Intenciones proyectuales entre el mercado y la norma Edificios Peña Plaza y Forbes

Eduardo Agüero, Martín Marcenaro

Memorias

Peña Plaza

Nos tocó hacer una serie de obras de la escala de este edificio, es decir planta baja y tres pisos superiores, en un momento donde se produjo la confluencia entre ciertos aspectos normativos y determinados requerimientos del mercado inmobiliario. Este cruce duró apenas unos cinco o seis años y estuvo localizado principalmente en el barrio Chauvin. La normativa que permitía que en vastas áreas de la ciudad se pudieran construir edificios de densidad media, tenía cierta antigüedad. Sin embargo, el mercado no requería de estas construcciones, preservando de esta forma un tejido de viviendas individuales, con fuerte presencia del denominado chalet marplatense en todo el barrio. Hace unos quince años las viviendas unifamiliares comenzaron a dejarle paso a los edificios, a lo que el gobierno local respondió con una restricción de la capacidad edificatoria, y en este contexto realizamos el proyecto.

Posteriormente, distintos referentes de la industria de la construcción local, han ejercido reclamos que fueron avalados por el municipio, haciendo que esta escala de edificios, hoy no sean replicables. El mercado pide algo más y la normativa lo otorga. En este caso particular, se logró alcanzar una densidad poblacional de 650 hab/ha, lo que a nuestro parecer es razonable para ciertas áreas de nuestra ciudad, sin caer en grandes torres, ni en alturas mayores que terminan dejando calles en sombra durante todo el día. Además, la altura total del edificio hace que todos sus habitantes tengan una relación visual fluida con la calle, los ojos en la calle como diría Jane Jacobs:

Debe haber ojos en la calle, ojos que pertenezcan a aquellos que podríamos llamar los propietarios naturales de la calle. Se dan en este caso, ciertas cuestiones de escala que nos permitieron realizar una serie de indagaciones. Las proporciones de un volumen cuya altura es similar a su ancho, y también al ancho de la calle, otorga un buen punto de partida para explorar en la composición de la imagen. Pero también nos permite repensar todos los espacios intermedios y los circuitos de acceso al espacio privado. El proceso maquinal, que se produce en cualquier edificio de vivienda en altura para acceder a las distintas unidades, en este caso puede evitarse. Llegar generalmente en automóvil, atravesar un espacio cubierto e iluminado en forma artificial, ingresar en una cápsula que nos deposita en un pequeño palier también oscuro, buscar las llaves y abrir la puerta, es la experiencia de acceso más habitual en la vivienda en altura. En el mejor caso sin cruzarnos con nadie. En Peña, la planta baja se pensó como una superficie abierta y parquizada, para que cuando no cumpla con la función de estacionamiento pueda adquirir otros usos, otros tiempos. Los únicos espacios cubiertos en este nivel, son un pequeño hall al que solo abre el ascensor y un quincho, ubicado estratégicamente cerca de la calle para no interferir en la cotidianeidad de sus habitantes. El diseño de solados y la incorporación de la vegetación, invitan a ver esta planta como un área de expansión más repensar todos los espacios intermedios y los circuitos de acceso al espacio privado. El proceso maquinal, que se produce en cualquier edificio de vivienda en altura para acceder a las distintas unidades, en este caso puede evitarse que como una simple cochera. La escalera se abre directamente a este espacio sin la intermediación de un hall, (en las primeras ideas la imaginamos abierta, pero la normativa no lo permitió) y fue pensada para que el ascensor se utilice lo menos posible. Las circulaciones horizontales son semi cubiertas, dan a un patio interior y actúan como espacio de ventilación de las cocinas. Al aire libre y con la presencia de un árbol como interlocutor, encontrarse con un vecino tiene que ser una experiencia agradable, donde el co-habitar sea visto como un plus.

