Smart Bau & Immobilien

E I N E P U B L I K AT I O N V O N S M A R T M E D I A

MAI 21

BAU & IMMOBILIEN

Interview

KAI ENDERS Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG »Der Gebäudebestand und die Neubauten bilden eine der größten Stellschrauben für einen ressourcenschonenden Umgang mit Energie und einem konsequenten Klimaschutz.«

Gemeinsam gewinnen |Bessere Ergebnisse beim Bauen |Mit den Partnerschaftsmodellen von Köster

Köster GmbH

www.koester-bau.de

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EDITORIAL

Immobilien sind das Rückgrat unserer gesamten Wirtschaft

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04 Digitalisierung 08 Moderne Gewerbeflächen 10 Interview:

Kai Enders

Die Immobilienwelt ist vielfältig. Egal ob Arbeiten, Wohnen oder Einkaufen: Für all das braucht es nicht einfach Gebäude, sondern bedarfsgerechte, attraktive und nachhaltige Immobilien.

12 Bau- und Immobilienrecht 14 Nachhaltigkeit 18 Investment

IMPRESSUM SMART BAU & IMMOBILIEN. VERLAG UND HERAUSGEBER

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m Wohnbereich gilt es viele Herausforderungen zu meistern. In den Metropolen unseres Landes ist das Bauland knapp, die gut 20 000 Bauvorschriften machen das Bauen zusätzlich teuer. Weil wir in Deutschland zu langsam planen, bekommt die Politik die angespannten Wohnungsmärkte auch nicht in den Griff. In der aufgeheizten Debatte wird häufig vergessen, dass es Neubau in allen Preissegmenten braucht.

Also nicht nur zusätzliche Sozial- und günstige Mietwohnungen, sondern auch hochwertige Miet- und auch Eigentumswohnungen. Denn die Eigentumsquote ist in Deutschland zu niedrig, gerade in den Städten. Dabei ist der Kauf der eigenen Wohnung das beste Mittel, um sich von den steigenden Mieten abzukoppeln und nebenbei noch einen großen Beitrag zur eigenen Altersvorsorge zu leisten. Die Anreize zur Bildung von Wohneigentum müssen also noch erhöht werden, vor allem müssen die Eigenkapitalhürde und die Kaufnebenkosten gesenkt werden.

Nur dann können sich mehr junge Familie den Traum vom Eigenheim auch erfüllen.

Die Handelsimmobilien stehen seit dem Beginn der Coronapandemie unter Druck. Bis zu 80 Prozent Mietausfälle sind kaum ein Wunder, wenn man bedenkt, wie lange die Auszahlung der November- und Dezemberhilfen gedauert hat. In einem beispiellosen Kraftakt haben die Vermieter*innen gemeinsam mit ihren Mieter*innen in gut 80 Prozent der Fälle aber eine Lösung gefunden, um den Gewerbetreibenden eine Perspektive zu geben. Die Immobilienbranche ist stolz, dass sie hier einen so großen

Beitrag leisten konnte, um das Gesicht unserer Innenstädte zu erhalten. Diese müssen der Anziehungsort für die Bürgerinnen und Bürger bleiben, die sie vor der Pandemie waren.

Es ist viel in Bewegung am Immobilienmarkt und das nicht erst seit Beginn der Coronapandemie.

DR. ANDREAS MATTNER PRÄSIDENT ZIA ZENTRALER IMMOBILIEN AUSSCHUSS (ZIA) E.V.

Die Büroimmobilien wurden im Laufe der Pandemie schon totgesagt und es gibt bereits diverse Berechnungen, in wie viele Wohnungen man diese umbauen könnte. Doch dieser Abgesang kommt aus zwei Gründen zu früh. Zum einen wollen kaum Firmen ihre Büroflächen in der nächsten Zeit überhaupt zurückfahren. Zum anderen ist Homeoffice auch nur für den ein (temporärer) Segen, der eine große Wohnung, am besten samt Büro hat. Wenn jemand sich aber seit 12 Monaten mit einem kleinen 14 Zoll Laptopbildschirm und dem Küchentisch arrangieren muss, sehnt er sich sicher längst den täglichen Gang ins Büro herbei. Damit in der Belegschaft keine Zweiklassengesellschaft entsteht, ist es auch ein Stück weit die Pflicht des Arbeitgebers für seine Belegschaft ein attraktives Arbeitsumfeld zu schaffen, damit er auch effektiv und motiviert seine Leistung bringen kann.

Smart Media Agency AG, Gerbergasse 5, 8003 Zürich, Schweiz REDAKTION (VERANTWORTLICH) Miriam Dibsdale Smart Media Agency AG, Gerbergasse 5, 8003 Zürich, Schweiz Tel +41 44 258 86 10 LAYOUT (VERANTWORTLICH) Anja Cavelti Smart Media Agency AG, Gerbergasse 5, 8003 Zürich, Schweiz Tel +41 44 258 86 02 ANZEIGEN (VERANTWORTLICH) Gentiana Pllana Smart Media Agency AG, Gerbergasse 5, 8003 Zürich, Schweiz Tel +41 44 258 86 25 TITELBILD Engel & Völkers AG DRUCK Axel Springer SE

Es ist also viel in Bewegung am Immobilienmarkt und das nicht erst seit Beginn der Coronapandemie. Die Immobilienwirtschaft setzt Trends, gestaltet unsere Städte und ist für Politik und Zivilgesellschaft ein starker Partner, um attraktive Lebensumfelder für alle zu schaffen!

Viel Spass beim Lesen!

Gentiana Pllana TEXT DR. ANDREAS MATTNER

Project Manager

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KÖSTER BRANDREPORT

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»Wir gewinnen gemeinsam« Wer beim Bauen früh zusammenarbeitet, erzielt bessere Ergebnisse

Beim Bauen geht es Industrie, Investoren und Projektentwicklern gleichermaßen um ein gutes Wirtschaften, um Termine und Qualität.

Mit partnerschaftlichen Kooperationsmodellen steht das Bauunternehmen Köster bereits in der frühen Planungsphase beratend zur Seite – Bauherren aus Industrie und Wirtschaft zeigen sich hochzufrieden mit der technischen Lösungskompetenz und dem transparenten Prozessmanagement.

Roland Genuth, Geschäftsführer der Ellerbrock Verwaltungs GmbH und der Ellerbrock Grundstücks GmbH & Co. KG

D

ie Klischees sind bekannt. Auf der einen Seite können Bauunternehmen Termine nicht einhalten, auf der anderen Seite werden die ursprünglich veranschlagten Kosten mitunter doppelt so hoch. Doch es geht auch anders. Das traditionsreiche Bauunternehmen Köster wird von vielen Kunden frühzeitig ins Planungsboot geholt, weil es einen zielführenden kooperativen Ansatz verfolgt. Von Anfang an unterstützen Fachleute aus unterschiedlichen Ingenieurdisziplinen die digitale Planung und haben bei der ganzheitlichen Betrachtung der Bauwünsche sowohl Wirtschaftlichkeit als auch Machbarkeit im Blick.

Mehr als 150 erfahrene Architekten und Fachingenieure sorgen in der Planungsphase dafür, dass alle Anforderungen der Kunden berücksichtigt und sinnvolle Optimierungen umgesetzt werden und der Kunde letztlich den größtmöglichen Gegenwert für seine Investition erhält.

Zur Planungskompetenz trägt auch die intensive und partnerschaftliche Zusammenarbeit mit erfahrenen externen Dienstleistern, etwa Architekten und Planungsbüros, bei. Diese werden mithilfe von Planungskoordinatoren effizient in das jeweilige Projekt eingebunden. Obendrein kann sich der Bauherr dank modernster Planungstools wie Bauwerksdatenmodellierung (BIM) frühzeitig sein Gebäude ansehen.

Von Anfang an alle Chancen sehen »Wenn Kunden hören, dass wir frühzeitig gemeinsam mit ihnen alles planen können, erkennen sie schnell die Vorteile«, sagt Wolfgang Richter, Geschäftsführer Hochbau Süd-West. »Je früher wir in der Konzeptphase einsteigen, desto besser können wir ein Projekt steuern.

Wir versetzen uns dazu in die Welt des Kunden.

Wir fragen also: Welche Bedürfnisse hat er?

Wie kann er mit seiner individuellen Immobilie seine Produktion optimieren, seinen Kunden hohen Komfort oder seinen Mietern eine optimale Arbeitsumgebung schaffen? Es kommt mitunter vor, dass wir die echten Bedürfnisse des Kunden mit unseren Vorschlägen überhaupt erst zum Leben erwecken. Ein Beispiel: Hat der Kunde sich überlegt, ob er die geplante Halle in ein paar Jahren an geänderte Produktions- oder Logistikbedürfnisse anpassen kann? Oder hat er darüber nachgedacht, doch ein Kellergeschoss zu bauen, das beispielsweise Haustechnik beherbergt, und damit an anderer Stelle zusätzlichen Raum zum Weitervermieten schafft?« Die Kunden wissen diese umfassende Beratungskompetenz zu schätzen.

TEXT RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

»Wir haben die Erfahrung gemacht, dass sich Köster von Anfang an sehr stark mit unseren Zielen identifiziert. Dadurch erzielen wir gemeinsam das beste Ergebnis für unsere Kunden.« – Christian Deharde

Genehmigungs- und Ausführungsplanung und bindet bei Bedarf externe Fachplaner mit ein.

Alle rechtlichen Vorgaben werden geprüft und mit den Behörden im Vorfeld abgestimmt.

Davon würden alle Beteiligten profitieren, sagt Dipl.-Ing. Christian Deharde, Geschäftsführer bei der KPE Projektentwicklung GmbH & Co. KG. Die KPE ist spezialisiert auf die schlüsselfertige Projektentwicklung von Geschäfts-, Handelsund Büroimmobilien sowie im Wohnungsbau.

Der Einsatz des Köster-Prozess-Systems (KPS), das bereits vor Baubeginn eine transparente Projektabwicklung inklusive Kosten- und Termincheck sicherstellt, bedeutet eine bessere Abwicklung aller nachfolgenden Bauschritte.

Gerade in den Schnittstellen mit allen Baubeteiligten garantiert das Köster-Prozess-System die präzise und vor allem effiziente Einhaltung aller definierten Bauabläufe und der vorab festgelegten Qualitätsstandards. Regelmäßige Begehungen der Baustelle bestätigen nur, was das System präzise schon dokumentiert und gemeldet hat. »Die Transparenz, die mit dem frühen Planen startet, hat für alle Beteiligten nur Vorteile«, so Wolfgang Richter. »Mit permanenten Wasserstandsmeldungen, die allen Beteiligten sagen, wo wir technisch, budgetseitig und terminlich aktuell stehen, gibt es keine Unklarheiten mehr.« Überraschungseffekte bei der Abnahme? Praktisch gleich null.

Transparenz rauf, Risiken runter Aufgrund der hohen Planungskompetenz durch externe Partner oder eigene Ressourcen haben sich die Partnerschaftsmodelle von Köster zum perfekten System für die Zusammenarbeit entwickelt. Denn sie garantieren dem Bauherrn frühestmöglich, dass sein Anliegen und seine Bedürfnisse für den Bau seiner Immobilie verstanden wurden und werden. Budgets, Fertigstellungstermine, Qualitäts- und Sicherheitsanforderungen können lange vor dem ersten Spatenstich fixiert werden, die Steuerung übernimmt ein fester Ansprechpartner, der sämtliche Bestandteile der Planung von Anfang an optimal auf die Bauausführung ausrichtet und alle Planungs- und Bauleistungen koordiniert. Neben einer vollständigen und zielgerichteten Planung kümmert sich die Abteilung »Architektur | Planung | Steuerung« auch um die komplette

Auf dem neuesten Stand – von Anfang bis Ende »Der Kunde hat durch die transparente Partnerschaft eben nicht nur Kostensicherheit, sondern er kennt auch alle handelnden

Personen«, ergänzt Raik Szelenko, Geschäftsführer Hochbau Ost. »Das Wichtigste ist aber: Die Kunden sind rundum mit dem Ergebnis zufrieden, denn unsere Gebäude sind auf dem neuesten Stand der Technik – dank unserer Spezialisten und modernster Fassaden, Tragwerke und Haustechnik.« »Gemeinsam mit Köster haben wir unseren Hauptsitz inklusive der innerbetrieblichen Abläufe optimal auf die Anforderungen für unsere Mitarbeiter sowie Kunden abgestimmt und im Ergebnis unser Grundstück funktional und sehr praktikabel ausgenutzt.« – Roland Genuth Der moderne Hauptsitz sei ein Wettbewerbsvorteil für Kahmann & Ellerbrock, sagt Roland Genuth. Das Unternehmen mit Stammsitz in Bielefeld zählt zu den führenden technischen Großhändlern in Ostwestfalen-Lippe und Umgebung und ist in Brandenburg durch die Tochterfirma Plaschna & Co. vertreten.

