Monessa taloyhtiössä halutaan selvittää, miten paljon poistoilmalämpöpumppu vähentäisi kaukolämmön kulutusta.
s. 24–26
Aallonportissa taloyhtiöt tekevät yhteistyötä
Tiedätkö tämän kaiken asunto-osakeyhtiön taloushallinnosta?
Miten toimitaan, kun jakamaton kuolinpesä on osakkeenomistajana?
”Vesivekiin päädyimme, koska se on iso ja vakaa firma. Asentajien työtä oli ilo katsella, siinä tehtiin eikä meinattu ja jokainen tiesi hommansa. Näki että oli ammattilaiset asialla.
Jarmo Sassi, As Oy Parkkisalvan hallituksen jäsen, Karvarinkuja, Oulu Kiitos luottamuksesta Jarmo ja koko työryhmä! Kun kattoremonttia tehdään korkeammissa kohteissa, tarvitaan viimeisen päälle kalusto ja miehet. Konsepti ei saa pettää eikä miesten päätä palella. Meidän päätä ei palele – ei talvella eikä korkeallakaan.
014-458 6878 I Saa soitella, takuulla vastataan!
Lue lisää: vesivek.fi/taloyhtiot/korkeat-kohteet/
• Petäjämäeltä asiakas saa tarvitsemaansa palveluun parhaan ratkaisun.
• Toiminnan ketteryys näkyy nopeassa reagoinnissa asiakaskontakteihin.
• Kiinteistön elinkaari huomioiden on tärkeää nähdä, korjataanko vanhaa vai vaihdetaanko uuteen.
Kotimainen – Laadukas – Tunnollinen
Yhteydenotto: 050 551 1129, 050 551 6789 asiakaspalvelu@petajamaki.fi
www.petajamaki.fi
Keski-Suomen Kiinteistöyhdistyksen jäsenlehti 21. vuosikerta
Keski-Suomen Kiinteistöviesti jaetaan neljä kertaa vuodessa kaikille jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenille, isännöitsijöille ja muille yhdistyksen sidosryhmille.
Julkaisija Kiinteistöliitto Keski-Suomi Sepänkatu 4 C, 40100 Jyväskylä 045 208 6560 keski-suomi.kiinteistoliitto.fi
Päätoimittaja Hannu Mähönen 045 110 6333 hannu.mahonen@kiinteistoliitto.fi
Kustantaja KKY-Palvelu Oy
Toimitus Viestintä-Paprico Oy Kiinteistöliitto Keski-Suomi kiinteistoviesti@paprico.fi
Ulkoasu Viestintä-Paprico Oy
Ilmoitusmyynti
Mediatoimisto Dorimedia Oy leena.kolehmainen@dorimedia.fi 041 501 9902
Painopaikka
Kirjapaino Kari, Jyväskylä
Painosmäärä 6 200 kpl
Osoitelähde Kiinteistöliiton jäsenrekisteri ja osoiterekisterit
Osoitteenmuutokset kiinteistoliitto.fi/osoitteenmuutos 045 208 6560 keski-suomi@kiinteistoliitto.fi
Kannen kuva Mika Pekkanen
Numero 2/2022
Ilmestyy viikolla 19 Aineistopäivä 6.4.2022
29
Sanna Hughes: ”Asuntosijoittaja voi tuoda taloyhtiön hallitukseen arvokasta osaamista ja muista taloyhtiöistä kertynyttä kokemusta.”
Alkaneesta vuodesta tuli kiinteistöverotuksen osalta varsin ainutlaatuinen. Kuntaliiton kokoaman tilaston mukaan koko maassa vain 14 kuntaa nostaa ja samaan aikaan peräti yhdeksän kuntaa laskee kiinteistöveroprosenttejaan. Kun muutokset ovat kaiken lisäksi melko vähäisiä, voidaan kiinteistöverokierrosta luonnehtia poikkeuksellisen maltilliseksi.
Keski-Suomen kunnissa kiinteistöverot säilyivät entisellään yhtä kuntaa lukuun ottamatta. Keuruu nosti yleistä kiinteistöveroprosenttia ja vakituisen asuinrakennuksen kiinteistöveroprosenttia niin, että keuruulainen taloyhtiö maksaa tänä vuonna kiinteistöveroja yli viidenneksen enemmän kuin viime vuonna.
Yleisesti ottaen kunnat olivat tällä kertaa varsin maltillisia kiinteistöverojen lisäksi myös tuloveroissa, mikä on varsin poikkeuksellista. Ehkä maltillisia veropäätöksiä kunnissa selittää valtion koronatukien vaikutus ja muutenkin kuntatalouksien elpyminen koronapandemian vaikutuksista. Toisaalta monet kuntapäättäjät ehkä näkevät verotuksen säätövaran olevan jo ääriasennossaan. Saattoivat toki aluevaalitkin vaikuttaa asiaan.
Ensi vuonna voimaan tulevan kiinteistöverotuksen uudistuksen tarkoituksena on kiinteistöjen arvostamisperusteiden määrittäminen niin että ne vastaavat paremmin todellisia hintatasoja ja rakennuskustannuksia alueella. Uudistuksella ei pyritä nostamaan tai laskemaan kiinteistöveron kokonaiskertymää vaan jakamaan verotaakkaa kiinteistönomistajien kesken uudella tavalla. Tämä tarkoittanee sitä, että jos kiinteistövero maakunnan taantuvilla alueilla laskee, Jyväskylän kaltaisessa kasvukeskuksessa se vastaavasti kiristyy. Mikään helppo rasti uudistus ei ole – sen osoittaa jo pitkittynyt valmistelu. Uudistusta ryhdyttiin selvittämään jo yli 10 vuotta sitten.
Verouudistusta odotellessa ehditään vielä jännittää, enteileekö tämän vuoden tyyni veromaltti myrskyisämpiä veropäätöksiä kunnissa sen jälkeen, kun soteuudistus on saatu maaliin. Kun yli puolet kunnallisveron tuotosta siirtyy kunnilta hyvinvointialueille, kiinteistöverosta tulee kunnille yhä tärkeämpi tulojen lähde. Kiinteistöveron tuotto on myös vakaa – suhdanteet eivät siihen vaikuta. Sen vuoksi kunnissa on tärkeää pitää huolta, ettei niissä pääse vallalle houkutus kiinteistöverotuksen kiristämiseen, mikä yhdessä viimeaikaisen rajun energiahintojen nousun kanssa kohottaisi kuntalaisten asumismenoja entisestään.
Hannu Mähönen
päätoimittaja, toiminnanjohtaja twitter.com/mahonen
Vesankalainen taiteilija Mika Pekkanen maalaa todellista olemassa olevaa ympäristöä, jossa ihmiset ovat tärkeänä osana teosta. Hän pyrkii tuomaan teoksissaan esiin ympäristöjä, jotka ovat tuttuja ja merkityksellisiä ihmisille ja hänelle itselleen.
Pekkanen haluaa, että hänen maalaamissaan teoksissa näkyvät sekä raikkaus että valo. Hän käyttää herkkiä taivaan ja veden sävyjä. Myös vihreän eri nyanssit ovat laajasti läsnä.
Hän pyrkii dokumentoimaan aiheita laajasti. Vuosien varrella hän on maalannut muun muassa kaupunkinäkymää, maalaismiljöötä, paperitehdasta, urheilutilanteita, sinfoniaorkesteria sekä ihmisiä kirkossa, ravintolassa, tanssipaikalla ja sairaalassa.
Taiteilija Pekkanen on maalannut myös eri maissa, muun muassa Belgiassa, Venäjällä, Englannissa ja Saksassa. Työvälineet hänellä kulkevat usein mukana ja näin hänet voi nähdä vaikkapa kesällä puistossa maalaamassa. Live-maalaustapahtumia Pekkanen on järjestänyt silloin tällöin näyttelyiden yhteydessä. Tällöin yleisö pääsee lähietäisyydeltä seuraamaan juuri syntyvää ja valmistuvaa teosta.
Pekkanen kuuluu Keuruun Taiteilijaseuraan sekä Suomen Akvarellitaiteen yhdis-
tykseen. Näyttelyitä hänellä on ollut useita niin kotimaassa kuin ulkomaillakin. Teos nimeltä Sateinen bulevardi Helsinki 2021 on juuri valittu mukaan Fabriano Acquarello 2022 -näyttelyyn Italiaan. Hänen töitään on ollut näytteillä myös muissa kansainvälisissä näyttelyissä, esimerkiksi Helsingissä 2019 ja Pietarissa 2017.
Luistelu Jyväsjärvellä
Tämän lehden kannessa olevasta Luistelu Jyväsjärvellä -teoksesta (56 x 76 akvarelli, 2020) Mika Pekkanen kertoo seuraavasti:
– Vauhdin hurmaa liukkaalla jäällä pakkassäässä. Jyväsjärvi keskellä kaupunkia antaa laajan mahdollisuuden talviurheiluun. Se on ihastuttava paikka lähellä keskustan palveluita. Siltaa oli odotettu alueelle jo pitkään ja se valmistui vuonna 1989. Siltahan yhdisti kaksi rantaa ja toi paljon lisää rakennuksia alueelle. Näin satamaan tuli uusi maamerkki, joka oli valmistuessaan Suomen neljänneksi pisin tiesilta.
– Ajatuksena tässä aiheessa minua miellyttävät arkinen ulkoilmaliikunta sekä silta-arkkitehtuuri. Pureva pakkassää ja tuulinen viima tuo hyvän olon ja reippaan mielen liikkujalle.
Varsinainen yhdistyksen kokous pidetään 6.4.2022 kello 16.30 alkaen. Kokoukseen voi osallistua paikan päällä tai etäyhteydellä.
Kokouskutsu ja ohjeet ilmoittautumiseen toimitetaan aikaisintaan 30 vuorokautta ennen kokousta sähköpostitse, yhdistyksen sivuilla ja Keskisuomalaisessa.
Kokouksessa muun muassa valitaan hallituksen jäsenet erovuoroisten tilalle. Ennakkoon ehdolle ilmoitettuihin henkilöihin voi tutustua: keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/ehdokkaat2022 Onko yhtiöllänne uusi ehdokas? Lähetä hänen suostumuksensa ja esittelynsä: keski-suomi@kiinteistoliitto.fi tai tuo esitys kokoukselle.
Asia, jonka jäsen haluaa kokouksen käsiteltäväksi, on esitettävä kirjallisena yhdistyksen hallitukselle viimeistään 7.3.2022 klo 12.00 mennessä.
Edustusoikeus kokouksessa on 1) jäsenen hallituksen valtuuttamalla edustajalla tai 2) hallituksen puheenjohtajalla tai 3) muulla yhtiön nimenkirjoitusoikeuden haltijalla.
Yhdistyksen säännöt: keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/yhdistys/saannot/
Yhdistyksessä ylin päätäntävalta on yhdistyksen kokouksella. Osallistu ja vaikuta yli 1 700 jäsenen palveluihin ja edunvalvontaan!
HALLITUS keski-suomi.hallitus@kiinteistoliitto.fi
Lisätietoja: toiminnanjohtaja Hannu Mähönen, 045 110 6333, hannu.mahonen@kiinteistoliitto.fi
Seitsemän kerrostalon ja parkkihallin muodostama Aallonportin asuinkortteli on tiivis keidas aivan Jyväskylän keskustan tuntumassa. Se on myös omanlaisensa asumisyhteisö, jossa monet palvelut ovat taloyhtiöiden yhteisiä.
