufzeit

Zinsanteil

Kapitalanteil

Gesamte Monatsrate

Erste Rückzahlung

121,70 Euro

55,14 Euro

176,84 Euro

229. Rückzahlung

9,99 Euro

166,85 Euro

176,84 Euro

In der Grafik sehen Sie, dass eine monatliche Rückzah-

Sie zahlen monatlich immer denselben Betrag an

lung von 176,84 Euro im ersten Monat aus 121,70 Euro

Kapital zurück

Zinsen und 55,14 Euro Kapital besteht. Bei der letzten Tilgung ist das Verhältnis umgekehrt.

Die monatliche Kreditrate enthält einen festen Kapital-

Bitte beachten Sie: Natürlich kann die monatliche Rück-

anteil, während die Zinsen jeden Monat abnehmen. Ihre

zahlung bei einer Zinsanpassung höher oder niedriger

monatliche Rückzahlung wird dann auch allmählich nied-

werden. Dazu finden Sie weitere Informationen auf Seite

riger, wie Sie aus der Grafik ersehen können.

77 Die Zinsanpassungsformen.

Sie leihen 25 000 Euro für 20 Jahre zu 6%*.

Laufzeit

Zinsanteil

Kapitalanteil

Gesamte Monatsrate

Erste Rückzahlung

121,70 Euro

104,16 Euro

225,86 Euro

229. Rückzahlung

0,51 Euro

104,16 Euro

104,67 Euro

Der Vorteil dieses Tilgungssystems ist, dass Sie weniger

Die KBC Bank & Versicherung wendet keinen höheren

Zinsen zahlen.

Satz an, wenn Sie das Darlehen mit gleichen Kapital-

Der Nachteil dieses Tilgungssystems liegt darin, dass Sie

tilgungen (oder abnehmenden Monatsraten) zurückzah-

zu Beginn die höchsten monatlichen Kreditraten bewälti-

len wollen.

gen müssen. Und das ist genau die Zeit, in der auch noch andere Extrakosten für den Ausbau und die Einrichtung Ihres Hauses auftauchen.

74

* Der Zinssatz ist fiktiv.

Sie zahlen monatlich immer einen etwas höheren

Erkundigen Sie sich in Ihrer KBC-Bankfiliale, welche Form

Betrag zurück

am besten für Sie geeignet ist.

Bei diesem Rückzahlungssystem mit progressiven Zahlungen

Die einmalige Kapitaltilgung

beginnen Sie mit einer niedrigeren Kreditlast, die jeden Monat um einen festen Betrag zunimmt. Dieser monat-

Bei einem Kredit mit einmaliger Kapitaltilgung zahlen Sie

liche Anstieg wird vorher anhand eines Progressions-

während der Laufzeit des Kredits monatlich Zinsen. Das

faktors festgelegt. Sie haben die Wahl zwischen 1%,

Kapital zahlen Sie am Ende der Laufzeit zurück.

1,50% oder 2%.

Die Laufzeit eines KBC-Wohnkredits mit einmaliger Mit diesem Tilgungssystem können Sie die Kreditlast auf

Kapitaltilgung kann zwischen drei Monaten und dreißig

die Entwicklung der Inflation und auf Ihre steigenden

Jahren variieren. Wenn Sie zum Beispiel in neun Jahren

Einkünfte abstimmen. Das System kann auch steuerlich

eine bedeutende Summe von Ihrer Versicherungs-

interessant sein, wenn Sie den jährlich indexierten Korb

gesellschaft erwarten, aber schon davor ein Haus kaufen

des Wohnbonus optimal durch die steigenden Rück-

oder bauen wollen, ist der Wohnkredit mit einmaliger

zahlungen füllen können.

Kapitaltilgung die ideale Lösung. Nach neun Jahren zah-

Deshalb ist dieses Rückzahlungssystem nur bei Krediten

len Sie dann mit der freigewordenen Summe das gesamte

mit monatlichen Tilgungen und einem festen Zinssatz

Kapital auf einmal zurück. Bis dahin haben Sie nur Zinsen

möglich. Sollte der Zinssatz variabel sein, dann kann

gezahlt.

auch ein gut ausgearbeiteter Aufbauplan durch Zinsanstieg oder Zinsrückgang durchkreuzt werden.

Bei einem Kredit mit einmaliger Kapitaltilgung zahlen Sie mehr Zinsen als bei einem Kredit mit monatlicher

Zeitraum des Aufschubs von Kapitaltilgungen

Kapitaltilgung. Daher ist es nicht immer empfehlenswert, die Kapitaltilgung aufzuschieben. In Ihrer KBC-Bankfiliale

Menschen, die ein Haus bauen, haben oft das Problem,

kann man Ihnen sagen, welche Formel am günstigsten

dass die Rückzahlung des Darlehens schon läuft, während

für Sie ist.

das Haus gebaut wird und sie noch eine Mietwohnung bewohnen. Bei der KBC Bank & Versicherung können

Eine Sonderform des Kredits mit einmaliger Kapital-

Sie, wenn Sie das wollen, für eine bestimmte Zeit (höchs-

tilgung ist der KBC-Überbrückungskredit. Beim KBC-

tens 24 Monate) den Aufschub der Kapitaltilgung be-

Überbrückungskredit können Sie zwischen monatlicher

antragen. Während dieser Zeit zahlen Sie also nur Zinsen.

Zinszahlung oder der Zahlung von Kapital und Zinsen zum Enddatum wählen. Im letzteren Fall beträgt die

Es ist aber nicht immer nötig, die Kapitaltilgungen für

Laufzeit des Überbrückungskredits maximal zwölf Monate.

eine bestimmte Zeit aufzuschieben. Beim Bau oder Umbau eines Hauses ist es selten so, dass Sie den gesamten

Der KBC-Überbrückungskredit ist interessant, um die Zeit

Kreditbetrag auf einmal benötigen, eher werden Sie ihn

zwischen dem Kauf oder Bau Ihres neuen Hauses und

in Raten aufnehmen. Weil Sie nur Zinsen für den aufge-

dem Verkauf Ihres alten Hauses zu überbrücken. Die

nommenen Kreditteil zahlen, belasten die Rückzahlungen

Laufzeit des KBC-Überbrückungskredits können Sie dann

Ihr Budget weniger, selbst wenn Sie noch Miete zahlen

auf die Zeit abstimmen, in der Sie Ihr Haus zu verkaufen

müssen.

hoffen. Wenn das Haus nach dieser Zeit noch nicht ver-

75

kauft ist, können Sie bei der KBC Bank & Versicherung einen neuen Überbrückungskredit beantragen. Wenn

Vorfälligkeitsentschädigung

keine zusätzliche hypothekarische Sicherheit erforderlich ist, ist die Verlängerung ohne Einschaltung eines Notars

Bei vorzeitiger Ablösung eines Hypothekarkredits

möglich. In diesem Fall brauchen Sie keine notariellen

ist es üblich, dass die Finanzinstitute eine

Kosten für den neuen Kredit zu bezahlen und werden

Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die KBC

bei der KBC Bank & Versicherung nur noch Bearbeitungs-

Bank & Versicherung tut das in den folgenden

gebühren fällig.

Fällen nicht: • Wenn Sie einen KBC-Überbrückungskredit mit

Wenn Ihr Haus rascher als erwartet verkauft wird, kommt

einer anfänglichen Laufzeit von höchstens fünf-

es zur unverzüglichen Tilgung des Darlehens und Sie

zehn Monaten haben und die Ablösung nach

müssen keine Zinsen mehr zahlen. Bei einer vorzeitigen

dem Verkauf einer Immobilie erfolgt.

Ablösung ist es üblich, dass Kreditinstitute eine Vorfällig-

• Wenn Sie einen bestehenden Hypothekarkredit,

keitsentschädigung verlangen. Das ist bei der KBC Bank

den Sie für den Kauf eines Baugrundstücks auf-

& Versicherung nicht der Fall, wenn Ihr KBC-Über-

genommen haben, früher zurückzahlen, um

brückungskredit eine Laufzeit von höchstens fünfzehn

ihn durch ein neues Darlehen für einen Neubau

Monaten hat und die vorzeitige Ablösung nach dem

auf diesem Grundstück zu ersetzen.

Verkauf einer Immobilie erfolgt.

• Wenn die vorzeitige Rückzahlung über eine kreditgebundene Todesfallversicherung erfolgt.

Transparente Rückzahlung

Die Zinssätze Bei KBC Bank & Versicherung wissen Sie genau, woran Sie sind. Sie erhalten einen vollständigen

Neben der Laufzeit und dem Tilgungssystem ist auch der

Tilgungsplan mit Trennung von Zinsen und Kapital

Zinssatz ein wesentlicher Bestandteil eines Hypothekarkredits.

von der ersten bis zur letzten Tilgungsrate. Bei jeder Änderung des Zinssatzes erhalten Sie einen

Fest oder variabel

neuen, vollständigen Tilgungsplan.

Eine Frage ist wichtig: Wird es ein fester oder ein variabler Zinssatz? Wenn Sie sich für einen festen Zinssatz entscheiden, bleiben Ihre Zinsen über die gesamte Laufzeit des Kredits gleich. Zinserhöhungen können Ihnen nichts anhaben, Sie haben aber auch nichts von Zinssenkungen.

Bei einem variablen Zinssatz werden Ihre Zinsen nach einer gewissen Zeit angepasst. Die neuen Zinsen können steigen oder sinken, je nach der Zinsentwicklung am Markt. Die entscheidende Frage ist natürlich: Welche Variante ist am günstigsten, fest oder variabel? Darauf gibt es keine fertige Antwort, da niemand voraussagen kann, wie die Zinsentwicklung verlaufen wird.

76

gewissen Mehrpreis vor möglichen Zinserhöhungen in Der KBC-Komforttarif

der ersten Periode Ihres Kredits geschützt sind.

Wenn Sie gemeinsam mit dem KBC-Wohnkredit

Fester Zinssatz

auch eine kreditgebundene Todesfallversicherung der KBC und eine KBC-Wohnungspolice abschlie-

Sie können sich auch für eine Formel mit einem festen

ßen und Ihr Gehalt auf ein Konto bei der KBC

Zinssatz während der gesamten Laufzeit Ihres Darlehens

einzahlen lassen, erhalten Sie den KBC-Komfort-

entscheiden. Die ideale Lösung, wenn Sie vollkommene

tarif, einen an Bedingungen geknüpften Zins-

Sicherheit suchen oder wenn Sie meinen, dass die Zinsen

nachlass. Sie erhalten diesen Nachlass, solange

etwa auf ihrem niedrigsten Niveau stehen. Die maximale

Sie die Bedingungen erfüllen, und dies während

Laufzeit ist auch hier auf dreißig Jahre begrenzt.

der gesamten Laufzeit des Kredits.

Mit der kreditgebundenen Todesfallversicherung

Die Indexierung und die Schwankungsbreiten

der KBC (siehe Seite 91) und der KBC-Wohnungspolice (siehe Seite 93 Die Feuerversicherung)

Der Gesetzgeber bestimmt, dass Zinsanpassungen nicht

schützen Sie sich ausreichend gegen unerwartete

willkürlich erfolgen dürfen. Bei jeder Anpassung müssen

Vorfälle.

zwei Elemente berücksichtigt werden: die Indexierung des Zinssatzes und die maximalen Zinsschwankungen.

Die Zinsanpassungsformen

Die Indexierung des Zinssatzes bedeutet, dass der Kreditgeber den Zinssatz nur zum Zeitpunkt der Zinsanpassung

Jährliche, dreijährliche oder fünfjährliche

an die Entwicklungen am Geldmarkt anpassen darf. Sind

Zinsanpassung

die Zinssätze am Geldmarkt gestiegen, darf der Kreditgeber Ihnen einen höheren Zinssatz anrechnen. Wenn

Die Höhe des Zinssatzes hängt davon ab, wie oft die

die Zinssätze hingegen gesunken sind, muss der Kredit-

Zinsen in der Laufzeit revidiert werden. Je öfter das

geber Ihnen einen günstigeren Zinssatz anbieten. Der

geschieht (z. B. jährlich), desto niedriger ist der Zins-

neue Zinssatz wird immer nach offiziellen Normen

satz, mit dem der Kredit unter normalen Umständen

berechnet, die gesetzlich festgelegt sind. Wollen Sie

beginnt.

mehr darüber wissen? Sie finden alle Details im Prospekt, den Sie gratis in jeder KBC-Bankfiliale erhalten.

Unveränderlicher Zinssatz während der ersten zehn oder zwanzig Jahre

Was, wenn die Zinssätze großen Schwankungen ausgesetzt sind? Auch dann wird die Indexierung gesetzlich

Mit dieser Formel kombinieren Sie den Vorteil eines vari-

gebremst. Der Kreditgeber muss Ihnen vor dem

ablen Zinssatzes (ein niedrigerer Zinssatz) mit dem eines

Abschluss des Darlehens die Schwankungsbreite mittei-

festen Zinssatzes (Sicherheit). Die Tilgungen bleiben in

len. Diese Bandbreite gibt an, um wie viel der Zinssatz

den ersten zehn oder zwanzig Jahren des Kredits unver-

maximal steigen oder sinken kann. Eine Schwankungs-

ändert. Nach dem zehnten oder zwanzigsten Jahr und

breite von +5/-5 bedeutet zum Beispiel, dass der Zinssatz

danach alle fünf Jahre wird der Tarif angepasst. Sie erhal-

gegenüber dem Anfangszinssatz höchstens um 0,4074%

ten einen interessanten Zinssatz, sodass Sie gegen einen

im Monat oder 5% im Jahr steigen oder sinken kann. Es

77

gibt auch Formeln, bei denen der Zinssatz begrenzt stei-

Ein Beispiel

gen und unbegrenzt sinken kann.

Sie leihen 100 000 Euro über zwanzig Jahre zu 5% mit Neben dem gesetzlichen Schutz bietet KBC Bank &

jährlicher Anpassung. Monatlich werden Sie 653,83 Euro

Versicherung auch noch zusätzlichen Schutz mit kosten-

bezahlen. Bei der ersten Zinsanpassung sind die Zinsen

losen Optionen.

auf 5,50% gestiegen. Ihre monatliche Tilgung bleibt gleich, aber Ihre Laufzeit wird von 20 Jahren auf 21 Jahre

Drei kostenlose Optionen für mehr Sicherheit

6

und vier Monate verlängert. Ohne die variable Laufzeit müssten Sie 679,27 Euro bezahlen. Die Laufzeit kann für

Wenn Sie einen Hypothekarkredit mit variablem Zinssatz

Sie höchstens um vier Jahre verlängert werden.

bei der KBC abschließen, erhalten Sie kostenlos drei Optionen, mit denen Sie bei jeder Zinsanpassung die

Möglichkeit 2

Höhe der monatlichen Kreditraten mit der Laufzeit, der

Sie können zum Zeitpunkt der Zinsanpassung selbst den

Periode der Zinsanpassung oder der Rückzahlungsweise

Betrag Ihrer Rückzahlung anpassen. Ob die Zinsen nun

beeinflussen können. Diese drei sind die variable Lauf-

steigen oder sinken, Sie bestimmen selbst, ob Sie mehr

zeit, die optionale Variabilität und die Änderung

oder weniger zurückzahlen wollen. Das ist eine prakti-

des Rückzahlungssystems.

sche Formel, wenn einer der Partner zum Beispiel eine

Die Zinssätze in den Beispielen sind rein fiktiv. Sie erfah-

Laufbahnunterbrechung plant. Auch kann die Laufzeit

ren die aktuellen Zinssätze in Ihrer KBC-Bankfiliale.

des Darlehens um höchstens 20% der Anfangslaufzeit verlängert werden (mit einer Höchstlaufzeit von dreißig

Laufzeit ändern

Jahren), um eine Senkung der monatlichen Tilgungen

Variable Laufzeit heißt, dass Sie im Augenblick der

aufzufangen. Später können Sie den monatlichen Betrag

Zinsrevision die Laufzeit verlängern oder verkürzen kön-

eventuell erhöhen und so die Laufzeit wieder verkürzen.

nen. Für diese Möglichkeit brauchen Sie keine zusätzlichen Gebühren zu zahlen.

Ein Beispiel

Möglichkeit 1

Wir nehmen dieselbe Situation wie oben und beschlie-

Zum Zeitpunkt der Zinsanpassung können Sie bestimmen,

ßen, nach einem Jahr die Rückzahlung bis zur folgenden

dass die monatlichen Tilgungen nicht verändert werden,

Zinsanpassung (also ein Jahr lang) auf 620 Euro zu sen-

auch wenn die Zinsen steigen oder sinken. Die Steige-

ken. Die Laufzeit wird dann von 20 Jahren auf 23 Jahre

rung oder Senkung der Zinsen wird dann durch eine län-

und sechs Monate verlängert.

gere oder kürzere Laufzeit aufgefangen. Eine Verlängerung oder Verkürzung beträgt maximal 20% der ursprüng-

Möglichkeit 3

lichen Laufzeit, betrachtet über die Gesamtlaufzeit des

Sie können ein Darlehen mit einer Anfangslaufzeit von

Kredits. Die Gesamtlaufzeit des Kredits kann 30 Jahre

25 oder sogar 30 Jahren aufnehmen, wodurch die

niemals überschreiten. Wenn Sie diese Laufzeit über-

monatlichen Tilgungen relativ niedrig sind. Für junge Ehe-

schreiten, wird die monatliche Rückzahlung nachträglich

paare, die wenig Erspartes haben, ist das ein Weg, um

verändert.

6 Für Kredite mit einmaliger Kapitaltilgung zur Endfälligkeit ist nur die Variante optionale Variabilität anwendbar.

78

für den Betrag einer Miete ein eigenes Haus zu erwer-

mit einem während der ersten zehn Jahre unveränder-

ben. Wenn Ihr Einkommen später steigt, können Sie bei

lichen Zinssatz zu wählen. Umgekehrt können Sie bei

jeder Zinsanpassung die Laufzeit des Darlehens um ins-

einem niedrigen Zinsniveau mit einer Laufzeit beginnen,

gesamt höchstens 20% der ursprünglichen Laufzeit ver-

die zehn Jahre lang fest bleibt. Nach diesen zehn Jahren

kürzen. Um weiterhin die Steuervorteile nutzen zu kön-

können Sie eine eventuelle Zinserhöhung mit einer jähr-

nen, muss die Laufzeit jedoch mindestens zehn Jahre

lichen oder fünfjährlichen Zinsanpassung auffangen. All

betragen.

das ohne zusätzliche Kosten.

Ein Beispiel

Dank dieser gratis Option können Sie Ihre monatlichen Tilgungen (beinahe) stabil halten.

Sie leihen 100 000 Euro zu 5% mit jährlicher Zinsbindung, aber diesmal mit einer Laufzeit von dreißig Jahren. Sie

Ein Beispiel

müssen monatlich 530,05 Euro zurückzahlen (verglichen mit 653,83 Euro bei einer Laufzeit von zwanzig Jahren).

Sie leihen 75 000 Euro zu 6% mit einer Zinsbindungsfrist

Wenn Sie nach beispielsweise drei Jahren über ein höhe-

von fünf Jahren. Wenn die Zinsen nach fünf Jahren auf

res Einkommen verfügen, können Sie die gesamte Lauf-

8% gestiegen sind, können Sie auf eine jährliche

zeit auf 27 Jahre verkürzen, indem Sie die Rückzahlung

Zinsanpassung umsteigen, für die der Zinssatz niedriger

auf 562,49 Euro pro Monat erhöhen (in der Annahme,

liegt, zum Beispiel bei 6%. Dadurch bleiben Ihre

dass der Zinssatz 5% bleibt). Insgesamt können Sie die

Rückzahlungen für das nächste Jahr auf demselben

Laufzeit des Kredits über 30 Jahre um 6 Jahre (20% der

Niveau.

ursprünglichen Laufzeit) verkürzen.

Rückzahlungsweise ändern

Zinsbindungsfrist ändern

Bei der KBC Bank & Versicherung können Sie zwischen

Bei höheren Zinssätzen können Sie einen Kredit mit jähr-

gleichbleibenden und abnehmenden Monatsraten wäh-

licher Zinsrevision erwägen, weil Sie dann beim Abschluss

len. Beide Tilgungssysteme haben ihre Vorteile. Dazu

des Kredits meist den niedrigsten Zinssatz bekommen.

finden Sie weitere Informationen auf Seite 74 Tilgung.

Dieser Zinssatz ändert sich jedes Jahr aufgrund der Zinsentwicklung am Markt. Die jährliche Änderung Ihres

Bei der Änderung des Rückzahlungssystems können

Zinssatzes kann also sowohl einen Anstieg als auch einen

Sie die Vorteile dieser beiden Formeln kombinieren. Sie

Rückgang bewirken. Die Zinsentwicklung lässt sich nicht

beginnen beispielsweise mit monatlichen Rückzahlungen.

vorhersagen.

Nach einiger Zeit können Sie jeden Monat einen größeren Betrag zurückzahlen, weil sich Ihre Finanzlage in-

Um doch eine gewisse Sicherheit zu haben, haben Sie

zwischen verbessert hat. Zum Zeitpunkt der Zinsänderung

bei der KBC Bank & Versicherung die Möglichkeit, sich

wechseln Sie dann von gleichbleibenden Monatsraten

bei jeder Zinsanpassung für eine andere Zinsbindungsfrist,

auf abnehmende Monatsraten. Bei jeder Zins-anpassung

die die Bank anbietet, zu entscheiden. Das ist die optio-

können Sie problemlos und kostenlos vom einen zum

nale Variabilität.

anderen Tilgungssystem wechseln.

Wenn die Zinsen also zum Beispiel nach einem Jahr stark gesunken sind, ist es für Sie sehr interessant, eine Formel

79

Streuung des Wohnkredits über mehrere Formen Die KBC-Kreditberatung Je mehr Formen, desto schwieriger die Auswahl: Soll es eine jährliche oder fünfjährliche Zinsrevision werden?

Wenn Sie Zweifel haben, können Sie in Ihrer KBC-

Entscheiden Sie sich für eine unveränderliche Periode von

Bankfiliale eine gratis KBC-Kreditberatung bekom-

zehn Jahren oder ziehen Sie einen vollständig festen

men. Dabei werden alle finanziellen Aspekte

Zinssatz vor? Um Ihnen die Angelegenheit zu erleichtern,

besprochen: die regelmäßige Abzahlung, die

können Sie bei KBC Bank & Versicherung den geliehenen

Prämie der kreditgebundenen Todesfallversicherung,

Betrag über mehrere Formen verteilen.

die Beurkundung, die Steuerersparnis usw. Wenn Sie noch ein Darlehen zurückzahlen oder wenn

Wenn Sie beispielsweise 125 000 Euro leihen, können

Sie eine Lebensversicherung abgeschlossen haben,

Sie im Rahmen derselben Kredit- und Sicherheiten-

kann Ihr KBC-Berater anhand Ihrer Steuererklärung

urkunde 75 000 Euro zu einem festen Zinssatz und

berechnen, wie viel an Steuern Sie mit einem

50 000 Euro mit fünfjähriger Zinsbindung aufnehmen.

neuen Hypothekarkredit sparen können. Um alle

Oder in anderer Zusammensetzung. Wie sich die Zins-

administrativen Formalitäten schneller abwickeln

sätze auch entwickeln, einen ausgesprochenen Verlust

zu können, bringen Sie Ihrem Berater am besten

können Sie nie erleiden. Steigen die Zinsen, dann haben

alle erforderlichen Unterlagen mit, wie den Kauf-

Sie Sicherheit für den Teil, den Sie zu einem festen

vertrag, die Beschreibung, die Pläne, Ihre aktuel-

Zinssatz entliehen haben. Wenn die Zinsen sinken, sind

len Lohnzettel usw.

Sie mit der fünfjährigen Zinsbindung gut bedient.

Selbstverständlich können Sie bei jeder Zinsrevision noch die kostenlosen Optionen für Kredite mit variabler Kreditformel nutzen.

Sie können auch einen Kredit mit zwei verschiedenen Laufzeiten aufnehmen. Sie zahlen dann beispielsweise den einen Teil in zwanzig Jahren und den anderen in fünfzehn Jahren zurück. Oder Sie zahlen für einen Teil des Kredits monatlich denselben Betrag und für den anderen Teil monatlich denselben Kapitalbetrag zurück.

Kurz: Alles ist möglich.

80

Einige spezifische Fälle Wenn Sie mit einem Hypothekarkredit ein Haus bauen

Wenn Sie eventuell die Kapitaltilgung für einige Monate

oder renovieren, müssen Sie oft noch ein paar Monate

aussetzen wollen, können Sie jederzeit die Möglichkeit

lang Miete zahlen, bevor Sie in Ihr neues Haus einziehen

nutzen, für eine bestimmte Periode (höchstens 24

können. Inzwischen beginnen die ersten Rückzahlungen

Monate) die Aussetzung der Kapitaltilgung zu beantra-

schon zu laufen, sodass Sie eine doppelte Belastung zu

gen (siehe Seite 75 Zeitraum des Aufschubs von

tragen haben. Glücklicherweise gibt es hierfür geeignete

Kapitaltilgungen).

Lösungen bei der KBC Bank & Versicherung.

Selbstständige und Freiberufler nutzen ihr gekauftes

Kredit für private und gewerbliche Zwecke

oder neu erbautes Haus oft sowohl für Privat- als auch für gewerbliche Zwecke. Wie sieht es dann mit dem

Lassen Sie einen Sachverständigen den Wert des privaten

Hypothekarkredit aus?

und gewerblichen Bereichs schätzen, bevor Sie einen Kredit beantragen. Für einen Neubau kann dieser Sach-

Bauen oder umbauen, während Sie mieten

verständige sich auf die Pläne stützen, die für den Bauantrag eingereicht werden. Für ein gekauftes Haus geht er von der Einteilung der Räume aus. Anhand der Wert-

Beim Bau oder Umbau eines Hauses können Sie den Kredit-

bestimmung stellen Sie fest, wie viel Sie am besten

betrag nur in Abhängigkeit vom Fortgang der Arbeiten

jeweils für den privat und den gewerblich genutzten Teil

und für die Bezahlung der Rechnungen aufnehmen. Die

aufnehmen.

Standardaufnahmefrist beträgt zwölf Monate ab Ausstellung der Kredit- und Sicherheitenurkunde, sie kann

Die Zinsen eines Kredits zur Finanzierung des gewerb-

aber leicht auf bis zu zwei Jahre verlängert werden.

lichen Teils sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Solange das geliehene Kapital nicht vollständig in Anspruch

Dagegen sind die Steuerabzugsmöglichkeiten für den

genommen ist, zahlen Sie bei der KBC Bank & Versiche-

Privatteil begrenzter.

rung nicht den vollen Betrag. So begrenzen Sie die monatliche Rückzahlung in der Zeit, in der Sie noch Miete

Wenn Ihre Investition vor allem zu Privatzwecken dienen

zahlen müssen.

soll, wird Ihnen die Bank einen Wohnkredit anbieten.

Wenn Sie den Bau oder Kauf einer Immobilie zur

Außerdem haben Sie einen weiteren Vorteil. Kredit-

gemischten Nutzung mit Eigenmitteln bezahlen, akzep-

institute berechnen für nicht beanspruchte Beträge oft

tieren die Steuerbehörden, dass die Eigenmittel nur für

eine Bereitstellungsprovision als Entschädigung dafür,

die Finanzierung des Privatteils verwendet werden.

dass sie das Geld für Sie bereitstellen. Sie bezahlen also dafür, dass Sie den geliehenen Betrag nicht sofort brau-

Lassen Sie die Rechnungen für den Bau oder die

chen. Die Kosten für den Kredit steigen rasch an, wenn

Renovierung immer nach Gewerbe- und Privatteil auf-

Sie ab den ersten Monaten diese Bereitstellungsprovision

spalten.

zahlen müssen. Das ist so, weil zu Beginn des Darlehens

Gegenüber dem Fiskus müssen Sie den Wert des gewerb-

erst wenig Kapital in Anspruch genommen wird. Bei der

lich genutzten Teils angeben. Für die Bestimmung dieses

KBC Bank & Versicherung zahlen Sie nur eine Bereitstel-

Werts können Sie sich an einen Immobiliensachverstän-

lungsprovision auf den Kapitalteil, der zu Beginn des

digen wenden (Landvermesser, Architekt, Makler usw.),

sechsten Monats noch nicht aufgenommen sein sollte.

der dazu bereit ist, bei eventuellen

81

Die Hypothek Auseinandersetzungen in einem Gerichtsverfahren auf-

Wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, will der Kreditgeber

zutreten. Er erstellt einen dokumentierten Bericht, in

sicher sein, dass Sie dieses auch pünktlich abzahlen.

dem er Fläche, Ausbau und Nutzung des privat und

Deshalb bestellt er eine Hypothek auf Ihr Haus.

gewerblich genutzten Bereichs berücksichtigt. So errechnet er ein Verhältnis zwischen diesen beiden Teilen, das

Warum eine Hypothek?

auch bei der Zuteilung des Werts der gemeinschaftlich genutzten Bereiche verwendet wird.