Gewinnen könne man eben nur gemeinsam, weiß Raik Szelenko. »Ich kann Kunden deshalb immer nur sagen: Sprechen Sie uns möglichst früh an, um den gesamten Bauprozess so effizient, schlank und günstig wie möglich zu machen.«

Über Köster GmbH Mit mehr als 2000 Mitarbeitenden, darunter über 700 Ingenieur*innen und Architekt*innen, entwickelt und realisiert Köster optimale Baulösungen für die Bedürfnisse seiner Kund*innen.

Von 19 Standorten in Deutschland aus werden so jedes Jahr mehr als 150 Hoch- und Tiefbauprojekte im Volumen von über 1,3 Mrd. Euro pünktlich und wirtschaftlich verwirklicht.

Ansprechpartner Name: Klaus Pacher Funktion: Vorstand Technik,

Köster Holding SE

Meine Kontaktdaten erhalten Sie über den QR-Code Bürogebäude der KPE Projektentwicklung GmbH & Co. KG in Wiesbaden

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DIGITALISIERUNG

Die Digitalisierung führt zu mehr Wettbewerb im Immobiliensektor Die digitalen Technologien verändern sämtliche Branchen und Industrien – und zwar grundlegend.

Auch der Immobiliensektor ist von dieser Transformation nicht ausgenommen. Und obschon Internet, Automation und Co. nicht zwingend dazu führen, dass sich der zwischenmenschliche Kontakt reduziert, sehen sich Maklerinnen und Makler mit steigenden Anforderungen konfrontiert.

TEXT SMA

D

ie Immobilienbranche gehört zu den wichtigsten Wirtschaftsmotoren Deutschlands: Gemäß dem ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) generierte der Sektor im vergangenen Jahr 619 Milliarden Euro. Damit trug die Immobilienwirtschaft zu einem Fünftel der gesamten nationalen Bruttowertschöpfung bei. 837 000 Unternehmen mit rund 3,3 Millionen Beschäftigten sind in diesem Segment tätig. Und für sie alle stellt sich die Frage, welche Veränderungen im Rahmen der fortschreitenden Digitalisierung auf sie zukommen.

Die Frage ist eine zentrale. Schließlich wurden (und werden) andere Branchen wie etwa der Einzelhandel, die Logistik oder die produzierende Industrie durch die Digitalisierung grundlegend verändert: Cloud-Computing, ECommerce, Automation sowie »Künstliche Intelligenz« sorgen in diesen Wirtschaftszweigen für schnellere und präzisere Abläufe. Gleichzeitig sind weniger Mitarbeitende nötig, um die gleiche Produktivität aufrechtzuerhalten.

Die Vereinfachung von Prozessen Welche konkreten Auswirkungen hat die Digitalisierung nun auf den Immobiliensektor? Und vor allem: Wird das Kaufen und Verkaufen von Wohnungen und Häusern so weit automatisiert, dass Maklerinnen und Makler künftig ausgedient haben?

Fachleute verneinen das. Eine gemeinsame aktuelle Studie des ZIA und des Beratungsunternehmens »EY Real Estate« gelangt zum Schluss, dass die digitale Transformation vor allem für das Property Management (also die Verwaltung von Liegenschaften) das größte Potenzial bietet, um Prozesse und Abläufe zu automatisieren.

Expertinnen und Experten aus der Praxis teilen diese Einschätzung: Die digitalen Technologien würden und werden nicht das Know-how von Maklerinnen und Maklern ersetzen – sondern dieses vielmehr ergänzen. Und vor allem seien weder Künstliche Intelligenz noch Softwares oder Webportale dazu der Lage, das zwischenmenschliche Vertrauensverhältnis zu ersetzen,

das im Zentrum jeder Immobilien-Transaktion steht. Darin liege gemäß Fachleuten ein wesentlicher struktureller Vorteil des Immobiliensektors: Da sowohl beim Häuser- als auch Wohnungskauf sehr hohe Investitionsvolumen im Spiel sind, wollen Käuferinnen und Käufer auf Nummer sicher gehen. Deswegen ziehen sie versierte Fachpersonen bei, sprich Maklerinnen und Makler.

Die Anforderungen nehmen zu Obschon Immobilien-Fachleute also mittelfristig nicht Gefahr laufen, durch digitale Lösungen ersetzt zu werden, führt die Digitalisierung dennoch zu einem verschärften Wettbewerb. Dies, weil die Ansprüche der Kundinnen und Kunden zunehmen: Wer heute ein Haus oder eine Wohnung kauft bzw. verkauft, erwartet vollkommene Transparenz, eingehende Beratung sowie eine durchgängige Kommunikation über verschiedene Kanäle hinweg. Zudem haben es Maklerinnen und Makler heute mit einer Klientel zu tun, das vergleichsweise gut über den Stand des Marktes informiert ist,

Daten vergleicht und bei Bedarf auch schnell zu einem anderen Anbieter wechselt.

Branchenbeobachter gehen darum davon aus, dass sich die Zahl der heutigen Makler-Fachleute mittelfristig reduzieren wird. Nicht, weil die moderne Technik sie obsolet macht, sondern weil die Technik die Kundinnen und Kunden anspruchsvoller gemacht habt. Die Spreu wird sozusagen vom Weizen getrennt, während sich gleichzeitig die Eintrittshürden für neue Marktplayer erhöhen: Das Führen von digitalen Dossiers, das Aufbereiten und Präsentieren der Objekte im Web sowie das Auswerten und Nutzen der immer grösser werdenden Datenmengen setzen eine adäquate technische Infrastruktur sowie entsprechende Digitalisierungskompetenz voraus.

Maklerinnen und Makler müssen also künftig nicht nur durch ihr Netzwerk und Immobilienfachwissen überzeugen – sondern auch dazu in der Lage sein, digitale Werkzeuge zum Wohle ihrer Kundschaft einzusetzen.

BRANDREPORT DUESSELRAUM IMMOBILIEN OHG

«Wir setzen auf digitale Werkzeuge – als Ergänzung zum Kundenkontakt» Kosten einsparen«, erklärt Dr. Carsten Pätzold, Geschäftsführer und persönlich haftender Gesellschafter von duesselraum immobilien. Und diese Einsparungen gebe man direkt an die Kundschaft weiter.

Dr. Carsten Pätzold Geschäftsführer duesselraum immobilien

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olle Maklerleistungen bei nur 1,9 Prozent Provision. So lautet das Versprechen der »duesselraum immobilien OHG«. Damit liegt das auf den Verkauf von Objekten im Raum Düsseldorf spezialisierte Unternehmen deutlich unter dem Branchenstandard von drei bis sechs Prozent. Wie ist das möglich? »Wir sind dazu in der Lage, weil wir durch zielgerichtete Digitalisierungsprozesse

Vor allem administrative Aufgaben, wie bspw. das Aufsetzen von Verträgen, gingen heute deutlich effizienter vonstatten. »Das erlaubt es uns, uns auf das Wesentliche zu konzentrieren:

die bestmögliche Kundenbetreuung«, erklärt Pätzold. Nicht umsonst laute das Credo von duesselraum immobilien: persönlich, lokal, digital.

richtig einschätzen zu können, reiche es nicht, einfach Marktdaten im Web anzuschauen. Man müsse vor Ort sein.

Eine attraktive Region Seit 2013 ist duesselraum immobilien auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt aktiv. »Wir sind lokal stark verankert und mit den örtlichen Gegebenheiten bestens vertraut«, betont Carsten Pätzold. Denn um einen Immobilienmarkt

Was also zeichnet Düsseldorf aus? »Die Stadt wie auch die Region sind hochattraktiv«, weiß Carsten Pätzold. Düsseldorf biete viele attraktive Jobmöglichkeiten, sowohl in der Privatwirtschaft als auch in der Verwaltung. Hinzu kommen ein facettenreiches Immobilienangebot sowie eine dynamische Stadt, die wächst. »Alle diese Faktoren machen Düsseldorf zu einem Ort, der vielen Menschen ein perfektes Zuhause bieten kann«, betont Pätzold.

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duesselraum immobilien duesselraum immobilien OHG I Marktstraße 16, 40213 Düsseldorf Tel. 0211 82 82 72 92 I Fax 0211 82 82 72 91 www.duesselraum.de I info@duesselraum.de

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BRANDREPORT ENGEL & VÖLKERS DIGITAL INVEST

»Aufwendiger Prüfprozess überzeugt Anlegende« Immobilien-Crowdinvesting bietet Anlegern die Möglichkeit, bereits mit kleinen Investitionsbeträgen vom Boom des Immobilienmarktes zu profitieren.

Marc Laubenheimer ist Geschäftsführer der Immobilien-Crowdinvesting-Plattform Engel & Völkers Digital Invest in Berlin und spricht im Interview über Herausforderungen in der Coronapandemie und die Zukunft digitaler Immobilieninvestments.

Marc Laubenheimer Geschäftsführer Engel & Völkers Digital Invest

Marc Laubenheimer, derzeit gibt es für Anlegende nur wenige Möglichkeiten einer Geldanlage mit einigermaßen attraktiver Rendite. Ist ImmobilienCrowdinvesting die Lösung?

Zumindest dürfte aus Anlegersicht die Möglichkeit, sich ohne Kursschwankungen über die Crowd an den Chancen eines Immobilieninvestments zu beteiligen, weiter an Attraktivität gewinnen. Sparanlagen werden ja praktisch gar nicht mehr verzinst und die Aktienmärkte sind in Coronazeiten sehr starken Schwankungen unterworfen. Aber bevor eine Person ihr Geld im Crowdinvesting anlegt, sollte sie sich natürlich gut über diese Anlageform, die damit verbundenen Chancen und Risiken und auch das konkrete Projekt informieren – denn nur wer gut informiert ist, kann sinnvolle Entscheidungen treffen.

Spüren Sie die Auswirkungen der Corona-Situation auf Ihr Geschäft?

Tatsächlich war 2020 unser bisher bestes Jahr.

Von den insgesamt über 100 Mio. Euro, die wir seit der allerersten Crowdfinanzierung im Sommer 2017 für unsere bisher 44 Immobilien-Projekte vermittelt haben, stammen knapp 50 Mio. Euro allein aus Projekten des vergangenen Jahres. Damit waren wir zum Jahresende 2020 die nach Volumen zweitgrößte Plattform in Deutschland. Im internen Vergleich konnten wir unser Platzierungsvolumen gegenüber 2019 um über 135 Prozent steigern – und das

in dem sehr herausfordernden Marktumfeld 2020, in dem viele etablierte Wettbewerber*innen mit signifikanten Platzierungsrückgängen zu kämpfen hatten.

Worauf führen Sie diesen Erfolg zurück?

Ich bin mir sicher, dass sich unser aufwendiges Prüfprozedere gerade im vergangenen Jahr ausgezahlt hat: Bei Engel & Völkers Digital Invest wird jedes Projekt in einem eigens entwickelten Prozess und zusammen mit einer Vielzahl an unabhängigen externen Gutachter*innen analysiert. Von 20 Projekten, die wir prüfen, schafft

Bevorzugtes Finanzierungsziel sind Toplagen in deutschen Großstädten

es im Schnitt nur eins auf die Plattform. Ergänzend sind wir gemeinsam mit institutionellen Partnern an jedem Projekt zu mindestens zehn Prozent beteiligt – mit dieser Herangehensweise haben wir in den vergangenen Jahren mehr und mehr Anleger*innen überzeugen können.

Wirtschaftlicher Erfolg ist das eine – viele Unternehmen haben mittlerweile aber begrüßenswerterweise auch begonnen, ihre Nachhaltigkeit zu hinterfragen. Wie ist Engel & Völkers Digital hier aufgestellt?

Das Thema »ökologischer Fußabdruck« ist für uns natürlich auch ganz weit vorn bei den Prioritäten. Wir haben in diesem Bereich als erstes Etappenziel zahlreiche interne Umstellungen vorgenommen, die kürzlich mit einer DIQP-Zertifizierung als »klimaneutrales Unternehmen« ihren Abschluss fanden. Als nächsten Schritt peilen wir die Forschung und die Kommunikation zu Nachhaltigkeitsthemen mit Immobilienbezug an. Zum Beispiel erstellen wir aktuell eine Branchenstudie zum Thema »Nachhaltiges Bauen«. Das Wissen, das wir uns hierdurch aneignen, hilft uns, das nächsthöhere Unternehmensziel zu erreichen, nämlich trotz Gewinnorientierung einen positiven Beitrag für das Klima zu leisten. Auch viele Projektentwickler*innen, die wir begleiten, haben dieses Thema ganz vorne auf der Agenda.

