Iniciamos 2023 com a sensação de um Brasil dividido. E se lembrarmos o resultado das eleições presidenciais, foi isso mesmo o que aconteceu. Fato também é que o povo deve desarmar o espírito para que o país prospere. Devemos nos unir em prol do Brasil! O mais importante agora é focarmos na paz para prosperar. Divulgar ódio por A ou B não é saudável. Muito pelo contrário. Aliás, considero a alternância de poder sempre boa. Nenhum tipo de radicalismo vale a pena, vamos nos desarmar, ter paciência, dar melhores exemplos para aqueles que estão à nossa volta, especialmente nossos filhos.
Se observarmos bem nosso momento político, vamos constatar que nunca tivemos uma oposição tão forte e significativa na Câmara dos Deputados e no Senado. Inclusive, na renovação do Senado e da Câmara dos Deputados, surgiram nomes expressivos de fora da política. São Paulo, por exemplo, elegeu, em primeiro turno, um ex-ministro que nunca foi nem vereador, mas é reconhecido como competente e honesto. Sejamos otimistas para que façam um bom trabalho pelo Brasil.
Cada um de nós deve fazer sua parte todos os dias nas mínimas coisas, agindo com o próximo de forma correta e verdadeira. Devemos ser exemplo de honestidade e compostura para que possamos cobrar do governo uma posição adequada.
Hoje em dia, com a internet e as redes sociais, fica muito mais fácil
verificar fatos e cobrar resultados. Porém, devemos ter muito cuidado com as fake news, que, infelizmente, persistem e acabam enganando muitos. E, para julgarmos qualquer um, precisamos estar bem embasados, com verdades.
Somo um país rico, devemos cuidar da Amazônia, combater o desmatamento desenfreado, preservar o capital estrangeiro e nossa imprensa livre, sem censura. Estamos investindo pesado em energia limpa, já somos protagonistas nesse quesito.
Devemos ter esperança sempre num país melhor. Vamos aguardar os atos do novo governo para julgar. Mas também devemos fiscalizar e protestar pacificamente se for o caso. Mas nunca nos isentarmos de participar.
Aqui aproveito e faço uma analogia com as assembleias condominiais. Não se isente de participar das decisões em seu condomínio. Sua presença é fundamental para que as resoluções tomadas expressem a voz da maioria.
No ambiente condominial, podemos exercer nosso direito de voto e ver bem de perto os resultados de nossas escolhas. Quando percebemos algo errado ou de que não gostamos, devemos nos posicionar e ponderar com o síndico para tentar adequações. Assim é com o país, guardando as devidas proporções.
Desejo um feliz e próspero 2023 para todos. Sigamos com otimismo sempre!
Redação e Edição: vivien beZerrA de mello Tao da Comunicação Ltda. taodacomunicacao@gmail.com
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Colabora neste número: isAbelA mAsi
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Condomínio limpo: agradável para os sentidos
Um condomínio limpo emite sempre uma mensagem subliminar. Quem não gosta de ver, sentir e tocar lugares limpos, higienizados e cheirosos? Veja em nossa matéria de capa como tornar seu condomínio um lugar assim.
| segurança inspeção periódica de gás é lei. Autovistoria deve ser feita até março de 2023
Todo usuário de gás, residencial ou comercial, deve fazer a autovistoria. No caso de condomínios, o síndico ou administrador deve solicitar a inspeção da área comum, mas cada usuário é responsável por fazer sua averiguação. A primeira vistoria para prédios com mais de cinco anos deve ser realizada até março de 2023. Leia esse artigo e veja como agir.
| paisagismo projeto paisagístico de piscinas – as plantas devem ser escolhidas com critério Para pensar no projeto paisagístico do entorno de piscinas, é preciso observar não só a harmonia entre as espécies, mas também sombreamento, espécies com espinhos, manutenção regular e especializada. Leia essa matéria e fique por dentro do assunto.
| direito imobiliário racismo em condomínio – o síndico deve intervir? Nesta edição, apresentamos um artigo de nosso novo colunista, André Luiz Junqueira. Entre outras qualificações, ele é professor, advogado com mais de 17 anos de experiência e autor do livro Condomínios –Direitos & Deveres. É pós-graduado em direito civil e empresarial pela Universidade Veiga de Almeida, tem MBA em gestão empresarial pela Fundação Getulio Vargas e é certificado em Negotiation and Leadership pela Universidade de Harvard.
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A rebimboca da parafuseta quebrou. e agora?! nomes estranhos para coisas esquisitas que o síndico tem que conhecer para resolver Pingadeira, empena, percussão. Estes são alguns nomes que podem parecer bem esquisitos para quem não entende o assunto. E um síndico de primeira viagem vai se deparar com eles em algum momento. Essa matéria traz alguns nomes esquisitos para ajudar nesses momentos.
| manutenção
elevador em ordem: muito além de estar funcionando É preciso observar diversos fatores e saber que alguns deles prejudicam o bom funcionamento dos elevadores. Falhas e defeitos desvalorizam o edifício e geram dificuldades para a venda e locação de imóveis. Leia a matéria e veja se seu elevador está em ordem.
A 20ª edição do Encontro Nacional de Inquilinos e Locadores (Enil) vai acontecer em fevereiro. Com início em 2001, o Enil é o maior evento do setor de locação e reúne magistrados, advogados e empresários do mercado imobiliário para debater temas referentes à legislação e à relação inquilinária.
2023 está começando e, muito embora as previsões orçamentárias tenham sido feitas ano passado, é hora de pensar nas Assembleias Gerais Ordinárias (AGO) que acontecem uma vez ao ano.
A AGO é palco de importantes decisões para o condomínio, como eleição de síndico, subsíndico e conselho, realização (ou não) de obras e orçamento anual, entre outras.
de imóveis, síndicos, condôminos e os demais interessados. O objetivo é único: esclarecer dúvidas de pessoas ligadas às relações locatícias.
O Enil é realizado uma vez por ano, e o público-alvo é formado por locatários, locadores, advogados, estudantes de direito, administradoras, corretores serviÇo
data: 10 de fevereiro de 2023 hora: 9h local: Auditório da fecomércio (Rua Marquês de Abrantes, 99, Flamengo)
As inscrições já estão abertas e podem ser feitas pelo link https://forms. gle/1k1SM6JnW7bFh5Kr5
Estar presente nas assembleias é uma questão simples de exercer o direito de voto. Atualmente, as assembleias podem ser feitas de forma presencial, híbrida ou mesmo totalmente eletrônica. Ou seja: onde quer que você esteja, você pode participar. A Cipa está preparada para ajudar seu condomínio seja qual for a modalidade escolhida!
Sabemos que o síndico tem autonomia para tomar certas decisões relacionadas com a rotina do condomínio, como a realização de pequenos reparos, desde que respeite os limites de gasto definidos em convenção. No entanto, a convocação da assembleia de condôminos é inevitável para a resolução dos seguintes assuntos: prestação de contas, eleição dos membros da administração, orçamento anual e obras de melhoria, entre outros. Lembramos que tanto o Código Civil como a convenção regulamentam não só os itens que precisam
de assembleia geral, mas também o quórum de cada matéria.
O síndico tem a obrigação de cumprir e fazer cumprir o que foi determinado nas assembleias e a administradora fica responsável pela redação e distribuição das atas.
O fato é que quanto mais condôminos presentes, maior a legitimidade das decisões tomadas e mais gente para contribuir com ideias e sugestões.
A presença do representante da administradora é fundamental por se tratar de profissional qualificado para esclarecer as dúvidas dos moradores e orientar as decisões que devem ser tomadas em assembleia. A redação da ata deve ser feita de forma técnica, de maneira que ela não seja questionada futuramente. Como está a organização de sua AGO?
O Encontro de Síndicos, evento idealizado pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e já consolidado no mercado imobiliário do Rio de Janeiro há mais de 25 anos, será realizado em parceria com o Secovi Rio em 2023.
No dia 25 de janeiro, as duas entidades vão promover mais uma edição unificada do encontro, a fim de levar conhecimento, troca de experiência e atualização para os profissionais que atuam no mercado de condomínios.
O evento acontecerá no auditório do Senac Copacabana, na zona sul do Rio de Janeiro, a partir das 16 horas, com ingresso solidário de 1kg de alimento não perecível. Os donativos arrecadados serão direcionados para o projeto Mesa Brasil Sesc.
Para a primeira edição de 2023 do Encontro de Síndicos, Secovi Rio e Abadi vão fazer uma simulação de Assembleia Geral Extraordinária, que vai abordar te-
mas como prestação de contas; eleição de síndico, subsíndico e conselho consultivo; previsão orçamentária; reformas na fachada e na portaria; discussão sobre o destino do saldo excedente nas contas do prédio, entre outros assuntos.
A expectativa é que, de forma dinâmica e interativa, o público possa tirar dúvidas com especialistas sobre assuntos que impactam a gestão condominial, assim como a organização dos edifícios e a qualidade de vida dos moradores.
Alguns palestrantes já confirmados são Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Abadi, e Ronaldo Coelho Netto, vice-presidente Administrativo e Financeiro do Secovi Rio.
serviÇo
data: 25 de janeiro de 2023 hora: 16h local: senac Copacabana (Rua Pompeu Loureiro, 45, Copacabana)
Obs.: evento gratuito, com entrada solidária de 1kg de alimento não perecível.
Além dos raios, as tempestades de verão trazem um grande volume de água que cai de forma muita rápida e que, muitas vezes, alaga as ruas.
Para minimizar o problema, devemos nos lembrar de jogar lixo somente em lixeiras apropriadas e estar atentos à forma com a qual nossos condomínios tratam a varredura das calçadas. Essa limpeza deve ser feita com muito critério, e os síndicos têm papel fundamental nisso: eles devem orientar seus funcionários a varrer o local com frequência e a não deixar o lixo entrar nos bueiros.
