“Nog heel wat werk aan de winkel voor tijdige opmaak EPC gemene delen”

Het asbestattest, de gewijzigde informatieplicht overstromingsgevoeligheid, het EPC gemene delen,... Een voor een thema’s die de voorbije maanden een grote impact hadden op de vastgoedmakelaar en syndicus. En allemaal vallen ze onder de bevoegdheid van Vlaams minister van Omgeving, Energie en Toerisme Zuhal Demir. De Limburgse leading lady van N-VA mocht zich voor CIB info schrap zetten voor een spervuur aan vastgoedvragen.

› Laten we met onze voeten in het water beginnen. Op 1 januari 2023 werd de informatieplicht overstromingsgevoeligheid gewijzigd. Hoe belangrijk was die hervorming voor u?

“We beschikken nu over veel fijner kaartmateriaal en geven de verschillende bronnen van overstromingen weer: vanuit de riolering, de zee of de rivieren. Daarnaast hebben we onder meer in samenwerking met CIB een vereenvoudigd scoresysteem uitgewerkt om de oude terminologie te vervangen. Die werd vaak als verwarrend ervaren. Verder maakt het huidige systeem het mogelijk om ook duidelijk te communiceren of enkel het perceel overstroomt of ook het gebouw, dat kan immers van belang zijn bij de afweging wanneer iemand een onroerend goed wil aankopen. Tot slot hebben mensen ook de mogelijkheid om de overstromingsscores te actualiseren via een overstromingsattest.”

› Sinds 1 januari 2023 is er ook volledig nieuw kaartmateriaal. Wat is veranderd? Zijn er veel gebieden bijgekomen als overstromingsgevoelig?

“De opmaak van het kaartmateriaal is inderdaad fundamenteel gewijzigd. We vertrekken nu van volledig gemodelleerde kaarten per overstromingsbron. Dankzij de nauwkeurigere modellen is de totale oppervlakte overstromingsgevoelig gebied beduidend gedaald van ongeveer 275.000 ha naar ongeveer 235.000 ha. Het spreekt voor zich dat er zeker lokale verschillen zijn. In stedelijk gebied werden vroeger nagenoeg geen overstromingen opgenomen op de kaart, en daarnaast waren ook kustoverstromingen niet opgenomen. Dit maakt dat er lokaal zeker een impact kan zijn, maar belangrijker is dat de nauwkeurigheid van de kaarten er sterk op vooruit is gegaan.”

› In welke mate wordt bij de inkleuring rekening gehouden met de klimaatverandering?

“Er wordt bij de inkleuring inderdaad ook rekening gehouden met de impact van klimaatverandering. Dat zijn de percelen of gebouwen met een overstromingsscore B. Er is momenteel geen verplichting om na aankoop bepaalde maatregelen te nemen, maar het is natuurlijk wel verstandig om schadegevoelige infrastructuur beter te beschermen tegen overstromingen. Je kan een gebouw bijvoorbeeld beschermen tegen overstromingsschade door terugslagkleppen op de riolering te plaatsen, schotten voor ramen en deuren te plaatsen … maar dit zal altijd maatwerk zijn.”

› Wat is de stand van zaken rond het overstromingsattest, waarmee een deskundige de P- & G-score kan aanpassen op basis van beschermingsmaatregelen, concrete omstandigheden op het perceel …?

“De deskundigen worden opgeleid in de maanden februari, maart en april van dit jaar. Ik verwacht dat begin april de eerste deskundigen aan de slag kunnen. In totaal zullen we in eerste instantie ongeveer

80 personen opleiden die in aanmerking komen voor een erkenning. En ik hoop dat de deelnemers van de opleiding nadien ook effectief hun erkenning zullen aanvragen. De kostprijs voor een overstromingsattest is niet vastgelegd, net zoals dat voor een EPC-certificaat niet is vastgelegd. Ik raad mensen die denken hun overstromingsscore te kunnen actualiseren, dus zeker aan om een overstromingsattest te laten opmaken. Daarnaast zal de deskundige ook altijd aangeven welke extra maatregelen nog relevant zijn om het gebouw beter te beschermen. Het kan dus ook een handig instrument zijn om je woning beter te beschermen tegen overstromingen, zelfs al ben je niet van plan om een onroerend goed te verkopen.”

› Over naar een ander heet hangijzer: asbest. De vastgoedkantoren zijn sinds 23 november aan de slag met het asbestattest. Hoe kijkt u terug naar de voorbije periode?

