Münchner Marktkompass

Münchner Marktkompass: Kurs verloren?

(KF) 2019 hätten sich die wenigsten auch nur im Ansatz das Szenario ausgemalt, das den bayerischen Immobilienmarkt nun im Griff hält. Sogar Anfang 2022 war noch alles wie gehabt, trotz Corona. Die Zinsen waren niedrig, die Nachfrage hoch, die Preistendenz steigend. Doch mit den sprunghaften Zinsanstiegen seit März 2022 ist nichts mehr, wie es war. Bereits im 2. Quartal kam es am Immobilienmarkt zu einer „reduzierten Nachfrage bei einem gleichzeitig breiteren Angebot an Kaufobjekten“, erklärt Prof. Stephan Kippes vom Immobilienverband IVD Süd e.V. in einer Pressemeldung vom 12.09.2022 zum neuen Marktbericht für Immobilien in Bayern und München 2022.

Bis Anfang November 2022 haben sich die Bauzinsen gegenüber der langen Niedrigzins-Zeit vervierfacht. Die Preise aber sind immer noch auf einem hohen Niveau. Immerhin eine Käufergruppe hat in dieser Situation laut dem erfahrenen Marktbeobachter Kippes einen Vorteil: Kapitalanleger stehen vor einem größeren Immobilienangebot und weniger Konkurrenz durch Kaufinteressenten, die ihre Immobilien selbst nutzen möchten.

Ob das Münchner Preisgefüge nun in kürzester Zeit drastisch einstürzt? Unwahrscheinlich. Es fehlt nach wie vor an bebaubaren Flächen und damit an Wohnraum. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München vermeldete so im Halbjahresvergleich von August 2022 auch, dass es im 1. Halbjahr 2022 wieder zu einem drastischen Flächenrückgang in München kam – mit Preisanstiegen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wurden im 1. Halbjahr 2022 rund 20 % weniger Baugrund für Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleine Eigentumswohnungsanlagen verkauft. Der Geldumsatz blieb nur 4 % unter dem des 1. Halbjahrs 2021. Für Grundstücke, die dem mehrgeschossigen Wohnungsbau gewidmet sind, trugen die

IVD Süd Marktbericht Herbst 2022

Kaufpreise für Neubau-Wohnimmobilien in München seit 2012

H 2012 H 2014 H 2016 H 2018 FJ 2020 H 2020 FJ 2021 H 2021 FJ 2022 H 2022 Zehnjahresvergleich

Halbjahresvergleich 2022

Baugrund für Geschossbau* 1.615,– 2.000,– 2.550,– 3.150,– 3.550,– 3.650,– 3.800,– 3.990,– 4.150,– 4.100,– 153,9 % -1,2 %

Eigentumswohnungen* 5.000,– 6.350,– 7.300,– 8.750,– 9.350,– 9.700,– 9.950,– 11.100,– 11.700,– 11.650,– 133 % -0,4 %

Reihenmittelhäuser**

650,– 750,– 860,– 1.000,– 1.130,– 1.190,– 1.250,– 1.400,– 1.480,– 1.470,– 126,2 % - 0,70 %

Doppelhäuser** 850,– 975,– 1.150,– 1.400,– 1.600,– 1.660,– 1.690,– 1.890,– 1.980,– 1.970,–

Gutachter für das 1. Halbjahr 2022 sogar 58 % weniger verkaufte Fläche als im Vergleichszeitraum 2021 in ihre Bücher ein. Auch hier zeigt der Geldumsatz, dass die Preise gestiegen sind. Er blieb nur 5 % unter dem des Vorjahrs, zugleich wurden 41 % weniger Verträge verbrieft. Der IVD Süd e.V. präsentierte im Herbstreport den Kaufpreis für ein solches Grundstück: Im Herbst 2022 liegt die Preismarke bei durchschnittlich 4.100 €/m². Das sind 1,2 % weniger als im Frühjahr. Gegenüber dem Durchschnittspreis im Herbst 2012 ist das ein Plus von 153,9 %. Damals standen die Preise bei 1.615 €/m².

Auch die erteilten Baugenehmigungen und Fertigstellungen blieben hinter dem Bedarf zurück. Wurden 2020 aufs ganze Jahr gerechnet noch 11.528 Wohnungen genehmigt, waren es 2021 nur noch 8.655 Einheiten. An Fertigstellungen verzeichneten die Forscher vom Statistischen Amt München 7.140 Wohnungen. Das können Sie auf muenchen.de nachlesen. Das Statistische Landesamt gibt die Zahl der erteilten Baugenehmigungen im 1. Halbjahr 2022 mit 3.800 an.

Diese Zahlen lassen erahnen, dass die Zukunft hohe Herausforderungen an uns stellt. Denn während München zum 31.08.2022 rund 1,579 Millionen Einwohner und 841.578 Privathaushalte zählte, sollen es laut aktueller Prognose des Statistischen Amts München im Jahr 2040 voraussichtlich 1,845 Millionen Einwohner sein. Die Politik ist vor die Aufgabe gestellt, mehr Programme und Fördermaßnahmen auf den Weg zu bringen, um Eigenheime bezahlbar zu machen.

