Økonomisk planlægning af bygge- og anlægsprojekter, 5. udgave, 1. oplag, 2019

Økonomisk planlægning af bygge- og anlægsprojekter Steen Qvist

5. udgave

Praxis – Nyt Teknisk Forlag

Økonomisk planlægning af bygge- og anlægsprojekter 5. udgave, 2019 © Forfatteren og Praxis, 2013 Forfatter: Steen Qvist Forlagsredaktion: Jesper Nørgaard, jno@praxis.dk Grafisk tilrettelæggelse og DTP: Maria Andreasen/Uffe Christiansen Omslag: Stig Bing, Grapida Omslagsfoto: Colourbox, Operaen i København Sat med: ITC Legacy Serif og ITC Officina Sans ISBN, eBog+ 978-87-571-2953-3 Varenummer: 51079-9+

Alle rettigheder ifølge gældende lov om ophavsret forbeholdes.

Kopiering fra denne bog må kun finde sted på institutioner, der har en aftale om kopiering med Copydan Tekst & Node, og kun inden for aftalens rammer. Se mere på www.copydan.dk

Praxis praxis.dk webshop.praxis.dk

FORORD Jeg husker endnu mit første overslag. Det var tilbage i de glade dage i halvfjerdserne.

Vi var en 4-5 medarbejdere på en tegnestue, som var beskæftiget med en større ombygningsopgave. En dag spurgte tegnestuens indehaver, om vi havde en ide om, hvad det hele ville koste. Bygherren ville gerne vide besked. Vi vidste, hvor mange m2 ombygningen omfattede, så kunsten var at finde den rigtige m2-pris. Efter lidt snak frem og tilbage blev vi enige om, at 12 mio. kr. nok var et realistisk bud.

Da ombygningen var tilendebragt lød regningen på ca. 50 mio. kr. Heldigvis var det en bygherre med en bred ryg. Tegnestuens indehaver trøstede os med, at havde vi oplyst det sidstnævnte tal, så var sagen aldrig blevet til noget. Spørgsmålet var nu nok, om den samme bygherre nogen sinde igen henvendte sig til den samme tegnestue.

Næste gang jeg skulle lave et overslag, arbejdede jeg i en virksomhed, som havde specialiseret sig i planlægning og styring af byggeri. Her lærte jeg at lave overslag. Kravet var, at overslagene skulle ramme inden for en tolerance på ±5 %.

Denne bog henvender sig til studerende på de videregående uddannelser inden for bygge- og anlægsområdet, og formålet er at gøre dem bevidste om nødvendigheden af at kunne styre økonomien i en byggesag, samt at sætte dem i stand til at kunne udføre overslag, der rammer inden for ovennævnte tolerance.

Men også andre – det være sig rådgivere og udførende i bygge- og anlægsbranchen – vil forhåbentlig kunne hente inspiration til at udføre bedre og sikrere overslag. Opgaven er ikke sværere end, at alle, som har den fornødne viden om byggeprocessen og som vil give sig den fornødne tid, kan løse den.

Arbejdet med bogen blev indledt tilbage i 1996, hvor de første notater blev udgivet i kompendieform på Odense Byggetekniske Højskole.

Inden udgivelsen har Tom Sørensen, faglærer i Byggeriets planlægning og styring ved Byggeteknisk Højskole i København, beredvilligt stillet sig til rådighed for gennemlæsning og er kommet med nyttige bidrag.

4. udgave blev ændret som følge af indførelsen af moms på grundkøb og vej- og kloak­ bidrag. Afsnittet om successiv kalkulation blev tilføjet oplysninger om pålidelighed.

I 5. udgave er der foretaget en række konsekvensrettelser som følge af, at der sket en opdatering af byggeriets aftalevilkår (AB-systemet). I bogen er der referencer til både almindelige betingelser i bygge- og anlægsvirksomhed (AB 18) og almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed (ABR 18). Derudover er der kommet en ny Ydelsesbeskrivelse for Byggeri og Landskab 2018, og så er de klassiske V&S-prisbøger blevet til Molio Prisdata.

