ltä-Suomen Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistysten jäsenlehti
nro 2/2022
Kuopion Portti – asumisen ja palveluiden liitto Päiväni ammatti-isännöitsijänä osa 2 54 jäsentaloa liittyi sähkön puitesopimukseen
10 16 30
Tässä lehdessä 3 Pääkirjoitus 4 Tapahtumat ja tilaisuudet 7 Kunnossapitovastuun pelisäännöt taloyhtiössä 10 Kuopion Portti – asumisenja palveluiden liitto 12 Hallituskonkarille kultainen kunniamerkki 14 Avustukset taloyhtiöille 2022 16 Päiväni ammatti-isännöitsijänä , osa 2 20 Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen hengityssäätiön edustaja 23 Tuomo Iivanainen valtakunnallisiin ja paikallisiin luottamustehtäviin 25 Nyt on hyvä hetki päivittää yhtiöjärjestys 28 Oikeustapauksia 30 54 jäsentaloa liittyi sähkön puitesopimukseen 31 Jäsenpalvelut
Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä noin 2350 jäsentä ja ne kuuluvat Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön. Jäsenneuvonta Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)
2
Kiinteistöviesti 2/2022
Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa Painos: 2610 kpl Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Päätoimittaja: Piia Moilanen Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger Taitto: Viestitär Ky Paino: Offsetpaino L Tuovinen Ky Kannen kuva: Piia Moilanen
Pääkirjoitus
Nolla peruttua jäsentilaisuutta! Vihdoinkin, muutaman koronavuoden jälkeen, olemme päässeet järjestämään jäsentilaisuuksia. Järjestimme kevään aikana yhdeksän Kiinteistöiltaa, neljä ammatti-isännöitsijäinfoa, kuusi puheenjohtajatapaamista ja kolmen yhdistyksen vuosikokoukset. Yhteensä näihin tilaisuuksiin osallistui reilu 700 henkilöä. Yhtään jäsentilaisuutta emme joutuneet perumaan. Tässä ajassa olemme kevääseen ainakin tältä osin todella tyytyväisiä! Tulossa väestönsuojan hoitajan kurssi Kovan kysynnän johdosta järjestämme Pohjois-Savossa syksyllä yhdeksän väestönsuojan hoitajan kurssia yhteistyössä Pohjois-Savon Pelastusalan Liiton kanssa. Vallitseva maailmantilanne on pakottanut meidät miettimään oman taloyhtiömme turvallisuusasioita, joista väestönsuoja on yksi oleellisimpia. Lue lisää väestönsuojan hoitajan kursseista sivulta 5. Ilmastoviisas taloyhtiö -kiertue ja Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä Syyskuun 13. päivä starttaa Kuopiosta valtakunnallinen Ilmastoviisas taloyhtiö -kiertue. Kiertueella käsitellään monipuolisesti ilmastonmuutoksen vaikutuksia taloyhtiöön ja asumiseen sekä paneudutaan muun muassa aurinkosähköön taloyhtiöissä. Lisäksi kiertueella on mukana useita näytteilleasettajia ja asiantuntijoita. Marraskuun 23. päivä järjestetään Joensuussa Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä. Tapahtumassa on asiantuntijaluentoja sekä näytteilleasettajia ja asiantuntijoita. Taloyhtiöpäivä järjestetään yhteistyössä Pohjois-Karjalan Isännöitsijät ry:n kanssa. Myös webinaarit jatkuvat Jatkamme syksyllä myös valtakunnallisten webinaarien järjestämistä. Webinaareja järjestetään noin joka toinen viikko. Osa webinaareista on kaikille, myös siis osakkaille ja asukkaille, avoimia. Myös Kiinteistöillat ja puheenjohtajatapaamiset jatkuvat syksyllä normaaliin tapaan. Kutsut kaikkiin tilaisuuksiin tulee sähköisten uutiskirjeiden lisäksi kuukausittaisella sähköpostikoosteella. Seuraathan siis postiasi! Kiitos teille jäsentalojen edustajille kuluneesta keväästä. On ollut ihanaa huomata, että Kiinteistöillat ja tapahtumamme kiinnostavat teitä edelleen. Mikäli sinulla herää mitä tahansa palautetta tai toiveita tapahtumista, niin olethan rohkeasti yhteydessä. Yhdessähän näitä hommia tehdään, joten kaikki palaute ja kehitysideat ovat tervetulleita. Aurinkoista kesää! Piia Moilanen, toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi
@
piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi Twitter.com/piia_moilanen facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi instagram.com/kiinteistoliittoitasuomi
Kiinteistöviesti 2/2022
3
Tapahtumat ja tilaisuudet
Kesän poikkeavat aukioloajat Kiinteistöliiton lakineuvonta jäsenille on suljettuna 18. – 29.7. Kiinteistöliiton muut neuvontapalvelut ovat suljettuina 4. – 29.7. • Korjaus- ja tekninen neuvonta • Talous- ja veroneuvonta • Energianeuvonta • Maksullinen lakineuvonta 0600-numerossa Kiinteistöliitto Itä-Suomen palvelukeskus suljettuna 18. – 29.7 Piia on lomalla 11. – 29.7. Anne on lomalla 27.6. – 8.7. ja 18. – 29.7.
Yhteystietojen päivitys Saatko sähköiset koulutuskutsut ja uutiskirjeet? Etkö pääse kirjautumaan jäsensivuille? On tärkeää, että jäsenrekisterissämme on oikeat tiedot. Silloin voit hyödyntää puhelinneuvontaa ja muita jäsenpalveluitamme, koulutuskutsut ja jäsenlehdet tavoittavat oikeat henkilöt ja pääset kirjautumaan jäsensivuille. Päivitä kerralla koko hallituksen yhteystiedot. Näin koko hallitus hyötyy palveluistamme. Jäsensivuilla näet tällä hetkellä jäsenrekisterissämme olevat henkilöt. Päivitykset jäsensivujen kautta tai sähköpostilla anne.verger@kiinteistoliitto.fi.
Jäsensivut sinua varten – rekisteröidy käyttäjäksi Voit rekisteröityä jäsensivujen käyttäjäksi jäsennumerolla, kun sähköpostiosoitteesi löytyy jäsenrekisteristä.
Rekiströidy jäsensivujen käyttäjäksi jo tänään!
Toimi näin: 1. Mene osoitteeseen www.kiinteistoliitto.fi 2. Valitse jäsensivut sivun oikeasta yläkulmasta 3. Valitse Rekisteröidy jäsensivujen käyttäjäksi 4. Kirjoita nimesi, sähköpostiosoitteesi sekä edustamasi jäsentaloyhtiön jäsennumero 5. Saat vahvistusviestin sähköpostiisi 6. Klikkaa viestin linkkiä 7. Luo salasana ja siirry käyttämään jäsensivuja Kirjaudu jatkossa jäsensivuille luomillasi tunnuksilla. Jäsensivuilta löydät esimerkiksi Itä-Suomen Kiinteistöviestit, koulutusten ja webinaarien aineistot, verkkokurssit, oppaita ja ohjeistuksia, valmiita lomakkeita, lakineuvonnan usein kysytyt kysymykset ja niiden vastaukset, Lakibotin, oikeustapaushakemiston, talousarvio-ohjeen ja erilaiset laskurit ja sovellukset. Jäsensivujen kautta pääset myös helposti päivittämään omia ja yhtiösi tietoja. Huomiopalloon: Rekisteröidy jäsensivujen käyttäjäksi jo tänään!
4
Kiinteistöviesti 2/2022
Kiinteistöillat
Syksyn Kiinteistöillat Hallitus ja asumisen arki 6.9. 12.10. 13.10
Iisalmi Savonlinna Varkaus
Märkätilakorjaukset taloyhtiössä 9.11. 10.11.
Mikkeli Kuopio
Ilmastoviisas taloyhtiö -kiertue 13.9.
Kuopio
Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä 23.11.
Joensuu
Ilmoitamme tarkemmat paikat ja kellonajat myöhemmin, mutta varaa jo aika kalenteristasi!
ITÄ-SUOMEN KESKIVIIKKONA 23.11.2022 Joensuu
Ilmoittautuminen tilaisuuksiin nettisivujemme kautta: ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat tai sähköpostilla anne.verger@kiinteistoliitto.fi ja p. 017 262 6633 viimeistään viikko ennen tilaisuutta.
Kiinteistöviesti 2/2022
5
KOULUTUKSET
Väestönsuojan hoitajan kurssi (4 h) Kurssin tavoitteena on antaa koulutettaville sellaiset tiedot ja taidot, että he tuntevat väestönsuojelun perusteet ja paikalliset järjestelyt, osaavat suunnitella väestönsuojan käytön, laittaa sen käyttökuntoon, huoltaa suojan laitteita sekä johtaa ja ohjata suojassa olevien toimintaa. Kurssi antaa pätevyyden väestönsuojan omatoimiseen vuositarkastukseen ja –huoltoon.
Kurssin sisältö:
Kurssi paikat ja ajankohdat:
• Väestönsuojelu Suomessa • Yleinen vaaramerkki • Säteilyvaara • Väestönsuojan - tekniikka ja toiminta - varusteet - huolto ja tiiviyskoe - käyttökuntoon laitto • Suojaan tutustuminen
KUOPIO Hotelli Isovalkeinen, Majaniementie 2, 70420 Kuopio Valitse itsellesi sopiva päivä: 24.8. tai 14.9. tai 12.10. klo 17–21
Vinkki! Väestönsuojan määräaikaistarkastuksia ja -tiiveyskokeita voit tiedustella Pohjois-Savon Pelastusalan Liitosta.
VARKAUS Hotelli Oscar, Kauppatori 4, 78250 Varkaus Valitse itsellesi sopiva päivä: 1.9. tai 29.9. tai 20.10. klo 17–21 IISALMI Iisalmen paloasema, Kilpivirrantie 9, 74129 Iisalmi Valitse itsellesi sopiva päivä: 25.8. tai 20.9. tai 27.10. klo 17–21
Koulutuksen järjestää Pohjois-Savon Pelastusalan Liitto ry. Kurssin hinta on 85,00 euroa + alv 24 % /hlö (maksu peritään kurssin jälkeen). Hinta sisältää koulutusmateriaalin ja pullakahvit. Kiinteistöliiton jäsenet saavat 10 % alennuksen kurssin hinnasta. Maksimimäärä noin 20 henkilöä/kurssi. Kurssit toteutuvat, mikäli riittävästi osallistujia. Ilmoittautuminen 2 viikkoa ennen tilaisuutta: ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat tai anne.verger@kiinteistoliitto.fi.
6
Kiinteistöviesti 2/2022
KIRJOITTAJA TIINA RÄSÄNEN LAKIMIES KIINTEISTÖLIITTO
Kunnossapitovastuun pelisäännöt taloyhtiössä
K
unnossapitovastuulla tarkoitetaan vastuuta tietyn rakennuksen osan huollosta, hoidosta, korjaamisesta, perusparantamisesta ja uudistamisesta sekä edellä mainittujen toimenpiteiden kustannuksista. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Pelisäännöt kunnossapitovastuun jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä ilmenevät asunto-osakeyhtiölain (22.12.2009/1599) 4 luvusta.
