‘Je bent zo goed als je laatste project’

Blue Banner

‘Je bent zo goed als je laatste project’

Snelle jongens; het is nog altijd het imago dat kleeft aan het beroep van vastgoedontwikkelaars. Erik Schot en Joost van Kimmenaede van Blue Banner Real Estate Development weten beter. “Vastgoedontwikkeling is juist een proces van lange adem, waarbij tijd een ongrijpbare factor is. In plaats van snelle jongens zijn wij meesters in het bewaren van ons geduld. Op die manier tillen we uiteindelijk met ieder project de kwaliteit van de totale omgeving naar een hoger plan.”

Achter de monumentale gevel aan de Turfmarkt 14 in Leeuwarden gaat het kantoor van Blue Banner schuil. Wie voor het eerst op bezoek komt, moet even zoeken. De heren hebben er namelijk bewust voor gekozen om geen groot logo op de ramen te plakken. Als Erik Schot de deur opent, lijkt hij zowaar in een woning te staan. “Dat is het ook”, verklapt hij. “Samen met Bouwbedrijf De Vries ontwikkelden we op deze unieke plek in het hart van onze Friese hoofdstad 24 moderne appartementen. In een ommezien waren ze verkocht. Enkele appartementen hebben we nog in eigen beheer, zodat we hier op deze prachtplek kantoor kunnen houden.”

‘Wij zetten onze tanden graag in complexe opdrachten’

Een plus voor het gebied

Jarenlang deden de vijf monumentale panden aan de Turfmarkt dienst als museumgebouwen van het Fries Museum. Met de verhuizing van het museum in 2013 kwamen de toonzalen, ontvangstruimtes en kunstopslag leeg te staan. De transformatie van museumzaal naar modern appartement bleek een kolfje naar de hand van Schot en Van Kimmenaede. “Wij zetten onze tanden met liefde in dit soort complexe opdrachten”, beaamt Van Kimmenaede. “Hoe tover je een vervallen gebouw om tot hedendaags appartementencomplex, zonder afbreuk te doen aan het monumentale karakter en de originele details? Hoe kun je met de doelgroepen, de sfeer en de openbare ruimte spelen om er uiteindelijk één grote plus voor de stad van te maken? Dat vinden we interessante opgaves.”

Binnenstedelijke ontwikkeling is, niet geheel verwonderlijk, een van de specialismen van Blue Banner. Zo buigen Van Kimmenaede en Schot zich over diverse projecten in de kernen van dorpen en steden. Van drie grachtenpanden aan het Naauw in Leeuwarden en de oude GGZ-kliniek in de Friese hoofdstad tot het voormalige politiebureau in Grou en het leegstaande schoolgebouw van het Bogerman College in Wommels. “In Wommels ontwikkelen we tien

huur- en tien koopappartementen voor starters”, vertelt Schot. “We merken dat er in de dorpen ontzettend veel vraag is naar betaalbare woningen in zowel huur als koop. De uitdaging is om daarvoor een passende locatie te vinden, waar we duurzame en kwalitatieve woningen kunnen ontwikkelen, die desondanks betaalbaar zijn. In Wommels komt dat prachtig samen in de voormalige school. Met deze appartementen dragen we ons steentje bij aan de openbare ruimte, maar ook aan de toekomst en vitaliteit van Wommels.”

Teamwork pur sang

Naast renovatie- en herbestemmingsplannen zet Blue Banner jaarlijks haar handtekening onder tal van spraakmakende nieuwbouwprojecten. Een opvallend project is ‘De 3 van Sminia’ in Burgum, waar drie eigentijdse appartementengebouwen verrijzen aan het pas opgeleverde Van Sminiaplein. “In onze optiek is de kern van projectontwikkeling om waarde toe te voegen aan een plek”, vindt Schot. “Ieder project begint daarom met een bezoek aan de locatie om te zien wat er is, maar vooral wat er nog ontbreekt. In Burgum zagen we dat de winkelstraat in verval raakte en dat er een flessenhals ontstond op deze plek. Met beide aandachtspunten zijn we aan de slag gegaan. Daarbij hebben we heel sterk gestuurd op de uitstraling van de drie panden, die past bij de historie van Burgum. Met de uitgesproken architectuur geven we het centrum haar allure terug.”

