OBELS WORKING PAPER No.11 , Oct 2016
ความเหมาะสมของราคาที่ดินในพื้นที่ชายแดนภายใต้การเป็นเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ กมลมาศ นิยมเศรษฐกิจ, พรพินันท์ ยี่รงค์ ในทางกฏหมาย ประเทศไทยได้ใช้เกณฑ์ในการชี้วัดความเป็นเมืองผ่านการพิจารณาความหนาแน่น ของประชากรเป็นหลัก โดยพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง ถูกตีความได้ว่าเป็น “เขตพื้นที่ในเมือง” ส่วนพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรต่่าถูกตีความให้เป็น “เขตพื้นที่นอกเมืองหรือเขตชนบท” แต่ในทาง เศรษฐศาสตร์ความเป็นเมืองบ่มเพาะมาจากกระบวนการเปลี่ยนแปลงระบบเศรษฐกิจชนบท ซึ่งมีการกระจาย ตัวของประชากรที่เบาบาง และค่อนข้างสม่่าเสมอ พร้อมทั้งมีการใช้แรงงานอย่างเข้มข้น กลายมาเป็นระบบ เศรษฐกิจที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง และมีความช่านาญงานเฉพาะอย่างในการผลิตสินค้าและบริการ ตลอดจนมีระดับของเทคโนโลยี นวัตกรรม และการเป็นผู้ประกอบการสูง กล่าวคือ จ่านวนและความหนาแน่น ของประชากรเป็ น ปั จ จั ย ที่ ส่ ง ผลท่ า ให้ เ กิ ด ความเปลี่ ย นแปลงไปสู่ ค วามเป็ น เมื อ ง โดยทั่ ว ไป บริ เ วณที่ มี ความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีของประเทศ มี การกระจุกตัวของประชากรสูง หรือมีความเป็นเมืองสูงมักเป็น เมืองท่า หรือเมืองหลวง ตัวอย่างเช่น ศูนย์กลางการธุรกิจของประเทศไทย ที่มีการกระจุกตัวของประชากรมาก ที่สุด คือ กรุงเทพฯ เล็กลงมาในระดับจังหวัดความเป็นเมืองตัวอ่าเภอเมือง แต่บางจัง หวัดอาจมีบริเวณที่มี ความเป็นเมืองมากกว่าหนึ่งพื้นที่ หรือมากกว่าแค่ อยู่บริเวณอ่าเภอเมือง เช่น จังหวัดที่มีอาณาบริเวณติดกับ ทะเล จังหวัดที่มีอาณาเขตติดกับประเทศข้างเคียง และจังหวัดที่มีพื้นที่ชายแดน ท่าให้การขยายตัวของเมือง ของแต่ละพื้นที่มีรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป จากการศึกษาแนวคิดและทฤษฏีที่เกี่ยวข้อง พบว่าปัจจัยที่ส่งผล ให้เ กิดการขยายตัวของเมืองในรู ปแบบแตกต่ างกั น เกิดจากอิ ทธิพ ลด้ านการคมนาคม และศูนย์ รวมของ กิจกรรม ทั้ง นี้ เชียงรายเป็นจังหวัดหนึ่งที่มีการขยายตัวของเมืองมากกว่า ภายในเขตอ่าเภอเมือง คือ มีการ ขยายตัวของความเป็นเมืองมากในพื้นที่ บริเวณชายแดนอ่าเภอแม่สาย อ่าเภอเชียงแสน และอ่าเภอเชียงของ ซึ่งมีอาณาเขตเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้านอย่าง เมียนมาร์ และสปป.ลาว รวมถึงเชื่อมโยงไปจนถึงจีนตอนใต้ จนกระทั่ ง เกิ ด แนวคิ ด ในการพั ฒ นาเขตเศรษฐกิ จ พิ เ ศษขึ้ นมาในบริ เ วณพื้ น ที่ ช ายแดน ท่า ให้ ใ นวั น ที่ 15 กรกฏาคม 2557 รัฐบาลได้มีมติเห็นชอบในการคัดเลือกพื้นที่ที่มีศักยภาพในการจัดตั้งเขตพัฒนาเขตเศรษฐกิจ พิเศษ โดยประกาศพื้นที่ที่จะได้รับการพัฒนาออกมาทั้งหมดสองระยะ ซึ่งจังหวัดเชียงรายถูกประกาศให้เป็น พื้นที่พัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษระยะที่ 2 คือ เป็นแผนการจัดตั้งภายในปีงบประมาณ 2559 ครอบคลุมพื้นที่ทั้ง 3 อ่าเภอชายแดนของจังหวัดเชียงราย พร้อมทั้งได้มีการจัดท่าร่างแผนแม่บท และแผนการปฏิบัติงานในการ ขับเคลื่อนจังหวัดเชียงรายสู่การพัฒนาเป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน หลังจากมีการประกาศให้พื้นที่สามอ่าเภอชายแดนของจังหวัดเชียงรายเป็นพื้นที่พัฒนาเขตเศรษฐกิจ พิเศษ ส่งผลให้เกิดการกว้านซื้อที่ดิน โดยมีจุดประสงค์เพื่อการเก็งก่าไร ท่าให้ราคาที่ดินภายในบริเวณพื้นที่ ชายแดนมีการปรับตัวสูงขึ้น อย่างต่อเนื่อง ซึ่งราคาประเมินของปี 2559-2562 ของพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ เชียงรายเพิ่มสูงขึ้นร้อยละ 27.33 (เดลินิวส์, 2558) ทั้งนี้ จากการส่ารววจในปี 2557 ราคาที่ดินใกล้ถนน 1020
บริเวณทางเข้าของสะพานมิตรภาพไทย-ลาวแห่งที่ 4 อ่าเภอเชียงของ สูงสุดถึง 10,000 บาทต่อตารางวา และ ต่่าสุดที่ 7,500 บาทต่อตารางวา (ประชาชาติธุรกิจ, 2557) เป็นอุปสรรคที่ท่าให้ผู้ประกอบการไม่สามารถที่จะ เข้ามาลงทุนในพื้นที่ได้ เนื่องจาก ราคาที่ดินที่สูงขึ้นย่อมหมายถึงต้นทุน การก่อสร้างที่สูงขึ้นเช่นกัน รัฐบาลจึง แก้ไ ขสถานการณ์ด้วยการเวนคืนที่ดินส.ป.ก. (ที่ดินที่รัฐยกให้เกษตรกรเพื่อเป็นที่ดินท่า กิน ) บริเวณพื้นที่ ชายแดน เพื่อน่ามาให้เอกชนเช่าที่ในราคาที่ถูกลง ทั้งนี้ ราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น อาจไม่สอดคล้องกับ บริบทของพื้นที่ หรือไม่มีความเหมาะสมต่อการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ งานวิจัยชิ้นนี้จึงได้ท่าการศึกษาเกี่ยวกับ ความเหมาะสมของราคาที่ดินต่อแต่ ละพื้นที่ในอ่าเภอที่อยู่ติดชายแดน เพื่อเสนอแนะแนวทางในการจัดการ ปัญหาราคาที่ดินเป็นอุปสรรคต่อการลงทุน 1. ทฤษฎีค่าเช่าโดยประมูล (Bid Rent Theory) Alonso (1964) และ Muth (1969) ได้ประยุกต์ใช้ทฤษฎีของค่าเช่าโดยประมูลที่เ)นแบบจ่าลองใน การศึกษาความสัมพันธ์ของระยะห่างระหว่างศูนย์กลางของเมือง และราคาค่าเช่า/ที่ โดยพื้นฐานของทฤษฎี ดังกล่าว ค่าเช่าจะถูกประมูลในราคาสูง เมื่อเข้าใกล้กับศูนย์กลางของเมือง เนื่องจากครัวเรือนพยายามที่จะลด ค่าขนส่งลง ฉะนั้น การอาศัยอยู่ในเมืองช่วยให้ใช้ระยะเวลาในการเดินทางไปท่างาน หรือแสวงหาความบันเทิง สั้นลง ในทางตรงกันข้าม ค่าเช่าจะลดลงเมื่ออยู่ห่างจากพื้นที่ศูนย์กลาง โดยต้องแลกกับต้นทุนการเดินทางที่ สูงขึ้น สรุปได้ระยะทางไปยังศูนย์กลางของเมืองมีความสัมพันธ์เชิงลบกับค่าเช่าที่ดิน ดังรูปที่ 1 รูปที่ 1 ฟังก์ค่าเช่าโดยประมูลแบบพื้นฐาน
