7 minute read
‘Als je goed kunt delen, kun je ook vermenigvuldigen’
BruZan Ontwikkeling
Advertisement
“Als je goed kunt delen, kun je ook vermenigvuldigen.” Het is de levensfilosofie van Bruno Zandberg. Sinds 2014 heeft hij zijn eigen vastgoedbedrijf BruZan Ontwikkeling. Als allrounder zit hij aan tafel bij uiteenlopende klanten. Van supermarktondernemers en gemeenten tot particuliere investeerders en dorpsbelangen. Eén kernwaarde staat daarbij altijd voorop. “Ik bouw enkel aan duurzame relaties.”
Net na de kredietcrisis nam Bruno Zandberg in 2014 de stap om zijn vaste baan bij Bouwbedrijf Van Wijnen te verruilen voor een zelfstandige toekomst in de vastgoedontwikkeling. Een keuze die hem destijds heel wat opgetrokken wenkbrauwen opleverde. “Er waren mensen die me voor gek verklaarden”, lacht hij. “Maar mijn filosofie is dat iedere vastgoedontwikkelaar in goede tijden succesvol kan zijn. Juist in slechte tijden moet je je onderscheiden. Ik houd wel van die uitdaging. Vandaar dat ik de sprong heb gewaagd. Mijn kracht is mijn uitstekende netwerk, dat ik in de loop der jaren heb weten op te bouwen. Om vastgoed te ontwikkelen heb je uiteraard kennis van zaken nodig, maar belangrijker nog zijn je mensenkennis en je kwaliteiten om samen te werken. Wie alleen passie heeft voor stenen redt het niet. Vastgoed is bij uitstek mensenwerk.”
Kies je bewust voor een gemêleerd pallet aan opdrachtgevers?
“Binnenstedelijke ontwikkeling, nieuwbouwprojecten, woningen, supermarkten en opslagunits (FlexBloqs); ik doe eigenlijk alles. Vanuit mijn Van Wijnen-verleden was ik bij diverse klanten betrokken. Dat is zo gebleven nadat ik voor mezelf begon. Juist die afwisseling in vraagstukken, wensen en eisen maakt mijn werk zo leuk. Daarnaast houd ik van het ouderwetse speurwerk, waarbij ik zelf op zoek ga naar interessante locaties. Een goed voorbeeld van ouderwets speurwerk is ‘Mooi Vredeveld’ in Assen. Voorafgaand aan een bezoek aan de gemeente reed ik langs een vervallen gymzaaltje. Even speuren bij het Kadaster leerde me dat de gemeente eigenaar was. Nog diezelfde ochtend sloot ik een intentieovereenkomst voor de herontwikkeling van de locatie. Het resultaat is een appartementencomplex bestaande uit 14 luxe appartementen waar inmiddels tot volle tevredenheid wordt gewoond.”
Heb jij voorkeur voor bepaalde locaties?
“Voormalige schoollocaties zijn pareltjes voor binnenstedelijke ontwikkeling, omdat ze vrijwel altijd op een centrale plek in de stad of het dorp staan, met rondom alle benodigde faciliteiten. Tegelijkertijd betekent zo’n bebouwde omgeving dat je te maken krijgt met omwonenden en betrokkenen die iets van je plan vinden. Juist in dit soort projecten komt het aan op mensenwerk, met vele overleggen over de plannen, maar vooral ook met het uitleggen van je plannen in normale mensentaal aan de
omwonenden. Dat is mijn doel: om iedereen aan boord te krijgen. De gemeente, de architect, de aannemer, maar vooral ook de omwonenden. Door het iedereen zo goed mogelijk naar de zin te maken, krijg je projecten waar je niet alleen energie instopt, maar die je ook energie opleveren.”
Heeft ieder project een BruZan-signatuur?
“Geen opdrachtgever is gelijk en daardoor is geen project hetzelfde. Een supermarkt is niet te vergelijken met een woningbouwplan. Ik werk bovendien niet met één bepaalde architect of aannemer. Ik omring me met vakmensen die dezelfde passie voor vastgoed delen als ik. Die verder kijken dan één project en investeren in een duurzame relatie. Natuurlijk probeer ik ieder project z’n eigen smoel te geven. Maar zeker bij nieuwbouwplannen ligt het jasje voor een groot deel al vast in het betreffende beeldkwaliteitsplan. Binnenstedelijke ontwikkeling geeft me in die zin iets meer ruimte, maar ook daar ben ik natuurlijk gebonden aan wet- en regelgeving. Neem de parkeernorm, die bepaalt hoeveel woningen je kunt realiseren op basis van de geldende parkeernorm. Gelukkig zie ik dat steeds meer jonge bewoners kiezen voor genot in plaats van bezit. Daardoor ontstaan er creatieve oplossingen zoals deelauto’s en creëer je ruimte voor woningen op binnenstedelijke locaties. Zo’n trend geeft ons als vastgoedontwikkelaars meer mogelijkheden om de haalbaarheid van dergelijke ontwikkelingen te vergroten.”
