neWtOn mendOnça Presidente do Conselho
Nossa empresa está numa fase muito positiva, e sou grato a nosso time que vem fazendo parte de nossa história de sucesso desde 1954, quando meu pai fundou a Cipa. Desde então, oferecemos soluções imobiliárias completas e adequadas às necessidades de cada cliente, seja ele da área de condomínio, seja de locação ou seguros.
A Cipa já passou por muitas fases em seus 69 anos de vida. Estamos sempre nos aprimorando e, nos últimos cinco anos, começamos a nos preparar para uma modificação digital que agilizasse processos e conferisse segurança e eficiência. Nosso foco é estar cada vez mais próximo de nossos clientes, olho no olho, e, ao mesmo tempo, entregar todas as facilidades para que possam ter todas as informa-
ções a tempo e a hora na palma da mão. E assim foi feito. Durante a pandemia de Covid-19, em uma semana, nossos clientes já estavam sendo plenamente atendidos de forma digital por causa da transformação tecnológica que se deu nos anos anteriores. Nosso time de atendimento esteve atento e presente mesmo a distância, fazendo um ótimo trabalho também com aqueles que não tinham afinidade com o mundo digital.
Vários fatores impulsionaram a implementação de uma era digital na Cipa. Hoje oferecemos diversos recursos digitais para síndicos, moradores, locadores e locatários. Entretanto, uma das características de nossa empresa é respeitar os clientes que ainda não têm tanta intimidade com esse mundo e atendê-los de forma única. Cada cliente da Cipa é atendido conforme suas necessidades, com afeto, cuidado e sempre da melhor forma.
Falando em evolução, estou assumindo, agora, a presidência do Conselho da Cipa e, de acordo com a ordem
natural das coisas numa empresa familiar, minha filha, Maria Teresa Mendonça Dias, que está na empresa desde 1984, exercendo o cargo de vice-presidente, agora sobe à Presidência.
Maria Teresa assume a Presidência para dar continuidade às estratégias da empresa de entregar bem-estar e agregar valor a nossos clientes, o que ela faz com maestria, com o suporte do time de gerentes de primeira linha que a Cipa tem.
Nosso então diretor-superintendente, Mauro Lopes, fazendo jus ao bom trabalho prestado à Cipa por mais de 10 anos, está também assumindo um novo cargo: agora ele é nosso vice-presidente. Nessa nova colocação, ele vai assumir atividades administrativas que liberam nossa nova presidente para questões mais estratégicas, como compra de carteiras de outras empresas e possíveis fusões, além da supervisão geral da empresa.
Sejam todos muito bem-vindos à nossa nova fase!
maria teresa mendOnça dias Presidente da Cipa
É com grande alegria que recebo a missão de estar à frente da Cipa!
As lembranças de minha infância estão misturadas com as da Cipa, pois, desde criança, eu visitava a empresa com meu pai e sempre estava na sala de meu avô, que costumava se sentar numa cadeira grande que ficava atrás de uma mesa que me parecia enorme. São muitas lembranças…
Apesar de ter um vínculo com a empresa, jamais imaginei que iria trabalhar ali, passar a maior parte da vida e muito menos que um dia viria a assumir o cargo de presidente.
Em 1984, iniciei minha trajetória profissional na Cipa. Cheguei cheia de
gás e com muita vontade de aprender. Comecei como estagiária na área Jurídica Trabalhista, o que me levou ao Departamento Pessoal. Passei também na área Comercial e, aos poucos, fui passando por cada área da empresa: Condomínio, Locação, Financeiro, Logística, Cobrança, Corretora e Contas a Pagar. E em todos os setores vivi e aprendi muito com cada um de meus colegas de trabalho, aos quais sou muito grata.
Ao longo dos anos, testemunhei o talento, a dedicação e a paixão de cada um de nossos colaboradores que ajudaram a construir um legado de sucesso para nossa empresa. Tivemos muitos bons momentos, mas também tempos desafiadores que exigiram muito de todos, e a família Cipa sempre superou as adversidades com garra e eficiência.
Meu compromisso é fortalecer ainda mais esse legado, promovendo uma cultura de excelência, inovação e cola-
boração. Acredito que uma liderança eficaz se baseie na confiança mútua, na comunicação aberta e na valorização de cada um da equipe.
E é cheia de gás, com um pouco mais de bagagem e muita vontade de continuar aprendendo, por meio da troca diária, que assumo essa responsabilidade. Assumo também o desafio de dar continuidade a essa empresa e levá-la, cada vez mais, a ser referência nos negócios em que atua e que é reconhecida pela geração de valor.
Nossa equipe está unida e firme no propósito de cumprir nossa missão: “Oferecer soluções modernas e inovadoras em negócios imobiliários e seguros, garantindo bem-estar e valor para clientes, colaboradores e acionistas.”
Destaco aqui um dos nossos valores com os quais me identifico muito: “Alegria: gente servindo gente com brilho nos olhos.” Estamos juntos! Contem comigo.
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Marketing: daniel Quagliani marketing@cipa.com.br
Revisão: andrea bivar andreabivar@gmail.com
Design: cleber sOares
Fotografia: ariel subirá istOckphOtO
Colabora neste número: isabela masi JOice hurtadO leticia riO brancO
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Reformas em condomínios requerem cuidado, atenção e planejamento. Uma construção feita de forma irregular pode resultar em abalos na estrutura, surgimento de infiltrações e acidentes. Leia nossa matéria especial sobre o tema.
| condomínio
Quando o elevador é o alvo Imprudência, negligência e mau uso do equipamento causam prejuízos. Fique por dentro do que fazer para evitar essas situações lendo essa matéria.
| segurança entregadores nos condomínios
Esse tema costuma gerar muita discussão sobre as melhores práticas. Aqui nessa reportagem você vai ver como os especialistas pensam e quais as soluções apontadas para proporcionar mais segurança.
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A autovistoria foi adiada para 2026, porém a urgência em verificar vazamentos continua. Essa reportagem contém dicas importantes. Não deixe de ler.
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Condomínios apostam no aluguel de usinas e economizam sem investir nem um centavo. Leia essa matéria e veja como se beneficiar do sistema.
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Animais em condomínio é um tema que, normalmente, gera discussões, especialmente por falta de conhecimento de direitos e deveres de todos os envolvidos. Leia essa reportagem e verifique se seu condomínio age dentro da lei.
A Expo Síndico Cipa foi um sucesso! Quem esteve no Windsor Barra no dia 22 de junho de 2023 vivenciou uma experiência incrível. A Cipa agradece a todos os que fizeram parte desse superevento!
Muitas personalidades do mercado estiveram lá nos presenteando com muitas informações relevantes para quem vive o universo condominial. Tivemos palestrantes do Rio de Janeiro e de outros estados, bem como prestadores de serviço de excelência, que nos enriqueceram com detalhes de seus segmentos de mercado. Rodrigo Karpat, por exemplo, falou sobre os 5 Cs do condomínio (cano, carro, criança, cachorro e calote), e a plateia se identificou imediatamente com muitas situações.
O painel Síndicas Experience, apresentado por Dil Melo, trouxe as síndicas profissionais Luciana Duarte e Paola Siqueira, que falaram sobre suas trajetórias, e a síndica moradora Lúcia Helena, que é cliente Cipa. Ela contou sua experiência e também a perspectiva de se tornar profissional.
Algumas empresas parceiras da Cipa estiveram presentes nos painéis com Bruno Queiroz, gerente de Operações e Negócios da Cipa: Pentágono; J A Consultoria de Segurança; Grupo Adaptalia; Minha Coleta; Ag Capital; Garantiza; Condolivre; Sancashop; Elevadores Ideal; Hum Energia e T&D Sustentável.
Pedro Kurpan, gerente de Relacionamento da Cipa, e Gustavo Faria, controller Financeiro da Cipa, apresentaram um painel superinteressante de modelos de gestão para condomínios.
Foi muito conteúdo bacana para sair do salão. Daniel Quagliani, gerente de Marketing da Cipa, falou sobre a superação das expectativas do evento: “Superou todas as nossas expectativas. E olha que elas eram altas! Público, expositores e palestrantes tornaram o dia muito especial. Sem contar a palestra de nosso ídolo Zico. Agradecemos a todos os que ajudaram na realização da Expo Síndico Cipa. Realmente, estamos fazendo a diferença no mercado condominial!”
Fechamos o evento com chave de ouro: Zico nos prestigiou com uma superpalestra, em que falou sobre sua experiência de vida e sobre como é importante identificar oportunidades, ter disciplina, perseverança e aprender com as pessoas que têm o que nos ensinar. Mesmo quem não era flamenguista aplaudiu de pé.
Nós nos vemos no próximo evento!
Quem não gosta de mudar a cara do lugar onde mora? Reformar a cozinha ou o banheiro, trocar o piso da sala… Mas e quando o sonho é ainda maior e a obra vai mexer na estrutura do prédio? Construir uma varanda, reformar o terraço para fazer uma área de lazer, colocar uma piscina… Esse tipo de decisão requer muito cuidado, atenção e planejamento. Uma construção feita de forma irregular pode resultar em muitos problemas: abalos na estrutura, surgimento de infiltrações e, ainda pior, o perigo de acidentes.
Em maio de 2023, 13 sacadas do Edifício Cristo Rei desabaram em Belém, no estado do Pará, Região Norte do Brasil. Por sorte, ninguém ficou ferido. Várias suspeitas foram levantadas, inclusive de que uma obra na cobertura teria ocasionado o acidente. Segundo a Defesa Civil do município, infiltrações
teriam provocado a corrosão da estrutura de ferro que sustentava a sacada da cobertura. Mas até o fechamento desta reportagem, a polícia ainda não tinha divulgado o laudo conclusivo. Outro caso inesquecível foi o do Edifício Liberdade, que desabou e ainda levou outros dois prédios vizinhos, no Centro do Rio de Janeiro, no dia 25 de janeiro de 2012. A causa do acidente teria sido uma obra que derrubou uma pilastra vital para a sustentação do imóvel. Vinte e duas pessoas morreram.