ที่มา: Trussell (2010)
สอดคล้องกับทฤษฏีวงแหวน (Concentric Zone Theory) ที่เสนอโดย Burgess et al. (1923) อธิบายว่า การขยายตัวของเมืองจะมีลักษณะเป็นรูปวงแหวนเป็นรัศมีต่อเนื่องจากเขตศูนย์กลาง โดยเขตที่อยู่ ด้านในสุดเป็นเขตศูนย์กลางธุรกิจ (The Central Business District: C.B.D) ประกอบด้วยสิ่งอ่านวยความ สะดวกต่างๆ มีคนหนาแน่นเวลากลางวัน เนื่องจากเดินทางเข้ามาท่างานหรือประกอบธุรกิจต่างๆ ท่าให้จ่านวน และความหนาแน่นของประชากรจึงไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ชี้วัดความเป็นเมือง แต่รวมถึง การกระจุกตัวของสิ่ง อ่านวยความสะดวกด้วย ฉะนั้น รายงานฉบับนี้จึงศึกษาความเป็นเมืองของแต่ละพื้นที่ชายแดน 3 อ่าเภอ ได้แก่ อ่าเภอเชียงของ อ่าเภอเชียงแสน และอ่าเภอแม่สายในเขตพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยเปรียบเทียบการ 1
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินระหว่างปี 2550 – 2557 และศึกษาปัจจัยชี้วัดศูนย์กลางความเป็นเมืองของ แต่ละอ่าเภอ รูปที่ 2 ทฤษฎีการกระจายตัวของเมืองแบบวงแหวน (Concentric Zone Theory)
ที่มา: Burgess et al. (1923)
2. การวิเคราะห์การใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ชายแดน 2.1 การวิเคราะห์เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของที่ดินในเขตพื้นทีอ่ าเภอแม่สาย พื้นที่อ่าเภอแม่สาย ตั้งอยู่ในเขตภูมิประเทศที่เป็นเขตที่ราบลุ่มแม่น้่า ติดกับล่าน้่าสาย ซึ่งเป็นเส้นกั้น ระหว่างอ่าเภอแม่สาย จังหวัดเชียงราย ประเทศไทย และจังหวัดท่าขี้เหล็ก รัฐฉาน สหภาพเมียนมาร์ โดยมี พื้นที่รวมทั้งหมด 176,146 ตารางกิโลเมตร ซึ่งท่าการแบ่งเขตการปกครองออกเป็น 8 ต่าบล ประกอบด้วย ต่าบลแม่สาย ต่าบลเวียงพางค่า ต่าบลเกาะช้าง ต่าบลโป่งผา ต่าบลศรีเมืองชุม ต่าบลโป่งงาม ต่าบลบ้านด้าย และต่าบลห้วยไคร้ โดยต่าบลแม่สายเป็นที่ตั้งของจุดผ่านแดนถาวรระหว่างไทย – เมียนมาร์ ทั้งนี้ พื้นที่ในเขต เมืองมีทั้งหมด 56.13 ตารางกิโลเมตร ซึ่งอยู่ในพื้นที่ของต่าบลแม่สาย (22.35 ตารางกิโลเมตร) และต่าบลเวียง พางค่า (33.78 ตารางกิโลเมตร) ขณะที่ เขตชนบทมีพื้นที่รวมทั้งหมด 120.02 ตารางกิโลเมตร ซึ่งอยู่ในพื้นที่ ของต่าบลโป่งผา (39.38 ตารางกิโลเมตร) ต่าบลศรีเมืองชุม (39.38 ตารางกิโลเมตร) และต่าบลเกาะช้าง (41.26 ตารางกิโลเมตร) โดยประชากรมีการกระจุกตัวอยู่ในเขตเมืองถึง ร้อยละ 64 หรือประมาณ 41,809 คน ส่วนในเขต ชนบทมีการอยู่อาศัยประมาณร้อยละ 36 หรือประมาณ 23,430 คน ซึ่งในเขตเมืองมีการก่อสร้างที่พักอาศัย (บ้าน) ประมาณ 25,483 หลังคาเรือน (ร้อยละ 68.64) มากกว่าในพื้นที่เขตชนบทอยู่ที่ ประมาณ 11,643 หลังคาเรือน (ร้อยละ 31.36) ท่าให้เขตในเมืองจึง มีความหนาแน่นของประชากรถึง 774.86 คนต่อตาราง กิโลเมตร ขณะที่เขตชนบทมีความหนาแน่นของประชากรเพียง 195.22 คนต่อตารางกิโลเมตร อย่างไรก็ตาม 2
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
พื้นที่เขตชนบทกลับมีการพักอาศัยต่อครัวเรือนของประชากรในสัดส่วนที่สูงกว่าอยู่ที่ 2.01 คนต่อหลัง โดยเขต เมืองมีการพักอาศัยอยู่ที่ 1.64 คนต่อหลัง ตารางที่ 1 พื้นที่ ประชากร จานวนบ้าน ความหนาแน่น และขนาดของครัวเรือนบริเวณประตูการค้าแม่ สายปี 2555 ตาบล ต่าบลแม่สาย ต่าบลเวียงพางค่า ต่าบลโป่งผา ต่าบลศรีเมืองชุม ต่าบลเกาะช้าง รวมทั้งหมด
พื้นที่ (ตร.กม.) 22.35 33.78 39.38 39.38 41.26 176.15
ประชากร (คน)
จานวนบ้าน (หลัง)
21,557 13,284 20,252 12,199 8,912 5,175 4,884 2,283 9,634 4,185 65,239 37,126 ที่มา: กรมโยธาธิการและผังเมือง (2557)
ความหนาแน่น (คน/ตร.กม.) 965 600 226 124 234 370
ขนาดของ ครัวเรือน (คน/หลัง) 1.62 1.66 1.72 2.14 2.3 1.76
จากการศึกษาความเปลี่ยนแปลงทางประชากรในเขตเมืองและเขตชนบทในอ่า เภอแม่สายจากปี 2545- 2555 พบว่าประชากรในเขตเมืองเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.67 จาก 39,359 คน ในปี 2545 เป็น 41,809 คน ในปี 2555 ขณะที่ประชากรในเขตชนบทเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.61 จาก 22,180 คนในปี 2545 เป็น 23,430 คน ในปี 2555 โดยพื้นที่ปกครองที่มีการเพิ่มขึ้นของประชากรสูงสุด คือ เทศบาลต่าบลเวียงพางค่า มีประชากร เพิ่ มขึ้ นร้ อยละ 2.33 รองมาได้แ ก่ เทศบาลต่า บลโป่ง ผาเพิ่ มขึ้ นร้ อยละ 2.31 และเทศบาลต่ า บลแม่ส าย มิตรภาพเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.31 ทั้งนี้ พื้นที่ปกครองของเทศบาลแม่สาย องค์การเทศบาลต่าบลศรีเมืองชุม และ องค์การเทศบาลต่าบลกลับหดตัวร้อยละ 