Der Kreditgeber nimmt immer eine gründliche Kredit-

Gemeinschaftliche Bereiche sind Räume, die sowohl von

untersuchung vor. Aber auch wenn Sie für kreditwürdig

Ihrer Familie als auch von Ihren Kunden oder Patienten

befunden werden, bleibt ein Kredit für ein Haus ein lang-

genutzt werden (zum Beispiel Flur, Treppenhaus,

fristiges Unternehmen, und in dieser langen Zeit kann

Toilette).

viel passieren. Als Sicherheit gegen unvorhergesehene Umstände wird daher eine Hypothek auf Ihr Haus bestellt.

Der Betrag, für den die Hypothek bestellt wird, entWert des gewerblich genutzten Teils

spricht meist der von Ihnen geliehenen Summe, erhöht

=

um 10% plus drei Jahre Zinsen. Durch diese Erhöhung

Wert des Teils, der nur zu gewerblichen Zwecken benutzt wird

sind auch die Kosten bei eventuellen Zahlungsschwierigkeiten besichert.

+ Wert des unverteilten Berufsanteils an den

Wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht wie verein-

gemeinschaftlichen Teilen

bart zurückzahlt, kann der Kreditgeber das Haus versteigeren lassen. Mit dem Ertrag des Verkaufs kann er dann, mit Vorrang vor anderen Gläubigern, die ausstehende

Widmen Sie dieser Wertbestimmung die nötige Auf-

Schuld begleichen. Wenn der Verkaufserlös die aus-

merksamkeit. Die Auswirkungen davon auf die Ein-

stehende Schuld übersteigt, erhält der Darlehensnehmer

kommenssteuer werden erst Monate nach der Aus-

natürlich den Restbetrag, es sei denn, dass es noch

arbeitung der Pläne und der Finanzierungsart deutlich.

andere Gläubiger gibt.

Denn Sie müssen die Dauer der Arbeiten, das Einreichen der Steuererklärung, die Berechnung der Steuern usw.

Beachten Sie: Das Haus wird nicht gleich beim kleinsten

berücksichtigen. Wenn der Fiskus im Nachhinein eine

Rückzahlungsproblem verkauft. Der Kreditgeber wird

nicht objektive Wertbestimmung verwirft, werden Sie

zuerst eine gütliche Einigung anstreben. Wenn Sie in

mehr Steuern als zuvor zahlen müssen. Nur mit einem

Bezug auf Zahlungsschwierigkeiten machtlos sind, zum

dokumentierten Konzept können Sie die Wert-

Beispiel wegen Krankheit oder eines anderen ernsten

bestimmung vor dem Fiskus verteidigen. Mehr noch: Ein

Problems, besprechen Sie das am besten sofort mit Ihrer

solcher Ansatz ist besser, als den gewerblich genutzten

Bank. Gemeinsam mit Ihnen kann sie eine Lösung

Teil zu niedrig einzuschätzen.

suchen, die es Ihnen ermöglicht, in Ihrem Haus wohnen zu bleiben.

82

Der Wert einer Hypothek Beim Verkauf einer Immobilie wird der erwartete Verkaufs-

beim Verkauf. Er erscheint im ersten Rang. In juristischen

erlös nicht immer erreicht. Vor allem in Perioden niedri-

Termini sagt man, dass er den höchsten Rang hat. Wer

ger Konjunktur, wenn es mit der Wirtschaft schlecht

seine Hypothek als zweiter eintragen lässt, erscheint im

geht und hohe Arbeitslosigkeit herrscht, ist der Verkaufs-

zweiten Rang usw. Diese Gläubiger haben einen niedri-

preis manchmal eine Enttäuschung. Der Kreditgeber

geren Rang. Je niedriger der Rang, desto größer das

muss dann damit rechnen, dass der Verkaufserlös unter

Risiko für den Kreditgeber, denn der Ertrag des Verkaufs

der ausstehenden Schuld liegt. In diesem Fall müssen Sie

wird vorrangig dazu verwendet, die Schulden der Hypo-

den Restbetrag aufbringen.

thek im ersten Rang zu begleichen. Erst wenn noch etwas übrig bleibt, bekommt der Kreditgeber im zweiten

Der Kreditgeber wird sich gegen derartige Situationen

Rang etwas usw.

absichern. Bevor er ein Darlehen gewährt, schätzt er den Wert der Immobilie. Er versucht zu berechnen, wie viel

Ein Beispiel

der Verkauf unter den ungünstigsten Umständen (Zwangsversteigerung) einbringen würde. Er wird

Zwei Kreditgeber belasten ein und dasselbe Haus mit

Ihnen dann nur den Betrag dieses theoretischen Verkaufs-

einer Hypothek. Kreditgeber A hat eine Hypothek im ers-

preises leihen. Es kann also vorkommen, dass Sie beim

ten Rang für eine ausstehende Schuld von 50 000 Euro.

Kauf eines Hauses nur 70% des Kaufpreises leihen kön-

Kreditgeber B hat eine Hypothek im zweiten Rang (nied-

nen. Wenn Sie zum Beispiel ein Haus für 100 000 Euro

rigerer Rang). Hier beträgt die ausstehende Schuld

kaufen, könnten Sie nur 70 000 Euro leihen. Den Rest

25 000 Euro. Wenn das Haus wegen Zahlungsverzugs

müssen Sie aus Eigenmitteln aufbringen. Dazu kommen

verkauft wird und 60 000 Euro einbringt, wird Kredit-

noch die Beurkundung und die Notargebühren (für Kauf

geber A davon 50 000 Euro erhalten. B muss sich aller-

und Darlehen), deren Kosten in diesem Fall bis zu etwa

dings mit den übrigen 10 000 Euro zufrieden geben. Es

14.600 Euro betragen können.

bleibt also noch eine Schuld von 15 000 Euro bestehen.

Wegen dieses höheren Risikos hat eine Hypothek im

Für den Bau eines Hauses gelten dieselben Überlegun-

zweiten Rang meist einen höheren Zinssatz.

gen. Um zu berechnen, wie viel Sie leihen können, geht die KBC Bank & Versicherung nicht vom Zwangsverstei-

Frei und unbelastet

gerungswert, sondern vom normalen Verkehrswert aus (siehe Seite 70 Der Wert Ihres Hauses). Dadurch können

Jeder kann beim Grundbuchführer gegen Bezahlung eine

Sie ohne Mehrkosten einen höheren Betrag leihen.

Übersicht über die verschiedenen Hypothekareintragungen auf eine Immobilie erhalten. Diese Übersicht wird

Der Rang einer Hypothek

Hypothekenstand genannt.

Jede Hypothek muss beim Grundbuchamt eingetragen

Bevor der Notar die Kaufurkunde ausfertigt, erkundigt er

werden. Mehrere Kreditnehmer können dieselbe Immo-

sich nach den hypothekarischen Eintragungen. So weiß

bilie mit einer Hypothek belasten. Wer seine Hypothek

er über die verschiedenen Hypotheken und eventuellen

zuerst beim Grundbuchamt eintragen lässt, erhält Vorrang

anderen Gläubiger Bescheid. Wenn die Immobilie nicht mit Hypotheken belastet ist, wird sie als frei und unbelastet verkauft.

83

Löschung einer Hypothekeneintragung

kredit ohne neue Hypothekenkosten finanzieren, es sei denn, dass die Bank eine zusätzliche

Was müssen Sie tun, wenn Sie ein Haus kaufen, das

Hypothekeneintragung für nötig hält.

bereits mit einer Hypothek belastet ist und Ihnen Ihre Bank nur einen Kredit mit einer Hypothek im ersten

Hypothekenumwandlung

Rang geben will? In diesem Fall kann der Notar mit dem Erlös des Verkaufs zuerst das Darlehen des Verkäufers

Nehmen wir an, Sie bauen oder kaufen ein Haus und

begleichen. Die erstrangige Hypothek hat dann keine

verkaufen es nach einigen Jahren, um ein anderes Haus

Bedeutung mehr, und der Notar wird den Grundbuch-

zu kaufen oder zu bauen. Wenn Ihr erstes Haus mit einer

führer ersuchen, sie zu löschen und eine neue Eintragung

Hypothek belastet ist, können Sie den Kreditgeber ersu-

Ihrer Hypothek im ersten Rang aufzunehmen. Beachten

chen, diese auf das neue Haus übertragen zu lassen. Das

Sie: So eine Löschung einer Hypothekeneintragung kos-

heißt dann Hypothekenumwandlung. Das bestehende

tet einige Hundert Euro.

Darlehen läuft weiter und die Hypothek behält ihren Rang, doch nun für eine andere Immobilie.

Ein Beispiel Eine Hypothekenumwandlung kostet meist weniger als Betrag der Löschung, bestehend Ungefähre Kosten

eine vorgezogene Tilgung des ersten Darlehens und die

aus Kapitalbetrag

zulasten des

Aufnahme einer neuen Hypothek. Denn bei einer vorge-

+ 10% Nebenkosten

Verkäufers

zogenen Tilgung müssen Sie immer eine Vorfälligkeits-

25 000 Euro

380 Euro

entschädigung zahlen. Dazu kommen noch die Kosten

50 000 Euro

450 Euro

für die neue Kredit- und Sicherheitenurkunde. Ob Sie

75 000 Euro

480 Euro

sich für eine Hypothekenumwandlung entscheiden oder

125 000 Euro

550 Euro

nicht, hängt auch von den Zinssätzen ab. Die Umwandlung ist sehr günstig, wenn Ihr bestehendes Darlehen

Hypothekenerneuerung

einen interessanten Zinssatz hat. Aber wenn die Zinsen gesunken sind, kann ein neues Darlehen günstiger sein.

Eine Hypothekeneintragung bleibt dreißig Jahre lang gül-

Bei einer Hypothekenumwandlung bleiben Ihre Steuer-

tig, danach verfällt sie automatisch und ohne Kosten. Da

vorteile erhalten. Dennoch kann ein neues Darlehen

die meisten Darlehen über zwanzig (maximal dreißig)

manchmal steuerlich interessanter sein.

Jahre laufen, bleibt die Hypothekeneintragung während der gesamten Laufzeit gültig und ist keine Verlängerung

Hypothekarvollmacht

erforderlich. Wenn Sie allerdings Ihr Haus innerhalb von dreißig Jahren verkaufen wollen, werden Sie die Hypo-

Manchmal wird der Kreditgeber es nicht für nötig erach-

thekeneintragung löschen lassen müssen.

ten, eine Hypothek eintragen zu lassen. Dann wird er eine Hypothekarvollmacht fordern. Diese Vollmacht kann

Andererseits bietet die Hypothek für laufende und künf-

der Kreditgeber jederzeit in eine Hypothek umwandeln.

tige Schulden der KBC Bank & Versicherung Möglichkeiten bei neuen Krediten. Damit können Sie zum Bei-

Da eine Hypothekarvollmacht weniger Sicherheit bedeu-

spiel zukünftige Umbauarbeiten mit einem KBC-Wohn-

tet als eine Hypothek, kann der Zins des Kredits erhöht werden. Was Sie sich also an Kosten für die Hypothek

84

ersparen, geben Sie auf der anderen Seite an hĂśheren Tilgungen wieder aus. DarĂźber hinaus sind mit einem Darlehen, das durch eine Hypothekarvollmacht gedeckt ist, nur wenige Steuervorteile verbunden.

85

Gebühr für die Ausfertigung einer Kredit- und Sicherheitenurkunde bei einem KBC-Wohnkredit

(in Euro)

Bei der Ausfertigung der Darlehens- und Sicherheitenurkunde müssen Sie beim Notar folgende Gebühren zahlen: Registrierungsgebühr, Hypothekengebühr, Stempelgebühr und Notarkosten. Letztere enthalten neben dem Honorar auch die Kosten, die dem Notar bei der Sammlung von allerlei Auskünften bei den verschiedenen amtlichen Stellen entstehen. Den Betrag von Registrierungsgebühr, Hypothekengebühr und Stempelgebühr leitet der Notar an den Fiskus weiter. Nichts von diesen Kosten ist für den Kreditgeber bestimmt.

Da die Kosten aus verschiedenen Elementen bestehen, können sie nur schwer vorab berechnet werden. Aus diesem Grund verlangt der Notar bei der Ausfertigung der Kredit- und Sicherheitenurkunde eine vorläufige Provision. Wenn er ein paar Monate später die genauen Kosten für jeden Teil kennt, erstellt er die definitive Abrechnung. In den meisten Fällen ist die vorläufige Provision zu großzügig berechnet und Sie erhalten den überschüssigen Betrag zurück. Die meisten Notare berechnen daher eine Mindestpauschale, die normalerweise zwischen 600 und 1000 Euro liegt (siehe Seite 26 Pauschale oder Provision).

Eine Simulation der Berechnung der Beurkundungskosten eines Kredits finden Sie unter www.notaris.be.

Sie haben die Beurkundungsgebühren für die Kredit- und Sicherheitenurkunde innerhalb kurzer Zeit wieder hereingeholt, da ein Hypothekarkredit für den Kauf, Bau oder Umbau interessante Steuervorteile mit sich bringt. So müssen Sie während der Laufzeit des Darlehens viel weniger Steuern zahlen.

Wenn Sie ein Haus oder ein Baugrundstück kaufen, müssen Sie beim Notar natürlich auch die Beurkundungsgebühren für die Ausstellung der Kaufurkunde bezahlen (siehe Tabellen Seiten 25 und 26).

In Flandern sind Sie für die erste Tranche von 100 000 Euro eines Hypothekarkredits für den Bau, Kauf oder Umbau Ihrer einzigen Wohnung von der Registrierungsgebühr (1%) befreit. Damit sparen Sie also 1 000 Euro.

Hinweis: Im Regierungsabkommen der Regierung Di Rupo wurde festgelegt, dass auf die Leistungen von Notaren 21% Mehrwertsteuer erhoben werden. Sobald diese Maßnahme in Kraft tritt, müssen Sie zu den unten angegebenen Beträgen des Honorars des Notars also 21% hinzurechnen.

Kreditbetrag

86

Ungefähre Kosten, ohne pauschale

Kreditbetrag

Ungefähre Kosten, ohne pauschale

Beurkundungskosten, die zwischen

Beurkundungskosten, die zwischen

600 Euro und 1 000 Euro liegen.

600 Euro und 1 000 Euro liegen.

12 500

460

200 000

4 030

25 000

800

225 000

4 470

50 000

1 350

250 000

4 890

75 000

1 820

275 000

5 280

100 000

2 260

300 000

5 670

125 000

2 700

325 000

6 070

150 000

3 140

350 000

6 460

175 000

3 580

Ihr Wohnkredit Schritt für Schritt Zweck

Kauf einer bestehenden Immobilie

Neubau oder große Umbauten

Wissen Sie schon, wie viel Sie lei- Dann können Sie auf der KBC-Website einige Simulationen erstellen. Bringen Sie sie hen müssen?

zur Filiale mit, wenn Sie mit dem Kreditberater über Ihre Pläne reden.

Sie kommen und informieren

• Wir geben Ihnen einen Prospekt

sich.

und unsere Preisliste.

• Sie teilen uns den Kaufpreis des

• Wir geben Ihnen einen Prospekt und unsere Preisliste.

• Sie geben uns einen Kostenvoranschlag.

Hauses oder Baugrundstücks mit. • Wir prüfen, wie viel Sie leihen können.

• Wir prüfen, wie viel Sie leihen können.

• Wir teilen Ihnen den Zinssatz und den Betrag der Monatsraten mit.

• Wir teilen Ihnen den Zinssatz und • Sie erhalten eine kostenlose und unverbindden Betrag der Monatsraten mit.

liche Kreditberatung.

• Sie erhalten eine kostenlose und unverbindliche Kreditberatung.

Sie beantragen den Kredit.

Sie übermitteln der KBC Bank den

Sie übermitteln der KBC Bank die

Bringen Sie einige Dokumente

privatschriftlichen Kaufvertrag. Der

Baugenehmigung, den Voranschlag der

mit: den letzten Lohnzettel, den

Kreditberater wird Ihnen dann beim Gesamtkosten, die Pläne des Architekten usw.

letzten Steuerbescheid, den pri-

Ausfüllen des Antragformulars hel-

Der Kreditberater wird Ihnen dann beim

vatschriftlichen Kaufvertrag, die

fen.

Ausfüllen des Antragformulars helfen.

Meist genügt der mitgeteilte Preis.

Eine Schätzung ist nicht immer nötig. Der

Voranschläge des Architekten, Eigentumstitel oder Schenkungsnachweise.

Gegebenenfalls wird der Kaufwert vom Taxator der KBC

Betrag wird anhand der Leistungsbeschreibung

Bank geschätzt.

und der Pläne des Architekten bestimmt.

Bestätigung der Genehmigung

Im Allgemeinen erhalten Sie innerhalb von zehn Tagen nach Einreichung Ihres

Ihres Kreditantrags.

Antrags die Mitteilung, ob Ihr Kreditantrag genehmigt wurde.

Die Versicherungen werden in

Für eine kreditgebundene Lebensversicherung oder eine Wohnungs- und

Ordnung gebracht.

Familienpolice können Sie sich an die KBC Bank wenden.

Bei Ausstellung der notariellen

Die Bank übermittelt das Geld dem Mit dem Fortgang der Arbeiten nehmen Sie

Urkunde stellt die KBC Bank

Notar, der es seinerseits dem

den Kreditbetrag auf. Sie übermitteln der KBC

Ihnen den Kredit zur Verfügung.

Verkäufer übergibt.

die Rechnungen und Sie erhalten von der KBC das Geld, um die Rechnungen zu bezahlen.

Sie zahlen ein erstes Mal an die

Die erste Rate zahlen Sie am ersten Wenn Sie nach Verstreichen der Aufnahmefrist

KBC Bank.

Fälligkeitstag nach der Ausstellung nicht den vollständigen Betrag aufgenommen der notariellen Urkunde.

haben, wird die Monatsrate von da an aufgrund des Betrags berechnet werden, den Sie bis dahin aufgenommen hatten.

Zinsrevision und Anpassung der

Bei den variablen Formen geschieht das am Tag der vertraglichen Zinsrevision. Bei

Rückzahlungsmodalitäten.

der Zinsrevision wenden wir die gesetzliche Indexformel an. Wir bieten Ihnen auch die Möglichkeit: • die Laufzeit zu verkürzen oder zu verlängern • zu einer anderen Form der Zinsrevision zu wechseln • zu einem anderen Tilgungssystem zu wechseln.

87

Die Vorteile des KBC-Wohnkredits KBC Bank & Versicherung

Andere Finanzinstitute

Die KBC Bank & Versicherung verrechnet selten

Ist Ihre Bank auch so flexibel? Vielleicht müssen Sie sogar

Schätzkosten. Während des Fortgangs der Arbeiten ist nie Begutachtungskosten bezahlen, wenn Sie Geld für die eine Schätzung notwendig.

Bezahlung Ihres Bauunternehmers aufnehmen wollen.

Die KBC Bank & Versicherung stützt sich bei der

Vielleicht legt Ihre Bank den weniger günstigen Zwangs-

Berechnung der Darlehenshöhe auf den normalen

verkaufswert zugrunde.

Verkehrswert (siehe Seite 70 Der Wert Ihres Hauses).

Beim (Um-) Bau wird die Bereitstellungsprovision erst ver-

Tut Ihr Finanzinstitut das auch?

rechnet, wenn der geliehene Betrag zu Beginn des sechs-

Vielleicht berechnet es Ihnen schon ab dem ersten Monat

ten Monats noch nicht in Anspruch genommen sein sollte eine Bereitstellungsprovision. (siehe Seite 81 Bauen oder umbauen, während Sie mieten).

Die KBC Bank & Versicherung bietet Ihnen gratis die fol-

Bietet Ihre Bank auch diese flexiblen Formeln und, wenn

genden Vorteile:

ja, was müssen Sie dafür bezahlen?

• variable Laufzeit (siehe Seite 73) • optionale Variabilität (siehe Seite 77 Die Zinsanpassungsformen) • Streuung des Wohnkredits über mehrere Formen (siehe Seite 80) • Periode mit Kapitaltilgungsstreckung (siehe Seite 75 Zeitraum des Aufschubs von Kapitaltilgungen) • gleiche Kapitaltilgungen (siehe Seite 74 Sie zahlen monatlich immer denselben Betrag an Kapital zurück) • das optionale Rückzahlungssystem.

Sie wollen sicher sein, dass die Rückzahlung Ihr Budget nie Kann Ihre Bank Ihnen diese Möglichkeiten bieten? Und aus dem Gleichgewicht bringt? Diese Sicherheit bekommen Sie bei der KBC Bank & Versicherung gratis: • variable Laufzeit (siehe Seite 73) • optionale Variabilität (siehe Seite 77 Die Zinsanpassungen) • fester Zinssatz (siehe Seite 77).

88

welche Kosten entstehen Ihnen dadurch?

Sie können Ihre Angehörigen schützen, indem Sie eine

Wenn Sie bei einer Versicherungsgesellschaft ein Darlehen

kreditgebundene Todesfallversicherung abschließen (siehe

aufnehmen, müssen Sie vielleicht eine kombinierte

Seite 91). Zusätzliche Vorteile: niedrige Prämien und, wenn Lebensversicherung abschließen. Die Prämien dafür sind die steuerlichen Bedingungen erfüllt sind, eine

höher als für eine kreditgebundene Todesfallversicherung.

Steuerermäßigung über die Prämien für die kreditgebun-

In diesem Fall zahlen Sie während der Kreditlaufzeit kein

dene Todesfallversicherung.

Kapital zurück, sondern nur Zinsen und Prämien für die kombinierte Lebensversicherung. Während dieser Zeit werden Sie also viel Geld ausgeben. Zur Endfälligkeit des Kredits oder bei frühzeitigem Tod wird der Kredit mit dem Kapital getilgt, das die Lebensversicherung ausschüttet.

Bei der KBC Bank & Versicherung werden Sie im Voraus

Beschränkt sich Ihre Bank auf die Berechnung der Tilgung?

ausführlich beraten. Sie wissen genau, wie viel geringer Ihre Steuern sein werden und wie viel Sie dem Notar zu zahlen haben. Die KBC-Kreditberatung ist kostenlos und völlig unverbindlich.

Sie sehen: Es gibt viele Gründe, um zur KBC Bank & Versicherung zu kommen, wenn Sie das günstigste Darlehen suchen. Auch wenn Sie noch nicht Kunde bei uns sind, sind Sie immer willkommen.

www.kbc.be/lenen Ihren Wohnkredit selbst berechnen? Besuchen Sie www.kbc.be/simulatie_woningkrediet.

Sie füllen zuerst einige Fragenfenster aus und bekommen gleich Ihr Resultat.

Mit einem Klick auf die Schaltfläche berechnen Sie den Steuervorteil, den Ihnen dieser Kredit einbringen kann.

89

Die Versicherungen

Die kreditgebundene Todesfallversicherung: viel Sicherheit für wenig Geld Bei einem Wohnkredit geht es immer um einen beträchtlichen Betrag. Sie schließen diesen Kredit auch für eine relativ lange Zeit ab, in der viel passieren kann.

Deshalb treffen Sie am besten die notwendigen Vorsorgemaßnahmen für den Fall, dass Ihnen oder Ihrem Partner etwas passiert.

Wenn ein Einkommen infolge eines Todesfalls wegfällt, so hat das schwere Folgen für das Familienbudget. Eine gute Versicherung ist in solch emotional schweren Zeiten gewiss kein überflüssiger Luxus. Dank der kreditgebundenen KBC-Todesfallversicherung ist Ihre Familie finanziell geschützt, wenn Sie oder Ihr Partner während der Kreditlaufzeit sterben oder arbeitsunfähig werden.

Die KBC bietet drei Arten von kreditgebundenen Todesfallversicherungen an, die Sie benutzen können, wenn Sie eine Wohnung kaufen oder bauen: die KBC-Restschuldversicherung Klassik, die KBC-Restschuldversicherung Comfort und den Life Home Plan.

Sicher und steuergünstig Sie und Ihr Partner kaufen ein Haus. Dafür leihen Sie 100 000 Euro mit einer Laufzeit von zwanzig Jahren und einem Zinssatz von 5%. Ihre monatliche Kreditrate beträgt 653,84 Euro. Alles perfekt unter Kontrolle ... bis plötzlich Ihr Partner stirbt.

Die kreditgebundene Todesfallversicherung sorgt dafür, dass die Versicherungsgesellschaft bei Ableben der versicherten Person während der Kreditlaufzeit den noch ausstehenden Kreditbetrag ganz oder teilweise zurückzahlt.

Wenn Sie den Kredit auf Ihren Namen und den Ihres Partners abschließen, sollten Sie am besten beide eine kreditgebundene Todesfallversicherung für den gesamten Kreditbetrag nehmen. Wenn einer von Ihnen stirbt, ist der überlebende Partner völlig von der Kreditlast und weiteren Rückzahlungen befreit.

Theoretisch können Sie fast immer die Steuervorteile für die Prämien der kreditgebundenen Todesfallversicherung beanspruchen, aber in der Praxis ist der verfügbare Steuerkorb für die einzige eigene Wohnung meist vollständig mit den Kapitaltilgungen und den Zinszahlungen für Ihren Kredit ausgeschöpft. Erkundigen Sie sich daher,

91

ob es sinnvoll ist, die Prämien Ihrer kreditgebundenen Todesfallversicherung innerhalb des Steuersystems des

Die KBC-Restschuldversicherung Klassik

Wohnbonus abzusetzen. Wenn das nicht der Fall ist, können Sie sie vielleicht im Steuersystem des Pensions-

Wenn Sie eine klassische kreditgebundene Todesfall-

sparens unterbringen. Oder seien Sie vorausschauend

versicherung abschließen, wird in die Police eine Rück-

und sparen Sie schon, bevor Sie den Kredit aufnehmen,

zahlungstabelle aufgenommen, die angibt, welches

auf günstige Weise innerhalb des KBC-Life Home Plan.

Kapital versichert ist. Für die Rückzahlung können Sie zwischen einer einmaligen Prämie, festen Jahresprämien

Die KBC-Restschuldversicherung Comfort Die KBC-Restschuldversicherung Comfort ist der ideale

und variablen Prämien wählen.

Sparen Sie im Voraus mit dem KBC-Life Home Plan

Schutz gegen die Folgen des Todes von Ihnen oder von Ihrem Partner. Hier zahlen Sie alle drei Monate eine Prämie,

Wenn Sie eine Wohnung kaufen oder bauen, erbringt

die jeweils auf der Grundlage des noch offenen Kredit-

das Ihnen durch den Hypothekarkredit für das Haus eine

betrags und des gewählten Deckungssatzes neu berech-

attraktive Steuerersparnis. Dieser Steuervorteil gilt

net wird. Sie sind also zu jedem Zeitpunkt für das kor-

selbstverständlich nicht für die Miete, die Sie bezahlen.

rekte Kapital versichert, nicht mehr und nicht weniger.

Sie können jedoch auch als Mieter einen Steuervorteil

Auch wenn Sie den Kredit vorzeitig tilgen oder wenn

erhalten, wenn Sie planen, später ein Eigenheim zu kau-

sich zwischenzeitlich die Zinsen ändern, deckt die kredit-

fen oder zu bauen. Das ist mit dem KBC-Life Home Plan1

gebundene Todesfallversicherung exakt die noch offene

möglich, eine Sparversicherung mit garantiertem

Kreditschuld zuzüglich des Deckungssatzes des Kredits.

Zinssatz, mit der Sie auf steuergünstige Weise ein Kapital

Die Prämie, die Sie zahlen, hängt von einigen Faktoren

aufbauen. Sie können für die Prämien in den Steuer-

ab, beispielsweise vom Alter und vom Rauchverhalten.

systemen Pensionssparen oder Individuallebensversicherung2 eine Steuerermäßigung erhalten. So haben Sie

Auch die völlige oder teilweise Beendigung Ihrer Berufs-

bereits vor dem Bau oder Kauf einer Wohnung Steuer-

tätigkeit infolge einer Krankheit oder eines Unfalls im

vorteile. Das angesammelte Kapital können Sie dann

Privatleben hat einen Einfluss auf das Familienbudget.

später für die Finanzierung Ihrer kreditgebundenen

Die Rückzahlung Ihres Kredits wird dann eine schwere

KBC-Todesfallversicherung benutzen. Das erleichtert

Belastung. Mit der Zusatzdeckung für Arbeitsunfähigkeit

Ihnen die finanzielle Last, wenn Sie Ihre Wohnung bauen

können Sie sich dagegen schützen. Bei Arbeitsunfähig-

oder kaufen.

keit wegen Krankheit oder Unfall im Privatbereich übernimmt die KBC Bank & Versicherung dann die Kredittilgung je nach Grad der Arbeitsunfähigkeit.