Marts 2019 Steen Qvist

ØKONOMISK PLANLÆGNING AF BYGGE- OG ANLÆGSPROJEKTER

3

INDHOLDSFORTEGNELSE 7 INDLEDNING ALMENT OM UDARBEJDELSE AF OVERSLAG 10 FORMÅL 10 AFSENDER-/MODTAGERFORHOLD 11 BUDGET – ØKONOMISK RAMME 13 RÅDGIVERS ANSVAR 14 OVERSLAGETS FORUDSÆTNINGER 14 OVERSLAGETS PRISNIVEAU 14 ENTREPRISE- OG UDBUDSFORM 15 TEGNINGER, BESKRIVELSER OG LIGNENDE 15 FORMER FOR OVERSLAG – DETALJERINGSGRAD 18 BEREGNING AF USIKKERHED – SUCCESSIV KALKULATION 26 OPMÅLING 27 PRISSÆTNING SPECIELLE KRAV TIL/FORSKRIFTER FOR OVERSLAG 30 OVERSLAG I HENHOLD TIL YDELSESBESKRIVELSE FOR BYGGERI OG LANDSKAB 2018 33 OVERSLAG TIL BRUG FOR OFFENTLIGT STØTTET BYGGERI 33 OVERSLAG TIL BRUG FOR STATSLIGT BYGGERI 33 FORSLAG TIL TERMINOLOGI OG STRUKTURERING AF OVERSLAG OVERSLAGETS BESTANDDELE 36 GRUNDUDGIFTER 37 BYGGE- OG ANLÆGSUDGIFTER 42 INVENTAR OG UDSTYR 43 TEKNISK RÅDGIVNING OG BISTAND 46 ADMINISTRATIVE UDGIFTER 52 LØN- OG PRISSTIGNINGER 52 MOMS 53 LITTERATURLISTE 54 FIKTIVT EKSEMPEL PÅ OVERSLAG 60 STIKORD

ØKONOMISK PLANLÆGNING AF BYGGE- OG ANLÆGSPROJEKTER

5

INDLEDNING

Overslag udarbejdes af bygherrens rådgivere som del af den tekniske rådgivning og bistand. Formålet er at kunne styre økonomien i et byggeprojekt, dvs. at holde udgiften inden for de af bygherren fastsatte rammer og at give bygherren den størst mulige værdi for de investerede penge.

Ifølge Ydelsesbeskrivelse for Byggeri og Landskab 2018 skal rådgiveren som del af hver af faserne dispositionsforslag, projektforslag, myndighedsprojekt og udbudsprojekt udarbejde et overslag for sit projekt, dvs. den del af projektet, som den enkelte rådgiver forestår.

Arkitekten skal udarbejde overslag for de dele af projektet, som han har ansvaret for, og tilsvarende skal ingeniøren/ingeniørerne udarbejde overslag for de dele af projektet, som han/de har ansvaret for. Ved delt rådgivning er det herefter projekteringslederens opgave at samle overslagene til en helhed.

I denne bog er der forsøgt at give nogle retningslinjer for, hvorledes man som rådgiver kan udarbejde sådanne overslag. I eksemplerne er der brugt byggeprojekter, men de angivne retningslinjer vil også kunne anvendes på anlægsprojekter.

Indholdet vedrører alene rådgivernes overslagsberegning. I følge ydelsesbeskrivelsen kan rådgiver også blive pålagt at udarbejde risikoanalyser og driftsbudgetter. Disse emner ligger uden for denne bogs emneområde, hvorfor oplysning herom må findes andetsteds i litteraturen.

De overslag, en entreprenør udarbejder og som sædvanligvis benævnes ”kalkulation” eller ”tilbudsudregning”, følger derimod andre retningslinjer.

ØKONOMISK PLANLÆGNING AF BYGGE- OG ANLÆGSPROJEKTER

7

Specielle krav til/forskrifter for overslag

2

30 OVERSLAG I HENHOLD TIL YDELSESBESKRIVELSE FOR BYGGERI OG LANDSKAB 2018 33 OVERSLAG TIL BRUG FOR OFFENTLIGT STØTTET BYGGERI 33 OVERSLAG TIL BRUG FOR STATSLIGT BYGGERI 33 FORSLAG TIL TERMINOLOGI OG STRUKTURERING AF OVERSLAG

SPECIELLE KRAV TIL/FORSKRIFTER FOR OVERSLAG Når man skal udføre et overslag, kan der være forskellige krav eller forskrifter, som skal opfyldes. Det er bygherren, som stiller kravene til den økonomiske dokumentation.

I rådgivningsaftalen vil der normalt være henvist til Ydelsesbeskrivelse for Byggeri og Landskab 2018. Der vil heri være beskrevet, hvad rådgivers ydelse som minimum skal omfatte. Men dette betyder ikke, at man som rådgiver er afskrevet fra at anvende sin egen systematik og herunder at gøre mere ud af sit overslag. På den ene side er det i rådgivers interesse, at der ikke bliver gjort ansvar for overskridelser gældende, jf. foranstående om rådgivers ansvar, og på den anden side er man som rådgiver heller ikke interesseret i at levere en ydelse, som ikke bliver honoreret.