Mistä osakas ja yhtiö vastaavat? Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla ovat osakehuoneiston sisäosat, kuten huoneiston lattian ja seinän pintamateriaalit, osakehuoneiston kaapistot ja komerot sekä laitteet. Yhtiön puolestaan on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön vastuu edellä mainituista rajoittuu kuitenkin yhtiön toteuttamiin tai vastuulleen hyväksymiin asennuksiin. Siten osakkeenomistajan toimesta asennetut yhtiön perustasosta poikkeavat laitteet ja muut asennukset ovat lähtökohtaisesti osakkaan kunnossapitovastuul-
la. Mikäli osakas asentaa tai asennuttaa huoneistoonsa esimerkiksi yhtiön perustasosta poikkeavat parvekelasit taikka kattoikkunan, vastaa osakas lähtökohtaisesti niiden kunnossapidosta kustannuksellaan. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkaan teettämästä työstä tai asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jota yhtiö on voinut valvoa. Osakkaan tekemä tai teettämä työ tai asennus rinnastuu yhtiön toteuttamaan toimenpiteeseen muun muassa silloin, kun se on samanlainen kuin yhtiön toteuttama tai kun se muutoin vastaa esimerkiksi laadullisesti ja kunnossapidon kustannusten osalta yhtiössä noudatettua perustasoa. Jos osakas uusii esimerkiksi WC-istuimen tai vesihanan yhtiön perustasoa vastaavalla tavalla, vastaa yhtiö lähtökohtaisesti sen kunnossapidosta.
Yhtiön ennallistamisvelvollisuus Vaikka huoneiston sisäosat kuuluvat osakkaan kunnossapitovastuulle, on yhtiön korjattava huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaami-
sen vuoksi. Kyse on ns. yhtiön ennallistamisvelvollisuudesta. Olennaista ennallistamisvelvollisuuden arvioinnissa on se, mistä vaurio on aiheutunut. Mikäli vika johtuu yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan viasta tai sen korjaamisesta, tulee yhtiön lähtökohtaisesti ennallistaa myös huoneiston sisäosat perustasoon saakka. Mikäli vika taas johtuu osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvasta rakennuksen osasta tai sen korjaamisesta, ei yhtiöllä ole ennallistamisvelvollisuutta. Huoneistojen sisäosien korjaamisen osalta yhtiön kunnossapitovastuu rajoittuu ajankohdan mukaiseen perustasoon yhtiössä.
Mikä on yhtiön perustaso? Perustaso määräytyy lähtökohtaisesti huoneiston alkuperäisen tason mukaan. Yhtiön perustaso on voinut kuitenkin muuttua, mikäli yhtiö on esimerkiksi peruskorjauksen yhteydessä korjannut pinnat kaikkiin huoneistoihin alkuperäisestä poikkeavaan uuteen tasoon tai perustason muutoksesta on tehty nimenomainen päätös. Perustaso voi myös määräytyä yhtiön tekemän yksittäisen korjaustoimenpiteen perusteella, eli yhtiön perustaso on voinut muuttua esimerkiksi yhtiön aiemmassa vas-
Kiinteistöviesti 2/2022
7
taavassa tilanteessa tehdyn korjauksen perusteella. Perustaso määräytyy siis aina yhtiön omien toimenpiteiden perusteella. Osakkeenomistajat ovat myös voineet muuttaa huoneistojensa tasoa omia remontteja tehdessään. Tällä ei ole kuitenkaan merkitystä yhtiön noudattamaa perustasoa määriteltäessä. Huomionarvoista kuitenkin on, että joissain tapauksissa muuttuneet viranomaismääräykset saattavat asettaa korjausrakentamisen tasolle korkeampia vaatimuksia, kuin mikä yhtiön alkuperäinen taso on ollut, jolloin joudutaan näiltä osin noudattamaan voimassa olevia määräyksiä ja mahdollisesti nostamaan korjausten yhteydessä perustasoa alkuperäisestä.
vastuulle samassa laajuudessa kuin kyseessä olisi alun perin ollut yhtiön kosteusvauriokorjaus. Kun osakas havaitsee oma-aloitteisen mukavuusremontin yhtey-
Vaikka kosteusvaurio havaitaan osakasremontin yhteydessä, kuuluu sen korjaaminen yhtiölle.
Kosteusvaurio osakasremontin yhteydessä Mikäli yhtiössä havaitaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa osassa konkreettinen korjaustarve, kuten kosteusvaurio, vastaa yhtiö sen korjaamisesta kustannuksellaan. Näin ollen, mikäli esimerkiksi kylpyhuoneen lattiarakenteessa todetaan kosteusvaurio, vastaa yhtiö rakenteiden korjaamisesta ja kuivaamisesta sekä vedeneristeen ja perusjärjestelmien korjaamisesta kustannuksellaan. Tässä tilanteessa yhtiön tulee lisäksi ennallistaa kylpyhuoneen pinnat yhtiön perustasoon saakka. Mikäli osakas haluaa remontoida huoneistonsa perustasoa paremmaksi, vastaa osakas siitä kustannuksellaan. Vaikka edellä esitetty kosteusvaurio lattiarakenteessa havaitaan osakkaan omaehtoisesti aloittaman mukavuusremontin yhteydessä, kuuluu vaurion korjaaminen yhtiön kunnossapito-
8
Kiinteistöviesti 2/2022
dessä lattiarakenteessa kosteusvaurion, tulee osakkaan keskeyttää työt, olla yhteydessä isännöitsijään tai hallitukseen ja sopia yhtiön kanssa yhtiön vastuulle kuuluvien korjaustöiden suorittamisesta. Yhtiöllä on oikeus valita korjaustapa, -aikataulu ja -tekijä, kun kysymys on yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan korjaamisesta. Yhtiö on kuitenkin velvollinen noudattamaan kunnossapitovastuulleen kuuluvien rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien korjaamisessa hyvää rakennustapaa.
nähden ja syrjäyttää lain mukaisen kunnossapitovastuun. Kunnossapitovastuumääräysten laatimisessa tulee olla tarkka ja huolellinen, sillä määräyksen tulee olla riittävän täsmällinen ja yksiselitteisesti kirjoitettu. Jos määräyksen sanamuoto on epäonnistunut eikä siitä yksiselitteisesti ja selvästi käy ilmi kunnossapitovastuun sisältö, ei määräykselle voida antaa merkitystä. Tällöin toimitaan ikään kuin määräystä ei olisi lainkaan ja sovelletaan asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa. Tulkinnanvaraisuuksien välttämiseksi yhtiön kannattaa laadituttaa mahdollinen kunnossapitovastuumääräys asiantuntijalla.
Mitä voidaan siirtää osakkaan vastuulle? Asunto-osakeyhtiölaki ei aseta rajoja sille, mitkä kaikki rakennuksen osat voidaan siirtää osakkaan vastuulle. On siten mahdollista, että esimerkiksi erillisrakennuksista koostuvassa yhtiössä koko rakennuksen kunnossapitovastuu on siirretty osakkaalle. Vaikka laki ei aseta rajoja kunnossapitovastuusta määräämiselle, on kuitenkin tarpeellista pohtia, mikä on kulloinkin järkevää ja tarkoituksenmukaista juuri omassa taloyhtiössä.
Vaikka laki ei rajoita vastuun siirtämistä, on hyvä pohtia, mikä on järkevää.
Yhtiöjärjestys ja kunnossapitovastuu Asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta on mahdollista poiketa esimerkiksi siirtämällä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapitovastuuta osakkaalle. Tällainen vastuunsiirto voidaan tehdä ottamalla yhtiöjärjestykseen kunnossapitovastuumääräys. Jos yhtiöjärjestys sisältää kunnossapitovastuumääräyksen, se on ensisijainen asunto-osakeyhtiölakiin
Kunnossapitovastuut voivat olla toisinaan tosi kinkkisiäkin. Jäsentalon edustaja voi aina soittaa meille lakineuvontaan, jolloin voidaan pohtia asiaa yhdessä, vinkkaa jutun kirjoittaja Kiinteistöliiton lakimies Tiina Räsänen.
Kiinteistöviesti 2/2022
9 KUVA: ANNA-lIISA PEKKARINEN
kuva: kiinteistöliitto
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Kuopion Portti –
asumisen ja palveluiden liitto
Kuopion näyttävin maamerkki, linja-autoaseman tornitalot, valmistui tänä keväänä. Matkakeskuksen kokonaisuutta nimitetään Kuopion Portiksi. Asumisen, yrittämisen, palveluiden ja P-talon kokonaisuus kohoaa 17 kerroksen korkeuteen.
K
olmessa vuosina 2018— 2022 rakennetussa asuntoosakeyhtiössä Kuopion Aseman Tornissa, Kuopion Aseman Väylässä ja Kuopion Aseman Kärjessä on yhteensä 257 asuntoa, sekä kaikille auki oleva pysäköintitalo. Lisäksi taloissa toimii hoivakoti Attendo, liike- ja toimistotiloja kuten Jätekukko, UPM, Ramboll, Lapti ja Elisa, sekä R-kioski, matkahuolto, ravintoloita, päiväkoti, KMarket ja kukkakauppa. Näin suuri asumis- ja palvelukeskittymä on Kuopiossa ensimmäinen laatuaan. - Kuopion Portissa on suuren maailman tyyliä. Hissillä alas, ja palvelut ovat siinä, kuvaa asunto-osakeyhtiöitä isännöivä Harri Kautto. Rakentaja valitsi Kauton isännöitsijäksi vaiheittain kaikkiin kolmeen taloyhtiöön rakentamisen aikana. - Isännöitsijän on hyvä olla sama kaikissa kolmessa yhtiössä, sillä taloyhtiöillä ja liiketiloilla on paljon yhteiskäyttösopimuksia, ja niiden hallinta pitää olla hallussa, lisää Aseman Tornin hallituksen puheenjohtaja Anu Helin. Yhteiskäyttöisiä ovat muun muassa lämpö, vesi, sähkö, vartiointi ja kiinteistönhuolto. Huoltoyhtiö on nimennyt Kuopion Portille oman ”talonmiehenkin.” - Ihmiset tuntevat Jarin jo nimeltä. ”Kyllä Häkkinen tietää, kysy häneltä”, he sanovat, Helin kertoo.
10
Kiinteistöviesti 2/2022
Maalämmön ja viilennyksen tuottaa energiayhtiö Adven Oy, joka on vuokrannut maalämpökeskukselleen tilan P-talon alakerrasta, Portti ei kuulu kaukolämpöön. Pysäköintitalon katolla on aurinkopaneelit, joiden tuottama sähkö menee maalämpökeskuksen kautta kiinteistöjen hyväksi. - Vihreän energian käyttö antaa yhtiöstä positiivisen kuvan, vaikka vielä tuskin vaikuttaa monenkaan vuokraustai ostopäätökseen, Helin arvioi. Pysäköintitalossa on kaikkiaan 483 paikkaa; ostettavia paikkoja osakkaille, muuta sopimuspysäköintiä ja lyhytaikaisia paikkoja, sekä paikkoja polkupyörille ja sähköautoille. Autopaikoista on jo nyt pulaa, sillä Portissa on asukkaiden lisäksi töissä yli 500 ihmistä, onneksi julkinen liikenne toimii erinomaisesti.
Yhteisiä sopimuksia toimijoiden kesken Kuopion Portin yhtiöt sijaitsevat eri tonteilla ja yhtiöiden keskinäinen sopimusjärjestelmä on monimutkainen. Yhtiöiden kesken tehdyissä hallinnanjakosopimuksissa on sovittu kulujen jakamisesta ja vastuista. Lisäksi on tehty yhteisjärjestelysopimus, jossa on sovittu yleisistä kulkuväylistä ja alueiden kunnossapidosta, kustannuksista, vartioinnista ja niistä
kiinteistöhuollon osuuksista, joista vastataan yhteisesti. Kiinteistönhuollon hoitaminen yhdessä on kirjattu yhteisjärjestelysopimukseenkin. - Jos taloyhtiöille tulee jossain vaiheessa palvelujen kilpailutustarvetta, sekin kannattaa tehdä yhdessä, Kautto näkee. Kun viimeiset, kolmannen vaiheen asukkaat ovat muuttaneet sisään, perustetaan yhteistilatoimikunta, joka koostuu kunkin talo- ja kiinteistöyhtiön edustajista ja isännöitsijästä. Toimikunta valmistelee Portin yhteiset asiat yhtiöiden hallituksille, jotta päätöksenteko helpottuu. - Tämä on ollut olettamaani haasteellisempi isännöintikohde, mutta mielenkiintoinen. Pidän siitä, että saan olla tekemisissä erilaisten toimijoiden kanssa, olla monessa mukana, Kautto summaa. Poikkeuksellista hänestä oli se, että talot ovat olleet muuttopäivänä täysin valmiit ilman että työmailla olisi paiskittu töitä yötä myöten. Rakentaja Lapti Oy onnistui työssään.