Wenn Sie Ihre Werbungskosten abrechnen, können Sie im Allgemeinen auch die Prämien für diese Zusatzdeckung steuerlich absetzen.

92

1 KBC-Life Home Plan ist eine Zweig-21-Anlageversicherung von KBC Versicherungen AG Sitz der Gesellschaft: Professor Roger Van Overstraetenplein 2, 3000 Leuven, België. MwSt. BE 0403.552.563, RJP Löwen, FSMA 038571 A. Weitere Informationen finden Sie im Finanz-Informationsbogen bei Ihrem KBC-Versicherungsagenten oder KBC-Berater.

2 Die steuerliche Behandlung ist von Ihrer persönlichen Situation abhängig und kann sich in Zukunft ändern.

Ihr Teilzahlungskredit: korrekt versichert

Die KBC-Wohnungspolice: mehr als nur eine Feuerversicherung

Ein Teilzahlungskredit ist ein Kredit mit begrenzter Lauf-

Ein Brand, Herbststürme ... Ohne eine gute Feuerversi-

zeit. Dennoch ist der Abschluss einer geeigneten

cherung kann das zur finanziellen Katastrophe werden.

Versicherung zu Ihrem Teilzahlungskredit kein überflüssi-

Daher gibt es die KBC-Wohnungspolice.

ger Luxus.

Die KBC-Wohnungspolice versichert Ihre Wohnung gegen

Komfortabler Schutz

alle Risiken. Das heißt, dass jede unerwartete Beschädigung versichert ist, sofern sie in der Police nicht aus-

Beim Abschluss Ihres Teilzahlungskredits bei der KBC Bank

drücklich ausgeschlossen wird. Wenn Sie Schaden erlei-

& Versicherung haben Sie auch die Option des Schulden-

den, müssen Sie also niemals nachweisen, dass dieser

erlasses. Diese Option sorgt dafür, dass im Falle Ihres

Schaden durch ein Risiko verursacht wurde, das in der

Ablebens Ihr Partner und Ihre Kinder den Teilzahlungs-

Police versichert ist. Wenn der Versicherer dagegen einen

kredit nicht weiter zurückzuzahlen brauchen. Denn die

Ausschlussgrund beanspruchen will, muss er nachweisen,

ausstehende Schuld des Kredits wird vollständig erlassen.

dass er dies zu Recht tut.

Die Option Schuldenerlass im Todesfall ist also eine beru-

Ein weiterer Vorteil einer solchen Allgefahrenversicherung

higende Vorsichtsmaßnahme, ein Schutz für Ihre nächs-

liegt darin, dass auch Schadensfälle gedeckt sind, an die

ten Angehörigen, falls Ihnen etwas zustößt.

bei Erstellung der Police nicht gedacht wurde. Auch für die Zukunft gibt es also keine Unsicherheiten.

Wenn Sie sich für die Option des Schuldenerlasses entscheiden, ist bei Ableben immer die vollständige Schuld, nämlich das ausstehende Kapital und die Zinsen, versi-

Naturkatastrophen sind gesetzlich versichert

chert. Diese Versicherung folgt der Rückzahlung Ihres Kredits, sodass Sie nie über- oder unterversichert sind.

Laut Gesetz sind in der KBC-Wohnungspolice sowohl die Wohnung als auch der Hausrat standardmäßig gegen

Der Abschluss der Option des Schuldenerlasses verläuft

eine Reihe von Naturkatastrophen wie Erdbeben,

einfach und schnell. Sie brauchen keine zusätzlichen

Überschwemmungen und Bodensenkungen versichert.

Dokumente oder Formulare auszufüllen oder zu unter-

• Für Wohnungen in Überschwemmungsgebieten gelten

schreiben. Beim Abschluss des Teilzahlungskredits brau-

die gesetzlichen Mindestvoraussetzungen, Höchsttarife

chen Sie nur anzugeben, dass Sie eine Todesfalldeckung

und maximalen Selbstbeteiligungen, die vom Tarifbüro

wünschen.

für Naturkatastrophen festgelegt wurden.

• Für Wohnungen, die nicht in Überschwemmungsgebieten liegen oder die in den letzten zehn Jahren keinen Überschwemmungsschaden hatten, bietet die KBC-Wohnungspolice eine Deckung, die über die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestkonditionen hinausgeht. So versichert die KBC jede Form der Überschwemmung und auch Überschwemmungsschäden an unter anderem Gartenhäuschen, Schuppen und am eventuellen Inhalt. Sogar Luxusgüter wie Schwimmbäder sind versichert. Überdies gilt auch für Naturkatastrophen die Standardfranchise.

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So bietet Ihnen die KBC-Wohnungspolice einen sehr brei-

Ihr Gepäck während Ihrer Urlaubsreise, bleibt immer ver-

ten Schutz gegen die Risiken Überschwemmung und

sichert. Ihr gesamter Hausrat ist auch im Garten gegen

Erdbeben.

Sturm, stürzende Bäume und Anfahren durch Fahrzeuge versichert (denken Sie an teure Gartenmöbel oder an

Standardversicherung gegen Diebstahl

Spielgeräte).

Auch das Diebstahlrisiko ist standardmäßig in der KBC-

Darüber hinaus ist mit der KBC-Wohnungspolice ein

Wohnungspolice gedeckt. Diese Diebstahlversicherung

Beistand mit umfassenden Dienstleistungen im Schadens-

deckt den finanziellen Verlust, den Sie erleiden, wenn Sie

fall verbunden. So wird zum Beispiel eine vorübergehende

Opfer eines Diebstahls oder versuchten Diebstahls wer-

Unterkunft gesucht (Hotel oder andere vorübergehende

den. Auch Vandalismus im Zusammenhang mit dem

Unterbringung), das Haus wird bewacht, und was von

Diebstahl ist versichert.

Ihrem Hausrat übrig bleibt, wird sicher gelagert. Sie kön-

Darüber hinaus bietet die Diebstahlversicherung eine

nen auch Familienhilfe erhalten, wenn Sie infolge eines

Leistung bis 7 229 Euro (indexiert) für folgende Risiken:

Schadensfalls ins Krankenhaus aufgenommen werden

• Diebstahl aus Ihrem Garten, zum Beispiel von Garten-

müssen.

möbeln • Diebstahl mit Gewaltanwendung auf der Straße, dem Sie selbst, Ihr Mann oder Ihre Frau oder bei Ihnen

Korrekt versichert bei einem korrekten Versicherer

wohnende Familienmitglieder zum Opfer fallen, und dies weltweit • Diebstahl auf Reisen, zum Beispiel von Gepäck oder

Es ist sehr wichtig, dass Sie Ihr Haus zum richtigen Wert versichern. Der ist allerdings nicht so leicht zu berechnen.

Ihren Einrichtungsgegenständen, die vorübergehend in

Darüber hinaus verändert sich dieser Wert auch regel-

die Ferienwohnung gebracht worden sind. Hier gilt

mäßig, zum Beispiel durch Umbauten. Auch der Neuwert

aber, dass der Diebstahl mit Einbruch, Gewaltanwen-

der Einrichtung wird oft unterschätzt. Machen Sie einen

dung oder Bedrohung verbunden sein muss.

Test und erkundigen Sie sich einmal, was eine neue Couch, neue Schränke, ein neuer Fernseher, neue Haushaltsgeräte

Wenn Ihre Schlüssel verloren oder gestohlen sind, wer-

usw. kosten würden.

den die Schlösser Ihrer Außentüren oder Ihres Safes ersetzt.

Der Vorteil der KBC-Wohnungspolice liegt darin, dass der Wert mit dem KBC-Bewertungssystem ermittelt wird.

Noch viel mehr

Dieses gilt sowohl für das Haus als auch für die Einrichtung. Wenn Sie dieses System korrekt anwenden,

Mit einer KBC-Wohnungspolice versichern Sie mehr als

vermeiden Sie eine Unterversicherung. Darüber hinaus

nur Ihr Haus. Diese Feuerversicherung deckt auch Ihre

garantiert Ihnen die KBC-Wohnungspolice den vollen

Haftung für Schäden an Ihrer Urlaubsunterkunft (Hotel-

Schadenersatz.

zimmer, Chalet usw.), an einem Lokal oder Zelt, das Sie für Familienfeste mieten, an der Studentenwohnung Ihrer

In der KBC-Wohnungspolice ist keine Rede von einer

Kinder, an Ihrer Einzelgarage, auch wenn diese sich an

Begrenzung der Versicherungssumme. Es gibt also keine

einem anderen Ort befindet. Auch Hausrat, den Sie vor-

Obergrenze für das Haus oder den Hausrat. Auch hier

übergehend an eine andere Stelle bringen, beispielsweise

gibt es also keine Unsicherheiten für Sie.

94

Nehmen Sie sich vor Unterversicherung in Acht

Zusätzliche Versicherungsdeckungen Die KBC-Wohnungspolice bietet einige zusätzliche Versi-

Wenn Sie bei Feuer unterversichert sind, verringert sich

cherungsdeckungen, die Sie noch besser vor Unfällen

die Entschädigung: Diese wird dann berechnet nach dem

schützen.

Verhältnis des Werts des versicherten Guts, der vom Versicherer festgestellt wird, und dem effektiv versicher-

Die Versicherung für den Bauherrn

ten Wert. Was bedeutet das?

Während des Umbaus Ihrer bestehenden oder des Baus Ein Beispiel

Ihrer neuen Wohnung kann viel Schaden entstehen, nicht nur an Ihrer Wohnung, sondern auch bei den Nach-

Bei einer Versteigerung erwerben Sie ein schönes Haus

barn. Eine neu gemauerte Fassade fällt nachts durch

für günstige 140 000 Euro, in dem Sie dann für

Witterungsumstände oder Ausführungsfehler um,

25 000 Euro Renovierungsarbeiten ausführen lassen. Ein

Grabungsarbeiten auf Ihrer Baustelle verursachen Risse in

ganz besonderes Schnäppchen, denn für 165 000 Euro

den Wänden Ihrer Nachbarn usw. Aus Häusern in Bau

könnten Sie so ein Haus niemals bauen.

oder Umbau werden manchmal Küchen, Teile der Zentral-

Sie versichern das Gebäude für 165 000 Euro. Aber bei

heizung oder anderes Material gestohlen. Womöglich

einem Herbststurm wird das Dach weggerissen.

meldet Ihr Bauunternehmer sogar Konkurs an, sodass die

Der Sachverständige der Versicherungsgesellschaft

Baustelle stillgelegt wird und Ihnen extra Kosten entste-

schätzt die Kosten für ein neues Dach auf 15 000 Euro.

hen, um die Arbeiten neu zu starten. Zum Glück können

Der Wiederaufbauwert des Hauses beträgt nach seiner

Sie solche Risiken in einer fakultativen Versicherung für

Einschätzung 260 000 Euro.

den Bauherrn innerhalb Ihrer KBC-Wohnungspolice versi-

Sie erhalten nicht 15 000 Euro für das Dach, sondern im

chern. Die Versicherungssumme für Ihr Gebäude muss

Verhältnis zum von Ihnen versicherten Betrag nur eine

jedoch unter 939 000 Euro (indexiert) liegen. Die Deckung

Entschädigung von:

gilt nicht für Material, Maschinen und Baustellengeräte.

15 000 x 165 000 260 000

= 9 519,23 Euro

Diese Versicherung ersetzt den Schaden, der während der Arbeiten an Ihrem Eigenheim am Gebäude entsteht.

Mit der KBC-Wohnungspolice vermeiden Sie diese

Dazu wird auch Ihre Haftung für Schäden an Sachen

Probleme der Unterversicherung sowohl für das Haus als

Ihrer Nachbarn, die aufgrund der Arbeiten entstehen,

auch für die Einrichtung.

versichert. Auch die Personen, die Ihnen kostenlos helfen oder die Baustelle besuchen, sind darin versichert.

Gedeckt sind ihre Haftpflicht bei einem Unfall und auch der dabei eventuell entstehende Personenschaden. Auch vertragliche Verpflichtungen aus dem Lastenheft, die Sie erfüllen müssen, können in dieser Versicherung versichert werden.

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Die Allgefahrenversicherung für den Hausrat

Die Betriebsausfallversicherung

Normalerweise ist der Hausrat der Wohnung in der

Schließlich enthält die KBC-Wohnungspolice auch die

KBC-Wohnungspolice auf Vielgefahrenbasis versichert.

Möglichkeit, für jemanden, der seine Wohnung im

Das heißt, dass die für den Hausrat versicherten Risiken

Rahmen seiner Tätigkeit als Freiberufler nutzt, zusätzlich

aufgezählt werden. Wenn der Hausrat durch einen

den Betriebsausfall zu versichern. Diese Versicherung

Vorfall beschädigt wird, der nicht in dieser Liste steht,

deckt den Betriebsausfall, der auf eine Unterbrechung

besteht keine Deckung.

oder Verminderung der Berufstätigkeit nach einem Brand

Sie können den Hausrat auch gegen alle Gefahren versi-

oder einem anderen versicherten Schadenfall zurückzu-

chern lassen. Dann wird aber eine höhere Franchise

führen ist. Es wird im Voraus festgelegt, wie hoch die

angewandt.

Entschädigung je ausgefallenen Arbeitstag ist.

Die Versicherung von Wertgegenständen gegen

Zusammenfassung

alle Gefahren Das KBC-Bewertungssystem garantiert Ihnen, dass Sie In der KBC-Wohnungspolice können Ihre Wertgegen-

nicht unterversichert sind, weder für das Haus noch für

stände gegen alle Gefahren versichert werden. Diese

den Hausrat. Die KBC-Wohnungspolice mit der All-

Wertgegenstände werden dann in der Police beschrieben

gefahrendeckung für die Wohnung ist Ihre beste

und pro Gegenstand muss ein zu versichernder Betrag

Garantie für eine vollständige Versicherung und für effi-

angegeben werden. Dieser Betrag ist zugleich die höchste

zienten Beistand im Schadenfall. Unangenehme Über-

Entschädigung, die für diesen Gegenstand gezahlt wird.

raschungen brauchen Sie nicht zu fürchten.

Für manche Gegenstände wird eine Bescheinigung verlangt.

Die Bodensanierungsversicherung für den, der mit Heizöl heizt Mit der Bodensanierungsversicherung in der KBC-Wohnungspolice versichert die KBC für eine etwas höhere Prämie Ihre gesetzliche Pflicht, den Boden zu sanieren, wenn er durch Heizöl verunreinigt wurde, das aus einem Leck in Ihrem privaten Heizöltank ausgetreten ist. Auch Ihre Haftung für Schäden Dritter durch die Ausführung der Sanierung ist versichert. Wenn Sie einen Tank mit dem Optitank-Label haben, erhalten Sie überdies eine beträchtliche Ermäßigung.

96

Die Familienversicherung Es kann auch Ihnen passieren. Zerstreut übersehen Sie Einige Versicherungstipps

auf dem Fahrrad eine rote Ampel und verursachen einen Unfall, bei dem jemand verletzt wird. Ihr Hund läuft

• Sie kaufen eine Wohnung.

– Schließen Sie eine Feuerversicherung und eine kreditgebundene Todesfallversicherung

einem Motorradfahrer vor die Räder, der deshalb schwer zu Fall kommt. Ihr Kind denkt sich eine neues Spiel aus und wirft Steine auf vorbeifahrende Autos.

ab, sobald Sie den privatrechtlichen Kaufvertrag unterschrieben haben. Denn ab die-

In solchen Situationen können Sie haftbar gemacht wer-

sem Moment tragen Sie das Risiko. Verlassen

den. Sie werden für den manchmal beträchtlichen

Sie sich nicht auf die Versicherung des vori-

Schaden aufkommen müssen. Sie können sogar verklagt

gen Eigentümers.

werden.

– Klauseln in einem privatrechtlichen Vertrag oder in einer notariellen Urkunde in Bezug

Schaden muss ersetzt werden

auf die Übernahme der bestehenden Feuerversicherung sind nicht bindend! Sie sind kei-

Das Zivilgesetzbuch lässt keinen Zweifel bestehen: Jede

neswegs verpflichtet, die bestehende Feuer-

Person, die aus eigenem Verschulden oder durch Nach-

versicherung des vorigen Eigentümers zu

lässigkeit Schaden verursacht, muss diesen Schaden

übernehmen, wenn Sie ein Haus kaufen.

ersetzen. Mehr noch, sie können nicht nur für Ihre eige-

• Sie wollen bauen oder umbauen.

– Sie schließen am besten ab Beginn der Bau-

nen Taten verantwortlich gemacht werden, sondern auch für die der Personen, für die Sie haften, wie z. B. Ihre

arbeiten eine Wohnungspolice mit einer

Kinder, den Babysitter usw. Sie können auch für Schaden,

Versicherung für den Bauherrn ab.

den Ihre Tiere anrichten, und für Schaden durch das

• Sie mieten eine Wohnung.

Gebäude, das Sie bewohnen, haftbar gemacht werden.

– Schließen Sie eine Wohnungspolice ab. Als Mieter haften Sie für Schäden, die durch ein

Die KBC-Familienpolice schützt Sie und alle Personen, die

Feuer entstanden sind, sofern Sie nicht nach-

bei Ihnen wohnen, Ihre minderjährigen Kinder, die bei

weisen können, dass Sie nicht haftbar sind.

Ihrem ehemaligen Partner wohnen, Ihre Kinder, die in

Die Mieterhaftung für Feuer ist in Ihrer

einer Studentenwohnung leben, die Personen, die auf

Familienpolice nicht gedeckt.

Ihre Kinder aufpassen, die Personen, die für Ihre Haus-

Die KBC hat zudem als einzige auf dem

tiere sorgen, minderjährige Kinder von anderen, wenn

Markt eine besondere, auf die Bedürfnisse

diese unter Ihrer Aufsicht stehen usw. Wir schützen auch

der Mieter zugeschnittene Rechtsschutz-

Ihre Eltern, die bei Ihnen wohnen, auch wenn sie ständig

versicherung entworfen. So können Sie eine

in einem Altersheim oder Pflegeheim aufgenommen

Schadensersatzleistung fordern, wenn Sie

sind.

eine Streitigkeit über den Mietvertrag oder mit dem Vermieter haben, oder wenn Sie

Wir ersetzen den Schaden infolge von körperlichen

Schaden erleiden usw.

Verletzungen bis 23 Millionen Euro und den Sachschaden bis 6,5 Millionen Euro. Außerdem sind Sie und Ihre Familie weltweit geschützt.

97

Daneben bietet die KBC-Familienpolice einige Extras.

stelle, Probleme beim Einbau einer neuen Küche, eine

Solange für Ihre Kinder Kindergeld gezahlt wird, ist deren

falsche Saalbuchung für Ihr Hochzeitsfest usw.

Haftpflicht auch versichert für Schäden, die sie während

• Die Erweiterung Rechtsschutz für Streitfälle bei

einer bezahlten Tätigkeit (Babysitting, Ferienjob usw.)

Kauf- und Reiseverträgen wurde eigens für junge

verursachen.

Erwachsene bis einschließlich 30 Jahre entwickelt und

• Wenn jemand Sie oder Ihre Sachen zu retten versucht

gewährt juristischen Beistand für Streitfälle bei Kauf-

und dadurch selbst Schaden erleidet, ersetzen wir

und Reiseverträgen. Neue Möbel, ein Fernsehgerät,

seine Kosten bis 65 000 Euro.

Kühlschrank oder ein neuer PC usw. Diese Anschaffungen reißen große Löcher in Ihr Budget. Deshalb ist

• Bei einem beunruhigenden Verschwinden eines Mitglieds Ihrer Familie (Ihr Kind, Ihr Partner, die bei Ihnen

es wichtig, im Fall von Diskussionen gut abgesichert zu

wohnenden Eltern usw.), bezahlt KBC Versicherungen

sein. Wir gewähren übrigens nicht nur Rechtsschutz

die Rettungskosten bis 12 500 Euro.

für Ihre Anschaffungen, sondern auch für Reisen. Auch bei Problemen mit Waren oder Reisen, die Sie im

Was ist, wenn Sie selbst Schaden erleiden?

Wenn Sie selbst Opfer sind, wird die Rechtsschutzversicherung Ihrer Familienpolice dafür sorgen, dass Sie

Internet kaufen! Ein unverzichtbarer Rechtsschutz für junge Erwachsene, die das Elternhaus verlassen.

Haben Sie einen Hund? Dann haben wir den besten Schutz.

eine Entschädigung erhalten. Diese kann über eine gütliche Einigung oder auf gerichtlichem Weg erwirkt wer-

Ihr Hund ist so viel mehr als ein Haustier. Er gehört zur

den. Wir sorgen für die Verhandlungen und die Vermitt-

Familie. Warum sollte er dann nicht auch entsprechend

lung / Schlichtung und bezahlen die Kosten, die dabei

versichert sein? Denn was geschieht, wenn Ihr Hund

anfallen.

jemanden beim Spiel oder in einer Schrecksituation beißt?

Eine fremde Person oder sogar ein Familienmitglied?

Wenn der Haftpflichtige für den Schadensfall die Ent-

Oder wenn Sie von einem fremden Hund gebissen wer-

schädigung, die dem Opfer vom Gericht zugesprochen

den und der Besitzer unauffindbar ist? Oder wenn Ihr

wurde, nicht bezahlen kann, weil er zahlungsunfähig ist,

Hund von einem Auto angefahren wird und behandelt

zahlt KBC Versicherungen die Entschädigung bis zu

werden muss? Oder wenn Sie selbst plötzlich ins Kranken-

einem Höchstbetrag von 12 500 Euro an seiner Stelle.

haus müssen und Ihren Hund in eine Hundepension

Für Körperschaden sehen wir einen zusätzlichen Betrag

geben, weil niemand für ihn sorgen kann? Mit der

von 12 500 Euro vor.

Versicherung für Ihren Hund wählen Sie den besten Schutz, sowohl für Ihren Hund als auch für Ihre Familie.

Wenn Sie das möchten, können Sie Ihre Rechts-

schutzversicherung erweitern.

Was versichern Sie mit dieser einzigartigen Option

• Die Versicherung Allgemeiner

zusätzlich?

Vertragsrechtsschutz ist für jeden interessant und

• Wenn Ihr Hund jemanden beißt, zahlen wir sofort

gewährt Rechtsschutz in vielen Streitfällen aus Verträgen:

eine Entschädigung. Es ist dabei unerheblich, wen der

Diskussionen über den Kauf eines neuen Wohn-

Hund gebissen hat: ein Familienmitglied, das Enkel-

zimmers, über eine gebuchte Reise (auch über das

kind, den Babysitter, den Briefträger, das Nachbarmäd-

Internet), über den Kauf Ihres Hauses oder Ihrer Bau-

chen, das regelmäßig mit Ihrem Hund spazieren geht,

98

einen Fremden usw. Jeder ist versichert.

• Ein fremder Hund beißt ein Mitglied Ihrer Familie?

Sind Sie Beamter, Angestellter, Rentner oder Frührentner und verdienen Sie mit Ihrem Hobby etwas dazu? Dann

Auch dann entschädigen wir den Körperschaden,

schützen wir Ihre Haftpflicht mit der Versicherung Ihres

selbst wenn wir den Eigentümer des Hundes nicht aus-

Nebenverdienstes bis zu 1,5 Millionen Euro.

findig machen können oder wenn dieser Eigentümer den Schaden nicht bezahlen kann.

Versichern Sie sich als Lehrer gut!

• Ihr Hund erleidet einen Verkehrsunfall. Das ist der häufigste Unfall bei Hunden. Deshalb haben wir auch

Arbeiten Sie oder ein Familienmitglied haupt- oder

dafür eine Entschädigung ausgearbeitet. Wir bezahlen

nebenberuflich als Lehrer? Dann gibt es spezielle Risiken,

Ihre Tierarztkosten bis zu 2 000 Euro während maximal

gegen die Sie sich als Lehrer absichern müssen. Denn als

fünf Monaten nach dem Unfall. Wenn Ihr Hund infolge

Lehrer können Sie für Schaden, den Sie Ihren Schülern

des Verkehrsunfall stirbt, zahlen wir die Einäscherungs-

oder Dritten während Ihrer Tätigkeit zufügen, haftbar

kosten bis zu 350 Euro und die Kosten für einen neuen

gemacht werden. Sie können sogar für Schaden, den die

Welpen, wenn Sie das wünschen.

Schüler verursachen, haftbar gemacht werden!

• Ihr Hund muss betreut werden, weil Sie plötzlich ins Krankenhaus müssen und niemand sonst für den Hund

Es kann so viel passieren.

sorgen kann. Wir zahlen die Kosten für die Unter-

• Bei einer Einführung ins Tangotanzen rutscht ein

bringung in einer Hundepension bis zu 300 Euro. Das

Teilnehmer auf dem glatten Boden aus und verletzt

entspricht 20 bis 25 Tage Betreuung!

sich.

• Sie geben ein paar Jugendlichen Schwimmunterricht,

Die Versicherung Ihres Nebenverdienstes

aber bei einer Partie Wasserball geht es unsanft her.

Die Versicherung für Sie als Lehrer schützt Sie nicht nur

Ihr Hobby ist Ihre Leidenschaft … und Sie investieren nach

bei Ihren eigenen Fehlern oder Unvorsichtigkeiten, son-

Feierabend viel Zeit darin. Wenn Sie mit Ihrem Hobby

dern auch bei Schaden, den die Schüler einander oder

jedoch etwas hinzuverdienen, müssen Sie die Haftpflicht,

Dritten unter Ihrer Aufsicht zufügen. Wir versichern Ihre

die sich daraus ergeben kann, versichern. Sie können

Haftpflicht bis zu 1,5 Millionen Euro.

Ihre Haftpflicht jetzt einfach in Ihrer KBC-Familienpolice versichern.

Bekommen Sie ab und zu Hilfe bei Ihnen zu Hause?

Man kann ja nie wissen…

• In Ihrem Workshop erleiden alle Teilnehmer eine Kohlenmonoxidvergiftung.

• Ein Etagenbett in Ihrer Ferienwohnung ist nicht stabil und ein Gast verletzt sich.

• Sie züchten Hühner, doch bei einem Verkauf stellt sich

Wenn Sie jemanden gegen Bezahlung bei Ihnen zu Hause helfen lassen, wie beispielsweise eine Reinigungskraft, einen Babysitter oder einen Gärtner, dann sind Sie per Gesetz verpflichtet, eine Arbeitsunfallversicherung und eine Versicherung für

heraus, dass diese mit einer Krankheit infiziert sind,

Unfälle, die sich unterwegs zu Ihrem Haus ereignen kön-

durch die auch andere Hühner des Käufers sterben.

nen, abzuschließen. Ein schriftlicher Arbeitsvertrag

• Bei einem Auftritt mit Ihrer Musikband erleidet ein Zuschauer einen Stromschlag an der Tonanlage.

braucht nicht zu bestehen. Wenn Sie diese Helfer mit Dienstleistungsschecks bezahlen, dann sind Sie nicht ver-

99

pflichtet, sie gegen Arbeitsunfälle zu versichern. Das gilt

perlichen Verletzungen von Personen durch Hunde-

auch für einen Babysitter, der beim Bund der Familien

bisse entschädigen wir auch Tierarztkosten nach einem

eingetragen ist. Die anerkannten Unternehmen, die sie

Verkehrsunfall und die Unterbringung in einer Hunde-

beschäftigen, sorgen für die nötigen Versicherungen.

pension, wenn ein Familienmitglied ins Krankenhaus

Doch bei der KBC versichern wir nicht nur die Personen,

aufgenommen wird.

die Sie für ihre Arbeit bezahlen, sondern auch die

• Eine Versicherung, wenn Sie einen Nebenverdienst

Personen, die Ihnen kostenlos im Haushalt helfen.

haben oder Lehrer sind. Denn dann müssen Sie Ihre

Ihre Mutter, die Ihnen beim Bügeln hilft, die Tochter von

Haftpflicht versichern für den Fall, dass Sie Dritten oder

Freunden, die hin und wieder babysitten kommt, Ihr

einem Ihrer Schüler Schaden zufügen.

Vater, der sich um den Garten kümmert.