0.93 0.79 และ 0.19 ตามล่าดับ แสดงว่ามีการเคลื่อนย้ายของ ประชากรไปพักอาศัยยังพื้นทื่ที่เป็นเส้นทางขนส่งสินค้าไปยังชายแดนไทย-เมียนมาร์ หรือ เส้นทาง R3A มาก ขึ้น จากรายงานโครงการส่งเสริมและพัฒนาด้านการค้า การลงทุนเชื่อมโยงสู่อาเซียน ได้ท่าการรวบรวม ข้อมูลเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยเปรียบเทียบระหว่างปี 2550 – 2557 พบว่าการใช้ดินของพื้นที่ เพื่อการพาณิ ชย์เพิ่มขึ้น ในขณะที่ พื้ นที่ ส่าหรับท่าการเกษตร และสถานที่ราชการกลับลดลง ทั้ง นี้ มีการ เพิ่มขึ้นของพื้นที่อาคาร ทั้งเพื่อการพาณิชย์ อุตสาหกรรม ส่าหรับพักอาศัย และเป็นสถานที่ราชการ ตารางที่ 2 การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่อาเภอแม่สาย ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพิ่มขึ้น พาณิชยกรรม การใช้ที่ดิน เกษตรกรรม สถานทีร่ าชการ พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม พื้นที่อาคาร ทีพ่ ักอาศัย สถานทีร่ าชการ ที่มา: บริษัท ปัญญา คอนซัลแตนท์ จ่ากัด (2558) 3
ลดลง
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
ปัจจัยชี้วัดความเป็นเมืองของอ่าเภอแม่สาย สามารถแบ่งออกเป็น 3 ด้าน ได้แก่ ด้านความหนาแน่น ประชากร ด้านสิ่งอ่านวยความสะดวก และด้านของจุดผ่านแดนถาวร จากตารางที่ 2 ปัจจัยชี้วัดความเป็นเมือง แสดงให้เห็นว่าต่าบลแม่สาย และต่าบลเวียงพางค่ามีความหนาแน่นของประชากรสูง ขณะที่อ่าเภอโป่งผา โป่ง งาม และเกาะช้างมีความหนาแน่นของประชากรปานกลาง และต่าบลศรีเมืองชุม ห้วยไคร้ และบ้านด้ายมี ความหนาแน่นของประชากรต่่า ทางด้านของสิ่งอ่านวยความสะดวกต่าบลเวียงพางค่าแสดงถึงความเป็นเมือง สูงมาก จากการจราจรที่หนาแน่น มีสถานที่ราชการ โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า และโรงแรมส่าหรับรองรับ นักธุรกิจ ซึ่งสิ่งอ่านวยความสะดวกพวกนี้แสดงชี้ให้เห็นว่าต่าบลเวียงพางค่ามีความเคลื่อนไหวทางเศรษฐกิจ มากกว่าต่าบลอื่นในอ่าเภอแม่สาย ขณะเดียวกันต่าบลแม่สายซึ่งเป็นที่ตั้งของจุดผ่านแดนสะพานมิตรภาพข้าม แม่ น้่ า สายแห่ ง ที่ 1 และ 2 มี ก ารเคลื่ อ นไหวทางเศรษฐกิ จ ในด้ า นของการค้ า ชายแดนเป็ น หลั ก ท่ า ให้ มี การจราจรที่ คับคั่ง จากการเข้า มาท่อ งเที่ย ว และขนส่ง สินค้า พร้อ มทั้ง มี ที่พักส่า หรับรองรับ นักธุร กิจและ นักท่องเที่ยว ตารางที่ 3 ปัจจัยชี้วัดความเป็นเมืองของอาเภอแม่สาย ต่าบล
แม่สาย
เวียง พางค่า
โป่งผา
โป่ง งาม
เกาะ ช้าง
ศรีเมือง ชุม
ห้วย ไคร้
บ้านด้าย
20,767
12,718 8,558
8,368
9,552
4,887
7,363
N/A
ปาน กลาง
ปาน กลาง
ปาน กลาง
น้อย
น้อย
น้อย
ตัวชี้วัด ประชากร/ ความหนาแน่น
ประชากร* (คน) ความหนาแน่น
จุดผ่านแดน
สิ่งอ่านวยความสะดวก
ที่ว่าการอ่าเภอ โรงพยาบาล เส้นทางที่มกี ารจราจร หนาแน่น* ห้างสรรพสินค้า โรงแรมส่าหรับรองรับ นักธุรกิจ*** สะพานมิตรภาพข้าม แม่น้่าสายแห่งที่ 1 สะพานมิตรภาพข้าม แม่น้่าสายแห่งที่ 2
มาก
มาก
.
ที่มา: จากการประเมินโดยผู้วิจัย
*ข้อมูลประชากรจากส่านักงานทะเบียน 2558 **เส้นทางที่มีปริมาณการจราจรหนาแน่นผ่านทางหลวงหมายเลข 1 โดยมีปริมาณการจราจร 1,001 – 2,000 (PCU/ชั่วโมง) ***เกณฑ์ของโรงแรม แม่บ้าน บริการซักรีด บริการรถรับ-ส่งถึงสนามบิน ร้านอาหาร ห้องประชุม ห้องพักชั้นพิเศษ สิ่งอ่านวย ความสะดวกส่าหรับผู้พิการ
4
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
หลังจากท่าการส่ารวจราคาที่ดินรายแปลงกับเจ้าของที่ดินในอ่าเภอแม่สายซึ่งเป็นราคาซื้อ – ขายจริง ในตลาด จ่านวน 60 ราย โดยแบ่งเป็นการสอบถามข้อมูลจาก ต่าบลแม่สาย ต่าบลเวียงพางค่า ต่าบลโป่งผา ต่าบลโป่ง งาม ต่าบลละ 10 ราย และ ต่าบลเกาะช้าง ต่าบลศรีเมืองชุม ต่าบลห้วยไคร้ และต่าบลบ้านด้าย ต่าบลละ 5 ราย โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินแต่ละแปลงที่ส่ารวจนั้นตั้งอยู่บนพื้นที่ที่อ่านวยต่อการพัฒนา คือ อยู่ห่าง จากถนนสายหลักไม่เกิน 4 กิโลเมตร สามารถรวบรวมข้อมูลราคาโดยเฉลี่ยได้ดังรูปที่ 3
ตาบล
รูปที่ 3 ราคาที่ดินรายแปลงโดยเฉลี่ยในพื้นที่อาเภอแม่สาย บ้านด้าย เกาะช้าง โป่งงาม โป่งผา ห้วยไคร้ ศรีเมืองชุม แม่สาย เวียงพางค่า
0.60 0.69 0.89 1.46 1.51
1.90 2.70 2.86 0.00
0.50
1.00
1.50 2.00 ล้านบาท/ไร่
2.50
3.00
3.50
ที่มา : รวบรวมโดยผู้วิจัย
เห็นได้ว่าพื้นที่ที่เป็นเขตเมืองอย่างต่าบลแม่สาย และต่าบลเวียงพางค่ามีราคาที่ดินโดยเฉลี่ยสูงกว่า พื้นที่อื่นในอ่าเภอแม่สาย ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.86 และ 2.7 ล้านบาทต่อไร่ รองมาคือ ต่าบลศรีเมือง ชุมที่อยู่ห่างออกไปประมาณ 11.8 กิโลเมตร (จากที่ว่าการอ่าเภอแม่สาย ต่าบลเวียงพางค่า ) มีราคาที่ดินเฉลี่ย อยู่ที่ 1.9 ล้านบาทต่อไร่ ต่าบลห้วยไคร้ห่างออกไปประมาณ 17.9 กิโลเมตร มีราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 1.51 ล้าน บาทต่อไร่ ต่าบลโป่งผาห่างออกไปประมาณ 8.4 กิโลเมตร มีราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 1.46 ล้านบาทต่อไร่ ต่าบล โป่งงามห่างออกไปประมาณ 14 กิโลเมตร มีราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 890,000 บาทต่อไร่ ต่าบลเกาะช้างห่าง ออกไปประมาณ 9.7 กิโลเมตร มีราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 690,000 ล้านบาทต่อไร่ และต่าบลบ้านด้ายห่างออกไป ประมาณ 21.6 กิโลเมตร มีราคาที่ดินเฉลี่ยต่่าสุดอยู่ที่ 6 แสนบาทต่อไร่ จากการวิเคราะห์หาความสัมพันธ์ ระหว่างราคาที่ดิน และระยะทางตามทฤษฎีค่าเช่าโดยประมูล (รูปที่ 4) พบว่าระยะทางแสดงผลสัมพันธ์เชิงลบ ที่มีผลเชิงลบต่อราคาที่ดิน แสดงวื้นที่ต่าบลที่อยู่ห่างจากศูนย์กลางเมืองแม่สาย คือ ต่าบลเวียงพางค่า จะมีค่า เช่าหรือราคาที่ดินที่ถูกกว่า พื้นที่ต่าบลของต่าบลที่อยู่ค่อนข้างใกล้