Suuren maailman asumisen tuntua Asumisesta rakentamisen keskellä on Anu Helinillä vain hyvää sanottavaa. - Lapti rajasi työmaan hyvin ja opasteet olivat selkeät. Ihmeel-
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Asukkaiden yhteistilana toimivalta 17. kerroksen yhteistilasta ja kattoterassilta on hulppeat näkymät yli koko Kuopion, ihailevat Harri Kautto ja Anu Helin.
listä on, että talot ovat hiirenhiljaisia. Vaikka viereisen talon rakentaminen oli käynnissä, mitään ei kuulunut sisälle, ei myöskään junien ääniä. Helinistä on ollut mielenkiintoista seurata, mitä yrityksiä taloon pulpahtaa. - K-Marketin tulo oli ihan huippua, kauppaan pääsee vaikka tohveleissa. Hän uskoo, että tällainen hybridirakentaminen lisääntyy. - Arjesta tulee helpompaa, kun työpaikka, koti ja lapsen päivähoitopaikka, jopa hoivakoti, ovat samassa kiinteistökokonaisuudessa. Tässä voi elää vaikka kehdosta hautaan. Me elämme ikään kuin omassa pienessä kylässä keskellä kaupunkia, meillä on asukkaita ja muita toimijoita saman verran kuin Rautavaaran kunnassa. Asukkaiden yhteistoimintaa ei ole vielä mietitty. Syntyykö yhteisöllisyyttä, jää nähtäväksi. Sijoituskohteena Kuopion Portti on houkutteleva, sillä vuokralaiset suorastaan jonottavat päästäkseen taloon asumaan.
Kuopion Portti/ Matkakeskus Vaihe 1: Kiinteistö Oy Kuopion Portti A1 ja A2 1-3 krs, liike- ja toimistotiloja 4-8 krs, Attendo-hoivakoti 9-16 krs, Asunto Oy Kuopion Aseman Torni Kiinteistö Oy Kuopion Portin pysäköinti
Vaihe 2: Kiinteistö Oy Kuopion Portti B1 1-4 krs, liike- ja toimistotiloja, ravintoloita, kukkakauppa, päiväkoti 5-17 krs, Asunto Oy Kuopion Aseman Väylä
Vaihe 3: Kiinteistö Oy Kuopion Portti C1 1-4 krs, Supermarket ja toimistoja 5-15 krs, Asunto Oy Kuopion Aseman Kärki
Kiinteistöviesti 2/2022
11
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Hallituskonkarille kultainen kunniamerkki
K
uopiolaisen Asunto Oy Vuorikatu 31-33:n hallituksen puheenjohtaja Pentti Rissanen sai Suomen Kiinteistöliiton kultaisen kunniamerkin kevään yhtiökokouksessa. Tunnustus tuli todella ansioista, sillä Rissasella on takanaan vuosikymmenien puheenjohtajuus neljässä eri taloyhtiössä. Tunnustuksen hänelle haki kotitaloyhtiönsä, jonka puheenjohtajana hän on ollut 17 vuotta. Lisäksi hän oli 25 vuotta puheenjohtajana Kuninkaankatu 39:ssä, Sandelsintie 18:ssä noin 6 vuotta ja Puijonkatu 39:ssä noin 15 vuotta, sekä pitkään hallitusjäsenenä Tulliportinkatu 56:ssa. Muutoinkin hän on yhdistysaktiivi. - Lienen istunut elämässäni tuhansia tunteja kokouksissa, siitä tuli minulle elämäntapa. Kun taloyhtiö äänestää puheenjohtajaksi, minkäs teet. Ja toki osakkaana haluan itsekin tietää, mitä taloyhtiössä tapahtuu.
Osakkaiden maksukyky huomioitava remonteissa Rissanen on vienyt läpi useita LVIS- ja muita saneerauksia, eikä ole pitänyt niitä työläinä, hänestä on tärkeää pitää talot kunnossa. Hän korostaa, että puheenjohtajan on hyvä tuntea osakkaiden taustoja, jotta korjausten rahoituksesta ei tule kenellekään niin suurta taakkaa, että osakas joutuu muuttamaan pois. Esimerkiksi omassa taloyhtiössään remontit on tehty vähitellen; katto, alakerta, putket ja pihat kaikki eri aikaan. - Eräässä
12
Kiinteistöviesti 2/2022
urakassa emme hyväksyneet pääurakan aliurakkatarjouksia, vaan pyysimme uudet tarjoukset, ja saimme huomattavan edun. Joissakin taloyhtiöissä pannaan kaikki kerralla kuntoon selvittämättä hintoja tarkkaan, ehkä kustannussäästöjen tai aiemmin laiminlyötyjen korjausten takia, mutta silloin unohtuu, mitä se tarkoittaa sille vähävaraisimmalle osakkaalle. Ikänsä Kuopiossa asuneena, loistavasti verkostoituneena Rissanen myös tuntee henkilökohtaisesti eri alojen toimijoita, urakoitsijoita, virkamiehiä ja mediaa, josta on etua asioita hoitaessa. - Ilman verkostoja asiat etenevät huonommin. Verkostoituminen on taito monessa asiassa, hän tietää.
Puheenjohtajaa ei saa tuulet heilutella Puheenjohtajalla pitää olla selkeät esitykset, että asiat saadaan menemään kokouksissa sujuvasti läpi. – On otettava asioista selvää, jotta osaa kertoa kansantajuisesti osakkaille, mistä päätetään ja miksi, mitä korjaukset maksavat ja mitä seuraa, jos ne jätetään tekemättä. Puheenjohtaja, joka tietää mitä tehdään, eikä häntä heilutella, on jämäkkä ja hyvä tuki myös isännöitsijän ja huollon työlle. Ja jos keskinäiset mielipiteet eroavat, asia pannaan selvittelyyn. Rissanen huolehtii taloyhtiöstään kokonaisuutena valvomalla myös kiinteistönhoidon ja isännöinnin työtä ja tekemällä heille kuuluvia asioita itsekin, jos se nopeuttaa ja on järkevää.
Puheenjohtaja on painavassa roolissa, jotta yhtiö- ja muut kokoukset eivät mene kinasteluksi, vaan päätökset tulevat tehdyksi. Puheenjohtajalle voi tulla vastaan hankaliakin asioita. On sattunut niinkin, että jonkun osakkaan käytös on mennyt kokouksessa niin mahdottomaksi, että hänet on jouduttu poistamaan tilaisuudesta.
Kun lopetan, lopetan kerralla Yhteistyönsä eri hallitusten kanssa hän kokee menneen hyvin, ja iloitsee siitä, että hallituksiin saadaan nykyään jo nuoria mukaan. - Mutta heillä on yllättävän vähän sanottavaa. Luottavatko he niin paljon vanhempien konkareiden kokemukseen? Rissanen miettii nyt, jatkaako vielä puheenjohtajana, sillä ikää rupeaa olemaan jo sen verran, että voisi jo jäädä vapaalle. - Joutuu jo miettimään omaa kuntoaan ja jaksamistaan. Hänen mielestään pitää osata myös luopua. Kun jää pois hallituksesta, se pitää tehdä kerralla, eikä jäädä hallitukseen riipaksi uudelle puheenjohtajalle. Silloin hallitus saa tehdä omia päätöksiään.
Puheenjohtaja, joka tietää mitä tehdään, eikä häntä heilutella, on jämäkkä ja hyvä tuki myös isännöitsijän ja huollon työlle, tietää Pentti Rissanen pitkällä kokemuksellaan.
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
VINKKI! Voit hakea Kiinteistöliiton kunniamerkkiä, jos haluat kiittää ansioitunutta puheenjohtajaa, jäsentä, isännöitsijää, siivoojaa, huoltomiestä tai muuta taloyhtiösi hyväksi työskennellyttä henkilöä.
Kiinteistöviesti 2/2022
13
KIRJOITTAJA Piia Moilanen toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Itä-Suomi Lähde ja lisätietoja ara.fi
Avustukset taloyhtiöille 2022
T
aloyhtiöille on tänäkin vuonna haettavissa avustuksia korjaushankkeisiin, avustuksia myöntää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA.
Energia-avustuksia vielä vuonna 2022 Näillä näkymin viimeistä vuotta myönnetään energia-avustusta, jonka piiriin myös asunto-osakeyhtiöt kuuluvat. Energia-avustuksen määräraha vuodelle 2022 on 40 miljoonaa euroa. Viime vuoden määräraha loppui kesken ja vuoden 2021 aikana saapuneet energia-avustushakemukset siirtyvät automaattisesti käsiteltäväksi vuoden 2022 määrärahasta. Avustusta myönnetään asuinrakennuksen energiatehokkuutta parantaviin korjauksiin, avustusta voi saada 50 %:iin avustettaviksi hyväksyttävistä kustannuksista. Kustannukset lasketaan rakennuskohtaisesti ja toimenpiteittäin.
14
Kiinteistöviesti 2/2022
Avustuksen enimmäismäärä asuntoa kohden on kuitenkin 4 000 euroa tai 6 000 euroa riippuen siitä, kuinka paljon energiatehokkuutta parannetaan. Lisätietoa energiatehokkuuden parantamisvaatimuksista sekä lista avustettavista korjaustoimenpiteistä löytyy muun muassa ARAn verkkosivuilta.
Ladattavien hybridiautojen ja sähköautojen latausinfra-avustus jatkuu ARA myöntää avustusta asuinrakennuksen omistaville yhteisöille sähköautojen latauspisteiden edellyttämiin kiinteistöjen sähköjärjestelmiin kohdistuviin muutoksiin. Avustusta voivat hakea asuinrakennuksen omistavat yhteisöt (esim. taloyhtiöt, vuokrataloyhteisöt) sekä niiden omistamat pysäköintiyhtiöt. Avustuksen suuruus on 35 % toteutuneista kustannuksista, enintään 90 000 euroa. Latausvalmiuskohtainen yläraja on 4000 euroa.
Kuntotutkimukseen ja perusparannukseen suunniteluun avustus Avustukset on tarkoitettu kosteusja mikrobivaurioituneiden sekä sisäilmaongelmaisten asuntojen ja asuinrakennusten kuntotutkimuksiin sekä tällaisten rakennusten perusparannusten suunnittelukustannuksiin. Tavoitteena on edistää suunnitelmallista kiinteistönpitoa, rakennuskannan laadun ylläpitoa sekä tukea ja kannustaa omistajia toteuttamaan kiinteistöjen korjauksia. Avustuksia myönnetään omakotitalon omistajille (henkilöasiakkaat) ja taloyhtiöille (yhteisöt). Avustuksen määrä on enintään 50 % hyväksyttävistä ja toteutuneista kustannuksista. Tutkimusta tai suunnittelua ei saa aloittaa ennen ARAn aloituslupaa tai avustuspäätöstä.
