‘Wij lopen graag voor op duurzame en toekomstbestendige vastgoedontwikkeling’

BCN Groep

‘Wij lopen graag voor op duurzame en toekomstbestendige vastgoedontwikkeling’

BCN Groep in Drachten is de grootste strategische huisvestingsadviseur van Friesland. De adviseurs en managers van BCN hebben passie voor gebouwen. Ze creëren plezierige, duurzame en veilige omgevingen waarin de gebruikers tot hun recht komen. Daarbij spelen toekomstbestendigheid en duurzaamheid een belangrijke rol. BCN wil daarin graag een voorloper zijn.

Directeur Inko Tien vertelt dat BCN een echte kennis- en sparringpartner is. “We bieden strategie en advies, projectmanagement, bouwmanagement, beheer en exploitatie. Dat doen we onder meer in de sectoren onderwijs, zorg, overheid en bedrijfshuisvesting. Teamspirit, het met elkaar realiseren van goede huisvesting, staat bij ons centraal. We zijn nieuwsgierig, betrokken én resultaatgericht. Onze aanpak is nuchter. We willen dat de klant in een gebouw komt waar hij volledig tot zijn recht komt. Een gebouw moet ondersteunend zijn; de bedrijfsactiviteiten moeten door de huisvesting nóg efficiënter en effectiever worden.”

‘Een gebouw moet ondersteunend zijn en de bedrijfsactiviteiten nóg efficiënter en effectiever maken’

BCN begeleidt als integrale huisvester het proces van A tot Z, of sluit desgewenst aan bij een of meerdere fasen. “We houden ons bezig met diverse huisvestingsprojecten”, aldus Tien. “Dat kunnen eenvoudige, maar ook complexe projecten zijn. Hoe integraler, hoe leuker we het wel vinden, want daarbij kunnen we al onze expertises inzetten. We initiëren zelf ook concepten.” Volgens Tien kijkt BCN altijd samen met de opdrachtgevers en de ketenpartners naar vernieuwende, duurzame en toekomstbestendige oplossingen. “Daarbij gaan we voor een goede balans tussen de eenmalige investering en de exploitatie.”

Van advies tot realisatie

Volgens senior projectmanager Douwe Veltman is voor het vinden van de juiste huisvesting het stellen van de juiste vragen aan de opdrachtgever belangrijk. Wat verwacht iemand van het gebouw? Hoe groot moet het zijn? Hoe duurzaam? Welke activiteiten vinden er plaats? Wat zijn de wensen van de gebruikers? Hoe wil de opdrachtgever het gebouw beheren? “Alle antwoorden vertalen we tot een helder advies met duidelijke kaders.”

De projectmanagers van BCN kunnen vervolgens ook het (ver)bouwproces volledig managen. Van het doen van aanbestedingen en het opstellen van een begroting tot het maken van een planning en komen tot een sluitende exploitatie. De bouwmanagers staan klaar om de (ver) bouw binnen het gestelde budget en de planning op te leveren. Voor meerdere klanten begeleidt BCN ook het begroten en uitvoeren van het meerjarig onderhoud. “Met planmatig onderhoud kunnen wij ervoor zorgen dat er geld wordt bespaard”, zegt Veltman. “We denken ook mee als een klant het gebouw wil herbestemmen.”

Noodzakelijke verbinding

BCN zoekt bij de vastgoedontwikkeling altijd de verbinding met andere partijen. “Dat is nodig”, stelt Veltman. “Op die manier kun je kijken of je de zaken anders kunt aanpakken om tot een plezierige, duurzame en veilige omgeving te komen. Zo zijn bijvoorbeeld gemeenten verantwoordelijk voor de huisvesting van scholen in het basisonderwijs, voortgezet onderwijs en speciaal onderwijs. Bij onderwijshuisvesting kun je alleen voor nieuwbouw bij de gemeente geld aanvragen. De gemeente ontvangt daarvoor geld via het Rijk. De scholen krijgen zelf geld voor energie en onderhoud. Daardoor is grootschalige renovatie bijna niet mogelijk, terwijl dat juist vaak wel kan zorgen voor meer gebruikersplezier en duurzaamheid.” In Opeinde werkte BCN om die reden graag mee aan het pilotproject School van Energie. Basisschool De Leister Igge onderging in 2018 een volledige transformatie. “Het bijna vijftig jaar oude gebouw hebben we aangepast aan de eisen van nu én de toekomst”, aldus Tien. “Het is verbouwd, uitgebreid en gasloos en energieneutraal gemaakt. De school heeft een tweede leven gekregen als kindcentrum en kan in de toekomst ook andere gebruikers krijgen.”

