Bouwrecht in breder perspectief

Op Curaçao zijn de laatste jaren enkele omvangrijke bouwprojecten gerealiseerd. Ook zijn er grote, nog lopende projecten die echter vertraging ondervinden door de coronacrisis. De bouwsector vormt een belangrijke pijler van de Curaçaose economie. De vraag naar huisvesting, logistiek en flexibele kantoorconcepten was de afgelopen jaren groot, met toenemende interesse van investeerders in herontwikkeling van bestaande gebouwen, duurzaamheid en innovatie. Voorbeelden van opmerkelijke projecten zijn: het Hospital Nobo Otrobanda (nu Curaçao Medical Center, CMC), het Corendon-hotel, het Dreams-hotel en ook de verbouwing van het voormalig Marriott-hotel.

Tekst Ursus van Bemmelen en Jeroen de Baar (BBV Legal)

Bouwprojecten moeten voldoen aan relevante wetgeving en vereisen verschillende vergunningen. Dit alles is vastgelegd in een zeer diverse wet- en regelgeving, zowel van publiekrechtelijke (ruimtelijke ordening) als van privaatrechtelijke aard (Burgerlijk Wetboek). Afhankelijk van de kenmerken van een project kan meer specifieke wet- en regelgeving van toepassing zijn (natuurbescherming, erfgoed). De overheid is een van de belangrijkste partijen binnen de bouwsector, niet alleen als autoriteit die de bouwsector reguleert maar ook als de bevoegde autoriteit voor bijvoorbeeld het afgeven van vergunningen voor bouwactiviteiten - waarbij wordt getoetst of het bouwplan voldoet aan ruimtelijke ontwikkelingsplannen en andere relevante voorschriften en besluiten - en als handhavingsautoriteit voor bouwprojecten - waarbij onder bepaalde voorwaarden de bouwwerkzaamheden beëindigd kunnen worden of boetes opgelegd kunnen worden.

Risico’s en aansprakelijkheid

Een belangrijk onderdeel van ieder bouwcontract is de verdeling van risico’s. In de regel zijn aannemers verantwoordelijk voor de uitvoering op basis van het ontwerp van de opdrachtgever. Aannemers zijn aansprakelijk voor hun personeel, onderaannemers, materialen, uitrusting en middelen, en voor schade aan het project of aan derden. Met uitzondering van de verplichting om te waarschuwen voor zichtbare fouten, zijn aannemers niet aansprakelijk voor ontwerpfouten. Overige risico’s, zoals met betrekking tot bijvoorbeeld vergunningen, of de bodemgesteldheid en veranderingen in wetgeving, komen in de regel voor rekening van de opdrachtgever. Als vuistregel geldt dat het risico in een bouwproject meestal wordt toegewezen aan de partij die het specifieke risico kan beheersen. Opdrachtgevers en aannemers zijn vrij om afspraken te maken over hun aansprakelijkheid. Bouwcontracten bevatten vaak beperkingen van aansprakelijkheid, met name met betrekking tot ontwerp, en vrijwaring door aannemers tegen claims van derden. Derden zijn niet gebonden aan deze overeenkomsten, maar ze regelen de manier waarop opdrachtgevers en aannemers onderling aansprakelijkheid toewijzen en incidenten van schade en risico verwerken. Een uitsluiting van aansprakelijkheid voor grove nalatigheid of opzettelijk wangedrag wordt in het algemeen ongeldig geacht volgens vaste rechtspraak. Verder is een uitsluiting of beperking niet van toepassing voor zover deze in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn volgens de normen van redelijkheid en billijkheid. Partijen maken vaak zelf ook afspraken over schadevergoeding in geval van vertraging. De meeste bouwcontracten bevatten een definitieve voltooiingsdatum die een boete omvat als een contractant deze niet nakomt. Tenzij anders overeengekomen, vervangt de contractuele boete een vordering tot schadevergoeding. Overigens kan de rechter, in een eventuele procedure, aanvullende schadevergoeding toekennen aan de opdrachtgever als blijkt dat dit billijk is. Ook kan de schadevergoeding worden verminderd op verzoek van de aannemer indien de redelijkheid dit vereist. Over het algemeen zijn rechters minder geneigd dergelijke eisen toe te kennen aan opdrachtgevers of aannemers die expliciet een boeteclausule zijn overeengekomen, met uitzondering van uitzonderlijke omstandigheden.