Aallonportti rakennettiin vuosina 2017–2020 kolmessa vaiheessa ja nyt se erottuu omanlaisena kokonaisuutena Jyväskylän kaupunkikuvassa. Värikkäät harjakattoiset talot ja yhtenäinen sisäpiha muodostavat tiiviin, omaleimaisen ja alueen historiallista ympäristöä kunnioittavan asuinkorttelin.
Lokakuussa 2021 alue sai arvokkaan tunnustuksen, kun Jyväskylän kaupunki luovutti Hämeenkadun kerrostalokortteleiden suunnittelijoille ja rakentajille vuoden 2021 AVOin kaupunkiympäristö -tunnustuksen. Aallonportti sijaitsee Hämeenkadun pohjoispuolella ja Koasin opiskelijaasunnot eteläpuolella.
Kaupungin tiedotteessa todettiin, että Rakennusliike Laptin toteuttama Aallonportin kerrostaloalue on rakentunut värikkäistä rapatuista harjakattoisista rakennuksista ja alueella on kokonaisuudessaan erityinen kaupunkikuvallinen merkitys saavuttaessa Jyväskylään etelästä päin. – Hämeenkadun kerrostalokorttelit ovat
tuottaneet laadukasta ympäristöä niin kaavoituksen, arkkitehtuurin, piha-alueiden kuin katurakentamisen keinoin. Korttelit luovat uuden ja omaleimaisen kerrostuman Seminaarinmäen, Älylän ja Ruusupuiston ympäristöön, kiitteli Jyväskylän kaupunginarkkitehti Leila Strömberg tiedotteessa.
Järkeviä asuntoja kohtuulliseen hintaan
Kiinnostuksesta Aallonporttia kohtaan kertoo sekin, että kaikki korttelin 308 asuntoa myytiin useita kuukausia ennen viimeisten asuntojen valmistumista. Tähän vaikutti myös se, että näyttävästä arkkitehtuurista ja hyvästä sijainnista huolimatta asuntojen hinnat pidettiin kohtuullisina.
Talot ja asunnot suunniteltiin ja tehtiin järkevällä tavalla ilman erikoisia ratkaisuja. Niihin haluttiin luoda toimivat tilat kohtuullisilla kustannuksilla ja ottaa käytettävissä olevista resursseista kaikki mahdollinen irti. Samoin pyrittiin hyö-
dyntämään järvinäkymää mahdollisimman paljon, kertoo suunnittelun perusteista arkkitehti Jan Niukkanen, joka toimi tii-
Jyväskylän kaupunki myöntää tunnustuksen vuosittain vetovoimaista ja kestävää rakentamista tai viihtyisää ympäristöä edistävälle teolle, taholle, hankkeelle tai henkilölle. Tunnustus on myönnetty vuodesta 2017 lähtien.
• 2021: Hämeenkadun kerrostalokorttelit.
• 2020: Järvi-Suomen Asuntojen toimitusjohtaja Tomi Nieminen Valtiontalon korjaustyöstä.
• 2019: Arkkitehtitoimisto A-Konsultit Oy Jyväskylälle tärkeiden identiteettirakennusten, kuten Jyväskylän yliopiston päärakennuksen korjaustyöstä.
• 2018: Taiteilija Kirsi Pitkänen näkemyksellisyydestä, aikaansaavuudesta ja rajojen ylittämiskyvystä.
• 2017: Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö Koas esimerkillisestä työstä Jyväskylän kaupunkiympäristön rakentamiseksi.
Asunto Oy Jyväskylän Ainomarian hallituksen puheenjohtaja Nina Kullberg
omistaa yhden Aallonportin alueen 308 asunnosta. Seuraavalla aukeamalla hän kertoo, millaista alueella on asua ja toimia taloyhtiön hallituksessa.
minvetäjänä alueen suunnittelusta vastanneessa Arkkitehtipalvelussa. Varsinaisesta rakennusten suunnittelusta päävastuussa oli projektiarkkitehti Antero Vähäniitty Aallonportin kerrostalojen julkisivut ovat muotokieleltään samanlaisia, mutta värit ja erot yksityiskohdissa tekevät kokonaisuudesta elävän. Alueen omaleimaisuutta korostaa rakennusten sijoittaminen tontin reunoille lähelle jalkakäytäviä ja pysäköinnin keskittäminen pihakannen alapuoliseen autohalliin, jonne on useimmista rakennuksista suora käynti hissillä. Nämä ratkaisut antoivat suhteellisen pienellä tontilla tilaa pihalle, joka muodostaa yh-
tenäisen, sisäpihamaisen kokonaisuuden talojen keskelle.
– Ratkaisut mahdollistivat rauhallisen piha-alueen toteuttamisen tällaiseen paikkaan, joka on aivan keskustassa ja jota ympäröivät vilkkaat liikenneväylät, Niukkanen kertoo.
Taloyhtiöiden yhteistyö tarjoaa synergiaetuja Yksi tavallisista asuinalueista eroava piirre Aallonportissa on se, että monet yleensä yksittäisen taloyhtiön vastuulla olevat palvelut on toteutettu yhteisesti. Tämä koskee pysäköintiä, jätehuoltoa ja leikkialuei-
ta. Yhteisiä saunatilojakin on vain yhdessä taloista.
– Aallonportissa tämä oli mahdollista viedä läpi tavallista helpommin, koska alue suunniteltiin yhdellä kertaa kokonaisuutena ja rakennettiin vielä valmiiksi varsin nopeassa aikataulussa, Niukkanen arvioi. Hän jatkaa, että taloyhtiöiden näkökulmasta kyseessä on järkevä ratkaisu – Se tarjoaa valtavasti synergiaetua, kun jokaisen taloyhtiön ei tarvitse hankkia erikseen esimerkiksi leikkivälineitä tai muita pihakalusteita. Samoin jätehuolto ja pysäköinti voidaan miettiä laajempana kokonaisuutena.
Taloyhtiöiltä tällainen toteutus edellyttää Niukkasen mukaan yhteistä tahtoa. Samoin sekä rakentamisvaiheen että ylläpidon kustannusten jaon täytyy olla oikeudenmukainen kaikkia kohtaan. Myös arkkitehdeillä ja suunnittelulla on tärkeä rooli.
Palveluille on löydettävä hyvät paikat sekä asukkaiden että logistiikan näkökulmasta, Niukkanen kertoo.
Harvinaista herkkua arkkitehdeille
Kaikkiaan Niukkanen pitää Aallonportin suunnittelua poikkeuksellisena ja mielenkiintoisena työtehtävänä. Olennaista oli mahdollisuus suunnitella kokonainen tiivis alue kerralla.
Yleensähän kaupungit rakentuvat talo kerrallaan, joten tällaisia kokonaisuuksia pääsee harvoin toteuttamaan. Usein myös
ympäröivä rakennuskanta rajoittaa ratkaisuja, vaikka kerralla rakennettaisiin koko kortteli.
– Suunnittelijan näkökulmasta Aallonportti on merkityksellinen ja palkitseva alue siinäkin mielessä, että se muutti kaupunkikuvaa. Kun Jyväskylää lähestytään etelästä, se on merkkinä, että nyt ollaan keskustan tuntumassa, hän toteaa.
Niukkanen muistuttaa vielä, että Arkkitehtipalvelu Oy oli hankkeessa ennen kaikkea rakennusten suunnittelija ja asioiden yhteensovittaja aikaisemmin määriteltyjen tavoitteiden pohjalta. Alueen asemakaava pohjautuu vuonna 2010 järjestettyyn arkkitehtikilpailuun, jonka voitti helsinkiläinen Verstas Arkkitehdit Oy.
Suunnittelussa halusimme kunnioittaa olemassa olevan asemakaavan henkeä, joten lähdimme toteuttamaan aika tarkkaan ennalta määriteltyä visiota, ja lopputulos on kyllä omasta mielestäni hyvä.
• Rakennusliike Lapti Oy:n ja Arkkitehtipalvelu Oy:n yhteishanke.
• Seitsemän kerrostalon ja pysäköintihallin muodostama kokonaisuus.
• Rakennettiin kolmessa vaiheessa 2017–2021.
• Taloyhtiöt ovat saaneet nimensä Alvar Aallon ja hänen läheistensä mukaan: Hanni (valmistui 2018), Hamilkar (2018), Alvar (2019), Ainomaria (2019), Elissa (2020), Selly (2020) ja Johan (2020).
• Yhteensä 308 asuntoa.
Asunto Oy Jyväskylän Ainomarian hallituksen puheenjohtaja Nina Kullberg on asunut Aallonportissa vuodesta 2019 lähtien, jolloin toisen rakennusvaiheen kaksi taloa valmistuivat. Hän on ollut tyytyväinen uutena ostettuun asuntoonsa.
– Teen yliopistolla psykologian alan väitöskirjaa, joten alueen sijainti on minulle tosi hyvä. Samoin asunto on valoisa ja toimiva, ja pidän myös talojen ulkonäöstä. Mitään isoja ongelmia ei ole ollut, ja täällä on myös rauhallista.
Hallitustyöskentely kiinnosti
Kyseessä on Kullbergin ensimmäinen omistusasunto, ja hän päätti lähteä heti mukaan yhtiön hallitukseen. Päätöstä Kullberg perustelee sillä, että halusi tietää, mitä talon asioista päätetään.
Asunto on kuitenkin iso investointi, ja toivon sen arvon säilyvän. Samalla tulee selvitettyä käytännön kautta, mitä hallitustyöskentelyyn kuuluu ja millaista se on.
Puheenjohtaja minusta tuli, koska asun täällä. Katsottiin, että siitä on hyötyä, kun olen paikan päällä näkemässä, mitä talossa tapahtuu, hän kertoo.
Hallituksen puheenjohtajan tehtävää Kullberg ei ole kokenut raskaaksi tai liian työllistäväksi. Tehtävään on myös ehtinyt sopeutua, koska uudessa talossa ei ole tarvinnut vielä tehdä mitään suuria päätöksiä.
Turvallisuutta tarjoaa se, että yhdellä hallituksen jäsenellä on ennestään kokemusta hallituksessa olemisesta, joten hän tuntee jo oikeudet ja vastuut. Samoin meidän isännöitsijämme on tosi napakka
ja huolehtii asioista jämptisti ja nopeasti, mikä on tosi hienoa, hän toteaa.
Hoitotoimikunta päättää yhteisistä asioista
Taloyhtiöiden yhteisellä vastuulla olevat pysäköinti, jätehuolto, leikkipaikat ja saunatilat eivät Kullbergin mukaan juuri näy sen paremmin arjessa kuin hallituksen toiminnassakaan.
– Sekä jätehuolto että pysäköinti toimivat, vaikka vieraspaikkojen puuttuminen voikin ihmetyttää. Sellaista olen kuullut, että saunavuoroja voisi olla tarjolla enemmänkin, kun yhteisiä saunoja on vain yhdessä taloyhtiössä eikä asunnoissa ole omia saunoja kolmioita lukuun ottamatta. Minua se ei ole tosin haitannut.
Yhteisten asioiden hoitamista varten Aallonportin taloyhtiöillä on yhteinen hoitotoimikunta, jossa on edustaja jokaisen alueen seitsemän taloyhtiön hallituksesta. Myös Kullberg on siinä mukana.
– Asioiden sujumisesta kertoo se, että olemme kokoontuneet varsin harvoin, koska tarvetta ei ole ollut. Käsiteltävistä asioista tulevat mieleen lähinnä pysäköintipaikkoja ja saunavuoroja koskevat kysymykset, joista olemme päättäneet hyvässä yhteisymmärryksessä.
– Saunavuorot päätimme jakaa jatkossa taloyhtiöiden koon mukaisessa suhteessa ja sähköautojen latauspisteistä sekä siihen liittyvästä sähkönkulutuksesta olemme tehneet päätöksiä. Kustannusten jaosta meillä on selvät pelisäännöt, joten niihinkään ei ole tarvinnut puuttua, Kullberg vielä toteaa.