Hissiavustus on tarkoitettu jälkiasennushissin rakentamiseen Kerrostalohissien rakentamiseen voidaan hakea avustusta ARAlta. Hissiavustuksen kohteena on uuden hissin asentaminen kerrostaloon, jonka porrashuoneessa ei ole ennestään hissiä. Porrashissin ei katsota korvaavan normaalia henkilöhissiä. Porrashissin rakentamiseen myönnetään esteettömyysavustusta. Avustuksen määrä on enintään 45 % hyväksytyistä hissin tai hissien rakentamiseen liittyvistä kokonaiskustannuksista. Päätös avustuksen myöntämisestä on pääsääntöisesti saatava ennen töiden aloittamista. Lisäksi useat kaupungit myöntävät ARAn hyväksymiin avustuspäätöksiin kaupungin omaa hissiavustusta.
Avustus liikkumisesteen poistamiseen (esteettömyysavustus)
Korjausavustus iäkkäiden ja vammaisten henkilöiden asuntojen korjaamiseen
Esteettömyysavustuksella tarkoitetaan avustusta liikkumisesteen poistamiseen. ARA myöntää avustusta sellaisen liikkumisesteen poistamiseen, millä tehdään mahdolliseksi liikuntarajoitteisen pääsy asuinrakennukseen, siinä oleviin asuntoihin tai muihin tiloihin. Avustettavia toimenpiteitä liikkumisesteen poistamiseksi voivat olla esim. ulko-ovien automatisointi, hissin esteettömyyskorjaukset ja kulkuluiskien-, kaiteiden- tai porrashissin rakentaminen. Tavoitteena on saada esteetön kulku rakennuksen ulkopuolelta rakennukseen tai siinä oleviin asuntoihin ja yhteistiloihin. Apuvälineitä, kuten rollaattoria tai pyörätuolia käyttävillä on oltava esteetön kulkumahdollisuus rakennuksessa. Esteettömyysavustuksen määrä on enintään 45 % hyväksytyistä korjauskustannuksista. Avustuksen myöntää ARA. Päätös avustuksen myöntämisestä on pääsääntöisesti saatava ennen töiden aloittamista.
Korjausavustuksia voivat hakea ruokakunnat (kotitaloudet), joissa on 65 vuotta täyttänyt tai vammainen henkilö. Avustusta voi hakea myös asunto-osakeyhtiöosakas, kun korjaukset ovat osakkaan vastuulla. Avustusta myönnetään omakotitalon tai asunto-osakkeen korjaamiseen. Avustuksen määrä on enintään 50 % hyväksyttävistä korjauskustannuksista. Erityisestä syystä avustusta voidaan myöntää 70 %. Avustuksen saamisen ehtona on, että töitä ei ole aloitettu ennen avustuspäätöstä. Jos hakijalla on tarve aloittaa työt ennen avustuspäätöstä, on hakijan haettava ensin ARAlta aloituslupa töiden aloittamiseen. Avustus on harkinnanvarainen ja siinä on tulorajat. Lisäksi hakijan varallisuuden tulee olla vähäinen.
Kiinteistöviesti 2/2022
15
KIRJOITTAJA Piia Moilanen toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Itä-Suomi
i n ä v i ä P ammatti-isännöitsijänä osa 2
Päiväni ammatti-isännöitsijänä -juttusarjan toisessa osassa seuraamme joensuulaisen Jarkko Kosusen työpäivää Joensuun Rettan (ent. Realia) Malmikadun toimistolla.
Päiväni a
Jarkon puhelin keskeyttää jutustelumme. Päivän ensimmäinen soittaja on taloyhtiön puheenjohtaja. Puheenjohtaja on huolissaan yhtiön piharemontin suunnittelusta.
I
ST
OM
EI
NT
Kiinteistöviesti 2/2022
Puhelinta ja sähköpostia
atti-isänn m m
K II
16
matta korjaushankkeet työllistävät isännöitsijää pitkin matkaa. Jarkon esimies, uusi yksikönpäällikkö Teemu Multanen, käy esittäytymässä ja toivottaa hänkin minut vielä kertaalleen tervetulleeksi. Teemu on aiemmin toiminut Rettalla isännöitsijänä, mutta on nyt edennyt työurallaan yksikönpäälliköksi ja koko toimiston esimieheksi. Kevät on ollut uuden alkua. Teemu kiittelee henkilökuntaa hyvin sujuneesta keväästä ja uudesta tilanteesta. – Kyllähän tässä on ollut kaikenlaista uutta meille kaikille, kiireinen kokouskevät ja henkilöstömuutokset, mutta hienosti olemme selvinneet. Suurin kiitos menee ilman muuta hyvälle työporukalle. Yhdessähän näitä hommia tehdään, Teemu summaa kulunutta kevättä. Joensuun Rettan edellinen yksikönpäällikkö Hannu Hautanen on siirtymässä lomien jälkeen eläkkeelle.
sijänä öit
S
aavun Rettan Joensuun toiselle toimistolle Malmikadulle hieman kello yhdeksän jälkeen. Toimistolla vallitsee ihmeellinen rauha ja hiljaisuus. Koko toimiston väki on viikkopalaverissa neuvotteluhuoneessa. Kävelen toimiston käytävää eteenpäin ja luen ovien pielistä henkilökunnan nimiä. Istahdan hetkeksi odottamaan viikkopalaverin päättymistä. Tunnen oloni jännittyneeksi, mutta samalla olen myös innoissani tulevasta päivästä. Kohta iloinen puheensorina täyttää toimiston, kun viikkopalaveri on ohi ja ihmiset palaavat työpisteilleen. Kaikki tervehtivät minua iloisesti, tunnen oloni tervetulleeksi. Jarkko on selvästi kertonut, että olen tulossa tänään päiväksi toimistolle tutustumaan isännöitsijän työhön. Jännitykseni haihtuu taivaan tuuliin. Käymme Jarkon kanssa läpi tulevan päivän töitä. Tiedossa on sähköpostin purkamista, edellisen päivän kokouksien pöytäkirjojen ja yhtiökokoustiedotteen kirjoittamista. Iltapäivällä on luvassa kaksi yhtiökokousta. Lisäksi Jarkon kahdessa kohteessa on alkanut korjaushankkeet, toisessa käyttövesiputkiston saneeraus, toisessa koko taloyhtiön piha-alueen kunnostus. Hyvästä esivalmistelusta huoli-
U S ö VIE S TI ITÄ
Hänestä näyttää nyt siltä, että salaojia ei olisi suunniteltu laitettavan talon kaikille seinustoille. Jarkko lupaa selvittää asiaa urakoitsijalta, mutta ei tavoita tätä ensimmäisellä soitolla. Jätämme asian odottamaan ja palaamme sähköpostien pariin. Ensimmäisessä sähköpostissa tilintarkastaja kysyy lisäselvitystä taloyhtiössä tehtyyn jälkiasennushissiin liittyen. Jarkko vastaa tilintarkastajalle ja liittää sähköpostin liitteeksi pyydetyn selvityksen laskuosuuksien jakautumisesta yhtiön osakkaille. Puhelin soi jälleen. Soittaja on erään huoltoyhtiön huoltopäällikkö. Päällikkö tiedustelee, miten toimitaan talvella taloyhtiön pihasta lumiauran mukaan lähteneen kaivonkannen korjauskustannusten
KUVA: Piia Moilanen
Jarkko Kosunen tradenomi, IAT 5 vuotta isännöitsijänä
Parasta isännöitsijän työssä ihmisten kanssa toimiminen. Paljon erilaisia kohtaamisia niin yhteistyökumppaneiden, asukkaiden kuin osakkaidenkin kanssa. Haastavinta työssä kevään hektisyys, jolloin työpäivät ovat pitkiä. Vaatii sekä itseltä että perheeltä paljon. Jos ei olisi isännöitsijä, olisi legotehtaalla legojen suunnittelijana.
Kiinteistöviesti 2/2022
17
kanssa. Jarkko pohtii vastuuasioita. Yhtiön vastaa paitsi piha-alueen turvallisuudesta myös siitä, että piha on huollettavassa kunnossa. Toisaalta huoltoyhtiön olisi voinut olettaa huomaavan kohonneen kaivonkannen huoltotöitä tehdessään ja korjanneen vian ennen vahingon sattumista. Päätetään jakaa kulut ja huolto laskuttaa taloyhtiöltä vain korjauksen tarvikkeet. Jarkko keskustelee huoltopäällikön kanssa myös erään toisen taloyhtiön huoltotöistä. Taloyhtiön hallitus on päättänyt tarkistaa nykyistä huoltosopimustaan ja mahdollisesti kilpailuttaa huollon. Jarkko pyytää huoltopäällikköä soittamaan yhtiön puheenjohtajalle, jotta nämä voivat keskustella huollon tasosta ja taloyhtiön toiveista. – Ennen huoltoyhtiön vaihtamista kannattaa yleensä vielä kertaalleen katsoa sopimusta läpi nykyisen toimijan kanssa, onko siinä muutettavaa niin, että osapuolet tulisivat tyytyväisiksi, Jarkko kertoo. Jarkko rytmittää omaa työpäiväänsä niin, että pyrkii hoitamaan sähköpostit ja ostolaskujen tarkastukset pois aamupäivällä. Iltapäivällä hän kirjoittaa edellisen päivän kokousten pöytäkirjat ja tiedotteet sekä valmistelee illan kokouksia. Puhelin soi. Soittaja on Jarkon aiemmin tavoittelema urakoitsija, jolta Jarkko nyt tiedustelee taloyhtiön piharemontin etenemistä. Selviää, että pihalla on ollut isot kaivinkoneet töissä eikä näillä isolla koneella ole päästy kaikille talon seinustoille. Tästä johtuu puheenjohtajan ajatus siitä, ettei salaojia olla laittamassa joka paikkaan. Urakoitsija kertoo, että kohteeseen mennään pienemmällä kalustolla vielä erikseen, jolloin kaikki talon seinustat saadaan turvallisesti auki. Jarkko kiittää tiedosta ja soittaa asian puheenjohtajalle. Puheenjohtajan kanssa keskustellaan piha-alueen remontista vielä laajemmin. Remontin yhteydessä pihan kaikki asvalttialueet aukaistaan, parkkipaikka-alue laajenee, parkkipaikoille tehdään varaus sähköautojen latauspisteille sekä pihan leikkialue uusitaan. Jarkko ja puheenjohtaja keskustelevat tulevas-
18
Kiinteistöviesti 2/2022
ta hallituksen kokouksesta autopaikkoihin ja leikkipaikkaan liittyen. Jarkko kertoo, mistä asioista hallitus pystyy keskuudessaan päättämään ja mitkä asiat olisi syytä viedä yhtiökokoukseen päätettäväksi.
