3. Las cooperativas de vivienda: Breve historia de algunas

Abrahán Rodríguez Buendía Arquitecto egresado de la Facultad de Arquitectura de la UNAM. Trabaja desde 2012 en proyectos que involucran el diseño participativo, cooperativas de vivienda y producción social del hábitat. Coordina el colectivo «Hábitat para el buen vivir».

Profesor de diseño participativo en la especialidad de vivienda de la UNAM.

Twitter: https://twitter.com/abbrahan Facebook: https://www.facebook.com/abrahan

Con esta destacada experiencia de Palo Alto, damos por terminado el capítulo tres, sobre las cooperativas de vivienda, esperando que dichos ejemplos les sean de gran utilidad, para el buen entendimiento de lo que son las cooperativas de vivienda.

Capítulo 4

Cooperativa de Vivienda la Unión. S.C.L.

“En cuanto sea posible, esta sociedad emprenderá la organización de las fuerzas de la producción, de la distribución, de la educación y del gobierno o, en otras palabras, el establecimiento de una colonia que se bastará a sí misma y en solidarios o bien ella ayudará a otras sociedades para establecer tales colonias”.

En el año de 1982, se funda la sociedad cooperativa de vivienda La Unión, S.C.L. teniendo como antecedentes inmediatos, a la cooperativa pro vivienda Tampiquito, ubicada en el barrio del mismo nombre, del municipio de San Pedro, y a la cooperativa de vivienda La Concordia, en el barrio de La Fama, de Santa Catarina, N.L. y es precisamente en esta última donde yo tuve mi primer contacto con los socios de La Unión, ya que se reunían los domingos para las aportaciones y principalmente para la organización y capacitación para el trabajo.

Recuerdo que fue a principios del año 1983, cuando el amigo Santos González compañero de la caja popular León XIII de San Pedro, me platicó de la nueva sociedad cooperativa de vivienda y que se estaban reuniendo los domingos en la Concordia, para que me acercara y me anotara como aspirante a socio, es decir estar en la lista de espera, para adquirir, en su momento una membresía con calidad de socio.

Así lo hice y acudí a la cooperativa para inscribirme como aspirante, y con constancia y dedicación pudimos adquirir una membresía como el socio No 69, que hasta la fecha tengo y sobre todo la gran satisfacción de contar con un patrimonio familiar, logrado gracias a la sociedad cooperativa y al esfuerzo de mi esposa y el mío.

En justicia debo mencionar, que fue gracias a la constancia y al tesón de mi esposa Ruth Rosales, que logramos ingresar ya que, al principio, ella era la que acudía al trabajo dominical principalmente, hasta que luego lo hicimos como pareja.

La cooperativa se constituyó legalmente, en asamblea general de socios, celebrada el primero de agosto de 1982, según consta en el acta constitutiva. Ya para entonces había socios que estaban aportando sus ingresos desde el año de 1980, gracias a sus ahorros se pudo sostener la cooperativa en sus primeros años, antes de que adquiriéramos los dos créditos bancarios, de parte de Banamex.

A continuación, presento parte de la historia de La Unión, basado en un documento fechado en febrero de 1983 y elaborado por; el Lic. Benito Coronado Ortega, Asesor y por el C. Leonardo Alvarado Rocha, presidente del Consejo de Administración, en turno. Documento que se usó para realizar trámites oficiales, para solicitar créditos bancarios, y de esa forma poder avanzar y terminar el proyecto de construir doscientas casas habitación, para igual número de socios y sus familias.

Cooperativa La Unión, febrero de 1983.

1. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO.

El presente proyecto se puede contemplar desde dos puntos de vistas: desde el punto de vista ECONÓMICO este proyecto pretende, mediante el esfuerzo de asociación, satisfacer la necesidad de vivienda a Familias de recursos moderados, mediante la Autoconstrucción de viviendas que proporcionen a dichas Familias los requisitos indispensables de seguridad, higiene, decoro y dotados de los servicios correspondientes y que por su calidad y durabilidad garanticen la inversión de esfuerzo y dinero de parte de cada socio.

Desde el punto de vista SOCIAL Y HUMANO, se pretende promover el colectivo esfuerzo y contribuir a lograr; el sentido de responsabilidad, solidaridad, ayuda mutua, y justicia social. Convencidos de que mejorando las condiciones de Vida constituye un positivo estímulo a la introducción de una vida familiar y social más responsable, ya que el sistema de autoconstrucción permite la interacción de socios y la apreciación de esfuerzos para la construcción de la vivienda.

2. ANTECEDENTES DE LA SOCIEDAD COOPERATIVA. Ante la creciente demanda en el Estado de Nuevo León y en especial en el Área Metropolitana de más de veinte mil viviendas anuales y el creciente y acelerado aumento en el costo de las mismas y la incapacidad para su adquisición por parte de familias de recursos moderados; surge una alternativa para la solución de éste problema y ésta es: integración, constitución y puesta en marcha de cooperativas de vivienda, utilizando el procedimiento de autoconstrucción para la edificación de las viviendas.

Lo anteriormente expuesto permite abaratar costos en mano de obra y materiales elaborados (Block, puertas y ventanas, losetas, etc.) que constantemente aumentan sus costos y de esta manera los productos y rendimientos de esta Asociación cubre los requerimientos de vivienda social de sus asociados.

A. Integración. Teniendo como modelo y prueba irrefutable de efectividad en la Cooperativa de Vivienda “La Concordia”, grupos de padres de familia con necesidad de vivienda son orientados y motivados por una persona, la cual posee experiencia y fe en este movimiento cooperativo. Lo principal es contar con un capital para la adquisición de un inmueble, así como adoptar una organización que nos permita la dirección y control de la naciente asociación. Para lo cual, los participantes se fijan una cuota de ahorro que fue depositada en los programas bancarios de inversiones, para obtener algunos dividendos para la sociedad antes de adquirir el inmueble.

B. Constitución. Al mismo tiempo se dio inicio al proceso para solicitar la Constitución formal de la nueva Sociedad Cooperativa que lleva el nombre de “LA UNIÓN”, este proceso se prolongó más de 18 meses, trámite que es encargado al Lic.

