7 minute read
“Staedion laat haar tanden zien”
Gijsbert van Herk en Dré Boidin:
“Staedion laat haar tanden zien”
In de huidige conjunctuur van de woningbouwmarkt zijn de woningcorporaties de rots in de branding. Staedion neemt die rol nadrukkelijk op zich in Den Haag. In de drie grote ontwikkelgebieden Zuidwest, CID en Binckhorst voegt de corporatie forse aantallen woningen toe. Wat het totale speelveld betreft pleit bestuursvoorzitter Gijsbert van Herk voor een actievere opstelling van de gemeente. Met focus op de plannen die snel te realiseren zijn.
De gemeenteraad ging begin juli akkoord met het planuitwerkingskader voor de Bellevue-locatie schuin tegenover het Centraal Station. Op deze plek staat nu een middelhoog betonnen kantoorgebouw waarvan woningcorporatie Staedion medeeigenaar is en haar hoofdkantoor heeft. Het schetsplan voorziet twee woontorens van maximaal 180 meter hoog en een programma dat maar liefst 1.200 woningen omvat. Daarvan dertig procent sociale huur.
Dré Boidin, directeur Onderhoud en Vastgoed van Staedion, is blij dat een horde in het ontwikkelingsproces is genomen, maar wijst erop dat de hordeloop nog doorgaat. “In ons vak is de mantra dat niets zeker is tot de onherroepelijke bouwvergunning er ligt.” Voor bestuursvoorzitter Gijsbert van Herk was het vooral hoogtijd dat de herontwikkeling van deze centrumlocatie weer een stapje verder is gebracht. “Het echte werk, de planuitwerking, gaat nu pas beginnen. Deze belangrijke plek voor de stad verdient wel een gebouw met uitstraling. Dan hoop je dat de gemeente daar ook in wil investeren. Ik kan me zelfs voorstellen dat zij haar voorkeursrecht laat gelden op de naastgelegen delen van het huidige kantoorgebouw.”
Sociale woningbouw op een triple A-locatie is tamelijk uniek. “Voor de grap heb ik het wel eens over het eerste sociale penthouse van Nederland.” Dat Staedion zelf terugkeert in de nieuwbouw, die tevens 30.000 m2 bedrijfsruimte omvat, is niet uitgesloten maar allerminst vanzelfsprekend. Boidin: “Wij denken eerder aan een ministerie of rijksdienst. Als corporatie zijn wij op andere plekken in de stad meer op onze plaats.” Van Herk: “De Koninklijke Bibliotheek zou hier goed passen en dan kunnen wij op hun ‘oude plek’ weer woningen toevoegen.”
Investeringsprogramma
Staedion investeert € 100 miljoen per jaar in (sloop-)nieuwbouw. Grotendeels in de drie grote gebiedsontwikkelingen die de gemeente heeft aangewezen: CID (waar de Bellevue toe behoort), Binckhorst
en Zuidwest. Tot 2030 worden netto vierduizend woningen opgeleverd met daar bovenop nog eens ongeveer duizend woningen in het middenhuursegment. Daarnaast worden er ook duizend woningen in de buurgemeenten Westland en PijnackerNootdorp gerealiseerd. Nog eens € 100 miljoen steekt de corporatie jaarlijks in onderhoud. Hiervan gaat € 60 miljoen naar woningverbetering, waarbij woningen zowel binnen als buiten ingrijpend worden gemoderniseerd, verbeterd en verduurzaamd. Ook daarvan vindt een groot deel zijn weg naar Zuidwest. Boidin: “De renovaties die we in de afgelopen tien jaar door de stad heen hebben gedaan, bewijzen dat we daar goed in zijn. Bewoners die je trots door hun compleet vernieuwde woning rondleiden. Dat geeft je energie. Tegelijk maakt het je soort van nederig, dit werk te mogen doen.”
‘In ons vak is de mantra dat niets zeker is tot de onherroepelijke bouwvergunning er ligt ’
Boost
Over een periode van vijftien jaar voegt Staedion in samenwerking met Heijmans en gemeente Den Haag aan Zuidwest netto vierduizend woningen toe. Tweeduizend sociale huurwoningen worden vervangen door drieduizend nieuwe. Drieduizend woningen in de vrije sector (inclusief middenhuur) zorgen voor de noodzakelijke diversifiëring. “Dit zal een enorme boost geven aan de leefbaarheid van de wijk”, aldus Boidin. “Hiermee ontstaat meer draagkracht voor de voorzieningen. De cirkel van tachtig procent sociaal moet je doorbreken.” Het eerste project van Staedion in Den Haag Zuidwest, waarvan de bouw na de zomer start, is Steenzicht in de buurten Dreven, Gaarden en Zichten. Dit project omvat 220 woningen, min of meer fifty-fifty verdeeld in sociale huur en middenhuur.