Por Isabela Masi
Um condomínio limpo emite sempre uma mensagem subliminar. Visualmente, percebe-se o cuidado dedicado aos espaços; ao tocar em portas e botões, nota-se a superfície livre de sujeira e, ao respirar, sente-se um agradável aroma de ambiente higienizado.
O fato é que a limpeza e a higiene são questões fundamentais no dia a dia de qualquer pessoa. E isso se estende para os locais em que vivemos, como nossa casa, trabalho e as lojas e os estabelecimentos que frequentamos. Em todos os lugares, queremos estar em espaços limpos e organizados. Nesse contexto, um condomínio sem cuidado prejudica o bem-estar dos moradores, dos funcionários e até das visitas, além de desvalorizar o imóvel.
Todos os ambientes, desde as calçadas, passando por portarias, garagens, elevadores e piscina, até jardins, halls e corredores, devem passar por um criterioso processo de faxina e arrumação. Gleyson Assis é síndico profissional. Para ele, “a limpeza e a conservação em um condomínio devem ser pensadas como um todo. Porque o condomínio é um conjunto de espaços, e os condôminos circulam em todas as áreas. A garagem, por exem-
plo, é o lugar onde ele vai descer com a família, em que ele vai receber a visita. E é horrível entrar em uma garagem suja, com lâmpadas queimadas, insetos, teias de aranha, faixas delimitadoras apagadas, sem sinalização de trânsito…”
Gleyson é CEO da empresa Anjos & Assis Gestão Condominial. Ele acredita que essa conservação é, sem sombra de dúvida, um ponto essencial para manter um condomínio funcionando perfeita-
mente. “Eu gosto muito de usar o modo como eu trato meus condôminos, ‘reis’ e ‘rainhas’. Então, as principais medidas que um síndico deve executar é entender que nós, gestores, prestadores de serviço e funcionários orgânicos do condomínio, temos que estar ali como a liderança servidora para ajudar a promover o bem-estar desses reis e rainhas.”
E isso não é uma tarefa fácil. São necessários organização e trabalho con-
tínuo. Não basta ter um cronograma de limpeza e usar produtos de qualidade. Hoje em dia, os moradores procuram um diferencial. Alguns condomínios investem ainda mais na higienização do ambiente e instalam purificadores de ar, que também exalam um cheiro especial em cada parte do condomínio. Quem não lembra de um lugar cheiroso? Nossa memória olfativa é uma das mais marcantes. Traz lembranças de pessoas, lugares, viagens, além de mostrar personalidade. “Um condomínio limpo precisa ter uma boa apresentação para proprietários e inquilinos. Tem que ter funcionários treinados, parceiros, produtos bons que mantenham o odor agradável e o bem-estar de todos”, acrescenta Gleyson.
A Cipa, uma das maiores administradoras de bens e imóveis do Brasil, tem uma parceria com a empresa Purilimp, que oferece um serviço de purificação e aromatização de condomínios. Bruno
gleyson Assis: “o síndico é como uma liderança servidora para ajudar e promover o bem-estar de todos”
Queiroz é gerente de Operações e Negócios da Cipa. Ele explica que é “uma oportunidade de o condomínio usar uma tecnologia de purificação do ar que combate cheiro ruim e ainda aromatiza o ambiente”. Queiroz conta que a ideia de oferecer esse serviço começou na pandemia, para garantir a boa qualida-
de do ar. Mas cresceu muito no último ano, quando se juntou à vontade de criar uma sensação de aconchego para os moradores. E a expectativa para 2023 é ainda maior.
O purificador pode ser colocado em qualquer parte do condomínio, em banheiros comuns, sauna, hall, na portaria
e até mesmo na garagem do prédio. É só o síndico entrar em contato com a Cipa que a Purilimp vai até o local, dimensiona a extensão do ambiente e faz toda a consultoria do produto. “Alguns clientes aproveitam essa questão para criar um marketing olfativo, quando a pessoa associa o cheiro ao ambiente onde mora e se sente feliz e confortável de chegar em casa. O ser humano funciona muito com a memória olfativa.”
E ainda é possível criar um cheiro personalizado para o condomínio. Mas de acordo com o gerente de Operações e Negócios da Cipa, raramente isso acontece, já que a Purilimp tem um portfólio de mais de cem aromas. “Muitos clientes ficam até em dúvida de qual escolher. E acabam colocando aromas diferentes em vários cômodos. A utilização desses cheiros, tão pessoais para cada condomínio, ajuda a passar uma mensagem de ambiente limpo e acolhedor. Já teve um síndico que pediu
cheiro de café para colocar na copa e foi atendido. E já aconteceu também de moradores ficarem tão satisfeitos com o resultado que fizeram um contrato com a empresa para o próprio apartamento.”
E se você estiver em dúvida, pode fazer um teste. A empresa instala o pu-
rificador de ar no prédio e deixa em torno de 15 dias para que o cliente experimente. E ainda pode escolher se quer com ou sem cheiro. Se não gostar, não precisa pagar por esse período. Mas, de acordo com Bruno, sempre que instalam o aparelho, os moradores não deixam mais tirar. “A gente entende que o purificador gera valor agregado ao empreendimento. Esse tipo de implantação pode até acelerar uma locação, por exemplo. O possível locador vê o condomínio organizado, o que dá a sensação de que é bem gerido, fazendo com que haja a valorização da marca registrada de seu condomínio.”
Apesar da parceria ser da Cipa com a Purilimp, mesmo os síndicos que não sejam da Cipa podem entrar em contato com a administradora e solicitar uma visita técnica. Toda gestão é feita pela Purilimp, que instala o equipamento, faz a manutenção de rotina para a troca de filtros e refil. O gestor do condomínio não tem
trabalho nenhum, nem os funcionários. Aliás, essa ideia de terceirizar os serviços é muito bem-vinda quando o assunto é a organização da limpeza condominial.
Cada vez mais os síndicos estão procurando profissionais especializados para cuidar dessa tarefa. E são muitas as vantagens. Geralmente, os condomínios acumulam muita sujeira pela grande circulação de pessoas. As empresas terceirizadas sabem disso e têm funcionários bem treinados, conhecimento sobre os melhores produtos e um cronograma eficiente de planejamento. Todas as áreas comuns do condomínio devem receber o mesmo cuidado, por isso é fundamental estipular rotinas, de acordo com a necessidade de higienização de cada ambiente. Se não houver atenção, insetos e roedores podem aparecer, trazendo doenças para o edifício.
Filipe Bastos é gerente comercial da empresa MS Facilities, especializada na terceirização de mão de obra. De acordo com ele, “o objetivo da terceirização é focar nas atividades, fazendo com que o síndico possa atuar de forma dedicada à administração do condomínio. A limpeza e a conservação são, sem sombra de dúvida, serviços importantes em qualquer organização e, quando mal executadas, geram transtorno e problemas de higiene e saúde aos usuários. Ter uma equipe bem treinada e conhecedora da importância de todas as atividades é fator fundamental para o sucesso do negócio”.
E financeiramente não fica pesado nem para os condomínios menores. Segundo o gerente comercial da MS Facilities, cada imóvel tem condições de ter, de forma proporcional a seu orçamento, a terceirização da mão de obra. Os contratos são feitos de acordo com a necessidade de cada um. Gleyson acredita que “mais do que um benefício financeiro, a melhor coisa é poder contar com uma empresa especializada. Ter um coordenador com quem se reunir, trocar ideias, sugestões de planejamento. E se não der certo, você troca de firma”. Gleyson afirma ainda que, quando contrata uma empresa, ele vai lá, visita, vê onde ela presta serviço, conhece os coordenadores. “O bacana não é só olhar a oferta monetária. O valor você pode
negociar, mas a entrega da qualidade é inegociável e tem que ser de excelência.”
Filipe Bastos, da MS Facilities, ainda orienta que os síndicos devem prestar muita atenção aos contratos. “A proposta deve contemplar informações técnicas de como o serviço será executado, quais materiais e equipamentos serão utilizados e as premissas em caso de falta ou afastamento. É muito importante que essa empresa tenha em dia e em mãos as certidões negativas de regularidade do FGTS e do INSS, por exemplo, para comprovar sua idoneidade e seu compromisso com o colaborador lotado no condomínio. Por fim, sugiro que sempre solicite os Atestados de Capacidade Técnica (ACT) que comprovam o sucesso na execução dos serviços em clientes de natureza similar.”
E a manutenção não fica só nas áreas comuns. Trabalhadores especializados vão saber como descartar o lixo de forma consciente, aplicar os produtos certos, cuidar da limpeza das calçadas etc. O serviço de terceirização da mão de obra ainda exige a garantia de entrega dos serviços 24 horas por dia, sete dias na semana, fazendo com que o cronograma de limpeza seja sempre cumprido. “Além de ser uma questão de higiene e saúde, um ambiente limpo e cheiroso deixa evidente o comprometimento da empresa contratada com a execução dos serviços. O plano de trabalho (que é, por obrigação, criado pela empresa terceirizada) deve ser executado à risca e estar à disposição de todos os condôminos”, explica o gerente comercial da MS Facilities.
O síndico profissional Gleyson Assis também alerta sobre a importância da parceria entre a equipe de limpeza e a equipe de manutenção predial. “É fundamental olhar os ralos, colocar telas, checar todo o sistema de escoamento de esgoto, da água da chuva. Porque, além de manter o fluxo de limpeza, você mantém o fluxo de saída da água.”
A limpeza sustentável, ou ecológica, também deve ser uma preocupação e tem ganhado cada vez mais espaço nos condomínios. Vale a pena adquirir produtos que causem menos danos ao meio ambiente por não conterem substâncias tóxicas em sua composição.
