Erfenissen, testamenten, schenkingen en levensverzekeringen
KBC-Woongids
EDITIE FEBRUARI 2012
Inhoud Huren, bouwen, kopen en renoveren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Pro’s en contra’s. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Checklists: de kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1 Ik koop een woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2 Ik bouw een woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3 Ik verbouw een woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Een woning of bouwgrond kopen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhands of openbaar kopen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Openbare verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhandse verkoop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Notariële akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De kosten bij aankoop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het honorarium van de notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De algemene kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aankoop met toepassing van de btw-regeling . . . . . . . . . . . . . . Samenwonenden en onroerend goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De verdeling van de eigendomsrechten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Successierechten tussen samenwonenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tontine of beding van aanwas als alternatief. . . . . . . . . . . . . . . . Enkele specifieke gevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Een appartement kopen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kopen via een vastgoedmakelaar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zonevreemde woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erfdienstbaarheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bestemming van een grond. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Draagkracht van een bouwgrond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Een bouwgrond schenken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14 15 15 16 17 21 21 24 24 26 28 28 29 30 33 33 33 34 34 35 36 36
Een woning bouwen of verbouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De bouwformule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Architect en afzonderlijke aannemers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Architect en algemeen aannemersbedrijf . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sleutelklare woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De wet-Breyne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zelfbouwers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De architect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoe kiest u een architect?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De opdracht van de architect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het contract en de ontwerpen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bestekken, dossier en offertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De controle op de werkzaamheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het honorarium van de architect. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoe kiest u een aannemer?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De prijsoffertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het aannemingscontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prijzen, prijsaanpassing en betaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Niet-tijdige uitvoering van de werkzaamheden. . . . . . . . . . . . . . De oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verplichtingen als u bouwt of verbouwt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De stedenbouwkundige vergunning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De tussenkomst van een architect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De veiligheidscoรถrdinatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De energieprestatieregelgeving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het stookoliereservoir. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rookmelders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Grondverzet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gemene muur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Btw en kadastraal inkomen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Btw op nieuwbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Btw op een verbouwing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Btw-aangifte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kadastraal inkomen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
38 39 39 39 40 41 42 42 42 42 43 43 44 45 46 46 46 46 47 48 48 51 51 55 57 58 61 61 61 61 63 63 63 64 65
De financiering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De financiering van een bouwgrond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lening op afbetaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hypothecair krediet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoeveel kunt u lenen voor een woning? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoeveel kunt u terugbetalen?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De waarde van uw woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De waarborgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De financiering van een verbouwing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lening op afbetaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het hypothecair krediet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Looptijd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Terugbetaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De rentetarieven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Enkele specifieke gevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bouwen of verbouwen terwijl u huurt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lenen voor privĂŠ- en beroepsgedeelten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De hypotheek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Waarom een hypotheek? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De waarde van een hypotheek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De rang van een hypotheek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrij en onbelast. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Doorhaling van een hypothecaire inschrijving. . . . . . . . . . . . . . . Hypotheekvernieuwing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hypotheekruil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hypothecaire volmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
66 67 67 68 68 68 70 70 72 72 73 73 74 76 81 81 82 82 82 82 83 83 84 84 84 84
De verzekeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 De kredietgebonden overlijdensverzekering: veel zekerheid voor weinig geld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Zeker en fiscaal voordelig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 De KBC-Schuldsaldoverzekering Comfort . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 De KBC-Schuldsaldoverzekering Klassiek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Spaar op voorhand met het KBC-Life Home Plan. . . . . . . . . . . . . 92 Correct verzekerd bij uw lening op afbetaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Comfortabele bescherming. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 De KBC-Woningpolis: meer dan alleen een brandverzekering. . . . . . . 93 Natuurrampen wettelijk verzekerd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Standaard verzekerd tegen diefstal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Nog veel meer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Correct verzekerd bij een correcte verzekeraar . . . . . . . . . . . . . . 94 Pas op voor onderverzekering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Extra verzekeringswaarborgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 Samengevat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 De gezinsverzekering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Schade moet u vergoeden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Wat als u zelf schade lijdt? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Hebt u een hond? Dan hebben wij de perfecte bescherming. 98 De verzekering van uw bijverdienste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Verzeker u goed als lesgever! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Krijgt u wel eens hulp bij u thuis?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Samengevat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Totaalaanbod voor huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 De ongevallenverzekering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Onbezoldigde helpers en eigen werk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 De beste verzekering: preventie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Brandpreventie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Diefstalpreventie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
De fiscaliteit van het hypothecaire woningkrediet . . . . . . . . 104 Hypothecair woningkrediet: de regeling voor de enige eigen woning (de woonbonus) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 Wat? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 De voorwaarden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 De hoogte van de belastingvermindering. . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Voor wie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Het begrip enige woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Het begrip eigen woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 De begrippen verwerven en behouden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Bouwgrond. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Gebruik voor beroepsdoeleinden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Verhuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Gewone interestaftrek vanaf 1 januari 2005 . . . . . . . . . . . . . . . 110 Wat met de belastingvermindering voor langetermijnsparen?. 111 Hypothecair woningkrediet: de oude regeling . . . . . . . . . . . . . . . . . .114 Wanneer is de regeling van toepassing? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 Premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering . . . . . . .115 Terugbetaald kapitaal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Terugbetaalde interest. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 Overheidspremies en fiscale voordelen . . . . . . . . . . . . . . . . FinanciĂŤle stimulansen om groen te (ver)bouwen . . . . . . . . . . . . . . . Energiebesparende investeringen: ingrijpende wijzigingen . . . . . Andere tegemoetkomingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Andere premies en subsidies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Preventie van brand en inbraak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Renovatie in probleemwijken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Premies en subsidies in het Vlaams Gewest. . . . . . . . . . . . . . . . Premies en subsidies in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest . . . . Premies en subsidies in het Waals Gewest . . . . . . . . . . . . . . . .
124 125 125 126 127 127 127 128 130 131
Checklist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De aankoop van een woning stap voor stap . . . . . . . . . . . . . . . . . . De bouw of verbouwing van een woning stap voor stap. . . . . . . . . De verhuizing stap voor stap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat brengt u mee als u gaat praten met uw KBC-kredietadviseur?.
132 133 134 135 137
Nuttige adressen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
De behoeften van de consument zijn de laatste decennia ingrijpend gewijzigd. KBC Bank & Verzekering is helemaal georiënteerd op die nieuwe noden van zijn cliënten. Als bank- en verzekeringsgroep biedt KBC een totaaldienstverlening op maat. Zo steekt KBC Bank & Verzekering veel energie in degelijke en objectieve informatieverstrekking. Deze KBC-Woongids is daar een goed voorbeeld van. De gids is bedoeld als een belangrijke bron van informatie over het thema Hoe word ik eigenaar van een woning? Of u nu een grond of een woning koopt, een nieuwe woning bouwt of een bestaande verbouwt, wij loodsen u op een heel concrete en praktische manier door die processen. Hoe gaat u om met de vastgoedmakelaar? Wat doet de notaris precies voor u? Welke kosten zijn daaraan verbonden? Hoe pakt u de samenwerking aan met bouwpartners zoals de architect, de aannemer, de veiligheidscoördinator en de epb-adviseur? Met welke verplichtingen, opgelegd door de overheid, moet u rekening houden? Hoe financiert u uw plannen? Op welke financiële en fiscale tegemoetkomingen kunt u aanspraak maken? Hoe verzekert u zich tegen onvoorziene omstandigheden? Gewapend met die kennis kunt u uw woonwensen volledig realiseren. Want daar is het u uiteindelijk toch om te doen?
De KBC-Woongids is nu ook beschikbaar voor de iPad, met tal van extra’s zoals een budgetplanner en een todo-lijst waarmee u uw woonproject kunt opvolgen.
Huren, bouwen, kopen en renoveren
Pro’s en contra’s Wat is de meest interessante oplossing: huren, bouwen, kopen of renoveren? Die keuze is altijd persoonlijk, maar een grondige afweging van de verschillende voor- en nadelen zal u wellicht op de goede weg helpen.
Huren
Bouwen
Pro
Contra
U moet alleen de huurwaarborg (normaal gezien twee maanden huur) voorschieten en later de huurprijs en uw verbruikskosten betalen. U hebt geen kapitaal nodig voor de aankoop van een bouwgrond of woning en voor bouw- of renovatiewerkzaamheden. U betaalt geen onroerende voorheffing.
U bent de maandelijkse huurprijs definitief kwijt. Als u daarentegen een lening aangaat voor de aankoop, bouw of renovatie van een woning, leveren de terugbetalingen u aan het einde van de rit een onroerend goed in eigendom op.
U draagt alleen de kosten van het onderhoud en bepaalde in de Huurwet vermelde herstellingen. Zware uitgaven zijn ten laste van de verhuurder, tenzij de huurovereenkomst dat anders bepaalt. In huurcontracten die na 18 mei 2007 werden gesloten, mag de verhuurder andere dan in de Huurwet vermelde herstellingen niet langer ten laste van de huurder leggen.
U kunt de woning niet zomaar omvormen. Dikwijls legt de huurovereenkomst ter zake beperkingen op. Of u aan het einde van de huurovereenkomst recht hebt op een vergoeding voor uitgevoerde werkzaamheden, is niet duidelijk, tenzij dat uitdrukkelijk is bepaald in de huurovereenkomst.
U kunt gemakkelijk verhuizen en zo inspelen op wijzigingen in uw financiële toestand, in uw werk- of gezinssituatie. U bent daarin alleen beperkt door de wet en de bepalingen van de huurovereenkomst.
De verhuurder kan een einde maken aan de huurovereenkomst. Hij is wel beperkt door de wet en de bepalingen van het huurcontract. Eventueel moet hij een schadevergoeding betalen.
U kiest zelf uw toekomstige leefomgeving. Uw architect ontwerpt een woning op maat die in principe perfect beantwoordt aan uw eisen, verwachtingen en leefgewoonten.
Als u geen bouwtekening kunt lezen of ruimtes niet kunt inschatten, kan het eindresultaat van de werkzaamheden tegenvallen. Laat de architect een maquette maken als u twijfelt.
Om geld uit te sparen, kunt u de coördinatie van de werkzaamheden zelf in handen nemen. Als u handig bent en over voldoende vrije tijd beschikt, kunt u zelf de handen uit de mouwen steken.
Als u zelf werkzaamheden uitvoert, kunt u of een van uw helpers een ongeval krijgen. U kunt problemen krijgen met de btw-controleur, de sociale inspectie of de dienst voor werkloosheidscontrole. De afwerking en inrichting van uw woning spreiden over verschillende jaren, heeft een weerslag op uw wooncomfort en financiële situatie. De werkzaamheden slorpen al snel al uw vrije tijd op. Op termijn kan dat funest zijn voor uw motivatie, de verstandhouding binnen het gezin en uw prestaties op het werk.
U wordt minder snel geconfronteerd met zware onderhouds- en herstellingskosten. Over een langere periode neemt de waarde van vastgoed sneller toe dan de algemene prijsontwikkeling (inflatie).
De bouwprijs kan hoger oplopen dan de geraamde kostprijs. Wellicht moet u langer dan gepland in uw huidige huurwoning blijven en naast de terugbetaling van de lening ook nog een huurprijs betalen. Kies voor een aangepaste lening. Leen voldoende vanaf het begin. Leg een reserve aan om onvoorziene meeruitgaven op te vangen.
9
Kopen
Pro
Contra
U weet exact hoe de woning eruitziet, wat bij een nieuwbouw niet altijd het geval is.
De woning is niet volgens uw wensen ontworpen. U moet dus tevreden zijn met wat u krijgt, tenzij u meteen gaat verbouwen.
U verliest minder tijd en u kunt alles beter plannen. U krijgt met een beperkt aantal mensen te maken. De datum waarop de akte wordt verleden, kunt u bijna tot op de dag bepalen. Na de verkoop kunt u de woning in principe meteen betrekken, tenzij anders is bepaald in de koopovereenkomst.
Een bestaande woning kan niet meteen zichtbare nadelen of gebreken hebben. Dikwijls moet ze worden aangepast aan uw eisen. Bezichtig de woning voor de aankoop samen met een vakman.
De kostprijs van de woning ligt vast, zodat er achteraf geen verrassingen kunnen opduiken.
U moet registratierechten en notariskosten betalen (zie p. 21 De registratierechten en p. 24 Het honorarium van de notaris). Later moet u jaarlijks de onroerende voorheffing betalen. U kunt niet per definitie aanspraak maken op verlaagde registratierechten in Vlaanderen en Wallonië.
Onroerend goed is op langere termijn een interessante belegging.
U zult vlugger onderhouds- en herstellingskosten hebben dan bij een nieuwe woning. Koop een woning in goede staat die in een goede buurt ligt.
Renoveren U vindt gemakkelijker een bestaande woning met een mooie ligging en op een groot terrein dan een goedgelegen bouwgrond. De kans is groot dat de tuin al in orde is.
Een exacte kostprijs opstellen is heel moeilijk, tenzij u de woning door en door kent. Raadpleeg bij voorkeur vooraf een architect.
U kunt renoveren met respect voor het authentieke karakter van de woning. Daardoor krijgt u een huis met een ziel. Als u uw eigen woning verbouwt, weet u in welke toestand ze zich bevindt. U kent ook de omgeving en de buren.
Als u tijdens de werkzaamheden in de woning blijft wonen, kan dat na een tijd een serieuze belasting worden. Als u elders een onderkomen huurt en het werk vertraging oploopt, zit u misschien met de huurprijs én de terugbetaling van de lening. U kunt dat opvangen met een aangepaste lening.
U kunt de werkzaamheden spreiden in de tijd en de woning geleidelijk laten meegroeien met uw financiële mogelijkheden en uw gezinstoestand. Als u handig bent, kunt u een aantal werkzaamheden zelf uitvoeren.
De werkzaamheden spreiden over verschillende jaren, heeft een weerslag op uw wooncomfort en financiële situatie. Als u zelf werken uitvoert, kunt u of een van uw helpers een ongeval krijgen. U kunt problemen krijgen met de btw-controleur, de sociale inspectie of de dienst voor werkloosheidscontrole. De werkzaamheden slorpen al snel al uw vrije tijd op. Op termijn kan dat funest zijn voor uw motivatie, de verstandhouding binnen het gezin en uw prestaties op het werk.
10
Checklists: de kosten 1 Ik koop een woning Hoe zit dat met de kosten? 1 Aankoopprijs • Kostprijs van de woning
............... euro
• Kosten voor de opmaak van de verkoopakte (honorarium notaris + kosten + registratierechten)
............... euro
• Eventueel te betalen btw
............... euro
2 Supplementaire lasten en kosten • Aansluitingskosten water, gas, elektriciteit, telefoon, kabeltelevisie
............... euro
• Eventuele herstellingen en aanpassingen
............... euro
• Verhuizing
............... euro
3 Uitgaven voor het aangaan van het hypothecair krediet • Kosten voor de opmaak van de krediet- en waarborgakte • (honorarium notaris + kosten + registratierechten)
............... euro
• Dossier- en schattingskosten
............... euro
TOTAAL
............... euro
4 Periodieke uitgaven • Maandelijkse terugbetalingen lening
............... euro
• Verzekeringspremies •– Kredietgebonden overlijdensverzekering
............... euro per ...............
•– Eventuele invaliditeitsverzekering
............... euro per ...............
•– Woningpolis (brand en andere risico’s)
............... euro per ...............
2 Ik bouw een woning Hoe zit dat met de kosten? 1 Bouwterrein • Koopsom
............... euro
• Kosten voor de opmaak van de akte (honorarium notaris + kosten + registratierechten)
............... euro
• Afpalingskosten
............... euro
• Grondnivellering en afwatering, enz.
............... euro
• Bodemonderzoek van het terrein
............... euro
2 Plannen • Honorarium van de architect voor een volledige opdracht en eventuele supplementaire opdrachten
............... euro
• Kosten van een veiligheidscoördinator ontwerp + uitvoering
............... euro
• Kosten van een epb-verslaggever (energieprestatie en binnenklimaat)
............... euro
• Eventuele kosten van een ingenieursbureau (bijvoorbeeld stabiliteitsstudie)
............... euro
3 Realisatie • Grond- en funderingswerkzaamheden
............... euro
• Metselwerk
............... euro
• Dakwerkzaamheden
............... euro
• Buiten- en binnentimmerwerk
............... euro
• Pleisterwerk, ondervloeren (chape)
............... euro
• Beglazing
............... euro
• Elektriciteit, verlichting
............... euro
• Verwarming
............... euro
11
• Loodgieterij, zink, sanitair
............... euro
• Bevloering
............... euro
• Schilderwerk binnen en buiten
............... euro
• Kosten voor verdere binnenafwerking
............... euro
• Bijkomende werkzaamheden
............... euro
4 Andere kosten • Uitrusting keuken en badkamer
............... euro
• Eventuele interieurstudie
............... euro
• Binnenhuistextiel
............... euro
• Alarminstallatie*
............... euro
• Aanleg tuin en oprit
............... euro
• Aansluitingskosten voor water, gas, elektriciteit, riolering, telefoon, kabeltelevisie
............... euro
• Verhuizing
............... euro
5 Belastingen en andere • Btw op alle facturen van aannemer en architect, leveranciers van bouwmaterialen en uitrusting, enz.
............... euro
• Eventueel de gemeentelijke belastingen voor het uitreiken van de stedenbouwkundige vergunning, • de aanleg van riolering, wegverharding, voetpaden, afsluitingen
............... euro
• In sommige gevallen: kosten voor de overname van de gemeenschappelijke muren
............... euro
6 Uitgaven voor het aangaan van het hypothecair krediet • Kosten voor de opmaak van de krediet- en waarborgakte • (honorarium notaris + kosten + registratierechten)
............... euro
• Dossier- en schattingskosten
............... euro
TOTAAL
............... euro
7 Periodieke uitgaven • Maandelijkse terugbetalingen lening
............... euro
• Verzekeringspremies •– Kredietgebonden overlijdensverzekering
............... euro per ...............
•– Eventuele invaliditeitsverzekering
............... euro per ...............
•– Woningpolis (brand en andere risico’s)
............... euro per ...............
8 Bouwrisico’s • Eventuele verzekering voor de bouwer (een optie in de woningpolis)
............... euro
• Eventuele verzekering tijdelijke helpers
............... euro
3 Ik verbouw een woning Hoe zit dat met de kosten? 1 Plannen • Honorarium van de architect voor een volledige opdracht en eventuele supplementaire opdrachten
............... euro
• Eventuele kosten van een veiligheidscoördinator ontwerp + uitvoering
............... euro
• Eventuele kosten van een epb-verslaggever (energieprestatie en binnenklimaat)
............... euro
• Eventuele kosten van een ingenieursbureau (bijvoorbeeld stabiliteitsstudie)
............... euro
2 Realisatie • Grond- en funderingswerkzaamheden
............... euro
• Metselwerk
............... euro
• Dakwerkzaamheden
............... euro
• Buiten- en binnentimmerwerk
............... euro
12
• Pleisterwerk, ondervloeren (chape)
............... euro
• Beglazing
............... euro
• Elektriciteit, verlichting
............... euro
• Verwarming
............... euro
• Loodgieterij, zink, sanitair
............... euro
• Bevloering
............... euro
• Schilderwerk binnen en buiten
............... euro
• Kosten voor verdere binnenafwerking
............... euro
• Bijkomende werkzaamheden
............... euro
3 Andere kosten • Uitrusting keuken en badkamer
............... euro
• Eventuele interieurstudie
............... euro
• Binnenhuistextiel
............... euro
• Alarminstallatie*
............... euro
• Aanleg tuin en oprit
............... euro
• Aansluitingskosten voor water, gas, elektriciteit, riolering, telefoon, kabeltelevisie
............... euro
• Verhuizing
............... euro
4 Belastingen en andere • Btw op alle facturen van aannemer en architect, leveranciers van bouwmaterialen en uitrusting, enz.
............... euro
• Eventueel de gemeentelijke belastingen voor het uitreiken van de stedenbouwkundige vergunning, • de aanleg van riolering, wegverharding, voetpaden, afsluitingen
............... euro
• In sommige gevallen: kosten voor de overname van de gemeenschappelijke muren
............... euro
5 Uitgaven voor het aangaan van het hypothecair krediet • Kosten voor de opmaak van de krediet- en waarborgakte • (honorarium notaris + kosten + registratierechten)
............... euro
• Dossier- en schattingskosten
............... euro
TOTAAL
............... euro
6 Periodieke uitgaven • Maandelijkse terugbetalingen lening
............... euro
• Verzekeringspremies •– Kredietgebonden overlijdensverzekering
............... euro per ...............
•– Eventuele invaliditeitsverzekering
............... euro per ...............
•– Woningpolis (brand en andere risico’s)
............... euro per ...............
7 Bouwrisico’s • Eventuele verzekering voor de bouwer (een optie in de woningpolis)
............... euro
• Eventuele verzekering tijdelijke helpers
............... euro
* Een alarminstallatie kost al snel 1 240 tot 2 480 euro naargelang van het aantal ruimten dat u wilt beveiligen. Bij KBC Bank & Verzekering kunt u dat bedrag meelenen.
13
Een woning of bouwgrond kopen
Onderhands of openbaar kopen Er zijn verschillende manieren om een bouwgrond, een huis of een appartement te kopen. De belangrijkste zijn de onderhandse en de openbare verkoop. Er moet voldaan zijn aan bepaalde formaliteiten, onder andere met betrekking tot het bodemattest en het energieprestatiecertificaat. De verkoop wordt wettelijk bezegeld met een notariĂŤle akte. Naast de eigenlijke koopprijs moet u ook andere kosten betalen. Voor samenwoners gelden specifieke aandachtspunten.
Bij een onderhandse verkoop sluiten koper en verkoper een akkoord over de verkoop van een onroerend goed tegen een welbepaalde prijs. Meteen komen ze een aantal lasten en plichten overeen. Die laatste kunnen betrekking hebben op het tijdstip van levering van het onroerend goed, op de wijze en het tijdstip van betaling, op de opschortende voorwaarden, enz. Onroerende goederen kunnen ook openbaar worden verkocht. Dan wordt de definitieve prijs bepaald door opbod. Voor de openbare verkoop, zowel voor de vrijwillige als de gerechtelijke, zijn bijzondere vormvereisten van toepassing.
Openbare verkoop Bij een openbare verkoop wordt de meestbiedende eigenaar van het onroerend goed. Hij aanvaardt daarbij de lasten en de voorwaarden die op voorhand werden vastgelegd door de verkoper in overleg met de notaris, rekening houdend met de wettelijke voorschriften. De notaris neemt die voorwaarden op in het bestek. De kosten worden meegedeeld voor het begin van de verkoop. De verkoper kan het bod van de meestbiedende aanvaarden of weigeren. Een openbare verkoop wordt aangekondigd via aanplakbrieven en advertenties. De procedure van een openbare verkoop is sinds 1 januari 2010 gewijzigd. Als basisprincipe geldt sindsdien dat de notaris een openbare verkoop in een enkele zitdag organiseert. Om die enige zitdag aantrekkelijker te maken en de potentiĂŤle kopers ertoe aan te zetten snel een bod uit te brengen, beschikt de notaris over twee hulpmiddelen: hij kan een instelprijs bepalen, en hij kan een premie van 1% toekennen aan de definitieve koper. In combinatie met een instelprijs wordt de premie toegekend aan degene die als eerste bieder een bod gelijk aan of hoger dan het bedrag van de instelprijs uitbrengt, op voorwaarde dat die bieder uiteindelijk als definitieve
15
koper wordt aangewezen. De premie, toegekend in de
de betaling van de kosten varieert die termijn van een
vorm van een vermindering van de aankoopprijs, bedraagt
tot acht dagen na de definitieve toewijzing.
1% van het bedrag van het eerste bod. Informeer tijdig bij uw bank hoeveel u kunt lenen en Zonder instelprijs wordt de premie toegekend aan de
wanneer u het geld kunt krijgen. Zo voorkomt u ver-
persoon die het hoogste bedrag biedt op de zitdag. Na
velende verrassingen. Als de koper de koopprijs niet
die zitdag heeft iedereen het recht om binnen twee
binnen de gestelde termijn betaalt, is nalatigheidsinterest
weken een hoger bod uit te brengen. Als niemand dat
verschuldigd. Als de betaling er niet komt, wordt de ver-
recht van hoger bod uitoefent, is de koop definitief en
koop ontbonden en wordt het goed opnieuw openbaar
de premie verworven. Als wel iemand een hoger bod
te koop gesteld.
uitbrengt, is de premie niet verworven en komt er een nieuwe zitdag. Als de hoogste bieder van de eerste zit-
Onderhandse verkoop
dag op die tweede zitdag het laatste en hoogste bod uitbrengt, verwerft hij vooralsnog zijn premie. Die premie,
De aankoop van een bouwgrond, een huis of een appar-
toegekend in de vorm van een vermindering op de aan-
tement verloopt meestal in verschillende stappen. U
koopprijs, bedraagt 1% van het hoogste bod, verkregen
neemt eventueel een optie, u sluit een onderhandse ver-
op de eerste zitdag.
koopovereenkomst en ten slotte laat u een notariële akte opstellen. Begrippen die een woordje uitleg vragen.
De notaris heeft een zekere vrijheid bij de organisatie van een openbare verkoop en bij de keuze om al dan
Optie
niet te werken met een instelprijs, een premiestelsel en de mogelijkheid tot hoger bod na de eerste zitdag. Voor
Bij een onderhandse verkoop zoekt de verkoper of zijn
mogelijke geïnteresseerden is er dan ook maar één
vertegenwoordiger (bijvoorbeeld een vastgoedmakelaar
boodschap: kijk vóór de verkoop bij de notaris het
of notaris) een koper voor een onroerend goed. Als u de
bestek in waarin al die modaliteiten moeten worden
aankoop overweegt van een grond, huis of apparte-
opgenomen.
ment, kunt u er een optie op nemen. Dat betekent dat u met de eigenaar-verkoper afspreekt dat hij het goed niet
Bestek
aan iemand anders verkoopt binnen een bepaalde overeen te komen termijn: een week, veertien dagen, een
Als u geïnteresseerd bent in de openbare verkoop van
maand. Als u binnen die periode beslist om te kopen,
een woning, kunt u het best op voorhand bij de notaris
laat u dat (schriftelijk) weten aan de verkoper op de
het bestek inkijken. Daarin bundelt de notaris alle
manier die met hem is overeengekomen. De optie wordt
gegevens over erfdienstbaarheden, het recht van voor-
dan gelicht en de verkoop is definitief. Als de optie niet
koop, de lasten, belastingen, het kadastraal inkomen,
wordt gelicht binnen de bepaalde termijn, is er geen ver-
enz. Die informatie deelt de notaris ook mee bij de aan-
koop en kan de eigenaar het onroerend goed aan
vang van de verkoop.
iemand anders verkopen.
De koper moet de koopsom en de kosten betalen binnen de termijn die is vastgesteld in het bestek. Meestal is dat een tot twee maanden na de definitieve toewijzing. Voor
16
van de onderhandse verkoopovereenkomst betrekken. Enkele aankooptips
Doorgaans rekent hij daarvoor geen extra kosten aan.
• Informeer op voorhand, dat wil zeggen vóór u
Als de koper een woningkrediet moet aangaan, kan hij
met de verkoper over de prijs praat, naar de
in de onderhandse verkoopovereenkomst de koop afhan-
gangbare verkoopprijzen in de regio.
kelijk maken van het verkrijgen van de lening. Ook het
• Probeer te weten te komen waarom de eigenaar de woning verkoopt. • Controleer op de technische dienst van de
uitreiken van een stedenbouwkundige vergunning kan als opschortende voorwaarde worden opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst.
gemeente of er geen onteigeningsplan bestaat waarin de woning of bouwgrond is opgeno-
Volgens de wet op stedenbouw is het bij de verkoop van
men. Zo kunt u ook te weten komen of er
een bouwgrond verplicht om zowel in de onderhandse
wegenbouwwerkzaamheden gepland zijn.
verkoopovereenkomst als in de notariële akte te vermel-
• Vóór u een woning of terrein koopt, wint u het best het advies in van een architect of een
den of er een stedenbouwkundig attest en eventueel al een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt.
expert. Zo hoort u meteen met welke obstakels en mogelijkheden u rekening moet houden wat
Notariële akte
ligging, bouwverplichtingen, mogelijkheid tot verbouwen en andere beperkingen betreft. Een
Om de verkoop wettelijk te bezegelen, is er een notariële
architect om raad vragen verplicht u verder tot
akte nodig. Koper en verkoper kunnen dezelfde notaris
niets. Informeer wel op voorhand naar de kost-
nemen of elk hun eigen notaris inschakelen. In dat laatste
prijs van een dergelijk advies. Sommige archi-
geval delen de twee notarissen het honorarium. De
tecten klaren de klus voor een forfaitaire prijs,
koper moet dus geen hogere kosten betalen voor de
anderen rekenen een uurloon aan of geven
opmaak van de akte.
gratis advies. Een onderhandse verkoopovereenkomst moet binnen de vier maanden na de ondertekening worden geregistreerd. Onderhandse verkoopovereenkomst
Na het verlijden van de akte zorgt de notaris voor de registratie op het registratiekantoor, met betaling van de
Als u het met de verkoper eens raakt over de prijs, wordt
verschuldigde registratierechten. Hij zorgt ook voor de
meestal een voorlopige verkoopovereenkomst of zo-
overschrijving van een afschrift van de verkoopakte op
genoemd compromis opgesteld. De term voorlopig is
het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het
misleidend, want de overeenkomst is bindend voor beide
onroerend goed gelegen is.
partijen. Daarom is het beter te spreken van een onderhandse verkoopovereenkomst. De notaris, die in een latere fase de authentieke akte opstelt, is gebonden door de bepalingen die zijn opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst. Stel de onderhandse verkoopovereenkomst daarom zo duidelijk en volledig mogelijk op. Om zeker te zijn, kunt u de notaris bij het opmaken
17
Een onderhandse verkoopovereenkomst weer ongedaan maken Zodra u een onderhandse verkoopovereenkomst www.kbchuisonderhandelen.be
ondertekent, is de verkoop een feit. U moet nu binnen de vier maanden de registratierechten
U krijgt u op een eenvoudige en speelse manier
betalen. Dat kan heel vervelend zijn als u zich
de knepen van het onderhandelingsvak onder de
achteraf bedenkt. Gelukkig kunt u in Vlaanderen
knie.
sinds 1 november 2007 een onderhandse verkoopovereenkomst weer minnelijk laten ontbin-
Gratis verzekerd in de periode tussen de
den tegen een beperkte prijs.
onderhandse verkoopovereenkomst en de
Het moet gaan om de verkoop van een onroe-
notariële akte
rend goed dat gelegen is in het Vlaams Gewest, de ontbinding moet in gezamenlijk overleg met
Tussen de ondertekening van de onderhandse
de verkoper gebeuren en er mag nog geen nota-
verkoopovereenkomst voor de aankoop van een
riële verkoopakte verleden zijn.
grond, een huis of een appartement, en het ver-
U moet binnen de vier maanden na onderteke-
lijden van de notariële akte verlopen er over het
ning van de onderhandse verkoopovereenkomst
algemeen vier maanden. Tijdens die periode kan
met de verkoper een onderhandse overeenkomst
er veel gebeuren. Daarom bieden zowel de
tot ontbinding opstellen en dat document samen
Confederatie van Immobiliënberoepen van België
met de onderhandse verkoopovereenkomst laten
(CIB) als de Verzekeringen van het Notariaat een
registreren. U moet wel vaste rechten van 10 euro
gratis verzekering tegen overlijden door ongeval
per overeenkomst betalen.
aan. Het overlijden moet het gevolg zijn van een
Een ontbinding is zelfs nog mogelijk als u de
plotseling en ongewild ongeval. Ziekte en zelf-
registratierechten al hebt betaald en er nog geen
moord zijn uitgesloten. De begunstigden zijn de
notariële akte is verleden, en dat tot een jaar na
erfgenamen van de koper voor zover ze de nota-
ondertekening van de onderhandse verkoop-
riële akte ondertekenen.
overeenkomst. In dat geval krijgt u de registratierechten terugbetaald en moet u vaste rechten
Het verzekerde bedrag is bij de notarissen gelijk
betalen van 25 euro voor de onderhandse verkoop-
aan de verkoopprijs plus de kosten, rechten en
overeenkomst en van 10 euro voor de ontbindings-
honoraria, maar is altijd beperkt tot maximaal
overeenkomst.
125 000 euro. Bij CIB-makelaars is het verzekerde
Ook in Wallonië kunt u een onderhandse verkoop-
kapitaal gelijk aan 90% van de verkoopprijs, ver-
overeenkomst weer minnelijk laten ontbinden als
meerderd met de kosten, rechten en honoraria.
er nog geen notariële verkoopakte verleden is.
Ook geldt een maximum tot 150 000 euro. In
Daarvoor moet u uiterlijk binnen één jaar na onder-
beide gevallen zijn er bijkomende voorwaarden,
tekening van de onderhandse verkoopovereen-
zoals het betalen van een voorschot.
komst samen met de verkoper een onderhandse overeenkomst tot ontbinding opstellen en dat document samen met de onderhandse verkoopovereenkomst laten registreren. U moet vaste rechten van 10 euro per overeenkomst betalen.
18
Welke attesten zijn nodig bij een verkoop? 1 Bodemattest Vlaanderen Voor de verkoop van een grond of woning is een bodemattest nodig. Voor de inbreng van de woning of bouwgrond van een van de partners in de huwelijksgemeenschap daarentegen is geen attest vereist. De verkoper of de notaris vraagt het attest aan bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Dat kost hem 30 euro per kadastraal perceel. De OVAM reikt binnen een maand het gevraagde attest uit. Het bodemattest zegt alleen dat de OVAM geen weet heeft van een eventuele verontreiniging. Om meer zekerheid te hebben dat de grond zuiver is, kunt u het gemeentebestuur of de buurtbewoners vragen wat er vroeger met de grond is gebeurd. Bij de verkoop van risicogronden moet de verkoper op zijn kosten een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren. Risicogronden zijn gronden waarop inrichtingen zijn of waren gevestigd die voorkomen op een lijst. Die lijst omvat onder andere drukkerijen, garages en stookolietanks van meer dan 20 000 liter. Om te weten of een bepaalde grond een risicogrond is, kunt u het best bij de gemeente nagaan of in het verleden vergunningen voor dergelijke inrichtingen werden uitgereikt. Ook de notaris kan daarover naspeuringen verrichten. Voor appartementen waar op de gelijkvloerse verdieping een risicoactiviteit werd of wordt uitgeoefend (zoals een benzinestation of een wasserij) of waar zich een stookolietank van meer dan 20 000 liter bevindt, is niet voor elke verkoop van een appartement in het gebouw een bodemattest vereist, maar geldt een aparte regeling. Als de activiteit is stopgezet of de tank niet meer wordt gebruikt, volstaat één oriënterend bodemonderzoek voor alle appartementen. Dat onderzoek moet worden uitgevoerd vóór 2015 of bij de eerste verkoop van een appartement. De vereniging van mede-eigenaars moet de kosten daarvoor betalen. Als de activiteit nog niet is beëindigd of de tank nog in gebruik is, volstaat een periodiek onderzoek. Neem de inhoud van het bodemattest al in de onderhandse verkoopovereenkomst op. Als het attest op dat ogenblik niet voorhanden is, kunt u het verkrijgen ervan laten opnemen als opschortende voorwaarde. Betaal nooit een voorschot voor u inzage hebt gekregen in het bodemattest. Brussel
Wie een zakelijk recht overdraagt (zoals een verkoop, erfpacht of opstal), moet aan het Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM) een bodemattest aanvragen. Het BIM kijkt dan de inventaris van de bodemtoestand na, een register dat alle gegevens over bodemverontreiniging bevat waarover het BIM beschikt met betrekking tot elk erin opgenomen perceel. Binnen de 20 dagen reikt het BIM dan het bodemattest uit dat alle informatie bevat die over het perceel is opgenomen in de inventaris, geactualiseerd op de datum van afgifte. Als sanering noodzakelijk is, vermeldt het bodemattest ook de verplichtingen van degene die de sanering moet uitvoeren. De overdrager (bv. verkoper) moet het bodemattest bezorgen aan de overnemer vóór de overeenkomst tot stand komt. Zowel in de onderhandse verkoopovereenkomst als in de notariële akte moet een aantal vermeldingen worden opgenomen met betrekking tot de bodemtoestand van het terrein. Het bodemattest kost 30 euro per kadastraal perceel.
19
Wallonië
Wallonië heeft een bodemregelgeving (5 december 2008), maar het artikel dat omschrijft welke feiten aanleiding geven tot beheer en sanering, is nog niet in werking getreden. Er bestaat dus nog veel onduidelijkheid. Voor meer informatie kunt u terecht op de website van de directie bodembescherming (dps.environnement.wallonie.be).
2 Energieprestatiecertificaat (epc) Het energieprestatiecertificaat geeft informatie over de graad van isolatie en de energiezuinigheid van een gebouw en bevat aanbevelingen om die energetische kwaliteit te verbeteren door middel van energiebesparende maatregelen. Vlaanderen Sinds 1 november 2008 is een energieprestatiecertificaat verplicht voor de verkoop en sinds 1 januari 2009 voor de verhuring van woongebouwen. Het certificaat blijft tien jaar geldig. Brussel
Sinds 1 mei 2011 is een epb-certificaat verplicht voor de verkoop en sinds 1 november 2011 voor de verhuring van woongebouwen. Het certificaat blijft tien jaar geldig.
Wallonië
Vanaf 31 december 2010 is een energiecertificaat verplicht voor alle eengezinswoningen. Vanaf 1 juni 2011 is het ook verplicht voor de verkoop van appartementen en voor de verhuur van eengezinswoningen en appartementen. Het certificaat blijft tien jaar geldig.
3 Keuring stookoliereservoir Bestaande stookoliereservoirs moeten op geregelde tijdstippen worden gecontroleerd. Bij de verkoop moet u daarvan een keuringsattest krijgen. Een uitgebreide beschrijving van de reglementering in de drie gewesten vindt u in de brochure Stookolietank bij particulieren van KBC Verzekeringen. 4 Keuring elektrische installatie Sinds 1 juli 2008 is in Vlaanderen, Brussel en Wallonië een keuring van de elektrische installatie vereist bij de verkoop van een woning die voor 1 oktober 1981 werd gebouwd. 5 Stedenbouwkundige bestemming Vlaanderen Bij de verkoop van een onroerend goed is een stedenbouwkundig uittreksel vereist dat niet ouder mag zijn dan een jaar. Dat uittreksel bestaat uit twee delen. Het uittreksel uit het plannenregister geeft de meest recente stedenbouwkundige bestemming aan. Het uittreksel uit het vergunningenregister geeft aan of er een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt, er een verkavelingsvergunning bestaat, er bouwovertredingen zijn en er een voorkooprecht geldt. Brussel
Bij de opstelling van de verkoopakte moet de notaris de bestemming van het onroerend goed en de vergunningen meedelen die eventueel zijn uitgereikt voor het onroerend goed.
Wallonië
In de aankondiging van de verkoop van een onroerend goed moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming vermeld worden. Ook stedenbouwkundige vergunningen of attesten voor het onroerend goed moeten gedetailleerd worden vermeld.
6 Postinterventiedossier Bij de verkoop van een woning of appartement in Vlaanderen, Wallonië of Brussel moet de nieuwe eigenaar een postinterventiedossier krijgen als de bouw van het onroerend goed begonnen is na 1 mei 2001, of als er sinds die datum werken werden uitgevoerd door een of meer aannemers. In het postinterventiedossier worden alle technische gegevens verzameld die nodig zijn bij eventuele latere werken aan het gebouw.
20
De kosten bij aankoop Bij de aankoop van een onroerend goed moet u aan de
Bij de aankoop van een bouwgrond betaalt u altijd een
notaris de kosten voor het opstellen van de aankoopakte
groot beschrijf. Als later blijkt dat het kadastraal inkomen
betalen, het zogenaamde beschrijf. Het beschrijf omvat
van de gebouwde woning lager is dan de gestelde gren-
drie verschillende uitgaven: de registratierechten, het
zen, kunt u het verschil tussen groot en klein beschrijf
honorarium van de notaris en de algemene aktekosten.
terugvragen.
De registratierechten
Klein beschrijf en kadastraal inkomen
De tarieven van de registratierechten en de precieze
Aantal kinderen
Maximaal toegestaan
ten laste
niet-geïndexeerd kadastraal
2
inkomen (in euro)
regels voor de berekening verschillen naargelang het onroerend goed in Vlaanderen, Brussel of Wallonië ligt.
0–2
745
Normaal betaalt u het groot beschrijf. Soms worden die
3–4
845
rechten beperkt tot het klein beschrijf.
5–6
945
7 of meer
1 045
In bepaalde gevallen kan de aankoop van een woning met toepassing van btw in plaats van de registratierechten.
Het Vlaams Gewest
Sinds 1 januari 2011 kan de btw-regeling zich uitstrekken tot het bijhorende terrein als een gebouw met toe-
Sinds 1 januari 2002 bedraagt het groot beschrijf in
passing van btw wordt verkocht.
Vlaanderen 10%. Het klein beschrijf bedraagt 5%. In bepaalde gevallen krijgt u een vermindering van de te
Klein beschrijf
betalen registratierechten. Er zijn twee mogelijkheden: de meeneembaarheid en het abattement. De twee ver-
Als u het klein beschrijf wilt genieten, mogen u en uw
minderingen zijn niet cumuleerbaar.
partner in principe geen andere woning in België in volle 1
of blote eigendom bezitten. Bovendien mag het niet-
Meeneembaarheid
geïndexeerde kadastraal inkomen van alle onroerende goederen die u en uw partner in gemeenschap bezitten
Meeneembaarheid betekent dat u eerder betaalde regis-
niet hoger zijn dan een wettelijk vastgelegd bedrag dat
tratierechten op de aankoop van een woning of bouw-
varieert afhankelijk van het aantal kinderen ten laste.
grond in het Vlaams Gewest die u weer verkoopt, in mindering mag brengen op de aankoop van een andere
Als u in aanmerking komt voor een klein beschrijf, moet
woning of bouwgrond in het Vlaams Gewest. Hoe lang
u binnen de drie jaar de aangekochte woning bewonen
het geleden is dat u die registratierechten hebt betaald,
en er uw domicilie vestigen. U moet er ook drie jaar
speelt geen rol. Er zijn wel enkele voorwaarden.
ononderbroken blijven wonen. Uw inschrijving in het
• In het verleden betaalde registratierechten zijn alleen
bevolkingsregister geldt als bewijs. Als u niet tijdig ver-
meeneembaar voor natuurlijke personen, dus niet voor
huist of geen drie jaar ononderbroken in de woning blijft
vennootschappen en andere rechtspersonen.
wonen, moet u achteraf aanvullende registratierechten (groot beschrijf min klein beschrijf) betalen, eventueel verhoogd met een boete.
1 Als u voordien al een woning hebt geërfd van een bloedverwant in de rechte lijn, kunt u bij de aankoop van een andere woning soms aanspraak maken op een klein beschrijf. 2 Eén kind wordt soms beschouwd als twee kinderen ten laste, bijvoorbeeld als het 66% of meer gehandicapt is.
21
• Het nieuwe onroerend goed moet bestemd zijn tot hoofdverblijfplaats, en dat binnen twee jaar na de aankoop van een woning en binnen vijf jaar na aankoop van een bouwgrond.
moet u vijf jaar na de aankoop een hoofdverblijfplaats gebouwd en betrokken hebben. • Geen van de kopers mag op het ogenblik van de aankoop (volle) eigenaar zijn van een ander in België
• De vorige woning moest dienen als uw hoofdverblijf-
gelegen onroerend goed. Als u of uw partner bij de
plaats en u moet ze dus weer verkopen. Bovendien
aankoop van uw woning bijvoorbeeld al grond bezit
mogen tussen de verkoop van de vorige en de aan-
die stedenbouwkundig bestemd is tot bouwgrond,
koop van de nieuwe woning niet meer dan twee jaar
kunt u geen aanspraak maken op de vrijstelling.
verstrijken. Bepalend zijn de dateringen van de onderhandse verkoopovereenkomsten of, als die er niet zijn,
Bij-abattement
die van de notariële aankoopakten. • Het bedrag dat u kunt meenemen, is beperkt tot
Sinds 1 januari 2009 is een bij-abattement mogelijk als u
12 500 euro. Dat bedrag is gekoppeld aan de ABEX-
een woning of bouwgrond koopt. Het moet gaan om de
index, de index die de prijsontwikkeling in de bouw-
enige eigen woning of om een bouwgrond waarop u uw
sector weergeeft.
enige eigen woning bouwt. U moet de woning binnen de twee jaar na de aankoop betrekken (vijf jaar voor de
Als u eerst uw vorige woning verkoopt, wordt het bedrag
aankoop voor een bouwgrond). U moet een hypothecaire
van de registratierechten verrekend bij de aankoop van
inschrijving nemen op de woning. U moet volle eigenaar
uw nieuwe woning. Als u al een nieuwe woning hebt
worden van de volledige eigendom. U mag geen volle
gekocht en u uw vorige woning binnen de twee jaar
eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. De
weer verkoopt, krijgt u de meeneembare registratierech-
regeling geldt ten slotte alleen voor natuurlijke personen
ten achteraf terugbetaald.
en voor woningen en gronden die in het Vlaams Gewest
Als de registratierechten voor uw nieuwe woning lager
liggen. Het bij-abattement bedraagt 10 000 euro
liggen dan wat u voor uw vorige woning hebt betaald,
(20 000 euro als u de verlaagde registratierechten van
krijgt u geen geld terug, maar blijft het verschil mee-
5% betaalt) zodat u 1 000 euro bespaart.
neembaar voor een volgende aan- en verkoop. Teruggave bij wederverkoop Abattement Als u een onroerend goed binnen de twee jaar na aanHet abattement houdt in dat u op de eerste schijf van
koop opnieuw verkoopt en u het groot beschrijf hebt
15 000 euro geen registratierechten moet betalen.
betaald, kunt u drie vijfde van de betaalde registratie-
Daardoor bespaart u 1 500 euro voor een groot beschrijf en
rechten terugvorderen. U mag het teruggavestelsel
750 euro voor een klein beschrijf. Ook hier wordt een
cumuleren met de meeneembaarheid.
aantal voorwaarden opgelegd. • Het abattement is alleen van toepassing voor natuurlijke
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
personen, dus niet voor vennootschappen en andere rechtspersonen. • Het aangekochte onroerend goed moet dienen tot
In Brussel bedragen de registratierechten 12,50%. Het klein beschrijf is sinds 1 januari 2003 afgeschaft.
hoofdverblijfplaats. Een woning moet u binnen twee
In bepaalde gevallen krijgt u een vermindering van de te
jaar na de aankoop betrekken, op een bouwgrond
betalen registratierechten: het abattement.
22
Abattement De fiscus kan de aankoopprijs betwisten Wie een woning koopt om er zijn of haar hoofdverblijfplaats te vestigen, kan sinds 1 januari 2003 onder
De fiscus beschikt over een termijn van twee jaar,
bepaalde voorwaarden aanspraak maken op een vrijstel-
te rekenen vanaf de registratie, om de betaalde
ling van de registratierechten op een eerste schijf van de
rechten te betwisten. Dat kan gebeuren als hij
aankoopwaarde.
een tekortschatting of een prijsbewimpeling
Er is in een vrijstelling voorzien op de eerste schijf van
vaststelt.
75 000 euro in een Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling
We spreken van een tekortschatting als de over-
van Huisvesting en Stadsvernieuwing (RVOHS-zones). In
eengekomen prijs niet overeenstemt met de ver-
de andere delen van Brussel is er een vrijstelling op de
koopwaarde. De verkoop- of handelswaarde
eerste schijf van 60 000 euro. In de praktijk levert dat
dient altijd als minimumbasis voor de berekening
een belastingvermindering van respectievelijk 9 375 euro
van de registratierechten. Bij het bepalen van de
en 7 500 euro op.
verkoopwaarde houdt de fiscus rekening met de
• De belastingvermindering geldt voor natuurlijke perso-
prijzen die voor vergelijkbare goederen werden
nen die een woning in volle eigendom kopen in het
betaald. Als de koper niet tot een minnelijke
Brussels Hoofdstedelijk Gewest en daar binnen de
schikking komt met de fiscus, kan de ontvanger
twee jaar (drie jaar voor appartementen op plan of in
een omvangrijke controleschatting instellen,
aanbouw) hun hoofdverblijfplaats vestigen.
waarbij de uiteindelijk te betalen som merkelijk
• Ze moeten minstens vijf jaar ononderbroken hun
hoger kan liggen. Een minnelijke schikking ver-
hoofdverblijfplaats in het Brussels Hoofdstedelijk
dient dus de voorkeur.
Gewest behouden, hoewel niet per se in de aange-
De koper kan een tekortschatting voorkomen
kochte woning.
door, als hij een goede zaak heeft gedaan, in de
• De koper mag geen andere woning in volle eigendom
akte een aanvullende verklaring te laten opnemen.
bezitten op de datum van de aankoopovereenkomst.
Daarin verklaart hij dat de verkoopwaarde hoger
• De vrijstelling geldt niet bij de aankoop van een bouw-
is dan de overeengekomen prijs. De registratie-
grond of van een huis op plan of in aanbouw. • Bij de aankoop van een appartement op plan is de ver-
rechten worden dan berekend op de opgegeven verkoopwaarde.
mindering van toepassing op de te betalen registratie-
Als koper en verkoper in de notariële akte bewust
rechten op het gedeelte van de prijs dat toegewezen
een lagere dan de effectief overeengekomen ver-
wordt aan de grond. Voor het appartement in opbouw
koopprijs laten opnemen met de bedoeling
betaalt u btw op de facturen.
registratierechten te ontduiken, spreken we van prijsbewimpeling. Dat wordt door de fiscus harder
Teruggave bij wederverkoop
bestraft. Wie aan prijsbewimpeling doet, riskeert niet alleen een boete gelijk aan de ontdoken
Als u onroerend goed binnen twee jaar na aankoop
rechten, maar ook correctionele straffen.
opnieuw verkoopt, kunt u 36% van de registratierechten terugvorderen.