Benito Coronado Ortega, quien tiene a bien asesorarnos en estos trámites.

C. Puesta en Marcha. Después de haber realizado el trámite de compra-venta privada del inmueble, se prosiguió con el inicio a las actividades de construcción, requiriendo; materiales y recursos técnicos y humanos, planeados y administrados según nuestras posibilidades, reconociendo de ante mano la indispensable participación en estas actividades de nuestro Asesor, de la siguiente manera.

3. ASESORÍA TÉCNICA Y LEGAL. Los aspectos técnicos y legales son elementos indispensables que permitirán alcanzar los objetivos para los cuales fue creada esta Asociación.

Asesoría Técnica. - comprende la adopción de sistemas, procedimientos, organizaciones, instructivos, etc. En las distintas actividades administrativas.

Organización. - En este aspecto se precisa adoptar una organización que permita distribuir el trabajo entre el grupo, establecer y reconocer la autoridad necesaria para la dirección, control y supervisión de todas las actividades de la Asociación.

La Asesoría comprende desde la integración de los cuerpos directivos; Consejo de Administración, Consejo de Vigilancia, Comité de Previsión Social, Comité de Conciliación y Arbitraje y Comisión de Educación Cooperativa, formados por un total de veintidós socios, los cuales son orientados en las actividades que corresponden a cada organismo y cargo.

Sistema de Autoconstrucción. - Este procedimiento de construcción permite alcanzar nuestros objetivos más eficazmente y de la manera más económica. Este sistema requiere de la participación y del esfuerzo personal (Recursos Humanos) de todos los miembros de la Asociación.

En este renglón es importante mencionar que los recursos humanos con que cuenta esta Sociedad son muy heterogéneos, motivo por lo cual fue menester implementar etapas de capacitación para el desarrollo y mejoramiento en habilidades y conocimientos necesarios para emprender las actividades.

Debemos agradecer también la participación de Profesionistas del ramo de la Ingeniería Civil, así como a la Escuela de Arquitectura del I.T.E.S.M., por su participación orientadora y desinteresada para con nuestra Sociedad Cooperativa, para determinar la manera de distribuir nuestros recursos y aprovecharlos de la mejor manera. (Economía).

Asesoría Legal.- Comprende los aspectos Jurídicos de Registro y Administrativo con las dependencias encargadas de las Cooperativas que en este caso son; la Secretaría del Trabajo y Previsión Social, Departamento de Asociaciones y Organismos Cooperativos, así mismo se debe de registrar ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, al igual como también a todas aquellas dependencias con las que se tenga relación directa o indirecta, para el desarrollo del Objeto Social y la finalidad de esta Sociedad. 4. INVERSIÓN EN TERRENOS Esto es referente a la adquisición del inmueble más conveniente para nuestros objetivos. Para esto como en todas las actividades es necesario planearlas adecuadamente, cosa que los nuevos directivos adolecen, existiendo por esta causa algunas dificultades para escoger y efectuar el trabajo de compraventa del inmueble adecuado.

Presentándose la oportunidad de compraventa del inmueble que ocupaba la Asociación Regiomontana de Caza y Tiro, A.C. que tiene un área de 209,963.65 Mts.2 que es la legítima propietaria privada, procedimiento que se llevó a cabo por la necesidad de acelerar el Proyecto de construcción a raíz de los constantes aumentos en los costos de materiales.

A. Condiciones de compraventa. - Por otra parte, es importante mencionar que el inmueble tratado resulta demasiado extenso para nuestros propósitos, motivo por el cual se creó un Organismo similar denominado Sociedad Pro-Vivienda del Poniente, S.C. cuyo objetivo y finalidad es similar a la nuestra, que cubre el trato de compra-venta de la superficie restante. Con las mismas condiciones de compra-venta que la Sociedad Cooperativa, se anexa en el presente documento el plano de lotificación y distribución, en zonas donde se señala las superficies adquiridas por cada sociedad, tanto de la Cooperativa como de la Sociedad Civil. B. Garantías Hipotecarias. - En cuanto a las obligaciones de la Sociedad Cooperativa para con terceros, éstas serán a través de la garantía hipotecaria del inmueble adquirido por esta Sociedad Cooperativa de Vivienda “La Unión”.

Iniciación de trato del inmueble. - Para iniciar el trato de compra-venta del inmueble en mención, nuestra Sociedad Cooperativa, otorgó un enganche de siete millones de pesos, con lo que se cubre el valor total de la superficie requerida para el Proyecto de construir doscientas casas, el resto lo está liquidando la Sociedad Pro-Vivienda del Poniente, del cual tiene un saldo a la fecha de $8, 467, 602,00, con fecha tope de pago al 30 de agosto de 1983.

C. Justificación de compra-venta. Con fecha de enero de 1982, las condiciones de ahorro de la Sociedad Cooperativa estaban en constante aumento por lo cual se procedió a localizar el inmueble adecuado, presentándose tres opciones de inmuebles con características distintas cada uno; el primero

no llenaba las condiciones técnicas para realizar el proyecto, el segundo el propietario exigía como condición que la operación se hiciera en dólares, siendo el tercero el más viable, ya que reunía las condiciones técnicas de costo y de precio, claro que el único inconveniente fue que tiene una extensión demasiado grande, como ya se mencionó en el apartado anterior, por tal motivo se constituyeron legalmente como compradores del inmueble con las condiciones antes señaladas, la Sociedad Cooperativa y la Sociedad Civil.

5. RELACIÓN DE SOCIOS, SUS AHORROS Y

ANTECEDENTES.

A. De sus ahorros. - Las condiciones de las Familias de Recursos Moderados, no les permite adquirir o efectuar trato para adquirir vivienda con fraccionamientos y otros no están contemplados en los programas de Vivienda del Gobierno Federal.

Razón por la cual las Sociedades Cooperativa de Vivienda permiten a estas familias excluidas de estos programas, que obtengan una vivienda barata, bajo el trinomio; AHORRO, TRABAJO, ORGANIZACIÓN.