Filipe Bastos alerta que “a utilização incorreta de alguns produtos ainda pode deteriorar itens que geram valor de mercado ao imóvel, como placas de madeira, mármores ou granitos, causando sua desvalorização. É preciso conhecer a fundo os produtos que serão utilizados para que episódios como esses não ocorram”. Por isso é uma boa opção o síndico contratar uma empresa que já forneça o material de limpeza de acordo com as necessidades e orientações de cada condomínio. Para o gerente comercial da MS Facilities, “em geral, o síndico não possui amplo conhecimento técnico e usa produtos de baixa qualidade e com poder de limpeza aquém das necessidades. A MS Facilities, sempre que possível, opta por adquirir todo o material e todos os equipamentos, já que dispõe de melhores condições comerciais
por comprar em larga escala e conhecer a fundo a expertise de cada produto”.
Mas para quem prefere escolher diretamente o material que vai usar, uma a dica é optar por uma empresa especializada que tenha ampla experiência no mercado. Andreia Carmo é diretora da Ilaha Materiais de Limpeza, uma das maiores do setor. A empresa foi fundada em 1993 pelo pai dela, Jorge Carmo, e, desde então, agrega valores familiares e conhecimento para um atendimento de excelência. Formada em administração de empresas, a diretora da Ilaha destaca o quanto é necessário utilizar produtos específicos para cada área do condomínio. A empresa vende, por exemplo, um limpador próprio para os elevadores, ideal para superfícies de aço e que ainda deixa um cheirinho supergostoso.
“Com uma boa orientação, o síndico consegue escolher produtos adequados. Por exemplo, os condomínios que têm piscina precisam comprar produtos de marcas conceituadas, com registro na Anvisa, para evitar acidentes. Tem que ter muito cuidado na escolha.” Segundo Andreia, dá para usar produtos de qualidade e economizar ao mesmo tempo. O importante é entender o que utilizar e onde utilizar. “No salão de festas, pode-se usar um saco de lixo com espessura menor, porque o lixo produzido não é tão pesado, diferente de outras áreas. Esse tipo de atitude gera economia”, explica a diretora da Ilaha.
E na hora de comprar os produtos, há várias facilidades. Uma delas é que a Ilaha tem um serviço on-line que permite que o gestor condominial faça a encomenda do produto no horário em que for mais prático para ele. “Pelo site, o síndico pode comprar mesmo fora do horário comercial. Além disso, temos, em nosso sistema, um
relatório que enviamos para os síndicos com o histórico das últimas três compras, o que ajuda na hora de organizar o pedido, sem se esquecer de nenhum produto e sem ter o risco de ficar sem estoque.”
Mais uma vantagem apontada por Andreia Carmo é comprar o material de limpeza nas distribuidoras, como a Ilaha, por causa do valor dos produtos. “Uma das maneiras de economizar é comprando as embalagens de cinco litros. O material de limpeza vendido em supermercado não é adequado para condomínios. O supermercado não vende vassoura piaçava gari, não vende pacote de saco de lixo com 100 unidades, enfim, o material de limpeza vendido no supermercado é indicado para utilização doméstica. Para os condomínios, o ideal é comprar nas empresas habilitadas.” Andreia afirma ainda que saúde e higiene andam sempre juntas, e isso ficou ainda mais claro durante a pandemia. Gleyson Assis, além de gestor con-
dominial, é corretor de imóveis. Ele diz que um condomínio limpo, organizado, com a manutenção preventiva em dia, gera valoração imobiliária. “Quando há uma degradação de manutenção, de limpeza, degradação de cuidados, você tem perda do valor dos imóveis. O condomínio é um investimento. Quando você usa um recurso para limpar e conservar, é investimento. Nós não compramos um apartamento, compramos um empreendimento imobiliário.”
Anjos & Assis gestão Condominial anjoseassis.com (21) 97616-4052 ilaha materiais de limpeza ilaha.com.br (21) 98699-0872 ms facilities msfacilities.com.br (21) 2289-1788/97269-3577 purilimp purilimp.com.br (21) 3549-0144
O Secovi Rio distribuiu Representação de Inconstitucionalidade contra a Lei Complementar nº 257/2022, que dispõe sobre o bloqueio de janelas e varandas nas áreas de uso comum dos condomínios verticais no município do Rio de Janeiro.
A lei determina que os condomínios verticais são obrigados a fazer o bloqueio de janelas e varandas nas áreas de uso comum, localizadas em andares superiores ao pavimento térreo. A vedação deve ser realizada de forma definitiva, com o uso de grades, telas ou redes, e a instalação de materiais utilizados deve ser respaldada por Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) de profissional habilitado registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).
O descumprimento da lei acarretará, a cada fiscalização:
i. advertência, com notificação dos responsáveis para a regularização no prazo máximo e improrrogável de trinta dias; e
ii. aplicação de multa no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) ao infrator, em caso de reincidência ou da não regularização dentro do prazo estipulado no inciso I.
Apesar de o prefeito, Eduardo Paes, ter apontado a inconstitucionalidade do projeto, a Câmara de Vereadores derrubou o veto e promulgou a Lei Complementar nº 257/2022, atualmente em vigor.
Flagrantemente inconstitucional, a lei impacta diretamente nos condomínios residenciais da cidade do Rio de Janeiro. O desembargador relator do processo judicial já encaminhou requerimento de informações ao presidente da Câmara Municipal do Rio de Janeiro.
A Cipa se uniu à Garantiza para gerar uma solução definitiva quanto à inadimplência nos condomínios. Essa é provavelmente a maior causa da dor de cabeça dos síndicos.
Não ter receita para quitar as despesas mensais é algo muito desgastante e não ter como planejar obras e melhorias também.
Gerenciar, planejar e executar melhorias e obras no condomínio é um desafio que requer uma gestão impecável e ferramentas adequadas para resolver situações do dia a dia.
A falta de previsibilidade financeira, dificuldades para pagar contas, funcionários e manutenções necessárias são
algumas das consequências. Por isso, ter ao alcance as soluções da Garantiza pode ser o fim de seus problemas.
A Garantiza é uma empresa especializada em antecipação de receita para condomínios, o que ajuda a garantir a arrecadação mensal completa. Veja o que a garantidora oferece:
• Garantia completa de 100% da receita mensal;
• Cobrança judicial;
• Compra de taxas antigas;
• Antecipação para obras;
• Emissão e entrega de boletos;
• Cobrança especializada;
• Segunda via on-line;
• Previsibilidade financeira.
Mayara Poiares, gerente da Garantiza, explica que a empresa é uma garantidora que adianta valores para os condomínios clientes. “Quando um condomínio nos contrata, ele determina o fim da falta de cumprimento de suas obrigações, porque nós adiantamos o pagamento mesmo que o condômino não pague a cota condominial. Nós assumimos o risco e as dívidas. Estamos atrelados a uma securitizadora (empresa que trabalha com investimentos) e trabalhamos de acordo com as regras do Banco Central”, afirma.
O síndico profissional Antonio de Lucca, que conta com a Cipa para administrar seus condomínios clientes, contratou a Garantiza para resolver a questão da inadimplência em um deles: “Assumi o condomínio há poucos meses com uma inadimplência alta, de 25%. Como estou sempre de olho nas novidades do mercado, já estava me inteirando sobre a garantidora. Não via outra saída ali naquele condomínio. Contratamos a Garantiza e trocamos uma inadimplência de 25% por uma taxa de 5% para eles, que passaram a assumir a receita do con-
domínio. Eles passaram a emitir os boletos de condomínio e, se alguém ficar devendo, passa a dever à Garantiza. Mas o condomínio consegue se administrar, pois recebe toda a receita”, explica.
Quando De Lucca assumiu esse condomínio, percebeu que ele precisava de muitas mudanças para conseguir se reerguer: “Assumi o condomínio, e a primeira ação foi trazer a Cipa para a administração dele. Ela foi escolhida porque é uma das maiores administradoras de imóveis do Rio de Janeiro e tem feito um trabalho muito bom ao investir em tecnologia, excelentes parcerias, soluções que vão desde energia solar e sustentabilidade até segurança, conveniências e comunicação. Sem falar no Setor de Pessoal, que vem desbravando caminhos que poucas empresas têm feito hoje em dia. Além do que, a Cipa é sólida e tem mais de 67 anos de mercado”, finaliza. * * *
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Muito tem se falado sobre autovistoria de gás, mas ainda restam dúvidas sobre quem deve fazer, quando e que empresas podem executar o serviço.
Primeiro de tudo é importante informar que a Naturgy não faz esse tipo de trabalho, mas há empresas devidamente credenciadas pelo Inmetro para tal.
Todo usuário de gás, residencial ou comercial, deve fazer a autovistoria. No caso de condomínios, o síndico ou administrador deve solicitar a inspeção da área comum, mas cada usuário é responsável por fazer sua averiguação, e pode escolher a empresa para isso.
A autovistoria deve ser realizada a cada cinco anos a partir da data de início do fornecimento de gás. Se o início
do abastecimento foi há mais de cinco anos, a primeira vistoria deve ser realizada até março de 2023.
Na visita técnica, o especialista vai verificar se o fogão, o aquecedor e a canalização estão instalados e funcionando
conforme as normas vigentes. Não é uma visita para realizar reparos. Nessa ocasião, será emitido um laudo que apontará se o imóvel está ou não de acordo com as normas. Se houver algum problema, a pessoa deverá contratar uma empresa especializada para fazer as correções.
A Agência Reguladora de Energia e Saneamento Básico do Estado do Rio de Janeiro (Agenersa) publicou a Instrução Normativa (IN) nº 73 em setembro de 2018. Ela contém mais de 40 itens a serem vistoriados na inspeção periódica de gás. Devem ser verificados, por exemplo, se o fogão e o aquecedor es-
tão instalados de acordo com as normas de segurança e se a tubulação de gás do imóvel não apresenta escapamento.