23
Het Waals Gewest
Het honorarium van de notaris
In Wallonië bedraagt het groot beschrijf 12,50%, het
Naast de registratierechten zijn er nog het honorarium van
klein beschrijf 6%. Er zijn geen vrijstellingen.
de notaris en de algemene kosten. Het honorarium van de
Als u een onroerend goed binnen de twee jaar na aan-
notaris wordt berekend op de verkoopprijs van het onroe-
koop opnieuw verkoopt en u het groot beschrijf hebt
rend goed en uitgedrukt in een percentage van dat bedrag.
betaald, kunt u drie vijfde van de betaalde registratie-
Per schijf daalt dat wettelijk vastgelegde percentage.
rechten terugvorderen.
Opmerking: in het regeerakkoord van de regering-Di Rupo is opgenomen dat op de prestaties van notarissen 21% btw verschuldigd is. Zodra deze maatregel in voege treedt, moet u onderstaande bedragen dus verhogen met 21%. Het honorarium van de notaris
Schijf in euro
Onderhandse verkoop in %
Openbare verkoop in %
Tot 7 500
4,56
5,70
Van 7 500,01 tot 17 500
2,85
5,13
Van 17 500,01 tot 30 000
2,28
4,56
Van 30 000,01 tot 45 495
1,71
3,99
Van 45 495,01 tot 64 095
1,14
2,85
Van 64 095,01 tot 250 095
0,57
1,34
Vanaf 250 095,01
0,057
0,10
Op een verkoop van 100 000 euro wordt het honorarium als volgt berekend: Bedrag per schijf
Onderhandse verkoop
Openbare verkoop
7 500 euro
x 4,56% = 342 euro
x 5,70% = 428 euro
10 000 euro
x 2,85% = 285 euro
x 5,13% = 513 euro
12 500 euro
x 2,28% = 285 euro
x 4,56% = 570 euro
15 495 euro
x 1,71% = 265 euro
x 3,99% = 618 euro
18 600 euro
x 1,14% = 212 euro
x 2,85% = 530 euro
35 905 euro
x 0,57% = 205 euro
x 1,34% = 481 euro
Totaal: 1 594 euro
Totaal: 3 140 euro
De algemene kosten
sommige gevallen aangetekende brieven versturen, enz. Bij een openbare verkoop moet u kosten betalen die er
De algemene kosten hebben betrekking op een aantal
bij een onderhandse verkoop niet zijn. Dat zijn bijvoor-
uitgaven die de notaris moet maken om de akte correct
beeld de kosten die de notaris heeft gemaakt om de ver-
op papier te kunnen zetten. Hij moet de exacte kadastrale
koop aan te kondigen, opmetingskosten en een aandeel
gegevens opzoeken, nagaan of er geen hypotheek rust
in de kosten van een basisakte. De notaris vermeldt die
op het onroerend goed, controleren of de verkoper geen
kosten bij het begin van de verkoopzitting.
belastingschulden heeft, de zegelrechten betalen, in
Opmerking: in het regeerakkoord van de regering-Di Rupo
24
is opgenomen dat op de prestaties van notarissen 21% btw verschuldigd is. Zodra deze maatregel in voege treedt, moet u onderstaande bedragen van het honorarium van de notaris dus verhogen met 21%.
Benaderende kosten voor het verlijden van de akte bij een onderhandse verkoop (in euro) Aankoopprijs
Honorarium notaris2, exclusief de forfaitaire akte-
Registratierechten1
kosten die schommelen tussen 500 en 1 000 euro 5%
6%
10%
12,50%
12 500
625
750
1 250
1 563
485
25 000
1 250
1 500
2 500
3 125
800
37 500
1 875
2 250
3 750
4 688
1 040
50 000
2 500
3 000
5 000
6 250
1 230
62 500
3 125
3 750
6 250
7 813
1 370
75 000
3 750
4 500
7 500
9 375
1 455
87 500
4 375
5 250
8 750
10 938
1 525
100 000
5 000
6 000
10 000
12 500
1 595
112 500
5 625
6 750
11 250
14 063
1 665
125 000
6 250
7 500
12 500
15 625
1 740
137 500
6 875
8 250
13 750
17 188
1 810
150 000
Woningen die voor die 15 000
18 750
1 880
162 500
prijs worden verkocht,
16 250
20 313
1 950
175 000
hebben doorgaans
17 500
21 875
2 020
187 500
een kadastraal inko-
18 750
23 438
2 095
200 000
men
20 000
25 000
2 165
212 500
dat boven de vermelde 21 250
26 563
2 235
225 000
grenzen ligt.
22 500
28 125
2 305
237 500
23 750
29 688
2 380
250 000
25 000
31 250
2 450
262 500
26 250
32 813
2 460
275 000
27 500
34 375
2 465
287 500
28 750
35 938
2 475
300 000
30 000
37 500
2 480
312 500
31 250
39 062
2 485
325 000
32 500
40 625
2 495
337 500
33 750
42 188
2 500
350 000
35 000
43 750
2 510
1 Er werd geen rekening gehouden met een eventuele vrijstelling van registratierechten of met de meeneembaarheid van al betaalde registratierechten. 2 Het precieze cijfer kan lichtjes verschillen. Bespreek dat met uw notaris.
25
Kosten voor de onderhandse aankoop van een bouwgrond (in euro) 1 Algemene kosten (honorarium notaris, registratierechten, diverse aktekosten, enz.) voor het verlijden van de akte bij onderhandse aankoop. Aankoopprijs
Registratierechten
Registratierechten 10% Honorarium notaris, exclusief de forfaitaire akte-
12,50%
kosten die schommelen tussen 500 en 1 000 euro
12 500
1 563
1 250
485
25 000
3 125
2 500
800
37 500
4 688
3 750
1 040
50 000
6 250
5 000
1 230
62 500
7 813
6 250
1 370
75 000
9 375
7 500
1 455
87 500
10 938
8 750
1 525
100 000
12 500
10 000
1 595
112 500
14 063
11 250
1 665
125 000
15 625
12 500
1 740
2 De vergoeding van de landmeter Als het perceel nog moet worden afgepaald, kost u dat al snel 500 euro. 3 Schadevergoeding voor de landbouwer Als de grond in landpacht is gegeven, moet u wellicht een schadevergoeding betalen aan de landbouwer. 4 Eventuele kosten voor een grondonderzoek Een grondonderzoek dat bestaat uit twee of drie sonderingen, eventueel aangevuld met een boring, kost naar schatting 500 euro. Forfait of provisie
betalen. Een paar maanden later, als ze de precieze kosten van ieder onderdeel kennen, kunnen ze een defini-
De totale kosten zijn dus samengesteld uit diverse ele-
tieve afrekening maken. Meestal is de voorlopige provisie
menten. Daardoor is het voor de notaris moeilijk om de
iets te ruim berekend en krijgt u het overschot terug.
kosten vooraf exact te berekenen. De meeste notarissen
Houd dat in de gaten.
rekenen daarom een forfaitair minimumbedrag aan dat normaal tussen 500 en 1 000 euro ligt. Voor een sociale akte wordt meestal 525 euro aangerekend. Dat sociale
Aankoop met toepassing van de btw-regeling
tarief geldt onder andere bij aankoop van een woning waarbij verlaagde registratierechten (klein beschrijf)
In bepaalde gevallen kan er btw in plaats van registratie-
mogelijk zijn en bij gegroepeerde aktes voor gebouwen
rechten van toepassing zijn bij de aankoop van een
of verkavelingen met ten minste drie appartementen of
woning. Dat kan alleen voor nieuwe gebouwen. Bij het
gronden.
berekenen van de btw wordt een gebouw als nieuw aanzien tot en met het einde van het tweede jaar vol-
Sommige notarissen hanteren het forfait niet, maar zul-
gend op het jaar van eerste ingebruikneming. Na die
len u, zoals vroeger gebruikelijk was, vragen om bij het
termijn kan een gebouw enkel nog met toepassing van de
verlijden van de aankoopakte een voorlopige provisie te
btw-regeling worden verkocht als het dermate ingrijpend
26
is verbouwd dat het weer als nieuw moet worden aan-
horende grond die gelijktijdig door dezelfde verkoper
zien.
wordt verkocht valt dan onder de toepassing van de btw-regeling.
Beroepsverkopers zijn verplicht om nieuwe gebouwen
Een eigenaar die zijn woning betrekt in september 2011
met toepassing van de btw-regeling te verkopen. Die
kan dus tot 31 december 2013 het huis met de bijhorende
regeling zal dan ook vooral van toepassing zijn bij de
grond verkopen met toepassing van het btw-tarief van
aankoop van een woning op plan en bij de aankoop van
21%.
woningen die werden gebouwd door een projectontwikkelaar. Aangezien beroepsverkopers onder het btw-stel-
Als hij bij de verkoop de btw-regeling wil toepassen, is
sel verkopen, kunnen ze alle btw recupereren die ze zelf
het belangrijk dat hij (voor de verkoopovereenkomst
moeten betalen. Mede daardoor kunnen ze een aantrek-
wordt afgesloten) een verklaring in tweevoud (formulier
kelijke verkoopprijs aanbieden.
104.1) richt aan het btw-kantoor waaronder hij ressorteert. Daarin geeft hij de wens te kennen om het onroe-
Iedere andere verkoper, zoals een particulier, moet zelf
rend goed onder het btw-regime te verkopen.
uitmaken of hij voor de btw-regeling kiest. Als hij dat
In een latere fase moet die verkoopwijze ook worden
niet doet, gebeurt de verkoop onder het registratierecht.
opgenomen in de eerste onderhandse verkoopovereen-
Het voordeel van de btw-regeling is opnieuw dat de ver-
komst die tussen de partijen wordt gesloten.
koper de btw die hij heeft betaald, kan terugkrijgen en zodoende de verkoopprijs kan drukken. Belangrijk is
Een voorbeeld
natuurlijk dat de prijs voldoende laag is om het hogere btw-percentage te compenseren.
Jan liet in 2010 een villa bouwen in Vlaanderen. In september 2010 neemt hij zijn intrek in de woning. Het
Als een gebouw met onder de btw-regeling wordt ver-
btw-percentage op de bouwwerken bedroeg 21%.
kocht, zal ook het bijhorende terrein onder de regeling vallen, voor zover gebouw en grond tegelijkertijd en
Prijs bouwgrond
door dezelfde verkoper worden verkocht. Als u met
Beschrijf- en notariskosten
andere woorden grond en gebouw op verschillende tijd-
Kostprijs gebouw (inclusief architect)
stippen koopt (dat is mogelijk bij een aankoop op plan)
Btw (99 150 x 21%)
of als u grond en gebouw van verschillende partijen aan-
Totale kostprijs betaald door Jan
37 180 euro Ong. 5 280 euro 99 150 euro 20 821,50 euro 162 431,50 euro
koopt, zal de verkoop van de grond onder het registratierecht gebeuren. Ook op de verkoop van louter grond,
Jan wil in 2012 de woning voor 173 550 euro verkopen
(zoals bouwgrond), is de btw-regeling nooit van toepas-
aan Piet. Die zou 10% registratierechten moeten betalen,
sing.
wat neerkomt op 15 855 euro*. In totaal moet Piet dan 189 405 euro betalen, te veel naar zijn zin. De transactie
Voorwaarde voor de btw-regeling
dreigt niet door te gaan. Op dat ogenblik herinnert Jan zich dat hij iets gelezen heeft over de verkoop onder het
Zoals hierboven vermeld kan de verkoop van een nieuw
btw-stelsel. Daardoor kan hij 20 821,50 euro (de betaalde
gebouw onder het btw-regeling tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het gebouw in gebruik of in bezit is genomen. Ook de bij-
* Het gaat om de enige woning van Piet, zodat hij een vrijstelling van registratierechten geniet op de eerste schijf van 15 000 euro. Hij betaalt dus 10% op 158 550 euro.
27
Samenwonenden en onroerend goed btw) terugkrijgen. Zo kan hij zijn vraagprijs verminderen
Als ongehuwd samenwonenden samen een bouwgrond
tot 173 550 - 20 821,50 = 152 728,50 euro.
of een woning kopen, verwerven ze het goed in mede-
Voor Piet is dat ook een gunstige regeling:
eigendom. Dat wil zeggen dat de grond of de woning aan beiden toebehoort. In dat geval spreken we ook
Te betalen aan de verkoper
152 728,50 euro
Btw op de bouw en de bijhorende grond: 152 728,50 x 21% Totaal
over onverdeeldheid: het goed is weliswaar niet zichtbaar verdeeld, maar is toch eigendom van twee of even-
32 072,99 euro 184 801,49 euro
tueel meer mensen. Een goed in mede-eigendom wordt door beiden samen beheerd. Met andere woorden: om het huis te verkopen,
Resultaat
te verhuren of er een hypotheek op te nemen, is de toe-
Jan krijgt ongeveer de beoogde 173 550 euro
stemming van beide partners nodig.
(152 728,50 + 20 821,50). Piet betaalt maar 184 801,49 euro in plaats van 189 405 euro.
De verdeling van de eigendomsrechten
Het ligt voor de hand dat de verkoper ook een deel van
Over de juiste verdeling van de eigendomsrechten bij
de extra winst kan opstrijken door de verkoopprijs wat
mede-eigendom, kunnen beide partners vrij beslissen. Ze
op te krikken. De notaris is de meest geschikte persoon
kunnen bijvoorbeeld kiezen voor een verhouding 50–50,
om in dat geval de belangen van verkoper en koper te
75–25, enz. Als niets wordt overeengekomen, zijn bei-
verzoenen. Het initiatief om de verkoop met btw te laten
den voor de helft eigenaar.
doorgaan, ligt bij de verkoper. Als u als koper ervaart dat
Welke verdeelsleutel is aan te raden? Als ze de aankoop
de verkoper niet op de hoogte is van die voordelige
van het onroerend goed financieren met een lening,
regeling, nodig hem dan uit om de zaak samen te
kiezen sommigen voor een eigendomsverdeling op basis
bespreken bij een notaris voor u de onderhandse ver-
van ieders inkomen. Het inkomen bepaalt immers de
koopovereenkomst ondertekent.
financiële draagkracht van elke partner bij de terugbeta-
Een maand na het verlijden van de notariële krediet- en
ling van de lening.
waarborgakte moet de verkoper een btw-aangifte indienen
Als ze het onroerend goed geheel of gedeeltelijk met
bij het btw-kantoor. De notaris kan hem daarbij helpen.
eigen middelen betalen, kunnen ze rekening houden met de contante inbreng van elke partner. Op dat ogenblik moet de eigendomsverdeling bij voorkeur al in de onderhandse verkoopovereenkomst worden opgenomen. De verdeling moet in elk geval in de notariële akte staan, anders wordt verondersteld dat elke partner voor de helft eigenaar is.
28
Hoe zit het met de woningpolis en de
Successierechten tussen samenwonenden
kredietgebonden overlijdensverzekering? Wat gebeurt er als ongehuwd samenwonenden een Aan te raden is dat elke mede-eigenaar zijn of
woning kopen en een van de partners overlijdt?
haar deel van het gemeenschappelijke bezit ver-
Wettelijk samenwonenden kunnen sinds 2007 van elkaar
zekert. In de praktijk zal maar ĂŠĂŠn polis worden
erven zonder testament. Dat erfrecht is wel beperkt en
gesloten, waarin beide partners als verzekering-
geldt alleen voor wettelijk samenwonenden (zie kader
nemer worden aangewezen. Het spreekt voor
p. 30 Wettelijk versus feitelijk samenwonen).
zich dat die polis ook door beide partners wordt ondertekend.
Wettelijk samenwonen
Sinds 1 januari 2005 kunnen ook feitelijk samen-
Als de overledene (gedeeltelijk) eigenaar was van de
wonenden het fiscale voordeel op de premies van
gezinswoning, erft de langstlevende wettelijk samenwo-
de levensverzekering genieten, zonder dat ze een
nende het vruchtgebruik van het deel van de overledene
bloedverwant tot de tweede graad moeten aan-
en van het in de gezinswoning aanwezige huisraad. Het
wijzen als begunstigde.
maakt niet uit of er nog andere erfgenamen zijn, bij-
In de kredietgebonden overlijdensverzekering
voorbeeld
moeten als begunstigde bij overlijden namelijk de
kinderen uit een eerste huwelijk van de overledene. Maar
personen worden aangewezen die door het over-
wettelijk samenwonende partners zijn geen reservataire
lijden van de verzekerde de volle eigendom of het
erfgenamen van elkaar. Dat betekent dat samenwoners
vruchtgebruik van de enige eigen woning verwer-
elkaar via een testament nog altijd kunnen uitsluiten van
ven. Daardoor vervalt de vereiste dat de echtge-
elkaars nalatenschap.
noot, de wettelijk samenwonende partner of een bloedverwant tot de tweede graad als begunstigde
Als twee partners in plaats van het vruchtgebruik de
bij overlijden moet worden aangewezen om
eigendom van de gezinswoning willen geven aan de
de fiscale voordelen op de premie te kunnen
langstlevende wettelijk samenwonende, dan moeten ze
genieten.
dat doen via een testament of een andere regeling. Als
Vraag in uw KBC-bankkantoor of uw kredietge-
de overleden partner reservataire erfgenamen heeft (dus
bonden overlijdensverzekering in aanmerking
erfgenamen die aanspraak maken op een gereserveerd
komt voor fiscale voordelen.
erfdeel, bijvoorbeeld kinderen), kan niet de hele nalatenschap per testament aan de samenwonende partner worden nagelaten. Het tarief van de successierechten die samenwonenden moeten betalen als ze van elkaar erven, hangt af van het gewest waar ze wonen (Vlaanderen, WalloniĂŤ of Brussel) en van een aantal voorwaarden (zie kaderstuk).
29
TIP
Tontine of beding van aanwas als alternatief
De geldigheid van een testament In sommige gevallen kan het voor samenwonenden Een testament kan op elk ogenblik worden gemaakt
interessant zijn een onroerend goed met toepassing van
en ook worden gewijzigd. Bij wijzigingen zal altijd
de tontine of met toepassing van het beding van aanwas
het testament met de meest recente datum
te kopen. Die oplossingen komen erop neer dat bij een
geldig zijn. Als u een nieuw testament maakt,
gemeenschappelijke aankoop van een onroerend goed
bestaat de mogelijkheid dat alleen de wilsbe-
een overeenkomst wordt gesloten dat het deel van wie
schikkingen in het vorige testament die tegen-
eerst overlijdt, toekomt aan de langstlevende. Die laatste
gesteld of onverenigbaar zijn met de nieuwe
betaalt op dat ogenblik geen successierechten, maar wel
wilsbeschikkingen vervallen. Om dat te vermijden,
registratierechten op het deel van de overledene.
kunt u deze formule opnemen in het nieuwe testament: “Hiermee herroep ik alle testamenten die
De klassieke tontine is in onbruik geraakt. Tegenwoordig
ik heb gemaakt vóór de huidige wilsbeschikkin-
wordt vrijwel altijd het beding van aanwas toegepast.
gen, die de enige uitdrukking van mijn laatste wil
We gebruiken hier dan ook de term aanwasbeding.
vormen.”
Bespreek die techniek voor de aankoop van een onroerend goed met uw notaris. Evenwicht in inbreng en levensverwachting
Wettelijk versus feitelijk samenwonen
vereist
Wettelijk samenwonenden zijn twee (en niet
Een beding van aanwas is een kanscontract. Het is daar-
meer) samenwonenden die een verklaring van
om alleen geldig als de inbreng in evenwicht is en er een
wettelijk samenwonen hebben afgelegd voor de
gelijkheid in levensverwachting bestaat tussen de part-
ambtenaar van de burgerlijke stand van de
ners. Zo mag een oudere partner niet te veel in leeftijd
gemeenschappelijke woonplaats. Die verklaring
verschillen met zijn vaste of tijdelijke levensgezel, anders
moet schriftelijk gebeuren en beantwoorden aan
zal de fiscus al snel gaan vermoeden dat het om een ver-
een aantal formele vereisten. Voorwaarden zijn
borgen schenking gaat in plaats van om een beding van
verder dat geen van beide partners getrouwd is
aanwas. Als de overeenkomst wordt beschouwd als een
of in een andere wettelijke vorm samenwoont, en
schenking, kunnen de reservataire erfgenamen het
dat beide partners bekwaam zijn om contracten
beding van aanwas betwisten.
aan te gaan. In alle andere gevallen spreken we van feitelijk
Wat als u achteraf wilt trouwen?
samenwonenden. Feitelijk samenwonen heeft dus niet alleen betrekking op ongehuwde koppels die
Het beding van aanwas vervalt niet automatisch door het
niet wettelijk samenwonen, maar ook op twee of
huwelijk, tenzij dat uitdrukkelijk voorzien is in het beding
meer broers, zussen of vrienden die dezelfde ver-
zelf.
blijfplaats delen.
Om problemen te vermijden, wordt tegenwoordig vaak gekozen voor een optioneel beding van aanwas. De
30
Tarief van de successierechten voor samenwonenden Tarief in de rechte lijn en tussen
Tarief tussen
echtgenoten
vreemden
Vlaanderen 3% – 9% – 27%
Speciale regeling gezinswoning
45% – 55% – 65% 0% op het erfdeel in de woning die tot
Voor:
gezinswoning diende op het ogenblik van
• wettelijk samenwonenden;
overlijden.
• feitelijk samenwonenden die op de
Voor:
• dag van het openvallen van de
• langstlevende echtgenoot;
• nalatenschap minstens één jaar
• wettelijk samenwonenden;
• ononderbroken samenwoonden en al
• feitelijk samenwonenden die gedurende
• die tijd een gemeenschappelijke huis-
• minstens drie jaar hebben samen-
• houding hadden gevoerd met de
• gewoond met de overledene.
• overledene. Brussel
3% tot 30%
40% tot 80%
Vermindering van het normale tarief met
Voor:
een derde op de eerste 250 000 euro van
• wettelijk samenwonenden.
het erfdeel in de gezinswoning, gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waar de overledene minstens vijf jaar voor zijn overlijden was ingeschreven. Voor: • erfgenaam in rechte lijn; • langstlevende echtgenoot; • wettelijk samenwonenden.
Wallonië
3% tot 30%
30% tot 90%*
Vermindering van het normale tarief op de
Voor:
eerste 250 000 euro van het erfdeel in de
• degene die op de dag van het open-
gezinswoning, gelegen in het Waals
• vallen van de nalatenschap met de
Gewest, die de overledene (gedeeltelijk) in
• erflater samenwoonde en die met
volle eigendom had en al minstens vijf jaar
• hem voor het overlijden een ver-
als hoofdverblijfplaats gebruikte op het
• klaring van wettelijke samenwoning
ogenblik van het overlijden.
• heeft afgelegd.
Voor: • erfgenaam in rechte lijn; • langstlevende echtgenoot; • wettelijk samenwonenden
* Als gevolg van een arrest van het Arbitragehof bedraagt het maximumtarief in de praktijk 80%.
31
langstlevende partner moet dan uitdrukkelijk kiezen voor de toepassing van het beding van aanwas bij overlijden
Wanneer is een beding van aanwas
van zijn partner.
voordelig?
Wat met de familie?
• U woont samen in Vlaanderen en u verwacht dat dat op lange termijn ook zo blijft. In nor-
Een beding van aanwas is niet alleen een oplossing voor
male omstandigheden hebt u geen beding van
het beperkte of ontbrekende erfrecht van samenwonen-
aanwas nodig. Op de eerste schijf van 50 000
de partners ten opzichte van elkaar en voor de hoge suc-
euro van uw onroerend erfdeel betaalt u name-
cessierechten die samenwonenden moeten betalen als
lijk maar 3% successierechten, op de schijf tus-
ze van elkaar erven. Het is ook een middel om te verhin-
sen 50 000 en 250 000 euro 9% en op het
deren dat erfgenamen een deel van de gezinswoning
gedeelte boven 250 000 euro 27%. Op uw erf-
verkrijgen. Bij overlijden verdwijnt het onroerend goed
deel in de gezinswoning betaalt u zelfs geen
door een beding van aanwas namelijk volledig uit uw
successierechten.
nalatenschap.
• U woont wettelijk samen in Brussel. Een aanwasbeding is normaal niet interessant. Feitelijk
Als u niet wilt dat uw familie alle rechten op het onroe-
samenwonenden daarentegen vallen onder
rend goed verliest, kunt u het beding van aanwas beper-
veel hogere successietarieven, en zullen beter
ken tot het vruchtgebruik. Bij overlijden van een van de
af zijn met een tontine.
partners mag de andere partner dan de woning blijven
• U woont samen in Wallonië. Als u wettelijk
gebruiken. De langstlevende partner kan zelf in de
samenwonend bent, zijn de tarieven in de rechte
woning blijven wonen of ze verhuren. Kinderen uit een
lijn van toepassing, gelden er lagere tarieven
vorig huwelijk van de overledene erven het aandeel van
voor de gezinswoning en is een aanwasbeding
hun overleden vader of moeder in blote eigendom.
normaal niet interessant. Feitelijk samenwonenden daarentegen vallen onder veel hogere suc-
Ook fiscaal kan een beding van aanwas van het vrucht-
cessietarieven, en zullen beter af zijn met een
gebruik heel aantrekkelijk zijn. De registratierechten wor-
aanwasbeding.
den alleen toegepast op het overgedragen
• Zowel u als de partner waarmee u samen-
vruchtgebruik. De waarde daarvan hangt af van de leef-
woont, is gescheiden en u hebt allebei kinde-
tijd van de vruchtgebruiker. Hoe ouder die is, hoe lager
ren uit die vorige relatie. Die kinderen wilt u
de waarde en dus ook de registratierechten.
buiten de erfenis houden van het gezamenlijk
Maar het beding van aanwas van vruchtgebruik is niet
gekochte onroerend goed. Dat kan met een
altijd voordelig, bijvoorbeeld als de goederen, die na
beding van aanwas.
overlijden op de langstlevende moeten overgaan, zwaar belast zijn met schulden en de terugbetaling in geval van overlijden niet door een kredietgebonden overlijdensverzekering wordt geregeld.
32
Enkele specifieke gevallen Waarmee moet u specifiek rekening houden als u een
Kopen via een vastgoedmakelaar
appartement koopt, als u voor de aankoop moet onderhandelen met een vastgoedmakelaar, als u een zone-
Vastgoedmakelaars die als tussenpersoon optreden tus-
vreemde woning koopt, als de woning of grond die u
sen de koper en de verkoper van vastgoed, moeten een
koopt belast is met een erfdienstbaarheid of als de koop-
aantal strikte regels in acht nemen. Ze mogen de
woning beschermd is als monument?
beroepstitel van vastgoedmakelaar alleen gebruiken als ze officieel aangesloten zijn bij het Beroepsinstituut van
Een appartement kopen
Vastgoedmakelaars (BIV). Hun honorarium is verschuldigd door de verkoper, tenzij de koper de makelaar een
Bij aankoop van een appartement moet u aandacht
schriftelijke zoekopdracht geeft.
besteden aan de bepalingen van de statuten van het gebouw waarvan het betrokken appartement deel uit-
In zijn reclame voor te koop aangeboden panden mag
maakt. Die statuten formuleren de rechten en verplich-
een vastgoedmakelaar geen misleidende informatie
tingen van alle eigenaars van een appartement in het
opnemen over de essentiële kenmerken van het onroe-
gebouw. Bovendien stipuleert het document welk per-
rend goed of de beschikbaarheid ervan. Hij moet in die
centage van de gemeenschappelijke kosten ten laste van
reclame een aantal gegevens vermelden, zoals de meest
de respectieve eigenaars valt.
recente stedenbouwkundige bestemming, de uitreiking van een stedenbouwkundige vergunning, het bestaan
Win ook de nodige inlichtingen in over de financiële toe-
van een dagvaarding of herstelvordering, de aanwezig-
stand van het gebouw waarvan het betrokken apparte-
heid van een verkavelingsvergunning.
ment deel uitmaakt. Sinds 1 september 2010 is de verkoper, vastgoedmakelaar of notaris wettelijk verplicht
Een vastgoedmakelaar mag met een kandidaat-koper
u daarover te informeren vóór u een bod of aankoop-
geen bindende overeenkomst sluiten, tenzij hij daarvoor
belofte doet of een onderhandse aankoopovereenkomst
een mandaat heeft of zich hoofdelijk verbindt. Als hij
ondertekent. De wet schrijft voor welke informatie
geen exclusieve opdracht heeft, moet de makelaar
precies moet worden verstrekt: het bedrag van werk- en
kandidaat-kopers daarvan eerst in kennis stellen voor hij
reservekapitaal, mogelijke achterstallen van de verkoper,
geld van hen ontvangt.
en de meest recente balans van de vereniging van medeeigenaars. Tevens moet de verkoper de potentiële koper inlichten over mogelijke hangende procedures in verband met de mede-eigendom. Hij moet ook kopieën van de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar ter beschikking stellen. Ten slotte moeten de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar worden bezorgd. Enkel zo krijgt u een volledig en correct beeld van de financiële toestand van het gebouw waarvan het betrokken appartement deel uitmaakt.
33
Aan woningen die niet in recreatiegebied of in ruimtelijk Als u koopt via een vastgoedmakelaar
kwetsbare gebieden liggen, mag u zonder vergunning kleine werkzaamheden uitvoeren die vrijgesteld zijn van
Onderteken geen eenzijdige aankoopbelofte.
de vergunningsplicht, evenals onderhouds- en instand-
Door die belofte zijn makelaar en verkoper tot
houdingswerkzaamheden die geen betrekking hebben
niets gebonden, maar u bent dat wel. U kunt de
op de stabiliteit. Voor onderhouds- en instandhoudings-
belofte wel ondertekenen onder de opschortende
werkzaamheden die wel betrekking hebben op de stabi-
voorwaarde dat de verkoper
liteit is een stedenbouwkundige vergunning vereist en
binnen een bepaalde termijn (bijvoorbeeld tien
gelden bijkomende voorwaarden.
dagen) een beslissing moet nemen. Geef geen voorschot zolang er geen verkoop-
Verbouwen, herbouwen en uitbreiden is onder bepaalde
overeenkomst op tafel ligt. Neem voldoende tijd
voorwaarden eveneens mogelijk. In de meeste gebieden
voor het analyseren van de overeenkomst.
mag u tevens de hoofdfunctie van een zonevreemd gebouw veranderen. Zo mag u onder bepaalde voorwaarden van een landbouwbedrijf een woning maken.
Zonevreemde woning In recreatiegebied en in ruimtelijk kwetsbare gebieden Een woning is zonevreemd als ze in een gebied ligt dat
(natuurgebied, bosgebied, enz.) kunt u zonder vergun-
niet als woongebied is vastgelegd in het geldende plan
ning kleine werkzaamheden en instandhoudings- en
(ruimtelijk uitvoeringsplan, gewestplan, bijzonder of alge-
onderhoudswerkzaamheden uitvoeren die geen betrek-
meen plan van aanleg), of dat geen woonbestemming
king hebben op de stabiliteit. Als ze wel betrekking heb-
heeft volgens een goedgekeurde en niet-vervallen verka-
ben op de stabiliteit, is een stedenbouwkundige
veling.
vergunning vereist en gelden er voorwaarden. Ook ver-
Zonevreemd betekent dus niet illegaal. Bestaande
bouwen binnen het bestaande bouwvolume of herbou-
woningen die bij het in voege treden van de wet op de
wen kunnen onder bepaalde voorwaarden.
ruimtelijke ordening van 29 maart 1962 in een niet-woon-
Functiewijzigingen zijn in die gebieden niet mogelijk.
gebied werden ingekleurd, worden geacht vergund te zijn. Anderzijds kunnen vergunde gebouwen zone-
Erfdienstbaarheden
vreemd worden door een gewijzigde functie. Dat is bijvoorbeeld het geval als een hoeve in agrarisch gebied
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat rust op
niet meer wordt uitgebaat als landbouwbedrijf, maar wel
een erf tot gebruik en tot nut van een erf dat toebe-
nog wordt gebruikt als woning.
hoort aan een andere eigenaar. Enkele voorbeelden: u mag niet of slechts tot op een bepaalde hoogte bouwen,
In Vlaanderen genieten eigenaars van hoofdzakelijk ver-
u moet een weg vrijlaten, recht van doorgang verlenen,
gunde of vergund geachte zonevreemde woningen een
een waterafloop of waterput delen. Als een landbouwer
aantal basisrechten.
bijvoorbeeld een recht van doorgang heeft op een per-
Woningen buiten een woongebied in een goedgekeurde
ceel, mag u als eigenaar niet bouwen en geen afsluiting
niet-vervallen verkaveling kunnen verbouwd of her-
plaatsen op de plaats van die doorgang. U mag de door-
bouwd worden met inachtneming van de geldende ver-
gang wel verleggen, op voorwaarde dat die even breed
kavelingsvoorschriften.
blijft.
34
Als u een onroerend goed koopt zonder dat u wordt
Bestemming van een grond
meegedeeld dat er een erfdienstbaarheid op rust, volstaat dat in theorie om de koop ongedaan te maken,
Als u al een heel concreet project in gedachten hebt,
tenzij het om een natuurlijke, een wettelijke of een zicht-
kunt u een stedenbouwkundig attest aanvragen. Op
bare erfdienstbaarheid gaat. Bij aankoop van een terrein
basis van uw schetsontwerp wordt beslist of de voorge-
zal de notaris u vertellen welke erfdienstbaarheden er
nomen werkzaamheden in aanmerking komen voor een
rusten op het onroerend goed.
vergunning.
Als een erfdienstbaarheid meer dan dertig jaar niet is uit-
U kunt die attesten aanvragen bij de gemeente, die u
gevoerd, gaat die teniet. Een voorbeeld: op uw terrein
daarvoor meestal een klein bedrag zal aanrekenen. Houd
bevindt zich een waterput die ook mag worden gebruikt
er rekening mee dat het een tijdje kan duren voor u het
door uw buurman. Als die dat dertig jaar lang niet heeft
attest ontvangt. Een stedenbouwkundig attest ontslaat u
gedaan, vervalt zijn recht om uw waterput te gebruiken.
niet van de wettelijke verplichting om een stedenbouw-
Die vervaltermijn geldt niet voor erfdienstbaarheden tot
kundige vergunning aan te vragen.
algemeen nut, zoals ondergrondse elektriciteits- en gasleidingen, werkzaamheden voor de aanleg van wegen,
Bij de aankoop van een perceel grond kunt u eisen dat
de bescherming van monumenten, landschappen en
de verkoper een stedenbouwkundig attest voorlegt. Als
stads- of dorpsgezichten.
zo’n attest niet voorhanden is, kunt u in de onderhandse verkoopovereenkomst een clausule laten opnemen dat
Een bescherming als monument, stads- of dorpsgezicht
het attest binnen een bepaalde termijn moet worden uit-
brengt ook heel wat beperkingen met zich mee. Als u in
gereikt. Als de verkoper na die periode geen zekerheid
een beschermd pand woont, mag u onder andere de
kan geven over de mogelijkheid tot bouwen, vervalt de
gevels niet van uitzicht veranderen, geen ander dakbe-
overeenkomst.
dekkingsmateriaal dan het bestaande aanbrengen, de buitenmuren niet in een andere kleur schilderen, en niet
De notaris zal in de verkoopakte van een onroerend
verbouwen. In sommige gevallen kunt u wel een afwij-
goed dat geen deel uitmaakt van een goedgekeurde ver-
king daarvan aanvragen. U moet ook de onderhouds- en
kaveling vermelden of er een stedenbouwkundige ver-
instandhoudingswerkzaamheden uitvoeren die moeten
gunning is uitgereikt of eventueel een
voorkomen dat beschermde gebouwen in verval raken.
stedenbouwkundig attest dat aantoont dat de koper een
We denken bijvoorbeeld aan het onmiddellijk herstellen
stedenbouwkundige vergunning kan krijgen. Als beide
van dakschade, het vervangen van gebroken ruiten, het
inlichtingen ontbreken, staat in de akte vermeld dat er
leegpompen van ondergelopen kelders. Grove overtre-
geen zekerheid kan worden gegeven over de mogelijk-
dingen kunnen worden bestraft.
heid tot bouwen.
Tegenover die verplichtingen staat dat u voor heel wat werkzaamheden aan het pand subsidies kunt krijgen van de overheid.
35
Draagkracht van een bouwgrond
Een bouwgrond schenken
Omdat er de laatste jaren intens werd gebouwd, is het
Als u uw kind een bouwgrond wilt schenken, zijn er
aanbod van goede bouwgronden kleiner. Bovendien
schenkingsrechten verschuldigd op de waarde van de
worden almaar zwaardere woningen opgetrokken. Hoe
bouwgrond.
kunt u voorkomen dat na de aankoop van een grond blijkt dat u speciale en peperdure funderingstechnieken
Voor het Vlaamse schenkingsrecht gelden onder bepaalde
nodig hebt?
voorwaarden tot 31 december 2014 lagere tarieven. De voorwaarden zijn dat het om een bouwgrond moet gaan
Bij twijfel over de kwaliteit van de ondergrond raad-
die in Vlaanderen ligt, dat de begunstigde een natuurlijke
pleegt u voor de aankoop het best een architect of aan-
persoon is, en dat die begunstigde binnen vijf jaar na de
nemer die oog heeft voor de topografische kenmerken
schenkingsakte er zijn hoofdverblijfplaats moet vestigen.
en ervaring heeft met constructies uit de buurt. Als ook hij twijfelt, kan alleen een grondonderzoek zekerheid
Het kan gaan om een schenking van de volle eigendom,
geven. Het grondonderzoek geeft de architect en/of de
de blote eigendom of het vruchtgebruik. Ook een schen-
ingenieur inzicht in het draagvermogen van de grond.
king in onverdeeldheid, bijvoorbeeld aan twee kinderen,
Op basis van die gegevens worden de aangepaste fun-
komt in aanmerking voor de lagere tarieven.
deringen berekend en wordt nagegaan of de zettingen
Voor de schenking van een bouwgrond in de rechte lijn
van het gebouw binnen de grenzen van het toelaatbare
en tussen echtgenoten worden, tot en met de schijf van
vallen. Soms zijn scheuren en barsten in woningen het
100 000 tot 150 000 euro, de normale tarieven met 2%
gevolg van fouten bij de funderingen of van te grote
verlaagd. Boven 150 000 euro blijven de oude tarieven
zettingsverschillen. Met een grondonderzoek kunt u
bestaan. Door die maatregel daalt het tarief op de eerste
onherstelbare schade voorkomen.
schijf van 12 500 euro tot 1%, op de schijf van 12 500 tot 25 000 euro tot 2%, enzovoort. Voor schenkingen
Er bestaan verschillende vormen en methoden van
tussen andere personen dan in de rechte lijn en tussen
grondonderzoek. De keuze is vaak afhankelijk van de
echtgenoten wordt op de eerste schijf van 150 000 euro
aard van de opdracht, de karakteristieken van het ter-
forfaitair 10% aan schenkingsrechten geheven. Daarboven
rein, de beschikbare apparatuur en andere factoren.
blijven de bestaande tarieven gelden.
Heel frequent is het grondonderzoek dat bestaat uit twee of drie sonderingen, eventueel aangevuld met een boring. Richtprijs: 500 euro.
36
37
Een woning bouwen of verbouwen
De bouwformule Bij de bouw of verbouwing van een woning komt heel wat kijken. U werkt samen met een hele rist bouwpartners: de architect, de aannemers, de veiligheidscoördinator, de epb-verslaggever, de ingenieur. Uw project moet voldoen aan een heleboel wettelijke verplichtingen. U moet btw betalen.
De keuze van de bouwformule wordt beïnvloed door een aantal factoren, zoals de inspanningen die u als bouwheer wilt leveren bij de uitvoering van de werkzaamheden, uw financiële middelen, de bouwtermijn, uw algemene verwachtingspatroon.
Architect en afzonderlijke aannemers Een bouwheer die zelf graag de handen uit de mouwen steekt, zal vlugger de formule met architect en afzonderlijke aannemers kiezen. Als u met afzonderlijke aannemers werkt, moet u evenveel contracten opmaken als er uit te voeren werkzaamheden zijn. Voordeel van die formule is dat u door prijsaanvragen voor de verschillende werkzaamheden een duidelijker inzicht krijgt in de kostprijs en dat u de voordeligste offerte voor elk onderdeel kunt kiezen. Door een aantal werkzaamheden en de coördinatie zelf te doen, kunt u nog meer geld besparen. Slechte coördinatie is een mogelijk nadeel bij de keuze voor afzonderlijke bouwambachten. Soms volgen de werkzaamheden elkaar niet goed op. Vaak brengen die vertragingen ook extra kosten met zich mee. U kunt heel wat moeilijkheden voorkomen door de contracten met de afzonderlijke aannemers zo volledig mogelijk op te stellen en hun verantwoordelijkheid duidelijk te stipuleren. Plan geen te krappe bouwtermijn en leg die termijn vast in een duidelijk contract. Weeg prijs en kwaliteit goed af en kies niet lukraak de goedkoopste offerte. Informeer altijd naar de referenties en de ervaring die de verschillende aannemers kunnen voorleggen.
Architect en algemeen aannemersbedrijf De bouwheer hoeft minder zin voor initiatief en organisatie tentoon te spreiden als hij werkt met de formule architect en algemeen aannemersbedrijf. Na het uitschrijven van de prijsaanvragen zal de architect, in overleg met u, het totale pakket toewijzen aan één aannemer
39
die de bouw tegen een welomschreven prijs uitvoert. Die
Het contract met het sleutelklarewoningbedrijf omvat
prijs moet worden opgenomen in het aannemingscon-
het geheel van de bouw, vanaf de grondwerkzaamhe-
tract. De architect begeleidt en controleert de werk-
den tot en met de afwerking. De opdrachtgever heeft
zaamheden. De algemene aannemer zal alle
het recht het werk dat hij zelf wil uitvoeren, uit het tota-
werkzaamheden laten uitvoeren door zijn eigen vaklui of
le pakket te lichten. Vaak is het financiële voordeel daar-
sommige taken in onderaanbesteding geven. Hij blijft
van gering omdat projectontwikkelaars altijd met
verantwoordelijk voor de totaliteit van het werk.
dezelfde aannemers en onderaannemers werken en zo de meest interessante prijzen kunnen krijgen.
Een van de grote voordelen van die formule is dat u als bouwheer weinig of geen tijd verliest met de coördina-
Een duidelijk contract kan heel wat narigheid voorko-
tie. Daar zorgt de aannemer namelijk voor. Positief bij de
men. Let op de kleine lettertjes en clausules. Aarzel niet
voorgaande formules is dat het ontwerp van de woning
om verduidelijking te vragen over vakjargon of onduide-
niet afhangt van standaardplannen, wat soms wel het
lijkheden in verband met supplementen. Voor u het con-
geval is als u kiest voor een projectontwikkelaar of een
tract met het bedrijf ondertekent, kunt u het best een
sleutelklare woning.
aantal realisaties bekijken – liefst zonder een vertegenwoordiger van het bouwbedrijf – en met de bewoners
Sleutelklare woning
praten over de samenwerking met de firma. Informeer ook naar de financiële situatie van de bouwfirma. Net
Als u zo weinig mogelijk tijd wilt besteden aan het
zoals bij de aannemers moet ook onder de firma’s die
bouwproces en veel belang hecht aan een vaste bouw-
zulke woningen aanbieden het kaf van het koren wor-
termijn en kostprijs, dan kan een sleutelklare woning een
den gescheiden. Gelukkig helpt de wet-Breyne daarbij
oplossing zijn. Bij die formule ondertekent u één contract
een handje.
met de projectontwikkelaar of met de bouwer van de sleutelklare woning, en een afzonderlijk contract met de
Bouwen met een projectontwikkelaar of een sleutelklare-
architect.
woningbedrijf is niet noodzakelijk goedkoper. Als het bouwbedrijf u een lening aanbiedt, raadpleegt u het
Een aanbieder van sleutelklare woningen en een project-
best toch nog even uw financiële instelling. Als krediet-
ontwikkelaar geven dezelfde service, maar de laatstge-
specialist kan zij u wellicht nog een interessantere kre-
noemde zal het werk vaak uitbesteden aan verschillende
dietformule voorstellen.
aannemers. Heel wat aanbieders van sleutelklare woningen daarentegen werken als aannemersbedrijf en zorgen
Het is oppassen geblazen met zelfbouwpakketten. De
zelf voor de realisatie. Meestal nemen ze de ruwbouw
bouwheer krijgt dan een pakket geleverd waarmee hij
voor hun rekening en doen ze voor bepaalde afwer-
zelf zijn woning optrekt, met of zonder begeleiding van
kingsklussen een beroep op onderaannemers. Sommige
het bedrijf. Het gevolg is dat de zelfbouwer ook de ver-
bedrijven doen hun best om voor hun klanten een
antwoordelijkheid draagt voor de werkzaamheden.
gepersonaliseerde woning te bouwen. Andere stellen woningen voor die zijn gebaseerd op een aantal standaardplannen. Nog andere zijn gespecialiseerd in een bepaalde bouwstijl.
40
De wet-Breyne
wet is ook van toepassing op verkoopovereenkomsten waarin een bepaald bedrag aan verbouwings- of uitbrei-
De wet-Breyne is bedoeld om de kandidaat-bouwer die
dingswerkzaamheden wordt overeengekomen. De wet-
met een bouwbedrijf in zee gaat voor de bouw van een
Breyne geldt niet als u het volledige bedrag pas betaalt
sleutelklare woning, of mensen die een woning of
nadat de woning is voltooid.
appartement op plan kopen, beter te beschermen. De
De wet-Breyne legt onder andere de volgende verplichtingen op. • In de bouwovereenkomst moet een nauwkeurige beschrijving staan van de woning of het appartement, de prijs, de aanvangsdatum en de leveringsdatum. • De prijs moet betrekking hebben op álle werkzaamheden die nodig zijn om het gebouw normaal bewoonbaar te maken. Hij kan alleen worden geïndexeerd volgens een wettelijk vastgelegde formule en op voorwaarde dat die mogelijkheid in de overeenkomst is opgenomen. • Het voorschot mag nooit meer dan 5% bedragen. De rest moet u in schijven betalen naargelang de vordering van de werkzaamheden. • Een bijlage van de overeenkomst moet vermelden hoe en met welke materialen het werk zal worden uitgevoerd, of er daarvan kan worden afgeweken en, zo ja, onder welke voorwaarden. • Als de stedenbouwkundige vergunning nog niet werd uitgereikt, kan het verkrijgen ervan in de overeenkomst worden opgenomen als een opschortende voorwaarde. Ook het verkrijgen van de lening mag in het contract worden opgenomen als een opschortende voorwaarde. • Als de leveringsdatum wordt overschreden, moet de bouwfirma u een schadevergoeding betalen die overeenstemt met de normale huurwaarde van uw te bouwen woning. • De bouwfirma of projectontwikkelaar moet u een financiële waarborg bieden. Als de verkoper voldoende erkend is voor de werkzaamheden die hij ingevolge de overeenkomst moet uitvoeren, moet hij een zogenaamde 5%-waarborg geven. In alle andere gevallen moet hij een voltooiingswaarborg geven. Dat moet gebeuren binnen dertig dagen na de ondertekening van de overeenkomst of bij verkoop bij het verlijden van de notariële akte. • Bij het verlijden van de authentieke akte wordt de betaling van de grond en van de uitgevoerde werkzaamheden gekoppeld aan een voorwaarde. Zo moet al uitgevoerd werk uitdrukkelijk en schriftelijk worden goedgekeurd door een architect voor het wordt betaald. Op het ogenblik van het verlijden van de akte zal de notaris ook nagaan of het bedrijf in orde is met de verplichte vermeldingen en de wettelijk opgelegde borgstelling. • Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering moet minstens een jaar verstrijken. Beide kunnen alleen worden bewezen door een schriftelijk document dat is opgemaakt door koper en aannemer/verkoper. Als het gebouw in gebruik wordt genomen vóór de voorlopige oplevering, geldt dat als een vermoeden dat de koper die oplevering heeft aanvaard. Hij kan wel het tegenbewijs daarvan leveren. • De verkoper moet zijn klanten correct informeren over de gewestelijke huisvestingspremies en over de basisvoorwaarden voor het verkrijgen ervan.
