3 minute read
Yhtiön rooli sisäilmaongelmien ratkaisussa
Asunto-osakeyhtiössä voi tulla vastaan tilanteita, joissa osakas kokee asuinhuoneistonsa sisäilman huonoksi ja epäilee taustasyyksi kosteusvauriota. Millaisiin toimenpiteisiin taloyhtiön on ryhdyttävä, kun se vastaanottaa ilmoituksen epäillystä korjaustarpeesta?
Alkukartoituksen tekeminen
Kun osakas tai asukas ottaa yhteyttä yhtiön edustajiin sisäilmaongelman vuoksi, tulee yhtiön ryhtyä kartoittamaan asiaa tarkemmin. Yhtiön saamat lähtötiedot voivat vaihdella merkittävästi. Joskus asukkaan epäilys perustuu tämän aistihavaintoihin, toisinaan osakas on voinut teettää esimerkiksi homekoiratutkimuksen tai kunnan terveystarkastaja on pyydetty tarkastuskäynnille.
Jos yhtiö on saanut osakkaalta tutkimusraportteja, kannattaa asian selvittäminen aloittaa tutustumalla asiakirjoihin. Lisäksi asian kartoittaminen edellyttää yleensä huoneistokäynnin tekemistä riippumatta siitä oliko huoneistossa vielä tehty tutkimuksia vai ei. Huoneistokäynnin ajankohdasta tulee sopia osakkaan ja asukkaan kanssa.
Kun lähtötiedot on koottu, tutkimusten tarpeellisuus ja laajuus on arvioitava yhdessä teknisen asiantuntijan kanssa. Yhtiön kannattaa tarkastaa myös vakuutusturvan kattavuus. Vakuutusasian voi laittaa tässä vaiheessa vireille, mutta päätöksen saa vasta vahingon syyn selvittyä.
Tutkimukset
Alkukartoituksen jälkeen tilataan tarvittavat jatkotutkimukset. Asunto-osakeyhtiölaissa ei määritellä, kenen vastuulle tutkimusten teettäminen ja kustantaminen kuuluu. Lain esitöissä kuitenkin todetaan, että tutkimuskustannuksista vastaa lähtökohtaisesti kunnossapitovastuussa oleva osapuoli. Yhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapidosta. Osakkaan kunnossapitovastuulla ovat sen sijaan huoneiston sisäosat, kuten pintamateriaalit. Yhtiöjärjestyksessä voi olla laista poikkeavia kunnossapitovastuumääräyksiä.
Mikäli on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, tulee yhtiön teettää huoneistossa tarvittavat tutkimukset. Jos osakkaalla on ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy epäillä yhtiön korjausvastuulle kuuluvaa vikaa, yhtiö vastaa selvityskuluista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan. Mikäli sisäilmaongelman olemassaolosta ollaan eri mieltä, eikä osakas voi osoittaa konkreettisia seikkoja epäilynsä tueksi tai sisäilmaongelma voi objektiivisesti arvioiden johtua yhtä lailla osakkaan vastuulle kuuluvasta rakennuksen osasta, voi yhtiö vaatia selvityskustannuksista sopimista osakkeenomistajan kanssa. Tällöin osakas vastaisi kustannuksista, jos yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa ei löytyisi. Mikäli huoneistossa on tehty teknisen asiantuntijan suosittelemat tutkimukset, eikä tutkimuksissa löydetä yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa, päättyy asian selvittäminen tähän. Jos tutkimuksissa sen sijaan löytyy yhtiön vastuulle kuuluva vika, alkaa korjaustoimenpiteiden valmistelu.
Korjaustoimenpiteisiin valmistautuminen
Kun kyse on yhtiön vastuulle kuuluvasta korjaustyöstä, valitsee yhtiö urakoitsijan, korjausaikataulun ja korjaustavan. Työt on tehtävä hyvän rakennustavan mukaisesti ja viivyttelemättä. Lopputuloksen on oltava myös esteettisesti hyväksyttävä.
Lähtökohtaisesti taloyhtiön hallitus voi tehdä päätöksen välttämättömistä korjaustöistä yhtiökokouksen vahvistaman talousarvion sallimissa rajoissa. Jos kyseessä on kuitenkin epätavanomainen tai laajakantoinen toimenpide tai talousarviossa ei ole varattu ns. korvamerkkaamattomia korjausvaroja, tulee hallituksen kutsua koolle ylimääräinen yhtiökokous päättämään korjaustöistä ja niiden rahoittamisesta.
Ennen korjaustöiden aloittamista urakka on lisäksi suunniteltava ja kilpailutettava sekä urakkasopimus laadittava. Lisäksi on valittava urakalle asiantunteva valvoja. Kun korjaustyöt on valmisteltu asianmukaisesti, tulee yhtiön ilmoittaa osakkaalle ja asukkaalle korjaustöiden aloittamisesta.
Korjaustoimenpiteiden toteuttaminen
Urakan valmistelun jälkeen aloitetaan varsinaiset korjaustyöt. Yhtiö vastaa kustannuksellaan rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien korjaamisesta sekä lisäksi pintojen ennallistamisesta perustasoon saakka, mikäli huoneiston sisäosat vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Mikäli osakas haluaa korjaustöiden yhteydessä kalliimpia materiaaleja tai perustasosta poikkeavia ratkaisuja, vastaa hän lisäkustannuksista. Kun korjaustyöt on tehty, tarkastaa yhtiö vielä lopputuloksen ja vastaanottaa urakan.