“De introductie van een nieuwe regelgevende verplichting gelinkt aan verkoop van gebouwen doet altijd wel wat stof opwaaien. We werden ook geconfronteerd met het typische fenomeen dat eigenaars nog tot het allerlaatste moment vóór de verplichting hun woning probeerden te verkopen. Daarom was 22 november, de dag voor de verplichting, ongetwijfeld een topdag voor het afsluiten van voorlopige verkoopovereenkomsten. Maar hierdoor ontstond er vanaf 23 november een rush op de aanvraag van asbestattesten. Er was niet zozeer een tekort aan asbestdeskundigen, maar vooral een mismatch in vraag en aanbod.”

› Hoe evalueert u de inspanningen van de vastgoedkantoren tot nu toe?

“CIB heeft in samenwerking met de OVAM een heel tijdige en goed gespreide communicatie gevoerd naar haar leden om ze voor te bereiden op de aankomende verplichting. Er was van in het begin ook een groot draagvlak bij de vastgoedmakelaars voor het asbestattest, omdat het aansluit bij hun informatieverplichting naar kopers.”

› Is de kostprijs gemiddeld wat u vooraf had verwacht?

“Ik had de kostprijs wat lager ingeschat. Maar ik besef wel dat je die eerste kostprijzen van het asbestattest bij de marktopstart niet als graadmeter mag nemen. De sector gaat zich beter organiseren tot een efficiëntere werking. Concurrentie gaat meer spelen. Innovatie in alle facetten van de inspectie, labo-analyse tot rapportage gaat het proces versnellen. Ik verwacht dat die een gunstig effect zullen hebben op de kostprijs. En uit cijfers van de OVAM blijkt trouwens al dat die kostprijs daalt.”

› Vanaf mei 2025 moet er bij de verkoop van een appartement ook een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen zijn. De syndici zullen op korte termijn dus een resem attesten moeten opvragen. Hoe haalbaar is dat?

“Er zijn momenteel al ruim 750 asbestdeskundigen actief en met meer dan 1.820 kandidaten opgeleid, is de verdere instroom verzekerd. Het aantal asbestdeskundigen zal geen probleem vormen. Syndici en vooral VME’s mogen niet dezelfde fout maken als gebeurde bij de opstart vorig jaar. Door tijdig het asbestattest voor de gemene delen aan te vragen, is er voldoende spreiding en ontstaat er geen bottleneck in 2025. Maar ik besef heel goed dat syndici het niet onder de markt hebben en groen licht moeten krijgen van hun VME. We bekijken dan ook hoe we hen incentives kunnen bieden om dit te vergemakkelijken.”

› Tegen 1 januari 2024 moeten alle appartementsgebouwen over een EPC gemene delen beschikken. Hoeveel EPC’s moeten er naar schatting nog opgemaakt worden om die verplichting te halen?

“In totaal zijn er naar schatting ongeveer 120.000 gebouwen waarvan een EPC gemeenschappelijke delen moet worden opgemaakt. Op dit ogenblik zitten er in de databank ongeveer 33.000 dergelijke EPC’s.

We zien sinds het najaar van vorig jaar wel een versnelling bij de opmaak van deze EPC’s, maar er is nog veel werk aan de winkel.”

› Is er zicht op de aard van de gebouwen die achterblijven? Weet VEKA of die gebouwen bijvoorbeeld overwegend niet door een professionele syndicus worden beheerd?

“Naar schatting bevat 25% van de appartementsgebouwen minstens 15 gebouweenheden (EPC GD verplicht tegen 1 januari 2022). 40% van de gebouwen bevat 5 tot 14 gebouweenheden (EPC GD tegen 1 januari 2023) en 35% minder dan 5 eenheden (EPC GD verplicht tegen 1 januari 2024). In alle categorieën van appartementsgebouwen ontbreken dus nog veel EPC’s GD. We stellen wel vast dat veel syndici laat in actie zijn geschoten om het EPC GD te laten opmaken.”

› Uw administratie heeft een studie besteld op de meer dan 30.000 EPC’s GD die reeds zijn afgeleverd. Wat is het doel van die studie? Is het de bedoeling om gebouwlabels vast te leggen?

“Het doel van de studie is om te onderzoeken of en hoe een gebouwlabel voor appartementsgebouwen kan bepaald en berekend worden. Zo kunnen collectieve renovaties optimaal worden gestuurd en, indien nodig, afgedwongen worden via een minimale gebouwlabelplicht, zoals bij niet-residentiële gebouwen. Het is nog niet duidelijk hoe deze gebouwlabels zullen vormgegeven worden, ook niet in de situatie van gemengd gebruik van gebouwen. Er is ook nog geen concreet tijdspad voorhanden. Eerst moet de studie uitklaren wat er wel en niet mogelijk is rond het invoeren van een gebouwlabel voor appartementsgebouwen.”

› Een knelpunt dat de syndici ervaren, is een tekort aan expertise en ervaring rond renovatietrajecten in appartementsgebouwen. Hoe kijkt u globaal naar de nood aan renovatiebegeleiding in mede-eigendom?