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KPMG BRANDREPORT

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Die Zukunft der Immobilienfinanzierung beginnt heute Wir befinden uns in einer neuen Dekade, die spannende, aber auch herausfordernde Veränderungen bereithält. Volkswirtschaftliche Transformation, die zunehmende nachhaltige Ausrichtung von Wirtschaft und Gesellschaft sowie die sich noch einmal deutlich beschleunigende Digitalisierung sind Beispiele dieser Veränderung.

C

ovid-19 beschleunigt die aktuellen Veränderungen noch einmal stark und zeigt in teils disruptiver Form, wie tradierte Branchen in verhältnismäßig kurzer Zeit von sich ändernden Rahmenbedingungen erfasst werden können. Es ist eine Zeit hoher Dynamik, in der sich Chancen und Risiken neu kalibrieren.

Dezentrales Arbeiten oder die internationale Zusammenarbeit ohne Reisetätigkeit sind Beispiele unseres pandemiebedingten neuen Lebens, die ohne digitale Infrastruktur nicht denkbar wären. Digitalisierung erfasst aber nicht nur Teilbereiche, sondern letztlich unser gesamtes privates und unternehmerisches Sein und Handeln.

Selbiges gilt für die Immobilienwirtschaft.

Hatte diese noch in der vergangenen Dekade ein goldenes Zeitalter erlebt, in der Mieten und Immobilienpreise konsequent und auf breiter Front stiegen, haben sich die Rahmenbedingungen mit Beginn dieses Jahrzehnts teilweise deutlich gewandelt.

Nachhaltigkeit und die Ausrichtung privaten und unternehmerischen Engagements an ökologischen sowie sozialen Standards ist die weitere Kraft, die uns und unser Umfeld konsequent verändert. Die Immobilienwirtschaft reagiert auf neue gesetzliche Vorgaben aber auch perzeptive Änderungen durch neue Vorgaben an den Ankauf, Schärfung der Kompetenzen der Portfoliosteuerung und Vertiefung der Kompetenzen im Asset-und Propertymanagement.

Selbstverständlich entfaltet die aktuelle Pandemie insofern ihre Wirkung auch in der Immobilienwirtschaft. Weitgehend geschlossene Hotels, der stark eingeschränkte Einzelhandel sowie verwaiste Büros sind sichtbare Zeichen dieser herausfordernden Zeit. Allerdings stellt Covid-19 die Immobilienwelt nicht nur kurzfristig auf den Kopf, sondern beschleunigt die großen Megatrends der Digitalisierung und der Nachhaltigkeit deutlich.

Digitalisierung bzw. deren Einfluss auf das Nutzerverhalten erfahren wir alle täglich.

Aber nicht nur Investoren und Assetmanager, sondern auch Kreditfinanzierer müssen sich mit der Frage beschäftigen, ob die gestern für angemessen befundenen immobilienwirtschaftlichen Kriterien auch in einer Welt von morgen noch tragen. Dies gilt insbesondere bei längerfristigen Anlagehorizonten und der damit erforderlichen langfristigen wirtschaftlichen Positionierung eines Objektes im Miet- und Investmentmarkt.

So rücken bei langfristigen Finanzierungen

Kriterien in den Vordergrund, die dem neuen immobilienwirtschaftlichen Zeitalter entsprechend Tribut zollen wie zum Beispiel: Ist eine Immobilie perspektivisch auch noch in fünf Jahren in der Lage, steigenden ökologischen Anforderungen gerecht zu werden?

Kann der Kreditnehmer durch kluges technisches Assetmanagement ökologische Anforderungen sichern? Hat die Immobilie aufgrund Lage- und Bauqualität ausreichendes wirtschaftliches Potential, zukünftig erforderliche ökologische Ertüchtigungen zu finanzieren? Kann die technische Gebäudeausstattung »smart« gestaltet werden? Wie fähig und vorausschauend agiert der Immobilieneigentümer in diesen Fragen?

Die neue Dekade bringt die Renaissance immobilienwirtschaftlicher Tugenden zur Sicherung neuer, moderner Anforderungen. Banken werden ein Teil dieser neuen Welt sein und Chancen und Risiken für sich sortieren müssen. Die Zukunft der Immobilienfinanzierung beginnt jetzt!

Sven-Olaf Leitz Mitglied des Vorstands, Financial Services

Dr. Hans Volkert Volckens Head of Real Estate & Asset Management

www.kpmg.de/realestate TEXT SVEN-OLAF LEITZ, DR. HANS VOLKERT VOLCKENS

BLS ENERGIEPLAN GMBH BRANDREPORT

Sortenreine Bilanzkreise – Gamechanger im Gebäudesektor Die Reduktion der CO2-Emissionen im Gebäudesektor ist wesentlich zu Erreichung der Klimaziele des Bundes.

Stagnierende Sanierungsquoten stehen diesen entgegen und machen neue ordnungsrechtliche Wege erforderlich. Die bilanzielle Anrechnung erneuerbaren Stroms ohne räumlichen Zusammenhang, wie sie auch der ZIA fordert, können dabei brustlösend wirken.

D

ie klimapolitischen Zielvorgaben der Bundesregierung fordern bis zum Jahr 2050 einen weitestgehend CO2neutralen Immobiliensektor und erfordern eine tiefgreifende energetische Transformation des Gebäudebestands. Allerdings sind die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten zur Wärmeversorgung aufgrund des Leitmotivs »Efficiency First« beschränkt.

Nun sag‘, wie hast du’s mit den Erneuerbaren?

Die Anrechnung der verminderten Klimawirkung von erneuerbarem Strom bei der Nutzung zur Gebäudeenergieversorgung ist heute ordnungsrechtlich nur dann gestattet, wenn dieser im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang gewonnen wird. Dabei kann schon eine öffentliche Straße oder auch die Durchleitung durch das öffentliche Stromnetz diesen Zusammenhang auflösen.

Ein Zusammenhang von Gebäuden mit erneuerbaren Erzeugungsanlagen im Umland ist zurzeit ordnungsrechtlich gänzlich unvorstellbar. Deren Strom wird nach Einspeisung und EEG-Vergütung unvermeidbar mit den Eigenschaften des deutschen Strommix versehen, obwohl er nachweislich aus EE-Anlagen stammt. Schuld daran ist das Doppelvermarktungsverbot des EEG; die ökologische Qualität ist ordnungsrechtlich mit Erhalt der EEG-Vergütung abgegolten. Auch das

Gebäude-Energiegesetz kennt beim Netzbezug nur den Strommix.

Es drängt sich die Frage auf, wie der Gesetzgeber die Transformation des Gebäudebestands hin zur CO2-Neutralität in Anbetracht konstant niedriger Sanierungsquoten organisieren will. Der aktuell bestehende Ordnungsrahmen, führt insbesondere in den hochverdichteten urbanen Räumen der Großstädte zwangsläufig zur Unterschreitung der gesteckten Ziele. Die Bilanzierung von Strom aus ortsfernen EE-Anlagen könnte einen wichtigen Beitrag zur Senkung der CO2-Emissionen leisten, wird jedoch regulatorisch gelähmt.

Sortenreinheit statt Herkunftsnachweis Dabei ist es naheliegend, den Bezug von nachweislich CO2-freiem Strom für die Wärmeversorgung von Gebäuden einzusetzen. So könnten Wärmepumpen ohne die apodiktische Bindung an die CO2-Last des Netzstroms CO2-neutrale Wärme liefern und den Druck auf die Reduzierung des Endenergiebedarfs als auserkorenem Klassenprimus lindern.

Zur sicheren Vermeidung von Greenwashing wäre eine solche Versorgung über zertifizierte sortenreine Bilanzkreise zu organisieren.

Im Gegensatz zu vielen Ökostromtarifen wird dabei nicht in der Jahresbilanz ein

Bezug von Graustrom mit einer entsprechenden Anzahl Herkunftsnachweisen versehen. Vielmehr handelt es sich um einen klassischen Bilanzkreis im Sinne der Energiewirtschaft, der sich ausschließlich aus EE-Anlagen speist. Ein solcher Bilanzkreis sichert dabei nicht nur die Sortenreinheit des Stroms, sondern auch die Zeitgleichheit von Erzeugung und Verbrauch, da die Bilanz des Kreises zu jeder Viertelstunde geschlossen seien muss. Der Smart Meter Rollout dient dafür als Enabler.

Der Strombezug entspricht dabei einer bilanziellen Durchleitung von Strom aus definierten Erzeugungsanlagen durch das öffentliche Netz zu einem definierten Kundenstamm. Diese Art der Durchleitung ist kein energiewirtschaftliches Novum, sondern wird bei Biomethan schon seit Jahren praktiziert, allerdings als jährliche Massenbilanz.

Systemische Wirkung Hieraus ergeben sich entsprechende Anreize für erzeuger- und netzseitige Flexibilität sowie kundenseitiges Demand-Side-Management. Ein solches Stromprodukt kann sowohl für den Anlagenbetrieb als auch den Nutzern der Gebäude zur Verfügung gestellt werden und ist eine einfach zu fassende Chance, Gebäudebetreibern und -nutzern einen echten Mehrwert im Sinne der EUTaxonomie zu bieten.

Bilanziell sind die hierüber gebunden Energiemengen nicht mehr dem deutschen Strommix gutzuschreiben. Wo manche ein drohende Entsolidarisierung im Strommarkt sehen, bietet sich vielmehr die Chance, einen echten Anreiz zu schaffen für die qualitätsgerechte und paritätische Vergütung der erneuerbaren Strommengen, die Abkehr von staatlichen Förderprogrammen und das Anreizen des Ausbaus flexibilitätsdienlicher Infrastruktur.

Erforderlich ist hierfür ein Umdenken in Bezug auf das Verbot der Doppelvermarktung sowie eine Anpassung und Öffnung der Vorgaben des Gebäude-Energie-Gesetzes zur CO2-Beladung solcher Stromprodukte.

Beispielhaft umgesetzt wurde ein solcher Bilanzkreis auf dem EUREF-Campus in Berlin, um energiewirtschaftlich voranzugehen und den dortigen Nutzern innovative Lösungen für die Senkung ihres Carbon Footprint anzubieten. Das dortige Konzept wurde entwickelt von BLS Energieplan, und mit Mithilfe von energiewirtschaftlichen Partnern umgesetzt.

Weitere Informationen: bls-energieplan.de

TEXT DR. JUAN JOSÉ VICTORIA VILLEDA

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MODERNE GEWERBEFLÄCHEN

Ein Kommen und Gehen Shops und Kaufhäuser ziehen aus, Büros und Logistikhallen werden neu konzipiert: Wohin geht der Trend bei Gewerbeflächen?

TEXT RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

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n zwei Beispielen lässt sich der Wandel von Gewerbeflächen besonders gut beobachten. Jede Stadt hatte früher ein paar bekannte Bürohäuser, in denen internationale Firmen auf mehreren Etagen ihre Filialen untergebracht hatten. So gab es in Hamburg, West-Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München – oftmals in der Nähe der Bahnhöfe – etwa zentral gelegene Büros der großen Filmverleihgesellschaften, die für die jeweiligen Bezirke Filme an die Kinos vermittelten, Abrechnungen erstellten und Reklame verschickten. Ein Millionenerfolg wie »Spiel mir das Lied vom Tod« wäre ohne die Vermittlungsarbeit zwischen lokalen Disponent*innen und Kinobesitzer*innen niemals möglich gewesen. In den 1990er Jahren ging die Ära der Filialbüros zu Ende – und die Firmen steuerten ihre Geschäfte nun komplett über zentrale Standorte. Die ehemaligen Verleihetagen gingen an kleinere Vertriebsfirmen oder wurden gar zu Call-Centern oder Praxen umgebaut.

Ein gänzlich schwereres Schicksal erleben seit einigen Jahren die traditionsreichen Kaufhäuser.