Depois da tragédia, veio a necessidade de se criarem normas mais duras para obras que envolvam a estrutura das edificações, tanto as particulares como as reformas nos condomínios. Estão incluídos: troca de canos e janelas; instalações elétricas e a gás; instalação de aparelhos de ar-condicionado; envidraçamento de
varandas, entre outras ações. Isso porque é preciso fazer uma análise para saber as consequências de se mexer nos elementos estruturais do prédio. Portanto, quem for reformar apartamento ou casa tem que contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer o projeto e ser o responsável pela execução dele. A decisão é da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que regulamenta o setor. As normas estabelecidas estão na NBR 16.280.
Em síntese, a Norma Brasileira 16.280 determina que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do síndico, que, para isso, precisa receber do morador duas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART), que devem ser feitas por engenheiros e arquitetos. A primeira ART é do projeto, que detalha o que vai ser feito e como vai ser feito. A segunda é da execução, que o engenheiro assina como responsável pela obra. No caso de obras e reformas em áreas comuns do condomínio, é necessário que o síndico contrate esses especialistas para desenvolver essas anotações, e a obra ou reforma deve ser votada em assembleia.
Para o engenheiro civil João Monteiro, gestor de Projetos e Contratos da empresa Tel Aviv Engenharia, “a presença desses profissionais traz clareza e segurança quanto à responsabilidade técnica, o que garante o controle e a qualidade dos serviços executados, diminuindo a possibilidade de imprevistos. Além disso, o engenheiro analisa os detalhes e as definições presentes no projeto arquitetônico e entra no processo de regularização da obra na Prefeitura. Também faz o planejamento e o orçamento e desenvolve o cronograma físico-financeiro”.
E quem tenta burlar essas regras pode se dar muito mal. A presença de um profissional qualificado para o trabalho é averiguada pelo Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura do Rio de Janeiro (Crea-RJ), que atua na fiscalização contra infrações em relação à legislação profissional. Em
2021, o Crea-RJ realizou 24.813 ações de fiscalização, lavrou 2.477 autos de infração à legislação profissional e atuou em 1.676 denúncias anônimas e identificadas em todo o estado do Rio de Janeiro.
Segundo o engenheiro João de Ataíde, gerente de Fiscalização do Crea-RJ, uma das infrações mais comuns é exatamente a falta da ART do responsável técnico habilitado. Outros problemas encontrados nas obras são: ausência da placa do profissional ou da empresa responsável pela obra ou serviço e falta de registro ou visto no Crea-RJ do profissional ou da empresa executora. “Para quem tem alguma dúvida sobre as obrigações a serem cumpridas, no portal do Crea-RJ (novoportal.crea-rj.org.br/), existem diversas áreas para suporte e esclarecimento de informações a cidadãos, profissionais e empresas registradas. Como exemplo, citamos os links que dão dicas sobre a Anotação de Responsabilidade Técnica, a fiscalização do Crea-RJ e os serviços prestados, entre outros”, explica João.
A Prefeitura também cobra que as obras sejam feitas de forma responsável e dentro da lei. Quem não respeita a legislação pode ter a construção colocada abaixo. De acordo com dados da Secretaria de Ordem Pública do Rio de Janeiro, 2.021 construções irregulares foram demolidas desde 2021,
sendo 298 até maio de 2023. A zona oeste é a região que mais tem construções irregulares.
E o resultado da falta de contratação de uma empresa especializada é quase sempre o mesmo. Profissionais da área de engenharia relatam que é comum serem chamados às pressas para “consertar” obras malfeitas. Para o gestor de Projetos e Contratos da Tel Aviv Engenharia, no mercado da construção civil, é preciso ter cuidado com as pessoas que dizem que sabem fazer de tudo dentro do prédio. “O grande problema de muitos que dizem fazer ‘tudo’ é que essas pessoas se aventuram em trabalhos considerados de risco, sem necessariamente ser aptos e devidamente treinados, o que pode gerar problemas. Costumamos lidar com demandas acarretadas por mau planejamento, erro na execução da obra e no projeto. Recentemente, tivemos que refazer as instalações hidráulicas e a impermeabilização
de um edifício que apresentava problemas crônicos de infiltração.”
Outro risco está na falta de manutenção, que também pode afetar a estrutura do imóvel. Renan Gondim é engenheiro civil com especialidade em estrutura pela Faculdade de Berlin, na Alemanha, e é diretor e engenheiro responsável da Deutsch Engenharia. Ele
conta que, há alguns anos, a empresa foi contratada para reconstruir a varanda do prédio de um condomínio na zona oeste do Rio. “Uma parte da varanda caiu, desabou mesmo, e a outra ficou pendurada. Nós reconstruímos a varanda e usamos reforço de fibra de carbono; aproveitamos e reforçamos todas as varandas do prédio. O incidente aconteceu por falta de manutenção e, por sorte, não houve vítimas.”
O advogado e professor André Junqueira, consultor da revista da Cipa, que tem mais de 17 anos de experiência no setor de administração de condomínios, afirma que a responsabilidade pelas obras do condomínio é do síndico, porque “ele é o representante legal. Por isso tem o dever de manter conservadas as áreas comuns do prédio. Tudo tem de estar funcionando, e é ele que fica à frente disso. O síndico pode não ser engenheiro, nem arquiteto, e mesmo que ele tenha essas formações, não tem a
obrigação de fazer a obra, colocar a mão na massa, mas ele é quem manda fazer”.
E o síndico ainda enfrenta outro desafio. Moradores fazem obras nos próprios apartamentos sem avisar ao condomínio. Muitas não têm licença. Hilquias Fernandes da Silva é advogado e síndico profissional. Desde 2017, a administração de um dos condomínios que ele cuida está em uma batalha judicial contra o proprietário de uma das coberturas. O prédio é de alvenaria estrutural, um sistema de construção em que as paredes da edificação fazem a função estrutural, de modo que não é necessário o emprego de vigas e pilares. Por isso mesmo as obras precisam ser feitas com todo o cuidado e segurança por especialistas. “Os blocos dão sustentação, assim, não é permitido mudar a configuração, ampliando ou retirando paredes. Tem uma série de particularidades. O morador da cobertura mudou a posição dos cômodos, derrubou paredes divisórias e reconfigurou o apartamento todo. O engenheiro do condomínio entendeu que havia risco para o edifício porque acima da cobertura tem uma caixa-d’água. O morador fez reparo e colocou escoras nas paredes, mas a situação ainda está na Justiça porque queremos que o imóvel seja reconfigurado”, explica o síndico.
Hilquias conta que o condomínio chegou a conversar com o morador, mas como ele não apresentou toda a documentação, o caso foi parar na Justiça. O advogado André Junqueira afirmou que a administração agiu de maneira
correta. “O síndico, com o auxílio de seu corpo jurídico, deve imediatamente notificar o morador para que preste os esclarecimentos e interrompa a obra até que todas as explicações e documentos sejam apresentados. Algumas vezes, a obra que o morador está fazendo é necessária, e aí o condomínio deve consentir, mas isso tem que ser ajustado e combinado. Caso não sejam fornecidas as informações e não haja base jurídica ou técnica, é necessário entrar com uma ação para que a obra seja interrompida, com pedido demolitório.”
Já para os condôminos que sonham em construir uma varanda no prédio a situação é complexa. São muitas variáveis antes de o projeto sair do papel: saber se o condomínio pode ter mais área construída, se o edifício pode receber essa sobrecarga na estrutura e ainda é necessário a aprovação de 100% dos proprietários para a implantação. O en-
genheiro João, da Tel Aviv Engenharia, orienta que “no caso da construção de um novo patamar ou varanda, o primeiro passo seria avaliar a integridade e resistência da estrutura do prédio com um engenheiro especializado em dimensionamento estrutural. O especialista faz uma análise minuciosa e indica se há a possibilidade de execução e se há a necessidade ou não de um reforço estrutural. O processo que envolve uma obra desse tipo está muito atrelado à fase de aprovação e regularização na Prefeitura, em que, por mais que seja viável criar uma nova estrutura, não é permitido descaracterizar a estética do edifício”.
João acrescenta que os moradores devem debater o objetivo dessa obra. Se for para a valorização do imóvel, “deverá ser realizado previamente um estudo regional, para entender quais itens seriam determinantes para agregar valor ao edifício ou apartamento. No geral, obras desse tipo necessitam de mão de obra especializada que, normalmente, não encontramos com tanta facilidade no mercado, o que pode acarretar certa dificuldade para sua execução. Porém, se forem bem executadas, respeitando as normas e os padrões de qualidade, geram benefícios notórios”.
Paulo Rafael, dono da RJConstrufort, concorda com João e aconselha o síndico a contratar um engenheiro perito para analisar a estrutura para ver se suporta o peso ou não. E contratar sempre uma empresa especializada,
que vai fazer a ART e ter um engenheiro responsável pela obra. “Na hora que estamos doentes, procuramos um médico para fazer o tratamento e nos orientar com o medicamento. A mesma lógica prevalece na hora de fazer uma obra: precisamos de um especialista para cuidar do imóvel. Sem respaldo nenhum, podemos ‘adoecer as construções’ e dar o ‘medicamento errado’.”
A RJConstrufort está no mercado desde 2003. Com experiência no assunto, o dono da empresa explica que outras obras também requerem os mesmos cuidados. “Para tirar ou colocar uma marquise, é necessário contratar uma empresa especializada para fazer o projeto – arquiteto e engenheiro –, que tem que submeter à Prefeitura para ter autorização. Isso porque a reforma vai acabar alterando o valor do IPTU, pois houve aumento do volume do prédio original. Se a obra for construída de forma ilegal, o condomínio vai ser responsabilizado e ainda pode ser multado.”
Mas é sempre bom lembrar que o síndico deve ter muita atenção na hora de contratar uma empresa. O advogado André Junqueira afirma que “o contrato tem que ser muito bem analisado pelo advogado do condomínio. Verificar cláusulas, garantias e prazos. Além disso, é importante que o condomínio seja acompanhado por um engenheiro de confiança, alguém que não vai executar a obra, mas atuar como assistente técnico, que vai dar dicas, orientações,
chamando a atenção para ter a maior segurança possível”.
O síndico Hilquias Fernandes afirma que, para ele, a contratação de um especialista é vital. “Mais importante ainda é que o engenheiro acompanhe a obra do início ao fim. Cuide dos detalhes, como o descarte de entulhos, para evitar que seja jogado dentro do condomínio. Além disso, a manutenção preventiva tem que estar sempre em dia e feita por um profissional qualificado para não trazer um problema ainda maior ou provocar um acidente.”
