Revista Condomínio | Edição 87

cipa.com.br

OUT NOV DEZ 2020

87

Prédios em perigo falta de manutenção pode causar acidentes Tanto a autovistoria como a norma da ABNT devem ser observadas pelos síndicos Meu pedacinho do céu

Segurança

Varandas podem ser o paraíso. Ou não.

Você faz tudo para manter seu condomínio seguro?

Editorial

O mundo mudou e a pandemia acelerou as mudanças e forte freada”, fez com que todos fôssemos jogados para a frente.

A Cipa respeitou a parcela de clientes que não usava tecnologia e buscou formas de atendê-los com carinho. Mas qual é o avô ou a avó que não fala com seus netinhos pela internet? Pois é…

Mudanças impostas pela pandemia NEWTON MENDONÇA Presidente da CIPA

A Cipa, nos últimos quatro anos, percebeu a importância de uma evolução e investiu fortemente em tecnologia. Isso nos permitiu uma base nessa área para dar soluções rápidas na prestação de nossos serviços de administração, especialmente durante a pandemia do novo coronavírus.

Em apenas três dias de isolamento social, a Cipa já estava com 90% dos funcionários em sistema de home office. Nada parou de funcionar, até as entregas físicas da Linha Direta, impedidas de circulação, foram supridas por soluções digitais.

Não demitimos nem diminuímos salários até hoje!!!

Todos sabíamos que a internet substituiria os tradicionais meios de comunicação um dia, porém, o isolamento social veio como se estivéssemos num ônibus lotado e, “surpreendidos por uma brusca

4

www.condominioetc.com.br

Desenvolvemos aplicativos e ferramentas tecnológicas, por meio dos quais síndicos, conselhos fiscais, condôminos, fornecedores e demais clientes podem se comunicar e resolver seus pleitos rapidamente – mais de mil síndicos Cipa já estão usando nosso aplicativo!

Falava-se muito em home office de maneira genérica, como se fosse uma fórmula pronta. Cada empresa tem características particulares e, em nosso caso, com quase 400 colaboradores, adotamos o seguinte roteiro desenvolvido por nossa equipe: os que dispunham de condições próprias (a maioria) foram para casa; transformamos inteiramente nosso layout, entregando quase 700m² de área locada; criamos áreas de trabalho comunitárias que são usadas em rodízios preestabelecidos.

Numa data determinada, todos os colaboradores foram à empresa para retirar seus objetos pessoais. Em nova data, foram novamente à Cipa para levar nossos computadores que usavam

lá, e alguns até cadeiras e mesas mais apropriadas. Tudo está sendo doado.

Ao regressarem novamente já não encontravam mais os locais de trabalho anteriores – quem estava alocado na sobreloja poderia ter ido para 17º andar, pois só deveriam estar presentes em datas predeterminadas.

Na transformação interna, criamos várias áreas de lazer, para descontrair o ambiente. Todos estão satisfeitos e prestando serviço com mais produtividade.

Aproveitamos o momento de crise para crescer. A Cipa agora também está na Barra, no Centro Comercial Condado de Cascais. Nós nos associamos à conhecida startup Quinto Andar para facilitar ainda mais as negociações de locação e venda e, com isso, estamos oferecendo serviços diferenciados que não existem na concorrência.

Nada foi descontinuado em razão da pandemia, inclusive nossa revista, que está há mais de 20 anos no mercado, sendo ofertada gratuitamente de forma impressa e também digital.

O mundo melhorou, as pessoas estão olhando mais para o outro. Estamos mais próximos de uma vacina e mais participativos nos acontecimentos políticos – podemos e devemos votar sem radicalismo, afinal, dispomos de meios para conhecer os candidatos.

Sejamos sempre otimistas e gratos por tudo que recebemos. Boas festas e feliz 2021!

Sumário

Uma publicação:

8 Rua México, 41 – 2o andar – Centro CEP 20031-905 – Rio de Janeiro – RJ Tel.: [21] 2196-5000 Fax: [21] 2533-2449 DIRETORIA Presidente: Newton Mendonça

18

| Condomínio Terceirização nos condomínios: um caminho sem volta Você sabe quais são as vantagens da terceirização de serviços no condomínio? São muitas, pode acreditar. Leia nossa reportagem especial sobre o tema e faça sua análise.

28

| Condomínio Parquinhos sob um novo olhar Muitos parquinhos de condomínios estiveram fechados em função da pandemia. Aos poucos, foram reabrindo, e os síndicos cuidadosos fizeram sua parte, estabelecendo novas regras de uso e de limpeza.

Leia a matéria para saber um pouco mais sobre o assunto.

32

| Manutenção Buscando a luz Um ambiente bem iluminado valoriza qualquer projeto. Jardins, portarias, obras de arte... Mas atenção com o tipo de lâmpada que usa. Leia a matéria e entenda o porquê.

38

| Segurança Você faz tudo para manter seu condomínio seguro?

Especialistas falam à revista Condomínio etc. sobre sistemas de segurança para condomínios residenciais e comerciais.

Fique atento e saiba como proceder com esta reportagem.

Vice-presidente: MARIA TERESA MENDONÇA DIAS

PARA ANUNCIAR LIGUE

2196-5176 www.condominioetc.com.br revista@condominioetc.com.br 14 mil exemplares

Redação e Edição: VIVIEN BEZERRA DE MELLO Tao da Comunicação Ltda. taodacomunicacao@gmail.com Marketing: DANIEL QUAGLIANI marketing@cipa.com.br Revisão: Andrea Bivar andreabivar@gmail.com Design: CLEBER SOARES Fotografia: Ariel Subirá istockphoto FREEPIK Colaboraram neste número: Isabela Masi Leticia Rio Branco Lia Rangel Conceitos e opiniões em artigos assinados são de inteira responsabilidade dos autores. A reprodução parcial ou total de qualquer parte desta publicação é permitida desde que seja citada a fonte e previamente autorizada, por escrito, pela editora.

A empresa reserva-se ao direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

A Revista Condomínio etc. esclarece que: • Não se responsabiliza por qualquer dano, direto ou indireto, sofrido por usuários ou terceiros, advindos da exibição e/ou conteúdo dos anúncios publicados pelos anunciantes, incluindo a divulgação de dados, preços e imagens.

• Não atesta, verifica ou inspeciona os serviços e produtos dos anunciantes, nem é responsável por qualquer dano, direto ou indireto, que o contratante possa sofrer ao realizar uma negociação com os anunciantes.

Esta publicação está em conformidade com o Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa, aprovado pelo Decreto Legislativo nº 54, de 18 de abril de 1995, e em vigor desde 1º de janeiro de 2009.

| Capa Prédios em perigo: falta de manutenção pode causar acidentes Tanto a autovistoria como a norma da ABNT devem ser observadas pelos síndicos. Paredes descascadas, rebocos caindo, vergalhões expostos, fios desencapados. Nada disso pode esperar. Leia nossa matéria de capa e saiba como agir.

46

50 66

| Condomínio Prevenção é a solução: de olho nos itens de combate a incêndio Extintores de incêndio, portas corta-fogo e mangueiras devem estar com a manutenção em dia para evitar danos maiores no futuro. Veja como agir lendo essa matéria. | Atualidade A polêmica dos capachos: tirar ou não tirar, eis a questão!

Pandemia traz debate sobre capachos e a novidade dos tapetes sanitizantes. Leia mais sobre esse assunto. | Reforma Meu pedacinho do céu Varandas podem ser o paraíso. Ou não. Vazamentos por problemas de impermeabilização, falta de rejuntamento ou mesmo ralos quebrados podem dar muitos aborrecimentos.

Veja como agir corretamente com nossa matéria especial.

OUT_NOV_DEZ 2020

5

informe

Filial Cipa na Barra da Tijuca foi inaugurada Agora nossos clientes têm à disposição atendimento especializado na Barra e um espaço de coworking dedicado a eles. Estamos falando de um modelo de trabalho que se baseia no compartilhamento de espaço e recursos de escritório. E o melhor: sem custos extras e com total segurança.

A excelente estrutura, com dois andares, além de ser uma filial Cipa, também oferece sistema tecnológico de ponta com o conforto e a privacidade necessária para a resolução de demandas.

Estamos atendendo com total precaução para a preservação da saúde de todos, afinal, ainda precisamos de cuidados por conta da pandemia. Importante frisar que esse espaço está disponível para qualquer cliente da Cipa, e não apenas para aqueles que moram na Barra.

Se desejar agendar uma reunião com seu assessor, basta ligar!

6

www.condominioetc.com.br

Aqueles síndicos que ainda não trabalham com a Cipa também podem usar o coworking. Basta ligar para nosso Setor Comercial e agendar um horário: 2524-0553.

A missão da Cipa sempre foi oferecer bem-estar e agregar valor a seus clientes, além de prestar serviços de excelência. Neste período de isolamento social, fizemos mudanças físicas em nossa sede e muitos outros investimentos com foco nesse objetivo.

Novas rotinas se apresentam para todos, e a Cipa tem orgulho de estar à frente, oferecendo sempre segurança, bom relacionamento e tecnologia de ponta.

Condado de Cascais Av. Nuta James, 65 sala 238 – Barra da Tijuca (21) 2196-5000

Márcio Rodrigues

Sejam todos muito bem-vindos a nosso mais novo espaço!

As lives que a Cipa tem promovido todas as quartas-feiras, às 18h, objetivando oferecer experiência e conhecimento a seus clientes, têm sido um sucesso.

Temas atuais são abordados por especialistas da área em questão, e os síndicos têm se beneficiado muito dessa troca de informações, especialmente em tempos de pandemia, afinal, muitas foram as adaptações legais para o período.

Advogados, síndicos e colaboradores da Cipa são convidados para falar sobre suas perspectivas e experiências. Os encontros são sempre às 18h. A transmissão é feita em nosso canal no YouTube e em nossa página do Facebook.

As lives ficam gravadas na plataforma do YouTube para visualização posterior.

Não perca!

***

freepik/user6431345

divulgaçã o

freepik/drobotdean

Lives da Cipa têm sido um sucesso

Cipa premia com livro O condomínio e suas manutenções: obrigações e cuidados gerais com a edificação A Cipa vai premiar cinco síndicos com o livro O condomínio e suas manutenções: obrigações e cuidados gerais com a edificação, da autora Carmem Mendes.

O livro é uma boa opção de leitura para quem quer estar por dentro dos temas abordados. Segundo a autora, os acidentes em condomínios ocorrem em consequência da ausência de previsibilidade, da má administração do espaço físico e pelo desconhecimento dos assuntos pertinentes ao condomínio, tanto pelo síndico como pelos mais interessados, os condôminos.

Os cinco primeiros síndicos que mandarem para o e-mail revista@condominioetc.com.br a resposta à seguinte questão ganharão um exemplar: “Qual a administradora que mais inova em serviços para o seu condomínio?”.

Síndicos agora são obrigados a comunicar casos de violência doméstica à polícia A nova Lei 9.014/20, que exige que síndicos informem sobre casos de violência às autoridades, já está valendo desde 21 de setembro no Rio de Janeiro.

Agora síndicos e administradores de condomínios devem encaminhar à polícia, imediatamente, ocorrências ou indícios de casos de violência doméstica e familiar durante o período de isolamento social.

OUT_NOV_DEZ 2020

7

Capa | Manutenção predial Por Isabela Masi

Prédios em perigo: falta de manutenção pode causar acidentes Tanto a autovistoria como a norma da ABNT devem ser observadas pelos síndicos Paredes descascadas, rebocos caindo da fachada, vergalhões expostos, fios desencapados. Esses problemas vão muito além da estética de um edifício – você pode estar correndo perigo. Por isso mesmo, quando o assunto é manutenção predial, não pode haver negligência. São necessários planejamento e

organização. O cuidado com a fachada e com a parte elétrica e hidráulica é fundamental para a segurança não só do morador, mas de todos os que circulam próximo ao condomínio.

Esperar para o problema acontecer pode trazer um grande prejuízo financeiro e, pior ainda, causar acidentes graves.

Sendo assim, os síndicos precisam estar atentos e tomar medidas para evitar o desgaste natural dos equipamentos.

E isso vale para edifícios novos e antigos.

“Como diz a música, ‘quem sabe faz a hora não espera acontecer’.” É usando a letra da canção de Geraldo Vandré como exemplo que a síndica

APP E CIPA DIGITAL

8

www.condominioetc.com.br

profissional Dora Beatriz diz tratar do assunto nos mais de dez condomínios (residenciais e comerciais) que administra na zona sul da cidade. Para ela, o síndico precisa prevenir sempre.

“Muitas vezes, parece que está bom, mas a gente só sabe mesmo quando um técnico vistoria e consegue ver se tem problema. Além disso, a manutenção preventiva, geralmente, sai mais barata do que aguardar um problema acontecer. É responsabilidade do síndico cuidar da conservação predial.”

E é mesmo. Se acontecer um acidente em um condomínio, de acordo com o Código Civil, artigo 1.347, “da Administração do Condomínio, cabe ao síndico desempenhar os atos necessários à manutenção do edifício e à sua utilidade, segurança e salubridade para os condôminos e ocupantes em geral”. Isso significada que, em caso de acidente, o síndico pode ser responsabilizado cível e até criminalmente.

De acordo com o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon - Rio), as principais causas de acidentes são: obras de fachada com empresas sem registro no Crea; obras com operários

Síndica Dora Beatriz: “Como diz a música, ‘quem sabe faz a hora não espera acontecer’”

sem equipamento de proteção individual (EPIs), sem treinamento para trabalhar em altura e utilizando cadeirinha de madeira suspensa por cordas (o que é proibido); sistemas de combate a incêndio danificados ou inoperantes; marquises sem manutenção e elevadores sem inspeção anual ou com cabos desgastados.

Infelizmente, a manutenção predial ainda é vista por muitas pessoas como um custo, em vez de um investimento a longo prazo. Por isso mesmo, OUT_NOV_DEZ 2020

9

Capa | Manutenção predial

ainda se faz necessária a conscientização da sociedade sobre a importância dessas obras preventivas em seus imóveis.

O engenheiro civil e de segurança do trabalho Stanley Barbosa, diretor-proprietário da Stanley Engenharia, acredita que dois pontos são essenciais para a segurança predial e têm que ser cuidados com muita atenção: a impermeabilização das varandas de apartamentos e coberturas e a fachada dos prédios. E quando o assunto é manutenção estrutural e de fachada, o diretor-proprietário da Stanley Engenharia conhece bem do assunto. A empresa está no mercado há 40 anos e é especializada nesses serviços. “Todo síndico deveria receber, no primeiro dia no cargo, a Norma 5.674 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e lê-la com a maior atenção. O regulamento explica a importância do cuidado com a manutenção da edificação. Nela consta que toda a ação preventiva deve ser feita de três em três anos na fachada de prédio, por exemplo.” A norma estabelece itens a serem cumpridos para a gestão da manutenção dos edifícios, visando, principalmente, à preservação das características originais da edificação e à prevenção contra a perda de desempenho decorrente da degradação de seus elementos e sistemas.

Segundo Stanley, a manutenção predial preventiva é de extrema importância, mas também gera muitas dúvidas. Por isso mesmo, a conscientização de síndicos e moradores é essencial. “A mesma coisa, por exemplo, é você ter um carro e não colocar óleo. O motor vai estourar. Além disso, vale lembrar que estamos no litoral do país, concretos e ferros costumam ser muito atingidos e, por isso, investir em vistorias e reparos pode representar a economia de um grande gasto no futuro e até mesmo a perda do imóvel. Autovistoria é importante, mas não é suficiente. É preciso acompanhar como o edifício está sendo cuidado. Na prática, essa mentalidade tem que mudar.”

10

www.condominioetc.com.br

A manutenção predial é de extrema importância para que não haja acidentes

Na cidade do Rio de Janeiro existe o Decreto nº 37.426/13 que regulamenta a aplicação da Lei Complementar nº 126/13 e da Lei nº 6.400/13 (Lei da Autovistoria), que obriga a realização de vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos. Os responsáveis pelas edificações precisam avaliar as condições de conservação, estabilidade e segurança da construção e garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras. Mas nem sempre a autovistoria garante o bom funcionamento e a manutenção dos imóveis.

O engenheiro Renato Lopes, da Eletrosena, concorda que mais do que prazos, para a segurança e tranquilidade de todos, “é importante entender que todas as áreas da edificação precisam estar com sua manutenção em dia e funcionamento perfeitamente, sobretudo a parte elétrica, porque a vejo como o coração do prédio, é o que o mantém vivo. O mínimo de erro causa outros problemas graves, que podem ser fatais”.

A Eletrosena está no mercado há mais de 20 anos e é especializada em instalações elétricas. Lopes também orienta que “a manutenção seja feita em pequenos espaços de tempo, assim, o síndico vai conseguir realizar o reparo preventivo, com menos custos e de forma menos burocrática. Se optar por demorar mais tempo, há o risco de ser obrigado a fazer uma manutenção corretiva, de emergência, sem planeja-

OUT_NOV_DEZ 2020

11

Capa | Manutenção predial

mento específico, o que sai mais caro e gera transtorno para os condôminos”.

E para agilizar o processo de vistoria, a tecnologia é uma grande aliada. A empresa Matarangas Engenharia está no mercado de manutenção predial há mais de 25 anos e inovou ao utilizar um drone para fazer uma vistoria de fachada. O equipamento é capaz de ajudar na realização de inspeções mesmo em lugares de difícil acesso, por meio de fotos, filmagens e mapeamento. O diretor-geral da empresa, Eduardo Matarangas, ressalta que existem diversos meios de executar a manutenção predial, mas o importante é agir rápido para que os custos sejam, inclusive, mais baixos.

“Para evitar problemas, é necessário, por exemplo, estar atento à impermeabilização dos reservatórios, das lajes da casa de máquina, das coberturas, verificar se há algum ponto com descontinuidade. As infiltrações dão sinais com algumas manchas.”