Die mehrstöckigen Shopping-Tempel mit ihren Shop-in-Shop-Systemen, Lebensmittelabteilungen im Keller und Dachrestaurants dienten jahrzehntelang nicht nur als Ortbeschreibung, sie bestimmten auch maßgeblich städtische Infrastrukturen mit. Vor Karstadt oder Kaufhof wurden Straßenbahnstationen errichtet, Restaurants und Bankfilialen, sogar Fußgängerzonen. Mit der Schließung dieser Kaufhäuser wird die Rat- und auch Planlosigkeit einiger Städte

nun endgültig offenbar. Niemand machte sich bislang sehr laut über sterbende Traditionsgeschäfte Sorgen, solange das erste Kaufhaus am Platze noch stand.

Wo man früher vor allem die Inhalte wechseln sah – geht der eine, kommt der andere – geht es mittlerweile buchstäblich an die Substanz.

Dass es in einem nächsten Schritt beispielsweise auch den zwei- oder dreigeschossigen City-Galerien mittelgroßer Städte an den Kragen gehen könnte, macht die Lage nicht besser. Die Städte müssen sich und ihre Gewerbeflächen neu erfinden und ordnen.

»Gewerbeflächen stapeln« Die IHK Köln hat sich in ihrer unlängst veröffentlichten Studie »Gewerbeflächen stapeln« gefragt, wie Gewerbe- und Industrieflächen effizienter gestaltet werden können – auch um kleine und mittlere Unternehmen, aber auch Start-ups und E-Commerce-Firmen zentral als Ersatz für alte Galerie-Konzepte und Franchise-Einerlei in die Innenstädte zu holen. »Nachdem die Entwicklung in die Fläche aufgrund der Knappheit, Nutzungskonkurrenz und Raumwiderständen schwierig geworden ist, stellt die Entwicklung in die Höhe eine mögliche Alternative dar.« Die Studie verweist dabei auch auf die erfolgreichen Gewerbehöfe München, die seit den 1980er Jahren ein »Konzept der vertikalen Anordnung von kleineren und mittleren Gewerbeeinheiten« praktizierten. Durch die Münchner

Gewerbehof- und Technologiezentrumsgesellschaft seien inzwischen neun Gewerbehöfe entwickelt worden, in denen die Gesellschaft auch als Verwalter agiere. »Die unterschiedlich großen, teilweise flexiblen Mietflächen verteilen sich auf bis zu sechs Geschosse und werden zur An- und Ablieferung über Lastenaufzüge angedient.«

Nachhaltigkeit und Erfolg propagiert. Wer sich selbst engagiert und Geld sowie Zeit in etwas steckt, so die Maxime, wird seine Idee schon ein paar Jahre am Leben halten wollen.

Innovativ seien laut der Studie auch die Ansätze für Logistikimmobilien, die auf mehreren Ebenen von Lkws anfahrbar seien. Hier stünden »im Gegensatz zu den Unternehmenserweiterungen konzeptionelle Ansätze im Fokus, die alle technischen Notwendigkeiten im Rahmen der Planung und des Baus berücksichtigen«.

Hintergrund sei, »dass mit der Zunahme des E-Commerce und der Last-Mile-Delivery die Nähe zu den Kund*innen zunehmend wichtiger wird und eine weitgreifende Professionalisierung zur Bedienung eines künftigen Bedarfs in der Planung und Entwicklung erkennbar ist«.

Die spanische Firma Go-PopUp wirbt europaweit gleichzeitig für kurzfristige PopUp-Stores, die sowohl Marken als auch Flächen neues Leben einhauchen sollen – nicht zu lange, nicht zu teuer. »Angesichts der Tatsache, dass der Leerstand von Gewerbeimmobilien in Deutschland wächst«, so die Macher*innen, »bietet die temporäre Vermietung und Zwischennutzung eine permanente Option für Eigentümer*innen von Gewerbeimmobilien, ihre Flächen durch neue Kundensegmente voll auszulasten.« Kurzzeitvermietungen böten die Aussicht, Gewerbeflächen langfristig attraktiver werden zu lassen und durch stetig neue Mieter*innen und Kund*innen auch ganze Stadtteile nachhaltig wiederzubeleben. »Ein leerer Raum nützt keinem.«

Unverpackt-Läden und Kurzzeit-Mietende Mag es technisch in die Höhe gehen, inhaltlich geht es in die Tiefe. Statt großer Firmen, die immer kurzatmiger auf ihre Mietverträge reagieren, haben sich in vielen kleineren Orten längst Gemeinschaften gegründet, die, analog zum Crowdinvesting, in neue, tiefergehende Bio- oder Unverpackt-Läden investieren - und dabei auch mit renommierten Ladenflächen liebäugeln. Mit einer möglichst breiten Partizipation soll ein neues Gemeinschafts- und auch Shopping-Gefühl gestärkt werden, das

Der wirkliche Bedarf der nächsten Jahre an Büros und Gewerbeflächen hängt von vielen Faktoren ab. Wie werden die Büros der Post-Corona-Zeit aussehen? Wieviel Work-Life-Balance müssen und wollen Arbeitgeber*innen in Arbeitsplätze selbst einbauen? Was wird aus Kinos und Theatern, die maßgeblich das Abendleben in den Innenstädten bestimmen? Wie könnten alternative Räume aussehen, in denen man sich abends austauschen, regenerieren oder ausruhen will? Das Motto der Städte muss und wird wieder lauten: Spiel mir das Lied vom Leben.

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BAYERISCHER BAUINDUSTRIEVERBAND E.V. BRANDREPORT

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Anforderungen an einen Unternehmeringenieur Über welche Fähigkeiten, Kenntnisse und Soft Skills muss heute ein unternehmerisch agierender Bauingenieur verfügen, damit er Bauprojekte erfolgreich durchführen und gleichzeitig sein Tun und Wirken der Politik und Öffentlichkeit überzeugend darlegen kann? Dazu äussert sich der Bayerische Bauindustrieverband e.V.

D

er Bauingenieur in der Bauindustrie muss heute mehr können als der klassische Bauingenieur der Vergangenheit. Die Bauwerke werden immer komplexer, das Bauen wird komplizierter. Die Risiken sind gestiegen und werden weiter zunehmen.

Dazu tragen auch die höheren Haftungsanforderungen an Bauunternehmen bei, wie z. B. die Haftung für die Sozialabgaben der Nachunternehmer. Sie haben zwar eine gewünschte, marktordnende Funktion, aber sie bedeuten eben auch Risiken für die Bauunternehmen.

Früher agierten die Baubeteiligten als Partner am Bau, heute schalten die Auftraggeber immer mehr sog. Mittler am Bau ein, um den Bauverlauf zu überwachen. Diese sind nur an den Interessen ihrer Auftraggeber orientiert, nicht am Bauerfolg.

Mehr Risiken sind auch mit den komplexeren Vertragsformen verbunden, die aus Sicht der Bauindustrie aber große Vorteile haben und insbesondere Planen und Bauen aus einem Guss ermöglichen. Wenn ein Bauunternehmen nicht nur baut, sondern über den gesamten Lebenszyklus Verantwortung für das Gebäude übernimmt, so erfordert das ganz andere Fähigkeiten als bisher.

Die Herausforderungen werden weiter ansteigen: Die Zeiten für Planen und Bauen werden immer kürzer. Die Kalkulation soll immer präziser werden. Kosten müssen frühzeitig ermittelt und verbindlich zugesagt werden. Die benötigten Baukapazitäten aus einem Netzwerk von Sub- und Nachunternehmern zusammenzustellen, ist weit aufwändiger als die Kapazitäten eines Generalisten zu organisieren.

Vom Bauingenieur zum Unternehmeringenieur Die Bauingenieure der Bauindustrie müssen daher künftig nicht nur über die klassische

Fachkompetenz verfügen. Darüber hinaus brauchen sie eine vielfältige Methodenkompetenz. Sie benötigen Sozialkompetenz und persönliche Kompetenzen: Sie müssen eine Persönlichkeit sein und sie brauchen Handlungs- und Führungskompetenz.

Der Unternehmeringenieur muss sehr vielseitig sein: Er muss Kostenrechnung kennen und über Bilanzierung Bescheid wissen, Controlling-Methoden anwenden können und Rechtskenntnisse besitzen.

Der Unternehmeringenieur braucht Sozialkompetenzen: Er muss Mitarbeitende motivieren und führen, Teams zusammenstellen und steuern, Konflikte erkennen und produktiv lösen können. Dazu gehört, zwischen hochspezialisierten Spezialisten zu moderieren sowie Nachunternehmen zu führen, auch fremdsprachige oder aus einem anderen Kulturkreis.

Außerdem muss er seine Tätigkeit und deren Bedeutung der Presse und der Öffentlichkeit kommunizieren können.

Er muss auch über Konfliktfähigkeit verfügen, mehr noch als heute. Dazu gehört, Konflikte offen und sachlich auszutragen, gemeinsam Verständnisschwierigkeiten zu beseitigen, konstruktive Kritik zu äußern und sie auch anzunehmen.

Immer wichtiger werden am Bau Kundenorientierung und Vertriebsfähigkeiten. Ebenso gilt das für die Verhandlungs- und Führungskompetenz. Ein Unternehmeringenieur muss

Führungsinstrumente gut beherrschen. Er muss wissen, was es heißt zu delegieren, wie eine Zielvereinbarung funktioniert, welche verschiedenen Führungsstile es gibt. Führung ist ein ganz normales Handwerk, ebenso Management.

Delegation, Rückdelegation, Selbstorganisation, Führungsstile, das muss man lernen, das kann man lernen.

Respekt vor der Leistung anderer Mitarbeitende zu motivieren ist ganz wichtig.

Vertrauen schafft man, wenn man ein offenes Ohr für die Mitarbeitenden hat, wenn man die Leute beim Namen kennt und man einfach Respekt vor den Leuten hat. Man kommt beim Kunden wieder zum Zuge, wenn man sich partnerschaftlich, ordentlich und anständig verhält. Das muss künftig an den Universitäten und Hochschulen gelehrt werden. Die Anforderungen an einen Unternehmeringenieur gehen aber insgesamt weit über das hinaus, was eine Universität vermitteln kann.

Die öffentliche Hand braucht den Unternehmer-Beamten Unternehmerisch denkende Bauingenieure braucht nicht nur die Bauindustrie, erforderlich sind sie auch auf der Auftraggeberseite bei der öffentlichen Hand. Die Bauverwaltung muss mit der Bauindustrie »auf Augenhöhe« kommunizieren können: Die öffentliche Hand muss ihre Bauherren-Kompetenz wiederherstellen, hauptsächlich personell. Das erfordert ausreichende Stellenzahlen. aber auch entsprechende Kompetenzen sowie eine moderne Ausbildung.

Der Unternehmeringenieur muss Mitarbeitende motivieren und führen, Teams zusammenstellen und steuern, Konflikte erkennen und produktiv lösen können.

Juristisch hat die Verwaltung einen Beurteilungsund Ermessensspielraum. Diesen sollte sie auch nutzen, insbesondere bei der Vergabeentscheidung. Das bedeutet, weg von der Billigstpreisvergabe! Gefordert und möglich ist die mutige Entscheidung für den wirtschaftlich besten Bieter!

Das Vergaberecht lässt das nicht nur zu, die VOB fordert sogar die »Vergabe an das wirtschaftlichste Angebot«.

Die Bauunternehmen gehen mit ihren Leistungen und finanziell in Vorleistung. Sie müssen sich darauf verlassen können, dass der Baupartner seine Zusagen einhält. Das betrifft u. a. das Zahlungsverhalten, aber nicht nur.

Auch die öffentliche Hand braucht ein »Preiswissen«, das Wissen, dass Preise in der Regel im Zeitverlauf steigen. Das gilt für Bauleistungen genauso. In einem Jahrzehnt werden aus einem jährlich nur zwei-prozentigen Preisanstieg eben doch 22 Prozent. »Alte« Angebote müssen eben dann angepasst werden. Das gilt auch für die öffentlichen Bauetats: Es kommt auf den realen Zuwachs an – nicht auf den nominalen. Zum Preiswissen gehört auch, zu wissen, dass Qualität ihren Preis hat sowohl bei den Materialien wie bei den Leistungen. Und zu wissen, dass Sonderwünsche und nachträgliche Veränderungen Kosten verursachen. Diese sind nicht mit dem Angebotspreis abgedeckt.

Wie der Unternehmerbauingenieur braucht auch der Unternehmerbeamte mehr Verantwortung und mehr Entscheidungskompetenz. Davon profitieren beide Seiten, die Bauwirtschaft und die Bauherren.

