Näin selviät korjaushankkeesta

Taloyhtiön korjaushankkeen valmistelussa on otettava huomioon kiinteistön nykytilan ja korjaustarpeen lisäksi talouteen ja juridiseen päätöksentekoon liittyvät asiat. Yhtiökokouksessa tehdään lopulta hankepäätös hallituksen laatiman hankepäätösesityksen mukaan, pyydetään lisäselvityksiä tai hylätään esitys.

Korjaushankkeen valmistelu vaihtelee hankkeen koon ja vaativuuden mukaan. Pienissä kunnossapito- ja korjaushankkeissa ei välttämättä tarvita hankesuunnittelua, kunhan osakkaiden tahtotila saadaan selville ja rakennuttajalle kuuluvista velvoitteista huolehditaan.

Korjaushankkeen hankesuunnittelu

Hankesuunnittelun tuloksena saadaan hankesuunnitelma, jossa on kerrottu mitä asuntoosakeyhtiössä halutaan korjata. Hankesuunnitelma vastaa kysymykseen: Mitä tehdään! Hankesuunnittelun käynnistää taloyhtiön hallitus sen jälkeen, kun se on saanut siihen valtuutuksen yhtiökokoukselta. Hankesuunnittelijan hankinnassa on otettava huomioon, millaista korjausrakentamisen osaamista häneltä edellytetään. Tarjouspyynnössä onkin kerrottava, mitä suunnittelualoja hankesuunnittelun läpiviennissä tarvitaan. Kun sopiva hankesuunnittelija on löytynyt, taloyhtiö tekee hänen kanssaan kirjallisen sopimuksen.

Hankesuunnittelija laatii toimeksiannon mukaisen hankesuunnitelmaluonnoksen ottamalla huomioon taloyhtiön asettamat tavoitteet ja viranomaisten, kuten rakennusvalvonnan, vaatimukset.

Hyväksi tavaksi on osoittautunut, että taloyhtiössä järjestetään hankesuunnittelutyön aikana ennen varsinaista yhtiökokousta hanketta koskeva tiedotustilaisuus. Tilaisuudessa esitellään osakkaille hankesuunnitelma. Tilaisuuden järjestää taloyhtiön hallitus, mahdollisesti isännöitsijän kanssa.

Kun hankesuunnitelma on tehty ja infotilaisuus pidetty, taloyhtiön hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle käsittelemään ehdotusta ja päättämään sen perusteella hankesuunnitelman hyväksymisestä.

Hankesuunnittelun tuloksena saadaan hankesuunnitelma ja investointipäätös eli päätös suunnittelu- tai rakentamispalveluiden hankinnasta.

HANKESUUNNITTELUN VAIHEET:

Lähtötiedot

Mahdolliset lisäselvitykset

Hankesuunnittelutyö

Hankesuunnitelma

Infotilaisuus

Korjaushankkeen suunnittelu

Korjaushankkeen suunnittelun tavoitteena on saada aikaan kuvaus siitä, millainen työ urakoitsijalta tilataan. Suunnittelussa muodostuvat korjaushankkeen tekniset ja kaupalliset asiakirjat. Korjaushankkeen suunnittelu vastaa kysymykseen: Miten tehdään!

Suunnitteluvaihe alkaa suunnittelun valmistelulla. Ensiksi kartoitetaan soveltuvat suunnittelijat, joilta halutaan pyytää tarjoukset hankkeen suunnittelusta. Kun vastuuhenkilöt on valittu ja sopimukset laadittu, voidaan aloittaa varsinainen suunnittelu. Ensimmäisessä suunnittelukokouksessa varmistetaan mm. hankkeen taustatiedot sekä käydään läpi mahdollinen hankesuunnitelma ja muut tehdyt selvitykset. Suunnitteluvaiheessa on otettava huomioon, että osakkaat voivat haluta tilata omaan huoneistoonsa urakan yhteydessä lisä- ja muutostöitä.

Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tulee valvoa, että suunnittelussa edetään mahdollisen hankesuunnitelman ja annettujen suunnitteluohjeiden määräämällä tavalla. Samalla on varmistettava, että turvallisuuskoordinaattori huolehtii tehtävistään.

Mikäli suunnitteluvaiheessa ilmenee tarvetta tehdä olennaisia muutoksia hankesuunnitelmaan ja aiemmin tehtyyn yhtiökokouspäätökseen, voidaan hanke joutua viemään uudelleen yhtiökokouksen päätettäväksi.

Korjaushankkeen valmistelu

Korjaushankkeen valmistelussa hankitaan tarvittavat urakoitsijat ja tehdään rakentamispäätös yhtiökokouksessa.

Urakkatarjouksia ei yleensä pyydetä keneltä tahansa, vaan tarjouspyynnöt kohdistetaan projektinjohtajan etukäteen kartoittamille urakoitsijoille, jotka taloyhtiön hallitus on hyväksynyt.