Nauw samenhangend met het voorgaande zijn clausules in het bouwcontract die regelen wanneer er sprake is van overmacht. Overmachtsituaties zien op een tekortkoming in de uitvoering die niet aan de schuldenaar kan worden toegeschreven. Als gevolg van overmacht zal de aannemer niet aansprakelijk zijn voor bijvoorbeeld een vertraging bij de voltooiing van het project. Partijen bij het bouwcontract kunnen de omstandigheden die overmacht vormen beperken of juist uitbreiden.

De belangrijkste prestatieverplichting van de aannemer is het uitvoeren en voltooien van werkzaamheden die voldoen aan de voorwaarden van het bouwcontract. De exacte omvang van het werk hangt af van de beschrijving en de opdracht zelf. Aannemers moeten opdrachtgevers ook waarschuwen voor duidelijke ontwerpfouten. De belangrijkste verplichting van opdrachtgevers is de tijdige betaling voor verrichte werkzaamheden. In het algemeen moeten opdrachtgevers aannemers het ontwerp, de vergunning en de toegang tot de bouwplaats verstrekken. Na voltooiing aanvaardt de opdrachtgever het werk. Acceptatie kan expliciet (mondeling of schriftelijk) of impliciet plaatsvinden (het niet meewerken aan een inspectie kan worden opgevat als acceptatie).

In de regel is in het bouwcontract vastgelegd wanneer de bouwwerkzaamheden moeten beginnen en door de aannemer moeten worden voltooid. De bouwperiode kan worden uitgedrukt in dagen, werkdagen of werkbare werkdagen. Een boeteclausule is meestal gekoppeld aan de contractuele voltooiingsdatum, waardoor opdrachtgevers enige zekerheid hebben voor tijdige voltooiing.

Geschillenbeslechting

Aannemers zijn in principe in verzuim gedurende de periode dat de voltooiing is vertraagd. Tijdens de uitvoering moeten aannemers opdrachtgevers op de hoogte houden van de voortgang van het project. Opdrachtgevers kunnen van aannemers snellere maatregelen eisen. Als de vertragingen echter niet aan een aannemer kunnen worden toegeschreven, worden er geen boetes opgelegd en kan er recht zijn op een verlengingsperiode en extra betaling.

In het geval van contractbreuk, heeft de andere partij de rechtsmiddelen voorzien door het Burgerlijk Wetboek, tenzij daarvan in het bouwcontract wordt afgeweken. De andere partij kan aanspraak maken op nakoming van de geschonden verplichting. Als nakoming niet meer mogelijk is of als de wederpartij in gebreke blijft, kan de andere partij het contract opzeggen, mits beëindiging gerechtvaardigd is. Daarnaast kan de in gebreke blijvende partij aansprakelijk worden gesteld voor de schade die door een dergelijke inbreuk wordt veroorzaakt. Schade kan een aanvulling zijn op de alsnog na te komen geschonden verplichting maar ook ter vervanging daarvan. Ten slotte kan de andere partij het recht hebben om haar eigen verplichtingen uit te stellen en

HET RISICO IN EEN BOUWPROJECT WORDT MEESTAL TOEGEWEZEN AAN DE PARTIJ DIE HET SPECIFIEKE RISICO KAN BEHEERSEN

te compenseren met vorderingen van de (in gebreke zijnde) wederpartij, of om verstrekte zekerheden in te roepen. De meeste bouwcontracten bevatten ook regelingen waardoor opdrachtgevers de betaling kunnen opschorten in geval van faillissement van de aannemer, de surseance van betaling of soortgelijke omstandigheden. Tot slot, het staat de partijen in beginsel vrij om overeen te komen of een geschil zal worden beslecht door de gewone rechter (de overheidsrechter) of een specifiek arbitrageorgaan. Als partijen geen forum zijn overeengekomen, is de gewone rechter bevoegd om het geschil te beslechten. Enkele van de meest voorkomende problemen die kunnen leiden tot geschillen tijdens het bouwproces of na voltooiing betreffen: - het toetsen van ontwerpdocumenten aan de contractuele vereisten; - de reikwijdte van het werk; - contractvariaties of meerwerk en de mogelijke gevolgen daarvan in kosten en tijd; - vertragingen; en - gebreken aan de bouwwerkzaamheden na voltooiing.

