Revista Condomínio. Edição 51

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Todo síndico lê!

Assim como o corpo humano, prédios necessitam de avaliação periódica para manter a “saúde” em dia

Uma Leiplanos do Inquilinato: Veja o queemmudou Quaisnova são os para o seu condomínio 2012?

ANO 14

OUT NOV DEZ 2011

Edifício vivo

NEWTON MENDONÇA

Presidente da CIPA

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[capa] Assim com o corpo humano, prédios necessitam de avaliação periódica para manter a “saúde” em dia

Cuidar da saúde, ao longo da vida, pode assegurar uma velhice mais tranquila. Mas não basta solucionar os problemas apenas no momento em que eles aparecem, é fundamental zelar pelo bem-estar mesmo quando não há sinal aparente de doença. Isto vale também para o seu condomínio! Leia o texto e entenda mais sobre o assunto.

Uma publicação:

DIRETORIA Presidente NEWTON MENDONÇA

2011 - 57 anos

Vice-presidente MÁRIO MENDONÇA

Rua México, 41 - 2o andar CEP 20031-905 Centro - Rio de Janeiro Tel.: [21] 2196-5000 Fax: [21] 2533-2449

Diretora de Condomínio, Administração e Finanças DEBORAH O’DENA MENDONÇA Diretora de Locação, Seguros e Novos Negócios MARIA TERESA MENDONÇA DIAS

ENTREVISTA manutenção

Neste final de 2011, temos acompanhado uma espécie de limpeza política do atual governo. Ministros e outros cargos importantes vêm sendo substituídos graças à velha conhecida corrupção. Parece que nossa presidente não está disposta a aceitar certos exageros. Temos certeza de que é realmente a hora de fazer essa limpeza, que acontece logo no primeiro ano do governo Dilma e mostra que ela está disposta a trabalhar seriamente e a se dedicar totalmente ao contínuo desenvolvimento do Brasil. E 2012 pode ser um bom momento para livrar o país dos perigos da inflação, da falta de atitude política quanto à saúde e quanto à educação. É hora de diminuir os gastos públicos e as barreiras para o desenvolvimento social, econômico e estrutural do país. Uma nova crise econômica ronda o mundo e faz algumas vítimas. É hora de todos fazermos o dever de casa e sermos sustentáveis. E podemos agir dessa forma em todos os aspectos. No trabalho, em casa e até no condomínio. Rever atitudes que são danosas para a sustentabilidade é essencial para sobrevivermos nesse mundo de incertezas. No trabalho, procure sempre agir de maneira positiva e busque a inovação. Em casa, cultive o bom relacionamento, pois a família é uma dádiva que não deve ser perdida. No condomínio, busque a boa convivência, a redução de custos e a otimização dos recursos. Peça a ajuda de sua administradora para resolver as questões do dia a dia condominial, afinal, trabalhamos para seu bem-estar.

manutenção

Um 2012 de perspectivas positivas

Paulo Rodrigues

[Manutenção] A garagem dos sonhos

[Convivência] Piscina: hora de se preparar para o verão

Consideradas apenas um lugar de passagem, as garagens normalmente não recebem investimentos. No entanto, investir na manutenção e organização deste espaço valoriza o condomínio e ajuda na segurança, pois iluminação e sinalização contribuem para evitar prejuízos nos veículos, como pequenas batidas e amassos oriundos da movimentação da garagem.

Azulejos que se soltam, moradores que não tomam uma ducha antes de se banharem, gente que joga de canetinhas a pedra de gelo de seus apartamentos, infiltrações e vazamentos que se espalham para outras partes do condomínio. A vida do síndico de um edifício com piscina às vésperas do verão não é fácil. Se você se identificou com alguma coisa aqui, não deixe de ler esta matéria!

[comportamento] Histórias de portaria

Profissionais movidos pelo afã de dar uma vida melhor para a família, muitas pessoas desembarcam no Rio de Janeiro cheias de sonhos. Alguns se realizam, outros, não. Leia o texto e entenda o que acontece com alguns dos milhares de nordestinos que chegam à cidade maravilhosa.

[Condomínio] Os bastidores de um grande condomínio

[Entrevista] Aprendendo a empreender com João Fernandes

Ser síndico de um grande condomínio, enfrentar dificuldades, responsabilidades e tarefas pode parecer impossível. Pois saiba que há síndicos experientes que tiram essas questões de letra e que criaram estratégias para tornar fácil o que, à primeira vista, parece quase impossível.

Entre outros cargos, João Fernandes é presidente da Cofix, empresa que oferece soluções em estruturas de concreto para grandes construtoras do Rio de Janeiro e inova nas áreas tecnológica, de serviços, de gestão e de pessoas. Nesta entrevista à revista Condomínio etc., João Fernandes nos ajuda a compreender o porquê dos percalços na hora de empreender num país com tantas possibilidades e contradições.

[SEGURANÇA] Paz terceirizada

A segurança dos moradores está sempre entre as maiores preocupações dos síndicos. Por isso, treinamento dos funcionários de portaria e aquisição de equipamentos modernos são imprescindíveis. Mesmo assim é crescente o número de gestores que têm buscado apoio na segurança terceirizada. Leia mais sobre este assunto.

Quais são os planos para o seu condomínio em 2012? Garanta um ano novo tranquilo para o seu condomínio.

Redação e Edição VIVIEN BEZERRA DE MELLO (MTb: 18731) Revisão ANDREA BIVAR Fotografia Ariel Subirá

PARA ANUNCIAR LIGUE

Colaboraram neste número MILTON DE MENDONÇA TEIXEIRA Paulo Ferreira Raquel Pinheiro Loureiro renata Fernandes STELLA MARIS C. MENDONÇA

2196-5176

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Esta publicação está em conformidade com o Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa, aprovado pelo Decreto Legislativo nº 54, de 18 de abril de 1995, e em vigor desde 1º de janeiro de 2009.

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Edifício vivo Assim com o corpo humano, prédios necessitam de avaliação periódica para manter a “saúde” em dia Cuidar da saúde, ao longo da vida, pode assegurar uma velhice mais tranquila. Mas não basta solucionar os problemas apenas no momento em que eles aparecem, é fundamental zelar pelo bem-estar mesmo quando não há sinal aparente de doença. O que isso tem a ver com seu condomínio? Tudo! Um edifício é como um corpo humano: necessita de cuidado e manutenção constantes. Osso, pele, articulação, sistema circulatório... Pilar, fachada, viga, sistema hidráulico... Depois de ler esta matéria, você nunca mais vai enxergar seu prédio como um amontoado de concreto e ferragem.

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Síndicos e gestores prediais têm uma responsabilidade tripla: além da própria saúde, devem estar atentos à saúde do prédio e, consequentemente, à dos moradores. Os pontos primordiais da manutenção de qualquer edificação são aqueles que expõem a integridade física dos usuários. O sócio-gerente da QCA Consultoria, Elimar de Souza Pereira, aponta: “Há que se atentar, principalmente, para a parte estrutural, as instalações elétricas e os sistemas de combate a incêndio. A observação e a correção de condições inseguras devem ser realizadas com frequência.”

Síndica do condomínio Bandeirante Capitão Domingos Rodrigues, na Rua Domingos Freire, Méier, Maria Auxiliadora Cavalcante Patrício não descuida da saúde dos dois blocos, cada um deles com 15 andares, num total de 144 apartamentos. Inaugurado há 30 anos, o Bandeirante, que é administrado pela CIPA, já deu sinais de cansaço. Para os parâmetros humanos, pode parecer pouco tempo de vida, mas no que diz respeito à engenharia, o prédio está entrando na terceira idade. “Quando assumi a função, em 2009, coloquei como metas a revisão do para-raios, a troca das bombas hidráulicas e

Leonardo Loureiro, da CEG, orienta: “Nas áreas comuns, o abrigo dos medidores deve estar sempre limpo e desobstruído”

a instalação de medidores individuais de água”, afirma a gestora. Para ela, manutenção predial é coisa séria. “Além de antigo, o prédio é bastante alto, então o para-raios sempre esteve mais exposto à ação do tempo. Por isso era uma das prioridades. Com relação às bombas, fizemos a substituição das três por duas de um modelo mais moderno, o que gerou grande redução do consumo de energia elétrica”, revela. Mas os problemas do edifício não estavam 100% resolvidos. As contas de água, cada vez mais elevadas, ligaram o sinal de alerta. “No verão de 2010, a fatura da Cedae veio em R$ 35 mil. Além do desperdício, o sistema hidráulico antigo gerava infiltrações em vários apartamentos. Verificamos todas

as unidades para encontrar os focos e fizemos pequenos consertos. Conseguimos reduzir um pouco a conta, mas o problema persistiu”, conta a síndica, que, com argumentos mais do que sólidos, conseguiu convencer os moradores de que a adaptação da edificação para receber os hidrômetros individuais era a única saída. Desde o término das obras, que durou um ano, o valor gasto com a água vem caindo mês a mês. “Não foi apenas uma ação de manutenção, mas também um cuidado com relação à preservação desse recurso natural tão importante e, claro, com o bolso de todos os moradores”, reforça Maria Auxiliadora.

A síndica Maria Auxiliadora, do Méier, se preocupa, sobretudo, com o sistema hidráulico no condomínio, com dois blocos e 144 apartamentos

Tratamentos prioritários A síndica do Méier não é a única que se preocupa com o bolso. Contudo, diferente de muitos gestores, ela não deixou para resolver os problemas em cima da hora. Quando se fala em manutenção predial, uma postura preventiva é tudo. Até porque o gasto com grandes consertos emergenciais pode ser muito mais caro do que os pequenos reparos ao longo do tempo. Mas que itens devem ser priorizados? Para que pontos os síndicos e empregados de condomínios devem dar mais importância? Segundo o engenheiro civil Orlando Sodré, facilitador do curso Manuten-

ção Predial do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), o cuidado com os elementos estruturais, que dão sustentação ao prédio, devem vir em primeiro lugar. Pilares (estruturas verticais), vigas (horizontais) e lajes são como nossos ossos e articulações: permitem ao corpo se manter de pé. Uma perna quebrada dói muito, não é mesmo? Acredite: um elemento estrutural deteriorado na edificação é ainda mais grave, porque põe em risco todos os moradores. Depois das estruturas, Sodré recomenda prestar atenção na alvenaria. Na escala de prioridades, as instalações eléOUT_NOV_DEZ 2011

tricas e os para-raios, seguidos das instalações hidráulica e de gás e do equipamento de combate a incêndio, vêm logo após. Depois disso, é importante cuidar dos seguintes itens: elevadores, revestimento, cobertura, áreas impermeabilizáveis, ar-condicionado e, por fim, bombas e outras máquinas. Pereira, da QCA Consultoria, complementa: “Em um segundo momento, é importante considerar os pontos que podem expor o condomínio a sanções legais, não só sob o aspecto da estrutura física e suas instalações, mas também no que tange à documentação legal (RIA – Relatório de Inspeção Anual de elevadores, certificado de potabilidade, Cartão CNPJ etc.).” Quando se fala em “manutenção preventiva”, uma postura ecológica também é bem-vinda. Sendo assim, não deixe de fora a inspeção dos itens que possam ser foco de desperdício e agressão ambiental. No fim da lista ficam as intervenções relacionadas ao conforto e à estética. A mesma lógica que deveríamos utilizar para nosso corpo, não é mesmo? Primeiro a saúde, depois a maquiagem, o penteado, o botox, a cirurgia plástica...

Ossos, tendões e articulações Os elementos que dão sustentação ao corpo podem ser comparados a vigas, lajes, pilares e fundações. Fiquem atentos, síndicos! Orlando Sodré explica que as principais anomalias observadas nos sistemas estruturais de uma edificação são as fissuras, trincas, rachaduras e fendas. “Elas variam pelo tipo de abertura, que podem ser pequenas fissuras, de forma capilar, ou fendas

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(maior abertura), com larguras superiores a 1,5 milímetro”, esclarece o especialista. Até parece osteoporose. Assim como a falta de cálcio, para os humanos, nos prédios, essas anomalias podem ter diversas causas. Sodré cita algumas delas: acomodação da estrutura; ausência de vergas e contravergas (elementos estruturais para os vãos de portas e janelas); esmagamento de itens construtivos por diversas causas, incluindo sobrecarga; rotação de elementos; escorregamento de solo; erosão e descalçamento de fundações (recalque); fadiga, efeitos térmicos, presença de vibrações. Tudo isso parece muito complexo. E é. Mas o síndico não precisa começar a estudar engenharia só para lidar com esses problemas. O ideal é contratar, de tempos em tempos, empresas especializadas para fazer uma análise criteriosa. Primeiro, a contratada deve verificar se o elemento estrutural que está apresentando o problema está submetido a algum agente externo, como água, umidade excessiva, cloretos, sulfatos etc., ou se está sofrendo um processo de deterioração progressiva. Fundamental também observar se há estabilidade ou progresso do problema. “Não menos importante é identificar a magnitude da abertura das fissuras ou trincas. Recomenda-se que em qualquer caso em que sejam encontradas aberturas mais largas do que a espessura de uma unha (0,5 mm), recorra-se a um profissional técnico habilitado e qualificado”, alerta Sodré. Você não vai querer procurar um médico só quando seus ossos estiverem fracos, correto? Da mesma forma, o síndico deve ficar atento à prevenção. Para edificações novas (menos de 20 anos), recomenda-se efetuar a primeira inspeção antes de se completarem os primeiros cinco anos de

Orlando Sodré, do Secovi Rio: “Os síndicos devem prestar atenção, principalmente, em quatro pontos: estrutura, alvenaria, instalação elétrica e sistema hidráulico”

construção e, depois, uma a cada cinco anos. Os prédios com tempo de vida entre 20 e 50 anos devem ser inspecionados a cada três anos. Para as edificações antigas (mais de 50 anos), o ideal é que a periodicidade das avaliações seja anual.

Cérebro e células nervosas Um mundo de impulsos elétricos, o cérebro humano é o responsável pelo funcionamento de todo o corpo. Essa qualidade pode ser atribuída ao sistema elétrico do condomínio, sem o qual nada funciona: as bombas de água da cisterna e da piscina, os elevadores, a portaria e o portão da garagem, as lâmpadas das partes comuns e dos corredores, a sinaleira, os eletrodomésticos presentes em cada apartamento. Nesse tema, uma das principais questões, na opinião do engenheiro elétrico Marco Antônio da Rocha Torres, da Sengepar, é a sobrecarga nos apartamentos. “Na maioria dos condomínios, o síndico perde o controle por não saber o que acontece em

Josephine, síndica no Rio Comprido, conta com o trabalho de uma equipe de manutenção que fiscaliza mensalmente todo o condomínio

cada residência. A concessionária, por sua vez, também não tem como monitorar. Nos prédios antigos, não dimensionados para a grande quantidade de eletrodomésticos existente atualmente, o problema é mais latente”, afirma Torres, que sugere campanhas de esclarecimento com cartazes em quadros de aviso, elevadores e outras áreas comuns. “As pessoas precisam entender que a sobrecarga pode gerar curtos-circuitos e incêndios, colocando em risco os moradores”, completa. Para esses casos, ele recomenda que o condômino ou inquilino solicite aumento de carga à concessionária (SAC 0800-282-0120). Orlando Sodré ratifica que os problemas mais comuns identificados nos sistemas elétricos são: falta de aterramento; ausência ou inadequação da proteção de circuitos; surtos de tensão e corrente nas redes de distribuição de energia. Ele cita ainda as descargas elétricas provocadas por raios e o ataque de pragas e cupins aos quadros elétricos. “Modificações indevidas das instalações elétricas, que provocam acréscimo de carga e potência que sobrecarrega o sistema, bem como o uso de condutores elétricos aparentes sem eletrodutos (conduítes), em pequenas extensões e com muitas emendas, também podem ser perigosos”, diz o engenheiro do Secovi Rio. Para manter tudo em ordem, sugerese aterrar todas as instalações elétricas nas áreas comuns e nos apartamentos (tomada, ar-condicionado, micro-ondas, máquina de lavar, chuveiro elétrico etc.), o que pode ser estimulado com campanhas de conscientização. “O síndico deve contratar prestadores de serviço qualificados a fim de verificar a condutividade dos fios e se o isolamento está sendo feito dentro dos conformes. Importante checar o aterramento junto ao PC e

não utilizar disjuntores com capacidade maior que a do condutor do circuito”, orienta Torres, da Sengepar, lembrando que a vistoria no sistema elétrico precisa ser feita a cada dois anos. A síndica Josephine Baroudi Verly não dorme no ponto. À frente do condomínio Bandeirante Pedro Lobo, na Rua Santa Alexandrina, Rio Comprido, mantém a postos uma equipe de manutenção composta por funcionários e profissionais autônomos que verificam mensalmente todos os equipamentos e instalações do edifício de 13 andares e 130 apartamentos administrado pela CIPA. Há quatro anos consecutivos no cargo, Josephine atua diretamente na gestão do condomínio desde o ano 2000, quando exercia a função de conselheira. “Com 30 anos de vida, o prédio já passou por muitos percalços. Por isso, considero fundamental acompanhar tudo de perto”, ratifica a síndica, que, diante do recente aumento da conta de água, resolveu contratar um engenheiro para inspecionar as unidades em busca de vazamentos. “Fizemos todos os consertos necessários, e o gasto mensal médio caiu de R$ 18 mil para R$ 11 mil, mas ainda não é o ideal. Por isso pretendo aprovar a instalação de medidores individuais”, afirma. Uma das obras mais importantes sob sua gestão foi a substituição, em 2007, de todo o encanamento de ferro pelo de PVC, obra que consumiu vultosos R$ 280 mil. “Não havia outra alternativa, estávamos numa situação realmente complicada”, garante a gestora, que conseguiu reverter o déficit orçamentário e ainda criou um fundo de reserva para emergências. No ano passado, o conserto das caixas de gordura do Condomínio Bandeirante custou mais R$ 32 mil. AtualOUT_NOV_DEZ 2011

Sobe e desce constante mente, a síndica está modernizando todo o sistema elétrico das partes comuns. Ufa! Cansa só de ler. Mas se você pensa que parou por aí, está enganado. Para 2012, Josephine pretende renovar a fachada de pastilha cerâmica. “A última intervenção foi em 1996, só não mexemos de novo porque a firma de manutenção confirmou que está tudo em ordem.”

Sistema sanguíneo, coração e pulmões As veias e artérias que nos abastecem de sangue e outros fluidos imprescindíveis para a sobrevivência bem que poderiam ser comparadas ao sistema hidráulico do edifício, não é? As tubulações levam a todos os moradores aquilo que é um dos itens fundamentais: a água. O síndico deve olhar com bastante atenção para isso. Orlando Sodré alerta que há muitos pontos a serem observados. As ocorrências mais comuns são a corrosão de tubulações de ferro galvanizado e vazamentos e rupturas em razão de deformações excessivas em tubulações de PVC. A recomendação é simples: substituir as tubulações antigas de ferro por novas, de material mais resistente à corrosão. O dinheiro está curto? Pense bem se não vale a pena fazer um esforço porque, no fim das contas, remendos frequentes podem representar um custo ainda maior. Responsável por transferir a água da cisterna para as caixas superiores, as bombas hidráulicas são o coração do prédio. Para Henrique Marin, da Iguatemi Equipamentos e Serviços, essa máquina é um das mais importantes da edificação. “A inspeção mensal é fundamental para evitar prejuízos financeiros maiores, mas, mais que

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Se o prédio é o corpo humano, os apartamentos são os órgãos. E se os apartamentos são alimentados diariamente pelos elevadores, então, por analogia, esses equipamentos poderiam ser considerados o sistema digestivo da edificação. Fábio Aranha, diretor da Infolev, empresa da área de tecnologia para elevadores, com sede em São Paulo, ratifica que os aparelhos são imprescindíveis para a locomoção das pessoas, especialmente das que possuem alguma limitação física. Daí a importância de mantê-los atualizados tecnologicamente. Por se tratar de transporte coletivo, é obrigatório o contrato de manutenção com uma empresa credenciada pela prefeitura do Rio. Essa firma não precisa ser a fabricante, mas deve estar credenciada à Gerência de Engenharia Mecânica (GEM), da Rioluz. “No caso de equipamento com mais de 20 anos de uso, deve-se pensar na atualização tecnológica ou em uma possível modernização, sem necessidade de troca por um elevador novo”, esclarece Aranha. As inspeções preventivas têm que ser realizadas, no mínimo, a cada 30 dias, conforme a Lei municipal nº 2.743/1999. “Quanto à atualização dos elevadores antigos, as recomendações são determinadas pela norma NBR 15.597, de 2008, da ABNT”, completa. E para quem pensa que o contrato de manutenção basta, atenção. A menos que seja avisado, o técnico responsável pelo serviço raramente faz uma verificação completa nos botões que iluminam, nos gongos que tocam e no nivelamento em cada piso. Cabe ao administrador fazer sua parte, anotando e avisando sobre as possíveis discrepâncias a serem corrigidas na próxima visita da equipe de manutenção.

isso, para evitar o custo humano, que é as famílias ficarem sem água. Imagine cuidar de um idoso ou de uma pessoa doente sem poder dispor do produto?”, enfatiza. “Uma bomba hidráulica, se bem cuidada, pode durar de cinco a dez anos. Em 80% dos casos, ela para de funcionar graças a problemas nos periféricos, principalmente na parte elétrica” esclarece Marin, acrescentando que o custo mensal da manutenção depende da quantidade de bombas instaladas em um edifício, mas fica na média de R$ 80 por equipamento. Agora se o equipamento estragar, o custo pode ser mais salgado: um produto novo chega a custar R$ 2 mil. Se a água é o “sangue” que corre pelas veias do edifício, o que dizer do gás? Bem

que pode ser comparado com o oxigênio que respiramos, certo? Por isso o sistema de gás, “pulmão” da edificação, é de extrema importância. O chefe do Serviço de Assistência Técnica da CEG, Leonardo Loureiro, orienta: “Nas áreas comuns, o abrigo dos medidores deve estar sempre limpo e desobstruído. Para verificar se existem vazamentos, uma dica simples: colocar sabão nas conexões e observar a formação de bolhas.” Não utilize o PI de gás (central e medidores) ou a central de GLP como depósito de material. No PI, cada um dos medidores dos apartamentos possui uma válvula de segurança. As mais antigas podem emperrar, perdendo, portanto, a função. É preciso ficar ligado e entrar em contato com a CEG, se for o caso.

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Proteção contra raios A companhia realiza a troca das válvulas nessas condições, sem custo. “Em muitos edifícios, o duto de exaustão dos aparelhos a gás é coletivo. Mas pode acontecer de algum morador tampá-lo, o que gera acidentes. É fundamental que o síndico observe esse duto regularmente, mantendo-o completamente desobstruído”, indica Loureiro. Os cuidados não param por aí. Quando o assunto é gás, toda precaução é bem-vinda. Nos apartamentos, os moradores têm que solicitar a uma firma credenciada limpeza e regulação do equipamento a cada dois anos. “Sugerimos ao síndico comunicar aos moradores, sempre que possível, que os ambientes com aparelhos a gás devem ter ventilação permanente. O basculante do banheiro, por exemplo, precisa ter um parafuso que impeça seu fechamento. A chaminé também deve seguir todas as normas, que podem ser consultadas em nosso portal”, orienta o gestor da CEG.

O diretor da Raio Brasil, Francisco Coelho Cotta, afirma que a norma técnica nº 5.419/2005, da ABNT, deve nortear a instalação dos pararaios. Eis o primeiro ponto que o síndico deve considerar: um projeto em conformidade com a norma garante a redução dos efeitos nocivos dos raios, protegendo de forma mais eficaz as pessoas e as edificações. “Recomendamos que a revisão do sistema seja feita anualmente nos prédios próximos ao mar. Fora isso, pode ser feita a cada três anos”, ensina o empresário que, há uma década, atua no segmento. O uso do equipamento é obrigatório para prédios com mais de 30 metros de altura no estado do Rio, conforme o Código de Segurança contra Incêndios e Pânico (Decreto Estadual nº 897/1976). Nas revisões, o síndico recebe um laudo assinado

pelo responsável técnico da prestadora de serviço. É fundamental arquivar com cuidado a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), para apresentá-la às autoridades caso necessário. O gestor da Raio Brasil lembra que é importante fazer a inspeção da ponteira e do mastro, verificar se o cabo de descida (que liga a ponteira ao solo, passando pela lateral do prédio) e seus isoladores estão em perfeito estado, bem como fazer a medição ôhmica e inspecionar o aterramento. O valor médio dessa avaliação, para um prédio de até dez andares, é de R$ 500. Acima dessa altura, cobram-se mais 10% a cada dois andares. “Certas áreas da cidade, como Pavuna, Recreio e pontos próximos à Avenida Presidente Dutra, têm maior incidência de raios, conforme informação do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (Inpe)”, complementa o diretor da Raio Brasil.

A pele do condomínio Fachada todo mundo vê. Quanto mais bem conservada ela estiver, melhor a impressão causada nas pessoas. Como nossa pele, essa parte da edificação requer cuidados constantes. Expostas ao sol, à poluição e às intempéries, as fachadas devem passar, no máximo a cada três anos, pelo teste de percussão, que determina se o revestimento da parede está solto ou deteriorado. Também é importante não esquecer o ar-condicionado: os efeitos da maresia podem provocar ferrugem nos suportes dos aparelhos. A Defesa Civil alerta: os prédios necessitam de vistoria anual e a manutenção precisa

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ser feita a cada cinco por empresa habilitada pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Crea-RJ). Michel Fiad Júnior, diretor da Altenge Alternativa Engenharia, orienta: “É preciso prestar atenção nos sinais. Para as fachadas revestidas de pedra, como granito ou mármore, trincas ou rachaduras sinalizam que o ferro da estrutura expandiu e está empurrando a pedra”. Ele lembra que é bastante comum haver infiltração dentro dos apartamentos causada por má conservação de fachada. Normalmente, esse tipo de ocorrência indica a existência de fissuras na alvenaria ou deficiência nos rejuntes (se

o revestimento for de pedra ou pastilha). Dessa forma, é fundamental que o síndico fique atento a possíveis reclamações dos moradores. Importante lembrar que as construções situadas em cidades litorâneas, principalmente na orla, estão mais vulneráveis. Os principais problemas relacionados à maresia são as manchas de umidade, bolor, fissuras, corrosão de armaduras, destacamento de revestimento cerâmico, tanto na fachada quanto nos ambientes internos. A notícia boa é que já existem recursos técnicos capazes de coibir a degradação das estruturas construídas nesse ambiente.