41
De architect Zelfbouwers
Voor elke bouw of ingrijpende verbouwing hebt u een architect nodig. Zijn tussenkomst geldt zowel voor het
U kunt zelf (een deel van) het werk uitvoeren in de hoop
concept als voor de controle op de uitvoering van de
dat de uiteindelijke kostprijs zo een stuk lager zal komen
werkzaamheden. Gelukkig is de inbreng van een archi-
te liggen. Materialen zijn goedkoper als u ze zelf aan-
tect groter dan dat. Hij ontwerpt voor u een woning die
koopt en u hoeft geen dure werkuren te betalen. Maar
is aangepast aan uw prioriteiten, behoeften, wensen,
als u aan het einde van de rit berekent hoeveel u per
persoonlijkheid en budget.
werkuur verdiend hebt, is het resultaat vaak bedroevend. Ook moet u een heleboel – meestal verrassend duur –
Hoe kiest u een architect?
gereedschap aanschaffen. De belangrijkste criteria zijn de gewenste bouwstijl en de Een absolute must is dat u over voldoende tijd en over
vraag of het klikt met de architect. Als u afgaat op pro-
twee rechterhanden beschikt, anders dreigt het een
jecten in publicaties of op websites, kunt u het best ken-
zware ontgoocheling te worden. Houd er rekening mee
nismaken met twee of drie verschillende architecten. U
dat u verplichtingen aangaat: de vrienden en familiele-
kunt ook aanbellen bij een huis dat u bevalt, vragen wie
den die u een handje helpen, verwachten een weder-
de architect is en peilen naar de samenwerking, de com-
dienst.
municatie, de wijze waarop de architect zijn taak heeft vervuld, de mate waarin hij controle op de werkzaamhe-
Een ander probleem is dat u alle verantwoordelijkheid
den heeft uitgeoefend en toezicht hield op het budget,
voor de goede uitvoering van de werkzaamheden
de werkzaamheden en de bouwtermijn. Voor een ver-
draagt. Bij gebreken en problemen achteraf draait u dus
bouwing verdient een architect uit de omgeving de voor-
zelf op voor de kosten. Als u het er toch op waagt, loont
keur omdat hij gemakkelijker kan langskomen op de
het zeker de moeite het werk te laten begeleiden door
bouwplaats.
een architect. Maak voldoende tijd vrij voor de eerste verkennende Verder riskeert u allerlei betwistingen met overheidsdien-
gesprekken. Door naar uw wensen te luisteren en uw
sten. De btw-dienst kan moeilijk doen over de materia-
leefpatroon te leren kennen, kan de architect zich inle-
len die u zelf hebt gekocht en over het eigen werk. De
ven in uw woon- en leefsfeer. Geef hem zo veel mogelijk
vrienden die u een handje toesteken kunnen misschien
informatie. Het eerste gesprek met de architect is vrijblij-
last krijgen met de sociale of arbeidsinspectie.
vend. De meeste architecten rekenen niets aan voor die
Het laatste en eigenlijk belangrijkste risico is de veilig-
eerste contactlegging. Anderen verrekenen een uurloon
heid. Een ongeval is snel gebeurd. Als u zichzelf of uw
of een vast tarief.
helpers niet voldoende hebt verzekerd, dreigt zo’n ongeval catastrofale dimensies te krijgen. Een verzekering
De opdracht van de architect
lichamelijke ongevallen privéleven en een verzekering onbezoldigde helpers zijn dan ook onmisbaar. Daarvoor
De opdracht van de architect wordt vastgelegd in een
kunt u terecht in uw KBC-bankkantoor of bij uw KBC-
contract. De Orde van Architecten beveelt aan dat de
verzekeringsagent.
architect altijd een volledige opdracht moet aanvaarden. De volledige opdracht omvat onder andere de opmaak van het voorontwerp en de totale kostenraming, de
42
samenstelling van het dossier voor de bouwaanvraag, de opstelling van een bestek, de beschrijving van de uit te
Werkzaamheden uitvoeren zonder
voeren werkzaamheden en indien nodig een meetstaat
architect
(een beschrijvende opmeting die de hoeveelheden van de verschillende materialen vermeldt en aan de hand
Als u geen beroep doet op een architect als dat
waarvan een nauwkeurige kostenraming kan worden
wettelijk wel verplicht is, riskeert u strafrechtelijk
opgesteld), de coĂśrdinatie van de gespecialiseerde stu-
te worden vervolgd met de mogelijkheid van een
dies, de samenstelling van de aanbestedingen voor de
relatief zware geldboete. Bovendien loopt u het
verschillende werkzaamheden en de medewerking bij
risico dat, als een aannemer bepaalde werkzaam-
aanbesteding en toewijzing, de uitwerking van eventuele
heden niet correct uitvoert, u geen (volledige)
detailplannen, de controle op de uitvoering van de werk-
schadevergoeding kunt eisen als blijkt dat de ver-
zaamheden tot op het ogenblik van de volledige afwer-
plichte controle door een architect die schade
king, de bijstand bij de voorlopige en de definitieve
had kunnen voorkomen.
oplevering en de controle van de rekeningen. De architect moet u ook advies en begeleiding geven zodat het resultaat van de werkzaamheden voldoet aan alle wette-
Na de goedkeuring van het voorlopige ontwerp werkt de
lijke voorschriften.
architect onder meer het definitieve ontwerp, de bestekken en de kostenraming uit. De definitieve plannen wor-
Gespecialiseerde technische studies over stabiliteit, sani-
den opgemaakt op basis van het voorlopige ontwerp dat
taire inrichtingen, verwarming, bodemonderzoeken en
door de bouwheer werd goedgekeurd. De uitslag of
andere maken geen deel uit van de opdracht. Voor
detailtekeningen verduidelijken bepaalde constructie-ele-
bodemonderzoeken zult u een beroep moeten doen op
menten en geven daardoor een beter inzicht in de uit-
een ingenieur of een gespecialiseerd bureau, waarmee u
voering van de ruwbouw en de afwerking. De architect
een afzonderlijk contract afsluit.
beslist, afhankelijk van de moeilijkheidsgraad van het project of de specifieke eisen, of er detailtekeningen
Het contract en de ontwerpen
nodig zijn en hoeveel.
De overeenkomst met de architect moet duidelijk en
Bestekken, dossier en offertes
ondubbelzinnig zijn opgesteld. Vul standaardcontracten aan met gegevens over uw specifieke situatie.
Het bestek van algemene en bijzondere voorwaarden
Onderteken geen contract dat u niet volledig hebt gele-
omvat de beschrijving van de werkzaamheden en de
zen. Elke geschreven overeenkomst in het bouwproces
technische voorschriften. Het wordt aangevuld met de
vormt een belangrijk juridisch document ĂŠn bewijsstuk
meetstaten.
bij conflicten. Het algemene bestek is een lijvig document met de Het voorontwerp moet u een klaar beeld geven van de
algemene bepalingen van de aanneming en de algeme-
woning en moet daarom de voornaamste afmetingen
ne beschrijving van de materialen en hun verwerking.
bevatten. Die fase is bedoeld als aanloop. Het aantal
Het bijzondere bestek geeft gedetailleerde informatie
voorontwerpen blijft meestal beperkt tot drie.
over de ligging van de bouwplaats, de leveringen, de aard van de werkzaamheden, de uitvoering, enz.
43
De meetstaten of beschrijvende opmetingen stipuleren
heden op het programma staan die achteraf niet meer te
de hoeveelheden van de verschillende materialen. Aan
controleren zijn of bij opdrachten die een bijzondere
de hand daarvan kan een nauwkeurige kostenraming
technische uitleg vergen. Uiteraard hangt zijn aanwezig-
worden gemaakt.
heid ook af van de bepalingen van de overeenkomst met de bouwheer.
Met de definitieve plannen kan de architect het adminis-
De controlerende taak mag niet worden verward met
tratieve dossier samenstellen dat nodig is voor het ver-
het bestendige toezicht. Dat betekent dat er altijd
krijgen van de stedenbouwkundige vergunning en het
iemand op de bouwplaats aanwezig is. Dat brengt wel
aanvragen van de lening. Het dossier voor de aanvraag
een supplementaire opdracht en een bijkomende vergoe-
groepeert de officiële documenten voor de aanvraag, de
ding met zich mee.
situatie- en oriëntatieschetsen, de plannen met vlakken en doorsneden, de geveltekeningen, de details en aan-
De wekelijkse bouwplaatsvergaderingen met bouwheer,
duidingen ter verduidelijking van het ontwerp, de foto’s
architect en aannemer zijn belangrijk om de stand van
van het bouwterrein en de omgeving en de ingevulde
zaken te evalueren. Een bondig verslag van die bijeen-
vragenlijsten. De gemeente kan nog aanvullende docu-
komsten wordt opgenomen in het bouwplaatsboek. Als
menten eisen.
opdrachtgever moet u erop toezien dat zo’n bouwplaatsboek nauwkeurig wordt bijgehouden. Op sommige
Daarnaast wordt een prijsaanvraag ingediend bij de ver-
bouwplaatsen wordt nogal slordig omgesprongen met
schillende aannemers. Vraag een gedetailleerde inschrij-
die verslagen of ze worden zelfs gewoon vergeten. Toch
ving met onder andere een vermelding van alle
kunnen bouwplaatsverslagen in geschillen soms als
eenheidsprijzen van de bouwmaterialen. De architect
bewijsstuk dienen.
controleert en vergelijkt samen met de bouwheer de offertes. Die moeten overeenstemmen met de opgaven
Als alle werkzaamheden zijn beëindigd, volgen de voor-
van de plannen en de bestekken. Hij speurt naar de
lopige en de definitieve oplevering, waarover u meer
beste prijs-kwaliteitverhouding en adviseert de bouw-
kunt lezen op p. 48 De oplevering.
heer. Hij houdt daarbij rekening met de vakbekwaamheid, de referenties en de solvabiliteit van de aannemer.
Bij het nakijken van de rekeningen controleert de archi-
Na de ondertekening van het aannemingscontract kun-
tect of de opgegeven en geleverde hoeveelheden en
nen de werkzaamheden van start gaan.
materialen werden verwerkt en overeenstemmen met de offertes. Ook de prijsaanpassingen en de kostprijs van
De controle op de werkzaamheden
het gepresteerde extra werk worden kritisch geanalyseerd.
Na het voorbereidende en theoretische gedeelte van de opdracht komt de eigenlijke bouwpraktijk. De architect begeleidt en controleert de werkzaamheden en verdedigt de belangen van de bouwheer. De architect gaat na of het werk wordt uitgevoerd volgens de plannen en de richtlijnen van de bestekken. Hij moet aanwezig zijn op de bouwplaats als er werkzaam-
44
Het honorarium van de architect Besparen op het architectenhonorarium: De architect rekent voor zijn diensten een honorarium
meestal geen goede zaak
aan. Meestal wordt gewerkt met een percentage van de totale kostprijs van de woning, maar steeds vaker wordt
Heel wat bouwers proberen te besparen op het
een forfaitaire prijs afgesproken. Voor een expertise-
honorarium van de architect door hem een mini-
opdracht hanteren de meeste architecten een uurloon.
mumopdracht te geven. Als u als bouwheer niet
Sommigen doen dat ook bij een adviserende opdracht.
vertrouwd bent met het bouwgebeuren, kunt u
Vraag vooraf aan uw architect het concrete bedrag van
zich daarmee heel wat problemen op de hals
zijn honorarium en welke prestaties hij voor dat bedrag
halen. Trouwens, een architect die een behoorlijk
levert.
honorarium ontvangt, zal zich beter inzetten voor uw bouw. Alleen al door de offertes nauwkeurig
Verplichte tarieven zijn wettelijk verboden. Vroegere aan-
te bestuderen, kan hij u een degelijk prijsvoordeel
bevelingen van de Orde van Architecten suggereerden
bieden.
voor de bouw van een gewone eengezinswoning 7% op de eerste schijf tot 160 000 euro. Op de schijf tussen 160 000 en 550 000 euro zakte dat percentage naar 6,5%. Op opdrachten boven 550 000 euro bedroeg het honorarium 6%. Voor een verbouwing voorzag de aanbeveling in een percentage van 12% op de eerste schijf van 160 000 euro. Voor de schijf tussen 160 000 en 550 000 euro zakte dat percentage naar 11%. Voor opdrachten boven 550 000 euro werd een honorarium van 10% geadviseerd. De wijze van betaling wordt bepaald in de overeenkomst tussen de bouwheer en de architect. Volgens vroegere aanbevelingen van de Orde van Architecten kan de architect zijn honorarium als volgt opeisen: 20% als voorschot, 20% bij het overhandigen van de documenten voor de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning, 20% bij het overhandigen van de aanbestedingsdocumenten, 30% naarmate de werkzaamheden vorderen en het saldo bij de voorlopige oplevering.
45
De aannemer De aannemer is verantwoordelijk voor de correcte uit-
solvabiliteit van het bedrijf. Ook hier geldt: bezoek reali-
voering van de werkzaamheden binnen de vastgestelde
saties van de aannemer en praat met de bewoners.
bouwtermijn. Hij vervult met andere woorden een sleutelrol bij de bouw van uw woning.
Het aannemingscontract
Hoe kiest u een aannemer?
De samenwerking met de aannemer wordt vastgelegd in een contract. Als de overeenkomst is onderworpen aan
De meeste architecten stellen zelf enkele aannemers
de wet-Breyne, moet die heel wat verplichte vermeldin-
voor met wie ze al hebben samengewerkt. Voordeel is
gen bevatten. Is de wet-Breyne niet van toepassing, dan
dat de architect op de hoogte is van de vakbekwaam-
kunnen bouwheer en aannemer vrij bepalen wat er in de
heid en de werkwijze van die aannemers. Een ander
overeenkomst komt.
pluspunt is dat hij de aannemer kent en bepaalde problemen gemakkelijker kan bespreken of op moeilijke
De bouwheer heeft er wel alle belang bij zoveel mogelijk
momenten een extra inspanning kan vragen.
afspraken concreet vast te leggen in de overeenkomst. Zo is het ten zeerste aan te bevelen de volgende elemen-
Nadeel is dan weer dat de architect onafhankelijk moet
ten te vermelden: een totaalprijs of een prijs op basis van
zijn ten opzichte van de aannemer om uw belangen
vaste eenheidsprijzen vermeld in de bij de overeenkomst
optimaal te kunnen verdedigen. Als architect en aanne-
gevoegde opmetingsstaat, de prijsaanpassingsformule,
mer t茅 goede maatjes zijn, kan de objectiviteit in het
de uitvoeringstermijn in werk- of kalenderdagen met
gedrang komen.
datum van aanvang van de werkzaamheden en even-
Vul daarom zijn lijst altijd aan met een eigen keuze van
tueel de einddatum, de verwijlvergoeding ingeval de
aannemers of vaklui die heel degelijk werk gepresteerd
werkzaamheden te laat worden be毛indigd, de wijze van
hebben bij vrienden, familie of kennissen.
betaling, en de wijze, plaats en datum van de oplevering van de werkzaamheden.
De prijsoffertes Het contract mag nog meer bepalingen vermelden als V贸贸r de aanbesteding van het werk vraagt u een prijsof-
beide partijen dat willen. We denken dan aan informatie
ferte bij verschillende aannemers en/of onderaannemers.
over de eventuele waarborg, clausules in verband met de
Op basis van algemene en gedetailleerde informatie over
uitvoering en de wijziging van de werkzaamheden en de
ligging, materialen, werkwijze, leveringen en plannen
opsomming van het werk dat de opdrachtgever zelf zal
zullen ze hun beste prijs opmaken. Die prijzen zijn maar
uitvoeren, de gegevens van het bouwterrein met vermel-
voor een bepaalde periode geldig. Logisch, want na ver-
ding van oppervlakte en kadastersectie, en de naam van
loop van tijd veranderen de prijzen ook voor hen.
de architect.
De architect controleert of de offertes beantwoorden aan de bepalingen van de plannen en de bestekken. Daarna vergelijkt hij samen met u de prijzen. Houd niet alleen rekening met de kostprijs, maar ook met aspecten als vakbekwaamheid, reputatie, referenties, kwaliteit van het uitgevoerde werk, respect voor de timing en de
46
Uw aannemer gaat failliet v贸贸r uw woning af is*.
De curator laat de werkzaamheden voortzetten. U
De curator laat de werkzaamheden niet voortzetten. U
betaalt gewoon de facturen naarmate het werk wordt
moet uitkijken naar een andere aannemer. Na het fail-
uitgevoerd.
lissement wordt de afrekening gemaakt.
U komt met de curator tot overeenstemming over de
U komt met de curator niet tot overeenstemming over
afrekening.
de afrekening. U moet een expert inschakelen om de afrekening te berekenen, gebaseerd op de oorspronkelijke aannemingsprijs, te verhogen met de supplementen voor bijvoorbeeld extra werk. Voor een slechte uitvoering en gebreken kan een schadevergoeding in mindering worden gebracht, evenals voor de vertraging van de werkzaamheden. Voorwaarde is dat u de aannemer per aangetekende brief in gebreke hebt gesteld.
De afrekening is gemaakt.
U hebt te veel betaald: u kunt een schuldvordering
U hebt te weinig betaald: u moet het saldo vereffenen
indienen bij de curator. Of u daadwerkelijk geld zult
bij de curator.
terugkrijgen, is een andere vraag. * Als uw bouwproject onder de wet-Breyne valt, kunt u zich op de waarborg beroepen. Afhankelijk van het statuut van de verkoper is dat een zogenaamde 5%-waarborg of een voltooiingswaarborg.
Prijzen, prijsaanpassing en betaling
een prijsaanpassingsformule, gebaseerd op offici毛le schalen en percentages. De prijsaanpassing kan dus niet
Een totaalprijs is beter dan eenheidsprijzen. Bij de totaal-
willekeurig gebeuren. U moet geen prijsherziening aan-
prijs weet u wat de aanneming u zal kosten. Bij een-
vaarden als bepaalde werkzaamheden door de schuld
heidsprijzen is het moeilijk te controleren of de verwerkte
van de aannemer niet klaar zijn binnen de vastgestelde
hoeveelheden overeenstemmen met de opmetingen.
uitvoeringstermijn.
De aannemer kan zichzelf indekken tegen eventuele
Normaal wordt bepaald dat de betaling gebeurt naar
prijsverhogingen van materialen en aanpassingen van
verhouding van het werkelijk uitgevoerde werk en naar-
uurlonen door de mogelijkheid van een prijsherziening
mate de werkzaamheden effectief vorderen. De grootte
op te nemen in het contract. De herziening van de prijs
van het voorschot kunnen de partijen vrij bepalen.
gebeurt bij iedere betaling van een schijf en op basis van
47
Niet-tijdige uitvoering van de werkzaamheden
aanvangs- en beëindigingsdatum van het werk vast waarmee alle bouwpartners het eens kunnen zijn. Voorzie ook in een voldoende ruime marge, want bou-
De aannemer moet de vastgestelde termijn van de werk-
wen is een complexe aangelegenheid.
zaamheden respecteren en zorgen dat uw woning tijdig wordt opgeleverd. Als hij de timing in het honderd doet
De oplevering
lopen, kan hij worden beboet. Laat de verwijlvergoeding duidelijk bepalen in het contract. Meestal is die vergoe-
Als de werkzaamheden (nagenoeg) beëindigd zijn, levert
ding gelijk aan de normale huurprijs die u zou krijgen als
de aannemer het resultaat op en aanvaardt de bouwheer
u uw huis zou verhuren. Stel de aannemer bij vertragin-
het. Dat noemen we de oplevering. Hoe de oplevering
gen die aan hem te wijten zijn per aangetekend schrijven
en aanvaarding moeten gebeuren, is niet vastgelegd,
in gebreke en herinner hem aan zijn verplichtingen.
tenzij de wet-Breyne van toepassing is of in geval van overheidsopdrachten.
Vertragingen door overmacht zoals weersomstandighe-
Laat de procedure bij voorkeur preciseren in de aanne-
den, stakingen, ongevallen en ziekte geven geen aanlei-
mingsovereenkomst. Gebruikelijk is een opsplitsing in
ding tot een boete. Als u tijdens de uitvoering van de
een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering.
werkzaamheden nog wijzigingen doorvoert of supplementaire werkzaamheden eist, heeft de aannemer het
De voorlopige oplevering
recht om, na overleg met de architect, de oorspronkelijk vastgestelde termijn te verlengen. Die verlenging wordt
De voorlopige oplevering houdt in dat de bouwheer de
schriftelijk vastgelegd. U kunt in de overeenkomst bepa-
werken in ontvangst neemt. Meestal vraagt de aanne-
len dat wijzigingen en de gevolgen daarvan voor de uit-
mer de voorlopige oplevering schriftelijk aan en wordt ze
voeringstermijn in onderling akkoord moeten worden
betekend in een proces-verbaal. Daarmee wordt vastge-
vastgelegd.
steld dat de werkzaamheden beëindigd zijn en gaat het risico van tenietgaan van het bouwwerk door toeval of
Anderzijds zal de aannemer in het contract laten stipule-
overmacht over op de bouwheer.
ren dat ook hij een schadevergoeding kan vorderen. Hij gaat er immers van uit dat ook de opdrachtgever verant-
Als er geen problemen zijn, verklaart de bouwheer in het
woordelijk kan zijn voor de onderbreking van de werk-
proces-verbaal dat de aannemer de werkzaamheden
zaamheden. Soms eist een vakman een
heeft uitgevoerd overeenkomstig de plannen en het
schadevergoeding omdat hij het werk niet kan aanvatten
bestek, en dat er geen zichtbare fouten en ernstige
op het geplande tijdstip. Als die vertraging te wijten is
gebreken zijn. Bij tekortkomingen adviseert de architect
aan de voorgaande ploeg, dan zal die de schadevergoe-
of die aanleiding geven tot herstellingen of tot weigering
ding moeten betalen.
van de oplevering. Hij zal ook de eventuele opmerkingen noteren evenals de termijnen waarbinnen de herstellin-
Vertragingen en eisen tot schadevergoedingen verstoren
gen moeten worden uitgevoerd.
vaak de goede verstandhouding. De beste oplossing is bijna altijd een minnelijke schikking. Betwistingen en juri-
Na de voorlopige oplevering mag u de woning betrek-
dische procedures kosten geld en zorgen voor nog meer
ken. Als u het huis bewoont vóór de voorlopige opleve-
vertragingen. Leg in het contract altijd een realistische
ring, kan dat worden geïnterpreteerd als een
48
De Verzoeningscommissie Bouw De Verzoeningscommissie Bouw wil technische
worden niet door de Verzoeningscommissie behan-
geschillen tussen particulieren en professionelen in
deld. Bouwheren die een gebouw met een louter
de bouw voorkomen of oplossen. Daartoe stelt zij
beroepsmatige bestemming (slagerij, bakkerij, druk-
een deskundige aan die de bouwparticipanten tracht
kerij, schoonheidssalon, enz.) optrekken, kunnen niet
te verzoenen. Als dat niet lukt, brengt die deskundige
bij de Verzoeningscommissie terecht. Als de werk-
een technisch advies uit dat bindend is voor de
zaamheden verband houden met een gebouw met
bouwparticipanten.
een gemengd karakter (woning met ruimte voor bij-
Het grote voordeel is dat de procedure relatief kort is
voorbeeld een tandartspraktijk of met een kantoor-
(zes maanden wordt als maximum gesteld) en geen
gedeelte), kan de Verzoeningscommissie wel worden
handenvol geld kost. De kosten worden bovendien
ingeschakeld.
evenredig verdeeld onder alle betrokkenen. Alleen in
Voorwaarde voor de behandeling door de
uitzonderlijke gevallen kan een van de partijen vra-
Verzoeningscommissie Bouw is verder dat alle
gen om van dat principe af te wijken, bijvoorbeeld als
partijen die betrokken zijn bij het bouwproces
blijkt dat hij ten onrechte bij de zaak is betrokken.
zich er door een standaardclausule in het aanne-
De commissie behandelt uitsluitend technische
mings- of architectencontract toe verbinden om
geschillen die zich voordoen tussen een particuliere
een eventueel probleem voor te leggen aan en te
bouwheer, zijn architect en de aannemers. Bij uitbrei-
laten beslechten door de Verzoeningscommissie
ding komen ook technische geschillen met project-
Bouw. Als de standaardclausule ontbreekt, kun-
ontwikkelaars in aanmerking. Geschillen met een
nen de betrokkenen ook achteraf nog de
veiligheidscoรถrdinator, vastgoedmakelaar, fabrikant
Verzoeningscommissie inschakelen. In dat geval
van bouwmaterialen of verzekeringsmaatschappij
moeten ze wel allemaal hun toestemming geven.
stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering.
Over het algemeen vindt de definitieve oplevering onge-
Dat kunt u voorkomen door de aannemer schriftelijk te
veer een jaar na de voorlopige oplevering plaats. In de
laten weten dat u voorbehoud maakt voor niet of slecht
tussenperiode kunnen bepaalde, niet meteen zichtbare
uitgevoerde werkzaamheden.
gebreken aan het licht komen die te wijten zijn aan een tekortkoming van de bouwfirma of aannemer(s): water-
De definitieve oplevering
insijpeling, lekken in het dak, vochtproblemen, beschadigde dakpannen, enz.
De definitieve oplevering houdt in dat de bouwheer erkent dat de werken volgens de overeenkomst en de
Meestal vraagt de aannemer de eindoplevering schrifte-
regels van de kunst zijn uitgevoerd. Daarmee is de aan-
lijk aan. U kunt ze aanvaarden of weigeren. Bij weigering
nemer ontslagen van al zijn verplichtingen, met uitzon-
zal de eindoplevering pas worden aanvaard nadat de
dering van de tienjarige aansprakelijkheid.
aannemer de nodige herstellingen heeft uitgevoerd en de gebreken zijn verholpen.
49
De tienjarige aansprakelijkheid Na de oplevering zijn de aannemer en de archiAls u alle facturen van de aannemer betaalt zonder
tect gedurende tien jaar aansprakelijk voor ernsti-
opmerking of protest, kan dat worden aangezien als een
ge gebreken waardoor de structuur en de
aanvaarding van de werken. De definitieve oplevering is
stevigheid van het gebouw in het gedrang
dan een feit.
komen. Een duidelijke beschrijving van wat die gebreken zijn, is er niet. De tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen op de dag van de voorlopige oplevering als dat zo werd bepaald in het contract. Zo niet start ze op de dag van de definitieve oplevering. Algemeen bekeken is de architect verantwoordelijk voor het concept van het gebouw. De aannemer is aansprakelijk voor de uitvoering van het concept, de zichtbare en de verborgen gebreken in de materialen, de verwerking van de materialen, enz. Bij gebreken waar de conceptiefout moeilijk van de uitvoeringsfout te onderscheiden valt, worden architect en aannemer meestal samen aansprakelijk gesteld. Als de bouwheer zelf een aantal werkzaamheden wil uitvoeren die een zeker risico inhouden, kan de aannemer zich bevrijden van de verantwoordelijkheid daarvoor. Als de architect en/of de opdrachtgever de aannemer dwingen bepaalde materialen te verwerken, mag de aannemer schriftelijk voorbehoud maken voor de kwaliteit van dat werk, zodat hem later geen schuld kan worden aangewreven. De tienjarige aansprakelijkheid is geen wondermiddel. Het is niet altijd gemakkelijk om bepaalde gebreken na de definitieve oplevering onder de tienjarige aansprakelijkheid te doen vallen. Bovendien slepen juridische procedures vaak heel lang aan. Ga dus bij de eindoplevering zo kritisch mogelijk te werk. Op dat ogenblik kunnen nog heel wat scheve zaken worden rechtgetrokken. Later is dat niet meer mogelijk.
50
Verplichtingen als u bouwt of verbouwt Bij de bouw of verbouwing van een huis komen heel wat
den stilgelegd en dat de zaak voor de correctionele
verplichtingen kijken. Dikwijls hebt u een stedenbouw-
rechtbank wordt gebracht. De rechter kan hem dan de
kundige vergunning nodig. De tussenkomst van een
betaling van een meerwaarde, aanpassingswerken of
architect is vaak wettelijk verplicht. U moet rekening
een herstel in de oorspronkelijke staat opleggen.
houden met de veiligheidscoördinatie en de reglemente-
Ook wie een woning koopt waaraan werkzaamheden
ring met betrekking tot de energiezuinigheid van uw
zonder stedenbouwkundige vergunningen zijn uitge-
bouwproject. Stookoliereservoirs moeten aan een aantal
voerd, of waaraan werkzaamheden zijn uitgevoerd die in
voorwaarden voldoen. U mag niet altijd zomaar aarde
strijd zijn met de stedenbouwkundige vergunningen,
aan- of wegvoeren. U moet eventueel rookmelders
maakt zich schuldig aan een bouwmisdrijf wegens
plaatsen.
instandhouding van de bouwovertreding. In Vlaanderen verjaart een bouwovertreding in principe
De stedenbouwkundige vergunning
na vijf jaar (tien jaar in openruimtegebieden, bv. landelijke en recreatiegebieden). De overheid kan daarna niet
Voor een nieuwbouw en voor de meeste verbouwingen
langer naar de correctionele rechtbank stappen om het
hebt u een stedenbouwkundige vergunning nodig. De
herstel te eisen. De opheffing van de sanctie geldt niet
reglementering en de aanvraagprocedure zijn verschil-
in ruimtelijk kwetsbare gebieden (groengebieden, natuur-
lend in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Naast het
gebieden, bosgebieden, bepaalde landbouwgebieden,
gewest kunnen ook gemeenten altijd een vergunning
enz.).
opleggen voor bepaalde werkzaamheden. Waarvoor is een stedenbouwkundige vergunning Heel wat kleine werkzaamheden zijn vrijgesteld van de
vereist?
vergunningsplicht. Maar sommige werkzaamheden
Grosso modo is voor de volgende ingrepen altijd een
waarvoor geen vergunning vereist is, mogen alleen wor-
stedenbouwkundige vergunning vereist en dat in alle
den uitgevoerd als ze niet strijdig zijn met andere regle-
gewesten.
menteringen, zoals stedenbouwkundige of
• Voor het afbreken, herbouwen, verbouwen of uitbrei-
verkavelingsverordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplan-
den van een bestaand bouwwerk, met uitzondering
nen, bijzondere plannen van aanleg, voorschriften van
van instandhoudingswerkzaamheden en onderhoud.
verkavelingsvergunningen, bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek, enz. Informeer daarom op voorhand bij uw gemeentebestuur of voor de bouwsels of het gebruik
De aanvraag van de stedenbouwkundige
ervan dat u hebt gepland een stedenbouwkundige ver-
vergunning
gunning vereist is. Voor de aanvraag van de stedenbouwkundige Daarnaast bestaan er meldingsplichtige werken (zie ver-
vergunning kunt u een beroep doen op uw archi-
der).
tect. U kunt zich ook wenden tot de gemeente waar u alle informatie over de aanvraagprocedure
Wie werkzaamheden aan een woning uitvoert zonder
vindt. Houd er rekening mee dat een steden-
vergunning, of werkzaamheden uitvoert die in strijd zijn
bouwkundige vergunning slechts een beperkte
met de stedenbouwkundige vergunningen, begaat een
tijd geldig blijft.
bouwmisdrijf. Hij riskeert dat de werkzaamheden wor-
51
• Voor álle werkzaamheden die de stabiliteit, het archi-
– gebruikelijke ondergrondse constructies (bv. een
tectonische karakter of de vormelijke kwaliteiten en
regenwaterreservoir, een septische put, een sterfput,
dus het uitzicht van een gebouw wijzigen, dus ook
een waterzuiveringsinstallatie, een opslagplaats voor
voor dergelijke instandhoudingswerkzaamheden en
houtpellets, een brandstoftank voor de verwarming)
onderhoud.
als ze niet vóór de rooilijn of in een achteruitbouw-
• Voor ingrepen die de bestemming van een gebouw wijzigen en voor de wijziging (ook zonder werkzaamheden) van de hoofdfunctie van een gebouw. • Voor de wijziging (ook zonder werkzaamheden) in een
strook liggen; – handelingen aan zijgevels, achtergevels en daken zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysieke bouwvolume;
woongebouw van het aantal woongelegenheden,
– zonnepanelen of zonneboilers op een plat dak, tot
bestemd voor de huisvesting van een gezin of een
maximaal 1 meter boven de dakrand, en zonne-
alleenstaande (bv. als u een woonhuis omvormt tot
panelen of zonneboilers die geïntegreerd zijn in het
studentenkoten).
hellende dakvlak;
• Voor aanzienlijke reliëfwijzigingen en het vellen van hoogstammige bomen.
– binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken; – afsluitingen tot een hoogte van twee meter in de zijtuin en achtertuin, open afsluitingen tot een
Waarvoor is geen stedenbouwkundige vergunning
hoogte van twee meter in de voortuin, gesloten
vereist?
afsluitingen tot een hoogte van 1 meter in de voor-
Vlaanderen
tuin;
• Voor onderhoud en instandhoudingswerkzaamheden. U mag ramen vervangen (maar niet de indeling wijzigen), deuren en pleisterwerk vervangen, de gevel reinigen,
– de strikt noodzakelijke toegangen tot en opritten naar het gebouw of de gebouwen; – de plaatsing van allerhande kleine tuinconstructies
kapotte verhardingen herstellen, de dakbedekking ver-
zoals tuinornamenten, brievenbussen, barbecues en
nieuwen, een beperkt aantal gevelstenen vervangen.
speeltoestellen;
Voor de inrichting van een gebouw, het geschikt
– niet-overdekte constructies (bv. een terras) tot maxi-
maken van lokalen en de plaatsing van technische
maal 80 m2 per goed, met inbegrip van alle bestaan-
installaties (sanitair, elektriciteit, verwarming, isolatie,
de niet-overdekte constructies, in zijtuin en
verluchting).
achtertuin, tot op 1 meter van de perceelgrenzen;
• Voor tijdelijke handelingen gedurende de uitvoering
– van het hoofdgebouw vrijstaande niet voor verblijf
van toegestane werkzaamheden of voor de plaatsing
bestemde bijgebouwen, met inbegrip van carports,
van tijdelijke constructies, bv. een bouwkeet of sanitair.
in de zijtuin tot op 3 meter van de perceelgrenzen of
• Voor de hieronder opgesomde handelingen. Er zijn wel
in de achtertuin tot op 1 meter van de perceelgren-
vereisten, onder andere dat de werkzaamheden moe-
zen. De vrijstaande bijgebouwen kunnen in de ach-
ten worden uitgevoerd binnen een straal van 30 meter
tertuin ook op of tegen de perceelgrens geplaatst
van de woning, er geen vergunningsplichtige functie-
worden als ze tegen een bestaande scheidingsmuur
wijziging wordt doorgevoerd, het aantal woongele-
opgericht worden en als de bestaande scheidings-
genheden ongewijzigd blijft en de vrijstelling niet
muur niet gewijzigd wordt. De totale oppervlakte
strijdig is met andere regelgeving of voorschriften (bv.
blijft beperkt tot maximaal 40 m2 per goed, met
beschermd erfgoed, lokale plannen, verkavelingsvoor-
inbegrip van alle bestaande vrijstaande bijgebouwen.
schriften):
De hoogte is beperkt tot 3 meter.
52
Voor de laatste twee punten uit de opsomming
– de oprichting van een aanbouw, zonder functiewijzi-
geldt in ruimtelijk kwetsbaar gebied wél een
ging en zonder wijziging van het aantal woongele-
vergunningsplicht.
genheden. Het bijgebouw mag een oppervlakte van
• Voor het gebruik van een gebouw dat als hoofdfunctie
maximaal 40 m2 hebben. Het moet 2 meter (in de
wonen heeft, als kantoor, voor een vrij beroep, handel,
achtertuin) of 3 meter (in de zijtuin) van de perceel-
horeca, dienstverlening of een ambacht. De daarvoor
grens staan, tenzij het hoofdgebouw is opgetrokken
gebruikte oppervlakte moet kleiner zijn dan de woon-
op de perceelgrens. De bouwdiepte van het aange-
oppervlakte en mag hoogstens 100 m bedragen.
bouwde bijgebouw mag de bouwdiepte van het
2
• Voor het vellen van hoogstammige bomen die liggen
aanpalende gebouw niet overschrijden.
in een woongebied en binnen een straal van maximaal 15 meter rondom de woning. • Voor de volledige afbraak van vrijstaande bouwwerken
Daarnaast wil de Vlaamse overheid het as-built-attest invoeren dat neerkomt op een miniregularisatie. In dat
en constructies met een grondoppervlakte die kleiner
attest wordt verklaard dat de handelingen voor een con-
is dan 100 m , mits voldaan is aan volgende voorwaar-
structie niet of slechts beperkt mogen afwijken van de
den:
plannen waarop de stedenbouwkundige vergunning of
– het gaat niet om kleine elementen en constructies
de melding is gebaseerd. Het as-built-attest treedt in de
die van belang zijn voor de kwaliteit van de leef-
plaats van de vergunde of de aangemelde plannen. Het
omgeving, een volkskundige, historische of esthetische
gaat verder dan een regularisatievergunning, omdat de
waarde hebben, als referentie dienen voor de bevol-
aanvrager er retroactief het strafbare karakter van de
king van een buurt of wijk, of bijdragen tot het
bouwovertreding mee kan wegnemen. Bij het afsluiten
gevoel van een plaatselijke bevolking tot een bepaalde
van de redactie was de regeling van het as-built-attest
plek te behoren (bijvoorbeeld fonteinen, kiosken,
nog niet afgerond. Zo werd bijvoorbeeld nog onderzocht
veldkapellen, hekken, omheiningen, luifels, balies,
of het attest kan worden gebundeld met het energie-
straatmeubilair, bakhuizen, koetshuizen, oranjerieën,
prestatiecertificaat.
priëlen, ijskelders);
Voor grotere afwijkingen blijft een regularisatiever-
2
– het gaat niet om gebouwen of constructies die
gunning noodzakelijk.
opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundige erfgoed. • Een aantal werkzaamheden en handelingen is meldingsplichtig. Voor die werkzaamheden hoeft u geen
Brussel • Voor onderhoud en instandhoudingswerkzaamheden. U mag ramen en deuren vervangen, maar als ze zicht-
vergunning aan te vragen, maar u moet ze melden aan
baar zijn vanaf de openbare ruimte mag u de oor-
de gemeente. Na 20 dagen mag u met de werkzaam-
spronkelijke kleur of vorm (indeling, vaste/openslaande
heden beginnen als de gemeente in die periode geen
vleugels) niet veranderen zonder vergunning. U mag
verzet heeft uitgesproken:
gevels die niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte
– stabiliteitswerken binnen zonder functiewijziging en
cementeren, bekleden met een ander materiaal of een
zonder wijziging van het aantal woongelegenheden; – stabiliteitswerken aan achtergevels, zijgevels en daken zonder functiewijziging, zonder wijziging van het aantal woongelegenheden en zonder wijziging van het fysieke bouwvolume en de bouwoppervlakte;
andere kleur geven, op voorwaarde dat ze niet in een vrijwaringszone liggen van een goed dat beschermd is of waarvoor een beschermingsprocedure loopt. • Voor verbouwingen binnen een gebouw, de inrichting van lokalen en de plaatsing of verwijdering van techni-
53
sche installaties (sanitair, elektriciteit, verwarming, iso-
niet bestemd is voor bewoning, een oppervlakte heeft
latie, verluchting, telecommunicatie).
van maximaal 9 m2 en een hoogte van maximaal 3 meter.
• Voor tijdelijke infrastructuurwerkzaamheden gedurende de uitvoering van toegelaten werkzaamheden. • Voor een aantal ingrepen aan de buitenkant van een
• Voor de afbraak zonder wederopbouw van bijgebouwen met een grondoppervlakte van minder dan 100 m2 die niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. De
gebouw: de plaatsing van zonnepanelen die niet zicht-
vrijkomende ruimte moet een binnenplaats of tuin
baar zijn vanaf de openbare ruimte of die in het dak
worden, en eventuele blote muren moeten worden
zijn ingewerkt of er hoogstens 30 cm bovenuitsprin-
afgepleisterd.
gen zonder verder te reiken dan de dakrand, de plaat-
• Voor de wijziging van bestemming van een gedeelte
sing van lichtkoepels, dakvensters of glasramen in het
van een woning om er een (para)medisch vrij beroep
dakvlak tot maximaal 20% van de oppervlakte van een
of een onderneming voor intellectuele dienstverlening
hellend dak, de vervanging van ramen, winkelramen,
in onder te brengen. De vloeroppervlakte, gebruikt
toegangsdeuren, inrij- en garagepoorten voor zover de
voor die activiteit mag hoogstens 75 m2 bedragen. De
oorspronkelijke vorm behouden blijft en het architec-
vrije beroeper of een van de vennoten of bestuurders
tonische aanzicht van het gebouw niet wordt gewij-
van de onderneming moet ook zijn hoofdverblijfplaats
zigd, het aanbrengen, wegwerken of wijzigen van
hebben in het gebouw waar de activiteiten worden
openingen en ramen die niet zichtbaar zijn vanaf de
uitgeoefend.
openbare ruimte voor zover die geen oplossing voor
• Voor het vellen van dode bomen.
een stabiliteitsprobleem met zich meebrengt, de plaatsing van huisnummers, bellen, brievenbussen, bloem-
Wallonië
bakken en dergelijke voor zover ze niet meer dan 12 cm
• Voor onderhoud, inrichtings- en instandhoudingswerk-
uitspringen, de plaatsing op het dak of tegen de gevel van schotelantennes tot 40 dm die niet zichtbaar zijn 2
zaamheden. • Voor een aantal werkzaamheden en handelingen die
vanaf de openbare ruimte en dezelfde kleur hebben
de energetische kwaliteit van de woning ten goede
als de gevel of transparant zijn, de plaatsing van
komen:
schoorstenen, luchtkokers, regenpijpen, markiezen en
– de plaatsing van zonneboilers en zonnecelpanelen
luiken die niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte.
op hellende en platte daken, voor zover voldaan is
• Voor een aantal werkzaamheden in de achteruitbouw-
aan een aantal voorwaarden met betrekking tot de
strook en in tuinen en binnenplaatsen, voor zover die
hellingsgraad en de mate waarin ze boven het dak
niet gepaard gaan met een wijziging van het bodem-
uitreiken;
reliëf met meer dan 50 cm: de aanleg van wegen, ter-
– de vervanging van de gevel- en dakafwerking door
rassen, omheiningen en voorzieningen voor recreatief,
een isolerend alternatief, dat hetzelfde uitzicht heeft
huishoudelijk of decoratief gebruik, met beperkingen
en de dikte met hoogstens 30 cm doet toenemen;
wat hoogte betreft, de plaatsing van ondergrondse water- of brandstofreservoirs, mangaten, kanaliseringen, kabels en individuele installaties voor waterzuivering of -infiltratie, de installatie een niet-overdekt zwembad of een siervijver van maximaal 20 m die op 2
– de vervanging van deuren en raamprofielen in gevels en daken door isolerende alternatieven. • Voor tijdelijke infrastructuurwerkzaamheden gedurende de uitvoering van toegelaten werkzaamheden. • Voor het maken, dichtmaken of wijzigen van deur- en
minstens 2 meter van de aanpalende eigendommen
raamopeningen in gevels en daken, als bepaalde voor-
liggen, het oprichten van een vrijstaand bijgebouw dat
waarden zijn vervuld.
54
– het optrekken van schuilplaatsen voor dieren met
• Voor de inrichting van binnenplaatsen en tuinen met – tuinmeubels;
een maximale oppervlakte van 15 m2 (25 m2 voor
– diverse elementen (bv. pergola’s, compostinstallaties,
duiventillen) die minstens 3 meter van de perceel-
barbecues), voor zover ze niet hoger zijn dan 2,5
grens staan en minstens 20 meter van de dichtstbij-
meter;
zijnde buurwoning verwijderd zijn, met beperkingen wat de hoogte en het materiaalgebruik betreft.
– niet-ingegraven zwembaden; – tuinverlichting waarvan de stralen de perceelgrenzen
De tussenkomst van een architect
niet overschrijden; – speeltoestellen met een maximale hoogte van 3,5
In principe moet u voor bouwwerkzaamheden een
meter; – decoratieve fonteinen en plantenbakken;
beroep doen op een architect. Heel wat kleinere werk-
– een paraboolantenne die beantwoordt aan bepaalde
zaamheden zijn vrijgesteld van die verplichting. De regeling verschilt van gewest tot gewest. Ook als de
vereisten.
tussenkomst van de architect niet verplicht is, kan ze
• Voor tuinverharding en terrassen, vijvers tot 25 m
2
grondoppervlakte, niet-overdekte zwembaden tot 50 m ,
misschien wel nuttig zijn. Houd er rekening mee dat in
tuinhuisjes tot 20 m , afsluitingen, carports tot 30 m .
heel wat gevallen nog altijd een stedenbouwkundige
Voor elke handeling gelden welbepaalde voorwaarden.
vergunning vereist is.
2
2
2
• Voor een aantal werkzaamheden is geen vergunning nodig, maar moet u op voorhand een aangifte doen
Wanneer is de tussenkomst van een architect niet
bij de gemeente. Als de gemeente uw aangifte ont-
verplicht?
vankelijk verklaart, mag u 20 dagen na de aangifte
Vlaanderen
beginnen met de werkzaamheden. Als de gemeente
• Verbouwingen en inrichting binnen een vergund
niet reageert, kunt u na 15 dagen een herinnering stu-
gebouw of werkzaamheden voor het geschikt maken
ren. Als ook dat geen reactie oplevert, mag u 20
van lokalen, voor zover ze geen oplossing van een
dagen na die herinnering van start gaan met de werk-
constructieprobleem met zich meebrengen noch de
zaamheden.
stabiliteit van het gebouw wijzigen.
De aangifteplicht geldt onder andere voor:
• Werkzaamheden aan de buitenkant van een vergund
– het slopen van een bijgebouw met hoogstens één
gebouw, voor zover ze geen oplossing van een con-
bouwlaag en een oppervlakte van maximaal 30 m ,
structieprobleem met zich meebrengen noch de stabi-
dat niet op de rooilijn staat;
liteit van het gebouw wijzigen: het aanbrengen,
2
– de vervanging of bouw van een bijgebouw met één
wijzigen en dichtmaken van raam- en deuropeningen,
bouwlaag van hoogstens 30 m , een hellend dak en
de inplanting van dakvlakvensters en/of fotovoltaïsche
een dakrandhoogte van maximaal 3 meter (nok: 5
zonnepanelen en/of zonneboilers in het dakvlak of op
meter), dat op minstens 2 meter van de perceelgrens
een plat dak, het integreren van dakuitbouwen over
staat. Het gebouw moet achter de woning of op
maximaal een vierde van de dakoppervlakte, het aan-
minstens 4 meter van de rooilijn staan, moet tegen
brengen van een gevelsteen, een bepleistering of een
het gebouw aanleunen of ermee verbonden zijn
andere gevelbekleding zonder dat een wijziging van de
door een constructie met een plat dak, en moet
fundering noodzakelijk is, verluchtings-, luchtbehande-
worden opgetrokken in een soortgelijk materiaal als
lings-, rookafzuig- of luchtafzuiginstallaties, zonneten-
dat van de woning;
ten of markiezen die ingeklapt, opgevouwen of
2
55
ingerold kunnen worden, schotelantennes. • Het optrekken van bepaalde constructies: een hok voor dieren met bijbehorende afrastering, een duiventil, een volière, een tuinhuisje, een bergplaats, een
Brussel • Werkzaamheden waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist is. • Verbouwingen binnen een gebouw of werkzaamhe-
garage of carport, een serre, een veranda, een over-
den voor de geschiktmaking van lokalen, voor zover ze
dekt terras. De constructies mogen een grondopper-
geen oplossing van een stabiliteitsprobleem met zich
vlak van maximaal 40 m hebben, de kroonlijsthoogte
meebrengen en geen wijziging van het bouwvolume
moet beperkt zijn tot 3 meter en de nokhoogte tot
of van het architectonisch aanzicht inhouden.
2
4,50 meter. Als aan een bestaand gebouw wordt aan-
• De wijziging van gebruik of bestemming van (een deel
gebouwd, mogen de werkzaamheden geen oplossing
van) een goed als daarvoor geen werkzaamheden ver-
van een constructieprobleem met zich meebrengen
eist zijn, of als de verbouwingen binnen het gebouw
noch de stabiliteit van de aanpalende gebouwen wijzigen.
en de werkzaamheden voor de geschiktmaking van
• De aanleg of wijziging van verhardingen, wegen, oprit-
lokalen geen oplossing van een stabiliteitsprobleem
ten of parkeerplaatsen; de aanleg van een siervijver op minstens 1 meter van de perceelgrenzen, de installatie
met zich meebrengen. • De afbraak van vrijstaande of tegen het hoofdgebouw
van een onder- of bovengronds gas-, brandstof- of
aanleunende bijgebouwen, voor zover dat geen oplos-
stookoliereservoir; de aanleg of wijziging van een
sing van een stabiliteitsprobleem met zich meebrengt.
openluchtzwembad van maximaal 150 m op minstens
• De oprichting van een alleenstaand bijgebouw dat niet
2 meter afstand van de perceelgrenzen en gebouwen,
bestemd is voor bewoning, handel of industrie. Het
de plaatsing van een scheidingsmuur of afsluiting, het
gebouw moet in een binnenplaats- of tuingebied lig-
slopen of verwijderen van vrijstaande gebouwen en
gen, de grondoppervlakte mag maximaal 9 m2 en de
constructies.
totale hoogte maximaal 3 meter bedragen.
2
• De wijziging in een gebouw van het aantal woongelegenheden, bestemd voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, voor zover dat geen oplossing
• Het optrekken van afsluitingen of van een scheidingsmuur tussen twee eigendommen. • Het plaatsen van schotelantennes of zonnepanelen,
voor een constructieprobleem met zich meebrengt
voor zover ze geen oplossing van een stabiliteitspro-
noch de stabiliteit van het gebouw wijzigt. Het doet er
bleem met zich meebrengen.
niet toe of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een (gemeubileerde) kamer. • De wijziging in een gebouw van het aantal woongelegenheden, bestemd voor de huisvesting van een gezin
• De bouw van een niet-overdekt zwembad of sportterrein. • De wijziging van openingen of ramen voor zover dat geen oplossing van een stabiliteitsprobleem met zich meebrengt.
of een alleenstaande, voor zover die wijziging niet de oplossing van een constructieprobleem met zich mee-
Wallonië
brengt of de stabiliteit van het gebouw wijzigt.
• Alle werkzaamheden waarvoor geen vergunning ver-
• Het vellen van hoogstammige bomen en aanzienlijke wijzigingen van het bodemreliëf. • Werkzaamheden waarvoor de gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen een vergunning voorschrijven, maar niet de Vlaamse decreten en besluiten.
56
eist is. • Alle meldingsplichtige werkzaamheden. • Het slopen van constructies. • Het renoveren van alleenstaande bijgebouwen zonder verdieping of kelder, die niet bestemd zijn voor bewo-
ning en waarvan de oppervlakte hoogstens 40 m2
Aanstelling van de veiligheidscoördinator
bedraagt. • Het bouwen van serres en veranda’s tegen het hoofdgebouw, die slechts één niveau hebben.