• Eine Versicherung für Hilfe bei Ihnen zu Hause. Diese besteht aus der gesetzlich vorgeschriebenen Arbeits-

Wenn Ihre bezahlten oder unbezahlten Helfer einen Unfall

unfallversicherung für Ihre bezahlte Hilfe und aus einer

erleiden, dann entschädigen wir ihre Heilkosten und ihre

Unfallversicherung für diejenigen, denen Sie einen

zeitweilige und dauernde Arbeitsunfähigkeit. Wenn es

Freundschaftsdienst bieten.

sich um einen tödlichen Unfall handelt, dann zahlen wir u. a. dem Witwer / der Witwe eine Leibrente, eine Waisenrente und die Bestattungskosten.

Es ist ganz einfach: Sie brauchen keine separate Police für die Versicherung der Helfer bei Ihnen zu Hause abzuschließen. Das können Sie einfach in Ihrer KBC-Familienpolice regeln.

Zusammenfassung Die KBC-Familienpolice bietet Ihnen: • Eine Versicherung für Ihre Haftpflicht im Privatleben.

Diese Versicherung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Dennoch ist es eine der Versicherungen, auf die man am wenigsten verzichten kann, weil sie in sehr vielen Situationen finanziellen Schutz bieten.

• Eine Rechtsschutzversicherung, die Ihnen hilft, Ihre Schadenersatzansprüche durchzusetzen, wenn Sie selbst einen Unfall erleiden, und Sie vor Gericht vertritt. Sie können diese Versicherung erweitern, sodass in sehr vielen Streitfällen Ihre Interessen auch als Verbraucher vertreten werden.

• Eine Versicherung für Ihren Hund, die nicht nur Ihren Familienmitgliedern, sondern auch für Ihren Freund auf vier Pfoten den besten Schutz bietet. Denn neben kör-

100

Rundumangebot für Mieter

Die Unfallversicherung

Mieten Sie eine Wohnung oder ein Appartement? Dann

Die KBC-Unfallversicherung bietet Ihnen und Ihren

ist es nicht nur wichtig, Ihre Mietkaution sicher auf einem

Familienangehörigen Schutz bei einem Unfall in Ihrem

Sparkonto zu deponieren. Eine gute Wohnungsversicherung

Privatleben (zu Hause, im Verkehr, in der Schule, im

und Familienpolice sind auch unabdingbar.

Urlaub, beim Sport usw.) und während Bau- oder Umbauarbeiten an Ihrer eigenen Wohnung.

Es kann so viel passieren: Sie verursachen Schaden bei den Nachbarn, bekommen Probleme mit dem Vermieter,

Sie können zwischen verschiedenen Deckungsformen

stoßen eine Kerze um und es entsteht ein Brand usw.

wählen. Je nach Versicherungsform gewähren wir neben

Mit dem KBC-Mieterpaket kombinieren Sie

der Erstattung der Heilkosten und Bestattungskosten

Mietkautionssparkonto, Wohnungsversicherung und

eine Entschädigung bei dauernder Arbeitsunfähigkeit

Familienpolice in einem praktischen Paket. Außerdem

und Tod.

kommen Sie so in den Genuss von zwei einzigartigen Rechtsschutzformen für maximalen Schutz.

Haben Sie einen schweren Unfall erlitten? Dann erhalten Sie eine zusätzliche Entschädigung für beispielsweise den

Die Rechtsschutzversicherung in Ihrer Wohnungs-

Einbau eines Aufzugs, den Kauf eines Rollstuhls, den

police geht viel weiter als der klassische Rechtsschutz.

Umbau des Hauses, den Kauf eines Assistenzhundes usw.

Wir gewähren Ihnen nämlich auch Rechtsschutz für Konflikte mit dem Vermieter! Denn es kann immer etwas

Passen Sie als Großeltern regelmäßig auf Ihre Enkel auf?

Unvorhergesehenes passieren. Ihre Heizung fällt regel-

Dann können Sie auch für sie eine KBC-Unfallversiche-

mäßig aus, aber der Vermieter ignoriert das Problem, der

rung abschließen.

Vermieter kündigt zu Unrecht vorzeitig Ihren Mietvertrag, die Nebenkosten, die er Ihnen jedes Jahr in Rechnung

Interessant zu wissen ist auch, dass für den Abschluss

stellt, sind viel zu hoch. Die KBC schützt Ihre Interessen.

dieser Versicherung keine Gesundheitsprüfung erforderlich ist und dass Sie eine niedrigere Prämie zahlen, wenn

Zusammen mit dem Rechtsschutz für Streitfälle bei

Sie auch eine Krankenhausaufenthaltsversicherung

Kauf- und Reiseverträgen (bis 30 Jahre) erhalten junge

haben.

Kunden maximalen Schutz bei den ersten Schritten ins eigenständige Leben.

101

Unbesoldete Helfer und Eigenleistung

Die beste Versicherung: Vorbeugung

Bekannte oder Angehörige, die ohne Bezahlung beim

Die richtigen Versicherungen sind willkommen, wenn

Bau oder Umbau Ihrer Wohnung mithelfen, gehen Risiken

etwas schiefgeht. Es ist natürlich besser vorzubeugen.

ein. Meist verrichten sie Arbeiten, die sie nicht gewohnt

Was können Sie selbst zur Vorbeugung von Feuer oder

sind. Das Risiko eines Unfalls mit bleibenden Schäden

Diebstahl tun?

oder zeitweiliger Arbeitsunfähigkeit ist nicht zu unterschätzen. Um zu vermeiden, dass solch ein Unfall drama-

Brandschutz

tische finanzielle Folgen hat, sollten Sie Ihre Helfer während Bau- oder Umbauarbeiten versichern. Bei Ihrem

Jährlich ereignen sich ungefähr 12 000 Brände in Belgien,

KBC-Versicherungsberater erhalten Sie dazu weitere

die mehr als 100 Tote und noch viel mehr Verletzte for-

Informationen.

dern. Fast die Hälfte aller Brände findet in Familien-

Doch wie ist es mit den Risiken, denen Sie selbst ausge-

wohnungen statt. Glücklicherweise genügen ein paar

setzt sind? Die KBC-Unfallversicherung bietet Ihnen die

einfache Regeln, um das Brandrisiko stark zu verringern.

geeignete Lösung. In spezifischen Fällen ist eine maßge-

Wir haben folgende Tipps zusammengestellt.

schneiderte Lösung erforderlich. Reden Sie darüber mit Ihrem KBC-Versicherungsagenten.

• Ein bis zwei von zehn schweren Bränden sind auf Elektroanlagen zurückzuführen. Lassen Sie Schaltkästen und Verteiler in Ihrem Haus ordnungsgemäß

Die Trümpfe der KBC-Versicherungen

installieren. Bringen Sie Spots und Halogenlampen so an, dass die abgegebene Wärme keinen Schaden

• Optimale Sicherheit auf dem Gebiet der Deckung: Allgefahrenversicherung für die Wohnung, Versicherung für den Bauherrn usw.

• Optimale Sicherheit bei den

anrichten kann. Eine gründliche Kontrolle alle zehn Jahre kann sicher nicht schaden.

• Sorgen Sie dafür, dass die Elektroanlage nicht überlastet wird. Gehen Sie sorgfältig mit Verlängerungskabeln

Versicherungssummen: keine

um. Aufgerollte Kabel geben sehr viel Wärme ab.

Unterversicherung, weder für das Gebäude,

Rollen Sie sie daher vollständig ab, bevor Sie sie benut-

noch für den Inhalt, auch bei schweren

zen und legen Sie niemals ein Verlängerungskabel

Schäden

unter Ihren Teppichboden oder Teppich.

• Höchste Entschädigung im Schadenfall mit, falls erforderlich, ausreichendem Vorschuss • Solider Beistand: Rücktransport aus dem Ausland, Ersatzunterkunft, Familienhilfe usw.

• Optimaler Service bei Schadensfällen oder wenn Sie Fragen haben, entweder über Ihren KBC-Versicherungsagenten oder über unsere

• Installieren Sie in jeder Etage einen Rauchmelder, besonders in der Nähe von Schlafzimmern. Sobald die Rauchkonzentration eine bestimmte Grenze überschreitet, werden die Bewohner über ein lautes akustisches Signal gewarnt. Der Rauchmelder reagiert nicht auf Zigarettenrauch.

• Lassen Sie Ihren Schornstein jährlich fegen, besonders

Beistandszentrale, in der rund um die Uhr

wenn Ihre Zentralheizung mit Heizöl betrieben wird

jemand erreichbar ist.

oder Sie einen offenen Kamin haben.

• Qualitativ hochstehende und deutliche

• Seien Sie mit Zusatzheizgeräten vorsichtig. Sorgen Sie

Policenbedingungen: kein Kleingedrucktes und

dafür, dass sie stabil stehen und legen Sie keine

keine verborgenen Ausschlüsse.

Textilien zum Trocknen darauf.

• Kerzen schaffen eine gemütliche Atmosphäre, sie kön-

102

nen aber auch gefährlich sein. Sorgen Sie dafür, dass

leitung angeschlossenen Gartenschlauch) zur Hand

sie stabil stehen und löschen Sie sie, wenn Sie den

haben, wenn Sie mit Feuer oder feuergefährlichen

Raum verlassen.

Produkten arbeiten.

• Verwenden Sie stabile Aschenbecher, die nicht umkippen, und kontrollieren Sie vor dem Schlafengehen, ob

Diebstahlverhütung

irgendwo noch glimmende Kippen liegen. Leeren Sie den Aschenbecher niemals sofort, sondern übergießen

Lärm, Zeitverlust und Zuschauer sind die größten Feinde

Sie die Kippen mit Wasser und werfen Sie alles erst am

eines Einbrechers. Diebstahlprävention, die sich an diesen

nächsten Tag weg. Rauchen Sie niemals im Bett.

Faktoren orientiert, ist nicht nur effizient, sondern kostet

• Halten Sie Streichhölzer und Feuerzeuge immer außer-

auch wenig oder gar nichts.

halb der Reichweite von Kindern.

• Platzieren Sie Geräte, die Wärme abgeben (Toaster,

Mit ein paar einfachen Maßnahmen können Sie die

Kaffeemaschine, Heizgeräte), niemals zu nahe an

Gefahr eines Diebstahls stark reduzieren.

Gardinen, Handtüchern oder Papier.

• Schließen Sie stets Ihr Gartentor. Sorgen Sie dafür, dass

• Bewahren Sie brennbares Material (zum Beispiel Zeitungen, Zeitschriften) nicht in der Nähe von Herd, offenem Kamin und Zusatzheizgeräten auf. Stellen Sie

die Sicht auf Ihr Haus straßenseitig nicht durch Sträucher oder eine hohe Hecke behindert wird.

• Räumen Sie Leitern und Gartenmöbel immer weg und

den Weihnachtsbaum in ausreichender Entfernung

schließen Sie Ihr Gartenhaus gut ab, denn hier liegt

vom offenen Kamin und Ofen auf. Löschen Sie die

meist Material, das ein Einbrecher gut gebrauchen

Lämpchen, wenn Sie weggehen, auch wenn es nur

kann. Schließen Sie Fenster, die über ein Flachdach zu

kurz ist, und auf jeden Fall, wenn Sie schlafen gehen.

erreichen sind, gut ab.

Verwenden Sie niemals brennende Kerzen im Christbaum, auch wenn er mit einem Feuerschutzprodukt behandelt ist.

• Benzin, Verdünnung und andere brennbare Stoffe verwahren Sie am besten in der Originalverpackung an einem sicheren Ort, weit weg von Wärme und Heiz-

• Ziehen Sie abends die Gardinen zu oder schließen Sie die Rollläden.

• Legen Sie den Schlüssel nicht unter die Fußmatte.

Hängen Sie kein Schild mit Ihrer Adresse an Ihren Schlüssel.

• Öffnen Sie in einem Wohnblock niemals die Haustür

geräten. Lagern Sie entflammbare Stoffe in einem

für Besucher einer anderen Wohnung. Schließen Sie

Raum mit ausreichender Lüftung und außerhalb der

Außentüren ab, bevor Sie weggehen oder schlafen

Reichweite von Kindern. Bewahren Sie nicht alle brenn-

gehen und vergessen Sie nicht, den Schlüssel aus dem

baren Produkte an einem Ort auf, sonst schaffen Sie

Schloss zu ziehen.

sich eine Brandbombe. Reste und Arbeitsmaterial, das

• Erstellen Sie ein Verzeichnis aller Wertgegenstände im

nicht mehr zu reinigen ist (wie benutzte Tücher), brin-

Haus. Notieren Sie Marke, Typ und Seriennummer von

gen Sie am besten so schnell wie möglich zum

Fernseher, Stereoanlage, Computer und Videorecorder

Containerpark. Lassen Sie niemals Verpackungen mit

und markieren Sie alle Geräte eventuell mit speziellen

feuergefährlichen Produkten offen stehen, denn auch

Gravurstiften.

wenn sie leer sind, können sie noch explosive Dämpfe abgeben.

• Sorgen Sie dafür, dass Sie ein Löschmittel (zum Beispiel eine Branddecke, ein nasses Tuch, einen an die Wasser-

• Für wirklich wertvolle Gegenstände bleibt ein Safe eine ausgezeichnete Idee. Safes müssen fest im Boden oder in der Wand verankert werden.

• Wenn Sie verreisen, können Sie die Polizei darum bit-

103

ten, bei ihrer täglichen Streife Ihr Haus besonders im Auge zu behalten.

• Sorgen Sie dafür, dass das Haus bewohnt scheint.

Lassen Sie die Nachbarn den Briefkasten leeren, ab und zu ihr Auto in die Einfahrt stellen, die Rollläden

• Scharniere von Türen und Fenstern können mit einem Hintergreifhaken ausgestattet werden, einem kleinen Stift, der die Scharniere zusammenhält, so dass die Tür nicht aus den Angeln gehoben werden kann.

• Ungebetene Besucher kommen nicht nur während

auf- und zumachen, die Gardinen auf- und zuziehen.

Ihrer Abwesenheit. Wenn geläutet wird, schauen Sie

Die Beleuchtung können Sie mit Hilfe eines Zeit-

durch den Spion in der Tür und lassen Sie keine uner-

schalters zu bestimmten Zeitpunkten ein- und aus-

wünschten Personen herein.

schalten. Hängen Sie keine Nachricht an die Tür oder den Briefkasten, aus der hervorgeht, dass Sie nicht da

Elektr(on)ische Sicherung

sind. Sprechen Sie auch niemals eine derartige Nachricht auf Ihren Anrufbeantworter.

• Sehr zweckmäßig ist eine Beleuchtung im Garten vor und hinter dem Haus, die sich automatisch einschaltet,

Mechanische Sicherung

wenn sich jemand dem Haus nähert. Noch abschreckender sind natürlich automatische Türen und Garten-

Für eine gute mechanische Sicherung sorgen stabile Türen, entsprechende Verriegelungen (Riegel,

tore, eventuell ausgestattet mit Videoüberwachung.

• Wenn Sie eine Alarmanlage installieren, müssen Sie

Sicherheitsschlösser, gesicherte Scharniere), bruchsichere

das bei der Meldestelle für Alarmanlagen melden. Sie

Verglasung und Rollläden.

tun das mithilfe Ihres elektronischen Personalausweises auf der Website www.policeonweb.be. Wenn Sie an

• Wählen Sie ausreichend dicke Türen aus Vollholz, ver-

eine Notrufzentrale angeschlossen sind, sorgt man

meiden Sie Spalten zwischen Tür und Schwelle und

dort für die Meldung. Wenn Sie die Alarmanlage nicht

überprüfen Sie, ob der Türrahmen sicher im Mauer-

selbst installieren, müssen Sie das von einem an-

werk verankert ist. Wenn Sie Außenrahmen erneuern

erkannten Unternehmen für Sicherheitstechnik tun las-

müssen, können Sie Türen und Fensterprofile mit

sen. Eine jährliche Kontrolle ist Pflicht, Sie können

zusätzlicher Sicherung wählen. Vorder- und Hintertür

diese aber selbst ausführen. Ein Tipp: Sorgen Sie dafür,

können mit eingebauten Stahlprofilen ausgestattet

dass die Außensirene nicht leicht zugänglich ist, damit

werden. Zusätzliche Schlösser an Vorder- und Hintertür

der Einbrecher sie nicht abschalten kann. Erwägen Sie

und an den Garagentoren sind nur dann sinnvoll,

eventuell die Verbindung mit einem telefonischen

wenn die Tür oder das Tor stabil genug ist.

Alarm, damit bei verdächtigen Umständen das Telefon

• Alle Schlösser müssen sicher in der Tür verankert sein.

Die Zylinder von Zylinderschlössern dürfen nicht mehr

bei einer Person Ihrer Wahl (einem Familienmitglied, den Nachbarn, einem Wachdienst) läutet.

als 2 mm überstehen, sonst genügt eine Zange und ein bisschen Geschicklichkeit, um das Schloss heraus-

Die KBC Bank & Versicherung hat ausführliche

zuholen. Wenn das Schloss doch übersteht, können

Broschüren mit erklärenden Illustrationen über Brand-

Sie es mit einer von innen festgeschraubten Sicher-

schutz und Diebstahlprävention zusammengestellt. Sie

heitsrosette abdecken.

sind in jeder KBC-Bankfiliale oder bei jedem KBC-Versi-

• Wählen Sie am besten Sicherheitsschlösser mit Eigentumsnachweis, sodass nur Sie selbst einen Schlüssel nachmachen lassen können.

104

cherungsagenten erhältlich.

www.kbc.be/woningenbouwen Wie viel bezahlen Sie für eine gute Feuerversicherung? Besuchen Sie www.kbc.be/ verzekering_berekenen Im Ergebnisfenster werden alle wichtigen Angaben aufgeführt.

In der KBC-Wohnpolice sind zahlreiche Optionen möglich.

Sie erhalten sofort einen Überblick über den Preis.

105

Steueraspekte des hypothekarischen Wohnkredits

Hypothekarischer Wohnkredit: Regelung für die einzige eigene Wohnung (der Wohnbonus) Es werden eine Reihe von Änderungen in der steuerlichen Behandlung unter anderem von Wohnkrediten erwartet, die ab dem 1. Januar 2012 eingeführt werden sollen. Das ist eine Folge des Haushaltsberichts Di Rupo. Da dieser Bericht am Datum der Veröffentlichung dieser Broschüre noch nicht vollständig in ein Gesetz verankert war, wurde dieses Kapitel vorbehaltlich anderer Bestimmungen in den endgültigen Gesetzestexten geschrieben.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, ein Haus bauen oder umbauen und dafür einen hypothekarischen Wohnkredit abschließen, haben Sie meist einige steuerliche Vorteile.

Seit 2005 müssen wir zwischen der neuen Regelung für die einzige eigene Wohnung und der alten Regelung unterscheiden.

Die Regelung für die einzige eigene Wohnung gilt für hypothekarische Wohnkredite zur Finanzierung der ersten eigenen Wohnung, deren Kredit- und Sicherheitenurkunde ab 1. Januar 2005 unterzeichnet wurde.

Was? Mit dieser Regelung wurden der gewöhnliche Zinsabzug, der zusätzliche Zinsabzug und die Steuerermäßigung für Kapitaltilgungen und Prämien einer kreditgebundenen Todesfallversicherung (die alte Regelung) durch einen Abzug vom Gesamtnettoeinkommen, den so genannten Wohnbonus, ersetzt.

Durch die Sparmaßnahmen der Regierung Di Rupo wird dieser Abzug ab 2012 eine Steuerermäßigung zu einem festen Satz.

Der Betrag, auf den die Steuerermäßigung für die eigene Wohnung berechnet wird, umfasst Zinsen und Kapitaltilgungen eines Hypothekarkredits, den Sie für den Erwerb, Erhalt oder Umbau Ihrer eigenen und einzigen Wohnung abgeschlossen haben, sowie die Prämien einer kreditgebundenen Todesfallversicherung.

Die Bedingungen Zinsen, Kapitaltilgungen und Prämien kommen für eine Steuerermäßigung in Betracht, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind: • Der Hypothekarkredit und die eventuelle1 kreditgebundene Todesfallversicherung wurden am oder nach dem 1. Januar 2005 abgeschlossen.

• Die Wohnung, für die die Ausgaben getätigt wurden, muss zum 31. Dezember des Jahres, in dem der Kreditvertrag abgeschlossen wird, Ihre einzige eigene Wohnung sein.

1 Seit dem Steuerjahr 2001 braucht ein Hypothekardarlehen nicht mehr mit einer kreditgebundenen Todesfallversicherung besichert zu werden, um Anspruch auf Steuervorteile entstehen zu lassen.

107

• Sie haben den Hypothekarkredit und die Restschuld-

Dieser Betrag wird in den ersten zehn Kreditjahren noch

versicherung bei einem Institut abgeschlossen, das im

einmal um 50 Euro (indexiert bis 70 Euro für das Steuer-

Europäischen Wirtschaftsraum niedergelassen ist, und

jahr 2013) aufgestockt, wenn Sie am 1. Januar des Jahres

dies mit dem Ziel, in Belgien Ihre eigene Wohnung zu

nach Abschluss des Kreditvertrags mindestens drei unter-

erwerben oder zu erhalten.

haltsberechtigte Kinder haben.

2

• Der Hypothekarkredit hat eine Laufzeit von mindestens

Für wen?

zehn Jahren.

• Die kreditgebundene Todesfallversicherung wurde abgeschlossen:

Wenn Eheleute oder gesetzlich zusammenwohnende

– von Ihnen selbst, wobei nur Sie selbst der

Partner Anspruch auf Steuerermäßigung für die einzige eigene Wohnung haben, dann können auch beide die

Versicherte sind

Erhöhungen beanspruchen. Es ist jedoch möglich, dass

– vor Ihrem 65. Geburtstag

einer der beiden Partner die Erhöhung in den ersten Begünstigte des Versicherungsvertrags im Todesfall sind

zehn Jahren der Kreditlaufzeit verliert, während der

die Personen, die infolge Ihres Todes das Volleigentum

andere Partner den Zuschlag behält.

oder den Nießbrauch der Wohnung erwerben.

Wenn bei Eheleuten oder gesetzlich zusammenwohnen-

Die Höhe des absetzbaren Betrags

3,4

den Partnern eine gemeinsame Besteuerung erfolgt, können sie die Steuerermäßigung der einzigen eigenen

Je Steuerpflichtigen und Steuerperiode kommt ein zu

Wohnung frei untereinander verteilen, sofern sie das

indexierender Grundbetrag von 1 500 Euro (2 200 für

steuerliche Maximum je Person nicht überschreiten.

das Steuerjahr 2013 - Einkommensjahr 2012) für die Steuerermäßigung in Betracht. Dieser Grundbetrag gilt

Um diese freie Verteilung anwenden zu können, müssen

bis zur Rückzahlung des Kredits und hängt nicht vom

folgende Bedingungen erfüllt sein:

Erwerbseinkommen ab. Die Steuerermäßigung beläuft

• Natürlich muss es einen gemeinsamen Steuerbescheid

sich auf 45% dieses Betrags.

für die Eheleute oder Partner geben.

• Beide Eheleute oder Partner müssen Miteigentümer,

Der Höchstbetrag für die Berechnung der Steuer-

Nießbraucher, Erbpächter oder Erbbauberechtigte sein.

ermäßigung wird für die ersten zehn Jahre der Kredit-

Ausnahmsweise wird die Steuerermäßigung für beide

laufzeit um 500 Euro erhöht (indexiert 730 Euro für das

Partner zugelassen, wenn sie verheiratet sind oder

Steuerjahr 2013).

gesetzlich zusammenwohnen, auch wenn die Wohnung nur einem von beiden gehört.

• Beide Eheleute oder Partner müssen Kreditnehmer sein.

2 Der Europäische Wirtschaftsraum umfasst die EU-Mitgliedsländer sowie Liechtenstein, Norwegen und Island.

3 Durch die Haushaltsmaßnahmen wird die Regierung Di Rupo I ab dem Steuerjahr 2013 den Steuervorteil der Steuerermäßigung für die einzige eigene Wohnung und Bausparen auf einen linearen Satz von 45% begrenzen und wird der Steuervorteil für das langfristige Sparen auf einen linearen Tarif von 30% begrenzt. Bei der Veröffentlichung dieses Leitfadens waren die Änderungen noch nicht endgültig gesetzlich verankert. Diese Angaben gelten demnach vorbehaltlich der endgültigen Gesetzestexte.

4 Die angegebenen indexierten Beträge gelten für das Einkommensjahr 2012 – Steuerjahr 2013.

108

Beispiele Immobilienertrag, Ehe und gesetzliches Eheleute in Gütergemeinschaft

Zusammenwohnen

Die einzige eigene Wohnung befindet sich im vollen Eigentum nur eines der beiden Ehepartner, verheiratet in

Der steuerpflichtige Immobiliarertrag von Ehe-

Gütergemeinschaft (z. B. im gesetzlichen System). Im

partnern und von gesetzlich zusammenwohnen-

Rahmen des Güterstands gelangen die Einkünfte aus die-

den Partnern (Definition: siehe Seite 30), gleich-

sen Immobilien in die Ehegemeinschaft. Wenn beide

gestellt seit dem Steuerjahr 2005, hängt von der

Kreditnehmer sind, beispielweise für einen Renovierungs-

vermögensrechtlichen Lage ab. Bei Eheleuten mit

kredit, und die Grundvoraussetzungen erfüllen, haben

Gütergemeinschaft (zum Beispiel im gesetzlichen

beide Anspruch auf Steuerermäßigung für die einzige

System) werden die Einkünfte der Immobilien zur

eigene Wohnung.

Hälfte dem steuerpflichtigen Einkommen jedes Partners hinzugefügt. Im Güterstand mit

Gesetzlich zusammenwohnende Partner

Gütertrennung und bei zusammenwohnenden

Wir gehen von der gleichen Situation aus, dass nämlich

Partnern hingegen ist eine persönliche Immobilie

die einzige eigene Wohnung nur einem der beiden

ein steuerpflichtiges Einkommen für den betref-

Partner gehört. Wenn beide Kreditnehmer sind, beispiel-

fenden Partner-Eigentümer.

weise für einen Renovierungskredit, und die Grundvoraussetzungen erfüllen, har nur der Partner, der Eigen-

Schulden und Lasten, die vermögensrechtlich

tümer ist, Anspruch auf Steuerabzug für die einzige

gemeinschaftlich sind (zum Beispiel im gesetz-

eigene Wohnung.

lichen System die Zinsen eines Kredits für eine persönliche Immobilie), werden zu gleichen Teilen

Der Begriff „einzige Wohnung“

unter die Partner aufgeteilt. Bei mit Gütertrennung Verheirateten und gesetzlich zusammen-

Es muss sich um die einzige Wohnung handeln, deren

wohnenden Personen werden hingegen die von

(Mit-) Eigentümer, Besitzer, Nießbraucher, Erbpächter

jedem Ehepartner zu zahlenden Zinsen in erster

oder Erbbauberechtigter Sie sind, und dies zum

Instanz vom eigenen Immobilienertrag abgezo-

31. Dezember des Jahres, in dem der Kreditvertrag abge-

gen.

schlossen wurde.

Nicht berücksichtigt werden folgende Immobilien: • Andere Wohnungen, bei denen Sie aufgrund einer Erbschaft Miteigentümer, bloßer Eigentümer oder Nießbraucher sind.

• Eine andere Wohnung, die am 31. Dezember des Jahres, in dem der Kreditvertrag abgeschlossen wurde, am Immobilienmarkt angeboten wird, sofern sie spätestens am 31. Dezember des Jahres danach tatsächlich verkauft wurde. Wenn das nicht der Fall ist, erhalten Sie ab diesem zweiten Jahr keine Steuerermäßigung

109

für die einzige eigene Wohnung mehr.

• Andere Immobilien, die nicht den Charakter einer

zu Ihrem Arbeitsort zu groß ist, oder weil Sie für kranke Eltern sorgen müssen und deshalb bei ihnen

Wohnung haben (z. B. Baugrundstück, Garage,

wohnen). Wenn Sie eine Wohnung bauen oder kaufen

Geschäftsgebäude).

und sie einige Jahre lang einem Dritten aus anderen als gewerblichen oder sozialen Gründen vermieten,

Berücksichtigt werden folgende Immobilien:

dürfen Sie die Steuerermäßigung für die einzige eigene

• Andere Wohnungen, deren hundertprozentiger Voll-

Wohnung nicht anwenden.

eigentümer Sie im Rahmen einer Erbschaft werden.

• Andere Wohnungen, bei denen Sie aufgrund einer

• Sie können die Wohnung aufgrund des Stands der (Um-) Bauarbeiten oder aus gesetzlichen bzw. vertrag-

Schenkung Volleigentümer, Miteigentümer, bloßer

lichen Gründen (z. B. der Wohnungsbau oder der

Eigentümer oder Nießbraucher werden.