E, por isso, o bom diálogo e a boa relação entre a administração do condomínio e os condôminos também precisam ocorrer de forma efetiva. Hilquias afirma que os maiores embates que ele tem com os moradores são por causa de serviços mais simples, mas que também precisam ser notificados, como troca de pisos, instalação de cerâmica nas paredes e de aparelhos de ar-condicionado.
“Tem regras para a instalação de split, por exemplo. Tem uma posição certa e não se pode rasgar as paredes. O síndico precisa estar sempre atento ao que os moradores estão fazendo em casa. Nossa última autovistoria contemplou visitas nas unidades. Foi bem complicado porque são muitas unidades, mas, felizmente, não constatamos nenhum problema nas estruturas.
Para Hilquias, o mais importante para o síndico é a comunicação plena com o morador. Para isso, ele utiliza várias ferramentas digitais da Cipa. Ele é adepto das telas eletrônicas nos elevadores, usa sistema de disparo de e-mails e, além disso, cria grupos de WhatsApp com todos os moradores. “Uma coisa que faço nos condomínios que administro é simples. Quando vem um novo inquilino, me apresento e o chamo para conversar. Aí passo para ele as orientações e as regras do condomínio, como as coisas devem ser feitas. Tenho já um kit de boas-vindas pronto. Assim, o morador conhece o funcionamento do prédio, se sente acolhido e sabe que pode contar comigo para tirar todas as dúvidas.”
serviçO
deutsch engenharia deuengenharia.com.br
(21) 99998-9200
rJconstrufort
(21) 97531-7459
grupo tel aviv telaviv.com.br
(21) 3199-0300
Em março de 2023, um elevador com 11 passageiros despencou um andar em Maceió, fazendo com que os passageiros tivessem que forçar a porta para sair, o que ocasionou em feridos. O caso teve destaque na imprensa e comprovou que o mau uso do meio de transporte – ele estava acima do limite de peso permitido – pode causar acidentes graves.
Mas esse não é o único motivo de danos ao elevador. Além de ultrapassar o número de pessoas permitido, atos como depredação, segurar portas, apertar vários botões ao mesmo tempo, jogar água ou passar álcool gel nos circuitos podem prejudicar seu uso e causar, ainda, prejuí-
zos à saúde financeira do condomínio.
“Muitas pessoas usam o elevador de maneira equivocada: colocam excesso de peso de compra de mercado, transportam entulho, o que pode amassá-lo, causando ranhuras, quebra de subteto e botões. Sem contar que alguns adolescentes costumam pular dentro do elevador, acionando seu circuito de segurança. Isso causa danos e prejuízos para o condomínio”, afirma Aristides Barbosa, engenheiro de produção com MBA em gerenciamento de projetos pela Fundação Getulio Vargas (FGV), professor no curso de montagem e manutenção de elevadores da Fundação de Apoio à Es-
cola Técnica, Ciência, Tecnologia, Esporte, Lazer, Cultura e Políticas Sociais de Duque de Caxias-RJ (Fundec-RJ) e consultor de negócios da Elevadores Ideal. Para casos de excesso de peso, o engenheiro indica que seja instalada uma célula de carga na máquina. “Esse tipo de opcional monitora o peso, e, quando o elevador atinge 80% da carga, não funciona. Ele é instalado na cabine e nos cabos de tração. Se o peso ultrapassar o permitido, o elevador nem fecha a porta e pede para que uma pessoa saia da cabina”, explica Aristides Barbosa.
O síndico profissional e empreiteiro Fernando Fuzer Dias Martins vivenciou
uma situação parecida com a queda do elevador de Maceió. Em um dos condomínios que administra, o Condomínio Maria Eugênia, com 41 unidades e um elevador, na Região Serrana do Rio de Janeiro, o excesso de pessoas fez com que o elevador fosse até o subsolo e travasse. Diante disso, ele reforça que a manutenção mensal deve estar em dia, bem como as inspeções exigidas anualmente. “É necessário anotar qualquer sinal de irregularidade, por menor que seja. Se o elevador é velho e necessita de atualização e/ou modernização, faça-as. É caro, mas vale a pena”, diz.
Mesmo diante de tantos problemas causados pela imprudência humana, Aristides, consultor de negócios da Elevadores Ideal, afirma que o que mais prejudica o elevador é quando ocorre uma quebra de porta de pavimento ou, ainda, um amassamento dos trilhos que movem as portas. “Isso faz com que o elevador fique dias parado, até mesmo semanas, para que seja feito o reparo. Por isso o usuário vai ficar sem usá-lo por bastante tempo, pois tem a questão de perícia da empresa. Leva tempo para se descobrirem os responsáveis pelos danos, além do que, pode ser preciso uma assembleia para aprovação do orçamento. Afinal, estamos falando de altos valores a serem discutidos e aprovados”, comenta o engenheiro.
Muitos dos principais danos causados são realizados pelos próprios moradores. De acordo com Aristides Barbosa, alguns condôminos não respeitam as regras estabelecidas. “Isso faz com que eles fiquem presos dentro do elevador. Por isso, reforço que a gestão precisa sinalizar com veemência esses limites. Mostrar, nos grupos de WhatsApp, vídeos do que pode acontecer de perigoso, caso eles sejam ultrapassados”, alerta.
Já o gestor de condomínios Fernando Fuzer defende que a liderança do condomínio não tem como gerenciar as decisões das pessoas de passar dos limites. “Chega um momento em que a responsabilidade é mais de quem está usando do que de quem está gerenciando. Mas acredito que informativos, vídeos do que pode acontecer quando se excedem os limites de peso e apresentações nas assembleias ajudam. A informação é tudo”, sinaliza.
Por outro lado, Aristides Barbosa avisa que os casos de mau uso também devem ser tratados de maneira corretiva pelo condomínio. “Quando dói no bolso, sempre dá mais resultado. O condomínio precisa seguir a convenção e estar embasado na lei, pois uma forma de estancar o mau uso é transferir essa responsabilidade, cobrando multas, seja da empresa, seja do condômino que ocasionou o problema. Com certeza, essa multa vai ajudar na correção e a pagar o prejuízo. E o morador vai tomar mais cuidado”, opina.
Um dos principais aliados para que o elevador esteja sempre em bom funcionamento é o contrato de manutenção. O síndico Fernando Fuzer diz que a imprudência causada nos elevadores gera desgaste maior
e, claro, manutenção também mais cara. No entanto, ele conta que, mesmo com o contrato em dia, foi pego de surpresa por um incidente no condomínio que gerencia, o Condomínio Solar Marques de Queluz, com 41 unidades e dois elevadores, na zona sul carioca. “Um mês depois de decidirmos pela modernização, o motor do elevador social parou e tivemos de realizar o enrolamento do motor. Foi um gasto alto, mas tínhamos o valor para pagar parcelado. Quando o motor estava finalmente pronto e a empresa estava prestes a colocá-lo para funcionar, um dos cabos reguladores se partiu por conta do desgaste já existente. Seria mais um grande custo, mas é aí que entra em cena o pulo do gato. Quando você tem uma empresa de manutenção parceira, consegue negociar essas situações. Valores como esses caíram consideravelmente”, relembra ele, que possui um contrato que cobre
tudo. “É mais caro, mas como o elevador é velho e são peças muito caras, fechamos um contrato no qual a empresa é responsável por todo o maquinário e fornecimento de peças (salvo o motor, que está incluso no seguro do prédio, caso o problema seja de dano elétrico). Depois da modernização, mudaremos o contrato, que cairá dois terços do valor atual”, completa.
Aristides Barbosa explica que existem os seguintes tipos de contrato: o integral, que cobre peças e serviços; o de performance de Service Level Agreement (SLA) de atendimento, que pode tanto bonificar a empresa pelo bom atendimento quanto imprimir sanções pelo serviço não prestado, que vão da demora de atendimento à disponibilidade do equipamento; o parcial, que possui a cobertura de algumas peças; e o de conservação, sem cobertura de peças. No entanto, ele alerta que nenhum
dos contratos vai fazer cobertura em relação ao mau uso, a raios, queda de energia, vandalismo e depredação. “Isso seria uma forma injusta para ambas as partes. Por isso o contrato de manuten-
ção de minha empresa é padrão, respeita as normas da legislação vigente. Abrangente, pode ser feito em qualquer local do Brasil. Em todos você conta com o ajuste, a limpeza e a lubrificação do equipamento uma vez por mês, além de assistência técnica 24 horas. O mais complexo cobre as peças principais do elevador, como cabo de tração, polias, vazamentos. Entretanto, ao que o usuário tem acesso com as mãos, não cobre: botões, réguas eletrônicas, ventiladores, subtetos”, finaliza.
Uma das principais maneiras de esclarecer quem está por trás de atos que causem danos aos elevadores é o registro de imagens. Por isso, espelhos e câmeras se tornam essenciais como forma de prevenção à imprudência, sendo possível pegar em flagrante delito os responsáveis pelo vandalismo.
Para Vinícius Boene, diretor de tecnologia do Grupo Pentágono Sistemas de Segurança, o ideal é que o condomínio tenha acesso às imagens por, no mínimo, 30 dias para que, assim, a gestão tenha tempo razoável de autonomia, em caso de necessidade de consulta. “O sistema tem gravação cíclica, de modo que as imagens mais recentes substituam as antigas. As imagens são tratadas e fornecidas pela empresa responsável pela manutenção sempre que solicita-
câmeras que geram imagens de alta resolução, sem fios, são uma nova tecnologia capaz de identificar perfeitamente quem entra no elevador
do. O equipamento de armazenamento está na sede do cliente ou num servidor, em nuvem”, afirma.
E mesmo que os espelhos possam intimidar as ações de negligência, Boene explica que eles sempre ajudaram no processo de visualização. “A câmera, com auxílio do espelho, consegue ter uma imagem total do espaço. Porém, com a melhoria das câmeras, ele virou um acessório de elevadores sociais. A câmera em alta definição de protocolo IP é a melhor solução para elevadores, além de ter um ótimo custo-benefício”, indica ele, citando a câmera que oferece imagens em alta definição, que mostram detalhes como tatuagens, traços do rosto ou acessórios.