Lembramos que a Agenersa também manteve em vigor a IN nº 48, que contém outros critérios de verificação para a inspeção periódica de gás. Dessa forma, os clientes que iniciaram o processo de inspeção até setembro de 2018 podem optar por concluí-lo conforme os critérios previstos na IN nº 48 ou na IN nº 73. Em setembro de 2018, todas as inspeções passaram a ser realizadas pelos critérios contidos na IN nº 73.
Ambas as instruções normativas mantêm o mesmo rigor na inspeção para segurança nas instalações de gás canalizado. As empresas credenciadas pela IN nº 73 são as mesmas que já faziam a inspeção pela IN nº 48.
A manutenção é aquela visita destinada à realização de reparos no fogão, no aquecedor, na canalização interna, nas conexões, nos rabichos, ou seja, em tudo que compõe a instalação interna de gás do imóvel. A manutenção deve ser feita de forma corretiva sempre que o cliente identificar a necessidade ou, de forma preventiva, a cada dois anos.
Para fazer esse tipo de serviço, é necessário buscar uma empresa no mercado. No site do Sindicato da In-
dústria de Instalações Elétricas, Gás, Hidráulicas e Sanitárias do Estado do Rio de Janeiro (Sindistal), você encontra algumas referências. Pesquise, informe-se, escolha a opção que melhor lhe parecer e fique tranquilo.
importante: caso sinta cheiro de gás, chamar a emergência da distribuidora de gás (0800 0240197).
A Inspeção Periódica de Gás (IPG), ou autovistoria, que deve ser realizada a cada cinco anos, é a visita na qual os itens que fazem parte de uma instalação interna de gás são inspecionados e o cliente recebe um laudo que atesta que essa instalação está de acordo com as normas vigentes ou não. Caso não esteja, o cliente será orientado a contratar uma empresa de manutenção no mercado para realizar os reparos.
importante: somente empresas credenciadas pelo Inmetro podem realizar a Inspeção Periódica de Gás.
empresas credenciadas para fazer reparos: acesse o site do Sindistal (https://sindistal.org.br/23/)
empresas credenciadas pelo inmetro para fazer a inspeção periódica de gás: acesse o site do Inmetro (www.inmetro.gov.br/ organismos/index.asp)
Ao acessar o site do Inmetro, na lista Organismos de Inspeção, clique em “Instalações Prediais de Gás Combustível – OIA-IG”, que vai mostrar a lista de empresas ativas que realizam a Inspeção Periódica de Gás.
Eventuais reclamações em relação às empresas credenciadas (Organismos de Inspeção Acreditados – OIAs) deverão ser encaminhadas para a própria empresa contratada e/ou para o Inmetro.
A Cipa uniu forças com a Italínea Villa Are, uma grande rede de móveis planejados, para levar a qualidade e beleza que seu condomínio e casa merecem.
Ariane Wolff, sócia da Italínea Cabo Frio, nos conta que um projeto para condomínios vai muito além da mesa do porteiro e seus equipamentos. “Nós oferecemos soluções para o que quer que o condomínio precise: portaria, cozinha, área gourmet, móveis para banheiro, armários para academia de ginástica, mobiliários para salões de festas… É muito amplo o que podemos fazer”, explica.
De fato, tudo o que um condomínio precisar em termos de mobiliário a Italínea faz com maestria. “Nossa proposta é oferecer solução para toda e qualquer necessidade”, reforça a empresária.
Condomínios novos ou antigos não só podem como devem embelezar suas áreas comuns. E não estamos falando apenas de upgrade no visual, o mobiliário, além de ser agradável aos olhos,
Confira as condições especiais para clientes Cipa:
Compras | Projetos acima de R$ 10 mil tv 32” 4k
Compras | Projetos acima de R$ 20 mil tv 40” 4k
Compras | Projetos acima de R$ 30 mil tv 55” 4k
Compras | Projetos acima de R$ 50 mil tv 65” 4k
Compras | Projetos acima de R$ 100 mil tv 75” 4k
tem sua funcionalidade estudada para que atenda às necessidades de quem vai usá-lo. Por isso uma empresa especializada como a Italínea é mais do que indicada, é necessária.
Pensando nisso, a Cipa firmou esta parceria para beneficiar seus clientes: aqueles que contratarem a Italínea têm condições especiais.
A Italínea conta com um portfólio significativo e milhares de projetos entregues, todos com produtos fabricados com material de alta qualidade, visando à máxima durabilidade, o que resulta em móveis com cinco anos de garantia. Organização, otimização e decoração com o toque da marca líder de mercado em projetos de alto padrão.
Ariane conta que, atualmente, muitos condomínios têm investido na modernização de ambientes: “A opção por painéis ripados tem sido frequente, pois confere um ar mais moderno, contemporâneo.”
Quando se trata de investir em um ambiente comum, o patrimônio de todos é valorizado. Condomínios novos ou mais antigos merecem um projeto da Italínea!
Que seu condomínio pode ter um minimercado automatizado na área comum você já deve saber. Porém, agora, a Cipa oferece um novo parceiro para atender a um número maior de condomínios: o SancaShop.
O SancaShop instala e gere minimercados com custo zero para o condomínio, sem atendentes no local, e ainda oferece aos moradores a comodidade de encontrar os mais variados itens de supermercado no conforto e na segurança do lar, 24 horas por dia, sete dias por semana.
André Andrade é CEO do SancaShop e nos conta que o conceito de minimercado nos condomínios veio para valer no ápice da pandemia: “Era o que as pessoas que estavam em casa precisavam naquele momento para suprir as necessidades do dia a dia.”
Mas, na verdade, a conveniência de ter tudo a poucos passos da porta do apartamento é incomparável. Com ou sem pandemia, ter um minimercado dentro do condomínio é tudo de bom. Lá podemos encontrar desde pilha para o aparelho de gás até água sanitária para a faxina. Sem falar em carnes, sanduíches, material de higiene pessoal e diversos tipos de alimentos, perecíveis ou não.
Há também uma geladeira de bebidas alcoólicas que só abre com uma senha pré-
-cadastrada. O CEO explica que o usuário precisa baixar o app do SancaShop no celular e se cadastrar. “Nosso sistema é integrado com o da Receita Federal, e isso valida a permissão para que somente os maiores de idade tenham acesso ao registro de senha para acessar a geladeira específica.”
Andrade explica que o diferencial do SancaShop é que eles praticam preços justos, além de oferecer o mix de produtos mais completo do mercado, o que vem ganhando cada vez mais adeptos. A empresa fechou o ano de 2022 com cerca de 60 condomínios clientes.
Os condomínios não têm que se preocupar com nada. Segundo o CEO, a empresa tem uma parceria com os condomínios: “Nós arcamos com o custo de implantação, a instalação elétrica, o mobiliário etc. Além de cobrirmos integralmente os custos das despesas elétricas – instalamos um medidor e pagamos ao
condomínio no mês seguinte essas despesas.” Andrade conta ainda que todos os seus síndicos ganharam como mimo de final de ano um kit superespecial.
Em relação ao conceito de honest market, Andrade ressalta: “O SancaShop dissemina a honestidade como forma de cultura. Acreditamos que o Brasil está mudando, e oferecer um minimercado automatizado é um grande salto nesse sentido. Claro que estamos falando de um ambiente minimamente controlado que é um condomínio, nós sabemos quem frequenta o lugar. Uma coisa é o minimercado num condomínio, outra coisa é colocá-lo na rua…” Mesmo com um ambiente considerado mais seguro, a empresa dispõe de uma equipe de pessoas dedicadas ao monitoramento dos minimercados.
Seus dias de desespero acabaram! Agora sua compra emergencial pode ser feita dentro do condomínio, seja ela qual for: alimentos, bebidas, pilhas, papel higiênico etc.
Peça agora mesmo uma visita para dar início a uma nova era em seu condomínio. O SancaShop oferece condições especiais para condomínios maiores!
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Quem não se encanta com um belo jardim? O verde por si só faz muito bem aos olhos, mas quando nos deparamos com um belo projeto paisagístico, a sensação de bem-estar é muito maior. A beleza de um jardim bem-feito e com a manutenção em dia salta aos olhos, não tem como não admirar.
Katia Neves, paisagista e diretora da Katia Neves Jardins, faz coro: “A manutenção, de forma geral, deve ser frequente para manter o espaço sempre com bom aspecto de conservação, principalmente por ser uma área onde normalmente pessoas se reúnem. Retirada de folhas secas; corte da grama; limpeza das palmeiras; controle de pragas e doenças; adubação frequente; esses são itens que não devem ser esquecidos.” Porém, ela faz um alerta: “É preciso ter atenção em relação aos produtos químicos aplicados para a limpeza da piscina. Apenas alguns respingos, dependendo da planta, podem causar graves danos.”
Em relação às plantas mais indicadas para o entorno de piscinas, a paisagista alerta para a questão do sombreamento: “É importante que seja feito um bom planejamento da área para que, futuramente, as espécies escolhidas não venham comprometer a incidência solar no espaço. Plantas perenes, de folhas duradouras e copas altas, são muito usadas, como as palmei-
ras. A grama é uma boa opção e não deve ser esquecida. Espécies floridas também são indicadas para colorir o ambiente, além de atrair insetos e pássaros. A composição de plantas de tamanhos variados deve ser usada para criar níveis diferenciados no espaço.”