Nesse trabalho de prevenção, a ação conjunta de síndicos, moradores e funcionários dos imóveis é essencial.

De acordo com Dora, a decisão de fazer a manutenção não tem que ser só por causa da fiscalização, mas porque o prédio precisa estar funcionando perfeitamente. Para conseguir que isso seja efetuado, ela orienta os moradores, se reúne sempre com o conselho dos condomínios – para estudar as melhores possibilidades para a conservação e o

12

www.condominioetc.com.br

Condomínios que estão em dia com sua conservação são mais seguros para todos

funcionamento do imóvel – e pede a ajuda dos funcionários para que estejam atentos a qualquer sinal de problemas.

“Tem que haver um jogo de cintura para lidar com todas as situações. Sempre digo que preciso fazer um trabalho diplomático de ouvir para ser ouvida.”

Stanley, da Stanley Engenharia, acredita que os condôminos também podem ajudar nessa prevenção. “Eles têm que ter atenção quando colocarem telas de proteção ou aparelhos de ar-condicionado, por exemplo. O parafuso e o suporte precisam ser de aço inoxidável. O ferro enferruja, oxida e começa a se deteriorar. O volume dele aumenta, faz reboco,

granito e mármore se desprenderem da fachada. Esse tipo de instalação não traz segurança para os moradores nem para o condomínio. A possibilidade de um acidente é iminente.”

Os moradores também podem se precaver fazendo a limpeza dos drenos das esquadrias, não deixando os ralos entupidos, evitando vazamentos que podem atingir os apartamentos de baixo, entre outras atitudes preventivas.

Coisas simples que significam muito. O diretor-presidente da empresa chegou a ser convidado por uma construtora para participar de assembleias para conversar com os moradores. “Na ata consta o

que o condomínio tem que fazer. É fundamental que todos se conscientizem sobre a importância da conservação, que dá uma durabilidade maior para o imóvel. Além disso, proporciona tranquilidade para quem vive no prédio e reduz os riscos de acidentes.”

Na parte elétrica, os maiores vilões são os aparelhos de ar-condicionado, que devem estar bem instalados e com a manutenção em dia. Renato, da Eletrosena, também orienta que os moradores cuidem de seu imóvel. “Cada condômino deve proceder a ações de conservação preventiva anualmente nas instalações, mantendo o imóvel livre de problemas.

A fiação, na maioria das vezes, é mantida de forma errada, com pequenos reparos que acabam ficando para sempre.”

Para que isso não aconteça, é importante que a manutenção – de grande porte, para o condomínio todo, ou dentro dos apartamentos – seja feita

por empresas especializadas, que não usem nenhum tipo de gambiarra. Renato reforça que é fundamental que os funcionários da empresa contratada sejam treinados e tenham os certificados exigidos por lei em dia. “O técnico especializado está preparado para atuar em locais altos e em locais muito fechados, o que evita acidentes e faz com que eles estejam sempre atentos às novidades que sua profissão oferece no mercado de trabalho, agregando valor ao funcionário, à empresa e aos contratantes.”

Stanley, da Stanley Engenharia, está de acordo com Renato. Para ele, as empresas que fazem tudo acabam não sendo realmente boas em nada. “Tem que ter experiência no segmento. Quando você procura um médico para se tratar, você quer um especialista. No caso da construção civil, deve acontecer o mesmo. Além disso, o síndico tem que apurar se a firma tem todos os certifi-

OUT_NOV_DEZ 2020

13

14

www.condominioetc.com.br

Capa | Manutenção predial

cados necessários, certidões negativas originais e se os profissionais são contratados e qualificados. Ver se a empresa tem uma história. Eu sugiro também visitar umas cinco obras executadas por ela há alguns anos.”

“O contratante deve pedir o CNPJ da empresa e buscar informações sobre ela no site do conselho, dessa forma, é possível verificar se está regular com seu quadro de engenheiros, além disso, ainda dá para verificar as Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) da empresa, ou seja, as descrições das obras que foram executadas por ela”, alerta Matarangas.

O produto usado também deve ser de qualidade. Não dá para economizar.

“Nunca busco uma empresa apenas pelo preço. Sempre avalio o custo-benefício e o que ela está oferecendo. Faço o orçamento de, pelo menos, quatro fornecedores especializados no ramo, pego referência das últimas obras, vejo as que estão atuantes no mercado, se os funcionários são registrados…”, explica Dora.

A síndica Dora trabalha com uma equipe de engenheiros que acompanham o funcionamento do condomínio e das obras. Eles percorrem os imóveis de tempos em tempos em uma escala de visitas. “É mais do que administrar o dinheiro das pessoas, é cuidar da vida delas. Por isso, o prédio tem que estar funcionando perfeitamente.”

O diretor da Matarangas Engenharia ressalta que “alguns outros testes e

meios de prevenção – como a autovistoria de gás nas unidades; os certificados de potabilidade dos reservatórios; o relatório de inspeção anual dos elevadores; os testes de estanqueidade de lajes, reservatórios e fachadas; a adequação de sinalização da rota de fuga de prevenção a incêndio e pânico; a dedetização e barreira química – também fazem parte da manutenção preventiva dos prédios e não devem ser esquecidos”.

E para ajudar nessa organização de prazos, obras, estoque de material, listas de tarefas etc., a Cipa lançou a funcionalidade Gestor Condomínio, disponível no aplicativo da Cipa Condomínios. Síndicos e administradores podem utilizar a ferramenta para diversas ações de planejamento e execução e, dessa forma, viabilizarem a melhor gestão para o condomínio.

O Gestor Condomínio permite que o síndico delegue, acompanhe, dê baixa em tarefas cumpridas, faça o controle e checklist de ações determinadas no app.

Para isso, basta que ele habilite os usuários para utilizar o aplicativo.

Como exemplo prático, podemos citar a necessidade de trocar uma lâmpada. O síndico ou o administrador abre essa ordem de serviço no app e a delega a determinado funcionário. O funcionário é notificado pelo aplicativo, cumpre a tarefa e dá baixa no sistema.

O Gestor Condomínio oferece ainda informações precisas de forma instantânea, reduzindo custos e dando agilidade

A manutenção preventiva e a reforma da rede elétrica podem sair mais barato do que as corretivas

ao gerenciamento do condomínio.

O diretor Executivo de Negócios Condominiais da Cipa, Cláudio Affonso, dá outro exemplo: “Ao pintar a fachada, por exemplo, o síndico pode delegar o acompanhamento da tarefa para seus funcionários e receber fotos que comprovem a execução do trabalho, além de criar e acompanhar as etapas de cada projeto.”.

Renato não conhecia esse aplicativo, mas acredita que ele seja de extrema importância para ajudar na organização do condomínio. “Sabemos que alguns síndicos trabalham com mais de um condomínio; outros são moradores e atuam como síndicos, de modo que têm que administrar suas atividades profissionais

OUT_NOV_DEZ 2020

15

Capa | Manutenção predial

e pessoais durante o dia. Assim, esse aplicativo pode ajudá-los a se organizar para as próximas tarefas.” Matarangas também vê benefícios no uso do aplicativo: “É de fato um recurso muito interessante, pois deixa informações limpas e claras para todo o condomínio, dessa forma, todos ficam atentos aos prazos de vistoria, por exemplo, e não são pegos de surpresa quando eles estiverem perto de expirar, bem como à lista de tarefas e ao estoque de materiais.”.

Condomínios não precisam fazer autovistoria durante pandemia Os condomínios residenciais e comerciais estão dispensados da obrigatoriedade da realização de autovistoria enquanto perdurar o estado de calami-

16

www.condominioetc.com.br

dade pública decretado por causa da pandemia pelo novo coronavírus. É o que determina a Lei 9.029/20, de autoria dos deputados Luiz Paulo (sem partido) e Lucinha (PSDB), que foi sancionada pelo governador em exercício, Cláudio Castro, e publicada pelo Diário Oficial do Estado em 1º de outubro de 2020.

Entretanto, a Cipa alerta aos síndicos que a referida suspensão não se aplica às obras de natureza emergencial. Os condomínios que já começaram a autovistoria deverão suspendê-la; os que ainda não a iniciaram deverão realizá-la somente após o fim do estado de calamidade pública. “O grave impacto econômico gerado pela pandemia pelo novo coronavírus causou aumento da inadimplência nos condomínios residenciais e comerciais. Medidas são necessárias para a saída da crise”, declarou Luiz Paulo.

Serviço Eletrosena (21) 2481-1704/96479-3124 www.eletrosena.com.br Matarangas Engenharia (21) 2436-6799 www.matarangasengenharia.com.br Stanley Engenharia (21) 2432-1700 stanleyengenharia.com.br

informe

Cipa oferece consultorias gratuitas para seu condomínio!

A Cipa investe a cada dia para trazer bem-estar a seus clientes. E a mais recente novidade são as consultorias gratuitas nas áreas de energia elétrica, abastecimento de gás e segurança. Confira aqui o que está à sua disposição.

ABASTECIMENTO DE GÁS Economia para todos os moradores com nova opção de fornecimento de gás até 20% mais barata do que a concessionária A Cipa e a Consigaz estão oferecendo uma consultoria personalizada para que todos no seu condomínio possam ter o fornecimento de gás com preço mais justo. Por meio desse serviço, o

condomínio recebe toda a análise indispensável para tornar a economia real.

***

ENERGIA Otimização e diminuição de custos com energia elétrica A Cipa, em parceria com a Monex, oferece aos condomínios uma consultoria especializada sobre as melhores práticas relacionadas com economia de energia, sempre adaptadas a cada realidade.

Há alternativas por meio de negociação livre com empresas que vendem energia diretamente para o cliente final, que pode gerar uma economia significativa para os condomínios. E o que

é melhor: com um investimento bem abaixo do que outras soluções já existentes oferecem.

***

segurança Verificação e consultoria completa para você ter certeza de que seu condomínio está seguro ou saber no que precisa melhorar Essa é a proposta que a Cipa e a empresa de segurança Fenixx fazem, em parceria, para seu condomínio. Serão avaliados todos os pontos, como equipamentos de segurança e acessos do condomínio. Em casos de falha na segurança, são indicadas possíveis soluções.

OUT_NOV_DEZ 2020

17

Condomínio | Terceirização Por Lia Rangel

Terceirização nos condomínios: um caminho sem volta Não é segredo para ninguém que a rotina dos síndicos é extremamente cansativa. Lidar com condôminos, fornecedores, funcionários, prestadores de serviço, com o elevador que não sai do lugar, a bomba da piscina que parou, o portão da garagem que travou no lugar errado e ainda ter que organizar toda a parte burocrática do condomínio não é moleza. Uma facilidade que muitos síndicos têm adotado para diminuírem a sobrecarga de trabalho é a terceirização de serviços e de mão de obra. Hoje em

18

www.condominioetc.com.br

dia é possível encontrar empresas especializadas em terceirização nas mais diversas áreas: administrativa, de limpeza, manutenção, conservação, segurança, portaria, treinamentos etc.

Mas quais são as vantagens da terceirização? A mais perceptível é a diminuição de trabalho para o síndico, já que, dessa maneira, ele não precisa se preocupar com montagem de escalas; compra de uniformes, equipamentos e material; treinamento; gestão e pagamento de funcionários. Outro benefício

é a certeza de que os funcionários são qualificados para o serviço que vão executar e que recebem atualizações constantes. As empresas terceirizadas ainda oferecem uma grande vantagem: elas sempre têm profissionais plantonistas para cobrir folgas, faltas e férias, então, caso um funcionário falte, outro será enviado no mesmo dia e o condomínio não ficará na mão.

Daniel Xavier, sócio-proprietário da Forte Segurança, empresa que atende todo o Rio de Janeiro desde 2014, ga-

O síndico Cléo acredita que a terceirização é importante, mas é exigente com os serviços prestados pelas terceirizadas

rante que há muitas vantagens para os condomínios na terceirização de serviços. “O atendimento de nossa empresa é 24 horas e, sendo assim, o síndico nunca fica na mão no caso de um funcionário faltar, pois nós enviamos outro rapidamente, além disso, conseguimos reduzir os custos a longo prazo. Temos profissionais qualificados para as mais diferentes áreas de atuação, como guardiões de piscina, especialista em manutenção de piscina, seguranças, porteiros e profissionais de limpeza e conservação, mas também oferecemos os serviços de desenvolvimento e execução de projetos de combate a incêndio e projetos de manutenção predial. Temos todos os profissionais e especialistas que o síndico precisa para garantir uma gestão mais tranquila”, diz.

Já pensou em terceirizar a limpeza dos estofados de seu condomínio?

Outro serviço que muitos síndicos nem sabem que podem terceirizar é a limpeza profissional de estofados.

Muitos condomínios têm sofás, poltronas e pufes espalhados em suas áreas comuns, mas poucos sabem que esses móveis necessitam de cuidados

especiais. Eduardo de Almeida, diretor de Operações da Mr. Cleaner, empresa especializada em higienização e impermeabilização de estofados, explica que a terceirização da limpeza desses móveis é uma boa opção.

“Os estofados de tecido devem ser higienizados pelo menos uma vez por ano, já que a limpeza cotidiana, realizada pela equipe do condomínio ou de empresas de serviços gerais, não é suficiente para mantê-los limpos, bonitos e saudáveis. Só uma empresa especializada possui equipamentos, produtos, técnicas e pessoal qualificado para proceder a uma higienização profunda, capaz de eliminar os microrganismos (ácaros, fungos, bactérias e vírus) que estão presentes no interior do estofado, remover manchas e a sujeira impregnada. O resultado será um móvel bonito, com aspecto de novo, e ambientes mais saudáveis, seguros e aconchegantes para os condôminos. Com a chegada do novo coronavírus, que fica alojado nas fibras de tecidos, esse processo se tornou ainda mais importante. Além disso, recomendamos que os estofados sejam impermeabilizados quando novos ou após uma higienização. Isso ajuda a aumentar sua vida útil e evitar danos pela infiltração de líquidos derramados acidentalmente. Do mesmo OUT_NOV_DEZ 2020

19

Condomínio | Terceirização

modo, estofados de couro também devem ser higienizados e hidratados por empresa especializada com a mesma frequência”, explica.

O diretor de Operações da Mr. Cleaner alerta sobre os cuidados necessários na hora de contratar uma empresa para fazer a limpeza dos estofados do condomínio. “Nesse ramo, existem muitos profissionais não qualificados que se aventuram a prestar esse serviço por parecer simples, mas a falta de conhecimento pode causar danos aos estofados e até colocar em risco as instalações do local e a vida dos condôminos e colaboradores.

Cuidado com o faz-tudo! Contrate somente empresa especializada e regularizada. Verifique os registros e a situação fiscal dela. Veja sua reputação. É possível consultar as avaliações feitas pelos clientes nos sites de busca, de reclamações e órgãos de defesa do consumidor. Verifique se ela utiliza produtos não tóxicos, não inflamáveis, autorizados pela Anvisa e amigos do meio ambiente. Peça para ver as Fichas de Informações de Segurança dos Produtos Químicos (FISPQ) com as devidas responsabilidades técnicas.

Existem muitos registros de acidentes com incêndio ou explosão durante o processo de impermeabilização de estofados causados por empresas ou pessoas não especializadas e sem compromisso com a segurança de moradores e colaboradores do condomínio. Exija a nota

20

www.condominioetc.com.br

É muito comum que os condomínios optem pela terceirização da equipe de limpeza, assim como no Villa Luna

fiscal de todos os serviços prestados e certificados de garantia quando se tratar de impermeabilização. Quando o síndico escolhe uma empresa especializada, ele tem a certeza de que seus estofados terão o tratamento adequado, que não serão danificados e, principalmente, que o serviço será prestado com segurança. Na Mr. Cleaner, temos um método inovador de impermeabilização que atua por meio do encapsulamento das fibras e dos fios, sem causar danos ao tecido, o que permite ao estofado ‘respirar’ normalmente, agregando conforto e saúde para as pessoas”, explica.

Há cerca de um ano e meio, Cléo Ribeiro está à frente do Condomínio Villa

Luna, na zona oeste da cidade. O condomínio é composto por um bloco com 72 unidades divididas em 12 andares e tem cerca de 350 moradores. Por lá, o síndico tem serviços terceirizados, mas é exigente com a entrega das empresas.

“Aqui, terceirizamos a portaria, os vigias e a limpeza com a mesma empresa. Outra cuida da manutenção diária da piscina e fornece o salva-vidas. Na academia, temos um professor à disposição dos condôminos de segunda a quinta-feira.

Recentemente, troquei o fornecedor que fazia a manutenção do sistema de câmeras. Como síndico, preciso ter acesso às câmeras em tempo real e essas imagens precisam ter qualidade, não

OUT_NOV_DEZ 2020

21

Condomínio | Terceirização

posso ficar esperando para acessar o que preciso, por isso, mudamos a empresa e ainda estamos em fase de adaptação com a que assumiu esse serviço.

No início da gestão, eu pensava sempre no valor mais baixo como opção, mas o importante mesmo é que o serviço seja bom. Hoje em dia, prezo por um serviço de excelência e descobri que preciso delegar essas atividades para evitar problemas para o condomínio. Ao contratar empresas de fundo de quintal, o retrabalho é certo, por isso, acho que uma das primeiras coisas é buscar referência dessas empresas no mercado, fazer análise do preço, mesmo buscando qualidade, saber quais condomínios já atendeu, quanto tempo de mercado tem e realizar uma entrevista presencial com os representantes para garantir o nível de serviço”, indica.

Maurício Teixeira, gerente de Negócios da Nature, empresa especializada

22

www.condominioetc.com.br

Profissionais que trabalham na portaria também são, na maioria das vezes, de empresas terceirizadas

em terceirização de mão de obra que atende todo o Rio de Janeiro, explica que na hora da contratação é muito importante comprovar a idoneidade da empresa. “O síndico deve exigir certidões negativas e solicitar a recomendação de contratantes e o grau de satisfação dos colaboradores com a empresa.