Vinícius dá outra dica: os síndicos devem cuidar da manutenção da câme-
ra do elevador. “Trata-se de um trabalho bem específico, pois o elevador está em constante movimento com um cabo que acompanha a câmera. Isso exige mais necessidade de reparo, que deve ser observado pela empresa responsável, trazendo uma logística complexa para a gestão.”
O diretor de tecnologia recomenda ainda que seja adotado o sistema de câmeras sem fio, um avanço tecnológico que tem sido a escolha de muitos condomínios. “Esse tipo de sistema gera uma imagem de qualidade superior e a certeza de que, quando precisar de eventual busca, terá a imagem de fato disponível, além de necessitar de menos manutenção”, detalha.
Por fim, ter uma câmera no elevador é essencial para identificar o que acontece no meio de transporte, evitando, assim, que os responsáveis pelos danos saiam ilesos. “O elevador é um local em que, com uma câmera bem instalada, é inevitável que a face de uma pessoa não seja identificada. Tivemos um evento de uma tentativa de fraude por um entregador. Mas com a câmera no elevador, ele logo foi identificado e levado aos responsáveis”, conta.
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A discussão em torno dos procedimentos dos condomínios quanto ao serviço de delivery é cada vez mais latente, porque não há uma regulamentação ou protocolo que padronize a conduta desses prestadores de serviço, de modo que cabe a cada condomínio estabelecer suas normas. Segundo dados do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), hoje, existem cerca de 386 mil pessoas trabalhando como entregador de aplicativo no Brasil.
Com diferentes realidades experimentadas ao longo de sua trajetória, João Alberto Britto, CEO da J A Consultoria de Segurança, Treinamento e Investigação Privada, atua desde 1997 no segmento. A empresa é parceria da Cipa, e Britto recomenda que, nos locais onde haja porteiros, que estes recebam a mercadoria e a entreguem para o morador posteriormente, mesmo que seja necessário colocá-la no elevador. Segundo o especialista, é mais seguro que deixar várias pessoas estranhas transitarem pelo condomínio. Vale ressaltar também a importância da autorização do morador e da identificação do entregador antes que se acessem as partes comuns do prédio.
“Antes de mais nada, é importante dizer que a maioria dessas pessoas é profissional honesta e que está prestando um serviço como outro qualquer. Eles estão ali trabalhando para o sustento de sua família e, como em qualquer profissão, existem os maus elementos que se infiltram para encontrar falhas no sistema de segurança e efetuar delitos”, observa o especialista em protocolos de segurança que identifica as fragilidades dos condomínios. Pós-graduado em in-
teligência estratégica, vice-presidente da Associação Empresarial e de Moradores da Grande Tijuca e do 6º Conselho Comunitário de Segurança, Britto recomenda, nos laudos técnicos entregues a seus clientes, que o controle de acesso ao condomínio seja elaborado com base na segurança, no layout e na estrutura tecnológica de cada espaço, deixando como premissa básica o fato de o entregador somente ter acesso à unidade residencial com a devida autorização do morador.
Ainda assim, há condomínios que não refutam a entrada de entregadores e, nesse caso, ele alerta para duas condutas importantes: a proibição do uso do capacete, que deve ser guardado na portaria, e da entrada da bag de alimentos, que deve ficar alocada no mesmo local, junto com o capacete. Além disso, o porteiro deve mensurar o tempo de permanência do prestador dentro do espaço. Caso o condomínio não conte com porteiro, a recomendação é que se desça para receber a mercadoria. Equipamentos como o passa-volume, que evita o contato direto entre o entregador e o morador, são um diferencial para esse tipo de moradia.
Renê Sanderson, síndico profissional desde 2015, está à frente de quatro condomínios na zona norte do Rio de Janeiro e trata do assunto com seriedade. Segundo ele, que já contratou os serviços da J A Consultoria de Segurança nas unidades que administra, medidas como o pagamento antecipado, direto no aplicativo, são soluções que facilitam tanto a vida do entregador, que precisa ser dinâmico na entrega, quanto a do morador e do porteiro do edifício (quando houver), já que pode controlar melhor o tempo de permanência do profissional no local, quando este é autorizado a ir até a residência. “Precisamos pensar nas exceções, como os idosos, cujas limitações de locomoção precisam ser facilitadas. Nesse caso, o ideal seria o pagamento antecipado para agilizar o processo”, diz. Sanderson reforça também a necessidade de capacitação dos funcionários do condomínio para que as normativas sejam entendidas como algo benéfico para todos. “Capacitar os colaboradores é o primeiro passo para uma gestão de controle e segurança dar certo. Em paralelo, temos de criar meios de divulgação interna para os condôminos (redes sociais, WhatsApp, mídias internas e panfletos/circulares), a fim de transmitir a todos a necessidade de colaborar com a segurança”, diz ele, que implementou em alguns empreendimentos que estão sob sua gestão manual com sistemas de identificação de câmeras com profissionais treinados.
O número crescente de incidentes com entregadores de delivery – e aqui não listamos somente furtos – vem resultando em uma série de medidas que visam proteger ambas as partes, visto que é recorrente que os profissionais também se sintam, por vezes, insultados durante as entregas. Nesse sentido, limitar o acesso às unidades torna-se solução ideal para ambos. “Já tivemos caso de furto de sapatos do corredor e roubo de veículos de moradores na entrada do prédio, o que lamentamos muito, já que esses indivíduos se disfarçam de entregadores
para cometer tais delitos. Sabemos que a maioria dos entregadores trabalha de forma honesta, e os protocolos que implementamos nos condomínios visam proteger também esses profissionais”, argumenta o síndico, que não abre mão dos relatos registrados nos livros de ocorrência: “Junto com o sistema de câmeras de alta definição, os livros são fundamentais para que possamos verificar as ocorrências a posteriori e tomar as providências, com o intuito de melhorar os procedimentos.”
Referência no mercado, a Pentágono fornece, desde 1997, equipamentos e serviços voltados para a segurança dos condomínios, por meio de tecnologia de alta performance, com portaria virtual e câmeras que possibilitam um monitoramento eficaz do local. Segundo Vinícius Boene, diretor de tecnologia avançada da empresa, que também é uma importante parceira da Cipa, os sistemas de controle de acesso são a medida mais eficaz para a segurança dos condomínios: “Por intermédio desses dispositivos, conseguimos aliar tecnologia com procedimentos. Com essa solução, o condomínio consegue ter melhor controle do fluxo de pessoas e veículos, automatizar os acessos e estabelecer procedimentos que tragam mais eficiência na gestão de entrada e saída de indivíduos. Hoje temos uma plataforma que integra as câmeras de monitoramento, o controle de acesso e a inteligência neural (tipo de inteligência artificial), avaliando possíveis eventos que fogem ao padrão do condomínio.”
Boene ressalta que a pandemia trouxe novas demandas e necessida-
des de todas as ordens, e nos condomínios não foi diferente. “Foi necessário maior controle de imagens, acessos, automatização de espaços comuns, visando à maior segurança de todos, já que o deslocamento era limitado”, diz o profissional, que defende o monitoramento como forma de auxílio na gestão do condomínio como um todo. “São necessários alguns cuidados na instalação de câmeras nas áreas sociais do condomínio, como nos corredores dos andares, por isso a necessidade de contratar uma empresa que saiba aplicar exatamente a solução de monitoramento.”
Tais medidas são endossadas pelo iFood, empresa líder no segmento de entregas de refeições pedidas pelo aplicativo. Por meio de sua assessoria de imprensa, ela reforça a não obrigatoriedade de seus colaboradores fazerem entregas diretamente no apartamento do cliente. “O iFood ressalta que não existe obrigatoriedade de os entrega-
dores subirem para realizar a entrega diretamente no apartamento do cliente, por entender que há variáveis como regras de condomínio, questões de segurança ou por não existirem condições de estacionar a moto na via pública. Descer para buscar o pedido é uma das formas que podemos adotar no dia a dia para demonstrar respeito aos entregadores.”
Nessa perspectiva, abre-se um amplo debate sobre a conduta de quem entrega e de quem recebe as mercadorias. Nessa cadeia que envolve porteiros, síndicos, zeladores, os próprios entregadores, moradores, empresas de delivery, aplicativos e gestores de condomínios, discute-se o que é mais seguro e de quem é a responsabilidade por eventuais questões que envolvam a entrega e o recebimento de itens. A prioridade sempre serão a segurança, a tranquilidade de todos, a preservação dos moradores.
No que tange aos abusos de conduta, por exemplo, o iFood é categórico
em situações que envolvam o uso da violência física ou verbal. “Reiteramos que a empresa não tolera, de jeito nenhum, o uso da violência física ou verbal contra os entregadores, o que pode gerar o bloqueio do cliente caso seja constatado qualquer tipo de agressão. Além disso, o iFood incentiva as boas práticas na relação com os entregadores, as quais têm sido reforçadas constantemente nos canais de comunicação da empresa e também em campanhas nas redes sociais e pelo próprio aplicativo para clientes”, explica a assessoria de imprensa da empresa.
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Por Joice Hurtado
Não é raro que se noticiem, nos principais meios de comunicação, acidentes provocados por vazamento de gás. Infelizmente, as estatísticas relacionam-se mais com falta de manutenção periódica do que com os cuidados que os usuários necessitam ter com imóveis adaptados para gás canalizado.
De olho na segurança do usuário, normas como a NBR 13.103 devem ser cumpridas à risca, que orientam sobre o posicionamento do aparelho; os locais com circulação de ar, como áreas de serviço e sacadas; o atendimento a requisitos de volume mínimo e aberturas de ventilação compatível com o tipo e a potência do aquecedor a gás instalado, entre outras. Uma das maiores preocupações são os aparatos acomodados nos banheiros, algo frequente em prédios mais antigos. Mais práticos por conta da regulagem de temperatura, esses espaços tendem a ser pequenos, sem ventilação permanente, o que pode provocar a chamada morte silenciosa decorrente do vazamento de gás. Nesse caso, a norma diz que, além da boa ventilação, o espaço deve ser maior entre a
checagem periódica do pi em condomínios é determinante para a detecção e solução de vazamentos
porta e o chão (mínimo 3cm), as janelas devem ser mantidas abertas (travadas) a, pelo menos, um metro e meio do piso e a tubulação deve ter manutenção com vistoria a cada dois anos no mínimo.