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INTERVIEW KAI ENDERS

»Gebäude müssen sich veränderten Nutzungsbedürfnissen anpassen« Immobilien sind nicht erst seit der Coronakrise wieder gefragt. Der zeitlose Traum vom Eigenheim und die neue Lust von Anleger*innen an Gewerbe- und besonders Logistikimmobilien befördern den Wunsch nach umfassender Beratung und Know-how. Kai Enders ist Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG, die mittlerweile in über 30 Ländern private und gewerbliche Kunden berät. Im Interview analysiert er die aktuellen Herausforderungen und Möglichkeiten für den Markt in Deutschland, Österreich und der Schweiz.

INTERVIEW RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN BILD ENGEL & VÖLKERS AG

Herr Kai Enders, durch die Coronakrise ist auch hierzulande das Interesse an Eigentumswohnungen und Häusern noch einmal gestiegen. Wie erleben Sie diese Zeit?

Die Bedeutung eines schönen und sicheren Zuhauses manifestiert sich besonders in Krisenzeiten. Durch Corona ist die ohnehin schon hohe Immobiliennachfrage noch einmal deutlich gestiegen. Wir registrieren bei unseren onlinebasierten Kundenanfragen ein Wachstum von 50 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Gleichzeitig ist das Angebot an verfügbaren Eigentumswohnungen und Häusern zurückgegangen. Einige Verkäufer agieren zurückhaltend, wenn es um die Einwertung ihrer Immobilie oder die Vereinbarung von Besichtigungsterminen geht. Vor diesem Hintergrund trifft eine weiter steigende Nachfrage auf ein immer knapper werdendes Objektangebot, was zu anhaltenden Preiserhöhungen führt.

Engel & Völkers berät rund um den Globus Kunden bei Häusern, Gewerbeimmobilien, aber auch PremiumYachten und -Flugzeugen. Wo herrscht derzeit besonderer Beratungsbedarf?

Aufgrund des extrem gestiegenen Interesses an Immobilieninvestitionen im Inland herrscht ein zusätzlicher Beratungsbedarf für Ferienobjekte.

Dank einer einfachen Anreise, die ohne Flugzeug zurückgelegt werden kann, punkten deutsche Urlaubsregionen mit politischer Sicherheit und einem gut funktionierenden Gesundheitssystem. In Zeiten der Pandemie gilt das eigene Feriendomizil als Inbegriff für Freiheit und Luxus. Für Kunden im Premiumsegment, die außerdem ein Interesse an Yachten oder Privatflugzeugen haben, bieten wir ebenfalls einen umfassenden Service an. Einen erhöhten Beratungsbedarf stellen wir derzeit außerdem bei gewerblichen Anlageimmobilien fest. Nach Monaten der Einschränkungen bei der Nutzung von Büroflächen und Geschäftsschließungen sind viele Marktteilnehmer unsicher in Bezug auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Zudem werfen aktuelle gesetzliche Veränderungen, aber möglicherweise auch Änderungen, die nach den Wahlen zu erwarten sind, neue Fragestellungen auf.

Besonders bei den Gewerbeimmobilien ist einiges in Bewegung. Investoren stürzen sich derzeit auf Logistikimmobilien. Wird dieser Trend anhalten?

Der Trend zu Logistikimmobilien war bereits vor der Coronakrise sichtbar und wird auch zukünftig weiter anhalten. In den letzten Monaten ist jedoch der Nachhaltigkeitsaspekt von Lagerhallen sowie Logistikflächen innerhalb von Städten und Metropolregionen spürbar in den Fokus gerückt. Ausliefernde Unternehmen stehen vor der Herausforderung, ihre Lieferketten und Transportwege zu optimieren, da sie neben Händlern immer mehr Privathaushalte mit kleinteiligen Sendungen beliefern müssen.

In diesem Zuge spielt die sogenannte »Logistik der letzten Meile« eine entscheidende Rolle. Sie

umfasst den Transport zur Haustür der Kundschaft, also den letzten Abschnitt der Lieferkette. Unternehmen sind bestrebt, die Produkt- und Warensendungen so zu bündeln, dass kurze, schnelle und effiziente Touren in die Zustellgebiete möglich sind. Auf das Konzept der nachhaltigen Last-Mile-Logistik mit eigenen Lagerflächen in Innenstädten setzt beispielsweise das Start-up Gorillas. Mit dem Lieferservice werden Kunden Lebensmitteleinkäufe in Berlin und Hamburg innerhalb von nur zehn Minuten per Fahrradkurier bequem nach Hause zugestellt.

Nun sind Häuser und auch Büros immer mit Erfolgsgeschichten verknüpft. Es gibt den schönen Satz: »Erfolg braucht einen Ort, an dem er gemacht wird.« Wird ein neues Arbeiten, wie wir es in diesen Tagen erleben, also nach der Pandemie auch neue Erfolgs-Orte brauchen?

Für Berufsfelder, in denen das Arbeiten sowohl im Büro als auch im Homeoffice möglich ist, hat die Coronakrise das Hybrid-Modell als

erfolgreiches Konzept hervorgebracht. Wir gehen davon aus, dass diese Arbeitsform auch in Zukunft fortbestehen wird. Berufstätige stehen somit vor der Herausforderung, Wohnen und Arbeiten zu vereinen. Infolgedessen werden sich die Suchkriterien beim Immobilienkauf anpassen. In Innenstädten werden Objekte mit intelligenter Raumaufteilung und Terrassen oder Balkonen stärker nachgefragt. Der Bedarf nach Wohnhäusern mit Gärten in Vororten und Kleinstädten wird sich erhöhen, wenn Berufstätige durch die gestiegene Mobilität vermehrt auf das Umland ausweichen können. Auf der Arbeitgeberseite stehen Unternehmen vor der großen Herausforderung, die vorhandenen Büroflächen gemäß der veränderten Nutzungsbedürfnisse der Mitarbeitenden umzugestalten.

Diese kommen künftig nur noch ins Büro, wenn sie den persönlichen Austausch mit Kollegen und eine erlebbare Unternehmenskultur vorfinden, die in dem Maße von zuhause Haus oder virtuell nicht erfahrbar ist. Es geht also darum, einen langfristigen Mehrwert zu schaffen und

Es besteht ein breiter politischer und gesellschaftlicher Konsens dafür, dass die Erreichung der Klimaziele ohne die Mitwirkung der Immobilien- und Bauwirtschaft nicht zu schaffen ist.

Büros in attraktive Arbeitsumgebungen mit persönlichen Begegnungsstätten umzuwandeln.

Können vom Immobilien-Boom auch die Kategorien der Wohn- und Geschäftshäuser in B- und C-Städten profitieren?

In A-Städten sind die Preise und Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser mittlerweile sehr hoch. Dies führt dazu, dass Anleger auf günstigere Alternativen in B- und C-Städten ausweichen. Im vergangenen Jahr wurden rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens wohnwirtschaftlicher Anlageimmobilien außerhalb der sieben deutschen Großstädte umgesetzt. Die kontinuierliche Preissteigerung der Wohn- und Geschäftshäuser abseits der A-Städte setzt ein positives Signal für Investoren und spiegelt das Entwicklungspotenzial dieser Anlageklasse in B- und C-Städten wider.

Auch Nachhaltigkeit in der Bauweise spielt für viele Kunden, egal ob privat oder gewerblich, zunehmend eine Rolle. Wie sehen Sie diese Bemühungen um eine neues, »grünes« Bauen oder eine ökologische, zukunftsgerichtete Sanierung von Altbauten?

Es besteht ein breiter politischer und gesellschaftlicher Konsens dafür, dass die Erreichung der Klimaziele ohne die Mitwirkung der Immobilien- und Bauwirtschaft nicht zu schaffen ist. Der Gebäudebestand und die Neubauten bilden eine der größten Stellschrauben für einen ressourcenschonenden Umgang mit Energie und einem konsequenten Klimaschutz. Die gesetzlichen Regelungen und Selbstverpflichtungen von Unternehmen zur Verfolgung der Nachhaltigkeitsgrundsätze werden diese Entwicklung weiter fördern und forcieren. Gleichzeitig sind auch Immobilienkäufer und Kapitalanleger zunehmend daran interessiert, einen ökologischen Beitrag zu leisten und in nachhaltige Gebäude zu investieren.

Ein Thema, das schon seit einiger Zeit vor allem in Großstädten diskutiert wird: Wie können Metropolen wieder attraktiver werden für Wohnungen und Arbeitsräume. Was ist möglich und nötig, um die Städte wieder zu beleben?

Die Struktur von Innenstädten, wie wir sie seit der Nachkriegszeit als klassische Einkaufsstraßen kennen, wird sich in Zukunft ändern. Die Herausforderung liegt darin, die Aufenthaltsqualität in Stadt- und Ortskernen auch außerhalb von Ladenöffnungszeiten zu verbessern.

Für die Stadtentwicklung und Raumplanung hat dies ein verstärktes Umdenken in Bezug auf durchmischte Wohn- und Nutzungskonzepte zur Folge. Leerstehende Einzelhandels- und Büroflächen sollten umgewandelt werden, um ein zusätzliches Wohnangebot zu schaffen. Darüber hinaus sind kreative Lösungen gefragt: In Berlin, Boston, Paris und andernorts wurden während der Lockerungsphasen beispielsweise »Pop-Up-Straßenlokale« genehmigt. Gastronomen durften hier angrenzende Parkplätze als erweiterte Außenterrassen nutzen. Vielleicht ist das auch ein Post-Corona-Modell.

IM GESPRÄCH

Publireportage

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Büro, Graffiti und Wohlbefinden Wie Unternehmen Talente für sich begeistern – und halten

HB Reavis plant und realisiert seit 1993 Immobilienprojekte in zahlreichen europäischen Ländern. Von London bis nach Budapest sind insgesamt mehr als 1,1 Millionen Quadratmeter Gewerbefläche entstanden. Weitere 1,2 Millionen Quadratmeter sind in Planung. HB Reavis hat sich dabei auf Arbeitsumgebungen spezialisiert, die Wohlbefinden und Produktivität fördern. Das erste Projekt in Deutschland wird Ende 2021 fertiggestellt. Geschäftsführer Marcel Sedlák spricht über richtungsweisende Entwicklungen moderner Bürokonzepte nach der Pandemie. Und wie cleveres Design und Technologie außergewöhnliche Arbeitsatmosphären schaffen.

Im Homeoffice ist die Trennung von Berufs- und Privatleben ein Problem. Und es ist nur eines von vielen: Wir haben 500 Menschen aus unterschiedlichen Branchen befragt. Rund 66 Prozent der Befragten spüren mittlere bis erhebliche Auswirkungen durch die Arbeit zu Hause.

Das Homeoffice als alleiniger Arbeitsort wird sich nicht gegen eine moderne Bürolandschaft als physischer Kommunikations- und Identifikationsraum behaupten. Jedoch hat es ausdrücklich auch gute Seiten. Für viele Menschen wird das Homeoffice daher als Ergänzung zum Büro sinnvoll bleiben. Hybrides Arbeiten rückt in den Fokus. An manchen Tagen ist es einfach praktischer und effektiver, zu Hause zu arbeiten.

Was heißt „moderne Bürolandschaft“ für Sie konkret?

Moderne Bürolandschaften sind Räume und ausdrücklich auch Außenräume, die Wohlbehagen auslösen. Wo sich jeder wirklich den kompletten Arbeitstag lang wohlfühlt. Das wird über einen Grundriss erreicht, der sowohl gemeinschaftliche Flächen bietet als auch individuelle Einzelarbeit fördert. Denn unterschiedliche Aufgaben und Teams benötigen unterschiedliche Arten von Räumen. Immer wichtiger wird außerdem eine sinnvolle Orchestrierung von Design, smarter Technologie sowie den erforderlichen Wellbeing-Elementen.

Also einfach mehr Lounge-Ecken, Kicker und Tischtennisplatten?

Durchdachte Büroflächen fördern Kreativität, Produktivität, Fokus oder auch ein Ruhebedürfnis, je nachdem, welche Funktion eine bestimmte Zone für Mitarbeiter erfüllen soll.

Instrumente dabei sind beispielsweise aktivierende und beruhigende Farben, Möblierung, Anregung zu Bewegung, Begrünung und, wie gesagt, smarte Technologien wie etwa Sensorik.

Viele Unternehmen haben erkannt, dass durch moderne und clevere Büroumgebungen die Arbeitgeberattraktivität und Mitarbeiterzufriedenheit steigen und zugleich die Fluktuation sinkt.

Dass wir keine Endlosflure mit Einzelzellen mehr brauchen, sondern Wow-Effekte. Wenn man Talente begeistern und halten möchte, sollten wir Altes über Bord werfen und endlich Büros für Menschen kreieren – und nicht umgekehrt.