Al disponer los servicios comunes (amenities) en planta baja, la azotea se libera. Esta decisión nos permitió darle a los ambientes principales de las unidades del último piso una altura mayor, otorgándoles un ingreso adicional de luz natural. Escala edilicia y tratamiento de los espacios intermedios son en este caso una forma de repensar, en primer lugar, las relaciones de vecindad de quienes habitan un mismo edificio, como también la relación de cada habitante con la vía pública. Para reforzar esta segunda idea, diseñamos entre la estructura principal del edificio y la calle, un dispositivo materializado en acero y madera. Esta estructura nos permite lograr amplias terrazas propias (decks) en cada unidad, incorporar la vegetación y resolver la imagen con un aspecto diferencial.

Forbes

Hacer un edificio de oficinas, era tal vez un encargo habitual para nuestro estudio hace unos años. Sin embargo, hoy parece ser uno de los programas más puestos en duda por los efectos de la pandemia y la proliferación del home office. En este caso además por tratarse de una ubicación central y sobre una avenida muy transitada, se propuso completar el programa de necesidades con un gran local comercial en planta baja y entre piso. Los proyectos que involucran un mix de usos, en este caso oficinas sin destino, y comercio en planta baja, siempre nos parecen atractivos aunque en muchos casos contradicen las pautas impuestas por quienes los comercializan. Los formadores de opinión (inmobiliarias, grupos desarrolladores, y hasta funcionarios municipales) tienden a ver con buenos ojos los usos exclusivos (resabios a nuestro entender de un zonning obsoleto que hoy siguen vigentes en nuestro Código de Edificación). A tal punto que, en un edificio de viviendas de alto standard, aún hoy, es impensable contar con una planta baja de actividad comercial. La imagen del gran hall y si es posible con un acceso vehicular del tipo imperial actúan con fuerza sobre el imaginario del comprador, estimulado además por los comercializadores. Por otra parte, en nuestra ciudad las avenidas se tornan menos aptas que las calles para la vivienda de cierto posicionamiento diferencial. Por lo menos el mercado así parece indicarlo. Tal vez sea esta la causa por la cual en una avenida que atraviesa un sector de centralidad, como es Independencia en este tramo, tenga un desarrollo edilicio de una densidad aún baja.

En este contexto, se desestimó el uso vivienda y surgió el pedido de realizar un edificio de oficinas. En principio los espacios de trabajo permiten mayor libertad formal, algo menos de exigencias de las que impone el armado de la vivienda multifamiliar. Se sumó en este caso una característica atípica para nuestra experiencia como estudio.

La normativa (FOT, densidad poblacional) excedía el requerimiento de los desarrolladores, permitiéndonos ciertas licencias formales. Es decir, nos encontramos con más capacidad de edificación de la que íbamos a utilizar, cuando normalmente nuestras decisiones proyectuales se mueven en una tensión entre las exigencias de un máximo rendimiento (expectativas de los desarrolladores) y las limitaciones reglamentarias (Código de Edificación).

De esta forma, decidimos conformar una volumetría que reduzca las medianeras en la cara que mira hacia el centro de la ciudad, generando plantas variables y un aspecto de edificio en torre. Básicamente es un volumen de semi perímetro libre interceptado por dos volúmenes más bajos de medianera a medianera. Dos pisos al contra frente y tres pisos más el entre piso del local al frente. Esta estrategia proyectual, además nos permitió generar terrazas de uso exclusivo sobre estos salientes en alturas intermedias. La parte del edificio que se materializa entre medianeras, responde a las alturas pre existentes en la avenida (14 m) mientras que el desarrollo en semi perímetro libre responde a una altura esperable nos encontramos con más capacidad de edi- ficación de la que íbamos a utilizar, cuando normalmente nuestras decisiones proyectuales se mueven en una tensión entre las exigencias de un máximo rendimiento y las limitaciones reglamentarias

(32 m) para una avenida central de una ciudad de escala media. Además Independencia tiene un ancho de 32 metros, generando una proporción agradable si lograra consolidarse. Siempre tenemos el ejemplo de la agradable escala alcanzada en la Avenida Colón entre Independencia y la costa, más allá de la generalmente mala habitabilidad de los edificios que la componen.

Para exacerbar el cruce de volúmenes, el bloque alto vuela sobre la avenida. De esta manera también el edificio logra destacar- se de su entorno inmediato y cobrar más presencia si lo observamos desde el centro de la ciudad.