Este é um grande desafio tanto para os profissionais que atuam na inspeção como na manutenção. “Muitos usuários já tiveram acidentes dentro do box, justamente por não perceberem
o vazamento. É comum que as pessoas tomem banho com a porta fechada, o que dificulta ainda mais a circulação de ar no ambiente, e um aquecedor com vazamento vai levar ao desmaio e, consequentemente, ao óbito se não houver socorro. Ideal é retirá-lo de dentro do box e transportá-lo para ambientes onde a circulação de ar seja maior e a ventilação, adequada”, reforça Gilson Rodrigues, sócio-proprietário da Tecmeier, empresa de referência no segmento que, desde 1985, opera com serviços que vão desde adequação de ambientes, conversão e instalação de tubulação até vistoria técnica. É importante ressaltar que o aquecedor a gás é um equipamento bastante seguro desde que a manutenção periódica seja feita, necessidade reforçada pela autovistoria, que deve ser realizada a cada cinco anos, conforme dispõe a Lei Estadual nº 6.890, de setembro de 2014. Depois de muitas reclamações por conta da dificuldade de cumprir o prazo de agendamento exigido pela nova legislação, além do valor exacerbado cobrado pela inspeção, cerca de 500 mil imóveis
terão até março de 2026 para regularizar a autovistoria do gás.
Síndicos podem e devem atuar com os moradores para incentivar a autovistoria, para que a verificação, especialmente de válvulas, mangueiras e ventilação interna e externa, não caia no esquecimento.
Clarisse Bokel, síndica do Condomínio Barbacena, na zona sul do Rio de Janeiro, com 96 apartamentos, reforça a importância de a autovistoria ser feita o mais rápido possível. Ela, que conta com a Cipa na administração do prédio, diz que a última verificação nas áreas comuns do condomínio que comanda foi realizada durante a pandemia. Ela ressalta que a checagem deve ser feita com empresas credenciadas pela Naturgy, já que cada apartamento precisa ter o laudo técnico obrigatório. “A autovistoria nas unidades é individual, mas deve ser feita também nas áreas comuns, como no PI de gás, nas cozinhas do play e na casa de porteiro, se houver.”
“A Cipa nos indicou algumas empresas já homologadas por ela, o que facilitou bastante. Recebemos, na ocasião, o laudo técnico com a assinatura do engenheiro habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea). Vazamento de gás é muito sério, e aqui a gente procura ajudar no que é possível, reforçando, inclusive, a importância de ter um seguro individual. Não podemos obrigar as pessoas a fazerem a autovistoria imediatamente, porque
implica gastos, e aí é uma questão de cada um, mas a gente tenta oferecer as melhores soluções”, explica Clarisse.
Gilson Rodrigues, da Tecmeier, reforça a importância da obrigatoriedade da autovistoria: “É fundamental porque aponta as instalações que estão funcionando fora das normas técnicas e, por isso, oferecem riscos a todos. Muitos usuários não atentam para o fato de que essa ação é preventiva e evita danos, dos mais simples aos mais complexos, inclusive a morte, e serve para apontar as deficiências do equipamento a gás.
“Na autovistoria, os profissionais não estão ali, naquele momento, para consertar absolutamente nada, apenas verificar se há risco ou vazamento efetivo, se são
necessárias adequações no ambiente, o que pode colocar em risco a integridade não somente do morador, mas também dos vizinhos. Com esse diagnóstico, se for necessário, deve-se contratar uma empresa credenciada pela Naturgy para resolver as pendências apontadas pela vistoria”, diz Gilson Rodrigues.
Um dos erros que podemos apontar são as chamadas “instalações caseiras”, feitas pelo próprio morador que, sem conhecimento técnico, pode causar danos no equipamento, além de colocar em risco a integridade dos usuários do imóvel, sejam eles humanos ou pets.
Mais uma preocupação que surge diz respeito aos fogões cooktop. O modelo de fogão sem forno tem sido muito utilizado nas cozinhas planejadas e precisa ser embutido em bancadas de madeira ou pedra. As normas atuais acompanham as mudanças de aparelhos cujas instalações conjugadas devem ser observadas com atenção e conhecimento técnico no momento da colocação e do uso.
Apesar de inodoro, o gás canalizado, quando em vazamento, apresenta um cheiro peculiar graças a um composto à base de enxofre, o que facilita sua detecção. Quando um ou vários moradores sentem intenso cheiro de gás, é sinal de que está acontecendo algo suspeito. Importante também é que os condôminos prestem atenção aos sinais físicos, como náuseas ou vômitos, ao circular pelas partes comuns, além das alterações na conta de gás. Se houver
aumento significativo no valor, pode ser sinal de que está ocorrendo um vazamento ainda não percebido.
Vale lembrar que a prevenção começa na manutenção periódica, e, ainda que localizado em alguma parte comum do condomínio, o PI do gás precisa ser
observado regularmente. Sinais como escapamento, bloqueio da acessibilidade e afastamento das ramificações são motivos de preocupação, assim como a iluminação do ambiente, que deve ser feita com luminárias antiexplosivas.
“Fazemos inspeções preventivas periódicas no condomínio e contamos com a ajuda dos funcionários do prédio para acompanhar essas verificações, que devem ser feitas somente pela Naturgy. Aqui realizamos a troca de toda a tubulação quando detectamos um vazamento durante a autovistoria”, diz a síndica Clarisse Bokel.
É bom lembrar que todos os condomínios devem ter seu seguro obrigatório renovado anualmente. E para isso é importante checar, todo ano, com seu corretor, as apólices de seguros e verificar a possibilidade e/ou necessidade de novas
coberturas. Para os moradores, a Cipa aconselha que tenham um seguro individual, o que garante a indenização de pertences pessoais em casos de sinistros na própria unidade ou mesmo no prédio. A Cipa oferece, por meio de sua corretora, uma gama de seguros para condomínios e também para as unidades, garantindo a tranquilidade em caso de sinistro. Fale com nossos consultores e veja como podemos ser ainda mais parceiros para o melhor resultado de sua administração. Conte com a segurança e a credibilidade da Cipa, empresa que está no mercado desde 1954 prestando serviços de alta qualidade e eficiência.
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Por Isabela Masi
A energia solar é a energia do futuro. Em uma pesquisa feita pelo Atlas Brasileiro de Energia Solar do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (Inpe), o uso de tecnologia de conversão de energia solar vem crescendo mundialmente. Entre 2010 e 2016, a instalação de sistemas fotovoltaicos aumentou, em média, 40% contra 16% da eólica e aproximadamente 3% da hídrica. E, no Brasil, a situação ainda é mais favorável. De acordo com a análise do Atlas, “no local menos ensolarado do Brasil, é possível gerar mais eletricidade solar do que no local mais ensolarado da Alemanha, por exemplo”.
O que tem atraído cada vez mais clientes é que a energia solar é renovável, sustentável, barata e não polui, além de contar com uma fonte ines-
gotável, o sol, não havendo escassez de recurso. Dados da Associação Brasileira de Energia Solar Fotovoltaica (Absolar) mostram que o mercado deve faturar, no Brasil, mais de 100 bilhões de reais em 2030. O Rio de Janeiro é o quinto estado do país em quantidade de sistemas solares instalados. Pelos últimos dados do governo, mais de 45 mil casas, mil propriedades rurais, 3.500 comércios e 250 indústrias utilizam a fonte.
Muita gente está investindo e mudando a forma de abastecimento de energia. Condomínios e empresas conseguem ter uma economia de 80% a 90% na conta com a instalação de placas solares, produzindo a própria energia. Mas os avanços tecnológicos no setor não param de crescer.
aluguel de usina solar é uma opção para quem não quer investir em obras de instalação de placas
E agora algumas empresas estão com uma novidade. Além de fazer a instalação dos painéis, estão alugando usinas de energia solar.
Rodrigo Henz é gerente de Novos Negócios da Hum Engenharia. Ele explica que existem dois tipos de contrato para os clientes: o tradicional, em que placas fotovoltaicas são instaladas no prédio ou no condomínio, e outro modelo, por meio do aluguel de usinas de energia solar da empresa.
De acordo com o gerente da Hum Engenharia, a opção do aluguel tem sido bem aceita no mercado, principalmente porque os condomínios não precisam investir nem um centavo para instalação. Imóveis que não têm espaço para a colocação do sistema também são beneficiados e já começam economizando na conta de luz logo que assinam o contrato. “No momento, esse é o carro-chefe da empresa e tem conquistado inúmeros clientes. Conectamos os imóveis em uma de nossas fazendas solares remotas, sem nenhuma obra, gasto ou dor de cabeça. É só aproveitar a economia.”
O sistema funciona da seguinte maneira: a empresa constrói usinas fotovoltaicas em um lugar rural no estado do Rio de Janeiro, em uma área de concessão da Light, e compartilha essa energia com os imóveis que pagam pelo serviço de aluguel. De forma simples, um grande projeto fotovoltaico de geração compartilhada produz energia para ser convertida em créditos e atender aos imóveis de várias pessoas ou empresas. O sistema foi legalizado pelas regras de geração distribuída da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) e os projetos utilizam a mesma tecnologia dos sistemas instalados em casas e empresas. “Quando somos contratados pelos clientes, fazemos uma análise do tamanho da fazenda solar que vai precisar ser utilizada e, a partir daí, calculamos o valor do aluguel. O contrato é de dez anos e, durante esse período, assumimos o compromisso de entregar um desconto anual de, no mí-
nimo, 10% do valor da conta de luz do condomínio. E, o melhor, o condomínio não precisa sair da Light e não tem que colocar nenhum medidor de energia. Não precisa de nenhuma obra física. Toda a manutenção está embutida no valor de aluguel.”
A Hum Engenharia atende em todas as cidades do estado do Rio de Janeiro que têm abastecimento de luz pela concessionária Light. Tem contrato com empresas, academias de ginástica, colégios. Mas, no momento, 60% dos clientes são condomínios residenciais. É o caso do Condomínio Alphagreen, na zona oeste da cidade. O empreendimento tem quatro blocos, 207 apartamentos e uma ampla área de lazer com quadras de esporte, parque aquático, parquinho para as crianças, 16 elevadores e uma área de mais de 10 mil quilômetros quadrados. Haja energia para tudo isso!