De meeste bouwcontracten bevatten duidelijke afspraken met betrekking tot deze kwesties. Geschillen kunnen echter niet worden uitgesloten ondanks de beste bedoelingen en inspanningen van de partijen.

‘Nog steeds denk ik dat ons saamhorigheidsgevoel de grootste drijfveer van ons succes is geweest’

Wederopbouw op Sint Maarten: build back better

In september 2017 raasde orkaan Irma over Sint Maarten en liet het eiland in verwoesting achter. Inmiddels is er veel herbouwd, maar kritiek op de trage noodhulp voor minima is er ook genoeg.

Tekst Barbara van der Woude

De interviews beschreven in dit artikel vonden plaats vóór de coronacrisis. Het artikel gaat over de periode na orkaan Irma, maar vóór corona.

Hoe heeft de bouwsector de afgelopen jaren ervaren en waarop hebben hun opdrachtgevers gestuurd? Managers gaven leiding aan een (her-)bouwproces terwijl hun bedrijf het liefst gisteren weer open moest zijn. Ondertussen kampte het eiland met een enorm tekort aan aannemers en bouwpersoneel. En ten slotte: wat gebeurt er met het eigen personeel als een bedrijf noodgedwongen moet sluiten voor wederopbouw?

Bas Vastenhout is bouwer en eigenaar van bouwbedrijf Vascon. Sinds 2007 woont hij op Sint Maarten. Zijn werkzaamheden veranderden na Irma in september 2017. ’Ik kreeg in eerste instantie veel aanvragen van particuliere huizenbezitters om schaderapporten op te stellen voor de verzekering. Vervolgens rolde daar ook weer werk uit; als de verzekeraar had uitgekeerd kon ik aan de slag. Niet alleen met bouwen, maar ook met zaken als vergunningsaanvragen. Het werd meer een totaalpakket van diensten, omdat er zo veel te doen was. Die piek in het aanbod van werk ervaar ik nu nog steeds. Ik maak bewust geen reclame omdat er al zo veel binnenkomt.’ Vastenhout werkte ook voor projecten die door het wederopbouwfonds werden gefinancierd, zoals het herstel van politiebureaus en scholen, in dienst van een aannemer die door de overheid was gecontracteerd. ’De grootste noodzaak was altijd het dak. Dat is een kwetsbaar onderdeel van een constructie tijdens een orkaan en tegelijkertijd essentieel voor het functioneren van een gebouw. In een klaslokaal met een zwaar lekkend dak kunnen geen lessen plaatsvinden. Voor een dak heb ik geen standaardprocedure; er zijn vele wegen die naar Rome leiden. Tegelijkertijd heb je rekening te houden met de bestaande constructie en wil je natuurlijk zo goed en goedkoop mogelijk bouwen.’ Tweeënhalf jaar na de orkaan is Vastenhout positief over de vooruitgang van het eiland, maar hij blijft ook kritisch. ’In vergelijking met de Franse kant gaan wij veel harder. Er wordt gesloopt, gebouwd en verstevigd en dat zie je als je om je heen kijkt. Wel blijft het triest om te zien dat de kwetsbare groepen nog steeds te lijden hebben van de orkaan, terwijl het geld er wel is. Er is nog te weinig besteed van het wederopbouwgeld, hoewel velen dat hard nodig hebben.’

