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Casas modulares são... modelo para o merCado imobiliário?

Quando ninguém espera pelo milagre de adquirir habitação a um preço razoável, eis que surge a possibilidade de alimentar esse sonho: as casas pré-fabricadas. Um conceito com potencial para vingar no mercado

ter casa própria está difícil. Porque

a mão-de-obra está mais cara, assim como os materiais, na sua maioria, como sabemos, importados. E o mais certo é que, numa altura em que os imóveis estão a ser transaccionados a valores astronómicos, se torna cada vez mais uma raridade encontrar uma casa à medida dos nossos sonhos e, principalmente, do nosso bolso. A resposta a este desejo poderia ser uma casa modular. Foi para isso, de resto, que elas foram inventadas, para serem alternativas às habitações tradicionais. Construídas em fábrica e ‘depositadas’ no lugar à escolha do comprador, e tudo numa questão de meses, constituem-se, sem dúvida, num modelo de residência cujo preço constitui um dos principais aliciantes. Em mercados como o dos Estados Unidos da América, por exemplo, existem já autênticas cidades compostas apenas por casas pré-fabricadas.

70%

Da construção moDular em moçambique ainDa é DireccionaDa a empresas, escolas e uniDaDes De saúDe, mas o granDe potencial está nos mercaDos habitacional e turístico

os diversos tipos Há vários modelos de casas modulares. Algumas destas habitações são construídas a partir da reutilização de contentores marítimos, mas outras há inteiramente pré-fabricadas e equipadas de acordo com o desenho do cliente. O diferencial é o custo reduzido, uma

vez que uma casa modular ou pré-fabricada pode apresentar um valor até 35% inferior a uma habitação tradicional em alvenaria, dizem-nos os especialistas do sector. Depois, a velocidade de entrega e adaptabilidade também são factores que podem fazer influenciar a escolha de quem quer casa. Pode começar-se com um T1 térreo e acabar-se com uma vivenda de dois andares, bastando para isso ir adicionando peças à medida que a família for crescendo. “É fácil modificar as paredes e a estrutura e há uma enorme economia na mão-de-obra”, afirma João Pinto, director comercial da Moz Modulo, empresa especializada no fabrico de casas modulares. Mesmo em Moçambique, são já várias as empresas que actuam neste nicho do mercado imobiliário. A Movex, uma empresa portuguesa que opera há 14 anos no país, é uma delas. Paulo Adelino, responsável da empresa para o mercado nacional, não tem dúvidas de que o conceito de casas modulares ou pré-fabricadas “constitui uma excelente alternativa para suprir os problemas de habitação que se tornou um exercício bastante complicado nos últimos anos, sobretudo para os jovens recém-formados que procuram por uma vida independente. As casas pré-fabricadas têm mais-valias óbvias, uma vez que em duas semanas pode ter-se uma totalmente concluída, ao contrário de uma habitação tradicional”.

mercado está preparado? Se, no passado, falar de uma habitação modular ou pré-fabricada no país suscitava alguma estranheza, hoje em dia esse cenário está a mudar, e até já existem exemplos deste tipo de infra-estrutura. Algumas são agências bancárias, existindo também instituições de ensino, saúde e estabelecimentos comerciais que têm apostado neste novo modelo. E os motivos não seriam outros que não a rapidez na construção, a amovibilidade da estrutura, a possibilidade de aumento do espaço, e a pouca necessidade de manutenção, tendo em conta que as paredes e o tecto já vêm com a componente de isolamento térmico e acústico, ao contrário de uma casa em blocos. Nesse sentido, Paulo Adelino acredita que “será normal que este tipo de habitação venha a provocar uma mudança no conceito de habitação em Moçambique porque persistem enormes necessidades a este respeito”. A Minimal Living Box é uma startup que tem investido neste conceito, apresentando soluções que assentam num design arrojado de contentores marítimos transformados em habitações, escritórios e instalações minimalistas para o desenvolvimento de negócios. Para Marta Uetela, que lidera um projecto distinguido como melhor Startup do ano de 2018, num concurso desenvolvido pela Total Moçambique, “esta é mais do que uma solução sustentável para o país, tomando em consideração que os problemas de habitação, sobretudo para os jovens, são muito sérios. Através deste projecto é possível adquirir uma habitação por apenas 300 mil meticais, ao contrário de uma casa tradicional que pode custar mais do que um milhão de meticais”, assinala. “Estamos a falar de uma solução sustentável, acessível e flexível, pois é mais económico adquirir um módulo de uma casa do que importar, por exemplo, um carro do Japão”, explica Marta Uetela. No entanto, a componente habitacional ainda não parece ser, de todo, a mais amadurecida no negócio das modulares no país. Paulo Adelino dá o exemplo da Movex. “O volume do negócio que temos é de cerca de 70% para empresas, Estado e ONG´s, e apenas 30% para clientes particulares”, revela.