Após a contratação, o síndico pode se dedicar à administração do condomínio e ao atendimento dos condôminos, deixando os serviços operacionais por conta da terceirizada. Aqui na Nature o síndico ganha praticidade e economiza, além de acompanhar os índices de performance da empresa terceirizada,

por meio dos quais apresentamos o acompanhamento do cronograma preestabelecido.” Teixeira também ressalta que o condomínio economiza quando contrata uma terceirizada: “Nós compramos material de limpeza e outros insumos em grandes quantidades, e isso nos dá poder de negociação na hora da compra, diminuindo bastante os gastos com esses produtos.”. Ao longo do tempo, o síndico também economiza, pois o condomínio não precisa pagar FGTS, 40% da rescisão em caso de demissão, vale-transporte, vale-refeição nem nenhum outro tributo. Tudo isso fica por nossa conta e, mensalmente, enviamos os comprovantes referentes a cada funcionário para que o síndico possa acompanhar e ter tranquilidade de que as obrigações estão sendo pagas e que o condomínio não terá problemas ou dívidas trabalhistas em caso de demissão de um dos funcionários”, garante.

Muitos síndicos não acompanham se as terceirizadas estão pagando os tributos e acabam se metendo em problemas trabalhistas. A Nature, que disponibiliza profissionais de portaria, manutenção predial, jardinagem e limpeza, entre outros, lançou uma ação para ajudar esses síndicos. “Caso algum síndico ou administrador esteja com problemas com empresas terceirizadas, nós assumimos toda a dívida do passivo trabalhista em prol da negociação da implantação dos serviços da Nature no condomínio”, finaliza Teixeira.

Serviço Forte Segurança (21) 97009-3428/99237-7818 www.servicerio.com.br Mr. Cleaner (21) 97158-9017 www.mrcleaner.com.br Nature (21) 3596-1737 www.nature.rio.br

OUT_NOV_DEZ 2020

23

| Legislação

Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais entra em vigor A Cipa sempre prezou pela privacidade das informações de seus clientes A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD) entrou em vigor em 18 de setembro com sanção presidencial, que manteve veto ao artigo 4º da MP 959. Penalidades para descumprimento à lei ficaram para agosto de 2021.

A nova lei tem por objetivo assegurar o direito à privacidade e à proteção de dados pessoais dos usuários, por meio de práticas transparentes e seguras, para garantir seus direitos fundamentais, e prevê penalidades às empresas que não cumprirem tais requisitos.

24

www.condominioetc.com.br

Paula Santos, coordenadora de Tecnologia da Cipa, fala à revista Condomínio etc. sobre a postura da empresa ante a nova lei: “A Cipa, desde 2017, vem investindo em inovação tecnológica, aliada às boas práticas, e executando os protocolos voltados para a segurança digital de nossa corporação. Buscamos aplicar um conjunto de técnicas, processos, procedimentos e atividades para assegurar a integridade de dados e sistemas.

Vimos com a LGPD uma oportunidade de transformação e evolução de nos-

sos processos e, como consequência, de nossos serviços e produtos. Seguimos alguns requisitos, como a avaliação de fornecedores com certificação e que estejam preparados para essa nova legislação, política de alçadas de acesso ao sistema e todos os demais processos que já executamos. A privacidade e a segurança da informação são primordiais em nossa área de tecnologia.

A Cipa conta com uma equipe multidisciplinar composta pelas áreas de Tecnologia, Qualidade, Jurídico e Negócios,

que já realizam todo o trabalho de refinamento dos processos e das políticas internas para adequação total à LGPD. Entendemos que esse trabalho é de amplitude corporativa, e não apenas jurídica, e que precisamos estar sempre atentos a todos os detalhes, engajando nossos colaboradores para seu absoluto sucesso. A LGPD é uma mudança cultural na sociedade, mas que ofertará muitos benefícios a todos. A colaboração entre empresas, clientes e parceiros será fundamental.”.

Abadi lança, em parceria com o Secovi Rio, protocolo sobre a LGPD A instituição da LGPD é um marco que estabelece regras sobre armazenamento, tratamento e compartilhamento de dados pessoais, criando um cenário de segurança jurídica válido para todo o Brasil. Com esse novo direcionamento, a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) decidiu elaborar e divulgar o Protocolo de Adaptação das Atividades de Gestão e Intermediação Imobiliárias à LGPD. O guia de consulta pretende relacionar as principais diretrizes e recomendações para que administradoras de imóveis e condomínios, gestores de condomínios, gestores de locação, corretores de imóveis, síndicos externos e condomínios compreendam o impacto da LGPD em suas atividades, além de

servir como norte para os titulares de dados, ou seja, as pessoas naturais a que a lei visa proteger.

Segundo o documento, a legislação brasileira já oferecia proteção aos dados pessoais, porém, não de forma tão específica. A partir de agosto de 2021, a Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD), tão logo seja criada, poderá aplicar sanções como advertência, multas de até 2% do faturamento da pessoa jurídica com limite de até R$ 50 milhões e exposição da infração. Contudo, até essa data, recomenda-se que as empresas promovam as devidas adaptações e cumpram as regras dispostas, evitando reivindicações dos titulares de dados pessoais com base na nova lei.

Adaptação à LGPD A lei deixa claro que, por serem pessoas jurídicas ou naturais que promovem atividades econômicas, as administradoras de imóveis, os gestores de condomínios, gestores de locação, corretores de imóveis e síndicos profissionais devem se adaptar. A intermediação de bens imóveis para locação ou venda também se enquadra na medida, mesmo que a corretagem seja feita por corretor autônomo ou desempenhada por uma imobiliária. Sob esse aspecto, pode-se dizer que quem utiliza o serviço profissional tem uma proteção maior de seus dados do que quem negocia direta-

mente de modo informal.

Por enquanto, a dúvida é se todos os condomínios devem atender à LGPD. “Se o condomínio fizer uso de dados, como um shopping center, aí, sim, terá que cumprir a lei. Porém, sem a criação e manifestação da ANPD a respeito, é prudente que o condomínio revise os procedimentos com a administradora e sua assessoria jurídica, de forma a não deixar qualquer ponto de fragilidade ou que gere prejuízo aos titulares dos dados coletados”, explica o advogado André Luiz Junqueira.

“Recomenda-se que tal revisão passe por assembleia. Mesmo que não se enquadre totalmente na LGPD, os condomínios têm responsabilidade jurídica por eventual mau uso dos dados pessoais, sendo as imagens capturadas pelos circuitos de monitoramento das áreas comuns um exemplo dessa prática”, complementa o advogado.

Para a execução das normas, a LGPD define as funções de titular de dados, controlador, operador e encarregado para o ciclo de proteção de dados. “Em um condomínio, o titular de dados seria o visitante que se identifica na portaria; o controlador seria o síndico que toma decisões sobre o tratamento de dados; o operador seria o porteiro ou a administradora que faz a coleta em nome do síndico; e o encarregado seria o advogado do condomínio”, define Rafael Thomé, presidente da Abadi.

OUT_NOV_DEZ 2020

25

26

www.condominioetc.com.br

OUT_NOV_DEZ 2020

27

| Condomínio

Parquinhos sob um novo olhar Os parquinhos da grande maioria dos condomínios estiveram fechados por muito tempo em função da pandemia. Aos poucos, foram reabrindo, e os síndicos cuidadosos fizeram sua parte, estabelecendo novas regras de uso e de limpeza.

Bom exemplo é do síndico Pedro Barros, do Condomínio Joia da Barra, na zona oeste do Rio de Janeiro, que está no comando do edifício desde abril de 2018. Ele mora no empreendimento desde sua implantação, em 1999, e já participou de outras gestões como conselheiro. Ou seja, conhece muito bem o dia a dia do condomínio, que tem cinco

28

www.condominioetc.com.br

blocos, 488 unidades e aproximadamente 3.200 moradores.

A área do parquinho, que tem uns 14 anos de vida, serve a todos os blocos e tem cerca de 350 m². Ali há vários tipos de brinquedo, entre eles os de madeira, os de plástico e até mesmo os mesclados com diferentes materiais. Retrato de um condomínio que, aos poucos, foi aumentando e incrementando sua área de lazer para os pequenos. “Temos brinquedos feitos com pneu, fibra de vidro, madeira, plástico e até balança com estrutura de aço”, detalha o síndico, explicando que há duas áreas delimitadas no

espaço: uma para crianças de até 6 anos e outra para os maiores. “Os adolescentes não são proibidos de estar no espaço até porque temos bancos, e os jovens gostam de se sentar para conversar ali.

Mas sabem que os brinquedos são para uso dos pequenos”, diz Barros.

Seguindo os protocolos de reabertura das áreas de lazer o síndico não dormiu no ponto: em meados de agosto, estabeleceu um novo horário para o parquinho e uma rotina de limpeza rígida: “Limitei o uso entre 9h e 18h; os faxineiros limpam antes das 9h todos os brinquedos e também de três em

três horas, com pano umedecido com solução bactericida e, em seguida, com spray de álcool 70%. Fecho às 18h porque, depois desse horário, os faxineiros vão embora”, detalha ele, explicando ainda que se tiver alguém no parquinho na hora da limpeza a brincadeira tem que parar um pouquinho.

Ainda em conformidade com as regras de ouro, esse síndico exige o uso de máscara nas áreas comuns inclusive nos parquinhos. Se alguém se recusar a usar a orientação é ser convidado a se retirar do local. “Mas nossos moradores colaboram muito. Se não houvesse colaboração, fecharia o espaço, mas nunca houve necessidade.”

A manutenção dos brinquedos é feita pela equipe interna do condomínio, que se encarrega de verificar o estado da grama sintética e fazer eventuais reparos.

A casinha de madeira também recebe pin-

tura sempre que necessário. Aliás, Pedro Barros resgatou a amarelinha, tradicional brincadeira que faz muito sucesso por ali: “Mandei pintar no chão a sequência de números e algumas mães brincam com seus filhos.”. Ponto para ele, que está retomando, em tempos modernos, uma forma divertida de interação!

Pano rápido

Pedro Barros, síndico do Joia da Barra, intensificou a limpeza do parquinho durante a pandemia

Tem que saber limpar. Especialmente nestes tempos estranhos que estamos vivendo. Danielle Porto Cormack Garcia, gestora administrativa da DPL Niterói, afirma que a limpeza de modo geral e não só dos parquinhos ganhou um novo olhar com a pandemia. “Assim como a limpeza de outras áreas comuns, os parquinhos também fazem parte da faxina diária do condomínio, pois são áreas muito frequentadas por crianças.

Apesar de sabermos que os casos de Co-

OUT_NOV_DEZ 2020

29

| Condomínio

vid-19 em crianças são baixíssimos e podem não apresentar sintomas (assintomáticas), elas podem ser transmissoras do vírus para outras crianças e adultos que tenham comorbidades.”

Quanto à higienização adequada, a gestora da DPL Niterói reforça: “A melhor limpeza é com o uso de álcool 70%, água sanitária e água e sabão diariamente. Tanto para as áreas comuns quanto para os parquinhos de plástico e madeira esses produtos são adequados. Para a desinfecção geral, poderão ser utilizados produtos à base de quaternário de amônio”, diz ela, informando ainda que existem produtos hoje no mercado vendidos na forma de aerossol, o que facilita a limpeza.

Quanto à periodicidade da faxina, a especialista aconselha: “Cada condomínio deve fazer a avaliação de seu

30

www.condominioetc.com.br

Escolhendo um parquinho

Tanto os parquinhos de madeira como os de plástico devem ser limpos com frequência e produtos adequados

ambiente conforme o fluxo de pessoas que transitam no local ou que passarão a transitar, mas recomendamos que a limpeza seja feita pelo menos duas vezes ao dia.”.

Se a ideia é investir em um novo brinquedo ou mesmo uma nova área infantil, o síndico deve estar atento a suas escolhas. Eonio Campello, diretor da Renove Brasil, empresa atuante há 15 anos que vende brinquedos, pisos para playgrounds e utilitários para condomínios (contêineres, carrinhos, lixeiras, bicicletários), avisa: “Toda aquisição para a área infantil deve ter o selo do Instituto Nacional de Metrologia e Qualidade Industrial (Inmetro).”.

Segundo o especialista da Renove, a melhor opção de compra são brinquedos feitos deplástico rotomoldado. “Não têm quinas vivas, não soltam farpas e são muito mais flexíveis no caso de um acidente.

A limpeza pode ser feita com hidrojato e álcool. Acho que o investimento numa

Pedro Barros resgatou algumas brincadeiras que estão em desuso e fazem muito sucesso, como a amarelinha

máquina lava a jato é excelente para o condomínio. Mas na falta dela, água e sabão com um pano resolvem. Outra vantagem: esses brinquedos não estragam ainda que sejam lavados todos os dias. No entanto, o inimigo desses brinquedos é o sol, mais precisamente os raios UV.” Ainda sobre a qualidade dos brinquedos, Campello, que revende várias marcas, sempre aconselha a marca Mundo Azul: “Tem garantia de cinco anos contra a desbotagem ocasionada pelo sol. As outras marcas, não.

Já vi brinquedos dessa marca com 30 anos de vida em perfeito estado. E o melhor: não é mais cara que as outras. É excelente!”

Um problema que afeta qualquer brinquedo e é uma realidade: guimbas de cigarro. “O fogo marca o brinquedo e fura a grama sintética.”

Escolhendo o piso do parquinho O diretor da Renove é enfático: o melhor piso é o emborrachado.

“Quando a criança cai não se machuca. Indico sempre o da marca Flexpiso,

com placas de 1 × 1m. As placas grandes são mais adequadas, formam um grande lençol na área. Têm garantia de um ano, mas nunca dão defeito, duram cerca de 15 anos.”

O pulo do gato, segundo Campello, é que as placas são coladas umas nas outras, e não no chão. “Não colamos no chão por causa da temperatura. Esse diferencial dá longevidade ao investimento.”

Outro fator importante a observar na hora da compra é referente à altura das placas. Elas vão definir o amortecimento em caso de queda.

“Quanto mais alto o brinquedo, mais alto deve ser o amortecimento e, consequentemente, a espessura da placa”, ressalta Campello.

Para limpar a sujeira mais grossa das placas de borracha o diretor da Renove também indica o hidrojato com água pura.

Serviço Renove Brasil (21) 3170-2640/98729-0978 www.renovebrasil.com DPL Niterói (21) 2624-1014/97229-2548 www.dpldistribuidora.com OUT_NOV_DEZ 2020

31

| Manutenção

Buscando a luz

Um ambiente bem iluminado valoriza qualquer projeto Condomínios que lançam mão da iluminação a seu favor só têm a ganhar.

Ganham em segurança e na valorização do projeto paisagístico e arquitetônico.

E o conjunto da obra enaltece o patrimônio, claro.

Cláudio Marques, sócio da Led Lux, empresa que fornece produtos de iluminação para condomínios, obras e escritórios há cinco anos, tem dicas preciosas: “Todos deveriam investir em lâmpadas LED, já que consomem menos e duram muito mais. O mais indicado é usar lâmpada LED porque a economia no consumo chega a 50% em relação às lâmpadas fluorescentes e 90% em relação às incandescentes. Por exemplo, onde o pé-direito é mais baixo, a lâmpada de 9W é suficiente. Já em áreas com o pé-direito mais alto, o indicado é usar lâmpadas de 15W. Também a vida útil das lâmpadas LED é maior – estimada em 25 mil horas de uso contra 8 mil horas das fluorescente e mil horas das halógenas. Outro ponto positivo é que as lâmpadas LED têm garantia de um ano direto com a loja a partir da data da nota fiscal.”.

32

www.condominioetc.com.br

Moises Queiroz, do Condomínio Frames, investe na iluminação e no uso racional da energia: “80% de nossas lâmpadas já são LED”

Marques observa que “a lâmpada mais consumida pelos condomínios é a LED 9W com luz fria, que oferece uma luminosidade equivalente à da lâmpada antiga incandescente de 60W. É a mais popular pelo preço mais em conta e pela iluminação oferecida”. Entretanto, o especialista alerta que os síndicos devem fugir das lâmpadas halógenas e das

lâmpadas dicroicas antigas: “Lâmpadas duplo contato halógenas, por exemplo, usadas em refletores e luminárias antigas consomem até 500W, esquentam o ambiente e duram pouco. Já as lâmpadas dicroicas antigas consomem 50W, também duram pouco e esquentam o ambiente, com o agravante de serem instaladas sempre em sequência com várias, geralmente na portaria.”.

A iluminação correta e econômica faz toda a diferença também no quesito segurança. O sócio da Led Lux afirma: “Spots nos prédios direcionados para a calçada e com sensor de movimento são uma tendência para ajudar na iluminação pública e dão maior sensação de segurança. Para a área externa o ideal é instalar refletores de LED. São indicados para a entrada de pedestres, o portão da garagem, as áreas de circulação, as quadras e os muros. Eles podem ser conjugados com sensor de presença que acende ao passar alguém, fotocélula que acende quando escurece e apaga ao amanhecer e, agora, estão chegando ao mercado refletores conjugados com painel solar.”.

Modernizando com economia É possível ter um condomínio superiluminado sem levar um susto com a conta de luz. Basta investir na modernização do sistema: “A dica é modernizar com iluminação LED. Não precisa fazer uma grande reforma para isso. O síndico pode ir adequando aos poucos, fazendo mudança nos corredores, depois na garagem, na portaria e por aí vai. Instalar sensores de presença multifuncionais, que têm até seis funções, entre elas timer e fotocélula, também ajuda muito a reduzir a conta de luz”, reforça o especialista da Led Lux. Ainda aproveitando as informações de quem trabalha 24 horas por dia para que seus clientes tenham luz adequada, Marques pontua: “Além das lâmpadas LED comuns, surgiu uma gama de produtos LED que podem ser instalados

nos condomínios. Lâmpadas de alta potência; lâmpadas tubulares; espeto de jardim; refletores coloridos; plafons; spots variados; lâmpadas dicroicas e minidicroicas; lâmpadas PAR; lâmpadas bolinha; lâmpadas vela; luz de emergência; tartarugas; balizadores; lâmpadas dimerizáveis; lâmpadas com filamento retrô – ideais para decoração amarelada – e fitas LED resistentes a chuva para decoração de Natal.”.