En el caso particular de nuestra Sociedad se inició la participación en ahorro de los asociados, a partir de septiembre de 1980. Anexamos al presente documento la relación de socios con los siguientes datos; edad, ingresos personales, ingresos familiares, fecha de ingreso, así como su aportación en ahorros a la fecha.

6. LOS AHORROS Y EL EFECTIVO (BALANCES). Al igual que otra empresa, nuestra Cooperativa está obligada por las leyes Mercantiles a llevar una contabilidad, esto es, normar y adoptar procedimientos para ordenar, analizar y registrar las operaciones económicas de nuestra organización, al mismo tiempo esto nos permite:

A. Ejercer un control absoluto sobre todos los negocios, obtener información que sirva de base para preparar la información estadística. B. Nos permite ver las utilidades obtenidas y el capital invertido. C. Precisar de acuerdo a estas cifras el valor de la Vivienda, para cada integrante. D. Así como su saldo y forma de liquidarlo. E. Estos registros y documentos (Balances) que adjuntamos al presente informa, sirven como medida de protección a terceras. Balances Generales y gráficas de aportación Mensual de Ahorros.

A continuación, presentamos el Balance General practicado al día 28 de febrero de 1983:

ACTIVO

CIRCULANTE

CAJA

BANCOS

DEUDORES DIVERSOS 7,228.00 98,687.76 127,829.12

FIJO

TERRENOS 7, 000,000.00

MAT CONS 2, 769,819.98 MAT/EQUIP 2, 286,531.43 MUEBLES Y ENCERES 5,734.00

TOTAL, ACTIVO

PASIVO

ACREDORES

233,739.88

CAPI

APORT

SOCIOS

PREVISI SOCIAL

OTROS

12,262,085.41

12,495,825.29 PASIVO

7. INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN. Es la parte de nuestro activo que se está destinando a la compra de materiales de construcción, la cual ha sido limitado a nuestra capacidad de recursos económicos, motivo por el cual nuestro avance de obras está enfocado a lo que es obra gruesa.

Y nuestro avance no podrá ser superior mientras tanto no tengamos el Crédito Puente y definitivo para desarrollar las demás etapas de construcción. Con esto demostramos y estamos plenamente convencidos que nuestro sistema de operación es el más adecuado para resolver el problema de la gran crisis de la vivienda, pero no funcionará si los apoyos que se están solicitando, se demoran más de lo programado ya que esto perjudica el avance del proyecto, con el aumento en el costo de los materiales.

Con lo invertido actualmente se ha logrado un avance del 7.2% aproximadamente del total de la obra.

En el renglón de maquinaria y equipo tenemos invertido la cantidad de: $ 2, 286, 531. 43, así como en materiales para construcción se han invertido: $ 2, 769, 819. 98.

Se anexan al informe, fotografías de antes de iniciar la obra en agosto de 1982 y el avance al mes de febrero de 1983.

8. GARANTÍA DE SUMINISTRO DE MATERIALES.

En garantía de suministros de materiales de construcción se hace en función de convenios para nuestro suministro de materiales de construcción.

Cabe mencionar que no se ha logrado convenir con algunos proveedores, por falta de liquidez por nuestra parte ya que nuestra adquisición de compra se efectúa a través de medio mayoreo, dicho de otra forma, las compras de materiales se realizan mediante un programa, según nuestras posibilidades de compra y necesidades de avance. Sin embargo, la garantía de suministros se puede hacer con un 30% del pago del material, para garantía del suministro.

En estos años, y bajo esas condiciones vivimos tiempos difíciles, ya que algunos asociados, se desesperaban y presentaban su renuncia, con la consecuente baja y solicitaban que se les regresaran sus haberes; ahorro y partes sociales, incluyendo la mano de obra en su equivalente en dinero.

Dichas bajas y con el apoyo de nuestros estatutos y la propia ley cooperativa, programábamos dichas liquidaciones, hasta fin del ejercicio social. Pero aún con esta programación, me tocó en lo personal ya siendo presidente del Consejo de Administración, acudir ante los tribunales civiles, para responder a las demandas realizadas por exsocios que, dicho sea de paso, nunca entendieron el verdadero significado del sistema cooperativo y acudieron al proyecto como verdaderos clientes, y, por cierto, malos clientes.

Pero por otra parte seguía creciendo la lista de personas, que querían ingresar a la Cooperativa, pero no podíamos crear falsas expectativas, por lo que solamente manteníamos una pequeña cantidad de socios aspirantes, es decir socios que ingresaban a la asociación, con derechos para ahorrar, participar en mano de obra, a lo que le llamábamos horas hombre, participar en la formación y educación cooperativa, pero sin contar con una membresía dentro de los doscientos socios de nuestra organización.

Dicho estatus lo conseguían, cuando ocurría una baja por alguna de las diversas causas, que éstas se presentaban. Era entonces cuando el aspirante adquiría la calidad de Socio. Fue en esas condiciones cuando fuimos rebasados por la Inflación y sus terribles consecuencias.

PRIMERA GRAN INFLACIÓN 1982-1983

En 1983 la dinámica de la inflación estuvo determinada tanto por los desequilibrios económicos y financieros que se agravaron considerablemente a fines de 1982, como por los esfuerzos realizados durante 1983 para corregirlos.

Por lo que toca a la inercia inflacionaria que era preciso contener, las condiciones del mercado cambiario que imperaron en los últimos meses de 1982 afectaron desfavorablemente la evolución de los precios durante el año siguiente. La aguda escasez de divisas que se experimentaba entonces, y los problemas administrativos inherentes al control de cambios, sobre todo en sus inicios, dificultaron considerablemente la importación de los insumos requeridos por la planta productiva del país.

Asimismo, las sucesivas devaluaciones del peso se tradujeron en una elevación del costo en moneda nacional de los componentes importados y en una presión al alza en los precios internos de los bienes y servicios comerciables internacionalmente.

Los elementos anteriores plantearon restricciones a la oferta interna que sólo podrían corregirse gradualmente, y su efecto sobre el ritmo de la inflación se vio reforzado por la gran liquidez que había acumulado la Economía a fines de 1982, como consecuencia del enorme déficit fiscal. Así, en diciembre de 1982 y enero de 1983, los precios al consumidor se incrementaron 10.7 y 10.9 por ciento, respectivamente.