Niet wachten op hulpfondsen

Paul Boetekees, al sinds begin jaren negentig manager van hotel Holland House, maakte de orkaan ook mee. De schade was aanzienlijk, reden genoeg om een beroep te doen op hulpfondsen. Hij besloot daar echter niet op te wachten. ‘Wij hebben besloten om zelf financiering aan te vragen voor de

Hotel Holland House

reconstructie van ons hotel, simpelweg omdat we het ons niet konden veroorloven om dicht te gaan. Personeel moest worden doorbetaald, en los daarvan zijn we gehecht aan het hotel en natuurlijk aan Sint Maarten. Dus we moesten een plan maken. We waren wel verzekerd, maar niet voldoende om alles wat kapot was gegaan tijdens de storm te herstellen.’ ‘Met de financiering, die we gelukkig snel kregen, hebben we beter kunnen terugbouwen. De daken zijn nu vier keer zo sterk als daarvoor; alles is opgebouwd met beton en staal en daarmee is het gebouw een stuk orkaanbestendiger. Verder is ons geadviseerd niet alles aan één stuk te bouwen, omdat de rukwinden van een categorie 4-plusorkaan een verbonden constructie in een keer meeneemt; als er één kamer loswaait, dan vliegen ze waarschijnlijk allemaal mee. Daarom bestaat onze nieuwe vierde verdieping, de zogeheten executive floor, uit losse cellen.’

Reset

Orkaanbestendigheid was niet het enige waar Boetekees op stuurde. ‘Als je toch gaat herbouwen, kan je het beter goed doen. We hebben daarom ook oog gehad voor duurzaamheid. We hebben nu bijvoorbeeld waterbesparende kranen, de nieuwe schuifdeuren zijn orkaanbestendig en sluiten goed af – je merkt ook echt dat het langer koel blijft in de kamers. Het was een forse klus, maar we zijn ervan overtuigd dat dit een reset was. We hebben orkaan Irma aangegrepen om ons product op te schalen. Men noemt dat hier build back better. Ik hoop ook echt dat dat de tendens gaat zijn voor het hele eiland.’

Terugkijkend zou Boetekees bij een volgend bouwproject langer de tijd nemen om te plannen en expertise te verzamelen. ‘Die luxe hadden we na Irma echter niet. We stonden onder enorme tijdsdruk: we waren zelf aan het overleven als bedrijf, we moesten herbouwen en we hadden ook al snel weer gasten die we het naar de zin moesten maken. Gelukkig is een van de eigenaren

Maho Sonesta Resort

tevens aannemer, dus zijn visie konden we goed gebruiken. Verder werkten we met een projectmanager en een lokaal bouwbedrijf. Het was enorm hard werken, maar ik ben blij dat we het hebben gedaan. Nu kunnen we weer gaan doen waar we het beste in zijn: onze klanten verwennen met comfort, gastvrijheid en natuurlijk lekker eten en drinken.

Forse investering, dito succes

Nog een schoolvoorbeeld van een wederopbouwsucces is het veel grootschaligere Maho Sonesta Resort op Sint Maarten. Het is het eerste grote hotel dat dankzij een forse eigen investering een ruim jaar na de storm weer open ging, volledig vernieuwd. Het was een enorm project, waar honderden bouwmensen voor zijn ingevlogen, veelal uit Azië. President en ceo van de Maho Group Saro Spadaro vertelt: ‘We wilden tijdloos blijven maar tegelijkertijd een hedendaagse uitstraling neerzetten. We hebben daarom moderne constructietechnieken gebruikt; ecologisch verantwoord en uiteraard orkaanbestendig.’

Gedurende de achttien maanden die nodig waren om het hotel weer op te bouwen, zijn alle werknemers in dienst gebleven dankzij het programma ”Hospitality First”, gelanceerd door de Sint Maarten Training Foundation in samenwerking met Maho Sonesta. In dit programma ontvingen werknemers een aanwezigheidstoeslag voor het bijwonen van cursussen waarmee ze hun vaardigheden uitbreidden. Daarmee behielden ze ook hun baan en ze bleven verzekerd voor ziektekosten. Spadaro: ‘Nog steeds denk ik dat ons saamhorigheidsgevoel de grootste drijfveer van ons succes is geweest. De wetenschap dat onze levens collectief waren ”weggeblazen” vertaalde zich in een enorme zorgzaamheid en solidariteit. We wilden niemand achterlaten en ik ben er trots op dat we dat hebben bereikt.’