Para os mais velhos, cuidado redobrado Depois de certa idade, o corpo dá sinais de cansaço. O mesmo serve para os edifícios. Elimar de Souza Pereira, da QCA Consultoria, afirma que as edificações com, pelo menos, três décadas de vida podem apresentar cabeamento dos sistemas deteriorado, tubulações hidráulicas de ferro e quadros de distribuição de luz e força obsoletos. “Os quadros devem sem ampliados para atender às novas demandas, mas é importante que os serviços sejam sempre realizados por empresa habilitada pelo Crea-RJ. Todos esses defeitos geram maior grau de exposição tanto sob a ótica da segurança quanto sob a ótica da continuidade de fornecimento de água, gás e energia elétrica”, orienta.

Analisando as emergências Se para o profissional técnico da área de manutenção predial já é difícil analisar a criticidade ou a prioridade das providências a serem tomadas quanto às anomalias e incorreções construtivas em uma edificação, imagine para o síndico. Para dar uma mãozinha, o engenheiro Orlando Sodré, do Secovi Rio, criou um quadro que considera três parâmetros para essa análise: a gravidade, a urgência e a tendência, cada um deles com um grau e uma nota de classificação. Veja. GRAU MÁXIMO

NOTA

GRAVIDADE

URGÊNCIA

TENDÊNCIA

Risco à vida dos usuários, colapso da edificação, dano ambiental grave

Evolução imediata

Em ocorrência

Evolução em curto prazo

A ocorrer

ALTO

Risco de ferimentos aos usuários, avaria não recuperável na edificação, contaminação localizada

MÉDIO

Insalubridade dos usuários, Evolução em deterioração elevada da edificação, médio prazo desperdício dos recursos naturais

Prognóstico para breve

BAIXO

Incômodo aos usuários, degradação da edificação, uso não racional dos recursos naturais

Evolução em longo prazo

Prognóstico para adiante

MÍNIMO

Depreciação imobiliária

Sem evolução

Imprevisto

Serviço

Altenge – (21) 2548-6318 – www.altenge.com.br CEG – 0800-024-7766 – www.ceg.com.br Iguatemi Bombas – (21) 2273-2243 – www.iguatemibombas.com.br Infolev – (11) 3383-1900 – www.infolev.com.br QCA Consultoria – (21) 2521-6917 – www.qcasindicos.com.br Raio Brasil – (21) 2581-5353 – www.raiobrasil.com.br Secovi Rio – (21) 2272-8000 – www.secovirio.com.br Sengepar – (21) 3259-6246 – www.sengepar.com.br

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PAISAGISMO

Jardim dos sonhos Um bom projeto paisagístico cabe em qualquer bolso ou espaço Seu prédio está bem. Ele, no entanto, pede algo mais, clama por um charme extra que pode ganhar com algumas plantas ou, quem sabe, um jardim, que pode ocupar aquele espaço do edifício que anda meio sem função. E se você tem alguma área verde, mas ela hoje está parecendo um matagal e a beleza de outrora deu lugar a um monte de mato cheio de pragas e ervas daninhas? Mas e se seu prédio não tem espaço, ainda cabe pensar em algum projeto verde? E se o orçamento do condomínio não permite um projeto paisagístico de primeira? Algumas empresas especializadas em jardinagem e paisagismo mostram que é possível criar áreas verdes ou recuperar aquele chão de terra batida que um dia já abrigou um reluzente gramado de forma criativa e, mais importante, que se adapte a qualquer orçamento. Além de embelezar o condomínio, projetos verdes valorizam os imóveis. Um bom motivo para síndicos e moradores pensarem no assunto. Foi o caso de Angelina Tender Guimarães, síndica do Condomínio Edifício Tirreno, em Laranjeiras. O edifício, com 40 anos de existência, tinha amplas áreas comuns que precisavam ser tratadas e revalorizadas, assim como os cinco canteiros grandes e o playground. Há cerca de três meses, ela e os moradores decidiram revitalizar e conservar esses locais, mas o desafio era o orçamento. Para o projeto não ficar muito caro, em conversa com a empresa contratada, resolveu-se optar pelo uso de composições com galhos, troncos e bambus. “O efeito ficou muito bonito. E o melhor é que não cobramos cota extra dos moradores, pois também tivemos a opção de parcelar o pagamento”, explica Angelina. Outra que investiu no embeleza14

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mento das áreas verdes do prédio foi a síndica Ana Lúcia Andrade, do Condomínio Edifício Chartez, também em Laranjeiras – ninguém cuidava dessas áreas há 20 anos. Ela aproveitou que o prédio tinha reserva financeira e decidiu recuperar esses locais. Para economizar, não fez todos os jardins ao mesmo tempo. “Ainda parcelamos o pagamento. Recomendo aos condomínios que tiverem alguma reserva em caixa para investir nesses projetos, pois eles valorizam o imóvel. Também decidimos fazer a manutenção dos jardins com a mesma firma que contratamos”, recomenda Ana Lúcia, que aproveitou, ainda, para modernizar a fachada do prédio. Já o Condomínio Atlantis, na Barra da Tijuca, uniu o útil ao agradável em uma só pessoa: Antônio Nabor Fernandes Neto é, além de síndico do prédio, jardineiro profissional. Os moradores saíram ganhando. “A reforma saiu barata, sem cota extra para os condôminos. Além do paisagismo, cuidei do revestimento do prédio. Não dá para fazer um projeto paisagístico sem mexer na conservação do local. Por isso, aproveitamos para pintar o prédio todo e trocar as pastilhas do totem em frente ao prédio por granito. A fachada do edifício não pode estar feia. Para plantas e arranjos aparecerem, eles têm que ter um fundo bonito para se destacarem”, dá a dica. Outro que colocou a mão na massa foi o síndico Alexandre Martins Mendes, do Condomínio Vivenda do Gabinal. Autodidata, resolveu pesquisar e criar sozinho um projeto de jardinagem para o local onde mora. Conseguiu, com pesquisa de preço, criar uma pracinha e um jardim na frente do prédio, além de fazer a limpeza do excesso de grama dos fundos, que ganharam um caminho feito

Ana Lúcia Andrade reformou as áreas verdes do prédio que estavam sem cuidado havia 20 anos. E agora vai investir na manutenção periódica desses locais

de pedras. “É possível embelezar e valorizar o prédio sem gastar muito, com certeza”, atesta Alexandre, que viveu anos em sítio e trabalha com artesanato. As empresas especializadas concordam. E apesar de Alexandre ter criado o próprio jardim sem contratação de terceiros, ele poderia ter recorrido tranquilamente a algumas empresas de paisagismo e jardinagem que atestam: fazer a manutenção de áreas verdes ou mesmo criar um projeto paisagístico do zero não é algo inalcançável; pode caber em praticamente qualquer orçamento e prédio, mesmo aqueles sem muitas áreas para trabalhar com esse tema. Outra vantagem de recorrer a essas empresas é a garantia de trabalho feito por profissionais especializados, como agrônomos, biólogos e paisagistas. A paisagista Nanci Santos, da Raphia Jardins, diz que faz um trabalho de conscientização e orientação com potenciais clientes de que paisagismo não é algo caro, segundo ela, um lugar-comum que inibe a contratação do serviço por muitos condomínios. “Nossa função é nos adequar ao lema dos síndicos ‘bom, bonito e acessível financeiramente’”, brinca Nanci. “O cliente tem que sentir que é possível realizar um projeto paisagístico sem gastar tanto

assim. Quando me contatam, faço uma primeira visita ao prédio acompanhada do síndico. Ali mesmo, já vou dando algumas sugestões, mas sempre atenta ao o que os condôminos desejam, até porque a maioria não tem muita ideia do que quer”, explica. Nanci faz uma varredura completa no edifício. Olha plantas, para ver se precisam de podas, e o estado dos vasos, caso o prédio não tenha tanta área externa. Se houver gramado, ela verifica se há necessidade de retirar capins e matinhos. A partir daí, ela pode elaborar um projeto paisagístico ou sugerir jardinagem, com a manutenção do que já existe. A Raphia Jardins faz projetos para fachadas, muros, grades, cercas, paredes, entradas sociais, caminhos em que usa elementos como pedras, bolachas de madeira e seixos rolados e recorre a vasos de diversos formatos e tamanhos para embelezar espaços internos e externos. “A manutenção, por exemplo, não é cara e é acessível a todos os tipos de jardim. Ela pode ser feita mensalmente ou de 15 em 15 dias. Estou presente em todas as etapas da manutenção, acompanhada por uma equipe de jardineiros experientes, ao contrário de porteiros e outros funcionários do condomínio, que podem não ter o conhecimento adequado”, diz Nanci, cuja em-

presa faz a manutenção por meio de poda, limpeza, adubagem, extermínio de pragas, correção do nível do solo e reposição de espécies. “A valorização de um edifício começa na apresentação do condomínio. Cuidar da jardinagem e do paisagismo é convidar as pessoas a entrar no prédio, pois ele se torna mais atraente”, conclui. Quem também leva beleza para os prédios da cidade é a União Ativista Defensora do Meio Ambiente (Uadema), ONG que se preocupa com a preservação do meio ambiente e promove a saúde e a educação. Fundada em 2000 por um grupo de professores e estudantes de biologia, é uma associação sem fins lucrativos certificada pelo Ministério da Justiça como Organização da Sociedade Civil de Interesse Público (OSCIP). Por meio de convênios e parcerias, ela atua em projetos de cunho socioambiental preocupados com o desenvolvimento sustentável. “Nossos serviços de jardinagem têm um perfil voltado para a questão ambiental, que trabalhamos sempre em conjunto com o síndico”, explica Leandro Borges, presidente da ONG. “A implantação de um projeto paisagístico começa pelo solo. Há determinadas áreas em que ele precisa ser corrigido. Parece algo custoso, mas não é. Com um solo pobre,

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nada tem durabilidade. Orientamos sempre o síndico para o que seus olhos desconhecem. Não adianta comprar uma bromélia linda em um quiosque de flores porque, se for plantada em um lugar que não a favoreça, ela vai morrer e o síndico terá feito um mau negócio”, explica. A Uadema realiza manutenção, poda de árvore e arbusto, corte de grama, apara de borda de canteiro, remoção de ervas daninha (monda), adubação orgânica, limpeza dos jardins, correção de pH do solo e replantio de plantas danificadas sempre que for necessário. Seus serviços utilizam adubos, inseticidas e produtos quimicamente biodegradáveis. “Sempre agendamos visitas com a ida de um agrônomo para conhecer o local. Depois, enviamos para o síndico um orçamento detalhado, e ele pode optar pelo que precisar no momento. Adaptamos suas necessidades para a realidade financeira do condomínio. Ressaltamos que é importante trabalhar a parte paisagística do prédio, que contribui para a valorização do condomínio, inclusive daqueles que

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não têm tanta área livre assim. Uma opção, nesses casos, é trabalhar com jardins de inverno internos usando vasos. Tudo é possível”, explica Leandro. Como a Uadema é uma organização sem fins lucrativos, o dinheiro obtido com o trabalho de jardinagem e paisagismo é revertido para fomentar os projetos de cunho social da ONG, como o Pasto Apícola, que consiste na qualificação técnica de apicultores para que suas práticas colaborem para a preservação do meio ambiente, orientando-os para que produzam mais e em melhor qualidade, com vistas ao aumento da renda familiar. Também há as Oficinas de PET, em que se criam vassouras e móveis, entre outros objetos e acessórios, com cerdas de garrafa PET. Além de embelezar e valorizar seu prédio, que tal aproveitar para auxiliar uma boa causa? Serviço: Raphia Jardins – Tel.: 4102-6027 www.raphiajardins.com.br Uadema Defensores Ambientais Tel.: 3181-7900 | www.uadema.org.br

Dicas para implantar um projeto paisagístico em seu prédio A paisagista Nanci Santos dá o passo a passo para quem deseja implantar um serviço de paisagismo no condomínio. Primeiro passo: inicialmente, é importante que os síndicos deixem de ver o paisagismo como uma questão inacessível aos cofres do condomínio e que passem a enxergá-lo como um recurso que pode, sim, com base em um projeto bom, bonito e acessível financeiramente, ajudá-los a promover qualidade de vida no ambiente em que vivem. Segundo passo: estar convencido e convencer o grupo da necessidade de um trabalho dessa natureza no condomínio. Terceiro passo: contatar profissionais da área capazes de desenvolver projetos que não só atendam ao desejo de ter um espaço verde no condomínio, mas que garantam a funcionalidade da implantação e esclareçam a periodicidade da manutenção. Quarto passo: analisar custos do projeto, formas de pagamento, execução do serviço, garantias etc. Quinto passo: investir, sem medo, no projeto escolhido.

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Manutenção por paulo ferreira

Prevenção em altas doses Não espere para tratar de insetos e pragas quando eles aparecerem A síndica Márcia Francez de Oliveira, do condomínio Iguape, mantém as áreas comuns do prédio sempre limpas: prevenção ao surgimento de insetos e ratos

Baratas, ratos, cupins, formigas. Os animais citados, apesar de fazerem parte da natureza, deixam qualquer um de cabelo em pé ao aparecer em nossa frente. Mas não é à toa que, instintivamente, entramos em pânico. Conhecidos como pragas ou insetos, além do aspecto repulsivo, podem transmitir doenças (daí também serem chamados de vetores), já que costumam viver em esgotos, lixeiras e áreas insalubres. No entanto, muita gente acaba colaborando para sua proliferação por falta de cuidado com a higiene.

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Em prédios e condomínios, a sujeira atrai e causa o surgimento de pragas que podem se espalhar chegar aos apartamentos. Confusão armada, a alternativa é contratar uma firma especializada. No entanto, especialistas e síndicos são unânimes em recomendar que, em vez de esperar que o caos se instale no prédio, é essencial que se façam, além da limpeza das áreas comuns, dedetização e desratização periódicas. “O que fazemos é controlar a praga, pois ela jamais pode ser exterminada. Ba-

ratas, por exemplo, podem vir transportadas em embalagens de supermercado. As maiores podem entrar nas residências voando ou pelo ralo, oriundas do esgoto. E o veneno não mata os ovos do inseto, razão pela qual, às vezes, é necessária uma segunda aplicação, já contemplada na garantia do serviço”, explica Kleber Luiz Miranda Tavares, da Inset Net. “Por isso mesmo, é preciso fazer o controle periódico. Para baratas, de seis em seis meses; para ratos e formigas, de três em três; já para o cupim, depende do tipo: de madeira, de

cinco em cinco anos; e para o de alvenaria, de dois em dois.” A periodicidade é uma preocupação dos administradores do condomínio Costa del Sol, na Barra da Tijuca. O gerente Jaime Alves dos Santos diz que o combate a insetos e outras pragas é uma preocupação permanente. “Há dois anos, fazemos o combate mensal de baratas. E garantimos que hoje não há reclamações sobre insetos nos apartamentos, uma vez que impedimos que elas cheguem às unidades ao dedetizar com frequência as áreas comuns do condomínio”, diz. Tavares ressalta que a regularidade no combate a vetores e pragas não pode ser apenas atrelada à simples vontade dos condôminos. Existem legislações municipais, estaduais e federais que determinam a realização de combate a pragas urbanas por estabelecimentos comerciais e residenciais. E elas devem ser respeitadas. “Seguimos recomendações do Instituto Estadual do Ambiente (Inea) e da Vigilância Sanitária”, diz. “Incluímos também em nossos serviços a limpeza e a desinfecção dos reservatórios de água potável, recomendadas por essas instituições.” A síndica Márcia Francez de Oliveira, do Condomínio Iguape, em Copacabana, é uma que faz questão de seguir a lei. Diretora da Associação de Moradores da Rua Sá Ferreira e Adjacência, ela conta que sempre que faz dedetização e desratização no prédio articula também a dedetização do entorno com o Serviço de Controle de Vetores da prefeitura do Rio. “Assim, con-

A síndica Márcia Francez sempre que faz dedetização e desratização no prédio articula também a dedetização do entorno com o Serviço de Controle de Vetores da prefeitura do Rio. “Assim, controlamos também o diâmetro da atuação dos animais, uma vez que baratas grandes e ratos vivem nos esgotos e podem entrar no prédio mesmo com a dedetização e a desratização no local.”

trolamos também o diâmetro da atuação dos animais, uma vez que baratas grandes e ratos vivem nos esgotos e podem entrar no prédio mesmo com a dedetização e a desratização no local.” Mas não basta cuidar do combate periódico às pragas. Também é necessário que o prédio esteja sempre limpo, com pouco espaço para insetos e ratos se proliferarem. Márcia, por exemplo, mantém todas as áreas comuns do condomínio livres de qualquer lixo ou acúmulo que possa ser convidativo para pragas. “Evito acúmulos, como sobras de material de construção. Sabe aquela reforma da qual sobram madeiras e tijolos? Ratos e baratas adoram porque podem fazer ninhos nesses locais. O que fazemos é doar essas sobras para quem precisa. Além disso, mantemos sempre lavadas a garagem e a lixeira”, ensina.

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Mesmo com todos esses cuidados, ainda assim, é impossível exterminar completamente qualquer praga. Por isso, é muito importante tentar entender a natureza de cada uma delas e escolher a melhor forma e época para combatê-la. “Baratas estão em todo lugar o ano inteiro. E como elas são pecilotérmicas, ou seja, seu organismo funciona de acordo com a temperatura externa, quanto maior o calor, maior a quantidade. Então, cuidado com a chegada do verão. Já os ratos frequentam os condomínios principalmente se a circunvizinhança é ruim, com muita sujeira”, explica Marcos Pires, da Imuniservice. “Os cupins são um transtorno maior por conta do prejuízo que causam em móveis e na própria estrutura do imóvel. É necessário ficar de olho no período de agosto a outubro, época da revoada do inseto, que

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Não basta cuidar do combate periódico às pragas. Também é necessário que o prédio esteja sempre limpo, com pouco espaço para insetos e ratos se proliferarem

aproveita para se alojar nas residências.” E quais recursos as empresas usam para combater esses vetores? Não faz muito tempo, era preciso praticamente mudar de apartamento durante uma dedetização. Hoje esse tipo de movimento não é mais necessário. “Antigamente, havia produtos que eram diluídos em querosene”, recorda Pires. “Hoje não. Os produtos são biodegradáveis e muito mais seguros.” As baratas e as formigas, por exemplo, são combatidas com gel e pó sem cheiro. Já para mosquitos, a fumaça utilizada não costuma agredir os humanos. E não é necessário desarrumar armários e despensas. Insetos alados, como mosquitos e pernilongos, são repelidos com a utilização de máquinas termonebulizadoras, que geram uma névoa que permanece em suspensão por alguns minutos, eliminando-os do local. E um pó larvicida evita a formação de larva de mosquito. Para eliminar pulgas – trazidas da rua na roupa das pessoas ou no pelo dos animais –, usa-se líquido em todo o ambiente com distância de meio metro da parede e uma segunda aplicação 20 dias depois. E ratos são combatidos com métodos variados de iscagens e armadilhas: caixas porta-iscas, com chave, evitam que animais e crianças tenham contato com o veneno. “Nos ratos, o veneno faz efeito posteriormente, pois, como eles são canibais, devoram o rato envenenado quando este

retorna para o ninho, contaminando todo o grupo”, explica Tavares. “É mais ou menos o raciocínio utilizado para as formigas, que passam o alimento envenenado de boca em boca.” Já combater cupins é mais trabalhoso. Ainda há dúvidas sobre a melhor técnica de exterminar essa praga. Costuma-se fazer um tratamento estrutural, que contempla todas as unidades do condomínio, em um contrato de 24 meses. As áreas críticas são tratadas para diminuir a quantidade de alimento e eliminar os pontos de entrada dos insetos. Na hora de contratar uma empresa de dedetização, certifique-se de que ela é registrada e segue a legislação ambiental. As boas empresas do ramo têm uma equipe que inclui biólogos ou entomologistas, que são os especialistas em inseto. Informe-se sobre as técnicas utilizadas no combate a cada praga, para que sejam usados produtos corretos e de baixa toxicidade. Depois, é só ir à luta para manter seu condomínio livre de pragas de qualquer tipo, que tiram a paz e, principalmente, a saúde dos moradores. OUT_NOV_DEZ 2011

Conheça alguns dos principais tipos de praga Fonte: Imuniservice

Alguns animais se adaptaram bem à malha urbana e vivem entre os humanos, nos esgotos, nas lixeiras e, claro, nas residências e em lugares onde podem obter alimento. Há uma incrível diversidade de seres: carrapatos, lacraias, aranhas e até escorpião estão no elenco daqueles que, vez em quando, tiram a paz dos moradores das cidades. Mas imbatíveis mesmo são as baratas, as formigas, os ratos e os cupins. A seguir, obtenha mais informações sobre eles e a forma de combatê-los. Baratas de esgoto: os adultos são alados, de coloração marrom avermelhada com manchas amarelas no pronoto (placa dorsal do inseto). O ciclo médio de vida (do ovo à fase adulta, em dias) é de 165 a 800, com média de 600, sendo a temperatura o principal fator de variação: a 29 ºC, uma fêmea vive cerca de 225 dias e um macho, 200 (variando ambos de 90 a 700 dias). Costumam ser encontrados em tubulações subterrâneas, como fiação elétrica e telefônica, esgoto, aterramento, painéis e porões. Geralmente habitam locais úmidos e escuros. Baratas de cozinha: os adultos são de coloração marrom amarelada, com destaque para duas manchas longitudinais escuras, finas e paralelas no pronoto (nas fêmeas elas são mais escuras). Não voam. O ciclo médio de vida (do ovo à fase adulta, em dias): 54 a 215, com média de 103. Longe-

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vidade dos adultos (dias): 150. Geralmente desenvolvem de três a quatro gerações por ano. São encontradas em canaletas de fiação elétrica suspensas, motores, painéis elétricos, revestimento de fornos, equipamento e paredes, forros falsos, frestas, fendas, pontos com vapor. Prefere locais quentes e que apresentem disponibilidade de água. Cupins: esses animais vivem em colônias, que podem estar situadas no solo, em madeiras ou suspensas em árvores. Na colônia podem existir indivíduos com e sem asas, e os alados surgem em determinadas épocas e recebem o nome popular de siriris ou aleluias. Estes saem da colônia para formar novos cupinzeiros. Cupins alados podem ser facilmente diferenciados de formigas aladas, pois aqueles têm os dois pares de asas iguais e as formigas apresentam o segundo par claramente menor. Todos os cupins se alimentam de celulose, que é encontrada, principalmente, em madeiras, mas também em papel, papelão etc. Os reprodutores têm uma revoada por ano, normalmente entre agosto e outubro, quando inicia a primavera e aumenta a umidade. Entre as mais de 2 mil espécies existentes, três são mais comuns: cupim de madeira seca, cupim de subterrâneo e cupim de montículo. Formiga-doceira: as operárias variam de 1,5 a 2 mm de comprimento. Originária das regiões tropicais do continente africano,

essa formiga foi levada acidentalmente para os outros países pelo comércio e, atualmente, se encontra largamente disseminada. As colônias podem ser grandes e com várias rainhas. Alimenta-se de substâncias adocicadas, mas é atraída por alimentos gordurosos. Os insetos também fazem parte de sua dieta. Pode ser encontrada dentro e fora das construções. Habitam frestas de paredes e calçadas, atrás de pias e tanques de lavar roupas, sob rodapés e pisos. Seus ninhos podem ser encontrados em aparelhos eletrônicos. São muito comuns em hospitais, principalmente nos países de clima temperado. Podem carregar várias espécies de bactérias em seu corpo. Ninhos dessa espécie já foram encontrados dentro de lençóis dobrados recém-esterilizados em hospitais.