Die wirtschaftlichen sowie gesellschaftlichen Folgen der CoronaPandemie und des Ukraine-Kriegs zeigen ihre Auswüchse. Lag die Inflationsrate im Jahresdurchschnitt 2021 noch bei 3,1 %, erreichte sie laut Statista Ende Oktober 2022 die 10,4-%-Marke. Der Wegfall von diversen Tilgungszuschüssen und Förderungen, etwa für Effizienzhäuer 55, macht es nicht leichter – weder für die Käufer noch für die Projektentwickler und Bauträger. Auch die Bauwirtschaft kalkuliert ihre Projekte zumindest zum Teil auf Basis der Finanzierbarkeit vonseiten der Kunden. Nicht nur Fachkräftemangel, steigende Energie- und explodierende Materialkosten sowie die immer steigende Gefahr einer großen Rezession machen die Kalkulation von Neubauprojekten zum Risiko, sondern auch die Zinspolitik. Prof. Kippes beobachtet so auch eine Zurückhaltung der Bauträger, sich mit neuen Grundstücken zu bevorraten.

Was wir früher geschrieben haben, gilt noch heute: Der Münchner Immobilienmarkt ist und bleibt bewegt. Die Preisdynamik am Münchner Kaufmarkt erfuhr im Herbst 2022 erstmals einen marginalen Dämpfer. Eine Entwicklung, die sich in anderen bayerischen Städten nur vereinzelt und in wenigen Immobiliensegmenten beobachten lässt. Wo geht der Markt hin? Wir werden ihn auch weiterhin im Blick behalten und Ihnen davon berichten.

Preise für neu gebaute Reihenmittelhäuser und Doppelhäuser in guter Lage (Tsd. €/Objekt)

2.500

2.000

1.500

1.000

850

650

500 975

750 1.890 1.980 1.970

1.600 1.660 1.690

1.400

1.150

860 1.000 1.130 1.190 1.250 1.400 1.480 1.470

0

H 2012 H 2014 H 2016 H 2018 FJ 2020 H 2020 FJ 2021 H 2021 FJ 2022 H 2022

Reihenmittelhäuser Doppelhäuser

Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert (in €/m2)

12.000

11.000

10.000

9.000 8.750 9.350 9.700 11.100 11.700 11.650

9.950

8.000

7.000

6.000

5.000 5.000 6.350 7.300

4.000

H 2012 H 2014 H 2016 H 2018 FJ 2020 H 2020 FJ 2021 H 2021 FJ 2022 H 2022

H = Herbst / FJ = Frühjahr Quelle: Marktbericht Bayern und Landeshauptstadt München/ Wohnimmobilien-Kaufobjekte Herbst 2022/IVD Süd e.V.

Das letzte freie „Platzl“ im Zentrum Grafings

Zeitgemäß wohnen oder traditionell? Zentral oder in Naturnähe? Lieber Parkplatz oder Blumenwiese? In ihrem aktuellen Projekt vereint die BHB Unternehmensgruppe scheinbare Gegensätze: Direkt hinter dem Grafinger Marktplatz entsteht „S’Platzl”: Ein Wohnunikat, das Nachhaltigkeit, Tradition und Lifestyle verspricht. Die Architektur fügt sich durch Naturmaterialien in den historischen Ortskern ein und schafft moderne Wohn- und Bürokonzepte. Hier entstehen 34 altersgerechte 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit ca. 24 bis 104 m² und Fernwärme als solide Basis für eine effiziente Heizung. Zusätzlich sind drei Gewerbeeinheiten mit bis zu ca. 200 m² geplant, 39 Tiefgaragen- und fünf Außenstellplätze ergänzen das Angebot.

Die exzellente Anbindung nach München und Rosenheim macht „S’Platzl” begehrenswert. Durch den Homeoffice-Trend ist das Münchner Umland noch weiter in den Fokus gerückt. Viele Menschen haben den Wunsch, möglichst nachhaltig und naturnah zu wohnen, ressourcenschonende Immobilien rücken in den Fokus. „Mit ,S’Platzl‘ kommen wir dem Wunsch nach bewussterem Leben nach. Dabei setzen wir auf Architektur aus ökologischem Baumaterial und schaffen Wohnraum im Einklang mit der Natur“, sagt Melanie Hammer, Geschäftsführerin der BHB Unternehmensgruppe.

Wer „S’Platzl“ zu seinem Zuhause und Arbeitsort macht, lebt und arbeitet zentral: Geschäfte, Cafés und Dienstleister sind 15 Minuten zu Fuß entfernt. München ist mit direktem S-Bahnanschluss in 13 und Rosenheim per Zug in 20 Minuten erreichbar. Zudem liegt der Chiemsee in unmittelbarer Nähe. Grafing bietet seinen Bürgern auch als Ort viel: Die Gemeinde fördert z.B. mit Grafing Goes Green umweltbewusstes Verhalten oder bietet 100 % lokal produzierten Ökostrom. Ein Biogas-Nahwärmenetz ist etabliert, der Ausbau der E-Mobilität wird vorangetrieben. Das Umweltbewusstsein findet

sich im BHB-Projekt „S’Platzl” wieder: Das Holz für die Fenster stammt aus bayerischen Forsten. Die Ziegel sind die ersten CO₂-neutralen auf dem deutschen Markt. Beton wurde recycelt. Die neue Bepflanzung und begrünte Fassade aus Pflanztrögen und Spalieren wandeln Treibhausgas in Sauerstoff um.

ADRESSE Marktplatz 11a, 85567 Grafing

WOHNTYP Eigentumswohnung/Gewerbeeinheit

ZIMMERANZAHL 1-4 Zimmer

WOHNFLÄCHE 24 m² - 104 m²

BEZUGSFERTIG vsl. 2023

KATEGORIE Gehoben

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BHB Unternehmensgruppe +49 (0)89 64192841 info@bhb-bayern.de