Nu de rest van het eiland nog, meent Spadaro. ‘Het wederopbouwproces is over het algemeen complex en stroperig, terwijl het juist simpel en snel zou moeten zijn. De particuliere sector heeft de overheid daarin na de orkaan enorm overtroffen, misschien omdat we geen andere keuze hadden dan op eigen middelen te vertrouwen. We moeten echter bedenken dat we alleen samen kunnen herstellen van deze ramp. Sterker nog, als er te veel mensen achterblijven, zullen we helemaal niet herstellen. Alle private successen zullen van korte duur zijn als de rest van het land niet volgt. Daarom is het van cruciaal belang dat de middelen van het trustfonds worden ontsloten om de modernste infrastructuur te bouwen en de kwetsbaarste leden van onze gemeenschap te helpen.’

Kwetsbare groepen

Voor die kwetsbaarste leden van Sint Maarten is helaas minder oog. Dat weet Telston Bell, technisch directeur van de Sint Maarten Housing Development Foundation (SMHDF), als geen ander. ‘De kansarmen zullen in dit soort situaties alleen nog maar kansarmer worden.’ De SMHDF werd in het leven geroepen na orkaan Luis in 1995 om tegemoet te komen aan de behoefte aan betaalbare woningen op het eiland. Die behoefte is er nog steeds, na Irma des te meer. ‘Het is triest om te zien in wat voor omstandigheden veel van onze huurders nog steeds moeten leven. Daken lekken en veel huizen zitten nog onder de schimmel vanwege de waterschade. Processen gaan traag. Als wij financiering van het trustfonds willen aanvragen, moeten we eerst aan een heel scala van voorwaarden voldoen. Daardoor hebben we helaas nog niet kunnen beginnen aan de reconstructie van onze woontorens in Belvedere, die het hardst getroffen zijn. Dat maakt mensen boos, en dat begrijp ik. Het gaat nu zelfs zover dat onze huurders soms niet mee willen werken als er mensen langskomen om de schade vast te stellen, waardoor het, ironisch genoeg, nog langer duurt.’

Sneller handelen noodzakelijk

Hoe kan het dat op het oog simpele reparaties zo lang op zich laten wachten? Een combinatie van factoren, meent Bell. ‘De Wereldbank is een te ”verantwoordelijk” instituut voor noodhulp. Voordat zij een dak aan kunnen raken, moet er eerst uitgebreid worden gecontroleerd of dat geen consequenties heeft voor het milieu, de gezondheid van omwonenden, dierenrechten, et cetera. Dat is op zich niet slecht, maar in deze situatie moet je sneller kunnen handelen. Als ik weet dat ik dringend naar de dokter moet omdat ik echt ziek ben, ga ik ook niet eerst langs drie gezondheidsconsultants om dat vast te stellen. Het is triest om te constateren, maar momenteel wordt er nauwelijks gebouwd op Sint Maarten. Het verzekeringsgeld is opgedroogd en de aannemers, die tot een jaar geleden zonder uitzondering allemaal volop werk hadden, krijgen het weer rustiger.’

Kortom, Sint Maarten bruist weer, maar met name aan de buitenkant, dankzij privé-initiatieven. De overheid en de Wereldbank hebben daarentegen nog een forse klus te klaren om ook de kwetsbare groepen van Sint Maarten kwaliteit van leven te bieden. Velen zijn kritisch, maar er zijn er ook genoeg hoopvol, zoals Spadaro: ‘Ik ben heel blij om te zien dat het nieuwe ziekenhuis en de luchthaven eindelijk gebouwd en herbouwd gaan worden. Ook zie ik dat sommige daken en huizen van de kwestbaarste burgers van Sint Maarten worden hersteld door het trustfonds. Ik houd hoop!’