Kunnossapitovastuun pelisäännöt taloyhtiössä

Kunnossapitovastuun pelisäännöt taloyhtiössä

KIRJOITTAJA TIINA RÄSÄNEN LAKIMIES KIINTEISTÖLIITTO

Kunnossapitovastuulla tarkoitetaan vastuuta tietyn rakennuksen osan huollosta, hoidosta, korjaamisesta, perusparantamisesta ja uudistamisesta sekä edellä mainittujen toimenpiteiden kustannuksista. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Pelisäännöt kunnossapitovastuun jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä ilmenevät asunto-osakeyhtiölain (22.12.2009/1599) 4 luvusta.

Mistä osakas ja yhtiö vastaavat?

Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla ovat osakehuoneiston sisäosat, kuten huoneiston lattian ja seinän pintamateriaalit, osakehuoneiston kaapistot ja komerot sekä laitteet. Yhtiön puolestaan on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön vastuu edellä mainituista rajoittuu kuitenkin yhtiön toteuttamiin tai vastuulleen hyväksymiin asennuksiin. Siten osakkeenomistajan toimesta asennetut yhtiön perustasosta poikkeavat laitteet ja muut asennukset ovat lähtökohtaisesti osakkaan kunnossapitovastuulla.

Mikäli osakas asentaa tai asennuttaa huoneistoonsa esimerkiksi yhtiön perustasosta poikkeavat parvekelasit taikka kattoikkunan, vastaa osakas lähtökohtaisesti niiden kunnossapidosta kustannuksellaan.

Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkaan teettämästä työstä tai asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jota yhtiö on voinut valvoa. Osakkaan tekemä tai teettämä työ tai asennus rinnastuu yhtiön toteuttamaan toimenpiteeseen muun muassa silloin, kun se on samanlainen kuin yhtiön toteuttama tai kun se muutoin vastaa esimerkiksi laadullisesti ja kunnossapidon kustannusten osalta yhtiössä noudatettua perustasoa. Jos osakas uusii esimerkiksi WC-istuimen tai vesihanan yhtiön perustasoa vastaavalla tavalla, vastaa yhtiö lähtökohtaisesti sen kunnossapidosta.

Yhtiön ennallistamisvelvollisuus

Vaikka huoneiston sisäosat kuuluvat osakkaan kunnossapitovastuulle, on yhtiön korjattava huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Kyse on ns. yhtiön ennallistamisvelvollisuudesta. Olennaista ennallistamisvelvollisuuden arvioinnissa on se, mistä vaurio on aiheutunut. Mikäli vika johtuu yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan viasta tai sen korjaamisesta, tulee yhtiön lähtökohtaisesti ennallistaa myös huoneiston sisäosat perustasoon saakka. Mikäli vika taas johtuu osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvasta rakennuksen osasta tai sen korjaamisesta, ei yhtiöllä ole ennallistamisvelvollisuutta. Huoneistojen sisäosien korjaamisen osalta yhtiön kunnossapitovastuu rajoittuu ajankohdan mukaiseen perustasoon yhtiössä.

Mikä on yhtiön perustaso?

Perustaso määräytyy lähtökohtaisesti huoneiston alkuperäisen tason mukaan. Yhtiön perustaso on voinut kuitenkin muuttua, mikäli yhtiö on esimerkiksi peruskorjauksen yhteydessä korjannut pinnat kaikkiin huoneistoihin alkuperäisestä poikkeavaan uuteen tasoon tai perustason muutoksesta on tehty nimenomainen päätös. Perustaso voi myös määräytyä yhtiön tekemän yksittäisen korjaustoimenpiteen perusteella, eli yhtiön perustaso on voinut muuttua esimerkiksi yhtiön aiemmassa vastaavassa tilanteessa tehdyn korjauksen perusteella. Perustaso määräytyy siis aina yhtiön omien toimenpiteiden perusteella.

Osakkeenomistajat ovat myös voineet muuttaa huoneistojensatasoa omia remontteja tehdessään. Tällä ei ole kuitenkaan merkitystä yhtiön noudattamaa perustasoa määriteltäessä. Huomionarvoista kuitenkin on, että joissain tapauksissa muuttuneet viranomaismääräykset saattavat asettaa korjausrakentamisen tasolle korkeampia vaatimuksia, kuin mikä yhtiön alkuperäinen taso on ollut, jolloin joudutaan näiltä osin noudattamaan voimassa olevia määräyksiä ja mahdollisesti nostamaan korjausten yhteydessä perustasoa alkuperäisestä.