“We richten ons in Burgum op een zeer gevarieerde doelgroep”, vult Van Kimmenaede aan. “Van starters tot senioren, en van huur tot koop. De kunst is dat je aan de buitenkant niet kunt zien voor welke doelgroep je ontwikkelt. Ieder ontwerp moet de tand des tijds en de toets der kritiek kunnen doorstaan.”

Jaarlijks ontwikkelt Blue Banner zo’n honderd tot honderdvijftig woningen per jaar, met een projectomvang tussen de twintig en tachtig woningen. Van Kimmenaede: “Dat is onze ‘sweet spot’. We hebben liever wat meer kleine opgaves dan één heel groot project. Deze keuze voor kleinere, individuele projecten betekent alleen wel dat we veel projecten tegelijkertijd hebben lopen. Omdat we maar met z’n tweeën zijn, moeten we taken delegeren en uitbesteden onder onze regie en aansturing. In de loop der jaren hebben we een uitstekend team van architecten, aannemers en adviseurs om ons heen verzameld. Geen project is gelijk, waardoor je voor iedere opgave een passend team moet samenstellen. Projectontwikkeling is namelijk teamwork pur sang. Erik en ik zijn als het ware de bondscoaches die voor de beste opstelling zorgen en tegelijkertijd zelf in de spits spelen.”

‘Wij zijn de bondscoaches die zelf in de spits spelen’

‘Ieder ontwerp moet de tand des tijds en de toets der kritiek kunnen doorstaan’

Fikse inhaalslag

Het twee spitsen-systeem met Van Kimmenaede en Schot in de voorhoede, zorgt ervoor dat veel opdrachtgevers Blue Banner inmiddels van gezicht kennen. Schot: “Onze naam, ons netwerk en onze reputatie zijn goud waard. Daar zijn we ontzettend zuinig op. Je bent net zo goed als je laatste project. Tegelijkertijd merken we dat er in het publieke domein nog wantrouwen bestaat als het over projectontwikkeling gaat. Het beeld van speculanten die op zoek zijn naar snel geld zit bij veel mensen nog altijd tussen de oren. Om dit wantrouwen te tackelen laten Joost en ik zien dat we ons langdurig verbinden aan een project. In sommige gevallen houden we zelf vastgoed aan om objecten in eigen beheer te verhuren, zodat we betrokken blijven bij een project en de kwaliteit kunnen waarborgen. Daarmee investeren we in een lange termijn relatie met een gemeente of opdrachtgever. Het grootste compliment dat we kunnen krijgen, is dat we na onze eerste klus in een gemeente ook voor een tweede, derde of zelfs vierde project worden gevraagd.”

Een situatie die steeds vaker voorkomt, want Van Kimmenaede en Schot merken dat meer en meer gemeenten zich bewust zijn van de fikse inhaalslag die ze moeten maken als het gaat om woningbouw. Van Kimmenaede: “Lange tijd werd hier in Friesland gekoerst op krimpprognoses, waardoor er weinig werd gebouwd. Met het stijgende aantal kleine huishoudens en jongeren die in de eigen regio willen blijven wonen, kijken we daardoor in onze provincie nu tegen een dubbele achterstand aan. Een achterstand die alleen maar groter wordt nu meer mensen uit de Randstad Friesland weten te vinden. De coronacrisis heeft ons laten inzien dat fijn wonen een elementaire behoefte is. Zeker wanneer je hybride thuis en op kantoor werkt, is een prettige leef- en werkomgeving van levensbelang. Steeds meer mensen uit het westen vinden die ruimte hier bij ons in Friesland en nemen de reistijd voor lief. De krimpvoorspellingen, de lage rente, de overspanning woningmarkt; het komt nu allemaal bij elkaar.”