Järjestelmällistä työtä Jarkko siirtyy tarkastamaan taloyhtiöille tulleita laskuja. Hän kertoo, että laskuilla on kirjanpitäjän tekemä tiliöintiehdotus, jonka Jarkko laskun sisällön lisäksi tarkastaa. Järjestelmään on tullut taloyhtiön käyttövesiputkistoremonttiin liittyviä laskuja. Laskuille on tullut aiemmin remontin valvojalta kuittaus. Jarkko lähettää valvojan kuittauksen eteenpäin kirjanpitäjälle laskuille liitettäväksi, ja näin valvojan kuittaus on vuoden vaihteessa valmiina tilintarkastajaa varten. Seuraavaksi on vuorossa uudehkon taloyhtiön lasku, jossa yhden huoneiston ilmanvaihtokone on mennyt rikki ja sen vaihtamisesta uuteen on tullut taloyhtiölle lasku. Jarkko soittaa IV-urakoitsijalle ja tiedustelee, menisikö laite valmistajan takuuseen? Urakoitsija jää selvittämään asiaa. Sitten on vuorossa lasku, jonka työn tilaamisen on hoitanut taloyhtiön puheenjohtaja. Jarkko soittaa puheenjohtajalle ja puhelimessa käydään läpi laskun sisältö. Puheenjohtaja kuittaa laskun olevan ok. Samalla keskustellaan taloyhtiön jätehuollosta. Puheenjohtajaa harmittaa, kun asukkaat eivät lajittele jätteitään kunnolla, jolloin yhtiölle tulee turhia kuluja liiasta poltettavasta jätteestä. Puhelimen soitto katkaisee laskujen tarkastuksen. Valvoja soittaa aiemmin mainittuun taloyhtiön piharemonttiin liittyen. Valvojan mielestä pihalla kannattaisi käyttää imuautoa, joka puhdistaisi sadevesikaivot. Isännöitsijä kuittaa työn, ja imuauto tilataan pihaan. Jarkon sähköpostiin on tullut muutostyöilmoitus uudelta osakkeenomistajalta. Huoneistoon on tulossa täydellinen remontti. Jarkko pyytää osakkaalta raportin as-
bestikartoituksesta ja kuittaa sen jälkeen muutostyöilmoituksen vastaanotetuksi. Tilintarkastustoimistolta tulee tarkastettuja tilintarkastusaineistoja. Yhden taloyhtiön aineiston Jarkko vie naapurihuoneen kollegalle. Rettassa on menossa muutosten kevät. Henkilöstömuutosten lisäksi taloyhtiökohteita on jaettu uudelleen isännöitsijöiden kesken. Myös Jarkolle on siirtynyt uusia kohteita kevään aikana. Uuden kohteen kanssa alku on tosi tärkeää. - Yhteistyö sekä hallituksen että koko taloyhtiön kanssa täytyy saa oikealle uralle, hän kertoo. Ja näinhän se on monessa asiassa, ensivaikutelman voi tehdä vain kerran. Puhelin soi, IV-urakoitsija soittaa ja ilmoittaa, että aiemmin mainittu ilmanvaihtokone menee valmistajan takuuseen. Jarkko pyytää urakoitsijalta hyvityslaskun virheellisestä laskusta ja uuden laskun oikeilla tiedoilla sekä ilmoittaa kirjanpitäjälle, ettei nyt kierrossa ollutta laskua makseta.
Vastikerästejä ja exceleitä Jarkko käy läpi maksuvalvontayksiköstä saamaansa vastikerästiraporttia. Mikäli osakkaalla on maksumuistutuksesta huolimatta vastikkeet maksamatta, lähtee vastike perintään. Ennen tätä Jarkko soittaa osakkaalle ja tiedustelee, mikä mahtaa olla maksamisen tilanne. Usein soitto auttaa ja osakkaan kanssa päästään sopimaan uudesta maksusuunnitelmasta. Kysyn Jarkolta, miten hänellä pysyy työt järjestyksessä ja asiat tulee hoidetuksi ajallaan. Jarkko esittelee koko Rettassa käytössä olevaa rakennetta, miten taloyhtiöt ovat kohteittain ja asioittain tallennettuina tietokoneelle. Näin asiat löytyvät helposti ja sama rakenne helpottaa myös tuurausasioissa. – Lisäksi jokaisella isännöitsijällä on varmasti omat excelit muistin tukena. Minulla on excel, jossa on listattuna kaikki kohteeni. Tilinpäätösaikana excel auttaa hahmottamaan sitä, missä vaiheessa kunkin talon tilinpäätös etenee, Jarkko kertoo.
KUVA: Piia Moilanen
Isännöitsijä Jarkko Kosusella ja yksikönpäällikkö Teemu Multasella on takanaan kiireinen kevät. Henkilöstömuutosten lisäksi taloyhtiökohteita on jaettu uudelleen isännöitsijöiden kesken. Myös Realian brändiuudistus ja nimenmuutos Rettaksi tuovat oman lisämausteensa työntekoon.
Lounaan jälkeen pöytäkirjojen pariin Ensimmäisenä Jarkko viimeistelee eilisen päivän hallituksen kokouksen pöytäkirjan. Kokouksessa päätettiin tilata porrashuoneisiin peruspesu ja vahaus sekä päätettiin leikkauttaa pensasaita alas. Jarkko tilaa sovitut työt huoltoyhtiöltä sekä muistuttaa huoltoa siitä, että he lisäävät huollon vuosikelloon korvausilmasuodattimien vaihdon tapahtuvaksi elokuussa. Eilisessä yhtiökokouksessa on päätetty rakennuttaa taloyhtiölle pyöräkatos sekä huoltomaalata talon sokkeli. Jarkko laittaa tarjouspyynnöt asiasta eteenpäin. Yhtiökokouksen pöytäkirjan valmistuttua hän kirjoittaa kokouksesta yhtiökokoustiedot-
teen. Yhtiökokoustiedote sekä talousarvio lähtee sisäisen sähköisen järjestelmän kautta myös kirjanpitäjälle. Saatesanoiksi Jarkko kirjoittaa kommentin tulevista vastikemuutoksista, jotta kirjanpitäjä osaa tehdä asiaan liittyvät omat toimenpiteensä. Puhelin soi iltapäivällä selvästi aamupäivää vähemmän. Kollegat sen sijaan piipahtavat oven suussa kysymässä Jarkolta mielipidettä tai apua omien taloyhtiöidensä kanssa. Apua annetaan mielellään, puolin ja toisin. Seuraavaksi Jarkko laatii illan yhtiökokouksiin ääniluettelot valmiiksi. Toisen yhtiökokouksen hallituksen jäsen ilmoitti aiemmin päivällä, ettei pääse illalla kokoukseen. Jarkko on varmistanut samal-
la, onko henkilö edelleen käytettävissä taloyhtiön hallitukseen. Henkilö antaa siihen suostumuksensa. Illan kokouksiin on myös etäosallistumismahdollisuus. Jarkko laittaa etäilmoittautuneille Teams-linkin valmiiksi. Ennen illan kokouksia summaamme päivän saldon. – Tavoitteet täyttyivät. Sähköpostit on hoidettu, edellisen päivän pöytäkirjat ja kokoustiedotteet laadittu, iltapäivän kokoukset valmisteltu, Jarkko summaa selvästi tyytyväisenä. Minä lisäisin listalle vielä pinon juoksevia asioita ja tulipalojen sammuttelua.
Kiinteistöviesti 2/2022
19
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen
hengityssäätiön edustaja
S
oile Kosunen valittiin Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksen hallituksen jäseneksi kevään vuosikokouksessa. Kosunen on Kuopion Seudun Hengityssäätiön toimitusjohtaja. Säätiö omistaa vuokratalon Siikaniemenkatu 8:ssa Kuopiossa sekä joitakin yksittäisiä asuntoja Puijonlaaksossa. Muista kiinteistöomistuksistaan säätiö luopui vuonna 2019. Vuokrien ja sijoitustuottojen ansiosta säätiö jakaa vuosittain noin 100 000 eurolla apurahoja väitöskirjatutkijoille ja tutkimusryhmille, jotka paneutuvat hengityssairauksien ehkäisyyn tai hengitysterveyden edistämiseen. Lisäksi säätiö tukee avustuksilla Kuopion Seudun Hengitysyhdistyksen jäsentoimintaa ja vertaistukea.
Säätiöllä vuokratalo hengityssairaille Vuonna 1979 valmistuneen, 54 asunnon Siikaniemenkatu 8:n vuokralaisvalinta on ulkoistettu OVV Asuntopalveluille. Etusijalla asukasvalinnassa ovat hengityssairaat, siksi talossa ei saa tupakoida sisällä eikä parvekkeilla, eikä pitää lemmikkejä, ja ilmanvaihtosuodattimia vaihdetaan tavallista useammin.
Minä Soile Kosunen Ikä: Ammatti: Perhesuhteet: Asumismuoto: Harrastukset: Motto:
20
Vuokrat ovat kohtuullisia, ristöterveystutkimusta, noin 12—15 euroa nelija siksi säätiö saa uuölle asunnon kunnon sinta tutkimustieJatkamme mukaan, siksi uusi toa hengitysterensi numerossa vuokralainen löytyy veydestä. yhdistysten uusien välittömästi entiAsumisella sen lähdettyä. Isoja on kiinteä yhhallitusjäsenten esittelyä. peruskorjauksia ei teys hengitysVuorossa tuolloin taloon ole vielä tuterveyteen, Kojoensuulainen Joni lossa, sillä asuntosunen tietää, ja ja pidetään kunnosjää miettimään, Sorjonen. sa remontoimalla niivoisiko asumistä sitä mukaa, kun asukas terveys taloyhtiöissä muuttaa pois. Remontti voiolla nouseva tutkimusdaan tehdä asukkaan pyynnöstä- teema, sillä sisäilmaongelmat tunkin, jos se on perusteltua. tuvat joskus olevan vitsaus jopa Säätiö kantaa kortensa kekoon uusissa taloissa. Muita asumiseen Ukrainan sodan pakolaisten aut- liittyviä tutkimushankkeita on kyltamiseksi ja varasi viisi vapautu- lä ollut, esimerkiksi Koirakodin vaa asuntoa vuokrattavaksi heidän mikrobiologian vaikutus hengityskäyttöönsä. terveyteen ja Varhaislapsuuden asuinympäristön vaikutus hengitystieinfektioihin. Asumisterveys Kosunen arvostaa erityisesti tutkimusteemaksi? Kiinteistöliiton tarjoamaa kouluKosunen ei vielä tunne tarkemmin tusta. - Minulle on tärkeää pitää ylkiinteistöalaa eikä sen toimijoita, lä vuokratalomme hyvää tasoa, ja mutta uskoo, että oman tietämyk- liiton jäsenyys lisää tietämystäni sen kasvaessa kasvaa myös kyky kiinteistönpidosta. On kiva oppia ottaa asioihin kantaa. Yhdistyksen uutta, varsinkin kun kouluttajana hallitustyössä hän aikoo olla aktii- on asiantunteva ja modernisti ajatvinen ja toivoo voivansa tuoda hal- televa Kiinteistöliitto. Hän on jo kuunnellut muutalitukseen asumisen terveysnäkömia Kiinteistöliiton webinaareja. kulmaa. Hengityssäätiö on muun Lisäksi hän on suorittanut viime muassa tukenut sisäilma- ja ympävuonna Hyväksytty hallituksen jäsen HHJ-tutkinnon. Yleisesti hän toteaa, että vaikka etäosallistumismahdollisuus on hienoa edistystä, livekoulutuksiakin tarvitaan.
57 Toimitusjohtaja Naimisissa, 1 lapsi Omakotitalo Kuntosali, lukeminen/äänikirjat, ulkoilu Asioilla on tapana järjestyä.
Kiinteistöviesti 2/2022
- On mielenkiintoista päästä tutustumaan kiinteistöalaan syvällisemmin, siitä on hyötyä myös työssäni, toteaa Soile Kosunen.
Kiinteistöviesti 2/2022
21
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
22
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Kiinteistöviesti 2/2022
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Tuomo Iivanainen valtakunnallisiin ja paikallisiin luottamustehtäviin
P
ohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksen hallitus valitsi vuosikokouksen yhteydessä kuopiolaisen Tuomo Iivanaisen hallituksen puheenjohtajaksi ja työvaliokunnan jäseneksi. Hänet valittiin huhtikuun alussa myös Suomen Kiinteistöliiton Lahdessa pidetyssä liittokokouksessa liiton hallitukseen ja työvaliokuntaan. Hän on ollut paikallisyhdistyksen hallitusjäsen, varapuheenjohtaja tai työvaliokunnan jäsen 19 vuoden ajan ennen puheenjohtajuuttaan, Suomen Kiinteistöliiton luottamuselimiin hänet valittiin ensimmäistä kertaa. Iivanainen on taloyhtiönsä Asunto Oy Nahkurinkulman hallituksen puheenjohtaja sekä taloyhtiöalan ammattilainen, sillä hän teki lähes 40-vuotisen työuransa isännöintiyrittäjänä Kuopiossa.