Voor kleine bouwwerken met een totale oppervlakte van minder dan 500 m2 – waaronder de meeste particuliere
• Een aanzienlijke wijziging van het reliëf van het terrein.
projecten vallen – moet de bouwdirectie die is belast
• De wijziging van de bestemming van een gebouw.
met het ontwerp (meestal de architect) een coördina-
• Het creëren van extra woongelegenheden zonder het
tor-ontwerp aanstellen. Als er geen architect bij de
volume te wijzigen. • Het vellen van hoogstammige bomen.
werkzaamheden betrokken is, krijgt de aannemer (die ontwerp en prijsofferte combineert) die taak toegewezen.
De veiligheidscoördinatie
De bouwdirectie die met (de controle op) de uitvoering is belast, stelt ook de coördinator-uitvoering aan. Die
Om het aantal arbeidsongevallen in de bouwsector te
mag dezelfde zijn als de coördinator-ontwerp. De
verminderen, is de tussenkomst van een veiligheidscoör-
bouwdirectie is opnieuw de architect of, als er geen
dinator verplicht voor alle bouwplaatsen waar meer dan
architect bij de werkzaamheden betrokken is, de hoofd-
één aannemer tegelijkertijd of achtereenvolgend aan het
aannemer, de eerste aannemer die aan de slag gaat of
werk zal zijn. Dat geldt zowel voor een nieuwbouw als
de opeenvolgende aannemers, elk voor zijn werkzaam-
voor een verbouwing. De term aannemer moet ruim
heden.
worden geïnterpreteerd, namelijk als elke werkgever of
Onder bepaalde voorwaarden kunnen de architect of
zelfstandige die werkzaamheden uitvoert tijdens de uit-
aannemer zelf als veiligheidscoördinator optreden. Als u
voering van het bouwproject. Het kan dus ook gaan om
als opdrachtgever mee de veiligheidscoördinator wilt kie-
nutsbedrijven die leidingen voor water, gas of elektriciteit
zen, bespreekt u dat het best op voorhand met de archi-
plaatsen. Zelfbouwers worden niet als aannemers
tect of aannemer.
beschouwd. Werkzaamheden die door één enkele alge-
Voor de volledigheid vermelden we dat voor bouwwer-
mene aannemer zonder onderaannemers worden uitge-
ken met een totale oppervlakte van 500 m2 of meer de
voerd, vallen niet onder de verplichting.
opdrachtgever altijd de coördinator moet aanstellen.
Een veiligheidscoördinator moet een verplichte beroeps-
Kostprijs van de veiligheidscoördinatie
aansprakelijkheidsverzekering aangaan voor het geval hij bij de uitoefening van zijn taak onopzettelijke schade
De kostprijs van de veiligheidscoördinatie is bij gebrek
veroorzaakt waarvoor hij wettelijk aansprakelijk kan wor-
aan vaste tarieven ondoorzichtig. In een brochure stelt
den gesteld. Ontwerper, opdrachtgever, aannemer en
de Federale Overheidsdienst Werkgelegenheid, Arbeid
zelfstandige moeten altijd de algemene preventieprinci-
en Sociaal Overleg dat coördinatoren kunnen werken
pes blijven toepassen, ook als er een veiligheidscoördina-
voor een uurloon of voor een percentage van de kost-
tor is aangesteld. Bij ongevallen zijn altijd de exacte
prijs van de werkzaamheden. Gebruikelijke uurtarieven
omstandigheden doorslaggevend om te bepalen wie
zijn 50 tot 65 euro, een gebruikelijke forfaitaire vergoe-
aansprakelijk is.
ding voor ontwerp en uitvoering samen schommelt tussen 1% en 4% van de kostprijs van de werkzaamheden. Een architect of aannemer die een externe coördinator inschakelt, mag zelf bepalen of hij diens kosten in zijn
57
facturen verwerkt of een andere formule toepast. Het
• Bij een herbouw/uitbreiding met een beschermd volume
probleem is dat niet alle veiligheidscoördinatoren
tot maximaal 800 m3 en zonder wooneenheid gelden
betrouwbaar zijn. In het verleden gebeurde het geregeld
voor de nieuwe delen maximale U-waarden en mini-
dat een bouwheer een factuur kreeg van een coördinator
male ventilatievoorzieningen.
die hij nooit had gezien. Sinds 2005 gelden er minimum-
• Bij andere verbouwingen met stedenbouwkundige ver-
prestaties voor het overleg met de andere bouwpartners
gunning gelden maximale U-waarden voor de ver-
en de aanwezigheid op de bouwplaats.
bouwde en nieuwe gedeelten en minimale luchttoevoeropeningen in geval van vervanging van de
De energieprestatieregelgeving
ramen. • De epb-regelgeving is niet van toepassing op werk-
Om het energieverbruik te beperken en de opwarming
zaamheden waarvoor de tussenkomst van een architect
van het klimaat tegen te gaan, hebben de gewesten elk
wettelijk niet is vereist en die worden uitgevoerd in
hun energieprestatieregelgeving (epb) ingevoerd. De epb
een gebouw met een beschermd volume van hoog-
legt eisen op met betrekking tot het primaire energie-
stens 3 000 m3.
verbruik van het gebouw (E-peil), het totale warmte-
• Vrijstellingen zijn mogelijk voor beschermde monu-
isolatiepeil (K-peil), de warmtetransmissiewaarde van de
menten, voor gebouwen die in een beschermd land-
constructieonderdelen (U-waarde van dak, vloer, wanden),
schap, stads- of dorpsgezicht liggen en voor gebouwen
de ventilatievoorzieningen en de technische installaties.
die zijn opgenomen in de inventaris van het bouwkun-
Elk gewest hanteert een eigen regeling, waarvan de pre-
dige erfgoed. Verder zijn afwijkingen mogelijk uit
cieze vereisten verschillen afhankelijk van de bestemming
technische, functionele of economische overwegingen.
van het gebouw, de aard en de omvang van de werkWat moet u doen?
zaamheden.
Als bouwheer bent u verantwoordelijk voor het indienen De epb-regeling voor woningen in het Vlaams
van de epb-aangifte (het rapport dat aantoont dat uw
Gewest
woning voldoet aan de energieprestatieregelgeving).
Vlaanderen legt eisen op met betrekking tot het K-peil,
• U moet voor de start van de werkzaamheden een ver-
de U-waarden, het E-peil, de maximale netto energie-
slaggever (dat kan eventueel uw eigen architect zijn)
behoefte, de ventilatie en de beperking van het risico op
aanstellen. • U moet erop toezien dat uw verslaggever uiterlijk
oververhitting.
8 dagen voor de start van de werkzaamheden elektroVoor welke werken?
nisch de startverklaring indient bij het Vlaams
• Voor een nieuwbouw of herbouw zijn al die eisen van
Energieagentschap (VEA). Bij die startverklaring moet de verslaggever een voorafberekening voegen.
toepassing. • Bij een gedeeltelijke herbouw/uitbreiding met een
• U mag tijdens de werkzaamheden materialen of instal-
beschermd volume (de daadwerkelijk bewoonde en
laties gebruiken die niet in de startverklaring opgeno-
verwarmde vertrekken) groter dan 800 m of met min-
men zijn. Als die wijzigingen een invloed hebben op
stens een wooneenheid (een gedeelte dat als een
de energieprestatie van de woning, moet de architect
aparte woning functioneert, bijvoorbeeld een apparte-
dat melden aan u en aan de verslaggever.
3
ment of studio) gelden de eisen voor het nieuwe gedeelte.
58
• U moet er op toezien dat uw verslaggever uiterlijk 6 maanden na de ingebruikname van de woning de
epb-aangifte naar het Vlaams Energieagentschap
Met nieuwbouw gelijkgestelde werkzaamheden zijn:
(VEA) stuurt. Bij een nieuwbouw krijgt u een energie-
een uitbreiding die grenst aan een bestaand gebouw
prestatiecertificaat dat tien jaar geldig blijft en dat u
die een oppervlakte van meer dan 250 m2 heeft of
moet kunnen voorleggen als u de woning wilt verkopen
minstens één woning omvat en waarbij er een boven-
of verhuren. Als uw woning niet aan de eisen voldoet,
grondse toegang is tussen het bestaande en het
legt het VEA een boete op die afhankelijk is van de
nieuwe gedeelte, of een gedeeltelijke herbouw.
overtreding.
Zware renovaties zijn: renovaties waarvoor een steden-
• Als u een woning op plan of een sleutelklare woning
bouwkundige vergunning is vereist, die worden uitge-
koopt van een bouwfirma of projectontwikkelaar,
voerd aan een gebouw dat groter is dan 1 000 m2 en
moet die ervoor zorgen dat de woning voldoet aan de
waarbij werkzaamheden worden uitgevoerd aan meer
eisen. De projectontwikkelaar moet een verslaggever
dan 25% van de warmteverliesoppervlakte (de
aanstellen en de epb-aangifte indienen. Als bepaalde
gebouwschil), de wijziging of vervanging van technische
voorwaarden zijn vervuld, kan die plicht aan u worden
installaties in een gebouw dat groter is dan 1 000 m2
overgedragen als u niet alle werkzaamheden door de
als die installaties nadien een vermogen van meer dan
bouwfirma laat uitvoeren.
500 kW hebben en er voor de wijziging of vervanging een milieuvergunning vereist is.
Naast bovenstaande epb-regelgeving gelden in Vlaanderen
• Minder strikte eisen gelden voor eenvoudige renova-
verplichtingen voor centrale stookinstallaties op gas en
ties. Dat zijn renovaties waarvoor een stedenbouwkun-
op vloeibare of vaste brandstof, voor zover ze een nomi-
dige vergunning is vereist en waarbij werkzaamheden
naal vermogen van 20 kW of meer hebben (die beper-
worden uitgevoerd die de energieprestatie van het
king geldt niet in geval van een vaste brandstof).
gebouw beïnvloeden. Dat kan gaan om werkzaam-
• Nieuwe installaties moeten eenmalig worden gekeurd
heden die betrekking hebben op het warmteverlies-
voor ze in gebruik worden genomen. • Bestaande installaties moeten jaarlijks (gas: tweejaarlijks) worden gecontroleerd en onderhouden. • Installaties die ouder zijn dan vijftien jaar, moeten een eenmalige verwarmingsaudit ondergaan.
oppervlak van het gebouw, of om een bestemmingswijziging tot woning, kantoor of diensten. • Bij een renovatie kunt u afwijkingen aanvragen voor een goed dat beschermd is of zal worden of dat op de bewaarlijst is of zal worden ingeschreven. Ook omwille van functionele, technische of economische over-
De epb-regeling voor woningen in het Brussels
wegingen zijn afwijkingen mogelijk.
Hoofdstedelijk Gewest Brussel legt eisen op met betrekking tot het K-peil, de
Wat moet u doen?
U-waarden, het E-peil, de ventilatie, de beperking van
Nieuwbouw en zware renovatie
het risico op oververhitting en de technische installaties
• Bij de aanvraag van de vergunning moet u een epb-
(verwarming, sanitair warm water, luchtbehandeling,
voorstel voegen dat is ondertekend door u en door de
ventilatie).
architect. Dat voorstel somt de maatregelen op die u moet treffen om aan de epb-regelgeving te voldoen.
Voor welke werken?
• Als het gaat om een nieuw gebouw dat groter is dan
• De eisen zijn strenger voor een nieuwbouw en daar-
1 000 m2 of om een zware renovatie van een gebouw
mee gelijkgestelde werkzaamheden, en voor zware
dat groter is dan 5 000 m2, is bovendien een haalbaar-
renovaties.
heidsstudie vereist.
59
• U stelt als opdrachtgever voor de start van de werk-
ofwel een omvang heeft groter dan 800 m3 beschermd
zaamheden een epb-adviseur aan. Die stelt een tech-
volume, ofwel minstens één wooneenheid omvat, of
nisch epb-dossier samen dat op de bouwplaats ligt en
werkzaamheden aan een bestaand gebouw dat groter
wordt bijgewerkt op basis van de vordering van de
is dan 1 000 m2 en waarbij de installaties en minstens
werkzaamheden.
75% van het warmteverliesoppervlak (gebouwschil)
• U stuurt een kennisgeving van de aanvang van de werkzaamheden aan Leefmilieu Brussel – BIM. • Na de uitvoering van de werkzaamheden stelt de epb-
worden vervangen. • Voor renovaties waarbij de werkzaamheden een invloed hebben op het energiepeil van de woning zijn
adviseur een epb-aangifte op die door hemzelf, door u
de eisen minder streng. In dat geval gelden alleen
en door de architect wordt ondertekend en die u moet
maximale U-waarden voor de nieuwe of herbouwde
bezorgen aan Leefmilieu Brussel – BIM. Bij een nieuw-
delen en minimale ventilatieopeningen als er ramen
bouw ontvangt u een epb-certificaat dat tien jaar gel-
worden vervangen.
dig blijft en dat u nodig hebt als u de woning later wilt verkopen of verhuren. Als het gebouw niet voldoet aan de epb-eisen, legt
• Bij een herbestemming van een gebouw tot woonfunctie gelden een maximaal K-peil, maximale U-waarden en ventilatievereisten.
Leefmilieu Brussel – BIM u een administratieve boete op die afhankelijk is van de overtreding.
Wat moet u doen? • U moet als opdrachtgever een epb-verantwoordelijke
Eenvoudige renovaties • Bij de aanvraag van de vergunning moet u een vereen-
aanstellen. • Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergun-
voudigd epb-voorstel voegen dat door u en door de
ning moet u een verklaring voegen waarin staat dat is
architect is ondertekend. Dat voorstel somt de maat-
voldaan aan de epb-eisen.
regelen op die u zult treffen om aan de epb-regelgeving te voldoen. • Voor de aanvang van de werkzaamheden moet u een
• Als het nieuwe gebouw groter is dan 1 000 m2, is een haalbaarheidsstudie nodig over het gebruik van hernieuwbare energiebronnen of van systemen zoals een
vereenvoudigde epb-aangifte bezorgen aan de instantie
warmtepomp, een warmtekrachtinstallatie of een ver-
die de vergunning heeft uitgereikt (gemeente of
binding aan een warmtenetwerk.
Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting). Ook dat
• Vijftien dagen voor de aanvang van de werkzaam-
kunt u samen met de architect in orde brengen. De
heden moet de gemeenteadministratie in kennis wor-
aanstelling van een epb-adviseur is dus niet vereist.
den gesteld van de aanvang van de werkzaamheden. Nodig is daarbij een initieel epb-verslag met een prog-
De epb-regeling voor woningen in het Waals Gewest
nose van het primaire energieverbruik. • Uiterlijk zes maanden na het einde van de werkzaam-
Wallonië legt eisen op met betrekking tot het K-peil, de
heden stelt de epb-verantwoordelijke een epb-slot-
U-waarden, het E-peil en de ventilatie.
verklaring op, op basis waarvan voor nieuwe gebouwen het epb-certificaat wordt uitgereikt.
Voor welke werken? • De eisen gelden voor nieuwbouw en daarmee gelijkgestelde werkzaamheden. Dat zijn: een herbouw of uitbreiding waarvoor een vergunning is vereist en die
60
Als niet is voldaan aan de epb-eisen, kunt u een boete van maximaal 50 000 euro opgelegd krijgen.
Het stookoliereservoir
acht hoeveel aarde u laat wegvoeren of op uw eigen terrein hergebruikt. In sommige gevallen, bijvoorbeeld als
Als u naar aanleiding van een nieuwbouw of verbouwing
er aanwijzingen bestaan van bodemverontreiniging,
een nieuw stookoliereservoir plaatst, moet dat in bepaalde
geldt die verplichting ook voor kleinere uitgravingen.
gevallen beantwoorden aan specifieke vereisten. Soms is ook een aangifte verplicht. De reglementering voor de
De bodemsaneringdeskundige neemt bodemstalen en
drie gewesten vindt u terug in de brochure Stookolietank
analyseert ze op de meest voorkomende verontreinigende
bij particulieren van KBC-Verzekeringen.
stoffen. Zijn bevindingen schrijft hij neer in een technisch verslag. Dat verslag moet u bezorgen aan een daartoe
Rookmelders
gemachtigde instelling (Grondbank, Grondwijzer). Zij bepaalt onder welke voorwaarden u de grond elders
In Vlaanderen is de plaatsing van rookmelders verplicht
mag laten gebruiken.
voor nieuwbouw en voor renovatiewerkzaamheden waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is vereist.
Als u zelf grond ontvangt die afkomstig is van een uit-
Het moet gaan om optische rookmelders met CE-markering
graving van meer dan 250 m3 (bijvoorbeeld voor het
die niet van het ionische type zijn. Wat het aantal en hun
ophogen van uw oprit of tuin), moeten de transport-
precieze locatie betreft, zijn er geen richtlijnen. Die ge-
documenten bevestigen dat de geleverde grond geschikt
gevens moeten worden vermeld in de aanvraag van de
is voor gebruik op uw terrein.
stedenbouwkundige vergunning. Uw architect zal u
Als het gaat om grond van een uitgraving van minder
daarover adviseren. De verplichting geldt voor elke ver-
dan 250 m3 en van een niet-verdachte grond, kunt u het
gunningsaanvraag, ingediend na 5 juli 2009.
best in het bestek of de offerte de gewenste bodemkwaliteit laten vastleggen, of minstens stipuleren dat de
In WalloniĂŤ is het plaatsen van rookmelders verplicht
aangevoerde bodem geen bodemverontreiniging mag
sinds 20 november 2004 voor nieuwbouwwoningen en
veroorzaken.
sinds 1 juli 2006 voor bestaande woningen.
Gemene muur In Brussel geldt de verplichting uitsluitend voor huurwoningen, en dat sinds 1 juli 2005.
Als een eigenaar een muur opricht op de grens van zijn bouwgrond, is hij verplicht die muur gemeen te maken
Grondverzet
als zijn buurman daarom vraagt. Die situatie doet zich vaak voor bij rijtjeshuizen. In dat geval zal de eigenaar
In Vlaanderen moet u soms rekening houden met de
van het aanpalende perceel de gemene muur gebruiken
Vlaamse milieuwetgeving met betrekking tot uitgegraven
om ertegenaan te bouwen. Hij kan daarvoor de volledige
bodem, de zogenaamde grondverzetmaatregel. Die
muur of een deel ervan overnemen.
maatregel heeft tot doel verdere bodemverontreiniging tegen te gaan, en geldt zowel voor particulieren als voor
Uiteraard moet er voor de overname van een gemene
bedrijven.
muur worden betaald. Meestal is dat bedrag gelijk aan de helft van de waarde van de muur en de helft van de
Zodra u meer dan 250 m grond uitgraaft, moet u een
waarde van de grond waarop die muur is opgetrokken.
erkende bodemsaneringdeskundige inschakelen, onge-
Bij het bepalen van het bedrag wordt rekening gehou-
3
61
den met de gangbare prijzen en met de staat waarin de muur zich bevindt op het ogenblik van de muurovername.
Bouwen op de grond van iemand anders
Voor het regelen van de overname doet u het best een beroep op een landmeter of architect.
Als u samen een huis bouwt op een grond die eigendom is van uw partner, geldt het recht van natrekking. Dat bepaalt dat de eigenaar van een grond ook eigenaar wordt van alles wat op die grond werd of wordt gebouwd. Het huis zal dus automatisch eigendom van uw partner worden. Bij een eventuele scheiding hebt u wel recht op een vergoeding van de gedane investeringen. De hoogte daarvan hangt af van het huwelijksstelsel waaronder u bent getrouwd. Als ongehuwde partners samen een woning willen bouwen op grond die toebehoort aan een van de partners, moeten ze er rekening mee houden dat de woning integraal eigendom wordt van de grondeigenaar. De grondeigenaar kan wel op voorhand de onverdeelde helft van zijn eigendomsrechten op de grond verkopen aan zijn partner, zodat beide partners eigenaar zijn van de grond ĂŠn van de woning die achteraf op die grond wordt gebouwd.
62
Btw en kadastraal inkomen Een nieuwbouw of verbouwing heeft fiscale gevolgen. U moet btw betalen op de werkuren en de materialen. Het
Eigen werk en btw
normale btw-tarief bedraagt 21%. Dat tarief geldt altijd voor de bouw van een woning of appartement. Bij een
Breng de btw-controleur schriftelijk op de hoogte
renovatie komen heel wat werkzaamheden in aanmerking
van het werk dat u zelf wilt uitvoeren. Doe dat
voor het verlaagde btw-tarief van 6%.
vóór de aanvang van het werk, en houd daarna
Achteraf moet u een jaarlijkse belasting (de onroerende
een verslag bij met de begin- en einddatum van
voorheffing) betalen en moet u in de personenbelasting
het eigen werk en de namen van de personen die
een onroerend inkomen aangeven.
gratis hebben geholpen. Uw verklaring krijgt meer draagkracht als ze werd ondertekend door
Btw op nieuwbouw
een officiële getuige, zoals een schepen, de burgemeester, de veldwachter of een politieagent.
U moet 21% btw betalen op alle facturen van de aan-
Ook de facturen waaruit blijkt dat gereedschap
nemer, de architect en andere bouwpartners. Ook op
en materialen werden aangekocht, versterken de
materialen betaalt u 21% btw. Nadat de werkzaamheden
verklaring.
zijn beëindigd, moet u een btw-aangifte indienen (zie verder). Als u zelf werkzaamheden uitvoert, moet u daarop geen
Btw op een verbouwing
btw betalen. Hetzelfde geldt voor kosteloze hulp van bloedverwanten tot de tweede graad (ouders, grootouders,
Normaal betaalt u voor verbouwingswerkzaamheden op
broers, zussen). U moet wel 21% btw betalen als u
alle materialen en werkzaamheden 21% btw. Maar
bouwmaterialen koopt, en op de facturen van materialen
bepaalde werkzaamheden (materialen + werkuren) aan
die door de aannemer worden geleverd, maar niet door
woningen die minstens vijf jaar oud zijn, komen in aan-
hem worden verwerkt.
merking voor een verlaagd tarief van 6% btw. Het doet er niet toe of de eigenaar of een huurder het werk laat
Als u voor eigen rekening werkzaamheden uitvoert die
uitvoeren, en evenmin of het om de enige of om de
tot uw zelfstandige beroep behoren, moet u daarop wel
tweede, derde, enz. woning gaat. Op het honorarium
btw betalen. Een zelfstandige metselaar die zijn eigen
van de architect blijft het btw-tarief van 21% verschul-
woning bouwt, moet dus op het metselwerk btw betalen,
digd.
maar niet op werk dat niets te maken heeft met zijn bouwambacht, zoals het leggen van de elektrische lei-
Voorwaarden voor de toepassing van het
dingen of het installeren van de verwarming.
verlaagde btw-tarief • De woning moet minstens vijf jaar in gebruik zijn op het ogenblik dat de btw verschuldigd wordt. Die termijn moet niet dag op dag berekend worden. Als de woning in de loop van het vijfde voorafgaande jaar in gebruik is genomen, is voldaan aan de voorwaarde. Voor de gemeenschappelijke delen van een apparte-
63
mentsgebouw begint de ingebruikneming van zodra het eerste appartement werd betrokken. • Na de werkzaamheden moet de woning overwegend
is om de renovatie te kunnen uitvoeren. • Bij de levering en plaatsing van verwarmingsketels in appartementsgebouwen en bestanddelen van liftin-
als privéwoning worden gebruikt. Werken die worden
stallaties is het verlaagde btw-tarief zowel op de mate-
uitgevoerd aan het geheel van een woning die wordt
rialen als de werkuren van toepassing voor zover de
aangewend voor een gemengd gebruik, kunnen volle-
woning minstens vijftien jaar oud is. Voor woningen
dig tegen 6% btw als de privéaanwending overwe-
tussen vijf en vijftien jaar oud geldt de verlaging niet
gend is. Als het beroepsgedeelte groter is dan het
voor de materialen, maar wel voor de werkuren.
privégedeelte, moet de factuur worden gesplitst en is er 21% btw verschuldigd op de materialen en werk-
Een woning kopen en slopen
zaamheden die betrekking hebben op het beroepsgedeelte. • Als opdrachtgever moet u de aannemer een attest
Als u in bepaalde stadsgebieden1 een verkrotte woning koopt, sloopt en op dezelfde plek een nieuwe woning
bezorgen waarin u verklaart dat de woning minstens
bouwt, betaalt u maar 6% btw.
vijf jaar oud is en zal worden gebruikt voor privédoel-
De werkzaamheden moeten worden uitgevoerd door
einden.
een aannemer en de nieuwe woning moet uitsluitend of
• De werkzaamheden moeten betrekking hebben op de
hoofdzakelijk voor privédoeleinden worden gebruikt.
omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud van (een gedeelte van) een
Btw-aangifte
woning of een gebouw dat nadien overwegend als privéwoning wordt gebruikt. De regeling geldt dus
Hoe moet u de btw-aangifte doen? Als u een steden-
niet voor reiniging, voor kantoorgebouwen of winkels
bouwkundige vergunning aanvraagt voor een nieuw-
of als u een oude woning op enkele muren na volledig
bouw of voor grote verbouwingen, zal de gemeente de
afbreekt en heropbouwt.
btw-dienst daarvan op de hoogte brengen. U krijgt
• Vallen niet onder de toepassing van het verlaagde
automatisch een aangifteformulier van de btw-dienst.
btw-tarief: mobiele verwarmingstoestellen, lampen,
Op het ogenblik dat u uw nieuwe kadastraal inkomen
gordijnen, elektrische huishoudtoestellen, materialen
meegedeeld krijgt, hebt u drie maanden de tijd om uw
en werkzaamheden die geen betrekking hebben op de
aangifte in te dienen bij de btw-dienst. U moet facturen
eigenlijke woning (tuinaanleg, tuinpaden, tuinhuisjes,
kunnen voorleggen voor een totaalbedrag dat minstens
plaatsen van afsluitingen, parkeerruimtes, vijvers, fon-
overeenkomt met de normale waarde van uw woning.
teinen), zwembaden, sauna’s, tennisterreinen. Opritten
Die facturen moet u vijf jaar bewaren.
komen wel in aanmerking als ze de verbinding leggen tussen de openbare weg en de woning. Een garage
De btw-dienst bepaalt de normale waarde van de
bijbouwen tegen het verlaagde tarief kan ook, zelfs als
woning op grond van de prijzen die van kracht zijn tij-
ze niet tegen de woning staat – ze moet er wel een
dens de januarimaand van het jaar waarin u het gebouw
geheel mee vormen. Uw woning uitbreiden kan ook,
geheel of gedeeltelijk in gebruik nam. U hebt er dus alle
maar de oppervlakte van het oude gedeelte moet wel altijd groter zijn dan die van de uitbreiding, anders wordt het werk beschouwd als een nieuwbouw. Afbraak valt buiten de regeling, tenzij die noodzakelijk
64
1 Dat zijn Aalst, Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brugge, Brussel, Charleroi, Dendermonde, Doornik, Elsene, Etterbeek, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, La Louvière, Leuven, Luik, Mechelen, Moeskroen, Namen, Oostende, Roeselare, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, SintJans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Niklaas, Ukkel, Verviers en Vorst.
belang bij de woning uiterlijk in december te betrekken
inkomen te betwisten. U moet binnen die periode in een
om te voorkomen dat de btw-dienst de prijzen hanteert
aangetekende brief een ander kadastraal inkomen voor-
die van kracht worden op de eerstvolgende eerste januari.
stellen. Als u niet tot een vergelijk komt met de dienst
Die liggen immers meer dan waarschijnlijk hoger. Als de
van het kadaster, kan een externe expert worden inge-
prijzen na 1 januari te sterk zouden stijgen, zullen de
schakeld om de knoop door te hakken.
btw-ambtenaren zich wel milder opstellen. De geschatte normale waarde van de woning kan hoger liggen dan het totaal van de gefactureerde aannemingsprijzen, aangevuld met de waarde van het eigen werk en de zelf verwerkte materialen. In dat geval moet u niet alleen btw bijbetalen, maar krijgt u ook nog een boete. Er is geen boete verschuldigd als het verschil minder is dan een achtste van het bedrag waarop u btw betaalde. Als u niet tot overeenstemming komt met de btw-controleur, kan de procedure voor de controleschatting op gang gebracht worden.
Kadastraal inkomen Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen dat weergeeft wat de woning u zou opbrengen als u ze bijvoorbeeld zou verhuren. Op basis van het kadastraal inkomen gebeurt de inning van de onroerende voorheffing (grondbelasting) en wordt het onroerend inkomen bepaald dat u in de personenbelasting moet aangeven. Als u een woning hebt gebouwd of verbouwd, moet u dat binnen dertig dagen na de ingebruikname (nieuwbouw) of de beĂŤindiging van de werkzaamheden melden aan het controlekantoor van het kadaster. Het kadaster stelt dan het kadastraal inkomen vast (nieuwbouw) of gaat over tot een herziening van het oude kadastraal inkomen (verbouwing) als de werkzaamheden de huurwaarde van de woning hebben beĂŻnvloed. Het (nieuwe) kadastraal inkomen wordt u meegedeeld met een aangetekende brief. Als u het niet eens bent met de beslissing van het kadaster, hebt u twee maanden de tijd om het kadastraal
65
De financiering1
De financiering van een bouwgrond Onroerend goed zomaar financieren ligt niet voor de hand. Gelukkig zijn er heel wat mogelijkheden. KBC Bank & Verzekering heeft een ruim aanbod aan flexibele formules. U gaat bij ons een lening aan die volledig beantwoordt aan uw behoeften en levensomstandigheden.
Voor een bouwgrond bestaan er twee financieringsmogelijkheden: de lening op afbetaling en het hypothecair krediet.
Lening op afbetaling2 De lening op afbetaling vergt in principe geen specifieke waarborg. Bovendien zijn de kosten beperkt, omdat er geen tussenkomst van een notaris nodig is. De administratieve afhandeling gebeurt daardoor ook sneller. De lening op afbetaling heeft ook beperkingen. De looptijd is wettelijk beperkt en hangt af van de hoogte van het geleende bedrag (zie overzicht hieronder). Die oplossing is ideaal als u pas na de terugbetaling van de lening wilt gaan bouwen. De vraag is natuurlijk of de terugbetaling binnen uw budget past. Zo niet, kiest u beter een andere financieringsvorm. KBC Bank & Verzekering kan u daarbij helpen. Lening op afbetaling Geleend bedrag in euro
Maximale terugbetalingstermijn in maanden3
Van 1 250 tot 2 500
24
Van 2 500,01 tot 3 700
30
Van 3 700,01 tot 5 600
36
Van 5 600,01 tot 7 500
42
Van 7 500,01 tot 10 000
48
Van 10 000,01 tot 15 000
60
Van 15 000,01 tot 20 000
84
Vanaf 20 000,01
120
Opmerking: Als de lening voor een verbouwing over tien jaar of langer moet lopen, is een hypothecair krediet vaak een betere oplossing. 1 Let op! Geld lenen kost ook geld. 2 Kredietgever: KBC Bank NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel. 3 Dit zijn de maximale wettelijke terugbetalingstermijnen bij het ter perse gaan van deze KBC-Woongids. Vraag in uw KBC-bankkantoor de terugbetalingstermijnen bepaald volgens de laatste wetswijzigingen.
67
Hoeveel kunt u lenen voor een woning? Hypothecair krediet
Hoeveel u kunt lenen, hangt af van drie factoren: hoeveel kunt u terugbetalen, wat is de waarde van uw
U kunt de aankoop van een bouwgrond ook financieren
woning en hoe zit het met de waarborgen?
met een hypothecair krediet (zie ook p. 73 Het hypothecair krediet). Daarvoor is een notariĂŤle akte nodig. Het
Hoeveel kunt u terugbetalen?
voordeel van een hypothecair krediet voor de bouwgrond is dat u voor een langere terugbetalingstermijn
Een eerste factor die bepaalt hoeveel u kunt lenen, is uw
kunt kiezen, bijvoorbeeld vijftien jaar, twintig jaar, of
terugbetalingscapaciteit: hoeveel kunt en wilt u per
langer. Dat is heel interessant als u na een tijdje wilt bou-
maand terugbetalen? Een goede vuistregel is dat het
wen. U kunt dan voor de bouw een tweede hypothecair
totaal van uw maandelijkse kredietverplichtingen niet
krediet aangaan waarvan de terugbetalingen aansluiten
hoger mag zijn dan een derde van het netto maandelijks
bij die van het hypothecair krediet voor de bouwgrond.
gezinsinkomen. Als u er in het verleden in slaagde om
Financierde u uw bouwgrond toch met een hypothecair
maandelijks een groter bedrag te sparen, wordt ook een
krediet over een korte periode, bijvoorbeeld tien jaar? En
grotere terugbetaling aanvaard. Als u gezien uw uitga-
wilt u de lening voor de bouwgrond samenvoegen met
venpatroon minder wilt terugbetalen, zult u ook minder
een nieuwe lening voor de bouw, die een langere loop-
kunnen lenen. U kunt uw terugbetalingscapaciteit ook
tijd heeft? Dat kan bij KBC Bank & Verzekering, zonder
verhogen door uw maandelijkse kosten te verlagen. U
kosten.
kunt met name de energiefactuur doen dalen door energiebesparend te (ver)bouwen en een passief- of lage-
Wilt u de lening voor uw bouwgrond terug-
energiewoning te realiseren.
betalen voor u gaat bouwen? Ja
g
KBC-Lening op Afbetaling
Het bedrag van de maandelijkse terugbetaling is afhan-
Nee
g
KBC-Woningkrediet
kelijk van de rentevoet en de looptijd. Hoe lager de rentevoet en hoe langer de looptijd, hoe meer u kunt lenen. In de tabel op p. 69 vindt u een aantal berekeningen. Om te weten welke rentevoet u kunt krijgen, kunt u terecht in uw KBC-bankkantoor. Een voorbeeld Bart en Karolien hebben samen een netto maandelijks inkomen van 3 000 euro. Ze willen zich aan de gulden regel houden en niet meer dan een derde uitgeven voor de terugbetaling van hun krediet. Maandelijks kunnen ze dus 3 000 : 3 = 1 000 euro terugbetalen. Met een rentevoet van 6% en een looptijd van twintig jaar kunnen ze dankzij deze terugbetalingscapaciteit ongeveer 141Â 378,13 euro lenen (zie tabel hiernaast).
68
Hoeveel kunt u lenen? (in euro) Maandelijkse aflossing 500
750
1 000
1 250
1 500
Rentevoeten
Looptijd in jaren
3%
4%
5%
6%
51 882,01
49 550,53
47 383,12
45 361,05
10
72 608,87
67 923,25
63 693,20
59 857,08
15
90 488,34
83 024,05
76 472,68
70 689,07
20
105 911,57
95 435,61
86 485,80
78 783,14
25
119 216,00
105 636,85
94 331,40
84 831,34
30
77 823,01
74 325,79
71 074,68
68 041,58
10
108 913,31
101 884,87
95 539,81
89 785,62
15
135 732,51
124 536,07
114 709,01
106 033,60
20
158 867,36
143 153,42
129 728,70
118 174,71
25
178 824,00
158 455,28
141 497,11
127 247,01
30
103 764,01
99 101,06
94 766,24
90 722,10
10
145 217,75
135 846,49
127 386,41
119 714,16
15
180 976,68
166 048,09
152 945,35
141 378,13
20
211 823,14
190 871,22
172 971,60
157 566,28
25
238 432,01
211 273,71
188 662,81
169 662,67
30
129 705,02
123 876,32
118 457,80
113 402,63
10
181 522,18
169 808,12
159 233,01
149 642,70
15
226 220,85
207 560,12
191 181,69
176 722,66
20
264 778,93
238 589,03
216 214,50
196 957,84
25
298 040,01
264 092,13
235 828,51
212 078,34
30
155 646,02
148 651,58
142 149,36
136 083,15
10
217 826,62
203 769,74
191 079,61
179 571,24
15
271 465,02
249 072,14
229 418,03
212 067,20
20
317 734,71
286 306,83
259 457,40
236 349,41
25
357 648,01
316 910,56
282 994,21
254 494,01
30
69
De waarde van uw woning Leen voldoende Een tweede factor die bepaalt hoeveel u kunt lenen, is de waarde van uw onroerend goed. Uitgangspunt is dat
Leen voldoende, zodat u tijdens de bouw of ver-
u maar een gedeelte van de kostprijs van een woning op
bouwing niet in geldnood komt. Het gedeelte
gunstige voorwaarden kunt lenen. Als u meer leent,
van het kapitaal dat u aan het einde van uw pro-
moet u een hogere rente betalen. In elk geval kunt u
ject niet nodig hebt, neemt u gewoon niet op.
nooit meer lenen dan de totale kostprijs van uw woning.
Uw kredietbedrag wordt dan aangepast aan het bedrag dat u effectief gebruikt hebt.
Hoeveel kunt u dan op gunstige voorwaarden lenen? Bij
U kunt natuurlijk altijd een bijkomende lening
sommige financiĂŤle instellingen is dat maar een gedeelte
afsluiten om de bouw of verbouwing verder af te
van de geschatte executiewaarde. De executiewaarde is
werken. Als het bedrag van de bijkomende lening
een raming van wat een woning zal opbrengen bij een
beperkt is, moet u soms een lening op afbetaling
gedwongen verkoop onder de meest ongunstige
aangaan. De looptijd van dat soort lening is wet-
omstandigheden. Zelfs als u 100% van de executiewaarde
telijk beperkt, zodat u die tweede lening niet
kunt lenen tegen een aantrekkelijke rentevoet, staat dat
altijd kunt afstemmen op de eerste. Dat kan lei-
dus nog niet gelijk met de volledige kostprijs van de
den tot hogere terugbetalingen die gedurende
woning.
een bepaalde periode zwaar op uw budget
KBC Bank & Verzekering baseert zich niet op de execu-
wegen.
tiewaarde, maar op de normale verkoopwaarde. Die ligt altijd hoger dan de gedwongen verkoopwaarde, zodat u meer kunt lenen tegen een gunstigere rentevoet.
De waarborgen Als u leent voor de aankoop, bouw of verbouwing van een woning, zal de bank waarborgen vragen om zich in te dekken tegen het risico dat u uw krediet niet meer terugbetaalt. Vaak zal er een hypotheek worden gevestigd (zie p. 82 De hypotheek). Naast die hypotheek is het soms mogelijk om bijkomende waarborgen te verstrekken. Hoe groter het totaal aan waarborgen, hoe groter het kredietbedrag dat u kunt lenen, uiteraard rekening houdend met uw terugbetalingscapaciteit en met de totale kostprijs van uw woning.
70
Schenking van roerende goederen als aanvulling bij de financiering Misschien wil uw familie u financieel een handje
aanmerking voor het laagste tarief. In WalloniĂŤ geldt
helpen en u een bepaald bedrag schenken. Dat kan
in de rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen wette-
via een handgift, waarop geen belasting verschuldigd
lijk samenwonenden een tarief van 3%. De wettelijke
is, of via een geregistreerde schenking waarop u
samenwoning moet minstens een jaar duren op het
registratierechten moet betalen. Toch biedt een ge-
ogenblik van schenking. Tussen broers en zusters,
registreerde schenking van roerende goederen (geld,
ooms of tantes en neven of nichten, geldt altijd een
maar ook effecten aan toonder zoals aandelen en
tarief van 5%. Schenkingen tussen alle andere perso-
obligaties, juwelen en dergelijke) enkele voordelen.
nen worden belast met 7%.
Een eerste voordeel is dat een geregistreerde schenking
Een derde voordeel is dat het zogenaamde progressie-
wordt vastgelegd in een onderhandse of notariĂŤle
voorbehoud niet langer van toepassing is bij de
akte die dan wordt geregistreerd. Bij een handgift
schenking van roerende goederen. Bij een handgift is
daarentegen is er geen bewijs van de schenking, wat
dat wel het geval. Het progressievoorbehoud houdt
de deur open zet voor discussies achteraf, bijvoor-
in dat bij een nieuwe schenking binnen drie jaar na
beeld met andere familieleden of met de belasting-
een vorige gift, de waarde van de vorige gift wordt
controleur.
meegeteld om het tarief voor de nieuwe schenking te bepalen. Daardoor moest de schenker drie jaar
Een tweede voordeel zijn de lage tarieven. In de
wachten alvorens een volgende schenking te doen,
rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen wettelijk of
om te vermijden dat de schenkingstarieven een stuk
feitelijk samenwonenden betaalt u in Vlaanderen
hoger lagen. Vandaag is dat niet langer zo. De waarde
slechts 3% op de waarde van het geschonken
van een schenking wordt ook niet meer mee in aan-
roerend goed, hoe hoog die waarde ook oploopt.
merking genomen voor de bepaling van de successie-
Tussen alle anderen geldt een tarief van 7%, opnieuw
tarieven als de schenker overlijdt binnen drie jaar na
ongeacht de waarde van de schenking. Brussel
de schenking. Vroeger was dat wel het geval. Vooral
hanteert dezelfde tarieven, maar in tegenstelling met
voor schenkingen of erfenissen tussen vreemden kan
Vlaanderen komen feitelijk samenwonenden niet in
dat een aanzienlijk verschil maken.
71
De financiering van een verbouwing De juiste keuze
Voor de financiering van een verbouwing hebt u de
U wilt minstens 12 500 euro lenen voor een
keuze tussen een hypothecair krediet en een lening op
verbouwing?
afbetaling. Nee
Lening op afbetaling4
Ja U wilt de lening terugbetalen over minstens 120 maanden?
Een lening op afbetaling is ideaal als u de lening op een
Nee
Ja
vrij korte periode wilt terugbetalen. Er zijn wel wettelijke
KBC-Lening op
KBC-Woningkrediet5
beperkingen, onder andere voor de maximale terugbeta-
Afbetaling
lingstermijn (zie p. 67 Lening op afbetaling). De lening op afbetaling wordt meestal toegekend zonder zakelijke waarborgen (bijvoorbeeld hypotheek en kasbons in pand). De administratieve formaliteiten kunnen daardoor vlot worden afgehandeld. Er is trouwens geen tussenkomst van een notaris vereist. En door het feit dat u geen notariskosten moet betalen, bespaart u op een lening van 12 500 euro al snel 1 050 euro. Sluit in elk geval een gepaste verzekering af zodat uw erfgenamen de lening niet verder moeten terugbetalen als u overlijdt. Voor een lening op afbetaling is de optie kwijtschelding schuld bij overlijden (zie p. 93 Correct verzekerd bij uw lening op afbetaling) de aangewezen verzekering. Voor grotere bedragen of langere looptijden kunt u het best een hypothecair krediet (zie p. 73 Het hypothecair krediet) nemen. Dat biedt soms ook fiscaal interessantere voordelen. Voor een hypothecair krediet bestaat er een aangepaste verzekering: de kredietgebonden overlijdensverzekering (zie p. 91 De kredietgebonden overlijdensverzekering).
4 Kredietgever: KBC Bank NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel. 5 Op basis van persoonlijke elementen kan KBC Bank & Verzekering ook een KBC-Woningkrediet voorstellen dat terugbetaalbaar is over een kortere periode.
72
Het hypothecair krediet Een hypothecair krediet kunt u afsluiten voor diverse Bent u van plan om een woning te kopen en
doeleinden: de aankoop, bouw of renovatie van een
onmiddellijk te verbouwen, maar hebt u onvol-
woning en de aankoop van een bouwgrond. Er bestaan
doende eigen middelen? Dan gaat u het best een
heel veel formules, zodat u gegarandeerd een krediet op
lening aan voor de aankoop en de verbouwing
maat vindt.
samen. Daardoor moet u minder dossierkosten betalen dan wanneer u twee leningen zou afslui-
Looptijd
ten. Een eerste knoop die u moet doorhakken is de looptijd van het hypothecair krediet. Bij KBC Bank & Verzekering gaat die van drie tot dertig jaar. U kunt dus uw KBCWoningkrediet terugbetalen over bijvoorbeeld acht, tien, Vergunning in orde?
twaalf, vijftien, twintig, vierentwintig of dertig jaar. In principe betaalt u in die periode zowel kapitaal als rente
Als u werkzaamheden uitvoert waarvoor een ste-
terug. Bij KBC Bank & Verzekering kunt u ook terecht
denbouwkundige vergunning is vereist, maar niet
voor een KBC-Woningkrediet waarbij u maandelijks
over zo’n vergunning beschikt, kan de overheid
alleen rente terugbetaalt (zie p. 75 De eenmalige terug-
de werkzaamheden laten stilleggen of het bouw-
betaling van kapitaal).
werk laten afbreken. Hetzelfde geldt als u de bouwvoorschriften overtreedt. Bezorg daarom
Als u voor een gewone kredietformule (maandelijkse
altijd een kopie van de stedenbouwkundige ver-
betaling van kapitaal en rente) kiest, geldt het principe:
gunning aan uw bank als u een lening aangaat.
hoe langer de looptijd, hoe lager de maandelijkse terug-
Zo weet de bank dat u wettelijk in orde bent en
betalingen. Uiteraard betaalt u dan in totaal wel meer
kunt u vlotter over het krediet beschikken.n.
rente, zoals u ziet in het volgende voorbeeld. Een voorbeeld Lening van 75 000 euro tegen 6%* (in euro) Maandelijkse terugbetaling Verschil per maand Totaal terug te betalen Totaal verschil
10 jaar
20 jaar
826,71
530,50
296,21 99 205,20 127 320,00 28 114,80
Daaruit mag u zeker niet besluiten dat een kortere looptijd altijd voordeliger is. Om de belangrijke fiscale voordelen te kunnen genieten, moet uw lening voor de bouw, aankoop of verbouwing een looptijd van minstens
* Het rentetarief is fictief.
73
tien jaar hebben. Spreiding over een langere looptijd kan
Terugbetaling
soms een grotere fiscale besparing met zich meebrengen.
Bij KBC Bank & Verzekering kunt u kiezen tussen ver-
Voor de precieze berekeningen, die nogal ingewikkeld
schillende terugbetalingssystemen.
zijn, zal uw KBC-bankkantoor u graag helpen. U betaalt maandelijks altijd hetzelfde bedrag terug In de maandelijkse terugbetaling zit een deel rente en een deel kapitaal. Aan het begin van de looptijd betaalt u meer rente dan kapitaal terug, aan het einde is dat net andersom. De meeste mensen kiezen voor die oplossing. U leent 25 000 euro over 20 jaar tegen 6%*. Looptijd
Rentebestanddeel
Kapitaalbestanddeel
Totaal maandelijkse terugbetaling
1e terugbetaling
121,70 euro
55,14 euro
176,84 euro
229e terugbetaling
9,99 euro
166,85 euro
176,84 euro
In de grafiek ziet u dat een maandelijkse terugbetaling
U betaalt maandelijks altijd hetzelfde bedrag
van 176,84 euro de eerste maand is samengesteld uit
aan kapitaal terug
121,70 euro rente en 55,14 euro kapitaal. Voor de laatste terugbetalingen is de verhouding omgekeerd.
De maandelijkse terugbetaling omvat een vast deel kapi-
Opgelet: natuurlijk kan de maandelijkse terugbetaling
taal en een deel interest dat elke maand kleiner wordt.
hoger of lager uitvallen bij een renteherziening. Daarover
Uw maandelijkse terugbetaling zal dan ook geleidelijk
vindt u meer op p. 77 en verder.
verminderen, zoals blijkt uit de grafiek.
U leent 25 000 euro over 20 jaar tegen 6%*. Looptijd
Rentebestanddeel
Kapitaalbestanddeel
Totaal maandelijkse terugbetaling
1e terugbetaling
121,70 euro
104,16 euro
225,86 euro
229e terugbetaling
0,51 euro
104,16 euro
104,67 euro
Het voordeel van dit terugbetalingssysteem is dat u min-
KBC Bank & Verzekering rekent geen hoger tarief aan als
der rente betaalt.
u de lening wilt afbetalen met gelijke kapitaalaflossingen
Het nadeel is dat u in het begin met de zwaarste maan-
(of afnemende maandelijkse betalingen).
delijkse terugbetalingen zit. Dat is net de periode waarin u meestal wordt geconfronteerd met allerlei bijkomende kosten voor de afwerking en de inrichting van uw woning.
* Het rentetarief is fictief.
74
U betaalt maandelijks altijd een iets hoger
De eenmalige terugbetaling van kapitaal
bedrag terug Bij een krediet met eenmalige terugbetaling van kapitaal Bij dit terugbetaalsysteem met progressieve betalingen
betaalt u tijdens de looptijd van het krediet maandelijks
start u met een lagere kredietlast die maand na maand
rente. U betaalt het kapitaal volledig terug aan het einde
toeneemt met een vast bedrag. Die maandelijkse stijging
van de looptijd.
wordt vooraf vastgelegd aan de hand van de progressiefactor. U hebt de keuze uit 1%, 1,50% of 2%.
De looptijd van een KBC-Woningkrediet met eenmalige terugbetaling van kapitaal kan variëren van drie maan-
Met dat terugbetaalsysteem kunt u de kredietlast
den tot dertig jaar. Als u bijvoorbeeld over negen jaar
afstemmen op de ontwikkeling van de inflatie, alsook op
een belangrijk geldbedrag verwacht, maar voordien al
uw stijgende inkomen. Bijkomend kan dat systeem ook
een woning wilt kopen of bouwen, is het woningkrediet
fiscaal interessant zijn, doordat u de korf van de woon-
met eenmalige terugbetaling van kapitaal de ideale
bonus, die jaarlijks wordt geïndexeerd, optimaal kunt
oplossing. Na negen jaar betaalt u dan met het vrijgeko-
vullen door de stijgende terugbetalingen.
men bedrag in één keer al het kapitaal terug. In afwach-
Daarom is dat terugbetaalsysteem alleen mogelijk bij kre-
ting daarvan hebt u alleen rente betaald.
dieten met maandelijkse aflossingen en een vaste rente.
Bij een lening met eenmalige terugbetaling van kapitaal
Mocht de rentevoet variabel zijn, dan kan een mooi uit-
betaalt u meer rente dan bij een lening met maandelijkse
gewerkt opbouwschema toch doorkruist worden door
terugbetaling van kapitaal. Daarom is het niet altijd raad-
stijgingen en dalingen van de rente.
zaam de terugbetaling van kapitaal uit te stellen. Uw KBC-bankkantoor kan u zeggen welke formule het voor-
Periode van vrijstelling van kapitaalaflossingen
deligst is voor u.