“Esta é mais do que uma solução sustentável para o país, tomando em consideração que os problemas de habitação, sobretudo para os jovens, são muito sérios”, diz Marta Uetela, que lidera uma startup que tem investido na habitação modular

porquê? Há uma relação indesmentível entre o crescimento deste segmento e o desenvolvimento económico do mercado onde se inserem, nomeadamente ao nível das infra-estruturas. O que faz uma casa modular mais barata é a disponibilidade de materiais, de um cluster industrial que permita, no fabrico, a reduzida necessidade de importação de matéria-prima e equipamentos e, essencialmente, uma boa grelha de distribuição cujos custos dependem directamente da existência de uma rede de vias de acesso de qualidade. À E&M, os agentes ligados a esta área imobiliária em concreto explicam que no mercado nacional nenhuma destas condições existe, o que acaba por eliminar a principal vantagem da casa modular: o preço. “Por isso é que a tendência continua a ser de construção tradicional pois, de uma forma geral é mais barata em relação às construções modulares”. Segundo Carlos Henriques, consultor na área imobiliária e tecnológica, o mercado modular “só se torna mais barato quando a infra-estrutura tem uma base (uma fábrica) onde se pode

macro

Paulo Adelino, responsável da Movex Moçambique, explica que “mercado ainda está em crescimento”

O que faz uma casa modular mais barata é a disponibilidade de materiais, um cluster industrial, uma boa grelha de distribuição e, essencialmente, uma rede de vias de acesso de qualidade

construir todos esses módulos. Depois, ainda há facilidade e bons preços de transporte.” É preciso ver que os custos logísticos acabam, impreterivelmente, por tornar estas casas mais dispendiosas, ou na melhor das hipóteses, com igual preço das habitações tradicionais em alvenaria, na medida em que o transporte do material para o local da instalação da casa acaba por torná-las pouco competitivas, alienando assim uma das grandes vantagens que elas apresentam no mercado: o seu preço competitivo em relação às casas tradicionais. “Sem esta grelha logística, os diversos agentes do mercado vêem-se obrigados a importar todos os materiais necessários para a construção e, não é segredo, o transporte de cargas desta dimensão no nosso país é consideravelmente caro”, considera. Carlos Henriques sublinha ainda que “em alguns casos chega mesmo a ser preciso montar uma fábrica ou um armazém no local para fazer todas as estruturas que serão aplicadas.” O que também implica custos mais elevados, claro.

Falta de conhecimento ainda é um desafio Perfilhando a mesma posição, Paulo Adelino também entende que os valores para assemblar uma casa modular ou módulos pré-fabricados, em relação a uma convencional casa em alvenaria, basicamente são idênticos. Porém, explica, permanecem algumas vantagens: “Apesar de tudo, e mesmo com preços pouco competitivos face a outros mercados em que este modelo de casa está mais avançado na sua integração no sector imobiliário, elas são de fácil e rápida construção, e há a questão da diversidade dos materiais utilizados.” Não há dúvidas de que as casas modulares conquistaram o seu lugar no mercado imobiliário de inúmeros países por esse mundo fora mas, no mercado moçambicano, há ainda um longo caminho a percorrer. Mas se a aposta num conceito modular feita em pequena escala não vai alterar o modelo do negócio que hoje se vê, isso tenderá a mudar. Até porque, explica Carlos Henriques, “se ainda não estamos preparados para que sejam mais baratas pois ainda há pouca procura até por questões culturais, é inevitável uma alteração da forma como se olha para o território e para o que se pretende de uma habitação de uso diário ou de férias. Se começarmos a pensar em grande escala, no turismo ou em zonas de grande necessidade de construção rápida e de qualidade, como irá acontecer em Moçambique nos próximos anos, então sim, podemos dizer que a construção modular é a solução que apresenta mais rapidez, fiabilidade e vantagem no rácio preço-qualidade.”