A continuación, presentamos la tabla donde se enumeran las diversas etapas de la construcción de nuestras viviendas, con el propósito de valorar el gran esfuerzo que nos representó, el construir nuestras doscientos casas en esos años tan terribles y por qué razón nos vimos obligados, como sociedad cooperativa a solicitar más crédito al banco.

ETAPAS DE CONSTRUCCIÓN

NUMERO CONCEPTO 1 Limpieza y trazo 2 Excavación de zapatas 3 Armado de parrillas de acero zapata, castillo 4 Vaciado de concreto en zapata 5 Nivelación y cimbra para pedestales 6 Vaciado de concreto en pedestales 7 Canal de concreto para viga de cimentación 8 Armado de acero para viga de cimentación 9 Vaciado de concreto para viga de cimentación 10 Instalación hidráulica y sanitaria 11 Levantamiento de muros de block de concreto 12 Canal de concreto para cerramiento 13 Armado de acero para cerramiento 14 Vaciado de concreto para cerramiento 15 Colocación de vigas preparadas y aligerante 16 Tirado de tubería de instalaciones eléctricas y c. de reg. 17 Vaciado de patín de concreto y pretil 18 Impermeabilización 19 Repizones de concreto 20 Colocación de marcos, puertas y ventanas 21 Acabado de zarpeo y afine en muros exteriores 22 Acabado de yeso en muros y loza interior. Azulejos s.s. 23 Firme de concreto sin armar 24 Aplicación de piso de cemento pulido 25 Colocación de aparatos y accesorios sanitarios 26 Colocación de apagadores, contactos y rosetas 27 Pintura en marcos, puertas y ventanas 28 Colocación de vidrio en ventanas 29 Colocación de chapas en puertas 30 Pintura exterior 31 Banquetas 32 Acarreo de material

Dadas las condiciones de la crisis e inflación galopante, con la situación del aumento en los precios de los materiales para la construcción, pasamos momentos muy difíciles, como ya lo dijimos anteriormente, reflejados en el avance lento en el proyecto, en la desesperación de algunos de los socios, por querer ya disponer de su vivienda.

Buena cantidad de socios pedían darse de baja, pero al retirarse nos descapitalizaban, por lo que nos vimos obligados a posponer la entrega de sus haberes hasta el fin de año.

Nos vimos obligados a prestar viviendas, aún sin terminar, por la urgente necesidad de algunas familias que carecíamos de vivienda propia; que nos pedían la casa que rentábamos, o vivíamos apilados con familiares, amigos y otras situaciones.

Fue así que nos vimos en la imperiosa necesidad de acudir, nuevamente al Banco para solicitar la ampliación del crédito, a riesgo de que el proyecto se viniera abajo, con su consecuente quiebra.

SOLICITUD DE AMPLIACIÓN DE CRÉDITO

Solicitante: Con fecha de mayo de 1985 la Sociedad Cooperativa de Vivienda la Unión, S.C.L.

Crédito solicitado: Ampliación por 80 millones de pesos; sobre un crédito actual de 100 millones.

Destino: Terminar de construir 200 casas unifamiliares, así como dotar de servicios de agua potable, drenaje, alumbrado público y energía eléctrica a los terrenos correspondientes. Estas casas están dentro de las normas fijadas por FOVI, para el cajón 1.

Ubicación: En la Colonia del mismo nombre “La Unión”, localizada al norte de la nueva avenida C.T.M. (actualmente avenida Clouthier) en el municipio de Santa Catarina, N.L.

Antecedentes: El 5 de septiembre de 1983, fue aprobada una apertura de crédito con garantía hipotecaria por 100 millones de pesos, para la construcción de 200 casas tipo VAIM (ahora cajón 1; con un plazo de 15 meses para disponer y 10 años para pagar, a un interés del 11% anual, ajustable a lo que determine BANXICO, para las operaciones individuales de este tipo. Este acuerdo se formalizó el 7 de mayo de 1984, mediante escritura pública, encontrándose actualmente en las siguientes condiciones.

Estado actual del crédito: Cantidad dispuesta: $86, 575,000 Por disponer: $13, 425,000 Plazo de disposición: 30 de junio de 1985 Avance de obra: 62 casas terminadas 20 casas en aplanados 2 casas con losa 28 casas con muros 36 casas en firme y cimentación

Valor estimado actual: Construcción: $160, 000,000 Terrenos: 30, 000,000 TOTAL: 190, 000,000

Garantía: será la misma que cubre actualmente el crédito vigente, o sea; 200 casas construidas en un solo nivel sobre terrenos de 8 X 15 M = 120 M2 y con 74.50 M2 de construcción distribuidos en; pórtico, sala comedora, cocina, baño y tres recámaras.

Sus especificaciones generales son las siguientes: cimientos de concreto ciclópeo, muros de block con castillos y cerramientos de concreto, losa de concreto tipo bovedilla con viguetas pre coladas impermeabilizada con riegos asfálticos, acabado interior de yeso, aplanado de mezcla en exteriores, mosaico de pasta, puertas de triplay de pino, mueble de baño tipo económico, instalación sanitaria y eléctrica oculta, con salidas normales de contactos y apagadores.

Comentarios generales: la razón por la que se pide ampliación al crédito, es que éste fue solicitado en noviembre de 1982. Aprobado hasta septiembre de 1983 y se comenzó a disponer del anticipo en mayo de 1984, si consideramos que, al plantearse los primeros estudios, estaba calculándose un préstamo por casa de $500,000.00, muy bajo, comparado con una promoción normal de vivienda, pero justificable por la participación en mano de obra, por parte de las 200 familias beneficiadas.

De otorgarse esta ampliación el crédito por casa se elevará a $900,000.00 valor que aún sigue estando muy por debajo de un crédito para casa de cajón 1, que en estos momentos puede llegar hasta $1, 997,000.00

Además de las razones anteriores, consideramos necesaria la ampliación, por el beneficio social y económico ya que, mediante la participación directa de todos los socios de la Cooperativa, en la construcción de sus mismas casas, se fomenta la solidaridad, sentido de responsabilidad, ayuda mutua y beneficio económico, porque mejora considerablemente las condiciones de vida de 200 familias.