As tonalidades das lâmpadas LED costumam ser ponto de dúvida na hora da compra. Marques ajuda seus clientes nessa escolha também. Mas de antemão já nos dá uma luz: “Existem lâmpadas e luminárias LED com tonalidades que vão da luz fria branca total à luz morna amarelada. A luz fria é indicada para áreas de acesso de serviço e garagem. Já a luz morna é indicada para a área social, como portarias, corredores e elevadores sociais.”.

Projetos paisagísticos com iluminação adequada sempre são valorizados

OUT_NOV_DEZ 2020

33

| Manutenção

Iluminando jardins Quem se deparou com um jardim bem iluminado à noite já percebeu a importância de contratar uma empresa especializada no assunto para não correr o risco de errar na mão e amargar com uma iluminação inadequada.

Adriana Mattos, paisagista e sócia da Equipe Garden – Paisagismo, empresa que atua há 22 anos embelezando jardins, afirma: “A iluminação de um jardim, além de aumentar a segurança do local, garante locomoção mais firme, evitando tropeços, quedas, e ainda tem a capacidade de espantar ‘visitantes’ indesejáveis no jardim, como morcegos e cobras. Ela transforma o jardim em um espaço de convivência noturno, proporcionando a seus usuários sua utilização e contemplação não somente durante o dia, mas também à noite de forma

34

www.condominioetc.com.br

mais segura, gerando beleza, qualidade de vida e aconchego, além de trazer sofisticação e conforto ao espaço.”.

Claro que, para tornar esse ambiente um lugar agradável, é preciso recorrer a quem sabe o que faz. A experiência nesse sentido faz toda a diferença. “O primeiro passo é conhecer bem as plantas que fazem parte do projeto de paisagismo, bem como os elementos decorativos e/ou utilitários do espaço. O segundo passo seria conhecer os tipos de lâmpada existentes no mercado, suas cores e funções. O terceiro passo seria realizar um estudo minucioso das inúmeras luminárias oferecidas para essa área e suas aplicações”, explica a paisagista.

Sobre que cor usar para valorizar um jardim, Adriana afirma: “A melhor temperatura de cor para destacar as plantas são os tons amarelados, pois

realçam melhor as cores e criam um efeito mais real, ou seja, não alteram as características naturais das cores das espécies vegetais. Já a luz branca é recomendada quando a intenção é apenas clarear o local ou destacar vegetações diferenciadas e/ou elementos decorativos e esculturas. De qualquer forma, é preciso tomar muito cuidado na hora de escolher a cor certa para iluminar seu jardim e dosar para não exagerar nos tons, pois, em muitos casos, a iluminação pode se tornar uma vilã e criar um ambiente bagunçado visualmente.”.

Falando em erros e acertos, anote aí: “Muitas pessoas costumam utilizar a luz verde com o intuito de dar vida às plantas, porém, ela produz exatamente o efeito contrário, visto que as folhas, em sua maioria, já são verdes por natureza, e a incidência da luz verde sobre o verde deixa o jardim monocromático,

sem contraste de cor, gerando, assim, um efeito apático e tedioso, além de dar à vegetação um ar um tanto quanto artificial”, palavras da paisagista.

Segundo Adriana, outra cor muito interessante para uso no paisagismo é a lâmpada na cor âmbar, porém, deve ser utilizada sem exageros. “Apenas em pontos estratégicos de destaque para que o ambiente não se torne pesado ou cansativo.”

A paisagista também recomenda o uso de LED nos jardins, não só pelo fator economia, mas por não emitir calor no facho de luz quando em contato com flores e plantas. “Dessa forma, a luz não vai queimar as plantas nem impedir que cresçam de forma rápida e saudável.

Cada espaço, ambiente ou elemento decorativo de um jardim exige iluminação e luminárias distintas e adequadas à função e ao efeito que se pretende gerar. O

uso da luminária correta colabora para destacar a beleza das espécies vegetais e proporcionar um charme singular às áreas livres do jardim.”

Eletricidade no jardim Este é um ponto importante a se destacar. Afinal, água junto com eletricidade pode ser uma combinação perigosa. “Na hora da instalação, devem ser seguidas à risca as orientações fornecidas no projeto pelo profissional competente, com uso de eletrodutos específicos; isolamento correto da fiação e dos terminais; construção de caixas de drenagem e caixas de passagem; posicionamento correto das luminárias para que seus orifícios de drenagem fiquem voltados para baixo, entre outros detalhes”, alerta a paisagista.

Adriana Mattos, da Equipe Garden – Paisagismo: “O menos é mais, principalmente se o jardim já possuir um projeto de luminotécnica. Minha dica é: escolha um único ponto de observação atrativo em seu jardim e ali abuse, ouse mesmo, com lâmpadas piscapisca coloridas; esse ponto será a ‘cereja do bolo’ da ornamentação natalina”

OUT_NOV_DEZ 2020

35

| Manutenção

Projeto de iluminação × projeto de luminotécnica É muito comum as pessoas confundirem um tipo de projeto com o outro ou mesmo desconhecerem a diferença entre eles. “Mas vale ressaltar que um projeto de iluminação ou elétrico tem como principal finalidade a proteção e a segurança dos usuários e do patrimônio, evitando acidentes com eletricidade e incêndios, ou seja, é um projeto em que se faz necessário o uso específico do conhecimento técnico que somente profissionais com inscrição no órgão competente (Crea), como engenheiros elétricos, engenheiros civis, arquitetos e técnicos em eletricidade, estão habilitados a executar”, avisa Adriana.

E já que estamos nos aproximando do Natal, é sempre bom lembrar que a decoração de Natal também merece

36

www.condominioetc.com.br

toda a atenção. “O menos é mais, principalmente se o jardim já possuir um projeto de luminotécnica. Minha dica é: escolha um único ponto de observação atrativo em seu jardim e ali abuse, ouse mesmo, com lâmpadas pisca-pisca coloridas; esse ponto será a ‘cereja do bolo’ da ornamentação natalina; porém, se ainda assim desejar iluminar outros locais do jardim, aconselho escolher lâmpadas neutras, brancas, para não poluir o ambiente decorado. Um exemplo muito bacana é a utilização das cascatas de luz e das mangueiras, muito usadas para envolver troncos de árvores e palmeiras, proporcionando uma decoração sutil e elegante”, conclui Adriana.

O síndico do Condomínio Frames, na zona oeste do Rio, Moises Queiroz, já está com 80% do condomínio abastecido com lâmpadas LED. O empreendimento, que tem nove blocos, 788 unidades e cerca de 2.500 moradores, prioriza a iluminação

das áreas comuns que foi elaborada no projeto original do prédio, em 2016.

Os jardins também recebem iluminação apropriada: “Temos lâmpadas adequadas que favorecem e embelezam ainda mais o jardim; o projeto paisagístico original se mantém”, diz ele.

A iluminação da portaria principal também é focada na segurança. “Adequamos a área externa da portaria com uma intensidade de luz superior à do padrão normal para dar mais segurança na área adjacente”, conclui Queiroz, mostrando que a iluminação faz toda a diferença sob os mais diversos pontos de vista.

Serviço Led Lux (21) 2549-5574 www.lojaledlux.com.br Equipe Garden – Paisagismo (21) 99621-5916/97207-1964 www.equipegarden.com.br

OUT_NOV_DEZ 2020

37

| Segurança Por Lia Rangel

Você faz tudo para manter seu condomínio seguro?

Seja condomínio comercial ou residencial, a preocupação do síndico com a segurança é sempre enorme. Conversamos com especialistas que falaram sobre os mais diversos sistemas que garantem a segurança dos condomínios e a tranquilidade dos síndicos.

Há 21 anos, Álvaro Neto está à frente do Condomínio Marapendi Shopping, na zona oeste do Rio de Janeiro, composto de 83 lojas. O síndico explica que dispõe de vários sistemas que garantem a segurança do condomínio. “Contamos com sistema de monitoramento via CFTV, sistema de alarmes e vigilância terceirizada, entre outros. Tudo isso faz parte de um planejamento estratégico,

38

www.condominioetc.com.br

que é diferente para horários em que o shopping está aberto e fechado. Caso a equipe de monitoramento suspeite de algum crime, nossa segurança externa é acionada e a polícia é contatada. A verdade é que os bandidos são organizados, fortemente armados e planejam as ações com base no elemento surpresa.

Eu acredito que manter uma estrutura com muitos homens armados é perigoso. A intenção não pode ser revidar com armas, pois temos famílias passeando, pessoas trabalhando e as vidas não valem nada para esses bandidos. Por isso, acreditamos na estratégia. O fato de eles saberem que temos um sistema de segurança complexo e pessoas prepa-

radas para uma reação já causa receio neles e isso acaba fazendo com que pensem duas vezes. São medidas de prevenção”, diz.

O síndico ainda conta com o apoio de uma empresa de segurança com suporte 24 horas. “Temos a ajuda de uma empresa que nos oferece uma estrutura que não teríamos condições de manter caso não fosse terceirizada. Trata-se de um suporte externo com uma central de veículos que chega muito rapidamente ao shopping. Eles estão preparados para lidar com situações de todos os portes.

Também contamos com segurança armada, mas são pessoas muito bem treinadas, que só podem utilizar as armas

em caso de defesa, o que cobro muito.

Também exijo uma comunicação eficiente entre a segurança e todos os outros funcionários, para que, ao avistarem uma situação suspeita, repassem as informações às áreas competentes a fim de manter o condomínio seguro. É importante citar que o programa Segurança Presente aumentou nossa segurança tanto na Barra quanto no Recreio. Por isso, hoje temos um policiamento ostensivo e, consequentemente, mais segurança”, diz.

Inteligência no combate ao crime Um empresário do ramo de segurança que prefere não se identificar explicou que o número de assaltos a residências aumentou muito no Rio de Janeiro e que o único jeito de combater esses crimes que estão cada vez mais organizados é com inteligência. “Nós entendemos que o crime deve ser neutralizado, não combatido, porque segurança não é força,

O síndico Álvaro Neto está à frente do Condomínio Marapendi Shopping há 21 anos

é inteligência. Minha empresa é focada em estratégia para garantir a proteção de que o cliente precisa. Infelizmente, a maioria dos condomínios não está interessada em qualidade e eficiência do serviço, mas em preço. Nós fazemos diversas análises, identificamos as falhas

e, a partir daí, traçamos estratégias para evitar problemas. Prevenção sempre foi o melhor caminho, então, os síndicos devem se antecipar e investir em segurança para que não haja transtornos no condomínio. Também considero fundamental que apenas uma pessoa saiba dos siste-

OUT_NOV_DEZ 2020

39

| Segurança

mas que serão instalados, além dos visíveis, porque não devemos divulgar e deixar essas informações caírem em mãos erradas. Nós temos o know-how para cuidar da segurança de um condomínio do portão para dentro e para fora”, diz o sócio da empresa.

A JG Segurança Predial, empresa com 20 anos de experiência, atua na área de segurança eletrônica, controle de acesso, interfone, câmera de segurança, alarme, cerca elétrica e outros sistemas para condomínios residenciais e comerciais. Jorge Gomes, sócio-gerente da empresa, explica que, no Rio de Janeiro, a demanda por sistemas de segurança sempre aumenta. “Para se manter seguro, o condomínio precisa de um sistema de monitoramento com câmeras de boa qualidade, sistema de automação de portões para controle de acesso de pedestres e carros. Além disso, é importante investir em um bom sistema de interfonia para comunicação interna entre os próprios moradores e entre os moradores e a portaria. A equação é simples: quando você tem um sistema eficiente, você melhora o nível de segurança do condomínio. Esse sistema de interfonia, por exemplo, permite que a presença do entregador ou visitante seja informada e conferida pelo interfone. Para os moradores, o acesso pode ser controlado por comando de voz ou por biometria. São soluções simples que

40

www.condominioetc.com.br

bloqueiam o acesso de pessoas não desejadas no condomínio. Há também recursos mais modernos, como o sistema de reconhecimento facial por câmeras de segurança que detectam a pessoa e, por meio da informação do software, pode liberar ou não a entrada e até dizer se a pessoa tem problema na justiça (no último caso, o sistema tem de ser agregado às autoridades competentes).”

Mas manter o condomínio protegido envolve mais uma série de medidas que precisam ser tomadas e que não têm, necessariamente, a ver com a prevenção de invasões indesejadas. Marcelo Stenzel, da Incotel, empresa especializada em sinalização, segurança e controle de acesso que atende todo o Rio de Janeiro, explica que o síndico, como responsável legal do condomínio, precisa se preocupar com outras questões também. “Segurança é uma palavra muito ampla e há muitas maneiras de manter o condomínio e os condôminos protegidos. Falando

em segurança patrimonial, o síndico tem uma gama de sistemas que ajudam a mantê-la e trabalhamos com todos eles.

Temos ainda um software desenvolvido por nós que, por meio de tag no veículo ou biometria, controla a entrada no condomínio. Muitos condomínios não têm vagas demarcadas, e nosso controle de acesso permite que o condômino entre na garagem apenas com o número de veículos a que tem direito, evitando que alguns moradores ocupem mais vagas e outros fiquem sem nenhuma”, explica.

Mas também é importante pensar na sinalização do condomínio. “Ao falar em segurança de pedestres e veículos, é necessário desenvolver um projeto com semáforos e sinaleiras para evitar acidentes no próprio condomínio, até porque se o veículo sai do condomínio e atropela alguém por não haver sinalização, o síndico pode ser responsabilizado por isso.

O ideal é instalar a sinaleira de pedestres para não correr esse risco. O diferencial da nossa empresa é que fazemos manutenção em todos os sistemas e o síndico resolve tudo conosco, sem precisar gerenciar vários contratos”, finaliza.

Serviço Incotel (21) 2270-0203 www.incotel.com.br JG Segurança Predial (21) 99183-8211 www.jgsegurancapredial.com.br

OUT_NOV_DEZ 2020

41

Manutenção | Bombas Por Leticia Rio Branco

Não deixe a bomba de água se transformar numa verdadeira bomba!

Saiba os principais problemas que podem afetar o equipamento e por que a manutenção deve estar sempre em dia

As bombas de água são de extrema importância para o condomínio e devem estar sempre com a manutenção em dia

42

www.condominioetc.com.br

Uma das principais preocupações dos síndicos é, sem dúvida, a bomba de água. E o nome dado ao equipamento não poderia ser mais apropriado. Todos sabem que ele, que tem a função de bombear água para o prédio, pode se tornar uma verdadeira “bomba”. E o resultado: condomínio sem água com o verão batendo à porta… Imagine o caos.

Ninguém quer passar por isso, certo?

Segundo Allyne Duque, diretora da

Nova Saturno Manutenção Predial, são muitos os problemas que podem afetar a bomba de água, desde a inatividade ao excesso de uso. Porém, o que mais compromete o desempenho da bomba é justamente a falta de manutenção.

“Os problemas mais frequentes de falha do abastecimento ocorrem por conta de peças do sistema que não possuem manutenção preventiva, gerados pelo desgaste natural das peças. Eles são mais

frequentes em válvulas e boias de nível”, ensina ela, acrescentando que o equipamento possui um conjunto extenso de peças mecânicas, hidráulicas e elétricas que compõem o sistema para o funcionamento adequado que gera o abastecimento de água predial como válvulas, chaves contactoras e comutadoras, boia de nível, eletrobomba de elevação, entre outros. “Ou seja, todos os pontos mencionados geram problema”, completa.

E para evitar tamanha dor de cabeça, manutenções preventiva e corretiva devem ser feitas com frequência. “A inspeção deve ser realizada no máximo mensalmente, quando uma vistoria é executada em todos os sistemas hidráulicos e elétricos. O funcionamento dos motores também deve passar por um revezamento, bem como todos os componentes do sistema para, assim, aumentar o tempo de vida útil das peças”, explica Allyne.

A síndica Fabiana Brand diz estar

sempre de olho no funcionamento dos equipamentos que bombeiam água para o seu condomínio. E, para tanto, não abre mão de manter a manutenção em dia. “Aqui no condomínio a manutenção é feita mensalmente, tanto da bomba de água que abastece o prédio quanto a da piscina. E quando ocorre algum problema, é por excesso de uso da bomba. Mas fico tranquila porque, em casos de necessidade, logo aciono a empresa de manutenção, que resolve tudo para mim na mesma hora”, diz ela, que, há dois anos, está à frente de um prédio de 12 andares na zona sul do Rio de Janeiro com 66 unidades, cerca de 160 moradores e que é administrado pela Cipa.

Outro ponto a ser abordado é a questão do consumo de energia das bombas que aumenta consideravelmente à medida que a temperatura sobe. Ou seja, com a chegada do verão, os síndicos começam a se preocupar com as contas

Os principais problemas enfrentados estão relacionados com o desgaste natural das peças da bomba. Por isso, é essencial ter uma empresa de manutenção idônea que verifique o equipamento mensalmente

OUT_NOV_DEZ 2020

43

Manutenção | Bombas

lham com qualquer tipo de eletrobomba, como inversores de frequência ou soft start. “São eles que controlam a tensão de partida dos motores trifásicos”, afirma. Além do alto consumo, na estação mais quente do ano é comum que prédios tenham suas garagens alagadas, o que também causa bastante transtorno aos condôminos e síndicos. “Nesse caso, as eletrobombas que funcionam submersas na água são as mais indicadas, principalmente as que possuem maior vazão em metros cúbicos e maior potência, pois são mais funcionais para garagem e subsolo. Porém, é importante ter uma bomba sobressalente em casos de emergência”, observa.