Quanto às espécies que devem ser evitadas, Katia enumera: “Plantas com espinhos podem machucar os que frequentam o local e as que soltam látex (leite) podem provocar manchas na pele e até alergias. É importante também avaliar as raízes das espécies, pois as mais agressivas podem gerar problemas futuros, comprometendo a estrutura da piscina. Plantas que perdem as folhas em determinado período do ano também não são indicadas; o ideal é as de folhagem duradoura, para que suas folhas não sujem a piscina.”
E para dar aquele ar tropical, a paisagista enumera: palmeiras; coqueiros; grama esmeralda; helicônias; moreias; yucas; sagus; pandanos; fórmios; alpínias; estrelítzias. Você deve estar aí pesquisando no Google essas espécies para saber quem é quem, não é mesmo? Na verdade, nem basta saber quais plantas ficam bem no entorno da piscina, é preciso fazer uma bela composição entre elas para obter um bom resultado. Claro que a melhor dica é contratar um paisagista, mas Katia dá um spoiler: “Conjuntos de sagu com
forração de liriopes; palmeiras com maciços de helicônias em seu entorno; estrelítzias com forração de grama-amendoim; grama esmeralda com moreias salpicadas dão bons resultados.”
Voltando à questão do sombreamento, piscinas com bastante espaço podem receber áreas de sombra, porém “devem ser muito bem planejadas, de forma que sejam bem aproveitadas nos dias de sol forte e temperaturas elevadas. Durante a elaboração do projeto, devem-se analisar as características das espécies escolhidas em relação ao tamanho da copa, altura máxima da planta em estado adulto, de forma que, no futuro, o espaço não seja prejudicado por excesso ou falta de sombra, para não comprometer as expectativas do condomínio. Devemos abusar do uso de palmeiras e coqueiros. Algumas espécies de árvores, como a Bauhinia forficata (pata-de-vaca), são interessantes, pois
têm belas flores e sua copa não é muito densa”, explica a especialista.
No quesito revestimentos a serem utilizados como piso da área da piscina, a paisagista tem algumas dicas preciosas:
“O piso deve ser revestido com material que não esquente (atérmico) e é muito importante que seja antiderrapante para evitar acidentes, principalmente quando crianças frequentam o local."
As possibilidades de material são muitas, algumas opções são:
• Cimentícios atérmicos – produtos à base de cimento com mais resistência a manchas do que os convencionais;
• deques de madeira – muito usados de maneira geral, são tradicionais e permitem fazer belas composições com pedras, como a de são tomé, por exemplo. É importante a escolha da madeira certa para esse tipo de trabalho, como ipê e cumaru;
• pedras – usadas com frequência, são excelentes para bordas de piscina. As mais utilizadas são mármore travertino, mosaicos de pedra portuguesa e são tomé. A forma de assentamento também pode fazer belos efeitos no piso;
• porcelanatos – são opções interessantes, alguns têm tecnologia de
primeira e são desenvolvidos especialmente para bordas de piscina. Apresentam um leque grande de possibilidades e detalhes, com qualidade excelente, tendo resistência a manchas, não desbotam e possuem versões antiderrapantes;
• Cerâmicas – as mais rústicas, como as vermelhas, são bonitas e usadas com destaque.
serviÇo katia neves jardins (21) 98191-4972/98677-0701
Colunista: André Luiz Junqueira*
Não é novidade que a prática de atos de racismo se faz muito presente em condomínios do Brasil. Os motivos para a ocorrência e o aumento de casos são muitos. É possível se especular que o convívio típico em condomínios, em especial o uso compartilhado de áreas e equipamentos comuns, se revela desafiador para pessoas intolerantes, antissociais e malignas. Adicionado o fato de que o uso da tecnologia móvel e portátil de gravação de áudios e vídeos tornou muito mais fácil provar eventos que antes permaneceriam escondidos e limitados à ciência do agressor e da vítima, hoje temos uma escalada de notícias de racismo em condomínios.
No entanto, por meio do síndico, deve o condomínio intervir em casos de racismo que sejam supostamente praticados no condomínio? Para resumir e facilitar essa análise, serão dados alguns exemplos de situação e como o síndico deve ou não agir em nome do condomínio.
Para esse breve estudo, é importante se adotar a premissa de que há efetiva prova do ato ilícito. Para todas as hipóteses a seguir, há a necessidade de análise e
coleta de provas. Tal análise deve ser feita pelos advogados do condomínio para verificar se há justificativa para uma ação do condomínio, seja denúncia, advertência, seja multa, ação etc. Sem nenhuma prova, o máximo que o gestor do condomínio
poderá fazer é conversar com as partes, mas sem tomar qualquer atitude.
Outra premissa importante é que o delito tenha sido praticado no ambiente do condomínio, físico ou virtual. A agressão pode ter ocorrido na portaria, no elevador, em uma assembleia, no grupo de mensagens eletrônicas do condomínio, entre outras localidades e/ou canais sob responsabilidade e zelo do condomínio. Também é essencial consultar o advogado do condomínio sobre esse detalhe.
Independentemente de quem for o agressor, o condomínio sempre deve agir para defender seus colaboradores, especialmente se for um de seus empregados, por conta da responsabilidade trabalhista que tem. Se o agressor for um empregado, medidas devem ser tomadas com base na legislação trabalhista, no contrato de trabalho e na convenção coletiva. Se o agressor for um prestador de serviço, as medidas terão
base no contrato que rege a relação das partes e na lei civil; se o agressor for um morador, as medidas deverão estar em harmonia com a legislação condominial e a convenção do condomínio.
A omissão do condomínio pode custar caro, pois, dependendo das circunstâncias, a vítima pode mover uma reclamação trabalhista exigindo reparação de danos morais sofridos em local sob responsabilidade do condomínio, por exemplo.
hipótese
Agora é o oposto. Considerando a culpa in eligendo, que é a responsabilidade do empregador/tomador de serviço pela escolha de seus prepostos, o Código Civil determina que os prejuízos gerados por empregados/prestadores de serviço devem ser ressarcidos pelos seus respectivos contratantes. Mesmo que existam argumentos para mitigar essa responsabilidade, o risco é enorme para o condomínio se omitir em situações como essas.
É nessa hipótese em que surge maior controvérsia entre os especialistas e julgadores. É possível afirmar que a prática de racismo representa um descumprimento ao art. 1.336, IV, do Código Civil, pois ao se utilizar da unidade (seja como proprietário, seja como ocupante a qualquer títu-
lo) e agredir outra pessoa dessa forma, se afetam os bons costumes e, dependendo da forma, também o sossego e a segurança da vítima.
Porém, a dúvida é se o condomínio deve agir se o fato se limitou a uma agressão entre dois condôminos/ocupantes. Deve o condomínio se intrometer? Com base nessa problemática, surgem duas linhas de pensamento. A primeira corrente sustenta que o condomínio não deve se intrometer, salvo se gerar mais vítimas ou algum embaraço nas partes e nos serviços comuns. A ideia central dessa corrente é que o interesse comum que justifica a ação do condomínio somente ocorre quando mais de uma unidade é afetada e não impede, logicamente, que a vítima tome suas providências. A segunda linha de pensamento é que se tal fato ocorre no condomínio (incluindo seus ambientes virtuais), sem prejuízo das medidas que a
vítima deseje adotar, deve o condomínio tomar as medidas cabíveis com base na lei condominial e/ou convenção, independentemente do número de vítimas, pois o Código Civil não cria essa limitação de quantidade. A prática de atos como o racismo ou qualquer tipo de crime não deve nem precisa ser tolerada pelo condomínio.
Filiamo-nos à segunda corrente exposta, mas cabe a cada condomínio avaliar cuidadosamente, com seu departamento jurídico, os elementos de prova e as medidas previstas em sua convenção em particular, além das disposições legais.
Por fim, apesar de existirem diversas outras variações dos exemplos acima, os mencionados já atendem ao propósito deste texto, que é alertar os gestores de condomínios quanto às diretrizes principais que devem ter na hora de avaliar a melhor reação do condomínio à abominável prática de racismo.
Um dia, a síndica Margarete Mendes de Saldanha ouviu de uma empresa especializada que o problema de vazamento na parede do condomínio era na pingadeira, que causava a infiltração da empena. O que você faria se ouvisse esse diagnóstico? O que é pingadeira, empena?
Margarete é síndica profissional, dona da empresa Lumag. Ela administra quatro condomínios na zona norte do Rio de Janeiro. O problema com a pingadeira aconteceu em uma parede na parte de trás do Condomínio Valente 30, que tem 11 apartamentos e fica na zona norte. “O condomínio é novo, foi construído há cerca de três anos. Os vizinhos do outro prédio que viram a infiltração, já que a parede fica virada para a área de lazer deles. Quando fiquei sabendo, chamei uma empresa especializada, que foi investigar o que poderia estar causando a infiltração. Não conhecia esse
termo ‘pingadeira’ e tive que pesquisar para confirmar a necessidade da obra”, conta Margarete.
Explicando de maneira simples, pingadeira é um acabamento construído em cima de um muro, que fica no terraço, como se fosse um telhado, para escoar a água da chuva e evitar que o muro fique manchado. Mas é preciso ter muito cuidado com o rejunte dessa pingadeira. Se ele não for bem-feito e não estiver impermeabilizado, pode gerar infiltrações. E foi o que aconteceu no prédio administrado pela Margarete. Infiltrou a empena.
E o que seria uma empena? Outro nome desconhecido de muita gente. De acordo com o dicionário da língua portuguesa, é cada uma das fachadas laterais de um edifício, geralmente sem janelas, nem portas, por meio das quais o edifício pode encostar aos edifícios
contíguos. Ou seja, o problema foi que o rejunte da pingadeira saiu e a água da chuva infiltrou a parede lateral do condomínio. “Esse rejunte precisa de manutenção periódica não só para prevenir que ocorram essas infiltrações, mas para que as pingadeiras não comecem a desabar. Agora a empresa vai colocar o rejunte, impermeabilizar para depois consertar a parede”, explica a síndica.