5
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
รูปที่ 4 ความสัมพันธ์ระหว่างระยะทางและราคาที่ดินของอาเภอแม่สายตามทฤษฎีค่าเช่าโดยประมูล 3.0
แม่สาย
y = -0.08x + 2.4124 R² = 0.3443
ราคาที่ดิน (ล้านบาท/ไร่)
2.5 2.0
ศรีเมืองชุม
1.5
ห้วยไคร้
โป่งผา
1.0
โป่งงาม เกาะช้าง
0.5
บ้านด้าย
0.0 0
5
10 15 ระยะห่างจากเมืองศูนย์กลาง (กิโลเมตร)
20
25
ที่มา: จากการค่านวณของผู้วิจัย
สรุปได้ว่าต่าบลเวียงพางค่าเป็น เขตศูนย์กลางธุรกิจ (C.B.D) ที่เป็นตั้งของที่ว่าการอ่าเภอแม่สาย โดย อ่าเภอที่มีความเป็นเมืองรองลงมาคือ ต่าบลแม่สายที่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจในด้านของการค้าชายแดนสูง ท่า ให้ใน 2 ต่าบลนี้ มีการกระจุกตัวของที่พักอาศัย และประชากรอย่างหนาแน่น แต่เป็นในลักษณะของครัวเรือน ขนาดเล็ก พร้อมทั้งมีสิ่งอ่านวยความสะดวกที่สะท้อนความเป็นเมือง เช่น โรงแรมขนาดใหญ่ ภัตตาคาร/ ร้านอาหาร ห้างค้าปลีก โรงพยาบาล เป็นต้น ในขณะที่ต่าบลที่เหลือเป็นพื้นที่ชนบทที่มีจ่านวนประชากรที่อยู่ อาศัยในระดับที่ต่า ทั้งนี้ อ่าเภอแม่สายเริ่มเปลี่ยนแปลงไปสู่การเป็นเมืองพาณิชยกรรมที่เข้ามาแทนที่บทบาท ของด้านเกษตรกรรมมากขึ้น โดยพิจารณาเปลี่ยนแปลงของการใช้ที่ดิน และการเพิ่มขึ้นของอาคารต่างๆ จาก ผลการวิเคราะห์ความสัมพันธ์เห็นได้ว่าราคาที่ดินโดยเฉลี่ยในแต่ละพื้นที่แปรผันตามระยะทางสอดคล้องทฤษฎี ค่าเช่าที่ดินโดยประมูล 2.2 การวิเคราะห์เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของที่ดินในเขตพื้นทีอ่ าเภอเชียงแสน อ่ า เภอเชี ย งแสนเป็ น พื้ น ที่ เ ป็ น เขตราบลุ่ ม ตอนกลางและตะวั น ตก มี พื้ น ที่ ที่ ส่ า คั ญ อย่ า งมากคื อ สามเหลี่ย มทองค่า อยู่บ ริเวณบ้านสบรวก ต่าบลเวีย ง ซึ่ ง เป็น จุดบรรจบของชายแดนสามประเทศ ได้แ ก่ จังหวัดเชียงราย ประเทศไทย รัฐฉาน เมียนมาร์ และแขวงบ่อแก้ว สปป.ลาว ได้มีการแบ่ง เขตการปกครอง ออกเป็นทั้งหมด 6 ต่าบล ประกอบด้วย ต่าบลป่าสัก ต่าบลศรีดอนมูล ต่าบลเวียง ต่าบลโยนก ต่าบลบ้านแซว และต่าบลแม่เงิน โดยต่าบลเวียงเป็นที่ตั้งของจุดผ่านแดนถาวรทั้งสองด่าน และสามเหลี่ยมทองค่า โดยพื้นที่ที่ อยู่ในเขตเมือง คือ ต่าบลเวียงอยู่ที่ 56.6 ตารางกิโลเมตร และต่าบลโยนกอยู่ที่ 33 กิโลเมตร รวมทั้งหมด 89.6 6
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
ตารางกิโลเมตร คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 14.72 ขณะที่ พื้นที่เขตชนบทของอ่าเภอเชียงแสนสูงถึงร้อยละ 85.28 หรือ 512.16 ตารางกิโลเมตร ได้แก่ พื้นที่ของต่าบลศรีดอนมูล ต่าบลป่าสัก ต่าบลบ้านแซว ต่าบลแม่เงิน และ ต่าบลหนองป่ากอ ทั้งนี้ เขตพื้นที่ในเมืองมีจ่านวนประชากร และจ่านวนหลังคาเรือนสูง แต่ไม่ถึงกับเป็นการ กระจุกตัว เนื่องจาก ประชากรที่อาศัยในเมืองมีสัดส่วนเพียงร้อยละ 29.37 โดยอีกร้อยละ 70.63 อาศัยอยู่ใน ชนบท ซึ่ง ต่าบลที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง สุด คือ ต่าบลเวียง และมีความหนาแน่นของประชากร ต่่าสุดคือ ต่าบลบ้านแซว นอกจากนี้ ขนาดของครัวเรือนในเขตเมืองขนาดค่อนข้างเล็ก คือ ไม่เกิน 2 คนต่อ หลังคาเรือน ขณะที่ ในเขตชนบทก็ไม่ต่างกันมาก มีการอยู่อาศัยประมาณ 3 คนต่อหลังคาเรือน จากข้อมูล สถิติปี 2545 - 2555 พบว่า พื้นที่เขตเมืองมีการหดตัวร้อยละ 0.54 และพื้นที่เขตชนบทมีการหดตัวร้อยละ 0.9 แสดงว่ามีการอพยพย้ายออกจากเมืองของประชากร ตารางที่ 4 พื้นที่ ประชากร จานวนบ้าน ความหนาแน่น และขนาดของครัวเรือนบริเวณประตูการค้าเชียง แสนปี 2555 ตาบล ต่าบลเวียง ต่าบลศรีดอนมูล ต่าบลป่าสัก ต่าบลโยนก ต่าบลบ้านแซว ต่าบลแม่เงิน ต่าบลหนองป่าก่อ รวมทั้งหมด
พื้นที่ (ตร.กม. 56.60 93.17 50.31 33.00 216.36 104.56 54.76 608.76
ประชากร จานวนบ้าน ความหนาแน่น (คน) (หลัง) (คน/ตร.กม.) 11,429 6,196 201.93 7,650 3,243 82.11 7,648 3,185 152.02 4,628 1,916 140.24 10,493 4,348 48.50 8,268 2,804 79.07 4,554 1,864 83.16 54,670 23,556 89.81 ที่มา: กรมโยธาธิการและผังเมือง (2557)
ขนาดของครัวเรือน (คน/หลัง) 1.84 2.36 2.40 2.42 2.41 2.95 2.44 2.32