A síndica Fabiana Brand, que está à frente de um prédio situado na zona sul carioca, faz manutenção mensal das duas bombas do condomínio

de água e de luz. Allyne explica: “As bombas consomem energia de acordo com a demanda. Por isso, é muito comum que, em dias quentes, haja um aumento considerável do consumo, tanto de água quanto de energia.” Por isso, para potencializar a performance dos motores com baixo consumo de energia, a empresa aposta nos sistemas elétricos que traba-

44

www.condominioetc.com.br

Cuidados essenciais que vão além da manutenção: como saber se sua bomba precisa ser trocada Mesmo com a manutenção em dia, a especialista da Nova Saturno dá algumas dicas de como verificar a vida útil da bomba, que pode chegar a 20 anos. Segundo ela, os zeladores precisam estar atentos aos sinais que as bombas de água transmitem. Por exemplo, fazer vistorias diariamente, com foco no visual e auditivo, faz toda a diferença: qualquer ruído estranho pode revelar vazamentos. No

entanto, funcionários de modo geral não devem agir como técnicos e manusear a bomba. “E para garantir que a bomba precisa ser trocada, deve haver uma análise de acordo com o fabricante e o tempo de garantia dado na parte hidráulica. Porém, um conjunto que passou por reparos elétricos ou hidráulicos em excesso e ultrapassou o valor investido inicialmente, por exemplo, com certeza indica que está na hora de efetuar uma troca”, comenta ela, enquanto a síndica Fabiana revela que ainda não passou pela experiência de trocar de bomba. “Durante a minha gestão, só fiz mesmo reparo na bomba. O que fiz de diferente foi uma obra no terreno da garagem com uma cisterna que faz captação da água da chuva por meio de uma bomba nova. Isso, com certeza, vai reduzir o gasto de água do prédio”, conta.

E por falar em inovação, Allyne adianta algumas novidades que estão por vir, mesmo com as bombas de água seguindo um mesmo projeto/padrão mecânico há décadas. “Hoje, temos um mercado mais versátil, no qual o cliente encontra mais variedade de acordo com a sua necessidade. Por exemplo: temos sistemas de pressurização mais eficientes, eletrobombas mais silenciosas, componentes elétricos que consomem menos energia, sistemas de captação pluvial, comandos de acionamento automatizados por meio de inversores ou conversores de frequência”, cita.

3) Bomba de piscina É responsável por bombear e filtrar a água da piscina. A manutenção deve ser feita a cada seis meses com foco na troca de rolamentos do motor.

4) Bomba de pressão É usada, por exemplo, nos andares mais altos de um prédio, nos quais a pressão da água do reservatório ou caixa d´água é baixa. A manutenção deve ser feita todo mês.

5) Bomba de incêndio São as bombas que promovem o funcionamento dos hidrantes. A manutenção é indicada a cada seis meses.

Conheça os tipos de bomba de água em condomínios e seus prazos de manutenção 1) Bomba de recalque É o equipamento responsável em levar água limpa aos moradores, pois empurra a água dos reservatórios inferiores para os superiores, no alto do prédio. Por isso, é o que mais trabalha num condomínio e deve abranger duas bombas em paralelo, em que haja sempre revezamento. Normalmente, fica instalada na casa de bombas. Nesse caso, é recomendada manutenção mensal.

2) Bomba de água suja (também usada para esgoto) Usada para eliminar a água empoçada da chuva ou de lavagem das superfícies. Em alguns prédios, é comum que a água vaze pelo piso da garagem. Por isso, alguns condomínios armazenam e reutilizam essa água para regar jardins e fazer a lavagem de áreas externas, por exemplo. A manutenção recomendada é mensal.

6) Bomba de água fervida ou submersa É a bomba que fica dentro d'água e sua manutenção deve ser feita entre dois e cinco anos.

Os principais problemas que afetam o sistema de bombas de água de um condomínio • Vazamentos diversos provocados por eixo ou carcaças.

• Excesso de ruído e vibração.

• Perda de eficiência.

• Desarmes de disjuntores e relés térmicos.

• Queima constante de fusíveis.

• Rolamentos desgastados.

• Corrosão das peças.

• Bombas muito antigas, com peças originais fora da linha de produção.

Serviço Nova Saturno Manutenção Predial (21) 2245-4208/97342-7185/99988-1443 www.novasaturno.com.br OUT_NOV_DEZ 2020

45

Condomínio | Prevenção de incêndio Por Leticia Rio Branco

Prevenção é a solução: de olho nos itens de combate a incêndio equipamentos devem estar com manutenção em dia para evitar danos maiores no futuro. E prejuízo!

Com a correria do dia a dia, é normal que um dos principais itens de segurança do condomínio não seja sequer notado. E qual seria ele, você deve estar se perguntando. Acertou se disse o extintor de incêndio. Afinal, ninguém quer usá-lo. Mas, em caso de incêndio, cabe a ele o papel de protagonista e o único que pode, inicialmente, dar fim a um princípio de incêndio e até mesmo salvar a vida de moradores. É justamente por isso que a atenção voltada para os extintores de incêndio e os demais itens capazes de minimizar possíveis incêndios, como as portas corta-fogo e as mangueiras, deve ser redobrada. Portanto, síndicos e administradores devem incluir a manutenção desses recursos em suas obrigações condominiais. É o caso do síndico Raymundo Rodinei Pinheiro, que está à frente do Edifício Denise, na zona norte do Rio de Janeiro. Ele não abre mão de cuidar de perto dos extintores do prédio. “Faço a manutenção anualmente, e há pouco tempo até troquei uma mangueira, pois

46

www.condominioetc.com.br

A manutenção das mangueiras deve ser feita por empresas credenciadas

estava precisando. Nunca tive problemas porque sempre fui muito precavido”, diz ele, que relembra um incêndio ocorrido no condomínio, de 16 andares e sem elevador, antes de sua gestão.

“Moro aqui há 54 anos e fui síndico inúmeras vezes. Mas teve um incêndio, sim, na parte dos fundos de um apartamento, sem feridos. Os bombeiros, na época, precisaram usar nossa mangueira. Imagina se ela estivesse ruim?

Fica de aprendizado”, completa ele, que contratou uma empresa especializada em manutenção de equipamentos de incêndio e que fica à disposição por 24 horas. E, até o momento, revela que não teve nenhuma dor de cabeça. “Eles me atendem sempre que preciso tirar alguma dúvida e avisam com antecedência quando preciso trocar algo”, completa.

Segundo Moises Cukier, diretor comercial da JJM Equipamentos de Combate a Incêndio, de acordo com o Decreto-lei 42/2018, o novo Código de Segurança contra Incêndio e Pânico prevê que toda a manutenção preven-

tiva e corretiva do sistema de incêndio do condomínio deverá ser feita sob a responsabilidade de seu síndico e administradores, em conjunto com empresas credenciadas pelo Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro). Porém, o que muitos síndicos não sabem é que o extintor de incêndio deve ser recarregado anualmente, e apenas o de CO2 deve ser inspecionado a cada seis meses e recarregado em caso de necessidade. As mangueiras dos extintores também devem ser vistoriadas. “A manutenção das mangueiras deve ser feita por empresas credenciadas depois dos testes de identificação, assim como o certificado de garantia do teste, anualmente”, explica.

Cukier diz ainda que as portas corta-fogo também precisam de cuidados.

“Elas devem permanecer sempre fechadas e devem estar com sua manutenção em dia, de preferência trimestral. Manter a porta corta-fogo fechada é o que há de mais seguro dentro de um condomínio, pois ela vai impedir a passagem de fumaça para as escadas, deixando-as livres para a evacuação dos moradores do prédio, em caso de necessidade”, observa.

Segundo Jefferson Leal, gestor da Hidratec, é de suma importância observar a data de vencimento da manutenção anterior. “Devemos observar o prazo de validade dos testes nas mangueiras, que são feitos anualmente. E as

portas corta-fogo devem estar com suas dobradiças em perfeito estado para que tenham seu fechamento de modo correto”, explica.

Manutenção em dia é essencial A manutenção preventiva, além de garantir segurança aos moradores, é fundamental para a redução dos custos.

O especialista da Hidratec ensina que a manutenção corretiva deve ser evitada.

“O condomínio deve zelar pela preservação de todos os sistemas de combate a incêndio, principalmente com relação aos sistemas fixos, que são a casa de máquinas de incêndio (CMI), as caixas de hidrante e os sprinklers, quando for o caso. A manutenção, de acordo com a norma, deve ser feita de três em três meses. Se deixar para depois, na maioria das vezes, a ação corretiva se torna muito mais onerosa”, diz ele, acrescentando: “Já tivemos inúmeros clientes que tiveram que trocar o sistema de canalização preventiva de combate a incêndio por falta de manutenção.”

Cukier, da JJM, faz coro. “Toda manutenção preventiva tem como objetivo reduzir os custos. Por isso, é importante o síndico avaliar se não vale a pena seu condomínio ter um contrato de manutenção”, afirma ele, que já percebeu situações nas quais houve prejuízo em caso de atendimentos pontuais.

O extintor de incêndio deve ser recarregado anualmente, e apenas o de CO2 deve ser inspecionado a cada seis meses e recarregado em caso de necessidade

Portanto, alguns pontos devem ser levados em consideração pelos síndicos na hora de contratar a empresa responsável pela conservação e pelo bom funcionamento voltados para a manutenção dos equipamentos de incêndio, sempre buscando a idoneidade e a experiência da firma no ramo. “O primeiro passo é verificar as referências da empresa, quais foram os últimos serviços contratados e executados por ela. Isso pode ser conferido numa simples busca na internet.

Também não deixe de checar se a empresa cometeu algum tipo de irregularidade. Sobre o preço, não se deixe levar pelo mais barato, pois quem cobra mais em conta nem sempre oferece o melhor serviço”, alerta Moises Cukier.

O síndico Pinheiro concorda: “Manutenção preventiva é sinônimo de redução de custo. No caso de meu condomínio, recentemente, comprovei essa verdade ao instalar um sensor de

OUT_NOV_DEZ 2020

47

presença, que não é nada barato, mas que já proporcionou a economia de luz em cerca de 40%. Portanto, a manutenção é o segredo de um caixa saudável”, ensina ele, lembrando que a empresa de recarga e conservação de extintores e equipamentos contra incêndio deve ser certificada pelo Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro), além de ter um engenheiro no quadro de funcionários. “Todos os extintores, por exemplo, em conformidade com a lei brasileira, devem, em sua recarga, receber um selo do Inmetro. A ordem de serviço deve ser preenchida e assinada pelo técnico responsável pela manutenção”, finaliza o síndico.

Conheça os tipos mais comuns de extintor de incêndio e suas aplicações Dióxido de carbono (CO2) A ação do dióxido de carbono se dá pelo abafamento da chama, seguindo-se de seu resfriamento. Sua maior vantagem é não conduzir corrente elétrica.

No entanto, por causa do CO2, pode ser altamente asfixiante. Por isso, seu uso não é recomendado em ambientes pequenos. As propriedades citadas anteriormente tornam esse tipo de extintor a melhor opção para combater fogaréus de classe C, quando há eletricidade envolvida. Além disso, é possível utilizá-lo

48

www.condominioetc.com.br

para combater incêndios causados por óleo de cozinha, ou seja, os do tipo K. Água Nesses extintores, a base do conteúdo do equipamento é água potável pressurizada. Seu uso é recomendado para apagar fogos do tipo A, ou seja, causados por madeira, papel, tecido, algodão e materiais semelhantes. A substância age por resfriamento e abafamento, por conta de sua capacidade de vaporização.

Pó químico O extintor com essa carga é direcionado para os incêndios de foco A, B e C, ou seja, líquidos, sólidos e gases inflamáveis, além de equipamentos elétricos. Sua principal composição é o bicarbonato de sódio, que atua resfriando rapidamente o calor e interrompendo a reação de combustão. O material também não conduz corrente elétrica, sendo ideal para chamas de classe C. Em incêndios de classe A, o agente isola quimicamente o material combustível, derretendo e aderindo à superfície do material em combustão. Já em incêndios de classes B e C, atua abafando e interrompendo a reação em cadeia. Em virtude de sua fácil operação e de seu uso universal, os extintores ABC são indicados tanto para proteção residencial quanto comercial, com aplicações para a indústria.

Selo Inmetro Desde março de 2001, foi criado pelo Inmetro um selo de conformidade para extintores, que garante a qualidade do equipamento e das empresas especializadas na manutenção.

• O selo deve ser trocado a cada manutenção do equipamento, com a data do próximo vencimento. É válido em todo o território nacional.

• O selo garante que o extintor ou o serviço de manutenção foi certificado por uma instituição credenciada pelo Inmetro.

Serviço JJM Equipamentos de Combate a Incêndio (21) 2560-5955/2560-5396 jjm.incendio@gmail.com Hidratec (21) 3161-1943 hidrateccomercial@gmail.com

| Mercado

A Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) convidou a especialista em Gestão de Conflitos, Wania Baeta, para produzir em parceria o Protocolo de Melhores Práticas em Mediação de Conflitos. O documento é uma espécie de roteiro para a solução pré-processual de conflitos condominiais, que foram acentuados durante a quarentena por conta do confinamento prolongado.

“Todo síndico é também um mediador. Na convivência condominial é natural que conflitos aconteçam, principalmente no momento que estamos vivendo. Por isso, a Abadi preparou um protocolo que não só introduz o assunto da mediação como opção à judicialização das questões que emperram o Judiciário,

freepik/pch.vector

Abadi lança protocolo de mediação de conflitos em parceria com especialista no tema

mas também apresenta algumas técnicas de aplicação prática ao leitor”, destaca Rafael Thomé, presidente da Abadi.

Embora não seja de cumprimento obrigatório, na prática, o protocolo tem o objetivo de contribuir para facilitar as atribuições dos operadores na gestão condominial, sendo mais um recurso para auxiliar no exercício das atividades do setor de forma célere e eficaz.

“Com a chegada dos marcos regulatórios referentes aos métodos adequados

de solução de conflitos, foram oferecidas aos cidadãos e à Justiça brasileira outras opções, não litigiosas e mais rápidas, com aplicação para tratamento das divergências, como a mediação de conflitos. Esse protocolo apresenta, de forma exemplificativa, algumas técnicas para sua prática, além dos benefícios de sua aplicação. Por fim, o síndico e os demais profissionais da área poderão encontrar caminhos na utilização da mediação na busca de maior harmonização social perante os condôminos”, ressalta Rafael Thomé.

O protocolo está disponível para download na página da ABADI (www.abadi. com.br) e pode ser utilizado como ferramenta de orientação por qualquer pessoa dentro do âmbito condominial.

OUT_NOV_DEZ 2020

49

| Atualidade Por Leticia Rio Branco

A polêmica dos capachos: tirar ou não tirar, eis a questão!

Pandemia traz debate sobre capachos e a novidade dos tapetes sanitizantes A pandemia do novo coronavírus, causador da doença respiratória Covid-19, trouxe uma polêmica em relação ao capacho. “Tirar ou não tirar o capacho, eis a questão!” Se ele fica, como devemos limpá-lo? O pano com água sanitária pode ficar em cima do capacho?

Adianta? O capacho é mesmo um ambiente propício para a proliferação do vírus? Para responder a essas questões, que recentemente tomaram conta dos grupos de WhatsApp dos condomínios e ganharam repercussão na mídia, procuramos quem entende do assunto: a infectologista Cristiane Ribeiro, do Hospital Adventista Silvestre. “Todos os hábitos de higiene pessoal e do ambiente devem ser revistos. Os tapetes de porta servem para tirar a sujeira grosseira dos sapatos. Somente isso. Ter ou não tapetes e qual o tipo depende de decisão pessoal”, diz a especialista.

Capachos, tapetes e até carpetes são difíceis de limpar. Isso é um fato.

Portanto, caso prefira mantê-los, a orientação é ter tapetes de material lavável. “Para esse tipo de tapete, basta lavar com água e sabão e deixar secar ao sol. Esse hábito simples é suficiente, mas deve ser frequente, não somente em época de pandemia por um vírus respiratório. Estabeleça um período, como uma vez por semana, em dia de faxina, 50

www.condominioetc.com.br

por exemplo”, explica a infectologista Cristiane Ribeiro, acrescentando que a indicação de colocar um pano com água sanitária em cima dele merece atenção: “Panos com água sanitária podem ser usados, mas o cloro evapora, então, teria que trocá-los todos os dias. Pense em fazer uma rotina de higiene para toda a casa que inclua os tapetes da porta. Uma limpeza regular e simples com água e sabão mantém os ocupantes da casa longe de várias doenças”, observa.

E quanto tempo o coronavírus pode sobreviver no tapete? Segundo um estudo publicado no periódico medRxiv, o vírus pode ser detectado no ar por até três horas, até quatro horas no cobre, 24 horas no papelão e de dois a três dias em superfícies de plástico e aço inoxidável. Porém, outra pesquisa, publicada no periódico Journal of Hospital Infection, mostrou que o coronavírus pode persistir até nove dias nessas mesmas superfícies não porosas. Já alguns médicos dizem que, no tapete de plástico, são 72 horas de sobrevida do vírus. Diante de tantas informações distintas, a infectologista Cristiane Ribeiro prefere não definir um período exato: “A sobrevivência desse vírus depende do tipo de tapete, da umidade e da temperatura do local, além de se há exposição ao sol ou não. Pode ser de poucas horas. Os tapetes de porta são

feitos de uma variedade muito grande de material, desde os mais elaborados, artesanais, até os sintéticos ou mesmo de tecido.

Existem alguns poucos estudos sobre a sobrevivência do vírus em materiais. Ainda não li nada sobre tapetes”, aponta.

Para a síndica profissional Sarah Toledo, que administra 20 prédios residenciais na zona sul carioca, tirar os capachos dos locais comuns foi uma solução. “Optei por tirar todos os tapetes e os guardei. Depois, penso em como lavá-los e higienizá-los. Ainda é tudo novidade”, diz ela, acrescentando que os moradores estão em outra fase: “No início, todos tiraram os capachos, assim que houve a informação da possibilidade de transmissão da Covid-19 por ele. E também colocaram o pano com água sanitária em cima dele. Mas, agora, as pesquisas estão apontando que não é necessário, então, não estão mais aderindo a essas mudanças. O que posso dizer é que todos estão deixando os sapatos do lado de fora”, afirma.