” Yleensähän kaupungit rakentuvat talo kerrallaan, joten tällaisia kokonaisuuksia pääsee harvoin toteuttamaan.Nina Kullberg asuu kahden kissansa kanssa kaksiossa, joka on hänestä valoisa ja toimiva.
Keskisuomalaisista jäsentaloyhtiöistä soitettiin maksuttomaan neuvontaamme viime vuonna yli tuhat kertaa. Puheluiden määrä kasvoi 21 prosenttia vuodesta 2020.
Yhdistyksen omaan neuvontaan soitettiin 445 puhelua (+48 %) ja Kiinteistöliiton neuvontaan 576 puhelua (+6 %). Joka neljäs Kiinteistöliitto Keski-Suomen jäsenyhtiö käytti maksuttomia neuvontapalveluita vuoden aikana ainakin kerran.
Soittajista 35 prosenttia oli isännöitsijöitä, 33 prosenttia hallituksen puheenjohtajia ja 18 prosenttia hallituksen jäseniä. Erityisesti hallitusten puheenjohtajat ja jäsenet näyttivät suosivan yhdistyksen omaa neuvontapalvelua Jyväskylässä. Yhdistykselle voi myös milloin tahansa lähettää kysymyksiä tai neuvontapyynnön yhdistyksen verkkosivuilla tai sähköpostitse. Niihin vastataan aina viimeistään kahden arkipäivän kuluessa.
Viime vuonnakin yleisimmät puheluiden aiheet olivat osakkaan muutostyöt, talo-
yhtiön ja osakkaiden välinen vastuunjako, hallituksen ja isännöitsijän toiminta, yhtiökokousasiat sekä autopaikat, erityisesti sähköajoneuvojen lataus taloyhtiössä.
Taloyhtiöiden hallinnossa voi joutua välillä kiperiin tilanteisiin, mutta apua löytyy yleensä yhdellä puhelinsoitolla Kiinteistöliiton asiantuntijoille. Kiinteistöliittoon kuuluvan taloyhtiön johto saa maksutonta lakineuvontaa, talous- ja veroneuvontaa, korjaus- ja teknistä neuvontaa sekä energianeuvontaa. Työnantajina toimivat taloyhtiöt saavat neuvontaa myös työsuhdeasioissa.
Viisas taloyhtiö katsoo eteenpäin, ennakoi ja kääntyy ongelmatilanteissa asiantuntijan puoleen. Keskity huoletta hallitustyöhön. Me tuemme lakiasioissa.”
Taloyhtiön hallitus on näköalapaikka, jossa pääsee vaikuttamaan viihtyisään ja taloudellisesti järkevään asumiseen. Tehtävässä olennaista on, että osaa tarvittaessa pyytää asiantuntija-apua. Se kertoo hallituksen huolellisesta toiminnasta.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on Suomen johtava kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajotoimisto. Tarjoamme taloyhtiön hallitukselle lakiapua, konsultaatiota ja koulutusta kaikissa juridista osaamista vaativissa tehtävissä aina yhtiökokouksista korjaus- tai lisärakentamishankkeisiin.
Kirjanpidon ja tilinpäätöksen laatiminen on asuntoosakeyhtiöille lakisääteinen velvoite siinä missä muillekin yritysmuodoille. Asunto-osakeyhtiön talouden ja hallinnon hoitaminen poikkeaa kuitenkin monella tapaa muiden yhtiömuotojen talouden tehtävistä.
Taloyhtiön tulot koostuvat yleensä pitkälti osakkailta kuukausittain kerättävistä vastikemaksuista, vuokrista ja käyttökorvauksista. Vastikevalvonta onkin olennainen osa taloyhtiön taloudenpitoa ja taloushallintoa. Kuukausittainen vastikemaksujen seuranta sekä tarvittaessa maksumuistutukset ja muut perintätoimet ovat avainasemassa taloyhtiön tasaisen rahavirran varmistamisessa.
Yleisimpiä vastikkeita ovat hoito- ja rahoitusvastike. Hoitovastiketta kerätään yhtiön päivittäisten menojen kattamiseen ja rahoitus- eli pääomavastiketta taas kerätään lainan lyhentämiseksi ja lainanhoitokulujen kattamiseksi. Kerättyjen vastikkeiden käyttöä juuri niille nimettyihin tarkoituksiin tulee tilinpäätökseen sisältyvin jälkilaskelmin myös seurata, jotta osakkaiden yhdenvertainen kohtelu toteutuu.
Käyttökorvauksista yleisimpiä ovat vesi-, autopaikka- ja saunavuoromaksut, joita kerätään asukkailta käytön mukaan.
Yleisohje asunto-osakeyhtiöille ohjaa kirjanpidon tekemistä
Taloyhtiöiden kirjanpidossa ja tilinpäätöksessä noudatetaan kirjanpitolautakunnan (KILA) laatimaa yleisohjetta asuntoja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Päällimmäisenä ohjenuorana on osakkaiden yhdenvertainen kohtelu, jota jo asunto-osakeyhtiölakikin edellyttää.
Pelkkä tuloslaskelman ja taseen lukeminen ei anna yhtiön taloudellisesta tilanteesta aina realistista kuvaa, koska
a) Yhtiön ei ole tarkoitus tuottaa toiminnallaan voittoa. Näin ollen tuloslaskelma ei anna samaa informaatiota lukijalleen kuin muiden yhtiömuotojen tuloslaskelmat.
b) Taseen varallisuus ei aina vastaa yhtiön omaisuuden todellista arvoa, koska taseeseen aktivoidaan suurempia korjausmenoja harkinnanvaraisesti ja poistojakaan ei tarvitse laatia suunnitelman mukaan. Maaalueiden arvostaminen saattaa myös poiketa merkittävästi alueen todellisesta arvosta.
Asunto-osakeyhtiöille ja vastaaville on olemassa oma tuloslaskelmakaavansa. Se on nk. kiinteistön hallintaan perustuvan yhtiön tuloslaskelmakaava (KPA 1:4 § ja PMA 2:2 ja 4:1 §). Eikeskinäiset kiinteistöyhtiöt käyttävät liikekaavaa tai niin sanottua sovellettua liikekaavaa, jossa tuloslaskelmaa on täydennetty kiinteistökaavan nimikkeillä.
Tilikauden tulos, hoitokate ja hoitojäämä – mitä ihmettä?
Koska taloyhtiöiden tavoitteena ei ole tuottaa voittoa, on niiden tilinpäätöksessä käytössä useita erilaisia tuloksentasauskeinoja. Näitä ovat muun muassa taseeseen aktivoitujen hankkeiden rahoittamiseksi kerättävien lainaosuussuoritusten ja pääomavastikkeiden rahastointi ja asuintalovaraus (varauksesta on säädetty oma lakinsa). Poistojen suhteen asunto-osakeyhtiö ei ole velvoitettu laatimaan poistosuunnitelmaa, vaan se voi hyödyntää poistoja tuloksen tasaamiseen hyvin joustavasti. Mikäli taloyhtiöllä on käytettävis-
sään verotuksessa vahvistettuja tappioita aiemmilta vuosilta, tulos voi olla myös voitollinen.
Koska verotettavaa tulosta ei siis saisi taloyhtiössä koskaan syntyä, tuloslaskelman osoittamasta tuloksesta ei kannata tehdä tulkintoja taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Tuloslaskelman osoittama hoitokate kertoo tuloslaskelman lukijalle jo paljon enemmän, sillä siinä ei vielä ole mukana tuloksentasauskirjauksia eikä rahoituspuolen tuottoja ja kuluja. Hoitokate osoittaa, ovatko hoitotuotot (kerätyt
hoitovastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset) riittäneet kattamaan yhtiön hoitokulut.
Hoitokuluja ovat tyypillisimmin esimerkiksi lämmitys-, sähkö-, jäte- ja isännöintikulut sekä vuosikorjauskulut.
Tappiollisesta hoitokatteesta ei aina kuitenkaan ole heti syytä huolestua, ainakaan jos se johtuu korjauskuluista. Mikäli korjauksia ei aktivoida taseeseen, ne rasittavat tuloslaskelmassa kuluna vain yhtä tilikautta. Suurempien korjauskulujen johdosta syntyvä tappio voidaan vahvistaa verotuksessa ja tulevina vuosina taloyhtiö voi taas tehdä tappion verran tulosta.
Hoitokatetta parempi apuväline taloyhtiön talouden kokonaistilanteen tulkitsemiseen on vastikerahoitus- eli jälkilaskelma, joka on yksi toimintakertomuksen liitteistä. Laskelmalla kerrottu hoito-
vastikejäämä osoittaa, ovatko taloyhtiön perimät vastikkeet riittäneet sekä pitkällä että lyhyellä aikavälillä kattamaan ne menot, joita varten ne on kerätty.
Hoitovastikejäämän laskennassa on huomioitu tuloslaskelman tuottojen ja kulujen lisäksi taseen puolen tapahtumat, joihin liittyy rahan liikettä, esimerkiksi hoitolainojen nostot sekä taseen puolelle aktivoidut korjaukset ja hankinnat. Tämän vuoksi vastikerahoituslaskelman osoittama yli-/alijäämä ei aina täsmää tuloslaskelman hoitokatteeseen, mutta kertoo hoitokatetta selkeämmin sen, kuinka rahat ovat riittäneet. Vastikerahoituslaskelmasta kannattaa katsoa etenkin kumulatiivista eli siirtyvää hoitovastikejäämää – yksi hyvin hoidetun taloyhtiön tunnusmerkeistä nimittäin on, että tilikauden lopussa on ollut noin 2–3 kuukauden hoitovastikkeiden suuruinen ylijäämä, joka siirtyy tulevalle vuodelle. uu
Taloyhtiölainat ja isännöitsijäntodistus
Omanlaisensa mausteen taloyhtiön kirjanpitoon tuovat taloyhtiölainat, jotka saattavat rasittaa eri tavalla eri osakkaita. Lainakilpailutuksen ja rahoituslaitoksen valinnan jälkeen tulee kirjanpitäjän hallinnoida lainoja ja varmistaa, että niiden käsittelyssä huomioidaan osakkaiden välinen yhdenvertaisuus. Jos joku osakas maksaa putkiremonttia varten otetun lainaosuutensa kerralla pois, hänen vastikemaksunsa kyseisen lainan osalta tulee samalla hetkellä lakata. Lainalle kertyvää yli- tai alijäämää seurataan lainaosuuslaskennassa kumulatiivisesti kuukaudesta ja vuodesta toiseen.
Asuntokaupoissa isännöitsijäntodistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha. Lainaosuuksien osalta kolme kuukautta vanhat tiedot isännöitsijäntodistuksella eivät kuitenkaan riitä kaupantekotilanteessa, koska kauppaan liittyvä varainsiirtovero maksetaan myös huoneistolle luovutushetkellä kuuluvasta yhtiölainaosuudesta. Varainsiirtoverolaki ei ota tarkemmin kantaa siihen, kuinka tarkasti tämä ”luovutushetki” määritellään, mutta osakashan maksaa osuuttaan pääomavastikkeen muodossa pois kuukausittain. Näin ollen kaupan perusteena olevan isännöitsijäntodistuksen tiedot eivät saa olla yhtä kuukautta vanhempia, jotta voidaan puhua ajantasaisista tiedoista.