Os síndicos ainda podem ter de lidar com outros nomes tão estranhos quanto os citados. Como teste de percussão, ponto de ancoragem, calafetação de fachadas… Assim, convidamos um especialista no assunto para nos explicar o que cada uma “dessas coisas” significa. Eduardo Matarangas é engenheiro civil e sócio-gerente da empresa Matarangas Engenharia Civil, que está no mercado desde 1995. De forma resumida, “o teste de percussão é um serviço que identi-
fica pontos com risco iminente de queda do emboço da fachada, com o auxílio de um martelo de borracha. Dessa forma, minimiza os riscos de acidente. A execução dos pontos de ancoragem é um importante aliado das empresas para a realização de serviços na fachada, por trazer mais segurança para a fixação dos equipamentos de trabalho em altura. Já a calafetação obstrui pequenos orifícios existentes na fachada com o auxílio de silicone industrial. Esse serviço pode ser realizado em fachadas de concreto, vidro, madeira, metal e cerâmica. Dessa forma, impede a entrada de ar e líquido, como da chuva, para o interior do edifício”. Com os termos já esclarecidos, fica mais fácil saber o que deve ser feito.
Mônica Tavares é síndica e administra três condomínios na zona sul da cidade. Há pouco tempo, fez um teste de percussão em um dos imóveis que estava com uma infiltração na empena. “Nesse caso, eu já sabia o que era teste de percussão e empena. Mas quando não sei, pergunto, pesquiso. Não dá para saber de tudo. O Google sempre ajuda.” O condomínio está passando por uma obra de troca de pastilhas da parede da empena por causa dessa infiltração. Foi difícil a detecção, que foi feita depois de muita pesquisa e testes que bloquearam a tubulação. O vazamento estava em um tubo da caixa-d’água acima do barrilete, e foi
um alívio para todo mundo quando foi descoberto.
Mônica diz que, mesmo com a manutenção em dia, “as coisas têm prazo de validade, e o que está dentro da parede não dá para quebrar para saber. As coisas oxidam muito fácil. Tem que ficar olhando, observando os sinais que vão aparecendo. Então, às vezes, só vemos o problema quando ele acontece”.
Além da atenção aos sinais, é importante que o síndico esteja em constante diálogo com os moradores e cercado de empresas parceiras e de confiança. “É muito arriscado deixar nas mãos de um pedreiro curioso. Isso porque ninguém tem condições de saber de tudo. O ideal é contratar empresas
de manutenção para cada especialidade. Senão é uma economia que não vale a pena. É necessário sempre investigar o que está acontecendo de forma séria e segura”, completa Margarete.
E as empresas habilitadas também têm que ser consultadas sobre a rotina das manutenções preventivas. Muitos síndicos só fazem a vistoria obrigatória e deixam de lado muitas áreas que só vão ser vistas quando estoura um problema até por desconhecimento. Paulo Rafael é sócio-presidente da RJ Construfort, que está há mais de 20 anos no mercado e é especializada em reformas de fachada predial. Para Rafael, a manutenção preventiva tem que ser feita periodicamente para evitar dor de cabeça
e gastos com reformas de emergência. Uma coisa que quase não é vista no planejamento de obras condominiais é a questão da vedação das juntas de dilatação, que ficam entre um prédio e outro. “É muito comum um síndico ficar jogando para o outro, quando o certo são os dois condomínios se preocuparem, para evitar infiltração. Isso é um perigo porque, quando a água entra, ela vai direto para a coluna do prédio. E essa quina pode ser um pilar de sustentação. É necessário vedar para não oxidar a malha de ferro, que pode estourar o concreto. O que seria uma manutenção simples, pode se tornar um serviço estrutural, muito mais caro e complexo.”
Outro exemplo é o parafusamento do granito. Muitos condomínios fizeram essa manutenção, mas colocaram o parafuso errado, gerando um novo problema, segundo o sócio-presidente da RJ Construfort. “Muitos não sabiam qual parafuso colocar e usaram o de ferro. Ele oxida e o granito acaba soltando do mesmo jeito. Tem que ser de aço inox.” O ideal é que haja manutenção periódica da fachada. Segundo Rafael, o teste de percussão precisa ser realizado, pelo menos, de cinco em cinco anos. “Melhor fazer um serviço preventivo do que corretivo, que ocasiona obras mais caras e coloca moradores, funcionários e pedestres em risco.”
Margarete também alerta que problemas silenciosos podem acontecer
em outras partes do condomínio. No Condomínio Príncipe Daniel, na zona norte, também administrado por ela, as contas de água deram um salto. Preocupada, Margarete começou a investigar o que tinha acontecido. “A conta, que geralmente era de R$ 3 mil, chegou a R$ 33 mil. Estava havendo um vazamento de água no hall do bloco um. A gente olhou tudo e não conseguia descobrir de onde vinha. O problema estava no quinto andar. O morador não sabia e a água foi passando de andar por andar até chegar ao hall. Por isso que os moradores precisam ficar atentos aos sinais, porque muitos problemas acontecem mesmo com a manutenção do condomínio toda em dia.”
Por isso mesmo, o sócio-gerente da Matarangas Engenharia explica que “a principal forma de ter conhecimento da necessidade de tal serviço é com a contratação de um profissional para a realização de uma autovistoria no con-
domínio, que é lei no estado do Rio de Janeiro. Verificar a execução de impermeabilização adequada para manter a integridade da estrutura; fazer teste de estanqueidade da rede de gás para verificar se há algum vazamento ao longo da tubulação; e ter conhecimento para minimizar os riscos de acidente são alguns dos serviços importantes”.
Engenheiro civil da Matarangas Engenharia, Lucas Muniz faz uma comparação com o corpo humano para falar da importância da manutenção preventiva: “Ambos possuem patologias; no corpo humano, quando se faz check-up regularmente, é possível descobrir doenças previamente e ter um tratamento mais rápido e uma solução precoce, da mesma forma funciona com as estruturas, para evitar o agravamento de possíveis fissuras que venham a se tornar rachaduras, por exemplo, necessitando de maior intervenção. E para isso é necessário contratar uma empresa especializada, regularizada no Crea, que tenha engenheiros qualificados na equipe, colaboradores capacitados e treinados para o serviço, bem como o conhecimento da utilização das normas.”
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A Lei nº 8.679/2019, que disciplina, no âmbito do estado do Rio de Janeiro, a atuação do profissional de educação física e de sua responsabilidade técnica nos condomínios edilícios que possuem espaço destinado a atividades físicas, em vigor desde 26/12/2019, foi declarada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.
Nos termos da lei revogada, todos os condomínios edilícios que possuem espaço destinado a atividades físicas deveriam ter profissional de educação física devidamente registrado para as atividades dirigidas e orientadas, sob pena de multa no valor de até mil Unidades Fiscais de Referência (Ufirs).
Ao se pronunciar sobre a decisão, o deputado Renan Ferreirinha considerou que seria criada uma burocracia inviável para os condomínios, com a geração de custos desnecessários. Em virtude disso, propuseram uma Ação Direta de Inconstitucionalidade contra a lei. Conseguiram que ela fosse declarada inconstitucional, retomando ao status anterior à lei.
Alexandre Corrêa, vice-presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos do Secovi Rio, analisou o teor da decisão sob a ótica dos condomínios representados pela entidade: “A recente decisão do órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, que reconheceu a inconstitucionalidade da Lei nº 8679/19, que tornava obrigatória a contratação de profissional de educação física pelos condomínios que possuíssem espaço destinado à prática de exercício pelos condôminos, representa um inegável êxito de todo o trabalho que foi feito pelo Secovi ainda nas discussões iniciais do projeto de lei na Alerj e, posteriormente, após sua aprovação, com o próprio conselho profissional, em que conseguimos a assinatura de um termo de compromisso que suspendia a fiscalização e a aplicação de multas aos condomínios. Com o julgamento da ação ainda pendente de recurso, os condomínios deixarão de ter a obrigação de contratação do profissional, o que certamente terá reflexo positivo no seu orçamento.”
A Cipa firmou uma parceria com a CondoLivre para ajudar os funcionários dos condomínios a resolverem pendências financeiras de forma rápida e com taxas acessíveis.
A parceria entre a Cipa e a CondoLivre oferece alternativas de crédito além do cheque especial, do rotativo do cartão de crédito e dos juros altos cobrados por outros tipos de empréstimo.
Henrique Rusca, diretor de tecnologia da CondoLivre, explica que o diferencial da fintech é que eles olham para os funcionários de condomínios
de forma particular, cuidadosa. “Antes havia opções de consignado com soluções generalizadas; ainda existem. Não olham para o colaborador da forma como nós olhamos, e ele não vai conseguir um discurso tão próximo e com a credibilidade que nossa parceria com a Cipa tem. Geralmente, esses funcionários ficam muito tempo no cargo e estão vinculados à administradora. Eventualmente, podem precisar de um suporte financeiro, seja para quitar uma dívida, financiar um carro, seja para ajudar no funeral de um familiar.
Já tivemos casos assim”, comenta.
O diretor diz ainda que os consignados não ultrapassam 30% dos salários, “esta é uma medida cuidadosa para não prejudicar os funcionários”.
A CondoLivre é a primeira fintech brasileira capaz de prover inovação para todo o universo de condomínios residenciais e comerciais, por meio de soluções de crédito rápidas e com taxas competitivas.
Os empréstimos consignados funcionam de forma totalmente on-line, com atendimento personalizado, e são extremamente ágeis.
Leia a seguir sobre a experiência do síndico José Ernesto Fogo Filho, administrador de empresas com MBA em Gerenciamento de Facilidades pela Escola Politécnica da USP. Ele trabalha com administração de condomínios há mais de 25 anos e atua como síndico profissional de empreendimentos corporativos, logísticos e industriais desde 2011.