“Een eerste noodzakelijke stap is het correct adviseren van de VME over de opties om het appartementsgebouw te renoveren zodat het voldoet aan de langetermijnrenovatiedoelstelling 2050. De afgelopen jaren werd op dit vlak ervaring opgedaan in Antwerpen, met het ACE Retrofit project dat een totaaladvies ontwikkelde en uittestte. Vandaag werkt Antwerpen in het kader van het door het VEKA gecoördineerde LIFE project BE REEL! verder op dit thema, net zoals de stad Gent. De stad Antwerpen voorziet voor de opmaak van een masterplan een premie van 7.500 euro (maximaal 50% van de kost) en gratis intensieve begeleiding door een renovatiecoach.”

› Is het de bedoeling dat succesvoorbeeld breder uit te rollen?

“Op basis van de opgedane expertise en gebruikte methodiek, heeft het VEKA in 2022 het kader voor een bredere uitrol uitgewerkt. Om VME’s te stimuleren tot het opmaken van een renovatiemasterplan werd op 19 januari 2023 een raamakkoord met vijf studiebureaus gegund. Het bestek is grotendeels gebaseerd op de aanpak in Antwerpen. VME’s in heel Vlaanderen kunnen bij het VEKA een aanvraag indienen en het uitvoerende bureau ontvangt een tussenkomst tot 12.000 euro inclusief btw. Daarnaast kunnen de VME’s voor sensibilisering, basisadvies en begeleiding bij de aanvraag van een renovatiemasterplan beroep doen op kosteloze procesbegeleiding door een projectbegeleider collectieve renovatie waarvoor het profiel wordt toegevoegd aan het bestaande kader voor ondersteuning van collectieve renovatie. Het VEKA staat in voor de behandeling van de VME-aanvragen. Via een minicompetitie wordt aan de VME de voordeligste offerte bezorgd. Deze werking wordt de komende weken concreet opgestart en loopt tot eind 2025. Voor de financiering van deze projectoproep is een budget gereserveerd van 4 miljoen euro. Met dit budget kunnen ongeveer 200 renovatiemasterplannen worden ondersteund. Daarnaast zal het VEKA in 2023 in overleg met de stakeholders een actieplan uitwerken dat de centrale en lokale ondersteuningsmaatregelen voor de renovatie van appartementen evalueert. Stakeholders, waaronder CIB, zullen daarbij worden geconsulteerd.”

› Nog een belangrijke uitdaging voor syndici en appartementsgebouwen is de elektrificatie van het wagenpark. Zullen ze daarbij kunnen rekenen op de nodige ondersteuning vanuit de overheid?

“De laadinfrastructuur voor EV in gebouwen met mede-eigendom stelt specifieke uitdagingen. Zowel voor de (toekomstige) eigenaars die nood hebben aan laadinfrastructuur als voor de capaciteit van het laagspanningsnet, is het van belang dat er van in het begin een optimale oplossing wordt gekozen die voldoende toekomstgericht is. Het meest aangewezen is om te kiezen voor een systeem van ‘opladen in groep’, waarbij alle laadstations aangesloten worden achter één gemeenschappelijke teller (en dus niet achter de individuele tellers). Dit laat toe om dynamisch op te laden waarbij er rekening wordt gehouden met de capaciteit van de aansluiting, het net en de geïnstalleerde laadinfrastructuur waardoor dure investeringen kunnen worden vermeden. Het VEKA treedt hiervoor in overleg met zowel private (EV Belgium, CIB) als publieke partijen (Fluvius en MOW) om het bewustzijn omtrent deze problematiek te verhogen. In het renovatiemasterplan voor appartementen kan optioneel ook aandacht besteed worden aan de mogelijkheid tot autodelen, elektrische laadpalen voor auto’s en E-bikes.”

› Tot slot nog dit: als minister bent u geconfronteerd met de PFAS-problematiek. In het licht daarvan was er kritiek op het bodemattest. Zijn er plannen om bepaalde zaken te wijzigen aan het bodemattest?

“Om ons bodembeleid future proof te maken werkt de OVAM momenteel met een expertenpanel aan een evaluatie van het bodemdecreet. Het doel is onder meer om na te gaan hoe we meer en beter kunnen rekening houden met zorgwekkende stoffen, hoe we procedures efficiënter kunnen maken, maar ook hoe we info transparanter en makkelijker ter beschikking kunnen stellen van burgers en bedrijven. Dat geldt ook voor het bodemattest. Nog voor het einde dit jaar stellen we een verruiming van de informatie voor die op en via het bodemattest ter beschikking gesteld wordt.”

› We zijn weer wat wijzer geworden. Bedankt voor het gesprek!