Umbau zieht sich bereits seit Jahren hin, Sie müssen einen noch laufenden Mietvertrag respektieren, Sie

Ob es um Ihre einzige Wohnung geht, wird jedes Jahr

kaufen eine Wohnung und der vorige Eigentümer

zum 31. Dezember betrachtet. Wenn die eigene

bewohnt sie noch, um die Fertigstellung seines neuen

Wohnung später ihren Charakter der einzigen Wohnung

Hauses abzuwarten).

verliert, bleibt der Grundbetrag bestehen (bestimmend dafür ist der Stand am 31. Dezember des Jahres des

In dieser Situation gab es bisher laut Gesetz einen

Kredits), Sie verlieren jedoch definitiv den Anspruch auf

Aufschub von zwei Jahren. Wenn Sie am 31. Dezember

Erhöhung des Grundbetrags.

des zweiten Jahres nach Aufnahme des Kredits noch nicht in dem Haus wohnen, verlieren Sie den Anspruch

Infolge der vollständig getrennten Steuerveranlagung

auf den Wohnbonus und gehen wieder über ins langfris-

wird die Bedingung einzige Wohnung je Ehepartner und

tige Sparen. Sie erlangen den Anspruch auf den Wohn-

nicht je fiskalische Familie beurteilt.

bonus aber wieder, wenn Sie das Haus am 31. Dezember des Jahres, in dem die Arbeiten beendet wurden,

Der Begriff eigene Wohnung

bewohnen oder in dem die vertraglichen Hindernisse beseitigt wurden. Denken Sie aber daran, dass der erhöhte

Die einzige Wohnung muss auch Ihre eigene Wohnung

Betrag, den Sie in den ersten zehn Jahren beanspruchen

sein. Es muss nämlich um die Wohnung gehen, die Sie

können, ab dem Beurkundungsdatum des Kredits läuft.

selbst beziehen und deren Volleigentümer, Besitzer,

Die Frist wird nicht ausgesetzt, wenn Sie einige Jahre

Nießbraucher, Erbpächter oder Erbbauberechtigter Sie

lang nicht für den Wohnbonus in Betracht kommen.

sind. Wenn Sie zum Beispiel gemeinsam zu fünft eine Wohnung kaufen, haben Sie alle fünf für Ihren Teil des Kredits Anspruch auf die Steuerermäßigung für die einzige eigene Wohnung, sofern jeder die Grundvoraussetzungen erfüllt.

Für die Voraussetzung, dass Sie in die Wohnung einziehen müssen, gibt es zwei Ausnahmen: • Aus beruflichen oder sozialen Gründen können Sie die Wohnung nicht bewohnen (z. B. weil die Entfernung

110

Schema 1 Der Begriff einzige und eigene Wohnung als Bedingung für den Anspruch auf Steuerermäßigung Habe ich in folgenden Situationen Anspruch auf Steuerermäßigung?

Zweitwohnung am 31. Kauf

Schenkung

Erbschaft

Nein, nur wenn Sie die

Nein, nur wenn Sie die

Nein, nur wenn Sie die

Wohnung dann am

Wohnung dann am

Wohnung dann am

Immobilienmarkt anbieten

Immobilienmarkt anbieten

Immobilienmarkt anbieten

Dezember des Jahres, in dem der Kredit aufgenommen wurde 100% Volleigentum

und sie vor dem 31. Dezember und sie vor dem 31. Dezember und sie vor dem 31. Dezember Miteigentum

des Jahres darauf verkauft ist.

des Jahres darauf verkauft ist.

des Jahres darauf verkauft ist.

Nein, nur wenn Sie die

Nein, nur wenn Sie die

Ja

Wohnung dann am

Wohnung dann am

Immobilienmarkt anbieten

Immobilienmarkt anbieten

und sie vor dem 31. Dezember und sie vor dem 31. Dezember Nießbrauch

des Jahres darauf verkauft ist.

des Jahres darauf verkauft ist.

Nein, nur wenn Sie die

Nein, nur wenn Sie die

Wohnung dann am

Wohnung dann am

Immobilienmarkt anbieten

Immobilienmarkt anbieten

Ja

und sie vor dem 31. Dezember und sie vor dem 31. Dezember des Jahres darauf verkauft ist.

Nuer-Bloßes Eigentum Nein, nur wenn Sie die

des Jahres darauf verkauft ist.

Nein, nur wenn Sie die

Wohnung dann am

Wohnung dann am

Immobilienmarkt anbieten

Immobilienmarkt anbieten

Ja

und sie vor dem 31. Dezember und sie vor dem 31. Dezember des Jahres darauf verkauft ist.

des Jahres darauf verkauft ist.

Schema 2 Der Begriff einzige und eigene Wohnung als Bedingung für den Erhalt der Erhöhung von 500 und 50 Euro Habe ich noch Anspruch auf die Erhöhung?

Zweitwohnung am 31. Dezember jedes beliebigen Jahres nach dem Jahr, in dem

Kauf

Schenkung

Erbschaft

100% Volleigentum

Nein

Nein

Nein

Miteigentum

Nein

Nein

Ja

Ja

Ja

Ja

Erbpächter

Nein

Nein

Nein

Erbbauberechtigter

Nein

Nein

Nein

Nutznießer

Nein

Nein

Ja

der Kredit aufgenommen wurde

Bloßer Eigentümer

111

Die Begriffe Erwerben und Erhalten

und Prämien der kreditgebundenen Todesfallversicherung kommen jedoch vollständig für die Steuerermäßigung für

Mit Erwerben ist sowohl der Kauf einer bestehenden

die einzige eigene Wohnung in Frage.

Wohnung als auch der Bau einer neuen Wohnung gemeint. Auch ein Kredit für die Zahlung der

Die Zinsen, die die Finanzierung des gewerblich genutz-

Erbschaftssteuer für die einzige eigene Wohnung ist

ten Teils betreffen, können Sie aber als Werbungskosten

möglich, allerdings nicht für Verzugszinsen bei verspäte-

absetzen.

ter Zahlung.

Vermietung Erhalten bedeutet, dass der Kredit dafür gedacht ist, den Wert der Wohnung zu erhöhen oder auf demselben

Wenn Sie einen Teil Ihrer einzigen eigenen Wohnung

Niveau zu halten, und dies durch Umbau, Verbesserung,

vermieten, gilt die Steuerermäßigung für die einzige

Anpassung, Modernisierung oder Wartungsarbeiten,

eigene Wohnung nicht für den Teil der Zinsen, der sich

oder um die Wohnung im Besitz zu halten (z. B. durch

auf den vermieteten Teil der Wohnung bezieht.

Rückkauf bei Ehescheidung).

Für diese Zinsen ist jedoch ein gewöhnlicher Zinsabzug

Baugrundstück

möglich (siehe Seite 118 Zurückgezahlte Zinsen).

Kapitaltilgungen und Prämien der kreditgebundenen

Weil der Kredit für den Kauf eines Baugrundstücks nicht

Todesfallversicherung und gemischten Lebensversiche-

mit der Absicht aufgenommen wurde, eine eigene

rung kommen jedoch vollständig für die Steuerermäßigung

Wohnung zu erwerben, kommt er nicht für die Steuer-

in Frage.

ermäßigung für die einzige eigene Wohnung in Betracht.

Die Zinsen dieses Kredits können Sie jedoch vom Katasterertrag des Baugrundstücks (und eventuellen

Gewöhnlicher Zinsabzug seit 1. Januar 2005

anderen Immobilien, die Sie besitzen) absetzen. Solange keine Wohnung auf dem Grundstück steht, müssen Sie

Für Kredite, die ab dem 1. Januar 2005 abgeschlossen

diesen Katasterertrag angeben.

wurden, bleibt der gewöhnliche Zinsabzug anwendbar, wenn der Kredit nicht für den Erwerb oder Erhalt der

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, um sowohl den Kauf

eigenen Wohnung aufgenommen wurde.

des Grundstücks als auch den Bau der Wohnung zu finanzieren, kommt dieser Kredit für die Steuerermäßigung

In den folgenden Fällen kommen die Zinsen für Kredite,

für die einzige eigene Wohnung in Betracht.

die ab dem 1. Januar 2005 abgeschlossen wurden, für den gewöhnlichen Zinsabzug in Betracht:

Nutzung zu gewerblichen Zwecken

• Der Kredit wurde für den Erwerb oder Erhalt einer Wohnung abgeschlossen, die nicht die einzige

Wenn Sie einen Teil der Wohnung zu gewerblichen Zwecken nutzen, kommen nur die Hypothekenzinsen,

Wohnung ist.

• Der Kredit wurde für den Erwerb oder Erhalt der einzi-

die sich nicht auf den gewerblich genutzten Teil der

gen Wohnung abgeschlossen, die der Steuerpflichtige

Wohnung beziehen, für die Steuerermäßigung für die

nicht selbst bewohnen wird.

einzige, eigene Wohnung in Betracht. Kapitaltilgungen

112

• Der Kredit wurde für den Erwerb oder Erhalt einer

Immobilie abgeschlossen, die nicht den Charakter

Ein Beispiel

einer Wohnung hat.

• Der Kredit hat keine Mindestlaufzeit von zehn Jahren.

Sie zahlen 2012 den Betrag von 2 220 Euro an Kapital

• Der Kredit ist nicht hypothekarisch gedeckt.

und Zinsen und haben Anspruch auf einen erhöhten Steuerabzug von 2 200 + 730 Euro für die einzige und

Hinweis: Wenn der Kredit nur teilweise hypothekarisch

eigene Wohnung. Außerdem haben Sie eine individuelle

besichert ist, ist der Teil der Zinsen, der nicht unter diese

Lebensversicherung, für die Sie eine Prämie von 300 Euro

Sicherung fällt, ebenfalls absetzbar. Das erklärt die mög-

zahlen. In welchem Maße können Sie diese Prämie noch

liche Kombination von Wohnbonus und normalem Zins-

steuerlich absetzen?

abzug.

Die Berechnung geschieht folgendermaßen:

Wie ist es mit der Steuerermäßigung für das langfristige Sparen?5

Schritt 1. Zunächst berechnen Sie den alten Korb, das heißt den Betrag, den Sie unter Berücksichtigung Ihres steuerpflichtigen Einkommens maximal anrechnen lassen

Wenn Sie Anspruch auf Steuerermäßigung für die ein-

können. Nehmen wir an, dass dies 1 700 Euro sind.

zige eigene Wohnung haben, können Sie außerdem

Schritt 2. Sie berechnen den Basiskorb für die einzige

noch in begrenztem Maße die Steuerermäßigung für das

eigene Wohnung. Das ist der Betrag, der für die einzige

langfristige Sparen in Anspruch nehmen. Es kann bei-

eigene Wohnung steuerlich abgesetzt wurde, jedoch

spielsweise um Prämien einer Individuallebensversiche-

ohne Berücksichtigung des Abzugs im erhöhten Korb. In

rung gehen, die nicht für die Wiederherstellung oder

diesem Fall ist das 2 220 - 730 = 1 490 Euro.

Besicherung eines Hypothekarkredits für die einzige

Schritt 3. Vom alten Korb ziehen Sie den Basiskorb für

eigene Wohnung dienen.

die einzige eigene Wohnung ab. In diesem Fall ist das 1 700 – 1 490 = 210 Euro.

Zunächst wird berechnet, wie viel Sie unter Berück-

Sie können die Lebensversicherungsprämie noch in Höhe

sichtigung Ihres steuerpflichtigen Einkommens anrechnen

von 210 Euro für den alten Korb absetzen. Die restlichen

lassen können. Dies sind höchstens 15% der ersten

90 Euro erzeugen keinen zusätzlichen Steuervorteil.

Tranche von 1 250 Euro (1 830 Euro für das Steuerjahr 2013) Ihres gesamten Berufseinkommens, und 6% für alles, was darüber liegt, mit einem allgemeinen Maximum von 1 500 Euro ( 2 200 Euro für das Steuerjahr 2013).

Dieser Betrag (der alte Korb) wird um die Steuerermäßigung für die einzige eigene Wohnung vermindert.

Für diese Verminderung wird nur der Grundbetrag berücksichtigt, die eventuellen Erhöhungen bleiben unberücksichtigt. Die Differenz, die Sie bekommen, ist der maximale Betrag, der noch einen Anspruch auf die Ermäßigung für das langfristige Sparen entstehen lassen kann.

5 Die angegebenen indexierten Beträge gelten für das Einkommensjahr 2012 – Steuerjahr 2013.

113

Schema 3* Hypothekarkredite nach 20051 Für die einzige2 eigene3 Wohnung4

Für eine Zweitwohnung oder eine nicht eigene Wohnung

Absetz-

Kapital, Zinsen und Prämien für kredit- • Kapital und Prämien der kreditgebundenen

barkeit

gebundene Todesfallversicherung für

Todesfallversicherung: Steuerermäßigung maximal 2 200

2 200 Euro + während der ersten

Euro (je nach Einkommen)

10 Jahre: (730 + 70 ) Euro

• Zinsabzug für den Katasterertrag der nicht eigenen

5 6

Wohnung(en) und andere Immobilien • Nie zusätzlicher Zinsabzug Steuervorteil

45%

• Kapital und kreditgebundene Todesfallversicherung: berichtigter mittlerer Steuersatz 30% ab 2012 • Zinsen: Spitzensteuersatz

Wer?

• Kapital und kreditgebundene Todesfallversicherung:

Volleigentümer, Nießbraucher, Erbpächter oder Erbbauberechtigter

7

Volleigentümer • Zinsen: Volleigentümer, Nießbraucher, Erbpächter, Erbbauberechtigter

Hypothek

Ausreichend, um den Wohnbonus zu

Bis 73 190 Euro

ermöglichen und die Indexierung zu berücksichtigen Kredit-

• Begünstigter: derjenige, der im

Begünstigter

gebundene

Todesfall das Volleigentum oder den 1 Die Lebensversicherung dient als Sicherheit für einen

Todesfall-

Nießbrauch der Wohnung erhält

versicherung • Nie für mehr als den hypothekarischen Teil des Kredits.

1 Immobilienkredit 1 a) für den Teil, der als Sicherheit für den Kredit fungiert: 1 a) derjenige, der die Wohnung in Volleigentum oder Nieß1 a) brauch erwirbt 1 b) für den Saldo: Ehepartner / gesetzlich zusammen1 a) wohnende Partner oder Blutsverwandte bis zum 2. Grad 2 In allen anderen Fällen: Ehepartner / gesetzlich zusammen2 wohnende Partner oder Blutsverwandte bis zum 2. Grad

* Durch die Haushaltsmaßnahmen wird die Regierung Di Rupo I ab dem Steuerjahr 2013 den Steuervorteil der Steuerermäßigung für die einzige eigene Wohnung und Bausparen auf einen linearen Satz von 45% begrenzen und wird der Steuervorteil für das langfristige Sparen auf einen linearen Tarif von 30% begrenzt. Bei der Veröffentlichung dieses Leitfadens waren die Änderungen noch nicht endgültig gesetzlich verankert. Diese Angaben gelten demnach vorbehaltlich der endgültigen Gesetzestexte. Die angegebenen indexierten Beträge gelten für das Einkommensjahr 2012 – Steuerjahr 2013.

1 Beurkundungsdatum am oder nach dem 1. Januar 2005.

2 Einzige Wohnung: • Was zählt, ist die Situation am 31. Dezember des Jahres, in dem der Kredit abgeschlossen wird • zum Begriff einzig: siehe Schema 1 Seite 111 • Nie mitgezählt werden Immobilien, die nicht den Charakter einer Wohnung haben.

3 Eigene Wohnung: • Wohnung, in der Sie selbst wohnen • oder in der Sie aus beruflichen oder sozialen Gründen nicht wohnen können • oder die Sie aus Gründen höherer Gewalt nicht unmittelbar bewohnen können: z. B. im Bau, noch laufender Mietvertrag, der respektiert werden muss.

4 Wohnung: Ein Kredit für das Grundstück kommt steuerlich nicht in Betracht, es sei denn, dass der Kredit für das Grundstück und den Bau im gleichen Vorschuss sind.

5 70 Euro Erhöhung unter der Bedingung, dass Sie am 1. Januar nach dem Jahr, in dem Sie den Kredit aufgenommen haben, mindestens drei unterhaltsberechtigte Kinder haben. Eheleute und gesetzlich zusammenwohnende Partner haben beide Anspruch auf die Erhöhung.

6 Die Periode von zehn Jahre beginnt mit dem Jahr, in dem der Kredit abgeschlossen wurde. Die Erhöhung geht endgültig verloren, wenn Sie zum 31. Dezember eines beliebigen folgenden Jahres eine zweite Wohnung haben. Zum Begriff einzige Wohnung in diesem Kontext: siehe Schema 2 Seite 111.

7 Bei Ehepartnern, die unter dem gesetzlichen Güterstand verheiratet sind, hat auch der Ehepartner und Nichteigentümer, der mit geliehen hat, Recht auf Steuerermäßigung. Hinweis: Wenn das Darlehen vom Ehepartner und Eigentümer bereits vor der Eheschließung oder vor dem Jahr der gemeinsamen Besteuerung abgeschlossen wurde, dann wird der Eigentümer, der sich später der Bank gegenüber als Mitschuldner erklärt, erst ab dem Einkommensjahr der Einbringung in die Gütergemeinschaft Anspruch auf Steuerermäßigung für die einzige eigene Wohnung.

Bei einer Ehe nach dem System der Gütertrennung oder bei gesetzlichem Zusammenwohnen kommt der Partner und Nichteigentümer in den Genuss der Steuerermäßigung für die einzige eigene Wohnung, wenn er einen Eigentumsanteil an der Wohnung erwirbt (über Kauf oder Schenkung und unabhängig vom Eigentumsprozentsatz).

114

Schema 4: Nur Kredite von vor 2005 Solange der Kredit läuft, behalten Sie die früheren Steuerermäßigungen oder Absetzmöglichkeiten (Bausparen, Zinsabzug, eventuell zusätzlicher Zinsabzug).

Schema 5: Kredit von vor 2005 und Kredit nach 2005 für die einzige eigene Wohnung Wahlmöglichkeit: Beide Kredite nach der alten Regelung einbringen:

Oder nur den neuen Kredit

• Bausparen

angeben: Steuerermäßigung

• Zinsabzug

einzige eigene Wohnung

• Zusätzlicher Zinsabzug: die Bedingungen – anerkannter Bauunternehmer, Mindestbetrag – müssen dazu erfüllt sein.

Beispiel für Steuereinsparungen6 Situation

Schritt 2

Jef und Els sind verheiratet und haben zwei Kinder. Sie

Bestimmen Sie die tatsächlich gezahlten Beträge, die

haben noch keine Wohnung und wollen sich gern ein

absetzbar sind. Das sind die Beträge, die effektiv für den

Eigenheim bauen.

hypothekarisch besicherten Kredit zurückgezahlt werden.

Sie beantragen einen Kredit über 100 000 Euro mit einer

In diesem Beispiel ist der gesamte Kredit (nämlich

Laufzeit von zwanzig Jahren und gleichbleibenden

100 000 Euro) hypothekarisch besichert. Also ist die voll-

Zahlungen zu einem Zinssatz von 4%. Der Kredit muss

ständige Monatsrate steuerlich absetzbar.

vollständig durch eine Hypothek abgesichert sein.

Tatsächlich jährlich gezahlter Betrag: 602,22 Euro x 12 =

Die Monatsrate beträgt 602,22 Euro.

7 226,64 Euro

Der Spitzensteuersatz beträgt 50% für Jef und 45% für Els, in beiden Fällen noch zuzüglich der Kommunalsteuer.

Schritt 3 Bestimmen Sie den tatsächlich maximal absetzbaren

Die Berechnung Schritt für Schritt (indexierte

Betrag.

Beträge für Steuerjahr 2013, Einkünfte 2012)

In diesem Schritt vergleichen wir den maximal absetzbaren Betrag je Kreditnehmer mit den tatsächlich absetzba-

Schritt 1

ren Beträgen.

Bestimmen Sie den maximal absetzbaren Betrag für

Tatsächlich jährlich gezahlter Betrag: 7 226,64 Euro

jeden Ehepartner:

Maximal absetzbarer Betrag: 5 860 euro

2 200 Grundbetrag je Ehepartner 730 Euro Erhöhung für

Concreet: Im ersten Jahr kann der steuerliche Spielraum

die ersten 10 Jahre = 2 930 Euro.

von 5 860 Euro voll ausgenutzt werden.

Summe: 2 930 Euro x 2 = 5 860 Euro

6 Durch die Haushaltsmaßnahmen wird die Regierung Di Rupo I ab dem Steuerjahr 2013 den Steuervorteil der Steuerermäßigung für die einzige eigene Wohnung und Bausparen auf einen linearen Satz von 45% begrenzen und wird der Steuervorteil für das langfristige Sparen auf einen linearen Tarif von 30% begrenzt. Bei der Veröffentlichung dieses Leitfadens waren die Änderungen noch nicht endgültig gesetzlich verankert. Diese Angaben gelten demnach vorbehaltlich der endgültigen Gesetzestexte. Die angegebenen indexierten Beträge gelten für das Einkommensjahr 2012 – Steuerjahr 2013.

115

Hypothekarischer Wohnkredit: die alte Regelung Schritt 4

Die alten Regeln sahen einen normalen und zusätzlichen

Verteilen Sie den tatsächlich maximal absetzbaren

Zinsabzug, Steuerermäßigung Bausparen oder Langfrist-

Betrag auf beide Steuerpflichtige.

sparen für Kapitaltilgungen und für Prämien der kredit-

In diesem Beispiel ist das einfach: Beide können jeweils

gebundenen Todesfallversicherung vor.

den maximal absetzbaren Betrag (nämlich 2 930 Euro) absetzen.

Wann gilt die Regelung?

Schritt 5

Die alten Vorschriften bleiben gültig für:

Berechnen Sie den Steuervorteil:

• Kredite, die vor 2005 aufgenommen wurden

Mann: 2 930 Euro x 45% = 1 318,50 Euro

• Kredite, die ab dem 1. Januar 2005 für die

Frau: 2 930 Euro x 45% = 1 318,50 Euro

Refinanzierung eines vor dem 1. Januar 2005 aufge-

Summe = 2 637 Euro

nommenen Kredits abgeschlossen wurden

Für diesen Betrag ist außerdem keine Kommunalsteuer zu zahlen.

• Kredite, die ab dem 1. Januar 2005 aufgenommen wurden, während für dieselbe Wohnung noch ein Hypothekarkredit für die Steuerermäßigung im Rahmen des langfristigen Sparens oder Bausparens in Betracht kommt (es handelt sich unter anderem um Renovierungskredite) und letzterer Kredit weiter in der Einkommenssteuer abgesetzt wird.

Diese Kredite für den Erwerb, Bau oder Umbau der Wohnung berechtigen zur Steuerermäßigung für das langfristige Sparen oder Bausparen. Die Zinsen kommen für den gewöhnlichen Zinsabzug und eventuell auch für den zusätzlichen Zinsabzug in Betracht.

Was gilt für neue Hypothekarkredite und kreditgebundene Todesfallversicherungen, die ab dem 1. Januar 2005 abgeschlossen wurden, die jedoch nicht die Bedingungen für den neuen Wohnbonus erfüllen und die oben nicht erwähnt sind?

Die Kapitalrückzahlungen oder kreditgebundenen Todesfallversicherungen dieser Kredite kommen für die Steuerermäßigung zum langfristigen Sparen in Betracht. Die Zinsen sind normal absetzbar.

116

Prämie für die kreditgebundene Todesfallversicherung7

Zurückgezahltes Kapital8 Auch die Rückzahlung von Kapital für einen Wohnkredit

Damit die Prämie für die kreditgebundene Todesfallversi-

kann Anspruch auf eine Steuerermäßigung bedeuten. Ab

cherung Steuervorteile erbringt, müssen folgenden

2012 beträgt diese Ermäßigung 30% der Rückzahlungen,

Bedingungen erfüllt sein. Sie sind sowohl der Versiche-

wenn Sie mehr als ein Haus besitzen. Es handelt sich in

rungsnehmer als auch der Versicherte. Zum Zeitpunkt

diesem Fall um eine Ermäßigung für das langfristige

des Abschlusses einer kreditgebundenen Todesfallversi-

Sparen. 2012 betrug diese Ermäßigung 30% bis 40%

cherung müssen Sie jünger als 65 Jahre sein. Der

(berichtigter mittlerer Steuersatz).

Begünstigte der Police muss für den Teil, mit dem das Darlehen besichert wird, die Person sein, die durch den

Der Vorteil ist jedoch größer, wenn Sie nur ein Haus haben.

Tod das volle Eigentum oder den Nießbrauch der einzi-

Für die einzige Wohnung wird eine erhöhte Steuerermäßi-

gen Eigentumswohnung erwirbt. Für den Saldo müssen

gung (Bausparen) gewährt. Es muss sich um einen Kredit

das der Ehepartner / der mit ihm gesetzlich zusammen-

handeln, der zwischen dem 1. Januar 1993 und dem

wohnende Partner oder Blutsverwandte bis zum 2. Grad

31. Dezember 2004 abgeschlossen wurde, oder um einen

sein.

Refinanzierungskredit bzw. Umbaukredit, der ab dem 1. Januar 2005 für die eigene Wohnung abgeschlossen

Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, besteht für die Prämie

wurde. Bei einem Renovierungskredit darf außerdem die

Anspruch auf eine Steuerermäßigung. Diese Ermäßigung

Steuerermäßigung einzige eigene Wohnung nicht beantragt

wird ab 2012 zu 30% berechnet, wenn der Kredit, mit

werden.

dem die Versicherung verbunden ist, für das langfristige

Die wichtigste Bedingung ist, dass der Kredit für den Bau,

Sparen in Betracht kommt. Sie wird ab 2012 zu 45%

Kauf oder Umbau eines Hauses im Europäischen Wirt-

berechnet, wenn der Kredit, mit dem die Versicherung

schaftsraum bestimmt sein muss. Der Kredit muss eine

verbunden ist, einen Anspruch auf eine Steuerermäßigung

Laufzeit von mindestens zehn Jahren haben und es muss

für das Bausparen entstehen lässt. Wenn die Versicherungs-

eine Hypothek aufgenommen werden, eine Hypotheken-

prämie im Rahmen der erhöhten Ermäßigung für das

vollmacht reicht nicht.

Bausparen absetzbar ist, wird die Steuerermäßigung zu 45% für diese Prämie nur in dem Maße möglich, wie sie

Berechnung des Steuervorteils: Kredit8

mit dem Grenzbetrag des Kredits verbunden ist. Wenn Sie ein Kapital versichern, das über dem für Ihren Kredit

Der Steuervorteil wird auf Grundlage des Kapitals, das

im Rahmen des Bausparens geltenden Grenzbetrag liegt,

Sie in einem Kalenderjahr zurückzahlen, und des Gesamt-

kommt die Prämie, die sich auf den Teil oberhalb dieses

betrags des Darlehens berechnet. Für Kredite, die vor

Grenzbetrags bezieht, nur zu 30% für die Steuerermäßigung

2005 aufgenommen wurden, oder für Refinanzierungs-

in Betracht, das entspricht also der Steuerermäßigung beim langfristigen Sparen.

Unten finden Sie weitere Informationen zum Bausparen, zum langfristigen Sparen und zur Anwendung von Grenzbeträgen.

7 Durch die Haushaltsmaßnahmen wird die Regierung Di Rupo I ab dem Steuerjahr 2013 den Steuervorteil der Steuerermäßigung für die einzige eigene Wohnung und Bausparen auf einen linearen Satz von 45% begrenzen und wird der Steuervorteil für das langfristige Sparen auf einen linearen Tarif von 30% begrenzt. Bei der Veröffentlichung dieses Leitfadens waren die Änderungen noch nicht endgültig gesetzlich verankert. Diese Angaben gelten demnach vorbehaltlich der endgültigen Gesetzestexte.

Die angegebenen indexierten Beträge gelten für das Einkommensjahr 2012 – Steuerjahr 2013.

3 Die angegebenen indexierten Beträge gelten für das Einkommensjahr 2012 – Steuerjahr 2013.

117

kredite oder Renovierungskredite, bei denen die alte

Verheiratete und gesetzlich zusammenwohnende Partner,

steuerliche Regelung anwendbar ist, sind die Rückzah-

die zusammen einen Wohnkredit für die gemeinsame

lungen auf einen bestimmten Grenzbetrag beschränkt.