A síndica Fernanda Derby é moradora e decidiu pelo aluguel da usina solar “primeiro porque o investimento na implantação de placas fotovoltaicas no condomínio é alto. A usina já está pronta. Então, o custo inicial é zero, e eu já estou economizando no primeiro dia, sem gasto nenhum. Segundo, porque a tecnologia vai mudando muito rapidamente. Acredito que, investindo no aluguel, vou ter sempre tecnologia de ponta sem me preocupar em precisar ficar atualizando os equipamentos. Outra vantagem é que se enferruja um parafuso ou uma placa queima, a responsabilidade é toda da empresa, isso não passa pelo condomínio”.
Fernanda tem contrato com a Hum Engenharia. Ela afirma que todo o processo burocrático fica a cargo da
empresa. “A gente fez o contrato no fim de 2022 e, desde então, tivemos um desconto de 18% na conta de luz do condomínio. Estamos muito satisfeitos.”
Rodrigo Henz diz que os clientes ainda têm mais uma vantagem. A empresa conseguiu que vários projetos fossem homologados sem a “taxação do sol”. O imposto foi criado em 2022, mas tem uma brecha para os projetos de energia solar existentes ou que foram homologados antes do início da lei (que começou a valer a partir de janeiro de 2023). Esses projetos ficam isentos até 2045.
Outro benefício para o pagamento de menos impostos é que, em 2023, o Governo Federal incluiu o segmento de painéis fotovoltaicos no Programa de Apoio ao Desenvolvimento Tecnológico
da Indústria de Semicondutores (Padis), o que zera a cobrança dos tributos federais IPI e PIS/Cofins até dezembro de 2026. Antes, as alíquotas cobradas no segmento eram de 6,5% de IPI, 9,65% de Cofins e 6% de Imposto de Importação. Com menos impostos e a diminuição dos custos de produção, o preço dos produtos finais também diminuem, o que ajuda a impulsionar o grande potencial energético no país.
Para quem estava na dúvida, essa é a hora de mudar. O importante é procurar uma empresa que consiga orientar o síndico sobre a melhor opção para o condomínio: o aluguel ou a instalação dos painéis. A síndica Fernanda afirma que, antes de bater o martelo, fez uma ampla pesquisa não só pelo preço, mas pela
garantia da qualidade de trabalho. “O síndico tem que olhar a documentação, conhecer a usina, fazer uma pesquisa sobre os trabalhos realizados e uma análise jurídica da empresa. Fomos a outros condomínios maiores que o nosso e vimos que estava dando certo. Durante o processo, as questões foram levadas para a assembleia. Escolhemos uma empresa que já estava consolidada no mercado e que nos passou muita segurança.”
De acordo com o gerente de Novos Negócios da Hum Engenharia, além da redução dos gastos mensais da conta de energia, optar pela energia solar é escolher pelo desenvolvimento sustentável. E o meio ambiente agradece.
Fernanda já está de olho no futuro há muito tempo. “Aqui no condomínio a gente tem várias ações importantes, como reciclagem de lixo, reúso da água, iluminação led. Fazemos um trabalho de conscientização com os moradores. É muito importante pensar no que a gente vai deixar para as gerações futuras. Alugar a usina solar foi mais um passo. E, além de fazer nossa parte pelo planeta, temos vantagem financeira. A gente não sofre quando tem bandeira vermelha e ainda economiza no final do mês, com a chance de investir mais no condomínio”, conclui.
O PL 2982/2020, que previa a afixação de cartaz com os dizeres “É proibida a entrada de criança menor de 12 anos desacompanhada em elevadores”, nos elevadores públicos ou residenciais, no âmbito do Estado do Rio de Janeiro, sob pena de multa de 500 UFIRs-RJ, ao infrator no caso de descumprimento, foi analisado pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) da Assembleia Legislativa do Rio de Janeiro no dia 15/6/2023.
O Secovi Rio tem, reiteradamente, se manifestado acerca do excesso de cartazes em elevadores em função de leis aprovadas no Rio de Janeiro. É importante não perder de vista que a lei não deve se restringir a um valor simbólico, e sim
buscar alternativas de enfrentamento ao tema em debate. Os cartazes obrigatórios de elevadores já somam mais de meio metro quadrado de área. No fim das contas, os alertas nem captam mais a atenção dos usuários.
Além disso, a proposição esbarra no limite de competência federal para dispor sobre o tema condominial, gerando óbice intransponível à sua tramitação. Nos termos do voto em separado do deputado Luiz Paulo, aprovado pela comissão, “o dever legal do síndico de condomínio, esculpido no Código Civil, matéria de competência federal, é o cuidado e zelo com as questões patrimoniais do coletivo. Não tem o síndico o dever de
guarda sobre menores. A imposição de multa supera as atribuições legais do síndico de condomínio, fugindo totalmente das suas atribuições legais”.
No entanto, vale lembrar que, no município do Rio de Janeiro, está em vigor a Lei nº 2.546, de 12 de maio de 1997, que torna obrigatória a fixação de placas com normas de conservação e segurança nos elevadores dos prédios comerciais e residenciais com a seguinte informação: “Os menores de dez anos não podem andar de elevador desacompanhados. A criança não tem altura ou discernimento suficientes para acionar o botão de alarme em caso de emergência.”
stanleyengenharia.com.br
fissionais que têm know-how para falar sobre suas áreas, e isso é fundamental no jornalismo de qualidade.
Nossa fidelidade não é só com a revista, mas com a Cipa também, que é uma das maiores empresas do Rio de Janeiro e uma referência em termos de administradora no Brasil.
A Stanley Engenharia anuncia na revista Condomínio etc. desde sua primeira edição, ou seja, há quase 25 anos. Estar presente de forma intermitente nesta revista nos conecta diretamente com o síndico, mesmo que ele não precise de nossa empresa hoje. Mas ele vai se lembrar da Stanley amanhã quando precisar, aí vai buscar nosso anúncio ali e nos ligar.
A revista da Cipa tem grande credibilidade no mercado, traz reportagens muito interessantes que ajudam
os síndicos a elucidar dúvidas quanto a questões inerentes aos condomínios. As matérias são muito bem escritas, a equipe de jornalismo está de parabéns!
A Stanley, eventualmente, dá entrevistas para colaborar com as reportagens, o que enriquece muito o conteúdo, pois podemos mostrar nossa experiência e explicar situações comuns a muitos síndicos. E eles só têm a ganhar com um material de tanta qualidade!
A Condomínio etc. preza pelos pro-
A Stanley está desde 1981 no mercado e não tem absolutamente nenhuma reclamação jurídica de clientes. Fazemos de 20 a 25 obras por mês, temos sede própria – um prédio de quatro andares na Barra da Tijuca – e somos conhecidos por nossos anúncios, que têm um selo dizendo que não oferecemos propina. Não era essa a intenção, mas passou a ser um marketing da empresa. A finalidade é não perder tempo. Tempo é dinheiro. Essa filosofia veio em função de, às vezes, perdermos muito tempo fazendo orçamentos e, quando éramos escolhidos, infelizmente, alguns futuros contratantes solicitavam propina. Uma prática lamentável e com a qual a Stanley não compactua.
Prezamos pela honestidade e qualidade. Estou muito feliz com a filosofia da empresa e com a parceria com a revista Condomínio etc. Deus é fiel!
Não tem nada mais desagradável do que topar com um rato, certo? Ainda mais se for em seu condomínio, ou seja, no entorno de seu apartamento. Pois um dos problemas mais desagradáveis enfrentados pelos condôminos é quando há infestação de ratos, já que os animais se reproduzem de forma rápida, em gestações curtas de 20 dias, que geram de 5 a 12 filhotes por cria, dependendo da oferta de alimento e abrigo. Os riscos trazidos por esses animais são muitos: além de doenças e contaminações para os moradores, há os danos materiais, pois eles têm o hábito de roer absolutamente tudo, fios de energia, cabos, canos, metais, madeiras e plásticos. Tudo isso está na mira dos roedores.
Rogério Fernandes Batista Souto, síndico profissional dos condomínios Ed Ojan, na zona sul carioca, que possui 124 unidades distribuídas em três alas, e Rossi Ideal Vila Cordovil, na zona norte, com 440 unidades distribuídas em 22 prédios, conta sua experiência. Ao assumir um dos condomínios que gerencia, teve que lidar com essa “surpresa”: “Ratos por todos os lados! Havia ninhos
até no forro de gesso da portaria, um cenário absurdo. Na ocasião, quem cuidava do controle de roedores eram os funcionários da limpeza do condomínio, que não eram capacitados para isso. Contratei uma empresa especializada e fizemos um trabalho de choque. Assim, eliminamos o problema”, relembra ele, avisando que o descarte irregular do lixo e a prática de alimentar animais “que
são, em sua maioria, gatos que surgem nos condomínios, alguns de moradores e outros que não têm donos”, também contribuem para a infestação de ratos.
Por isso fazer a dedetização preventiva para evitar que esse pesadelo se instale em seu condomínio é de extrema importância. Principalmente porque os principais ratos urbanos possuem expectativa de vida entre um e dois anos. Hoje podemos encontrar três espécies de ratos nos condomínios: a ratazana, também chamada rato de esgoto; o rato de telhado e o camundongo, o menor de todos e o mais escuro. Ou seja, agir antecipadamente é essencial para dar cabo deles, independentemente da espécie!
O síndico Rogério afirma que a dedetização preventiva é a melhor estratégia. “Ter uma empresa parceira e especializada no condomínio faz toda a diferença. Como disse, as áreas que mais exigem atenção são os depósitos ou as lixeiras, não as do andar onde o morador deposita o lixo, mas aquelas onde armazenamos o lixo até a retirada pela empresa responsável pela coleta. Por ser um local onde fica o lixo de todo
para evitar infestação de ratos, o síndico profissional Rogério Souto investe na dedetização quinzenal
o condomínio, ele precisa de cuidados especiais. A cada 15 dias, fazemos a dedetização em toda a área comum, por meio de controle químico e utilização de armadilhas porta-iscas”, ensina.