Jäsenmäärän kasvu lisää vaikutusvaltaa liitossa Suomen Kiinteistöliiton hallituksessa on 24 jäsentä eri paikallisyhdistyksistä ympäri Suomen. Va-
- Taloyhtiöt eivät välttämättä tiedä, miten iso vaikuttaja Kiinteistöliitto on. Liitolla on toimivat suhteet ministereihin, virkamiehiin ja poliittisiin päättäjiin, ja sen asiantuntemusta ja mielipidettä arvostetaan, toteaa Tuomo Iivanainen.
Minä Tuomo Iivanainen Ikä: Ammatti: Asumismuoto: Perhesuhteet: Harrastukset: Motto:
66 Isännöintiyrittäjä, eläkkeellä Kerrostalossa kaupungissa ja vapaa-ajan asunnolla maalla ympäri vuoden Naimisissa, 2 lasta ja 2 lastenlasta Metsästys, kalastus, lenkkeily, puuhastelu mökillä Niin metsä vastaa kuin sinne huudetaan.
lio- ja toimikuntia on 7, muun muassa asunto-osakeyhtiötoimikunta, vuokratalovaliokunta ja korjausrakentamistoimikunta. Muutama vuosi sitten itäsuomalaiset saivat kaikkiin liiton valiokuntiin alueellisesti hajautetun edustuksen, kun se oli strategiassa laitettu tavoitteeksi. Kiinteistöliiton työvaliokunnan tehtävänä on asioiden valmistelu hallitukselle niin, että asioista voidaan päättää kokouksissa. Liiton työvaliokunta koostuu hallituksen puheenjohtajasta, kolmesta varapuheenjohtajasta ja viidestä jäsenestä. Luottamustehtävissään Iivanainen haluaa tuoda esille itäsuomalaista näkökulmaa. Pohjois-Savolla ja Etelä-Savolla on kummallakin yksi paikka hallituksessa,
pieksämäkeläinen Timo Lappalainen edustaa Etelä-Savoa. PohjoisKarjalalla ei hallituspaikkaa vielä ole, koska jäsenmäärä ei riitä. Vaikutusmahdollisuudet paranevat sitä mukaa kun jäsenmäärä kasvaa.
Paikallishallituksessa yli puolet taloyhtiöedustajia Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen kuuluu 13 jäsentä, ja heistä yli puolet on valittu taloyhtiömandaatilla. Työvaliokunta koostuu puheenjohtajasta, varapuheenjohtajasta ja yhdestä hallituksen nimeämästä jäsenestä. - Työvaliokunnassa paneudutaan asioihin syvällisemmin. Se valmistelee asiat hallitukselle ja voi myös panna hal-
Kiinteistöviesti 2/2022
23
lituksen linjaamia päätöksiä toimeen, Iivanainen kertoo. - Työvaliokunnassa on viime vuosina tehty isoja asioita. Yhdistyksen säännöt modernisoitiin ja lisättiin varapuheenjohtajien määrää. Vaalitoimikunta perustettiin tekemään ehdotuksia luottamushenkilövalinnoiksi, koska yhdistyksen hallituksessa on erovuorojärjestelmä. Iivanainen on seurannut eri paikallisyhdistysten ja isännöitsijöiden välistä suhdetta meillä ja muualla. Hänestä Itä-Suomessa yhteistyö on arvossaan ja isännöitsijöitä tuetaan vaativassa työssään. - Meillä nähdään arvokkaana se, että yhdistyksen hallituksessa on myös isännöitsijöitä ja että siellä voidaan kuulla myös heidän näkemyksiään. Meistä isännöitsijät palveluntarjoajana ovat taloyhtiöille tärkein sidosryhmä, siksi kehitämme, ylläpidämme ja lujitamme yhteistyötä. Yksi esimerkki ovat järjestämämme säännölliset ammatti-isännöitsijäinfot ja asian-
tuntijaluennot ajankohtaisista aiheista.
Puheenjohtajaklubit uusin vetävä jäsenetu 125-vuotiaassa Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksessä palvelut ja toimintatavat ovat vuosikymmenien mittaan kehittyneet kattaviksi ja laaja-alaisiksi. - Webinaarit ovat viimeisin uutuus. Verkkokoulutukset ovat nostaneet osallistujamäärät muikeisiin lukuihin, kertoo Iivanainen tyytyväisenä. Jos ei ehdi paikan päälle tai asuu kaukana keskuspaikkakunnalta, voi kuunnella koulutuksen verkossa. Yhdistyksen kautta ovat tarjolla myös valtakunnallisesti toteutetut webinaarit. Vuosi sitten alkoivat Kuopiossa puheenjohtajaklubit, jotka aiemmin toimivat jo Etelä-Savossa ja Pohjois-Karjalassa. Puheenjohtajaklubi on saanut loistavan vastaanoton. Viime vuonna oli jo muuta-
mia tilaisuuksia ja tänä keväänä on ollut neljä. Tilaisuudessa asiantuntija alustaa ajankohtaisesta aiheesta ja sen jälkeen keskustellaan yhteisesti. - Tämä on osoittautunut innostavaksi foorumiksi, sillä keskustelu lainehtii vilkkaana. Tilaisuuksien aiheina ovat olleet sähköiset lukitusjärjestelmät, älykäs lämmönsäätö ja yhdistyksen neuvottelema jäsenetu sähkön puitesopimus. Jos edustamasi jäsentalo ei vielä ole hyödyntänyt Väre Oy:n kanssa solmimaamme sähkön puitesopimusta, kannattaa siihen perehtyä viimeistään nyt, kun sähkön hinta on viime aikoina ollut aikamoisessa myllerryksessä. Jäsenmäärän jatkuvaa kasvattamista Iivanainen ei sinällään pidä itseisarvona, vaan toiminnan laadun korkeana pitämistä, erityisesti koulutuksia. - Kun jatkamme laadukasta ja kiiteltyä työtämme, uusia jäseniä kyllä tulee.
Miksi kannattaa kuulua Kiinteistöliittoon? Paikallisyhdistyksen tärkeimpänä tehtävänä Tuomo Iivanainen pitää laajaa ja laadukasta koulutustoimintaa taloyhtiöille ja ammatti-isännöitsijöille. - Ydintehtävämme on toimia linkkinä ja tiedonvälittäjänä taloyhtiöpäättäjien ja Kiinteistöliiton välillä. Liitto on taloyhtiöiden tiedon alkulähde ja asiantuntijapankki, ja paikallisyhdistys tuo liiton palvelut taloyhtiöiden päättäjien tietoon. Kiinteistöliiton lakineuvontapalveluita arvostetaan korkealle. Jäsentaloyhtiöt ja kiinteistöosakeyhtiöt ovat osa Kiinteistöliitto-yhteisöä, joka koostuu koko valtakunnan kattavasta yhdistysverkostosta. - Kiinteistöliiton kautta vaikutamme lakien ja säännösten valmistelussa kotimaassa ja EU-tasolla. Liiton tutkimustoiminnan tuloksia käytetään
24
Kiinteistöviesti 2/2022
usein perusteina lainsäädäntöä valmistellessa. Kiinteistöliiton lausuntoja ja kannanottoja arvostetaan, koska sillä on hyvät ja luottamukselliset yhteydet eri ministeriöiden, kansanedustajien ja europarlamentaarikkojen kanssa. Se on pitkän tutkimus- ja edunvalvontatyön ansiota, Iivanainen summaa. Parhaillaan Kiinteistöliitto on mukana esimerkiksi kiinteistöverotusta ja asunto-osakeyhtiölakia valmistelevissa työryhmissä. Työn alla ovat Isännöinnin eettiset ohjeet yhdessä muun muassa Isännöintiliiton kanssa. Isännöinnin yleiset sopimusehdot ovat myös tulossa valmisteluun.
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Nyt on hyvä hetki päivittää yhtiöjärjestys Ajoittain asunto-osakeyhtiöille tulee tarve päivittää yhtiöjärjestystä. Yhtiöjärjestys muuttuu samalla sähköiseksi ja vuonna 2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain mukaiseksi.
J
uuri nyt on yhtiöjärjestysmuutosten hoitamiselle hyvä ajankohta, sillä taloyhtiöiden on siirryttävä käyttämään sähköistä huoneistotietojärjestelmää 31.12.2023 mennessä, ja osakeluetteloiden ylläpito siirtyy isännöitsijöiltä Maanmittauslaitokselle. Jotta yhtiöjärjestyksen tietoja voidaan järjestelmässä käyttää, tulee yhtiöjärjestyksen neljä ensimmäistä pykälää muuttaa yhtenäiseen muotoon.
Yhtiöjärjestys määrää vastikemaksut Vastikeperusteiden muutokset ja asunto-osakeyhtiölain tuomat muutokset ovat tyypillisimpiä yhtiöjärjestyksen päivitystä vaativia asioita, kertoo Savonlinnan Isännöintikeskuksen toimitusjohtaja, isännöitsijä Petri Pennanen. Vastikeperusteiden muutoksiin vaikuttavia asioita ovat esimerkiksi laajakaistayhteyksien asentaminen huoneistoihin, kulutusta seuraavien vesimittareiden asentaminen henkilölukuun perustuvan vesimaksun tilalle tai siirtyminen huoneistokohtaisista sähkösopimuksista taloyhtiön sähkölaskutukseen. - Moni asiakkaamme on siirtynyt sähkön yhteishankintaan, jolloin asukkaat eivät tee enää huoneistokohtaisia sähkösopimuksia,
vaan taloyhtiö ostaa sähkön, laskuttaa kutakin osakasta kulutuksensa mukaan ja maksaa perusmaksun. Näin osakkaat säästävät perusmaksussa. Myös huoneistojen käyttötarkoituksen muutokset ja pinta-alojen tarkistusmittaukset tulee päivittää yhtiöjärjestykseen, sillä tietojen pitää olla yhtenevät yhtiöjärjestyksen ja rakennuslupien kanssa. Korjaus- ja kunnossapitovastuut tulee kirjata tarkasti yhtiöjärjestykseen, etenkin jos yhtiössä on päätetty siirtää kunnossapitovastuuta osakkaalle. - Esimerkiksi kylpyhuoneremontissa vesieristys saatetaan siirtää osakkaan vastuulle siksi, että osakkaat ovat aiemminkin ne itse kustantaneet, eikä uusia osakkaita haluta asettaa parempaan asemaan. Jos rakennetaan autokatoksia, joihin vain tietyt huoneistot osallistuvat, yhtiöjärjestykseen tulee kirjata näiden omistus- ja hallintaoikeuteen sekä hoito- ja käyttökustannuksiin liittyvät määräykset.