Los pagos se harán con el ahorro semanal de cada socio, aproximadamente $2,500.00 que multiplicado por 200 socios nos da un total mensual de $2,150,000.00, esta cantidad será suficiente para pagar una mensualidad total de $2, 077,100.00, correspondiente a la suma de $1, 377,500.00, por el crédito original más $699,600.00 por la ampliación.

El pago semanal de $2,500.00 por socio corresponde al 23% del ingreso promedio que es de 1.6 veces el salario mínimo de Monterrey, o sea $46,800.00 (975.00 X 30 X 1.6)

El perfil de la familia del socio cooperativo es: como ya se mencionó, un ingreso promedio de 1.6 veces el de la ciudad de Monterrey, casado, con una familia pequeña, solamente la cuarta parte tiene más de 2 hijos, sus edades promedian entre 20 y 30 años, con esco-

laridad solamente hasta primaria y su casa actual es muy pequeña e incómoda.

Por lo que respecta a créditos similares otorgados con anterioridad, solo tenemos la experiencia con la Cooperativa de Vivienda La Concordia, el cual ha sido un éxito y una agradable experiencia para Banco y Acreditado.

Este tipo de crédito tiene la ventaja de que en un solo expediente y con una sola cuenta se mueven 200 créditos y además se tiene una eficiencia y beneficio mayores, dado que con una cantidad de dinero se pueden construir más viviendas que con el procedimiento normal.

Antecedentes de la Cooperativa: unidos con el objetivo común de satisfacer la necesidad de vivienda, un grupo de 200 familias funda en el año de 1982 la Sociedad Cooperativa de Vivienda “La Unión”.

Tomando como experiencia la Cooperativa Tampiquito y la Concordia, ubicadas en los municipios de San Pedro y Santa Catarina, respectivamente. Los organizadores deciden dar continuidad a este tipo de proyectos de vivienda, mismas que están basadas en el sistema de autoconstrucción, debido a los resultados favorables.

En la sociedad cooperativa Tampiquito se logra la primera demostración de trabajo colectivo a partir de la autoconstrucción, aunque el soporte económico parte de los ahorros reunidos por los socios.

En el caso de la Cooperativa la Concordia que reúne a una mayoría de socios que no alcanzaron a construir su vivienda en Tampiquito, se observa mayor posibilidad de organización y trabajo colectivo, se hace mención, que por primera vez se obtiene un financiamiento que otorga el Banco Nacional de México, mismo que alcanza a cubrir la construcción de 100 viviendas.

Al surgir la cooperativa la Unión en el año de 1982 con 200 socios, adquieren un terreno en las inmediaciones de las anteriores cooperativas, mismo que es comprado a la Asociación Regiomontana de Caza y Tiro, este terreno por su tamaño (22 Has.) fue adquirido junto con la Sociedad del Poniente y del que se destinaron una parte (4 Has.) para la construcción de las 200 viviendas, de la Cooperativa la Unión.

Nuevamente el Banco Nacional de México vuelve a ser el único organismo que creyó y apoya la construcción y urbanización de esta nueva colonia cooperativa, para lo cual nos otorgó un crédito de $100, 000,000.00, mismo que es autorizado en septiembre de 1983 y que hace posible, al lado del entusiasmo, dedicación y esfuerzo de los socios, el inicio de la construcción de las 200 viviendas.

Objetivos propuestos:

A. Satisfacer la necesidad de vivienda a familias de limitados recursos, mediante el sistema de autoconstrucción, cumpliendo con los requisitos indispensables de seguridad, higiene, decoro y la dotación de los servicios correspondientes.

B. Promover entre los Socios el sentido de Responsabilidad,

Solidaridad, Ayuda Mutua y Justicia Social. C. Por medio de la autoconstrucción se permitirá la interacción de los asociados y la apreciación de los esfuerzos empleados en la construcción de la vivienda y sus servicios.

Generalidades de la ubicación de la Colonia la Unión: La Colonia está ubicada en la zona poniente de Monterrey, en el Municipio de Santa Catarina, en esta zona predominan las industrias, que están emplazadas a lo largo de la Carretera Monterrey - Saltillo. En el lado sur se localizan viviendas, comercios y servicios.

Al norte de la carretera se localizan diversos grupos de viviendas de escasos recursos (Fomerrey 22, Fomerrey 7, INDECO y PRO-

VILEON) y es la zona en la que está ubicada la Colonia la Unión, misma a la que se tiene acceso por la nueva avenida C.T.M., que colinda con Fomerrey 22.

El área de terrenos para las 200 viviendas es de 4 hectáreas, repartidas en seis manzanas, que se ubican paralelas a la Carretera Monterrey – Saltillo y que tienen cada una un promedio de 36 viviendas.

La lotificación tipo considera terrenos de 8 X 15 metros, con una superficie de 120 M2 y en el que se construyeron viviendas de 74.50 M2 .

Al centro de la colonia en la manzana 4 (Netzahualcóyotl #409) está localizado el edificio que anteriormente fue el Casino de la Asociación Regiomontana de Caza y Tiro, (Casino del Tiro) adquirido junto con el terreno correspondiente a la Cooperativa la Unión en $6.4 millones, en el año de 1982. Y que actualmente funciona como local para administración y sesiones de nuestra cooperativa. Los socios pretenden conservar el edificio para funciones administrativas y como salón de juntas y centro social. En el capítulo seis, dedicaremos un apartado para hablar de la situación actual de dicho Salón Social.

Al final del presente proceso de adquisición de créditos, nos vimos obligados, dadas las condiciones descritas de los inicios de los ochentas, a adquirir una ampliación de crédito ante Banamex, por la cantidad de cuatrocientos cuatro millones de pesos. Con lo cual pudimos terminar satisfactoriamente las doscientas viviendas de nuestro proyecto.