Urakoitsijan hankinnassa on otettava huomioon osakkaiden mahdolliset lisä- ja muutostyöt. Osakas sopii lisä- ja muutostöistä yleensä suoraan valitun urakoitsijan kanssa. Osakkaan on lisä- ja muutostöitä tilatessaan huomioitava asunto-osakeyhtiölain määräykset. Ennen töiden tilaamista osakkaan tulee tehdä muutostyöilmoitus, selvittää isännöitsijältä tai hallitukselta, voiko hän teettää työn, ja selvittää, vaatiiko työn suorittaminen esimerkiksi viranomaislupia tai -suostumuksia.

Kun urakoitsijoiden kanssa on käyty urakkaneuvottelut, kutsutaan koolle yhtiökokous päättämään hankkeen käynnistämisestä. Yhtiökokous päättää korjaushankkeen käynnistämisestä tekemällä rakentamispäätöksen.

Korjaushankkeen työmaavaihe

Korjaustyön päämääränä on, että taloyhtiö saa käyttöönsä urakkasopimuksen mukaisesti korjatun rakennuksen. Käytännössä tämä pyritään varmistamaan pätevien valvojien avulla. Valvojille kuuluvat tehtävät esitetään kunkin valvojan valvontasuunnitelmassa ja -sopimuksessa.

Korjaustyön aikana järjestetään työmaakokouksia, joissa varmistetaan korjaustyön suunnitelman mukainen edistyminen, muodostetaan ja verrataan erilaisia vaihtoehtoisia toimintatapoja sekä ratkaistaan korjaustyössä esiintyneitä ongelmia ja ilmeneviä erimielisyyksiä. Työmaakokouksia järjestetään muutaman viikon välein, riippuen hankkeen koosta ja vaativuudesta. Rakennuttajan on huolehdittava, että korjaustyön yhteydessä pidetään säännöllisesti työmaakokouksia.

Työmaakokouksiin osallistuvista henkilöistä ja heidän valtuuksistaan sovitaan urakkasopimuksessa tai viimeistään aloituskokouksessa. Työmaakokouksista pidetään pöytäkirjaa.

Korjaushankkeen valmistuttua rakennusvalvontaviranomainen tekee taloyhtiön pyynnöstä loppukatselmuksen. Siinä tarkistetaan, onko korjaustyö tehty myönnetyn rakennusluvan ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti. Korjauskohdetta ei saa ottaa käyttöön, ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt sen käyttöön otettavaksi. Loppukatselmuksesta laaditaan pöytäkirja.

KORJAUSHANKKEEN TYÖMAAVAIHEET:

Aloitusilmoituksen tekeminen

Aloituskatselmus (projektiorganisaation sisäinen)

Aloituskokous (viranomaiset mukana)

Suunnitelma- ja mallikatselmukset

Valvonta, korjaaminen ja työmaakokoukset

Viranomaisten seurantakatselmukset

Loppukatselmus (rakennuttaja ja viranomaiset)

Vastaanottotarkastus (rakennuttaja ja urakoitsija)

Vastaanotto ja takuuaika KORJAUSHANKKEEN VASTAANOTTO JA MÄÄRÄAJAT:

Urakoitsijan toimittama yksilöity lopputilitys

Ei määräaikaa

Kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kohteen käyttöön otettavaksi ja todennut hankkeen rakennuslupa-asiakirjojen mukaiseksi, voidaan ryhtyä urakkasopimuksen mukaiseen vastaanottomenettelyyn. Vastaanottotarkastuksessa tarkastetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan ja että korjatut ja asennetut laitteistot sekä järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla. Tarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon kirjataan, mitä tarkastuksessa on havaittu ja päätetty.

Korjaushankkeen takuuaika alkaa, kun kohde on vastaanotettu. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukainen takuuaika on kak-

Vastaanottotarkastusta koskeva pyyntö

14 vrk pöytäkirjan saannista tai sovitusta määräajasta

Huomautus pöytäkirjaan Rakennuttajan vastine lopputilitykseen

1 kk kuluessa urakoitsijan antaman tilityksen luovutuksesta

Sovitaan tai rakennuttaja määrää ajankohda

14 vrk tiedoksisaannista

14 vrk pöytäkirjan tiedoksisaannista

Taloudellinen loppuselvitys

Vastaanottotarkastus Pöytäkirjojen teko

14 vrk kuluessa

si vuotta, ellei sopimusasiakirjoissa ole toisin mainittu. YSEn mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja joiden voidaan katsoa kuuluvan urakoitsijan vastuulle. Virheiden korjaamisaikataulusta sovitaan urakoitsijan kanssa. Jos takuuaikana ilmenee vikoja, jotka haittaavat kiinteistön käyttöä tai joiden korjaamisen viivästyminen voi lisätä vahinkoriskiä, urakoitsija on velvollinen korjaamaan ne viivytyksettä. Takuuajan päättyessä kohteessa suoritetaan takuutarkastus, jossa todetaan takuuaikana ilmenneet viat ja puutteet. •

Parempia koteja