font exception dans les différents pays étudiés et les garanties décennales 33 n’existent pas, ou commencent à peine à voir le jour. Une garantie quinquennale existe cependant en Inde et oblige les promoteurs à prendre en charge la maintenance et diverses réparations des ensembles résidentiels (Bercegol, Bon, et Lévy 2021). Les malfaçons sont toutefois nombreuses (fuites multiples, béton qui s’effrite, enduits qui s’écaillent, ascenseurs en panne, etc.) et la dégradation des bâtiments peut être assez rapide. C’est le cas au Mexique où les logements d’intérêt social, construits avec des panneaux fins, se déforment avec l’humidité et le changement de température (Perrin 2015). En Afrique du Sud, la conformité finale des constructions est également souvent discutable, et les contrôles par des organismes indépendants sont inexistants (Zérah 2003). La situation est semblable au Liban où aucune garantie ne vient protéger les copropriétaires dont les moyens de pression et de poursuite contre les promoteurs sont limités. 4.2.2
Une faible capacité des copropriétaires à financer l’entretien
Le financement de la gestion et de l’entretien des parties communes, des équipements collectifs ou semi-collectifs (ascenseurs, espaces verts, aires de jeux, etc.), et de certaines infrastructures et réseaux est un enjeu essentiel pour le devenir des copropriétés (voir Photo 4 ci-après). Comme nous l’avons souligné auparavant, les coûts d’entretien et de travaux peuvent vite devenir inabordables pour des ménages primo-accédants. Or, le manque d’entretien et l’absence de travaux peuvent faire plonger ces ensembles immobiliers, à la qualité de construction souvent limitée, dans le cercle vicieux des copropriétés dégradées où la valeur des logements s’effondre, la vacance immobilière se multiplie et les conditions de vie deviennent de plus en plus difficiles.
Photo 4. Complexe immobilier « Savana » en copropriété à Faridabad (Inde)
Source : Marie Thomas-Meilhan, 2018
33
La garantie décennale couvre la réparation de certains dommages pouvant affecter une construction, pendant une durée de
10 ans à compter de la réception des travaux. Le maître d’ouvrage est à cet égard responsable de toute malfaçon d’une construction pendant cette durée et doit réaliser la remise en état du bâtiment.
50