Ratos: os roedores são mamíferos da ordem Rodentia, da família Muridae. Tem como característica principal a presença de dentes incisivos fortes, com crescimento contínuo, usados para roer. Entre os tipos urbanos mais conhecidos estão o camundongo, o rato de telhado e a ratazana. Por se tratarem de animais de hábito noturno, os ratos têm visão pouco especializada, com alta sensibilidade à luz. Distinguem formas e movimentos em luz fraca até dez metros de distância. Não veem em cor e a maioria das cores apresenta tonalidades de cinza. No entanto, esses animais têm paladar apurado, de modo que não consomem alimentos estragados e são capazes de detectar pequenas quantidades de substâncias desagradáveis na comida. Essa característica é responsável pela não aceitação de algumas iscas raticidas. Entre as principais doenças transmitidas ao homem pelos ratos estão o tifo murino, a salmonelose, a leptospirose, a peste bubônica e o hantavírus, transmitido através da urina e das fezes do roedor misturadas à poeira.

no condomínio iguape a síndica márcia faz questão que todas as áreas comuns estejam livres de qualquer lixo ou acúmulo que possa ser convidativo para pragas

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Manutenção Por Paulo Ferreira

A garagem dos sonhos Como deixar o “patinho feio” do prédio mais seguro e bonito Na hora de uma reforma, síndicos e condôminos sempre pensam em valorizar as áreas comuns que mais frequentam, como o playground, o jardim, a quadra de esportes ou o entorno da piscina. Mas em algum lugar obscuro do prédio, resta à garagem a desatenção dos moradores. Consideradas apenas um lugar de passagem e guarda de carros e, afinal, como ninguém “curte” no local, as garagens permanecem, muitas vezes, desprezadas. Não há a menor preocupação na manutenção do espaço, sequer mão de tinta. No entanto, o que muita gente não sabe é que investir na manutenção e organização da garagem não é

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apenas uma maneira de valorizar o condomínio, mas também uma questão de segurança, pois um espaço bem iluminado e sinalizado contribui para evitar prejuízos nos veículos, como pequenas batidas e amassos oriundos da movimentação da garagem. Foi pensando nisso que o condomínio Edifício Novecentos, em São Conrado, investiu num upgrade da garagem. A reforma deu trabalho e durou cerca de cinco anos – envolveu pintura, colocação de piso com revestimento de epóxi (produto fácil de lavar e que aumenta a durabilidade e a resistência a impactos), curvas antiderrapantes, sinalização e demarcação de vagas

e iluminação fria. O resultado: a garagem tornou-se motivo de orgulho dos moradores. E mais: “A garagem agora é nosso cartão de visitas! Antes da reforma, ela estava literalmente esfarelando, com piso e paredes desgastados”, explica a supervisora do condomínio Carlota Costa. “Hoje, ela está linda, bem mais clara. E o melhor: quando algum proprietário quer vender o apartamento aqui, começa a visita pelo prédio mostrando a garagem logo de cara para o interessado.” Como mostraram os moradores do Edifício Novecentos, tratar a garagem como qualquer outra área comum do prédio,

Carlota Costa, supervisora do Edifício Novencentos: depois da reforma, a garagem se tornou “cartão de visitas” do condomínio

ou seja, valorizá-la, pode trazer muitas vantagens para o condomínio. Marcelo Leite, diretor da Kle, empresa especializada em acessórios e equipamento para grandes empreendimentos e para sinalização de trânsito, diz que, além da valorização em si, uma atenção especial a essa área do prédio é essencial para garantir a segurança dos moradores e a integridade dos veículos. “É muito importante atentar para a reforma de alvenaria, pisos, paredes e tetos, tornando-a mais clara para facilitar a circulação. As tintas ajudam, pois o aproveitamento da luminosidade é maior com as paredes brancas.” Também se pode optar pelo piso cinza em vez do preto e as marcações em amarelo. “Barras laterais nas cores cinza e amarelo, na parte inferior, e branca, na parte de cima, ajudam muito”, explica Leite, dando soluções simples para aumentar a claridade e a sensação de segurança. Em termos de acessórios, Leite indica alguns dos mais utilizados atualmente, que evitam dor de cabeça na hora de manobrar o carro na garagem, o que, muitas vezes, acaba resultando em amassados e arranhões no automóvel: “Têm sido usadas cantoneiras de EVA, um material emborrachado parecido com o usado nas sandálias Havaianas. Elas evitam choque e pancadas na lataria, funcionando como amortecedor ao serem instaladas nas colunas. Muitos

prédios já estão sendo construídos com cantoneiras. Além disso, eles também vêm com amortecedores de estacionamento e manta asfáltica feita de material impermeabilizante para ser aplicada na entrada de garagens e na subida de rampa”, enumera. “O que tem acontecido é que as garagens estão cada vez menores e os carros, bem maiores, aumentando a possibilidade de acidente. A ideia é suprir essa deficiência de espaço com uma garagem mais segura.” Como se vê, o piso pode ser considerado um dos mais importantes elementos da garagem. O engenheiro Ricardo Barbosa, responsável pela área técnica e comercial da Piso Plano, empresa que atende condomínios e grandes empreendimentos comerciais, recomenda que em uma área com grande circulação de veículos seja usado piso especial: “O substrato de cimento do piso é permeável e permite que fluidos e óleos penetrem em sua porosidade, deixando-o esteticamente feio. Ao se usar um revestimento resinado, o piso fica impermeável, o que impede o vazamento de líquidos para o cimento. Esse revestimento também evita a formação de poeira, que acaba entrando nos carros, o que é uma vantagem para os proprietários, pois, com o tempo, esse acúmulo de pó acaba causando prejuízo ao veículo e despesa para o dono.” OUT_NOV_DEZ 2011

Ainda no quesito economia, Barbosa chama a atenção para outra vantagem do revestimento resinado. “Como o piso se torna impermeável, fica muito mais fácil e rápido limpar a superfície. Assim, o condomínio gasta menos com produtos de limpeza”, ensina o profissional da Piso Plano que tem know-how no atendimento de grandes empreendimentos, como shopping centers. Por sinal, procurar empresas que atendem locais com intensa movimentação de veículos é uma dica importante para os condôminos que querem ter em seu prédio uma garagem “profissional”, com todas as características de um bom estacionamento de grandes estabelecimentos. Especialistas também chamam a atenção para a boa organização da garagem. Boa disposição gera beleza, e uma sinalização eficiente é um excelente indicativo de ordem. “É bom marcar a rua numa cor e as vagas em outra, pois facilita a visão do usuário. O uso de faixas e outros recursos de sinalização também ajuda a otimizar a ocupação dos espaços”, aconselha Barbosa. “Podem ser utilizados vários itens para sinalização. Um deles é o elastômero,

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um polímero que apresenta propriedades elásticas e serve para demarcar vagas, pois possui microesferas de vidro em sua composição, que geram um efeito reflexivo. Ele funciona bem no lugar da tinta e delimita, por exemplo, o perímetro e o número da vaga. Também pode ser aplicado em paredes”, explica Leite. “Para vagas de cadeirantes, pode-se lançar mão do elastômero com desenho em azul. Além disso, há centenas de tipos de placa, e costumamos fornecer algumas gratuitamente para incentivar seu uso nos condomínios.” Outro quesito é a iluminação. Além das lâmpadas frias, utilizar sensores de presença e luz vigia é ótima opção para economizar energia. Os moradores do condomínio Chatêau Dannet, no Leblon, que o digam: “Não se pode gastar luz à toa em garagens, uma vez que o movimento durante o dia é muito fraco. O entra e sai maior é sempre pela manhã e no final do dia, depois das cinco horas, quando as pessoas voltam para casa”, conta a síndica Leda Alencar. “Também fazemos manutenção periódica, com pintura, pois a combustão dos escapamentos dos carros suja as paredes.”

Outros acessórios que podem tornar a garagem motivo de orgulho para o morador e trazer um pouco mais de charme para o local são os bicicletários verticais, que também ajudam a otimizar o espaço, e trava para carrinhos de compras, que, soltos pela garagem, oferecem um risco extra para o motorista. “Bicicletas espalhadas não ficam bem na garagem. Elas podem ser acomodadas nos bicicletários. No caso do carrinho de compras, utiliza-se um sistema de cartão personalizado, com o nome do condomínio e o número do apartamento e bloco. O cartão introduzido na trava só será liberado quando o carrinho for devolvido a seu lugar. Assim, fica-se sabendo, inclusive, qual morador está usando o carrinho naquele momento”, explica Leite. E defende: “Tomando essas medidas, que não são tão caras quanto se pensa, sua garagem ficará muito mais organizada, segura e bonita.”

Serviço

Kle – 2622-2769 Piso Plano – 2441-1055

Garagem mais segura e bonita Conheça alguns acessórios que proporcionam segurança e beleza para garagens Sensor de presença: ideal para a economia de energia. Espeto antipombos: evita que esses pássaros entrem na garagem e atrapalhem o motorista. Balizador luminoso: indicado para todo tipo de acesso. Protetor de parede e coluna cilíndrica: evita arranhões e amassados na lataria dos veículos. Limitador de vaga: orienta o usuário na hora de estabelecer os limites da vaga. Tacha para quebra-molas: auxilia no controle de velocidade. Amortecedor de estacionamento: evita choque de veículos. Cones: auxilia na orientação interna e externa da garagem.

Opinião por Vivien Bezerra de Mello

Comportamento em garagens A meia luz de muitas garagens é o ambiente perfeito para que muitos vizinhos se atritem e revelem seu lado B. Se não estamos falando das vagas sorteadas, certamente estamos falando daqueles que circulam em alta velocidade ou daqueles que buzinam desnecessariamente. Ou quem sabe daqueles que ouvem seu som às alturas enquanto limpam seu carro? Não poderíamos deixar também de mencionar aqueles que param seus carros fora da vaga impedindo que alguém use a vaga ao lado. Enfim, poderíamos relacionar uma série de eventos muito comuns e pouco dignos que acontecem rotineiramente em diversos condomínios cariocas. Agora fica a pergunta que não quer calar: onde se esconde aquela simpatia e educação que uma grande maioria diz ter num momento desses? Para melhorar a vida condominial, há que se abrir mão de alguns hábitos que podem incomodar os vizinhos. O bom senso é sempre o melhor conselheiro.

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Convivência por raquel pinheiro loureiro

Piscina hora de se preparar para o verão Reforma, limpeza e organização deixam a disputada área de lazer pronta para os meses mais quentes do ano

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Azulejos que se soltam. Moradores que insistem em não tomar uma ducha antes de se banharem. Gente que joga de canetinhas a pedra de gelo de seus apartamentos, mirando com precisão águas até então limpas. Infiltrações e vazamentos que se espalham para outras partes do condomínio. Móveis que precisam de reparo. A vida do síndico de um edifício com piscina às vésperas do verão não é fácil. Além de ter de cuidar para que a parte física esteja em ordem para a chegada dos dias mais quentes, eles ainda têm de administrar a convivência entre os moradores nessa área de lazer tão disputada. Mas se é preciso fazer mudanças, que elas ocorram antes que os problemas se agravem.

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Síndica do Edifício Masaccio, que faz parte do Condomínio Novo Leblon, um dos maiores da América Latina, Maria Luíza Rohrer não teve dúvidas: em dezembro de 2010, começou a obra de impermeabilização do playground, uma área com mais de 4 mil metros quadrados que abrange o parque aquático, com duas piscinas, o playground propriamente dito, churrasqueira e salão de festas. A área do play foi integralmente modernizada, com impermeabilização, troca do revestimento de pedra portuguesa por porcelanato, tratamento das juntas de dilatação, substituição de toda a parte hidráulica e elétrica. No caso das piscinas, a estrutura delas apresentava problemas, como o revestimento impermeabilizante deteriorado, o que ocasionava azulejos soltos e quebrados, queda de rejunte e substancial perda diária de água. Todo o encanamento estava obsoleto e solto em muitos lugares, e o túnel lateral que dá acesso ao complexo hidráulico teve que ser reaberto. Até o muro que circunda a área teve que ser reforçado e “cintas” de sustentação foram construídas. Reformas podem ser uma boa oportunidade de modernizar o visual da piscina, investir em equipamentos melhores e fazer as mudanças necessárias para atender à legislação. No Masaccio, a piscina ganhou azulejos modernos e apropriados ao local, a antiga escada foi substituída por uma de concreto e granito, com corrimão, segundo as normas da ABNT, e o gradil de ferro que separa a área da piscina do play foi trocado por um de alumínio. Além disso, foram feitos investimentos em maquinário melhor e que atenda às normas de segurança vigentes. “Obra sempre assusta os moradores

Maria Luíza Rohrer, do Edifício Masaccio: piscina fechada por meses para reforma

por causa das cotas extras, mas as pessoas acabam entendendo que, além de evitar complicações mais graves, a reforma valoriza o patrimônio”, diz a síndica de 160 apartamentos distribuídos em dois blocos, lembrando que, em razão do vazamento da piscina, ocorria uma perda de dois a três dedos de altura de água por dia. “Trata-se de um serviço caro e desgastante, mas, em nosso caso, tínhamos problemas que precisavam de conserto. As administrações anteriores já tinham feito estudos de mudanças nas áreas de lazer. Foram realizados vários reparos ao longo dos anos, mas era preciso uma reforma mais ampla, já que o prédio é dos anos 1970”, explica Maria Luíza. Fundador e diretor da Piscinas Joá, Clóvis Rêgo Monteiro Filho lembra que a vistoria constante, feita por empresas especializadas, pode evitar despesas extras para os moradores. “Um filtro que funciona direito, uma bomba em ordem, o profissional treinado para medir o PH da água são fundamentais para evitar custos inespera-

dos. Pequenos problemas podem ser identificados facilmente, evitando-se que virem grandes transtornos”, diz Clóvis. Com a bagagem de quem está há mais de 40 anos no mercado, ele aconselha síndicos a estocarem azulejos e pastilhas usadas na reforma de suas piscinas. Isso porque, com o tempo, os modelos saem de circulação e pode ser necessário recorrer a cemitérios de azulejos para encontrar itens iguais aos originais. “Uma peça ou duas são fáceis de achar, mas, às vezes, precisamos de 300 para trocar os azulejos que estão soltos”, exemplifica Clóvis, lembrando que mesmo quando se trata dos tradicionais azulejos brancos, há diferenças entre os antigos e os novos. “Antigamente, eles eram mesmo 15 por 15 centímetros exatos. Hoje, são 15,2 ou 15,3. Essa variação atrapalha o que poderia ser um serviço simples, já que azulejos soltos, mesmo no fundo da piscina, podem ser trocados por mergulhadores, sem que haja necessidade de esvaziar o local”, diz.

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a piscina é determinado nos estatutos do condomínio, em convenção, mas o bom senso também é um guia quando se trata de convivência. “No Masaccio, familiares e convidados eventuais dos condôminos fazem uso da piscina, desde que estejam em pequeno número. Já os convidados de um churrasco ou festa não têm o acesso permitido. Foi uma decisão tomada em assembleia”, diz Maria Luíza Rohrer.

A legislação Para que a administração dessa área tão disputada ocorra da forma mais tranquila possível, o síndico deve estar ciente da legislação que regula o uso das piscinas. O Decreto Estadual 4.447/1981 e a Lei Estadual 3.728/2001 regulam a presença do guardião de piscina (que deve ser habilitado pelo Grupamento Marítimo do Corpo de Bombeiros e é obrigatório em piscinas com mais de 36 metros quadrados) e o controle das condições da água e manutenção do equipamento. Já a Lei Estadual 5.837/2010, que entrou em vigor em novembro último, determinou a colocação de dispositivos para interromper o processo de sucção em piscinas, além de estipular que as piscinas novas deverão ter, além do dispositivo proposto, bombas de sucção que interrompam o processo automaticamente sempre que o ralo se encontrar obstruído. Vale lembrar que o não cumprimento das

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normas é passível de sanções, já que elas são obrigatórias e fiscalizadas.

Convivência Zonas Sul, Norte, Oeste: em todos os cantos da cidade, a “briga” mais antiga entre moradores e síndicos é quanto ao uso do filtro solar. O produto, que hoje é usado ainda com mais frequência graças à relação entre câncer de pele e sol, é gorduroso e acaba grudando na borda da piscina, formando uma espécie de nata, que também pode ir para os filtros. A recomendação é uma boa ducha antes de entrar na piscina, o que também nem sempre é cumprido. Nesse caso, uma plaquinha na entrada da piscina e uma circular para reforçar a necessidade da chuveirada podem ajudar. Outro probleminha que os síndicos costumam enfrentar é a questão dos visitantes e convidados. Muitas vezes, o número de pessoas de fora que pode frequentar

E agora, Sr. Síndico? Canetinhas, pedras de gelo, brinquedos. Não há limites para o que condôminos irresponsáveis jogam do alto de seus apartamentos nas piscinas dos edifícios. Na melhor das hipóteses, o resultado é sujeira, a interdição do local até que seja limpo e, dependendo do produto arremessado, a necessidade de até trocar a água. Mas o pior cenário inclui pessoas machucadas e a possibilidade de o condomínio ser responsabilizado por lesão corporal. O que fazer quando está difícil controlar a situação? Segundo Marcus Malta, assessor de condomínio da CIPA, registrar o ocorrido no livro de reclamações do edifício é o primeiro passo. “Muitas vezes, as pessoas não querem se envolver com medo de criar um clima chato com outros moradores, mas aqueles que conseguem identificar de qual unidade foi jogado o objeto na piscina ou até mesmo quem foi o responsável pelo ato devem comunicar isso”, diz Malta. Com essa informação, o síndico pode conversar e tentar resolver o problema, sempre levando em conta o que o regulamento

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do condomínio determina. O guardião da piscina e os demais funcionários também devem ficar atentos, e o síndico pode, e deve, fazer uma circular na qual solicite que os condôminos fiquem alertas e denunciem irregularidades. Uma conversa na assembleia de condomínio também ajuda a conscientizar todos dos perigos a que ficam sujeitos em razão de atos de vandalismo praticado por alguns. “É importante lembrar que, por exemplo, se uma pedra de gelo acerta uma pessoa que estava tomando sol na piscina, isso é lesão corporal. A vítima pode fazer um exame de corpo de delito e processar o condomínio, que é quem vai arcar com a responsabilidade, em um primeiro momento, até o agressor ser identificado”, diz Marcus, ressaltando que uma ideia simples é instalar uma câmera voltada para a face do prédio de onde os objetos são jogados. “Por uma questão de privacidade dos que estão tomando sol em trajes de banho, é melhor não colocar o circuito interno de TV direcionado para a área da piscina”, alerta.

Por uma questão de privacidade dos que estão tomando sol em trajes de banho, é melhor não colocar o circuito interno de TV direcionado para a área da piscina. Marcus Malta Assessor de Condomínios Cipa

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Imóveis

Vendas

ESPECIALISTAS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

ção. Responda a algumas perguntas elaboradas pela CIPA para identificar se você está sendo bem atendido: Você informou seu corretor sobre suas preferências e ele lhe oferece imóveis de acordo com o que você deseja? Seu corretor lhe informa sempre sobre o valor de condomínio, IPTU e taxas extras dos imóveis visitados? Seu corretor lhe contata apenas quando tem algo que realmente interessa a você e de forma educada? Seu corretor o pressiona a fechar o negócio rapidamente? Seu corretor demonstra pleno conhecimento do condomínio em questão? Seu corretor demonstra conhecer todos os trâmites legais para a aquisição de um imóvel?

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O mercado imobiliário do Rio de Janeiro cresceu bastante nos últimos tempos. Tudo bem, isso não chega a ser novidade. A questão é que, como consequência, houve um grande aumento no número de corretores de imóveis no mercado. Só que nem sempre eles estão munidos de ética e de vontade real de satisfazer o cliente plenamente. Aliás, essa postura não é exclusividade desse setor, em muitos segmentos do mercado há bons e maus profissionais. Todo mundo quer fazer um bom negócio e, de preferência, ser bem assessorado por um corretor competente, também chamado de assessor imobiliário. Por essas e outras é sempre bom procurar empresas e/ou profissionais sérios e que tenham registro no Creci. Ao escolher um bom assessor, decidimos também como queremos que o negócio seja conduzido. É importante haver entrosamento entre cliente e assessor para que o profissional consiga ajudar a contento. O bom assessor imobiliário tem compromisso total com a satisfação do cliente, e não apenas com sua remunera-

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O bom corretor garante um negócio tranquilo

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cipa informa

CIPA oferece descontos em site de vendas Vantagens especiais para clientes CIPA A CIPA, sempre em busca de soluções eficientes para seus clientes, firmou uma parceria com o portal de vendas on-line Comprafacil.com, pertencente ao Grupo Hermes, que tem mais de 65 anos de tradição, experiência e sucesso em canais de vendas a distância. O resultado dessa parceria é que agora os clientes da CIPA, além de poderem fazer compras sem sair de casa usufruindo as vantagens do e-commerce, também obtêm descontos especiais, que podem ser conferidos na página do Compra Fácil. O Grupo Hermes iniciou as vendas pela internet em 2003 e, desde então, o Comprafacil.com vem se superando anualmente em relação às taxas de crescimento

do mercado, o que demonstra sua consolidação como um dos principais sites de e-commerce brasileiro. Por meio do site os consumidores têm acesso a uma variedade de mais de 60 mil produtos diferentes e que têm em comum a boa qualidade, atestada pelos clientes. As vendas atendem ao Brasil todo graças a uma sofisticada estrutura logística. São processados diariamente mais de 70 mil pedidos, o que contabiliza uma média de venda diária de 500 mil peças. E você, o que está esperando para usufruir mais essa facilidade que a CIPA oferece? Entre no site www.comprafacil.com/ revistacipa, não deixe de conferir as ofertas do dia e boas compras!

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conservação

por Raquel Pinheiro Loureiro

Quem cuida tem Manutenção e restauração de pedras aumentam sua vida útil e valorizaM áreas comuns de edifícios Mármore, granito, pedra são tomé, ardósia. Não há síndico que não tenha de lidar com, pelo menos, um desses itens ou ainda uma das dezenas de outras pedras comumente usadas em pisos e revestimentos, tanto de áreas externas quanto internas. Da fachada ao local de lazer, elas embelezam e valorizam edifícios, mas, para que tenham uma vida útil longa, a manutenção é fundamental. Feita corretamente, a conservação de pedras é fácil e poupa futuros problemas e despesas para os condo-

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mínios, já que uma limpeza malfeita pode comprometer o material. A primeira regra da manutenção de pedras é seguir a orientação do fabricante e da firma que instalou o material, observando a garantia que cada um oferece. A recomendação, para a grande maioria de pedras, é usar apenas água e sabão neutro na hora de limpar. Qualquer outro produto pode corroer a pedra, aumentando sua porosidade, o que acaba aumentando a absorção de sujeira e até

mesmo manchando-a. Ou seja, nada de alvejante, sabão do tipo sapólio ou ácidos. “Ácido muriático não é a oitava maravilha do mundo”, afirma, enfático, Rafael Vieira, diretor comercial da Perfoxx, empresa de manutenção predial, sobre o produto adorado por muita gente. “Na hora, parece que é uma beleza, deixa a pedra portuguesa branquinha, tira as manchas. Mas, na verdade, o ácido muriático está estragando a pedra, o granito, o mármore, retirando sua proteção natural”, explica.

De posse dessa informação, alguns síndicos já baniram o uso de produtos pesados em seus prédios. Luiz Eduardo Coimbra Marques de Oliveira, do condomínio do Edifício Romero Estellita, na Lagoa, faz questão de cuidar do patrimônio comum aos 36 apartamentos. A portaria da construção de 12 andares, a primeira desse porte na Lagoa, passou por uma reforma e ganhou granito, e a fachada é de porcelanato. O hall social de cada andar tem mármore, enquanto o de serviço é de pastilhas brancas oitavadas e as escadas, de marmorite. Pano úmido limpo, com algumas gotas de essência para criar um ambiente mais agradável, resolve quase todos os problemas de limpeza. “Temos uma máquina de água de alta pressão para as escadas, em que as bordas de cada degrau têm uma faixa de lixa para evitar acidentes. Há uma preocupação muito grande em utilizar os produtos certos para preservar as pedras, assim, só usamos cera e outros produtos se forem indicados por especialistas”, explica Luiz Eduardo, acrescentando que a maior dor de cabeça em termos de limpeza são os rejuntes das pastilhas dos halls de serviço. “As pastilhas ficam branquinhas, mas os rejuntes não ficam limpos de jeito nenhum. Estamos pensando em substituir por algo mais prático”, conta ele, que acredita no treinamento dos funcio-

O síndico Luiz Eduardo Coimbra Marques de Oliveira acredita que o treinamento dos funcionários é fundamental para a preservação das pedras: “É preciso orientá-los para que não tenhamos problemas no futuro”

nários. “É preciso orientar para que não tenhamos problemas no futuro”, diz. No edifício Rio Grande, no Flamengo, o mármore do piso e do batente de algumas portas das duas portarias é tratado com carinho. Por muitos anos, um grosso carpete, fruto do modismo dos anos 1960 e 1970, cobriu a pedra bege. “O mármore estava muito sujo e foi preciso chamar uma empresa para limpar e polir. Fomos orientados a não usar produtos abrasivos, justamente para o mármore não ficar rugoso, e tomamos muito cuidado com as recomendações. O mármore é um material que valoriza o condomínio”, explica o subsíndico Giduvaldo de Souto Lima. Mas no prédio de 42 apartamentos, as escadas de granito são limpas com água e um pouco de sapólio, e o trecho entre a garagem e o primeiro andar, que é de mármore, ganha um pouquinho de cloro. “É uma área com tráfego pesado OUT_NOV_DEZ 2011

de pessoas, todos passam por ali para sair da garagem e pegar o elevador. Então fica muito sujo”, conta Giduvaldo. Mas o cloro também não é indicado pelas mesmas razões pelas quais outros produtos pesados são vetados. “É importante lembrar que cada pedra, cada superfície, reage de uma maneira ao sol, à chuva, à poluição. O certo é, após a instalação, chamar uma empresa para saber se é necessário uma selagem ou um polimento”, explica Rafael Vieira, lembrando que serviços como jateamento são feitos, hoje, com água, e não com areia, o que está proibido por lei. “Só o profissional pode indicar de que tipo de tratamento a pedra ‘precisa’. Um granito apicuado, mais natural, é mais poroso que um polido, logo, tem outras demandas”, diz o profissional. Outro problema que inferniza a vida de síndicos em toda a cidade são as pichações. Símbolo de falta de educação, elas arruínam até mesmo a fachada mais impecável, que fica suja com rabiscos, desenhos e, às vezes, até mesmo expressões ofensivas. Mas até para isso, que costumava ser uma dor de cabeça, já há solução. A empresa Roma Química, por exemplo, oferece

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tinta e verniz antipichação, que protegem todo tipo de superfície contra a sanha destruidora dos vândalos. O produto pode ser aplicado em mármore, pedra-sabão, miracema e outros tipos de pedra, removendo completamente o grafite. “O processo é feito em três etapas”, explica Diego Aleixo, da Roma Química. “Primeiro, aplicamos o produto, que é um removedor próprio desenvolvido pela empresa, sobre a parte grafitada. Depois, com um jato de água de alta pressão, a tinta é removida. Por fim, é aplicado um verniz que protegerá o material”, acrescenta. Uma vez feita a limpeza, a manutenção é fácil, já que com água, sabão e uma escovinha é possível retirar futuras pichações da superfície já tratada. “O tratamento dado ao material sobrevive a 2.500 ciclos de limpeza”, afirma Diego, lembrando que é comum os pichadores desistirem de “atacar” o mesmo local quando descobrem que ele vai ser limpo com facilidade. O preço depende da localização da pichação, como se está em local que precisará de andaime para a limpeza e proteção, mas o metro quadrado pode ficar entre R$ 60 e R$ 70 para o serviço de remoção do grafite e proteção. Há ainda outra vantagem: depois que o local da primeira pichação é limpo e protegido, não existe prazo para o síndico remover uma nova pichação. Tudo sem sacrificar o material a ser trabalhado, que, depois de tratado, ganha maior longevidade, pois evita o desgaste das tentativas de limpeza com produtos que podem prejudicar a pedra. Para quem quiser contratar uma firma especializada na manutenção de superfícies de pedra, vale a antiga recomenda-

ção de pedir referências sobre os serviços realizados pela empresa. Ou, pelo CNPJ, é possível consultar certidões negativas e o recolhimento do FGTS e do INSS, lembrando que saúde fiscal, em geral, é um bom sinal sobre a empresa e sua capacidade de honrar compromissos no futuro.