Korjaushankkeet ja niiden rahoitus Kun taloyhtiöissä tehdään ylimääräistä rahoitusta vaativia korjausurakoita, hankeja lainaosuuslaskennan osaaminen korostuu. Lain mukaan osakkaita on kohdeltava tasavertaisesti, ja kulut on perit -
tävä täsmällisesti kunkin osakkaan hallitsemaan neliö- tai osakemäärään perustuen. Osa osakkaista yleensä haluaa maksaa osuutensa hankkeesta heti kokonaan pois, osa taas osittain ja loput lyhentävät osuuttaan erissä. Jälkeenpäin laskelmiin tulleiden virheiden korjaaminen on erittäin työlästä, joten laskelmien on mentävä kerralla oikein.
Korjausurakan aikana laskujen ja kustannusten määrä moninkertaistuu ja erillisellä rahoituksella toteutettavaan urakkaan liittyvät kustannukset onkin pidettävä selkeästi erillään taloyhtiön normaalista taloudesta. Tilinpäätökseen on hyvä laatia lisälaskelma hankkeen toteutuneista tuotoista ja kuluista (nk. hankejälkilaskelma).
Yhtiön tulee myös muistaa tehdä verottajalle remonteistaan urakkailmoitus ja tarvittaessa työntekijäilmoitus. Urakkailmoitus tulee tehdä kaikista yli 15 000 euron (ilman arvonlisäveroa) rakentamispalvelun sopimuksista. Jos urakalle on nimetty päätoteuttaja (yleensä rakennusliike), voidaan työntekijäilmoittaminen sisällyttää sopimukselle. Mikäli päätoteuttajaa ei ole, yhtiön on itse hoidettava myös työntekijäilmoittaminen.
Tulevat hankkeet samoin kuin käynnissä olevat hankkeet on aina syytä muistaa nostaa myös isännöitsijäntodistukselle näkyville.
Asunto-osakeyhtiö ja arvonlisävero Suurin osa asunto-osakeyhtiöistä ei ole arvonlisäverovelvollisia. Mikäli yhtiö omistaa liiketiloja, joita vuokrataan eteenpäin arvonlisäverovelvolliselle vuokralaiselle, voi yhtiölle olla kannattavaa hakeutua
vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta. Tällöin arvonlisäverolliseksi haetaan yksittäinen tila, jonka osalta yhtiö saa tehdä kustannusten osalta arvonlisäverovähennykset ja toisaalta tilittää verohallinnolle vastikkeista ja käyttökorvauksista arvonlisäveron. Se, kenen hyödyksi arvonlisäverollisuus koituu, päätetään yhtiöjärjestyksessä tai hakeutumisen yhteydessä pidettävässä yhtiökokouksessa. Hakeutuminen on erityisen hyödyllistä tapauksissa, joissa ko. tilaan kohdistuu joku suuri korjaushanke ja vähennettäviä arvonlisäveroja syntyy näin poikkeuksellisen paljon.
Vaikka taloyhtiö ei olisikaan hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi, se saattaa joutua tilittämään arvonlisäveroa. Kiinteistöhallintapalveluiden tuottaminen omaan käyttöön, esimerkiksi talonmiehelle ja siivoojalle maksetut palkat sivukuluineen, aiheuttavat ylittäessään verottajan määräämän 50 000 euron rajan oman käytön arvonlisäveron tilitysvastuun. Verovelvolliseksi on ilmoittauduttava tällöin takautuvasti kalenterivuoden alusta saakka. Oman käytön arvolisävero on taloyhtiölle merkittävä kulu huoltomiehen tai siivoojan palkan päälle, joten usein 50 000 euron rajan lähestyessä yhtiön olisi taloudellisesti kannattavinta tilata vastaava palvelu y-tunnuksen alla toimivalta yritykseltä.
Miia Sarkola, johtaja, toimialaratkaisut, Aallon Group
• Aallon Group on tilitoimistopalvelua tarjoava valtakunnallinen tilitoimisto.
• Konsernin toimialaerikoistunut yksikkö Aallon Jyväskylä tuottaa taloushallinnon palveluita kiinteistö- ja rakennusalan asiakkaille.
• Yli 800 taloyhtiön lisäksi Aallon Jyväskylä palvelee tällä hetkellä 80 rakennusliikettä.
• Yksikkö työllistää noin 75 kiinteistö- ja rakennusalojen palvelemiseen erikoistunutta talous- ja palkkahallinnon asiantuntijaa.
Kiinteistöjen ylläpitopalvelu monipuolisesti ja joustavasti. Laajan yhteistyöverkkomme ansiosta pystymme tarjoamaan kattavan ja kustannustehokkaan tavan hoitaa kiinteistönne tekniset tarpeet nykyaikaisesti.
TALOYHTIÖIDEN KATTOHUOLTO-
Koko kiinteistö kuntoon nykyaikaisin välinein!
• Rakennus- ja remonttipalvelut
• Tilamuutokset ja liiketilaremontit
• Vahinkosaneeraukset
• Kattohuolto- ja korjauspalvelut
• Kattohuoltosopimukset
• Pellitykset ja kattoturvatuotteet
• Vuotokorjaukset
itsavujus assulevlapokkrev
ulevlapokkrev aatsillodhamnediöithyolatnedioisanodioh ajulukäsiltavutsinno nejoteitilitulestak .sumekahottoul
:assemouS-ikseKatseduu
!atteskutiolev
avattetsanul.ässennem 2202.5.13
euL:ääsil sakaisasytiry/imous-iksek/fi.po
Kerrostalojen hoitokulut keskimäärin
5,01 €/m2/kk
Asunto-osakeyhtiö
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa, jonka huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli 50 prosenttia on osakashallinnassa olevia asuinhuoneistoja.
Jokainen yhtiön osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. Asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Keski-Suomessa on noin 4 400 asunto-osakeyhtiötä ja koko maassa noin 90 000.
1. Kenellä on yhtiökokouksessa aina kyselyoikeus?
a) hallituksen jäsenillä
b) osakkeenomistajilla
c) asukkailla
2. Kuka voi edustaa jakamatonta kuolinpesää yhtiökokouksessa?
a) vainajan leski
b) pesän uskottu mies
c) kuka tahansa, joka esittää selvityksen pesän osakkaista
ja näiltä valtuutukset
3. Kuka vastaa osakehuoneiston kodinkoneiden kunnossapidosta?
a) kodinkoneliike
b) taloyhtiö
c) osakas
Oikeat vastaukset: 1 b, 2 c, 3 c
”Missasin webinaarin, näenkö sen jostain tallenteena?”
Jäsensivut ovat ratkaisu myös tähän kysymykseen. Liki kaikista webinaareistamme löytyvät aineistot ja tallenteet jäsensivuille kirjautumalla. Jäsensivun vasemmassa laidassa on sininen palkki, jossa on sana Webinaarit. Sanaa klikkaamalla näytölle ilmestyvät aineistot ja palkkiin teksti Tallenteet. Tallenteet -sanaa klikkaamalla pääset katselemaan tallenteita.
▶ Kouluttaudu itsenäisesti: kiinteistoliitto.fi/jasensivut
Olethan minuun yhteydessä, jos kaipaat lisätietoja – autan mielelläni.
Tarja Båga, 045 208 6560, tarja.baga@kiinteistoliitto.fi
Hallituksen jäsenet ja puheenjohtaja hoitavat taloyhtiössä vastuullista ja laaja-alaista tehtävää. Tarkistuslistan avulla voit perehtyä taloyhtiösi ja hallituksen jäsenen kannalta tärkeisiin asioihin.
Oletko tutustunut taloyhtiösi yhtiöjärjestykseen?
Onko yhtiöjärjestyksenne voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain mukainen?
Oletko perehtynyt taloyhtiösi osakeluetteloon?
Tiedätkö, onko osakeluettelonne siirretty jo Maanmittauslaitoksen ylläpitoon?
Tiedätkö yhtiökokouksen pitoajan ja kutsumenettelyn taloyhtiössäsi?
Tunnetko yhtiövastikkeen perusteet taloyhtiössäsi?
Tiedätkö taloyhtiösi käyttökorvaukset ja niiden määräytymisperusteet?
Tunnetko hallituksen toimivallan sisällön?
Tunnetko hallituksen puheenjohtajan tehtävät ja roolin taloyhtiössä?
Onko taloyhtiössänne hallituksen jäsenille otettu vastuuvakuutus?
Toimittaako tilintarkastaja tilintarkastuskertomuksen suoraan PJ:lle?
Onko taloyhtiösi ottanut käyttöön Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen?
Onko taloyhtiösi huolehtinut tietosuojaan liittyvistä velvoitteistaan?
Onko taloyhtiöösi laadittu ja osakkaille esitetty kunnossapitotarveselvitys?
Tunnetko taloyhtiösi korjaushistorian?
▶ Koko tarkistuslista löytyy jäsensivuilta kohdasta Oppaat ja suositukset.
hallituksen jäsenen tarkistuslista –tarkista oman taloyhtiösi tilanne!
M. Furuhjelm, A. Rosén, H. Paajanen & H. Päivärinne: Autopaikat taloyhtiössä, Kiinteistömedia Oy 2021, 96 s., jäsenhinta 28 euroa.
Tämä uudistettu kirja antaa selkeät vastaukset yleisiin taloyhtiön autopaikkoja koskeviin kysymyksiin niin autopaikkojen jakamisesta, autopaikkamaksuista kuin uusien paikkojen rakentamisesta. Sisältää kokonaan uuden luvun liittyen sähköautoihin!
Eri tekijöitä: Isännöinnin käsikirja 2022, Kiinteistömedia Oy 2022, 752 s., jäsenhinta 103,20 euroa. Myös verkkokirjana.
Isännöinnin käsikirja on päivitetty ja siihen on lisätty uutta tietoa muun muassa huoneistotietojärjestelmästä, etäkokouksista, purkavasta uusrakentamisesta, sähköautojen lataamisesta, jätehuoltomääräyksistä, digitaalisista lukitusratkaisuista sekä työaikalain vaikutuksista isännöitsijän työhön. Kirja vastaa isännöinnin ammattitutkinnon tutkintovaatimuksia.
Alvar Aalto –museon oma arkkitehtuurimuistipeli!
Hinta: 20,00 euroa. shop.alvaraalto.fi
Alvar Aalto -museon muistipeliä pelaamalla opit Aaltojen arkkitehtuurista ja tutustut heidän suunnittelemiinsa rakennuksiin. Pelissä on 28 korttiparia, yhteensä 56 korttia. Peli on valmistettu Suomessa. Pelaajien ikä: 4+. Pelaajien määrä: 2–9 henkilöä. Peliaika: 10–20 minuuttia. (Kuva: Aalto Shop, Maija Holma, Alvar Aalto -säätiö (AAS)
Ammattitaidolla uusitut ja käsityönä viimeistellyt saumat pidentävät rakennuksen elinkaarta ja parantavat energiataloutta –eli nostavat rakennuksen arvoa.
Aurinko ja lämpötilan vaihtelut kuluttavat ajan saatossa rakennusten saumauksia. Viimein saumausmassa antaa periksi ja se repeää keskeltä tai irtoaa elementin reunasta. Tämän jälkeen sadevesi ja kosteus pääsee rakenteisiin. Jatkuva kosteuden pääsy seinärakenteisiin aiheuttaa homevaurioita ja betonin karbonatisoitumista.
Saumaset toteuttaa elementtien uusintasaumauksia kaikkiin rakennuskohteisiin. Korjausprosessin aikana tarkistamme elementtien kunnon, niiden väliset villoitukset ja teemme tarvittaessa lisävilloituksen. Oikeaoppinen betonirakenteiden korjaaminen on myös oleellinen osa saumaustyötä.