tilintarkastajan käyttöön. Toiminnantarkastusta voivat käyttää alle 30 huoneiston yhtiöt. - Suuntaus on, että pienemmissäkin yhtiöissä valitaan tilintarkastajaksi tilintarkastusyhteisö, jol-
Nykyisin on siirrytty yhä enemmän sähköisesti lähetettyyn kokouskutsuun
Paljon pieniä, mutta tärkeitä muutoksia Tilintarkastuspykälää päivitettäessä tulee varsinkin pienissä yhtiöissä päättää, säilytetäänkö toiminnantarkastus vai siirrytäänkö
loin varatilintarkastajaa ei tarvitse valita, Pennanen kertoo. Jos hallituksen jäsenten ja varajäsenten lukumäärää päätetään muuttaa, se tulee päivittää yhtiöjärjestykseen. - Kannattaa harkita, mikä on hallituksen sopiva koko. Isoissa yhtiöissä on tavallisesti 5 jäsentä, pienemmissä 3, varajäseniä yleensä enintään yksi. Yhtiöjärjestyksissä määritellään kokouskutsun lähettämisajat ja -tapa. Nykyisin on siirrytty yhä enemmän sähköisesti lähetettyyn kokouskutsuun. - Yleensä pykälää on muutettu niin, että pelkän sähköisen kutsun osakas saa vain suostumuksellaan, muutoin kutsu toimitetaan kirjallisesti osakkaan ilmoittamaan osoitteeseen. Vanhoissa yhtiöjärjestyksissä saattaa vielä olla syys- ja kevätyhtiökokoukset, ja koollekutsuminen tulee tehdä todisteellisesti kirjallisesti, mistä aiheutuu kutsujen
Kiinteistöviesti 2/2022
25
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Yhtiöjärjestyksen muutoksia tehdään jonkin verran vuosittain. Isännöitsijä hoitaa muutosten ilmoittamisen kaupparekisteriin, kunhan yhtiökokous on ensin ne hyväksynyt, kertoo Petri Pennanen.
lähettämistä kirjattuina kirjeinä. Useissa yhtiöissä on näistä luovuttu. Usein myös huoneistojen lunastuslausekkeet poistetaan yhtiöjärjestyksistä, mutta autotalliosakkeiden osalta ne jätetään voimaan, koska tallit halutaan pitää näin taloyhtiön osakkaiden omistuksessa. Kaikkien osakkaiden suostumusta vaatii yhtiöjärjestyksen muutos, jossa yhtiö päättää muuttua savuttomaksi. Yleensä se onnistuu vain uudisrakennuksissa tai jos talo on ennestään liki savuton. Jos taloyhtiö hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi, se aiheuttaa yhtiöjärjestykseen muutoksen. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen kannattaa, jos yhti-
26
Kiinteistöviesti 2/2022
össä on arvonlisäverovelvollisessa käytössä olevia tiloja ja varsinkin, jos isoja remontteja on tulossa. Arvonlisäveron palautuksista voi kertyä suuriakin summia. Jos liiketila on osakasomistuksessa, palautus tulee osakkaan hyödyksi.
Kaikkien suostumus voi joskus olla vaikeaa Pennanen suosittelee tekemään yhtiöjärjestyksen muutokset mahdollisimman tarkasti ja kiinnittämään huomiota päätöksentekoon. Eri muutoksilla on eri enemmistövaatimuksia, ja osa päätöksistä vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen.
- Esimerkkinä haasteellista tilanteesta on, jos liikehuoneisto, jolle on jyvitetty suurempi vastike, muutetaan asuinhuoneistoksi: miten saadaan suostumus vastikeperusteen muuttamiseen samalle tasolle muiden asuinhuoneistojen kanssa. Se ei ehkä aina onnistu, koska muiden osakkaiden maksurasitus nousee, ja heiltäkin pitäisi saada tähän suostumus. - Omin päin yhtiöjärjestystä ei kannata lähteä muuttamaan, ellei omaa riittävää tietoa. Tarvittaessa kannattaa käyttää asiantuntijan apua, ja kun hallitus ja yhtiökokous ovat hyväksyneet muutokset, isännöitsijät hoitavat yhtiöjärjestyksen muutosten rekisteröinnin, Pennanen summaa.
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Yhdenvertaisuutta ei saa loukata Joihinkin muutoksiin tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus, esimerkiksi jos otetaan yhtiöjärjestykseen uusi lunastuslauseke tai olemassa olevaa lunastusoikeutta laajennetaan. Samoin huoneistoparvekkeita koskevan tupakointikiellon ottaminen yhtiöjärjestykseen edellyttää suostumuksia. - Jos muutosesitys ei mene yhtiökokouksessa läpi, päätös ja mahdollinen äänestystulos pitää merkitä pöytäkirjaan, Haltia muistuttaa. Kun yhtiöjärjestystä halutaan muuttaa, hallitus valmistelee muutoksen ja sisällyttää muutosehdotuksen yhtiökokouskutsuun, joka on lähetettävä osakkaille vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta. Jos muutokseen tarvitaan osakkaiden suostumuksia, ne kerätään kokouksessa tai ennen tai jälkeen. Jotta muutos tulee voimaan, se pitää välittömästi rekisteröidä kaupparekisteriin. Käsittely kaupparekisterissä ei kestä pitkään. Jos yhtiöjärjestys on jäänyt päivittämättä, koska muutostarpeita ei ole ollut, ei siitä sinällään seuraa sanktioita, mutta vanhentuneesta yhtiöjärjestyksestä voi aiheutua sekaannuksia sen ollessa ristiriidassa lain pakottavien säännösten kanssa.
kuva kiinteistöliitto/ Rousi Visions
Hyvin vanhoja, markkapohjaisia yhtiöjärjestyksiäkin on vielä käytössä, kertoo Suomen Kiinteistöliiton neuvontalakimies Tapio Haltia. - Yhtiöjärjestys kannattaa päivittää tarpeen tullen, ja silloin päivittää se myös muilta vanhentuneilta osin. Suotavaa olisi, että yhtiöjärjestys vastaa taloyhtiön vallitsevaa tilaa ja on nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukainen. Vuonna 2010 uudistunut laki muutti esimerkiksi kokouskutsujen määräaikoja, sanamuodoiltaan isännöitsijän tehtävää sekä käytettyjä termejä; rahoitusvastike muuttui pääomavastikkeeksi. Muutoksia tehdessä on oltava tarkkana, ettei yhdenvertaisuutta loukata. Niiden, joiden vastike kasvaa, suostumus tarvitaan vastikeperusteen muuttamiseen, ellei kyseessä ole uusi vastikelaji, jonka voi mitata tai luotettavasti arvioida. Esimerkiksi siirtymisestä vesimittarilukemaan perustuvaan kulutukseen voidaan päättää enemmistöpäätöksellä. 2/3 määräenemmistön vaativat esimerkiksi tietoliikennevastikkeen ja sähköautojen latausvastikkeen perustaminen. Vastikeperusteissa voi olla myös yhtiökohtaisia tiukennuksia, päätös saattaa vaatia 4/5 tai kaikkien suostumuksen.
Kiinteistöviesti 2/2022
27
Oikeustapauksia Helsingin hovioikeus 1.3.2022,
Tuomio nro 297, Diaarinumero S 19/1562 (Vailla lainvoimaa 1.3.2022) Asunto-osakeyhtiö tilaajana ja X urakoitsijana olivat tehneet urakkasopimuksen muun ohella parvekkeiden saneerauksesta. Urakkasopimukseen sovellettiin rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998. Hovioikeudessa oli ensisijaisesti kysymys siitä, vastasiko X takuuajan jälkeen todetuiksi väitetyistä virheistä ja vahingoista vai olisivatko mahdollinen viistenoston puuttuminen ja pellityksen uusimatta jättäminen olleet sopimusehdoissa tarkoitetulla tavalla havaittavissa vastaanottotarkastuksessa ja takuuaikana.
Kun urakan vastaanottotarkastuksessa oli tosiasiallisesti myös kiinnitetty huomiota yhteen kynnyspeltiin, hovioikeuden käsityksen mukaan oli selvää, että viistenoston puuttuminen myös kynnyspellin alta olisi mainitunlaisissa olosuhteissa pitänyt havaita. Hovioikeus katsoi, että urakkasuorituksen mahdollinen sopimuksenvastaisuus viistenostojen ja kynnyspellityksen osalta oli ollut havaittavissa YSE 1998 -ehtojen 30 §:ssä tarkoitetulla tavalla urakan vastaanottotarkastuksessa ja myös takuuaikana. Näin ollen X ei ollut
vastuussa niistä tai niistä väitetysti johtuneesta vesivahingosta. X oli siten vapautettava käräjäoikeuden tuomitsemasta korvausvelvollisuudesta. Hovioikeuden mukaan aihetta toisenlaiseen arvioon tai YSE-ehtojen tilaajaystävällisempään tulkintaan ei antanut se, että tilaajana oli tässä tapauksessa ollut asunto-osakeyhtiö, jota ei voida pitää ammattimaisena rakennuttajana. Kanne oli hylättävä jo tällä perusteella, eikä asiassa ollut tarpeen arvioida kanteen tai sen vastustamisen perusteeksi esitettyjä muita väitteitä.
Turun hovioikeus 28.3.2022,
Tuomio Nro 196, Diaarinumero S 20/1355 (Vailla lainvoimaa 29.3.2022) Kuusi asuntoa yhtiössä, mukaan lukien Kantajan asunto, sijaitsevat osittain avoimen tilan ja autohallin päällä siten, että asuntojen lattia ja autohallin katto ovat samaa rakennetta. Autohallin lämpötila on vastaava kuin ulkoilman lämpötila. Asunnoissa oli ollut alun perin sähköllä toimivat lämmityskaapelit, jotka oli myöhemmin poistettu käytöstä. Asiaa oli käsitelty yhtiökokouksessa 20.3.2018, jolloin oli äänestetty kahden esityksen välillä. Äänestyksen tuloksena yhtiökokous oli hylännyt Kantajan ehdotuksen, jonka mukaan autohallin katto olisi eristetty ja siihen olisi lisätty sähkö- tai vesikiertolämmitys. Yhtiökokous oli päättänyt voittaneen ehdotuksen mukaisesti uusia ikkunoiden ja ovien tiivisteet, lisätä tuloilman reittejä ja säätää ilmanvaihtoa. Lisäksi yhtiökokous oli päättänyt selvittää autohallin katon eristyksen uusimisen tarpeellisuutta. Kantaja oli moittinut yhtiökokouksen päätöstä yh-
28
Kiinteistöviesti 2/2022
denvertaisuusperiaatteen ja kunnossapitovelvoitteen vastaisena. Lisäksi Kantaja oli vaatinut lattialämmityksen ennallistamista. Hovioikeuden perustelujen mukaan toimenpiteitä ei ollut rajattu koskemaan vain osaa asunnoista. Näin ollen päätöksellä ei ollut tuotettu osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Yhtiökokouksen päätös ei siten ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Asiassa ei ollut ilmennyt seikkoja, joiden perusteella osakkeenomistajat olisivat päätöstä tehtäessä tienneet yhtiökokouksen päätökseksi tulleen ratkaisun olevan toimimaton tai että heidän olisi edes pitänyt epäillä yhtiökokouksen päätöksen taustalla olevien lämpökuvausraportissa esitettyjen johtopäätösten ja toimenpidesuositusten oikeellisuutta. Lisäksi päätös oli sisältänyt jälkiseurannan ja lisätoimenpiteiden tarpeen
arvioinnin jälkiseurannan tulosten pohjalta. Päätös ei siten osoittanut, että tarkoituksena oli ollut jättää huolehtimatta joidenkin asuntojen lämpötilasta, eikä se rikkonut asunto-osakeyhtiölain säännöksiä kunnossapitovastuusta. Yhtiökokouksen päätös ei siten ollut mitätön tai pätemätön, ja vaatimus oli hylättävä yhtiökokouksen päätöksen moittimisen osalta. Lattialämmityksen ennallistamisvaatimuksen osalta yhtiöllä on kunnossapitovastuuseensa perustuva velvollisuus valita sellaiset rakenneratkaisut, joilla riittävä lämmitys toteutetaan kaikissa huoneistoissa ja ryhtyä niiden vaatimiin toimenpiteisiin. Yhtiö ei kuitenkaan ole velvollinen pidättäytymään alkuperäisessä lämmitysmuodossa. Yhtiöllä on oikeus vaihtaa lämmitysmuotoa ja muutoinkin huolehtia riittävästä lämmityksestä valitsemallaan tavalla. Mainituilla perusteilla vaatimus oli hylättävä.