ด้วยรูปแบบกิจกรรมและการใช้ที่ดินที่แตกต่างกันค่อนข้างมากของอ่าเภอเชียงแสน คือ มีทั้งกิจกรรม การขนส่งทางน้่า กิจกรรมการขนส่งทางบก และกิจกรรมรองรับการท่องเที่ยว เส้นทางของการขนส่งสินค้า และเส้นทางของนักท่องเที่ยวที่มีการซ้่าซ้อนกันและเกิดความไม่สะดวกในบริเวณต่าบลเวียงซึ่งเป็นที่ตั้งของ พื้นที่เมืองเก่าและท่าเรือเชียงแสนแห่งที่ 1 เป็นผลให้มีการจราจรติดขัดและสภาพถนนทรุดโทรมลง โดยเฉพาะ พื้นที่ถนนพหลโยธินและบริเวณข้างเคียงที่มีการใช้งานทุกกิจกรรมอย่างหนาแน่น ท่าให้มีการสร้างท่าเรือแห่ง ใหม่ขึ้นเพื่อรองรับการขยายตัวที่เพิ่มขึ้น และการกระจายความหนาแน่นของต่าบลเวี ยงซึ่งขยายตัวได้อย่าง จ่ากัด คือ ท่าเรือเชียงแสนแห่งที่ 2 ซึ่งตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ต่าบลบ้านแซว ทางด้านการเปลี่ยนแปลงของอาคาร พักอาศัยมีแนวโน้มหนาแน่นขึ้น แปลงที่ดินมีขนาดเล็กลงเป็นผลมาจากราคาที่ดินที่สูง ขึ้น การเปลี่ยนแปลง ของอาคารพาณิชย์และอุตสาหกรรม ท่าให้เกิดแนวโน้มขยายตัวของการใช้ที่ดินโดยส่วนใหญ่ในพื้นที่รอบนอก เนื่ อ งจาก ในตั ว เมื อ งมี ข้ อ จ่ า กั ด ด้ า นการประกอบกิ จ กรรมมี ค่ อ นข้ า งหนาแน่ น การขยายตั ว ของชุ ม ชน เปรียบเทียบจากข้อมูลสารสนเทศทางภูมิศาสตร์และภาพถ่ายทางอากาศพบว่า มีข้อจ่ากัดในการขยายตัวของ พื้นที่ธรรมชาติ ไม่ว่าจะเป็น แม่น้่าโขงทางทิศตะวันออก แม่น้่าค่าทางทิศตะวันตกและทิศใต้ รวมถึงเมืองเชี ยง แสนน้อยทางทิศใต้เช่นเดียวกัน 7
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
ตารางที่ 4 การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่อาเภอเชียงแสน ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพิ่มขึ้น พื้นที่อาคาร พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม ทีพ่ ักอาศัย สถานทีร่ าชการ ที่มา: บริษัท ปัญญา คอนซัลแตนท์ จ่ากัด (2558)
ลดลง
จากตารางที่ 5 แสดงถึงปัจจัยชี้วัดความเป็นเมืองของอ่าเภอเชียงแสน เห็น ได้ว่าต่าบลเวียง คือ ต่าบล ที่มีความเป็นเมืองของอ่าเภอเชียงแสน ทั้งในด้านของปัจจัยด้านความหนาแน่นของประชากร สิ่งอ่านวยความ สะดวก และจุดผ่านแดนถาวร เช่น ท่าเรือเชียงแสนแห่งที่ 1 ซึ่งปัจจุบันกลายมาอยู่ภายใต้การดูแลของเทศบาล เพื่อส่งเสริมกิจกรรมการท่องเที่ยวทางแม่น้่าโขง และมีแนวโน้มที่ต่าบลบ้านแซวจะกลายเป็นศูนย์กลางความ เป็นเมืองต่อจากต่าบลเวียงที่มีข้อจ่ากัดในการขยายตัวของพื้นที่ โดยการเปิดท่าเรือเชียงแสนแห่งที่ 2 น่ามาซึ่ง ความเปลี่ยนแปลงทั้งในทางบวก คือ ความเจริญและการปฎิรูปที่ดินเพื่อรองรับกิจกรรมพาณิชย์ จากพื้นที่ที่ ได้ รั บ ผลกระทบทางอุ ท กภั ย เป็ น พื้ น ที่ แ รกในอ่ า เภอเนื่ อ งจากเป็ น พื้ น ที่ ที่ ต่ า ที่ สุ ด ปั จ จุ บั น แทบไม่ ไ ด้ รั บ ผลกระทบเลยหรือได้รับผลกระทบน้อย เนื่องจากแต่ก่อนเป็นพื้นที่ท่าการประมงของประชาชนละแวกนั้น เมื่ อ เกิดท่าเรือเชียงแสนแห่งที่ 2 ขึ้น ท่าให้เกิดความยากล่าบากขึ้นในการท่าประมงรวมถึง มลพิษทางน้่าที่อาจ เพิ่มขึ้นในอนาคต ตารางที่ 5 ปัจจัยชี้วัดความเป็นเมืองของอาเภอเชียงแสน ต่าบล
จุดผ่านแดน ถาวร
สิ่งอ่านวยความสะดวก
จ่านวนประชากร และความหนาแน่น
ตัวชี้วัด จ่านวนประชากร* (คน) ความหนาแน่น (มาก-น้อย) ที่ว่าการอ่าเภอ โรงพยาบาล เส้นทางการจราจร หนาแน่น** ห้างสรรพสินค้า โรงแรมห้าดาว*** ท่าเรือเชียงแสน แห่งที่ 1 ท่าเรือเชียงแสน แห่งที่ 2
ป่าสัก
ศรีดอนมูล
เวียง
โยนก
บ้านแซว
แม่เงิน
8,337
7,660
11,334
4,623
10,461
N/A
ปานกลาง
ปานกลาง
มาก
น้อย
ปานกลาง
น้อย
ที่มา: จากการประเมินโดยผู้วิจัย
*ข้อมูลประชากรจากส่านักงานทะเบียน 2558 8
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
** เส้นทางที่มีปริมาณการจราจรหนาแน่นผ่านทางหลวงหมายเลข 1016 โดยมีปริมาณการจราจร 1,001 – 2,000 (PCU/ช. ม.) ***เกณฑ์ของโรงแรม แม่บ้าน บริการซักรีด บริการรถรับ-ส่งถึงสนามบิน ร้านอาหาร ห้องประชุม ห้องพักชั้นพิเศษ สิง่ อ่านวย ความสะดวกส่าหรับผู้พิการ
เมื่อได้ท่าการส่ารวจราคาที่ดินรายแปลงกับเจ้าของที่ดินในอ่าเภอเชียงแสนซึ่งเป็นราคาซื้อ–ขายจริงใน ตลาดจ่านวน 45 ราย ประกอบด้วย ต่าบลเวียง ต่าบลบ้านแซว ต่าบลป่าสัก ต่าบลศรีดอนมูล ต่าบลละ 10 ราย และต่าบลโยนก 5 ราย ขณะที่ ต่าบลแม่เงินไม่สามารถหาข้อมูลได้ โดยท่าการส่ารวจภายใต้เงื่อนไขว่า ที่ดินแต่ละแปลงที่ส่ารวจต้องตั้งอยู่บนพื้นที่ที่เหมะสมต่อการพัฒนา คือ อยู่ห่างจากถนนสายหลักไม่เกิน 4 กิโลเมตร สามารถรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินโดยเฉลี่ยได้ดังรูปที่ 5
ตาบล
รูปที่ 5 ราคาที่ดินรายแปลงโดยเฉลี่ยในพื้นที่อาเภอเชียงแสน ศรีดอนมูล ป่าสัก โยนก บ้านแซว เวียง
0.63 0.89 1.70
2.11 3.25 0.0
0.5
1.0
1.5 2.0 ล้านบาท/ไร่
2.5
3.0
3.5
ที่มา : รวบรวมโดยผู้วิจัย