Gebäude oder auch im Innenhof unter freiem Himmel mit den Kollegen verbunden zu sein und sich einloggen zu können. Der Arbeitsplatz wird definitiv mobiler. Und damit auch noch mehr Covid-ready.

Inwiefern Covid-ready?

Neben der Desinfektion von Flächen und Tastaturen sowie einer guten Luftqualität gilt es vor allem, weiterhin Abstand zu halten. Schon vor dem Weg zur Arbeit digital einzusehen, ob auf der eigenen Etage zu viele Kollegen angemeldet sind. Man nimmt sich dann flexibel anderenorts im Büro einen verfügbaren Raum.

Oder man bleibt im Homeoffice. Die Unternehmen selbst, aber auch die Bürowelten müssen die erforderliche Flexibilität mitbringen, die freie Raumwahl und das Abstandsbedürfnis zu unterstützen. Flexibilität ist dann auch wieder ein Aspekt von Wellbeing.

Von welchen Technologien reden Sie genau?

Wie setzen Sie Wellbeing in Ihren Immobilien konkret um?

Ich meine Technologien, die sofort mehr Wohlbefinden für die Mitarbeiter bringen. Das können Innensensoren sein, die die Luftfeuchtigkeit und -qualität feststellen und automatisch im bestmöglichen Bereich halten. Oder solche, die den Zustand der Luftfilter für einen rechtzeitigen Austausch melden. Und Außensensoren, die über Feinstaub oder beispielsweise Aerosole informieren. Wenn man seine Mittagspause auf der Dachterrasse genießen möchte, sind das wichtige Daten. Wichtig ist außerdem Konnektivität. Die Möglichkeit, an jedem Platz im

In unserem aktuellen Projekt DSTRCT.Berlin erwecken wir denkmalgeschützte Hallen des früheren Vieh- und Schlachthofs nahe dem Velodrom zu neuem Leben. Die inspirierende Historie der Backsteingebäude, die neun Meter hohen Decken und die teils unbehandelte alte Graffiti-Kunst an den Wänden machen diesen Ort zu einem Unikat für Büros und Gewerbe, an dem man sich automatisch wohlfühlt. Architektur, aber auch Kunst und Wohlbefinden hängen oft eng zusammen.Kunst haben wir auch für den Neubau vorgesehen, den wir neben den

Hallen realisieren. Und viel Raffinesse: Eine Drive-in-Fahrradgarage mit mehr als 800 Stellplätzen und E-Aufladestationen, Duschen sowie Umkleideräumen motiviert zu Bewegung. Außerdem beeinflussen lichtdurchflutete Räume, kurze Wege zu den grünen Dachterassen und Außenflächen sowie drei Innenhöfe mit großen Bäumen die Aufenthaltsqualität positiv. Spitzentechnologie fördert Produktivität, Effizienz und Sicherheit unter anderem durch CO2-Sensorsteuerung, Ozonierung und Ionisierung für die optimale Luftqualität. Dass wir das Thema ernst nehmen, unterstreicht die Vorzertifizierung des Neubaus durch das International Well Building Institute. Als erste Mieter begrüßen wir Ende 2021 die beiden Internetunternehmen Strato und Ionos.

Vielen Dank!

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Viele Menschen sehnen sich nach ihren Kollegen. Endet nun mit der zunehmenden Impfrate das Zeitalter von Homeoffice und Co.?

Marcel Sedlák hat Rechtswissenschaften an der Comenius Universität in Bratislava und Business Administration an der Wirtschaftsuniversität Wien sowie der University of Minnesota studiert. 2001 trat er der HB Reavis Gruppe als Rechtsanwalt bei. 2010 wurde er in den Vorstand berufen. Seit 2017 ist Marcel Sedlák der Geschäftsführer der HB Reavis Germany GmbH.

Denkmalgeschützte Hallen plus Neubau: Das DSTRCT.Berlin ist das erste Deutschlandprojekt von HB Reavis, einem internationalen Entwickler zukunftsorientierter Arbeitswelten. Es setzt auf Konnektivität und Wellbeing Oben: Blick in eine der Hallen des DSTRCT.Berlin. Das Graffiti aus der Leerstandszeit bleibt bewusst erhalten

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BAU- UND IMMOBILIENRECHT

Damit der Traum vom Eigenheim nicht an der Bürokratie scheitert In den eigenen vier Wänden zu leben, ist für unzählige Menschen noch immer ein Lebenstraum. Die Erfüllung desselben kann allerdings viel Zeit, Geld und Nerven kosten.

Denn diverse behördliche Vorschriften, Gesetze sowie administrative Aufwände machen das Bauen und Kaufen von Immobilien abenteuerlich. »Smart Bau und Immobilien« fasst daher zusammen, was künftige Eigenheimbesitzer*innen wissen und welche rechtlichen Aspekte sie beachten sollten.

TEXT SMA

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ie meisten Menschen kaufen nur einmal im Leben ein Eigenheim – und daher sollte es auch das richtige sein. So lautet eine geflügelte Branchenweisheit der Immobilienmakler*innen. Natürlich wird der Entscheid zum Kauf einer Immobilie nur schon aufgrund des hohen Investitionsvolumens niemals leichtfertig gefällt. Dies umso mehr, da sich in Deutschland die Preise für Wohneigentum innerhalb der letzten zehn Jahre praktisch verdoppelt haben, wie Fachleute betonen. Bevor man sich also für den Erwerb einer Immobilie entscheidet, sollte man folgende Punkte bedenken.

Die wichtigste Frage lautet: Soll man überhaupt Wohneigentum erwerben? Denn wie Untersuchungen des Immobilienportals immowelt.de zeigen, kann sich je nach Region das Wohnen zur Miete finanziell besser rentieren. 75 deutsche Großstädte wurden hinsichtlich Miet- und Kaufpreise analysiert. Das Resultat: In 51 der 75 Städte ist die Miete günstiger als die monatlichen Raten für den Kredit inklusive Zins und Tilgung, nachdem die Wohnung gekauft wurde.

Spitzenreiter ist diesbezüglich München. Allerdings lohne sich ein Kauf meist langfristig, da man nach dem Begleichen der Abzahlung der Besitzer der Immobilie ist – was vor allem hinsichtlich der Altersvorsorge einen enormen Vorteil darstellt. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Mietpreise in Deutschland tendenziell steigen. Und zu guter Letzt: Expertinnen und Experten gehen davon aus, dass Wohneigentum ebenfalls an Wert zulegen wird. Das bedeutet, dass man eine Immobilie bei Bedarf später gewinnbringend weiterverkaufen kann.

Dennoch ist es ratsam, den Kaufvertrag von einer juristischen Fachperson prüfen zu lassen.

Zudem sind 2020 einige neue Regelungen in Kraft getreten. Davon ist insbesondere das »Bestellerprinzip« für potenzielle Käufer*innen wichtig: Die neue Verordnung sieht vor, dass Maklerkosten im Kaufvertrag nicht mehr – wie bislang üblich – in voller Höhe oder zu einem Großteil der Käuferschaft aufgebürdet werden dürfen. Neu gilt: Wurde eine Maklerin oder ein Makler von der Eigentümerschaft mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt, muss die Käuferschaft nur noch maximal 50 Prozent der Maklerprovision entrichten.

Deutlich komplexer präsentiert sich die Rechtslage, wenn man nicht einfach ein bestehendes

Objekt kauft, sondern ein neues baut. Die Vorteile des Bauens liegen zwar auf der Hand: Man kann sich sein eigenes Traumhaus verwirklichen und dieses (mehr oder weniger) entsprechend den eigenen Wünschen und Vorstellungen gestalten. Erschwert wird das Bauen aber durch eine Vielzahl baurechtlicher Vorschriften und Bestimmungen. Hinzu kommt, dass in Deutschland jedes Bundesland sein eigenes Bauregelwerk führt. Angehende Eigenheimbesitzer*innen sollten also nicht nur die bundesdeutschen Richtlinien für den Bau eines Hauses beachten, sondern auch die länderspezifischen Bauvorschriften kennen (die auf den Webseiten des jeweiligen Bundeslandes zu finden sind).

Angesichts der hohen Komplexität und Regulierungsdichte sollte zwingend eine rechtliche Fachperson hinzugezogen werden.

Wo darf ich überhaupt bauen?

Wer nicht bereits ein freies Stück Bauland im Familienbesitz hat, muss sich zuerst mit der Frage auseinandersetzen, welches Grundstück erworben werden soll – und unter welchen Voraussetzungen dieses bebaut werden darf. Liegt das Land innerhalb eines Bebauungsplans oder gehört es zu einem bereits bebauten Ortsteil, ist die Chance gut, dass eine Baubewilligung erteilt wird. Fachleute raten Bauwilligen zudem, vor dem Unterschreiben eines Kaufvertrags einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Darin sind sämtliche Rechte verzeichnet, die mit dem Grundstück in Verbindung stehen könnten. So erfahren Käufer*innen etwa, ob ein Nachbar ein Wegerecht für ihr künftiges Grundstück besitzt, ob ein Wohnrecht einer dritten Partei besteht oder das Land mit Grundschulden belastet ist (eine finanzielle Belastung eines Grundstücks, die oft als Sicherheit für eine Forderung besteht).

Damit eine Baugenehmigung erteilt wird, müssen diverse Bauvorschriften erfüllt werden.

Um dies zu gewährleisten, sollte zwingend ein Architekturbüro beigezogen werden. Dies auch, damit das geplante Eigenheim ebenfalls den neueren rechtlichen Anforderungen entspricht, wie etwa dem »Gebäudeenergiegesetz«, welches letzten November in Kraft trat. Die neue Gesetzgebung fasst die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden zusammen.

Bereits heute besteht die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien bei Neubauten. Und bis 2050 soll laut Bundesregierung sogar ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand in Deutschland erreicht werden.

Rechtliche Hilfe in Kauf nehmen Ist der Kaufentscheid gefallen, ist die Sachlage aus rechtlicher Sicht nicht übermäßig komplex.

BRANDREPORT TAYLOR WESSING PARTNERSCHAFTSGESELLSCHAFT MBB

Corona schafft Rechtsunsicherheit im Mietverhältnis nutzen kann. Es galt der Grundsatz: Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko der Mietsache.

Dr. Martin Bartlik

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ieter und Vermieter streiten seit einem Jahr, ob Mieter von Einzelhandelsflächen, Gastronomien, Hotels und Fitnessstudios wegen der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten die Miete reduzieren können. Schon bald dürfte der Bundesgerichtshof (BGH) hierüber eine Entscheidung fällen.

Es war über Jahrzehnte gesicherte Rechtsmeinung, dass es alleine in die Risikosphäre des Mieters fällt, ob er gemietete Räumlichkeiten

Durch die Coronapandemie geriet dieser Grundsatz ins Wanken. Unter Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB verlangten Mieter eine Mietreduktion für den Zeitraum der Nichtnutzbarkeit der Mieträumlichkeiten, insbesondere während des Lockdowns, als viele Betriebe aufgrund behördlicher Anordnungen geschlossen werden mussten. § 313 BGB setzt voraus, dass sich ein Umstand, den die Parteien bei Mietvertragsschluss unterstellt haben – die Geschäftsgrundlage –, sich später nicht realisiert – weggefallen ist – und keine Partei das Risiko für den Nichteintritt des Umstandes zu tragen hat. Es war das letzte Kriterium, an dem sich der Streit zwischen Mietern und Vermietern entbrannte: Führt die Auferlegung des Verwendungsrisikos beim Mieter zu einem Ausschluss von § 313 BGB?

Widersprüchliche Urteile Eine einheitliche Rechtsprechung kristallisierte sich nicht heraus. Je nachdem, ob das Verwendungsrisiko ausschließlich beim Mieter angesiedelt wurde, gingen die Verfahren entweder zu Gunsten des Vermieters oder des Mieters aus. Der Höhepunkt folgte am 24.02.2021: Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden bejahte § 313 BGB und reduzierte die Miete im Zeitraum des Lockdowns um die Hälfte. Demgegenüber nahm das OLG Karlsruhe das Verwendungsrisiko beim Mieter an und lehnte eine Anwendung von § 313 BGB ab. Besonders brisant war, dass in beiden Verfahren der beklagte Mieter identisch war.

Lösung (nicht) in Sicht Bald schon wird der BGH als letzte Instanz über die Möglichkeit der Mietanpassung während der Coronapandemie auf Grundlage von § 313 BGB entscheiden dürfen. Es ist nicht damit zu rechnen, dass der BGH den gordischen Knoten mit einer passe partout Zauberformel durchschlagen können wird. Dafür kommt es im Anwendungsbereich

von § 313 BGB zu sehr auf die genauen Umstände in einem jeden Mietverhältnis an. Insofern bleibt es wohl dabei, dass die Mietvertragsparteien gemeinsam eine Lösung finden werden müssen.