Tilaa elementtisaumojen kuntokartoitus:
Liesikupu, jossa ei ole omaa puhallinta ja on kytkettynä ilmanvaihdon poistokanavaan, on taloyhtiön kunnossapitovastuulla. Se on osa kiinteistön ilmanvaihtojärjestelmää. Suodattimen säännöllisestä puhdistamisesta vastaa kuitenkin osakas.
Valaisinten kytkentäpisteet ovat taloyhtiön kunnossapitovastuulla. Ne ovat osa kiinteistön sähköjärjestelmää.
Liesituuletin, joka on varustettu omalla puhaltimella, on osakkaan kunnossapitovastuulla.
Keittiökalusteet sekä niissä olevat kiinteät valaisimet ja pistorasiat ovat osakkaan kunnossapitovastuulla.
Kodinkoneet, kuten liesi, jääkaappi, pakastin ja astianpesukone, ovat osakkaan kunnossapitovastuulla.
Astianpesukoneen täyttö- ja poistoletkut liitäntäosineen ovat osakkaan vastuulla. Osakas vastaa myös astianpesukoneen liittämisestä ja liitännän pitävyydestä.
n TEKSTI: HANNU MÄHÖNEN
n KUVAT: NIKLAS SUOMINEN
Pääsääntö kunnossapidon vastuunjaosta taloyhtiössä on varsin selvä. Osakkaan vastuulle kuuluvat hänen hallitsemansa osakehuoneiston sisäosat. Näitä ovat muun muassa lattia, seinä ja kattopinnat, kaapistot ja kiinteät kalusteet sekä yhtiön perusjärjestelmään kuulumattomat laitteet ja varusteet, kuten jääkaappi, astianpesukone, liesi ja pesualtaat.
Taloyhtiön on puolestaan pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Lisäksi yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa niin sanotut perusjärjestelmät, kuten lämmitys, sähkö, vesi, viemäri ja ilmanvaihtojärjestelmät. Vastuu näistä on yhtiöllä silloin, kun ne ovat yhtiön toteuttamia tai vastuulleen hyväksymiä taikka niihin rinnastuvia osakkaan asennuksia. Tästä lain mukaisesta vastuunjaosta voidaan yhtiössä pätevästi poiketa vain yhtiöjärjestysmääräyksellä.
osakkaan
Lattia-, katto- ja seinäpinnat ovat osakkaan kunnossapitovastuulla.
Vesihanat ja sekoittajat ovat yhtiön kunnossapitovastuulla. Ne ovat osa kiinteistön vesijohtojärjestelmää.
Viemärit, ml. vesilukot, ovat yhtiön kunnossapitovastuulla. Ne ovat osa kiinteistön viemärijärjestelmää.
Vesijohdot ovat yhtiön kunnossapitovastuulla. Ne ovat osa kiinteistön vesijohtojärjestelmää.
Valokytkimet ovat taloyhtiön kunnossapitovastuulla. Ne ovat osa kiinteistön sähköjärjestelmää.
Kun astianpesukone (tai jokin muu osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluva laite tai irtain) aiheuttaa vahingon, kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja yhtiön kesken. Osakas vastaa pintamateriaalien purkamisesta ja ennalleen saattamisesta sekä niiden kustannuksista. Sama koskee itse laitetta ja kiinteitä kalusteita, kuten keittiön kaappeja. Yhtiö puolestaan vastaa rakenteiden mahdollisesta kunnostamisesta tarvittavine kuivatuksineen. Näin on, vaikka rakenteita ei olisi tarvinnut korjata ilman osakkeenomistajan laitteen rikkoutumista.
Huoneiston sisäosien ennallistaminen ei siis tällaisessa tilanteessa kuulu yhtiölle. Miksi? Koska sisäosien vaurioituminen ei ole aiheutunut rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai korjaamisen vuoksi. Vaurion aiheuttaja on osakkaan laite.
Vesi voi kulkeutua rakenteen kautta myös muihin huoneistoihin ja vaurioittaa näiden sisäosia. Niiden rakenteiden korjaamisesta ja sisäosien saattamisesta ennalleen perustasoon vastaakin yhtiö. Miksi? Koska vesi on tullut huoneistoon yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen kautta.
Eri asia on sitten vielä mahdollinen vahingonkorvausvastuu. Jos astianpesukoneen omistava osakas on laiminlyönyt laitteen ja sen liitäntöjen asianmukaiset huoltotoimenpiteet, hän saattaa tuottamuksensa perusteella joutua korvaamaan myös yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset.
Järjestöassistentti, Kiinteistöliitto KeskiSuomi
Vuosia sitten heräilin kerrostalokodissani kirskuvaan ääneen öisin. Selvisi, että naapurini oli pingottanut eteisensä seinästä seinään kalastussiimaa, jota hän vingutteli kylpyhuoneen ovella. Ai, miksi? No, kiusatakseen yläkerran asukasta.
Kiusaajia voi olla työpaikoilla, järjestöissä, somessa, kaikkialla missä on ihmisiä – siis myös taloyhtiöissä. Taloyhtiöissä kiusatuiksi voivat tulla asukkaiden lisäksi kaikki siellä asioivat. Tiedän talon, jonne huoltomies ei mene, jos tietty auto on parkkiruudussa. Muutoin hän saa kierroksen ajaksi kintereilleen pahansuopaisen asukkaan, joka häiritsee työntekoa ja aiheuttaa mielipahaa.
Tyypillisesti kiusaaja on omasta mielestään oikeassa, levittää perättömiä huhuja ja yrittää saada muita puolelleen. Hän vaatii toimenpiteitä viranomaisia myöten ja kirjoittelee heippa-lappuja. Hän saattaa katsoa vihamielisesti, vähätellä, kytätä tai jopa käyttäytyä uhkaavasti. Kiusaajalta puuttuu empatia- ja yhteistyökykyä.
Joillekin kiusaaminen voi olla vallanhalua, kuten kaiken vastustaminen, oman edun ajaminen tai kokouksien sabotointi pitkillä ja toistuvilla puheenvuoroilla.
Vallanhimoinen vaatii oikeutta asioilleen, mutta päätöksenteko muuttuu hänelle myrkyksi, jos oma esitys ei saa kannatusta. Usein hän haluaa itselleen vastuutehtäviä, mutta jättää ne tekemättä ja siten hankaloittaa yhteisten asioiden hoitamista.
Syynä käytökseen voivat olla vallanhalun lisäksi piintyneet periaatteet, syyt lapsuudesta tai mielenterveysongelmat. Mutta mitkään eivät ole hyväksyttäviä perusteita kiusaamiselle. Kiusaaja on usein sinnikäs yksilö, joka koettelee muiden jaksamista pakertamalla uutterasti vuodesta toiseen joko saman tai vaihtuvan aiheen kimpussa. Hän voi jatkuvalla ja tarkoituksenhakuisella kiusaamisella tehdä muiden elämisestä sietämätöntä.
Kiusaaja ei välttämättä pidä käytöstään kiusaamisena vaan muita liian herkkinä tai ymmärtämättöminä. Aikuisen elämänkokemuksella kiusaaminen voi olla monimuotoista, se voi olla hyvin näkyvää tai lähes huomaamatonta. Joskus kiusatuksi olonsa tunteva miettii, onko se edes kiusaamista. Usein hän ennen pitkää väsyy, luovuttaa ja muuttaa muualle, että saisi elää rauhassa. Mutta taloyhtiöön ongelma jää. Kiusaaja vain siirtää huomionsa seuraavaan uhriin.
Taloyhtiön keinot kiusaamistapauksissa ovat vähäiset. Kiusaamisesta on hyvä pitää päiväkirjaa ja saada asialle todistajia. Tilanteesta riippuen, kiusatun tulee rohkeasti ottaa asia puheeksi kiusaajan kanssa. Jos se ei ole mahdollista tai kiusaaminen jatkuu sen jälkeen, asiaa voi yrittää sovitella ulkopuolisten avustuksella. Joskus myös huoli-ilmoituksen tekeminen voi olla ratkaisu. Mikäli kiusaaminen täyttää rikoksen tunnusmerkit, siitä tulee tehdä viipymättä rikosilmoitus.
Kuinka kävi alun siimatapaukselle? Keskustelutuokio hänen kanssaan tuotti tulosta ja hän purki virityksen. Meillä kävi onnellisesti.
Eikös vaan, että kiusaamiselle nollatoleranssi ihan kaikkialla!
Tiedän talon, jonne huoltomies ei mene, jos tietty auto on parkkiruudussa. Muutoin hän saa kierroksen ajaksi kintereilleen pahansuopaisen asukkaan, joka häiritsee työntekoa ja aiheuttaa mielipahaa.
▶ Lisätietoja riita- ja rikosasioiden sovittelusta Keski-Suomessa: www.jyvaskyla.fi/sosiaalipalvelut/rikos-ja-riita-asioiden-sovittelu
1
Taloyhtiön hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle yhtiöjärjestyksen mukaisesti, kerran tai kahdesti vuodessa. Lisäksi voi olla ylimääräisiä yhtiökokouksia. Yhtiökokouksella on taloyhtiössä ylin päätösvalta.
Yhtiökokouksessa päätetään vain asioista, jotka kuuluvat sen päätettäväksi ja ovat esityslistalla.
Lähetä ehdotuksesi kirjallisesti isännöitsijälle tai hallitukselle hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta niin, että hallitus ehtii lisätä sen kokouksen esityslistalle.
2
Yhtiökokouksessa osakkailla on kyselyoikeus, ja hallituksella ja isännöitsijällä on velvollisuus vastata kysymyksiin. Perehdy kokouskutsun mukana tulevaan materiaaliin huolellisesti. Voit esittää kysymyksiä kokouksessa tai lähettämällä hallitukselle kysymyksiä ennakkoon.
3
Jos et pysty osallistumaan yhtiökokoukseen, anna valtakirja jollekin toiselle ja ohjeista häntä edustamaan sinua.
4
Myös asukkaat, jotka eivät ole osakkaita, kutsutaan yhtiökokoukseen, jos yhtiössä on vähintään viisi eri omistajan osakehuoneistoa, ja kokouksessa päätetään järjestyssäännöistä tai käsitellään yhteisten tilojen käyttöä tai kunnossapitoa, joka vaikuttaa olennaisesti huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön. Asukkaalla on silloin puheoikeus ja oikeus tehdä päätösehdotuksia. 5
Muista, että kokouksessa päätettyihin asioihin ei palata enää kokouksen jälkeen. Päätöksenteossa kannattaa siis olla mukana silloin, kun sen aika on. Osallistumalla yhtiökokoukseen vaikutat taloyhtiösi tärkeimpiin päätöksiin – ja parhaiten silloin kun olet mukana hallituksessa.
Molok-jätepiste on vastuullinen
• vähemmän tyhjennyksiä tarkoittaa vähemmän päästöjä
• työllistämme ison joukon suomalaisia
• huolehdimme, että hiilijalanjälkemme on jatkuvasti aleneva
Oman alueesi Molok-asiantuntijat auttavat sinua
• suunnittelussa ja mitoituksessa, jotta jätepiste on taloyhtiöön sopivan kokoinen
• varmistamme, että keräys tapahtuu lainsäädännön ja alueellisten jätehuoltomääräysten mukaisesti
Ota yhteyttä alueesi Molok-asiantuntijaan Mikko Hytöseen ja varaa ilmainen kartoituskäynti p. 040 596 3093 / mikko.hytonen@molok.com
”Noste Isännöinti toimii taloyhtiömme parhaaksi.”Alasinkatu 1–3 • 40320 Jyväskylä • nosteisannointi fi
Asunto Oy Satorouskun hallituksen puheenjohtaja Kalle Lahtinen (vas.) ja isännöitsijä Pasi Hakala seuraavat tabletilta reaaliaikaista tietoa hybridijärjestelmän toiminnasta.