Números em conta

As mArcAs de ÁfricA

em maio passado, em Joanesburgo, num evento que juntou líderes da indústria africana, organizado pela JSE em parceria com a Geopoll, Kantar e Brand Leadership, a Brand Africa anunciou as 100 marcas mais importantes. Na sua 7ª edição, Nike, MTN, Dangote, Ecobank e BBC foram reconhecidas como as mais admiradas de um continente em que as marcas africanas têm perdido terreno numa luta cada vez mais global. “É decepcionante que, apesar de seu vibrante ambiente empresarial, África não esteja a criar novas marcas competitivas para atender às necessidades de seu crescente mercado consumidor”, diz Thebe Ikalafeng, fundador e presidente da Brand Africa.

28%

É o peso das marcas norte-americanas, que cresceram 17% este ano, impulsionadas pela entrada de marcas fortes, como a # 71 Levi’s, a # 91 Chevrolet e a Pepsi que estão entre as 20 entreantes.

As líderes de segmento

A etíope Anbessa é a única marca africana ‘top of mind’ de segmento para os africanos

bebidas alcoólicas guiness irlanda bebidas não alcoólicas coca-cola eua desporto nike eua

tecnologia samsung coreia do sul

restauração kfc eua automóveis toyota japão

alimentação nestlé suíça

roupa e acessórios anbessa etiópia cuidados pessoais nivea alemanha

luxo gucci itália

14%

As marcas africanas caíram para um mínimo histórico nas 100 mais admiradas no continente. A África do Sul (5) e a Nigéria (4) lideram os 7 países africanos, incluindo Etiópia, Quénia, Uganda, Zâmbia e Zimbabué, cada um com uma marca no Top 100.

O ‘TOP 3’ de África

O grande destaque é a subida de 9 lugares da etíope Anbessa, a maior produtora de calçado no continente africano

mtn telecomunicações áfrica do sul anbessa roupa e acessórios etiópia dangote indústria nigéria

41%

A Europa domina o ranking, com 41 marcas, das 100 mais mencionadas e até cresceu 2,5% face à edição passada. Em segundo vêm os Estados Unidos (28) seguidos da Ásia com 17 marcas.

O ‘TOP 10’ global

Marcas de desporto dominam as 10 marcas mais reconhecidas em África. Segue-se a tecnologia. A primeira e única africana é a gigante das telecomunicações MTN nike desporto eua

adidas desporto alemanha

samsung tecnologia coreia do Sul

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tecno tecnologia china

puma desporto alemanha

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gucci luxo itália

lg tecnologia coreia do sul

Q&A: O Que é O BrAnd AfricA 100?

É um ranking anual elaborado pela Brand Leadership Group em parceria com a Brand Finance, a TNS e a Geopoll. A pesquisa tem uma amostra representativa de entrevistados com 18 anos ou mais, e realiza-se em em 25 países africanos, cobrindo todas as regiões económicas africanas. Colectivamente, a amostra representa cerca de 80% da população do continente e 75% do seu PIB. No geral, a lista é calculada a partir de 15 000 menções de marcas em África e mostra consistência anual, com 80% das 100 maiores marcas no Top 100 das Marcas Mais Admiradas nos anos anteriores.

