posse e titularidade dominial
Opiniões
caracterização fundiária nas regiões das novas fronteiras Pretendo analisar, neste artigo, alguns aspectos da caracterização fundiária nas regiões consideradas como novas fronteiras florestais no Brasil, com destaque para as regiões Norte e Nordeste, de modo a propiciar ao empreendedor conhecimento sobre questões eminentemente peculiares e que, por essa razão, merecem ser observadas. Os empreendimentos florestais caracterizam-se por possuir longos ciclos produtivos. Nesse sentido, é natural e necessário que o empreendedor tenha absoluta segurança sobre o terreno que abrigará o seu investimento; no presente caso, as propriedades rurais, quer seja sob o aspecto do próprio solo, as condições climáticas, as limitações de cunho ambiental e, em especial, a posse e titularidade dominial das respectivas glebas. Com relação aos dois últimos aspectos citados, verificamos que a história traz infinitas citações relacionadas ao intenso conflito de “posses” nas regiões aludidas, fato esse que se perpetua até os dias de hoje. Não obstante, diligências jurídicas em tais localidades demonstram que, de igual importância, são as discussões concernentes à titularidade de domínio dos referidos imóveis. Sobre o tema, vale lembrar em sucinta explicação, que o instituto da posse consiste na detenção justa ou injusta da propriedade, enquanto o instituto do “domínio” consiste no direito de usar, gozar e dispor da propriedade, sendo condição essencial para tanto a sua inscrição no registro imobiliário. Com relação ao “domínio”, as pesquisas e análises efetuadas denotam a existência de muitas propriedades, cuja origem deriva do recente destacamento do patrimônio público ou está consubstanciada em títulos de domínio considerados precários. Assim, ainda com relação à origem do domínio, é muito comum observar, em tais regiões, situações da seguinte natureza: 1. expedição de Títulos de Domínio pelo estado em áreas de domínio da União Federal; 2. expedição de Títulos de Domínio sobre áreas tituladas anteriormente pelo mesmo ente federativo; 3. transmissão
de áreas a terceiros, anteriormente ao cumprimento de cláusulas resolutivas constantes dos respectivos títulos; 4. arrecadações promovidas pelo estado ou mesmo pela União, de áreas, cuja posse mansa e pacífica, aliada ao exame acurado dos títulos de domínio, ainda que precários, redundaria na comprovação de existência de domínio anterior pelo particular, o que não autorizaria considerá-las áreas devolutas, sujeitas à arrecadação. Nota-se, portanto, que, surpreendentemente, as questões relativas à posse e ao domínio, no campo fundiário, não se restringem apenas a discussões entre particulares, mas também a discussões entre particulares e entes públicos ou, ainda, dos próprios entes públicos entre si. Acrescente-se a esse fato outro ponto que, a meu ver, merece ser abordado, porque é intrinsecamente ligado à questão dominial. Trata-se da atuação de alguns Cartórios de Registros de Imóveis, em flagrante descompasso com a legislação que os regula. Lembramos que os Cartórios de Registros de Imóveis são responsáveis pelo registro e transmissão das propriedades, cujos atos devem sempre representar a mais fidedigna realidade das propriedades e sua origem. Ocorre que é muito frequente encontrar, em tais regiões do País, cartórios totalmente desprovidos de informações e documentos sobre a propriedade e sua cadeia dominial, causando grave prejuízo à análise jurídica da respectiva área. Além disso, há casos em que a transmissão da propriedade opera-se em total descumprimento a requisitos legais essenciais ao ato jurídico, ocasionando irregularidades sanáveis ou mesmo absolutamente insanáveis. Não obstante, fato é que referidas propriedades podem encontrar-se em mãos de “terceiros” ou mesmo “quartos” adquirentes de boa-fé, que confiaram e se pautaram no retrato espelhado pela matrícula ou transcrição do imóvel, desprovido de qualquer denúncia de mácula ou impedimento à transmissão, mas que
" Os empreendimentos florestais caracterizam-se por possuir longos ciclos produtivos. Nesse sentido, é natural e necessário que o empreendedor tenha absoluta segurança sobre o terreno que abrigará o seu investimento. "
Alessandra Pedroso Viana
Advogada da Teixeira Gomes & Viana Advogados Associados
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