Al terminar el plazo de pago al banco, cumplimos satisfactoriamente con los pagos mensuales, establecimos un récord sin un solo retraso o penalización, e incluso nos pasamos en los pagos, por lo que el Banco Banamex, nos retornó dinero pagado de más, si mal no recuerdo, veintisiete o veintiocho mil de los nuevos pesos.

Al momento de escriturar a favor de cada uno de los socios, pagamos al notario público, a razón de $5,000.00 pesos por cada escritura individual, pero afortunadamente en ese momento, a cada uno nos tocó desembolsar únicamente $2,500,00 ya que el otro 50%, lo pagó la Sociedad Cooperativa, gracias al fondo de ahorro que, a lo largo de los créditos bancarios, logramos reunir de la forma siguiente.

El banco nos pidió, al momento de otorgarnos los créditos que contratáramos o proporcionáramos un seguro de vida. Para garantizar los pagos al banco, en caso de defunción de uno o varios socios, durante el tiempo que estuviéramos pagándoles.

Vimos diferentes cotizaciones con las compañías aseguradoras, pero no vimos alguna que nos conviniera, por lo que decidimos organizar una fórmula interna, consistente en pagar el llamado “Seguro de Vida” interno a cargo del cuerpo directivo denominado Previsión Social.

A Cada socio nos correspondía pagar una pequeña cuota mensual, la cual se fue acumulando en una cuenta de inversión, que fue creciendo mes a mes y año tras año, de tal forma que solamente con los intereses ganados fue posible pagar los cuatro o cinco defunciones de socios, que lamentablemente ocurrieron en dicho período de tiempo, de tal forma que sus deudos ya no se preocupaban por pagar las mensualidades correspondientes.

En seguida presentamos las opiniones de nuestros coasociados y sus familiares, en relación a sus experiencias y vivencias a lo largo de la historia de la cooperativa, hasta la actualidad. Aplicamos encuesta en donde los socios respondieron a las siguientes preguntas #1 ¿Cómo supiste y cómo ingresaste a la Cooperativa de Vivienda La Unión?

1. Familiar 42% 2. Amigos 42% 3. Otra cooperativa 8% 4. Otro medio 8%

Pregunta #2 ¿Qué beneficios te aportó el ser parte de la Cooperativa de Vivienda La Unión?

La mayoría responde que el principal beneficio fue, el de adquirir una casa propia y digna para su familia, valoran el hecho de haber contribuido en su trabajo en equipo. Mejoraron su calidad de vida, al adquirir su patrimonio familiar, vivir en una colonia tranquila y conocer el movimiento cooperativo, integrarme a una sociedad con pensamientos positivos, respeto, buenas amistades, deje de preocuparme por la renta, una bendición.

En las preguntas 3 y 4 pedimos a los socios que nos platicaran algunas anécdotas o vivencias positivas y/o negativas, vividas en la cooperativa, aquí presentamos algunas, iniciando con las positivas:

 Cuando se jugó el torneo de futbolito, en las canchas del

Salón y otros torneos.  Cuando acudimos en peregrinación al Santuario de Guadalupe, en la Colonia Independencia.  Cuando en equipo, subíamos las vigas en el Chapulín y se subían a las losas para los vaciados.  Que aquí en el Salón Social fue el evento de mi matrimonio.  Evento importante, la celebración del Aniversario de la fundación de la cooperativa. Convivimos entre nosotros y con otras cooperativas de la región y de los Alijadores de

Tampico.  El haber aprendido varias técnicas, relacionadas con la construcción y formación cooperativa y solidaria.  Bonitos recuerdos del compañero Guadalupe Vallejo, “el

Surdo” era el primero en poner su cachucha, para solicitar coperacha para la cheve, bromista, alegre y buen trabajador con la pala, al momento de vaciar las placas.  Nunca olvidaré la alegría y la satisfacción que sentimos al recibir las llaves de la casa, junto con mi esposa, casa propia, patrimonio familiar.

 Recordamos con mucho cariño los eventos o festejos que realizábamos en el Salón; día del niño, día de las madres, aniversarios, fiestas navideñas y muchas más.  El haber conocido tantos socios, buenos vecinos y excelentes compañeros en el trabajo solidario.  Cuando en una ocasión, le di sus cachetadas a mi vecino ruidoso que estaba de pachanga a altas horas de la noche, santo remedio, desde entonces vivimos en paz.

Los aspectos o recuerdos negativos, señalamos algunos que nos platicaron los socios:  Cuando se inició la discusión y la división entre los socios, todo por causa del presidente Mario Puente. Desde entonces fueron puros problemas.  La falta de participación, después de que construimos nuestras casas, por parte de los socios, en asambleas y en comisiones.  El tener que renunciar a mi cargo como directivo, por no estar de acuerdo con la forma de actuar del presidente en turno, Mario Puente.  La mala actuación de Leonardo Alvarado, como mal presidente.  Me duele el que la gente se crea de los chismes y falsas acusaciones, a pesar de conocerme en mi honradez e integridad, como persona y como dirigente.  Es una lástima que se pretenda desintegrar a la sociedad cooperativa y principalmente por una persona, que ni siquiera vive en la colonia y que perdió su patrimonio y lleva diez años sin hacer nada por la cooperativa.

En la pregunta #5 ¿Cómo calificas el desempeño de nuestro asesor y fundador, el Lic. Benito Coronado Ortega?

El desempeño del Lic. Benito Coronado fue calificado con un promedio de 87.5 lo cual representa un buen promedio, considerando el tiempo que ha transcurrido, desde su gestión, que descanse en paz el Lic. Benito Coronado Ortega.

En el capítulo seis dedicamos un apartado, para ahondar en su persona y su positiva contribución en nuestro proyecto cooperativo.

En la pregunta #6 ¿Cómo mejoró el nivel de tu vida y de tu familia al ingresar a nuestra cooperativa?

Aquí se obtuvo la calificación más alta, al considerar que efectivamente si mejoró, en mucho la calidad de vida de los socios y su respectiva familia, con una calificación de 96. Lo cual es un claro signo de lo positivo que ha sido nuestra experiencia en la cooperativa de vivienda la Unión, a la cual estamos eternamente agradecidos.