Bouwers zitten dikwijls met het probleem dat de terug-
Een speciale vorm van het krediet met eenmalige terug-
betaling van de lening al loopt terwijl hun woning wordt
betaling van kapitaal is het KBC-Overbruggingskrediet.
gebouwd en ze dus nog een huurwoning betrekken. Bij
Bij het KBC-Overbruggingskrediet kunt u kiezen tussen
KBC Bank & Verzekering kunt u daarom, als u dat wilt,
een maandelijkse rentebetaling of betaling van de rente
voor een bepaalde periode (maximaal 24 maanden) uit-
en het kapitaal op einddatum. In dat laatste geval
stel van terugbetaling van kapitaal vragen. Gedurende
bedraagt de looptijd van het overbruggingskrediet maxi-
die periode betaalt u dus alleen rente.
maal twaalf maanden. Het KBC-Overbruggingskrediet is interessant om de peri-
De terugbetaling van kapitaal voor een bepaalde periode
ode tussen de aankoop of bouw van uw nieuwe woning
uitstellen is niet altijd nodig. Bij de bouw of verbouwing
en de verkoop van uw huidige woning te overbruggen.
van een woning hebt u immers zelden het geleende
U kunt de looptijd van het KBC-Overbruggingskrediet
bedrag ineens nodig, maar neemt u het in schijven op.
afstemmen op de periode waarin u uw woning hoopt te
Omdat u alleen rente op het opgenomen kredietgedeel-
verkopen. Als de woning na die periode nog niet is ver-
te betaalt, wegen de terugbetalingen minder zwaar op
kocht, kunt u KBC Bank & Verzekering vragen een nieuw
uw budget, zelfs als u nog huur moet betalen.
overbruggingskrediet toe te staan. Als er geen bijkomen-
Vraag bij uw KBC-bankkantoor welke formule het beste
de hypothecaire waarborg is vereist, kan de vernieuwing
bij u past.
zonder tussenkomst van een notaris gebeuren. In dat
75
geval moet u geen notariële kosten voor de nieuwe lening betalen en betaalt u aan KBC Bank & Verzekering
Herbeleggingsvergoeding
alleen de dossierkosten. Als uw woning sneller dan verwacht is verkocht, wordt
Bij een vervroegde terugbetaling van een hypo-
de lening meteen aangezuiverd en bent u niet langer
thecair krediet is het gebruikelijk dat de financiële
rente verschuldigd. Bij een vervroegde terugbetaling is
instellingen een herbeleggingsvergoeding vragen.
het gebruikelijk dat de financiële instellingen een herbe-
KBC Bank & Verzekering doet dat in de volgende
leggingsvergoeding vragen. Dat is niet het geval bij KBC
gevallen niet:
Bank & Verzekering als uw KBC-Overbruggingskrediet bij
• als u een KBC-Overbruggingskrediet hebt met
het toestaan een looptijd van hoogstens vijftien maan-
een initiële looptijd van hoogstens vijftien
den heeft en de vervroegde terugbetaling plaatsheeft
maanden en de vervroegde terugbetaling
naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed.
gebeurt naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed; • als u een bestaand hypothecair krediet, aange-
Transparante terugbetaling
gaan voor de aankoop van een bouwgrond, vervroegd terugbetaalt om het te vervangen
Bij KBC Bank & Verzekering weet u exact waar u
door een nieuwe lening voor een nieuwbouw
aan toe bent. U krijgt een volledige terugbeta-
op die grond;
lingstabel met uitsplitsing van rente en kapitaal vanaf de eerste tot de laatste terugbetaling. Bij
• als de vervroegde terugbetaling gebeurt via een kredietgebonden overlijdensverzekering.
elke wijziging van de rentevoet krijgt u een nieuwe en volledige terugbetalingstabel.
De rentetarieven Naast de looptijd en het terugbetalingssysteem is ook het rentetarief een essentieel element van een hypothecair krediet. Vast of variabel Een belangrijke vraag is: wordt het een vaste of een variabele rentevoet? Als u kiest voor een vaste rentevoet, blijft uw rente heel de looptijd van het krediet dezelfde. Rentestijgingen kunnen u niet deren, maar u kunt ook niet profiteren van rentedalingen. Bij een variabele rentevoet wordt uw rente na een bepaalde periode herzien. De nieuwe rente kan stijgen of dalen, afhankelijk van de renteontwikkeling op de markt. De hamvraag is natuurlijk: welke oplossing is het voordeligst, vast of variabel? Daarop bestaat geen pas-
76
interessant tarief, zodat u voor een beperkte meerprijs Het KBC-Comforttarief
beschermd bent tegen mogelijke rentestijgingen gedurende de eerste periode van uw krediet.
Als u samen met het KBC-Woningkrediet ook een KBC-Kredietgebonden Overlijdensverzekering en
Vaste rentevoet
een KBC-Woningpolis sluit en bijkomend uw loon op een rekening bij KBC laat storten, krijgt u het
U kunt ook een formule nemen met een vaste rentevoet
KBC-Comforttarief, of anders gezegd een tarief
gedurende de volledige looptijd van uw lening. De ideale
met een voorwaardelijke korting. Die korting blijft
oplossing als u volledige zekerheid wilt, of als u denkt
verworven zolang u aan de voorwaarden voldoet
dat de rente ongeveer op haar laagste punt staat. De
gedurende de volledige looptijd van het krediet.
maximumlooptijd is ook hier beperkt tot dertig jaar.
Met de KBC-Kredietgebonden Overlijdensverzekering (zie p. 91) en de KBC-Woningpolis (zie p. 93)
De indexering en de schommelingsmarges
beschermt u zich voldoende tegen onvoorziene gebeurtenissen.
De wetgeving bepaalt dat renteherzieningen niet willekeurig mogen gebeuren. Bij elke herziening moet rekening worden gehouden met twee elementen: de
klaar antwoord, omdat niemand kan voorspellen hoe de
indexering van het rentetarief en de maximale rente-
renteontwikkeling zal verlopen.
schommelingen.
De formules van renteherziening
De indexering van het rentetarief betekent dat de kredietverstrekker het rentetarief op het ogenblik van de
Jaarlijkse, driejaarlijkse of vijfjaarlijkse
renteherziening mag aanpassen afhankelijk van de ont-
renteherziening
wikkelingen op de geldmarkt. Zijn de tarieven op die geldmarkt gestegen, dan zal ook uw tarief hoger komen
De hoogte van het rentetarief hangt af van hoe dikwijls
te liggen. Als de rentetarieven daarentegen gedaald zijn,
de rente tijdens de looptijd wordt herzien. Hoe vaker dat
moet de kredietverstrekker u een gunstiger tarief aanre-
gebeurt (bijvoorbeeld jaarlijks), hoe lager het rentetarief
kenen. Het nieuwe tarief wordt altijd berekend volgens
waarmee het krediet in normale omstandigheden van
officiĂŤle normen, die wettelijk zijn vastgelegd. Wilt u
start gaat.
daarover meer weten? U vindt alle details in het prospectus, dat u gratis kunt krijgen in elk KBC-bankkantoor.
Onveranderlijke rentevoet gedurende de eerste tien of twintig jaar
Wat als de rentetarieven de pan uit rijzen? Dan staat er een wettelijke rem op de indexering. De kredietverstrek-
Met die formule combineert u het voordeel van een vari-
ker moet u voor het sluiten van de lening de schomme-
abele rentevoet (een lager tarief) met dat van een vaste
lingsmarge meedelen. Die marge geeft aan hoeveel de
rentevoet (zekerheid). De terugbetalingen blijven de eer-
rentevoet maximaal kan stijgen of dalen. Een schomme-
ste tien of twintig jaar van het krediet ongewijzigd.
lingsmarge van +5/-5 betekent bijvoorbeeld dat de rente-
Daarna wordt het tarief in het tiende en twintigste jaar
voet hoogstens met 0,4074% op maandbasis (of 5% op
en vervolgens om de vijf jaar aangepast. U krijgt een
jaarbasis) kan stijgen of dalen ten opzichte van de initiĂŤle
77
rentevoet. Er bestaan ook formules waarbij de rentevoet
Een voorbeeld
beperkt kan stijgen en onbeperkt kan dalen. U leent 100 000 euro over twintig jaar tegen 5% met Naast de wettelijke bescherming biedt KBC Bank &
een jaarlijkse herziening. Maandelijks zult u 653,83 euro
Verzekering u nog een extra bescherming door middel
betalen. Bij de eerste renteherziening is de rente
van gratis opties.
gestegen tot 5,50%. Uw maandelijkse terugbetaling blijft gelijk, maar uw looptijd wordt verlengd van twintig
Drie gratis opties voor meer zekerheid
6
jaar tot 21 jaar en vier maanden. Zonder de variabele duur zou u 679,27 euro moeten betalen. Uw looptijd
Als u een hypothecair krediet met een variabele rente-
kan maximaal met vier jaar worden verlengd.
voet aangaat bij KBC, krijgt u gratis drie opties waarmee u bij elke renteherziening de hoogte van uw maandelijkse
Mogelijkheid 2
terugbetalingen kunt beĂŻnvloeden door de looptijd, de
U kunt op het ogenblik van de renteherziening zelf het
periode van renteherziening of de manier van terugbeta-
bedrag van uw terugbetaling aanpassen. Of de rente nu
ling aan te passen. Die drie zijn de variabele duur, de
stijgt of daalt, u maakt zelf uit of u meer of minder wilt
optionele variabiliteit en het wijzigen van het terug-
terugbetalen. Dat is een handige formule als een van de
betalingssysteem.
partners bijvoorbeeld loopbaanonderbreking wil nemen.
De rentetarieven in de voorbeelden op de volgende pagina
Ook hier kan de lening maximaal worden verlengd met
zijn louter fictief. U kunt het actuele rentetarief navragen
20% van de aanvankelijke looptijd (en met in totaal een
in uw KBC-bankkantoor.
maximumlooptijd van dertig jaar) om een verlaging van de maandelijkse terugbetalingen op te vangen. Later
De looptijd aanpassen
kunt u eventueel het maandelijkse bedrag verhogen en
Dankzij de gratis optie variabele duur kunt u op het
zo de looptijd weer inkorten.
ogenblik van renteherziening de looptijd verlengen of inkorten. Daarvoor betaalt u geen extra kosten.
Een voorbeeld
Mogelijkheid 1
We nemen dezelfde situatie van hierboven en beslissen
Op het ogenblik van de renteherziening kunt u vragen
om na een jaar de terugbetaling tot de volgende rente-
om de maandelijkse terugbetalingen niet te veranderen,
herziening (een jaar lang dus) naar 620 euro te verlagen.
ook als de rente stijgt of daalt. De stijging of daling van
De looptijd wordt dan verlengd van twintig jaar tot 23
de rente wordt dan opgevangen door een verlenging of
jaar en zes maanden.
verkorting van de looptijd. Een verlenging of verkorting bedraagt maximaal 20% van de initiĂŤle looptijd, bekeken
Mogelijkheid 3
over de volledige looptijd van het krediet. De totale loop-
U kunt een lening aangaan met een beginlooptijd van 25
tijd van het krediet kan bovendien nooit meer bedragen
of zelfs dertig jaar, waardoor de maandelijkse terugbeta-
dan dertig jaar. Als u die duur zou overschrijden, wordt
lingen relatief laag zijn. Voor jonggehuwden die over
de maandelijkse terugbetaling alsnog veranderd.
weinig spaargeld beschikken, is dat een manier om voor
6 Voor kredieten met eenmalige terugbetaling van kapitaal op de eindvervaldag is alleen de optie optionele variabiliteit van toepassing.
78
het bedrag van de huur een eigen woning te verwerven.
Na die tien jaar kunt u een eventuele rentestijging
Als u later meer inkomsten hebt, kunt u bij elke rente-
opvangen door te kiezen voor een jaarlijkse of vijfjaarlijkse
herziening de looptijd van de lening inkrimpen met in
renteherziening. En dat zonder extra kosten.
totaal maximaal 20% van de oorspronkelijke looptijd.
Dankzij die gratis optie kunt u uw maandelijkse terug-
Om de fiscale voordelen verder te kunnen genieten,
betalingsbedragen (nagenoeg) stabiliseren.
moet de looptijd wel op ten minste tien jaar behouden blijven. Een voorbeeld
Een voorbeeld U leent 75 000 euro tegen 6% met een renteherzieningsperiode van vijf jaar. Als de rente na vijf jaar gestegen is
U leent 100 000 euro tegen 5% met een jaarlijkse her-
tot 8%, kunt u overstappen naar een jaarlijkse renteher-
ziening, maar deze keer met een looptijd van dertig jaar.
ziening, waarvoor het rentetarief lager ligt, bijvoorbeeld
Maandelijks moet u 530,05 euro terugbetalen (tegen-
6%. Daardoor blijven uw terugbetalingen voor het vol-
over 653,83 euro op een looptijd van twintig jaar). Als u
gende jaar op hetzelfde niveau.
bijvoorbeeld na drie jaar meer inkomsten hebt, kunt u de totale looptijd inkorten tot 27 jaar door de terugbetaling
De manier van terugbetalen aanpassen
op te trekken tot 562,49 euro per maand (in de veron-
Bij KBC Bank & Verzekering kunt u onder andere kiezen
derstelling dat het tarief 5% blijft). In totaal kunt u de
tussen gelijkblijvende en afnemende maandelijkse terug-
looptijd van het krediet op 30 jaar inkorten met 6 jaar (=
betalingen. Beide terugbetalingssystemen hebben hun
20% van de initiële looptijd).
voordelen. Meer daarover vindt u op p. 74 Terugbetaling en verder.
De periode van renteherziening aanpassen Bij hoge rentetarieven kunt u een lening met een jaarlijk-
Met het wijzigen van het terugbetalingssysteem
se renteherziening overwegen omdat u dan bij het afslui-
kunt u de voordelen van die twee formules combineren.
ten van de lening meestal het laagste rentetarief krijgt.
U start bijvoorbeeld met gelijke maandelijkse terug-
Dat tarief wijzigt jaarlijks naar gelang van de renteont-
betalingen. Na verloop van tijd kunt u maandelijks een
wikkeling op de markt. De jaarlijkse aanpassing van uw
groter bedrag terugbetalen omdat uw financiële situatie
tarief kan dus zowel tot een stijging als tot een daling
intussen verbeterd is. U schakelt dan op de datum van
leiden. Die renteontwikkeling is vooraf niet te voorspellen.
de renteherziening over van gelijkblijvende maandelijkse terugbetalingen naar afnemende maandelijkse betalingen.
Om u toch enige zekerheid te geven, hebt u bij KBC
Bij elke renteherziening kunt u zonder problemen en
Bank & Verzekering de mogelijkheid om bij elke rente-
zonder kosten overschakelen van het ene terugbetalings-
herziening gratis te kiezen voor een andere variabele for-
systeem naar het andere.
mule die de bank op dat ogenblik aanbiedt. Dat is de optionele variabiliteit. Als de rente bijvoorbeeld flink is gedaald na één jaar, hebt u er alle belang bij om een formule met een onveranderlijke rentevoet gedurende de eerste tien jaar te nemen. Omgekeerd kunt u bij een lage rentestand starten met een looptijd die vast blijft gedurende tien jaar.
79
Woningkrediet spreiden over verschillende formules
Het KBC-Kredietadvies
Hoe meer formules, hoe moeilijker de keuze: wordt het
Als u twijfelt, kunt u in uw KBC-bankkantoor
een jaarlijkse of vijfjaarlijkse herziening, kiest u voor een
terecht voor een gratis KBC-Kredietadvies. Daarin
onveranderlijke periode van tien jaar of geeft u de voor-
komen alle financiële aspecten aan bod: de
keur aan een volledig vast tarief? Om het uzelf gemakke-
periodieke terugbetaling, de premie van uw
lijker te maken, kunt u bij KBC Bank & Verzekering het
kredietgebonden overlijdensverzekering, het
geleende bedrag verdelen over verschillende formules.
beschrijf, de fiscale besparing, enz. Als u nog een
Als u bijvoorbeeld 125 000 euro leent, kunt u in dezelfde
lening terugbetaalt of als u een levensverzekering
krediet- en waarborgakte 75 000 euro tegen een vast
bent aangegaan, kan uw KBC-adviseur aan de
rentetarief lenen en 50 000 euro met een vijfjaarlijkse
hand van uw laatste belastingaangifte nagaan
renteherziening. Andere samenstellingen zijn natuurlijk
hoeveel u fiscaal kunt besparen met een nieuw
ook mogelijk. Hoe de rentevoeten zich ook ontwikkelen,
hypothecair krediet. Om alle administratieve
u kunt nooit een uitgesproken verlies lijden. Stijgt de
formaliteiten sneller te doen verlopen, bezorgt u
rente, dan hebt u zekerheid voor het gedeelte dat u
uw adviseur het best alle nodige documenten
leende tegen een vast rentetarief. Daalt de rente, dan zit
zoals de verkoopovereenkomst, het bestek, de
u goed voor het gedeelte met vijfjaarlijkse renteherzie-
plannen, uw recente loonstrookjes, enz.
ning. En uiteraard kunt u bij elke renteherziening de gratis opties voor de kredieten met een variabele kredietformule gebruiken. U kunt ook één lening aangaan met twee verschillende looptijden. U betaalt dan bijvoorbeeld het ene gedeelte terug over twintig jaar en het andere over vijftien jaar. Of u betaalt voor een gedeelte van de lening maandelijks altijd hetzelfde bedrag terug, en voor het andere gedeelte maandelijks hetzelfde bedrag aan kapitaal. Kortom: alles is mogelijk.
80
Enkele specifieke gevallen Als u een huis bouwt of renoveert met een hypothecair
Lenen voor privé- en beroepsgedeelten
krediet, moet u vaak nog enkele maanden huur betalen voor u uw nieuwe woning kunt betrekken. Intussen
Laat een expert de waarde van het privé- en het beroeps-
beginnen de eerste terugbetalingen al te lopen, zodat u
gedeelte bepalen voor u een krediet aanvraagt. Voor een
met een dubbele last zit. Daarvoor bestaan er gepaste
nieuwbouwwoning kan die expert zich baseren op de
oplossingen bij KBC Bank & Verzekering.
plannen die worden ingediend voor de bouwaanvraag.
Zelfstandigen en vrije beroepers gebruiken hun koop- of
Voor een koopwoning gaat hij uit van de indeling van de
nieuwbouwwoning vaak zowel privé als voor beroeps-
ruimten. Aan de hand van de waardebepaling stelt u
doeleinden. Hoe zit het dan met het hypothecair krediet?
vast hoeveel u het best leent voor respectievelijk het privéen het beroepsgedeelte.
Bouwen of verbouwen terwijl u huurt De rente van een lening om het beroepsgedeelte te Bij de bouw of verbouwing van een woning kunt u het
financieren, is aftrekbaar als werkelijke bedrijfskosten. De
kredietbedrag pas opnemen naargelang de werkzaam-
fiscale aftrek van rente van een lening voor het privé-
heden vorderen en u facturen moet betalen. De standaard-
gedeelte daarentegen is beperkter.
opnemingsperiode bedraagt twaalf maanden vanaf het verlijden van de krediet- en waarborgakte, maar kan
Als uw investering hoofdzakelijk voor privédoeleinden zal
eenvoudig worden verlengd tot maximaal twee jaar.
dienen, zal de bank u een woningkrediet aanbieden.
Zolang het geleende kapitaal niet volledig is opgenomen,
Als u de bouw of aankoop van een woning voor gemengd
betaalt u dus niet het volle bedrag terug bij KBC Bank &
gebruik gedeeltelijk met eigen middelen betaalt, aan-
Verzekering. Zo beperkt u de maandelijkse terugbetaling
vaardt de fiscus dat die eigen middelen uitsluitend
in de periode dat u nog huur moet betalen.
werden gebruikt voor de financiering van het privé-
U geniet bovendien een bijkomend voordeel. Financiële
gedeelte. Laat de aannemingsfacturen voor de bouw of
instellingen rekenen op niet-opgenomen bedragen vaak
verbouwing altijd uitsplitsen voor het beroeps- en het
een reserveringsprovisie aan als vergoeding voor het feit
privégedeelte.
dat zij geld voor u reserveren. U betaalt dus kosten omdat u het geleende bedrag niet meteen nodig hebt.
Tegenover de fiscus moet u de waarde van het beroeps-
De kostprijs van het krediet loopt flink op als u vanaf de
gedeelte aantonen. Voor die waardebepaling kunt u een
eerste maanden die reserveringsprovisie moet betalen.
beroep doen op een expert in vastgoed (landmeter,
Dat komt doordat er bij het begin van de lening nog
architect, makelaar, enz.) die bereid is bij mogelijke
maar weinig kapitaal is opgenomen. Bij KBC Bank &
betwistingen op te treden in een rechtsgeding. Hij maakt
Verzekering betaalt u pas reserveringsprovisie op het
een gedocumenteerd rapport op waarin hij rekening
kapitaalgedeelte dat vanaf het begin van de zesde maand
houdt met de oppervlakte, de afwerking en het nut van
nog niet zou zijn opgenomen.
respectievelijk het privé- en het beroepsgedeelte. Zo komt hij tot een verhouding tussen die twee gedeelten,
Als u eventueel de terugbetaling van kapitaal voor een
die ook wordt gehanteerd om de waarde van de
paar maanden wilt uitstellen, kunt u voor een bepaalde
gemeenschappelijke lokalen te verdelen.
periode (maximaal 24 maanden) uitstel van terugbetaling
Gemeenschappelijke lokalen zijn ruimten (bijvoorbeeld
van kapitaal te vragen (zie p. 75 Periode van vrijstelling
hal, trappenhuis, toilet) die zowel door uw gezin als door
van kapitaalaflossingen).
uw cliënten of patiënten worden gebruikt.
81
De hypotheek Als u een lening aangaat, wil de kredietgever zeker zijn Waarde beroepsgedeelte =
dat u die ook kunt aflossen. Vandaar dat hij een hypotheek op uw woning neemt.
waarde van het gedeelte dat uitsluitend voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt
Waarom een hypotheek?
+ waarde van het onverdeelde beroepsaandeel in de gemeenschappelijke delen
De kredietgever voert altijd een grondig kredietonderzoek uit. Maar zelfs als u kredietwaardig wordt bevonden, blijft een woningkrediet een onderneming op lange termijn, waarin veel kan gebeuren. Als garantie tegen
Besteed de nodige aandacht aan die waardebepaling. De
onvoorziene omstandigheden wordt daarom een hypo-
weerslag ervan op de personenbelasting wordt pas dui-
theek op uw woning genomen. Het bedrag waarvoor
delijk nadat de plannen en de financieringswijze werden
hypotheek wordt genomen, is meestal gelijk aan de som
vastgelegd, dus in de maanden daarna. U moet immers
die u leent, verhoogd met 10% plus drie jaar rente. Door
rekening houden met de duur van de werkzaamheden,
die verhoging zijn ook de kosten bij eventuele betalings-
het indienen van de belastingaangifte, het berekenen
moeilijkheden gewaarborgd.
van de belastingen, enz. Als de fiscus achteraf een nietobjectieve waardebepaling verwerpt, zult u meer belas-
Als de kredietnemer de lening niet terugbetaalt zoals
tingen moeten betalen dan voorzien. Alleen met een
overeengekomen, mag de kredietgever de woning open-
gedocumenteerde aanpak kunt u de waardebepaling
baar laten verkopen. Met de opbrengst van de verkoop
tegenover de fiscus verdedigen. Meer zelfs: die aanpak is
kan hij dan, met voorrang op andere schuldeisers, de uit-
beter dan voorzichtigheidshalve het beroepsgedeelte te
staande schuld aanzuiveren. Als de verkoop meer
laag in te schatten.
opbrengt dan de uitstaande schuld, krijgt de lener natuurlijk het saldo, tenzij er nog andere schuldeisers zijn. Let wel: de woning wordt niet meteen verkocht bij het minste terugbetalingsprobleem. De kredietgever zal eerst een minnelijke schikking proberen te vinden. Als u niets kunt doen aan de betalingsmoeilijkheden (bijvoorbeeld wegens ziekte of een andere ernstige tegenslag), bespreekt u dat het best zo snel mogelijk met uw bankier. Hij kan samen met u een oplossing zoeken waarbij u toch in uw huis kunt blijven wonen.
De waarde van een hypotheek Bij de verkoop van onroerende goederen wordt de verwachte verkoopprijs niet altijd gehaald. Vooral in periodes van laagconjunctuur, als het slecht gaat met de
82
economie en er een hoge werkloosheid heerst, valt de
rang heeft. Wie als tweede zijn hypotheek laat inschrijven,
verkoopprijs wel eens tegen. De kredietgever loopt dan
komt dan in tweede rang, enz. Die schuldeisers hebben
het risico dat de verkoop minder opbrengt dan de uit-
een lagere rang. Hoe lager de rang, hoe groter het risico
staande schuld. In dat geval moet u het saldo bijpassen.
voor de kredietgever, want de opbrengst van de verkoop wordt bij voorrang gebruikt om de schulden van de
De kredietgever zal zich tegen dergelijke situaties indek-
hypotheek in eerste rang aan te zuiveren. Pas als er iets
ken. Voor hij de lening toestaat, schat hij de waarde van
overblijft, gaat dat naar de kredietgever in tweede rang,
het onroerend goed. Hij probeert te berekenen hoeveel
enz.
de verkoop in de meest ongunstige omstandigheden (gedwongen verkoop) zou opbrengen. Hij zal u alleen
Een voorbeeld
het bedrag van die theoretische verkoopprijs lenen. Het kan dus gebeuren dat u bij de aankoop van een woning
Twee kredietgevers vestigen een hypotheek op dezelfde
maar 70% van de aankoopprijs kunt lenen. Als u bijvoor-
woning. Kredietgever A heeft een hypotheek in eerste
beeld een woning van 100 000 euro koopt, zou u maar
rang (hoogste rang) voor een uitstaande schuld van
70 000 euro kunnen lenen. De rest moet u met eigen
50 000 euro. Kredietgever B heeft een hypotheek in
middelen betalen. Daar komen nog het beschrijf en de
tweede rang (lagere rang). Hier bedraagt de uitstaande
notariskosten (voor aankoop en lening) bij, die in dat
schuld 25 000 euro. Als de woning nu wordt verkocht
geval kunnen oplopen tot ongeveer 14 600 euro.
wegens wanbetaling en 60 000 euro opbrengt, zal kredietgever A daarvan 50 000 euro krijgen. B moet zich
Voor de bouw van een woning gelden dezelfde overwe-
echter tevreden stellen met de resterende 10 000 euro.
gingen.
Er blijven dus 15 000 euro onbetaald. Vanwege dat
KBC Bank & Verzekering baseert zich echter niet op de
grotere risico heeft een hypotheek in tweede rang
gedwongen verkoopwaarde, maar op de normale ver-
meestal een hogere rentevoet.
koopwaarde om te berekenen hoeveel u kunt lenen (zie p. 70 De waarde van uw woning). Daardoor kunt u
Vrij en onbelast
zonder meerprijs een hoger bedrag lenen. Iedereen kan bij de hypotheekbewaarder tegen betaling
De rang van een hypotheek
een overzicht krijgen van de verschillende hypothecaire inschrijvingen op een onroerend goed. Dat overzicht
Elke hypotheek moet op het hypotheekkantoor worden
wordt de hypothecaire staat genoemd.
ingeschreven. Meerdere kredietgevers kunnen een hypo-
Voor hij de verkoopakte opstelt, vraagt de notaris een
theek vestigen op hetzelfde onroerend goed. Wie zijn
hypothecaire staat aan. Zo kent hij de verschillende
hypotheek het eerst laat inschrijven op het hypotheek-
hypotheken en weet hij of er nog andere schuldeisers
kantoor, krijgt voorrang bij de verkoop. Hij komt in eerste
zijn. Als er geen hypotheken op het onroerend goed rus-
rang. In juridische termen zegt men dat hij de hoogste
ten, wordt het verkocht voor vrij en onbelast.
83
Doorhaling van een hypothecaire inschrijving
Anderzijds biedt de hypotheek voor huidige en toekomstige schulden die KBC Bank & Verzekering hanteert, mogelijkheden bij nieuwe kredieten. Daarmee kunt u
Wat moet u doen als u een woning koopt waarop al een
bijvoorbeeld een toekomstige verbouwing met een
hypotheek rust, en uw bankier u alleen een woningkre-
KBC-Woningkrediet financieren zonder nieuwe hypo-
diet wil geven met een hypotheek in eerste rang? In dat
theekkosten, tenzij de bank een bijkomende hypothe-
geval kan de notaris bij het verlijden van de aankoopakte
caire inschrijving nodig vindt.
met de opbrengst van de verkoop eerst de lening van de verkoper aanzuiveren. De eerste hypotheek heeft dan
Hypotheekruil
geen belang meer en de notaris zal de hypotheekbewaarder vragen om die te schrappen en een nieuwe
Stel dat u een woning bouwt of koopt en die na enkele
inschrijving te nemen in eerste rang. Opgepast: zo’n
jaren verkoopt om een ander huis te kopen of te bouwen.
doorhaling van een hypothecaire inschrijving kost al snel
Als er op uw eerste woning een hypotheek rust, kunt u
enkele honderden euro. De kosten moeten normaal wor-
uw kredietgever vragen om die te laten overdragen op
den betaald door de verkoper.
uw nieuwe woning. Dat heet een hypotheekruil. De bestaande lening loopt door en de hypotheek behoudt
Een voorbeeld
haar rang, maar nu op een ander onroerend goed.
Bedrag van de doorhaling,
Benaderende kosten
Een hypotheekruil kost meestal minder dan een volledige
bestaande uit het hoofdbedrag
ten laste van de
vervroegde terugbetaling van de eerste lening en het
+ 10% bijkomende kosten
verkoper
vestigen van een nieuwe hypotheek. Bij een vervroegde
25 000 euro
380 euro
terugbetaling bent u immers doorgaans een herbeleg-
50 000 euro
450 euro
gingsvergoeding verschuldigd. Daarbij komen de kosten
75 000 euro
480 euro
voor de nieuwe krediet- en waarborgakte. Of u al dan
125 000 euro
550 euro
niet een hypotheekruil doet, hangt ook af van de rentetarieven. De ruil is heel voordelig als uw bestaande
Hypotheekvernieuwing
lening een interessant rentetarief heeft. Maar als de rentes gedaald zijn, kan een nieuwe lening voordeliger
Een hypothecaire inschrijving blijft dertig jaar geldig,
zijn.
daarna vervalt ze automatisch en zonder kosten. Doordat
Bij een hypotheekruil behoudt u uw fiscale voordelen.
de meeste leningen over twintig jaar lopen (maximaal
Toch kan een nieuwe lening soms fiscaal aantrekkelijker
dertig), blijft de hypothecaire inschrijving heel de looptijd
zijn.
geldig en is er geen vernieuwing nodig. Als u uw woning binnen die periode van dertig jaar wilt verkopen, zult u
Hypothecaire volmacht
de hypothecaire inschrijving wel moeten laten schrappen. Soms zal de kredietverstrekker het niet nodig vinden een hypotheek te laten vestigen. Hij zal dan een hypothecaire volmacht vragen. Die volmacht kan de kredietverstrekker op elk ogenblik omzetten in een hypotheek.
84
Omdat een hypothecaire volmacht minder zekerheid biedt dan een hypotheek, kan het tarief van de lening worden verhoogd. Wat u uitspaart aan hypotheekkosten betaalt u dus aan de andere kant aan hogere terugbetalingen. Bovendien zijn er weinig fiscale voordelen verbonden aan een lening die gedekt is door een hypothecaire volmacht.
85
Kosten voor het verlijden van de krediet- en waarborgakte van een KBC-Woningkrediet (in euro) Bij het verlijden van de krediet- en waarborgakte moet u aan de notaris de volgende kosten betalen: de registratierechten, de hypotheekrechten, de zegelrechten en de eigenlijke notariskosten. Die laatste omvatten naast het honorarium ook de kosten die de notaris maakt voor het verzamelen van allerhande inlichtingen bij de verschillende officiĂŤle instanties. Het bedrag aan registratierechten, hypotheekrechten en zegelrechten stort de notaris door aan de fiscus. Geen enkel deel van de kosten is bestemd voor de kredietgever. Omdat de kosten uit diverse elementen bestaan, zijn ze moeilijk op voorhand te berekenen. Daarom vraagt de notaris u om bij het verlijden van de krediet- en waarborgakte een voorlopige provisie te betalen. Als hij een paar maanden later de precieze kosten van elk onderdeel kent, maakt hij de definitieve afrekening. Meestal is de voorlopige provisie iets te ruim berekend en krijgt u het te veel betaalde bedrag terug. De meeste notarissen rekenen een forfaitair minimumbedrag aan dat tussen 600 en 1 000 euro ligt (zie p. 26 Forfait of provisie). Een simulatie van de berekening van de aktekosten voor het afsluiten van een krediet vindt u op www.notaris.be (bereken zelf/berekening van de aktekosten voor aankoop of standaardkredieten). U verdient het beschrijf van de krediet- en waarborgakte op korte termijn terug omdat een hypothecair krediet voor de aankoop, bouw of verbouwing van een woning belangrijke fiscale voordelen geeft. Daardoor moet u tijdens de looptijd van de lening heel wat minder belastingen betalen. Als u een woning of een bouwgrond koopt, moet u de notaris natuurlijk ook het beschrijf voor het verlijden van de aankoopakte betalen (zie tabellen pp. 25 en 26). In Vlaanderen krijgt u een vrijstelling van registratierechten (1%) op de eerste schijf van 100 000 euro van een hypothecair krediet, aangegaan voor de bouw, aankoop of verbouwing van uw enige woning. Daarmee bespaart u dus 1 000 euro. Opmerking: in het regeerakkoord van de regering-Di Rupo is opgenomen dat op de prestaties van notarissen 21% btw verschuldigd is. Zodra deze maatregel in voege treedt, moet u onderstaande bedragen dus verhogen met 21%.
Kredietbedrag
86
Benaderende kosten, exclusief de
Kredietbedrag
Benaderende kosten, exclusief de
forfaitaire aktekosten die schomme-
forfaitaire aktekosten die schomme-
len tussen 600 en 1 000 euro
len tussen 600 en 1 000 euro
12 500
460
200 000
4 030
25 000
800
225 000
4 470
50 000
1 350
250 000
4 890
75 000
1 820
275 000
5 280
100 000
2 260
300 000
5 670
125 000
2 700
325 000
6 070
150 000
3 140
350 000
6 460
175 000
3 580
Het stappenplan voor uw woningkrediet Doel
Aankoop van een bestaande woning of
Nieuwbouw of grote verbouwingen
van een bouwgrond U weet al hoeveel u moet
Dan kunt u al een aantal simulaties maken op de KBC-website. Breng ze gerust mee
lenen?
naar het kantoor als u met onze kredietadviseur over uw plannen gaat praten.
U komt informatie inwinnen.
• Wij bezorgen u een prospectus en een
• Wij bezorgen u een prospectus en onze
• tarievenkaart.
• tarievenkaart.
• U deelt ons de vraagprijs van de woning
• U geeft ons een raming van de kosten.
• of de bouwgrond mee.
• Wij gaan na hoeveel u kunt lenen.
• Wij gaan na hoeveel u kunt lenen.
• Wij delen u het tarief en het maandelijks
• Wij delen u het tarief en het maandelijks • terug te betalen bedrag mee. • terug te betalen bedrag mee.
• U krijgt gratis en vrijblijvend een krediet
• U krijgt gratis en vrijblijvend een krediet- • advies. advies. U vraagt het krediet aan.
U bezorgt KBC Bank de onderhandse ver-
Breng meteen een aantal
koopovereenkomst. Vervolgens zal uw kre- kundige vergunning, de raming van de
documenten mee: de meest
dietadviseur u bijstaan bij het invullen van
totale kosten, de plannen van de architect,
recente loonstroken, het
het aanvraagformulier.
enz. Vervolgens zal uw kredietadviseur u
U bezorgt aan KBC Bank de stedenbouw-
meest recente aanslagbiljet,
bijstaan bij het invullen van het aanvraag-
de onderhandse verkoopover-
formulier.
eenkomst, de bestekken van de architect, eigendomstitels of bewijzen van schenkingen. De aankoopwaarde wordt
De meegedeelde aankoopprijs volstaat
Een schatting is niet altijd nodig. Het
geschat, zo nodig door de
meestal.
bedrag wordt bepaald aan de hand van
schatter van KBC. Bevestiging van de goedkeu-
het bestek en de plannen van de architect. U krijgt doorgaans binnen de 10 dagen na uw aanvraag de bevestiging of uw krediet-
ring van uw kredietaanvraag. aanvraag al dan niet werd goedgekeurd. De verzekeringen worden in
Voor een kredietgebonden overlijdensverzekering of/en een woning- en gezinspolis
orde gebracht.
kunt u terecht bij KBC Bank.
Bij het verlijden van de nota-
De bank bezorgt het geld aan de notaris,
Naargelang de werkzaamheden vorderen,
riële akte stelt KBC Bank u
die op zijn beurt het geld aan de verkoper
neemt u het kredietbedrag op. U bezorgt
het krediet ter beschikking.
overmaakt.
KBC de facturen en KBC bezorgt u het kapitaal om die facturen te betalen.
U betaalt de eerste keer aan
De eerste terugbetaling doet u op de
Als u bij het verstrijken van de opnemings-
KBC Bank.
eerste vervaldag volgend op het verlijden
periode niet het volledige bedrag hebt
van de notariële akte.
opgenomen, zal uw nieuwe maandelijks te betalen bedrag vanaf dan herberekend worden op basis van het bedrag dat u tot dan toe had opgenomen.
Renteherzieningen en
Dat gebeurt bij de variabele formules op de datum van de contractuele renteherziening.
aanpassingen aan de terug-
Bij de herziening passen wij de wettelijke indexatieformule toe. Wij bieden u ook de
betalingsvoorwaarden.
mogelijkheid: • de looptijd in te korten of te verlengen; • over te schakelen op een andere formule van renteherziening; • over te schakelen op een ander terugbetalingssysteem.
87
De voordelen van het KBC-Woningkrediet KBC Bank & Verzekering
Andere financiële instellingen
KBC Bank & Verzekering rekent zelden schattingskosten aan.
Is uw financiële instelling ook zo soepel? Misschien
Tijdens de vordering van de werkzaamheden is er nooit een
moet u zelfs schattingskosten betalen als u geld wilt
schatting nodig.
opnemen om uw aannemer(s) te betalen.
KBC Bank & Verzekering baseert zich op de normale verkoop-
Misschien baseert uw financiële instelling zich op de
waarde om te berekenen hoeveel u kunt lenen
minder gunstige executiewaarde.
(zie p. 70 De waarde van uw woning). Bij (ver)nieuwbouw wordt er pas een reserveringsprovisie aange- Doet uw financiële instelling dat ook? Misschien rekend als het geleende bedrag bij het begin van de zesde
rekent zij u een reserveringsprovisie aan vanaf de
maand nog niet is opgenomen (zie p. 81 Bouwen of verbouwen eerste maand. terwijl u huurt). KBC Bank & Verzekering biedt u gratis de volgende voordelen:
Biedt uw financiële instelling deze soepele formules
• variabele looptijd (zie p. 73 Looptijd),
aan en, zo ja, wat moet u daarvoor betalen?
• optionele variabiliteit (zie p. 77 De formules van renteherziening), • spreiding van het woningkrediet over verschillende formules • (zie p. 80 Woningkrediet spreiden over verschillende formules), • een periode van vrijstelling van kapitaalaflossing • (zie p. 75 Periode van vrijstelling van kapitaalaflossingen), • gelijke kapitaalaflossingen (zie p. 74 U betaalt maandelijks altijd hetzelfde bedrag aan kapitaal terug), • het optioneel terugbetalingssysteem. U wilt er zeker van zijn dat de terugbetaling uw budget nooit zal
Kan uw financiële instelling u die mogelijkheden
ontwrichten? Die zekerheid krijgt u gratis bij KBC Bank &
bieden? En welke kosten moet u daarvoor betalen?
Verzekering met: • de variabele looptijd (zie p. 73 Looptijd), • de optionele variabiliteit (zie p. 77 De formules van renteherziening), • de vaste rentevoet (zie p. 77 Vaste rentevoet).
88
De voordelen van het KBC-Woningkrediet KBC Bank & Verzekering
Andere financiële instellingen
U kunt uw nabestaanden beschermen door een krediet-gebon-
Als u leent bij een verzekeringsmaatschappij, moet u
den overlijdensverzekering aan te gaan (zie p. 91). Bijkomende
misschien een gemengde levensverzekering aan-
voordelen: lage premies en – wanneer is voldaan aan de fiscale
gaan. De premies liggen hoger dan voor een kre-
vereisten – een belastingvermindering via de premies van de kre- dietgebonden overlijdensverzekering. In dat geval dietgebonden overlijdensverzekering.
betaalt u in de loop van uw lening geen kapitaal terug, maar uitsluitend rente en premies voor de gemengde levensverzekering. Gedurende die periode zult u dus veel geld uitgeven. Op de eindvervaldag van het krediet of bij voortijdig overlijden wordt het krediet aangezuiverd met het kapitaal dat vrijkomt in het kader van de gemengde levensverzekering.
Bij KBC Bank & Verzekering krijgt u vooraf uitgebreid advies. U
Beperkt uw financiële instelling zich tot het bereke-
weet precies hoeveel minder belasting moet betalen en hoeveel
nen van de terugbetaling?
u aan de notaris moet betalen. Het KBC-Kredietadvies is gratis en volledig vrijblijvend. U ziet het: er zijn heel veel redenen om uw licht te komen opsteken bij KBC Bank & Verzekering als u op zoek bent naar de voordeligste lening. Zelfs als u nog geen cliënt bent bij ons, bent u altijd welkom.
www.kbc.be/lenen Zelf uw woningkrediet berekenen? Surf naar www.kbc.be/simulatie_woningkrediet. U hoeft slechts enkele schermen in te vullen en u krijgt meteen het resultaat. Met een druk op de knop berekent u het fiscale voordeel dat deze lening u kan opleveren.
89
De verzekeringen
De kredietgebonden overlijdensverzekering: veel zekerheid voor weinig geld Een woningkrediet gaat altijd over een aanzienlijk bedrag. Bovendien sluit u een dergelijk krediet voor een relatief lange periode waarin veel kan gebeuren. U neemt dan ook het best de nodige voorzorgsmaatregelen voor het geval u of uw partner iets overkomt.
Het wegvallen van een inkomen als gevolg van een overlijden heeft zware gevolgen voor het gezinsbudget. Een goede verzekering is tijdens die emotioneel moeilijke tijd zeker geen overbodige luxe. Dankzij de KBC-Kredietgebonden Overlijdensverzekering is uw gezin financieel beschermd als u of uw partner overlijdt of arbeidsongeschikt wordt tijdens de looptijd van het krediet. KBC biedt drie soorten kredietgebonden overlijdensverzekeringen aan die u kunt gebruiken als u een woning koopt of bouwt: de KBC-Schuldsaldoverzekering Klassiek, de KBC-Schuldsaldoverzekering Comfort en het KBC-Life Home Plan.
Zeker en fiscaal voordelig U en uw partner kopen een huis. Daarvoor gaat u een lening van 100Â 000 euro aan met een looptijd van 20 jaar en een rentevoet van 5%. Uw maandelijkse terugbetaling bedraagt 653,84 euro. Alles perfect onder controle ... tot uw partner plots overlijdt. De kredietgebonden overlijdensverzekering zorgt ervoor dat de verzekeringsmaatschappij, wanneer de verzekerde persoon zou overlijden tijdens de looptijd van het krediet, het nog verschuldigde bedrag van het krediet geheel of gedeeltelijk terugbetaalt. Als u de lening sluit op uw naam en op die van uw partner, gaat u het best allebei een kredietgebonden overlijdensverzekering aan voor het totale kredietbedrag. Als een van u beiden overlijdt, is de overlevende partner volledig vrijgesteld van de leninglast en van verdere terugbetalingen. In theorie kunt u bijna altijd een fiscaal voordeel op de premies van de kredietgebonden overlijdensverzekering genieten, maar in de praktijk is de beschikbare fiscale korf voor de enige eigen woning meestal volledig opgevuld met de kapitaalaflossingen en de interestbetalingen van uw krediet. Vraag daarom of het zinvol is de premies
91
van uw kredietgebonden overlijdensverzekering fiscaal in mindering te brengen onder het fiscale stelsel van de
De KBC-Schuldsaldoverzekering Klassiek
woonbonus. Is dat niet het geval, dan kunt u het misschien onderbrengen onder het fiscale stelsel pensioen-
Als u een klassieke kredietgebonden overlijdensverzeke-
sparen. Of wees vooruitziend en spaar vóór u de lening
ring sluit, wordt in de polis een terugbetalingstabel
aangaat al fiscaal voordelig met het KBC-Life Home Plan.
opgenomen die aangeeft welke kapitalen verzekerd zijn. Voor de terugbetaling kunt u kiezen tussen een eenmali-
De KBC-Schuldsaldoverzekering Comfort De KBC-Schuldsaldoverzekering Comfort is de ideale
ge premie, vaste jaarpremies of variabele premies.
Spaar op voorhand met het KBC-Life Home Plan
bescherming tegen een mogelijk overlijden van u of uw partner. Met die formule betaalt u elke drie maanden
Als u een woning koopt of bouwt, levert u dat via het
een premie die telkens opnieuw wordt berekend op basis
hypothecaire woningkrediet jaarlijks een mooie belasting-
van het nog openstaande leningbedrag en het gekozen
besparing op. Dat fiscale voordeel is uiteraard niet van
dekkingspercentage. U bent met andere woorden op elk
toepassing op de huur die u betaalt. Toch kunt u ook als
moment verzekerd voor het correcte kapitaal, niet meer
huurder een belastingvoordeel genieten in het vooruit-
of niet minder.
zicht van de latere aankoop of bouw van een eigen
Ook als u de lening vervroegd terugbetaalt of bij een
woning. Dat kan met het KBC-Life Home Plan1, een
tussentijdse renteverlaging verzekert de kredietgebonden
spaarverzekering met een gegarandeerde rentevoet
overlijdensverzekering precies de openstaande schuld
waarmee u op een fiscaalvriendelijke manier een kapitaal
vermenigvuldigd met het dekkingspercentage van de
opbouwt. U kunt voor de premies een belastingvermin-
lening.
dering genieten onder het fiscaal stelsel pensioensparen
De premie die u betaalt, hangt af van een aantal factoren,
of individueel leven2. Zo geniet u al voor de bouw of
zoals leeftijd en rookgedrag.
aankoop van een woning een fiscaal voordeel.
Ook het geheel of gedeeltelijk stopzetten van uw beroeps-
Het kapitaal dat u hebt opgebouwd, kunt u later gebrui-
activiteit als gevolg van een ziekte of een ongeval in het
ken voor de financiering van uw KBC-Kredietgebonden
privéleven heeft een weerslag op het gezinsbudget.
Overlijdensverzekering. Daardoor verlicht u uw financiële
De terugbetaling van uw lening wordt dan een zware
last op het moment van de bouw of aankoop van uw
dobber. Met de aanvullende dekking arbeidsongeschikt-
woning.
heid kunt u zich daartegen beschermen. Bij arbeidsongeschiktheid door ziekte of ongeval in het privéleven neemt KBC Bank & Verzekering dan de leninglasten op zich in verhouding tot de graad van arbeidsongeschiktheid. Als u uw beroepskosten bewijst, kunt u doorgaans ook de premies voor die aanvullende dekking fiscaal in mindering brengen.
92
1 KBC-Life Home Plan is een tak 21-levensverzekering van KBC Verzekeringen NV. Zetel van de vennootschap: Professor Roger Van Overstraetenplein 2, 3000 Leuven, België, BTW BE 0403.552.563, RPR Leuven, FSMA 038571 A. Meer informatie vindt u op het financiële infoblad dat beschikbaar is bij uw KBC-verzekeringsagent of KBC-adviseur. 2 De fiscale behandeling is afhankelijk van uw persoonlijke situatie en kan in de toekomst veranderen.
Correct verzekerd bij uw lening op afbetaling
De KBC-Woningpolis: meer dan alleen een brandverzekering
Een lening op afbetaling is een krediet met een beperkte
Branden of najaarsstormen zijn zonder degelijke brand-
looptijd. Toch is het sluiten van een aangepaste verzeke-
verzekering een financiële ramp. Daarom is er de KBC-
ring bij uw lening op afbetaling geen overbodige luxe.
Woningpolis.
Comfortabele bescherming
De KBC-Woningpolis dekt uw woning tegen alle risico’s. Dat betekent dat elke onverwachte beschadiging ver-
Bij het sluiten van uw lening op afbetaling bij KBC Bank
zekerd is, tenzij die uitdrukkelijk wordt uitgesloten in de
& Verzekering kunt u de optie kwijtschelding schuld
polis. Als u schade hebt, moet u dus nooit bewijzen dat
nemen. Die optie zorgt ervoor dat uw partner en uw
die schade werd veroorzaakt door een risico dat in de
kinderen in geval van overlijden uw lening op afbetaling
polis verzekerd is. Als de verzekeraar daarentegen een
niet meer verder moeten betalen. De uitstaande schuld
uitsluiting wil inroepen, moet hij aantonen dat hij dat
van de lening wordt volledig kwijtgescholden. Het afslui-
terecht doet.
ten van de optie kwijtschelding schuld bij overlijden is
Een ander voordeel van zo’n alle-risico’s-verzekering is
dus een geruststellende voorzorgsmaatregel waarmee u,
dat ook schadegevallen waaraan nog niet werd gedacht
als er zich iets ernstigs zou voordoen, uw naaste familie
toen de polis werd opgesteld, gedekt zijn. Geen onzeker-
beschermt.
heden dus voor de toekomst.