Wohnung aufnehmen, können das getilgte Kapital, das

Es handelt sich dabei um den Grenzbetrag, der in dem

für eine Steuerermäßigung in Frage kommt, nach eige-

Jahr gilt, in dem der Kredit abgeschlossen wurde.

nem Gutdünken auf die beiden Partner verteilen. Mit

Wenn es sich um die einzige Wohnung handelt, kann

anderen Worten: Was der eine nicht absetzt, kann der

der Grenzbetrag höher liegen, wenn Sie unterhalts-

andere absetzen, allerdings ohne dass das geltende

berechtigte Kinder haben. Dies ist die Anzahl der unter-

Maximum bei jedem Partner überschritten werden darf.

haltsberechtigten Kinder am 1. Januar des Jahres, das auf das Jahr folgt, in dem die Kredit- und Sicherheiten-

Zurückgezahlte Zinsen9

urkunde ausgefertigt wurde.

Es wird zwischen dem gewöhnlichen Zinsabzug und dem Der Grenzbetrag wird für unterhaltsberechtigte Kinder

zusätzlichen Zinsabzug unterschieden. Der gewöhnliche

nicht in dem Maße erhöht, in dem die Rückzahlungen

Zinsabzug ist sowohl beim Kauf als auch beim Bau oder

für die Steuerermäßigung zum langfristigen Sparen in

Umbau einer Wohnung anzuwenden und bleibt auf den

Betracht kommen.

Betrag des Immobilienertrags begrenzt. Diese Abzugsmöglichkeit wird vor allem interessant, wenn Sie mehrere

Grenzbeträge für einen 2011 abgeschlossenen Kredit Keine unterhaltsberechtigten Kinder

73 190 Euro

Immobilien besitzen. Wenn Sie neben dem eigenen Wohnhaus auch noch andere Immobilien haben, werden Letztere nämlich stärker besteuert, und zwar zum Spitzen-

Berechnung des Steuervorteils: Ihr

steuersatz (maximal 50% + Kommunalsteuer). Wenn Sie

Erwerbseinkommen

sich eine Zweitwohnung anschaffen wollen, ist es dank

9

des gewöhnlichen Zinsabzugs häufig interessant, hierfür Neben einer Beschränkung auf den Darlehensteil, der zur

wieder einen Kredit aufzunehmen.

Steuerermäßigung berechtigt, gibt es noch eine zweite Beschränkung. Diese Beschränkung variiert je nach dem

Der zusätzliche Zinsabzug ist erst möglich, wenn Sie ein

Betrag Ihres steuerpflichtigen Erwerbseinkommens. Die

Haus im Rahmen des Mehrwertsteuersystems bauen

Steuerermäßigung wird auf maximal 15% der ersten

oder umbauen. Weitere Bedingungen sind, dass Sie keine

1 830 Euro des Erwerbseinkommens jedes der beiden

andere Wohnung haben dürfen, dass Sie eine Hypothek

Partner + 6% des darüber liegenden Teils berechnet.

aufnehmen müssen und dass Ihr Kredit eine Laufzeit von

Darüber hinaus ist ein allgemeiner Höchstbetrag festge-

mindestens zehn Jahren haben muss.

setzt, der bei 2 200 Euro im Jahr liegt. Für eine Familie entspricht der maximale Betrag, der für die Steuer-

Für Kredite, die ab 1. Januar 2005 aufgenommen wurden,

ermäßigung in Betracht kommt, also zweimal 2 200 Euro

ist der zusätzliche Zinsabzug nur noch für Renovierungs-

oder 4 400 Euro.

kredite möglich. Für Umbauten kommen hier noch einige Bedingun-gen hinzu: Die Wohnung muss mindestens

In diesem Betrag sind nicht nur die Tilgungen von Kapital

fünfzehn Jahre alt sein, und Sie müssen Rechnungen von

enthalten, sondern auch die Prämien für die kreditge-

anerkannten Bauunternehmern in Höhe von mindestens

bundene Todesfallversicherung und für eventuelle sons-

28 980 Euro (Mehrwertsteuer inbegriffen) vorlegen

tige Lebensversicherungen.

können. Überdies ist der zusätzliche Zinsabzug nur für

118

den Betrag möglich, für den Rechnungen anerkannter Unternehmer vorgelegt werden können.

Was ist mit Umbauten?

Bei einem Renovierungskredit können Sie Zinsen für

Bei Umbauten Ihrer einzigen Wohnung können

höchstens 36 600 Euro des geliehenen Betrags absetzen.

Sie auch die Prämie für die kreditgebundene

Dieser Höchstbetrag steigt, je mehr unterhaltsberechtigte

Todesfallversicherung, das getilgte Kapital und

Kinder Sie haben.

den normalen Zinsabzug einbeziehen. Für den zusätzlichen Zinsabzug wird der abzuziehende

Zinsen für Kredite, die vor dem 1. Januar 2005 für einen

Betrag auf ein Darlehen von höchstens 36 600

Neubau aufgenommen wurden (auch Kauf eines Hauses

Euro anstelle von 73 190 Euro berechnet. Dieser

im Mehrwertsteuersystem), können für einen zusätzlichen

Betrag kann höher liegen, wenn Sie mehr unter-

Zinsabzug in Frage kommen. Bei einem Neubaukredit

haltsberechtigte Kinder haben:

können Sie die Zinsen bis zum Grenzbetrag absetzen, der 1 unterhaltsberechtigtes Kind

38 420 Euro

2 unterhaltsberechtigte Kinder

40 250 Euro

Kredite, die ab 1. Januar 2005 für den Bau einer neuen

3 unterhaltsberechtigte Kinder

43 910 Euro

Wohnung oder den Kauf einer Wohnung mit Mehrwert-

4 oder mehr unterhaltsberech-

47 570 Euro

steuer aufgenommen wurden, berechtigen nicht

tigte Kinder

in dem Jahr gilt, in dem der Kredit abgeschlossen wurde.

mehr zu zusätzlichem Zinsabzug. Für diese Kredite gilt grundsätzlich die Regelung des Wohnbonus, wenn alle

Behinderte Kinder werden doppelt gezählt.

Bedingungen erfüllt sind.

Bedingungen sind, dass die Arbeiten mindestens 28 980 Euro kosten (einschließlich Mehrwert-

Wie viel genau?

9

steuer), dass sie von einem anerkannten Unternehmer ausgeführt werden und dass das Haus

Die Zinsen, die noch nach der Anwendung des gewöhn-

mindestens fünfzehn Jahre alt ist. Auch hier wird

lichen Zinsabzugs übrigbleiben, können für den zusätz-

der zusätzliche Zinsabzug allmählich von 80% in

lichen Zinsabzug in Betracht kommen. Dies bedeutet,

den ersten fünf Jahren auf 70% im sechsten Jahr,

dass Sie einen bestimmten Prozentsatz dieser Zinsen von

60% im siebten Jahr usw. abgebaut.

Ihrem gesamten steuerpflichtigen Einkommen absetzen dürfen. In den ersten fünf Jahren, gerechnet ab dem Jahr, in dem Sie den Einheitswert zum ersten Mal zu Ihrem steuerpflichtigen Einkommen gerechnet haben, können Sie 80% der Zinsen absetzen, die Sie für die entsprechenden Grenzbeträge gezahlt haben. Im sechsten Jahr sind das noch 70%, im siebten Jahr 60% usw.

Insgesamt haben Sie zwölf Jahre Anspruch auf zusätzlichen Zinsabzug.

9 Die angegebenen indexierten Beträge gelten für das Einkommensjahr 2012 – Steuerjahr 2013.

119

Beispiel für Steuereinsparungen10 Situation Jef und Els sind verheiratet und haben zwei Kinder. 1995 haben sie eine bestehende Wohnung erworben, ursprünglich gebaut im Jahr 1984. Hierzu haben sie einen Kredit von 100 000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren aufgenommen.

2012 haben sie 4 000 Euro an Kapital und 2 000 Euro an Zinsen zurückgezahlt. Der noch zu tilgende Saldo beträgt 25 000 Euro.

Die Prämie für die kreditgebundene Todesfallversicherung betrug 250 Euro für Jef und 150 Euro für Els. Weil das Einkommen von Jef höher liegt, ist er für einen höheren Kreditbetrag (75 000 Euro) versichert als Els (50 000 Euro).

2009 beschlossen Jef und Els, Küche und Bad vollständig zu renovieren und einige weitere Renovierungsarbeiten ausführen zu lassen. Dafür nahmen sie einen zusätzlichen Kredit von 70 000 Euro auf, der 2009 beurkundet wurde. Eine neue Hypothek war nicht nötig. Sie konnten die vorhandene Hypothek des alten Kredits weiterbenutzen.

Die monatliche Kreditlast für den zweiten Kredit beträgt 457,70 Euro. In den ersten zwölf Monaten zahlten sie also 3 375,14 Euro Zinsen und 2 117,32 Euro Kapital zurück.

Das indexierte Katastereinkommen der Wohnung beträgt 1 800 Euro.

Jef hat ein steuerpflichtiges Erwerbseinkommen von 45 000 Euro, Els von 25 000 Euro. Der Spitzensteuersatz beträgt 50% für Jef und 45% für Els. Wir nehmen an, dass der berichtigte mittlere Steuersatz für Jef 35% und für Els 30% beträgt.

Berechnung des Steuervorteils nach der alten Regelung 1 Prämie der kreditgebundenen Todesfallversicherung und zurückgezahltes Kapital Schritt 1 – Bestimmen Sie den einkommensabhängigen, steuerlich absetzbaren Höchstbetrag je Steuerpflichtigen Jef

Els

15% auf den ersten Teil von 1 830 Euro seines steuer- 15% auf den ersten Teil von 1 830 Euro ihres steuerpflichtigen Einkommens = 274,50 Euro

pflichtigen Einkommens = 274,50 Euro

+ 6% für den darüber liegenden Teil (43 170 Euro) =

+ 6% für den darüber liegenden Teil (23 170 Euro)

2 590,20 Euro.

= 1 390,20 Euro

Summe = 2 864,70 Euro

Summe = 1 664,70 Euro

Dieser Betrag ist auf das Maximum von 2 200 Euro beschränkt.

10 Durch die Haushaltsmaßnahmen wird die Regierung Di Rupo I ab dem Steuerjahr 2013 den Steuervorteil der Steuerermäßigung für die einzige eigene Wohnung und Bausparen auf einen linearen Satz von 45% begrenzen und wird der Steuervorteil für das langfristige Sparen auf einen linearen Tarif von 30% begrenzt. Bei der Veröffentlichung dieses Leitfadens waren die Änderungen noch nicht endgültig gesetzlich verankert. Diese Angaben gelten demnach vorbehaltlich der endgültigen Gesetzestexte.

Die angegebenen indexierten Beträge gelten für das Einkommensjahr 2012 – Steuerjahr 2013.

120

Schritt 2 – Bestimmen Sie den Kreditbetrag, der tatsächlich für einen Steuervorteil berücksichtigt wird.

Der indexierte Grenzbetrag beläuft sich für 1995 (Jahr, in dem der Kredit aufgenommen wurde) und mit zwei unterhaltsberechtigten Kindern auf 59 990,23 Euro.

Der neue Kredit kann nicht steuerlich abgesetzt werden, weil der Kreditbetrag von 1995 über dem Grenzbetrag liegt.

Weil der Betrag vollständig durch eine Hypothek besichert wird, entspricht der in Betracht kommende Kreditbetrag dem Grenzbetrag: 59 990,23 Euro.

Schritt 3 – Bestimmen Sie den Betrag, der tatsächlich für eine Steuerermäßigung in Betracht kommt.

Formel: zurückgezahltes Kapital des alten Kredits x Grenzbetrag / Gesamtkreditbetrag 4 000 x 59 990,23/100 000 = 2 399,61 Euro.

Schritt 4 – Bestimmen Sie je Steuerpflichtigen den Prämienbetrag der kreditgebundenen Todesfallversicherung, der für einen Steuervorteil berücksichtigt wird.

Formel: Prämienbetrag x Grenzbetrag (begrenzt auf versicherten Betrag) / versichertes Kapital Hinweis: Der Teil der Prämie, der über dem Grenzbetrag liegt, kann benutzt werden, um eine Steuerermäßigung im Rahmen des langfristigen Sparens zu erhalten.

Jef

Els

Bausparen

Bausparen

250 x 59 990,23 / 75.000 = 199,97 Euro

0 Euro

Langfristiges Sparen

Langfristiges Sparen

250 - 199,97 = 50,03 Euro

150 Euro

Schritt 5 – Verteilen Sie den Steuervorteil optimal.

Jef

Els

Maximal 2 200 Euro

Maximal 1 664,70 Euro

Bausparen

Bausparen

• Prämie der kreditgebundenen Todesfallversicherung: • Prämie der kreditgebundenen Todesfallversicherung: 199,97 Euro (siehe Schritt 4) • Getilgtes Kapital: Höchstbetrag - Prämien kreditgebundene Todesfallversicherung

0 Euro • Getilgtes Kapital: effektiver Kreditbetrag aus Schritt 2 – zurückgezahltes Kapital, das schon bei Jef angegeben wird

2 200 - 250 = 1 950 Euro

2 399,61 – 1 950 = 449,61 Euro

Langfristiges Sparen

Langfristiges Sparen

• Prämie kreditgebundene Todesfallversicherung

• Prämie kreditgebundene Todesfallversicherung

(Rest): 50,03 Euro

150 Euro

121

Schritt 6 – Berechnen Sie den Steuervorteil.

Jef

Els

Maximal 2 200 Euro

Maximal 1 664,70 Euro

Bausparen

Bausparen

• Prämie kreditgebundene Todesfallversicherung:

• Prämie kreditgebundene Todesfallversicherung:

199,97 x 45% = 89,99 Euro

0 Euro

• Getilgtes Kapital:

• Getilgtes Kapital:

1 950 x 45% = 877,50 Euro

449,61 x 45% = 202,32 Euro

Langfristiges Sparen

Langfristiges Sparen

• Prämie kreditgebundene Todesfallversicherung:

• Prämie kreditgebundene Todesfallversicherung: 150

50,03 x 30% = 15,01 Euro

x 30% = 45 Euro

Steuervorteil insgesamt: 89,99 + 877,50 + 15,01 + 202,32 + 45 = 1 229,82 Euro 2 Normaler Zinsabzug Schritt 1 – Bestimmen Sie den gesamten steuerpflichtigen Immobilienertrag = 1 800 Euro Schritt 2 – Bestimmen Sie den Zinsbetrag, der für den normalen Zinsabzug in Betracht kommt. = 1 800 Euro (diesen Betrag ergänzen wir mit den Zinsen des alten Kredits) Schritt 3 – Berechnen Sie den Steuervorteil des normalen Zinsabzugs, mit dem die Immobiliensteuer zu 12,50% zurückgewonnen wird. Für die eigene Wohnung (Jef und Els besitzen keine andere Wohnung) 12,5% x 1 800 = 225 Euro 3 Zusätzlicher Zinsabzug Schritt 1 – Bestimmen Sie den Betrag, der für eine Steuerermäßigung in Betracht kommt.

Die für den alten Kredit gezahlten Zinsen kommen nicht in Betracht, weil es sich nicht um einen Bau, Umbau oder Kauf im Mehrwertsteuersystem handelte.

Hingegen können die neuen Kreditzinsen abgesetzt werden: 3 375,14 Euro Schritt 2 – Berechnen Sie den Grenzbetrag, der für den zusätzlichen Zinsabzug in Betracht kommt.

Formel: Betrag, der für einen zusätzlichen Zinsabzug in Betracht kommt x Grenzbetrag / Kreditbetrag 3 375,14 x 38 070 / 70 000 = 1 835,59 Euro Schritt 3 – Wenden Sie die steuerliche Begrenzung des Abzugs an.

Die steuerliche Begrenzung des Abzugs beträgt in den ersten fünf Jahren 80%.

1 835,59 x 80% = 1 468,47 Euro Schritt 4 – Verteilen Sie den zusätzlichen Zinsabzug auf die Steuerpflichtigen, je nach ihrem Einkommen.

Jef

Els

1 468,47 x 45 000 / 70 000 = 944,02 Euro

1 468,47 x 25 000 / 70 000 = 524,45 Euro

Schritt 5 – Berechnen Sie den Steuervorteil.

Jef

Els

944,02 x 45% = 424,81 Euro

524,45 x 45% = 236,00 Euro Summe = 660,81 Euro

122

4 Berechnung des Steuervorteils nach der alten Regelung Zurückgezahltes Kapital und Prämien der kredit-

1 229,82 Euro

gebundenen Todesfallversicherung Normaler Zinsabzug

225,00 Euro

Zusätzlicher Zinsabzug

660,81 Euro

Summe

2 115,63 Euro

Berechnung des Steuervorteils nach der neuen Regelung (Wohnbonus) Steuerabzug mit Wohnbonus Schritt 1 - Bestimmen Sie den steuerlich absetzbaren Höchstbetrag.

Grundbetrag: 2 200 (Jef) + 2 200 (Els) = 4 400 Euro Erhöhter Abzug: 730 (Jef) + 730 (Els) = 1 460 Euro Summe = 5 860 Euro Schritt 2 - Bestimmen Sie die tatsächlich gezahlten Beträge, die absetzbar sind.

Jährliche Kreditlasten: 457,70 x 12 = 5 492,40 Euro Prämien für die kreditgebundene Todesfallversicherung: 0 Euro (keine Lebensversicherung für den neuen Kredit) Summe = 5 492,40 Euro Schritt 3 - Bestimmen Sie den tatsächlich steuerlich absetzbaren Höchstbetrag.

Der tatsächlich gezahlte Betrag, der für den Abzug in Betracht kommt, liegt unter dem steuerlich absetzbaren Höchstbetrag. Daher wird der tatsächlich gezahlte Betrag genommen = 5 492,40 Euro Schritt 4 - Verteilen Sie den tatsächlich steuerlich absetzbaren Höchstbetrag auf beide Steuerpflichtigen.

Höchstbetrag: 5 492,40 Euro Jef : 2 930 Euro Els: 2 562,40 Euro Schritt 5 – Berechnen Sie den Steuervorteil.

Jef : 2 930 x 45% = 1 318,50 Euro Els : 2 562,40 x 45% = 1 153,08 Euro Summe = 2 471,58 Euro Da die neue Regelung (Wohnbonus) günstiger ist als die alte, immerhin bringt sie einen Steuervorteil von 2 471,58 Euro gegenüber 2 115,63 Euro, entscheiden sich Jef und Els für den Wohnbonus. Sie setzen also ihren alten Kredit nicht mehr steuerlich ab.

123

Gleichzeitige Anwendung

Die KBC-Kreditberatung

In manchen Fällen ist die gleichzeitige

Wenn Sie bei der KBC Bank & Versicherung einen

Anwendung von einerseits der alten Regelung

Hypothekarkredit aufnehmen wollen, erhalten Sie

der Steuerermäßigung für das Bausparen und

in Ihrer KBC-Bankfiliale eine genaue Prognose der

andererseits des neuen Systems des Wohnbonus

Nettobelastung, mit der Sie in den kommenden

dennoch möglich. Wenden Sie sich dazu an Ihre

fünfzehn, zwanzig oder dreißig Jahren rechnen

KBC-Bankfiliale.

müssen. Diese computergestützte Kreditberatung berücksichtigt Ihre Pläne, Ihr Einkommen und Ihr Budget.

Es sind verschiedene Simulationen möglich:

Achtung bei Darlehen innerhalb der Familie

• Kauf eines Baugrundstücks, privatrechtlich und öffentlich • Kauf eines Hauses, privatrechtlich und öffentlich

Manchmal helfen Angehörige wie Eltern oder

• Bau eines Hauses

Großeltern mit einem privatschriftlichen Kredit.

• Renovierung

Berücksichtigen Sie, dass der Empfänger des

Es ist sogar eine Simulation für Kombinationen

Kredits für die Zinsen, die er eventuell zahlt,

möglich, zum Beispiel Kauf eines Baugrundstücks

Quellensteuer einbehalten muss.

+ Neubau oder Kauf des Hauses + Renovierungen. So können wir die günstigste Kombination für Sie finden.

KBC Bank & Versicherung behält für Sie alle Formalitäten und Bedingungen im Auge. Sie erhalten von uns automatisch alle erforderlichen Bescheide für Ihre Steuererklärung.

124

125

Staatliche Zusch端sse und Steuervorteile

Finanzielle Förderung für grünes (Um-) Bauen Mit Steuervergünstigungen hilft Ihnen der Fiskus, wenn Sie eine Wohnung erwerben oder renovieren. Außerdem gibt es vom Staat allerlei Prämien und Zuschüsse.

Durch die Sparmaßnahmen der Föderalen Regierung wird die finanzielle Unterstützung für energieeffizientes Bauen oder Renovieren ab 2012 stark zurückgeschraubt.

Zu Redaktionsschluss waren die entsprechenden Details noch nicht bekannt. Über den aktuellen Stand informieren Sie sich am besten auf den Websites der entsprechenden Instanzen.

Energiesparende Investitionen: Tiefgreifende Änderungen Die Neuerungen Di Rupo schaffen die Steuerermäßigung für energiesparende Ausgaben mit sofortiger Wirkung ab. Im Gesetzentwurf ist eine Übergangsregelung für Verträge, die vor dem 28. November 2011 abgeschlossen wurden, vorgesehen.

A Verträge, die vor dem 28. November 2011 abgeschlossen wurden und für die die Zahlung 2011 erfolgt ist.

Diese Ausgaben kommen für die Steuerermäßigung für energiesparende Ausgaben in Betracht. Die Steuerermäßigung beträgt 40% der gezahlten Ausgabe mit einem absoluten Mindestbetrag von 2 830,00 Euro oder 3 680 Euro, je nach der Art der Investition. Diese Ausgaben können auf die nächsten 3 Jahre übertragen und in einen Steuerkredit umgewandelt werden.

B Verträge, die vor dem 28. November 2011 abgeschlossen wurden und für die die Zahlung 2012 erfolgt ist.

Diese Ausgaben kommen für die Steuerermäßigung für energiesparende Ausgaben in Betracht. Die Steuerermäßigung beträgt 40% der gezahlten Ausgabe mit einem absoluten Mindestbetrag von 2 930,00 Euro oder 3 810,00 Euro, je nach der Art der Investition.

Diese Ausgaben können auf die nächsten 3 Jahre übertragen und in einen Steuerkredit umgewandelt werden.

C Verträge, die nach dem 28. November 2011 abgeschlossen wurden und für die die Zahlung 2011 erfolgt ist.

Diese Ausgaben kommen für die Steuerermäßigung

127

für energiesparende Ausgaben in Betracht. Die Steuer-

Sonstige Zuschüsse

ermäßigung beträgt 40% der gezahlten Ausgabe mit einem absoluten Mindestbetrag von 2 830,00 Euro

Wenn Sie in Flandern eine Wohnung bauen, umbauen

oder 3 680 Euro, je nach der Art der Investition. Diese

oder renovieren und sie nach den Umbauten ein Energie-

Ausgaben können auf die nächsten 3 Jahre übertragen

niveau von E60 oder weniger hat, erhalten Sie 10 Jahre

und in einen Steuerkredit umgewandelt werden.

lang einen Rabatt von 20% auf die Grundsteuer. Ist das

D Verträge, die nach dem 28. November 2011 abge-

Energieniveau E40 oder geringer, kann dieser Rabatt bis

schlossen wurden und für die die Zahlung 2012 erfolgt

zu 40% betragen.

ist.

Für diese Ausgaben wird keine Steuerermäßigung

In Flandern gibt es auch Grünstromzertifikate für den,

mehr gewährt, eine Ausnahme sind Dachisolierungen.

der mit fotovoltaischen Sonnenzellen selbst Strom

Die Steuerermäßigung wird auf 30% begrenzt und

erzeugt. Je 1 000 kWh erzeugten Strom erhalten Sie von

kann höchstens 2 930,00 Euro betragen.

VREG ein grünes Zertifikat. Ihr Netzverwalter kauft dieses grüne Zertifikat zu einem garantierten Mindestpreis

Für die folgenden Investitionen wird die Steuerermäßigung

ab. Für Solarmodule, die zwischen dem 1. Januar und

für Verträge, die nach dem 28. November 2011 abge-

dem 31. März 2012 in Gebrauch genommen wurden,

schlossen und 2012 bezahlt werden, abgeschafft.

erhalten Sie einen Mindestzuschuss von 250 Euro je

• Wartung des alten Heizkessels oder Austausch durch

Zertifikat, und das während 20 Jahren. Für Anlagen, die

einen Kondensationskessel, einen holzbeheizten

zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2012 in Gebrauch

Kessel, eine Anlage mit Wärmepumpe

genommen wurden, erhalten Sie 230 Euro und für

• Installation eines Wasserheizsystems mit Sonnenenergie (Sonnenboiler)

Anlagen, die zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2012 in Gebrauch genommen werden, noch 210 Euro.

• Installation von Solarzellen zur Umwandlung von Sonnenenergie in elektrische Energie (fotovoltaische

Die Einkünfte, die eine Privatperson aus dem Verkauf von

Sonnenzellen)

grünen Zertifikaten bezieht, sind steuerfrei, vorausge-

• Installation einer geothermischen Wärmepumpe

setzt, dass die Energie von einer Anlage produziert wird,

• Installation hochisolierender Verglasung

die ausschließlich privat genutzt wird.

• Installieren von Wärmeregelung einer Zentralheizung mit Thermostatventilen oder einem zeitgeschalteten

Die Netzverwalter in Flandern gewähren Prämien für

Raumthermostaten

Dachisolierung, Bodenisolierung, Außenmauerisolierung,

• Durchführung einer Energieprüfung

Hochleistungsglas, solaren Warmwasserbereitern und Wärmepumpen. Es gibt auch Neubauprämien, die von

Auch die Steuerermäßigung während 10 Jahren für

dem E-Niveau des Hauses oder der Wohnung, die Sie

Passivhäuser, Niedrigenergiehäuser und

gebaut oder neu gekauft haben, abhängen.

Nullenergiehäuser fällt ab 2012 weg. Wer diese Steuerermäßigung bereits in den vorigen Jahren erhielt,

In Brüssel gibt es diverse Energieprämien: Für Energie-

hat selbstverständlich.weiterhin Anspruch darauf.

audits, Passivwohnungen, (sehr ) Niedrigenergiewohnungen, Dachisolierung, Bodenisolierung, Außenmauerisolierung, Holzfenster mit Umweltlabel, Hochleistungsglas, Gründächer, Außensonnenschutz, Kondensationskessel,

128

Andere Prämien und Zuschüsse Temperaturregler, solare Warmwasserbereiter, fotovoltai-

Unabhängig vom energieeffizienten Charakter der

sche Sonnenzellen, Wärmepumpen, Kraft-Wärme-

Arbeiten gibt es noch andere Prämien und Zuschüsse,

Kopplung, effiziente elektrische Haushaltsgeräte. Nähere

die Sie beanspruchen können.

Informationen hierzu erhalten Sie beim „Stadswinkel“ oder beim „Brussels Instituut voor Milieubeheer - BIM“

Vorbeugung von Feuer und Diebstahl1

(Umweltschutzinstitut).

Wenn Sie als Volleigentümer, Nießbraucher, ErbbauWallonien hat Prämien oder Zuschüsse für Arbeiten zur

berechtigter, bloßer Eigentümer oder Mieter in Ihre

rationellen Energienutzung und für die Installation von

Wohnung gegen Feuer und Einbruch investieren, haben

Sonnenkollektoren. Sie können einen Finanzzuschuss für

Sie Anspruch auf einen Steuervorteil. Die Ermäßigung

die Installation von fotovoltaischen Solarzellen und

beläuft sich auf 50% der Ausgaben mit einem Höchst-

Grünstromzertifikate beanspruchen. Wer ein Passivhaus

betrag von 730 Euro (Steuerjahr 2013) je Wohnung.

oder eine Wohnung mit niedrigem Energieverbrauch

Diesen Steuervorteil können Sie für dieselbe Investition

kauft, zahlt weniger Registrierungsgebühr. Wer Energie-

nicht mit Steuerermäßigungen für Energiesparinvestitio-

sparmaßnahmen in seiner Wohnung ausführt, kommt in

nen kumulieren.

den Genuss einer befristeten Einfrierung seines Katasterertrags.

Der Vollständigkeit halber weisen wir darauf hin, dass es auch für die Sicherung gewerblicher Räume auf föderaler

Neben den regionalen Beihilfen gibt es manchmal

Ebene Steuerabzugsmöglichkeiten gibt.

Vergünstigungen und Prämien seitens der Provinz und der Gemeinde.

Renovierung in Problemvierteln1

Die Branchenvereinigungen für Gas und Heizöl zahlen eventuell für die Installation bestimmter Anlagen eine

Eigentümer, Nießbraucher, Erbbauberechtigte,Erbpächter

Prämie.

und bloße Eigentümer (jedoch nicht Mieter) können eine Steuerermäßigung bekommen, wenn sie eine Wohnung renovieren, die sich in einer Zone der Großstadtförderung befindet. Sie beläuft sich auf 15% der Ausgaben mit einem Höchstbetrag von 730 Euro (Steuerjahr 2013).