En la pregunta #7 ¿Cómo calificas el logro del objeto social de nuestra cooperativa?

Referente al logro del objeto social, fue calificado con un promedio de 93, lo que nos da una buena percepción del éxito alcanzado en nuestro proyecto cooperativo de vivienda.

La pregunta #8 se refiere a ¿Cómo calificas la calidad en la construcción en las viviendas en nuestra cooperativa?

Al igual que en la pregunta anterior se percibe una buena calidad en los materiales que empleamos al momento de construir nuestras viviendas, con un promedio de 93 de calificación. Al igual que en la comparación, con casas como de otros fraccionamientos comerciales o del propio Infonavit.

La pregunta #9 se refiere a los 10 presidentes del consejo de administración, que hemos tenido a lo largo de nuestra historia, desde su fundación en 1982, hasta nuestros días, julio de 2021. ¿Cómo calificas el desempeño de los presidentes que hemos tenido en la Cooperativa?

No Presidente(a) Calificación

1 Ramón Hernández (1 periodo) 2 Leonardo Alvarado Rocha (2 periodos) 3 Esteban Dávalos Esqueda (4 periodos) 4 Pascual Rangel Gallegos (1 periodo) 5 Alejandro Ortiz Rebolloso (1 periodo) 6 Sandra Gallegos (1 periodo) 7 Josefina Silva (unos meses) 8 Eloísa Hernández Quintanilla (1 periodo) 9 Mario Puente Hernández (6 años) 10 Martina González González (10 años) 60 60 89 83 70 70 53 62 52.5 52.5

A continuación, presentamos algunos comentarios y observaciones libres, presentados por los socios en la pregunta número 10 de la encuesta.

 Me gustaría que todo regresara a la normalidad, ya que ahora estamos distanciados y no hay cooperativismo, por el que tanto se luchó.

 Me gustaría que el Salón Social se quedara en propiedad de la colonia, no para lucrar, solo para eventos familiares y en beneficio de la comunidad, con verdaderos directivos al mando.

 El movimiento cooperativo es muy valioso ya que se presta para desarrollar nuestras habilidades y activar la comunicación social, cuando se lleva a cabo tal y como lo establecen las leyes y reglamentos. Sería de mucho beneficio para todo México, al eliminar tantas carencias de vivienda y de consumo.

 Lástima que no continuamos ampliando los horizontes en el terreno cooperativo, tal y como nos lo enseñaron, los que verdaderamente saben de cooperativismo, pero muchos se cerraron al ya tener casa propia.  Lo que aprendí de joven en la cooperativa me sirvió para

mejorar mi proyecto de vida, ya que nos enseñaron a construir y participar en la estructura de la sociedad. Aprendimos a hacer las casas bien cimentadas, al igual que nuestro desempeño como personas y vecinos.

 El desempeño de los últimos directivos, fue lo que nos arruinó como sociedad cooperativa.  El movimiento cooperativo es muy hermoso, presenta grandes beneficios para los asociados y sus familias, lástima que lleguen al frente como dirigentes, gente sin escrúpulos, sin valores y con nulo sentido de la cooperación. El movimiento cooperativo vale la pena difundirlo.  Para mí, el participar en esta experiencia cooperativa, parte importante en mi desarrollo personal, el trabajar y convivir con personas adultas, aun siendo yo muy chico. Tengo un agradecimiento especial hacia la mayoría de las personas de esta sociedad cooperativa.  Doy gracias a Dios por haberme puesto en el camino de la cooperativa, la cual me ha llevado a obtener, entre otras cosas, mi vivienda.

 Conseguí mi objetivo, que en aquellos tiempos era tener casa propia, pero desgraciadamente después, elegimos a unos directivos que nos desbarataron la unión que deberíamos de tener.

Con estas líneas aportadas por socias y socios de la cooperativa La Unión, damos por terminado el capítulo cuatro dedicado a su historia. La cual cómo se puede apreciar representa las dos caras de la moneda, aspectos negativos, pero sobre todo y fundamentalmente, aspectos sumamente positivos y agradables para nosotros, los protagonistas de esta historia.

Capítulo 5

Una experiencia cooperativa exitosa

“La verdadera diferencia entre la cooperación y otra clase de organizaciones económicas se basa precisamente en que ella subordina las técnicas económicas a las ideas morales. Si no existiera esa diferencia no tendría razón de ser el movimiento cooperativo”.

Con la intención de ilustrar a los lectores del presente texto, sobre el sentido y alcances de una cooperativa de vivienda, es que incluimos el presente capítulo. Basado en el documento que en su momento enviamos y con el cual ganamos en un certamen nacional convocado por el IFE Instituto Federal Electoral en el año de 2002.

Dicho trabajo fue preparado por un equipo de tres personas; Sra. Ruth Rosales Silva, Prof. Miguel Dávalos Esqueda y Prof. Esteban Juan Dávalos Esqueda.

EXPERIENCIAS DE PARTICIPACION CIUDADANA EN LA SOLUCION DE PROBLEMAS COMUNITARIOS EN LOS AMBITOS ESTATAL Y/O MUNICIPAL . “COOPERATIVA DE VIVIENDA VALLE DE SANTA CATARINA, UNA EXPERIENCIA EXITOSA” DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROBLEMA

Uno de los problemas más serios que aquejan, principalmente, a las grandes ciudades de nuestro país es la falta de vivienda. Los habitantes de ciudades grandes como el Distrito Federal, Guadalajara, Monterrey, Puebla, Tijuana y sus municipios conurbanos constantemente demandan espacios habitacionales. Monterrey y su área metropolitana, se encuentran inmersos en esta problemá-

tica. En el municipio de Santa Catarina, ubicado a unos 12 kilómetros de la capital de N.L. con una población estimada en más de doscientos un mil habitantes según el censo del año 2000 (INEGI), se encuentran instaladas múltiples factorías, comercios y escuelas; y año tras año llegan a radicar aquí permanentemente más personas atraídas por las oportunidades de trabajo y de estudio en Santa Catarina o en algún municipio cercano como San Pedro Garza García, Villa de García, Guadalupe, San Nicolás de los Garza o en la misma ciudad de Monterrey.