Como cuidar Com as precauções necessárias, as pedras usadas em revestimentos e pisos podem ter uma vida bem longa. O primeiro passo é seguir as instruções da empresa que vendeu ou instalou o material, atentando para a garantia e as recomendações feitas na hora da transação. O segundo é evitar produtos remotamente abrasivos que, aos poucos, vão aumentando a porosidade do material, o que acumula cada vez mais sujeira, em um ciclo de desgaste da pedra utilizada. Água e sabão neutro, no máximo, formam a melhor dupla para a limpeza no dia a dia, e alguns itens, como mármore e ônix, pedem apenas um pano úmido. Para retirar manchas e aquela sujeira que entranhou na pedra, nada de soluções caseiras: são as empresas especializadas que têm condições de fazer o serviço e ainda polir e selar, se for o caso. Ardósia – nas cores verde, preta e cinza, é uma pedra muito utilizada pelo preço mais em conta. Além de esquentar muito, a ardósia é muito lisa e bastante escorregadia quando molhada, razão pela qual deve ser evitada em áreas externas, sujeitas à chuva, e usada em detalhes decorativos. Trata-

No edifício Rio Grande, o subsíndico Giduvaldo de Souto Lima faz questão de que o mármore das duas portarias seja bem cuidado. “É um material que valoriza o condomínio”, diz

se de um material que mancha fácil e exige limpeza constante, daí ser indicado o uso de água e sabão neutro. Granito – versátil e de grande durabilidade, o granito pode ser usado tanto em áreas externas quanto internas, inclusive naquelas com grande trânsito de pessoas. Bruto ou polido e encontrado nas mais diversas cores, do cinza ao azul, o granito deve ser limpo da mesma forma que as outras pedras, com água e sabão neutro. Mármore – com dezenas de tonalidades e desenhos, é durável e resistente a impacto, desde que conservado da maneira correta. O mármore pode manchar com facilidade e jamais pode ser limpo com água sanitária, cloro e produtos corrosivos, como ácidos. O mármore claro – e isso vale também para o granito em tons suaves – é sensível a produtos ácidos, como urina e sumo de laranja e limão. Por isso, nada de limpar mármore com Coca-Cola, o que é um verdadeiro crime contra a pedra. Outra dica: se o mármore parece sem brilho, o primeiro passo é procurar uma firma para saber o que pode ser feito, já que alguns tipos são, naturalmente, mais foscos. Em hipótese alguma deve-se tentar limpar mais profundamente, selar ou polir o mármore por conta própria. Já a limpeza do dia a dia é feita apenas com um pano úmido.

Pedra portuguesa – amado e odiado em igual medida – as mulheres geralmente não são fãs das pedrinhas, em razão das irregularidades que acabam com os saltos mais fininhos –, o piso de pedra portuguesa oferece uma grande vantagem sobre o cimento ou o asfalto: permite a absorção da água de chuva. A dupla água e sabão neutro é a melhor forma de limpar as pedras, mas, com o tempo, elas tendem a precisar de uma limpeza mais profunda, que deve ser feita por empresas especializadas. Pedra são tomé, mineira, itacolomi quartzito – rochas absorventes, não esquentam e são antiderrapantes, razão pela qual são muito procuradas para áreas externas – a pedra são tomé e a mineira são um hit para o entorno de piscinas, sendo muito confortáveis ao toque. A limpeza, novamente, é feita com água e sabão neutro. Com o passar do tempo, rejuntes e veios podem ficar escuros, mas o uso de ácidos ou produtos similares deve ser evitado: o tratamento mais profundo deve ficar a cargo de firmas habilitadas para esse tipo de serviço. Serviço: Roma Química – 2005-6433 Perfoxx – 2284-6915

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ANUNCIO CIPA

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COmportamento

Histórias de portaria Conheça a trajetória de

Lindomar da Silva, de 31 anos, orgulha-se em ter conseguido concluir o ensino superior

Formado em História pela Universidade Veiga de Almeida, Lindomar da Silva, de 31 anos, é casado com Maria de Lourdes, com quem reside em um condomínio na Tijuca. Ele trabalha na Infraero, onde conseguiu a vaga em janeiro deste ano depois de ser aprovado em concurso. Desde então, a vida está mais corrida. O paraibano, natural da cidade de Alagoa Nova, concilia a atividade de aeroportuário com o trabalho na portaria do Condomínio do Edifício Van Gogh, na Rua Doutor Satamini, 90, administrado pela CIPA. Muitos leitores podem estranhar o fato de Lindomar ter o ensino superior. Mas para o porteiro, que pegou a estrada há 12 anos rumo à Cidade Maravilhosa, o estudo nunca deixou de ser prioridade. “Na Paraíba eu ajudava meus pais na roça, a gente plantava feijão, aipim, laranja, banana, verduras e

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porteiros que vieram tentar a sorte no Rio e saiba qual o perfil desses profissionais vendia na feira. Era muito difícil”, conta o rapaz, o mais velho de cinco irmãos – três deles portadores de necessidades especiais. Movido pelo afã de dar uma vida melhor para a família, desembarcou no Rio de Janeiro cheio de sonhos, tendo sido recebido por uma tia que deu lhe o apoio necessário. “Infelizmente, o Rio não era tão maravilhoso como a gente imaginava. Passei quatro meses desempregado até conseguir uma vaga na construção civil, mas as condições de trabalho eram difíceis e eu não suportei. Quando estava decidido a retornar para a Paraíba, apareceu a vaga no condomínio”, conta. Estabilizado no emprego e com moradia garantida no edifício, o porteiro decidiu que era hora de retomar o antigo sonho de se formar. Concluiu o ensino médio em

2002 e, logo em seguida, entrou para a graduação em história, conquistando o diploma em 2008. Diante da dificuldade em conseguir uma colocação como professor, Lindomar iniciou a saga dos concursos públicos. Aprovado na Infraero, ele consegue conciliar os dois empregos. “É cansativo mas, pelo menos, tenho condições de ajudar minha família na Paraíba. Eles precisam de mim”, conta o jovem que, apesar do apego ao Rio de Janeiro e ao modo de vida carioca, sonha em se transferir para a terra natal. “O trabalho na portaria não é fácil, por isso, recomendo que todos os colegas estudem bastante para ter um diferencial. Ser ético, pontual e responsável ajuda a conquistar a confiança do síndico e dos moradores, o que contribui para o desenvolvimento profissional.”

O perfil está mudando Se há dez anos 90% dos empregados de portaria no Rio de Janeiro eram nordestinos, atualmente, esse índice está em 60%, de acordo com José Ibiapina dos Santos, diretor de Assuntos Trabalhistas e Previdenciários do Sindicato dos Empregados de Edifícios no Município do Rio (SEEMRJ). “Antes, as pessoas evitavam a profissão. Com o desemprego e as crises econômicas, o trabalho na portaria passou a ser interessante também para cariocas e migrantes de outros estados do Sudeste”, diz Ibiapina. Ainda assim, grande parte das portarias cariocas é ocupada por trabalhadores que vieram, principalmente, dos estados da Paraíba, de Pernambuco, do Piauí e de Sergipe, com predominância dos dois primeiros. Já os cearenses dominam o ramo do comércio e atuam em restaurante, bares e pizzarias. Além disso, é crescente o número de mulheres que assumem a função, principalmente em edifícios comerciais e shopping centers. Quanto à faixa etária, Ibia-

pina revela outros aspectos interessantes: “Nos condomínios novos ou nos de grande porte, com muita tecnologia, os empregadores estão dando preferência aos profissionais mais jovens, com ensino médio completo, conhecimento de informática e boa aparência.” Para o representante do SEEMRJ, não importa a idade, o profissional deve estar atento à qualificação e buscar cursos em diversas áreas, desde segurança predial e combate a incêndio, passando por apresentação pessoal, ética e relacionamento com o cliente.

De pai para filho Quando se mudou para o Rio de Janeiro, no início deste ano, o paraibano José Gilson Silva do Nascimento, de 18 anos, jamais poderia imaginar que o pai dele havia trabalhado no mesmo edifício, situado no Bairro de Fátima, décadas antes. “Uma enorme coincidência! Naquela época, meu pai veio para cá e conseguiu emprego na

José Ibiapina, do SEEMRJ: “Com o desemprego, o trabalho na portaria passou a ser interessante também para cariocas”

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construção civil. Ele ganhava bastante dinheiro, mas acabou tendo problemas de saúde, perdeu tudo e teve que voltar para Campina Grande”, conta o jovem porteiro. Assim como quase todos os conterrâneos, Gilson veio em busca de melhores condições de vida. Deixou para trás os pais, três irmãos e a namorada, grávida do primeiro filho do casal. Mas ele demonstra certo pessimismo. “O custo de vida aqui é muito alto, o dinheiro dá para pouca coisa”, conta o jovem, que tem a intenção de voltar para a Paraíba em breve para acompanhar o nascimento da criança, que se chamará Antônio Gabriel. Gilson, que trabalhava na lavoura de inhame com pai, não conseguiu concluir o ensino médio, mas admite a importância de se dedicar aos estudos. “Lá na Paraíba eu era meio namorador, não dava muita importância para a escola e matava aulas. Agora pretendo me esforçar, começar um supletivo para melhorar de vida”, enfatiza, contando que, ao desembarcar em terras fluminenses, foi acolhido pela tia, com quem reside no mesmo bairro onde trabalha.

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“Além de buscar um emprego, vim para o Rio porque meu sogro ficou meio aborrecido com a gravidez, ele mimava muito a filha. Mas agora está mais calmo, vai até fazer uma casa para nós em cima da dele”, alegra-se o jovem porteiro.

Difícil é lidar com pessoas Para Rosivando dos Santos Oliveira, de 22 anos, porteiro do Condomínio Virgo, Engenho Novo, uma das dificuldades da profissão é lidar com as pessoas. “É muita responsabilidade, tudo que acontece no prédio passa pela portaria”, afirma o paraibano, que veio para o Rio em 2009. “Lá não tinha trabalho. Como sempre gostei de ser independente e todos os meus três irmãos já moravam aqui, resolvi arriscar”, revela. Nascido em Guarabira, a uma hora e vinte de João Pessoa, Rosivando era funcionário de um minimercado. “Não tinha carteira assinada, trabalhava 12 horas por dia e ganhava apenas R$ 40 por semana. Não aguentei”, conta. Ao chegar ao Rio, conseguiu trabalho como garçom, ativi-

O porteiro Rosivando Oliveira, de 22 anos, trabalhava em um minimercado na Paraíba antes de se mudar para o Rio, em 2009

dade que exerceu durante um ano e cinco meses. Indicado por um amigo conterrâneo, migrou para o emprego onde está atualmente, no edifício de nove andares e 74 apartamentos administrado pela CIPA.

Com o ensino médio completo e um curso de computação no currículo, Rosivando orgulha-se de poder ajudar os pais, que moram na Paraíba. “Todo mês, eu e meus três irmãos juntamos um tanto e mandamos para lá.” O porteiro mora com a esposa e o cunhado em um prédio perto do trabalho, no Grajaú. Nos tempos livres, os programas preferidos são os que ele pode fazer junto dos irmãos e suas respectivas esposas: almoçar fora, ir à praia, passear. Para o futuro, espera se desenvolver na profissão. “Pretendo fazer um curso de eletricista”, conclui, acrescentando que já faz alguns serviços do gênero para os moradores do prédio.

“Porteiro Zé” é coisa do passado Os síndicos estão dando mais atenção à qualificação de porteiros. O perfil desse profissional não tem mais a ver com o “personagem” – já materializado em diversos programas humorísticos – que vive de falar da vida dos outros e quebra galho para todo mundo. Os empregados de portaria, atualmente, recebem treinamento sobre rotinas operacionais e temas relacionados à manutenção e segurança, mas também aprendem sobre higiene, apresentação pessoal e ética. Até os uniformes estão mudando: muitos já usam ternos.

A mudança tem a ver também com as exigências dos moradores e com a própria evolução dos condomínios, cada vez mais equipados tecnologicamente. Para o vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), Ronaldo Coelho Netto, é fundamental investir na qualificação. Nesse sentido, a entidade oferece, regularmente, o curso Qualidade nos Serviços de Portaria, que pretende colocar os profissionais de portaria nos trilhos desse novo mercado de trabalho. Para consultar a programação do Centro de Capacitação do Secovi Rio, acesse www.secovirio.com.br.

Nordeste é a região com maior retorno de migrantes, segundo IBGE entre o Nordeste e o Sudeste, mas houve redução. A região Nordeste foi a que apresentou o maior número de migrantes que retornaram para seus estados, seguida, em menor escala, pela região Sul. O IBGE investigou onde morava o indivíduo exatamente cinco anos antes da data das pesquisas, no período entre 1999 e 2009, quando, aproximadamente, 4,8 milhões de brasileiros migraram entre estados e entre regiões do país. Em 2009, os estados do Nordeste que apresentaram migração de retorno mais expressiva, conforme o instituto, superando os 20% do total de imigrantes, foram Pernambuco, Sergipe, Rio Grande do Norte e Paraíba.

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A migração entre regiões do país perdeu intensidade na última década, e estados do Nordeste, além de reterem população, começaram a receber de volta os que foram embora rumo ao Centro-Sul do país. É o que diz um levantamento divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em agosto deste ano, com base em dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) 2009 e dos censos realizados em 2000 e 2010. Segundo o instituto, na última década, começou um movimento de retorno da população para as regiões de origem em todo o país. A corrente migratória mais expressiva continua a ser

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segurança Por Eduardo Sá e Vivien Bezerra de Mello

Nas férias a segurança deve ser redobrada? No período de férias o entra e sai nos condomínios aumenta bastante. Por um lado há mais crianças e adolescentes circulando com convidados, principalmente quando existe área de lazer no local, e por outro há a ausência das pessoas que aproveitam para viajar nessa época. Os síndicos devem fazer o possível para inibir meliantes que circulam pela cidade e que buscam uma oportunidade para efetuar roubos e furtos. De acordo com o consultor de segurança predial do Secovi Rio, Raimundo Castro, a preocupação dos síndicos nesse período deve se intensificar. Especialmente devido à vulnerabilidade dos imóveis com a ausência das pessoas que viajam. O consultor observa que aquele velho truque de deixar a luz ligada para indicar que alguém está em casa não cola mais, pois os ladrões já estão cansados de saber disso. De um modo geral, as prioridades são a

manutenção e atualização do cadastro dos visitantes e a intensificação do treinamento dos mesmos. É fundamental que os síndicos se espelhem nos condomínios mais organizados, levantando os dados de quem está contratando. O porteiro tem que ter um perfil qualificado, pois há casos de roubos facilitados”, afirma Castro. O consultor diz que também é desejável que os moradores não divulguem suas viagens, deixando o recado somente àqueles que são de confiança para fazer uma vistoria enquanto a unidade estiver vazia. Outra dica para os síndicos indicarem aos moradores é realizar o cadastro dos funcionários de eventuais obras que efetuem neste período em suas unidades, pois muitas famílias aproveitam a viagem para reformar suas casas e há registro de assaltos orquestrados por esses desconhecidos. Apesar da grande movimentação em Búzios durante o verão, o síndico do condo-

mínio Sunshine Residencial, de 36 unidades, Carlos Simões, não se preocupa com a segurança do local. Segundo ele, o condomínio contrata uma empresa de vigilância quando necessita aumentar seu quadro em função da demanda; e se sente tranquilo por estar em boas mãos. “Nunca fomos assaltados. O condomínio tem câmeras e portão eletrônico, e em época de férias nós contratamos uma empresa de segurança extra, além do vigia que fica em sua base na entrada do condomínio”, afirma Simões. Raimundo Castro afirma que em caso de pessoas que lotam os apartamentos ou casas alugadas, os síndicos devem ficar mais atentos: “Os amigos dos locatários ou eles mesmos podem ser possíveis ladrões, então é desejável a realização de cadastros com fotos para se ter um controle. Esta medida deve ser aprovada em Assembleia”, observa.

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Equipamentos para melhorar a segurança Segundo Natanael Monteiro, gerente administrativo da empresa Betel Telecom Ltda, a demanda por um sistema de segurança é permanente nos condomínios, independente de férias. Com base em sua experiência, o sistema de câmeras é um dos mais procurados e sua tecnologia tem evoluído bastante nos últimos anos. “Em termos de preço, o sistema mais popular é o sistema de CFTV (Circuito Fechado de TV) analógico, no qual não existem muitos recursos técnicos. No entanto, devido ao avanço do mercado de segurança eletrônica, o sistema de CFTV digital, com câmeras de infravermelho e armazenamento de imagens em HD, tem obtido uma grande saída. O custo nos últimos dois anos tem diminuído bastante, e de cada 10 sistemas novos insta-

lados, oito já são digitais”, informa Natanael. Quem está de acordo com esta informação é Nilton Jorge da Fonseca, consultor de segurança da Empresa Grupo Security Global. Para ele o produto mais recomendado em termos de vigilância é o sistema CFTV, no qual se instala um sistema de TV acoplado às câmeras para monitoramento de determinados locais e crianças. “O aparelho mais moderno é o Stand Alone, substituto do computador, que condensa as informações da mesma forma, mas que, além de outras vantagens, evita que curiosos manipulem ou desprogramem o sistema”, revela. Na entrada dos condomínios, diz o consultor da Security Global, uma opção barata é a compra de um refletor, que custa em média, R$ 126. O equipamento es-

panta possíveis ladrões e facilita na identificação dos moradores, em especial os que têm carro com vidro insulfilm. Em relação ao sistema de clausura, ou seja, uso de dois portões mantendo a pessoa em “recinto fechado” até que a segunda porta seja aberta após identificação, segundo Fonseca, é válido, mas “ jamais o porteiro deve acionar o sistema para abrir as duas portas ao mesmo tempo”, arremata. Outra opção acertada, segundo ele, é o sistema de tag veicular, que é instalado no veículo e num sensor no condomínio. Desta forma o portão só será aberto para os veículos cadastrados. Há um sistema computadorizado registrando a entrada e a saída dos automóveis, com identificador do morador com o nome, foto, data e hora”, afirma.

Cuidados em edifícios com área de lazer Especialmente por ter área de lazer, piscina, play e 400 apartamentos, o Condomínio San Francisco Residence, em São Francisco Xavier, mantém a rotina da segurança durante as férias. O síndico Altamir Senna explica que o condomínio, dividido em três blocos, nunca foi assaltado e seus moradores são antigos, a maioria mora desde a construção dos prédios há 20 anos, o que faz com que qualquer estranho seja logo identificado. “Eu recomendo ao porteiro que tenha cuidado com o hábito de ficar com o dedo

no botão do portão evitando abri-lo com desatenção, faço com que ele aborde a pessoa para ver em qual apartamento ela está indo. Caso o interfone esteja com problema, o segurança vai com a pessoa até a unidade”, diz Senna. No caso do condomínio San Francisco Xavier, além da grade externa existe a portaria do edifício que é monitorada pelo porteiro. O condomínio também conta com câmeras nos acessos aos prédios, elevadores e garagem, além do apoio de dois seguranças que se alternam nos turnos

circulando pelo local para garantir maior tranquilidade aos moradores. No final das contas, tanto os síndicos como os especialistas sentem a necessidade de um diálogo maior com os funcionários dos condomínios nesse período, para que eles tenham mais atenção com o aumento do movimento ou ausências temporárias nos edifícios. E nunca é demais lembrar: equipamentos de última geração aliados à funcionários bem treinados resultam em condomínios seguros em qualquer época do ano.

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Corretora ESPECIALISTAS EM SEGUROS IMOBILIÁRIOS

Novas regras para os seguros de condomínios A Resolução 218/2010 do Conselho Nacional de Seguros, CNSP, determinou que as seguradoras são obrigadas a oferecer aos clientes duas modalidades no seguro condomínio: a cobertura básica simples e a cobertura básica ampla. As regras estão em vigor desde 1º de julho de 2011. Conforme publicado pelo Centro de Qualificação do Corretor de Seguros (CQCS), a cobertura básica simples deve segurar o condomínio contra os riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza. Poderão ainda ser contratadas coberturas adicionais, conforme os riscos a que o condomínio estiver sujeito. Já no caso da cobertura básica ampla, deve haver cobertura para eventos que possam causar danos ao imóvel segurado, exceto os que estiverem expressamente excluídos. Vale lembrar que as seguradoras também não podem mais comercializar contratos que não estejam de acordo com a resolução. A contratação do seguro deve ser feita obrigatoriamente a primeiro risco absoluto. A cobertura a segundo risco refere-se apenas ao imóvel do mutuário, não sendo aplicada às partes comuns. No entanto, podem ser oferecidas coberturas adicionais para riscos excluídos, desde que não contrariem a lei em vigor.

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Fique por dentro dos tipos de cobertura Existem alguns tipos de cobertura para seguros de condomínios. Veja, de forma sucinta, quais são eles: Incêndio – Cobertura para danos decorrentes de incêndio, raio, explosão, queda de aeronaves e desmoronamento ou ruína decorrente de incêndio. As instalações cobertas são: áreas comuns, unidades autônomas (estrutura) e equipamentos pertencentes ao condomínio. Entre outros, não estão incluídos: móveis, decoração, vestuário, animais, plantas e equipamentos. Danos elétricos - Cobertura para danos decorrentes de queima provocada por sobrecarga na rede elétrica, em equipamentos do condomínio. Não estão incluídos: equipamentos eletroeletrônicos individuais. Quanto aos equipamentos pertencentes ao condomínio: fadiga, final de vida útil, queima decorrente de alagamento, chuva, infiltração, partes e componentes não-eletroeletrônicos. Vendaval - Cobertura para danos decorrentes de ventos com velocidade superior a 54 km/h, que provoquem danos às áreas comuns e seus equipamentos e unidades autônomas (estrutura). Entre outros, não estão

incluídos: móveis, decoração, vestuário, animais, plantas e equipamentos. Quanto ao condomínio, danos decorrentes de temporal, chuva forte mesmo acompanhados de ventos superiores a 54 km/h. Impacto de veículos - Cobertura para danos decorrentes de impacto de veículos terrestres contra as áreas comuns da edificação. Não estão incluídos: danos causados a veículos de terceiros, inclusive condôminos. Quebra de vidros - Cobertura para danos decorrentes de quebra quando causados por impacto de objetos, de todos os vidros fixos instalados nas áreas comuns. Não estão incluídos: vidros que não sejam fixos, vidros externos que não componham a fachada e quaisquer vidros instalados nas áreas privativas das unidades autônomas. Roubo - Cobertura para roubo de equipamentos do condomínio, instalados no interior do edifício e com comprovação de origem. Não estão incluídos móveis e objetos dos condôminos. Também não cobre veículos porque possuem cobertura específica. Para mais informações ligue para CIPA Seguros Corretora ( 2196-5115).

MEIO AMBIENTE

Abadi integra projeto ambiental Associação participa do Projeto Coleta Seletiva Solidária e auxilia na expansão da reciclagem no estado Um dos grandes desafios ambientais da atualidade é o controle do lixo urbano. No Rio de Janeiro, como em outras capitais, a situação se agravou graças ao crescimento da população, aos padrões de consumo e ao aumento de resíduos descartados, que gera potencial impacto ambiental com reflexos nas mudanças do clima global. Impulsionada pela Lei da Política Nacional de Resíduos (sancionada em agosto, que obriga a logística reversa dos produtos e a coleta do lixo reciclável pelo serviço municipal), a reciclagem ganhou escala no país, com efeito também nos negócios. Segundo o Compromisso Empresarial para Reciclagem (Cempre), o Brasil recolhe e recicla 13% dos resíduos urbanos – um mercado que gira em torno de R$ 12 bilhões ao ano. Todavia, o potencial de crescimento é de 50%. Uma recente avaliação do

Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) mostra que o país perde R$ 8 bilhões por ano ao enterrar o lixo que pode ser reaproveitado. No intuito de intensificar a coleta seletiva e a reciclagem no Rio de Janeiro, a Abadi integra, desde agosto passado, o Pacto pela Reciclagem – Projeto Coleta Seletiva Solidária, compromisso firmado entre as Secretarias Estadual e Municipal do Ambiente do Rio, o Secovi Rio, a Federação das Cooperativas de Catadores de Materiais Recicláveis do Rio de Janeiro (Febracom), a Federação das Indústrias do Rio de Janeiro (Firjan) e o Movimento Nacional dos Catadores de Material Reciclável (MNCR). A ideia é não só reduzir o volume de lixo a ser aterrado como também gerar trabalho e renda para os catadores de material reciclável. É a reciclagem abrindo uma nova janela de oportunidades.

Saiba mais sobre a Coleta Seletiva Solidária O estado do Rio de Janeiro produz, aproximadamente, 12 mil toneladas de lixo por dia. Desse total, estima-se que quase 80% vão parar em lixões sem qualquer tipo de tratamento. Ante esse cenário, foi elaborado, em 2008, o Plano Diretor de Gestão Integrada de Resíduos Sólidos na Região Metropolitana do Rio de Janeiro (Pegirs), cujo principal objetivo é diminuir o volume de lixo a ser aterrado para aumentar a vida útil dos aterros, além de gerar trabalho e renda para os catadores de material reciclável. As instituições responsáveis por sua implantação são a Secretaria de Estado do Ambiente (SEA) e o Instituto Estadual do Ambiente (Inea). Em sua execução, as instituições têm o desafio de articular municípios estruturados em consórcios, contornando diferenças sociopolíticas para a construção de resultados integradores na gestão de resíduos sólidos. Um dos mais importantes componentes desse plano é a implantação da coleta seletiva solidária no estado. Considerando que a porcentagem dos recicláveis no lixo doméstico corresponde a 40% do total, a coleta seletiva ganha grande importância na melhoria da gestão dos resíduos sólidos urbanos. OUT_NOV_DEZ 2011

Condomínio por Renata Fernandes

Poços artesianos - você sabe o que são? A maior vantagem de um poço artesiano é a economia na conta de água, mas é necessário buscar regulamentação

Pouca gente sabe como funciona um poço artesiano. Sabe-se que ele pode representar diminuição do valor da conta de água. Também que é resultado de uma perfuração profunda no solo que atinge os lençóis freáticos, reservatórios naturais abastecidos pela água da chuva. Mas as dúvidas em relação a sua eficácia e as vantagens de sua instalação são muitas. São permitidos por lei? É possível ter um poço artesiano dentro de um condomínio? E, mais especificamente, dentro de qualquer condomínio, esteja ele localizado em uma área urbana de grande movimento ou em

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uma região rural? Quais os procedimentos necessários para se ter um? Um poço artesiano é uma perfuração no solo com diâmetro pequeno e grande profundidade, muito mais fundo do que os poços comuns (pode atingir até 1.500 metros), realizada por empresas especializadas. Há os artesianos convencionais, em que a água tem pressão para jorrar naturalmente, e os semiartesianos, mais comuns, que precisam de uma bomba para trazer a água à superfície. Segundo o responsável técnico da Arte Poços (www.artepocos.com.br), Osmar Araújo, teoricamente, a perfuração de um poço artesiano pode ser feita em qualquer lugar, não necessitando ser área rural ou descampada. Essa obra dura, em média, 15 dias, mas antes disso há etapas que precisam ser cumpridas. “O certo é você, primeiramente, fazer um estudo geofísico do local e dar entrada na legalização do poço. Há despachantes especializados nesse pro-

cesso de legalização. Se tudo for aprovado, a obra tem início”, explica. O engenheiro civil Rinaldo Cardoso afirma que as vantagens de construir um poço artesiano dentro de um condomínio são a diminuição do valor da conta de água e a possibilidade de não ficar à mercê de possíveis cortes no abastecimento da rede pública. Mas ter o próprio poço não significa o uso sem controle, já que o consumo excessivo pode afetar o volume da água. É preciso, ainda, analisar a água retirada do local para saber se é potável ou não. Na maioria das vezes, ela não serve para consumo, só para limpeza e rega do jardim. Por esses e outros motivos, a regularização de um poço artesiano não é coisa simples. “Os órgãos públicos fazem análises no local e é cobrada uma taxa. Por isso, tanta gente opta erroneamente por fazer um poço clandestino, sem nenhuma legalização, manutenção ou supervisão”, diz.