Die Vertragspraxis hat auf die gegenwärtige Situation reagiert. In den seit Ausbruch der Coronapandemie neu abgeschlossenen Mietverträgen finden sich neue Pandemieklauseln, die detailliert regeln, ob und wie die Miete in Zukunft angepasst wird, wenn es wieder zu einer Pandemie oder vergleichbaren Fällen höherer Gewalt kommen sollte.

Dr. Martin Bartlik ist Rechtsanwalt und Notar bei der internationalen Wirtschaftskanzlei Taylor Wessing in Frankfurt. Er begleitet vornehmlich M&A- und Immobilientransaktionen von Unternehmen, institutionellen Investoren und Family Offices.

Kontakt: M.Bartlik@taylorwessing.com

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Drei Fragen an den LUXHAUS Finanzierungsexperten Holger Farcken Warum ist es sinnvoll, gerade jetzt einen LUXHAUS Vertrag zu unterzeichnen und parallel eine LUXHAUS Finanzierung zu sichern?

Welche Förderungen der KfW bzw. des Bundes empfehlen Sie, aktuell in eine LUXHAUS Finanzierung einzubinden?

In Abhängigkeit vom Eigenkapitaleinsatz und der Region, ist derzeit für 10 Jahre Zinsbindung ein Abschluss ab 0,63% p.a., im Bereich von 15 Jahren Zinsbindung eine vertragliche Fixierung ab 0,89% p.a. möglich. Selbst eine Zinsbindung von 20 Jahren oder länger ist mit relativ geringen weiteren Aufschlägen zu erreichen.

Der Bund weitet 2021 die Förderung des Energieeffizienten Bauens massiv aus.

So erhöhen sich ab dem 01.07.2021 die förderfähigen Darlehen auf bis zu EUR 150.000, der Tilgungszuschuss wächst – abhängig von der Energieeffizienzklasse des Hauses – auf EUR 26.250 bis EUR 37.500, und dies jeweils pro Wohneinheit. Zudem besteht erstmals ab Juli 2021 die Möglichkeit, diese Zuschüsse auch ohne ein KfWDarlehen zu nutzen.

Da von einem weiteren Anziehen der Rohstoffpreise in einer „Post-CoronaPhase“ auszugehen ist, empfehlen wir eine zeitnahe Fixierung des jetzigen Baupreisniveaus durch einen LUXHAUS Vertrag sowie eine Sicherung der historisch betrachtet immer noch niedrigen Zinsen, bevor im Zuge des antizipierten Inflationsanstieges sowohl die Baukosten als auch das Zinsniveau weiter anzieht.

Ergänzend ist es möglich, bis zu EUR 5.000 Zuschuss für eine qualifizierte Baubegleitung des Energieeffizienten Bauens durch die KfW zu erhalten.

Welche Prognose gibt es zur Entwicklung der Baufinanzierungszinsen?

Die seit Frühjahr 2020 andauernde „Corona“-Lage hat dazu geführt, dass die Baufinanzierungszinsen im vergangenen Jahr auf ein Allzeittief gefallen sind. Für Bauherren quasi ein idealer Zeitpunkt, Finanzierungen mit historisch niedrigen Zinsen zu sichern und damit eine Planungssicherheit für viele Jahre zu erhalten.

Im Zuge der Stabilisierung der Weltwirtschaft, allen voran in China und in den USA, ist seit Anfang 2021 eine leicht steigende Zinskurve im Baufinanzierungsbereich festzustellen, die einhergeht mit einer u.a. durch die Erhöhung der Rohstoffpreise ebenfalls steigenden Inflation. Wir gehen davon aus, dass dieser Trend sich auch in den nächsten Monaten fortsetzt, sodass das Zinstal im Jahr 2020 tatsächlich durchschritten worden ist.

Holger Farcken ist seit 2016 als Geschäftsführer beim LUXHAUS Finanzierungsservice tätig.

Seine Hauptaufgabe liegt in der Finanzierungsberatung der LUXHAUS Bauherren. Zudem informiert er im Rahmen von Bauherrenabenden sowie Finanzierungstagen potenzielle Kunden über die aktuelle Finanzierungsmarktentwicklung sowie Förderprogramme.

www.luxhaus-finanzierung.de

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NACHHALTIGKEIT ©Daderot, CC0, via Wikimedia Commons

Das Haus auf dem Wasserfall Grüne Gebäude sind keine Erfindung von heute. Schon die alten Römer mit ihren Aquädukten bauten im Grunde mit der Natur.

Einer der ersten grünen Architekten des letzten Jahrhunderts war der Amerikaner Frank Lloyd Wright.

TEXT RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN BILDER WIKIMEDIA

W

right wird 1867 geboren. Der Junge aus Wisconsin begeistert sich schon früh für die Architektur und will die schrecklichen Gucklochbunker radikal erneuern. Auf Wunsch seiner Mutter beginnt er ein Studium in Chicago, dem Mekka der Architekten. In den Straßen findet er Stein-aufStein-Bauten mit kleinen Fenstern, dazwischen ein paar Alibi-Bäumchen. Ein Traum für Technokraten. Ein Albtraum für Wright.

Wrights Leben wird von vier Frauen, einer schlimmen Tragödie, andauernden Geldproblemen und einem bemerkenswerten Spätwerk bestimmt. Mit 22 Jahren baut der Architekt in Oak Park sein erstes »Prairie«-Haus. Der offene Wohnstil, der praktisch ohne Türen auskommt und ein neues Miteinander propagiert, verblüfft nicht nur die Nachbarschaft, die bislang beherzt Türen schmeißt und sich hinter Gardinen verschanzt. Wrights Häuser haben lange und breite Wohnzimmer als Zentrum, dazu durchgehende Fensterreihen, die nach innen und außen aufgeklappt werden können und direkt in die Natur führen.

Wright notiert stolz: »Ich baue organisch.

Das heißt: Meine organische Architektur ist eine natürliche Architektur.«

»Ich baue organisch« Oak Park ist nur der Anfang. 1911 baut er den Landsitz Taliesin in Spring Green, der drei

Jahre später von einem psychopathischen Angestellten abgefackelt wird. Seine zweite große Liebe Mamah samt zwei Kindern und vier Mitarbeitern werden brutal ermordet. Wright ist der Verzweiflung nah. Dass ausgerechnet sein Büro den Brand übersteht, sieht er als Fingerzeig Gottes und baut das Anwesen neu auf. Erst einmal, dann 1925, nach einem Blitzeinschlag, ein zweites Mal. Mit seiner nächsten großen Liebe Olgivanna wagt Wright ausgerechnet in den schlechten 1920er Jahren den Sprung nach vorne. Der Architekt gründet eine eigene Architektenschule und kommt so zu etwas Geld.

Dann passiert es. Der Warenhauskönig Edgar J. Kaufmann kontaktiert Wright für ein Ferienhaus in Mill Run, Pittsburgh – möglichst mit Blick auf die dortigen Wasserfälle im Tal des Youghiogheny River. Wright sagt zu, denn Kaufmanns Sohn geht bei ihm in die Schule.

Kaufmann wartet nun, kriegt aber keine Pläne oder Rückmeldungen. Wütend ruft er den Architekten eines Vormittags an und will sofort bei ihm in Taliesin vorbekommen. Wright ist in Zugzwang und skizziert nun binnen drei Stunden »Fallingwater«. Er setzt das »beste Haus der amerikanischen Architektur«, wie es 1991 vom Amerikanische Institut für Architektur genannt wird, einfach über die Wasserfälle. Das Wasser also nicht zum Angucken, sondern zum Mitsprudeln, als Teil des Hauses.

©Jack E Boucher, HABS staff photographer, Public domain, via Wikimedia Commons

Blick in das Wohnzimmer von der Küche aus

Das erste moderne »Green Building« Fallingwater wird bis 1939 zum ersten modernen »Green Building« der Welt. Auftraggeber Kaufmann zahlt am Ende den sechsfachen Preis und fühlt sich als Angestellter Wrights, der unbedingt seine Vision verwirklichen will und »kleinere ingenieurische Probleme« ausblendet.

Fallingwater ist als Haus auf dem Wasserfall alles in einem: eine Verbeugung vor der Natur, gefertigt aus dem Holz und Stein der Umgebung, erbaut von lokal ansässigen Arbeiter*innen. Ein Haus aus, mit und über den Elementen. Federleicht, kühn, sophisticated, natürlich. Lynda Waggoner, die das Anwesen verwaltet, meint in der Pittsburgh Post-Gazette zum 75. Geburtstag: »Jemand sagte mal, das Haus sei Wrights Singen – und das stimmt wohl auch.« 160 000 Besuchende kommen jährlich in das Haus, erkunden die zwei riesigen Terrassen, die hellen Treppen, breiten Wohnzimmer und Steinwege.

»Die Bedeutung der diagonalen Ansicht« Architekturhistorikerin Barbara Lamprecht bestätigt Wrights modernen, diagonalen Ansatz: »Das Haus nutzt die Probleme des 20. Jahrhunderts mit frisch konzipierten räumlichen Beziehungen voll aus – als eine neue kinetische Interaktion zwischen draußen, drinnen und dem Menschen. Es unterstreicht die radikale Bedeutung der diagonalen Ansicht, in der Bewegung impliziert ist.«

1957 erzählt Wright in einem TV-Interview: »Ich stehe in der Natur und fühle mich dadurch großartig. Andere fühlen sich klein und mickrig, wenn sie durch einen Wald gehen. Ich nicht. Im Gegenteil. Ich fühle mich gestärkt und voller Kraft.« Wright versteht das Planen und Bauen mit der Natur nicht unbedingt biologisch. Er sieht es in Verbindung mit der wahren Herkunft und Bestimmung des Menschen – ganz im humanistischen, ursprünglichen Sinne eines Henry David Thoreau oder auch D.H. Lawrence.

Kurz vor dem Baubeginn von Fallingwater beendete Wrights Landsmann Henry Miller seinen Roman »Wendekreis des Krebses« mit dem Betrachten der Pariser Seine. Er sinnierte ganz im Sinne Wrights: »Die Menschen geben eine seltsame Flora und Fauna ab. Aus der Ferne scheinen sie nicht der Beachtung wert. Aus der Nähe sind sie danach angetan, hässlich und boshaft zu erscheinen. Aber mehr als alles andere brauchen sie genug Raum um sich. Raum vielleicht sogar mehr noch als Zeit.«

©Jack E Boucher, HABS staff photographer, Public domain, via Wikimedia Commons

Freitragender Balkon

Wer auf einer der riesigen Terrassen über dem fließenden Wasser steht, begreift Wrights Vorstellungen von einem Haus für das, »was die Menschen mit der Natur sein könnten«, wie es ein Journalist einmal sagt. »Wright baute nicht für Menschen wie sie sind. Nein, er baute für die besseren Menschen der Zukunft. Die, die begreifen, dass sie mit der Natur leben und selber ein Teil der Natur sind.«

©Raunaq Gupta, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons

Eine Miniaturnachbildung des Fallingwater-Gebäudes

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OFB PROJEKTENTWICKLUNG GMBH BRANDREPORT

015

Nachhaltige Projektentwicklung aus Verantwortung für die Zukunft Nachhaltige Immobilien und eine verantwortungsvolle Unternehmensführung rücken zunehmend in den Fokus von Politik, Öffentlichkeit und Investierenden.

ATREEUM, Frankfurt am Main

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ie OFB Projektentwicklung GmbH, eine Tochtergesellschaft der Landesbank Hessen-Thüringen, hat sich bereits sehr früh einer ressourcenschonenden und klimaneutralen Zukunft verpflichtet, indem sie die ihre Immobilien nach den Grundsätzen der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen errichtete und zertifizieren ließ. Nun wird der nächste Schritt auf dem Weg zur Klimaneutralität getan. Dieser Weg ist herausfordernd und bedingt eine Strategie, die sowohl die Baumaßnahmen, die Immobilie als solche, aber auch ihren Lebenszyklus einschließlich ihrer Bewirtschaftung umfasst.

Als bundesweit tätiger Projektentwickler hat die OFB einen eigenen Nachhaltigkeitsansatz entwickelt und begreift die ESG-Kriterien als wichtige Faktoren im gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Für die Planung neuer Gebäude ist eine Zertifizierung gemäß DNGB bzw.