Zie je nog meer trends?
“Steeds meer gemeenten kiezen voor binnenstedelijke ontwikkeling, mede gestimuleerd door de overheid met de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ als instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Ik ben groot voorstander van herbestemming van leegstaande en/of vrijkomende panden. In mijn optiek moeten we niet te makkelijk boerenland opofferen, maar eerst in de steden en dorpen kijken wat er aan ruimte beschikbaar is. Daar zitten vaak veel meer mogelijkheden dan je denkt. Het zijn alleen wel kleinere projecten, die een lange adem vereisen. Neem het dorpje Boksum onder de rook van Leeuwarden, waar we op de locatie van de voormalige basisschool betaalbare woningen willen realiseren voor starters en senioren. Hier zit ik aan tafel met dorpsbelang om de wensen af te stemmen op de mogelijkheden die de locatie biedt. Dat is passen en meten en vraagt om de nodige creativiteit. Ik merk dat er weinig projectontwikkelaars meer zijn die dit soort kleine projecten oppakken. Ik wil niet de geschiedenisboeken ingaan als de ontwikkelaar van de kleine projecten, maar ik loop er zeker ook niet voor weg.”
Merk je dat starters het steeds moeilijker hebben om een woning te vinden?
“Ik zie de interesse uit de Randstad voor projecten in Friesland toenemen. Zeker projecten rondom de grote kernen in Zuidwest-Friesland mogen op toenemende belangstelling van mensen uit het westen rekenen. Dat zijn kopers die vaak met een groter startkapitaal de markt betreden dan de starters uit de eigen provincie. Daarmee beland je als ontwikkelaar in een spagaat.
Voor wie ontwikkel je? De kopers uit de eigen regio die op zoek zijn naar betaalbare woningen of de kopers uit het westen die vele malen hoger kunnen inzetten? Mijn doel is om in eerste instantie te ontwikkelen voor de eigen regio. Een project waar dat heel mooi is gelukt, is ‘Mooi Franeker’. In mijn eigen woonplaats ontwikkelen we 31 woningen, waarmee we verschillende doelgroepen bedienen. Van huurwoningen en betaalbare koopwoningen tot middeldure twee-onder-een-kapwoningen. Op de start verkoopbijeenkomst kwam ik veel mensen tegen die ik persoonlijk ken. Ik zag de blije gezichten voor wie ik ging bouwen. Al snel waren de woningen verdeeld. Dan hoor ik uit verschillende hoeken dat ik de prijzen wel omhoog had kunnen doen. Maar zo zit ik niet in de wedstrijd. Ik maak die keuze vooraf op basis van een gevoel. En daar blijf ik achter staan. Daar komt mijn filosofie om de hoek kijken. Door goed te delen, kun je ook goed vermenigvuldigen. Met andere woorden: wanneer je een ander iets gunt, wordt jou ook meer gegund. Die insteek heeft me al vele prachtige projecten opgeleverd.”
Wat is jouw woonvisie voor Friesland?
“Het interessante aan de inschrijvingen voor ‘Mooi Franeker’ is dat we precies kunnen zien waar de belangstellende kopers vandaan komen. De meeste geïnteresseerden komen uit de directe omgeving. Maar we zien ook interesse van andere partijen. De kunst is om te voorkomen dat beleggers woningen vergaren om ze vervolgens te verhuren. Daar pas ik voor. Wanneer ik een woonwijk realiseer, bouw ik die voor mensen die er daadwerkelijk zelf gaan wonen. Ik ben dan ook voorstander van de zelfbewoningsplicht, waarmee je juridisch dichttimmert dat mensen woningen opkopen voor de verhuur. Dat is veel beter voor de woonkwaliteit van de nieuwe wijk. Het is een keuze die ik op dit moment gemakkelijk kan maken, omdat alles wat ik in deze markt bedenk vrijwel meteen verkocht is. Maar dat zal niet eeuwig zo blijven. Ik ben geen visionair, maar mijn ervaring is dat er na zo’n piek ook weer een dal komt. Niemand kan in de toekomst kijken. Het enige dat je kunt doen, is blijven bouwen aan projecten waar je in gelooft en honderd procent achter staat. Die levensles heb ik in de loop der jaren wel geleerd.”