Que diferenciais você identificou na CondoLivre?
No consignado, o que percebemos rapidamente foi a facilidade com que os funcionários dos condomínios conseguiram solicitar o empréstimo e as simulações, tudo feito pelo WhatsApp. Depois, ficamos sabendo que todo o atendimento é executado por um robô, apelidado de CondoBot, que faz o atendimento 24 horas por dia, sete dias por semana. Em alguns casos, em que os funcionários ficaram em dúvida se o
processo tinha dado certo pela facilidade, logo foram atendidos pela equipe “humana”. Assim que a equipe do RH e do DP libera o empréstimo, os funcionários recebem o dinheiro por Pix diretamente na conta-corrente deles. Essa velocidade no atendimento para nós foi um grande diferencial.
Como síndico profissional, que maior vantagem você identificou?
Como os relatórios dos empréstimos tomados vêm detalhados, integrados aos sistemas das administradoras, fica muito mais fácil para fazer a conferência nas pastas de prestação de contas digitais. Também é possível aprovar os empréstimos pelo WhatsApp. Todas as administradoras que operam com a CondoLivre têm acesso ao portal com os empréstimos e documentos digitalizados, de modo que podem atualizar automaticamente seus prontuários, mantendo para nós os dados sempre corretos.
felipe Colares, funcionário de condomínio que conseguiu o empréstimo em 18 minutos!
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“solicitei o empréstimo à Condolivre e foi extremamente fácil e rápido. isso vai me ajudar a colocar as contas certinhas e a começar 2023 organizado financeiramente.”
Ao entrar e sair de um prédio, usamos o elevador. Subimos, descemos e, muitas vezes, só valorizamos o bom funcionamento dele quando apresenta problemas. Trancos, desníveis, barulhos estranhos… mas a pior experiência talvez seja ficar preso.
Para não chegar a esse nível, o ideal é que o condomínio tenha uma empresa séria a seu serviço. Fabio Aranha, engenheiro e sócio-fundador da Infolev – empresa brasileira que atua, desde 1991, com alta tecnologia para elevadores, é referência no segmento de elevadores e tem a maior fábrica de comandos eletrônicos da América Latina –, afirma que “as estatísticas comprovam que os elevadores são a forma mais segura de transporte. Apesar disso, alguns fatores prejudicam o bom funcionamento dos equipamentos, e muitos deles podem ser evitados com uma boa gestão dos condomínios. Falhas e defeitos em elevadores desvalorizam o edifício e geram dificuldades para a venda e locação dos imóveis”.
Claro que o visual de um elevador também deve ser levado em consideração. O que os olhos veem faz muita diferença! Fabiane Conti, supervisora comercial da Embelezart Elevadores, explica que “a missão da empresa é executar
o serviço de embelezamento, modernização e reforma de elevadores, promovendo a valorização do patrimônio dos clientes”. Segundo Fabiana, o serviço de estética é a opção que oferece o melhor custo-benefício para prédios que desejam uma nova apresentação. “A reforma estética traz uma grande economia. Os valores ficam bem mais em conta do que adquirir uma cabine nova, e nós per-
sonalizamos cada projeto, dessa forma, atendemos à necessidade individual do cliente.” A Embelezart é conhecida por seus serviços de qualidade, alto padrão técnico, design moderno e também pela pontualidade na entrega de seus projetos, algo difícil de se achar por aí.
O engenheiro da Infolev conta que síndicos e administradores têm tido muitas queixas com cláusulas abusivas em contratos de manutenção de elevadores. “Não é incomum a existência de prazos longos, de até quatro ou cinco anos, com multa abusiva de 50% das mensalidades vincendas no caso de o condomínio simplesmente querer ter a liberdade de mudar de empresa caso não esteja satisfeito. A fidelidade deve ser por bons serviços, não por imposição de cláusulas contratuais. Contrato bom é o que você pode rescindir quando quiser. Não aceite essas cláusulas e desconfie de empresas que querem ‘prender’ o cliente com um contrato. Não aceite cláusulas especialmente ligadas a ofertas tentadoras de primeiras mensalidades grátis”, alerta.
Para saber escolher uma boa empresa, basta seguir a dica de Fabio Aranha: “Não precisa ser, necessariamente, a fabricante do elevador, mas tem que ser uma
empresa idônea, com capacidade técnica e, no caso da cidade do Rio de Janeiro, ser credenciada perante a Prefeitura (GEM/ Rio Luz). A escolha incorreta da empresa de manutenção resulta em prejuízos, paralisações e falhas constantes. Essas situações são mais comuns em condomínios que tentam reduzir orçamentos sem analisar os custos e os benefícios.”
Alexandre Ribeiro, gerente comercial da TB Rio Elevadores, concorda. A empresa trabalha com manutenção, modernização e nacionalização de elevadores em todo o estado do Rio de Janeiro e é a maior empresa multimarcas no segmento, com experiência, tradição e transparência para atender às necessidades dos condomínios. Além disso, a empresa apresenta, de forma permanente a seus clientes, um programa de prevenção que engloba a elaboração do Relatório de Inspeção Anual (RIA) e sugestões de modernização tecnológica quando necessário.
Para Alexandre, “a manutenção preventiva e corretiva pode ser realizada por qualquer empresa de manutenção de elevadores, independentemente de ser ou não a fabricante do equipamento, desde que ela esteja devidamente cadastrada e habilitada perante o órgão fiscalizador. No município do Rio de Janeiro, por exemplo, esse órgão é a Gerência de Engenharia Mecânica (GEM)”. Ele informa ainda que “em geral, a manutenção preventiva é obrigatória por lei, conforme a norma ABNT NBR 16083:2012, e, no município do Rio de Janeiro, a Lei Municipal RJ nº 2743/99”.
A respeito da periodicidade em que a manutenção preventiva deve ser feita, Ribeiro diz que “o ideal é que ela seja realizada mensalmente, visto que, quanto mais manutenções preventivas de qualidade estiverem ocorrendo, menos ações corretivas e intervenções serão necessárias”.
Segundo Aranha, os custos estão sempre pressionando os condomínios, e a manutenção dos elevadores também tem que ser bem administrada para encontrar um equilíbrio de custos e qualidade. “Não é simplesmente pagar um preço geralmente mais alto de uma empresa multinacional pelo fato de ela alegar ser a fabricante sem nem verificar se os serviços prestados estão realmente adequados. Mas também não é contratar a proposta mais barata, por um preço abaixo da manutenção de outros itens, como interfone, antenas etc., sendo que estes nem sempre contam com serviços 24 horas nem envolvem a responsabili-
dade que exige um aparelho que transporta vidas humanas”, ressalta.
Outro mito do setor de elevadores, segundo o especialista da Infolev, é a falta de peças. “As empresas fabricantes são obrigadas, por lei, a fornecer peças, portanto, desconfie de fabricantes que dizem que só eles têm as peças. Tem até feiras específicas do setor de fabricantes de peças e equipamentos para elevadores que atendem a empresas de manutenção e fabricantes, que, na verdade, como no caso dos automóveis, são montadoras. Porém, é importante, especialmente ao modernizar um elevador, escolher equipamentos que não tenham barreiras tecnológicas e até mesmo senhas de acesso, o que restringe a manutenção por outras empresas”, alerta.
Quando perguntado sobre a maior causa dos chamados de emergência da TB Rio, Ribeiro explica: “Os chamados de emergência ocorrem por uma série de motivos, entre eles a ausência de manutenção preventiva; a falta de cuidados com os equipamentos; a necessidade de modernização e até mesmo a má utilização dos elevadores pelos usuários. O recomendado é que seja verificado esporadicamente, com a empresa prestadora da manutenção, o que se encontra pendente (orçamentos preventivos e possíveis modernizações). Existem ainda ações específicas que podem ser tomadas para que os elevadores parem cada vez menos e o número de chamados seja reduzido.”
É evidente que um elevador modernizado tecnologicamente é mais seguro que um que tenha mais de 30 anos, já considerado antigo. Até porque a modernização visa elevar o novo sistema aos padrões das normas atuais.
Fabio Aranha considera que, por melhor que tenham sido a escolha e a gestão da empresa de manutenção, dificilmente um elevador com mais de 20 anos de uso oferece um desempenho satisfatório. “O que não significa que precise ser substituído. O recomendado é fazer sua revitalização, modernização e atualização para que se aproxime dos mais novos do mercado.”
Além da estética, o engenheiro da Infolev explica que a defasagem tecnológica causa ruídos, trancos, desnível da cabine que faz com que os usuários tropecem e, muitas vezes, até caiam, o que representa risco maior para os idosos. “O alto consumo de energia dos elevadores antigos é outro motivo de queixa, até porque os revitalizados reduzem o consumo em cerca de 40%. Equipamentos sustentáveis também contribuem para evitar racionamento energético e preservam o meio ambiente”, afirma.
Ainda segundo o especialista da Infolev, sistemas inteligentes de atendimento ajudam de diversas formas, mas, entre elas, Aranha destaca a chegada rápida do elevador. Com essa facilidade, somente o carro mais próximo vai atender o usuário.
Os elevadores modernizados ainda podem contar com muitas outras novas funções, como indicadores que mostram que alguém está retendo o elevador por mais de 30 segundos. “Nesse caso, ele pisca a sigla ‘PA’, que sinaliza que a porta está aberta e mostra o andar que está segurando o elevador.”
