6 minute read
Haag Wonen: “Wij kunnen een vliegwielfunctie vervullen”
Mohamed Baba en Kirsten Dubbelman Haag Wonen:
“Wij kunnen een vliegwielfunctie vervullen”
Tot voor een paar jaar terug moest Haag Wonen steevast bedanken voor uitnodigingen deel te nemen aan vastgoedontwikkeling. Nu is de corporatie terug als ontwikkelaar met een ambitieus investeringsbudget. Zelfverzekerd en proactief wordt met marktpartijen aan de omvang en de kwaliteit van de woningvoorraad gewerkt. De magere jaren van de volkshuisvesting zijn voorbij.
Corporaties hebben een moeilijk decennium achter de rug waarin ze door wetgeving financieel en operationeel kort zijn gehouden. Met het torenhoog oplopen van de vraag naar betaalbaar wonen kwam de herwaardering. Haag Wonen heeft deze ontwikkeling aan den lijve ondervonden. “Een hele tijd konden en mochten we echt minder, alleen onderhoud en verhuur”, zegt bestuursvoorzitter Mohamed Baba. De inmiddels afgeschafte verhuurderheffing slokte jaarlijks 20 miljoen euro op. Daar kwam vennootschapsbelasting en beperking van renteaftrek bij. Maar het bedrijfsmodel van de sector vertoonde ook wel mankementen die om correctie vroegen.
“Met de nieuwe Woningwet in 2015 zijn de spelregels helderder geworden. Er is een professionaliseringsslag gemaakt. Wel zijn de corporaties erg in het frame van controle en beheersing gestopt, daar moeten we uit zien te komen. Maar de belangrijkste les van de afgelopen periode is toch wel dat we te allen tijde de bouwcontinuïteit moeten waarborgen.”
Inmiddels is het “vol gas op investeren”, aldus de bestuursvoorzitter. Haag Wonen heeft een investeringsbudget van 1,5 miljard euro voor de komende negen jaar. Goed voor 3.600 betaalbare woningen, naast een forse taakstelling aan renovatie en verduurzaming van de bestaande voorraad van 21.000 woningen, zegt Kirsten Dubbelman, directeur Vastgoed. “De besteding aan nieuwbouw en verduurzaming zal ongeveer fiftyfifty zijn.” Het bezit is verspreid over bijna de hele stad, met grote concentraties in Zuidwest, Centrum-Oost en de Schilderswijk. Naast woningen behoren zo’n 2.500 bedrijfsruimtes, garages, parkeerboxen en bergingen tot de portefeuille. Een andere activiteit van Haag Wonen is VvEbeheer.
In de spits
Private ontwikkelaars, beleggers, de gemeente en de corporaties hebben elkaar hard nodig om de woningproductie op peil te brengen en te houden, weet Baba. “Marktpartijen hebben het op dit moment moeilijk met de economische conjunctuur en nu staan wij in de spits. Een paar jaar geleden was het andersom.” Het aantal beschikbare locaties voor nieuwbouw is schaars, tekent Dubbelman aan. In nieuwe woongebieden zoals de Binckhorst is Haag Wonen dus aangewezen op ontwikkelaars en beleggers met grondposities. Het is een kwestie van wederzijdse afhankelijkheid, want marktpartijen moeten de gemeentelijke programmatische eis van 30% sociaal inlossen en nodigen daar graag een corporatie voor uit. “Marktpartijen hebben het nu lastig maar willen het liefst ook doorzetten want ze hebben voorinvesteringen gedaan en vinden het belangrijk hun bedrijfscontinuïteit te behouden.” Neemt niet weg dat er altijd wat te onderhandelen is. “Met elkaar judoën”, noemt Baba het. “Wij kijken kritisch naar projecten, want het is niet onze missie om andermans verliezen over te nemen. Dus we voeren een open gesprek met de boeken open op tafel. Het draait om vertrouwen en de wil om elkaar te begrijpen en te willen helpen.”
‘De belangrijkste les van de afgelopen periode is toch wel dat we te allen tijde de bouwcontinuïteit moeten waarborgen’
“Wat wij eventueel méér kunnen doen, is een vliegwielfunctie vervullen. Bijvoorbeeld op grote ontwikkellocaties alvast starten met sociaal en een deel middenhuur inclusief placemaking om het gebied te activeren. Zo kunnen marktpartijen waar nodig temporiseren voor vrijesectorhuur en koop. Om daarna hopelijk gauw weer te kunnen versnellen. Ook kunnen we in beperkte mate middenhuur overnemen. Alleen, wij betalen daar net als marktpartijen de commerciële rente voor. Het zou helpen, gezien de woningbouwopgaven, als corporaties voor middenhuur ook geborgd konden lenen, zoals voor sociaal. Dat is een lastige discussie, want marktpartijen roepen dan om een level playing field. Maar linksom of rechtsom, we zullen het samen moeten doen om structureel het woningtekort op te lossen.”