Een woonvisie met lef

De vraag naar kwalitatief goede woningen stijgt de komende jaren alleen maar verder, verwachten de heren. Van Kimmenaede: “Hoog tijd dat gemeenten tot actie overgaan en de stroperige procedures achterwege laten. Overheden laten te veel tijd, energie en geld weglekken in allerlei aanbestedingen en selectieprocessen. Geld dat uiteindelijk niet in het project terechtkomt. Ze zijn alleen processen aan het optuigen om hun vingers niet te branden. Dat is een terugkerend probleem. Aan ons allen de taak om met elkaar een ambitie en woonvisie te formuleren en het lef te hebben om daarin te investeren. En belangrijker nog: om elkaar daarin als partners volledig te vertrouwen. Dat kun je het beste bereiken door concreet te laten zien dat dit werkt en mooie gedeelde ontwikkelingen oplevert.”

Yspeert Advocaten

‘Wij geven advies waar je letterlijk op kunt bouwen’

Voorkomen is beter dan genezen. Dit gezegde vat de bedrijfsfilosofie van Yspeert Advocaten kort en bondig samen. Een goed juridisch advies kan namelijk veel problemen voorkomen. Advocaten Elzelou Grit en Jan-Gerrit Meijerink weten als geen ander hoe complex, innovatief en veranderlijk de bouw- en vastgoedwereld is voor zowel marktpartijen als overheden. Reden te meer om naast juridische kennis ook de branche door en door te kennen. “Wij geven advies en ondersteuning waar klanten letterlijk en figuurlijk op kunnen bouwen.”

Een aannemer die halverwege het project failliet gaat. Hogere bouwkosten door stijgende materiaalprijzen. Een beschermde diersoort die de bouw stillegt. Er zijn talloze onverwachte situaties die een bouwproces kunnen verstoren. “We merken dat bouwers, investeerders, aannemers, projectontwikkelaars en architecten steeds vaker behoefte hebben om vroegtijdig de aanwezige risico’s en benodigde vergunningen in kaart te brengen”, vertelt advocaat Elzelou Grit. “Dat is verstandig, want het maken van duidelijke afspraken helpt enorm om (juridische) conflicten te voorkomen.”

Van het opstellen van bouwteamovereenkomsten tot het bijstaan van een klant tijdens een bestuursrechtelijke procedure: de specialisten van Yspeert Advocaten hebben alle kennis in huis die nodig is in de complexe bouwwereld. “Het liefst schuiven we als meewerkend voorman zo vroeg mogelijk aan tafel bij onze opdrachtgevers”, zegt advocaat Jan-Gerrit Meijerink. “Door aan de voorkant mee te denken, kunnen we veel potentiële problemen vroegtijdig tackelen. Ook denken we graag mee over wie de beste samenwerkingspartners zijn. Daarbij putten we uit eerdere ervaringen en uit een rijk netwerk aan specialisten met een uitstekend trackrecord. Door vanaf het begin met de juiste experts te werken, verhoog je de snelheid en slagvaardigheid van je project. Net als regeren, begint ook bouwen met vooruitkijken.”

‘Door aan de voorkant mee te denken, kunnen we veel potentiële problemen vroegtijdig tackelen’

Innovatieve woonvormen

“Over regeren gesproken: een van de actuele thema’s die leeft in de vastgoedwereld, is de woningkrapte en de veel gehoorde noodkreet om meer te bouwen”, vertelt Meijerink. “Om niet langer af te wachten ontstaan er innovatieve woonvormen, deels uit nood geboren. Denk aan Tiny Houses, maar ook aan zogenoemde microdorpen die in een losstaand woongebouw of -gebied gecreëerd worden. Bij zo’n nieuwe manier van wonen en leven, loop je tegen praktische en juridische zaken aan. Wij denken graag vanuit onze expertise mee over deze onderwerpen. Niet alleen omdat het juridisch interessante kwesties zijn, maar ook omdat we zo een bijdrage kunnen leveren aan het stimuleren van duurzaam gebruik van gebouwen en gebieden.”

