KIRJOITTAJA TIINA RÄSÄNEN LAKIMIES KIINTEISTÖLIITTO
Kunnossapitovastuun pelisäännöt taloyhtiössä
K
unnossapitovastuulla tarkoitetaan vastuuta tietyn rakennuksen osan huollosta, hoidosta, korjaamisesta, perusparantamisesta ja uudistamisesta sekä edellä mainittujen toimenpiteiden kustannuksista. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Pelisäännöt kunnossapitovastuun jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä ilmenevät asunto-osakeyhtiölain (22.12.2009/1599) 4 luvusta.
Mistä osakas ja yhtiö vastaavat? Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla ovat osakehuoneiston sisäosat, kuten huoneiston lattian ja seinän pintamateriaalit, osakehuoneiston kaapistot ja komerot sekä laitteet. Yhtiön puolestaan on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön vastuu edellä mainituista rajoittuu kuitenkin yhtiön toteuttamiin tai vastuulleen hyväksymiin asennuksiin. Siten osakkeenomistajan toimesta asennetut yhtiön perustasosta poikkeavat laitteet ja muut asennukset ovat lähtökohtaisesti osakkaan kunnossapitovastuul-
la. Mikäli osakas asentaa tai asennuttaa huoneistoonsa esimerkiksi yhtiön perustasosta poikkeavat parvekelasit taikka kattoikkunan, vastaa osakas lähtökohtaisesti niiden kunnossapidosta kustannuksellaan. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkaan teettämästä työstä tai asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jota yhtiö on voinut valvoa. Osakkaan tekemä tai teettämä työ tai asennus rinnastuu yhtiön toteuttamaan toimenpiteeseen muun muassa silloin, kun se on samanlainen kuin yhtiön toteuttama tai kun se muutoin vastaa esimerkiksi laadullisesti ja kunnossapidon kustannusten osalta yhtiössä noudatettua perustasoa. Jos osakas uusii esimerkiksi WC-istuimen tai vesihanan yhtiön perustasoa vastaavalla tavalla, vastaa yhtiö lähtökohtaisesti sen kunnossapidosta.
Yhtiön ennallistamisvelvollisuus Vaikka huoneiston sisäosat kuuluvat osakkaan kunnossapitovastuulle, on yhtiön korjattava huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaami-
sen vuoksi. Kyse on ns. yhtiön ennallistamisvelvollisuudesta. Olennaista ennallistamisvelvollisuuden arvioinnissa on se, mistä vaurio on aiheutunut. Mikäli vika johtuu yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan viasta tai sen korjaamisesta, tulee yhtiön lähtökohtaisesti ennallistaa myös huoneiston sisäosat perustasoon saakka. Mikäli vika taas johtuu osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvasta rakennuksen osasta tai sen korjaamisesta, ei yhtiöllä ole ennallistamisvelvollisuutta. Huoneistojen sisäosien korjaamisen osalta yhtiön kunnossapitovastuu rajoittuu ajankohdan mukaiseen perustasoon yhtiössä.
Mikä on yhtiön perustaso? Perustaso määräytyy lähtökohtaisesti huoneiston alkuperäisen tason mukaan. Yhtiön perustaso on voinut kuitenkin muuttua, mikäli yhtiö on esimerkiksi peruskorjauksen yhteydessä korjannut pinnat kaikkiin huoneistoihin alkuperäisestä poikkeavaan uuteen tasoon tai perustason muutoksesta on tehty nimenomainen päätös. Perustaso voi myös määräytyä yhtiön tekemän yksittäisen korjaustoimenpiteen perusteella, eli yhtiön perustaso on voinut muuttua esimerkiksi yhtiön aiemmassa vas-
Kiinteistöviesti 2/2022
7