A página da Cedae na internet alerta para os danos que um poço clandestino pode ocasionar à natureza e à saúde da população. Segundo a empresa, a água proveniente desses poços precisa ser testada antes do consumo, porque pode estar contaminada com esgoto ou dejetos industriais. Além disso, o bombeamento excessivo poderia provocar a queda das superfícies de água doce, entre outros danos ao solo. A empresa aconselha que os poços artesianos só sejam construídos em áreas não abastecidas pela Cedae ou com escassez de água. Para economizar no valor da conta, a empresa indica outras práticas diárias, como controlar vazamentos e desperdícios nos prédios e evitar a lavagem de calçadas e jardins com o uso de mangueira. Além de chamar a atenção para o que cada pessoa pode fazer em casa, como não tomar banho demorado e fechar a água da torneira enquanto escova os dentes ou lava a louça. Por causa da preocupação com os danos à natureza e à saúde da população, o órgão responsável pela regularização e fiscalização da construção de poços artesianos, o Instituto Estadual do Ambiente (Inea), faz visitas surpresas, aleatórias e sem frequência determinada, para verificar a presença de poços clandestinos pela cidade. O passo a passo para a regularização é divulgado na página do Inea na internet (www.inea.rj.gov.br). O chefe do serviço de outorga e recursos hídricos do instituto, Alexandre Cruz, esclarece que hoje qualquer pessoa pode perfurar ou utilizar um poço artesiano, não há uma lei que proíba a prática. Mas é necessário atender a alguns critérios. O uso da água retirada obedece a certas restrições. Se o condomínio, por exemplo, estiver em uma área de abastecimento da rede pública, o uso da água é limitado. “Há um decreto de lei que proíbe o uso de água de fonte alternativa, isso quer dizer de poço, para consumo e higiene humana. Fica permitido apenas para limpeza das áreas, rega, lavagem dos carros, essas coisas. A justificativa se refere à qualidade da água. A da rede pública já vem tratada e a de poço pode vir contaminada”, explica.

O usuário do poço artesiano precisa ainda pagar uma taxa. Apenas os condomínios que utilizem até cinco mil litros de água por dia, o que é considerado insignificante, tem a tarifa liberada. Se o valor for maior, há um boleto relativo ao uso anual da água. “O valor varia de acordo com cada local”, diz, lembrando que o consumo médio de água de uma pessoa é calculado em cerca de 250 litros por dia. Antes de tomar a atitude de optar pelo poço artesiano, o síndico deve buscar ajuda especializada. Cruz esclarece que toda perfuração precisa da autorização do Inea. Antes de qualquer coisa, um técnico vai ao local e faz a análise do solo e da estrutura para evitar que qualquer dano possa ocorrer ao ambiente ou à construção. Em setembro, o jornal Extra publicou uma série de matérias sobre a denúncia de moradores de um condomínio em Nova Iguaçu. Eles compraram o imóvel sem saber que a água não vinha da rede pública, e sim de um poço artesiano sem regularização. Outro caso que chamou a atenção da mídia esse ano aconteceu no parque aquático Rio Water Planet. Oito poços artesianos usados para a captação de água foram interditados e lacrados por fiscais da Secretaria estadual do Ambiente (SEA) e do Instituto Estadual do Ambiente (Inea). O estabelecimento, localizado em Vargem Grande, não tinha a outorga para perfuração e utilização dos poços. Cada um dos poços fornecia, em média, cinco mil litros de água por hora. O valor da multa no caso varia entre R$ 5 mil e R$ 1 milhão, de acordo com a legislação ambiental. As empresas especializadas em poços artesianos estão familiarizadas com o processo de regulamentação. Há profissionais responsáveis por cada uma das etapas, da legalização à instalação do poço. Cabe ao síndico avaliar as vantagens e desvantagens. Se o condomínio for muito grande, talvez uma campanha de conscientização entre os moradores, que apele para que evitem o desperdício de água, faça mais efeito na diminuição do valor da conta paga no fim do mês.

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Curiosidades sobre poços artesianos O poço artesiano convencional não requer bombas, porque a água jorra naturalmente. É revestido de tubos de aço e requer um filtro especial. Poços semiartesianos, normalmente de profundidade menor que a do artesiano, não tem água jorrando. Precisam de uma bomba para trazer a água. Há indícios de que os chineses já faziam perfurações desse tipo por volta de 5.000 a.C. Um poço artesiano requer manutenção periódica das bombas e do material utilizado, que varia de acordo com cada empresa. A água precisa ser analisada. Raramente é potável. Se o condomínio estiver em uma área abastecida pela Cedae, o uso da água é limitado e não pode ser indicada para consumo ou higiene humana. Se o consumo for superior a cinco mil litros de água por dia, é necessário ainda pagar uma taxa anual. O Instituto Estadual do Ambiente (Inea) é o responsável pela regulamentação e fiscalização dos poços artesianos no Rio de Janeiro. No site www.inea.rj.gov.br é possível consultar as etapas necessárias para a regulamentação. Clicando na opção “Autorizações para usos dos recursos hídricos” aparece o passo a passo da regulamentação, que varia de acordo com a localidade e a estimativa de uso da água.

A Cedae só aconselha a construção de poços artesianos em áreas não abastecidas pela rede pública. Segundo a empresa, poços clandestinos, que não tiveram a água analisada e as condições do solo avaliadas, podem acarretar danos para o ambiente e a saúde humana. A água pode estar, por exemplo, contaminada por esgoto ou dejetos industriais. Para pagar menos na conta de água, a Cedae aconselha que os usuários economizem dentro de casa, limitando a água utilizada nos banhos, controlando o uso na escovação dos dentes e na limpeza da residência e evitando regar as plantas com mangueira. Para os condomínios, as dicas de economia também visam conter o desperdício que a limpeza e a rega das plantas com mangueira podem gerar.

Consulte os sites

Inea – www.inea.rj.gov.br Cedae – página da Cedae sobre poços artesianos - www.cedae.com.br/ raiz/005007.asp

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Quais são os planos para o seu condomínio em 2012?

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Dicas e conselhos da Cedae

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Condomínio por Renata Fernandes

Os bastidores de um grande condomínio

Marineide Mesquita, assessora de condomínios cipa: "um administrador pode dividir as tarefas e responsabilidades"

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Todo mundo que já assumiu alguma vez o cargo de síndico sabe que lidar com funcionários, administrar despesas, dar conta das rotinas e demandas dos moradores requer dedicação e disponibilidade. Quando se trata de um grande condomínio, então, com quase cem unidades, dificuldades, responsabilidades e tarefas parecem se multiplicar. Pois saiba que há síndicos experientes que tiram essas questões de letra e que criaram estratégias para tornar fácil o que, à primeira vista, parece quase impossível. É o caso de Gabriele Santos. Aos 18 anos ela começou a trabalhar como administradora do condomínio comercial Park Palace, na Barra da Tijuca, com 26 salas e 55 lojas. Hoje, com 33, continua trabalhando por lá, mas há oito se tornou síndica. Tantos anos de experiência fez com que desenvolvesse técnicas para que o condomínio fique impecável. Tanto

que Gabriele consegue ainda acumular trabalhos e ser síndica de outros prédios comerciais, como o Americans Park, sem, segundo ela, perder nem um pouco da qualidade de seus serviços. O segredo do sucesso? “O síndico nem necessita estar em tempo integral no condomínio. Precisa ter uma equipe treinada, boa e organizada. Ela representa você”, ensina. Para garantir a qualidade da equipe, a síndica desenvolveu uma espécie de manual de conduta. “Quando contrato uma pessoa, faço uma entrevista e ela fica um dia para conhecer o condomínio. Quero um funcionário feliz, que venha para somar a equipe. Não gosto de rotatividade. Fiz um manual com tudo que pode e não pode fazer, uma cartilha. O aprendizado é diário. Quando você fala as tarefas, a pessoa acaba esquecendo. Então, lá o funcionário tem tudo. Fui elaborando ao longo dos anos”, conta.

Segundo ela, os funcionários do condomínio devem, por exemplo, andar sempre limpos e arrumados, com uniforme cuidado e barba feita. As mulheres precisam estar maquiadas, e educação é imprescindível em qualquer situação. Outra condição é não deixar que os problemas pessoais interfiram no trabalho. Em outras palavras, isso quer dizer que cara feia e mau humor não são admitidos. É por isso que ela não vê com bons olhos a opção de terceirizar funcionários. “Não acho que funcione. Tenho certeza de que você trabalha duas vezes. Eles não conhecem as regras, querem trabalhar de acordo com as normas da empresa que os contratou. Cria conflito e, por isso, não acho legal”, opina. Além dos anos de experiência, Gabriele faz visitas frequentes a outros condomínios, onde costuma detectar acertos e falhas. “Noto que a guarita costuma ser mal cuidada. Os funcionários, com frequência, comem lá dentro e andam mal vestidos. No condomínio onde trabalho é o contrário. A guarita e a administração são os cartões de visita e os funcionários são

Gabriele santos, do condomínio comercial park palace, acredita que somente com treinamento, os funcionários podem desenvolver a contento as suas funções

treinados para atender bem e dar todas as respostas”, defende, explicando que estes são os primeiros lugares a serem visitados por futuros condôminos. Aliás, quando o assunto são os condôminos, Gabriele não é menos rígida. “As pessoas, quando têm um problema em seu prédio, costumam falar com o auxiliar, o superintendente, o administrador e não conseguem falar com o síndico, que parece inatingível. Isso é um equívoco. Eu trabalho para ele, e não o contrário. Preciso estar à disposição. O condômino precisa se sentir acolhido”, ensina.

A receita tem funcionado. A prova é a própria carreira de Gabriele. Além de síndica do Park Palace, de administrar os condomínios comerciais Americans Park e Sunshine, já esteve à frente também do Pedra de Itaúna e do Porto dos Cabritos, dois condomínios residenciais. “Há pessoas que acham que o síndico não faz nada. Mas não sabem como funciona nos bastidores. Estamos, aos poucos, conseguindo mudar a cultura de que o síndico precisa ser necessariamente um aposentado”, afirma. O síndico Manuel Honorato Neto, há oito anos no Conjunto Residencial Maria

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José, em Madureira, também tem muito que ensinar. Honorato garante que a experiência chega com o tempo. “No início é muito complicado, mas você entra na rotina”, garante ele, que, além de síndico do Maria José, com 120 apartamentos, administra outros edifícios, onde está presente, pelo menos, três vezes por semana. “Só com a CIPA tenho cinco. Há um no Recreio com 381 unidades.” Neto também defende que os moradores devem ser atendidos com atenção e o mais rápido possível. Problemas como vazamentos precisam ser solucionados prontamente, para que não ocasione prejuízos no orçamento. E, para ele, a grande dificuldade é lidar com a inadimplência de condôminos. “Em minha opinião, é o maior desafio de um condomínio grande. Tenho a sorte de estar com todos os apartamentos positivos”, afirma, aliviado. Mas, caso contrário, o ideal é acompanhar a situação de perto, enviando cartas para a administradora do imóvel inadimplente. No Maria José, a formação dos funcionários é o grande diferencial. O próprio condomínio investiu na educação do zelador, dos quatro porteiros e dos dois faxineiros. Eles fizeram cursos profissionalizantes no Senai e aprenderam, por exemplo, normas de segurança, a abrir e fechar elevadores e a maneira adequada de tratar os moradores, entre outras coisas. “Não foi uma despesa pequena. Dois funcionários não tinham o primário. Contratamos uma professora particular para ensinar o básico e, depois, foram para a escola pública. Mas

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Manuel Honorato Neto: “O mais difícil é lidar com a inadimplência”

mudou totalmente o comportamento e a autoestima deles. É uma forma de estimular e qualificar. Faz toda a diferença”, garante. Na opinião de Neto, não existe um perfil ideal de síndico. Tanto pode ser um morador do edifício quanto um profissional contratado. É uma questão de comprometimento. “Depende muito de cada caso e da forma como a pessoa desempenha a função”, opina. O vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi Rio, Leonardo Schneider, acredita que o síndico de um grande condomínio deve encará-lo como se fosse uma empresa. “As exigências são as mesmas de uma grande empresa: administrar vultosos volumes financeiros, vários empregados, fazer prestação de conta, divulgar os trabalhos realizados, motivar os funcionários,

Leonardo Schneider: “O síndico precisa encarar o grande condomínio como se fosse uma empresa”

ter bom relacionamento com os condôminos, promover a participação de todos na assembleia, fazer cumprir a convenção e garantir a manutenção preventiva nos ambientes”, lista. No caso dos grandes condomínios, mais do que em qualquer outro, o vice-presidente acredita que o síndico precisa ter atitude e saber tomar a iniciativa. “Problemas sempre vão existir. A velocidade com que eles vão ser solucionados pesará na avaliação do síndico”, garante. A assessora de condomínios da CIPA, Marineide de Mesquita, lembra que uma série de medidas pode minimizar as tarefas e responsabilidades de um síndico. O administrador, por exemplo, precisa ser o braço direito, cuidando de todas as atividades ro-

A síndica Gabriele Santos criou um manual para orientar os funcionários

Confira as dicas de quem entende do assunto tineiras, como o controle de empregados, a organização das áreas comuns e a compra de material. “Isso faz com que o dia a dia do síndico seja menos burocrático, pois há quem cuide das tarefas menores, e ele fica mais livre para a parte gerencial”. Outro fator que ajuda é a formação de comissões de condôminos que auxiliem na organização de eventos, nas atividades esportivas, jurídica, festas etc. “Além disso, o conselho consultivo ainda ajuda na parte administrativa das contas”, diz. O segredo é saber manter equipes organizadas e eficientes. Se cada um fizer sua parte, a máquina funciona sem sobressaltos. Quem passeia por um enorme condomínio nem imagina a grande quantidade de detalhes e todas as atividades que acontecem nos bastidores para que tudo funcione perfeitamente. A intenção de um bom síndico é justamente essa, que os condôminos possam ter uma rotina tranquila e sem sustos.

Se seus funcionários não conseguem memorizar as normas do condomínio, considere a possibilidade de confeccionar um manual de conduta. Preste atenção nos detalhes, como o uniforme dos funcionários e a limpeza dos ambientes, mesmo os que parecem pouco frequentados. Eles serão seu diferencial. A guarita e a administração são o cartão de visitas do condomínio. Ambientes organizados, limpos e com profissionais treinados e prontos para atender causam boa impressão. Não hesite em organizar uma comissão que ajude na organização de atividades e eventos específicos. Invista na qualificação dos funcionários. Em caso de inadimplência, procure entrar em contato com a pessoa responsável pela administração do imóvel. A situação precisa ser acompanhada de perto. Esteja disponível para atender aos condôminos. O síndico não deve ser uma figura inacessível. Problemas vão sempre existir. A velocidade com que são resolvidos é o que diferencia um síndico eficiente de outro.

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BEM DITA! – a coluna de boas notícias

Stella Maris Mendonça (smarismendonca@gmail.com)

A Bem Dita! hoje traz Adélia Prado falando sobre a Santa Missa na defesa do esmero com as celebrações litúrgicas e da beleza como uma “necessidade vital” que deve permeá-las. Os poetas sabem mais porque sentem e alertam para o que é essencial na vida. Assim, sempre trazem boas-novas. Condomínio também é poesia.

A missa é como um poema, não suporta enfeite nenhum “A missa é a coisa mais absurdamente poética que existe. É o absolutamente novo sempre. É Cristo se encarnando, tendo a sua Paixão, morrendo e ressuscitando. Nós não temos de botar mais nada em cima disso, é só isso. Como cristã de confissão católica, eu acredito que tenho o dever de não ignorar a questão do resgate da beleza nas celebrações litúrgicas. Olha, gente”, comentou com um tom de humor e lamento, “têm algumas celebrações que a gente sai da igreja com vontade de procurar um lugar para rezar. O canto, com esse novo significado quanto à participação popular, muitas vezes não ajuda a rezar. O canto não é ungido, ele é feito, fazido, fabricado. É indispensável redescobrir o canto oração”, diz, citando o padre católico Max Thurian, que, observador no Concílio Vaticano II ainda como calvinista, posteriormente converteu-se ao catolicismo e ordenou-se sacerdote. E continua: “O canto barulhento, com instrumentos ruidosos, os microfones altíssimos, não facilita a oração, mas impede o espaço de silêncio, de serenidade contemplativa. A palavra foi inventada para ser calada. É só depois que se cala que a gente ouve. A beleza de uma

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celebração e de qualquer coisa, a beleza da arte, é puro silêncio e pura audição. Nós não encontramos mais em nossas igrejas o espaço do silêncio. Eu estou falando da minha experiência. Parece que há um horror ao vazio. Não se pode parar um minuto. Não há silêncio. Não havendo silêncio, não há audição. Eu não ouço a palavra, porque eu não ouço o mistério, e eu estou celebrando o mistério. Muitos procedimentos nossos são uma tentativa de domesticar aquilo que é inefável, que não pode ser domesticado, que é o absolutamente outro. Porque a coisa é tão indizível, a magnitude é tal, que eu não tenho palavras. E não ter palavras significa o quê? Que existe algo inefável e que eu devo tratar com toda reverência.” Adélia Prado fez, então, críticas a interpretações equivocadas que fizeram do Concílio Vaticano II na questão da reforma litúrgica. “Não é o fato de ter passado do latim para a língua vernácula, no nosso caso o português, não é isso. Mas é que nessa passagem houve um barateamento. Nós barateamos a linguagem e o culto ficou empobrecido daquilo que é a sua própria natureza, que é a beleza. A liturgia celebra o quê? O mistério. E que mistério é esse? É o mistério de uma criatura que reverencia e se prostra diante do Criador. É o humano diante do divino. Não há como colocar esse procedimento num nível de coisas banais ou comuns. O que é a linguagem do povo? É aí que mora o equívoco. Não há ninguém que se acerca com maior reverência do mistério de Deus do que o próprio povo. O próprio povo é aquele que mais tem reverência pelo sagrado e pelo mistério. Como é que eu posso oferecer a esse povo uma música sem unção, orações fabricadas, que

Ninguém vê o cordeiro degolado na mesa,o sangue sobre as toalhas, seu lancinante grito,ninguém. Adélia Prado

a gente vê tão multiplicadas e colocadas nos bancos das igrejas, e que nada têm a ver com essa magnitude que é o homem, humano, pecador, aproximar-se do mistério. Barateou-se o espaço do sagrado e da liturgia com letras feias, com músicas feias, comportamentos vulgares na igreja. E está tão banalizado isso tudo nas nossas igrejas que até o modo de falar de Deus a gente mudou. Fala-se o ‘Chefão’, ‘Aquele lá de cima’, o ‘Paizão’, o ‘Companheirão’. Deus não é um ‘Companheirão’, ele não é um ‘Paizão’, ele não é um ‘Chefão’. Eu estou falando de outra coisa. Então há a necessidade de uma linguagem diferente, para que o povo de Deus possa realmente experimentar ou buscar aquilo que a Palavra está anunciando. A linguagem religiosa é linguagem da criatura reconhecendo que é criatura, que Deus não é manipulável, e que eu dependo dele para mover a minha mão. Nossa Igreja pode criar naturalmente ritos e comportamentos, cantos absolutamente maravilhosos, porque verdadeiros. A missa é como um poema e não suporta enfeites. A celebração da Eucaristia é perfeita na sua simplicidade. Nós colocamos enfeites, cartazes para todo lado, procissão disso, procissão daquilo, procissão do ofertório, procissão da Bíblia, palmas para Jesus. São coisas que vão quebrando o ritmo. E a missa tem um ritmo, é a liturgia da Palavra, as ofertas, a consagração… então ela é inteirinha.” “A arte a gente não entende. Fé a gente não entende. É algo dirigido à terceira margem da alma, ao sentimento, à sensibilidade. Não precisa inventar nada, nada, nada”, disse Adélia.

Poemas condominiais – Poesia satírica, do Dr. Newton da Silva Carvalho Leme O médico clínico anestesiologista e professor aposentado da UFF e PUC, Newton Leme, publicou, entre 2005 e 2009, a trilogia Poemas condominiais – poesia satírica para falar de sua experiência na administração do condomínio Varandas de São Clemente, com 144 unidades residenciais e uma loja. Ele diz que seu calvário teve início quando foi eleito síndico. “No trato com as pessoas (minoria, felizmente), sofri de tudo – intimidação, ameaça e agressão.” Os livros representam sua crítica pessoal às sociopatias enfrentadas. Admirador de Manoel Bandeira, Newton Leme lançou também Poemas de momento, está editando o Jornal do poeta livre e dedica-se à publicação de novos autores.

“Finanças e economia” Engraçado... A queixa se fazia ouvir Que o dinheiro não dava Para se reformar ou construir E por isto se esperava Dias, meses e anos Se passando sem se intervir No condomínio a se desfazer Com os prédios a morrer Qual fruta a apodrecer Engraçado... Como nós sem tanto conhecimento De economia e finança Conseguimos sem lambança Organizar, administrar com intento De poupar e realizar Obras necessárias há tanto tempo Evitando assim o mal maior Das rupturas, infiltrações e corrosão Das lajes ao derredor

Aproveitamos também, entrementes Para embelezarmos os jardins Piscinas, laguinhos e afins Aumentando assim o valor Das unidades e do morador Que se orgulha em residir No Varandas da São Clemente Engraçado... Como os doutos economistas entendem Advogados e engenheiros também Como conseguimos sem despesa Botar comida e servir à mesa Com que o com domínio tem É o milagre da competência Que não precisa de erário E sim evitar com tenência O gasto extraordinário Aplicando com rigor O dinheiro do usuário

Audioteca Sal e Luz A Audioteca Sal e Luz é uma instituição filantrópica, sem fins lucrativos, que produz e empresta livros falados – audiolivros – de forma totalmente gratuita a cegos e deficientes visuais, inclusive às pessoas com dificuldade de visão pela idade avançada. Seu acervo conta com mais de 2.700 títulos de literatura em geral, textos religiosos e, inclusive, provas corrigidas para concursos públicos. O material é emprestado sob a forma de K7, CD ou MP3. Se você conhece algum cego ou deficiente visual, divulgue ou leve a pessoa até a audioteca. A permanência do funcionamento da audioteca depende de um número razoável de associados. Portanto, vamos frequentá-la e dar força ao belo trabalho. Para ter acesso ao acervo, basta se associar à sede situada na Rua Primeiro de Março, 125/7º andar, Centro, CEP 20010-000. O telefone é (21) 2233-8007. Os serviços são extensivos a pessoas que não residem no Rio de Janeiro e o horário de atendimento é das 8h às 16h. Ante à dificuldade de locomoção dos deficientes em nossa cidade, os usuários podem solicitar o livro pelo telefone, escolhendo o título pelo site (www.audioteca.org.br), e recebê-lo gratuitamente pelos Correios. Só quem tem o prazer na leitura sabe dizer que é impossível imaginar o mundo sem os livros..

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ARTE

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mรกrio Mendonรงa

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Roberto Burle Marx A arte brasileira está, sem sombra de dúvida, entre as mais importantes do mundo. Muitos pintores contribuíram, de modo indescritível, para que nossa arte alcançasse esse patamar tão elevado, e um desses mestres certamente foi Roberto Burle Marx. A revista Condomínio etc. tem muito orgulho por trazer em suas páginas uma homenagem àquele que é considerado um dos maiores nomes da arte moderna brasileira. Conhecido internacionalmente como um dos mais importantes arquitetos paisagistas do século XX, Roberto Burle Marx era um artista completo. Nascido em São Paulo, no ano de 1909, logo cedo seus pais fixaram residência no Rio de Janeiro, e no casarão do Leme, onde cresceu, começou a cultivar suas primeiras plantas. Aos 19 anos, tendo sofrido de uma doença nos olhos, a família muda-se para a Alemanha em busca de tratamento. Foi lá, a mais de 10 mil quilômetros de casa, que, curiosamente, teve seu primeiro contato com a flora brasileira, ao visitar as estufas do Botanischer Garten Und Botanisches Museum Berlin-Dahlem, o mais antigo jardim botânico alemão. Também na Alemanha, ao visitar diversas exposições, entre as quais as de Paul Klee, Picasso, Matisse e Van Gogh, fica profundamente impressionado pela arte desses pintores, o que o leva à decisão de estudar pintura. De volta ao Brasil, é convencido por seu amigo, o arquiteto Lúcio Costa, a ingressar na

Escola Nacional de Belas Artes, onde convive com aqueles que se tornariam os grandes nomes da moderna arquitetura brasileira: Milton Roberto, Hélio Uchoa e Oscar Niemeyer. Passa, então, a estudar pintura e figura e se torna assistente de Cândido Portinari, auxiliando-o, mais tarde, na pintura dos murais da nova sede do Ministério da Educação e Cultura, no Rio de Janeiro. Mas não foi no edifício Gustavo Capanema que deu seus primeiros passos, e sim no Recife, onde assumiu a diretoria de Parques e Jardins, que fez uso da rica vegetação nacional e alcançou o renome que, mais tarde, o levaria a executar os mais importantes projetos paisagísticos brasileiros. Ele concebia pintura e jardins como um sistema de formas, cores e ritmos, que era amalgamado em composições às vezes límpidas e de fácil compreensão, outras vezes confusas, que pareciam criar armadilhas ao lançar, num mesmo campo plástico, um emaranhado de formas e ritmos que se torna confuso e de difícil digressão. Para Walmir Ayala, na enorme personalidade intelectual e física de Burle Marx cabiam muito bem “o paisagista contumaz e o pintor inacabado ou bissexto”. O artista plástico acabaria, assim, ofuscado pelo paisagista, o que acarretaria, pelo menos em parte, um confinamento da obra gráfica e pictórica, que permanece, ainda hoje, pouco conhecida e estudada. Não foi devidamente avaliada a importân-

cia de Burle Marx para o cenário artístico modernista em nosso país, pelo menos nas primeiras décadas de sua formação, ao lado de nomes como Portinari, Di Cavalcanti e Tarsila do Amaral. Já consagrado como um dos maiores paisagistas do mundo, adquire o lugar ideal para abrigar sua coleção de plantas tropicais e estufas. O Sítio Santo Antônio da Bica, localizado em Barra de Guaratiba, já foi comparado aos jardins de Giverny, de Monet, e constitui ainda hoje um dos mais impressionantes museus-jardins do mundo. Percorrer os jardins do Sítio Roberto Burle Marx é uma das mais gratas experiências que podem ter os admiradores da natureza, pois o trabalho desse artista se transformou na mais exuberante demonstração de beleza e vigor de nossa flora. São obras suas os jardins do Museu de Arte Moderna, o belíssimo Aterro do Flamengo, o paisagismo do Eixo Monumental de Brasília, o Parque do Ibirapuera, em São Paulo, apenas para citar alguns, uma vez que seriam necessárias diversas páginas para caber a grandiosidade de seu trabalho. Foi um artista, no mais abrangente sentido da palavra, que contribuiu valiosamente para os mais variados ramos da arte. Sua fama como arquiteto paisagista acabou por obscurecer sua importante participação na arte moderna brasileira, e nós, da Condomínio etc., nos sentimos orgulhosos em homenagear esse grande brasileiro.