Já para Wilson Pires Moreira, sócio da Insetmar Dedetizadora, além de não acumular objetos e lixo na lixeira central, tubulações de qualquer tipo devem ser vedadas para evitar que os ratos entrem no condomínio. “Devemos usar tela de arame nesses locais, pois os ratos circulam por eles e vêm do esgoto
também. Tudo deve ser bem fechado, e o forro das lixeiras precisam ser bem verificados, pois os roedores podem se esconder lá. A desratização deve ser feita mensalmente, para evitar que se proliferem pelo condomínio”, explica.
O síndico Rogério Souto utiliza contratos específicos que possam atendê-lo com eficácia em todas as ocasiões. “Nossos contratos são de atendimento quinzenal, com garantia de 30 dias. Mas o principal diferencial é a boa relação interpessoal, os atendimentos SOS, em caso de necessidade, além de atendimento bônus para outras pragas, como formigas e aranhas, caso seja necessário”, diz.
Outra forma de manter os ratos bem longe dos condomínios é promover campanhas de conscientização para moradores e funcionários. Nos condomínios que administra, Rogério destaca que informativos e comunicados são distribuídos. “Sem dúvida, as ações mais eficazes realmente são a conscientização e a prevenção. Além dos comunicados, nossos funcionários verificam, diariamente, o descarte de lixo e retiram qualquer foco de alimento que tenha sido colocado para animais nas áreas comuns do condomínio. Manter os locais limpos e higienizados também é um santo remédio”, detalha.
No entanto, mesmo com a desratização em si, o síndico diz que também não abre mão da informação nos dias de dedetização. “Nesses comunicados, todos os condôminos são avisados para que não deixem crianças e pets expostos. Por segurança, utilizamos pó de contato, que é aplicado nos canais de acesso por onde os ratos passam. Já os porta-iscas são colocados em locais seguros com substâncias químicas”, observa.
Outro fator importante na hora de contratar uma empresa prestadora de serviço de desratização é ficar de olho se ela está devidamente certificada. Ela deve apresentar o alvará emitido pela vigilância sanitária do município, documento que comprova sua legalização. Dessa forma, o condomínio estará seguro de que a empresa utiliza produtos com princípios ativos autorizados no Brasil. E mais: o alvará tem validade de um ano, então, o síndico deve estar atento à data ao verificar o documento. Segundo o síndico Rogério, existe uma enorme oferta de empresas de serviço no ramo de combate a pragas. “Um dos principais pontos aos quais os síndicos devem estar atentos é que o registro no Inea é um certificado importante para se considerar na hora da contratação”, destaca.
Outra questão que deve ser observada é que alguns condomínios preferem priorizar a economia com prestadoras de serviço, substituindo-as por um funcionário do edifício, o que pode gerar graves prejuízos. Além da ilegalidade e dos riscos à saúde por causa do manuseio de produtos tóxicos, permitir que um funcionário do condomínio realize esse tipo de trabalho pode incidir em demandas trabalhistas. “O desvio de função é algo perigoso para qualquer empresa, independentemente do setor de atuação. As pessoas precisam ser alocadas conforme sua capacidade técnica e alinhadas com sua justa função. Tratar roedores na área comum com chumbinho, por exemplo, não é indicado. Existem outras técnicas eficientes e seguras. Os riscos que o chumbinho traz são altíssimos, como incidentes com animais e crianças”, alerta o síndico Rogério.
Lair Levy, gerente Pessoal de Condomínios da Cipa, conta que nunca presenciou nenhum desvio de função dessa natureza. Mas, mesmo assim, orienta que os síndicos os evitem. “Porém, caso ocorram, não deve ser efetuado sem um acordo entre as partes, inclusive com as atividades descritas. Ressaltamos que elas não devem causar prejuízo ao empregado, ou seja, ele deve ser enquadrado no cargo com o salário correspondente à nova atividade”, afirma. Sendo assim, os síndicos devem estar atentos. Para evitar possíveis causas trabalhistas e penalidades, Lair indica que todas as funções dos funcionários sigam o Código Brasileiro de Ocupações (CBO), em que há uma descrição sumária de todas as ocupações brasileiras para que se evitem prejuízos ao funcionário, físicos ou mentais. “Esse código consta de todos os documentos legais do empregado, como carteira de trabalho e contracheque. No ato da admissão e nas solicitações de mu-
dança de função dos funcionários, analisamos se o cargo está de acordo com as atividades a serem exercidas e com o CBO e, caso haja qualquer divergência, alinhamos com o síndico o cargo mais adequado para aquela função. Em alguns casos, orientamos a contratação de empresa/ mão de obra especializada para a execução da tarefa”, explica Lair.
Já sobre o uso de diversos raticidas de forma aleatória e indiscriminada, obtidos de forma clandestina, além do chumbinho, Lair lembra que produtos tóxicos são altamente perigosos para seres humanos e animais de estimação, em que os riscos são gravíssimos. “O uso do chumbinho e as demais substâncias para matar ratos pode gerar sérias penalidades para o condomínio, sendo maior ainda se ocorrer falecimento”, finaliza.
aves e peixes. A empresa vende alimentos, brinquedos, perfumes, acessórios e remédios. Ninguém precisa mais sair do condomínio para adquirir os produtos para seu animal de estimação. Basta ter um Kão Mix a poucos passos de casa! Para falar sobre animais em condomínios convidamos a advogada Camila Prado, presidente da Comissão de Direito Animal da Associação Brasileira de Advogados, mestra em Direito, especialista em Direito Animal e consultora da revista Condomínio etc
zoonose que possa ser transmitida aos demais condôminos e ao meio ambiente, buscando uma visão integrada, que considera a indissociabilidade entre saúde humana, saúde animal e saúde ambiental.
Cetc. – Os síndicos podem obrigar o uso de focinheiras?
Animais em condomínio é um tema que normalmente gera discussões, especialmente por falta de conhecimento de direitos e deveres de todos os envolvidos. Há direitos e deveres que devem ser respeitados para uma boa convivência, mas o fato é que os pets são uma paixão para a grande maioria das pessoas.
Essa relação tão amorosa com os pets fez nascer uma comodidade nos condomínios especialmente voltada para esse público: os micromercados da Kão Mix. Essa empresa parceira da Cipa é especializada em produtos de pet shop e farmácia veterinária para animais de estimação, principalmente cães, gatos,
revista Condomínio etc. – as convenções dos condomínios podem proibir animais de estimação?
dra. camila prado – Não, elas não podem proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.
Cetc. – Os síndicos podem exigir carteirinha de vacinação dos animais?
cp – Sim, e também para identificar aqueles que vivem no condomínio, além de ter o controle dos que tenham algum tipo de
cp – Somente em animais ferozes de pequeno, médio e grande portes que coloquem em risco a integridade do cidadão, por exemplo, das raças pit bull, fila, dobermann e rotweiller, que só podem circular por locais com concentração de pessoas utilizando guias com enforcador e focinheira, além do dever de tais animais estarem acompanhados de maiores de 18 anos, conforme o disposto na Lei nº 4.597, de 16 de setembro de 2005.
Cetc. – áreas de lazer para os animais estão cada vez mais comuns nos empreendimentos novos. nos condomínios mais antigos, é preciso mudar a convenção ou o regimento interno para instituir “áreas pets”?
cp – Muitos empreendimentos novos já entenderem o perfil do novo consumidor tutor e que o animal é membro da família multiespécie, assim, passaram a oferecer mais conforto para os animais de estima-
ção por meio de áreas pets. Contudo, a construção desses espaços deve ficar a critério da estrutura de cada empreendimento, já que o tutor tem o direito de circular com seu animal de estimação pelas áreas comuns independentemente da existência de uma área pet.
A modificação da convenção ou do regimento interno para instituir “áreas pets” deve ficar a critério dos condôminos, mas não é obrigatória, já que o animal acompanhado de seu tutor tem o direito de circular pelas áreas comuns, claro, observando sempre as normas de segurança estabelecidas pelo regimento interno, como utilização de focinheira e/ou guia enforcador que não cause dor ao animal.
E qualquer regimento interno e/ou convenção que proíba que animais acompanhados de seus tutores circulem pelas áreas comuns é ilegal e deve ser alterada.
Por fim, tutores que forem notificados e posteriormente multados por não cumprir o regimento interno e/ou a convenção que restringem o direito de ir e vir desses animais pelas áreas comuns do condomínio devem questionar tal multa perante o Poder Judiciário por ser esta arbitrária e ilegal.
Cetc. – O latido constante de um animal pode sinalizar várias situações que vão desde a adaptação de um filhote até maus-tratos. Qual a postura mais apropriada de um síndico nesses casos?
cp – O síndico deve conversar com o condômino e sugerir que busque um médico veterinário ou adestrador, por exemplo,
para orientá-lo em relação aos latidos excessivos. Se o caso não for solucionado, o condômino deve ser notificado para que providências sejam tomadas, podendo, inclusive, ser multado. E caso os latidos excessivos permaneçam, o síndico deve denunciar o morador ao órgão público de proteção animal (Secretaria Municipal de Proteção e Defesa dos Animais), que deverá enviar um agente de fiscalização ao local para averiguar se há situação de maus-tratos ao animal. Sendo constatado o fato, o condômino será multado. Se houver conhecimento do síndico de ato de maus-tratos, ele tem o dever de denunciar tal fato à autoridade policial, conforme disciplinado pela Lei Municipal nº 7.053/2021, que obriga síndicos de prédios residenciais e comerciais a denunciar maus-tratos a animais.
Cetc. – em caso de denúncia de maus-tratos, a quem os moradores devem se dirigir? ao síndico ou à autoridade competente?
cp – Os moradores devem informar o fato ao síndico para que ele tome as medidas cabíveis, já que estes ou administradores ficam obrigados a comunicar às autoridades policiais a ocorrência de casos de maus-tratos a animais domésticos, domesticáveis e da fauna silvestre ou exótica em suas unidades condominiais ou nas áreas comuns. Mas qualquer cidadão pode também denunciar à autoridade competente policial ou ao Ministério Público a ocorrência de maus-tratos, tendo em vista ser um crime que se for cometido contra
cão e gato, a pena de reclusão é de dois a cinco anos, conforme o disposto no art. 32, §1º-A, da Lei de Crimes Ambientais (Lei Federal nº 9.605 de 1998).