Lämpöpumppujen kehitys on saanut taloyhtiöt kiinnostumaan mahdollisuudesta hyödyntää poistoilman energiaa kiinteistön ja käyttöveden lämmitykseen kaukolämmön tukena. Hybridiratkaisu kuitenkin lisää kiinteistön sähkönkulutusta. Investoinnin takaisinmaksuaikaa on hankala laskea sähkönhinnan epävakauden vuoksi.
Kerrostaloissa lämpöenergiasta menee niin sanotusti harakoille poistoilman mukana 25–35 prosenttia. Miten tämä energia voitaisiin hyödyntää – sitä pohdittiin pitkään Asunto Oy Satorouskussa Jyväskylän Keltinmäessä.
Vuonna 1975 valmistuneessa talossa toteutettiin vuonna 2016 linjasaneeraus, jonka yhteydessä tehtiin jo linjavetoja poistoilman lämmön talteenotolle, kertoo Asunto Oy Satorouskun hallituksen puheenjohtaja Kalle Lahtinen Kiinteistön kaukolämmönvaihdin oli uusittu edellisen kerran vuonna 1994. Lämmönvaihtimen käyttöikä on noin 20 vuotta, joten sen uusiminen oli edessä.
– Meillä oli tarkasteltavana kolme vaihtoehtoa: uusitaan vain lämmönvaihdin, asennetaan maalämmön ja poistoilman lämmöntalteenoton hybridijärjestelmä tai poistoilmalämpöpumpun (PILP) ja kaukolämmön yhdistelmäratkaisu. PILPin ja kaukolämmön yhdistelmästä teetimme laskelmia ulkopuolisella asiantuntijayrityksellä, sillä halusimme tietoa siitä, miten pitkässä ajassa uuden tekniikan tuottama säästö maksaisi investoinnin takaisin, Lahtinen kertoo.
Toimittajavaihtoehtojen vertailu aloitettiin vuonna 2020. Yhtenä haasteena oli talon alhainen arvo pankkilainaan vaadittavan vakuuden näkökulmasta.
– Jyväskylässä 1970-luvulla rakennettujen lähiöiden elementtitalojen arvo on rahoittajan silmissä sitä alhaisempi, mitä kauemmaksi keskustan alueelta mennään.
Satorouskun ratkaisuksi valikoitui energiayhtiö Alvan kanssa toteutettava elinkaarimalli, jossa ei tarvita ulkopuolista rahoittajaa. Taloyhtiö maksaa sovitun ajan kiinteän vuosihinnan PILPin ja kaukolämmön hybridijärjestelmästä, minkä jälkeen laitteet ovat taloyhtiön omaisuutta.
– Yhtiökokous antoi hallitukselle valtuudet valmistella hybridijärjestelmän hankkimista vuonna 2020. Sopimus toimittajan kanssa tehtiin keväällä 2021. Saman vuoden kesällä talossa toteutettiin vesikaton saneeraus, jonka yhteydessä tehtiin tulevan lämmönvaihtimen vaatimat vesikattorakenteet.
Teknistä tilaa tarvittiin lisää Pohjatyöt energiaremontin toteuttamiseksi haluttiin tehdä tarkasti. Työlle otettiin ulkopuolinen valvoja, ja taloyhtiöllä oli oma juristi hiomassa sopimustekstiä.
Aikaa ja vaivaa kannattaa nähdä eikä tarttua ensimmäiseen tarjoukseen, sillä taloyhtiölle hybridijärjestelmä merkitsee 10–20 vuoden taloudellista sitoutumista. Meidänkään tapauksessamme ensimmäinen tarjous ei ollut se, joka toteutui, Lahtinen sanoo.
Aivan mutkitta uuden tekniikan asennus ei sujunut pohjatyöstä huolimatta. Kiinteistön tekninen tila oli liian pieni poistoilmalämpöpumpulle ja liuossäiliölle, joten lisää tilaa oli otettava huoneistovarastojen puolelta.
Tilan käyttötarkoituksen muutos vaati rakennusluvan.
– Yllätys oli myös se, että 3 x 63 ampeerin noususulakkeet eivät riittäneet lämpöpumpulle, vaan meidän oli vaihdettava 3 x 125 ampeerin noususulakkeet, mikä nosti perusmaksua. Sulakkeiden koon nostolla varmistettiin sähkön riittävyys myös talviaamuisin, koska keskuksesta syötetään muun muassa hissit. Hyvä puoli on myös se, että ratkaisu mahdollistaa tulevaisuudessa sähköautojen latauspistokkeiden lisäämisen, Lahtinen pohtii.
Satorouskun hybridilaitteisto otettiin käyttöön syksyllä 2021. Vasta seuraavat pari vuotta näyttävät, mikä on poistoilmalämpöpumpun vaikutus kaukolämmön kulutukseen. Tavoitteena on, että poistoilman energian käyttö rakennuksen energiatarpeisiin PILPin avulla vähentää kaukolämmön tarvetta noin 45 prosenttia. Suoraa säästöä kuitenkin vähentää sähkönkulutuksen kasvu.
Satorouskun 47 huoneiston talossa kaukolämmön keskikulutus on ollut vuodessa noin 335 MWh. Jos tavoite toteutuu, jatkossa kaukolämpöä tarvitaan noin 190 MWh vuodessa.
Puolueetonta tietoa osakkaille
Asunto Oy Satorouskun isännöitsijä Pasi Hakala Jyväskylän Kiinteistöpalvelusta kannustaa hybridijärjestelmistä kiinnostuneita taloyhtiöitä tekemään tarkkaa taustatyötä.
Hankeselvitysvaihe kannattaa tehdä huolellisesti. Siinä on viisainta käyttää muita kuin laitetoimittajien laskelmia, sil- uu
lä päätöksentekoon tarvitaan puolueetonta tietoa. Lisäksi jokainen taloyhtiö on erilainen ja on selvitettävä, mikä on yhtiön halu tehdä teknisiä investointeja, Hakala huomauttaa.
Hakalan mukaan sähkön ja kaukolämmön hintaa ei pysty kukaan ennustamaan: siksi laskelmat esimerkiksi 20 vuoden aikana saavutettavista säästöistä voivat olla tekijästä riippuen hyvinkin eri näköisiä. Lämpöpumpun käyttöönotto kuitenkin lisää sähkönkulutusta, vaikka kaukolämmön kulutus pienentyisi.
Voi olla, että investointi maksaa itsensä takaisin 10–20 vuodessa, mutta on myös mahdollista, että näin ei käy. Tämä epävarmuus on tuotava osakkaille esille avoimesti.
Hakalan mukaan hybridihankkeissa on monia muuttujia. Miten tekniikka toimii käytännössä? Onko tiedossa ylimääräisiä korjauskustannuksia? Hybridijärjestelmän todelliset vaikutukset selviävät vasta vuosien kuluessa. Uusi tekniikka vaatii enemmän huoltoja ja seurantaa kuin tavalliset lämmönvaihtimet.
Nyt jo vuoden 2021 loppupuolen sähkönhinnan heilahtelut vaikuttavat jonkin verran kustannuksiin Satorouskussakin.
Pasi Hakalan mukaan Satorouskun elinkaarimallin etuna on se, että laitteiston kustannukset jakautuvat tasaisesti koko sopimuskaudelle. Leasing-tyyppinen ratkaisu ei rasita yhtiön velkapääomaa, ja taloyhtiö voi käyttää jäljellä olevaa vakuutta muiden peruskorjausten pankkilainoihin.
– Laitetoimittajien paine rahoittaa hankkeita voikin tulevaisuudessa lisääntyä.
Energiayhtiö Alvan asiakaspalvelupäällikkö Markus Karevaara on huomannut, että taloyhtiöissä on virinnyt kiinnostusta kaukolämmön kulutusta vähentävään tekniikkaan.
Eri toimijat ovat toteuttaneet Jyväskylässä hybridiratkaisuja 10 viime vuoden aikana. Osa niistä on ollut onnistuneita, mutta kaikissa tapauksissa laskelmat säästöistä eivät ole toteutuneet, Karevaara sanoo.
Alva lähti toteuttamaan Satorouskun hanketta avaimet käteen periaatteella sen pilottiluonteen vuoksi. Järjestelmässä testataan uudenlaista lämmöntalteenottokennoa, ja lisäksi kokonaisratkaisuun sisältyy kaukolämmön kysyntäjousto.
– Vaikka Alva on leimallisesti kaukolämmön tuottaja, olemme olleet mukana toteuttamassa asiakkaille myös hybridijärjestelmiä, mikä tuottaa meillekin uutta tietoa. Emme kuitenkaan lähde automaattisesti mukaan kaikkiin hankkeisiin, Karevaara huomauttaa.
Mikäli lähdemme toteuttamaan hybridihanketta, lähtökohtana on koko taloyhtiön
lämmitystekniikan uusiminen. Emme halua epävarmoja järjestelmiä, joissa on eri aikoina asennettuja komponentteja. Esimerkiksi Satorouskun pilotissa koko hybridilaitteisto koekäytettiin tehtaalla ennen sen asentamista kiinteistöön.
Karevaaran mukaan keskikokoisen kerrostalon PILPin ja kaukolämmön hybridijärjestelmä maksaa toteutustavasta riippuen 120 000–160 000 euroa. Maalämpöjärjestelmän investoinnit voivat olla satoja tuhansia euroja, mikä vähentää taloyhtiöiden intoa lähteä rakentamaan maalämpökenttiä.
Hybridijärjestelmässä on aina tukena kaukolämpö, jos poistoilmalämpöpumppua ei voida käyttää teknisistä syistä tai sähkön liian korkean hinnan vuoksi.
Kulutushuippuja halutaan leikata
Alvaa kiinnostaa kaukolämmön kysyntäjouston laajentaminen. Käytännössä kysyntäjousto tarkoittaa sitä, että kiinteistön lämmön käyttöä siirretään korkean käytön tun
neilta matalamman käytön tunneille. Kun riittävä määrä kiinteistöjä joustaa, kaukolämpökuormien vaihtelu tasaantuu.
– Tavoitteena on siirtää lämmönkulutusta kaukolämpöjärjestelmän kannalta optimaalisempaan ajankohtaan. Kulutushuippujen leikkaaminen parantaa myös energiantuotannon taloudellisuutta, Karevaara huomauttaa.
Resurssiviisaalla lämmöllä eli kysyntäjoustolla asiakas saa tasaisemman sisälämpötilan ja sisäilmaolosuhteet sekä kulutuspiikkien vähentymisellä pienemmät lämmityslaskut.
Taloyhtiön liittyminen kysyntäjouston piiriin vaatii yhtiökokouksen päätöksen sekä laitteistojen asennuksen huoneistojen lämpötilan seurantaa varten. Karevaara sanoo, etteivät asukkaat huomaa kysyntäjouston vaikutuksia, sillä lämmön kulutuksenjoustoa toteutetaan sovitussa rajoissa. Huoneistojen olosuhdeanturit huolehtivat siitä, että lämpötilan laskiessa sovitun rajan alle kaukolämmön toimitus jatkuu ajankohdasta riippumatta.
ME MATOTAMME
• tuulikaapit
• käytävät
• saunatilat
• terassit
NYKYAIKAISET PESULAKONEET JA -VARUSTEET Tuotannosta n. 70% valmistetaan Suomessa.
LIKAA KERÄÄVÄT MATOT MITTOJEN MUKAAN. HUOLTOSOPIMUS TAI PESUT VAIN TARVITTAESSA.
Mitä haluaisit lukea tulevista Keski-Suomen Kiinteistöviesti -jäsenlehdistä?