Vaasan hovioikeus 26.4.2022,
Tuomio Nro 159, Diaarinumero S 21/660 (Vailla lainvoimaa 28.4.2022) Tapauksessa oli kyse siitä, oliko vuokranantajan suorittamaa liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomista pidettävä hyvän tavan vastaisena. Vuokralainen (Kantaja Oy) oli käyttänyt tilaa kebab-pizzeriana ja suorittanut vuokrasuhteen aikana tilassa remontin kustannuksellaan. Vastaaja oli ostanut tilan vuokrattuna. Osapuolet eivät olleet päässeet sopimukseen vuokran korottamisesta ja Vastaaja oli irtisanonut vuokrasopimuksen tarkoituksenaan ottaa tila omaan käyttöön. Tila oli myöhemmin vuokrattu uudelleen toiselle vuokralaiselle. Kantaja Oy oli vaatinut hyvän tavan vastaisen irtisanomisen johdosta muuttokustannuksista 3.225,80 euroa, uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kustannuksista 13.970,92 euroa, asia-
kaspiirin vähentymisestä 72.000 euroa, huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä 13.200 euroa ja menetetyn liiketoimintakaupan johdosta 72.000 euroa viivästyskorkoineen. Tilannetta kokonaisuutena arvioiden hovioikeus päätyi käräjäoikeuden kanssa samaan johtopäätökseen siitä, että Vastaajan olisi vuokranantajana tullut tarkemmin varmistua ostamaansa kiinteistöön kuuluvasta vuokrasuhteesta. Tähän liittyen Vastaajan olisi myös tullut selvittää tarkemmin vuokran määrään mahdollisesti vaikuttavia seikkoja, kuten esimerkiksi Kantaja Oy:n suorittaman perusteellisen remontin merkitystä. Vastaaja oli kuitenkin vain yrittänyt yli kolminkertaistaa vuokraa, mistä irtisanomisprosessi oli alkanut. Lopulta oli päädytty tilanteeseen, jossa Vastaajan voitiin katsoa hyötyneen ni-
menomaan siitä goodwill -arvosta eli kioskin tunnettuisuudesta kebab-pizzeriana, jonka vuokralainen oli reilun viiden vuoden työllään saanut aikaan. Asiaa kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että irtisanomista oli pidettävä hyvän tavan vastaisena. Arviossa painoi erityisesti se, että Vastaaja oli ilman tilanteen ja vuokrasuhteen tarkempaa selvittämistä tullut hyötymään vuokralaisen luomasta liiketoiminnasta. Käräjäoikeus oli velvoittanut Vastaajan korvamaan Kantaja Oy:lle huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä 5 000 euroa viivästyskorkoineen. Muilta osin vaatimukset oli hylätty. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen koskien korvauksia.
Vaasan hovioikeus 11.3.2022,
Päätös Nro 88, Diaarinumero S 21/579 (Vailla lainvoimaa 15.3.2022) Asiassa oli kyse asianajokuluista huoneiston hallintaan ottamisen kustannuksina. Yhtiökokous oli tehnyt päätöksen huoneiston hallintaan ottamisesta häiritsevän elämän perusteella. Seinäjoen kaupungin lakimies oli osakkeenomistajan valtuuttamana pyytänyt sähköpostitse isännöitsijältä tarkempia tietoja siitä, mitä yhtiökokouksen päätöksessä mainittu häiritsevä elämä oli pitänyt sisällään, milloin häiriöitä oli ollut ja ketkä olivat ilmoittaneet häiriöistä. Yhtiö oli tässä vaiheessa kääntynyt asianajajan puoleen, joka oli toimittanut tiedot kaupungin lakimiehelle. Lisäksi osapuolet olivat neuvotelleet asiasta ja sopineet muuttopäivästä. Asunto-osakeyhtiö oli katsonut, että sillä on oikeus periä asunnon vuokratuloista asianajotoimiston asian hoitamisesta laskuttamat 3.932,04 euroa.
Asunto-osakeyhtiö oli siirtänyt asian asianajotoimiston hoidettavaksi heti, kun siltä oli pyydetty tarkempaa selvitystä huoneistossa vietetystä häiritsevästä elämästä. Hovioikeuden mukaan asunto-osakeyhtiö oli ollut jo tässä vaiheessa oikeutettu kääntymään asian hoitamisessa asianajotoimiston puoleen. Kaikki yhteydenpito oli tapahtunut tämän jälkeen yhtiön asianajajan ja kaupungin lakimiehen välillä, mikä oli saattanut edesauttaa asian sovinnollista ratkaisemista siten, että asiaa ei ollut tarvinnut saattaa käräjäoikeuden käsiteltäväksi. Nämä seikat puolsivat sitä, että asianajotoimiston asian hoitamisesta laskuttamat kustannukset saadaan periä asunnon vuokrasta asunnon hallintaan ottamisesta aiheutuneina kustannuksina. Hovioikeuden mukaan asiassa tuli kuitenkin huomioida, että
osakkeenomistajan oikeusturvan voidaan katsoa edellyttävän sitä, että hän on oikeutettu pyytämään asunto-osakeyhtiöltä sen kaltaista selvitystä, jota kaupungin lakimies oli pyytänyt ilman vaaraa, että häneltä peritään sen johdosta merkittäviä asianajokuluja tai että tällaiset kulut katetaan asunnosta kertyvästä vuokrasta. Asuntoosakeyhtiön hallitus ja isännöitsijä olisivat kyenneet vastaamaan selvityspyyntöön ja myöhempiin sovintoesityksiin myös ilman oikeudellista asiantuntija-apua. Asia ei ollut missään vaiheessa muuttunut siten riitaiseksi, että asianajotoimiston asian hoitamisesta laskuttamien 3.932,04 euron kustannusten perimistä asunnon vuokrasta olisi pidettävä kohtuullisena. Asunto- osakeyhtiön valitus oli näillä perusteilla hylättävä.
Kiinteistöviesti 2/2022
29
KIRJOITTAJA Piia Moilanen toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Itä-Suomi
54 jäsentaloa liittyi sähkön puitesopimukseen
P
ohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksellä on pitkät perinteet sähkön puitesopimuksesta. Nykyinen salkunhoitoon perustuva sopimuksemme alkoi 1.10.2019. Tämän vuoden alusta lukien sopimukseen on liittynyt 54 uutta jäsentaloa. Sopimuksessa on tällä hetkellä kiinni 728 jäsentaloyhtiön käyttöpaikkaa. Näiden yhteenlaskettu sähkön kulutus on noin 24 000 MWh/vuosi. Sopimuksessa sähkönhinta muodostuu Nasdaq OMX Commodities -johdannaispörssissä tehtyjen hinnankiinni-
tysten perusteella. Kiinnitysstrategiamme on kuluva + 2 vuotta. Viime vuonna (2021) puitesopimuksen toteutunut keskihinta oli 6,37 snt/kWh (sis.alv). Kuluvalle vuodelle Väre on antanut hintaennusteen 5,4 snt/kWh (sis.alv). Hinta voi olla myös tätä edullisempi (jopa 4,4 snt/kWh), jos Olkiluoto 3:n käyttö etenee suunnitellusti.
Maaliskuun sähkölaskut olivat miinusmerkkisiä
Väreen kanssa yhdessä valitsemamme hintastrategia tuottaa nyt tulosta taloyhtiöille. Vaikka energian globaali markkina on haastavassa tilanteessa UkMyös rainan sodan takia, niin hankintastrategiamme Etelä-Savon mukaisesti maalis- ja huhtikuussa 2022 toKiinteistöyhdistyksen teutuneet sähkön hinjäsentaloilla on mahdollista nat olivat puitesopimuksessa merkittäliittyä tähän Pohjois-Savon västi alhaisemmat ja jopa miinusmerkkiset. Kiinteistöyhdistyksen Tiedotimme asiasta puitesopimukseen. etukäteen isännöitsijöil-
le, jotta laskun summa ei herättäisi kysymystä virheestä. Miinusmerkkiset summat olivat täysin oikeita. Jos taloyhtiön sähkölasku oli summaltaan miinusmerkkinen, toimittaa Väre sähkölaskusta palautusta esitetyn summan verran.
Myös käyttöpaikkamaksuun saatiin huojennusta Väre ilmoitti lokakuussa 2021 käyttöpaikkakohtaisen kuukausimaksun korotuksesta 2 eurosta 5 euroon/kuukausi. Hintaneuvotteluiden jälkeen saimme puolitettua hinnannousun 3 eurosta 1,5 euroon. Käyttöpaikkamaksu/kuukausi on 1.2.2022 alkaen 3,5 €/kk. Myös tästä liikaa veloitetusta käyttöpaikkamaksusta puitesopimuksessa mukana olevat yhtiöt saivat hyvitystä sähkölaskuunsa.
Mikäli haluat lisätietoja puitesopimuksestamme voit olla siitä yhteydessä joko toiminnanjohtajamme Piian tai Väreen asiantuntijoihin.
Piia Moilanen toiminnanjohtaja 044 355 5707 piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi
30
Kiinteistöviesti 2/2022
Juha Kynkäänniemi myyntipäällikkö 044 331 5417 juha.kynkaanniemi@vare.fi
Risto Kinnunen salkunhoitaja 044 723 7242 risto.kinnunen@vare.fi
2022 PUHELINNEUVONTAA
Tarkemman yhteystiedot ja palveluajat lehden takakannessa
Itä-Suomen Kiinteistöviesti
Jäsenlehti ilmestyy neljä kertaa vuodessa.
VERKKONEUVONTAA
Suomen Kiinteistölehti
Valtakunnallinen lehti ilmestyy 10 kertaa vuodessa.
Koulutustilaisuudet
Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lakiasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sekä kiinteistöpalveluiden tilaamisesta.
Asiantuntijamme ovat mukana kymmenissä kehityshankkeissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sekä hyödynnetään edunvalvontatyössä.
KIRJALLISIA LAUSUNTOJA kirjalliset lausunnot kiinteistönpidon pulmatilanteissa
Sähköinen uutiskirje
Noin 5 kertaa vuodessa ilmestyvä uutiskirje ajankohtaisista asioista.
Verkkokurssit
• HTHJ - Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen • HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä • Toiminnantarkastuksen perusteet • Taloyhtiön pelastussuunnitelma Katso lisää: kiinteistomedia.fi
Lataa nyt mobiilijäsenkortti. Kannat aina mukanasi jäsennumeroa, tiedon kaikista neuvontapalveluista ja tapahtumista sekä koulutuksista. Mobiilijäsenkorttiin on koottu yhteen sekä valtakunnalliset että paikalliset jäsenedut ja -alennukset. Mobiilijäsenkortti löytyy puhelimesi sovelluskaupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkortti.
Kiinteistöviesti 2/2022
31
Jäsenneuvonta Puhelimitse ja ajanvarauksella tarjottavat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenten, isännöitsijöiden ja tilin- sekä toiminnantarkastajien käytössä.
Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi Toiminnanjohtaja Piia Moilanen p. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) p. 010 667 6670 (Etelä-Savo, Pohjois-Karjala)
Valtakunnallinen Kiinteistöliiton puhelinneuvonta
Korjaus- ja tekninen neuvonta ti–to klo 9–12 puh. (09) 1667 6311
Lakineuvonta ma–to klo 9–15 pe klo 10–15 puh. (09) 1667 6300
Yksilöllistä neuvontaa ajanvarauksella http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta
Kaikille avoin lakineuvonta Maanantaisin ja torstaisin klo 12–15 numerossa 0600 0 1122 Neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutti + paikallisverkkomaksu.
Talous- ja veroneuvonta ma–to klo 9–12 puh. (09) 1667 6369