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saúde

Dengue

epidemia anunciada Verão de 2012 promete a maior epidemia já enfrentada pelo Rio de Janeiro O verão tem que ser sinônimo de praia, calor e diversão. Não podemos deixar que a Dengue estrague a festa. Uma grande epidemia está prevista para assolar o Rio de Janeiro no verão de 2012, o que fez a prefeitura decretar estado de alerta para a doença e estabelecer a entrada compulsória de agentes de saúde em imóveis fechados ou abandonados. As medidas estão entre os principais pontos do Plano de Combate à Dengue para o Verão 2012. Anunciado no final de setembro, o decreto pretende eliminar os focos do mosquito transmissor da doença, uma vez que 82% dos criadouros do Aedes aegypti estão em imóveis, segundo

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a Secretaria Municipal de Saúde. Dados também revelam que, em dois a cada três casos de dengue, foram encontrados ovos do mosquito na casa dos doentes. Segundo Eduardo Paes, o prefeito do Rio, o risco de uma grande epidemia em 2012 se deve à volta do vírus tipo 1 e à entrada do tipo 4, para os quais a população não tem imunidade. Ele explicou que, por causa das epidemias dos anos de 2002 e 2008, os cariocas ficaram mais resistentes às variações 2 e 3, que tendem a fazer menos vítimas. "Temos duas epidemias grandes na história do Rio, em 2002 e 2008, e o que se observou é que em 2001 e 2007 o número de casos apresentou uma curva de cres-

cimento. Esse quadro se repete em 2011, portanto, tudo aponta para um novo ciclo da doença mais amplo e mais elevado, certamente, [será] a maior epidemia da história do Rio. Não quero assustar ninguém, mas a nossa convicção é essa", reforçou Paes, cobrando apoio da população e da imprensa no combate à doença. Aos síndicos ficam as recomendações da CIPA para que não deixem que nem as partes comuns dos condomínios virem focos do mosquito da Dengue nem os apartamentos dos moradores. Neste momento, a união de todos em prol do bem-estar da coletividade é que pode fazer a diferença. Veja alguns cuidados básicos:

Cuidados necessários nas áreas comuns dos condomínios: Ralos externos e canaletas de drenagens para água da chuvas: usar tela de nylon para proteção ou colocar sal semanalmente. Ralos internos de esgoto: colocar tampa abre-e-fecha ou tela de nylon (trama de um milímetro) ou, ainda, duas colheres de sopa de sal, no mínimo, semanalmente. Lajes e marquises: manter o escoamento de água desobstruído e sem depressões que permitam acúmulo de água, eliminando eventuais poças após cada chuva. Calhas: manter sempre limpas e sem pontos de acúmulo de água. Fossos de elevador: verificar semanalmente se existe acúmulo de água, providenciando o escoamento por bombeamento.

Vasos sanitários sem uso diário: manter sempre tampados, acionando a descarga e semanalmente; caso não possuam tampa, vedar com saco plástico aderido com fita adesiva. Não sendo possível a vedação, acionar a válvula semanalmente, adicionando a seguir duas colheres de sopa de sal. Caixas de descarga sem tampa e sem uso diário: tampar com filme plástico ou saco plástico aderido com fita adesiva. Pratos e pingadeiras de vasos de plantas: substituir a água por areia grossa no prato ou pingadeira, até a borda.

Piscinas sem uso freqüente: reduzir o máximo possível o volume de água e aplicar, semanalmente, cloro na dosagem adequada ao volume de água. Recipientes descartáveis: acondicionar em sacos de lixo e disponibilizálos para coleta rotineira da limpeza pública. Bromélias: substitua por outro tipo de planta que não acumule água. Enquanto esta providência não for adotada, regar abundantemente com mangueira sob pressão, duas vezes por semana.

Caixas d´água: mantê-las vedadas (sem frestas), providenciando a sua limpeza periodicamente. Piscinas em período de uso: efetuar o tratamento adequado com cloro.

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Jurisprudências

Fique por dentro das decisões de nossos tribunais 0013252-27.2008.8.19.0021 (2009.001.34243) - APELAÇÃO - 1ª Ementa DES. DENISE LEVY TREDLER - Julgamento: 31/7/2009 - DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL Direito processual civil. Medida cautelar de exibição. Apelante pretende que sejam exibidas gravações supostamente realizadas por circuito interno de TV do condomínio réu. Impossibilidade da exibição pleiteada, uma vez que o réu apenas se utiliza do sistema de câmeras de vigilância, sem gravar as imagens. Descabimento da extinção do processo sem análise do mérito, uma vez que presentes as condições da ação, a par de fisicamente impossível a exibição requerida, diante da inexistência das gravações, o que está relacionado ao mérito da causa. Desprovimento do recurso na forma do caput do art. 557, do Código de Processo Civil. 0011596-71.2003.8.19.0001 – APELAÇÃO - 1ª Ementa. DES. SIDNEY HARTUNG - Julgamento: 30/9/2010 QUARTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL - DEMOLITÓRIA. Rejeição da preliminar, inocorrência de violação ao Princípio da Identidade Física do Juiz, tendo em vista que, conforme jurisprudência deste C. Tribunal de Justiça, não se trata de princípio absoluto, em especial no caso em análise, cuja sentença apenas

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se baseou em prova documental e pericial não produzida em audiência. Ausência de violação à função social da propriedade, pois objetiva o decreto municipal justamente a uniformização dos padrões urbanos. Fechamento de varanda que viola a convenção de condomínio e a legislação que regula a matéria. Precedentes jurisprudenciais. Manutenção da sentença. Aplicabilidade do art. 557, caput, do CPC. NEGADO SEGUIMENTO AO RECURSO. 0010454-87.2003.8.19.0209 (2007.001.41502) – APELAÇÃO - 1ª Ementa. DES. LUIZ FELIPE HADDAD Julgamento: 8/4/2008 - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Civil. Processual Civil. Lide de obrigação de fazer proposta por condomínio de edifício de apartamentos, em bairro nobre da capital, em face do casal de proprietários de unidade de cobertura, no sentido de eles desfazerem obra de fechamento de varanda, dita infringente da convenção da pessoa formal. Sentença de procedência. Apelação. Cláusula do citado estatuto, que realmente proíbe tais fechamentos, por importarem em alteração de fachada. Perícia realizada que assinalou o envidraçamento incolor, feito com boa técnica, que não causou prejuízos e que também positivou que obras semelhantes, inclusive colocação de toldos, foram autorizadas, até tacitamente,

desde o habite-se dado em 1999. Fato superveniente, à luz do artigo 462 da Lei de Regência, no efetivar de assembleia geral, em janeiro/2007, muito depois de começado o processo, em que se resolveu permitir a utilização de vidros de tal natureza, para fechamentos de varandas, mediante restrições, nas quais não se acha a obra increpada; tendo o síndico dito sobre parecer de engenheiro sobre não haver perigo estrutural; silenciado a propósito a pessoa formal. Prova feita pelo aludido casal no rigor da proteção de filha pequena que ambos têm; proteção essa de cunho constitucional. Receio, também ponderável, em ficar a varanda aberta, contra fortes ventos e intensas chuvas. Interpretação de tal ditame convencional, como do artigo 1.335 do Novo Código Civil, que não discrepa do antigo, nem da Lei 4.591/1964, que deve ser, acima de literal, racional e teleológica. Entender pretoriano desta Corte, no abono do que aqui se faz, referenciado por aresto da 5ª Câmara Cível, na Apelação 657/1996, sob relatoria do des. Carlos Ferrari. Pretensão que deve ser desacolhida. Sucumbência do autor no suporte das custas e dos honorários de advogado, estes fixados em 20% sobre o valor da causa, atualizado, haja vista que tal valor não é grande, como o foi o labor da representação postulatória do polo passivo. Sentença que se reforma em que pesem as qualidades do prolator. Recurso que se provê.

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0034757-73.2009.8.19.0204 – APELAÇÃO 1ª Ementa. DES. NAGIB SLAIBI - Julgamento: 11/5/2011 - SEXTA CÂMARA CÍVEL Direito Civil. Condomínio. Cobrança de cotas condominiais. Planilha do débito. Sentença de procedência. Recurso. Cabimento em parte. Demonstração de pagamento de uma das cotas cobradas. Juros de mora aplicados nos termos da lei. Art. 1.336, § 1º, do Código Civil de 2002. “Os juros de mora possuem caráter educativo-punitivo e visam evitar possíveis inadimplências entre os condôminos. Ao condômino inadimplente, existe previsão de juros legais, no percentual de 1% ao mês, nos termos do art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/64, além de multa, e correção monetária em plena conformidade com a autorização legal, assim estipulada nos dispositivos 406 e 1.336, § 1º, ambos do Código Civil de 2002, tudo a partir do vencimento de cada cota.” (Ap. Cív. nº 0007143-17.2009.8.19.0003, 16ª Câm. Cív., relª Desª Teresa Castro Neves, j. 20/12/2010.) Provimento parcial do recurso. 0006568-63.2008.8.19.0061 – APELAÇÃO - 1ª Ementa. DES. ELISABETE FILIZZOLA - Julgamento: 22/3/2011 - SEGUNDA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CO-

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TAS CONDOMINIAIS. Como se depreende no art. 1.336, I, do Código Civil, são deveres dos condôminos concorrer com as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais e, assim sendo, restando comprovada a inadimplência dos réus, impõe-se a procedência do pedido. Inclusão na planilha de débito de honorários advocatícios contratuais, em virtude da convenção condominial. Impossibilidade. Em sede judicial, a fixação de honorários é de competência do magistrado e decorre de previsão em norma processual. RECURSO PROVIDO, EM PARTE. 0108262-32.2006.8.19.0001 (2008.001.39981) – APELAÇÃO - 2ª Ementa . DES. EDSON VASCONCELOS - Julgamento: 29/10/2008 - DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL AGRAVO LEGAL - COBRANÇA - COTA CONDOMINIAL CONFISSÃO DO DÉBITO - A agravante confessa a inadimplência do débito condominial, argumentando tão-somente a impossibilidade de cumprimento da obrigação em razão de dificuldade financeira e resistência

do agravado em acordar o pagamento da quantia executada parceladamente. Dever do condômino de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais. Negado provimento ao recurso. 0 02 4 8 4 7 - 81 . 2 011 . 8 . 1 9 . 0 0 0 0 AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1ª Ementa. DES. BENEDICTO ABICAIR - Julgamento: 26/5/2011 - SEXTA CÂMARA CÍVEL AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CAUTELAR. INDEFERIMENTO DE LIMINAR. Ação cautelar inominada movida pelo síndico que foi destituído pelos condôminos do Condomínio agravado. Pedido de concessão de liminar para a sua recondução ao cargo. Assembleia Geral Extraordinária que não observou as formalidade legais para a adoção de medida extrema, ou seja, destituição do síndico. Reforma da decisão. Recurso provido na forma do artigo 557, § 1º-A, do CPC, para conceder a liminar e determinar a recondução do agravante ao cargo de síndico.

0 0 6 01 8 6 - 3 8 . 2 010 . 8 . 1 9 . 0 0 0 0 AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1ª Ementa. DES. HELDA LIMA MEIRELES - Julgamento: 23/11/2010 - DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL Agravo de instrumento. Decisão que, em ação de intervenção em condomínio, rejeitou, em sede de embargos de declaração, as preliminares de impossibilidade jurídica do pedido e da perda do objeto da ação. Manutenção. O pedido de destituição de síndico, quando comprovada a má administração, não é vedado pelo ordenamento jurídico. É sabido que as condições da ação são verificadas de acordo com as afirmações dispostas pelos autores em sua inicial, e não se confundem com o mérito. Se o pedido é infundado, deve ser analisado em seu mérito, e não como questão processual inicial. Quanto à perda do objeto, com razão o juízo ao verificar que a aproximação do termo final do mandato da atual síndica não é motivo, por si só, para entender que há a perda superveniente de interesse de agir, até mesmo porque há pedido expresso na inicial para efetivação de auditoria nas contas condominiais, havendo, ainda, a possibilidade de reeleição da síndica, admitida pelo agravante. A análise quanto às questões meritórias, portanto, devem ser efetivadas apenas no momento propício, após dilação probatória. Artigo 557, caput do CPC. 0047841-74.2009.8.19.0000 (2009.002.36346) - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 2ª Ementa. DES. SÉRGIO CAVALIERI FILHO - Julgamento: 11/11/2009 - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL LIMINAR. MEDIDA CAUTELAR. DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO DE CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. LEI N° 4.591/64. A agravada foi destituída do cargo de síndica do condomínio agravante, através de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 13 de maio de 2009. Pela leitura da convenção de condomínio juntada aos autos, o síndico poderá ser destituído de suas funções, sem alegação de motivos, quando assim deliberarem os condôminos, que representem a maioria absoluta de votos. O previsto coaduna-se com o esposado no §5° do art.22 da Lei n° 4.591/64, que rege a matéria: “O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições

previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes em assembléia geral especialmente convocada.” Ainda que a redação da convenção pudesse gerar dúvida, o que de fato não percebo, a orientação legal é no sentido de que o quórum para aprovação da referida destituição deve se basear no número dos condôminos votantes na assembleia, e não no número total de condôminos. Provimento do recurso. Desprovimento do agravo interno. 0010861-83.2009.8.19.0209 – APE-LAÇÃO - 1ª Ementa. DES. ZÉLIA MARIA MACHADO - Julgamento: 15/3/2011 - QUINTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÕES CÍVEIS. Medida cautelar de busca e apreensão e ação de prestação de contas. Sentença única. Contas não prestadas em assembleia. Dever de prestá-las em juízo. Documentos objeto da apreensão que pertencem ao condomínio. Ausência de comprovação da entrega da documentação à administradora. Recursos providos. 1. Conforme previsão legal é dever do síndico prestar as contas de sua gestão à assembleia geral dos condôminos e, não havendo comprovação de que as mesmas tenham sido prestadas e aprovadas, impõe-se reconhecer a procedência do pedido deduzido na primeira fase da ação de prestação de contas. 2. Os documentos relativos ao condomínio, na posse do ex-síndico, devem ser entregues à nova administração. A recusa enseja o manejo da ação de busca e apreensão. 0004322-80.2004.8.19.0208 – APELAÇÃO - 2ª Ementa. DES. HELENO RIBEIRO P NUNES - Julgamento: 25/1/2011 - DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL AGRAVO INTERNO - CONDOMÍNIO - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS PRIMEIRA FASE. Dever do síndico de apresentar as contas referentes ao período de sua administração, na forma prevista nos artigos 914, § 2º, e 917 do CPC. Legitimidade dos integrantes do conselho fiscal para exigi-las. Ausência de aprovação das contas em assembleia. Auditoria contratada que, ante a falta de documentos, resta impedida de opinar sobre a movimentação financeira do período (saldos iniciais e finais). Recurso ao qual se nega provimento. OUT_NOV_DEZ 2011

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responsabilidade social

Ação da Cidadania contra a Fome, a Miséria e pela Vida A campanha Natal sem Fome une, cada vez mais, todo o país na luta por um ideal em comum: um Brasil sem fome. E a CIPA, movida por sua responsabilidade social, também participa ativamente desse movimento. A campanha Natal sem Fome da Ação da Cidadania contra a Fome, a Miséria e pela Vida é, sem dúvida, um dos maiores eventos de solidariedade do país. Desde que Betinho, em 1993, conclamou a sociedade para garantir que, pelo menos no Natal, todos os brasileiros tivessem o que comer, as campanhas têm batido todos os recordes de participação e de arrecadação. O Comitê Rio foi criado em 1993 para dar suporte legal às atividades de construção da cidadania no estado do Rio de Janeiro e é parte integrante da Ação da Cidadania contra a Fome, a Miséria e pela Vida, mais conhecida como Campanha contra a Fome, liderada pelo saudoso Betinho e oriunda do movimento Pela Ética na Política. O desafio é que o Brasil ainda tem milhões de brasileiros famintos e, enquanto for necessário, a sociedade deve arregaçar as mangas para garantir que todos tenham algo que comer e possam comemorar, pelo menos no Natal, um Brasil sem fome. Afinal, como dizia Betinho: “Quem tem fome tem pressa”.

Participe, doe. Estamos nos aproximando do Natal e já é hora de começar a pensar nas doações. Participe! Incentive as doações em seu condomínio! Entre no site www.acaodacidadania.com.br e veja os locais para doação. Faça você também uma ação social.

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CIPA Solidária – Natal sem Fome

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Entrevista

por Stella Maris Mendonça (smarismendonca@gmail.com)

Aprendendo a empreender com João Fernandes João Fernandes é presidente da Cofix, empresa que oferece soluções em estruturas de concreto para grandes construtoras do Rio de Janeiro e inova nas áreas tecnológica, de serviços, de gestão e de pessoas. Vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-RJ), presidente da Comissão de Desenvolvimento de Recursos Humanos e líder coerente e carismático no relacionamento com pessoas, ele ministra palestras sobre gestão corporativa e sustentabilidade. Seu nome se tornou referência em educação para profissionais da construção civil com o Programa Cosme e Damião (premiado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção) que, desde o início, já formou cerca de 400 serventes e carpinteiros. Em 1975, quando chegou ao Rio de Janeiro vindo de Portugal, João Fernandes entendeu que só se podia bater metas “com” as pessoas. O ambiente que imperava à época na construção civil era tremendamente degradante, com empregados dormindo em tábuas, passando fome, andando de chinelos ou descalços. “Percebi, desde o início, que ali havia uma grande oportunidade de transformação e, mais do que isso, que as empresas precisavam acompanhar o ritmo ou os desejos e as necessidades de suas pessoas.” Pela busca contínua da qualidade, aliada à segurança e à satisfação de seus trabalhadores, e pelos projetos sociais, como a contratação de ex-presidiários, a 70

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Cofix recebeu diversos prêmios, inclusive o prêmio Sesi de Responsabilidade Social – Qualidade de Vida no Trabalho, conquistado em 2007. Na Cofix, a paixão e o comando são fundamentais a cada líder, de forma a sintonizar sua área com a empresa. Por tudo isso, a empresa, hoje com 1.400 funcionários, tem investido muito em seu RH, que deve saber como operam todas as áreas e, sobretudo, como gerar pessoas que saibam entregar muito mais do que o combinado. “Reconhecimento não é tudo para o líder da Cofix. Queremos ouvir o som da felicidade de nossas pessoas.” Ele acredita também que não há nenhum problema em dividir ensinamento até com os concorrentes do segmento. “Nossa capacidade e vontade em servir bem ao mercado tem que superar tudo.” A experiência de João Fernandes define o sentimento consensual do profissional que esse mercado quer. “Não é vestir a camisa da empresa, cada um tem que vestir a própria camisa, mas é preciso ter a tatuagem da empresa na pele.” Nesta entrevista à revista Condomínio etc., João Fernandes nos ajuda a compreender o porquê dos percalços na hora de empreender num país com tantas possibilidades e contradições. Por um lado, há muita gente entusiasmada e disposta a lançar o próprio negócio; por outro, a realidade aponta falências que podem ser comprovadas pelos dados do Serviço de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (Sebrae) – 56% dos novos negócios fe-

cham as portas antes de completar três anos de vida. Fernandes ainda nos alerta sobre a necessidade de o candidato a empresário ser consciente dos obstáculos que vai enfrentar na nova atividade e destaca a palavra que se tornou primordial no dicionário do universo corporativo: inovação. “Inovar é aplicar uma ideia de um jeito novo e criar valor com isso.”

escolha da área na qual o empreendedor vai investir seus esforços é apenas parte desse processo. Há quem tome a decisão pensando apenas no potencial de lucro do investimento. Não é o correto. É preciso também pensar em algo que a pessoa goste de fazer. A motivação e o entusiasmo não devem cessar nunca.

Condomínio etc. – Por que 56% dos novos negócios fecham as portas antes de completar três anos de vida? João Fernandes – A resposta óbvia é que nem sempre a empreitada é bem lançada. Abrir um negócio próprio, empreender, não deve ser algo para o qual se foi empurrado por uma situação extrema, como quando se perde o emprego e não há perspectivas de outro no horizonte. Como tantas coisas na vida, empreender tem o momento certo. E, especialmente, deve-se estar bem preparado para enfrentar os desafios que surgirão. Acho o empreendedorismo um elemento importantíssimo para o desenvolvimento pessoal e profissional do indivíduo. Mais do que isso, é algo essencial para o crescimento do país. Para isso, não basta apenas olhar para o mercado. Estar capacitado para enfrentar esses desafios exige consciência. Cada pessoa tem sua percepção de quais são suas possibilidades em um empreendimento. Ser bem-sucedido é ter consciência dos caminhos para a realização (sejam eles bons ou ruins). Assim, o candidato a empresário pode definir quais são as áreas em que ele deve continuar progredindo e quais são os setores que ele tem que desenvolver para conquistar seu objetivo dentro do mercado. Abrir a própria empresa equivale a expor-se a riscos. Os perigos e os desafios vão aparecer diariamente, queiramos ou não. A

Cetc. – Como está estruturado o RH da Cofix? JF – O trabalho de estruturação do RH foi extremamente prazeroso e, ao mesmo tempo, desafiador. Implementamos a cultura da mudança e da inovação, que incluiu um modelo de participação dos funcionários nos lucros, um plano de cargos e salários, a estruturação de carreira, uma avaliação por competências, até o nível de auxiliar de obras, e um trabalho extenso de formação de líderes, com coaching, redação de códigos de ética, conduta e estratégias. Cetc. – A Cofix emprega ex-presidiários. Como tem sido essa experiência? JF – É um projeto pioneiro. Não é fácil, mas é muito gratificante ver o resultado, saber que estamos fazendo da forma correta. É preciso considerar o direito de qualquer cidadão de se recuperar e de mostrar à sociedade que ainda pode fazer muito. Quando damos oportunidades a essas pessoas, descobrimos nelas um lado inovador, um lado positivo do que é ser líder. Considero primordial o incentivo do Governo nessa iniciativa. Um exemplo a ser seguido é o Programa Responsabilidade Social e Ressocialização, criado pelo governo do Espírito Santo e que beneficia as empresas que empregam expresidiários e pessoas em regime semiaberto, oferecendo selo de reconhecimento e isenção

de encargos sociais e incluindo em seus editais o requisito de que determinada porcentagem do quadro de funcionários da empresa contratada seja de egressos do sistema penitenciário. Cetc. – Fale sobre facilitadores na determinação de tendências e preferências de trabalho, como o Team Management Profile (TMP). JF – Não utilizamos exatamente essa ferramenta como parâmetro, mas desde 2009, adotamos a ferramenta E-Talent, que trabalha com os fatores Dominância, Influência Estabilidade e Conformidade (DISC) para seleção e desenvolvimento de lideranças. Depois de compreender meu resultado e o de meus liderados pude perceber a importância do fator comportamental nos relacionamentos e no alcance de metas. Às vezes, cobramos resultados e eles não acontecem. Seja porque não nos comunicamos com a pessoa adequadamente e não a mobilizamos ou porque o desafio é incompatível com o perfil do profissional. Após a aplicação do E-Talent e da Avaliação 360 graus do presidente, dos diretores e dos gerentes, todos receberam devolutivas individuais e sessões de coaching para estabelecer o total alinhamento de expectativas entre o perfil do cargo e o desses profissionais. Cetc. – Qual o perfil de um(a) empreendedor(a) ajustado(a)? JF – Empreendedores são pessoas provocadoras, visionárias, observadoras, criativas, otimistas, que transformam em realidade ações muitas vezes nunca antes pensadas. É importante sublinhar, também, as condições específicas do Brasil, um país grande, diversificado e cheio de oportunidades. Para aproveitá-las, é fundamental estar atento às novas tendências.

