4.2.2 Une faible capacité des copropriétaires à financer l’entretien

font exception dans les différents pays étudiés et les garanties décennales33 n’existent pas, ou commencent à peine à voir le jour. Une garantie quinquennale existe cependant en Inde et oblige les promoteurs à prendre en charge la maintenance et diverses réparations des ensembles résidentiels (Bercegol, Bon, et Lévy 2021). Les malfaçons sont toutefois nombreuses (fuites multiples, béton qui s’effrite, enduits qui s’écaillent, ascenseurs en panne, etc.) et la dégradation des bâtiments peut être assez rapide. C’est le cas au Mexique où les logements d’intérêt social, construits avec des panneaux fins, se déforment avec l’humidité et le changement de température (Perrin 2015).En Afrique du Sud, la conformité finale des constructions est également souvent discutable, et les contrôles par des organismes indépendants sont inexistants (Zérah 2003). La situation est semblable au Liban où aucune garantie ne vient protéger les copropriétaires dont les moyens de pression et de poursuite contre les promoteurs sont limités.

4.2.2 Une faible capacité des copropriétaires à financer l’entretien

Le financement de la gestion et de l’entretien des parties communes, des équipements collectifs ou semi-collectifs (ascenseurs, espaces verts, aires de jeux, etc.), et de certaines infrastructures et réseaux est un enjeu essentiel pour le devenir des copropriétés (voir Photo 4 ci-après). Comme nous l’avons souligné auparavant, les coûts d’entretien et de travaux peuvent vite devenir inabordables pour des ménages primo-accédants. Or, le manque d’entretien et l’absence de travaux peuvent faire plonger ces ensembles immobiliers, à la qualité de construction souvent limitée, dans le cercle vicieux des copropriétés dégradées où la valeur des logements s’effondre, la vacance immobilière se multiplieet les conditions de vie deviennent de plus en plus difficiles.

Photo 4. Complexe immobilier «Savana» en copropriété à Faridabad (Inde)

Source: Marie Thomas-Meilhan, 2018

33 La garantie décennale couvre la réparation de certains dommages pouvant affecter une construction, pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux. Le maître d’ouvrage est à cet égard responsable de toute malfaçon d’une construction pendant cette durée et doit réaliser la remise en état du bâtiment.

4.2.3 Une faible capacité des pouvoirs publics à assurer la desserte en servicesurbains

La durabilité des ensembles résidentiels est aussi menacée par la faible desserte en services urbains (transports, éducation,assainissement,etc.)qui résulte d’unmanque de coordination entre les maitres d’ouvrage des projets de construction et les pouvoirs publics. Une logique de rattrapage prédomine souvent dans l’aménagement d’infrastructures et d’équipements qui intervient au mieux des années après la livraisondes programmes de logements. C’est le cas par exemple àFaridabad, en périphérie de Delhi, où les promoteurs mettent en avant l’arrivée prochaine du métro, des écoles et des équipements de proximité au moment du lancement de leurs projets. Or ces services peinent à arriver : la voiture pallie le manque de desserte en transport en commun et les écoles privées celles des écoles publiques qui ne sont pas encore sorties de terre. Ce difficile raccordement aux réseaux et équipements pèse sur la capacité des pouvoirs publics à collecter les taxes locales (foncières ou équivalent) auprès des nouveaux résidents (Zérah 2003) et plus globalement sur celles de ces ensembles à retenir leurs habitants, et en attirer de nouveaux. C’est la raison pour laquelle les promoteurspaientdésormaisdes frais annexes d’aménagementà l’agence de planification régionale (Housing and Urban Developement Authority (HUDA)) afin de financer la viabilisation et les équipements des nouveaux lotissements de New Faridabad. De même, au Mexique, cette problématique de l’accès aux services urbains a poussé les municipalités à ne délivrer des permis de construire pour des lotissements de grande ampleur (plusieurs centaines de logements) que si les promoteurs s’engagent à réaliser les infrastructures et les différents équipements (voirie, eau, assainissement, électricité,bâtiments scolaires, gestion des déchets, etc.).

Aussi, même lorsque les promoteurs prennent en charge tout ou partie de la construction des équipements et des infrastructures, la question de leur gestion se pose ensuite lorsqu’elle est censée revenir aux pouvoirs publics, et aux syndicats ou associations de copropriétaires dans une moindre mesure. Cette étape de «reversement au public» , cruciale dans la trajectoire de ces ensembles résidentiels, se heurte fréquemment à la capacité des acteurs locaux à collecter des recettes ou à gérer un budget de fonctionnement, en particulier dans des agglomérations où les ensembles résidentiels se situent au-delà des limites de la ville-centre. L’entretien relève alors désormais d’autorités locales d’anciens bourgs ruraux, manquant cruellement de ressources humaines et de moyens matériels (Bercegol, Bon, et Lévy,2021).

4.2.4 Un accès limité aux aménités urbaines et aux emplois

La construction de projetsde logements abordables en périphérie des agglomérations ne prend enfin que très peu en compte la question de la localisation des emplois, et plus généralement celle des aménités (culture, santé, divertissement, commerce, etc.) offertes par les quartiers urbains plus centraux.C’est l’une des conséquences très concrètes desstratégiesdes promoteursimmobiliersqui éloigne les résidents des lieux de travail et d’urbanité en axant leur modèle économique sur l’accès à des terrains bon marché. À terme, cet éloignement, et le manque d’infrastructures de transports évoqué supra, est susceptible de contribuer au départ des ménages qui le peuvent, contribuantainsi à une marginalisation et une dégradation progressive qu’ont par exemple connu nombre de grands ensembles en Europe de l’Ouest pour les mêmes raisons. Peu de données sont toutefois disponibles