Puzzel
Als gezegd is ongeveer de helft van de investeringsruimte van Haag Wonen bestemd voor renovatie en verduurzaming. Verduurzaming zal vooral neerkomen op hoogwaardig isoleren en aansluiten op het warmtenet. De ambitie is om voor 2030 driekwart van het bezit op het warmtenet aan te sluiten. Maar niet de hele oude woningvoorraad leent zich daarvoor, zegt Dubbelman. “Er zijn ook wooncomplexen waar verduurzaming en renovatie nog altijd te weinig woonkwaliteit zou opleveren. Sloop-nieuwbouw heeft niet onze voorkeur, want je bent woningen dan toch een paar jaar kwijt en de impact op bewoners is groot, maar soms moet het. Bij sloop-nieuwbouw zetten we meteen in op verdichten, dus meer woningen terug bouwen dan er waren. Verder kijken we heel breed naar ons bestaande bezit. We overwegen om enkele strips met parkeerboxen te benutten voor woningbouw. Ook de mogelijkheid van optoppen is in beeld, al is dat zeker niet eenvoudig. Portiek-etageflats hebben geen liften, bij optoppen zou je die erin moeten bouwen. Bij verdichting speelt ook de parkeernorm een rol. Voor iedere woning erbij is, afhankelijk van de locatie, 0,6 tot 0,9 parkeerplek nodig.”
‘Bij sloop-nieuwbouw zetten we meteen in op verdichten, dus meer woningen terug bouwen dan er waren’
Voor stadsdeel Zuidwest heeft de gemeente rijkssubsidie aangevraagd voor het realiseren van een mobiliteitshub, inclusief gebouwd parkeren. Maar ook dit zal ruimte innemen. “De druk op de ruimte is nu eenmaal groot, het blijft een ingewikkelde puzzel”, zegt Dubbelman. Zuidwest heeft daarbij wel de luxe van veel binnentuinen, merkt Baba op. Daarmee blijft er voldoende ‘lucht’ in verdichte buurten. De binnentuinen worden tevens benut voor klimaatadaptatie, onder meer met de inrichting van wadi’s.
Brede volkshuisvesting
Met collega-corporaties wordt nauw samengewerkt, aldus de bestuursvoorzitter. “Zowel op vlak van asset- als gebiedsmanagement leggen we onze kaarten op elkaar en stemmen we projecten en activiteiten steeds slimmer op elkaar af.” De samenwerking met marktpartijen is erop gericht het woonaanbod te diversifiëren –met name met middenhuur en betaalbare koop – in wijken met overwegend sociale huur, vertelt Dubbelman. In Zuidwest wordt samengewerkt met BPD Gebiedsontwikkeling. Op andere plekken zijn AM of VORM of regionale spelers als NU Projectontwikkeling de partner. Ook met beleggers als Amvest, Altera en ASR worden gesprekken gevoerd. Voor de verduurzaming zijn contracten gesloten met de bouwers Era Contour en Dura Vermeer. Haag Wonen zet als volkshuisvester sterk in op verschillende sociale projecten op het vlak van leefbaarheid en onderwijs. Brede volkshuisvesting, noemt Baba dat. Met een plintenstrategie wordt de levendigheid op straatniveau bewaakt, met name door winkelruimte te reserveren voor maatschappelijke functies voor en door de buurt. Daarnaast lopen leerlingen van het ROC stage op bouwprojecten. “Een klas bouwt zelf een woning helemaal op.
Deze jongeren uit de stad zijn de vaklui die we hard nodig hebben. Verder werken we momenteel met de Haagse corporaties en de gemeente aan een gezamenlijke pilot om leraren in Zuidwest voorrang te geven bij het zoeken naar een woning.”
Haag Wonen heeft de koers voor de komende jaren uitgezet. “We doen het maximale aan nieuwbouw, verduurzaming en sterke wijken. Daarbij is het een kwestie van koersvast blijven, de continuïteit bewaken en zo gestaag verder werken aan een gezonde portefeuille.”