OPINIÃO

Paradoxo do “Machine Learning”: privacidade e consentimento logarítmico

Bernardo Crespo • Director Académico da IE Business School

atribui-se a nietzsche a citação “não me incomoda que me

tenhas mentido, incomoda-me que a partir de agora não posso confiar em ti”. O caso do acesso aos dados do Facebook nas eleições dos EUA ou no referendo do Brexit contribuiu para a quebra de popularidade e confiança da rede social que, pela primeira vez na sua história, perdeu utilizadores na Europa em 2018. É possível que, na região onde desenhámos a regulação mais restritiva do planeta em matéria de privacidade de dados, não perdoemos deslizes? Colocámos muito o foco em proteger a propriedade dos dados. O erro estava, está e continuará a estar no uso desses dados pessoais como parte de interferências a nível agregado. O erro está na tirania do algoritmo. Talvez falte supervisionar o uso que se faz destes dados a nível agregado e deixar de ter discussões estéreis sobre a propriedade dos dados ao nível individual. Gostemos ou não, a regulação é um substituto imperfeito da responsabilidade individual e da confiança. Os nossos dados já não são apenas nossos. Viver na era digital representa entregar informação a cada interacção. Esta é a base do novo contrato social na era digital. A alternativa teria sido uma Internet paga. O crescimento exponencial dos dados nesta 4ª Revolução Industrial, e a facilidade de gerar aprendizagens graças à tecnologia (Inteligência Artificial e “Machine Learning”), deixam aos humanos um falso espaço de vitimização. Se deixamos que pesem as correlações, corremos o risco de que na busca do modelo de sucesso empresarial perpetuemos o enviesamento. Só nós, humanos, podemos colocar perguntas que desenvolvam novas realidades. Só quando um humano se questiona sobre a falta de diversidade podem ser alteradas as consequências dos enviesamentos acumulados em séries históricas. Talvez a máquina não tenha de aprender sozinha. E se quem alimenta a máquina apenas tem um foco, corremos o risco de que o trabalho de pessoas tão valiosas, como engenheiros de dados ou matemáticos, apenas seja validado pelo critério executivo mais oportunista. E essa deriva já a conhecemos: apenas vai prevalecer o crescimento ou a eficiência como indicadores de êxito. A batalha está no acesso, posse e rectificação do algoritmo que regula o comportamento da máquina. De outro modo, podemos cair no erro de perpetuar enviesamentos e aceitar decisões quando um algoritmo se torna a entrada de dados para outro algoritmo. O desafio está na transparência e responsabilidade. Penso que, nos próximos meses, a discussão vai girar em torno da regulação, supervisão e criação de maior espaço de transparência na gestão de modelos de dados. É possível que surjam novas plataformas como “bancos pessoais de dados” que explorem o conceito de portabilidade? Ou que as empresas tenham a obrigação de contar com o apoio de um especialista para garantir a supervisão dos algoritmos? Da mesma forma, começamos a falar de “Independent Data Expert Auditor”? Não seria uma má IDEiA. Um mundo cheio de profissionais “STEM” (Science Technology Engineering and Mathematics) tira a naturalidade a algo tão valioso como o progresso. O equilíbrio talvez esteja na combinação de profissionais das “artes” e profissões “stem”. O novo talento híbrido que procuramos encaixa mais num sincretismo de humanismo e tecnologia. São as pessoas, na minha opinião, que devem continuar a ser responsáveis pelas decisões que se tomam quando se antecipam consequências evolutivas a partir do trabalho com dados pessoais. A nova onda tecnológica e o uso massivo de dados devem ter a visão filosófica dos humanos como última garantia. Esta nova era traz consigo a tirania do algoritmo como a nova engrenagem que define o preço de produtos mediante a utilização de modelos dinâmicos de fixação de preços. Estamos dependentes de um modelo Montecarlo, teoria de jogos ou cadeia de Markov. É possível e o ser humano deve ter acesso ao resultado do modelo. E as empresas que decidam expor a transparência dos seus modelos serão geradoras de confiança. Não, temo que não. Já não temos o legítimo direito de protestar quando alguém utiliza os nossos dados. Há muito tempo que aceitámos, como parte do contrato social que representa viver na era digital, entregar os nossos dados em troca de algo. Contudo, temos a legítima responsabilidade de zelar pela onda de dados e tecnologia superando essa falsa vitimização que sobrevoa a inteligência artificial. Apenas assim poderemos encurtar o “gap” existente entre a evolução exponencial dos dados e o limitado consentimento dos humanos. “Machine learning”? Sim, e que o humanismo ensine a máquina.

Os nossos dados já não são apenas nossos. Viver na era digital representa entregar informação a cada interacção. Esta é a base do novo contrato social na era digital