Cetc. – Quais os direitos básicos dos animais em condomínios?
cp – A Constituição da República Federativa do Brasil assegura ao cidadão o direito de propriedade (Art. 5º, XXII, XIII, e Art. 170, II), de modo que o condômino pode manter animais em casa ou apartamento, desde que a permanência deles não atrapalhe ou coloque em risco a vida dos outros moradores.
O Art. 5º da norma constitucional garante o direito de “ir e vir” do condômino ou visitante, que podem utilizar o elevador com seu animal. É considerado constrangimento ilegal obrigar qualquer pessoa a utilizar escadas com o animal (Art. 146 do Decreto-lei nº 2.848/40) e maus- tratos (Art. 32 da Lei nº 9.605/98 e art. 3º, I, do Decreto nº 24.645/34).
E caso o animal não represente risco à saúde, ao sossego e à segurança dos demais moradores, ele poderá transitar nas áreas comuns do prédio. Impedir o acesso dele fere o tópico do direito de “ir e vir” (Art. 5º da Constituição).
Os animais visitantes devem seguir as mesmas regras dos pets que vivem no condomínio. Proibir visitantes de entrar com seus cães é configurado constrangimento ilegal (Art. 146 do Decreto-lei nº 2.848/40).
Karine Pedrosa Prisco tem 34 anos e, apesar da pouca idade, tem experiência de sobra e talvez muito mais do que pessoas bem mais velhas por aí. Essa escorpiana que aprendeu a lidar com suas emoções ao longo dos anos para poder administrar os problemas dos outros e muitas vezes acalmá-los afirma que já se transformou muito: “Aprendi a ser uma pessoa melhor; hoje tenho habilidades que não tinha.”
Nossa personagem é casada e “mãe” de quatro cachorros e concilia muito bem a vida doméstica com a profissional. Até mesmo porque essa história de síndica na família não começou com ela. Sua mãe, Marcia Pedrosa, já era síndica profissional e, num determinado momento, não só atraiu a filha para a profissão, como fez dela sua sócia na Harco Síndicos.
Karine tem uma robusta formação: primeiro, cursou turismo e hotelaria. “Atuei por mais de três anos na área; trabalhei em hotéis, agências de viagens e como guia de turismo. Nessa profissão, tive a oportunidade de visitar 32 países, morei e estudei no exterior e aprendi línguas como inglês, espanhol e francês.” Ela também é técnica em design gráfico e webdesign: “Nunca atuei profissionalmente, apenas cursei o técnico porque gostava
dessa área, mas tudo que aprendi foi muito útil e aplico hoje em dia como síndica.”
Ela também é graduada em administração de empresas: fez curso de extensão de Business na London School of Business, Inglaterra. “Trabalhei nessa área por três anos, em que atuei em multinacionais na área de gestão de projetos.”
A família de Karine entende que problemas condominiais acontecem e são imprevisíveis. “Meu marido também atua no
mercado imobiliário, então, ele tem uma compreensão da vida do síndico, o que facilita muito”, conta ela, lembrando que ela e a mãe já tiveram que abandonar uma ceia de Natal certa vez por conta de um problema de falta de luz num prédio ao qual elas atendem. “Fomos lá dar suporte. Ficamos lá até a Light resolver o problema”, lembra ela, contando, ainda, que seu telefone está sempre ligado e a seu lado. Vamos conhecer um pouco mais a Karine nesta entrevista.
revista Condomínio etc. – Quando e como entrou para esse segmento de atuação?
karine pedrosa prisco – Iniciei minha carreira como síndica depois de voltar da Inglaterra, em 2013. Voltei de viagem e estava desempregada; fiz algumas entrevistas em multinacionais, mas os valores de pró-labore estavam muito baixos, assim, como minha mãe já era síndica de cinco condomínios, me ofereceu um dinheiro extra até que eu arrumasse um bom emprego em troca de uma ajuda em sua rotina operacional. Aos poucos, fui me interessando pelo trabalho e gostando do dia a dia de um síndico, principalmente quando percebi que administrar um condomínio era se-
melhante a administrar uma empresa. O fato de poder estar em home office e fazer meu horário também me chamou atenção nessa área. E em menos de um ano, sem fazer nenhum marketing, já estávamos administrando 15 condomínios apenas por meio de indicação de clientes e de administradoras. Fiquei impressionada com esse mercado e a rapidez com que crescemos; há empresas que demoram anos para conseguir uma carteira de clientes, e em menos de um ano eu estava ganhando bem e com liberdade para fazer meu próprio horário. Assim, eu e minha mãe abrimos uma empresa e nos estruturamos melhor para atender aos condomínios de forma mais profissional.
Cetc. – Fez alguma especialização?
kpp – Me especializei em design gráfico e webdesign. Assim que comecei na área condominial, o primeiro curso que fiz foi de administração de condomínios do Secovi Rio, que, em minha opinião, é
uma referência entre os cursos da área e que me deu uma boa noção sobre as responsabilidades de um síndico. Também cursei Departamento Pessoal na Coad, fiz vários cursos relacionados com a área de condomínios em São Paulo, em especial os cursos na Gábor, que também são uma grande referência no mercado. Cursei Gestão de Facilities na NPPG e mais alguns cursos rápidos voltados para direito condominial e imobiliário na OAB/RJ e no CREA/RJ sobre reaproveitamento de água de chuva e energia solar.
Cetc. – sofreu algum preconceito?
kpp – Tanto por ser mulher como também por ser jovem. Infelizmente, as mulheres ainda passam por situações de preconceito e estão sempre precisando provar que são capazes, sobretudo quando se trata de questões relacionadas com obra e manutenção predial. Também pela minha idade, sinto que esse preconceito se agrava, pois mui-
tos não aceitam que uma mulher jovem possa, em determinadas situações, saber mais que outros ou até mesmo que tenha capacidade de administrar o patrimônio alheio. Já fui chamada de “fedelha” por um condômino – as pessoas não têm ideia do quanto estudei para chegar aonde cheguei, sem contar que trabalho desde cedo, o que me trouxe uma grande bagagem profissional.
Cetc. – Qual a importância de uma administradora em sua gestão?
kpp – Não trabalho com o sistema de gestão total, ou seja, gestão realizada somente pelo síndico, sem o auxílio de uma administradora. Entendo que as administradoras têm uma estrutura que nós, síndicos, não costumamos ter, por isso podem atender muito melhor aos condomínios, principalmente nas questões financeiras, contábeis e de departamento pessoal, sem contar que o papel da administradora é muito importante, já que são o braço direito do
síndico. Quando delegamos parte de nossas funções para ela, temos mais tempo de tratar de questões de manutenção, contato com o cliente, visitas ao prédio, entre outras funções que o síndico possui e que talvez não realizaria com tanta facilidade caso tivesse que preparar os balancetes, os boletos de cota condominial, fazer os pagamentos de funcionários etc. Acredito que, para cada função, existe uma competência, portanto, a parte contábil precisa ser atendida por um contador; a administrativa, por um administrador; o departamento pessoal, por um profissional qualificado nessa área, e assim por diante.
Cetc. – Qual a maior qualidade que um síndico deve ter?
kpp – O síndico precisa ser multidisciplinar, mas em especial diria que as habilidades fundamentais são as de gestão de pessoas e conflitos, bem como entender de obras e manutenção predial. Não que as outras habilidades não sejam importantes; de fato, quanto mais habilidades o síndico tiver, mais vai agregar valor a seus serviços. Importante ressaltar que nunca seremos bons em tudo, portanto, é fundamental que o profissional entenda quais são seus pontos fracos e se cerque de profissionais competentes que vão complementar o serviço, como advogados, engenheiros, administradores, contadores etc.
Cetc. – sendo adepta da tecnologia, como lida com quem não é?
kpp – Sim, cada vez mais usamos os recursos digitais, principalmente depois da pandemia, como sistemas de gestão, assembleias virtuais, comunicação por WhatsApp e e-mail, entre outros, mas ainda não abandonamos o famoso livro de ocorrências, os avisos nos elevadores e as circulares impressas, exatamente porque existem muitos idosos que não têm familiaridade com tecnologia. Isso varia de acordo com cada condomínio, portanto, é importante que o síndico defina, em assembleia, quais serão os canais de comunicação que atenderão a todos.
Cetc. – Quais foram seus maiores desafios?
kpp – Já passei por tanta coisa que poderia escrever um livro: incêndio no prédio oriundo de apartamento; casos de suicídio; crimes como agressões, tentativa de assassinato, assalto e furto; problemas estruturais; situações de alagamento; acidentes de trabalho, enfim, cada situação é um desafio diferente, e ver o sofrimento alheio é difícil. É fundamental que o síndico tenha uma boa assessoria jurídica para auxiliá-lo em cada caso.
Cetc. – alguma curiosidade sobre o assunto que queira compartilhar? kpp – Ao conversar com colegas síndi-
cos, venho percebendo que a depressão é muito comum entre esses profissionais, que, apesar de, muitas vezes, sermos bem remunerados, temos uma carga de trabalho pesada, sem férias, muitas responsabilidades e pouco reconhecimento. Se puder dar um conselho ao profissional que está iniciando na área, diria para, desde o início, cuidar da saúde mental e inteligência emocional. Essa profissão precisa de muita disciplina, ética e o apoio de uma equipe competente, pois sozinhos não conseguimos dar conta de tudo.
Cetc. – algum comentário sobre como ser síndica nos dias atuais?
kpp – Eu sempre digo que se fosse fácil não se chamava “edifício”. Infelizmente, o síndico, muitas vezes, tem um papel chato de educar, ensinar, coordenar, mas nem sempre as pessoas querem aprender ou evoluir. Os conflitos que surgem em função da convivência entre as pessoas é um dos maiores desafios que o síndico poderá encarar. Ser síndico, atualmente, significa que esse profissional precisa ter total controle das emoções e não levar as ofensas e injustiças do dia a dia para o lado pessoal; é entender que o ser humano que está agredindo você tem problemas, que o problema parte dele, e não de você. Não é tão simples como parece, mas em essência ser síndico pode nos tornar pessoas melhores.