Hvis der er tale om enten offentligt støttet byggeri, statsligt byggeri eller byfornyelse/boligforbedring er det et krav, at de dertil hørende skemaer anvendes. Til skemaerne hører der selvstændige vejledninger, som man i konkrete tilfælde skal sætte sig ind i, bl.a. fordi der kan være udgiftsbærende forhold, som denne bog ikke gør krav på at have omtalt.

Herudover kan der være bygherrer, som af forskellige årsager har specielle ønsker til overslagets udformning. Et eksempel herpå kan være specifikation af særlige installationer af hensyn til de skattemæssige afskrivningsmuligheder.

OVERSLAG I HENHOLD TIL YDELSESBESKRIVELSE FOR BYGGERI OG LANDSKAB 2018 Programfasen I programfasen vil det alene være muligt at anvende erfaringstal i form af m2-priser eller priser pr. funktionsenhed (fx boligenhed ved offentligt støttet byggeri).

Overslaget foreslås opdelt i følgende hovedpunkter: • Grundanskaffelse mv.

• Bygningsudgifter mv.

• Inventar og udstyr.

• Omkostninger mv.

• Moms.

Uforudselige udgifter forudsættes indregnet i de enkelte hovedposter.

Dispositionsforslagsfasen Også i denne fase må det forventes, at overslaget udarbejdes på grundlag af skønnede m2-priser. Overslaget foreslås opdelt i følgende hovedpunkter: • Grundanskaffelse.

• Terrænudgifter.

• Bygningsudgifter.

• Installationsudgifter.

• Inventar og udstyr.

• Administration og omkostninger.

• Uforudselige udgifter.

• Moms.

UDGIFTER TIL BYGGEPLADSETABLERING OG VEJRLIGSFORANSTALTNINGER FORUDSÆTTES HER AT INDGÅ I POSTEN ”BYGNINGSUDGIFTER”.

Bemærk, at terrænudgifter svarer til SfB-bygningsdelsnumrene (10), (20), (30), (40), (50), (60), (70), (80) og (90), at bygningsudgifter svarer til SfB-bygningsdelsnumrene (11) - (19), (21) - (29), (31) - (39) og (41) - (49), at installationsudgifter svarer til SfB-bygningsdelsnumrene (51) - (59) og (61) - (69), samt at inventar og udstyr svarer til SfB-bygningsdelsnumrene (71) - (79).

Projektforslagsfasen I projektforslagsfasen foreslås følgende opdeling: • Grundanskaffelse.

• Terrænudgifter.

• Bygningsbasis.

• Råhus.

• Kompletterende dele.

• Overfladebelægninger og beklædninger.

• VVS-installationer.

• El-installationer.

• Inventar og udstyr.

• Byggeplads og særlige vejrligsforanstaltninger.

ØKONOMISK PLANLÆGNING AF BYGGE- OG ANLÆGSPROJEKTER

31

• Administration og omkostninger (eventuelt opdelt i rådgiverhonorar, herunder byggeledelse og fagtilsyn, reproduktion, øvrige omkostninger og bygherreadministration).

• Uforudselige udgifter.

• Moms.

Bemærk, at den yderligere detaljering i forhold til dispositionsforslagets overslag primært vedrører bygningsudgifter, som er opdelt i SfB-bygningsdelene (19), (29), (39) og (49), samt installationsudgifter, som er opdelt i SfB-bygningsdelene (59) og (69).

Har man derfor allerede i dispositionsforslagsfasen udført et overslag på grundlag af prisbøgernes m2-priser for hovedgrupper, opnår man ikke en yderligere reduktion i overslagets usikkerhed, medmindre man udfører et egentligt bygningsdelsoverslag.

Alle ovennævnte former for overslag har været baseret på m2priser (bruttoetageareal). I projektforslagsfasen er ydelsesbeskrivelsens krav til tegninger og beskrivelser imidlertid så detaljerede, at det skal være muligt at udføre en opmåling - og dermed også prissætning – af den enkelte bygningsdel.

Myndigheds- og udbudsprojektfasen Ifølge ydelsesbeskrivelsen er rådgiver i disse faser alene forpligtet til at ajourføre overslaget i overensstemmelse med prisudviklingen og eventuelle ændringer i projektet.

I udbudsprojektfasen skal rådgiver herudover udføre en opdeling af overslaget svarende til den valgte udbudsform. Formålet er at kunne sammenholde licitationsresultatet med budgettet og konstatere eventuelle afvigelser.

Bemærk, at en sådan opdeling kun vil være mulig under forudsætning af, at overslaget er udført med en vis detaljeringsgrad.

Har man holdt licitation på alle entrepriser på samme tidspunkt, vil man selvfølgelig altid kunne sammenholde det samlede resultat med budgettet, men man vil ikke kunne konstatere, hvor det eventuelt er gået galt, medmindre overslaget kan opdeles på entrepriser - og helst også på bygningsdele.