Als u kiest voor de optie kwijtschelding schuld, is bij over-
Natuurrampen wettelijk verzekerd
lijden altijd de volledige schuld, namelijk het uitstaande kapitaal én de rente, verzekerd. Die verzekering volgt
Overeenkomstig de wet zijn in de KBC-Woningpolis zowel
perfect de terugbetaling van uw lening, zodat u nooit
de woning als de inboedel standaard verzekerd tegen
over- noch onderverzekerd bent.
een aantal natuurrampen zoals aardbevingen, overstromingen en grondverzakkingen.
Het afsluiten van de optie kwijtschelding schuld verloopt
• Voor woningen in overstromingsgebieden gelden de
eenvoudig en snel. U moet geen bijkomende documenten
wettelijke minimumvoorwaarden, maximumtarieven en
of formulieren invullen of ondertekenen. Bij het aangaan
-franchise die zijn vastgelegd door het Tariferings-
van de lening op afbetaling hoeft u alleen te vermelden
bureau Natuurrampen.
dat u een overlijdensdekking wilt.
• Voor woningen die niet in overstromingsgebieden liggen of de laatste tien jaar geen overstromingsschade opliepen, biedt de KBC-Woningpolis een ruimere dekking dan de bij wet verplichte minimumvoorwaarden. Zo verzekert KBC iedere vorm van overstroming en overstromingsschade, onder andere aan tuinhuisjes en schuurtjes en hun eventuele inhoud. Zelfs luxegoederen zoals zwembaden zijn verzekerd. Bovendien geldt ook voor natuurrampen alleen de standaardfranchise. Op die manier biedt de KBC-Woningpolis u een zeer ruime bescherming tegen de risico’s van overstroming en aardbeving.
93
Standaard verzekerd tegen diefstal
Bovendien is aan de KBC-Woningpolis bijstand verbonden met een ruime dienstverlening bij schade. Zo wordt
Ook het risico van diefstal is standaard gedekt in de
er bijvoorbeeld tijdelijk onderdak gezocht (hotel of andere
KBC-Woningpolis. Die diefstalverzekering dekt het finan-
tijdelijke huisvesting), wordt het huis bewaakt en wordt
ciële verlies dat u lijdt als u het slachtoffer wordt van een
wat overblijft van uw inboedel veilig opgeslagen. Ook
(poging tot) diefstal. Ook vandalisme dat gepaard gaat
kunt u rekenen op gezinshulp als u als gevolg van een
met de diefstal is verzekerd.
schadegeval moet worden opgenomen in het ziekenhuis.
De diefstalverzekering voorziet bovendien in een vergoe-
Correct verzekerd bij een correcte verzekeraar
ding tot maximaal 7 229 euro (geïndexeerd) voor de volgende risico’s: • diefstal uit uw tuin, bijvoorbeeld van tuinmeubelen;
Het is heel belangrijk dat u uw woning voor de juiste
• diefstal met geweld op straat, waarvan uzelf, uw man
waarde verzekert. Die is echter niet zo gemakkelijk te
of vrouw, of inwonende gezinsleden het slachtoffer
berekenen. Bovendien verandert de waarde geregeld,
worden, en dat wereldwijd;
bijvoorbeeld door een verbouwing. Ook de nieuwwaarde
• diefstal op reis, bijvoorbeeld van bagage of van uw
van de inboedel wordt dikwijls onderschat. Neem de
inboedel die tijdelijk is verplaatst naar de vakantie-
proef op de som en ga eens na wat de aankoop van een
woning. Daarvoor geldt wel dat de diefstal gepaard
nieuw bankstel, kasten, televisie, huishoudtoestellen,
moet gaan met inbraak, geweld of bedreiging.
enz. u zou kosten.
Als uw sleutels kwijt bent of ze gestolen werden, wor-
Het voordeel van de KBC-Woningpolis is dat de schatting
den de sloten van uw buitendeuren of van uw safe ver-
van de waarde gebeurt aan de hand van het KBC-
vangen.
evaluatierooster. Dat geldt zowel voor uw woning als voor de inboedel. Als u dat rooster correct invult, ver-
Nog veel meer
mijdt u dat u onderverzekerd bent. Bovendien garandeert de KBC-Woningpolis u de volledige vergoeding.
Met een KBC-Woningpolis verzekert u meer dan alleen uw woning. Die brandverzekering dekt ook uw aanspra-
In de KBC-Woningpolis is geen sprake van een beperking
kelijkheid voor schade aan een vakantiewoning (hotelka-
van het verzekerde bedrag. Er is met andere woorden
mer, chalet, enz.), aan een lokaal of een tent die u huurt
geen bovengrens voor de woning of voor de inboedel.
voor familiefeesten, aan de studentenkamer van uw kin-
Ook op dat vlak hebt u dus geen onzekerheden.
deren, aan uw individuele garage, ook als die zich op een andere plaats bevindt. Ook de inboedel die u tijdelijk
Pas op voor onderverzekering
verplaatst (bijvoorbeeld uw bagage tijdens uw vakantie), blijft altijd verzekerd. Zelfs in uw tuin is uw volledige
Als u onderverzekerd bent voor brand, vermindert de
inboedel (bijvoorbeeld dure tuinmeubelen en speeltui-
vergoeding: die wordt dan berekend volgens de verhou-
gen) verzekerd tegen storm, vallende bomen en aanrij-
ding tussen de waarde van het verzekerde goed zoals die
ding door voertuigen.
door de verzekeraar wordt vastgesteld, en de waarde die effectief is verzekerd. Wat houdt dat in?
94
Een voorbeeld
extra kosten moet maken om de werken opnieuw op te starten. Gelukkig kunt u dergelijke risico’s verzekeren
Tijdens een openbare verkoping koopt u voor een hab-
met een facultatieve verzekering voor de bouwer in uw
bekrats van 140 000 euro een mooie villa, die u voor
KBC-Woningpolis. Het verzekerde bedrag van uw gebouw
25 000 euro laat renoveren. Een buitenkansje, want voor
moet wel lager zijn dan 939 000 euro (geïndexeerd). De
165 000 euro kunt u zo’n villa nooit bouwen. U verze-
dekking geldt niet voor materieel, machines en bouw-
kert het gebouw voor 165 000 euro. Maar door een
plaatstoestellen.
najaarsstorm wordt het dak weggerukt. De expert van de verzekeringsmaatschappij raamt de kosten voor een
Die verzekering vergoedt de schade die tijdens de werk-
nieuw dak op 15 000 euro. De herbouwwaarde van de
zaamheden aan de woning zou worden berokkend.
villa bedraagt volgens hem 260 000 euro.
Daarnaast wordt ook uw aansprakelijkheid door het uit-
U krijgt geen 15 000 euro voor het dak maar, in verhou-
voeren van de werkzaamheden verzekerd voor schade
ding tot het bedrag waarvoor u verzekerd bent, maar
aan goederen van uw buren. Bovendien worden in die
een vergoeding van:
verzekering de personen verzekerd die u kosteloos
15 000 x 165 000 260 000
= 9 519,23 euro
komen helpen of de bouwplaats komen bezoeken. Gedekt zijn zowel hun aansprakelijkheid bij een ongeval als de lichamelijke schade die ze daarbij zouden oplopen.
Met de KBC-Woningpolis vermijdt u problemen die
En indien u verplicht wordt u te schikken naar contractu-
gepaard gaan met onderverzekering, en dat zowel voor
ele verplichtingen van het lastenboek, ook dat kan via de
de woning als voor de inboedel.
verzekering voor de bouwer.
Extra verzekeringswaarborgen
De verzekering alle risico’s inboedel
De KBC-Woningpolis bevat een aantal extra verzekerings-
Standaard is de inboedel van de woning in de KBC-
waarborgen die u nog meer bescherming bieden tegen
Woningpolis verzekerd op multirisicobasis. Dat betekent
allerlei ongevallen.
dat de risico’s waartegen de inboedel verzekerd is, worden opgesomd. Als de inboedel wordt beschadigd als
De verzekering voor de bouwer
gevolg van een voorval dat niet in de lijst vermeld staat, is er geen dekking.
Tijdens de verbouwing van uw bestaande of de bouw
U kunt de inboedel ook tegen alle risico’s laten verzeke-
van uw nieuwe woning kan er heel wat schade worden
ren. Dan wordt er wel een hogere franchise toegepast.
berokkend, niet alleen aan de woning zelf, maar ook bij de buren. Een pas gemetselde gevel kan ’s nachts
De verzekering waardevolle voorwerpen tegen
bezwijken door weeromstandigheden of uitvoeringsfouten,
alle risico’s
graafwerkzaamheden op uw bouwplaats kunnen barsten veroorzaken in de muren van uw buren, enz. Uit
In de KBC-Woningpolis kunnen uw waardevolle voorwer-
woningen die in opbouw zijn of worden verbouwd, wor-
pen worden verzekerd tegen alle risico’s. Die waardevolle
den soms keukens, elementen van de centrale verwar-
voorwerpen worden dan beschreven in de polis, en per
ming of ander materiaal gestolen. Misschien gaat zelfs
voorwerp moet een te verzekeren bedrag worden opge-
uw aannemer failliet waardoor de werken stilliggen en u
geven. Dat bedrag is meteen de maximumvergoeding die
95
voor dat voorwerp wordt uitgekeerd. Voor sommige voorwerpen wordt een attest gevraagd.
Enkele verzekeringstips
De verzekering bodemsanering voor wie met
• U koopt een woning.
stookolie verwarmt
– Sluit meteen een brand- en kredietgebonden overlijdensverzekering af zodra u de onder-
Met de verzekering bodemsanering binnen de KBC-
handse verkoopovereenkomst hebt onder-
Woningpolis verzekert KBC in ruil voor een lichtjes hogere
tekend. Vanaf dat ogenblik draagt u immers
premie uw wettelijke verplichting om de bodem te saneren
het risico. Reken niet op de verzekering van
bij stookolieverontreiniging door een lek in uw verwar-
de vorige eigenaar.
mingsinstallatie voor privégebruik. Ook uw aansprakelijk-
– Clausules in een onderhandse overeenkomst
heid voor schade aan derden door de uitvoering van de
of in een notariële akte met betrekking tot
sanering is verzekerd. Als u een tank met Optitank-label
de overname van de bestaande brandverze-
bezit, geniet u bovendien een aanzienlijke korting.
kering zijn niet bindend! U bent zeker niet verplicht de bestaande brandverzekering van
De verzekering bedrijfsschade
de vorige eigenaar over te nemen als u een woning koopt.
Ten slotte kunt u met de KBC-Woningpolis ook bedrijfsschade verzekeren als u in de woning een vrij beroep uit-
• U gaat bouwen of verbouwen. – U sluit het best vanaf het begin van de werk-
oefent. Die verzekering dekt de bedrijfsschade die het
zaamheden een woningpolis met een verze-
gevolg is van een onderbreking of vermindering van de
kering voor de bouwer.
beroepsactiviteit na brand of een ander verzekerd schadegeval. Per werkdag inactiviteit is een vooraf bepaalde vergoeding vastgesteld.
• U huurt een woning. – Sluit een woningpolis af. Als huurder bent u immers aansprakelijk voor de brandschade, tenzij u kunt bewijzen dat u niet aansprake-
Samengevat
lijk bent. De huurdersaansprakelijkheid voor brand wordt niet gedekt door uw gezins-
Het KBC-evaluatiesysteem garandeert u dat u niet onderverzekerd bent voor de woning of voor de inboedel. De
polis. KBC heeft ook, als enige in de markt, een
KBC-Woningpolis, met de alle-risico’s-dekking voor de
speciale verzekering rechtsbijstand ontwor-
woning, is uw beste garantie voor een complete verzeke-
pen op maat van de huurders. Zo kunt u
ring en voor efficiënte bijstand bij schade. U hoeft niet
opgelopen schade terugvorderen als u een
bang te zijn voor onaangename verrassingen.
geschil hebt over het huurcontract of met de verhuurder, als u schade lijdt, enz.
96
De gezinsverzekering Het zal u maar overkomen. Verstrooid rijdt u met de fiets door een rood licht en veroorzaakt zo een ongeval waarbij iemand gewond raakt. Uw hond loopt voor de wielen van een motorrijder die daardoor zwaar ten val komt.
vakantiejob, enz.). • Als iemand u of uw goederen wil redden en daardoor zelf schade lijdt, vergoeden we hem tot 65 000 euro. • Bij een onrustwekkende verdwijning van een gezinslid
Uw kind verzint een leuk spel en gooit met stenen naar
(uw kind, uw partner, uw inwonende ouder, enz.),
voorbijrijdende auto’s.
betaalt KBC Verzekeringen de opsporingskosten terug
In al die situaties kunt u aansprakelijk worden gesteld. U
tot 12 500 euro.
zult de soms aanzienlijke schade moeten vergoeden. U kunt zelfs voor de rechtbank worden gedaagd.
Wat als u zelf schade lijdt?
Schade moet u vergoeden
Als u zelf slachtoffer bent, zal de rechtsbijstandsverzekering van uw gezinspolis ervoor zorgen dat u een schade-
Het Burgerlijk Wetboek is duidelijk: iedereen die door
vergoeding krijgt. Dat kan via een minnelijke regeling of
zijn schuld of zijn nalatigheid schade veroorzaakt, moet
via de rechtbank. We zorgen voor de onderhandeling en
die schade vergoeden. Meer zelfs, u kunt niet alleen
de bemiddeling, en voor alle kosten die daarvoor moe-
aansprakelijk worden gesteld voor uw eigen daden, maar
ten worden gemaakt.
ook voor die van de personen voor wie u instaat (uw
Als de aansprakelijke voor het schadegeval de door de
kinderen, de babysitter, enz.). Ook kunt u aansprakelijk
rechtbank toegekende schadevergoeding niet kan betalen
worden gesteld voor schade die uw dieren aanrichten en
omdat hij insolvabel is, zal KBC Verzekeringen tot 12 500
voor schade veroorzaakt door gebouwen die u bewoont.
euro in zijn plaats betalen. Voor lichamelijke schade voorzien we nog 12 500 euro extra.
De KBC-Gezinspolis beschermt u en alle personen die bij u inwonen, uw minderjarige kinderen die bij uw ex-part-
Als u dat wilt, kunt u uw rechtsbijstandsverzekering
ner wonen, uw kinderen op kot, de personen die op uw
uitbreiden.
kinderen passen, de personen die voor uw dieren zor-
• De Verzekering rechtsbijstand omni-contract is
gen, minderjarige kinderen van anderen als ze onder uw
voor iedereen interessant en verleent juridische bij-
toezicht staan, enz. De KBC-Gezinspolis beschermt ook
stand in tal van contractuele geschillen: discussies bij
uw inwonende ouders, zelfs als ze permanent opgeno-
de aankoop van nieuwe meubels, over een geboekte
men worden in een rusthuis of verzorgingsinstelling.
reis (ook via het internet), over de aankoop van uw huis of bouwgrond, problemen bij het plaatsen van
We vergoeden de schade die voortvloeit uit lichamelijke
een nieuwe keuken, een verkeerde reservering van uw
letsels tot 23 miljoen euro en de stoffelijke schade tot
feestzaal, enz.
6,5 miljoen euro. Bovendien zijn u en uw gezin wereldwijd beschermd.
• De Uitbreiding rechtsbijstand voor koop- en reisgeschillen werd speciaal ontwikkeld voor jongeren tot en met 30 jaar en geeft juridische bijstand bij contrac-
Verder biedt de KBC-Gezinspolis nog een paar
tuele geschillen over koop- en reiscontracten. Nieuwe
extra’s.
meubels, een tv, een koelkast of een nieuwe pc: ze
• Zolang uw kinderen kinderbijslag genieten, is hun aan-
nemen een grote hap uit het budget. Daarom is een
sprakelijkheid ook verzekerd voor schade die ze ver-
goede bescherming in geval van discussies belangrijk.
oorzaken tijdens een betaald klusje (babysitten,
We geven trouwens niet alleen juridische bescherming
97
voor aankopen, maar ook voor reizen. Zelfs bij proble-
het ziekenhuis moet en niemand voor de hond kan
men over goederen of reizen die u koopt via het inter-
zorgen. Wij betalen de kosten voor opvang in het
net. Een onmisbare rechtsbijstand voor jongeren die
hondenpension tot 300 euro. Dat komt gemiddeld
het ouderlijke nest verlaten.
overeen met 20 tot 25 dagen opvang.
Hebt u een hond? Dan hebben wij de perfecte bescherming
De verzekering van uw bijverdienste Uw hobby is uw passie … en u steekt er na uw gewone
Uw hond is zoveel meer dan een huisdier. Hij is een deel
werk dan ook heel wat uurtjes in. Maar als u daarmee
van uw gezin. Waarom zou u dan ook niet zorgen voor
een inkomen verwerft, moet u zich extra verzekeren
een geschikte verzekering? Want wat als uw hond
voor uw aansprakelijkheid. U kunt uw aansprakelijkheid
(per ongeluk) iemand bijt? Dat kan een vreemde zijn,
eenvoudig verzekeren in uw KBC-Gezinspolis.
maar evengoed iemand van uw gezin. Of wat als u wordt gebeten door een vreemde hond en de eigenaar
Want u weet maar nooit …
is onvindbaar? Of wat als uw hond wordt aangereden
• Tijdens uw workshop worden alle deelnemers het
door een auto en verzorging nodig heeft? Of u moet plots naar het ziekenhuis en brengt hem naar een pension omdat niemand voor hem kan zorgen? Met de Verzekering voor uw hond kiest u voor de beste bescherming, zowel voor uw hond als voor uw gezin.
slachtoffer van CO-vergiftiging. • Een stapelbed in uw B&B blijkt niet stabiel te zijn waardoor een gast zich verwondt. • U kweekt kippen, maar na de verkoop blijken die besmet te zijn met een ziekte waardoor ook de andere kippen van de koper sterven.
Wat verzekert u extra dankzij deze unieke optie? • Als uw hond iemand bijt, dan vergoeden we de schade meteen. Het maakt niet uit wie hij bijt: iemand
• Tijdens een optreden met uw rockband wordt een toeschouwer geëlektrocuteerd door de geluidsinstallatie.
van het gezin, het kleinkind, de babysitter, de postbode, het buurmeisje dat regelmatig met uw hond gaat
Bent u bediende, ambtenaar, gepensioneerde of brugge-
wandelen, een vreemde, enz. Iedereen is verzekerd!
pensioneerde en verdient u met uw hobby een centje
• Een andere hond bijt iemand van uw gezin? Ook
bij? Dan beschermen we uw aansprakelijkheid met de
dan vergoeden we de lichamelijke letsels, zelfs als we
Verzekering van uw bijverdienste tot maar liefst 1,5 mil-
de eigenaar van de hond nooit vinden of als die eige-
joen euro.
naar de schade niet kan betalen. • Uw hond wordt het slachtoffer van een verkeers-
Verzeker u goed als lesgever!
ongeval. Dat is het meest voorkomende ongeval bij honden. Daarom hebben we ook daarvoor een ver-
Geeft u of iemand van uw gezin les in hoofdberoep of
goeding uitgewerkt. We betalen uw dierenartskosten
bijberoep? Dan zijn er specifieke risico’s waartegen u zich
tot 2 000 euro en gedurende maximaal vijf maanden
als lesgever moet beschermen. Want als lesgever kunt u
na het ongeval. Mocht uw hond overlijden als gevolg
aansprakelijk gesteld worden voor schade die u aan uw
van het verkeersongeval, dan betalen we de crematie-
leerlingen of aan een derde toebrengt tijdens uw
kosten tot 350 euro en een nieuwe pup als u dat wilt.
activiteit. U kunt zelfs aansprakelijk gesteld worden voor
• Uw hond heeft opvang nodig omdat u plots naar
98
schade die de leerlingen veroorzaken!
Wat kan er zoal gebeuren?
En zeer gemakkelijk: u hoeft geen aparte polis te nemen
• Tijdens een van uw dansinitiaties glijdt een deelnemer
voor de Verzekering voor hulp bij u thuis. Dat kunt u
uit op de gladde vloer en komt ongelukkig ten val.
makkelijk doen in uw KBC-Gezinspolis.
• U geeft zwemles aan vier belhamels die elkaar tijdens een spelletje waterpolo nogal hardhandig te lijf gaan.
Samengevat
Met de Verzekering voor u als lesgever beschermt u zich
De KBC-Gezinspolis biedt u:
niet alleen voor uw eigen fout of onvoorzichtigheid,
• Een verzekering voor uw aansprakelijkheid tijdens het
maar ook voor de schade die leerlingen onder uw toe-
privéleven. Die verzekering is niet wettelijk verplicht.
zicht aan elkaar of aan derden toebrengen.
Toch is het een van de meest onmisbare verzekeringen
Wij verzekeren uw aansprakelijkheid tot maar liefst
omdat ze een uitgebreide financiële bescherming biedt
1,5 miljoen euro.
in heel veel situaties. • Een verzekering rechtsbijstand die u helpt om een
Krijgt u wel eens hulp bij u thuis?
vergoeding te vorderen als u slachtoffer bent en die voorziet in uw verdediging voor de rechtbank. Die ver-
Als u tegen betaling iemand bij u thuis laat helpen, zoals
zekering kunt u uitbreiden zodat u ook bijstand krijgt
een poetsvrouw, babysitter of tuinman, dan bent u wet-
bij consumentengeschillen.
telijk verplicht om die personen te verzekeren tegen
• Een verzekering voor uw hond, die niet alleen uw
arbeidsongevallen en ongevallen op de weg naar en van
gezinsleden, maar ook uw viervoeter de beste
uw huis. Er hoeft zelfs geen geschreven arbeidsovereen-
bescherming biedt. Naast lichamelijke letsels aan
komst te bestaan. Betaalt u met dienstencheques, dan
personen door hondenbeten, vergoeden wij ook
bent u niet verplicht om hen te verzekeren tegen arbeids-
dierenartskosten na een verkeersongeval en de opvang
ongevallen. Dat geldt ook als uw babysitter ingeschreven
van uw hond in een hondenpension als een gezinslid
is bij de Gezinsbond. De erkende ondernemingen die
in het ziekenhuis wordt opgenomen en niemand voor
hen tewerkstellen, zorgen voor de nodige verzekeringen.
uw viervoeter kan zorgen. • Een verzekering als u een bijverdienste hebt of lesgever
Bij KBC verzekeren we niet alleen de personen die u
bent. Want dan moet u uw aansprakelijkheid verzeke-
betaalt voor hun werk, maar ook de personen die
ren voor het geval dat u schade zou toebrengen aan
gratis en voor niets helpen in uw huishouden: uw
derden of aan een van uw leerlingen.
moeder die u helpt met strijken, de dochter van vrienden
• Een verzekering voor hulp bij u thuis. Die bestaat uit
die af en toe op uw kinderen past, uw vader die uw tuin
de wettelijk verplichte arbeidsongevallenverzekering
onderhoudt, enz.
voor uw betaalde hulp en uit een ongevallenverzekering voor personen die u een vriendendienst bewijzen.
Krijgen uw betaalde of onbetaalde helpers een ongeval? Dan vergoeden wij hun medische kosten, en hun tijdelijke en blijvende arbeidsongeschiktheid. Bij een dodelijk ongeval betalen we onder meer een lijfrente aan de weduwe/weduwnaar, een rente aan de kinderen en de begrafeniskosten.
99
Totaalaanbod voor huurders
De ongevallenverzekering
Huurt u een appartement of een woning? Dan is het niet
De KBC-Ongevallenverzekering biedt u en uw gezinsleden
alleen belangrijk om uw huurwaarborg veilig op een
bescherming bij een ongeval in uw privéleven (thuis, in
spaarrekening te zetten. Een goede woningpolis en gezins-
het verkeer, op school, op vakantie, tijdens het sporten,
polis zijn ook van groot belang.
enz.) én tijdens het uitvoeren van bouw- of verbouwingswerken aan uw eigen woning.
Er kan immers heel wat gebeuren: u veroorzaakt schade bij de buren, u krijgt problemen met de verhuurder of u
U kunt kiezen uit verschillende vergoedingsformules.
stoot een kaars om en er ontstaat brand. Met het KBC-
Afhankelijk van de formule vergoeden we u in geval van
Huurderspakket combineert u uw huurwaarborgspaar-
blijvende ongeschiktheid en overlijden, en vergoeden we
rekening, woningpolis en gezinspolis in één handig
de medische en begrafeniskosten.
pakket. Bovendien geniet u zo twee unieke vormen van rechtsbijstand voor een maximale bescherming.
Bent u het slachtoffer van een zwaar ongeval? Dan krijgt u een extra vergoeding voor bijvoorbeeld het plaatsen
De verzekering rechtsbijstand in uw woningpolis
van een lift, de aankoop van een rolstoel, het aanpassen
gaat heel wat verder dan een klassieke rechtsbijstand.
van het huis, de aankoop van een assistentiehond, enz.
We geven u ook juridische bijstand voor conflicten met de verhuurder. Er kan namelijk van alles gebeuren: uw
Bent u grootouder en past u geregeld op uw kleinkinde-
verwarming valt geregeld uit, maar de verhuurder ziet
ren? Dan kunt u ook voor hen een KBC-Ongevallen-
geen probleem, de verhuurder zegt uw huurcontract ten
verzekering sluiten.
onrechte vervroegd op, de verbruikskosten die hij ieder jaar doorrekent, zijn buiten alle proporties, enz. KBC
Goed om te weten is ook dat er geen medische acceptatie
beschermt uw belangen.
nodig is om die verzekering te sluiten en dat u korting krijgt als u ook een hospitalisatieverzekering hebt.
Samen met de rechtsbijstand voor koop- en reisgeschillen (die u tot en met 30 jaar kunt sluiten) genieten jongeren een maximale bescherming bij hun eerste stappen in het leven.
100
Onbezoldigde helpers en eigen werk
De beste verzekering: preventie
Kennissen of familieleden die onbezoldigd een handje
Aangepaste verzekeringen zijn welkom als er iets fout
toesteken bij de bouw of verbouwing van uw woning
gaat, maar voorkomen blijft natuurlijk beter. Wat kunt u
lopen daarbij risico’s. Zij verrichten arbeid waarmee ze
zelf doen ter preventie van brand of diefstal?
meestal niet vertrouwd zijn. De kans op een ongeval met blijvend letsel of op tijdelijke arbeidsongeschiktheid is
Brandpreventie
dan ook niet te onderschatten. Om te vermijden dat zo’n ongeval dramatische financiële gevolgen heeft, kunt u
Jaarlijks zijn er ongeveer 12 000 branden in België, die
uw helpers verzekeren tijdens de bouw- of verbouwings-
meer dan 100 doden en een nog veel groter aantal
werken. Uw KBC-verzekeringsagent kan u daarover meer
gewonden eisen. Bijna de helft van alle branden doet
informatie geven.
zich voor in gezinswoningen. Gelukkig volstaan een paar
En hoe zit het met de risico’s die u zelf loopt? De KBC-
eenvoudige maatregelen om de kans op brand sterk te
Ongevallenverzekering biedt u daarvoor de gepaste
reduceren. We zetten de tips op een rijtje.
oplossing. In specifieke gevallen is maatwerk vereist. Spreek erover met uw KBC-verzekeringsagent.
• Een à twee zware branden op tien zijn te wijten aan de elektrische installatie. Laat een degelijke elektriciteitskast en -verdeling in uw huis installeren. Installeer
De troeven van de KBC-verzekeringen
spots en halogeenlampen in een brandveilige omgeving waar de afgegeven warmte geen schade kan aan-
• optimale zekerheid op het vlak van de dekking: alle risico’s voor de woning, verzekering voor de bouwer, enz.; • optimale zekerheid op het vlak van de verzeker-
richten. Een grondige controle elke tien jaar kan zeker geen kwaad. • Zorg dat de elektrische installatie niet overbelast raakt. Spring veilig om met verlengkabels. Opgerolde kabels
de bedragen: geen onderverzekering, noch
geven heel veel warmte vrij. Rol ze daarom volledig af
voor gebouw noch voor inboedel, ook bij
voor u ze gebruikt en leg nooit een verlengsnoer
zware schade;
onder uw vast tapijt of karpet.
• maximale vergoeding bij schade met, zo nodig, een ruim voorschot; • degelijke bijstand: repatriëring, vervangende huisvesting, gezinshulp, enz.; • optimale service bij schade of als u vragen hebt, hetzij via uw KBC-verzekeringsagent, hetzij via onze bijstandscentrale, waar 24 uur per dag iemand beschikbaar is; • kwalitatief hoogstaande en duidelijke polisvoorwaarden: geen kleine lettertjes en geen verborgen uitsluitingen.
• Installeer een rookmelder op elke verdieping, zeker in de buurt van de slaapkamers. Zodra de rookconcentratie een bepaalde grens overschrijdt, waarschuwt hij de bewoners via een scherp geluidssignaal. De rookmelder reageert niet op rook van sigaretten. • Laat elk jaar uw schoorsteen vegen, zeker als u centrale verwarming op stookolie of een open haard hebt. • Wees voorzichtig met toestellen voor bijverwarming. Zorg dat ze stabiel staan en leg er geen textiel op om te drogen. • Kaarsen zorgen voor sfeer, maar kunnen ook gevaarlijk zijn. Zorg dat ze stevig staan en doof ze als u de kamer verlaat. • Gebruik stevige asbakken die niet kantelen en controleer voor u gaat slapen of er nergens smeulende peu-
101
ken zijn achtergebleven. Maak de asbak nooit direct
Diefstalpreventie
leeg, maar overgiet de peuken met water en verwijder alles pas de volgende dag. Rook nooit in bed. • Houd lucifers en aanstekers altijd buiten het bereik van kinderen. • Zet toestellen die warmte uitstralen (broodrooster, kof-
Lawaai, tijdverlies en pottenkijkers zijn de grootste vijanden van een inbreker. Diefstalpreventie die op die elementen is gericht, is niet alleen efficiënt, maar kost ook weinig of niets.
fiezetapparaat, verwarmingselement) nooit te dicht bij gordijnen, handdoeken of papier. • Houd brandbaar materiaal (bijvoorbeeld kranten, tijdschriften) uit de buurt van fornuis, open haard en toe-
Met een paar eenvoudige maatregelen kunt u de kans op diefstal sterk verkleinen. • Sluit steevast uw tuinhek. Zorg dat uw woning langs
stellen voor bijverwarming. Plaats de kerstboom uit de
de straatzijde niet aan het zicht wordt onttrokken door
buurt van de open haard en de kachel. Doof de lamp-
struiken of een hoge haag.
jes als u weggaat, ook al is het niet voor lang, en zeker
• Berg ladders en tuinstoelen op en sluit uw tuinhuis
als u gaat slapen. Plaats nooit brandende kaarsen in
goed af, want daarin ligt meestal materiaal dat handig
de kerstboom, ook al is die behandeld met een
is voor een inbreker. Sluit ramen die bereikbaar zijn via
onbrandbaar product.
een plat dak stevig af.
• Benzine, verfverdunner en andere brandbare stoffen kunt u het best bewaren in hun originele verpakking op een veilige plaats, ver van hitte en verwarmingsapparaten. Berg ontvlambare producten op in een ruimte met voldoende verluchting en buiten het bereik van
• Doe ‘s avonds de gordijnen dicht of laat de rolluiken neer. • Leg geen sleutel onder de mat. Hang aan uw sleutel geen kaartje met uw adres. • Doe in een appartementsgebouw nooit de centrale
kinderen. Zet alle brandbare producten niet bij elkaar,
deur open voor bezoekers van een ander appartement.
want dan krijgt u een brandbom. Ongebruikte resten
Doe buitendeuren op slot voordat u weggaat of gaat
en werkmateriaal dat niet meer te reinigen is (bijvoor-
slapen en vergeet de sleutel niet van het slot te halen.
beeld gebruikte vodden), brengt u het best zo snel
• Maak een inventaris op van alle waardevolle spullen in
mogelijk naar het containerpark. Laat nooit verpakkin-
huis. Noteer van televisie, muziekinstallatie, computer
gen met ontvlambare producten openstaan, want ook
en video het merk, type en serienummer, en markeer
als ze leeg zijn, kunnen ze nog explosieve dampen vrij-
alle apparaten eventueel met speciale graveerpennen.
geven. • Zorg dat u een brandblusmiddel (bijvoorbeeld een branddeken, een natte dweil, een aan de waterleiding aangesloten tuinslang) bij de hand hebt als u met vuur of ontvlambare producten werkt.
• Voor echt waardevolle voorwerpen blijft een brandkast een prima idee. Brandkasten moeten stevig in de vloer of de wand worden verankerd. • Als u op reis gaat, kunt u de politie vragen tijdens hun dagelijkse patrouille uw huis extra in het oog te houden. • Zorg ervoor dat het huis bewoond lijkt. Laat de buren de brievenbus leegmaken, af en toe hun auto op de oprit plaatsen, de rolluiken op- en neerlaten, de overgordijnen openen en sluiten. De verlichting kunt u met behulp van tijdschakelaars op geregelde tijdstippen aan- en uitdoen. Hang geen briefje op de deur of de
102
brievenbus waaruit blijkt dat u afwezig bent. Zet ook
nadert. Nog afschrikwekkender zijn natuurlijk automa-
nooit zo’n boodschap op uw antwoordapparaat.
tische deuren en hekken, eventueel aangevuld met een videocamera.
Mechanische beveiliging
• Als u een alarminstallatie plaatst, moet u dat aangeven bij het meldpunt alarmsystemen. Dat doet u met
Voor een goede mechanische beveiliging zorgen stevige
behulp van uw elektronische identiteitskaart op de
deuren, aangepast hang- en sluitwerk (grendels, veilig-
website www.policeonweb.be. Als u aangesloten bent
heidssloten, beveiligde scharnieren), inbraakwerende
op een alarmcentrale, staat die in voor de aangifte. Als
beglazing en rolluiken.
u het alarmsysteem niet zelf installeert, moet u dat laten doen door een erkende beveiligingsonderneming.
• Neem voldoende dikke deuren van vol hout, vermijd
Een jaarlijkse controle is verplicht, maar u mag ze zelf
kieren tussen deur en kozijn, en ga na of de deurlijst
uitvoeren. Een tip: zorg dat de buitensirene niet
stevig is verankerd in het metselwerk van de muur. Als
gemakkelijk bereikbaar is, zodat een inbreker die niet
u het buitenschrijnwerk moet vernieuwen, kunt u kie-
kan afkoppelen. Overweeg eventueel de koppeling
zen uit deuren en raamprofielen met een extra beveili-
aan een telefonisch alarm, zodat bij verdachte omstan-
ging. Voor- en achterdeur kunnen worden voorzien
digheden de telefoon rinkelt bij iemand naar keuze
van ingebouwde stalen profielen. Extra sloten op voor-
(een familielid, buren, een bewakingsfirma).
en achterdeur en op garagepoorten hebben alleen zin als de deur of poort stevig genoeg is. • Alle sloten moeten stevig in de deur verankerd zijn. De
KBC Bank & Verzekering beschikt over uitgebreide brochures over brand- en diefstalpreventie, met duidelijke
cilinder van een cilinderslot mag niet meer dan 2 mm
illustraties. U kunt ze aanvragen in elk KBC-bankkantoor
uitsteken, anders volstaan een tang en een beetje han-
en bij elke KBC-verzekeringsagent.
digheid om het slot eruit te halen. Als het slot toch uitsteekt, kunt u het afdekken met een veiligheidsrozet die u van binnenuit vastschroeft.
www.kbc.be/woningenbouwen
• Kies bij voorkeur veiligheidssloten met een eigendomsbewijs, zodat alleen u een sleutel kunt laten bijmaken. • Scharnieren van deuren en ramen kunnen worden voorzien van een dievenklauw, een pennetje dat de
Hoeveel betaalt u voor een goede brandverzekering? Surf naar www.kbc.be/verzekering_berekenen.
scharnieren samenhoudt zodat de deur niet uit de sponning kan worden gelicht. • Ongewenste bezoekers komen niet alleen tijdens uw
Op het resultaatscherm ziet u de belangrijkste gegevens in een oogopslag.
afwezigheid langs. Als er wordt aangebeld, voorkomt
In de KBC-Woningpolis zijn heel wat opties
een deurspionnetje of kierstandhouder dat inbrekers
mogelijk.
binnendringen.
U krijgt onmiddellijk een overzicht van de prijs.
Elektr(on)ische beveiliging • Heel doeltreffend is verlichting in voor- en achtertuin die automatisch aanfloept zodra iemand de woning
103
De fiscaliteit van het hypothecaire woningkrediet
Hypothecair woningkrediet: de regeling voor de enige eigen woning (de woonbonus) Vanaf 1 januari 2012 verwacht men een heel aantal wijzigingen met betrekking tot de fiscaliteit van, onder andere, woningkredieten. Dit is een gevolg van de begrotingsnota Di Rupo. Gezien deze nota tot de datum van publicatie van deze brochure nog niet geheel was omgezet in een wet, wordt dit hoofdstuk geschreven onder voorbehoud van enige andere vermeldingen in de finale wetteksten.
De regeling voor de enige eigen woning is van toepassing op hypothecaire woningkredieten voor de financiering van de enige eigen woning waarvan de krediet- en waarborgakte werd ondertekend op of na 1 januari 2005.
Wat? Door die regeling werden de gewone interestaftrek, de bijkomende interestaftrek en de belastingvermindering voor kapitaalaflossingen en voor premies van een kredietgebonden overlijdensverzekering (de oude regeling) vervangen door een aftrek van het totale netto inkomen, de zogenaamde woonbonus. Door de besparingsmaatregelen van de regering-Di Rupo wordt deze aftrek vanaf 2012 een belastingvermindering tegen een vast tarief. Het bedrag waarop de belastingvermindering voor de
Als u een woning koopt, bouwt of verbouwt en u daarvoor een hypothecair woningkrediet aangaat, geniet u meestal een aantal fiscale voordelen. Sinds 2005 moeten we een onderscheid maken tussen de nieuwe regeling voor de enige eigen woning en de oude regeling.
enige eigen woning wordt berekend, omvat de interesten en kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening die u specifiek hebt afgesloten voor het verwerven, behouden of verbouwen van uw eigen en enige woning, én de premies van een kredietgebonden overlijdensverzekering.
De voorwaarden De interesten, kapitaalaflossingen en premies komen in aanmerking voor de belastingvermindering als is voldaan aan de volgende voorwaarden: • de hypothecaire lening en de eventuele1 kredietgebonden overlijdensverzekering zijn aangegaan op of na 1 januari 2005; • de woning waarvoor de uitgaven zijn gedaan, moet uw enige en eigen woning zijn op 31 december van het jaar waarin de kredietovereenkomst is gesloten; • u hebt de hypothecaire lening en de kredietgebonden overlijdensverzekering gesloten bij een instelling die in de Europese Economische Ruimte2 is gevestigd, met de 1 Sinds aanslagjaar 2001 moet de hypothecaire lening niet meer worden gewaarborgd door een kredietgebonden overlijdensverzekering om de fiscale voordelen te kunnen genieten. 2 De Europese Economische Ruimte omvat de EU-lidstaten plus Liechtenstein, Noorwegen en IJsland.
105
bedoeling in een lidstaat van de Europese Economische
Voor wie?
Ruimte uw enige eigen woning te verwerven of te behouden; • de hypothecaire lening heeft een looptijd van ten minste tien jaar; • de kredietgebonden overlijdensverzekering is aange-
Als gehuwden of samenwonenden allebei in aanmerking komen voor de belastingvermindering voor de enige, eigen woning, hebben ze ook allebei recht op de verhogingen. Toch is het mogelijk dat één van beide partners de ver-
gaan:
hoging verliest tijdens de eerste tien jaar van de looptijd
– door uzelf met uitsluitend uzelf als verzekerde;
van de lening, terwijl de andere partner de toeslag
– vóór uw 65e verjaardag.
behoudt.
De voordelen van het verzekeringscontract bij overlijden
Als bij gehuwden of wettelijk samenwonenden een
zijn bedongen ten gunste van de personen die als gevolg
gemeenschappelijke aanslag wordt gevestigd, mogen ze
van uw overlijden de volle eigendom of het vruchtge-
de belastingvermindering voor de enige, eigen woning
bruik van de woning verwerven.
volledig vrij onderling verdelen, in zoverre ze het fiscale maximum per persoon niet overschrijden. Om die vrije
De hoogte van de belastingvermindering3,4
verdeling te kunnen toepassen, moet voldaan zijn aan de volgende voorwaarden: • er moet uiteraard een gemeenschappelijke aanslag
Per belastingplichtige en per belastbaar tijdperk komt een te indexeren basisbedrag van 1 500 euro (2 200
gevestigd worden bij de echtgenoten of partners; • elke echtgenoot of partner moet mede-eigenaar,
voor het aanslagjaar 2013 – inkomstenjaar 2012) in aan-
vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder zijn.
merking voor de belastingvermindering. Dat basisbedrag
Uitzonderlijk wordt de belastingvermindering toege-
geldt tot de lening is terugbetaald en is onafhankelijk
staan aan beide echtgenoten als ze gehuwd zijn onder
van het beroepsinkomen. De belastingvermindering
het wettelijke stelsel, ook als de woning eigendom is
bedraagt 45% van dit bedrag.
van slechts één van hen;
Het maximumbedrag voor de berekening van de belastingvermindering wordt verhoogd met 500 euro (geïndexeerd
• beide echtgenoten of partners moeten kredietnemer zijn.
tot 730 euro voor het aanslagjaar 2013) gedurende de eerste tien jaar van de looptijd van de lening.
Voorbeelden
Dat bedrag wordt gedurende de eerste tien jaar van de lening nog eens verhoogd met 50 euro (geïndexeerd tot
Gehuwden in gemeenschap
70 euro voor het aanslagjaar 2013) als u drie of meer
De enige eigen woning is de volle eigendom van slechts
kinderen ten laste hebt op 1 januari volgend op het jaar
één van beide echtgenoten, gehuwd in gemeenschap
waarin de kredietovereenkomst werd afgesloten.
(bv. onder het wettelijke stelsel). Overeenkomstig het huwelijksvermogensstelsel komen de inkomsten uit dat
3 Door de begrotingsmaatregelen zal de regering-Di Rupo I vanaf aanslagjaar 2013 het fiscale voordeel van de belastingvermindering enige, eigen woning en bouwsparen beperken tot een lineair tarief van 45% en zal het fiscale voordeel lange termijnsparen beperkt worden tot een lineair tarief van 30%. Bij publicatie van deze gids zijn deze wijzigingen nog niet definitief opgenomen bij wet. Deze gegevens zijn bijgevolg onder voorbehoud van de finale wetteksten. 4 De vermelde geïndexeerde bedragen zijn deze voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.
106
onroerend goed in de huwelijksgemeenschap. Als ze allebei kredietnemer zijn voor bijvoorbeeld een verbouwingslening en voldoen aan de basisvoorwaarden, kunnen ze allebei de belastingvermindering voor de enige, eigen woning krijgen.
Wettelijk samenwonenden
Het begrip enige woning
We gaan uit van dezelfde situatie, dus de enige eigen woning is eigendom van slechts één van beide partners.
Het moet gaan om de enige woning waarvan u (mede-)
Als ze allebei kredietnemer zijn voor bijvoorbeeld een
eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder
verbouwingslening en voldoen aan de basisvoorwaar-
bent op 31 december van het jaar waarin de kredietover-
den, kan alleen de partner-eigenaar de belastingvermin-
eenkomst werd afgesloten.
dering voor de enige, eigen woning krijgen. Er wordt geen rekening gehouden met: • andere woningen waarvan u door erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker bent; • een andere woning die op 31 december van het jaar Onroerend inkomen, huwelijk en wettelijke
waarin de kredietovereenkomst wordt afgesloten op
samenwoning
de vastgoedmarkt te koop wordt aangeboden, onder voorwaarde dat ze uiterlijk 31 december van het jaar
Het belastbaar onroerend inkomen van echtgeno-
nadien effectief is verkocht. Als dat niet is gebeurd,
ten en van wettelijk samenwonenden (definitie:
zult u vanaf dat tweede jaar geen belastingverminde-
zie p. 30 Wettelijk versus feitelijk samenwonen),
ring enige, eigen woning meer krijgen;
die sinds het aanslagjaar 2005 fiscaal worden
• andere onroerende goederen die niet het karakter van
gelijkgeschakeld, is afhankelijk van hun vermo-
een woning hebben (bijvoorbeeld bouwgrond, garage,
gensrechtelijke situatie. Bij echtgenoten gehuwd
handelspand).
in gemeenschap (bijvoorbeeld onder het wettelijke stelsel) worden de inkomsten van de onroe-
Er wordt wel rekening gehouden met:
rende goederen voor de helft bij het belastbaar
• andere woningen waarvan u door erfenis voor 100%
inkomen van iedere partner gevoegd. In een huwelijksstelsel van scheiding van goederen en bij
volle eigenaar wordt; • andere woningen waarvan u door schenking volle
wettelijk samenwonenden vormt een persoonlijk
eigenaar, mede-eigenaar, blote eigenaar of vrucht-
onroerend goed daarentegen een belastbaar
gebruiker wordt.
inkomen van de partner-eigenaar in kwestie. Elk jaar op 31 december wordt nagegaan of het om uw Schulden en lasten die vermogensrechtelijk
enige woning gaat. Als de eigen woning achteraf haar
gemeenschappelijk zijn (bijvoorbeeld in het wet-
karakter van enige woning verliest, blijft het basisbedrag
telijk stelsel de interesten van een lening in ver-
bestaan (de toestand op 31 december van het jaar van
band met een persoonlijk onroerend goed) zijn in
de lening is daarvoor bepalend), maar verliest u definitief
gelijke helften te verdelen onder de partners. Bij
het recht op de verhogingen van het basisbedrag.
echtgenoten gehuwd met scheiding van goederen en bij wettelijk samenwonenden daarentegen
Als gevolg van de decumulatie wordt de voorwaarde
worden de door iedere echtgenoot verschuldigde
enige woning beoordeeld per echtgenoot en niet per
interesten in eerste instantie afgetrokken van zijn
fiscaal gezin.
eigen onroerend inkomen.
107
Het begrip eigen woning De enige woning moet ook uw eigen woning zijn. Het
In die situaties verleent de wet twee jaar uitstel. Als u
moet met name gaan om de woning die u zelf betrekt
nog niet in de woning woont op 31 december van het
en waarvan u (onverveeld) volle eigenaar, vruchtgebruiker,
tweede jaar volgend op het aangaan van het krediet,
erfpachter of opstalhouder bent. Als u bijvoorbeeld met
verliest u het recht op de woonbonus en valt u terug op
vijf mensen gezamenlijk een woning koopt, komt u alle
het langetermijnsparen. U verkrijgt het recht op de
vijf elk voor uw deel van de lening in aanmerking voor
woonbonus weliswaar opnieuw als u de woning
de belastingvermindering enige, eigen woning, voor
bewoont op 31 december van het jaar waarin de werk-
zover iedereen voldoet aan de basisvoorwaarden.
zaamheden beëindigd zijn of waarin de contractuele belemmeringen zijn opgeheven. Houd wel rekening met
Op de vereiste dat u de woning moet betrekken, bestaan
het feit dat het verhoogde bedrag waarop u gedurende
twee uitzonderingen:
de eerste tien jaar recht hebt, loopt vanaf de aktedatum
• U kunt om professionele of sociale redenen de woning
van het krediet. Die termijn wordt niet opgeschort als u
niet bewonen (bijvoorbeeld de afstand tot de plaats
gedurende bepaalde jaren niet in aanmerking komt voor
waar u werkt is te groot, u zorgt voor een zieke ouder
de woonbonus.
en woont daar in). Als u een woning bouwt of koopt en ze enkele jaren verhuurt aan een derde om andere dan beroepsredenen of redenen van sociale aard, mag u de belastingvermindering enige, eigen woning dus niet toepassen. • U kunt de woning nog niet onmiddellijk bewonen wegens de stand van de (ver)bouwwerkzaamheden of omwille van wettelijke of contractuele redenen (u moet een nog lopende huurovereenkomst nakomen, u koopt een woning en de vorige eigenaar blijft er nog enkele maanden wonen in afwachting dat zijn nieuwe huis is voltooid).
108
Schema 1 Het begrip enige en eigen woning als voorwaarde voor het verkrijgen van de belastingvermindering Heb ik recht op de vermindering in de volgende situaties? 2e woning op
Aankoop
Schenking
Erfenis
100% volle eigen- Nee, tenzij u de woning op dat
Nee, tenzij u de woning op dat
Nee, tenzij u de woning op dat
dom
ogenblik te koop aanbiedt op
ogenblik te koop aanbiedt op
ogenblik te koop aanbiedt op
de vastgoedmarkt en ze ver-
de vastgoedmarkt en ze ver-
de vastgoedmarkt en ze ver-
kocht is voor 31 december van
kocht is voor 31 december van
kocht is voor 31 december van
het jaar daarna.
het jaar daarna.
het jaar daarna.
Nee, tenzij u de woning op dat
Nee, tenzij u de woning op dat
Ja
ogenblik te koop aanbiedt op
ogenblik te koop aanbiedt op
de vastgoedmarkt en ze ver-
de vastgoedmarkt en ze ver-
kocht is voor 31 december van
kocht is voor 31 december van
het jaar daarna.
het jaar daarna.
Nee, tenzij u de woning op dat
Nee, tenzij u de woning op dat
ogenblik te koop aanbiedt op
ogenblik te koop aanbiedt op
de vastgoedmarkt en ze ver-
de vastgoedmarkt en ze ver-
kocht is voor 31 december van
kocht is voor 31 december van
het jaar daarna.
het jaar daarna.
Nee, tenzij u de woning op dat
Nee, tenzij u de woning op dat
ogenblik te koop aanbiedt op
ogenblik te koop aanbiedt op
de vastgoedmarkt en ze ver-
de vastgoedmarkt en ze ver-
kocht is voor 31 december van
kocht is voor 31 december van
het jaar daarna.
het jaar daarna.