Lähetä toiveesi tai juttuvinkkisi: keski-suomi@kiinteistoliitto.fi
on Jyväskylän talousalueella toimiva paikallinen, asiakkaiden tarpeisiin nopeasti vastaava kiinteistöhuoltoliike
KS-KIINTEISTÖ
Puh. 010 526 3001
Asemakatu 6, 40100 Jyväskylä toimisto@ks-kiinteisto.fi www.ks-kiinteisto.fi
Isännöinti ja vuokravälitys
Paikallisesti, yhdeksällä paikkakunnalla
Yli 350 ammattilaista 45 vuoden kokemuksella
Jyväskylässä uudessa osoitteessa: Vapaaherrankatu 2, tervetuloa!
Jyväskylässä osoitteessa: Vapaaherrantie 2, tervetuloa!
Pyydä tarjous • 0207 488 360 • kiinteistotahkola.fi
Kaikki talotekniset huollot ja korjaukset
Teemme muun muassa
• Eristysvastusmittaukset
• Lämpökamerakuvaukset
• Talotekniikka- ja ilmanvaihtojärjestelmien huollot ja korjaukset
• Suodattimien ja puhaltimien vaihdot.
Vaatiessasi luotettavaa ja täsmällistä sähköurakointia tai kunnossapitoa SÄHKÖ SASP Oy on varma valinta.
Ota yhteyttä ja kysy lisää palveluistamme!
Puh. 010 325 3530 info@sasp.fi
6 40100 JYVÄSKYLÄ
www.pihapalveluylonen.fi pihapalveluylonen@gmail.com
P. 0400 627 799
TARJOAMME ASIANTUNTEVAA APUA
Välitämme teille nopeasti hyvän ja maksukykyisen vuokralaisen.
Turvallinen ja tehokas vuokravälittäjä
Jyväskylässä jo yli 30 vuoden ajan.
KESKI-SUOMEN VUOKRAISÄNNÄT LKV
Puh. 020 787 0770, www.ks-vuokraisannat.fi
Puistokatu 5 A 9, 40100 Jyväskylä
Asuntosijoittajien ja omistusasukkaiden vastakkainasettelu taloyhtiöissä on ikuisuusaihe. Sijoittajien syyksi laitetaan helposti niin taloyhtiöiden kohonneet lainamarginaalit, remonttien vastustaminen kuin lisääntyvä häiriökäyttäytyminenkin. Tällaisessa vastakkainasettelussa ei kuitenkaan ole mitään järkeä.
Sijoittajaosakkaalle tärkeintä on tyytyväinen asiakas, eli vuokralainen, ja kohtuullinen tuotto sijoitetulle pääomalle. Omistusasukkaalle taas tärkeintä on oman kodin viihtyvyys ja arvon säilyminen. Näin ajateltuna molemmilla osakasryhmillä näyttäisi olevan yhteinen tavoite: huolehtia taloyhtiöstä ja sen kunnossapidosta niin, että se mahdollistaa laadukkaan asumisen ja vähintään säilyttää arvonsa.
Taloyhtiössä tärkeimmät päätökset liittyvät yleensä yhtiön omistamien rakennusten kunnossapitoon. Mallikkaasti hoidetussa taloyhtiössä tehdään korjauksia suunnitelmallisesti oikeaan aikaan ja oikean laajuisena. Tällaisia remontteja sijoittajan ei kannata vastustaa, koska rakennusten kunnolla on suora yhteys asunnon arvoon ja vuokrattavuuteen. Vastaavasti korjaushankkeiden ennakoitavuus ja arvoa nostavat remontit ovat myös omistusasukkaan edun mukaisia.
On totta, että taloyhtiön hakiessa lainaa peruskorjauksiin pankki arvioi lainaa myöntäessään myös yhtiön omistusrakennetta. Keskittynyt omistus nostaa taloyhtiön riskiä pankin silmissä. Vähintään yhtä tärkeää on kuitenkin se, miten yhtiötä ja sen taloutta on hoidettu. Jos talous on kuralla ja korjausvelkaa ehtinyt kertyä, lainahanat pysyvät kiinni, vaikka talo olisi täynnä yhtiössä asuvia osakkaita. Yksittäiset sijoittajat eivät ole pankille punainen vaate, jos omistus on hajautunutta.
Ehkä resepti menestyvään taloyhtiöön onkin sopiva sekoitus sekä sijoittajia että omistusasukkaita? Asuntosijoittaja voi tuoda taloyhtiön hallitukseen arvokasta osaamista ja muista taloyhtiöistä kertynyttä kokemusta esimerkiksi korjaushankkeista tai sopimusten kilpailuttamisesta. Samalla hän pääsee vaikuttamaan sijoituksensa arvoon mitä parhaimmalla tavalla. Yhtiössä asuva osakas taas tuntee parhaiten taloyhtiön päivittäistä arkea ja tehtyjen ratkaisujen käytännön toimivuuden.
On myös hyvä muistaa, että taloyhtiö on koti kaikille siellä asuville, eikä asunnon hallintamuoto itsessään tee kenestäkään hyvää tai huonoa asukasta. Asumisrauha on tärkeä kaikille yhtiön asukkaille. Hyvä vuokranantaja ymmärtää tämän ja valitsee siksi vuokralaisensa huolellisesti ja puuttuu mahdollisiin ongelmatilanteisiin ripeästi.
Ehkä resepti menestyvään taloyhtiöön onkin sopiva sekoitus sekä sijoittajia että omistusasukkaita?
Osakkeenomistajan kuoleman jälkeen perinnönjättäjän omistamat osakkeet jäävät hänen jakamattomalle kuolinpesälleen, kunnes perinnönjako on toimitettu. Välitila kuolemasta perinnönjakoon voi kestää pitkään, ja sen aikana osakkeenomistajan oikeuksia käyttää jakamaton kuolinpesä.
Jakamaton kuolinpesä ja osakeluettelomerkintä
Jakamaton kuolinpesä voi pyytää merkinnän tekemistä osakeluetteloon. Merkintää pyytävän on esitettävä selvitys kuolinpesän osakkaista, joita voivat olla eloonjäänyt puoliso, perilliset ja yleistestamentin saaja. Perukirjan lisäksi asiassa tarvitaan sukuselvitys, ellei Digi- ja väestötietovirasto ole vahvistanut, että perukirjaan merkityt henkilöt ovat oikeat kuolinpesän osakkaat.
Kun riittävä selvitys on saatu, kunkin jakamattoman kuolinpesän osakkaan nimi merkitään erikseen osakeluetteloon. Jos taloyhtiö on jo siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään, jakamaton kuolinpesä voi vastaavasti hakea selvennyskirjauksen.
Jakamaton kuolinpesä voi päättää olla hakematta osakeluetteloon merkintää tai selvennyskirjausta, mutta asioiden hoitamista helpottaa se, että merkinnät ovat ajan tasalla. Tämän vuoksi taloyhtiössä on hyvä kannustaa jakamattomia kuolinpesiä selvittämään merkinnän tekemiseen ja selvennyskirjaukseen liittyvät asiat. Osakkailla on yleensä hallussa perukirja ja tarvittavat sukuselvitykset.
Kuolinpesän edustaminen
yhtiökokouksessa
Kuolinpesän omistaessa osakkeet kyseessä on jaoton yhteisomistus. Osakeluetteloon ei merkitä omistusosuuksia, vaan kuolinpesän osakkaat omistavat osakkeet yhdessä, pesänä. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkeenomistajalle kuuluvien oikeuksien käyttämiseksi yhtiökokouksessa jakamatonta kuolinpesää edustavan henkilön on esitettävä tarvittaessa selvitys pesän osakkaista ja mahdollisista valtuutuksista. Kuolinpesä voi omistaa osakkeet yh-
dessä huoneistossa asuvan lesken kanssa. Vaikka leskellä olisi huoneistoon hallintaoikeus, hän ei voi silloinkaan osallistua yhtiökokoukseen ilman muiden kuolinpesän osakkaiden valtuutusta. Hänelle on kuitenkin voitu testamentilla siirtää hallinnoimisoikeudet, jotka oikeuttavat osallistumiseen yhtiökokoukseen. Toistaiseksi voimassa oleva, muiden kuolinpesän osakkaiden antama valtuutus on usein myös käytännöllinen ratkaisu edustamiseen.
Taloyhtiökin voi joutua selvittämään kuolinpesän osakkaat Jakamaton kuolinpesä vastaa osakkeenomistajan velvollisuuksista, kuten muutkin osakkeenomistajat. Kuolinpesän on hallintaanoton uhalla huolehdittava oikea-aikaisesta vastikkeenmaksamisesta. Vastaavasti, jos vaikkapa kuolinpesän omistamassa huoneistossa vietetään häiritsevää elämää, asiassa voidaan joutua käynnistämään hallintaanottomenettely.
Ennen kuin yhtiökokous voi tehdä päätöstä huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan, osakkeenomistajalle on annettava tiedoksi hallituksen varoitus. Osakkeenomistajan ollessa jakamaton kuolinpesä tämä tarkoittaa sitä, että varoitus on annettava erikseen tiedoksi kaikille kuolinpesän osakkaille.
Kuten edellä todettiin, myös yleistestamentin saajat ovat kuolinpesän osakkaita, joten tiedoksianto on toimitettava myös heille. Mikäli jakamatonta kuolinpesää ei ole merkitty osakeluetteloon, taloyhtiö saattaa joutua oma-aloitteisesti hankkimaan asiakirjaselvityksen siitä, ketkä kaikki kuuluvat jakamattoman kuolinpesän osakkaisiin, joille tiedoksianto toimitetaan.
Marja-Riitta Seulu asianajaja, varatuomari Eversheds Asianajotoimisto Oy n TEKSTI: MARJA-RIITTA SEULU n KUVA: PEXELSKiinteistöhuolto
Ulkoalueiden hoito
Talotekniset palvelut
Sisäilma-asiantuntijapalvelut
Kiinteistöjen etävalvontapalvelut
Pitkät viiveet seurakuntien aluekeskusrekistereistä tilattavien sukuselvitysten toimittamisessa aiheuttavat hankaluuksia myös taloyhtiöissä. Vainajan sukuselvitystä tarvitaan perunkirjoituksessa sekä kuolinpesän asioiden hoitamisessa.
Sukuselvitysten ruuhkautumisen taustalla on uudistus, jolla kirkonkirjojen pito on keskitetty seurakunnista 15 aluekeskusrekisteriin. Jos vainaja kuului tai oli jossain vaiheessa elämäänsä kuulunut kirkkoon, sukuselvitysmuotoisia virkatodistuksia tilataan nyt seurakuntien aluekeskusrekisteristä, kun ennen uudistusta virkatodistukset piti tilata erikseen kaikilta niiltä seurakunnilta, joihin vainaja oli kuulunut.
Uudistus siis helpottaa ja nopeuttaa sukuselvityksen laatimista, kunhan ruuhkat on saatu purettua. Nyt sukuselvityksen saaminen aluekeskusrekisteristä voi kuitenkin kestää jopa useita kuukausia.
n TEKSTI: KIINTEISTÖLIITTO TIESITKÖ?
• Vainajasta tarvitaan sukuselvitysmuotoon laadittu virkatodistus.
• Jos vainaja oli jossain vaiheessa kuulunut kirkkoon, sukuselvitys tilataan seurakuntien aluekeskusrekisteristä.
• Keskisuomalaisia palvelee Lapuan hiippakunnan aluekeskusrekisterin Jyväskylän aluetoimisto.
• Jos henkilö ei ollut kuulunut kirkkoon, sukuselvitys tilataan Digi- ja väestötietovirastolta.