“Een tweede ontwikkeling waar we veel vragen over krijgen, is de invoering van de nieuwe Omgevingswet”, vult Grit aan. “De nieuwe Omgevingswet is een stelselherziening van het omgevingsrecht, waarbij 26 verschillende wetten worden samengevoegd tot een nieuwe wet. Zoals het nu lijkt treedt deze Omgevingswet vanaf 1 juli 2022 in werking. De reactie van de overheid op nieuwe initiatieven gaat verschuiven van ‘nee, tenzij’ naar ‘ja, mits’, waarbij toch de kwaliteit van de fysieke leefomgeving geborgd wordt. Dat lijkt een kleine

verandering, maar wat betreft procedures en denkwijze gaat er veel veranderen. Het zijn allemaal zaken waarover heldere besluitvorming dient plaats te vinden rond regelgeving en beleid. Vandaar dat veel gemeenten voor advies bij ons aankloppen.”

‘Gemeenten eisen een grotere rol op om te beslissen wat er met hun woningvoorraad gebeurt’

Gemeente aan de knoppen

Grit en Meijerink merken dat gemeenten steeds meer zelf aan de knoppen willen zitten. Meijerink: “Een voorbeeld is dat gemeenten voor bepaalde wijken een maximumpercentage instellen voor de hoeveelheid studentenwoningen. Of een gemeente die vastgoedbeleggers probeert te weren, om zo starters meer kans te geven een woning te kunnen kopen. We zien de tendens dat gemeenten een grotere rol opeisen om te beslissen wat er met hun woningvoorraad gebeurt. Deze ontwikkeling vraag om heel zorgvuldige besluitvorming. De ene gemeente doet het namelijk zo, de andere gemeente wil het net iets anders. Daardoor krijg je verschillen en als gevolg daarvan geschillen met inwoners. Want waarom mag je bij de ene gemeente je woning wel verhuren, en bij de andere niet? Als overheid wil je die geschillen het liefst voorkomen.”

Grit: “Nog zo’n vraagstuk dat bij gemeenten én marktpartijen leeft, is de invoering van burgerparticipatie. Daarbij gaat het om het betrekken van burgers en ondernemers bij de plannen voor hun wijk, straat, stad of dorp. In hoeverre mogen anderen meebeslissen over de ideeën? En wat doe je met de uitkomsten van zo’n onderzoek? Belangrijk is dat er een duidelijke scheidslijn wordt getrokken tussen burgerparticipatie en draagvlak. Participatie heeft als doel dat je het net ophaalt. Wie vindt wat en waarom? Deze meningen zijn niet doorslaggevend voor het uiteindelijke besluit. Ons advies is om vooraf duidelijk in te kaderen over welk onderwerp (niet te ruim) en op welke wijze participatie (van een nieuwsbrief tot inspraak) plaatsvindt. Meedenken mag, meebeslissen gaat vaak een stap te ver.”

‘Soms is het nodig om zelf een stukje taart te delen’

Stuk van de taart

De kunst is om iedereen het gevoel te geven dat hij of zij wordt gehoord, weten Grit en Meijerink uit eigen ervaring. “Iedereen wil zijn of haar stukje van de taart. Het liefst zo groot mogelijk”, lacht Meijerink. “Soms is het nodig om zelf een keer een stukje taart te delen. Daarmee creëer je goodwill. De bouw- en vastgoedwereld lijkt groot, maar uiteindelijk zit je bij veel projecten weer met dezelfde mensen aan tafel. Wij kiezen bewust voor toekomstbestendige relaties. Daarvoor moet je soms wat water bij de wijn doen, om ook in de toekomst de beste oplossing te kunnen blijven bieden.”

Grit: “Het geheim van een goede advocaat is dat je verder kijkt dan die ene slag. Wat dat betreft is de bouwwereld net een schaakspel. Je moet altijd een stap vooruitdenken. Ik heb bewust voor de specialisatie omgevingsrecht gekozen omdat ik iedere dag met heel tastbare zaken bezig ben. Van een broedende vogel in een om te kappen boom, tot de komst van een windturbine naast een woning. Ik rijd graag even naar de locatie toe om te kijken hoe het echt zit. Ik lever op die manier een bijdrage aan de omgeving door projecten met oog voor de betrokken belangen mogelijk te maken.”