La mayoría de nosotros no teníamos casa propia y pagábamos renta, que a la larga es igual a tirar el dinero o regalárselo a las casas tenientes (ricos), otros vivían temporalmente en casas prestadas de familiares, o lo que es a veces penoso o incómodo muchos vivíamos como “arrimados”, ya casados en casa de nuestros padres. Las personas de quienes estamos hablando vivimos en Santa Catarina o en San Pedro Garza García, por lo cual decidimos en el año de I997 ORGANIZARNOS PARA RESOLVER EL GRAN PROBLEMA DE NO TENER CASA PROPIA. Por todo esto nos reunimos varias personas con la misma necesidad. Principalmente y como consecuencia de una plática en nuestro lugar de trabajo, entre el Señor Apolinar Medina Arista y Esteban Juan Dávalos Esqueda a fines del año de 1996 o principios de 1997, “Polo” recién acababa de trasladarse de la ciudad de Monclova, donde tenía casa, pero no trabajo, por lo que me planteó la importancia de contar con casa propia, aquí en Monterrey y me propuso que les ayudara a él y a otros compañeros de trabajo a realizar su sueño de contar con una casa propia.

Mi respuesta fue inmediata y le pedí que levantara una lista de personas interesadas en llegar a constituir una cooperativa de vivienda, que era la figura jurídica y social que yo conocía, por vivir en una Colonia Cooperativa, denominada “La Unión”. Posteriormente nos propusimos comprar entre todos un terreno, letificarlo, urbanizarlo y edificar nuestras casas; también nos animamos movidos por otras experiencias exitosas realizadas en San Pedro Garza García y aquí en el propio municipio de Santa Catarina. En ese momento contá-

bamos con conocimientos, obtenidos a través de vecinos, amigos o familiares, que pertenecían a cooperativas de vivienda que desde I968 se habían fundado en San Pedro Garza García, por ejemplo, La Cooperativa de Vivienda “Tampiquito”, con 70 casas en donde viven aproximadamente 350 personas. Igualmente participamos en el proyecto de vivienda “La Unión” que hace 20 años se organizó aquí en Santa Catarina, el cual culminó con la autoconstrucción de 200 casas, beneficiando desde aquella fecha de 1982 a cerca de mil personas; Así mismo y como consecuencia del grave problema que significa no tener casa propia, estamos participando de manera directa en la nueva organización de un importante mega proyecto aquí en el municipio de Santa Catarina, por medio de la cooperativa de vivienda “2I de Marzo“, cuyo objetivo principal es el de construir 860 casas que albergará a cerca de 4,000 personas. Lamentablemente dicho proyecto no logró concluirse exitosamente, ya que el vendedor de los terrenos, hacia esta cooperativa, no los tenía en regla, por tal motivo se debió cancelar la operación de compre-venta, por lo que se les regresó a los asociados, su dinero ahorrado hasta ese momento.

La necesidad de poseer casa propia y todas las “experiencias exitosas” ya descritas, nos animaron a 44 familias a hacer lo mismo, y así nos constituimos por voluntad propia en una Cooperativa de Vivienda denominada “VALLE DE SANTA CATARINA, S.C.L.” Una vez terminado todo el proyecto, se beneficiaron aproximadamente 250 personas que en breve tendrán un patrimonio para ellos y sus hijos. A la fecha, de redactar el presente trabajo, octubre del 2002 ya están viviendo 10 familias en su casa propia y otras 7 se encuentran construyéndola. Quienes viven ahí son los socios cooperativistas: Nicolasa Roque Olvera, David Reséndiz Roque, Arturo Guadalupe Guerra Hernández, Ana María Barrientos Talamantes, Mauricio Olivo Sauceda, María Antonia Valdez Luna, Rodolfo Rosa García, María Ester González Padilla, Daniel Clemente Aranda Sillas y Jesús Tristán Rebolloso, quienes están construyendo son: Tereso Martínez Flores, Bartolo Cavazos Ruiz, Mariano Ayala Tovar, María Estela Pérez López, Norma Amparo Peña Aranda, José Roberto González y María de Jesús Mata Grado.

JUSTIFICACIÓN

La política social del Estado de Nuevo León en cuanto a la construcción de vivienda popular y sobre todo de dotación de terrenos baratos con todos los servicios, para los ciudadanos de escasos recursos económicos, ha tenido cierto éxito, ya que muchas familias han sido beneficiadas con el programa denominado “FOMERREY“ (FOMENTO METROPOLITANO DE LA CIUDAD DE MONTERREY) También existen los programas e instituciones del INFONAVIT, FOVISSTE y otros de carácter privado, que sin embargo en su conjunto no han sido capaces de cubrir en su totalidad la gran demanda de espacios habitacionales. Así lo podemos constatar en la prensa, radio, televisión y en el INEGI, donde nos percatamos de que existe un gran rezago en la construcción de vivienda popular; la realidad, muchos mexicanos continúan pagando renta, por carecer de una propiedad.

Como ejemplo queremos compartir un dato que nos proporcionaron en las oficinas de FOMERREY, en los últimos meses cuentan con un rezago de dieciséis mil solicitudes de igual número de familias, que en el mediano plazo no resolverán su problema habitacional, al menos por este conducto oficial del Gobierno del Estado de Nuevo León, sin que esto hable mal de los esfuerzos del gobierno, sí nos dice que no basta y es insuficiente su respuesta. Por eso nosotros creemos en una respuesta solidaria por medio de una organización cooperativa, donde se pone de manifiesto la participación ciudadana.

Vivimos en un país de jóvenes que todos los días demandan con urgencia: educación, trabajo y casa donde vivir. Los tiempos han cambiado, ahora la sociedad es más participativa en la vida política y social del país. Pensamos que la solución a los problemas de la sociedad, no siempre tienen que venir de parte del gobierno en cualquiera de sus tres niveles: Municipal, Estatal o Federal. Observamos a nivel nacional y sobre todo en el ámbito local el papel, cada vez más importante, que las ONG (Organizaciones no Gubernamentales) están teniendo en la vida de la sociedad. Las Coopera-