• Jos henkilö oli jossain vaiheessa kirkon jäsen ja jossain toisessa vaiheessa eronneena kirkosta, todistus pitää hankkia molemmilta rekisterinpitäjiltä.
myynti@sol fi
puh 020 570 0200 www solkiinteistopalvelut fi
WWW.RENEVO.FI
n ILMASTOINTIHUOLTOA
Ilmanvaihdon
puhdistus ja säätö
020 749 5050 • www.nuohousjapuhdistus.
Nuohous- ja ilmastointipalvelu Räty
Ilmastointikanavien puhdistus, hormien tiiviyskokeet, suodatinhuollot, säädöt, tulisijojen ja hormien nuohoukset palvellen jo 40 vuoden ajan
Ota yhteyttä puh. 0500 548 882
e-mail: harriyjraty2@luukku.com • www.nuohousjailmastointipalveluraty.fi
• Ilmanvaihtokanavien puhdistukset
• Ilmanvaihtokoneiden huollot. Ilmamäärien mittaukset.
• Perinteiset piipunnuohoukset.
P. 050 555 7848 • www.tekufix.fi
n ISÄNNÖINTIÄ
isännöinti ITS • kirjanpito • vuokrakirjanpito
Puh. 020 777 0161
heikki.valkonen@isannointivalkonen.fi
Vihtiäläntie 159, Leppävesi
Kaikkiin kohteisiin
www.kohdeisannointi.fi
APV Isännöintipalvelu Ky
tuottaa ammattiisännöitsijä palveluja pienille asuntoosakeyhtiöille Jyvässeudun alueella.
Ari Vaskelainen ari.vaskelainen@apv-isannointi.fi p. 040 565 9461 www.apv-isannointi.fi
Asiakaslähtöinen palvelumme tuottaa ja välittää laadukkaita asumisen ja omistamisen palveluita. Pyydä tarjous isännöinnistä. Myös pienet yhtiöt!
Jyväskylän Kiinteistömestarit Ky • Kauppakatu 6, 40100 Jyväskylä
Puh 0403 400 113 (klo 09–17) • isannointi@kiinteistomestarit.com
Kauppakatu 16, 40100 Jyväskylä
Postiosoite: PL 274, 40101 Jyväskylä
www.isannointitiimi.fi
Vapaudenkatu 40- 42, 40100 Jyväskylä. Puh. 010 778 6700 www.isannointijyvaskyla.fi, asiakaspalvelu@jklkp.fi
kiinteistöjen arvoa turvaten jo vuodesta 1983.
Länsiväylä 4 A, 40630 Jyväskylä puh. 020 740 1760 www.jskipa.fi
Kokonaisvaltaista ja asiantuntevaa isännöintipalvelua taloyhtiöille ja liikekiinteistöille.
Alasinkatu 1–3 • 40320 Jyväskylä • nosteisannointi.fi
MEILTÄ LÖYTYY KOKENEITA ISÄNNÖINNIN AMMATTILAISIA TALOYHTIÖSI KÄYTTÖÖN. PYYDÄ TARJOUS!
REALIA ISÄNNÖINTI
Lyseonkatu 4, 40100 Jyväskylä puh. 010 228 4000, asiakaspalvelu@realia.fi
REALIA ISÄNNÖINTI I Realia Services Oy
www.realiaisannointi.fi
Isännöintipalvelut ja kiinteistöjohtaminen
Isännöintisiivous- ja kiinteistönhoitopalveluja vuodesta 1973.
Betonitie 4, 40340 Jyväskylä, puh. 010 820 9300 www.sulunkh.fi
JYVÄSKYLÄN LASIHUOLTO OY
Tapionkatu 4, 40100 Jyväskylä
• lasit, eristyslasit, turvalasit, peilit
• ikkuna-ja ovilasien korjaukset
n LVI-ASENNUSLIIKKEITÄ
• sisustuslasit ja -peilit
• autojen ja työkoneiden lasitukset
• lasituslistat, alumiinilistat Puh. 014 217 332 • info@lasihuolto.fi • www.lasihuolto.fi
LVI-asennus, -huolto ja korjaustyöt, linjasaneeraukset Lekatie 1, 40320 Jyväskylä • puh. 010 322 3300 asiakaspalvelu@lvi-maktek.fi • www.lvi-maktek.fi
n PESULAKONEITA JA HUOLTOA
n RAKENNESUUNNITTELUA, SISÄILMA- JA KUNTOTUTKIMUKSIA
n SÄHKÖSUUNNITTELUA JA - ASENNUKSIA
Sähkötyöt remonteista uudiskohteisiin Valaistus- ja sähkösuunnittelu
tapio.ostman@sisamaansahkopalvelu.fi 0400 547567 Varastotie 1, 40250 Jyväskylä
n TILINTARKASTUKSIA
tilintarkastus veroneuvonta erityistarkastukset yritysjärjestelyt
KHT Lauri Heinonen 045 671 6767
KHT Tanja Pajulampi 040 543 9024
HT Anni Kilpinen 040 064 8281
HT Sami Kiviluoma 045 678 4633
HT Tapani Kärkkäinen 050 355 6620
HT Maria Taavila 044 585 8713
HT Samu Kallioinen 040 670 5735
HT Tuomas Rantanen 050 492 9005
HT Lauri Lehtonen 045 124 1462
SYS Audit Oy
Yliopistonkatu 28 B (3. krs) 40100 JYVÄSKYLÄ
Puh. 010 420 2250 etunimi.sukunimi@sysaudit.fi www.sysaudit.fi
WEBINAARIT
Webinaarit alkavat klo 17.30, kesto 1 h Korjaushankkeen hankesuunnittelu Kouluttajana Kiinteistöliiton rakennustekninen asiantuntija Anssi Väätäinen.
Uusia jäsenpalveluja:
Jäsensivuillemme on kotiutunut uusi Lakibotti, joka osaa vastata asunto-osakeyhtiötä koskeviin yksinkertaisiin lakikysymyksiin nopeasti ja ymmärrettävästi kaikkina kellonaikoina ja viikonpäivinä.
Lakibotti aloittaa keskustelun kysymällä ”Hei, olen Kiinteistöliiton Lakibotti ja autan sinua taloyhtiöiden yleisimmissä lakikysymyksissä. Mikä on kysymyksesi aihe?” Voit esittää sille kysymyksesi joko kirjoittamalla tai valitsemalla aihepiirin, jota kysymyksesi koskee.
Lakibotti vastaa sinulle tekstillä tai ohjaa esimerkiksi asiasta kertovaan artikkeliin tai videoon.
Lakibottia opetetaan jatkuvasti niin, että se osaa vastata yhä useampiin kysymyksiin. Monimutkaisimmissa kysymyksissä, joihin ei ole selkeää ja yksinkertaista vastausta, Lakibotti kehottaa soittamaan lakineuvontaamme.
Lakibotti löytyy jäsensivuilta kohdasta Laki ja vastuunjako.
▶ kiinteistoliitto.fi/palvelut/neuvonta/laki/lakibotti
Jäsensivuille on nyt kerätty runsaasti erilaisia asiakirjapohjia, joita taloyhtiö voi käyttää mallina ja muokata omaan tarpeeseensa.
Asiakirjapohjia ovat muun muassa yhtiökokouksen kokouskutsu ja pöytäkirja, hallituksen kokouksen esityslista ja pöytäkirja, erilaisia tiedotteita, osakeluettelo, hallituksen kunnossapitotarveselvitys, autopaikkasäännöt, viestintäsuunnitelma ja pelastussuunnitelma. Uusia asiakirjapohjia lisätään jäsenten toivomuksesta.
Samasta paikasta löytyvät Kiinteistöliiton keräämät lomakkeet ja asiakirjat.
Asiakirjapohjat löytyvät jäsensivuilta kohdassa Työkaluja taloyhtiöille.
▶ keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/asiakirjapohjia
keski-suomi.kiinteistoliitto.fi
Osakaswebinaari yhtiökokousasioista Kouluttajana Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Pauliina Haapsaari. Kaikille avoin.
Aurinkosähkö taloyhtiössä
Kouluttajana Kiinteistöliiton johtava asiantuntija (energia ja ilmasto) Petri Pylsy.
Kulutusseuranta ja energianhallinta Kouluttajana Kiinteistöliiton johtava asiantuntija (energia ja ilmasto) Petri Pylsy.
Hallitus ja asumisen arki
Kouluttajina Kiinteistöliiton lakimies Minni Yli-Olli sekä vanhempi lakimies Minna Anttila.
Taloyhtiön vakuutukset kuntoon Kouluttajana Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen.
”Tupailta” ajankohtaisaiheesta
Tupailtaa vetävät Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli ja vanhempi lakimies Minna Anttila.
Taloyhtiön viestintä – suositeltavat käytännöt ja välineet Kouluttajana Kiinteistöliiton viestintäpäällikkö Annakaisa Pirilä.
Osakaswebinaari
Kouluttajana Kiinteistöliiton lakimies Tiina Räsänen. Kaikille avoin.
Tiesithän, että webinaarien tallenteet voit katsoa myöhemmin jäsensivuilla!
Tapahtumakalenteri ja ilmoittautuminen:
▶ keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat
Voit jättää meille kysymyksen, neuvontapyynnön tai palautetta milloin tahansa. Olemme sinuun yhteydessä kahden arkipäivän kuluessa toimiston aukioaikoina.
▶ keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/yhteydenotto
Taloyhtiön tietopankki 24/7. Rekisteröidy jäsensivujen käyttäjäksi taloyhtiösi jäsennumerolla ja sähköpostiosoitteellasi.
Tarkista jäsensivuilta, että taloyhtiön hallinnon tiedot ovat jäsenrekisterissämme oikein. Siten varmistat, että oikeat henkilöt yhtiössäsi saavat jäsenpalvelut käyttöönsä.
▶ kiinteistoliitto.fi/jasensivut
Keski-Suomen Kiinteistöviesti (4 nroa/v) postitetaan kaikille hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle sekä Suomen Kiinteistölehti (10 nroa/v) puheenjohtajalle. Lehtien verkkoversiot ovat kaikkien luettavissa jäsensivuilla.
Jäsenkirje lähetetään sähköpostilla kuukausittain. Siinä kerromme tärkeimmät ajankohtaiset asiat taloyhtiölle ja tulevat tapahtumat.
Puhelimen sovellus helpottaa jäsenpalveluiden käyttöä. Sovelluksen avulla voit soittaa suoraan neuvontapalveluihin, ilmoittautua tapahtumiin, ja päivittää omat tietosi.
Asenna Kiinteistöliiton jäsenkortti -sovellus puhelimesi omasta sovelluskaupasta.
Paikallinen neuvonta
Hannu Mähönen, toiminnanjohtaja 045 110 6333 (ma–pe 9–16)
Sepänkatu 4 C, Jyväskylä hannu.mahonen@kiinteistoliitto.fi
Jäsenyysasiat
Tarja Båga, järjestöassistentti 045 208 6560 (ma–pe 9–16) tarja.baga@kiinteistoliitto.fi
Lakineuvonta
10 asiantuntijaa
09 1667 6300 (ma–to 9–15, pe 10–15) ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta
Korjaus- ja tekninen neuvonta
3 asiantuntijaa
09 1667 6311 (ti–to 9–12)
Talous- ja veroneuvonta
2 asiantuntijaa
09 1667 6369 (ma–to 9–12)
Energianeuvonta
1 asiantuntija ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta
Palvelumme kattavat
• kiinteistöhoidon
• siivouksen
• korjausrakentamisen
• turvapalvelut
• vihertyöt
• parkkiruutujen maalauksen
• kiinteistöpäivystyksen 24/7
Ota reilusti yhteyttä, me autamme varmasti sinua!