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Cetc. – O senhor costuma dizer que empreendedorismo não se aprende na escola e que “a pessoa já nasce com essa ambição”. João Fernandes já nasceu com ela? A escola realmente não tem nenhum papel na formação do indivíduo empreendedor? JF – Não sei quando a intenção de criar algo diferente se cristalizou dentro de mim, mas lembro que quando tinha cinco anos, ganhei de meus pais uma caixa de lápis de cor. No dia seguinte, estava no quintal espetando os lápis na terra. Queria que nascessem árvores coloridas. Cetc. – Qual a dose necessária de perseverança no sucesso da empreitada? JF – O conselho que posso dar a quem está começando é nunca desistir. Há adversidades sobre as quais não se tem controle, como períodos de inflação e estagnação na economia. Ações negativas não ajudam ninguém a corrigir os rumos. O líder deve ter visão de longo prazo, pensar rápido, ter flexibilidade, ser transparente, ter foco nas inovações, ser criativo e ter paixão pelo que faz. Atualizar-se sempre, deixar de ser sonhador para ser um realizador de sonhos, ser disciplinado e disciplinador, acreditar que velhos caminhos levam sempre aos mesmos lugares e ter em mente que é preciso gerar benefícios econômicos, sociais e ambientais, além de assumir hoje posições com as quais será possível ter condições de sobrevivência amanhã. Muitas pessoas querem começar um negócio, mas nunca se aventuram. Outras se lançam em planos sem base e logo desistem. Nenhuma dessas posições é boa. O grande desafio é desenvolver a capacidade de acreditar em si mesmo e, ao mesmo tempo, ter humildade para não se superestimar e ouvir opinião de quem tem conhecimento e experiência. Cetc. – Como identificar o momento da necessidade de orientação? JF – Há ocasiões, sem dúvida, em que o melhor é ser orientado. Nada é demais 72

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nessa hora. O sucesso do negócio depende de se estar bem preparado, não só profissionalmente, mas também de maneira emocional e intelectual. Atualizarse constantemente, inclusive recorrendo a treinamentos adequados, pode ser o caminho. Com isso, o candidato a empreendedor terá mais informações para tomar decisões e encarar o novo desafio, além de se encaminhar, com mais segurança, para o sucesso. Cetc. – Sempre que fala sobre gestão corporativa o senhor ressalta a importância de se valorizar o capital humano nas corporações e menciona os quatro estágios de desenvolvimento das empresas: lentas, guerreiras, mestras e modelos. Qual o significado de cada etapa? JF – O que faz as empresas andarem na linha são as pessoas que lá trabalham e operam as máquinas; os produtos são apenas acessórios. Cetc. – “Se algo não tem ritmo, está com sérios problemas.” Essa afirmação é muito nítida quando se fala da vida e como pode ser entendida no nível empresarial? JF – A diversidade de perfis, o investimento nas lideranças, os prazos estabelecidos e as metas são elementos fundamentais para orientar o ritmo das mudanças em uma empresa. Porém, se o perfil dos líderes, em sua maioria, é muito conservador e “pé no freio”, com certeza, no conjunto, teremos problemas em correr riscos num novo empreendimento, de mudar rapidamente os rumos e em adotar novos sistemas/ fluxo dos processos. Os resultados também serão afetados pelo tempo da resistência à aceitação do novo. Se nós não conseguirmos alcançar as tendências do mercado, as necessidades dos clientes e dos colaboradores de maneira ágil sairemos perdendo. Por outro lado, é preciso saber respeitar os ciclos e as fases de implantação de um projeto, evitando atropelar as etapas do planejado. Essa atitude pode causar muitos prejuízos às pessoas e às organizações – estresse e retrabalho desnecessários. Em alguns momentos, precisamos utilizar o senso de urgência e em outros, a sabedoria da reflexão, para criar um novo posicionamento, uma nova atitude perante os problemas.

CIPA INFORMA

Ester gonçalves oUVIDORA

A Ouvidoria CIPA quer ouvir você! Toda empresa moderna quer ouvir seus clientes. Afinal, somente dessa forma é que se pode ter elementos para melhorar ainda mais os serviços e o atendimento oferecidos. E com a CIPA não é diferente: no dia a dia da empresa, os clientes já recebem um atendimento diferenciado. Os assessores de condomínios da CIPA são pessoas altamente qualificadas para resolver as mais diversas questões apresentadas pelos clientes. Mas se mesmo assim sentirem que suas necessidades não estão sendo atendidas, os clientes devem procurar a Supervisão do Setor de Condomínios. No entanto, se ainda persistirem questões pendentes, há ainda outra alternativa: a Gerência de Condomínios. Esgotadas essas opções, os clientes devem procurar a Ouvidoria. A Ouvidoria é um serviço de atendimento aos clientes com atribuições de ouvir, encaminhar e acompanhar críticas e sugestões. Ester Gonçalves,

ouvidora da CIPA, ressalta: “Esgotadas as vias tradicionais, o ouvidor deve ser acionado. Minha intenção é mostrar aos clientes que somos os mais interessados em sanar qualquer questão que, porventura, tenha ficado mal resolvida”, afirma Ester. A pessoa que ocupa cargo de Ouvidor – que é de fundamental importância para qualquer organização – deve ter boa navegabilidade dentro da empresa para que possa, independentemente do serviço ou produto reclamado, solucionar o problema. Ester Gonçalves é amplamente qualificada, experiente e está na CIPA há muitos anos. Esses elementos vêm corroborando para que ela obtenha sucesso e reverta as situações em prol dos clientes, evitando, desse modo, que demandas semelhantes voltem a ocorrer. Se você sentir necessidade, fale com a Ouvidoria por meio do telefone 2113-6432 ou do e-mail ouvidoria@ cipa.com.br.

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história

por milton teixeira

Os 150 150 anos anos da da Os recuperação recuperação da da Floresta Floresta da da Tijuca, Tijuca, hoje Parque Nacional da Tijuca

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Esta é uma das melhores opções de lazer: passear no Parque Nacional da Tijuca, tombado pelo Ibama e pelo Patrimônio Histórico e Artístico Nacional. Possui vegetação característica da Mata Atlântica e abrange uma área de 3.300 hectares. É a segunda maior floresta urbana do mundo (a primeira é o Parque Estadual da Pedra Branca, também na cidade do Rio de Janeiro, Zona Oeste) e a ela pertencem as Serras da Carioca, Tijuca e Pedra Bonita e a Pedra da Gávea. A Floresta da Tijuca é o espaço mais conhecido do parque, com 600 hectares. Sua história é das mais interessantes e mostra que, quando o homem quer, pode reverter um quadro de total destruição da natureza. Até meados do século XVIII, o que existia era a legítima Mata Atlântica, ainda literalmente incólume. Corre, inclusive, a lenda que Joaquim José da Silva Xavier, o Tiradentes, teria sido convencido por José Álvares Maciel a entrar para a Conjuração Mineira quando este mostrou ao protomártir a Floresta da Tijuca, alegando que tamanha riqueza não podia continuar nas mãos lusitanas. O que se sabe de verdade é que, até 1760, a floresta estava intocada. Nesse mesmo ano, chegam ao Rio de Janeiro as primeiras 200 mudas de café, vindas do Maranhão. Distribuídas pelos conventos do Rio, logo o café medrou na encosta do Morro de Santo Antônio, plantado pelos frades capuchinhos italianos. Alguns anos depois, o café era levado para o Maciço da Tijuca, começando aí a devastação, que foi acentuada com a chegada da Corte, em 1808, quando passaram a vir

imigrantes açorianos experimentados no plantio da rubiácea, que se espraiou por todo o maciço. Com a chegada do imigrante francês Luís François Lecesne, em 1817, o sistema de plantio se sofisticou. Lecesne, que viera de São Domingos, trouxera de lá técnicas avançadas de plantio e rentabilidade do solo, que aplicou com sucesso em sua Fazenda São Luís, no alto da Boa Vista, logo imitado pelos vizinhos. A mata era simplesmente queimada e reduzida a carvão, vendida na cidade por baixo preço. A técnica de Lecesne aumentava a produtividade de café por hectare, mas ao custo elevado da redução de vida útil do solo, que rapidamente se esgotava em 30 anos. Realmente, por volta de 1845, as fazendas de café da Tijuca começam a mostrar sinais de esgotamento. Para piorar, o desmatamento inconsequente do solo levou à depreciação dos mananciais que abasteciam a cidade, ocasionando períodos de acentuada seca, principalmente no verão. No ano de 1849, a cidade foi atacada pela cólera-morbo e, no ano seguinte, pela febre amarela. Essas duas epidemias calaram fundo na alma dos administradores do Ministério da Viação e Obras Públicas e da Agricultura, que passaram a procurar novas formas de abastecer a cidade da preciosa e escassa água, tão necessária às práticas higiênicas, agora obrigatórias por causa da peste. O Ministro da Viação e Obras Públicas, Luís Pedreira do Couto Ferraz, futuro visconde do Bom Retiro, mandou desapropriar diversas fazendas na região da Tijuca

para, assim, proteger alguns mananciais que abasteciam a cidade. Entretanto, tais medidas logo se mostraram insuficientes. Passou-se, então, para uma solução mais radical. No dia 13 de dezembro de 1861, o imperador D. Pedro II ordenou, por Decreto Imperial, o replantio da Floresta da Tijuca e das Paineiras, indicando para a consecução de tal mister o major da Guarda Nacional Manoel Gomes Archer, notável silvicultor que mantinha uma fazenda de mudas de plantas em Guaratiba. Uma semana depois, outro decreto demarcava a área de replantio, que abrangia quase 600 hectares, bem como o pessoal adjunto e as normas processuais.

A Archer foram destinadas uma verba especial e uma equipe de seis escravos, dos quais um aleijado e uma mulher, para serviços de cozinha. Eram recursos limitados, mas escolheu-se o homem certo. Dotado de uma pertinácia inquebrantável e de uma capacidade de trabalho incomum, Archer cumpriu sua missão. Em 13 anos de trabalho contínuo, foram plantadas cerca de 100 mil árvores de 60 espécies diferentes, das quais a maior parte vingou. Archer mandava vir suas mudas de Guaratiba e não tinha preconceito quanto a espécimes vegetais brasileiras ou estrangeiras. Plantou de tudo um pouco, de eu-

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caliptos a cambucás. Cansado de ver seus pedidos de verba negados pelo Ministério da Agricultura, pediu demissão em 1874. Seu substituto foi o barão Gastão D`Escragnolle, que era mais bem relacionado com o imperador e obtinha, assim, as verbas necessárias para o replantio. O barão mandou contratar, para assessorá-lo, o paisagista Auguste Marie François Glaziou, que criou caminhos e recantos turísticos, a maior parte deles ainda existentes, transformando a floresta num parque aprazível, que atrai visitantes de todo o mundo. A morte do barão D`Escragnolle, em 1888, e a partida de Glaziou do Brasil, em 1895, in-

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terromperam todo o trabalho, do qual não houve continuidade por mais de 40 anos. Alguns prefeitos do novo regime fizeram obras na floresta, a maior parte delas apenas de manutenção. Em 1903, o prefeito Francisco Pereira Passos remodelou o Alto da Boa Vista e a Praça Afonso Vizeu, bem como alguns acessos da floresta, pelo menos até a Cascatinha. Em 1920, Carlos Sampaio executou obras de manutenção nos acessos. Em 1926, Prado Júnior refez pontes e caminhos e ergueu monumentos em seu interior, entre eles um em homenagem ao barão D`Escragnolle e outro, a Archer. Somente em 1937 a questão da Flores-

ta da Tijuca voltaria à tona, com o crescimento do fluxo de turistas para o Rio de Janeiro. Nesse mesmo ano, o prefeito Henrique Dodsworth iniciou a abertura da Avenida Tijuca (atual Édison Passos), a primeira projetada com vistas ao turismo. Essa via foi paisagisticamente muito bem cuidada, ornada com monumentos antigos recuperados de demolições resultantes da remodelação da cidade. Nessa ocasião, apareceu a oferta do industrial Raimundo Ottoni de Castro Maya, dono de bela morada na Estrada do Açude (o Açude da Solidão, hoje importante museu de história e arte). Maya propôs

o Vale Encantado, que, com uma altitude de 300 metros, permite ver a Praia da Barra da Tijuca, a Lagoa e o Canal de Marapendi, o Recreio dos Bandeirantes e o Grumari. Esse vale fica na Estrada da Paz e começa na Praça Martins Leão, local onde se encontra a Capela de Santo Cristo dos Milagres.

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patrocinar a reforma da floresta, oferta aceita prontamente pela prefeitura, já que esta não possuía verbas para tal. Com esse objetivo, Maya contratou o arquiteto Wladimir Alves de Souza para restaurar as construções existentes, dando o plano para a entrada monumental pela Praça Afonso Vizeu, os restaurantes Cascatinha e Esquilos (na antiga casa do barão D`Escragnolle) e a floresta, este último instalado na própria senzala da antiga residência do major Archer. A Capela Mayrink foi restaurada na mesma ocasião e ganhou pinturas de Cândido Portinari (doadas por uma sociedade criada pelo próprio Castro Maya para a manutenção da floresta). Para a capa vegetal, Maya contratou o paisagista Roberto Burle Marx, que recompôs antigos caminhos e trilhas. Restaurou acessos como da Cascatinha Taunay, do Alto do Midosi, do Jardim dos Manacás e do Lago das Fadas. Em 1944, Castro Maya dava seu trabalho como encerrado. Em 13 de dezembro de 1961, por decreto do presidente João Goulart, foi oficialmente criado o Parque Nacional da Tijuca, que abrangia a própria floresta e as áreas adjacentes. Atualmente, ela é reconhecida como Reserva da Biosfera da Humanidade. Cinco rios cortam a floresta, que possui dois grandes picos: o Pico do Papagaio, com 975 metros de altura, e o Pico da Tijuca, com 1.020 metros. São muitos os pontos que valem a pena ser visitados na floresta: a Cascatinha Taunay (ganhou esse nome porque foi propriedade do pintor Nicolau Antoine Taunay), a Capela Mayrink (erguida em 1860, na época propriedade do capitalista Francisco de Paula Mayrink) e o Lago das Fadas. Existem outros caminhos e paisagens imperdíveis:

a Estrada das Furnas, recanto com muita mata e trechos de grandes pedras e grutas. Foi visitada em meados do século XIX pelo naturalista Louis Agassiz, que reformulou suas teorias sobre a glaciação mundial tendo em vistas as formas rochosas que encontrou ali. a Pedra do Imperador, mirante que fica a caminho da Vista Chinesa e do qual se tem uma vista panorâmica da Lagoa Rodrigo de Freitas, de Ipanema e do Leblon. a Vista Chinesa: de lá é possível admirar deslumbrantes paisagens: Corcovado, Pão de Açúcar, Baía de Guanabara, Lagoa, Ipanema e Leblon. Seu nome deriva do fato de que ali ficavam os trabalhadores chineses trazidos para o Brasil para abrir a antiga estrada da Tijuca, em 1865. Eles trocavam tudo o que ganhavam por ópio, que fumavam no local em grandes cachimbos. Em 1904, o prefeito Pereira Passos mandou erguer o quiosque até hoje existente, projeto do paisagista Luiz Rey. Quanto ao parque, criado em 1961, divide a cidade em Zonas Norte e Sul, preservando uma ampla área verde de 3.300 hectares. Pouco resta de sua mata tropical primitiva, destruída por madeireiros e car-

voeiros, que foi recomposta com mudas das regiões vizinhas. Hoje a mata ondula em ipês-amarelos, tabaco, angico, jequitibás, canjerana, canela, quaresmeiras, cambuí e muitas outras árvores que convivem com espécies exóticas adaptadas, como dracena, bambus, jabuticabeiras, jambeiros, jaqueiras e até cafeeiros. A destruição original, porém, não passou impune. Atualmente, o parque já não tem o macuco e o jaó que outrora voavam por suas árvores. Mas a fauna é diversificada: muitos insetos, cobras (algumas venenosas, como a coral e a jararaca), variadas espécies de pássaros, entre eles tangará, alva araponga, beija-flores, inambus e gaviões. Dos mamíferos, ressaltam macacos, quatis, tatus, tamanduás-mirins, gambás, pacas, caxinguelês etc. As chuvas caem mais entre setembro e abril. Dispõe de boa infraestrutura para receber visitantes e oferece atrações: Cristo Redentor, Paineiras, Mirante Dona Marta, Vista Chinesa, Pedra da Gávea e Mesa do Imperador, entre outras.

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SEGURANÇA

Mário Affonso de Souza, síndico do Condomínio Santa Mônica Sul, na Barra, adotou a vigilância terceirizada há mais de duas décadas

Pazterceirizada A segurança dos moradores está sempre entre as maiores preocupações dos síndicos. Por isso, treinamento dos funcionários de portaria e aquisição de equipamentos modernos são imprescindíveis. Mas muitos condomínios cariocas já não se sentem seguros apenas com esse aparato. É crescente o número de gestores que têm buscado apoio na segurança terceirizada. Para eles, a contratação de vigilantes oferece mais tranquilidade, já que esses profissionais são treinados para lidar com situações de risco.

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Síndico de um edifício de 18 andares e 35 apartamentos, localizado em uma das esquinas mais movimentadas de Ipanema, Paulo Emílio Soares, que conta com o auxílio da CIPA na administração, revela: a segurança terceirizada, modelo adotado há seis anos, foi a melhor alternativa. O administrador Marco Aurélio Ginsberg, que trabalha para o condomínio há sete, explica por quê: “Na época, era grande a incidência de assaltos a edifícios localizados nas proximidades da comunidade do Cantagalo. Os moradores, que viviam so-

bressaltados, sugeriram um sistema de segurança que lhes desse mais tranquilidade. A maioria dos prédios da região optou pelos vigilantes, porque eles estão habilitados a trabalhar armados.” O prédio conta atualmente com quatro vigilantes terceirizados, que se revezam em turnos. “No começo, tínhamos oito profissionais que trabalhavam em duplas em turnos de 24 horas. Com o passar dos anos e a melhoria na segurança na região, graças à instalação das UPPs, reduzimos esse quadro pela metade”, afirma o admi-

Marco Aurélio Ginsberg optou pela segurança terceirizada no condomínio que administra, situado em uma das esquinas mais movimentadas de Ipanema

nistrador, acrescentando que é importante pensar de forma estratégica. Para Ginsberg, não adianta atacar uma única frente. “Quando pensamos na questão da vigilância, não deixamos de considerar a tecnologia. Nós investimos também na compra de equipamentos, entre eles 36 câmeras espalhadas pela portaria e partes comuns. Isso sem falar no treinamento dos porteiros, que eu e o síndico fazemos questão de monitorar. Eles devem atuar em sintonia com os vigilantes.” Segundo Nilton Jorge Fonseca, diretorpresidente do Grupo Security Global, que atua no ramo de produtos e serviços para segurança patrimonial há 29 anos no Rio

de Janeiro, a demanda por equipamentos está aumentando, principalmente na Zona Sul, onde os condomínios têm poder aquisitivo mais elevado. “O trabalho dos vigilantes deve vir acompanhado de um aparato tecnológico de qualidade”, diz o executivo. Ele revela que a procura por produtos, como sensores de presença, circuito fechado de TV, câmeras infravermelho e sistema de alarme, está aumentando na Lagoa, em Ipanema, no Leblon, em Copacabana e na Tijuca. “Todos os dias elaboramos, pelo menos, dez orçamentos. Os síndicos entendem que a segurança não se faz apenas com material humano, mas com um conjunto de fatores”, enfatiza Fonseca.

Segurança orgânica versus segurança terceirizada Muitos condomínios, a maioria deles residenciais de grande porte ou comerciais, optam por contratar quadro de vigilantes próprios, devidamente treinados e credenciados pela Polícia Federal (PF). O modelo, chamado de vigilância orgânica, difere da terceirização, já que o empregador é o

próprio condomínio. O consultor em segurança predial do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio) Raimundo Castro levanta as vantagens desse sistema: “A vigilância orgânica permite ao síndico ter um controle maior sobre o efetivo, que ele pode selecionar, treinar, premiar. Já na

segurança terceirizada, existe mais rotatividade, o que impede maior aproximação com os moradores. Em segurança predial, é fundamental que os empregados conheçam a fundo os hábitos das pessoas; eles devem se sentir parte daquela comunidade. O treinamento precisa ser bem especí-

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fico, de acordo com o dia a dia do condomínio. No modelo terceirizado, isso é mais difícil, embora não seja impossível.” Mas o especialista vê pontos positivos também na terceirização. “Quando o quadro de funcionários contratados se mantém fixo, ou seja, quando os vigilantes estão integrados àquela comunidade e atentos em relação a suas particularidades, o modelo é bastante interessante. E o síndico ainda tem a vantagem de não precisar se preocupar com as questões trabalhistas, porém, deve acompanhar os recolhimentos da empresa terceirizada escolhida para não ter nenhum tipo de problema.”

Preço justo Muitos síndicos reclamam do alto custo desse tipo de serviço. Raimundo Castro, do Secovi Rio, pondera que a substituição do modelo orgânico pelo de segurança privada pode representar um acréscimo de 30% no valor gasto pelo condomínio. “A não ser que, na mudança do modelo, o síndico opte por reduzir o quadro de funcionários”, completa. O atual piso salarial dos vigilantes do Rio, de acordo com o sindicato, é de R$ 800. Soma-se a esse valor o adicional por risco de vida, de 8%, o que dá um mínimo de R$ 864. “É grande o número de condomínios que trabalham com o orçamento bastante apertado e que, por isso, ainda resistem à segurança terceirizada. Mas os que podem arcar com a despesa devem estar cientes de que o sistema oferece uma série de vantagens. Além de o síndico não precisar se preocupar com salários e encargos, a empresa oferece uniforme e está atenta à qualificação, dando treinamentos regulares”, afirma Bandeira.

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O dirigente, que acumula a função de presidente da Federação dos Vigilantes do Estado do Rio, ratifica que os porteiros não estão plenamente qualificados para lidar com situações de risco, mas é importante que recebam treinamento para atuar em conjunto com os vigilantes.

Tudo nos conformes Ao optar por esse tipo de mão de obra, Castro orienta os síndicos a especificarem, no contrato, a metodologia do serviço. “Os pontos do condomínio que serão cobertos por cada vigilante, por exemplo, podem ser definidos nesse momento. A carga horária (12 ou 24 horas) também”, ensina, lembrando que os períodos de trabalho mais comuns são os de 19h às 7h ou de 18h às 6h. Castro reforça que esse tipo de serviço não cobre atendimento individual. “Seguranças pessoais devem ser contratados diretamente pelos moradores interessados.” O presidente do Sindicato dos Vigilantes no Município do Rio de Janeiro, Fernando Bandeira, alerta: ao optar pela segurança particular, é necessário escolher firmas regularizadas pela Delegacia de Controle de Segurança Privada da Polícia Federal (Delesp) do Estado. Existem cerca de 140 empresas em território fluminense aptas a fornecer mão de obra para condomínios, bancos, shopping centers e prédios públicos. “Além de terem a ficha criminal limpa, os vigilantes devem possuir uma carteira expedida pela Polícia Federal. Os profissionais passam por exames psicológicos e recebem aulas de direito penal, tiro, defesa pessoal, combate a incêndio e primeiros socorros, entre outros temas relevantes para a atividade. A cada dois anos, devem

Fernando Bandeira, presidente do Sindicato dos Vigilantes no Município do Rio, alerta: “Existem cerca de 150 mil pessoas que trabalham clandestinamente como vigilantes”

passar por uma reciclagem, a ser oferecida pela própria empresa, sem custo para o condomínio”, esclarece Bandeira. Vale ressaltar que as regras do setor estão definidas na Portaria nº 387/06 da PF. A carteira da PF, que permite que seu portador use arma de fogo em serviço, tem validade de quatro anos. Existem, atualmente, em território fluminense, cerca de 50 mil vigilantes legalizados, dos quais menos de 1% atua em vigilância orgânica. Bandeira reforça que, ao optar por esse tipo de contratação, o gestor precisa estar atento. “Há cerca de 150 mil pessoas que trabalham clandestinamente como vigilantes, sem qualquer preparo.” O número de armas de fogo usadas por empresas que funcionam de forma irregular é ignorado.

a pequena cidade

Serviço Grupo Security Global (21) 2278-6667 ou www.gruposecurityglobal.com.br Polícia Federal – www.dpf.gov.br Secovi Rio – (21) 2272-8000 ou www.secovirio.com.br Sindicato dos Vigilantes no Município do Rio de Janeiro (21) 3861-7050 ou www.sindivig.org.br

Localizado na Barra da Tijuca, o Complexo Residencial Santa Mônica é quase uma cidade. Composto por cinco condomínios (três deles de casas e dois de edifícios), ele possui 435 unidades, onde vivem cerca de 1,3 mil pessoas. Com 65 casas, o mais antigo deles, o Santa Mônica Sul, é administrado pela CIPA e comandado pelo síndico Mário Affonso Soares de Souza, que exerce a função há 16 anos. Para dar conta da segurança de um espaço tão amplo, só mesmo o serviço terceirizado. A portaria principal, com duas guaritas, tem dois vigias que controlam o acesso de moradores e visitantes. Há mais

16 vigilantes circulando pelas ruas internas para garantir a tranquilidade. “Em todo o complexo”, explica Souza, “trabalham cerca de 50 profissionais contratados. O serviço é muito eficiente, nunca tivemos qualquer invasão desde que adotamos esse modelo, há 22 anos”, garante o gestor, admitindo, entretanto, que já precisou trocar de prestador de serviço três vezes. “Não adianta o síndico contratar e deixar tudo na mão da empresa, ele tem que acompanhar todo o trabalho de perto para verificar se as necessidades do condomínio estão sendo 100% atendidas”, ensina.

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Notas

Brasil será responsável por 20% das compras de imóveis em Miami Urca, no Rio de Janeiro, nem mesmo à Vila Conceição, em São Paulo. Basta ir a Miami. Para a Forbes, a tendência de fortalecimento do real faz com que os brasileiros gastem mais, além de representar a crença do Brasil na economia americana. A revista mostra que, em média, um apartamento em Miami de mil pés quadrados (cerca de 92 metros quadrados) tem preço inicial de US$ 250 mil, cerca de R$ 4 mil por pé quadrado. Em um bairro equivalente em São Paulo, com vida noturna agitada, boas escolas e restaurantes, o preço médio é de R$ 10 mil por pé quadrado, segundo a Forbes.

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Os brasileiros estão adquirindo mais imóveis em Miami, nos Estados Unidos, segundo informações publicadas pela Forbes no dia 30 de agosto. De acordo com a revista, 9% das negociações de casas na cidade da Flórida tinham participação de brasileiros em 2010, e a projeção da Associação dos Corretores de Imóveis de Miami é que esse número alcance 20% este ano. No ano passado, os brasileiros responderam por cerca de 50% das compras de casas à venda por US$ 500 mil ou mais no centro de Miami. A publicação afirma ainda que quem quiser conhecer um brasileiro rico não precisa ir à Barra ou à

Imóveis alugados no Brasil representam 18% do total

O número de imóveis alugados no Brasil representa 18% do total de domicílios ocupados no país. Entre 2000 e 2010, o número de locações cresceu 5% na média anual. De acordo com pesquisa divulgada

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pelo Ibope Inteligência, entre as cidades com maior percentual de unidades alugadas em relação às ocupadas estão Lucas do Rio Verde (45%), em Mato Grosso, e Engenheiro Coelho (40%), em São Paulo. Na análise por regiões, constatou-se que a maior percentagem de imóveis alugados está no Centro-Oeste (23,6%) e no Sudeste (20,2%), seguidos pelo Sul, com 17%. Nas regiões Nordeste e Norte, por sua vez, registraram-se taxas de 15,4% e 14,5%, respectivamente, de imóveis alugados sobre o total de domicílios ocupados. A pesquisa revela ainda que o Brasil deve ganhar 1,5 milhão de novos domicílios este ano. Com as novas moradias, o país passará a ter 69,1 milhões de residências. Segundo o levantamento, as regiões que tiveram

o maior crescimento médio anual foram: Norte (3,24%) e Centro-Oeste (2,9%). O Nordeste cresceu 2,5%, e a Região Sul, 2%. O Sudeste teve expansão de apenas 1,8%. A taxa de crescimento do número de apartamentos é superior à de casas em todas as regiões do país. Mesmo assim, as casas ainda representam 89% do total de unidades ocupadas. O índice de verticalização no Brasil – isto é, o percentual de imóveis do tipo apartamento sobre o total de imóveis ocupados – é de 11%. A região mais verticalizada é a Sudeste, com um índice de 14%. Entre as cidades com maior índice de verticalização, Santos (SP) lidera com 63%, seguida por Balneário Camboriú (SC), com 57%, e Porto Alegre (RS), com 47%.