Slimme financiering

De levensduurverlengende renovatie was mogelijk dankzij een innovatieve financiering op basis van total cost of ownership. Dit principe gaat uit van het totaalbedrag aan kosten voor de aanschaf en het bezit van het vastgoed

gedurende de gehele gebruikscyclus. “Met total cost of ownership breng je systematisch in kaart wat de kosten zijn en hoe je die kunt besparen”, zegt Veltman. “Door de gelden voor onderhoud en energieverbruik van de schoolbesturen voor de komende dertig jaar naar voren te halen, hebben we bij De Leister Igge investeringskapitaal kunnen creëren. De gemeente is gevraagd voor een bijdrage in de nieuwbouwkosten en zo werd duurzame renovatie mogelijk.” De Leister Igge kende van het Plan van Eisen tot de oplevering een doorlooptijd van vijftien maanden. “Dat is ongekend snel in onderwijsland”, aldus Tien. Veltman vult aan: “En de renovatie werd ook nog eens in een zomervakantie gerealiseerd!”

‘Voor het geld van één nieuwbouwschool kunnen we twee bestaande gebouwen renoveren’

Kien samenwerken

Samenwerken aan toekomstbestendige en duurzame scholen biedt BCN nu ook aan onder het initiatief Kien (wijzijnkien.nl). “De Leister Igge is een goed voorbeeld van het feit dat je voor het geld van één nieuwbouwschool twee bestaande gebouwen levensduurverlengend kunt renoveren”, zegt Tien. “Dat vinden wij echt Kien. En daarom hebben we een speciaal stappenplan ontwikkeld, op basis van onze ervaringen van de afgelopen drie jaar. Hiermee brengen we binnen een maand in kaart hoe gemeente en schoolbesturen anders kunnen samenwerken, financieren en prestatieverplichtingen kunnen aangaan.”

De Kien-aanpak bestaat uit vijf stappen. Stap één: de inventarisatie van het bestaande gebouw. Stap twee: een evaluatie van het gebouw. Stap drie: een gesprek met de schoolleiding over de functionaliteit. Stap vier: het maken van een integrale businesscase om de haalbaarheid te berekenen. Stap vijf: het eindplan waarin maatwerkadvies wordt gegeven, met daarin de vervolgstappen voor het realisatieplan.

“We kunnen voor elk scenario een doorberekening maken”, aldus Veltman. “Zo zijn we in Leeuwarden innovatief bezig met het ontwikkelen van een kindcentrum in de nieuw te bouwen wijk Middelsee. Daar zetten we in op circulair bouwen, zoals voor de hele wijk geldt. Met de gemeente Leeuwarden én een werkgroep studenten van NHL Stenden, onderzoeken we hoe die ambitie kan worden ingevuld.”

Dat begint volgens Veltman eerst met het definiëren en meetbaar maken van het begrip circulair. “Circulair heeft nu vele betekenissen. Wij zouden bijvoorbeeld een donorgebouw willen maken. Naar ons idee is dat zeker circulair. Je kunt het gebouw in de toekomst uit elkaar halen en elders neerzetten. We lopen graag voor op duurzame en toekomstbestendige ontwikkelingen. Er zijn alleen heel veel boekhoudkundige spelregels die bepaalde oplossingen nog tegenhouden. Dat wil overigens niet zeggen dat we niet proberen te pionieren, want als BCN blijven we ondernemen en innoveren.”