31 december van het jaar waarin het krediet werd aangegaan
Mede-eigendom
Vruchtgebruik
Blote eigendom
Ja
Ja
Schema 2 Het begrip enige en eigen woning als voorwaarde voor het behoud van de verhoging van 500 en 50 euro Heb ik nog recht op de verhoging? 2e woning op 31 december van om het even welk jaar na het jaar waarin het
Aankoop Schenking
Erfenis
krediet werd aangegaan 100% volle eigendom
Nee
Nee
Nee
Mede-eigendom
Nee
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Erfpachter
Nee
Nee
Nee
Opstalhouder
Nee
Nee
Nee
Vruchtgebruiker
Nee
Nee
Ja
Blote eigenaar
109
De begrippen verwerven en behouden
lijdensverzekering komen wel volledig in aanmerking voor de belastingvermindering enige, eigen woning.
Met verwerven wordt zowel de aankoop van een bestaande woning als de bouw van een nieuwe woning
De interesten die verband houden met de financiering
bedoeld. Ook een lening voor het betalen van de
van het beroepsgedeelte kunt u fiscaal als beroepskosten
successierechten met betrekking tot de enige en eigen
in mindering brengen.
woning komt in aanmerking, met uitzondering van nalatigheidsinterest bij laattijdige betaling.
Verhuur
Behouden betekent dat de lening bedoeld moet zijn om
Als u een deel van uw enige eigen woning verhuurt, is
de waarde van de woning te verhogen of op hetzelfde
de belastingvermindering enige, eigen woning niet toe-
peil te houden door verbouwings-, verbeterings-, aan-
gestaan voor het deel van de interest dat betrekking
passings-, moderniserings- of onderhoudswerkzaam-
heeft op het verhuurde deel van de woning.
heden, of om de woning in bezit te houden (bijvoorbeeld
Voor die interest is wel een gewone interestaftrek (zie
door inkoop in geval van een echtscheiding).
p. 116 Terugbetaalde interest) mogelijk.
Bouwgrond
De terugbetaling van kapitaal en de premies van de kredietgebonden overlijdensverzekering en gemengde
Omdat de lening voor de aankoop van een bouwgrond
levensverzekering komen wel volledig in aanmerking
niet wordt gesloten met de bedoeling een eigen woning
voor de belastingvermindering enige, eigen woning.
te verwerven, komt ze niet in aanmerking voor de belastingvermindering enige, eigen woning. De interesten van die lening mag u wel aftrekken van het onroerend in-
Gewone interestaftrek vanaf 1 januari 2005
komen van de bouwgrond (en van eventuele andere onroerende goederen in uw bezit). Zolang er geen woning
Voor leningen, afgesloten vanaf 1 januari 2005, blijft de
op de grond staat, moet u dat kadastraal inkomen
gewone interestaftrek van toepassing als de lening niet
immers aangeven.
is aangegaan voor het verwerven of behouden van de
Als u een lening aangaat om zowel de aankoop van de
enige eigen woning.
grond als de bouw van de woning te financieren, komt die lening wel in aanmerking voor de belastingverminde-
In de volgende gevallen komt de interest van leningen,
ring enige, eigen woning.
aangegaan vanaf 1 januari 2005, in aanmerking voor de gewone interestaftrek:
Gebruik voor beroepsdoeleinden
• De lening is afgesloten voor het verwerven of behouden van een woning die niet de enige woning is.
Als u een deel van de woning voor beroepsdoeleinden
• De lening is afgesloten voor het verwerven of behou-
gebruikt, komen alleen de hypothecaire interesten die
den van een enige woning die de belastingplichtige
geen betrekking hebben op het voor beroepsdoeleinden
niet zelf gaat bewonen.
gebruikte deel van de woning in aanmerking voor de
• De lening is afgesloten voor het verwerven of behou-
belastingvermindering enige, eigen woning. De kapitaal-
den van een onroerend goed dat niet het karakter van
aflossingen en de premies van de kredietgebonden over-
een woning heeft.
110
• De lening heeft geen minimumlooptijd van tien jaar.
Een voorbeeld
• De lening is niet hypothecair onderschreven. In 2012 betaalt u 2 220 euro aan kapitaal en interesten Opmerking: als de lening slechts gedeeltelijk wordt
en komt in aanmerking voor de verhoogde aftrek van
gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving, komt
2 200 + 730 euro enige eigen woning. U hebt daarnaast
het deel van de interesten dat niet onder deze waarborg
een individuele levensverzekering waarvoor u een premie
valt, ook in aanmerking voor de gewone interestaftrek.
van 300 euro betaalt. In welke mate kunt u die premie
Dat verklaart de mogelijke combinatie van woonbonus
nog fiscaal in mindering brengen?
en gewone interestaftrek. De berekening gebeurt als volgt.
Wat met de belastingvermindering voor langetermijnsparen?5
Stap 1. U berekent eerst de oude korf, dat wil zeggen het bedrag dat u, rekening houdend met uw belastbare inkomen, maximaal in rekening kunt brengen. Stel dat
Als u recht hebt op de belastingvermindering enige,
dat 1 700 euro is.
eigen woning, kunt u daarnaast nog in beperkte mate
Stap 2. U berekent de basiskorf enige, eigen woning.
de belastingvermindering voor het langetermijnsparen
Dat is het bedrag dat fiscaal in mindering werd gebracht
genieten. Het kan bijvoorbeeld gaan om premies van een
voor de enige, eigen woning, maar zonder rekening te
individuele levensverzekering die niet dient voor de
houden met de verhoogde korf. In dit geval is dat 2 220
wedersamenstelling of het waarborgen van een hypo-
- 730 = 1 490 euro.
thecaire lening enige, eigen woning.
Stap 3. Van de oude korf trekt u de basiskorf enige eigen woning af. In dit geval is dat 1 700 - 1 490 = 210
Eerst wordt berekend hoeveel u, rekening houdend met
euro.
uw netto belastbaar beroepsinkomen, in rekening kunt
U kunt de levensverzekeringspremie nog voor 210 euro
brengen. Dat is maximaal 15% van de eerste schijf van
in mindering brengen voor de oude korf. De resterende
1 250 euro (1 830 euro voor aanslagjaar 2013) van uw
90 euro creëert geen bijkomend fiscaal voordeel.
totale bedrijfsinkomen, en 6% van alles daarboven, met een algemeen maximum van 1 500 euro (2 200 euro voor aanslagjaar 2013). Dat bedrag (de oude korf) wordt verminderd met de belastingvermindering enige, eigen woning. Voor die vermindering wordt alleen rekening gehouden met het basisbedrag, niet met de eventuele verhogingen. Het verschil dat u verkrijgt, is het maximale bedrag dat nog recht kan geven op de vermindering voor het langetermijnsparen.
5 De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.
111
Schema 3* Hypothecair kredieten na 20051 Aftrek
Voor de enige2 eigen3 woning4
Voor een tweede woning of een niet-eigen woning
Kapitaal, interesten en premies
• Kapitaal en premies kredietgebonden overlijdensverzekering:
kredietgebonden
• belastingvermindering maximaal 2 200 euro (afhankelijk van het
overlijdensverzekering tot
• inkomen)
2 200 euro + gedurende de eerste • Interestaftrek op het kadastraal inkomen van de niet-eigen tien jaar: (730 + 705)6 euro
• woning(en) en andere onroerende goederen • Nooit bijkomende interestaftrek
Fiscaal
45%
• Kapitaal en kredietgebonden overlijdensverzekering:
voordeel
• 30% vanaf 2012 • Rente: marginaal tarief
Wie?
• Kapitaal en kredietgebonden overlijdensverzekering: volle
Volle eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachthouder of opstalhouder
7
• eigenaar • Rente: volle eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder, • erfpachter
Hypotheek
Voldoende om de woonbonus in
Tot 73 190 euro
te vullen en de indexatie op te vangen Krediet-
• Begunstigde: degene die de
Begunstigde
gebonden
• woning verkrijgt bij overlijden in
1 De levensverzekering dient als waarborg voor een lening voor
overlijdens- • volle eigendom of in vrucht-
1 een onroerend goed
verzekering • gebruik
1 a) voor het gedeelte dat dient als waarborg voor de lening:
• Nooit voor meer dan het
1 a) degene die de woning in volle eigendom of vruchtgebruik
• hypothecaire deel van de lening
1 a) verwerft; 1 b) voor het saldo: de echtgenoot / wettelijk samenwonende 1 b) partner of bloedverwanten tot en met de 2e graad 2 In alle andere gevallen: de echtgenoot /wettelijk samenwonende 2 partner of bloedverwanten tot en met de 2e graad
* Door de begrotingsmaatregelen zal de regering-Di Rupo I vanaf aanslagjaar 2013 het fiscale voordeel van de belastingvermindering enige, eigen woning en bouwsparen beperken tot een lineair tarief van 45% en zal het fiscale voordeel lange termijnsparen beperkt worden tot een lineair tarief van 30%. Bij publicatie van deze gids zijn deze wijzigingen nog niet definitief opgenomen bij wet. Deze gegevens zijn bijgevolg onder voorbehoud van de finale wetteksten.De vermelde geïndexeerde bedragen zijn deze voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.
1 Aktedatum op of na 1 januari 2005. 2 Enige woning: • wat telt, is de situatie op 31 december van het jaar waarin het krediet wordt aangegaan; • voor het begrip enig: zie schema 1 op p. 109; • worden nooit meegeteld: onroerende goederen die niet het karakter van een woning hebben. 3 Eigen woning: • de woning waarin u zelf woont; • of waarin u om beroeps- of sociale redenen niet kunt wonen; • of die u door overmacht nog niet onmiddellijk kunt bewonen: bijvoorbeeld in aanbouw, nog lopend huurcontract dat u moet nakomen. 4 Woning: een krediet voor een bouwgrond komt fiscaal niet in aanmerking, tenzij de lening voor de grond en het bouwen in hetzelfde voorschot zitten. 5 Verhoging met 70 euro op voorwaarde dat u drie kinderen ten laste hebt op 1 januari na het jaar waarin het krediet werd aangegaan. Gehuwden en wettelijk samenwonende partners hebben allebei recht op de verhoging. 6 De periode van tien jaar begint te lopen in het jaar waarin het krediet wordt afgesloten. De verhoging gaat definitief verloren als u op 31 december van om het even welk volgend jaar een tweede woning hebt. Voor het begrip enige woning in deze context: zie schema 2 op p. 109. 7 Bij echtgenoten gehuwd onder het wettelijke stelsel heeft ook de echtgenoot die niet-eigenaar is, maar die mee ontleent, recht op de belastingvermindering. Opmerking: werd de lening al afgesloten door de echtgenoot die eigenaar is vóór het huwelijk of vóór het jaar van de gemeenschappelijke aanslag, dan zal de echtgenoot die niet-eigenaar is en die zich nadien ten aanzien van de bank mede solidair schuldenaar verklaart, pas recht hebben op de belastingvermindering enige, eigen woning vanaf het inkomstenjaar van inbreng in de huwelijksgemeenschap. Is men gehuwd onder het stelsel scheiding van goederen of is men wettelijk samenwonend, dan zal de partner die niet-eigenaar is en die mee solidair schuldenaar is geworden eveneens de belastingvermindering enige, eigen woning kunnen genieten als hij een eigendomsaandeel in de woning verwerft (via aankoop of schenking, ongeacht het eigendomspercentage).
112
Schema 4: Alleen kredieten van vóór 2005 Zolang de lening loopt, behoudt u de vroegere belastingverminderingen en/of aftrekken (bouwsparen, interestaftrek en eventueel bijkomende interestaftrek). Schema 5: Krediet voor 2005 én krediet na 2005 voor de enige eigen woning Keuze: Beide kredieten inbrengen volgens de oude regeling:
Of alleen het nieuwe krediet
• bouwsparen,
aangeven: belastingvermin-
• interestaftrek,
dering enige, eigen woning
• bijkomende interestaftrek: de voorwaarden – erkende aannemer, minimaal bedrag – • moeten dan wel vervuld zijn.
Voorbeeld van fiscale besparingen6 Situatie
Stappenplan (geïndexeerde bedragen voor het
Jef en Els zijn gehuwd en hebben twee kinderen. Ze
aanslagjaar 2013, inkomsten 2012)
hebben nog geen woning en willen nu graag een eigen woning bouwen.
Stap 1 Bepaal het maximaal fiscaal aftrekbare bedrag per
Zij vragen een krediet van 100 000 euro met een loop-
echtgenoot:
tijd van twintig jaar en gelijkblijvende betalingen tegen
2 200 euro basisbedrag per echtgenoot + 730 euro ver-
een rentevoet van 4%. Het krediet wordt volledig
hoogde korf gedurende de eerste 10 jaar = 2 930 euro.
gewaarborgd door een hypotheek.
Totaal: 2 930 euro x 2 = 5 860 euro.
De maandelijkse terugbetaling bedraagt 602,22 euro. De marginale (hoogste) aanslagvoet bedraagt 50% voor
Stap 2
Jef en 45% voor Els, in beide gevallen nog te verhogen
Bepaal de effectief betaalde bedragen die voor
met de gemeentebelasting.
aftrek in aanmerking komen. Dat zijn de bedragen die effectief op het hypothecair gewaarborgde krediet terugbetaald worden. In dit voorbeeld is het volledige krediet (namelijk 100 000 euro) hypothecair gewaarborgd. Het volledige maandbedrag komt dus in aanmerking voor fiscale aftrek. Effectief jaarlijks betaald bedrag: 602,22 euro x 12 = 7 226,64 euro.
6 Door de begrotingsmaatregelen zal de regering-Di Rupo I vanaf aanslagjaar 2013 het fiscale voordeel van de belastingvermindering enige, eigen woning en bouwsparen beperken tot een lineair tarief van 45% en zal het fiscale voordeel lange termijnsparen beperkt worden tot een lineair tarief van 30%. Bij publicatie van deze gids zijn deze wijzigingen nog niet definitief opgenomen bij wet. Deze gegevens zijn bijgevolg onder voorbehoud van de finale wetteksten.De vermelde geïndexeerde bedragen zijn deze voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.
113
Hypothecair woningkrediet: de oude regeling Stap 3
De oude regelgeving voorziet in een gewone en een bij-
Bepaal het effectief maximaal fiscaal aftrekbare
komende interestaftrek, en in een belastingvermindering
bedrag.
bouwsparen of langetermijnsparen voor de kapitaalaflos-
In deze stap vergelijken we het maximaal aftrekbare
singen en voor premies van de kredietgebonden overlij-
bedrag per kredietnemer met de effectief betaalde
densverzekering.
bedragen die voor aftrek in aanmerking komen. Effectief jaarlijks betaald bedrag: 7 226,64 euro
Wanneer is de regeling van toepassing?
Maximaal aftrekbaar bedrag: 5 860 euro De oude regelgeving blijft van toepassing voor: Concreet: het eerste jaar kan de fiscale pot van 5 860
• leningen aangegaan voor 2005;
euro volledig benut worden.
• leningen afgesloten vanaf 1 januari 2005 voor de herfinanciering van een lening, aangegaan voor
Stap 4 Verdeel het effectief maximaal fiscaal aftrekbare bedrag tussen beide belastingplichtigen.
1 januari 2005; • leningen aangegaan vanaf 1 januari 2005, terwijl voor dezelfde woning nog een hypothecaire lening in aanmerking komt voor de belastingvermindering lange-
In dit voorbeeld is dat eenvoudig: beiden kunnen elk hun
termijnsparen of bouwsparen (het gaat onder andere
maximaal aftrekbare bedrag (namelijk 2 930 euro)
om verbouwleningen) en die laatste lening verder in
inbrengen.
mindering wordt gebracht in de personenbelasting.
Stap 5
Die leningen, afgesloten voor het verwerven, bouwen of
Bereken het belastingvoordeel
verbouwen van de woning, komen in aanmerking voor
Man: 2 930 euro x 45% = 1 318,50 euro
de belastingvermindering langetermijnsparen of bouw-
Vrouw: 2 930 euro x 45% = 1 318,50 euro
sparen. De interesten komen in aanmerking voor de
Totaal = 2 637 euro
gewone interestaftrek en kunnen in aanmerking komen
Op dat bedrag is bovendien geen gemeentebelasting
voor de bijkomende interestaftrek.
verschuldigd. Hoe zit het met nieuwe hypothecaire leningen en kredietgebonden overlijdensverzekeringen die werden afgesloten op of na 1 januari 2005, maar die niet voldoen aan de voorwaarden voor de woonbonus en die niet zijn opgesomd hierboven? De terugbetalingen van kapitaal en/of de kredietgebonden overlijdensverzekeringen van die leningen komen in aanmerking voor de belastingvermindering langetermijnsparen. De interesten komen in aanmerking voor de gewone interestaftrek.
114
Premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering7
Terugbetaald kapitaal8 De terugbetaling van kapitaal voor een woningkrediet kan
Voordat de premie voor de kredietgebonden overlijdens-
recht geven op een belastingvermindering. Vanaf 2012
verzekering in aanmerking komt voor een fiscaal voor-
bedraagt die vermindering 30% van de terugbetalingen
deel, moet voldaan zijn aan de volgende voorwaarden.
als u meer dan een woning bezit. Het gaat in dat geval
U bent zowel de verzekeringnemer als de verzekerde.
om een vermindering langetermijnsparen. Tot 2012
U moet jonger zijn dan 65 jaar op het ogenblik dat u
bedroeg de vermindering 30% tot 40% (verbeterde
een kredietgebonden overlijdensverzekering sluit. De
gemiddelde aanslagvoet).
begunstigde(n) van de polis moet(en), voor het deel dat dient als waarborg voor de lening, de persoon of perso-
Het voordeel is groter als u maar één woning hebt. Voor
nen zijn die door het overlijden de volle eigendom of het
de enige woning wordt een verhoogde belastingvermin-
vruchtgebruik van de enige eigen woning verwerft(ven).
dering (bouwsparen) verleend. Het moet gaan om een
Voor het saldo moeten dat de echtgenoot/wettelijk
lening die is aangegaan tussen 1 januari 1993 en
samenwonende partner of bloedverwanten tot en met
31 december 2004, of om een herfinancieringslening of
de 2e graad zijn.
verbouwlening aangegaan vanaf 1 januari 2005 voor de enige woning. Bij een verbouwlening mag bovendien
Als die voorwaarden vervuld zijn, geeft de premie recht
de belastingvermindering enige, eigen woning niet wor-
op een belastingvermindering. Die vermindering wordt
den gevraagd.
vanaf 2012 berekend tegen 30% als de lening waaraan
De belangrijkste voorwaarde is dat het krediet bestemd
de verzekering verbonden is, in aanmerking komt voor
moet zijn voor de bouw, aankoop of verbouwing van
het langetermijnsparen. Ze wordt vanaf 2012 berekend
een woning in de Europese Economische Ruimte. Het
tegen 45% als de lening waaraan de verzekering verbon-
krediet moet een looptijd hebben van minstens tien jaar
den is, recht geeft op een belastingvermindering voor
en er moet een hypotheek worden genomen – een
het bouwsparen. Als de verzekeringspremie in aanmerking
hypothecaire volmacht is niet voldoende.
komt voor de verhoogde vermindering voor het bouwsparen, is de belastingvermindering tegen 45% voor die
Berekening van het fiscale voordeel: de lening8
premie slechts mogelijk in de mate dat ze verbonden is aan het toepasselijke grensbedrag van de lening. Als u
Het fiscale voordeel wordt berekend op basis van het
een groter kapitaal verzekert dan het grensbedrag dat van
kapitaal dat u in één kalenderjaar terugbetaalt en op
toepassing is voor uw lening onder bouwsparen, komt
basis van de totale som van de lening. Voor leningen
de premie die betrekking heeft op het deel boven het
aangegaan voor 2005, of voor herfinancieringsleningen
grensbedrag slechts in aanmerking voor een belasting-
of verbouwleningen waarbij de oude fiscale regeling van
vermindering tegen 30%, dat wil zeggen een belastingvermindering onder het langetermijnsparen. Hierna vindt u meer informatie over het bouwsparen, het langetermijnsparen en de toepassing van de grensbedragen.
7 Door de begrotingsmaatregelen zal de regering-Di Rupo I vanaf aanslagjaar 2013 het fiscale voordeel van de belastingvermindering enige, eigen woning en bouwsparen beperken tot een lineair tarief van 45% en zal het fiscale voordeel lange termijnsparen beperkt worden tot een lineair tarief van 30%. Bij publicatie van deze gids zijn deze wijzigingen nog niet definitief opgenomen bij wet. Deze gegevens zijn bijgevolg onder voorbehoud van de finale wetteksten. De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013. 8 De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.
115
toepassing is, zijn de terugbetalingen beperkt tot een
merking komt voor belastingvermindering naar goed-
bepaald grensbedrag. Het gaat om het grensbedrag dat
dunken verdelen over de twee partners. Met andere
van toepassing is in het jaar van het afsluiten van de
woorden: wat de ene niet in mindering mag brengen,
lening.
kan de andere in mindering brengen, zij het zonder dat
Als het om de enige woning gaat, kan het grensbedrag
het toepasselijke maximum bij elke partner overschreden
hoger liggen als u kinderen ten laste hebt. Het gaat om
mag worden.
het aantal kinderen ten laste op 1Â januari van het jaar volgend op het jaar waarin de krediet- en waarborgakte
Terugbetaalde interest9
werd verleden. Het grensbedrag wordt niet verhoogd voor kinderen ten
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de gewone
laste in de mate dat de terugbetalingen slechts in aan-
interestaftrek en de bijkomende interestaftrek.
merking komen voor de belastingvermindering langeterDe gewone interestaftrek geldt zowel bij aankoop als bij
mijnsparen.
de bouw of verbouwing van een woning, en blijft Grensbedragen voor een krediet aangegaan in 2011 Geen kinderen ten laste
73 190 euro
beperkt tot het bedrag van de onroerende inkomsten. Die aftrek wordt vooral interessant als u meerdere onroerende goederen bezit. Als u naast het eigen woon-
Berekening van het fiscale voordeel: uw
huis ook nog andere onroerende goederen bezit, wor-
beroepsinkomen
den die laatste namelijk zwaarder belast, en wel tegen
9
het marginale tarief (maximaal 50% + bijkomende Naast een beperking van het leningsgedeelte dat recht
gemeentebelasting). Als u een tweede woning wilt aan-
geeft op belastingvermindering, is er nog een tweede
schaffen, wordt het dankzij de gewone interestaftrek
beperking. Die varieert al naargelang het bedrag van uw
dikwijls interessant om daarvoor opnieuw een lening aan
netto belastbaar beroepsinkomen. De belastingverminde-
te gaan.
ring wordt berekend op maximaal 15% van de eerste 1 830 euro van het beroepsinkomen van elke partner +
De bijkomende interestaftrek is pas mogelijk als u een
6% van het gedeelte daarboven. Bovendien is er een
woning bouwt of koopt onder het btw-stelsel, of ver-
algemeen maximum vastgesteld, dat op 2 200 euro per
bouwt. Bijkomende voorwaarden zijn dat u geen andere
jaar ligt. Voor een gezin bedraagt het maximale bedrag
woning mag bezitten, dat u een hypotheek moet nemen
dat voor de belastingvermindering in aanmerking komt
en dat uw krediet een looptijd van minstens tien jaar
dus tweemaal 2 200 euro of 4 400 euro.
moet hebben. Voor leningen aangegaan vanaf 1 januari 2005 is de bijkomende interestaftrek nog alleen van
In dat bedrag zitten niet alleen de terugbetalingen van
toepassing voor verbouwleningen. Voor verbouwingen
kapitaal, maar ook de premies voor de kredietgebonden
komen daar nog een paar voorwaarden bovenop: de
overlijdensverzekering en voor eventuele andere levens-
woning moet minstens vijftien jaar oud zijn en u moet
verzekeringen.
voor minstens 28 980 euro (btw inbegrepen) facturen van geregistreerde aannemers kunnen voorleggen.
Gehuwden en wettelijk samenwonenden die samen een
Bovendien is de bijkomende interestaftrek slechts moge-
woningkrediet aangaan voor de gemeenschappelijke
lijk voor het bedrag waarvoor facturen van geregistreerde
woning, mogen het terugbetaalde kapitaal dat in aan-
aannemers kunnen worden voorgelegd.
116
Voor een verbouwlening kunt u rente aftrekken op maximaal 36 600 euro van het geleende bedrag. Dat
Wat met verbouwingen?
maximum ligt hoger naargelang u meer kinderen ten Voor verbouwingen van uw enige woning mag u
laste hebt.
ook de premie voor de kredietgebonden overlijInteresten van leningen aangegaan voor 1 januari 2005
densverzekering, het terugbetaalde kapitaal en de
voor een nieuwbouw (inclusief de aankoop van een
gewone interestaftrek in rekening brengen. Voor
woning onder het btw-stelsel) kunnen in aanmerking
de bijkomende interestaftrek wordt het af te trek-
komen voor bijkomende interestaftrek. Voor een nieuw-
ken bedrag berekend op een lening van maximaal
bouwlening kunt u interest aftrekken op maximaal het
36 600 euro in plaats van 73 190 euro. Dat
grensbedrag dat van toepassing is in het jaar waarin het
bedrag kan hoger liggen als u meer kinderen ten
krediet werd afgesloten.
laste hebt:
Leningen aangegaan vanaf 1 januari 2005 voor het bou-
1 kind ten laste
38 420 euro
wen van een nieuwe woning of het kopen van een
2 kinderen ten laste
40 250 euro
woning met btw geven geen recht meer op bijkomende
3 kinderen ten laste
43 910 euro
interestaftrek. Voor die leningen geldt in principe de
4 kinderen of meer ten laste
47 570 euro
regeling van de woonbonus als alle voorwaarden vervuld Kinderen die gehandicapt zijn, tellen dubbel.
zijn.
Voorwaarden zijn wel dat de werkzaamheden Hoeveel precies?
9
minstens 28 980 euro kosten, btw inbegrepen, dat ze worden uitgevoerd door een geregistreer-
De interesten die nog overblijven na de toepassing van
de aannemer en dat de woning minstens vijftien
de gewone interestaftrek, kunnen in aanmerking komen
jaar oud is. Ook hier wordt de bijkomende inte-
voor de bijkomende interestaftrek. Die aftrek impliceert
restaftrek geleidelijk afgebouwd van 80% voor
dat u een bepaald percentage van die interesten mag
de eerste vijf jaren naar 70% in het zesde jaar,
aftrekken van uw totale belastbaar inkomen. De eerste
60% in het zevende jaar, enz.
vijf jaren, te rekenen vanaf het jaar waarin u het kadastraal inkomen voor het eerst bij uw belastbaar inkomen hebt geteld, mag u 80% aftrekken van de rente die u hebt betaald op de respectieve grensbedragen. Voor het zesde jaar is dat nog 70%, voor het zevende jaar 60%, enz. In totaal hebt u gedurende maximaal twaalf jaar recht op de bijkomende interestaftrek.
9 De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.
117
Voorbeeld van fiscale besparingen10 Situatie Jef en Els zijn gehuwd en hebben twee kinderen. In 1995 hebben ze een bestaande woning gekocht, oorspronkelijk gebouwd in 1984. Daarvoor zijn ze een krediet van 100 000 euro aangegaan met een looptijd van vijftien jaar. In het jaar 2012 hebben ze 4 000 euro kapitaal en 2 000 euro rente terugbetaald. Het nog terug te betalen saldo bedraagt 25 000 euro. De premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering bedroeg 250 euro voor Jef en 150 euro voor Els. Omdat het inkomen van Jef hoger ligt, is hij voor een groter kredietbedrag (75 000 euro) verzekerd dan Els (50 000 euro). In 2009 besloten Jef en Els hun keuken en badkamer volledig te vernieuwen en enkele bijkomende renovatiewerkzaamheden te laten uitvoeren. Daarvoor gingen ze een bijkomend krediet van 70 000 euro aan, waarvan de akte in 2009 werd verleden. Een nieuwe hypotheek was niet nodig: ze konden de bestaande hypotheek van het oude krediet hergebruiken. De maandelijkse kredietlasten voor dat tweede krediet bedragen 457,70 euro. De eerste twaalf maanden betaalden ze dus 3 375,14 euro rente en 2 117,32 euro kapitaal terug. Het geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning bedraagt 1 800 euro. Jef heeft een netto belastbaar beroepsinkomen van 45 000 euro, Els van 25 000 euro. De marginale (hoogste) aanslagvoet bedraagt 50% voor Jef en 45% voor Els. Berekening van het belastingvoordeel volgens de oude regeling 1 Premie kredietgebonden overlijdensverzekering en terugbetaald kapitaal Stap 1 Bepaal het maximaal in te brengen bedrag per belastingplichtige, afhankelijk van het inkomen. Jef
Els
15% op het eerste deel van 1 830 euro van zijn netto
15% op het eerste deel van 1 830 euro van haar
belastbaar beroepsinkomen = 274,50 euro
netto belastbare beroepsinkomen = 274,50 euro
+ 6% op het gedeelte daarboven (43 170 euro) =
+ 6% op het gedeelte daarboven (23 170 euro) =
2 590,20 euro
1 390,20 euro
Totaal = 2 864,70 euro
Totaal = 1 664,70 euro
Dat bedrag wordt beperkt tot het maximumbedrag van 2 200 euro.
10 Door de begrotingsmaatregelen zal de regering-Di Rupo I vanaf aanslagjaar 2013 het fiscale voordeel van de belastingvermindering enige, eigen woning en bouwsparen beperken tot een lineair tarief van 45% en zal het fiscale voordeel lange termijnsparen beperkt worden tot een lineair tarief van 30%. Bij publicatie van deze gids zijn deze wijzigingen nog niet definitief opgenomen bij wet. Deze gegevens zijn bijgevolg onder voorbehoud van de finale wetteksten. De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.
118
Stap 2 Bepaal het effectieve kredietbedrag dat in aanmerking komt voor een belastingvoordeel. Het geïndexeerde grensbedrag bedraagt voor 1995 (het jaar waarin het krediet werd aangegaan) en met twee kinderen ten laste 59 990,23 euro. Het nieuwe krediet komt niet in aanmerking voor een belastingvermindering omdat het kredietbedrag van 1995 hoger is dan het grensbedrag. Omdat het bedrag volledig wordt gewaarborgd door een hypotheek, is het kredietbedrag dat in aanmerking komt gelijk aan het grensbedrag, dus 59 990,23 euro. Stap 3 Bereken het bedrag dat in aanmerking komt voor belastingvermindering. Formule: terugbetaald kapitaal van het oude krediet x grensbedrag / totaal kredietbedrag 4 000 x 59 990,23 / 100 000 = 2 399,61 euro. Stap 4 Bereken per belastingplichtige het premiebedrag van de kredietgebonden overlijdensverzekering dat in aanmerking komt voor een belastingvoordeel bouwsparen. Formule: premiebedrag x grensbedrag (beperkt tot het verzekerde bedrag) / verzekerd kapitaal Opmerking: het deel van de premie dat boven het grensbedrag ligt, kan worden gebruikt om een belastingvermindering voor het langetermijnsparen te verkrijgen. Jef
Els
Bouwsparen
Bouwsparen
250 x 59 990,23 / 75 000 = 199,97 euro
0 euro
Langetermijnsparen
Langetermijnsparen
250 - 199,97 = 50,03 euro
150 euro
Stap 5 Verdeel het belastingvoordeel optimaal. Jef
Els
Maximaal 2 200 euro
Maximaal 1 664,70 euro
Bouwsparen
Bouwsparen
• Premie kredietgebonden overlijdensverzekering
• Premie kredietgebonden overlijdensverzekering
• (kov): 199,97 euro (zie stap 4)
• (kov): 0 euro
• Terugbetaald kapitaalmaximumbedrag - premie kov
• Terugbetaald kapitaaleffectief kredietbedrag uit
• 2 200 - 250 = 1 950 euro
• stap 2 - terugbetaald kapitaal dat al bij Jef wordt • ingebracht 2 399,61 - 1 950 = 449,61 euro
Langetermijnsparen
Langetermijnsparen
• Premie kov (rest): 50,03 euro
• Premie kov 150 euro
119
Stap 6 Bereken het belastingvoordeel. Jef
Els
Maximaal 2 200 euro
Maximaal 1 664,70 euro
Bouwsparen
Bouwsparen
• Premie kov: 199,97 x 45% = 89,99 euro
• Premie kov: 0 euro
• Terugbetaald kapitaal: 1 950 x 45% = 877,50 euro
• Terugbetaald kapitaal: 449,61 x 45% = 202,32 euro
Langetermijnsparen
Langetermijnsparen
• Premie kov: 50,03 x 30% = 15,01 euro
• Premie kov: 150 x 30% = 45 euro
Totaal belastingvoordeel: 89,99 + 877,50 + 15,01 + 202,32 + 45= 1 229,82 euro 2 Gewone interestaftrek Stap 1 Bepaal het totaal belastbaar onroerend inkomen. = 1 800 euro Stap 2 Bepaal het bedrag aan rente dat in aanmerking komt voor de gewone interestaftrek. = 1 800 euro (dat bedrag vullen we op met de rente van het oude krediet) Stap 3 Bereken het belastingvoordeel van de gewone interestaftrek, waarmee de onroerende voorheffing voor 12,50% wordt gerecupereerd. Voor de eigen woning (Jef en Els hebben geen andere woning in eigendom) 12,50% x 1 800 = 225 euro 3 Bijkomende interestaftrek Stap 1 Bepaal het bedrag dat in aanmerking komt voor de bijkomende renteaftrek. De rente, betaald voor het oude krediet, komt niet in aanmerking omdat het niet om een bouw, verbouwing of aankoop onder het btw-stelsel ging. De rente, betaald voor het nieuwe krediet, komt wel in aanmerking: 3 375,14 euro Stap 2 Bereken het grensbedrag dat in aanmerking komt voor de bijkomende interestaftrek. Formule: bedrag dat in aanmerking komt voor de bijkomende interestaftrek x grensbedrag / kredietbedrag 3 375,14 x 38 070 / 70 000 = 1 835,59 euro Stap 3 Pas de fiscale begrenzing van de aftrek toe. De fiscale begrenzing van de aftrek bedraagt de eerste vijf jaar 80%. 1 835,59 x 80% = 1 468,47 euro Stap 4 Verdeel de bijkomende interestaftrek over de belastingplichtigen, afhankelijk van hun inkomen. Jef
Els
1 468,47 x 45 000 / 70 000 = 944,02 euro
1 468,47 x 25 000 / 70 000 = 524,45 euro
Stap 5 Bereken het belastingvoordeel. Jef
Els
944,02 x 45% = 424,81 euro
524,45 x 45% = 236,00 euro Totaal = 660,81 euro
120
4 Overzicht van het belastingvoordeel met de oude regeling Terugbetaald kapitaal en premies klv
1 229,82 euro
Gewone interestaftrek
225,00 euro
Bijkomende interestaftrek
660,81 euro
Totaal
2 115,63 euro
Berekening van het belastingvoordeel volgens het nieuwe systeem (woonbonus) Belastingaftrek met de woonbonus Stap 1 Bepaal het maximaal fiscaal aftrekbare bedrag. Basisbedrag: 2 200 (Jef) + 2 200 (Els) = 4 400 euro Verhoogde aftrek: 730 (Jef) + 730 (Els) = 1 460 euro Totaal = 5 860 euro Stap 2 Bereken de effectief betaalde bedragen die voor aftrek in aanmerking komen. Jaarlijkse kredietlasten: 457,70 x 12 = 5 492,40 euro Premies kredietgebonden overlijdensverzekering: 0 euro (er is geen levensverzekering voor het nieuwe krediet) Totaal = 5 492,40 euro Stap 3 Bepaal het effectieve maximaal fiscaal aftrekbare bedrag. Het effectief betaalde bedrag dat voor aftrek in aanmerking komt, ligt lager dan het fiscaal aftrekbare maximumbedrag. Daarom wordt dat effectief betaalde bedrag genomen. = 5 492,40 euro Stap 4 Verdeel het effectieve maximaal fiscaal aftrekbare bedrag tussen beide belastingplichtigen. Maximumbedrag: 5 492,40 euro Jef: 2 930 euro Els: 2 562,40 euro Stap 5 Bereken het belastingvoordeel. Jef: 2 930 x 45% = 1 318,50 euro Els: 2 562,40 x 45% = 1 153,08 euro Totaal = 2 471,58 euro Omdat de nieuwe regeling (woonbonus) voordeliger is dan de oude, namelijk een belastingvoordeel van 2 471,58 euro tegenover 2Â 115,63 euro, kiezen Jef en Els voor de woonbonus. Ze brengen dus hun oude krediet fiscaal niet langer in.
121
Gelijktijdige toepassing
Het KBC-Kredietadvies
In sommige gevallen is de gelijktijdige toepassing
Als u bij KBC Bank & Verzekering een hypothecair
van enerzijds de oude regeling van de belasting-
krediet aangaat, krijgt u in uw KBC-bankkantoor
vermindering voor het bouwsparen en anderzijds
een nauwkeurige projectie van de te verwachten
het nieuwe stelsel van de woonbonus toch
nettolasten voor de komende vijftien, twintig of
mogelijk. Neem daarvoor contact op met uw
dertig jaar. Dat kredietadvies, gemaakt met een
KBC-bankkantoor.
computerprogramma, houdt rekening met uw plannen, uw inkomen en uw budget. Er zijn verschillende simulaties mogelijk: • aankoop van een bouwgrond, zowel onder-
Opletten met leningen binnen de familie
hands als openbaar; • aankoop van een woning, zowel onderhands
Soms springen familieleden zoals ouders of groot-
als openbaar;
ouders bij met een onderhandse lening. Houd er
• bouw van een woning;
rekening mee dat de begunstigde van de lening
• vernieuwbouw.
op de rente die hij eventueel betaalt roerende
Er is zelfs een simulatie mogelijk voor combina-
voorheffing moet inhouden.nhouden.
ties, bijvoorbeeld aankoop bouwgrond + nieuwbouw of aankoop woning + verbouwingen. Zo kunnen we voor u de voordeligste combinatie vinden. KBC Bank & Verzekering houdt alle formaliteiten en voorwaarden voor u in het oog. Automatisch krijgt u van ons ook alle nodige attesten om uw aangifte in te vullen.
122
123
Overheidspremies en fiscale voordelen
Financi毛le stimulansen om groen te (ver)bouwen Door middel van fiscale voordelen helpt de fiscus u een handje als u een woning verwerft of renoveert. Daarnaast voorzien de verschillende overheden in diverse premies en subsidies.
Door de besparingsmaatregelen van de federale regering wordt de financi毛le ondersteuning voor wie energiezuinig wil bouwen of renoveren vanaf 2012 fiks teruggeschroefd. Bij het afsluiten van de redactie waren alle details nog niet gekend. Voor een actuele stand van zaken kijkt u het best op de websites van de bevoegde instanties.
Energiebesparende investeringen: ingrijpende wijzigingen De nota Di Rupo schrapt de belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven met onmiddellijke ingang. In het wetsontwerp is een overgangsbepaling voorzien voor overeenkomsten die zijn afgesloten voor 28 november 2011. A Overeenkomsten afgesloten v贸贸r 28 november 2011 en betaald in 2011 Deze uitgaven komen in aanmerking voor de belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven. De belastingvermindering bedraagt 40% van de betaalde uitgave met een absoluut maximum van 2 830 euro of 3 680 euro, afhankelijk van de aard van de investering. Deze uitgaven komen in aanmerking voor de overdracht naar de volgende drie jaar en kunnen worden omgezet in een belastingkrediet. B Overeenkomsten afgesloten voor 28 november 2011 en betaald in 2012 Deze uitgaven komen in aanmerking voor de belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven. De belastingvermindering bedraagt 40% van de betaalde uitgave, met een absoluut maximum van 2 930 euro of 3 810 euro, afhankelijk van de aard van de investering. Deze uitgaven komen in aanmerking voor de overdracht naar de volgende drie jaar en kunnen worden omgezet in een belastingkrediet. C Overeenkomsten afgesloten na 28 november 2011 en betaald 2011 Deze uitgaven komen in aanmerking voor de belas-
125
tingvermindering voor energiebesparende uitgaven. De
jaren al deze belastingvermindering toegekend kreeg,
belastingvermindering bedraagt 40% van de betaalde
blijft deze uiteraard genieten.
uitgave met een absoluut maximum van 2 830 euro of 3 680 euro, afhankelijk van de aard van de investering.
Andere tegemoetkomingen
Deze uitgaven komen in aanmerking voor de overdracht naar de volgende drie jaar en kunnen worden
Als u in Vlaanderen een woning bouwt, herbouwt of
omgezet in een belastingkrediet.
casco verbouwt en ze na de werkzaamheden een energie-
D Overeenkomsten afgesloten na 28 november 2011 en betaald in 2012 Deze uitgaven komen niet meer in aanmerking voor een fiscaal voordeel, met uitzondering van de isolatie
peil van E60 of lager heeft, krijgt u gedurende tien jaar een korting van 20% op de onroerende voorheffing (grondbelasting). Als het energiepeil E40 of lager is, loopt die korting op tot 40%.
van daken. De belastingvermindering wordt beperkt tot 30% met een absoluut maximum van 2 930 euro.
Verder kent Vlaanderen groenestroomcertificaten toe voor wie zelf elektriciteit opwekt met behulp van fotovoltaïsche
Voor volgende investeringen valt de belastingverminde-
zonnepanelen. Per 1 000 kWh opgewekte elektriciteit
ring dus weg voor overeenkomsten afgesloten na
krijgt u van de VREG een groenestroomcertificaat. Uw
28 november 2011 en betaald in 2012:
netbeheerder koopt dat groenestroomcertificaat op tegen
• het onderhoud van oude stookketels of de vervanging
een gegarandeerde minimumprijs. Voor zonnepanelen die
ervan door een condensatieketel, een stookketel op
in dienst werden genomen tussen 1 januari en 31 maart
hout, een installatie met warmtepomp;
2012 ontvangt u jaarlijks een minimumsteun van 250 euro
• de installatie van een systeem van waterverwarming op zonne-energie (zonneboiler); • de plaatsing van zonnecelpanelen die zonne-energie omzetten in elektrische energie (fotovoltaïsche panelen); • de installatie van een geothermische warmtepomp;
per behaald certificaat, en dat gedurende twintig jaar. Voor installaties in gebruik genomen tussen 1 april en 30 juni 2012 bedraagt dat 230 euro, voor installaties in gebruik genomen tussen 1 juli en 31 december 2012 is dat nog 210 euro.
• het plaatsen van hoogrendementsbeglazing; • het installeren van een warmteregeling op een centraal
De inkomsten die een particulier verkrijgt uit de verkoop
verwarmingssysteem door middel van thermostatische
van groenestroomcertificaten is niet belastbaar, op voor-
kranen of een kamerthermostaat met tijdschakeling;
waarde dat de energie geproduceerd wordt door een
• het uitvoeren van een energieaudit.
installatie die uitsluitend in de privésfeer gebruikt wordt.
Ook de groene lening met interestbonificatie valt in 2012
De netbeheerders in Vlaanderen geven premies voor
weg. Of de belastingvermindering van 40% op de in
dakisolatie, vloerisolatie, buitenmuurisolatie, hoogrende-
2012 betaalde interesten behouden blijft voor wie in het
mentsglas, zonneboilers en warmtepompen. Er zijn ook
verleden zo’n groene lening sloot, was bij het beëindigen
nieuwbouwpremies die afhangen van het E-peil van het
van de redactie nog niet duidelijk.
huis of het appartement dat u hebt gebouwd of nieuw hebt gekocht.
Tot slot valt ook de belastingvermindering gedurende
In Brussel kunt u diverse energiepremies krijgen: voor
tien jaar voor passiefwoningen, lage-energiewoningen
energieaudits, passiefwoningen, (zeer) lage-energiewonin-
en nulenergiewoningen vanaf 2012 weg. Wie de vorige
gen, dakisolatie, vloerisolatie, buitenmuurisolatie, houten
126
Andere premies en subsidies ramen met milieulabel, hoogrendementsglas, groendaken,
Los van het energiezuinige karakter van de werkzaamhe-
buitenzonwering, condensatieketels, temperatuurregeling,
den zijn er nog premies en subsidies waarop u aanspraak
ventilatie, zonneboilers, fotovoltaïsche panelen, warmte-
kunt maken.
pompen, warmtekrachtkoppeling, efficiënte elektrische huishoudtoestellen. Voor meer informatie kunt u terecht
Preventie van brand en inbraak1
in de Stadswinkel of bij het Leefmilieu Brussel – BIM. Als u als volle eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder, Wallonië heeft premies of tegemoetkomingen voor ingre-
erfpachter, blote eigenaar of huurder investeringen in uw
pen voor een rationeel energieverbruik en voor de installa-
woning doet tegen brand en inbraak, kunt u aanspraak
tie van zonnecollectoren. U kunt aanspraak maken op een
maken op een fiscaal voordeel. Dat bedraagt 50% van
financiële tegemoetkoming voor de plaatsing van fotovol-
de gedane investeringen, met een maximum van 730
taïsche zonnepanelen en op groenestroomcertificaten.
euro (aanslagjaar 2013) per woning. Dat fiscale voordeel
Wie een passiefhuis of lage-energiewoning koopt, betaalt
kunt u voor dezelfde investering niet cumuleren met de
minder registratierechten. Wie energiebesparende werk-
belastingvermindering voor energiebesparende investe-
zaamheden aan zijn woning uitvoert, krijgt een tijdelijke
ringen.
bevriezing van zijn kadastraal inkomen.
Voor de volledigheid vermelden we dat er ook een federale investeringsaftrek bestaat voor de beveiliging van
Naast de gewestelijke steunmaatregelen bieden ook de
beroepslokalen.
provincie en de gemeente soms voorzieningen en premies.
Renovatie in probleemwijken1
Verder geven de sectorverenigingen voor gas en stookolie
Volle eigenaars, vruchtgebruikers, opstalhouders, erf-
soms een premie voor de plaatsing van bepaalde installa-
pachters en blote eigenaars (maar geen huurders) kun-
ties.
nen een belastingvermindering krijgen als ze een woning vernieuwen die ligt in een zone voor positief grootstedelijk beleid. Ze bedraagt 15% van die uitgaven, met een maximum van 730 euro (aanslagjaar 2013). Er zijn een aantal voorwaarden: • het moet gaan om de enige woning van de belastingplichtige; • de woning moet minstens vijftien jaar geleden in gebruik zijn genomen; • de totale kostprijs van de werkzaamheden moet minstens 3 660 euro (aanslagjaar 2013) bedragen, btw inbegrepen; • de uitgaven mogen niet in aanmerking worden genomen als bedrijfskosten, ze mogen geen recht geven op een investeringsaftrek en ze mogen geen belastingver1 De vermelde geïndexeerde bedragen zijn die voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013.
127
mindering voor energiebesparende investeringen heb-
Renovatiepremie
ben opgeleverd. Eigenaars/bewoners die tot drie jaar voor de aanvraag
Premies en subsidies in het Vlaams Gewest
geen andere woning bezaten (in eigendom of volledig vruchtgebruik) en verhuurders kunnen een renovatiepremie krijgen. Eigenaars mogen een bepaald belast-
In Vlaanderen kunt u onder andere terugvallen op een
baar inkomen niet overschrijden. Voor samenwonenden
renovatiepremie, een aanpassings- en verbeteringspremie
en gehuwden ligt de grens op 54 390 euro, te verhogen
en een gratis verzekering gewaarborgd wonen.
met 3 050 euro per persoon ten laste (bedragen voor aanvragen in 2011). Voor alleenstaanden met een per-
Gratis verzekering gewaarborgd wonen
soon ten laste geldt hetzelfde basisbedrag en is er eenzelfde verhoging vanaf de tweede persoon ten laste.
Wie een woning bouwt, koopt of verbouwt, kan onder
Voor alleenstaanden zonder persoon ten laste is dat
bepaalde voorwaarden een gratis verzekering gewaar-
38 070 euro. Wie al een verbeteringspremie heeft gekre-
borgd wonen krijgen. Die verzekering loopt tien jaar en
gen, kan tot drie jaar nadien geen renovatiepremie aan-
komt bij onvrijwillige arbeidsongeschiktheid of werkloos-
vragen. Na uitbetaling van de renovatiepremie moet u
heid gedurende maximaal drie jaar tegemoet in de terug-
tien jaar wachten voor u opnieuw een renovatiepremie
betaling van de lening.
of verbeteringspremie (behalve voor werkzaamheden om overbevolking op te lossen) kunt aanvragen.
Bij de aankoop, bouw of aankoop met herbouwing van een woning moet u een hypothecair krediet van minstens
De woning moet minstens 25 jaar oud zijn. Niet alle
50 000 euro aangaan. Voor uitsluitend renovatiewerk-
werkzaamheden komen in aanmerking. Het moet gaan
zaamheden daalt dat minimumbedrag tot 25 000 euro.
om ingrepen om de woning structureel gezond en
Voor de aankoop van een nieuwe woning en voor de
vochtvrij te maken. Alleen de volgende acht categorieën
aankoop en herbouw van een woning gelden bepaalde
van werken komen in aanmerking, telkens voor een
inkomensgrenzen, tenzij de woning een energiepeil E70
maximumbedrag: funderingen/muren (15 000 euro),
of lager heeft.
draagvloeren (15 000 euro), daken (15 000 euro), buiten-
De tussenkomst in de terugbetaling start na een wacht-
schrijnwerk (15 000 euro), centrale verwarming (7 500
tijd van 3 maanden en bedraagt 70% van de aflossing
euro), elektriciteit (3 750 euro), sanitair (3 750 euro) en
gedurende het eerste jaar, 56% gedurende het tweede
vervanging van een binnentrap (3 750 euro). Niet in aan-
jaar en 42% gedurende het derde jaar, met telkens een
merking komen werken voor de afwerking of de isolatie
maximum van 500 euro. Dat maximum stijgt naar 600
van een woning.
euro voor wie een woning met een energiepeil E70 of lager heeft en onder een bepaalde inkomensgrens blijft.