Porém, para impedir que os sapatos tomem conta do hall comum, a síndica Sarah Toledo tomou algumas medidas: pediu a todos que mantivessem o local organizado, com menos sapatos, para que os funcionários pudessem limpar.

“Temos que deixar tudo organizado. Eu, por exemplo, moro em um prédio que, no meu andar, são quatro unidades. Um dos vizinhos está fora, os outros dois usam cada hora um sapato diferente. Em minha casa, cada um escolheu apenas um sapa-

xo, pelo menos duas vezes por semana, além de aumentar o uso de produtos de limpeza. “Água sanitária e álcool 70% não podem faltar. Se antes passava pano duas vezes por semana no condomínio, agora passo uma vez por dia. Se antes comprava duas bombonas de água sanitária, agora compro três. E por aí vai. O vírus é pouco resistente a limpeza e, por isso, precisei adaptar todos os funcionários desse setor e até contratar mais pessoas”, explica ela, que teve até que fazer desinfecção em um dos prédios que administra, também na zona sul carioca, e que conta com seis unidades, três andares e 12 moradores. “Todos os moradores de lá tiveram Covid-19, por isso decidiram fazer a sanitização.”

Tapete sanitizante, uma opção A síndica Sarah Toledo, que administra 20 prédios na zona sul carioca, preferiu tirar os tapetes de todos os condomínios e guardá-los: “Vou ver o que fazer depois”, diz

to para sair. Pedi para que todos higienizassem seus sapatos e não os deixassem abandonados no meio do hall”, explica.

Além de retirar os tapetes, a síndica Sarah Toledo aumentou os cuidados para evitar a proliferação do vírus. No Condomínio Dom Eugênio, na zona sul carioca, que possui 82 unidades, dois blocos, 11 andares e 240 moradores, ela teve que lavar o prédio de cima abai-

De olho no mercado e suas inovações, a Maxfort, empresa atuante há 30 anos no mercado, vende material de limpeza, de piscinas, lâmpadas, equipamento de proteção individual (EPI), equipamento para jardinagem, lixeiras, contentores e sacos de lixo, entre outros itens de limpeza para manutenção predial. A empresa faz entregas programadas, rápidas e sem custo, com facilidade para pagamentos parcelados ou com cartão de crédito e débito; em caso de trocas, também oferece facilidades.

Marcelo Ribeiro, sócio-gerente da Maxfort, afirma que os tapetes sanitizantes

OUT_NOV_DEZ 2020

51

| Atualidade

A indicação de retirar os capachos depende muito do material de que ele é feito. No plástico, o coronavírus tem sobrevida de 72 horas. Os demais materiais não foram testados, dessa maneira, não sabemos o tempo que ele consegue sobreviver

são ideais para o momento, pois, além de eliminar o vírus pela solução com água sanitária, eles retêm a sujeira dos calçados. Esse produto é bem acabado e pode ser usado como um tapete de vinil sem a solução, seco, depois que passar a pandemia. “Não vai ser um investimento jogado fora, embora, como todos os outros, os tapetes têm um tempo de vida útil.”

A empresa oferece tapetes sanitizantes que medem 40 × 60 cm, ideais para portas de apartamentos, consultórios e entradas de condomínios. A empresa vende modelos maiores também, medindo 100 × 70 cm ou 130 × 90 cm. “Do menor tamanho, vendemos o kit com duas peças: um tapete sanitizante e um tapete agulhado para secar os sapatos. Nos tamanhos maiores, o cliente pode optar por comprar o tapete agulhado ou não, pois são vendidos separadamente. Mas normalmente os condomínios compram os dois, o molhado e o seco”, detalha.

Porém se a intenção é usar um tapete lavável apenas, o ideal, segundo o especialista, é o tapete de vinil, que pode ser lavado e não se danifica.

52

www.condominioetc.com.br

Combatendo o coronavírus O sócio-gerente da Maxfort afirma que “segundo sanitaristas e infectologistas, cloro e álcool 70% ou até mesmo água e sabão são os mais efetivos meios de combater o novo coronavírus. Mas existem vários produtos eficazes, como os desinfetantes em geral, multiúsos com cloro ou álcool e detergentes, produtos simples que já fazem parte da limpeza do dia a dia do brasileiro”. Segundo ele, usar pano com água sanitária também resolve, “mas dá mais trabalho ficar trocando o pano e lavá-lo”.

Em relação aos tapetes de fibra de coco, tão tradicionais nas portarias e nas entradas dos apartamentos, Ribeiro diz que eles não devem ser lavados, apenas aspirados. “Eles, como os de vinil, têm apenas a função de reter a sujeira externa que entra nos ambientes, além de embelezá-los. A diferença é que o de vinil, além de ser mais leve, pode ser lavado.”

DIVULGAÇÃO AVANTI CAPACHO VINIL

Cristiano Rodrigues, diretor da Kapart Capachos, empresa com 16 anos de mercado, afirma que a indústria como um todo vem substituindo os capachos de fibra natural pelos de vinil. “Hoje todos os capachos são de fibra de vinil. A vantagem é ser lavável, mais resistente, e a personalização tem mais opções de fidelidade às marcas, além de ser 100% reciclável”, explica.

Um detalhe que Rodrigues observa muito bem é que a maioria dos prédios tem em suas entradas um rebaixamento para encaixe de tapetes. E como os de fibra de coco eram os mais utilizados e são, por sua natureza, mais espessos (2cm ou mais de altura), os rebaixamentos nem sempre são compatíveis com os tapetes de vinil.

“Hoje em dia, 98% de nossa base de clientes e do que eu acompanho do mercado já usa tapete de vinil – que tem, no máximo, 1,5cm de altura. É preciso adequar a altura do rebaixamento para usar o de vinil de

Com os tapetes sanitizantes é possível criar uma área de desinfecção contra vírus e bactérias na porta de entrada

forma segura, nivelando o piso para não causar acidentes”, detalha.

Em relação aos tapetes sanitizantes, o diretor da Kapart diz que eles sempre existiram, não são exatamente uma novidade. “Eles agora foram supervalorizados por sua função, pois são uma barreira de contenção na entrada de casa ou do pré-

dio. É mais uma forma de evitar contágio.

Não é a solução absoluta, até porque é necessário um conjunto de fatores”, alerta ele, explicando que o tapete sanitizante é um reservatório para colocar uma solução sanitizante. “Há contradições em relação a isso, mas sabe-se que o cloro evita a proliferação de microrganismos, devendo, para isso, usar as proporções adequadas na diluição.” Os tapetes oferecidos pela Kapart podem ser feitos sob medida para entrada de condomínios, inclusive sendo personalizados: “60 × 40cm é o padrão mais encontrado”, avisa ele, informando que os tapetes residenciais também podem ser personalizados.

Quanto ao abastecimento do tapete com solução bactericida, Rodrigues observa que uma série de fatores devem ser considerados: “Ar-condicionado, calor, frequência de pessoas, sol… É preciso observar o uso e manter o capacho sempre com a solução”, finaliza.

OUT_NOV_DEZ 2020

53

54

www.condominioetc.com.br

| Atualidade

Jailson Costa, sócio e gerente da empresa Avanti Capacho Vinil desde 2010, que atua no mercado, diz que “No início da pandemia, houve uma preocupação por causa das informações passadas pela mídia, mas, com o passar do tempo, percebemos que podíamos combater o vírus com o capacho sanitizante, que é capaz, comprovadamente, de conter a disseminação do novo coronavírus.”

Segundo o sócio da Avanti, “Em tempos de pandemia, buscamos ainda mais inovações que tornem a vida das pessoas mais fácil, prática e segura. Isso para nós virou prioridade. Com base nisso, estamos investindo ainda mais nos tapetes sanitizantes, focando em oferecer uma forma de prevenção contra vírus e bactérias. O capacho sanitizante é um produto tão importante quanto os demais Equipamentos de Proteção Individual (EPI) usados atualmente e o álcool 70%, as luvas, a máscara etc., equipamentos

ligados aos cuidados contra a Covid-19”.

Costa ensina a preparar e a usar a solução para uso no tapete sanitizante: “Um litro de água e três colheres de sopa de água sanitária de boa qualidade.

Despeje a mistura no tapete (o suficiente para que ele fique úmido). Deve haver um procedimento de monitoramento do preparo da solução e da concentração dos produtos utilizados. A indicação é que isso seja feito a cada duas ou três horas. Quanto maior o fluxo de pessoas, menor será o tempo de troca ou reposição do produto no tapete.”.

O sócio da Avanti conclui atestando a eficácia desse tipo de tapete: “Com ele você consegue criar uma área de desinfecção contra vírus e bactérias na porta de casa ou do estabelecimento comercial.”.

A Avanti trabalha com tapetes sanitizantes lisos ou personalizados, sob medida, e também de tamanhos variados que podem ser usados em condo-

mínios, repartições públicas e privadas e qualquer estabelecimento comercial.

De toda forma, os hábitos de higiene continuam sendo essenciais para a prevenção de doenças. “Lavar as mãos com frequência – antes de comer, depois de ir ao banheiro, ao preparar alimentos, ao pegar algo no chão, ao chegar da rua – deve ser um hábito. E não levar as mãos sujas ao rosto ou à boca já era orientação da avó da minha avó”, finaliza a infectologista Cristiane Ribeiro.

Serviço Maxfort (21) 2467-8888 www.maxfortlimpeza.com.br Avanti Capachos (21) 2252-4500/99253-9497 avanticapachovinil.com Kapart (21) 3463-6402/99734-6238 www.kapart.com.br

OUT_NOV_DEZ 2020

55

Condomínio | Elevadores Por Leticia Rio Branco

O “novo normal” afeta o uso dos elevadores e ocasiona manutenções extras Como a pandemia impactou os meios de transporte e o que os síndicos devem saber O “novo normal” afetou a vida de todos, inclusive no uso do elevador, que se tornou alvo por conta da infecção pelo novo coronavírus. Enquanto alguns condomínios restringem seu uso a viagens com uma pessoa ou apenas familiares, outros apostam em displays de álcool gel para todos os passageiros, contando com o bom senso dos moradores. Além do mais, há que se concordar que o elevador nunca funcionou tanto na vida! E a questão é: por causa disso, houve incremento de sua manutenção?

Antes de entrarmos nessa discussão, é importante saber que houve aumento do uso dos elevadores na pandemia. O síndico Carlos Chayin, à frente do Condomínio Edifício Ravel, localizado na zona norte do Rio de Janeiro, admite acréscimo no consumo de energia. “Mas não houve limitação de pessoas no uso

56

www.condominioetc.com.br

Carlos Chayin, do Condomínio Edifício Ravel, localizado na zona norte do Rio de Janeiro, sentiu aumento do consumo de energia dos dois elevadores: manutenção em dia

dele. Aqui, sempre existiu noção de todos em relação à quantidade de pessoas nos elevadores. Os moradores respeitam as normas quanto ao uso para que não haja aglomeração”, diz ele, acrescentando que, mesmo assim, não houve grande demanda de manutenção. “Somente um ajuste nas portas e uma peça que foi trocada por desgaste natural. A empresa União faz um excelente trabalho de manutenção e está em constante comunicação com a administração do condomínio”, completa.

Filipe Quintanilha, engenheiro e gerente de vendas da Villar Elevadores, confirma que houve aumento do uso de elevadores. “Alguns condomínios adotaram a estratégia de limitar em 50% a capacidade da cabina, enquanto outros optaram pelas regras de comportamento, como a não utilização do elevador

A forma correta de limpar os elevadores é umedecer um pano limpo com o produto específico e passar suavemente sobre as partes do elevador

enquanto houver passageiros em sentido de descida, aguardando a próxima viagem. Esses procedimentos fizeram com que o equipamento tivesse uma quantidade de viagens acima do normal, obrigando as empresas a praticarem medidas preventivas e corretivas diferenciadas, principalmente no que diz respeito à utilização de Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) de seu corpo técnico, bem como a esclarecimentos sobre limpeza e utilização. As maiores demandas de chamados são para botões danificados, por causa da utilização de dispositivos diversos para efetuar as chamadas, evitando, assim, o contato direto com o botão e as portas de pavimento”, explica.

Por outro lado, Edson Parmejano, da União Elevadores, diz que, no lockdown, quando o comércio ficou paralisado e houve o incremento de pedidos por meio de aplicativos, houve diminuição no uso dos elevadores em prédios comerciais, o que, consequentemente, refletiu nos residenciais. “Isso ocorreu, sobretudo, nos horários de pico. E, por isso, logo no início, desenvolvemos, com base em informações amplamente divulgadas por associações de elevadores e pelos órgãos de saúde, um manual para conscientização em relação a seu uso.

Nele, uma das recomendações dizia que, quando não fosse possível utilizar

as escadas, fosse utilizado o elevador com uma pessoa por vez, limitando a três pessoas quando da mesma família. Agora, como consequência da flexibilização, houve aumento no uso dos elevadores. Porém, reforçamos as recomendações, pois acreditamos que a saúde dos usuários e colaboradores vem em primeiro lugar”, explica.

Mário de La Cerda, da Elevadores Elbo, concorda: “Quanto à limitação, indicamos o uso do elevador por membros da mesma família e, dependendo do espaço interno da cabina, orientamos que os usuários fiquem nos vértices dela”, sugere.

Diante de tal cenário, o engenheiro Fábio Aranha, da Infolev Elevadores, diz que fabricantes de equipamentos desenvolveram a “Estratégia Covid”: “Numa situação em que mais de uma família não pode entrar na cabina ao mesmo tempo, não faz sentido que o elevador pare em mais de um andar no caminho de ida ou de volta. Por si só, essa medida garante o cumprimento das novas normas, bem como sua efetividade, economizando o tempo das pessoas e a energia do elevador em eventuais paradas em que ninguém entra. É a lógica do atendimento inteligente idealizada para que se evite o contato das pessoas em tempos de pandemia, protegendo os usuários”, explica.

OUT_NOV_DEZ 2020

57

Condomínio | Elevadores

Portanto, o que realmente preocupa os síndicos é que o aumento tenha causado procura maior pela manutenção dos elevadores. Edson Parmejano, da União Elevadores, confirma ter ocorrido um número maior de chamados. “O problema mais comum está relacionado com o quadro de comando obsoleto, responsável pela troca lógica de informação dos elevadores; em seguida, vem o operador de portas também ultrapassado, que abre e fecha a porta da cabina; e, por fim, os conjuntos fecho/trinco de porta de pavimento para portas de abertura ‘eixo vertical’, quando o usuário puxa a porta para abrir. O recomendável, além de uma boa manutenção preventiva de limpeza e ajustes em todos esses componentes, é apostar em sua modernização”, cita Edson, acrescentando que as portas de eixo devem ser substituídas pelas automatizadas, à medida que as botoeiras sejam trocadas pelas que não necessitem de toque ou pelas situadas no rodapé da cabina, acionadas pelas pontas dos pés.

“Essas são algumas das soluções tecnológicas disponíveis e que temos oferecido aos clientes”, adiciona.

Já Fábio Aranha, da Infolev Elevadores, alerta: “A não realização da conservação preventiva mensal, obrigatória, com certeza aumenta o risco de problemas e até de acidentes. Em razão da pandemia tivemos algumas medidas mais radicais, como proibirem até mesmo a entrada do

58

www.condominioetc.com.br

técnico de manutenção no edifício. Ainda que o risco seja zero, os técnicos são instruídos a adotar as medidas preventivas, e a manutenção praticamente não necessita de contato nem proximidade com outras pessoas do edifício.”.

Mário de La Cerda, da Elevadores Elbo, indica que, independentemente do aumento do uso do elevador, a manutenção é a mesma. “Uma vez por mês é realizada a manutenção preventiva, que consiste na verificação dos itens de segurança, na lubrificação dos componentes e na limpeza em geral.”

Condomínios enfrentam problemas em razão do mau uso das botoeiras dos elevadores Além da maneira de utilização dos elevadores ter passado por mudanças, alguns problemas foram ocasionados pelo modo de uso das botoeiras, principalmente pela aplicação de álcool e produtos de limpeza da forma equivocada. “Em alguns condomínios, teve problema, sim, pois estava sendo aplicado álcool diretamente nos botões, o que danifica seus componentes internos, podendo até causar incêndio. Com isso, começamos a indicar a instalação de capas protetoras para essas botoeiras”, diz Mário de La Cerda.

Edson Parmejano conta que, num dos condomínios em que é responsável

pela manutenção, houve até princípio de incêndio. “As botoeiras emitem uma luz de led; logo, existe calor e, quando somado ao álcool gel, que é um produto inflamável, existe a possibilidade de ocorrer incêndio. As botoeiras não foram feitas para serem limpas com esse tipo de produto; isso pode acarretar desgaste e mau funcionamento delas com o decorrer do tempo e do uso.” Tal pensamento é complementado por Filipe Quintanilha: “O excesso de produtos de limpeza usados nos botões ocasionou danos, na maioria das vezes irreversíveis, em vários botões de acionamento na cabina e nos pavimentos, gerando curto-circuito na parte eletrônica, com emissão de gases tóxicos na cabina, com chance de causar acidentes graves. Por isso, foram desenvolvidos pelas empresas vários tipos de proteção para botoeiras, bem como acionamentos de chamado no piso, para evitar o contágio.”.

Para evitar esse tipo de problema, Fábio Aranha sugere que, a cada duas horas ou dependendo do fluxo de pessoas, seja efetuada a higienização do interior da cabina. “Deve haver cuidado para não aplicar diretamente o produto sobre peças como botões, visores, indicadores de posição, subteto etc. O produto de higienização pode atacar peças de acrílico e plástico. O correto é umedecer um pano limpo com o produto e passar suavemente sobre as partes do elevador. Produtos abrasivos e esponjas

de aço não devem ser utilizados para não riscar os componentes. E muito cuidado para que o excesso de álcool não escorra para dentro dos circuitos elétricos”, adverte.