Kosteusvaurio osakasremontin yhteydessä

Mikäli yhtiössä havaitaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa osassa konkreettinen korjaustarve, kuten kosteusvaurio, vastaa yhtiö sen korjaamisesta kustannuksellaan. Näin ollen, mikäli esimerkiksi kylpyhuoneen lattiarakenteessa todetaan kosteusvaurio, vastaa yhtiö rakenteiden korjaamisesta ja kuivaamisesta sekä vedeneristeen ja perusjärjestelmien korjaamisesta kustannuksellaan. Tässä tilanteessa yhtiön tulee lisäksi ennallistaa kylpyhuoneen pinnat yhtiön perustasoon saakka. Mikäli osakas haluaa remontoida huoneistonsa perustasoa paremmaksi, vastaa osakas siitä kustannuksellaan. Vaikka edellä esitetty kosteusvaurio lattiarakenteessa havaitaan osakkaan omaehtoisesti aloittaman mukavuusremontin yhteydessä, kuuluu vaurion korjaaminen yhtiön kunnossapitovastuulle samassa laajuudessa kuin kyseessä olisi alun perin ollut yhtiön kosteusvauriokorjaus. Kun osakas havaitsee oma-aloitteisen mukavuusremontin yhteydessä

Vaikka kosteusvaurio havaitaan osakasremontin yhteydessä, kuuluu sen korjaaminen yhtiölle.

lattiarakenteessa kosteusvaurion, tulee osakkaan keskeyttää työt, olla yhteydessä isännöitsijään tai hallitukseen ja sopia yhtiön kanssa yhtiön vastuulle kuuluvien korjaustöiden suorittamisesta. Yhtiöllä on oikeus valita korjaustapa, -aikataulu ja -tekijä, kun kysymys on yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksenosan korjaamisesta. Yhtiö on kuitenkin velvollinen noudattamaan kunnossapitovastuulleen kuuluvien rakenteiden,eristeiden ja perusjärjestelmien korjaamisessa hyvää rakennustapaa.

Yhtiöjärjestys ja kunnossapitovastuu

Asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta on mahdollista poiketa esimerkiksi siirtämällä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapitovastuuta osakkaalle. Tällainen vastuunsiirto voidaan tehdä ottamalla yhtiöjärjestykseen kunnossapitovastuumääräys. Jos yhtiöjärjestys sisältää kunnossapitovastuumääräyksen, se on ensisijainen asunto-osakeyhtiölakiin nähden ja syrjäyttää lain mukaisen kunnossapitovastuun.

Kunnossapitovastuumääräysten laatimisessa tulee olla tarkka ja huolellinen, sillä määräyksen tulee olla riittävän täsmällinen ja yksiselitteisesti kirjoitettu. Jos määräyksen sanamuoto on epäonnistunut eikä siitä yksiselitteisesti ja selvästi käy ilmi kunnossapitovastuun sisältö, ei määräykselle voida antaa merkitystä. Tällöin toimitaan ikään kuin määräystä ei olisi lainkaan ja sovelletaan asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa. Tulkinnanvaraisuuksien välttämiseksi yhtiön kannattaa laadituttaa mahdollinen kunnossapitovastuumääräys asiantuntijalla.

Vaikka laki ei rajoita vastuun siirtämistä, on hyvä pohtia, mikä on järkevää.

Mitä voidaan siirtää osakkaan vastuulle?

Asunto-osakeyhtiölaki ei aseta rajoja sille, mitkä kaikki rakennuksen osat voidaan siirtää osakkaan vastuulle.On siten mahdollista, että esimerkiksi erillisrakennuksista koostuvassa yhtiössä koko rakennuksen kunnossapitovastuu on siirretty osakkaalle. Vaikka laki ei aseta rajoja kunnossapitovastuusta määräämiselle, on kuitenkin tarpeellista pohtia, mikä on kulloinkin järkevää ja tarkoituksenmukaista juuri omassa taloyhtiössä.