“Os indicadores digitais são a parte mais visível da nova geração e a que mais valoriza o ambiente. Os mais modernos têm tela de LCD, são coloridos, multimídia, com vídeos etc. Além de indicar os andares e o sentido do carro, prestam muitas outras informações, como avisos de segurança e publicitários”, conta o especialista da Infolev, que traz mais novidades: “Já temos disponível sistema de anúncio por voz, que deixa o elevador até mais gentil, pois saúda o visitante conforme a hora (‘bom dia’, por exemplo) ou faz referências a datas festivas, como ‘feliz Natal’, ou mesmo mensagens comerciais, como agradecimento pela visita. Tudo isso é definido conforme o gosto do cliente, que pode até programar o sistema para ‘se calar’ durante a noite.”
Para o gerente da TB Rio, “a modernização ou nacionalização de determinado equipamento está diretamente ligada a seu funcionamento, à quantidade de paralisações, mão de obra especializada escassa e ainda falta de peças e
material de reposição. Cabe à empresa prestadora de serviços de manutenção apresentar projetos para solucionar esses problemas.
Não há um prazo de vida útil estipulado para o equipamento, porém a recomendação é que elevadores com mais de 15 anos de utilização sejam monitorados constantemente, para que o condomínio possa se programar para esse investimento".
Ribeiro explica ainda que o comportamento dos usuários afeta diretamente a performance dos elevadores. “Um exemplo clássico é apertar várias vezes o botão de chamada com o registro já realizado. Além de não acelerar o processo de chegada do equipamento, danifica ou acelera o processo de desgaste desse botão. A utilização do elevador com capacidade de peso além do permitido é outro fator que prejudica seu funcionamento, podendo, inclusive, prender passageiros no decorrer da viagem. Em suma, a responsabilidade do bom funcionamento dos elevadores também está em nossas mãos.”
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verticeengenharia.com.br
Sempre anunciei na revista da Cipa, desde minha primeira empresa – a Vértice é oriunda de outra empresa, que já anunciava na revista. Nunca fiquei de fora em nenhuma edição; sempre faço contrato anual, que oferece mais vantagem e tem um custo condizente com o mercado.
A revista tem uma boa penetração no segmento em que estou inserido: manutenção predial e residencial, que são nossas principais áreas de atuação hoje em dia.
A Condomínio etc. tem muitos anos no mercado e a gente tem também a base de uma grande administradora, que é a Cipa. Temos um laço de confian-
ça que foi se fortalecendo ainda mais com os anos.
As matérias da revista são excelentes, têm a qualidade necessária para divulgar meu trabalho; posso afirmar que é a melhor publicação também em termos de conteúdo.
O retorno imediato não é o principal motivo de estarmos anunciando sempre; o fato é que, ao dar continuidade aos anúncios, nossa marca fica na mente de quem está folheando a revista. Ele pode não precisar naquele momento, mas quando precisar, vai se lembrar de nós.
E nada melhor do que uma revista com grande penetração para isso.
A entrevistada desta edição da revista Condomínio etc. é Paola Ferreira de Siqueira. Ela tem 42 anos e é síndica profissional desde 2006. A profissão não foi exatamente planejada, mas certamente foi o melhor caminho.
Paola morava no Rio de Janeiro e trabalhava em uma administradora na área de locação. Decidiu ir morar em Niterói, sair do emprego e terminar a faculdade de educação física. No último período, quando ela, inclusive, já dava aulas, sofreu um acidente e ficou três meses de cama. Paola conta que não sabia nem se andaria de novo. Ela continuou firme até que recuperou os movimentos. Nesse momento, a empresa do Rio em que ela trabalhava abriu uma filial em Niterói e a chamou para integrar a equipe na área de condomínio.
Ali começou o novo caminho de Paola, no qual ela reconhece que aprendeu muito. Num determinado momento, ela resolveu sair e alçar voo solo. Era a vida escrevendo certo por linhas tortas.
Paola é libriana e, como tal, dá seu melhor como líder, procura sempre ser justa e ouvir a todos. “Aprendi a ouvir mais do que falar.” A síndica é diplomática, justa e aprecia a harmonia. Outra característica dela é a persistência. Quase teimosia, segundo ela. Quando ela decide fazer acontecer, vai até o fim. Sorte de seus clientes, que estão superbem amparados!
Vamos saber um pouco mais sobre Paola Ferreira de Siqueira.
Condomínio etc.: Você acha que as mulheres ainda sofrem algum tipo de preconceito nesta área? paola ferreira de siqueira: Sim, mas bem menos que anos atrás. Estamos conseguindo nosso espaço com respeito e profissionalismo.
Cetc.: Quantos condomínios você atende hoje? pfs: Dezessete condomínios.
Cetc.: Enfrentou muitas dificuldades? pfs: Sim. Ainda enfrento e imagino continuar enfrentando. Lidar com pessoas é um aprendizado diário, não só com o outro, mas com você mesmo.
Cetc.: Fez algum curso de especialização? pfs: Sim, em 2020, fiz a prova de proficiência reconhecida pela Fundação Vanzolini, aplicada pela Gabor/SP, que é a Certificação Síndico 5 Estrelas, da qual tenho muito orgulho. Fui recertificada agora, em 2022, que vale até 2024, e sou, por enquanto, a única mulher do estado do Rio de Janeiro e de Niterói, cidade em que resido, que tem essa acreditação. Além dessa certificação, fiz os cursos de gestor de propriedade urbana, pós-graduação em gestão condomi-
nial e direito condominial, entre outros. A atualização é constante. Sou ainda do corpo docente da Aprimora Cursos, voltada para a área condominial.
Cetc.: Você dispensaria o uso de uma administradora? Qual a importância delas em uma boa gestão?
pfs: Na verdade, precisamos nos atentar ao mercado. Há condomínios, hoje, com poucas unidades e sem funcionários orgânicos que podem vir a ter uma autogestão. No entanto, os condomínios maiores não têm como fazer essa gestão. Eles precisam de uma administradora parceira para que o trabalho se desenvolva de maneira a valorizar o condomínio e a gestão interna.
Cetc.: Dá para agradar a todos os moradores? Como você lida com as diferenças?
pfs: Nem Jesus Cristo conseguiu agradar a todos, imagina nós, síndicas. Aprendi que a melhor forma de lidar com as diferenças é sempre se perguntar: e se fosse comigo? Empatia não é apenas se colocar no lugar do outro, mas também sentir como ele. E é importante também estar sempre respaldado nos regulamentos.
Cetc.: Alguma curiosidade sobre o assunto que queira compartilhar?
pfs: Quando um síndico tem um ou três condomínios, acham que ele tem poucos e, portanto, não tem experiência. Por outro lado, quando tem 10 ou 15, acham que tem muitos… aí se perguntam se ele terá tempo para administrar bem. Sempre terá uma questão a ser levantada…
Cetc.: Algum comentário sobre como é ser síndica nos dias atuais? pfs: Ser síndica no pós-pandemia é, cada dia, se atentar para a inteligência emocional. Temos que ter ciência de que podemos errar ou acertar, mas te-
mos que saber lidar com as situações na medida em que elas se apresentam.
Cetc.: Você teve dois grandes desafios até agora: um em um condomínio residencial e outro, comercial. Fale sobre o que aconteceu no residencial primeiro, por favor.
pfs: No condomínio residencial, que era quase uma minicidade, com 1.048 casas, foi um grande desafio. Iniciei como consultora para analisar as contas de uma possível má gestão. Levantamos muitas dívidas, falta de pagamento de encargos trabalhistas, entre outras questões. Iniciamos, então, a convocação de uma assembleia de destituição; precisávamos de 262 assinaturas, e conseguimos. Fizemos a solicitação ao síndico e à administradora, por 1/4 de condôminos, para que convocassem a assembleia, o que não fizeram. Então, depois do prazo, convocamos uma assembleia para o síndico prestar esclarecimentos e, depois, então, votar a destituição. Ele não quis prestar esclarecimentos, então a assembleia votou sua destituição.
O síndico não acatou a decisão da assembleia, então tivemos de entrar com busca e apreensão. Fui eleita síndica num mandato-tampão, em que fiz o levantamento de todas as pendências do condomínio, que ultrapassavam R$ 1 milhão. Na Assembleia Geral Ordinária (AGO), um morador assumiu o condomínio, já ciente do que era necessário para realinhar a gestão interna. Depois dessa atuação, fiz mais dois trabalhos como esse, de ajustar o condomínio e então passar a gestão para um síndico orgânico.
Cetc.: Agora fale sobre o desafio do condomínio comercial.
pfs: Cheguei a esse condomínio numa reunião em que o síndico, teoricamente, sairia, mas sabe quando você olha no olho de alguém e percebe que não é isso que ele quer? Então, propus assumir como gestora, trabalhando num modelo que chamo gestão compartilhada, quando o síndico não tem expertise, mas quer entender o assunto. Aprendi muito com esse síndico, foi um ano e meio de muito trabalho, pois, como ele mesmo diz, o condomínio iria fechar as portas, pois nem a conta de água se pagava mais. Fizemos análise financeira, estudamos custos, atendemos a demandas e então arregaçamos as mangas e fomos trabalhar. Implantamos a individualização da água, o que demonstrou vazamentos, então saímos de uma conta de quase R$ 40 mil para uma de R$ 12 mil. Temos três pavilhões e um total de 139 lojas, que pagavam uma cota condominial de R$ 1 mil e passaram para R$ 575, o que trouxe um respiro para os lojistas. Hoje temos placas de energia solar instaladas, plano de saúde para os oito colaboradores, fora a equipe de terceirização. Hoje sou a síndica – recebi, do síndico orgânico, o bastão para continuar o trabalho que foi apresentado com parceria e respeito.
Nós, síndicas, precisamos olhar e acreditar que podemos encarar grandes desafios e vencer ou pelo menos temos que tentar. Quando acertamos, temos um case de sucesso; quando erramos, é uma experiência para aprender e tentar novamente.