En cuanto a los requerimientos del uso específico, nos propusimos cumplir con criterios de iluminación natural (ningún espacio se encuentra a más de 7.50 mts de una ventana) y máxima flexibilidad de los espacios interiores. Para lograr este último punto recurrimos a un sistema estructural de losas planas alivianadas con esferas plásticas en su interior. Esto nos permitió la eliminación total de las interferencias estructurales. Cada espacio de oficinas se encuentra libre de vigas y columnas.

Con relación a la imagen exterior, el comitente nos planteó la necesidad de buscar una solución económica, tanto en la ejecución como en el funcionamiento climático posterior. Nos propuso una sucesión de mampostería y vidrio por partes iguales, incluso sugiriéndonos bandas horizontales. Con los mismos recursos decidimos estructurar, pero en una composición aleatoria, creando una imagen que consideramos se destaca por su singularidad. Este bloque de mampostería horadada en forma variable, se encastra en una piel absolutamente vidriada que cubre los volúmenes bajos.

Opinión

Al convocar al Estudio A&M –uno de los más prolíficos en la reciente arquitectura de calidad y estándar inmobiliario de la ciudad– nos interesaba explorar no exactamente dicha eficiencia y productividad (que consiguió construir mucho y bien en el contexto de la arquitectura demandada por el mercado, ya sea via operaciones de desarrolladores o de los consorcios ad-hoc creados por las figuras fideicomisarias) sino indagar en los límites de innovación y creatividad que pueden explorarse aun dentro de los requisitos estrictos del mercado. Es decir analizar las posibilidades y logros de alcanzar cotas de buena arquitectura aún dentro de tales condiciones de formulación de los encargos y de acuerdo a esa intención seleccionamos en la vasta performance reciente de A&M dos trabajos, uno de vivienda colectiva y otro de oficinas-comercio, que a nuestro juicio poseen valores entendibles como cierto plus de calidad proyectual más allá de satisfacer demandas específicas de clientes en busca de rentabilidades y buenos negocios inmobiliarios.

El estudio nos aportó entonces los materiales documentales de los dos trabajos pedidos por nosotros –el conjunto Peña Plaza y el edificio Forbes– y redactó una memoria del par de edificios que tituló sugestivamente Intenciones proyectuales entre el mercado y la norma que describe los trabajos (y en ello, las acciones que podrían entenderse como creativas o propias de intenciones proyectuales para aportar a una arquitectura de cierta calidad) como una tarea que debe conseguir buenos resultados proyectuales lidiando si se quiere con las exigencias del mercado y con las constricciones de la norma. De ello se deduce cierta relación maleable o flexible con los comitentes –en el sentido de que garantizando respuestas satisfactorias a lo que espera cada desarrollador pueden realizarse propuestas o experimentaciones que superen la media tanto en lo funcional como en lo técnico y estético– y en otro sentido, cierta reflexión crítica frente a una normativa (lo delineado por el COT y su multiple e imprevisible sistema de excepciones) que a veces puede aprovecharse en el tiempo que dura –como en el período que normatizó la densidad media de 650 h/H en el barrio Chauvin que permitió revisar y potenciar el antiguo tejido de chalets en que se inscribió el proyecto Peña Plaza– y que en otros momentos y zonas de la ciudad permite reconocer cierta falta de sensibilidad para entender un área y su tendencia de cambio ya que se daría cierta escasa interpretación del potencial de desarrollo tipológico y también cierta tendencia de los codificadores (y su sistema de otorgamiento de excepciones) aparentemente demasiado favorable al máximo rendimiento y ganancia de los agentes típicos del mercado en lugar de calificar el paisaje urbano y el espacio público.