พื้นที่ต่าบลเวียงเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินโดยเฉลี่ยสูงที่สุด คือ 3.25 ล้านบาทต่อไร่ รองมาได้แก่ ต่าบล บ้านแซว ซึ่งห่างออกไปประมาณ 20 กิโลเมตร ราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.11 ล้านบาทต่อไร่ ต่าบลโยนกห่าง ออกไปประมาณ 10.5 กิโลเมตร ราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 1.7 ล้านบาทต่อไร่ ต่าบลป่าสักห่างออกไปประมาณ 10.6 กิ โลเมตร ราคาที่ดิ นเฉลี่ ย อยู่ ที่ 890,000 บาทต่ อไร่ และต่า บลศรี ด อนมูล ห่า งออกประมาณ 13.9 กิโลเมตร ราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 630,000 บาทต่อไร่ จากการวิเคราะห์หาความสัมพันธ์ระหว่างราคาที่ดินและ ระยะทางจากต่าบลเวียง ซึ่งมีความเป็นเมืองสูงที่สุดของอ่าเภอเชียงแสน พบว่าความสัมพันธ์กลับออกมาในเชิง บวก หรือขัดแย้งกับทฤษฎีค่าเช่าโดยประมูล ดังรูปที่ 6
9
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
รูปที่ 6 ความสัมพันธ์ระหว่างระยะทางและราคาที่ดินของอาเภอเชียงแสนตามทฤษฎีค่าเช่าโดยประมูล 2.5 y = 0.0832x + 0.1886 R² = 0.2877
ราคาที่ดิน (ล้านบาท/ไร่)
2.0 1.5
บ้านแซว โยนก
ป่าสัก
ศรีดอนมูล
1.0 0.5
0.0 0
5
10 15 ระยะทางห่างจากเมืองศูนย์กลาง (กิโลเมตร)
20
25
ที่มา: จากการค่านวณโดยผู้วิจัย
สรุปได้ว่าพื้นที่ต่าบลเวียงของอ่าเภอเชียงแสนเป็นพื้นที่ที่แสดงถึงความเป็นศูนย์กลางของเมืองได้อย่าง ชัดเจน ทั้งในด้านความหนาแน่นของประชากร สิ่งอ่านวยความสะดวก และเป็นที่ตั้งของท่าเรือเชียงแสนแห่งที่ 1 ท่าให้ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยสูงกว่าพื้นที่อื่น อย่างไรก็ตาม ความเป็นเมืองของอ่าเภอเชียงแสนค่อนข้างแตกต่าง ไปจากอ่าเภอแม่สาย เนื่องจาก มีการกระจุกของประชากรและที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่า เป็นสาเหตุมาจากการที่ อ่าเภอเชียงแสนมีข้อจ่ากัดในอย่างมากในการพัฒนาตรงส่วนของต่าบลเวียง ที่เป็นแหล่งรวมโบราณสถานที่มี ความส่าคัญอย่างมากต่อประวัติศาสตร์ล้านนาของไทย ท่าให้รัฐบาลต่องท่าการกระจายความเจริญไปสู่พื้นที่ใน ต่าบลอื่นแทน ซึ่งสอดคล้องกับผลการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างที่ดินและระยะทาง พบว่า ราคาที่ดิน เพิ่มขึ้นตามการเพิ่มขึ้นของระยะทาง ในความเป็นจริงแล้ว นอกเหนือจากต่าบลเวียง ต่าบลบ้านแซวเป็นต่า บล ที่มีราคาที่ดินโดยเฉลี่ยสูงสุด เพราะมีการเข้าไปก่อสร้างท่าเรือเชียงแสนแห่งที่ 2 ท่าให้มีความต้องการพื้นที่ใน บริเวณดังกล่าวสูงขึ้น จึงเป็นผลให้เกิดความขัดแย้งต่อทฤษฎีค่าเช่าโดยประมูล 2.3 การวิเคราะห์เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของที่ดินในเขตพื้นทีอ่ าเภอเชียงของ อ่าเภอเชียงของเป็นเขตที่ราบลุ่มสลับเทือกเขาที่มีอาณาเขตเชื่อมต่อกับแขวงบ่อแก้วของสปป.ลาว มี การแบ่งเขตการปกครองออกเป็นเป็น 7 ต่าบล ประกอบด้วย ต่าบลริมโขง ต่าบลเวียง ต่าบลสถาน ต่าบลศรี ดอนชัย ต่าบลห้วยซ้อ ต่าบลครึ่ง และต่าบลบุญเรือง โดยต่าบลเวียงเป็นที่ตั้งของจุดผ่ านแดนถาวรท่าเรือเชียง ของ และจุดผ่านแดนถาวรสะพานมิตรภาพแห่งที่ 4 ซึ่งเชื่อมระหว่างไทย – ลาว อีกทั้งเป็นเส้นทางเชื่อมกับ เส้นทาง R3A ที่เชื่อมโยงระหว่างจีน-ลาว-ไทย โดยพื้นที่ส่วนใหญ่ของอ่าเภอเชียงของเป็นพื้นที่เขตเมืองคิดเป็น ร้อ ยละ 83 ได้ แก่ ต่า บลเวี ย ง ต่า บลสถาน และต่า บลศรี ด อนชัย รวมทั้ ง หมด 316.3 ตารางกิโ ลเมตร มี 10
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
ประชากรรวมทั้งหมด 25,427 คน และจ่านวนบ้าน 12,248 หลังคาเรือน มีความหนาแน่นของประชากรอยู่ที่ 80.31 คนต่อตารางกิโลเมตร และขนาดของครัวเรือนประมาณ 2 คนต่อหลัง ขณะที่เขตชนบทคือ พื้นที่ของ ต่าบลริมโขงเพียงต่าบลเดียวคิดเป็นร้อยละ 17 มีพื้นที่ประมาณ 153.26 ตารางกิโลเมตร มีประชากร 6,358 คน มีบ้าน 2,181 หลังคาเรือน มีความหนาแน่นของประชากรอยู่ที่ 41.49 คนต่อตารางกิโลเมตร ต่่ากว่าในเขต เมือง และขนาดของครัวเรือนใหญ่กว่าเขตเมืองอยู่ที่ไม่เกิน 3 คนต่อหลัง จากข้อมูลสถิติประชากรปี 2545 2555 พื้นที่เขตเมืองของอ่าเภอเชียงของมีประชากรลดลงร้อยละ 0.54 ขณะที่ในพื้นที่เขตชนบทมีประชากร ลดลงสูงกว่าที่ร้อยละ 0.9 ตารางที่ 6 พื้นที่ ประชากร จานวนบ้าน ความหนาแน่น และขนาดของครัวเรือนบริเวณประตูการค้าเชียง ของปี 2555 ตาบล ต่าบลริมโขง ต่าบลเวียง ต่าบลสถาน ต่าบลศรีดอนชัย รวมทั้งหมด
พื้นที่ (ตร.กม. 153.26 121.60 101 94 469.86
ประชากร จานวนบ้าน ความหนาแน่น (คน) (หลัง) (คน/ตร.กม.) 6,358 2,181 41.49 12,679 5,378 104.27 3,985 3,637 39.46 8,763 3,233 93.22 31,785 14,429 67.65 ที่มา: กรมโยธาธิการและผังเมือง (2557)
ขนาดของครัวเรือน (คน/หลัง) 2.92 2.36 1.10 2.71 2.20