‘Dit zal een enorme boost geven aan de leefbaarheid van de wijk’
Middenhuur neemt de corporatie er waar nodig bij, legt de directeur Onderhoud & Vastgoed uit. “Als een belegger dat doet, is dat uitstekend, maar als die zich niet meldt, vinden wij het niet erg om middenhuur erbij te nemen. Tot 2018 mochten corporaties dat alleen als geen commerciële partij zich meldde. Er stak altijd wel een belegger zijn hand op.” Een treffend voorbeeld is sloopnieuwbouwproject De Schaloen. Bij deze ontwikkeling van 570 woningen samen met drie andere partijen haakte vorig jaar zomer de belegger af. “Toen konden we twee dingen doen: of zelf de stekker eruit trekken, of zelf
het aandeel middenhuur voor onze rekening nemen. Gezien de enorme woningvraag was de keuze niet zo moeilijk. Weliswaar moeten wij de bouw van middenhuur ook commercieel financieren, tegen iets hogere risico-opslagen, maar anders dan een commerciële belegger kunnen wij het risico over vijftig of zelfs honderd jaar uitsmeren.”
Nu het project gered is, kloppen beleggers weer aan. “De rust is teruggekeerd, de risico’s zijn weer overzichtelijk, dan wordt het voor hen weer interessant. Maar we denken erover om het toch zelf te houden. Een eigen voorraad middenhuur maakt het voor ons makkelijker om doorstroming te organiseren.”
Maximaal maatschappelijk
Van Herk zou het toejuichen als corporaties voor middenhuur net als voor sociale huur geborgd (WSW-borging), dus goedkoper, kunnen lenen. “Maar tijdelijk en selectief, want er moet een gelijk speelveld met marktpartijen blijven. Als anticyclische maatregel kunnen corporaties met geborgde leningen de productie van middenhuur makkelijker overnemen bij projecten die anders blijven liggen. Zodra de situatie voor marktpartijen weer gunstiger wordt, nemen zij dit segment weer over.”
Los van die stimuleringsmaatregel vindt de bestuursvoorzitter dat de corporaties meer anticyclisch moeten investeren. “Nu is het moment om te laten zien wat we waard zijn. Laat je tanden zien, zeg ik tegen de collega-corporaties! Zelfs marktpartijen zijn momenteel bereid meer sociale en middenhuur in projecten op te nemen. Laten we met elkaar vier tot zes jaar maximaal maatschappelijk leveren.”
De SBI-regeling (€ 250 à € 300 miljoen) van het Rijk helpt om vergunde projecten, die anders zouden stilvallen, het laatste zetje te geven. Maar er is meer nodig en mogelijk, bepleit Van Herk. De gemeente kan meer focus aanbrengen in de projectenlijst. “In plaats van met tachtig projecten tegelijk bezig te zijn, kan de gemeente haar aandacht beter richten op de vijfentwintig die het meest kansrijk zijn om snel tot uitvoering te komen. Organiseer ‘tafeltjes en treintjes’, laat deze projecten met voorrang door alle hoepels springen.”
Creatiever
Modernisering van de woonruimteverdeling zou ook helpen. “Er zijn andere woonbehoeften ontstaan. De meeste mensen wonen alleen. Voor ons appartementengebouw Elara aan de Maanweg hebben we een deel van de woningen gereserveerd voor woningdelers op basis van friends-contracten. Bedoeld voor twee huurders die elkaar niet kennen en een woning willen delen. Dat leverde drieduizend aanmeldingen op!” De regels voor woonruimteverdeling en huurcontracten, fiscale en uitkeringsregels maken nieuwe vormen van samenwonen en woningdelen nu nog te lastig, signaleert Van Herk. “We moeten creatiever gaan inspelen op de woonbehoefte. Zo is er naast de eengezinswoning bijvoorbeeld ook behoefte aan een 3-generatiewoning. Met kangoeroewoningen kun je dit doen.” (Een kangoeroewoning is een combinatie van twee zelfstandige woningen of wooneenheden onder één dak. Daarbij hebben de woonruimtes elk een aparte voordeur.)
Intussen laat Staedion een fraaie projectenlijst zien. Op de Binckhorst betreft dat naast Elara (140 sociale huurwoningen, inpandig parkeren), Pegasus (300 sociale huurwoningen, ca. 4.200 m2 kantoor- en bedrijfsruimte en parkeren). Boidin is in het bijzonder enthousiast over het sloopnieuwbouwproject Betje Wolffstraat in Moerwijk met zeventig sociale en middenhuurwoningen, winkels in de plint en inpandig parkeren. “Een waanzinnig mooie inpassing in een drukke winkelstraat. Klassiek Haags gemetselde gevels. Drempelloos, energiezuinig. En helemaal een eigen ontwikkeling.”
Gezinnen op straat
Van Herk wil niet spreken in termen van trots. “Een eyecatcher op de Bellevue-locatie en daar dan ook sociale huur in, dat is heel mooi. Wat ik nu echt gaaf zou vinden, is als wij samen met de Rijksgebouwendienst ervoor zorgen dat tweehonderdvijftig gezinnen in Den Haag die nu op straat leven een woonruimte krijgen. De twee grootste vastgoedeigenaren van Haaglanden moeten daarvoor toch kunnen zorgen? Als dat niet lukt dan wil de lokale overheid het echt niet!” Met deze opmerkelijke twist in het gesprek legt de bestuursvoorzitter van Staedion de vinger op wat woningen in essentie zijn: een eerste levensbehoefte. “Wonen gaat over mensen, dat moeten we met alle gereken, geregel en gejuridiseer goed voor ogen blijven houden.”