La valoración que puede hacerse entonces de este par de obras debe situarse en como consiguen resultados de cierta calidad proyectual dentro de esa pinza estricta definida por desarrolladores y codificadores. En el edificio de Peña se podría reconocer el valor de configurar una planta baja libre y espaciada que admite la denominación de plaza que se agrega al nombre de la pieza o la acertada yuxtaposición de una caja metálica que organiza una estereoestructura de patios perpendiculares a la calle bastante mas generosos que los balcones tradicionales y configuradora además de una fachada integrada mucho mas rica que aquellas de meras superposiciones de departamentos apilados. En las oficinas de Independencia destaca un juego volumétrico resultante de que el metraje requerido por los comitentes era menor de lo que permitía el COT y una manera de resolver la exigencia de una fachada de bajo costo de aberturas estándar y antepechos de mampostería con una piel que organiza un juego lleno-vacío en que predomina la verticalidad conformando una envolvente estríada que consigue lo necesario para cada ambiente pero que además aporta una silueta urbana de gran pregnancia y significancia en el pasaje inmediato e incluso lejano de la obra.

La caja que envuelve techo y laterales del prisma de Peña ayudan a colocar sin estridencias el volumen en un entorno todavía de casas bajas y el estríado de ambas medianeras con rajas horizontales sutiles ayuda a aligerar la contundencia de la delimitación insinuando un tratamiento que el COT debería evaluar para evitar la mudez de enormes paños medianeros ciegos.

La búsqueda en planta baja de una organización transparente que trata de minimizar tabiques y cerramientos (en la memoria se cuenta la intención frustrada por las normas, de proponer una escalera abierta) consigue configurar un ámbito de características abiertas en la colocación de cocheras que trata de integrar tales espacios al continuo (sobre todo cuando están vaciós como ocurre durante el dia) así como el tratamiento paisaístico todavía incipiente que posiblemente devenga un sitio ajardinado de calidad. El núcleo de las plantas que agrupa las circulaciones verticales y el patio de ventilación no sólo logra resolver la necesidad de las tres cocinas y cuatro baños de cada planta sino que además organiza un motivo en que el enlace de los palieres de cada nivel y la baja altura y buena iluminación cenital del conjunto, activa y mejora ese espacio de servicios.

En el caso del edificio Forbes, mas allá de la singularidad de su envolvente fuertemente caracterizada por el estríado vertical de las aberturas, es interesante el juego volumétrico que se consigue al aceptar perder una parte del cubaje admitido por el COT mediante angostar en los pisos superiores franjas laterales de los semipisos de oficinas lo que permitirá organizar un falso basamento del cual emerge una silueta mas esbelta de torre, recurso que consigue en las tapas de esos ensanches, aportar terrazas accesibles a los semipisos adyacentes. El adelantamiento de la parte central de fachada y contrafachada no solo permite inscribir en tales avances de los frentes el tema del estriado vertical de aberturas sino, mediante la disposición de franjas vítreas integrales, lograr despegar el edificio de sus medianeras con lo se obtiene un juego de figura (la pared de aberturas verticales ) / fondo (lo que ofrecen los paños vidriados completos a la derecha y del basamento a la izquierda) que consigue acrecentar la esbeltéz del edificio, singularizando su imagen. Además dicho recurso compositivo ayuda a diferenciar la doble altura del espacio comercial de planta baja. Y por otra parte los retiros indicados sobre el lateral izquierdo del bloque consiguen adaptarse a la tipología de semiperímetro libre consiguiendo que tal borde medianero reproduzca el motivo de la fachada de modo de expresar un volumen completo reduciendo por ello la superficie de medianera ciega de tal lateral.

En definitiva aquello que sus autores indican como intenciones proyectuales se verifican entonces como maneras ingeniosas de resolver las restricciones convergentes del mercado y la norma, consiguiéndose en consecuen- cia, formas y detalles de ajustes o mejoras de los estándares tipológicos bastante convencionales propios en estos casos, de la vivienda colectiva y de las oficicinas en altura. En esa dirección quizá, de pequeños logros de detalles y adaptaciones tipológicas es que hay que valorar estos trabajos que ciertamente dan testimonio de una profesionalidad eficiente que no renuncia a la investigación proyectual y a la aportación de pequeñas dosis de cualidad urbana a estas arquitecturas que responden primariamente al mercado y a las eventuales restricciones normativas respecto de hacer que las geometrías abstractas (y a veces insensibles) del COT consigan empero mejorar el paisaje de la ciudad.

Las fotografías de esta nota fueron realizadas por el Estudio Obralinda