caractéristiques, réelles comme perçues, du logement acquis (localisation, qualité de la construction et de la gestion immobilière, etc.) qui influent, dans le temps, sur sa valeur et sur les conditions de remise sur le marché. En Inde, les grandes tours low-cost construites depuis les années 1990 souffrent par exemple d’une forme de stigmatisation et de désaffection de la part des populations désormais davantage attirées par des formes d’habitat plus bas et à échelle plus humaine ou traditionnelle. Certains ménages se retrouvent alors piégés avec des biens de mauvaise qualité, mal desservis et peu entretenus, qui vieillissent mal et se revendent difficilement. Par ailleurs, la capacité limitée des pouvoirs publics indiens à assurer les travaux d’aménagement urbain et d’équipement, dans un contexte de croissance urbaine accélérée, n’est pas sans conséquence sur l’évolution des valeurs foncières et immobilières locales. Cette question de l’intégration ou non des nouveaux ensembles résidentiels aux services urbains publics (eau, assainissement, collecte des déchets, etc.) se retrouve à Mexico où elle pèse également sur la qualité et la valeur des biens immobiliers (Ribardière et Valette, 2021). Les municipalités, qui ont vu en quelques années leurs stocks de logements et leur population croître à des rythmes soutenus (3 à 5 % par an en moyenne entre 2000 et 2020), manquent souvent de moyens pour aménager les nouveaux réseaux et répondre aux besoins des populations. En Afrique du Sud, des études montrent que la valeur d’un bien immobilier dans un complexe fermé dépend en outre de la qualité des relations sociales entre voisins, celle-ci influençant leur capacité à prendre des décisions collectives contraignantes (Chipkin 2013). En plus d’affecter la capacité des ménages à s’enrichir et à poursuivre leur parcours socio-résidentiel, la perte de valeur d’un bien immobilier est également susceptible de mettre les primo-accédants dans une situation dite de negative equity dans laquelle cette valeur devient inférieure au montant de l’emprunt bancaire qu’ils ont contracté et qu’ils continuent de rembourser. Les ménages concernés, qui se déclarent alors souvent en situation de faillite personnelle, connaissent des trajectoires résidentielles non seulement bloquées mais aussi des trajectoires sociales descendantes (Lévy 2018; Ribardière et Valette 2021), une revalorisation de leur bien étant bien peu probable dans la majorité des cas. En d’autres termes, la mobilité sociale des classes moyennes dans les pays à revenu intermédiaire apparait fortement dépendante de, et vulnérable à, l’évolution des prix de l’immobilier – ces derniers étant déterminés tant par des facteurs macro-économiques (taux d’intérêt, conditions d’accès au crédit, croissance économique, etc.) largement façonnés par les politiques publiques, que par les caractéristiques des biens immobiliers acquis. 4.1.2.
… et des risques de surendettement qui se cumulent
Les incertitudes des parcours socio-résidentiels peuvent également découler d’une variation des revenus et des dépenses des ménages, de changements familiaux (divorce, naissance, etc.) ou de la fragilisation de leurs situations professionnelles (baisse de salaire, perte d’emploi, problèmes de santé, etc.) qui entraînent des difficultés de remboursement de leur crédit acquéreur. La propriété n’est plus alors un aboutissement, ni même une protection, mais un facteur de vulnérabilité pour ces classes moyennes, notamment inférieures, qui construisent leurs trajectoires résidentielles à crédit.
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