Felizmente, no condomínio do síndico Carlos Chayin nada disso aconteceu.

“Nossos colaboradores são orientados pela administração para que os elevadores sejam limpos de acordo com as diretrizes dadas. Nossos dois elevadores são forrados com material de aço escovado e temos o cuidado para que sejam higienizados com panos limpos, quase secos, e, depois, usamos vaselina líquida misturada com álcool líquido. E nas botoeiras fazemos da mesma forma”, explica.

Como não dá para ficar sem manutenção, outra questão importante que deve ser levada em consideração é o tipo de contrato que deve ser fechado com a empresa. “Nós chamamos de contrato com e sem cobertura de peças. E o modelo ideal para cada condomínio depende da rotatividade, da quantidade de andares e do modelo do elevador.

Porém, o que mais ocorreu nesse período foi em relação à renegociação de contratos: alguns clientes nos solicitaram redução, até mesmo suspensão, de contratos, o que foi atendido. O período que estamos passando é complicado e sabemos das dificuldades alheias”, diz Mário de La Cerda.

Filipe Quintanilha afirma que, logo

no início da pandemia, cerca de 15% dos prédios solicitaram algum tipo de acordo.

“Houve diminuição do valor do contrato por período determinado, principalmente de hotéis, que tiveram uma redução considerada na locação”, observa ele, enquanto Edson Parmejano diz como a União Elevadores tem se saído nesse momento: “Possuímos um orçamento especial para o condomínio que tem passado por dificuldades nesse período.

Entendemos a necessidade e tentamos ajudar na medida do possível, com ofertas e descontos promocionais, e, para os clientes atuais, renegociamos por conta da situação econômica. Mas ressalto que mantemos a mesma equipe e profissionalismo na manutenção e clareza na troca de informação, independentemente do desconto ofertado”, finaliza.

terão bastante vida útil, não havendo muita necessidade de substituição.

Manutenção integral (com cobertura integral de peças) Ideal para os prédios mais antigos e com grande fluxo de passageiros (comerciais e hospitais). Lembrar sempre de verificar as peças que constam da cobertura que devem estar discriminadas no contrato para evitar eventuais desgastes com a empresa mantenedora.

Tipos de contrato O contrato ideal vai depender de cada condomínio, levando em consideração o fluxo de uso dos elevadores, o tamanho do prédio e a idade do equipamento, entre outros fatores. Cada tipo de contrato tem sua relação custo-benefício. Veja: Conservação (sem cobertura de peças) Ideal para os empreendimentos recém-construídos e que possuem elevadores novos em que as peças ainda

Serviço Elevadores Elbo (21) 2263-0735 www.elevadoreselbo.com.br Infolev Elevadores (21) 2210-6325 www.infolev.com.br União Elevadores (21) 3860-9401 uniaoelevadores.com.br Villar Elevadores (21) 3860-8877 villarelevadores.com.br

OUT_NOV_DEZ 2020

59

| Nota

Agenersa modifica critérios da vistoria quinquenal obrigatória de gás canalizado a primeira vistoria deverá ser realizada até 22 de março de 2023 A Agência Reguladora de Energia e Saneamento Básico do Estado do Rio (Agenersa) estabeleceu novos procedimentos para a vistoria periódica quinquenal das instalações a gás natural canalizado em residências e prédios comerciais (Lei Estadual nº 6.890/2014).

Por meio da Instrução Normativa (IN) nº 73, de 22 de agosto de 2018, a Agenersa alterou as atribuições contidas na regulamentação do Termo de Ajustamento

60

www.condominioetc.com.br

de Conduta (TAC) firmado em 19 de março deste ano com o Ministério Público do Estado do Rio (MPRJ) e a Defensoria Pública do Rio de Janeiro (DPRJ), IN nº 72, que foi revogada.

Com a nova regulamentação, as vitorias de segurança periódicas quinquenais nas instalações de gás encanado e aquecedores com “Habite-se” aprovado pelo Decreto Estadual nº 23.317/1997 (Regulamento de Instalações Prediais –

RIP) serão inspecionadas pelas empresas acreditadas utilizando critérios técnicos do RIP (IN nº 73). Já os imóveis com projetos de instalação de gás encanado e aquecedores aprovados para fins de “Habite-se” com base nos critérios da ABNT, definidos pela Lei 6.890/2014, serão vistoriados pelas empresas inspetoras credenciadas por meio das normas da ABNT, conforme instruções normativas nº 47 e nº 48, emitidas pela Agenersa em 2015.

Ampliação de prazos A falta de conscientização dos consumidores e as dificuldades para o cumprimento da inspeção de segurança quinquenal nas instalações de gás canalizado em residências e prédios comerciais foram alguns dos motivos que levaram a Agenersa e os núcleos de defesa do consumidor do MPRJ e da DPRJ, por meio do TAC, a rever a regulamentação para o cumprimento da Lei Estadual nº 6.890/2014.

O TAC deu nova interpretação aos dispositivos da lei, e foi publicado pela Agenersa, no Doerj no dia 22 de março de 2018, data em que passou a contar o prazo de cinco anos para a realização da primeira inspeção quinquenal obrigató-

ria, ou seja, a primeira vistoria quinquenal deverá ser realizada até 22 de março de 2023. Antes do TAC, as regras para a autovistoria eram conflitantes no momento da sua realização, tendo em vista que a regulamentação da Agenersa (INs nº 47 e nº 48) foi determinada conforme regras da ABNT (Lei 6.890/2014). A partir de agora, as INs nº 73, nº 48 e nº 47 atenderão às legislações vigentes, permitindo que o consumidor escolha o padrão de fiscalização – ABNT ou RIP – que será adotado em sua residência.

A inspeção periódica Lei Estadual nº 6.890, de 18 setembro de 2014, abrange as instalações de gás canalizado e as que utilizam GLP em botijões.

OUT_NOV_DEZ 2020

61

62

www.condominioetc.com.br

OUT_NOV_DEZ 2020

63

| Fique por dentro

Seja você também um anunciante da revista Condomínio etc., a revista que todo síndico lê! muitos síndicos ainda preferem ler a versão impressa.”

Carlos Coutinho Daniel Comark www.dpldistribuidora.com “Gostaria de mencionar, como gestor da empresa, que nossa divulgação na revista da Cipa nos tem dado um retorno muito bom. Estamos captando mais clientes por conta desse movimento e esperamos que tal situação só venha a melhorar.”

www.insole.com.br “Meu retorno foi imediato, e a aceitação da revista nos condomínios é maior do que eu esperava. Em nossa primeira vez como anunciantes, tivemos excelentes resultados, e é claro que renovei o anúncio.

E como a revista é trimestral, sempre recebo novas consultas dos condomínios.”

José Lima

Luiz Otávio Gomes Ribeiro

www.fortekk.com.br

ricelreformas@gmail.com

“Anuncio na revista Condomínio etc. desde 2010, aproximadamente, uma parceria que vem dando certo. E nunca se deve abandonar uma parceria, a situação estando favorável ou não. Mãos unidas até na pandemia! A revista é minha parceira e tenho tido excelentes resultados!”

“Anuncio na revista Condomínio etc. desde a primeira edição. Com certeza é um sinal de que tenho bom retorno!

Além disso, o atendimento aos anunciantes é muito bom. A Cipa oferece a revista na forma impressa e digital, o que faz toda a diferença. Acredito que

64

www.condominioetc.com.br

Denilson dos Santos www.shoppingdoelevador.com.br “Anunciei na revista logo que abri a empresa, em meados do ano 2000.

Quando voltei, em 2019, imediatamente comecei a ter retorno. Tenho tido muito trabalho, especialmente depois que participamos de uma matéria bem explicativa sobre a reforma estética dos elevadores.

Já anunciei em outros meios de comunicação, mas o retorno não chega aos pés da revista da Cipa. Nela atinjo diretamente meu público-alvo, já que é a revista que todo síndico lê. Não adianta colocar anúncio em outro lugar. A porcentagem de fechamento de orçamentos pedidos por meio da Condomínio etc. é de 70%! A credibilidade da Cipa e de sua revista é notória. Nota 10!”

OUT_NOV_DEZ 2020

65

Reforma | Varanda

Meu pedacinho do céu Varandas podem ser o paraíso. Ou não.

Quando as varandas dão problema, só Jesus na causa, como diz o ditado popular. Nesse caso, deixemos Jesus fora disso e vamos invocar, ou melhor, contratar uma empresa especializada.

Muitos vazamentos deixam condôminos e síndicos de cabelo em pé e sem saber o que fazer. Em alguns casos é preciso reforçar apenas o rejuntamento do ralo, em outros a situação pode ser mais grave e a necessidade da impermeabilização pode ser a única solução. A falta ou deficiência da impermeabilização pode ser responsável por 50% dos problemas patológicos nas edificações, e sobre o que fazer para sanar definitivamente o problema só o especialista para avaliar com responsabilidade.

A Construtora Cernigoi, empresa com 68 anos de atuação – de construtora a engenharia de manutenção predial – e com mais de 500 obras registradas no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro (Crea-RJ) em toda a sua história, está mais do que acostumada a realizar reformas de fachada, recuperação estrutural,

66

www.condominioetc.com.br

impermeabilização, recuperação de telhados, reformas hidráulica e elétrica, projetos de engenharia e paisagismo.

O diretor e engenheiro responsável da empresa, Luiz Eduardo Cernigoi, afirma que, quando um prédio vai reformar sua fachada, deve vistoriar as varandas também. “No caso de haver problemas pontuais nas unidades, em 90% dos casos que atendemos, o condomínio assume a obra. Varandas fazem parte da fachada.

Em casos isolados, o proprietário assume, pois estamos falando de unidades privativas.”

A Cernigoi acaba de realizar a recuperação do Condomínio Residence Paradiso, no qual em algumas varandas foram detectados problemas. “Recuperamos a parte que precisava de argamassa e pintura, usamos a mesma cor do prédio”, diz ele, ressaltando que oferece financiamento próprio com personalização total de pagamento para os condomínios. “Nossas obras são garantidas e seguradas pelas seguradoras Zurich e Mapfre, além de serem acompanhadas diariamente por engenheiros especializados em manutenção predial.”

Para ajudar a identificar problemas em varandas ainda não há milagre. Segundo Cernigoi, o velho e bom teste de estanqueidade é o mais indicado: “Se houver questionamentos entre vizinhos, a melhor técnica é fechar o ralo e encher a varanda de água por 72 horas para ver se vaza embaixo.”. Ele ressalta também que rejuntamento e impermeabilização são coisas bem diferentes.

“Rejuntamento é um acabamento, um preenchimento que se dá numa junta. E ele não segura a água se a impermeabilização estiver comprometida. A manta asfáltica é que segura a infiltração.”

Colocando a mão na massa O síndico do Condomínio Edifício Residence Paradiso, Nelson Pradal Maia, conta que a última reforma na fachada do empreendimento foi feita em 2010. O prédio, que é de 1997, não reservava nenhuma surpresa a ser descoberta nas varandas na reforma feita pela Cernigoi. “Todas as varandas foram checadas e as únicas intervenções foram em reboco, revestimento e pintura.”

Como as paredes das varandas são extensão da fachada, o condomínio fez a reforma em todas as unidades. O síndico assumiu o prédio de 15 andares com 102 unidades em janeiro de 2020, e para arcar com as obras, iniciadas em janeiro do mesmo ano, o condomínio determinou cotas extras. “Em função da pandemia, paramos por três semanas, mas como se tratava de uma obra externa, negociamos com os moradores a execução da pintura da fachada para que não houvesse muito atraso. Quando o isolamento social foi abrandado fizemos nova negociação com os moradores, que então permitiram em 99% que as pinturas em suas varandas fossem realizadas”, lembra o síndico.

A escolha da Cernigoi foi algo natural, pois a empresa já atua no condomínio há pelo menos dois anos.

“Começamos por reformar dois arcos superiores que compõem as fachadas leste e oeste do condomínio. Estavam com severas infiltrações e com as placas de granito se desprendendo. Não chegaram a cair, mas a rapidez com que a obra foi finalizada, a qualidade da mão de obra e dos materiais empregados e a atenção dos profissio-

O síndico Nelson Pradal Maia reformou a fachada do condomínio e todas as varandas foram checadas

nais da obra quanto a evitar acidentes com quedas de lajota de granito nos surpreendeu. Na sequência, contratamos a Cernigoi para a execução da pintura das quatro fachadas do condomínio e das 102 varandas. Paralelamente, a Cernigoi também fez a fixação das placas de granito que compõem as testeiras das marquises e da guarita de segurança. Por fim, havia a necessidade de recompor pontos determinados de desgaste de lajes das garagens do condomínio, trabalho igualmente realizado pela empresa”, explica ele, lembrando que o acompanhamento das obras foi feito pelo próprio engenheiro Luiz Eduardo Cernigoi e pelos outros responsáveis pela empresa, Caio e Hugo Cernigoi: “Eles, diariamente, compareciam ao condomínio para verificar as etapas dos serviços, fazendo da interface com a administração do condomínio – síndico e gerência – algo bastante proveitoso.”.

Pradal lembra que o condomínio já enfrentou problemas de infiltração nas varandas e, quando isso aconteceu, os danos eram provenientes de ralos com o fundo ressecado ou quebrado. O morador responsável pelo problema é que arcou com a despesa.

OUT_NOV_DEZ 2020

67

Reforma | Varanda

Nelson Pradal Maia lembra que o condomínio já enfrentou problemas de infiltração nas varandas e os danos eram provenientes de ralos com o fundo ressecado ou quebrado

Identificando contratempos Marcello Valle, sócio proprietário e engenheiro civil responsável da Zaimer Engenharia, empresa fundada em 2010 especializada em construção civil e reformas prediais que atua principalmente com fachadas e impermeabilização, diz que oferece facilidade no pagamento em até 60 parcelas para condomínios. “Fazemos também a manutenção diária do Diário de Obra, com todas as atividades executadas pela empresa e atendimento 24 horas, pelo WhatsApp, para emergências.”

O engenheiro faz um alerta aos síndicos: “Quando o teto da varanda do pavimento inferior estiver com pontos amarelados e bolor e/ou quando as superfícies da beirada das varandas estiverem em processo de deterioração por estufamento e ruptura de emboço, revestimentos e concreto, com certeza, é em virtude de infiltração e é necessário checar com um profissional competente.”.

Ainda no quesito da atribuição de responsabilidades, o engenheiro 68

www.condominioetc.com.br

ressalta: “Cada proprietário é responsável pela manutenção do piso e do teto de sua varanda, a não ser que o reparo seja ligado a um vazamento que se originou do encanamento vertical, caso em que a responsabilidade será do condomínio. Quanto às partes externas da varanda, são consideradas partes da fachada, e as obras de fachada devem ser custeadas pelo condomínio (pintura, acabamento, recolocação ou substituição de pastilhas). Se por algum motivo a falta de manutenção ou deterioração dela causar danos às unidades (em consequência de infiltração ou umidade, por exemplo), o custo da reparação também será atribuído ao condomínio. Por outro lado, se as infiltrações tiverem origem nas janelas (falta de manutenção das esquadrias, instalação incorreta de aparelho de ar-condicionado), a responsabilidade pela infiltração é do condômino.”.

Valle faz um importante alerta sobre a necessidade de um prédio ter as varandas vistoriadas antes de iniciar uma obra: “Embora não seja condição sine qua non para a execução de servi-

ços em fachadas, a inspeção das varandas é de suma importância, sobretudo porque problemas de infiltração nos pisos das varandas podem danificar elementos das fachadas.”.

Justamente por esse cuidado em vistoriar as varandas, há pouco tempo, numa obra da Zaimer Engenharia foi detectado que os guarda-corpos das varandas precisavam ser trocados. “Tratamos e substituímos todos os guarda-corpos das varandas, pois os pontaletes de fixação desses elementos nas bases do piso das varandas estavam se deteriorando pela oxidação demasiada e pelas infiltração da água da chuva. A responsabilidade desse serviço foi assumida pelo condomínio.”

Para detectar problemas em varandas, a Zaimer tem alguns procedimentos: “A própria inspeção visual é a

primeira medida. Temos outros mecanismos de medição e detecção, como o teste com fenolftaleína para a análise do pH concreto (se estiver em adiantado estado de deterioração), análise de trincas com medidor de trincas e fissuras, teste de estanqueidade com corante e percussão nas superfícies tanto do piso das varandas quanto das fachadas”, explica o engenheiro.

Para ele, o maior causador de infiltrações em varandas é a falta de manutenção e substituição nos rejuntes dos pisos das varandas. “Os moradores têm que ser mais cuidadosos também ao instalar elementos contundentes nas varandas e precisam ter cuidado ao optar por mobiliários pesados, como grandes vasos de plantas”, alerta ele, concluindo que uma impermeabilização benfeita e correta manutenção podem durar até 10 anos.

Serviço Construtora Cernigoi (21) 98592-1916/2502-9007 www.construtoracernigoi.com.br Zaimer Engenharia (21) 2236-4913 www.zaimer.com.br

OUT_NOV_DEZ 2020

69

70

www.condominioetc.com.br

OUT_NOV_DEZ 2020

71

| Manutenção

Pragas indesejadas É preciso saber o que fazer para realmente evitá-las Uma das piores coisas do mundo é se deparar com insetos no condomínio. Roedores, então, sem comentários... Fica aquela sensação de lugar malcuidado e sujo. E a culpa vai ser de quem? Do síndico, claro!

Nenhum síndico gosta de ser apontado como um mau gestor. E para que isso não aconteça, ele deve contratar uma empresa de prevenção e combate a todas as pragas a que o condomínio estiver sujeito.