Convenção Coletiva de Trabalho – cabineiros Após intensa rodada de negociações, foi finalmente firmada, em 25 de agosto de 2011, a Convenção Coletiva de Trabalho para a categoria dos cabineiros de elevador do município do Rio de Janeiro, com vigência a partir de 1º de julho deste ano. O percentual de reajuste dos salários ficou estabelecido em 8% (oito por cento) sobre os salários de 1º de julho de 2010. O piso

salarial ficou fixado em R$ 640 (seiscentos e quarenta reais). Além da compensação de eventual reajuste salarial antecipado, serão ainda objeto de compensação quaisquer valores pagos, a partir de 1º de julho de 2011, a título de adiantamento ou em razão do piso regional do Estado do Rio de Janeiro. As diferenças salariais advindas da aplicação

da presente Convenção Coletiva de Trabalho poderão ser pagas em até duas parcelas mensais e sucessivas, sendo a primeira juntamente com o salário do mês de setembro de 2011. Mais informações sobre essa convenção e outras dos diversos municípios do estado você encontra no site do Secovi Rio: www.secovirio.com.br.

Lei Estadual que trata do protesto de cotas condominiais é declarada inconstitucional O protesto de cotas condominiais sempre foi questão que levantou intensa discussão, existindo defensores ferrenhos com relação a sua legalidade, embasados na Lei 9.492, de 10 de setembro de 1997, que prevê o protesto de “outros documentos de dívida”. Esse posicionamento recebeu reforço com a edição da Lei Estadual nº 5.373, de 15 de janeiro de 2009, que alterou a Lei

3.350, de 29 de dezembro de 1999, no que se refere à tabela de emolumentos dos Tabelionatos de Protesto de Títulos, explicitando na Nota 1 da Tabela 24 que entre os documentos de dívida está “o crédito de cotas de condomínio edilício, decorrente das cotas de rateio de despesas e da aplicação de multa e juros, na forma da lei ou convenção de condomínio edilício, devidos pelo condômino ou possuidor da unidade”.

Ocorre que a Lei Estadual nº 5.373/09 foi declarada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em ação movida pelo procurador de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Entretanto, é bom ressaltar que o protesto não exime o condomínio de ajuizar a ação de cobrança, visto que este é o procedimento adequado para receber os valores em atraso.

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Condomínio ECODICAS

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por Stella Maris Mendonca (smarismendonca@gmail.com)

Águas do céu “O sistema de abastecimento de água adotado nas cidades brasileiras não é sustentável quanto ao ciclo hidrológico. Solo impermeabilizado e sacos plásticos empurrados pelas chuvas entopem bueiros e provocam enchentes. As árvores são de suma importância para esse ciclo porque retêm água e ajudam o solo a infiltrá-la até o lençol freático, além de contribuir para a evapotranspiração, a evaporação e a transpiração constantes dos vegetais.” Quem faz o alerta é André Vargas, ex-programador de computador que, “cansado da fixação quadrada do computador/monitor e há tempos preocupado com o meio ambiente”, resolveu estudar biologia. Fez cinco períodos na UFRJ mas resolveu se aventurar na profissão de mergulhador para visualizar na prática e in loco tudo que havia estudado. Por dois anos, ficou nessa profissão, tendo se tornado também instrutor de mergulho e expert em robótica submarina, após realizar curso de aperfeiçoamento nos Estados Unidos para pilotar 84

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e operar os Remote Operated Vehicle (ROVs). Com o passar do tempo, a consciência ecológica soou mais alto - André formou-se em gestão ambiental pelo Cefet e escreveu o projeto final intitulado “Captação de águas pluviais como alternativa para a amenização das enchentes e abastecimento público”, orientado por Lilian Karla Figueira da Silva, doutora em gestão ambiental. Ao analisar os maiores problemas mundiais, o Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD, 2000) estabeleceu oito objetivos do milênio, com os quais todos os estadosmembros das Nações Unidas concordaram. Com o objetivo de “garantir a sustentabilidade ambiental” descreve que, até 2015, os países-membros devem reduzir. Sendo assim, técnicas de aproveitamento de água das chuva são respaldadas por tais metas. No momento, nosso entrevistado se dedica, principalmente, à divulgação dessa idéia, utilizada desde os tempos antes de Cristo, na Mesopotâmia e no

Irã, sendo atualmente bem difundida na Alemanha e na Austrália, entre outros países. O Brasil, através do Projeto de 1 Milhão de Cisternas (P1MC), está paulatinamente resolvendo o grave problema de escassez de água do semiárido brasileiro para cerca de 2 milhões dos 8 milhões de habitantes que vivem na região. Segundo André Vargas, a Embrapa assegura que as famílias estão satisfeitas com o abastecimento. Condomínio etc. – A água está em crise no planeta? André Vargas – O mundo vive um estado de entorpecimento diante das questões climáticas e de um possível fim da água potável disponível no planeta. A qualidade dessa água decresce a cada dia, principalmente nos grandes centros. Como todos os recursos naturais, a água está em degradação e precisamos usá-la racionalmente, o que compreende tanto a preservação quanto a conservação de sua quantidade e qualidade. O tratamento da água alcança custos cada vez mais elevados. A Lei nº. 9433/97, que instituiu a Política Nacional de Recursos Hídricos, define que a água é um bem de domínio público, constituindo um recurso natural limitado e dotado de valor econômico.

Cetc. – Qual o objetivo de seu estudo sobre a captação da água da chuva? AV – O objetivo de minha pesquisa foi mostrar a importância da captação na resolução dos problemas de abastecimento e na diminuição de enchentes, comparando-se a viabilidade do uso racional da água da chuva nas atividades domésticas de uso secundário, através de estudo de dois casos. Um no semiárido brasileiro, muito bem-sucedido, inclusive na utilização da água de chuva como água potável, e outro realizado pela Associação Brasileira de Engenharia Sanitária e Ambiental (Abes). Almeja-se que tais projetos possam ser aplicados em escalas amplas a partir da iniciativa individual ou pela ação pública. A simples captação de água da chuva ameniza o problema de abastecimento público em razão da escassez que já ocorre no planeta. As enchentes podem ser atenuadas também, em trabalho paralelo ao programa dos “piscinões”, porém é necessário que se realize estudos com um sistema de

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Cetc. – Que importância tem a captação das águas da chuva? AV – Verifica-se que a utilização da água da chuva é possível tanto para consumo não potável quanto potável,

sendo capaz de reduzir sua falta e abastecer a população em locais onde há escassez. É uma alternativa muito interessante para a redução das despesas com tratamento, consumo, bombas... Nas metrópoles, sendo utilizada pela maioria da população, a água da chuva pode colaborar para a drenagem urbana, inclusive reduzindo enchentes por causa da impermeabilização do solo.

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informação geográfica para mensurar sua eficácia quanto ao volume de chuva que pode ser captado nos telhados. Cetc. – Há palavras-chave para esse setor? AV – As palavras-chave são sustentabilidade, escassez e solo impermeabilizado. Cetc. – Aprendi a economizar água na Alemanha. O que pode falar sobre o desperdício que acontece neste país? AV – Quando a questão da água está em foco, podem-se identificar as constantes desperdício (fazendo-se necessária a utilização racional), degradação intensificada e demanda, que levam à escassez do acesso à água doce no planeta, conforme o Programa de Meio Ambiente das Nações Unidas (Unep) descreveu em 2002. Assim, a alternativa de utilização das águas pluviais visa aliviar o problema do desperdício da água doce até que se comecem a coletar os benefícios da educação ambiental. Dessa maneira, reduziremos enchentes, auxiliaremos o abastecimento público, minimizando o

processo de poluição da água tratada e mitigando sua marcha de crescente degradação. A necessidade de água potável é cada vez maior graças à crescente população, à modificação do clima e ao desmatamento que degrada mananciais e influencia na qualidade das águas dos rios. A demanda cada vez maior por água nas metrópoles e a necessidade de captação em mananciais cada vez mais distantes geram maior gasto energético e de produtos químicos, o que aumenta o custo de sua utilização. Meu estudo propõe uma alternativa de fácil construção em residências, universidades, edifícios e outros estabelecimentos. O aproveitamento das águas pluviais, através de técnicas simples, evitará o desperdício, já que essa água deverá ser empregada, num primeiro momento, em uso secundário, como lavagem, rega etc. Cetc. – Comente os três Rs vinculados ao uso dos recursos naturais. AV – Em meio à maioria das questões ambientais ligadas ao uso de recursos naturais, identificam-se três pontos passivos

Que é desenvolvimento? A palavra desenvolver, na sua origem, tem o sentido de desembrulhar, liberar ou expandir uma coisa que estava embrulhada ou envolvida. Um botão de rosa se desenvolve quando desdobra suas pétalas e forma a flor. Por extensão, dizemos que um embrião se desenvolve ao tornar-se animal ou vegetal completo, porque ele manifesta um potencial que já existe, em gérmen, dentro de si mesmo. (...) Usamos falar “desenvolvimento de um projeto” porque também ele provém de uma ideia inicial, que é seu gérmen. Através dessa discussão de natureza

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no processo de resolução de problemas na mitigação deles: os chamados 3Rs, que representam Reduzir o uso do elemento em questão; Reutilizá-lo e, posteriormente, Reciclá-lo; ou seja, colocar o elemento – plástico, alumínio, papel e até mesmo a água – de volta ao início de seu ciclo de uso. Cetc. – Pagamos, mensalmente, um preço absurdo pela água. Essa situação pode melhorar? AV – O custo da água vem crescendo cada vez mais. Portanto, defendo a importância e a viabilidade da captação e utilização da água da chuva, além de atestar a simplicidade de sua utilização tanto para o cidadão comum quanto para o governo. Certamente, o abastecimento de água da cidade será beneficiado; despesas com a produção serão diminuídas; obras públicas, otimizadas, e enchentes, reduzidas. E, sobretudo, haverá mudanças nos hábitos dos cidadãos, já que, através da educação, podemos enfrentar as dificuldades referentes à preservação ecológica.

Trecho do livro O meio ambiente em debate, de Samuel Murgel Branco, 1988, Editora Moderna.

semântica percebemos que nenhum desenvolvimento pode vir de fora para dentro. Ele é sempre o desabrochar natural de algo que já existia em gérmen ou em embrião. Por conseguinte, é tão incongruente uma nação pretender copiar um modelo de desenvolvimento estrangeiro quanto desejarmos obter um cavalo a partir de um embrião de anta. Se forçarmos, através de implantes e injeções de hormônios, criaremos um monstro. Um desenvolvimento que não respeita ou obedece à cultura de uma nação também leva à formação de um monstro.

Trecho do livro O meio ambiente em debate, de Samuel Murgel Branco, 1988, Editora Moderna.

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O ciclo hidrológico A água dos oceanos, continuamente evaporadas, forma massas de umidade que se precipitam sobre toda a Terra na forma de chuvas, as quais em grande parte se infiltram no solo poroso e assim flui novamente, através de nascentes e rios, em direção ao mar. Em diferentes regiões da Terra, esse ciclo obedece a ritmos diversos, caracterizando regimes pluviais distintos. Por exemplo, nas regiões semidesérticas do Nordeste brasileiro, as chuvas são raras, de uma periodicidade indefinida e torrenciais; precipitam-se em grandes áreas; em seguida escoam-se rápida e totalmente, deixando de novo o solo seco e o leito dos rios vazio. Nas florestas da Amazônia ou no litoral, as chuvas são mais serenas

e moderadas, repetem-se quase todos os dias durante o ano inteiro, infiltram-se no solo e alimentam continuamente os rios. (...) Um fator que aumenta a infiltração no solo é a presença de vegetais. Quando as folhas caem continuamente ao solo e se decompõem, forma-se um material escuro e gelatinoso – o húmus -, que agrega e gruda as partículas do solo, originando grumos maiores e, consequentemente, maiores espaços entre eles, o que facilita a penetração não só da água, mas também do ar necessário à respiração das raízes. Além disso, o próprio conjunto de raízes das plantas (árvore, arbusto ou grama) e seus caules retêm a água das chuvas, impedindo um escoamento superficial, o que

a obriga penetrar por esses poros intersticiais. Os vegetais têm também um papel importantíssimo no processo de evaporação que transporta a água do solo para a atmosfera, pois as folhas transpiram quase continuamente. Assim sendo, parte da água infiltrada no solo é absorvida pelas raízes (juntamente com os sais minerais necessários), evapora pelas folhas, num processo de bombeamento constante que recebe o nome de transpiração vegetal. À soma da transpiração e da evaporação direta do solo, superfície dos rios e lagos dá-se o nome de evapotranspiração, que corresponde à parcela total de água restituída à atmosfera diretamente pela área que recebeu chuva. (...)

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Condomínio Mercado

Mais uma edição do Encontro de Síndicos O Encontro Nacional de Síndicos, promovido pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), já está em sua 38ª edição, sinal de que o evento realmente garantiu seu lugar ao sol como um fórum de debates específico para fins condominiais. Segundo Deborah O’Dena Mendonça, diretora de Condomínios, Administração e Finanças da CIPA e diretora de Condomínio da Abadi, o papel desse encontro é “fomentar, cada vez mais, a participação dos síndicos nesses eventos. Afinal, não há nenhum outro fórum tão rico para gerar conhecimento e ferramentas que auxiliem na gestão dos condomínios. Na verdade, gerir um condomínio é como gerir uma empresa”, atesta. Todas as dúvidas sobre a gestão condominial, como questões tributárias, previdenciárias e trabalhistas, assim como legislação condominial, inadimplência, meio ambiente e segurança, serão esclarecidas na 38ª edição do Encontro de Síndicos. Veja os temas que serão abordados:

Sustentabilidade benefícios da coleta seletiva nos condomínios; casos de sucesso; o impacto do lixo no meio ambiente; água: para que preservá-la?

Aspectos Fiscais e Tributários conheça as obrigações tributárias e fiscais de seu condomínio; o que muda com a Conectividade Social ICP Brasil?

Incêndio no Condomínio

Individualização de Água como é a instalação nos condomínios mais antigos? Esclareça suas dúvidas sobre a Lei Complementar nº 112/2011 (que obriga a instalação e utilização de medidores de consumo de água individuais nas edificações multifamiliares, comerciais e mistas a serem licenciadas no Rio de Janeiro).

Gerenciamento de Conflitos ─

como agir em caso de emergência? A importância do seguro residencial.

o síndico como mediador de conflitos; como lidar com um condômino antissocial? Medidas que garantem tranquilidade à comunidade.

Inadimplência

Workshop

como combatê-la com medidas alternativas?

perguntas e respostas sobre os aspectos jurídicos dos condomínios.

O evento, promovido pela Abadi há 14 anos, será realizado nos dias 24 e 25 de novembro de 2011, das 9h às 18h, no Clube da Aeronáutica (Praça Marechal Âncora,15 - Centro). As inscrições já estão abertas e podem ser feitas pelo site www.abadi.com.br ou pelo telefone (21) 2217-6950. A Abadi solicita aos participantes que levem um quilo de alimento não perecível no dia do evento, que será doado para a Sociedade Viva Cazuza. As vagas são limitadas.

Pesquisa revela principais dúvidas dos síndicos Questões trabalhistas e fiscais são as que geram as maiores dúvidas em síndicos do Rio. Numa enquete realizada pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis em seu site, 44,8% dos gestores de condomínios afirmaram ser esse o tema que gera mais questionamentos. Em segundo lugar, vem a responsabilidade na preservação do meio ambiente, com 34,5% dos votos, e cuidados com a segurança, com 20,7%. Cerca de 30% das consultas em 2010 foram sobre inadimplência. Fundo de reserva vem logo em seguida, com 15%. Alterações na convenção condominial ficou em terceiro, com 12% e mandato dos síndicos, 10% de demanda. Os demais temas citados no levantamento foram participação de inquilinos em assembleias, direito de vizinhança, uso de procurações em assembleias, fachadas de condomínios e escala de trabalho dos funcionários, que totalizaram 33% das consultas.

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Legislação por Marcelo Borges da Silva

Prescrição de cobrança de cota condominial Recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), acompanhando por unanimidade a decisão da ministra Nancy Andrighi, entendeu ser de cinco anos o prazo de prescrição para o ajuizamento de ação de cobrança de cotas condominiais inadimplidas no condomínio edilício. O entendimento se baseou na norma disposta no parágrafo 5º, inciso I, do artigo 206 do Código Civil, cuja redação abaixo transcrevemos:

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Art. 206. Prescreve: § 5º Em cinco anos: I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. A ministra relatora sustentou que o dispositivo incide sobre a cobrança de cotas condominiais pelo fato de estas estarem lastreadas em documentos como deliberações de assembleias e convenção, fazendo surgir, do mesmo modo, o caráter de liquidez da dívida.

Tal exegese encontra guarida na doutrina de alguns especialistas, dos quais destacamos a senda de Arnaldo Rizzardo disposta em sua recente obra Condomínio edilício e incorporação imobiliária, editora Forense, p. 131: “Nenhuma previsão específica existe no Código Civil e nem mesmo na Lei 4.591/1964 sobre a prescrição ou decadência em matéria que envolva o condomínio edilício. Daí se entender a incidência do tratamento comum do Código Civil quanto aos prazos para a cobrança de taxas ou contribuições condominiais, para a anulação de decisões de assembleia geral e dos atos em geral praticados ou omitidos pelos condôminos. No tocante à ação de cobrança das despesas, pensa-se que incide a regra do artigo 206, §5º, inciso I, do Código Civil, prevendo a prescrição em cinco anos para ‘a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular’. Realmente, as dívidas decorrentes de despesas condominiais estão lastreadas em documentos, pois correspondem a compras de mercadorias, ao pagamento de empregados e prestadores de serviços, e de toda a sorte de despesas havidas no edifício. Ademais, encontram amparo na convenção e em assembleias, e são calculadas em função da quantidade de condôminos existentes, já que divididas entre todos, em função da área da titularidade de cada um.” O doutrinador ainda cita entendimento convergente de Hamilton Quirino Câmara, que, da mesma forma, sustenta ser de cinco anos o prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais, o que as enquadra

“1ª Ementa DES. RICARDO RODRIGUES CARDOZO - Julgamento: 14/6/2011 - DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL

"Recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), acompanhando por unanimidade a decisão da ministra Nancy Andrighi, entendeu ser de cinco anos o prazo de prescrição para o ajuizamento de ação de cobrança de cotas condominiais inadimplidas no condomínio edilício" como dívidas líquidas e certas, apesar de não serem cobradas pela via executiva. Em acórdãos proferidos nas diversas turmas do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, encontramos entendimentos contrários à tese da prescrição quinquenal, inclusive com decisões majoritárias que adotam o prazo comum de dez anos, presente no artigo 205 do Código Civil para a ação de cobrança de cotas condominiais. Para representar todas as decisões sobre a matéria, transcrevemos a ementa do acórdão proveniente da 15ª Câmara Cível do Estado, que apreciou o agravo de instrumento nº 0027638-23.2011.8.19.0000:

DÉBITO DE COTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO DECENAL. O prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais era vintenário, de acordo com o art. 177 do Código Civil de 1916, que foi reduzido para dez anos com o advento do novo Código Civil de 2002 (art. 205). Consoante a regra de transição do art. 2.028 do novo Código Civil, as cotas condominiais vencidas de janeiro de 1990 até dezembro de 1992 devem observar a prescrição vintenária, já que decorrida mais da metade do prazo previsto no código anterior. Logo, o condomínio agravado teria prazo até janeiro de 2010 para cobrar a cota mais antiga. Como a ação foi ajuizada em 2007, não há que se falar em prescrição. No tocante às cotas condominiais vencidas a partir de janeiro de 1993, aplica-se o prazo prescricional do novo Código Civil, contado a partir de sua entrada em vigor, ou seja, 11/1/2003. Logo, a prescrição referente às mencionadas cotas só se consumará a partir de janeiro de 2013. A prescrição é decenal e não atingiu nenhuma das parcelas do débito. Recurso manifestamente improcedente.” Não obstante o respeito aos entendimentos discordantes, consideramos como correta a direção proposta nas decisões que sustentam ser decenal o prazo para a propositura de ação de cobrança de cotas condominiais, sendo esse o prazo comum de prescrição quando a lei não estabelece outra forma para determinar a situação jurídica. Dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, a nosso juízo,

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cota associativa estaria mais próxima à natureza de dívida resultante de instrumento público ou particular, podendo ser aplicado o prazo previsto no já citado §5º, inciso I, do artigo 206 do CC.

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em nada tem a ver com taxa condominial, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação. O condômino se sujeita ao compulsório compromisso de honrar com o pagamento das despesas condominiais, desde o momento que ingressa no universo condominial, sendo dispensável, inclusive, a investigação acerca da existência de convenção naquela comunidade. Ademais, as convenções condominiais não preenchem os requisitos de dívida líquida e certa, pois tais documentos não discriminam o total da dívida de cada condômino para consolidar o caráter de liquidez. Nem tampouco encontramos em atas de assembleias a determinação precisa dos valores de contribuição de cada condômino, mas tão somente o orçamento aprovado para o exercício, consoante norma disposta no artigo 1.350 do Código Civil. Entender como sendo a cota condominial uma dívida líquida e proveniente de instrumento público ou particular é alçá-la à hipótese de título executivo extrajudicial, de acordo com o estabelecido

no inciso do II, do artigo 585, do Código de Processo Civil. Todavia, ainda assim, ela ficaria despida dos requisitos formais impostos pela lei processual. Talvez possamos comungar com o entendimento presente em decisões que sustentam a prescrição quinquenal quando a cobrança é realizada por um condomínio de fato, tendo natureza distinta à de um condomínio edilício. Sendo uma associação, por exemplo, uma pessoa jurídica, a

Em que pese nosso posicionamento, não podemos desprezar a recente decisão do STJ, razão pela qual é de bom tom alertar a todos os profissionais, empresários, síndicos e administradores envolvidos no mister da administração e assessoria condominial do entendimento manifestado, mesmo sendo, a princípio, de uma de suas turmas, pois sabemos da repercussão causada em decisões emanadas por essa corte. Por fim e agora abstraindo as questões doutrinárias e principiológicas sucintamente apresentadas neste escrito, não podemos considerar crível a um condomínio edilício aguardar mais de cinco anos para o ajuizamento de ação em face de unidades inadimplentes, sendo, portanto, sempre recomendável celeridade na cobrança para evitar surpresas com decisões judiciais.

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Imóveis ESPECIALISTAS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

Reajuste de aluguel no Rio é mais que o triplo da inflação

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Os contratos de aluguel residencial no Rio de Janeiro tiveram reajuste de 28,5% nos últimos 12 meses encerrados em agosto, segundo o índice Fipe-Zap, uma parceria entre a instituição de pesquisa paulista e o site de locação de imóveis. A alta é mais que o triplo do aumento acumulado do IGP-M, que tradicionalmente serve de base para os contratos, no período. Em São Paulo, nas novas locações, os inquilinos estão desembolsando de 17% a 18% mais, segundo o Secovi-SP, o sindicato do setor de habitação. Segundo Amauri Soares, gerente de Locação da CIPA, “se o inquilino carioca abrir mão de seu contrato para buscar outro imóvel similar, certamente vai pagar mais do que já está pagando.” A Fundação Getulio Vargas (FGV) divulgou, no final de setembro, o IGP-M do mês. Embora os dados mostrem um leve recuo no acumulado em 12 meses até este setembro (7,46%, ante 8% até agosto), especialistas e administradoras avaliam que os preços dos aluguéis vão continuar

a subir. No mês, o IGP-M avançou 0,65%, ante 0,44% em agosto, puxado pela alta de 0,74% dos preços no atacado (IPA) e de 0,59% daqueles ao consumidor (IPC), que respondem por mais de 60% do índice. No acumulado do ano (janeiro a setembro), a taxa está em 4,15%. Para o economista da FGV, André Braz, a alta de 0,65% de setembro já refletiu algum efeito do aumento do câmbio. Para outubro, ele estima que o IGP-M vai desacelerar, fechando o ano ligeiramente abaixo do teto da meta de inflação medida pelo IPCA (índice oficia de preços), que é de 6,5%. Caso o IGP-M de fato desacelere, o cabo de guerra entre inquilinos e proprietários só tende a aumentar com o descolamento entre o preço dos aluguéis e a variação do índice. Segundo Rubem Vasconcellos, vice-presidente da Ademi, que reúne empresas do setor imobiliário, o preço do aluguel corresponde a de 0,5% a 0,6% do valor do imóvel. Na capital paulista, a mesma situação.

Estatísticas de Imóveis Ofertados Por Tipo Imóvel Aluguel 9%

12%

32%

15% 23%

outros

651

Apart. (2 quartos)

467

Apart. (3 quartos)

257

sala

302

Apart. (1 quarto)

196

casa

180 total 2.053

Por Bairro Imóvel Aluguel

Por Tipo Imóvel Venda

35%

21% 19%

6% 8% 11%

outros

971

Apart. (3 quartos)

574

Apart. (2 quartos)

527

COBERTURA

320

casa

164

Apart. (4 quartos)

220

6% 4% 6%

outros

copacabana

132

Recreio

118

centro

119

24%

54%

barra da tijuca

811

copacabana

477

venda

2.783

313

aluguel

2.053

116

TEMPORADA

lançamento

recreio cENTRO

17% 4% 4% 11%

total 2.046

Por Finalidade

Por Bairro Imóvel Venda

29%

TIJUCA

total 2.202

35%

1.103

barra da tijuca 500

ipanema outros

103 956

42%

56%

total 4.939

total 1.965 fonte: abadi

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