OBELS WORKING PAPER No.11 , Oct 2016
ความเหมาะสมของราคาที่ดินในพื้นที่ชายแดนภายใต้การเป็นเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ กมลมาศ นิยมเศรษฐกิจ, พรพินันท์ ยี่รงค์ ในทางกฏหมาย ประเทศไทยได้ใช้เกณฑ์ในการชี้วัดความเป็นเมืองผ่านการพิจารณาความหนาแน่น ของประชากรเป็นหลัก โดยพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง ถูกตีความได้ว่าเป็น “เขตพื้นที่ในเมือง” ส่วนพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรต่่าถูกตีความให้เป็น “เขตพื้นที่นอกเมืองหรือเขตชนบท” แต่ในทาง เศรษฐศาสตร์ความเป็นเมืองบ่มเพาะมาจากกระบวนการเปลี่ยนแปลงระบบเศรษฐกิจชนบท ซึ่งมีการกระจาย ตัวของประชากรที่เบาบาง และค่อนข้างสม่่าเสมอ พร้อมทั้งมีการใช้แรงงานอย่างเข้มข้น กลายมาเป็นระบบ เศรษฐกิจที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง และมีความช่านาญงานเฉพาะอย่างในการผลิตสินค้าและบริการ ตลอดจนมีระดับของเทคโนโลยี นวัตกรรม และการเป็นผู้ประกอบการสูง กล่าวคือ จ่านวนและความหนาแน่น ของประชากรเป็ น ปั จ จั ย ที่ ส่ ง ผลท่ า ให้ เ กิ ด ความเปลี่ ย นแปลงไปสู่ ค วามเป็ น เมื อ ง โดยทั่ ว ไป บริ เ วณที่ มี ความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีของประเทศ มี การกระจุกตัวของประชากรสูง หรือมีความเป็นเมืองสูงมักเป็น เมืองท่า หรือเมืองหลวง ตัวอย่างเช่น ศูนย์กลางการธุรกิจของประเทศไทย ที่มีการกระจุกตัวของประชากรมาก ที่สุด คือ กรุงเทพฯ เล็กลงมาในระดับจังหวัดความเป็นเมืองตัวอ่าเภอเมือง แต่บางจัง หวัดอาจมีบริเวณที่มี ความเป็นเมืองมากกว่าหนึ่งพื้นที่ หรือมากกว่าแค่ อยู่บริเวณอ่าเภอเมือง เช่น จังหวัดที่มีอาณาบริเวณติดกับ ทะเล จังหวัดที่มีอาณาเขตติดกับประเทศข้างเคียง และจังหวัดที่มีพื้นที่ชายแดน ท่าให้การขยายตัวของเมือง ของแต่ละพื้นที่มีรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป จากการศึกษาแนวคิดและทฤษฏีที่เกี่ยวข้อง พบว่าปัจจัยที่ส่งผล ให้เ กิดการขยายตัวของเมืองในรู ปแบบแตกต่ างกั น เกิดจากอิ ทธิพ ลด้ านการคมนาคม และศูนย์ รวมของ กิจกรรม ทั้ง นี้ เชียงรายเป็นจังหวัดหนึ่งที่มีการขยายตัวของเมืองมากกว่า ภายในเขตอ่าเภอเมือง คือ มีการ ขยายตัวของความเป็นเมืองมากในพื้นที่ บริเวณชายแดนอ่าเภอแม่สาย อ่าเภอเชียงแสน และอ่าเภอเชียงของ ซึ่งมีอาณาเขตเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้านอย่าง เมียนมาร์ และสปป.ลาว รวมถึงเชื่อมโยงไปจนถึงจีนตอนใต้ จนกระทั่ ง เกิ ด แนวคิ ด ในการพั ฒ นาเขตเศรษฐกิ จ พิ เ ศษขึ้ นมาในบริ เ วณพื้ น ที่ ช ายแดน ท่า ให้ ใ นวั น ที่ 15 กรกฏาคม 2557 รัฐบาลได้มีมติเห็นชอบในการคัดเลือกพื้นที่ที่มีศักยภาพในการจัดตั้งเขตพัฒนาเขตเศรษฐกิจ พิเศษ โดยประกาศพื้นที่ที่จะได้รับการพัฒนาออกมาทั้งหมดสองระยะ ซึ่งจังหวัดเชียงรายถูกประกาศให้เป็น พื้นที่พัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษระยะที่ 2 คือ เป็นแผนการจัดตั้งภายในปีงบประมาณ 2559 ครอบคลุมพื้นที่ทั้ง 3 อ่าเภอชายแดนของจังหวัดเชียงราย พร้อมทั้งได้มีการจัดท่าร่างแผนแม่บท และแผนการปฏิบัติงานในการ ขับเคลื่อนจังหวัดเชียงรายสู่การพัฒนาเป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน หลังจากมีการประกาศให้พื้นที่สามอ่าเภอชายแดนของจังหวัดเชียงรายเป็นพื้นที่พัฒนาเขตเศรษฐกิจ พิเศษ ส่งผลให้เกิดการกว้านซื้อที่ดิน โดยมีจุดประสงค์เพื่อการเก็งก่าไร ท่าให้ราคาที่ดินภายในบริเวณพื้นที่ ชายแดนมีการปรับตัวสูงขึ้น อย่างต่อเนื่อง ซึ่งราคาประเมินของปี 2559-2562 ของพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ เชียงรายเพิ่มสูงขึ้นร้อยละ 27.33 (เดลินิวส์, 2558) ทั้งนี้ จากการส่ารววจในปี 2557 ราคาที่ดินใกล้ถนน 1020