U mag de werkzaamheden zelf uitvoeren. Zo niet moet een geregistreerde aannemer ze uitvoeren. Er moet voor
Ten slotte mag de verkoopwaarde van de woning niet
minstens 10 000 euro facturen zijn. De tegemoetkoming
hoger zijn dan 320 000 euro. In het arrondissement
bedraagt maximum 10 000 euro. Wie de gerenoveerde
Halle-Vilvoorde en sommige gemeenten van het arron-
woning zelf bewoont en een belastbaar inkomen heeft
dissement Leuven geldt een hogere maximumverkoop-
van maximum 27 200 euro (te verhogen met 1 420 euro
waarde van 368 000 euro.
per persoon ten laste) krijgt 30% van de kostprijs van de
128
werkzaamheden terugbetaald, met een maximum van
Gehandicapten kunnen een tegemoetkoming vragen
10Â 000 euro. Dezelfde regeling geldt voor wie zijn gere-
van het Vlaams Agentschap voor Personen met een
noveerde woning verhuurt via een sociaal verhuurkan-
Handicap (VAPH) voor het bouwen van een aangepaste
toor. In de andere gevallen bedraagt de tussenkomst
woning, verbouwen of ombouwen van een woning, of
20% van de kostprijs van de werken.
voor aanvullende uitrusting (garagepoortopeners, elektrische rolluiken, belinstallatie, keuken, enz.).
Aanpassings- en verbeteringspremie
Ook de provincie verleent premies voor de aanpassing van een woning voor gehandicapten.
Vlaanderen verleent een aanpassings- en verbeteringspremie. Beide kunnen zowel door eigenaars als door
Om de leegstand en verkrotting tegen te gaan, wer-
huurders worden aangevraagd. De aanpassingspremie is
den eveneens een aantal maatregelen getroffen. Een
bedoeld voor wie een woning aanpast aan de lichamelij-
eigenaar die een klein handelspand omvormt tot
ke gesteldheid van een gehandicapt of bejaard gezinslid.
woning, betaalt drie jaar lang geen onroerende voorhef-
De verbeteringspremie is bedoeld voor verbeteringswerk-
fing. Als u een pand renoveert dat op de lijst van ver-
zaamheden en verbouwingen. Er zijn verschillende voor-
waarloosde of onbewoonbaar verklaarde woningen
waarden, onder andere met betrekking tot het
staat, gaat het nieuwe, verhoogde kadastraal inkomen
belastbare inkomen, het gebruik van de woning, het
pas na vijf jaar in.
kadastraal inkomen van de woning en de aard van de werkzaamheden. Voor beide premies geldt dat de aan-
In bepaalde omstandigheden kunt u als eigenaar of
vraag pas na de uitvoering van de werkzaamheden kan
huurder aanspraak maken op een vermindering van
worden gedaan. Facturen mogen niet ouder zijn dan een
de onroerende voorheffing. In Vlaanderen wordt die
jaar, te rekenen vanaf de aanvraagdatum. U kunt binnen
vermindering automatisch toegekend. Opgelet: in som-
de tien jaar drie aanvragen doen voor telkens andere
mige gevallen moet de vermindering toch of soms een-
werkzaamheden. Voor meer informatie kunt u terecht bij
malig worden aangevraagd.
de RWO-afdeling van uw provincie (zie p. 138 Provinciale afdelingen). Andere financiĂŤle voordelen
www.vaph.be
Als u verhuist van een woning die bepaalde gebreken
Voor meer informatie over VAPH:
vertoont naar een woning die aan bepaalde normen vol-
tel. 02 225 84 11 fax 02 225 84 05
doet, en als uw inkomen niet te hoog ligt, komt u in aanmerking voor een installatiepremie en een huursubsi-
www.onroerendevoorheffing.be
die. Voor meer informatie kunt u terecht bij de RWOafdeling van uw provincie (zie p. 138 Vlaanderen).
Voor meer informatie kunt u terecht bij: Agentschap Vlaamse Belastingdienst, Onroerende
Voor het onderhoud en de restauratie van beschermde
Voorheffing, Bauwensplaats 13 bus 2, 9300 Aalst
monumenten zijn premies beschikbaar. Ook is een fis-
tel. 078 15 30 15 (elke werkdag van 9 tot 19 uur),
cale aftrek van het belastbare inkomen voor beschermd
fax 053 72 23 75
erfgoed mogelijk.
129
Premies en subsidies in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
gebruikt. Ook moet de woning ouder zijn dan 25 jaar, aangrenzend zijn en een gevel aan de straatzijde of binnen een beperkte afstand van de rooilijn liggen. De pre-
Brussel voorziet onder andere in een renovatiepremie en
mie is verkrijgbaar in heel Brussel. Ze wordt berekend als
een premie voor gevelverfraaiing. Ook geeft Brussel sub-
een percentage van de kostprijs van de aanvaarde werk-
sidies voor de restauratie van beschermde monumenten,
zaamheden. Dat percentage hangt af van de wijk waarin
en zijn er een vrijstelling van de onroerende voorheffing
de woning ligt, en van het inkomen en de leeftijd van de
en een fiscale aftrek voor werkzaamheden aan
aanvrager. De premie wordt verhoogd voor jonge kop-
beschermde gebouwen.
pels en per persoon ten laste. De werkzaamheden moeten minstens 700 euro kosten (btw inbegrepen).
Renovatiepremie
Ongeacht de omvang van de werkzaamheden zal het maximumbedrag van de aanvaarde werkzaamheden dat
Brussel heeft een premie voor de renovatie van het
als basis dient voor de berekening van de premie, nooit
woonmilieu. De premie kan worden toegekend in heel
hoger zijn dan 25 000 euro (btw inbegrepen). Na een
Brussel aan eigenaars-bewoners of aan eigenaars die
bezoek ter plaatse van de afgevaardigde van de minister
hun gebouw voor minstens negen jaar verhuren aan een
en de definitieve toezegging van de premie, hebt u twee
sociaalverhuurkantoor. Het pand moet minstens dertig
jaar de tijd om de gevelverfraaiing te laten uitvoeren
jaar oud zijn en hoofdzakelijk een woonfunctie hebben
door een geregistreerde aannemer. Onder bepaalde
(of krijgen na de renovatie). De premie wordt berekend
voorwaarden kunt u een voorschot krijgen, maar in de
als een percentage van een vast bedrag per soort werk.
regel wordt de premie uitbetaald na uitvoering van de
Het exacte percentage hangt af van de wijk waarin het
verfraaiing en na een hernieuwd bezoek ter plaatse door
gebouw zich bevindt en het inkomen van de aanvrager,
de afgevaardigde van de minister. De aanvrager mag de
met verhogingen voor jonge koppels en per persoon ten
bestemming van de woning gedurende vijf jaar niet wij-
laste. Het bedrag waarop de premie wordt berekend,
zigen.
mag niet lager zijn dan 1 250 euro en niet hoger dan 35 000 euro. Voor u de werkzaamheden mag aanvatten, moet u een bevestiging krijgen dat uw aanvraagdossier
www.brussel.irisnet.be
volledig is. Vanaf dat ogenblik hebt u twee jaar om de renovatie te laten uitvoeren door een geregistreerde aan-
Voor meer informatie over gevelverfraaiing in
nemer. In bepaalde gevallen wordt een voorschot
Brussel.
betaald, maar in de regel gebeurt de uitbetaling van de premie na uitvoering van de renovatie. De aanvrager moet gedurende minstens vijf jaar zelf in de woning blijven wonen. Premie voor gevelverfraaiing Eigenaars en bepaalde huurders kunnen ook een premie voor gevelverfraaiing aanvragen als het gebouw in kwestie voor minstens twee derde als woning wordt
130
Premies en subsidies in het Waals Gewest Wallonië kent diverse premies toe: • voor de bouw of aankoop van een nieuwe woning; • voor renovatie (zowel voor eigenaars als voor huurders); • voor aanpassingen aan te verbeteren woningen of aan gebouwen die voordien geen woonbestemming hadden; • voor het plaatsen van dubbele beglazing; • voor het slopen van niet meer te verbeteren gebouwen; • voor wie een woning bouwt of aankoopt en omvormt om ze als sociale woning te laten verhuren via een daartoe bevoegde instelling. Wallonië voorziet verder in: • een tegemoetkoming in de leninglast voor wie een eerste woning bouwt of koopt, voor zover de woning een bepaalde waarde niet overschrijdt; • een huur- of verhuissubsidie; • huurcheques voor eigenaars en huurders in bepaalde gemeenten; • een gratis verzekering tegen inkomensverlies. Daarnaast bestaan er in Wallonië premies of tegemoetkomingen voor: • verbetering en verfraaiing van de buitenkant van woningen in bepaalde gebieden; • de plaatsing van een individuele waterzuiveringsinstallatie; • restauratie van beschermde monumenten; • ingrepen voor de integratie van personen met een handicap.
131
Checklist Nuttige adressen Persoonlijke notities
De aankoop van een woning stap voor stap 1 Win vooraf het advies van uw KBC-adviseur in. 2 Onderhandse verkoop: u neemt eventueel een optie – later ondertekent u een onderhandse verkoopovereenkomst. Vergeet niet een opschortende voorwaarde met betrekking tot het bodemattest te bedingen (zie p. 19 Bodemattest). Openbare verkoop: u koopt de woning op de zitdag(en). 3 U vraagt een lening aan. 4 De aankoopakte en krediet- en waarborgakte worden verleden. 5 U kunt verhuizen, tenzij er eerst verbouwingen nodig zijn.
133
De bouw of verbouwing van een woning stap voor stap 1 Win vooraf het advies van uw KBC-adviseur in.
men (KI) toegekend. U kunt binnen de twee maanden na de betekening bezwaar indienen tegen
2 Neem contact op met een architect. Hij tekent voor u
het toegekende KI en een ander bedrag voorstellen.
een ontwerp. Zodra u daarover een akkoord bereikt,
Als u geen overeenstemming bereikt, zal een scheids-
maakt de architect de meetstaten op.
rechterlijke beslissing de knoop doorhakken.
De meetstaten of beschrijvende opmetingen stipule-
8 Binnen de drie maanden, te rekenen vanaf de dag van
ren de hoeveelheden van de verschillende materialen.
de mededeling van het kadastraal inkomen, moet u
Aan de hand daarvan kan een nauwkeurige kosten-
een aangifte doen bij de btw-diensten.
raming worden gemaakt. 3 De architect vraagt een stedenbouwkundige vergunning aan, terwijl u een kredietaanvraag doet. Tegelijkertijd kunt u in gezamenlijk overleg een aannemer en eventueel een veiligheidscoÜrdinator en epb-verslaggever (energieprestatie en binnenklimaat) zoeken. 4 De stedenbouwkundige vergunning is in orde. De krediet- en waarborgakte wordt verleden. Het werk kan beginnen. Denk er wel aan dat u een tijdelijke elektriciteitsaansluiting en water nodig hebt op de bouwplaats. Voorzie ook in de nodige verzekeringen, bijvoorbeeld tegen de bouwplaatsrisico’s, de risico’s in verband met tijdelijke helpers en inbraak. 5 De woning is klaar. U kunt verhuizen. Vergeet uw woningverzekering niet. 6 Stuur binnen een maand na de installatie van uw stookolietank een kopie van het conformiteitsattest en het meldingsformulier naar de bevoegde dienst. Zie ook p. 61 Het stookoliereservoir. 7 Binnen de dertig dagen nadat u de woning hebt betrokken, moet u het kadaster op de hoogte brengen. U krijgt dan automatisch een kadastraal inko-
134
De verhuizing stap voor stap 1 Zeg tijdig en in overeenstemming met de contractuele
keerborden aan bij de politie. Denk ook aan de
verplichtingen uw huurovereenkomst op. Maak
verzekering. Is uw inboedel gedekt door uw brand-
afspraken over de terugbetaling van de huurwaar-
verzekering? Sluit een dekking tijdelijke helpers af
borg, eventueel vermeerderd met rente. Wellicht
voor de vrienden en familieleden die u een handje
moet er eerst een plaatsbeschrijving bij vertrek wor-
komen helpen.
den opgemaakt. Als u een schadevergoeding moet betalen, wordt die afgetrokken van de huurwaarborg.
7 Houd er rekening mee dat uw woning misschien nog niet volledig af of verbouwd is op de dag van de verhuizing. Alternatieve logeeradressen en meubel-
2 De overname van de aansluitingen voor water, gas en
bewaring zijn op dat ogenblik welkom.
elektriciteit in uw vorige woning kunt u regelen met de nieuwe huurders of eigenaars. Daarvoor moet u
8 Als u naar een bestaande woning verhuist, moet u
samen de diverse meterstanden invullen op een spe-
nagaan wanneer de schoorsteen daar voor het laatst
ciaal formulier.
is geveegd. Als dat langer dan een jaar geleden is, kunt u hem het best vóór de verhuizing laten vegen.
3 Vraag in uw nieuwe woning tijdig de aansluitingen
Zo vermijdt u dat uw huis na de verhuizing opnieuw
aan voor water, gas, elektriciteit, televisiedistributie,
onder het stof zit. Laat ook de verwarmingsinstallatie
internet, telefoon en fax. De gegevens die u daarvoor
en eventuele gastoestellen op voorhand nakijken.
nodig hebt, kunt u krijgen op het gemeentehuis van uw nieuwe woonplaats.
9 Als u met een verhuisfirma werkt, moet u daar tijdig contact mee opnemen. De prijzen zijn vrij, zodat de
4 Zoek zo nodig op voorhand een school voor uw
verschillen hoog kunnen oplopen. Geen waterdichte,
kinderen. Breng uw huisarts en tandarts op de hoogte
maar toch een zekere waarborg voor kwaliteit is het
van uw verhuisplannen. Eventueel kunnen zij u hel-
lidmaatschap van de Belgische Kamer der Verhuizers
pen bij de zoektocht naar geschikte collega’s in uw
(BKV vzw), tel. 02 428 63 45. Die federatie hanteert
nieuwe buurt.
een gemiddeld aanbevolen tarief voor haar leden en raadt iedereen aan om bij enkele firma’s een offerte
5 Controleer elke dag de post en stel een lijst samen
te vragen. De firma zelf is uiteraard verzekerd voor
van de correspondenten die een bericht van adres-
de vrachtwagen, maar de klant moet een verzekering
verandering moeten ontvangen.
nemen voor de inboedel. Verhuisfirma’s beschikken over heel handige dozen die zelfs volgeladen nog te
6 Bereid de eigenlijke verhuizing goed voor. Als u alles zelf klaart, moet u over een voldoende ruime wagen,
tillen zijn. Informeer wel eerst naar de kostprijs. Ga ook na of u misschien een verhuislift nodig hebt.
het vereiste rijbewijs en een aantal helpers beschikken. Als u een bestelwagen huurt, moet u letten op de dag- en kilometerprijs, de verzekeringsvoorwaar-
10 Meet op voorhand alle ruimten op, zodat u weet welke meubels waar kunnen staan.
den, het aantal vrije kilometers en de staat van het voertuig. Laad de bestelwagen tijdens de verhuizing
11 Zet uw diepvriezer de nacht voor de verhuizing op
nooit te zwaar, want bij een ongeval kunt u dan aan-
de hoogste stand. Isoleer hem tijdens de verhuizing
sprakelijk worden gesteld. Vraag indien nodig par-
met dekens. Zo hoeft u hem niet te ontdooien.
135
12 Breng kleine kinderen als het even kan elders onder op de dag van de verhuizing. Uw huisdieren kunnen
tuele kilometervergoeding. Andere instanties die u op de hoogte moet brengen
voor een dag bij vrienden, familieleden of het dieren-
zijn:
asiel terecht. Katten vergen achteraf extra aandacht.
• de RVA en de dienst voor arbeidsbemiddeling
Ze zijn heel gehecht aan hun woonomgeving. Houd
(VDAB, Actiris, FOREM) als u werkloos bent en de
ze daarom drie weken binnen om te voorkomen dat
Hulpkas voor Werkloosheidsuitkeringen als die u
ze op zoek gaan naar hun oude stek, beginnen te
de werkloosheidsuitkering uitbetaalt;
zwerven en niet meer terugkeren.
• het kinderbijslagfonds; • het Ondernemingsloket en de Kas voor Sociale
13 Geef de verschillende ruimten een nummer, en vermeld dat ook op de meubels en de dozen. Zo komt
Verzekeringen van Zelfstandigen als u zelfstandige bent;
alles meteen op de juiste plaats terecht. Begin altijd
• uw ziekenfonds;
met de installatie van de bad- en de slaapkamer.
• de vakbond;
Ook als de rest niet klaar is, kunt u nu een bad
• de bibliotheek;
nemen en slapen. Zorg voor voldoende drank en
• de onderwijsinstelling van uw kinderen;
eten voor de verhuisdag. Houd altijd EHBO-spullen,
• de verenigingen waarvan u lid bent;
zeep, handdoeken, een hamer en een handige tang
• verdelers van kranten, tijdschriften en andere
binnen handbereik. 14 Maak uw vorige woning pas schoon na de verhuizing, anders is het verspilde moeite.
publicaties waarop u een abonnement hebt. 18 Wellicht zult u nieuwe adreskaartjes moeten laten drukken. Denk ook aan het nieuwe naambordje voor uw huisbel en brievenbus.
15 Meld binnen 8 werkdagen na de verhuizing uw nieuwe adres bij de dienst bevolking (van uw nieuwe
19 Bespreek met uw verzekeraar of er, behalve het
gemeente, als u van gemeente verandert). Op de
adres, nog iets moet worden aangepast in uw ver-
dienst bevolking van uw nieuwe woonplaats wordt
zekeringspolissen. Voor de brandverzekering van de
ook de inschrijving van uw auto of motor in orde
woning zal dat meestal nodig zijn.
gebracht. Automatisch wordt ook een aantal andere instanties op de hoogte gebracht.
20 De belastingdiensten weten u normaal wel te vinden. Als u echter niet tijdig (vóór 1 juni) een aangifte-
16 Breng uw bank op de hoogte. U kunt desgewenst
formulier hebt ontvangen, moet u er zelf een aan-
cliënt worden bij een ander bankkantoor. De door-
vragen bij de belastingen. Breng hen ook op de
lopende opdrachten en domiciliëringen worden dan
hoogte van uw adreswijziging als u voordien een
in orde gebracht.
bezwaarschrift hebt ingediend.
17 Het spreekt voor zich dat u ook uw werkgever op de
21 Bij bpost kunt u uw correspondentie gedurende een
hoogte brengt van uw verhuizing. Dat is niet alleen
bepaalde periode laten bewaren of tot vier maanden
noodzakelijk voor alle officiële papieren en voor de
na uw verhuizing laten nasturen. Via speciale kaar-
betaling van uw loon op uw nieuwe bankrekening,
ten van bpost kunt u ook tegen een voordelig tarief
maar het kan ook een invloed hebben op een even-
berichten van adresverandering versturen.
136
Wat brengt u mee als u gaat praten met uw KBC-kredietadviseur? 22 Een handige dienstverlening is DoMyMove, een
1 Uw huiswerk
initiatief van bpost. Met die dienst kunt u de part-
Denk op voorhand na over een aantal beslissingen en
ners van dat initiatief vrij goedkoop op de hoogte
randvoorwaarden.
brengen van uw verhuizing. Formulieren vindt u in
• Op welke looptijd wilt u lenen? Welk maandelijks
het postkantoor.
bedrag kunt/wilt u spenderen aan de terugbetaling van het krediet? Op www.kbc.be/simulatie_woningkrediet kunt u de oefening al eens maken. Breng de simulaties gerust mee naar het kantoor. • Staan er op korte of iets langere termijn grote wijzigingen in uw gezinssituatie op het programma? We denken dan aan gezinsuitbreiding, meer of minder gaan werken, kinderen die hogere studies gaan beginnen, enz. Zulke wijzigingen kunnen tot gevolg hebben dat ook uw financiële situatie verandert. Die informatie is belangrijk om het krediet op uw maat uit te werken en om de juiste verzekeringen te kunnen aanbieden. 2 Inkomstenbewijzen Breng de meest recente loonstroken en het meest recente aanslagbiljet mee. Dat laatste is handig om een fiscale simulatie te maken en zo de financiële weerslag van een woningkrediet in te schatten. 3 Investeringsbewijzen Dat zijn de onderhandse verkoopovereenkomst bij een aankoop, of het door de architect opgemaakte bestek bij een bouw of verbouwing. 4 Eigendomstitels of bewijzen van schenkingen Die zijn belangrijk als u al eigenaar bent van de bouwgrond waarop u wilt bouwen, of van de woning die u wilt verbouwen. 5 Een overzicht van de eventuele premies of subsidies Zie ook hoofdstuk 7. 6 Plannen van de woning De plannen kunnen van pas komen voor de berekening van de woningpolis.
137
Nuttige adressen Ruimtelijke Ordening en Huisvesting
Limburg Koningin Astridlaan 50 bus 1, 3500 Hasselt
1 VLAANDEREN
Wonen: tel. 011 74 22 00 Ruimtelijke ordening: tel. 011 74 21 00,
Vlaamse Infolijn 1700
ruimtelijkeordening.lim@rwo.vlaanderen.be Inspectie: tel. 011 74 21 85,
DEPARTEMENT RUIMTELIJKE ORDENING, WOONBELEID
inspectie.limburg@rwo.vlaanderen.be
EN ONROEREND ERFGOED (RWO)
Onroerend erfgoed: tel. 011 74 22 20,
www.ruimtelijkeordening.be
limburg@onroerenderfgoed.be
www.bouwenenwonen.be www.onroerenderfgoed.be
Oost-Vlaanderen Gebroeders Van Eyckstraat 4-6, 9000 Gent
AGENTSCHAPPEN INSPECTIE RWO, WONEN-
Wonen: tel. 09 265 45 11
VLAANDEREN, RUIMTELIJKE ORDENING, ONROEREND
Ruimtelijke ordening: tel. 09 265 45 11,
ERFGOED
ruimtelijkeordening.ovl@rwo.vlaanderen.be
Hoofdzetel
Inspectie: tel. 09 265 45 11,
Koning Albert II-laan 19 bus 3 (Ruimtelijke Ordening) /
inspectie.oostvlaanderen@rwo.vlaanderen.be
bus 40 (Wonen-Vlaanderen) / bus 5 (Onroerend Erfgoed)
Onroerend erfgoed: tel. 09 265 46 18,
/ bus 22 (Inspectie), 1210 Brussel
oost-vlaanderen@onroerenderfgoed.be
Wonen: tel. 02 553 17 52, wonenvlaanderen@rwo.vlaanderen.be
Vlaams-Brabant
Ruimtelijke ordening: tel. 02 553 18 50,
Diestsepoort 6 bus 91 (Ruimtelijke ordening) / bus 92
ruimtelijkeordening@rwo.vlaanderen.be
(Wonen) / bus 93 (Inspectie) / bus 94 (Onroerend erf-
Inspectie: tel. 02 553 83 63,
goed), 3000 Leuven
inspectie@rwo.vlaanderen.be
Wonen: tel. 016 24 97 77
Onroerend erfgoed: tel. 02 553 16 50,
Ruimtelijke ordening: tel. 016 24 98 18,
info@onroerenderfgoed.be
ruimtelijkeordening.vbr@rwo.vlaanderen.be Inspectie: tel. 016 66 59 60,
Antwerpen
inspectie.vlaamsbrabant@rwo.vlaanderen.be
Lange Kievitstraat 111-113 bus 54 (Wonen) / bus 52
Onroerend erfgoed: tel. 016 66 59 00,
(Ruimtelijke ordening) / bus 55 (Inspectie), bus 53
vlaams-brabant@onroerenderfgoed.be
(Onroerend erfgoed), 2018 Antwerpen Wonen: tel. 03 224 61 16 Ruimtelijke ordening: tel. 03 224 60 20, ruimtelijkeordening.ant@rwo.vlaanderen.be Inspectie: tel. 03 224 65 82, inspectie.antwerpen@rwo.vlaanderen.be Onroerend erfgoed: tel. 03 224 62 10, antwerpen@onroerenderfgoed.be
138
West-Vlaanderen
DE STADSWINKEL VZW & HET BRUSSELS ENERGIE
Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge
AGENTSCHAP (ABEA)
Wonen: tel. 050 44 28 80
Sint-Gorikshallen
Ruimtelijke ordening: tel. 050 44 28 11,
Sint-Goriksplein 1, 1000 Brussel
ruimtelijkeordening.wvl@rwo.vlaanderen.be
Tel. 02 512 86 19
Inspectie: tel. 050 44 28 01,
www.stadswinkel.be
inspectie.westvlaanderen@rwo.vlaanderen.be
Het informatieloket is open van dinsdag tot en met vrij-
Onroerend erfgoed: tel. 050 44 29 55,
dag van 10 tot 18 uur, en op zaterdag van 14 tot 17 uur.
west-vlaanderen@onroerenderfgoed.be 3 WALLONIË 2 BRUSSEL Infolijn 0800 11 901 MINISTERIE VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
MINISTERIE VAN HET WAALS GEWEST
BESTUUR RUIMTELIJKE ORDENING EN HUISVESTING
AFDELING RUIMTELIJKE ORDENING EN STEDENBOUW,
www.broh.irisnet.be
HUISVESTING EN MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN mrw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/default.asp
Directie Stedenbouw Tel. 02 204 23 77
Provinciale afdelingen
broh.stedenbouw@mbhg.irisnet.be
Duitse Gemeenschap
www.stedenbouw.irisnet.be
Hütte 79 bus 22, 4700 Eupen Tel. 087 59 85 30
Directie Huisvesting Tel. 0800 40 400
Henegouwen
broh.huisvesting@mbhg.irisnet.be
Place du Béguinage 16, 7000 Bergen
www.cil-wic.be, www.premie-renovatie.irisnet.be
Ruimtelijke ordening: tel. 065 32 80 11 Huisvesting: tel. 065 32 81 99,
Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie
logement.mons.dgo4@spw.wallonie.be
Tel. 02 204 12 80
Monumenten en Landschappen: tel. 065 32 80 25
broh.huisvestingsinspectie@mbhg.irisnet.be Rue de l’Ecluse 22, 6000 Charleroi Directie Stadsvernieuwing
Ruimtelijke ordening: tel. 071 65 49 63
Tel. 02 204 24 56
Huisvesting: tel. 071 65 48 80
broh.stadsvernieuwing@mbhg.irisnet.be
Monumenten en Landschappen: tel. 071 65 48 80
www.wijken.irisnet.be Luik Directie Monumenten en Landschappen
Montagne Sainte-Walburg 2, 4000 Luik
Tel. 02 204 25 75
Ruimtelijke ordening: tel. 04 224 54 50 – 04 224 54 61
broh.monumenten@mbhg.irisnet.be
Huisvesting: tel. 04 224 54 90
www.monument.irisnet.be
Monumenten en Landschappen: tel. 04 224 54 79
139
Luxemburg
UNION WALLONNE DES ARCHITECTES – UWA
Place Didier 45, 6700 Aarlen
Rue de l’Éveché 10, 5000 Namen
Ruimtelijke ordening: tel. 063 58 91 11
Tel. 081 28 05 43
Huisvesting: tel. 063 58 91 11
www.uwa.be
Monumenten en Landschappen: tel. 063 58 90 01 NEDERLANDSTALIG COLLEGE VAN DESKUNDIGEN Namen
ARCHITECTEN VAN BELGIË
Place Léopold 3, 5000 Namen
Leuvensesteenweg 613, 1930 Zaventem
Ruimtelijke ordening: tel. 081 24 61 11/43
Tel. 02 252 18 75
Huisvesting: tel. 081 24 61 11
www.ncdab.be
Monumenten en Landschappen: tel. 081 24 61 76
[Frans] CEAB
Waals-Brabant
Livornostraat 160 bus 2, 1000 Brussel
Rue de Nivelles 88, 1300 Waver
Tel. 02 649 50 66
Tel. 010 23 12 11
www.redweb.be/architectexpert
wavre.dgo4@spw.wallonie.be
Architecten
Aannemers en diensten van het bouwbedrijf
ORDE VAN ARCHITECTEN
CONFEDERATIE BOUW
www.ordredesarchitectes.be
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel
www.architect.be
Tel. 02 545 56 00 info@confederatiebouw.be
KONINKLIJKE FEDERATIE VAN DE
www.confederatiebouw.be
ARCHITECTENVERENIGINGEN VAN BELGIË – FAB Ernest Allardstraat 21 bus 1, 1000 Brussel
VLAAMSE CONFEDERATIE BOUW – VCB
Tel. 02 512 34 52
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel
www.fab-arch.be
Tel. 02 545 57 49 www.vcb.be
NAV – DE VLAAMSE ARCHITECTENORGANISATIE Spastraat 8, 1000 Brussel
CONFEDERATIE BOUW BRUSSEL-HOOFDSTAD – CBBH
Tel. 02 238 07 70
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel
www.nav.be
Tel. 02 545 58 29 brussel.hoofdstad@confederatiebouw.be
BOND VAN VLAAMSE ARCHITECTEN – BVA
www.confederatiebouw.be/brusselhoofdstad
Ernest Allardstraat 21, 1000 Brussel Tel. 02 512 25 78
CONFEDERATION CONSTRUCTION WALLONNE – CCW
www.bondvlaamsearchitecten.be
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel Tel. 02 545 56 68 www.ccw.be
140
BOUWUNIE – UNIE VAN HET KMO-BOUWBEDRIJF
ASSOCIATIE VAN BELGISCHE EXPERTEN – ABEX
Spastraat 8, 1000 Brussel
Frans Van Kalkenlaan 1 bus 104, 1070 Brussel
Tel. 02 238 06 05
Tel. 02 523 73 33
info@bouwunie.be
www.abex.be
www.bouwunie.be ASSOCIATIE VAN INTERIEURARCHITECTEN VAN BELGIË WETENSCHAPPELIJK EN TECHNISCH CENTRUM VOOR
– AINB
HET BOUWBEDRIJF – WTCB
Spastraat 8, 1000 Brussel
Proefstation
Tel. 02 238 06 20
Avenue P. Holoffe 21, 1342 Limelette
www.ainb.be
Tel. 02 655 77 11 BELGISCHE FEDERATIE GROENVOORZIENERS – BFG Dienst technologisch advies
www.bfg-fbep.org
Lozenberg 7, 1932 Sint-Stevens-Woluwe
info@bfg-fbep.org
Tel. 02 716 42 11 info@bbri.be
BELGISCHE VERENIGING VAN TUINARCHITECTEN EN
www.wtcb.be
LANDSCHAPSARCHITECTEN – BVTL Leopold II-laan 53, 1080 Brussel
Andere beroepsverenigingen uit de bouwbranche
Tel. 0496 06 63 36
CONTACTVERENIGING VOOR
Kopen en verkopen van een onroerend goed
VEILIGHEIDSCOÖRDINATOREN – VC-CS
www.bvtl.be
Louizalaan 216 bus 292, 1050 Brussel Tel. 016 80 81 81
KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH
www.vccs.be
NOTARIAAT Bergstraat 30-34, 1000 Brussel
BELGISCH INSTITUUT VAN VEILIGHEIDS- EN
Tel. 02 505 08 11
GEZONDHEIDSCOÖRDINATOREN
www.notaris.be
Vorstlaan 47 bus 2, 1160 Brussel Tel. 02 660 92 69
BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS – BIV
www.bib-co.com
Luxemburgstraat 16b, 1000 Brussel Tel. 02 505 38 50
KONINKLIJKE CONFEDERATIE DER LANDMETERS-
www.biv.be
EXPERTEN – KCLE Brusselsesteenweg 323a bus 11, 1410 Waterloo
CONFEDERATIE VAN IMMOBILIËNBEROEPEN VAN BELGIË
Tel. 02 644 94 69
– CIB
www.kcle-crge.org
www.cib.be
141
Fiscale aspecten
CENTRUM DUURZAAM BOUWEN Marktplein 7 bus 1, 3550 Heusden-Zolder
FEDERALE OVERHEIDSDIENST FINANCIËN
Tel. 011 79 97 51
Contact Center
info@centrumduurzaambouwen.be
Tel. 02 572 57 57
www.centrumduurzaambouwen.be
Algemene administratie van de patrimoniumdocumenta-
Energie
tie AAPD (kadaster, registratie en domeinen) Tel. 02 576 35 98
WEBSITES OVERHEID Vlaanderen: www.energiesparen.be
Milieuaspecten
Brussel: www.leefmilieubrussel.be Wallonië: energie.wallonie.be
PORTAALSITE VLAAMSE OVERHEID www.milieuinfo.be
FEDERALE OVERHEIDSDIENST ECONOMIE – CONTACT CENTER
OPENBARE AFVALSTOFFENMAATSCHAPPIJ VOOR HET
Tel. 0800 120 33
VLAAMSE GEWEST – OVAM
info.eco@economie.fgov.be
Stationsstraat 110, 2800 Mechelen
www.mineco.fgov.be
Tel. 015 28 42 84 info@ovam.be
COMMISSIE VOOR DE REGULERING VAN DE
www.ovam.be
ELEKTRICITEIT EN HET GAS – CREG Nijverheidsstraat 26-38, 1040 Brussel
LEEFMILIEU BRUSSEL – BIM
Tel. 02 289 76 11
Gulledelle 100, 1200 Brussel
info@creg.be
Tel. 02 775 75 75
www.creg.be
info@leefmilieubrussel.be www.leefmilieubrussel.be
VLAAMSE REGULERINGSINSTANTIE VOOR DE ELEKTRICITEITS- EN GASMARKT – VREG
PORTAALSITE WAALS GEWEST
Graaf de Ferrarisgebouw
environnement.wallonie.be
Koning Albert II-laan 20 bus 19, 1000 Brussel Tel. 1700
ARGUS – HET MILIEUPUNT VAN KBC EN CERA
info@vreg.be
Eiermarkt 8, 2000 Antwerpen
www.vreg.be
Tel. 03 202 90 70 info@argusmilieu.be
COMMISSION WALLONNE POUR L’ENERGIE – CWAPE
www.argusmilieu.be
Avenue Gouverneur Bovesse 103-106, 5100 Jambes Tel. 081 33 08 10 cwape@cwape.be www.cwape.be
142
DE BRUSSELSE REGULATOR VOOR ENERGIE – BRUGEL
BELGIAN CENTRE FOR DOMOTICS AND IMMOTICS –
Kunstlaan 46, 1000 Brussel
BCDI
Tel. 0800 97 198
info@bcdi.be
info@brugel.be
www.bcdi.be
www.brugel.be BELSOLAR – BEROEPSFEDERATIE VOOR ACTIEVE THERMISCHE ZONNE-ENERGIE p/a ATTB Sectie 5 Frans Geldersstraat 7 bus 4, 1800 Vilvoorde Tel. 0437 82 90 83 info@attb.be www.belsolar.be BELPV – SECTORORGANISATIE VOOR FOTOVOLTAÏSCHE ZONNE-ENERGIE Koningsstraat 35, 1000 Brussel Tel. 02 218 87 47 info@ode.be www.ode.be
Diverse VERZOENINGSCOMMISSIE BOUW Espace Jacqmotte Hoogstraat 139, 1000 Brussel Tel. 02 504 97 86 info@bouwverzoening.be www.bouwverzoening.be ALIA SECURITY – BEROEPSVERENIGING VAN DE ELEKTRONISCHE BEVEILIGING Marlylaan 15, 1120 Brussel info@aliasecurity.be www.aliasecurity.be VENTIBEL – SECTORORGANISATIE VOOR VENTILATIE Kasteelstraat 70, 9620 Zottegem Tel. 0478 56 21 23 www.ventibel.be
143
Interessante websites • Bouwen en verbouwen www.habitos.be (informatie over bouwen en renoveren) www.houseonline.be • Inspiratiedagen www.mijnhuismijnarchitect.com www.devlaamserenovatiedag.be • Beurzen www.batibouw.be www.bisbeurs.be www.cocoon.be www.bouwreno.be www.inwonen.be www.bouwinnovatie.be www.bois-habitat.be www.batireno.be www.tendancesmaison.be
• Vastgoed www.pap.be
• Duurzaam (ver)bouwen
www.woneninbrussel.be
www.energiebewustarchitect.be
www.notarimmo.be
www.passiefhuisplatform.be www.bouwteam.be
• Fiscaliteit
www.duurzameenergie.org
www.onroerendevoorheffing.be (belastingportaal
www.vibe.be
Vlaanderen)
www.gidsvoorduurzameaankopen.be
fiscalite.wallonie.be (belastingportaal Wallonië)
www.energie-habitat.be
www.brussel.irisnet.be/over-het-gewest/ministerie-van-
www.energies-renouvelables.org
het-brussels-hoofdstedelijk-gewest/financien-en-begro-
www.energies-renouvelable.com
ting/dienst-belastingen-en-ontvangsten
www.observatoiredulogementdurable.be www.apere.org
• Subsidies www.premiezoeker.be www.stadswinkel.be mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/Pages/ Aides/AidesMenu.asp
144
Hebt u nog vragen? Hebt u nog vragen over uw bankzaken of verzekeringen? Praat er dan over met een medewerker van uw KBCbankkantoor of met uw KBC-verzekeringsagent. U kunt ook bellen naar het KBC-Telecenter op het nummer 078 152 153. Op werkdagen van 8 tot 22 uur en op zaterdag en banksluitingsdagen van 9 tot 17 uur. U kunt ook schrijven, faxen, mailen of surfen naar: KBC-Telecenter Schoenmarkt 35 2000 Antwerpen Fax 03 283 29 50 kbc.telecenter@kbc.be www.kbc.be
145
Persoonlijke notities Denkt u aan bouwen, een woning kopen of verbouwen? Dan geven we u graag persoonlijk kredietadvies. Gratis en zonder enige verbintenis. Bovendien kunnen we u uitgebreid advies geven over de verzekering van uw eigendom. Om u concrete informatie te kunnen geven, hebben we enkele gegevens nodig. Op basis daarvan werken we een voorstel voor u uit. U hoeft daarvoor alleen het bijgevoegde formulier in te vullen en af te geven in een KBC-bankkantoor. Onze medewerkers helpen u graag om alles correct in te vullen. Het is namelijk belangrijk voor u dat we ons een juist beeld van uw situatie kunnen vormen. Enkel zo kunnen we u in een persoonlijk gesprek advies op maat geven met exacte cijfers. Het gaat tenslotte om uw centen en uw toekomst.
........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................
146
........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................ ........................................................................................
147
148
Colofon Hoofdredactie Staf Bellens en Colette Demil, CD Media Productions, Geraardsbergen Redactiecoördinatie Rik Uyttebroeck Zetwerk Jozef Boels, BZB’s bvba, Dilbeek Tekstcorrectie, vertaling, concept en vormgeving KBC Groep NV – Communicatie – CMM, Brusselsesteenweg 100, 3000 Leuven Redactie beëindigd op 23 januari 2012.
Deze uitgave is louter informatief en niet bindend voor KBC Bank. De bank kan de erin vermelde voorwaarden op elk moment en zonder voorafgaande kennisgeving wijzigen. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Alle verrichtingen van KBC Bank NV zijn onderworpen aan de Algemene Bankvoorwaarden, waarvan de tekst verkrijgbaar is in alle KBC-bankkantoren. Zetel van de vennootschap: KBC Bank NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, België. BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel, FSMA 026256 A. Een onderneming van de KBC-groep Verantwoordelijk uitgever: KBC Groep NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, België. BTW BE 0403.227.515, RPR Brussel.
KBC Bank NV en KBC Verzekeringen NV verwerken uw gegevens o.a. voor marketingdoeleinden, m.a.w. om u te kunnen contacteren met informatie, reclame of voorstellen (op uw maat). Wilt u dat liever niet, laat het dan weten in een KBC-bankkantoor in uw buurt. U hebt het recht die gegevens in te zien en te verbeteren. Meer info over die rechten vindt u in de privacyverklaring van KBC Bank respectievelijk KBC Verzekeringen (www.kbc.be) en op de website van de privacycommissie (www.privacycommission.be).
149
150
KBC-Woningpolis 1 Brandverzekering De eigenaar. Een brandverzekering beschermt u tegen het verlies van eigendom. Bij een verzekerd schadegeval moet dan hetzelfde gebouw met dezelfde kwaliteit van afwerking opnieuw worden opgebouwd. Omdat we werken met evaluatieroosters, hebt u de zekerheid dat uw gebouw én de inboedel onbeperkt verzekerd zijn. De eigenaar-verhuurder. U kunt ook het best een woningverzekering afsluiten, zelfs als uw huurder al verzekerd is. Verzekert u zich niet, dan loopt u het risico dat u bij een schadegeval geen vergoeding krijgt. Dat kan als de huurder niet aansprakelijk is. Bovendien verzekert de huurder zich alleen voor de werkelijke waarde. En u bent dan ook verzekerd tegen de gevolgen van uw aansprakelijkheid. Want u bent in veel gevallen aansprakelijk voor alle lichamelijke en stoffelijke schade aan derden, veroorzaakt door uw gebouw, de binnenplaats, de aangrenzende tuinen en de belemmering op de stoepen voor het verzekerde gebouw. De huurder. U bent contractueel aansprakelijk ten opzichte van de eigenaar voor schade die u veroorzaakt aan het gebouw tijdens de duur van de huurperiode. Die aansprakelijkheid vloeit voort uit de huurovereenkomst. U kunt ook extracontractueel aansprakelijk zijn voor schade aan derden door uw schuld. Huurders verzekeren dikwijls hun huuraansprakelijkheid voor het gebouw niet zelf omdat er een zogenaamde afstand van verhaal op de huurder in de huurovereenkomst is opgenomen. Dat is niet zonder gevaar. Zo is bijvoorbeeld in dit geval uw extracontractuele aansprakelijkheid voor schade aan derden door toedoen van het gebouw niet verzekerd. GEBOUW • Bouwdatum ..........-..........-............... of
o Gebouw in opbouw
o Vrijstaand
• Pas aangekochte woning
o Ja
o Neen
o Niet-vrijstaand
• Het gebouw is ouder dan vijftien jaar, maar werd in de laatste vijftien jaar volledig gerenoveerd
o Ja o Neen
• Liggingsadres ........................................................................................................................................................................................................................................................................................ • Hoedanigheid als
o Eigenaar
o Huurder
o Gebruiker
o Bewoner
o Niet-bewoner van
o Het volledige gebouw
o Een gedeelte van het gebouw
• Gebruik
o Als privéwoning o Voor de uitoefening van een vrij beroep
• Bewoning
o Regelmatig bewoond (maximaal negentig volledige dagen per jaar onbewoond)
o Onregelmatig bewoond (meer dan negentig volledige dagen per jaar onbewoond)
• Soort gebouw o Appartement • Constructie
o Driegevelwoning
o Rijhuis
o Vrijstaande woning
o Rieten dakbedekking
INBOEDEL WaardevoIIe voorwerpen
......................................................................................................................................
ter waarde van
.............................................
euro
WaardevoIIe voorwerpen
......................................................................................................................................
ter waarde van
.............................................
euro
...................................................................................................................................... (Bijvoorbeeld juwelen, verzamelingen, kunst, antiek, audiovisuele apparatuur.)
ter waarde van
.............................................
euro
WaardevoIIe voorwerpen
2 KBC-Gezinspolis en KBC-Ongevallenverzekering Een ongeluk zit in een klein hoekje. Daarom kunt u zich maar beter voldoende beschermen tegen de gevolgen ervan. Want u bent wettelijk verplicht de schade te vergoeden die u, uw kinderen of uw huisdier bij iemand anders veroorzaken. Omgekeerd zijn derden verplicht u te vergoeden als zij u schade toebrengen. Soms moet u dan enkele stappen ondernemen om die vergoeding te krijgen. Maar voor de meeste ongevallen is niemand aansprakelijk: u glijdt van de trap, een van de kinderen valt tijdens het spelen, enz. GEZIN • Hebt u kinderen?
o Ja o Neen
• Blijven er geregeld vriendjes van uw kinderen logeren?
o Ja o Neen
• Hebt u huisdieren?
o Ja o Neen
• Doet u regelmatig een beroep op huispersoneel
(bijvoorbeeld poetsvrouw, tuinman, babysitter)?
o Ja o Neen
• Is een van de gezinsleden actief in een jeugdbeweging, een sociaal-culturele vereniging, een sportclub, een vzw of in een andere vereniging?
o Ja v Neen
• Kan uw gezin rekenen op juridische bijstand in het privéleven? •
o Ja o Neen
(Bijvoorbeeld huurgeschillen, geschillen in verband met de aankoop van goederen.)
• Bent u geregeld een zwakke weggebruiker in het verkeer
(voetganger, fietser, skeeler, enz.)?
• Gaat u geregeld op reis naar het buitenland en/of hebt u studerende kinderen in het buitenland?
o Ja o Neen o Ja o Neen
151
Ja, ik ben geïnteresseerd in gratis en vrijblijvend persoonlijk advies. Naam
..........................................................................................................................................
Straat
...........................................................................................................................................................................................
Postcode Tel.
Voornaam
...........................................................................................
Nr.
........................
Bus
........................
................................................Gemeente ...............................................................................................................................................................................
..........................................................................
E-mailadres
Fax
...............................................................................
.............................................................................................................................
Uw KBC-zichtrekeningnummer
Gsm
....................................................................................
@...............................................................................................................
(eventueel) .....................................................................................................................................................................................
KBC-Woningkrediet en KBC-Kredietgebonden Overlijdensverzekering • Gehuwd
o Ja
o Neen
• Samenwonend
o Ja
o Neen
• Doel van de lening
o Aankoop bouwgrond
o Nieuwbouw of aankoop nieuwe woning
o Aankoop bestaande woning
o Verbouwing
• In welk gewest ligt het onroerend goed?
o Vlaams Gewest
• Prijs Aankoop bouwgrond
o Brussels Gewest
..........................................................................................................................................
euro
o Onderhandse aankoop o Openbare aankoop
Nieuwbouw of aankoop nieuwe woning
..................................................................................................
euro
o Waals Gewest
o Onderhandse aankoop o Openbare aankoop
Aankoop bestaande woning
............................................................................................................................
euro
o Onderhandse aankoop o Openbare aankoop
Verbouwing
......................................................................................................;.......................................................
• Te lenen bedrag: Aankoop bouwgrond
euro
................................................................................................................................................................................
euro
Nieuwbouw of aankoop nieuwe woning ................................................................................................................................................................................ euro Aankoop bestaande woning ......................................................................................................................................................................................................... euro Verbouwing ........................................................................................................................................................................................................................................... euro • (Verwacht) kadastraal inkomen (van de zelfbewoonde woning) ..................................................................................................................................... euro •
(Maak eventueel een schatting.)
• Andere belastbare onroerende inkomsten
.............................................................................................................................................................
euro per jaar
• Belastingplichtige (diegene met het hoogste inkomen) o rookt – Geslacht o Man o Vrouw Netto jaarlijks beIastbaar bedrijfsinkomen ................................................................................................................................................................................. euro Geboortedatum
..................
-
..................
-19
..................
• Partner o rookt – Geslacht o Man o Vrouw Netto jaarlijks belastbaar bedrijfsinkomen Geboortedatum
..................
-
..................
-19
..........................................................................................................................……..….………..…………............
euro
..................
• AantaI kinderen (ten laste op 1 januari e.k.)
.................
• (Gezamenlijk) netto belastbaar inkomen van het voorlaatste jaar .................................................................................................................................. euro (Alleen in te vullen in geval van nieuwbouw, aankoop nieuwe woning of verbouwing in Vlaanderen.)
• Kredietgebonden overlijdensverzekering Belastingplichtige o Ja, dekkingspercentage ........................... % Partner o Ja, dekkingspercentage ........................... %
o Neen o Neen
(Het dekkingspercentage geeft het gedeelte van het te lenen bedrag aan dat u wilt verzekeren.)
Misschien hebt u vroeger een lening gesloten die u nu nog terugbetaalt. Of betaalt u jaarlijks een levensverzekeringspremie. Als dat het geval is, bezorg ons dan uw laatste belastingaangifte zodat we de fiscale besparingen van een nieuw KBC-Woningkrediet voor u nauwkeuriger kunnen berekenen, rekening houdend met alle bestaande aftrekposten. Om de afhandeling van een eventuele aanvraag voor een KBC-Woningkrediet sneller te doen verlopen, mag u ons nu al alle nuttige documenten bezorgen, zoals de verkoopovereenkomst, het bestek, de plannen, recente loonstrookjes, enz. Verantwoordelijk uitgever: KBC Groep NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, België. BTW BE 0403.227.515, RPR Brussel, bankrekening 734-0051374-70. KBC Bank NV, CBFA 026256 A. KBC Verzekeringen NV, onderneming toegelaten voor alle takken onder code 0014 (KB 4 juli 1979, BS 14 juli 1979). KBC Bank NV en KBC Verzekeringen NV kunnen uw gegevens gebruiken voor hun marketingdoeleinden. Wilt u dat liever niet, laat het ons dan weten. U hebt het recht deze gegevens in te zien en te verbeteren, en ook de mogelijkheid om het openbare register van de geautomatiseerde verwerkingen te raadplegen (Wet verwerking persoons-gegevens van 8 december 1992).
152
153
Wij spreken uw taal.
Wordt u de eigenaar van een woning? Dan is deze KBC-Woongids uw onmisbare leidraad. Eigenaar van een woning worden is een complex proces. Maar met goede informatie hebt u alle troeven in handen om de juiste keuzes te maken. KBC Bank & Verzekering wil u daarbij helpen. Met actueel en volledig advies. In deze KBC-Woongids vindt u procedures die u voor, tijdens en na de aankoop van een bouwgrond of woning het best kunt volgen. Van het contract met de architect en de veiligheidscoĂśrdinator, over de bouwaanvraag, de aansprakelijkheid van de aannemer en de leningaanvraag tot de verzekering van uw onroerend goed. U vindt hierin ook een handig kostenoverzicht. En een antwoord op specifieke vragen als: Hoe zit het met samenwonenden en onroerend goed? Wat als een bouwgrond in landpacht is gegeven? U merkt het: een woning bouwen of kopen is meer dan een lening aangaan of een verzekering sluiten. Er zijn talrijke juridische, financiĂŤle en fiscale aspecten waarmee u rekening moet houden. Met een gids als deze kunt u dan veel geld besparen.
02-2012
154
www.kbc.be