อ่าเภอเชียงของค่อนข้างมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของที่ดินคล้ายคลึงกับอ่าเภอเชียงแสน คือ มีรูปแบบกิจกรรมและการใช้ที่ดินที่แตกต่างกันค่อนข้างมาก ทั้งกิจกรรมขนส่งสินค้าและการเดินทางทางน้่า และการค้า ชายแดน ที่ห ลั ง จากมีก ารเปิ ดใช้ สะพานมิ ต รภาพแห่ ง ที่ 4 ก็ ท่ าให้ มี การขนส่ ง ทางบกเพิ่ ม ขึ้ น ขณะเดียวกันการเปลี่ยนแปลงของอาคารพักอาศัยมีแนวโน้ม ที่จะหนาแน่นขึ้น แปลงที่ดินมีขนาดเล็กลง เป็น ผลมาจากการเปิดสะพานข้ามแม่น้่า โขงแห่งที่ 4 ผลักให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูง ขึ้น ทั้งนี้ การใช้ที่ดินทาง พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมมีแนวโน้มมากขึ้น โดยส่วนใหญ่เป็นการขยายตัวบริเวณชุมชนบริเวณพื้นที่ที่อยู่ ใกล้เส้นทางคมนาคมสายหลัก จากการการขยายตัวของชุมชนเปรียบเทียบจากข้อมูลสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ และภาพถ่ายทางอากาศพบว่า เมืองเชียงของมีข้อจ่ากัดทั้งทางด้านพื้นที่ และทางด้านธรรมชาติ เนื่องจากเป็น พื้นที่เมืองเก่าท่าให้มีความคับแคบสองข้างถนน นอกจากนั้น ยังมีแม่น้่าโขงทางตะวันออก แม่น้่าอิงทางใต้ และ ล้อมรอบด้วยภูเขาทางเหนือ ท่าให้มีการขยายตัวของเมืองได้อย่างจ่ากัด ท่าให้เกิดการกระจุกตัวเฉพาะในเขต เวียง ตารางที่ 7 การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินในพืน้ ที่อาเภอเชียงของ ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพิ่มขึ้น การใช้ที่ดิน พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม พื้นที่อาคาร พาณิชยกรรม อุตสาหกกรม ทีพ่ ักอาศัย ที่มา: บริษัท ปัญญา คอนซัลแตนท์ จ่ากัด (2558) 11
ลดลง
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
จากตารางที่ 3 แสดงปัจจัยชี้วัดความเป็นเมืองของอ่าเภอเชียงของ เห็น ได้ชัดว่าต่าบลเวียงเป็นพื้นที่ ศูนย์กลางความเป็นเมืองของอ่าเภอเชียงของ และต่าบลบุญเรืองที่มีความหนาแน่นประชากรสูง กับต่าบลศรี ดอนชัยที่มีการจราจรหนาแน่นมีแนวโน้มที่จะมีการขยายตัวของเมืองค่อนข้างสูง ในส่วนของต่าบลสถานซึ่งอยู่ ใกล้กั บต่าบลเวีย งที่เป็ นศูนย์ กลางความเป็นเมืองของอ่ าเภอเชียงของความเป็นไปได้ในการขยายตั วเป็ น ศูน ย์ก ลางเมือ งค่ อ นข้า งสู งเช่น กัน เนื่อ งจากพื้น ที่ต่ าบลสถานประกอบอั ตราส่ วนพื้น ที่ข องที่ดิ นประเภท อุตสาหกรรมและคลังสินค้าซึ่งอาจส่งผลต่อการขยายตัวของเมืองในอนาคตได้เช่นกัน ตารางที่ 8 ปัจจัยชี้วัดความเป็นเมืองของอาเภอเชียงของ บุญเรือง
สถาน
ศรีดอน ชัย
เวียง
ครึ่ง
ห้วยซ้อ
ริมโขง
จ่านวนประชากร* (คน)
6,716
9,372
8,760
8,179
N/A
12,546
6,380
ความหนาแน่น (มาก-น้อย)
มาก
มาก
น้อย
น้อย
น้อย
จุดผ่านแดนถาวร
สิ่งอ่านวยความ สะดวก
จ่านวนประชากร และความหนาแน่น
ต่าบล ตัวชี้วัด
ที่วาการอ่าเภอ เส้นทางการจราจร หนาแน่น** ห้างสรรพสินค้า โรงแรมห้าดาว*
ปานกลาง ปานกลาง
ท่าเรือบั๊ค
สะพานมิตรภาพ ไทย – ลาวแห่งที่ 4
ที่มา: จากการประเมินโดยผู้วิจัย
*ข้อมูลประชากรจากส่านักงานทะเบียน 2558 **เส้นทางที่มีปริมาณการจราจรหนาแน่นผ่านทางหลวงหมายเลข 1020 โดยมีปริมาณการจราจร 1,001 – 2,000 (PCU/ช.ม.) ***เกณฑ์ของโรงแรม แม่บ้าน บริการซักรีด บริการรถรับ-ส่งถึงสนามบิน ร้านอาหาร ห้องประชุม ห้องพักชั้นพิเศษ สิง่ อ่านวย ความสะดวกส่าหรับผู้พิการ
จากการส่ารวจราคาที่ดินรายแปลงกับเจ้าของที่ดินในอ่าเภอเชียงของจ่านวน 65 ราย โดยแบ่งเป็น ต่าบลเวียง ต่าบลบุญเรือง ต่าบลศรีดอนชัย ต่าบลสถาน ต่าบลครึ่ง ต่าบลริมโขง ต่าบลละ 10 ราย และต่าบล ห้วยซ้อ 5 ราย โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินแต่ละแปลงที่ส่ารวจนั้นตั้งอยู่บนพื้นที่ที่อ่านวยต่อการพัฒนา คือ อยู่ห่าง จากถนนสายหลักไม่เกิน 4 กิโลเมตร สามารถรวบรวมข้อมูลราคาโดยเฉลี่ยได้ดัง รูปที่ 7 โดยพบว่าต่าบลศรี ดอนชัยเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินโดยเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 4.3 ล้านบาทต่อไร่ โดยมีระยะทางห่างจากที่ว่าการอ่าเภอ เชียงของออกไปประมาณ 21.4 กิโลเมตร รองมาได้แก่ ต่าบลบุญเรืองมีราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ที่ 3.09 ล้านบาท 12
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
ต่อไร่ (ระยะห่างประมาณ 57 กิโลเมตร) ต่าบลเวียงมีราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.88 ล้านบาทต่อไร่ ต่าบลริมโขง ราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 1.6 ล้านบาทต่อไร (ระยะห่างประมาณ 21.9 กิโลเมตร) ต่าบลครึ่งราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 1.6 ล้านบาทต่อไร่ (ระยะห่างประมาณ 24.3 กิโลเมตร) ต่าบลสถานมีราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 1.13 ล้านบาทต่อไร่ (ระยะห่างประมาณ 10.7 กิโลเมตร) และต่าบลห้วยซ้อมีราคาเฉลี่ยต่่าสุดอยู่ที่ 370,000 บาทต่อไร่ (ระยะห่าง ประมาณ 32.8 กิโลเมตร) รูปที่ 7 ราคาที่ดินรายแปลงในพื้นที่อาเภอเชียงของ ห้วยซ้อ
0.37
สถาน
1.13
ตาบล
ครึ่ง
1.60
ริมโขง
2.86
เวียง
2.88
บุญเรือง
3.09
ศรีดอนชัย
4.30 0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5 3.0 ล้านบาทต่อไร่
3.5
4.0
4.5
ที่มา : รวบรวมโดยผู้วิจัย
เมื่อท่าการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างระยะทางจากแต่ละต่าบลไปยังเมืองศูนย์กลาง หรือที่ว่าการ อ่าเภอเชียงของ ต่าบลเวียง พบว่าราคาที่ดินโดยเฉลี่ยมีความสัมพันธ์เชิงบวกกับระยะทาง หมายความว่า พื้นที่ ที่ มี ร ะยะทางใกล้ ศู น ย์ ก ลางเมื อ ง จะมี ร าคาค่ า ที่ ดิ น ที่ ต่ า กว่ า พื้ น ที่ ที่ อ ยู่ ไ กลกั บ ศู น ย์ ก ลางเมื อ ง แต่ เ ป็ น ความสัมพันธ์ที่ไม่มีส่งผลไม่มากนัก ซึ่งมีความก้่ากึ่งระหว่างว่าระยะทางว่ามีอิทธิพลหรือไม่มีอิทธิพล โดยต่าบล บุญเรืองกับเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินเฉลี่ยสูงสุด ซึ่งสูงกว่าพื้นที่ต่าบลเวียงที่เป็นเมืองศูนย์กลาง และมีพื้นที่อยู่ ไกลจากศูนย์กลางของเมืองมากที่สุด เป็นเพราะตัวบุญเรืองได้ถูกส่ารวจว่าจะเป็นพื้นที่ก่อสร้างให้เป็นนิคม อุตสาหกรรมกว่า 3,000 ไร่ ท่าให้มีกลุ่มทุนเข้ามาเก็งก่าไร จนส่งผลท่าให้ราคาที่ดินสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง
13
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
5.0
รูปที่ 8 ความสัมพันธ์ระหว่างระยะทางและราคาที่ดินของอาเภอเชียงของตามทฤษฎีค่าเช่าโดยประมูล 5.0 4.5 4.0 ราคาที่ดิน (ล้านบาท/ไร่)
y = 0.0159x + 1.7811 R² = 0.0302
ศรีดอนชัย
3.5 3.0
บุญเรือง
ริมโขง
2.5 2.0 ครึ่ง
1.5
สถาน
1.0 0.5
ห้วยซ้อ
0.0 0
10
20 30 40 ระยะห่างจากเมืองศูนย์กลาง (กิโลเมตร)
50
60
ที่มา: จากการค่านวณโดยผู้วิจัย
สรุปได้ว่า ต่า บลเวียงเป็นพื้ นที่ที่มีปัจจัยที่ เป็นตัวชี้วัดความเป็นเมืองสูง สุด ทั้ง ในด้ านของจ่านวน ประชากร ความหนาแน่น การกระจุกตัวของที่อยู่อาศัย การมีสิ่งอ่านวยคาวมสะดวก ทั้งห้างค้าปลีก โรงแรม สถานที่ราชการ คลินิกรักษาโรค สะพาน และท่าเรือ แต่กลับไม่ได้มีราคาที่ดินสูงสุ ด โดยต่าบลที่มีราคาที่ดิน สูงสุดคือต่าบลบุญเรือง ที่มีแนวโน้มว่าจะได้รับเลือกให้เป็นเขตก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมในอนาคต เห็นได้ว่า ปัจจัยทางนโยบายเขตเศรษฐกิจพิเศษมีผลอย่างมากต่อราคาที่ดินในอ่าเภอเชียงของ 3. สรุปและข้อเสนอแนะ จากทฤษฎีเศรษฐศาสตร์เมืองที่ชื่อว่า ค่าเช่าโดยประมูล ที่หยิบยกการวิเคราะห์ระหว่างความสัมพันธ์ ของราคาที่ดินกับระยะห่วงจากเมืองศูนย์กลาง พบว่ามีเพียงอ่าเภอแม่สายเพียงอ่าเภอเดียวสอดคล้องตาม ทฤษฎี คือ ระยะห่างจากตัวเมืองมาก ราคาที่ดินจะต่่า และระยะห่างจากตัวเมืองน้อย ราคาที่ดินจะสูง โดยมี การกระจุกตัวของเศรษฐกิจอยู่ในต่าบลเวียงพางค่าสูง ซึ่งจ่านวนประชากร ที่อยู่อาศัย สิ่งอ่านวยความสะดวก อยู่หนาแน่น ราคาที่ดินบริเวณนั้นจึงสูงกว่าพื้นที่ต่าบลอื่น ในขณะที่ อ่าเภอเชียงแสนมีข้อจ่ากัดในด้านของการ ขยายศูนย์กลางของเมืองอย่างต่าบลเวียง จากการที่เป็นเมืองที่มีความส่าคัญ ทางประวัติศาสตร์ รัฐบาลจึง 14
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
พยายามกระจายกิจ กรรมทางเศรษฐกิ จออกไปต่า บลรอบนอกแทน จึ ง ท่า ให้ผ ลการวิเ คราะห์อ อกมาไม่ สอดคล้องกับทฤษฎี เช่นเดียวกันกั บอ่าเภอเชียงของ ซึ่ง พื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูง สุดกลับอยู่ห่างจากตัวเมือ ง ศูนย์กลางมากที่สุด เนื่องจากมีด้านของนโยบายการจัดตั้ง เขตนิคมอุตสาหกรรมเข้ามาเกี่ยวข้อง ท่าให้ราคา ที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้อิงอยู่บนฐานของทฤษฎี ฉะนั้น ภาครัฐบาลควรที่จะเข้ามาจัดการในเรื่องของการเก็ง ราคาที่ดิน โดยใช้วิธีที่มีความประนีประนอมมากกว่าการเวนคืนจากชาวบ้าน และชดเชยในราคาถูก ซึ่งอาจไม่ สะท้อนต่อมูลค่าของที่ดินที่แท้จริง แต่เป็นการเข้ามาจัดการในเรื่องของกฎหมายที่มีผลบังคับใช้ หากตรวจสอบ พบว่ามีการเก็งก่าไรของที่ดินจริง เอกสารอ้างอิง ประชาชาติธุรกิจ (2557) ส่องพอร์ตราคาที่ดินภูมิภาคปี′57 เมืองเศรษฐกิจหลัก-ชายแดนพุ่ง 50-100%. สืบค้น เมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2559, จาก http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid= 1388731663 ประชาชาติธุรกิจ (2558) กลุ่มทุนรุมเขตศก.พิเศษ"เชียงของ" เมืองเงินสร้างนิคม-ซีพีผุดโรงแรม-แม่โจ้ตั้งวิทยา เขต. สืบค้นเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2559, จาก http://www.prachachat.net/news_detail.php? newsid=1438156973 เดลินิวส์ (2558) ที่ดินรอบเขตเศรษฐกิจพิเศษ ราคาแพงลิ่วรับค้าชายแดนโต. สืบค้นเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2559,จาก http://www.dailynews.co.th/economic/366147 Benjamin Trussell. (2010) The Bid Rent Gradient Theory in Eugene, Oregon: Empirical Investigation. Department of Economics, University of Oregon. Available at: http://economics.uoregon.edu/wp-ontent/uploads/sites/4/2014/07/Benjamin Trussell.pdf
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ (Office of Border Economy and Logistics: OBELS) มีหน้าที่ ด่าเนินงานด้านการรวบรวมข้อมูลและวิจัยทางด้านเศรษฐกิจการค้าชายแดนและโลจิสติกส์ เพื่อน่าไปสู่การยกระดับ องค์ความรู้ที่เป็นฐานส่าคัญของประเทศไทย ซึ่งส่งผลต่อการพัฒนาทรัพยากรมนุษย์และการสร้างความสามารถใน การแข่งขันของประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตในสังคม Office of Border Economy and Logistics (OBELS), Mae Fah Luang University, 333 Moo 1, Tasud, Muang, Chiang Rai, Thailand. Tel. +6653916680 Email: obels@mfu.ac.th
15
ส่านักงานเศรษฐกิจชายแดนและโลจิสติกส์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง