W E T GEVI NG
BOUWRECHT IN BREDER PERSPECTIEF Op Curaçao zijn de laatste jaren enkele omvangrijke bouwprojecten gerealiseerd. Ook zijn er grote, nog lopende projecten die echter vertraging ondervinden door de coronacrisis. De bouw sector vormt een belangrijke pijler van de Curaçaose economie. De vraag naar huisvesting, logistiek en flexibele kantoorconcepten was de afgelopen jaren groot, met toenemende interesse van investeerders in herontwikkeling van bestaande gebouwen, duurzaamheid en innovatie. Voorbeelden van opmerkelijke projecten zijn: het Hospital Nobo Otrobanda (nu Curaçao Medical Center, CMC), het Corendon-hotel, het Dreams-hotel en ook de verbouwing van het voormalig Marriott-hotel. Tekst Ursus van Bemmelen en Jeroen de Baar (BBV Legal)
B
ouwprojecten moeten voldoen aan relevante wetgeving en vereisen verschillende vergunningen. Dit alles is vastgelegd in een zeer diverse wet- en regelgeving, zowel van publiekrechtelijke (ruimtelijke ordening) als van privaatrechtelijke aard (Burgerlijk Wetboek). Afhankelijk van de kenmerken van een project kan meer specifieke wet- en regelgeving van toepassing zijn (natuurbescherming, erfgoed). De overheid is een van de belangrijkste partijen binnen de bouwsector, niet alleen als autoriteit die de bouw sector reguleert maar ook als de bevoegde autoriteit voor bijvoorbeeld het afgeven van vergunningen voor bouwactiviteiten - waarbij wordt getoetst of het bouwplan voldoet aan ruimtelijke ontwikkelingsplannen en andere relevante voorschriften en besluiten - en als handhavingsautoriteit voor bouwprojecten - waarbij onder bepaalde voorwaarden de bouwwerkzaamheden beëindigd kunnen worden of boetes opgelegd kunnen worden.
Risico’s en aansprakelijkheid
Een belangrijk onderdeel van ieder bouwcontract is de verdeling van risico’s. In de regel zijn aannemers verantwoordelijk voor de uitvoering op basis van het ontwerp van de opdrachtgever. Aannemers zijn aansprakelijk voor hun personeel, onderaannemers, materialen, uitrusting en middelen, en voor schade aan het project of aan derden. Met uitzondering van de verplichting om te waarschuwen voor zichtbare fouten, zijn aannemers niet aansprakelijk voor ontwerpfouten. Overige risico’s, zoals met betrekking tot bijvoorbeeld vergunningen, of de bodemgesteldheid en veranderingen in wetgeving, komen in de regel voor rekening van de opdrachtgever. Als vuistregel
50
geldt dat het risico in een bouwproject meestal wordt toegewezen aan de partij die het specifieke risico kan beheersen. Opdrachtgevers en aannemers zijn vrij om afspraken te maken over hun aansprakelijkheid. Bouwcontracten bevatten vaak beperkingen van aansprakelijkheid, met name met betrekking tot ontwerp, en vrijwaring door aannemers tegen claims van derden. Derden zijn niet gebonden aan deze overeenkomsten, maar ze regelen de manier waarop opdrachtgevers en aannemers onderling aansprakelijkheid toewijzen en incidenten van schade en risico verwerken. Een uitsluiting van aansprakelijkheid voor grove nalatigheid of opzettelijk wangedrag wordt in het algemeen ongeldig geacht volgens vaste rechtspraak. Verder is een uitsluiting of beperking niet van toepassing voor zover deze in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn volgens de normen van redelijkheid en billijkheid. Partijen maken vaak zelf ook afspraken over schadevergoeding in geval van vertraging. De meeste bouwcontracten bevatten een definitieve voltooiingsdatum die een boete omvat als een contractant deze niet nakomt. Tenzij anders overeengekomen, vervangt de contractuele boete een vordering tot schadevergoeding. Overigens kan de rechter, in een eventuele procedure, aanvullende schadevergoeding toekennen aan de opdrachtgever als blijkt dat dit billijk is. Ook kan de schadevergoeding worden verminderd op verzoek van de aannemer indien de redelijkheid dit vereist. Over het algemeen zijn rechters minder geneigd dergelijke eisen toe te kennen aan opdrachtgevers of aannemers die expliciet een boeteclausule zijn overeengekomen, met uitzondering van uitzonderlijke omstandigheden.