Behovet for opdeling bliver endnu mere påkrævet, hvis man har valgt successivt udbud, dvs. at man med henblik på at påbegynde byggeriet tidligst muligt fx starter med at udbyde en råhus-

entreprise og først senere udbyder de resterende entrepriser.

Da er det endnu mere vigtigt at kunne sammenholde licitationsresultatet for råhusentreprisen med budgettet for at vide, om man er på rette vej. Alternativet vil være, at man må ”have is i maven”.

OVERSLAG TIL BRUG FOR OFFENTLIGT STØTTET BYGGERI Ved offentligt støttet byggeri skal rådgiver udfylde skema A, B og C til brug for sagsbehandlingen. I disse skemaer skelnes der mellem grundudgifter, håndværkerudgifter og omkostninger.

Disse hovedgrupper er så igen detaljeret yderligere. Se evt.Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens Vejledning om offentlig støtte til almene boliger mv.

OVERSLAG TIL BRUG FOR STATSLIGT BYGGERI Ved statslige byggearbejder skal rådgiver udfylde en såkaldt byggesagsrapport. Her anvendes der en anden form for opdeling. Se evt. Slots- og Ejendomsstyrelsens vejledning i anvendelse af byggesagsrapporten.

FORSLAG TIL TERMINOLOGI OG STRUKTURERING AF OVERSLAG Ikke alene hersker der altså stor uklarhed omkring struktureringen af et overslag, men desværre hersker der også en stor grad af forvirring omkring de anvendte begreber.

I ovennævnte skema A, B og C for offentligt støttet byggeri optræder begreberne grundudgift, håndværkerudgift og omkostninger side om side. Ordet ”omkostning” omfatter her honorarer til de tekniske rådgivere samt alle byggeriets administrative udgifter. I den økonomiske teori defineres omkostninger som det i penge vurderede forbrug af ressourcer (arbejdskraft, materialer og materiel), mens udgifter defineres som de betalingsforpligtelser, man pådrager sig i forbindelse med køb af en vare eller tjenesteydelse, og som man kun kan frigøre sig fra ved at præstere en udbetaling. Regnskabsmæssigt er det relevant at skelne mellem omkostninger, udgifter og udbetalinger, men dette gælder ikke for et overslag - og ej heller for et byggeregnskab. Det korrekte må være, at man i et overslag alene opererer med begrebet udgifter.

ØKONOMISK PLANLÆGNING AF BYGGE- OG ANLÆGSPROJEKTER

33

Men også ordet ”håndværkerudgift” er et uklart begreb. Umiddelbart forbinder man det med udgiften til de enkelte entreprenører, men så klart er det ikke. Der kan også gemme sig entreprenørudgifter under posten grundudgift, nemlig udgift til eventuel ekstrafundering og til anlæg af interne veje og pladser.

Med henblik på at skabe overskuelighed og ensartethed er der efterfølgende udarbejdet forslag til strukturering af et overslag med anvendelse af nogle forhåbentlig mere entydige begreber.

Ved udarbejdelsen er der taget hensyn til: • At overslaget skal kunne anvendes til alle former for byggeri, herunder offentligt støttet og statsligt byggeri samt byfornyelses- og boligforbedringsprojekter.

• At overslaget skal kunne bruges til beregningen af rådgiverhonorarerne, idet posten ”bygge- og anlægsudgifter” vil svare til det, der tidligere blev benævnt ”den honorargivende byggesum”, dvs. det beløb, som rådgiverhonoraret bliver beregnet af, når der anvendes honorarformen ”honorar efter byggeudgift”.

Overslaget foreslås opdelt i følgende hovedposter: • Grundudgifter.

• Bygge- og anlægsudgifter.

• Inventar og udstyr.

• Teknisk rådgivning og bistand.

• Administrative udgifter.

• Eventuelt tillæg for løn- og prisstigninger.

• Moms.

Økonomisk planlægning af bygge- og anlægsprojekter Steen Qvist Denne bog giver retningslinjer for, hvordan man håndterer alle faser af den økonomiske planlægning, når man arbejder med byggeog anlægsprojekter. Økonomisk planlægning henvender sig først og fremmest til studerende på de videregående uddannelser inden for bygge- og anlægsområdet. Formålet er at gøre dem bevidste om nødvendigheden af at kunne styre økonomien i en byggesag, samt at sætte dem i stand til at kunne udføre overslag.

Bogen henvender sig desuden til rådgivere og udførende i branchen, der ønsker et overblik over elementerne i budgettering og overslagsberegninger.