Segundo o diretor-geral da Panabras, Luiz Faria, empresa que realiza dedetização, sanitização e desinfecção de ambientes, limpeza de reservatórios, desentupimentos e capina química, o síndico deve estar atento até mesmo antes de dedetizar. A escolha de uma empresa exige atenção: “Recomendamos que os clientes busquem saber se a empresa contratada para a realização dos serviços é idônea e registrada nos órgãos competentes.”

Aliás, em termos de lei, não temos nenhuma no âmbito federal que oriente sobre o assunto. Temos leis municipais e estaduais. No Rio de Janeiro, a Lei nº 7806/2017, do estado do Rio de Janeiro, dispõe sobre as empresas de dedetização e determina a desinsetização e desratização, de acordo com o exposto pela Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), em especial a Resolução da Diretoria Colegiada (RDC) nº 52, de 2009. De acordo com o documento, o controle de vetores e pragas 72

www.condominioetc.com.br

A escolha de uma empresa exige atenção: é preciso verificar sua idoneidade e se é registrada nos órgãos competentes

urbanas é um “conjunto de ações preventivas e corretivas de monitoramento ou aplicação, ou ambos, com periodicidade mínima mensal, visando impedir de modo integrado que vetores e pragas urbanas se instalem ou se reproduzam no ambiente”.

A realidade de cada prédio é que vai ditar o serviço a ser feito. “A falta de um processo adequado de limpeza num condomínio pode ocasionar a proliferação de pragas e microrganismos indesejáveis”, ressalta Faria. Porém, o especialista afirma: “Dependendo do tipo de comércio que tenha próximo ao prédio, é recomendado que sejam feitos serviços de dedetização e desratização com

uma periodicidade menor.” Nesse ponto devemos atentar para exemplos como supermercados no térreo ou terrenos baldios ao lado.

Mas nem tudo é tão simples. Nem sempre o remédio que resolve o problema de um é a solução do outro – ou melhor, o veneno... “Para cada tipo de ambiente e de praga avaliamos o produto mais recomendado a ser utilizado. Atualmente, há diversos novos produtos no mercado que nos auxiliam no controle de pragas.”

Sobre a garantia é preciso também verificar o que a empresa contratada oferece; no caso da Panabras, o diretor explica: “A grande maioria dos serviços prestados fornece garantia. Em geral, é pedido ao cliente que aguarde um período específico antes de acionar imediatamente a garantia – dependendo do tipo de praga –, pois a ação do produto pode levar mais tempo para ocorrer dependendo do nível de infestação. Nós

trabalhamos com medidas preventivas de segurança para evitar que a situação a ser resolvida não saia do controle.”

A Panabras trabalha com atendimento de emergência 24 horas por dia e, atualmente, o serviço de sanitização e desinfecção de ambientes tem sido o mais procurado.

Passando tudo a limpo Marcio Cotrim está à frente do Condomínio Irmãos Valente desde maio de 2019 e já teve dor de cabeça por conta de ratos, baratas e de um péssimo funcionário que colaborava com a infestação.

“Mantivemos um funcionário durante 38 anos que não era qualificado nem recebia nenhuma orientação dos síndicos.

Por falta de critério nas contratações de empresas, em que prevalecia sempre o menor custo, e porque o funcionário não era devidamente orientado, as empresas não executavam a dedetização

e a desratização corretamente. A quantidade de baratas e ratos era grande e as histórias eram fantásticas, contadas pelo próprio funcionário, por exemplo, que os ratos roíam os cabos do sistema de vídeo e interfone, entre outras façanhas. Na verdade, como ninguém sabia operar o sistema de vídeo, a desculpa era que o cabo estava roído. O síndico anterior não questionava e ninguém inspecionava também”, conta.

Quando assumiu, Cotrim achou tudo muito estranho e começou a questionar o funcionário sobre a veracidade dos fatos.

“Como as explicações eram inconsistentes e pobres, chamei a empresa que instalou o sistema e acompanhei a inspeção. Tudo estava funcionando corretamente, sem nenhum fio roído por ratos. Em seguida, acompanhei pessoalmente o serviço de desinsetização e desratização. Verifiquei que não jogavam corretamente o produto, deixando com o funcionário uma quan-

OUT_NOV_DEZ 2020

73

| Manutenção

tidade do produto e de iscas, que também não eram colocadas corretamente. Não preciso entrar em detalhes que o funcionário antigo foi substituído por outro mais qualificado, entrevistado por mim e pela subsíndica, e esses problemas acabaram. Como na história do Flautista de Hamelin, os ratos desapareceram do prédio e há mais de um ano nem sinal de roedores há no condomínio”, lembra.

Claro que o síndico também procurou outro fornecedor para eliminar as pragas. “Consultei o mercado, avaliei as empresas sobre normas e procedimentos para garantir a qualidade do serviço, negociei um contrato de 12 meses, exigi um cronograma de serviços e acompanhei a primeira aplicação (a gente nunca esquece), para avaliar a qualificação e o comprometimento do profissional e os cuidados.

A empresa recém-contratada dedetiza e desratiza mensalmente (trocamos a trimestral por mensal); limpa as caixas de esgoto e as mantém sob supervisão mensal para não deixar encher; limpa os ralos e os fecha com um plástico para que as baratas não escapem e no qual, durante a dedetização, é bombeado, sob pressão, um produto em forma de gás. O plástico em seguida é fechado para que as baratas corram para a rua, o único lugar de fuga.

Fechamos com fita adesiva os furos das caixas de esgoto pelo mesmo motivo e há meses não encontramos nenhuma barata morta nem viva nas dependências do prédio. Se aparecer alguma, vem voando,

74

www.condominioetc.com.br

mas estamos pensando em premiar quem mostrar uma barata nas dependências do condomínio. Sumiram os ratos e as baratas e, há meses, não há nenhuma reclamação de nenhum morador.”

Cotrim estabeleceu novas regras para que o ambiente permanecesse limpo e livre de pragas: “Efetuamos uma limpeza radical no prédio e proibi o acúmulo de tralha. Limpamos a lixeira, arrumamos uma sala de material de limpeza, a casa do antigo funcionário virou vestiário, com geladeira, para o funcionário do condomínio e de empresas prestadoras de serviços, com vaso sanitário, pia, chuveiro e água gelada, além de local para guardarem roupas, pertences e ferramentas em segurança. Aos poucos estamos recuperando o prédio de uma situação de décadas de abandono”.

Os moradores do Irmãos Valente reconheceram as melhorias e também “o esforço, a dedicação e o comprometimento do nosso funcionário que, trabalhando apenas das 7h às 12h, deixa o prédio limpíssimo, as plantas vistosas e brilhando, faz todo o serviço e ainda encontra tempo livre para conversar a respeito das atividades”.

Aliás, Cotrim dá total liberdade para seu funcionário opinar: “Ele é excelente e tem dado sugestões muito boas que me deixam mais tranquilo e não preciso acompanhar tudo de perto. Faço questão de estar presente nos primeiros contatos, defino o que e como vai ser feito em conjunto com todos os envolvidos, escuto sugestões

e depois o deixo acompanhando e apareço sem avisar para ver a qualidade, o acabamento estético (sou exigente com a estética – alinhamento de tubulação, amarração de cabos elétricos, pintura etc.). E de tanto falarmos, ele se tornou mais exigente que eu e cobra isso dos prestadores de serviço.

Nossa interação tem sido perfeita”, elogia ele, que considera que qualquer contratação para o condomínio deve ser criteriosa. “E a conversa com os responsáveis é um ponto fundamental para que sejam verificados competência técnica, firmeza, organização, planejamento, tempo da empresa, clientes e referências. Mesmo tendo mais de 40 anos de experiência em gestão de projetos de engenharia e manutenção industrial e tomando alguns cuidados, ainda assim, nem sempre consigo acertar e sou enrolado por empresas e profissionais menos sérios. Tom Jobim dizia que ‘o Brasil é para profissionais’ e digo o mesmo para atuar em condomínios. É uma área complicadíssima e todo o cuidado é pouco”, conclui Cotrim.

Serviço Panabras (21) 2617-8661/99792-4539 www.dedefone.com.br

| Jurisprudências FACHADA Apelação cível. Demolitória proposta por condomínio. Acréscimo em unidade de cobertura. Modificação de fachada. Procedência parcial do pedido.

Recurso dos réus arguindo decadência, pretendendo, no mérito, a improcedência do pedido e indenização por dano moral. 1) Inaplicabilidade da decadência prevista no art. 1.302 do Código Civil, que trata do direito de vizinhança, eis que se trata de condomínio edilício. 2) Inocorrência de prescrição. Ação proposta dentro do prazo geral previsto no art. 205 do Código Civil. 3) Obras que alteraram a fachada do edifício, conforme conclusão do expert do juízo. Inexistência de autorização dos condôminos na forma da convenção de condomínio. 4) Dano moral não configurado. Dissabores causados pela conduta dos próprios apelantes que alteraram a fachada do prédio sem consentimento dos demais condôminos. Desprovimento do recurso.

(Desenbargadora Norma Suely Fonseca Quintes – julgamento: 27/8/2019 – Oitava Câmara Cível – 024214123.2015.8.19.0001 – Apelação) Apelação cível. Ação de procedimento comum, com pedido de obrigação de fazer. Instalação de aparelho de ar-condicionado do tipo split na varanda, que teria alterado a fachada do prédio.

Pretensão de modificação da posição da instalação. Sentença de procedência, determinando a modificação da instalação, com o reposicionamento igual ao dos demais condôminos, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais).

Irresignação dos réus, reiterando preliminar de inépcia da inicial e suscitando julgamento extra petita. Afastadas as preliminares, uma vez que o pedido é claro, estando a petição inicial instruída, inclusive, com fotos, que permitem per-

feito entendimento do alegado, tanto que apresentada defesa fundamentada. Sentença que se limitou aos termos do pedido inicial. Incidência dos artigos 10 das Leis nº 4.591/1964 e 1.336, inciso III, do Código Civil brasileiro. Convenção condominial que, em sua cláusula 9ª, também veda a alteração da fachada.

Prédio que possui, nas varandas, nichos específicos para a instalação de aparelhos de ar-condicionado, tendo os réus optado por fazer a sua instalação em local diverso, a importar em alteração da fachada. Eventual inércia da administração em relação a outros abusos, contra os quais tampouco se insurgiram, que não legitima sua prática não convencional. A alteração da fachada depende de autorização assemblear condominial, o que não se deu na espécie. Desfazimento que se impõe. Precedentes. Recurso a que se nega provimento.

Continua na página 77

OUT_NOV_DEZ 2020

75

CondomĂ­nio | Obras

76

www.condominioetc.com.br

| Jurisprudências

(Des.embargador Eduardo de Azevedo Paiva – julgamento: 16/10/2014 – Décima Oitava Câmara Cível – 021559618.2012.8.19.0001 – Apelação) VARANDAS E MARQUISES (QUEDA) Direito civil e processual civil. Responsabilidade civil. Pensionamento. Indenização por danos materiais e morais.

Queda de marquise com morte. Sentença de parcial procedência. Apelos. Pedestre que veio a óbito ao ser atingido por queda de marquise da loja demandada.

Autores: pais, irmã e noiva da vítima, que perseguem indenização de danos materiais (despesas com funeral), danos morais e, quantos aos dois primeiros, pensionamento. Sentença que julgou procedente em parte os pedidos para condenar a ré ao pagamento de indenização relativa às despesas com funeral e de danos morais no valor total de R$ 80.000,00 (sendo R$ 25.000,00 para cada um dos genitores e R$15.000,00 para cada uma das demais autoras), julgando improcedente o pleito de pensionamento por considerar não haver provas no sentido de que os pais eram dependentes economicamente da vítima. 1. Não demonstrada a pertinência subjetiva do ente político municipal com a res in iudicium deducta, não há incompetência do juízo cível para apreciar ação que versa sobre responsabilidade civil. 2. Por outro

lado, sendo patente a pertinência subjetiva da ré com a res in iudicium deducta, não há a alegada ilegitimidade passiva ad causam. 3. Não é inepta a petição inicial que atende aos pressupostos legais e apresenta, de forma clara, pedidos e causa de pedir. 4. Comprovado o valor das despesas, não é líquida a sentença no que condena a ré a ressarci-las. 5. Não opera cerceamento de defesa o indeferimento de prova oral desnecessária ao deslinde da demanda ante o acervo já produzido nos autos. 6. Responsabilidade da sociedade empresária de cujo estabelecimento se desprende marquise que vem a atingir pedestre é extracontratual e objetiva, nos termos dos artigos 186, 937 e 938 do Código Civil. Aplicação também dos artigos 927, caput, e 937, que prevê a presunção de responsabilidade do proprietário do edifício pelos danos decorrentes de sua ‘ruína’, e o artigo 944, todos do Código Civil. 7. É devido o ressarcimento de danos materiais relativos ao sepultamento que restaram comprovados nos autos. 8. Não foi demonstrada a dependência econômica da vítima. Há de se manter o indeferimento do pedido de condenação de a ré pensionar os pais.

9. Dano moral que restou configurado, sendo que o valor fixado na sentença não se mostra em conformidade com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sobretudo tratando-se de fato com evento morte, devendo ser ma-

jorada a indenização para R$ 100.000,00 na seguinte proporção: para cada um dos genitores, R$ 30.000,00; para a irmã e a noiva R$ 20.000,00 para cada uma. 10.

Recurso da ré ao qual se nega provimento e recurso da parte autora ao qual se dá parcial provimento.

(Desembargadora Patrícia Ribeiro Serra Vieira – Julgamento: 29/1/2020 – Décima Câmara Cível – 025274538.2018.8.19.0001 – Apelação) PARA-RAIOS (INOPERÂNCIA E DANO) Apelação cível. Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais. Condomínio edilício. Infiltrações no apartamento advindas de fissuras surgidas na cobertura do edifício, após a instalação de antenas de telefonia móvel e internet. Laudo pericial que atesta a existência de trincas nas áreas próximas às bases de apoio do reforço estrutural, causadas pela tensão localizada que se dissipou para o raio de engate da armadura da laje. Nexo de causalidade devidamente comprovado. Danos causados ao apartamento da autora que ultrapassam a esfera do mero aborrecimento e dissabor inerente ao cotidiano, configurando dano moral, que deve ser reparado. Recurso ao qual é negado provimento, nos termos do caput do art. 557 do CPC.

OUT_NOV_DEZ 2020

77

78

www.condominioetc.com.br

OUT_NOV_DEZ 2020

79

| Meio Ambiente

Minha Coleta resíduos e os levam para galpões parceiros cadastrados.

Com o objetivo de auxiliar seus clientes rumo à sustentabilidade, a Cipa buscou o parceiro ideal para ajudá-los a implantar a coleta seletiva nos condomínios residenciais.

A Cipa e a Minha Coleta firmaram uma grande parceria que vai ajudar seu condomínio a solucionar de uma só vez todo o tipo de coleta seletiva necessária.

Para fazer uma coleta eficiente, basta separar o lixo orgânico de todos os outros recicláveis.

Lixo orgânico (deve ser descartado); Lixo reciclável (papel, vidro, plástico e óleo – acondicionado em garrafas pet); Obs.: pilhas, baterias e lâmpadas devem ser acondicionadas em separado.

80

www.condominioetc.com.br

divulgação

Implantar a coleta seletiva pode ser mais fácil do que se pensa

COMO FUNCIONA A MINHA COLETA 1 – Os condomínios, por meio de uma assinatura, recebem os contêineres da MINHA COLETA e o sistema de gestão no qual os moradores se engajam por meio de missões e, assim, acessam diversos benefícios.

4 – Os galpões recebem e pesam esse resíduo e, em seguida, fazem a separação por tipo. Os galpões usam mão de obra de ex-catadores e ex-cooperados, dando condições melhores de trabalho e qualidade de vida para a categoria.

5 – Depois de separados, os volumes são lançados no sistema e vendidos para a indústria recicladora, garantindo altos padrões de qualidade desse resíduo.

6 – Os ganhos com a venda serão compartilhados em toda a cadeia, aumentando o valor agregado da operação.

2 – A separação passa a ser feita apenas entre resíduos recicláveis e orgânicos.

7 – Todo o processo é rastreado de ponta a ponta, o que possibilita a comercialização dos créditos de logística reversa para marcas fabricantes, aproximando-as dos condomínios cadastrados e de seus moradores através das missões.

3 – A MINHA COLETA libera rotas periódicas de coleta para motoristas de caminhão cadastrados em seu app, que realizam o recolhimento dos

Vamos investir em reciclagem! Você sabia que apenas 4% do lixo é reciclado no Brasil? Precisamos mudar isso. Faça a sua parte!

| Estatísticas

Imóveis Ofertados Rio de Janeiro

VENDA Casa 13,4% Cobertura10,4% Quitinete 1,2% Flat1,1% Apartamento 73,9%

VENDA Tipo de Imóvel

1 Qt

2 Qts

3 Qts

4 Qts

8.095

35.108

31.317

11.608

86.128

73,9

349

2.981

5.608

6.682

15.620

13,4

Cobertura

206

1.985

5.946

4.014

12.151

10,4

Quitinete

1.426

***

***

***

1.426

1,2

Apartamento Casa

Flat TOTAL

TOTAL

%

774

466

***

***

1.240

1,1

10.850

40.540

42.871

22.304

116.565

100

Locação Casa 8,2% Cobertura 5,3% Quitinete 3,8% Flat 2,1%

Apartamento 80,6%

LOCAÇÃO

Tipo de Imóvel

1 Qt

2 Qts

3 Qts

4 Qts

TOTAL

%

2.860

6.052

3.830

1.261

14.003

80,6

Casa

274

438

291

417

1.420

8,2

Cobertura

43

167

388

327

925

5,3

Quitinete

656

***

***

***

656

3,8

Flat

260

109

***

***

369

2,1

4.093

6.766

4.509

2.005

17.373

100

Apartamento

TOTAL

fonte: SECOVI RJ. OUT_NOV_DEZ 2020

81

82

www.condominioetc.com.br

OUT_NOV_DEZ 2020

83

84

www.condominioetc.com.br