Es gibt eine Reihe von Bedingungen: • Es muss sich um die einzige Wohnung des Steuerpflichtigen handeln.

• Die Wohnung muss seit mindestens 15 Jahren genutzt werden.

• Der Gesamtpreis der Arbeiten muss mindestens 3 660 Euro (Steuerjahr 2013) betragen, Mehrwertsteuer inbegriffen.

• Die Ausgaben dürfen nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden, sie dürfen keinen Anspruch auf 1 Die angegebenen indexierten Beträge gelten für das Einkommensjahr 2012 – Steuerjahr 2013.

129

Investitionsabzug entstehen lassen, und sie dürfen

Im Bezirk Halle-Vilvoorde und einigen Kommunen des

keine Steuerermäßigung für Energiesparinvestitionen

Bezirks Leuven gilt ein höherer Höchstverkaufswert von

ergeben haben.

368 000 Euro.

Prämien und Zuschüsse in der Flämischen Region

Renovierungsprämie Eigentümer / Bewohner, die bis drei Jahre vor dem Antrag

In Flandern können Sie unter anderem eine

keine andere Wohnung besaßen (Eigentum oder voll-

Renovierungsprämie, eine Anpassungs- und

ständiger Nießbrauch) und Vermieter können eine

Verbesserungsprämie sowie eine kostenlose Versicherung

Renovierungsprämie bekommen. Eigentümer dürfen

zum gesicherten Wohnen erhalten.

ein bestimmtes steuerpflichtiges Einkommen nicht überschreiten. Bei Eheleuten und zusammenlebenden

Kostenlose Versicherung „gesichertes Wohnen“

Personen liegt die Grenze bei 54 390 Euro, zu erhöhen um 3 050 Euro je unterhaltsberechtigte Person (Beträge

Wer eine Wohnung baut, kauft oder umbaut, kann unter

für das Steuerjahr 2011). Bei Alleinstehenden mit einer

bestimmten Bedingungen eine kostenlose Versiche-

unterhaltsberechtigten Person gilt derselbe Basisbetrag

rung zum gesicherten Wohnen bekommen. Diese

und die gleiche Erhöhung ab der zweiten unterhaltsbe-

Versicherung läuft zehn Jahre und beteiligt sich an der

rechtigten Person. Für Alleinstehende ohne unterhaltsbe-

Zahlung der Kreditraten bei unfreiwilliger Arbeitsunfähig-

rechtigte Person ist das 38 070 Euro. Wer bereits eine

keit oder Arbeitslosigkeit für maximal drei Jahre.

Verbesserungsprämie erhalten hat, kann bis drei Jahre danach keine Renovierungsprämie beantragen. Nach der

Bei einem Kauf, Bau oder Kauf mit Umbau einer Wohnung

Auszahlung der Renovierungsprämie müssen Sie zehn

müssen Sie einen Hypothekarkredit von mindestens

Jahre lang warten, bis Sie wieder eine Renovierungs-

50 000 Euro aufnehmen. Handelt es sich ausschließlich

prämie oder Verbesserungsprämie beantragen können

um Renovierungsarbeiten, sinkt dieser Mindestbetrag auf

(Ausnahme: Arbeiten zur Lösung eines Übervölkerungs-

25 000 Euro. Für den Kauf einer neuen Wohnung und

problems).

den Kauf und Umbau einer Wohnung gelten bestimmte Einkommensgrenzen, sofern die Wohnung nicht ein

Die Wohnung muss mindestens 25 Jahre alt sein. Nicht

Energieniveau von E70 oder niedriger hat. Der Beitrag zu

alle Arbeiten kommen in Betracht: Es muss sich um

den Kreditraten beginnt nach einer Wartezeit von

Eingriffe handeln, mit denen die Wohnung strukturell

3 Monaten und beläuft sich auf 70% der Raten im ersten

gesund gemacht und von Feuchtigkeit befreit wird. Nur

Jahr, 56% im zweiten und 42% im dritten Jahr, wobei

die folgenden acht Kategorien werden berücksichtigt,

das Maximum 500 Euro beträgt. Dieses Maximum steigt

jeweils für den genannten Höchstbetrag: Fundamente /

auf 600 Euro für den, der eine Wohnung mit dem Energie-

Mauern (15 000 Euro), tragende Böden (15 000 Euro),

niveau E70 oder weniger hat oder der unter einer

Dächer (15 000 Euro), Außenschreinereiarbeiten (15 000

bestimmten Einkommensgrenze liegt. Schließlich darf der

Euro), Zentralheizung (7 500 Euro), Elektrizität (3 750

Verkaufswert der Wohnung nicht über 320 000 Euro lie-

Euro), sanitäre Anlagen (3 750 Euro), Austausch einer

gen.

Innentreppe (3 750 Euro). Nicht in Betracht kommen Arbeiten für den Endausbau oder die Isolierung einer Wohnung.

130

Die Arbeiten können in Eigenleistung ausgeführt werden.

Andere Finanzvorteile

Andernfalls müssen sie von einem registrierten Unternehmer getätigt werden. Der Rechnungsbetrag muss ins-

Wenn Sie von einer Wohnung mit bestimmten

gesamt 10 000 Euro übersteigen. Der Zuschuss beträgt

Mängeln in eine normgerechte Wohnung umziehen

höchstens 10 000 Euro. Wer die renovierte Wohnung

und wenn Ihr Einkommen nicht zu hoch ist, können Sie

selbst bewohnt und ein steuerpflichtiges Einkommen von

eine Niederlassungsprämie und Wohngeld erhalten.

höchstens 27 200 Euro hat (zu erhöhen um 1 420 Euro

Nähere Informationen erhalten Sie bei der RWO-Abteilung

pro unterhaltsberechtigte Person), erhält 30% der Kosten

Ihrer Provinz (siehe Seite 140 Flandern).

der Arbeiten erstattet, mit einem Höchstbetrag von 10 000 Euro. Dieselbe Regelung gilt für den, der seine

Für die Pflege und Restaurierung denkmalgeschützter

renovierte Wohnung über eine Sozialvermietungsagentur

Bauten sind Prämien verfügbar. Die Aufwendungen für

vermietet. In den anderen Fällen beträgt der Zuschuss

Güter des kulturellen Erbes können gleichfalls steuerlich

20% der Kosten der Arbeiten.

abgesetzt werden.

Anpassungs- und Verbesserungsprämie

Behinderte können Zuschüsse der Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) für den Bau

In Flandern gibt es eine Anpassungs- und

einer angepassten Wohnung, den Umbau einer Wohnung

Verbesserungsprämie. Beide können sowohl vom

oder für zusätzliche Ausstattung (Garagentüröffner, elek-

Eigentümer als auch vom Mieter beantragt werden. Die

trische Rollläden, Klingelanlage, Küche usw.) beantragen.

Anpassungsprämie ist für den gedacht, der eine Wohnung

Auch die Provinz zahlt Prämien für die behinderten-

an den körperlichen Zustand eines behinderten oder

gerechte Anpassung einer Wohnung.

alten Familienangehörigen anpasst. Die Verbesserungsprämie wird für Verbesserungs- und Umbauarbeiten

Zur Bekämpfung des Leerstands und Verfalls wur-

gezahlt. Auch hier gibt es verschiedene Bedingungen,

den ebenfalls einige Maßnahmen getroffen. Ein Eigen-

unter anderem bezüglich des steuerpflichtigen Ein-

tümer, der ein kleines Handelsobjekt in eine Wohnung

kommens, der Nutzung der Wohnung, des Kataster-

umformt, braucht drei Jahre lang keine Grundsteuer zu

ertrags und der Beendigung der Arbeiten. Für beide

zahlen. Für eine Person, die ein Gebäude renoviert, das

Prämien gilt, dass der Antrag erst nach Abschluss der

auf der Liste der verwahrlosten oder für unbewohnbar

Arbeiten eingereicht werden kann. Die Rechnungen dür-

erklärten Wohnungen steht, wird der neue, erhöhte

fen am Antragsdatum nicht älter als ein Jahr sein. Inner-

Katasterertrag erst nach fünf Jahren wirksam.

halb von zehn Jahren können Sie drei Anträge für jeweils andere Arbeiten stellen.

In bestimmten Fällen können Sie als Eigentümer oder Mieter eine Ermäßigung der Grundsteuer beanspru-

Nähere Informationen erhalten Sie bei der RWO-

chen. In Flandern wird diese Ermäßigung automatisch

Abteilung Ihrer Provinz (siehe Seite 141 Provinzabteilun-

gewährt. Bitte beachten Sie: In einigen Fällen muss die

gen).

Ermäßigung dennoch, oder manchmal einmalig, beantragt werden.

131

berechnet. Der exakte Prozentsatz hängt von der Gegend www.vaph.be

ab, in der sich das Gebäude befindet, vom Einkommen des Antragstellers, wobei es für junge Paare und unter-

Nähere Informationen zur VAPH:

haltsberechtigte Personen Erhöhungen gibt. Der Betrag,

Tel. 02 225 84 11, Fax 02 225 84 05

für den die Prämie berechnet wird, darf nicht unter 1 250 Euro und nicht über 35 000 Euro liegen. Bevor Sie

www.onroerendevoorheffing.be

die Arbeiten beginnen dürfen, müssen Sie eine Bestätigung bekommen, dass Ihr Antragsdossier vollständig ist.

Weitere Informationen erhalten Sie bei:

Ab dann haben Sie zwei Jahre Zeit, die Renovierung von

Agentschap Vlaamse Belastingdienst, Onroerende

einem eingetragenen Unternehmer ausführen zu lassen.

Voorheffing, Bauwensplaats 13 bus 2, 9300 Aalst

In bestimmten Fällen wird ein Vorschuss bezahlt, aber in

Tel. 078 15 30 15 (werktags von 9 bis 19 Uhr),

der Regel erfolgt die Auszahlung der Prämie nach Aus-

Fax 053 72 23 75

führung der Renovierung. Der Antragsteller muss die Wohnung mindestens fünf Jahre lang selbst bewohnen.

www.brussel.irisnet.be Prämie für die Verschönerung von Fassaden Nähere Informationen über Fassadenverschönerung in Brüssel.

Eigentümer und bestimmte Mieter können auch eine Prämie für die Fassadenverschönerung beantragen, wenn das betreffende Gebäude zu mindestens zwei

Prämien und Zuschüsse in der Region Brüssel

Dritteln als Wohnung benutzt wird. Die Wohnung muss älter als 25 Jahre sein, angrenzend sein sowie eine Fassade an der Straßenseite oder innerhalb eines begrenzten

Brüssel bietet unter anderem eine Renovierungsprämie

Abstands von der Häuserflucht haben. Die Prämie ist in

und eine Prämie zur Fassadenverschönerung. Brüssel

ganz Brüssel erhältlich. Sie wird als Prozentsatz des Preises

subventioniert die Restaurierung denkmalgeschützter

der anerkannten Arbeiten berechnet. Dieser Prozentsatz

Bauten. Arbeiten an solchen Gebäuden sind von der

hängt von der Gegend ab, in der die Wohnung liegt,

Immobiliensteuer befreit und steuerlich absetzbar.

sowie vom Einkommen und vom Alter des Antragstellers.

Die Prämie wird für junge Paare und für jede unterhalts-

Renovierungsprämie

berechtigte Person erhöht. Die Arbeiten müssen einen Umfang von mindestens 700 Euro (mit Mehrwertsteuer)

Brüssel hat eine Prämie für die Renovierung im Wohn-

haben. Ungeachtet des Umfangs der Arbeiten wird der

umfeld. Die Prämie kann in ganz Brüssel an in ihrer eige-

Höchstbetrag der akzeptierten Arbeiten, der Grundlage

nen Wohnung lebende Eigentümer oder an Wohnungs-

der Prämienberechnung ist, nie über 25 000 Euro (ein-

eigentümer, die diese Wohnung für noch mindestens

schließlich Mehrwertsteuer) liegen können. Nach einer

fünf Jahre an eine Sozialvermietungsagentur vermieten,

Ortsbegehung des Vertreters des Ministers und der end-

gezahlt werden. Das Objekt muss mindestens 30 Jahre

gültigen Zusage für die Prämie haben Sie zwei Jahre Zeit,

alt sein und hauptsächlich eine Wohnfunktion haben

die Fassadenverschönerung von einem eingetragenen

(oder nach der Renovierung bekommen). Die Prämie wird

Unternehmer ausführen zu lassen. In bestimmten Fällen

als Prozentsatz des Preises der anerkannten Arbeiten

können Sie einen Vorschuss bekommen, aber in der Regel

132

erfolgt die Auszahlung der Prämie nach Ausführung der Arbeiten und nach einer erneuten Ortsbegehung durch den Vertreter des Ministers. Der Antragsteller darf die Bestimmung der Wohnung fünf Jahre lang nicht ändern.

Prämien und Zuschüsse in der Wallonischen Region Die Wallonische Region zahlt diverse Prämien: • für den Bau oder Kauf einer neuen Wohnung • für Renovierungsarbeiten (für Eigentümer und Mieter) • für Anpassungsarbeiten an zu verbessernden Wohnungen oder an Gebäuden, die zuvor keinen Wohnzweck hatten • für die Installation von Doppelverglasung • für den Abriss nicht mehr zu verbessernder Gebäude • für den, der eine Wohnung baut oder kauft und umbaut, um sie über ein dazu befugtes Organ als Sozialwohnung vermieten zu lassen.

Des Weiteren bietet die Wallonische Region: • einen Zuschuss für die Kreditrückzahlung für den, der eine erste Wohnung baut oder kauft, sofern die Wohnung einen bestimmten Wert nicht übersteigt • ein Wohngeld oder einen Umzugszuschuss • Mietschecks für Eigentümer und Mieter in bestimmten Gemeinden • eine kostenlose Versicherung gegen Einkommensausfall.

Außerdem gibt es in der Wallonischen Region Prämien oder Zuschüsse für: • Verbesserungs- und Verschönerungsarbeiten an der Außenseite von Wohnungen in bestimmten Gebieten • die Installation von Einzelkläranlagen • Restaurierung von geschützten Bauten • Investitionen für die Integration von Behinderten.

133

Checkliste N端tzliche Adressen Notizen

Der Kauf, Schritt für Schritt 1 Holen Sie sich zuerst Rat bei Ihrem KBC-Berater.

2 Privatrechtlicher Kauf: Sie nehmen eventuell eine Option – später unterschreiben Sie einen privatrechtlichen Kaufvertrag.

Vergessen Sie nicht, eine aufschiebende Bedingung in Bezug auf das Bodenattest vorzusehen (siehe Seite 19 Bodenattest).

Öffentlicher Kauf: Sie kaufen am (an den) Sitzungstag(en).

3 Sie beantragen ein Darlehen.

4 Die Kaufurkunde sowie die Kredit- und Sicherheitenurkunde werden ausgefertigt.

5 Sie können umziehen, es sei denn, dass noch Umbauten erforderlich sind.

135

Der Bau oder Umbau einer Wohnung, Schritt für Schritt 1 Holen Sie sich zuerst Rat bei Ihrem KBC-Berater.

erreichen, wird eine schiedsrichterliche Entscheidung getroffen.

2 Nehmen Sie Kontakt mit einem Architekten auf. Er zeichnet Ihnen einen Entwurf. Sobald Sie sich darü-

8 Innerhalb von drei Monaten ab dem Tag der

ber geeinigt haben, erstellt der Architekt die Mess-

Mitteilung des Katasterertrags müssen Sie beim

liste. Diese Messliste oder beschreibenden Ausmes-

Mehrwertsteueramt Meldung erstatten.

sungen geben die Mengen der unterschiedlichen Materialien an. Anhand dessen kann eine genaue Kostenschätzung gemacht werden.

3 Der Architekt beantragt eine Baugenehmigung, während Sie einen Kreditantrag stellen. Zugleich können Sie gemeinsam nach einem Bauunternehmer und eventuell einem Sicherheitskoordinator und Energieberater (Energieeffizienz und Raumklima) suchen.

4 Die Baugenehmigung ist erteilt. Die Kredit- und Sicherheitenurkunde wird ausgefertigt. Die Arbeiten können beginnen. Denken Sie daran, dass Sie auf der Baustelle einen vorübergehenden Stromanschluss und Wasser brauchen. Denken Sie auch an die erforderlichen Versicherungen, zum Beispiel für die Baustellenrisiken, zeitweilig beschäftigte Helfer und Einbruch.

5 Das Haus ist fertig. Sie können umziehen. Vergessen Sie Ihre Wohnungsversicherung nicht.

6 Senden Sie innerhalb eines Monats nach der Installation Ihres Heizöltanks eine Kopie der Konformitätsbescheinigung und das Meldeformular an die zuständige Dienststelle. Siehe Seite 61 Der Heizöltank.

7 Innerhalb von dreißig Tagen, nachdem Sie eingezogen sind, müssen Sie das Grundbuchamt informieren.

Sie bekommen dann automatisch einen Katasterertrag (Einheitswert) zugewiesen. Innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung können Sie gegen den zugewiesenen Betrag Berufung einlegen und einen anderen Betrag vorschlagen. Wenn Sie keine Einigung

136

Der Umzug, Schritt für Schritt 1 Kündigen Sie Ihre Mietwohnung rechtzeitig und

schilder bei der Polizei. Denken Sie auch an die

unter Beachtung der vertraglichen Verpflichtungen:

Versicherung. Ist Ihr Hausrat durch Ihre Feuer-

Treffen Sie Vereinbarungen über die Rückerstattung

versicherung gedeckt? Schließen Sie eine Versicherung

der Mietkaution, eventuell verzinst. Wahrscheinlich

für zeitweilige Hilfskräfte ab, damit Freunde und

muss erst eine Beschreibung bei Auszug erstellt wer-

Familienangehörige, die Ihnen helfen, gedeckt sind.

den. Wenn Sie Schadenersatz zahlen müssen, wird der von der Mietkaution abgezogen.

7 Denken Sie daran, dass Ihr Haus am Tag des Umzugs vielleicht noch nicht ganz fertig oder umgebaut ist. In

2 Die Übernahme der Anschlüsse für Wasser, Gas und

diesem Fall brauchen Sie vorübergehend eine andere

Elektrizität in Ihrer vorigen Wohnung können Sie mit

Unterkunft und einen Ort, an dem Sie Ihre Möbel

den neuen Mietern oder Eigentümern regeln. Dafür

abstellen können.

müssen Sie gemeinsam die jeweiligen Zählerstände in einem speziellen Formular eintragen.

8 Wenn Sie in ein bestehendes Haus ziehen, müssen Sie sich danach erkundigen, wann der Schornstein

3 Beantragen Sie rechtzeitig die Anschlüsse für Wasser,

zuletzt gefegt worden ist. Wenn das länger als ein

Gas, Elektrizität, Kabelfernsehen, Internet, Telefon

Jahr her ist, lassen Sie ihn am besten noch vor dem

und Fax. Die dafür notwendigen Informationen erhal-

Umzug fegen. So vermeiden Sie, dass Sie gleich nach

ten Sie im Gemeindeamt Ihres neuen Wohnorts.

dem Umzug wieder im Staub sitzen. Lassen Sie auch die Heizungsanlage und eventuelle Gasgeräte vorab

4 Suchen Sie bei Bedarf vorab eine Schule für Ihre Kinder.

überprüfen.

Informieren Sie Ihren Hausarzt und Ihren Zahnarzt über Ihre Umzugspläne. Vielleicht können sie Ihnen

9 Wenn Sie mit einem Umzugsunternehmen arbeiten,

bei der Suche nach einem geeigneten Kollegen in

müssen Sie rechtzeitig Kontakt aufnehmen. Die

Ihrer neuen Nachbarschaft helfen.

Preise sind nicht gebunden, sodass die Unterschiede beträchtlich sein können. Keine wasserdichte, jedoch

5 Kontrollieren Sie täglich die Post und stellen Sie eine

eine gewisse Garantie für Qualität ist die Mitglied-

Liste derjenigen Korrespondenten zusammen, die

schaft in der Belgischen Kammer der Möbelspediteure

eine Mitteilung über die Adressänderung erhalten

(BKV VoE), Tel. 02 428 63 45. Dieser Verband emp-

müssen.

fiehlt einen durchschnittlichen Tarif für seine Mitglieder und rät jedem, sich von mehreren Firmen ein

6 Bereiten Sie den eigentlichen Umzug gut vor. Wenn

Angebot machen zu lassen. Das Unternehmen ist

Sie alles selbst machen wollen, müssen Sie ein ausrei-

natürlich für das Fahrzeug versichert, aber der Kunde

chend großes Fahrzeug, den erforderlichen Führer-

muss eine Versicherung für den Hausrat abschließen.

schein und einige Hilfskräfte haben. Wenn Sie ein Fahr-

Umzugsunternehmen haben sehr praktische Kartons,

zeug mieten, müssen Sie auf den Tages- und Kilo-

mit denen auch noch gut zu hantieren ist, wenn sie

meterpreis, die Versicherungsbedingungen, die Anzahl

vollgepackt sind. Erkundigen Sie sich aber vorab nach

freier Kilometer und den Zustand des Wagens ach-

dem Preis. Vielleicht brauchen Sie auch einen Umzugs-

ten. Überladen Sie den Transporter beim Umzug nie-

lift.

mals, denn bei einem Unfall können Sie haftbar gemacht werden. Beantragen Sie wenn nötig Park-

137

Automatisch werden auch einige andere Instanzen

10 Vermessen Sie vorab alle Räume, damit Sie wissen,

informiert.

welche Möbel wo stehen können.

11 Ihre Tiefkühltruhe stellen Sie in der Nacht vor dem

16 Informieren Sie Ihre Bank. Sie können Kunde bei

Umzug auf den höchsten Stand. Isolieren Sie sie

einer anderen Filiale werden, wenn Sie das wün-

während des eigentlichen Umzugs mit Decken. So

schen. Die Daueraufträge und Einzugsermächtigun-

brauchen Sie sie nicht abzutauen.

gen werden dann in Ordnung gebracht.

12 Wenn es möglich ist, bringen Sie kleine Kinder am

17 Es ist selbstverständlich, dass Sie auch Ihren Arbeit-

Tag des Umzugs irgendwo anders unter. Ihre Haustiere

geber über Ihren Umzug informieren. Das ist nicht

können Sie sicher für einen Tag zu Freunden, Familien-

nur für alle offiziellen Papiere und für die Zahlung

angehörigen oder ins Tierheim bringen. Katzen

Ihres Gehalts auf das neue Konto notwendig, son-

brauchen danach besonders viel Aufmerksamkeit.

dern kann auch Einfluss auf eventuelles Kilometer-

Sie hängen sehr an ihrer Wohnumgebung. Lassen

geld haben.

Sie sie daher drei Wochen lang nicht ins Freie, um zu

Andere Instanzen, die informiert werden müssen,

verhindern, dass sie sich auf die Suche nach ihrer

sind:

alten Umgebung machen, streunen und nicht mehr

• Arbeitsamt und Dienst für Arbeitsvermittlung

zurückkommen.

(VDAB, Actiris, FOREM), wenn Sie arbeitslos sind • die Hilfskasse für Arbeitslosenentschädigungen,

13 Teilen Sie den verschiedenen Räumen eine Nummer zu und führen Sie die auch auf Möbeln und Kisten an. So kommt alles gleich an den richtigen Platz.

wenn diese Ihnen die Arbeitslosenentschädigung auszahlt • das Amt für Familienbeihilfen • der Unternehmensschalter und die

Fangen Sie immer mit der Einrichtung von Bade- und

Sozialversicherungsanstalt für Selbstständige,

Schlafzimmer an. Auch wenn der Rest nicht fertig

wenn Sie selbstständig sind

ist, können Sie nun ein Bad nehmen und schlafen

• Ihre Krankenkasse

gehen. Bereiten Sie für den Umzugstag ausreichend

• die Gewerkschaft

Essen und Getränke vor. Ein Erste-Hilfe-Kasten, Seife

• die Bibliothek

und Handtücher, ein Hammer und eine praktische

• die Schule Ihrer Kinder

Zange müssen immer greifbar sein.

• die Vereine, bei denen Sie Mitglied sind • Verteiler von Zeitungen, Zeitschriften und anderen

14 Reinigen Sie Ihre vorige Wohnung erst nach dem

Publikationen, die Sie abonniert haben.

Umzug, ansonsten ist dies verlorene Liebesmüh.

18 Wahrscheinlich werden Sie neue Visitenkarten dru15 Teilen Sie dem Einwohnermeldeamt (Ihrer neuen Gemeinde, wenn Sie in eine andere Gemeinde zie-

cken lassen. Denken Sie auch an das neue Namensschild für Ihre Klingel und den Briefkasten.

hen) innerhalb von 8 Werktagen nach dem Umzug Ihre neue Adresse mit. Beim Einwohnermeldeamt

19 Besprechen Sie mit Ihrem Versicherungsagenten, ob

Ihres neuen Wohnorts wird auch die Eintragung

außer der Adresse noch etwas anderes an Ihren

Ihres Autos oder Motorrades in Ordnung gebracht.

Versicherungspolicen geändert werden muss. Für die

138

Was bringen Sie mit, wenn Sie mit Ihrem KBC-Kreditberater sprechen?

Feuerversicherung wird das in den meisten Fällen

1 Ihre Vorbereitung

erforderlich sein.

Denken Sie im Voraus über einige Entscheidungen und Randbedingungen nach.

20 Die Einkommenssteuerverwaltung weiß Sie norma-

• Welche Laufzeit soll der Kredit haben? Welchen

lerweise zu finden. Wenn Sie allerdings nicht recht-

monatlichen Betrag können / wollen Sie für die

zeitig (vor dem 1. Juni) Ihr Steuererklärungsformular

Rückzahlung des Kredits aufwenden?

erhalten haben, müssen Sie es dort selbst beantra-

Unter www.kbc.be/simulatie_woningkrediet können

gen. Informieren Sie sie auch über Ihre Adressen-

Sie die Situation im Voraus bereits betrachten. Bringen

änderung, wenn Sie vorher eine Beschwerde einge-

Sie die Simulationsergebnisse in die Filiale mit.

reicht haben.

• Stehen kurz- oder längerfristig große Änderungen in Ihrer Familiensituation bevor? Wir denken z. B. an die

Bei bpost können Sie Ihre Korrespondenz für eine

Vergrößerung der Familie, Verlängerung oder Verkürzung

bestimmte Zeit aufbewahren oder bis zu vier Monaten

der Arbeitszeit, Kinder, die anfangen zu studieren.

nach Ihrem Umzug nachsenden lassen. Mit beson-

Solche Änderungen können dazu führen, dass sich auch

deren Karten von bpost können Sie Mitteilungen

Ihre finanzielle Lage ändert. Die Information ist auch

über Ihre Adressänderung zu einem günstigen Tarif

wichtig, um den Kredit auf Sie zuzuschneiden und um

verschicken.

die richtigen Versicherungen anbieten zu können.

22 Eine praktische Dienstleistung ist DoMyMove, eine

2 Einkommensnachweise

Initiative von bpost. Mit diesem Service können Sie

Bringen Sie den letzten Gehaltszettel und den neuesten

die Partner dieser Initiative über Ihren Umzug unter-

Steuerbescheid mit. Letzteres ist praktisch, um eine

richten, und dies für einen begrenzten Preis.

Steuersimulation zu erstellen und so die finanziellen Auswirkungen eines Wohnkredits einzuschätzen.

Formulare gibt es in der Post.

3 Investitionsnachweise Das ist bei einem Kauf der Kaufvertrag, oder bei einem Bau oder Umbau der vom Architekten erstellte Voranschlag.

4 Eigentumstitel oder Schenkungsnachweise Diese sind wichtig, wenn Sie schon Eigentümer des Grundstücks sind, auf dem Sie bauen wollen, oder der Wohnung, die Sie umbauen wollen.

5 Eine Übersicht der eventuellen Prämien oder Zuschüsse Siehe auch Kapitel 7.

6 Pläne der Wohnung Die Pläne können für die Berechnung der Wohnungspolice nützlich sein.

139

N체tzliche Adressen Raumordnung und Wohnungsamt

Limburg Koningin Astridlaan 50, bus 1, 3500 Hasselt

1 Flandern

Wohnen: Tel. 011 74 22 00 Raumordnung: Tel. 011 74 21 00,

Vlaamse Infolijn 1700

ruimtelijkeordening.lim@rwo.vlaanderen.be Inspektion: Tel. 011 74 21 85,

DEPARTEMENT RUIMTELIJKE ORDENING, WOONBELEID

inspectie.limburg@rwo.vlaanderen.be

EN ONROEREND ERFGOED (RWO)

Kulturerbe: Tel. 011 74 22 20,

www.ruimtelijkeordening.be

limburg@onroerenderfgoed.be

www.bouwenenwonen.be www.onroerenderfgoed.be

Ostflandern Gebroeders Van Eyckstraat 4-6, 9000 Gent

AGENTSCHAPPEN INSPECTIE RWO, WONEN-

Wohnen: Tel. 09 265 45 11

VLAANDEREN, RUIMTELIJKE ORDENING, ONROEREND

Raumordnung: Tel. 09 265 45 11,

ERFGOED

ruimtelijkeordening.ovl@rwo.vlaanderen.be

Hauptsitz

Inspektion: Tel. 09 265 45 11,

Koning Albert II-laan 19, bus 3 (Ruimtelijke Ordening) /

inspectie.oostvlaanderen@rwo.vlaanderen.be

bus 40 (Wonen-Vlaanderen) / bus 5 (Onroerend Erfgoed)

Kulturerbe: Tel. 09 265 46 18,

/ bus 22 (Inspectie), 1210 Brussel

oost-vlaanderen@onroerenderfgoed.be

Wohnen: Tel. 02 553 17 52, wonenvlaanderen@rwo.vlaanderen.be

Fl채misch-Brabant

Raumordnung: Tel. 02 553 18 50,

Diestsepoort 6 bus 91 (Ruimtelijke ordening) / bus 92

ruimtelijkeordening@rwo.vlaanderen.be

(Wonen) / bus 93 (Inspectie) / bus 94 (Onroerend erf-

Inspektion: Tel. 02 553 83 63,

goed), 3000 Leuven

inspectie@rwo.vlaanderen.be

Wohnen: Tel. 016 24 97 77

Kulturerbe: Tel. 02 553 16 50,

Raumordnung: Tel. 016 24 98 18,

info@onroerenderfgoed.be

ruimtelijkeordening.vbr@rwo.vlaanderen.be Inspektion: Tel. 016 66 59 60,

Antwerpen

inspectie.vlaamsbrabant@rwo.vlaanderen.be

Lange Kievitstraat 111-113, bus 54 (Wonen) / bus 52

Kulturerbe: Tel. 016 66 59 00,

(Ruimtelijke ordening) / bus 55 (Inspectie), bus 53

vlaams-brabant@onroerenderfgoed.be

(Onroerend erfgoed), 2018 Antwerpen Wohnen: Tel. 03 224 61 16 Raumordnung: Tel. 03 224 60 20, ruimtelijkeordening.ant@rwo.vlaanderen.be Inspektion: Tel. 03 224 65 82, inspectie.antwerpen@rwo.vlaanderen.be Kulturerbe: Tel. 03 224 62 10, antwerpen@onroerenderfgoed.be

140

Westflandern

DE STADSWINKEL VZW & HET BRUSSELS ENERGIE

Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge

AGENTSCHAP (ABEA)

Wohnen: Tel. 050 44 28 80

Sint-Gorikshallen

Raumordnung: Tel. 050 44 28 11,

Sint-Goriksplein 1, 1000 Brussel

ruimtelijkeordening.wvl@rwo.vlaanderen.be

Tel. 02 512 86 19

Inspektion: Tel. 050 44 28 01,

www.stadswinkel.be

inspectie.westvlaanderen@rwo.vlaanderen.be

Der Informationsschalter hat dienstags bis freitags von

Kulturerbe: Tel. 050 44 29 55,

10 bis 18 Uhr und samstags von 14 bis 17 Uhr geöffnet.

west-vlaanderen@onroerenderfgoed.be 3 Wallonien 2 Brüssel Info 0800 11 901 Ministerium der Region Brüssel Hauptstadt Verwaltung Raumordnung und Wohnungen

MINISTERIUM DER WALLONISCHEN REGION

www.broh.irisnet.be

Amt für Raumordnung und Städtebau, Wohnungen, Denkmale und Landschaften

Direktion Städtebau

mrw.Wallonien.be/dgatlp/dgatlp/default.asp

Tel. 02 204 23 77 broh.stedenbouw@mbhg.irisnet.be

Provinzabteilungen

www.stedenbouw.irisnet.be

Deutschsprachige Gemeinschaft Hütte 79 Fach 22, 4700 Eupen

Direktion Wohnungswesen

Tel. 087 59 85 30

Tel. 0800 40 400 broh.huisvesting@mbhg.irisnet.be

Hennegau

www.cil-wic.be, www.premie-renovatie.irisnet.be

Place du Béguinage 16, 7000 Mons Raumordnung: Tel. 065 32 80 11

Regionale Direktion Wohnungswesen

Wohnen: Tel. 065 32 81 99, logement.mons.dgo4@

Tel. 02 204 12 80

spw.Wallonien.be

broh.huisvestingsinspectie@mbhg.irisnet.be

Denkmale und Landschaften: Tel. 065 32 80 25

Direktion Stadterneuerung

Rue de l’Ecluse 22, 6000 Charleroi

Tel. 02 204 24 56

Raumordnung: Tel. 071 65 49 63

broh.stadsvernieuwing@mbhg.irisnet.be

Wohnen: Tel. 071 65 48 80

www.wijken.irisnet.be

Denkmale und Landschaften: Tel. 071 65 48 80

Direktion Denkmale und Landschaften

Lüttich

Tel. 02 204 25 75

Montagne Sainte-Walburg 2, 4000 Liège

broh.monumenten@mbhg.irisnet.be

Raumordnung: Tel. 04 224 54 50 – 04 224 54 61

www.monument.irisnet.be

Wohnen: Tel. 04 224 54 90 Denkmale und Landschaften: Tel. 04 224 54 79

141

Luxemburg

BUND WALLONISCHER ARCHITEKTEN - UWA

Place Didier 45, 6700 Arlon

Rue de l’Éveché 10, 5000 Namur

Raumordnung: Tel. 063 58 91 11

Tel. 081 28 05 43

Wohnen: Tel. 063 58 91 11

www.uwa.be

Denkmale und Landschaften: Tel. 063 58 90 01 Niederländischsprachiges Kollegium der Namur

Architektursachverständigen in Belgien

Place Léopold 3, 5000 Namur

Leuvensesteenweg 613, 1930 Zaventem

Tel. 081 24 61 11/43

Tel. 02 252 18 75

Wohnen: Tel. 081 24 61 11

www.ncdab.be

Denkmale und Landschaften: Tel. 081 24 61 76

[Französisch] CEAB

Wallonisch-Brabant

Livornostraat 160 bus 2, 1000 Brüssel

Rue de Nivelles 88, 1300 Wavre

Tel. 02 649 50 66

Tel. 010 23 12 11

www.redweb.be/architectexpert/

wavre.dgo4@spw.Wallonien.be

Architekten

Bauunternehmer und Dienstleistungen des Baugewerbes

Kammer der Architekten

Bauverband

www.ordredesarchitectes.be

Lombardstraat 34-42, 1000 Brüssel

www.architect.be

Tel. 02 545 56 00 info@confederatiebouw.be

FAB, KÖNIGLICHER VERBAND DER

www.confederatiebouw.be

ARCHITEKTENVEREINIGUNGEN VON BELGIEN Ernest Allardstraat 21 bus 1, 1000 Brüssel

FLÄMISCHER BAUVERBAND - VCB

Tel. 02 512 34 52

Lombardstraat 34-42, 1000 Brüssel

www.fab-arch.be

Tel. 02 545 57 49 www.vcb.be

NAV – FLÄMISCHE ARCHITEKTENVEREINIGUNG Spastraat 8, 1000 Brüssel

BAUVERBAND BRÜSSEL-HAUPTSTADT - CBBH

Tel. 02 238 07 70

Lombardstraat 34-42, 1000 Brüssel

www.nav.be

Tel. 02 545 58 29 brussel.hoofdstad@confederatiebouw.be

BUND FLÄMISCHER ARCHITEKTEN - BVA

www.confederatiebouw.be/brusselhoofdstad

Ernest Allardstraat 21, 1000 Brüssel Tel. 02 512 25 78

WALLONISCHER BAUVERBAND - CCW

www.bondvlaamsearchitecten.be

Lombardstraat 34-42, 1000 Brüssel Tel. 02 545 56 68 www.ccw.be

142

BAUVERBAND – VERBAND DES KMU-BAUWESENS

Verband der belgischen Sachverständigen - ABEX

Spastraat 8, 1000 Brüssel

Frans Van Kalkenlaan 1, bus 104, 1070 Brüssel

Tel. 02 238 06 05

Tel. 02 523 73 33

info@bouwunie.be

www.abex.be

www.bouwunie.be Verband der Innenarchitekten von Belgien - AINB WISSENSCHAFTLICH-TECHNISCHES ZENTRUM FÜR DAS

Spastraat 8, 1000 Brüssel

BAUGEWERBE - WTCB

Tel. 02 238 06 20

Teststation

www.ainb.be

Avenue P. Holoffe 21, 1342 Limelette Tel. 02 655 77 11

Belgische Föderation für Grüngestaltung - BFG www.bfg-fbep.org

Dienststelle technologische Beratung

info@bfg-fbep.org

Lozenberg 7, 1932 Sint-Stevens-Woluwe Tel. 02 716 42 11

Belgischer Verein der Garten- und Landschaftsarchitekten

info@bbri.be

- BVTL

www.wtcb.be

Leopold II-laan 53, 1080 Brüssel Tel. 0496 06 63 36

Andere Berufsverbände in der Baubranche

www.bvtl.be

Kauf und Verkauf von Immobilien Kontaktverein für Sicherheitskoordinatoren – VC-CX Louizalaan 216 bus 292, 1050 Brüssel

KÖNIGLICHER VERBAND DER BELGISCHEN NOTARE

Tel. 016 80 81 81

Bergstraat 30-34, 1000 Brüssel

www.vccs.be

Tel. 02 505 08 11 www.notaris.be

Belgisches Institut der Sicherheits- und Gesundheitskoordinatoren

BERUFSVERBAND DER IMMOBILIENMAKLER - BIV

Vorstlaan 47, bus 2, 1160 Brüssel

Luxemburgstraat 16b, 1000 Brüssel

Tel. 02 660 92 69

Tel. 02 505 38 50

www.bib-co.com

www.biv.be

Königlicher Verband der Landvermesser - KCLE

VERBAND DER IMMOBILIENBERUFE VON BELGIEN - CIB

Brusselsesteenweg 323a bus 11, 1410 Waterloo

www.cib.be

Tel. 02 644 94 69 www.kcle-crge.org

143

Steuerliche Aspekte

Zentrum für nachhaltiges Bauen Marktplein 7 bus 1, 3550 Heusden-Zolder

Föderaler Öffentlicher Dienst Finanzen

Tel. 011 79 97 51

Contact Center

info@centrumduurzaambouwen.be

Tel. 02 572 57 57

www.centrumduurzaambouwen.be

Algemene administratie van de patrimoniumdocumenta-

Energie

tie AAPD (kadaster, registratie en domeinen) Tel. 02 576 35 98

Staatliche Websites Flandern: www.energiesparen.be

Umweltfragen

Brüssel: www.leefmilieubrussel.be Wallonien: energie.Wallonien.be

PORTAL DER FLÄMISCHEN REGIERUNG www.milieuinfo.be

Föderaler öffentlicher Dienst Wirtschaft Kontaktzentrum

OPENBARE AFVALSTOFFENMAATSCHAPPIJ VOOR HET

Tel. 0800 120 33

VLAAMSE GEWEST – OVAM

info.eco@economie.fgov.be

Stationsstraat 110, 2800 Mechelen

www.mineco.fgov.be.

Tel. 015 28 42 84 info@ovam.be

Regulierungsbehörde für Strom und Gas - CREG

www.ovam.be

Nijverheidsstraat 26-38, 1040 Brüssel Tel. 02 289 76 11

UMWELTDIENST BRÜSSEL – BIM

info@creg.be

Gulledelle 100, 1200 Brüssel

www.creg.be

Tel. 02 775 75 75 info@leefmilieubrussel.be

VLAAMSE REGULERINGSINSTANTIE VOOR DE

www.leefmilieubrussel.be

ELEKTRICITEITS- EN GASMARKT – VREG Graaf de Ferrarisgebouw

Portal der Wallonischen Region

Koning Albert II-laan 20 bus 19, 1000 Brüssel

environnement.Wallonien.be

Tel. 1700 info@vreg.be

ARGUS – Der Umweltdienst von KBC und Cera

www.vreg.be

Eiermarkt 8, 2000 Antwerpen Tel. 03 202 90 70

COMMISSION WALLONNE POUR L‘ENERGIE – CWAPE

info@argusmilieu.be

Avenue Gouverneur Bovesse 103-106, 5100 Jambes

www.argusmilieu.be

Tel. 081 33 08 10 cwape@cwape.be www.cwape.be

144

DE BRUSSELSE REGULATOR VOOR ENERGIE – BRUGEL

BELGIAN CENTRE FOR DOMOTICS AND IMMOTICS –

Kunstlaan 46, 1000 Brüssel

BCDI

Tel. 0800 97 198

info@bcdi.be

info@brugel.be

www.bcdi.be

www.brugel.be BELSOLAR – BEROEPSFEDERATIE VOOR ACTIEVE THERMISCHE ZONNE-ENERGIE p/a ATTB Sectie 5 Frans Geldersstraat 7, bus 4, 1800 Vilvoorde Tel. 0437 82 90 83 info@attb.be www.belsolar.be BELPV – SECTORORGANISATIE VOOR FOTOVOLTAÏSCHE ZONNE-ENERGIE Koningsstraat 35, 1000 Brüssel Tel. 02 218 87 47 info@ode.be www.ode.be

Verschiedenes Schlichtungskommission für den Bau Espace Jacqmotte Hoogstraat 139, 1000 Brüssel Tel. 02 504 97 86 info@bouwverzoening.be www.bouwverzoening.be ALIA SECURITY – BEROEPSVERENIGING VAN DE ELEKTRONISCHE BEVEILIGING Marlylaan 15, 1120 Brüssel info@aliasecurity.be www.aliasecurity.be VENTIBEL – Branchenorganisation für Belüftung Kasteelstraat 70, 9620 Zottegem Tel. 0478 56 21 23 www.ventibel.be

145

Interessante Websites • Bauen und Umbauen www.habitos.be (Informationen über das Bauen und Renovieren) www.houseonline.be • Inspirationstage www.mijnhuismijnarchitect.com www.devlaamserenovatiedag.be • Messen www.batibouw.be www.bisbeurs.be www.cocoon.be www.bouwreno.be www.inwonen.be www.bouwinnovatie.be www.bois-habitat.be www.batireno.be www.tendancesmaison.be • Immobilien • Nachhaltig (um-) bauen

www.pap.be

www.energiebewustarchitect.be

www.woneninbrussel.be

www.passiefhuisplatform.be

www.notarimmo.be

www.bouwteam.be www.duurzameenergie.org

• Steuern

www.vibe.be

www.onroerendevoorheffing.be (Steuerportal Flandern)

www.gidsvoorduurzameaankopen.be

http://fiscalite.Wallonie.be (Steuerportal Wallonien)

www.energie-habitat.be

http://www.brussel.irisnet.be/over-het-gewest/ministerie-

www.energies-renouvelables.org

van-het-brussels-hoofdstedelijk-gewest/financien-en-

www.energies-renouvelable.com

begroting/dienst-belastingen-en-ontvangsten

www.observatoiredulogementdurable.be www.apere.org

• Zuschüsse www.premiezoeker.be http://www.stadswinkel.be/ http://mrw.Wallonien.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/ Pages/Aides/AidesMenu.asp

146

Haben Sie noch Fragen?

Haben Sie noch Fragen zu Ihren Bankangelegenheiten oder Versicherungen? Reden Sie darüber mit einem Mitarbeiter Ihrer KBC-Bankfiliale oder mit Ihrem KBC-Versicherungsagenten.

Sie können auch das KBC-Telecenter unter der Nummer 078 152 153 an jedem Werktag von 8 bis 22 Uhr und samstags sowie an Bankschließtagen von 9 bis 17 Uhr erreichen.

Sie können uns auch erreichen unter: KBC-Telecenter Schoenmarkt 35 2000 Antwerpen Fax 03 283 29 50 kbc.telecenter@kbc.be www.kbc.be

147

Notizen Denken Sie an Bauen, den Kauf einer Wohnung oder Umbauen? Wir geben Ihnen gern eine persönliche Kreditberatung.

Kostenlos und unverbindlich. Wir können Sie auch über die Versicherung Ihres Eigentums ausführlich beraten.

Um Sie konkret informieren zu können, brauchen wir einige Angaben von Ihnen. Auf der Grundlage dessen erarbeiten wir ein Angebot. Sie brauchen nur das beiliegende Formular auszufüllen und in einer KBC-Filiale abzugeben. Unsere Mitarbeiter helfen Ihnen gern beim Ausfüllen. Es ist nämlich wichtig, dass wir uns ein richtiges Bild Ihrer Situation machen können. Wir können Sie dann in einem persönlichen Gespräch individuell mit exakten Zahlen beraten. Denn schließlich geht es um Ihr Geld und Ihre Zukunft.

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Impressum Chefredaktion Staf Bellens und Colette Demil, CD Media Productions, Geraardsbergen Redaktionskoordination Rik Uyttebroeck Layout Jozef Boels, BZB’s bvba, Dilbeek Tekstcorrectie, vertaling, concept en vormgeving KBC Groep NV – Communicatie – CMM, Brusselsesteenweg 100, 3000 Leuven Redaktionsschluss am 23. Januar 2012

Diese Veröffentlichung ist nur zur Information und ohne Gewähr. Die im Text aufgeführten Geschäftsbedingungen können von der Bank jederzeit ohne Vorankündigung geändert werden.

Nichts aus dieser Ausgabe darf ohne die vorherige Zustimmung des Herausgebers in irgendeiner Form oder Art weder elektronisch, noch durch Fotokopien, Aufnahmen oder auf sonstige Weise vervielfältigt, in einer automatisierten Datenbank gespeichert oder veröffentlicht werden.

Alle Transaktionen der KBC Bank AG unterliegen den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Der Text ist in allen KBC-Bankfilialen erhältlich.

Sitz: KBC Bank AG, Havenlaan 2, 1080 Brüssel, Belgien.

MwSt. BE 0403.227.515, RJP Brüssel, FSMA 026256 A. Ein Unternehmen des KBC-Konzerns Herausgeber: KBC Gruppe AG, Havenlaan 2, 1080 Brüssel, Belgien.

MwSt. BE 0403.227.515, RJP Brüssel.

KBC Bank AG und KBC Versicherungen AG können Ihre Angaben für ihre Marketingzwecke benutzen. Wenn Sie dies nicht möchten, teilen Sie dies bitte Ihrer KBC-Bankfiliale mit. Sie sind berechtigt, diese Angaben einzusehen und zu korrigieren, und Sie haben ebenfalls die Möglichkeit, Einsicht in das öffentliche Register der automatisierten Verarbeitungen personenbezogener Daten zu nehmen (Datenschutzgesetz vom 8. Dezember 1992).

151

152

KBC-Wohnungspolice 1 Feuerversicherung Der Eigentümer. Eine Feuerversicherung schützt Sie gegen den Verlust von Eigentum. Bei einem versicherten Schadenfall muss dann dasselbe Gebäude in derselben Qualität wieder errichtet werden. Da wir mit einem Bewertungssystem arbeiten, können Sie sicher sein, dass Ihre Gebäude und der Hausrat unbegrenzt versichert sind.

Der Eigentümer / Vermieter. Auch Sie sollten eine Wohnungsversicherung abschließen, selbst wenn Ihr Mieter schon versichert ist. Versichern Sie sich nicht, gehen Sie das Risiko ein, dass Sie bei einem Schadenfall keine Entschädigung bekommen. Das ist möglich, wenn der Mieter nicht haftet. Überdies versichert sich der Mieter nur für den Zeitwert. Außerdem ist Ihre Haftpflicht versichert. Denn in vielen Fällen haften Sie für jeden körperlichen und materiellen Schaden bei Dritten, verursacht von Ihrem Gebäude, dem Innengelände, angrenzenden Gärten und der Behinderung des Durchgangs vor dem versicherten Gebäude.

Der Mieter. Sie sind vertraglich haftbar gegenüber dem Eigentümer für Schäden, die Sie in der Mietzeit am Gebäude verursachen.

Diese Haftung ergibt sich aus dem Mietvertrag. Auch außervertraglich können Sie für von Ihnen verschuldete Schäden bei Dritten haften. Mieter versichern häufig ihre Miethaftung für das Gebäude nicht selbst, weil in den Mietvertrag ein so genannter Regressverzicht gegenüber dem Mieter aufgenommen wurde. Das ist nicht ungefährlich. So ist in diesem Fall Ihre außervertragliche Haftung für Schäden, die Dritte durch Einwirkungen des Gebäudes erleiden, nicht versichert.

Gebäude • Baudatum ..........-..........-............... oder

o Gebäude im Bau

• Kürzlich erworbene Wohnung

o Ja o Nein

o Frei stehend o Nicht frei stehend

• Adresse ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................

• Eigenschaft als

o Eigentümer

o Mieter

o Benutzer

o Bewohner

o Nicht Bewohner von o Vollständiges Gebäude o Teil des Gebäudes

• Benutzung

o Als Privatwohnung o Für die Ausübung eines freien Berufs

• Bewohnung

o Regelmäßig bewohnt (maximal neunzig vollständige Tage im Jahr unbewohnt)

o Unregelmäßig bewohnt (mehr als neunzig vollständige Tage im Jahr unbewohnt)

• Art des Gebäudes o Appartement • Bau

o Reihenhaus

o Halboffene Bauweise

o Freistehendes Haus

o Schilfdach

Hausrat Wertgegenstände

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im Wert von

.............................................

Euro

Wertgegenstände

...........................................................................................................................................................

im Wert von

.............................................

Euro

...........................................................................................................................................................

(Zum Beispiel Juwelen, Sammlungen, Kunst, Antiquitäten, audiovisuelle Geräte)

im Wert von

.............................................

Euro

Wertgegenstände

2 KBC-Familienpolice und KBC-Unfallversicherung Ein Unglück ist schnell passiert. Daher sollten Sie sich ausreichend gegen die Folgen schützen. Denn Sie sind gesetzlich verpflichtet, den Schaden zu ersetzen, den Sie, Ihre Kinder oder Ihre Haustiere bei anderen verursachen. Umgekehrt sind Dritte verpflichtet, Ihnen den Schaden zu ersetzen, den sie Ihnen zugefügt haben. Manchmal müssen Sie einige Schritte unternehmen, um diesen Schadenersatz zu bekommen. Für die meisten Unfälle haftet jedoch niemand: Sie fallen die Treppe hinunter, ein Kind stürzt beim Spielen ...

Familie • Haben Sie Kinder?

o Ja o Nein

• Übernachten bei Ihnen regelmäßig Freunde Ihrer Kinder?

o Ja o Nein

• Haben Sie Haustiere?

o Ja o Nein

• Nehmen Sie regelmäßig Hauspersonal in Anspruch (zum Beispiel Putzfrau, Gärtner, Babysitter)?

o Ja o Nein

• Ist jemand aus Ihrer Familie aktiv in einer Jugendbewegung, einem soziokulturellen Verein, einem Sportclub, • einer VoE oder in einem anderen Verein?

o Ja o Nein

• Kann Ihre Familie Rechtshilfe im Privatleben beanspruchen?

o Ja o Nein

•

(zum Beispiel bei Mietkonflikten, Streitigkeiten beim Kauf von Waren)

• Gehören Sie regelmäßig zu den schwachen Verkehrsteilnehmern (Fußgänger, Radfahrer, Inliner usw.)?

o Ja o Nein

• Reisen Sie regelmäßig ins Ausland und / oder haben Sie studierende Kinder im Ausland?

o Ja o Nein

Ja, ich interessiere mich für eine kostenlose und unverbindliche persönliche Beratung.

Name

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Straße

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Vorname

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Nr.

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Fach

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PLZ

................................................Gemeinde ...........................................................................................................................................................................................

Tel.

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E-Mail-Adresse

Fax

............................................................................

.....................................................................................................................

Nummer Ihres KBC-Girokontos (eventuell)

Handy

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@...............................................................................................................

.....................................................................................................................................................................................

KBC-Wohnkredit und kreditgebundene KBC-Todesfallversicherung • Verheiratet

o Ja

• Zusammenwohnend o Ja

o Nein o Nein

• Zweck des Kredits

o Kauf

eines Baugrundstücks

o Neubau

oder Kauf einer neuen Wohnung

o Kauf einer bestehenden Wohnung

o Umbau

• In welcher Region befindet sich die Immobilie? o Flämische Region • Preis für Kauf eines Baugrundstücks

o Region Brüssel-Hauptstadt

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o Versteigerung

Neubau oder Kauf einer neuen Wohnung

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Euro o Privatrechtlicher Kauf

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Euro o Privatrechtlicher Kauf

o Versteigerung

Kauf einer bestehenden Wohnung

o Wallonische Region

Euro o Privatrechtlicher Kauf

o Versteigerung

Umbau

.......................................................................................................................................................................

Euro

• Kreditbetrag:

Kauf eines Baugrundstücks ............................................................................................................................................................................ Euro

Neubau oder Kauf einer neuen Wohnung ............................................................................................................................................. Euro

Kauf einer bestehenden Wohnung ............................................................................................................................................................ Euro

Umbau ..................................................................................................................................................................................................................... Euro • (Erwartetes) Katastereinkommen (der selbst bewohnten Wohnung) ............................................................................................................................ Euro •

(Schätzen Sie eventuell.)

• Andere steuerpflichtige Immobilieneinnahmen

....................................................................................................................................................

Euro im Jahr

• Steuerpflichtiger (Person mit dem höchsten Einkommen) o Raucher – Geschlecht o M o W Jährliches steuerpflichtiges Nettoeinkommen Geburtsdatum

..................

-

..................

-19

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Euro

..................

• Partner o Raucher – Geschlecht o M o W Jährliches steuerpflichtiges Nettoeinkommen Geburtsdatum

..................

-

..................

-19

...............................................................................................................……..….………..…………............

Euro

..................

• Anzahl Kinder (unterhaltsberechtigt zum nächsten 1. Januar)

.................

• (Gemeinsames) steuerpflichtiges Nettoeinkommen des vorletzten Jahres ................................................................................................................. Euro (Nur eintragen bei Neubau, Kauf einer neuen Wohnung oder Umbau in Flandern.)

• Kreditgebundene Todesfallversicherung Steuerpflichtiger o Ja, Deckungssatz ........................... %

Partner o Ja, Deckungssatz ........................... %

o Nein o Nein

(Der Deckungssatz gibt den Teil des zu leihenden Betrags an, den Sie versichern wollen.)

Vielleicht haben Sie früher einen Kredit aufgenommen, den Sie jetzt noch zurückzahlen. Oder Sie zahlen jedes Jahr eine Lebensversicherungsprämie. Wenn dies der Fall ist, übermitteln Sie uns bitte Ihre letzte Steuererklärung, sodass wir die Steuerersparnis bei einem neuen KBC-Wohnkredit besser für Sie berechnen können, und dies unter Berücksichtigung der bereits bestehenden Abzugsposten. Um die Bearbeitung eines eventuellen Antrags auf einen KBC-Wohnkredit schneller abwickeln zu können, übermitteln Sie uns am besten schon jetzt alle erforderlichen Unterlagen, wie den Kaufvertrag, die Beschreibung, die Pläne, Ihre aktuellen Lohnzettel usw.

Herausgeber: KBC Gruppe AG, Havenlaan 2, 1080 Brüssel, Belgien. MwSt. 0403 227 515, RJP Brüssel, Girokonto 734-0051374-70.

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Werden Sie Haus- oder Wohnungseigentümer? Dann ist dieser KBC-Leitfaden Wohnen Ihnen ein unentbehrlicher Begleiter.

Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung zu werden, ist eine komplexe Angelegenheit. Aber wenn Sie gut informiert sind, haben Sie alle Voraussetzungen, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Die KBC Bank & Versicherung möchte Ihnen dabei helfen. Und dies mit aktuellen und umfassenden Ratschlägen.

In diesem KBC-Leitfaden Wohnen wird Schritt für Schritt erläutert, wie Sie vor, während und nach dem Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung am besten vorgehen. Das reicht vom Vertrag mit dem Architekten und dem Sicherheitskoordinator über den Bauantrag, die Haftung des Bauunternehmers, den Kreditantrag bis hin zur Versicherung Ihrer Immobilie.

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02.2012

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