LEED Gold die Minimalanforderung, bei ihren aktuellen Projekten erfüllt sie schon noch strengere Zertifizierungsanforderungen, zum Beispiel DGNB und LEED Platin. Konkret

bezieht sie bei jedem ihrer Projekte die folgenden Kriterien mit ein: Ökologische Qualität: Der ökologische Fußabdruck der Immobilienwirtschaft ist sehr groß. Die OFB steht zu ihrer Verantwortung und arbeitet fortlaufend an einem verantwortungsvollen Umgang mit Ressourcen. Dabei bezieht sie vielfältige Faktoren von der Begrenzung der Flächenversiegelung über die Beschaffung emissionsarmer Materialien bis hin zur Minimierung von Abfall durch Recycling oder Upcycling mit ein. Ökonomische Qualität: Immobilien sind langlebige Wirtschaftsgüter. Die Investierenden erwarten einen wirtschaftlichen Umgang mit Ressourcen sowie die Planung und Realisierung flexibler Immobilien mit dauerhaftem Marktpotenzial.

Soziokulturelle Qualität: Projekte sind dann langfristig erfolgreich und nachhaltig, wenn sie städtebaulich hochwertig sind und optimale Rahmenbedingungen für ihre Nutzenden schaffen. Deshalb berücksichtigt die OFB beispielsweise die Aufenthaltsqualität im Innen- und

Seven Gardens, Oak House, Wiesbaden: DGNB Platin-Zertifizierung angestrebt, Rückbau durch Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen zertifiziert, Integration eines Animal Aided-Konzeptes

ATREEUM, Frankfurt am Main: DGNB Gold-Zertifizierung angestrebt, Deckung des Grundbedarfs an Strom durch hauseigene Photovoltaikanlagen, Regenwasser-Sammel-becken zur Bewässerung der Außenanlagen, CO2-Neutralität im gesamten Bau- und Lebenszyklus der Immobilie

Außenbereich und blickt über ihr Projekt hinaus, um auch einen Mehrwert für das Projektumfeld zu schaffen.

Technische Qualität: Durch den gezielten Einsatz hochwertiger Technik leistet sie einen Beitrag zur Emissionsreduzierung. Im Fokus steht dabei unter anderem der Einsatz von Techniken, welche die Gesundheit am Arbeitsplatz fördern, den Ressourcenverbrauch durch Kreislaufwirtschaft reduzieren oder Schall- und Lichtemissionen im Umfeld vermeiden.

Prozessqualität: Eine vorausschauende Planung ermöglicht eine nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilien. Unter Einbeziehung ihrer Tochter für das Gebäudemanagement, der GGM, strebt die OFB eine ständige Optimierung der Gebäudeeffizienz und Nutzerfreundlichkeit an.

So schafft sie eine Win-win-Situation für ihre Stakeholder, vom Nachbarn bis zum Investor.

Denn nur Immobilienentwicklungen, die die Bedürfnisse aller Beteiligten auf Dauer in Einklang bringen, bleiben auch in Zukunft ein langfristig wertstabiles Wirtschaftsgut. Das gelingt nur, wenn sie sich selbst weiterentwickelt und ihr Verständnis für die Belange der Nachhaltigkeit verbessert. Der Aufgabe, bei jedem Projekt nicht nur an heute zu denken, stellt sie sich jeden Tag. Weitere Informationen unter www.ofb.de

3 Fragen an Klaus Kirchberger, Vorsitzender der Geschäftsführung der OFB Projektentwicklung GmbH: Was war Ihr Anlass, eine eigene Nachhaltigkeitsstrategie einzuführen?

Der Klimawandel ist eine reale Gefahr für unsere Gesellschaft. Wir, die OFB als Teil der Immobilienwirtschaft, tragen hier eine große Verantwortung. Nicht erst durch die gestiegenen regulatorischen Anforderungen auf EU- und Länderebene ist klar, dass wir uns dieser Verantwortung stellen müssen. Immobilien, die für unser Leben und Arbeiten unerlässlich sind, erzeugen deutschlandweit rund 120 Millionen Tonnen CO²-Emissionen.

Wir registrieren bereits seit vielen Jahren ein gestiegenes Interesse an nachhaltiger Immobilienentwicklung. Daher bringen wir den Gedanken der Nachhaltigkeit inzwischen bei allen unseren Projekten konsequent vom Anfang bis zum Ende ein.

Was sind Beispiele, bei denen Sie diese Strategie umgesetzt haben?

Bei unseren Projekten, wie zum Beispiel der Baulandentwicklung Gateway Gardens am Flughafen Frankfurt, dem Verso Wiesbaden, einem Büro-und Hotelkomplex, oder dem Bernstein Carré in Leipzig, einem gemischt genutzten innerstädtischen Ensemble, haben wir die höchsten Anforderungen der Nachhaltigkeit erfüllt und jeweils bereits eine Platin-Zertifizierung erhalten. Aber das ist schon Vergangenheit. Wir werden die Nachhaltigkeitsqualität unserer Immobilien weiterentwickeln, etwa mit dem Atreeum in Frankfurt, das nach dem Prinzip eines biophilen Designs konzipiert ist, so dass die Natur in die direkte Umgebung des Gebäudes gebracht wird und das seinen Strombedarf vollständig selbst deckt. Das Gebäude ist im gesamten Lebens-

Klaus Kirchberger

zyklus CO²-neutal. Auch das Projekt Seven Gardens, ein großer Büropark in Wiesbaden, wird mit einem umfassenden Nachhaltigkeitskonzept, mit begrünten Gärten und einem eigenen Energieverbrauchskonzept aufwarten. Sowohl Bau als auch Betrieb des Gebäudes sollen einen Beitrag zur Klimaneutralität leisten. Zudem setzen wir mit dem Platinum in Wiesbaden unser erstes Projekt in Holzhybridbauweise um. Das Büro­ gebäude wird als Plusener­giehaus mit Platinzertifikat errichten werden.

Leben Sie auch im eigenen Unternehmen diesen Ansatz vor?

Wir wollen diesen Ansatz ständig weiter entwickeln, natürlich auch im eigenen Unternehmen.

Auch hier werden wir uns durch ein Bündel von Maßnahmen an den Anforderungen der Nachhaltigkeit ausrichten. Daneben fördern wir gemeinnützige Einrichtungen und Stiftungen wie den Verein Bergwaldprojekt. Wir unterstützen die Wissenschaft, z.B. ein Forschungsprojekt der TU Darmstadt zum Thema nachhaltiges Bauen. Wir fördern gezielt die Beschäftigten und den Nachwuchs im Unternehmen in diesem Bereich, damit wir als Unternehmen weiter an Erfahrung gewinnen können. Die Rückmeldungen der Mitarbeitenden zeigen, dass wir als OFB damit in die richtige Richtung gehen.

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016

BRANDREPORT RAG MONTAN IMMOBILIEN GMBH

Wie man auf alten Zechen Zukunft schafft Wo früher unter Tage Kohle abgebaut und auf großen Schachtanlagen über Tage die Kohle verarbeitet wurde, reihen sich heute Wohnhäuser, Ateliers und Gewerbebauten aneinander: Die Revitalisierung ehemaliger Bergbauareale ist seit über vier Jahrzehnten die Aufgabe der RAG Montan Immobilien GmbH, der Immobilientochter im Verbund des RAG-Konzerns.

Das Potenzial von Gestaltungsmöglichkeiten einer Folgenutzung zeigt das »Kreativ.Quartier Lohberg« auf dem Areal eines ehemaligen Steinkohlen-Bergwerkes in Dinslaken exemplarisch auf.

L

ange stellte das Ruhrgebiet dank Kohleabbau und Stahlverarbeitung einen wichtigen wirtschaftlichen Motor Deutschlands dar. »Seit Jahrzehnten durchläuft die Region einen strukturellen Wandel«, erklärt Stephan Conrad, Pressesprecher der RAG Montan Immobilien GmbH. Klimawandel und Ressourcenknappheit führen dazu, dass vermehrt ein Übergang von einer fossilen hin zu einer regenerativen Energiewirtschaft stattfindet. Gleichzeitig soll – bei hoher Nachfrage nach Flächen für unterschiedliche Nutzungsarten - der Flächenverbrauch vermindert und der nachhaltige Schutz der wertvollen Ressource Boden betrieben werden. Für das Ruhrgebiet bedeutet das unter anderem, dass ehemalige industrielle Flächen, vor allem stillgelegte Steinkohlezechen und Kokereien, einer neuen Nutzung zugeführt und in den Wirtschaftskreislauf reintegriert werden.

Stephan Conrad bringt diese Mission folgendermaßen auf den Punkt: »Wir verwandeln ehemalige Stätten der fossilen Energiegewinnung in Musterbeispiele für zukünftiges und nachhaltiges Wirtschaften und Wohnen – teils sogar mit regenerativer Energieversorgung.«

Kein schweres Erbe der Vergangenheit Doch wie sieht es mit den Altlasten aus?

Schließlich muss ein jahrzehntelanger Bergbaubetrieb doch Spuren hinterlassen. »Natürlich wird eine Fläche nach der Stilllegung der Zeche

»Kreativ.Quartier Lohberg« in Dinslaken eindrücklich: Wo im Jahr 2005 die letzte Schicht einer über hundertjährigen Bergbautradition zu Ende ging, haben die Stadt Dinslaken und die RAG Montan Immobilien in enger Kooperation gemeinsam ein neues Kapitel aufgeschlagen.

entsprechend saniert«, erklärt Stephan Conrad.

Dieser aufwendige und behördlich überwachte Prozess nimmt je nach Standort zwischen sechs bis zehn Jahre in Anspruch. Die Sanierung betrifft den Boden, die Gebäudesubstanz und auch alles, was das Grundwasser oder die Luft belasten kann. Nach Ende des gesamten Rückbau- und Sanierungsprozesses darf von der Fläche keine Gefahr für Mensch, Tier und Umwelt ausgehen. Dies wird mit regelmäßigen vor Ort Kontrollen und inzwischen 20 Grundwasserreinigungsanlagen an Bergbaustandorten im Ruhrgebiet gewährleistet.

Eine Mustersiedlung Wie aus einer ehemaligen Kohlezeche ein Ort des Zusammenlebens, der Erholung sowie des kreativen Schaffens entstehen kann, zeigt das

Kennzeichnend für den Standort sind seine besonderen städtebaulichen und landschaftlichen Qualitäten: Neben einem hochwertigen Gewerbe- und Wohngebiet wird mit dem Bergpark, dem Lohberg Corso und dem Lohberger Weiher eine außergewöhnliche Landschaft neugestaltet. Auch in energietechnischer Hinsicht wird Neuland beschritten: Das Kreativ-Quartier Lohberg wurde zu einem CO2neutralen Standort. Dazu tragen auf der über 90 Hektar großen Fläche drei Windräder bei und das aus der Tiefe der Schächte aufsteigende Grubengas, das u.a. für die Versorgung der Einfamilienhäuser-Siedlungen genutzt wird, sowie ein 11.500 Quadratmeter großes Solarkraftwerk auf dem Dach einer 210 Meter langen, 65 Meter breiten und 35 Meter hohen ehemaligen Lagerhalle für Kohle, die ebenfalls das neue Quartier versorgt. Mit inzwischen über 50 Einfamilien-, Doppel- oder Mehrfamilienhäusern mit rund 200 Bewohnern und über 20 Betrieben mit rund 300 neuen Arbeitsplätzen ist Lohberg ein Beispiel für die erfolgreichen Entwicklungsprojekte der RAG Montan Immobilien auf ehemaligen Bergbaustandorten in Nordrhein-Westfalen und im Saarland.

»Unsere Entwicklungsprojekte sind sichtbare Beispiele für das Engagement der RAG, auch nach Stilllegung des Steinkohlebergbaus. Was auf unseren ehemaligen Bergbaustandorten entsteht, ist ein Stück Zukunft und Beweis dafür, dass wir den Strukturwandel in der Region unterstützen: Wir schaffen neues Leben auf alten Zechen!« Michael Kalthoff Vorsitzender der Geschäftsführung der RAG Montan Immobilien und Finanzvorstand der RAG Aktiengesellschaft.

Über RAG Seit 1977 macht sich das Unternehmen im Verbund des RAG-Konzerns für die ganzheitliche Entwicklung ehemaliger Flächen des Steinkohlenbergbaus stark.

Mit dieser einzigartigen Kompetenz treibt RAG den Strukturwandel in NRW und im Saarland gezielt voran.

Weitere Informationen finden Sie unter rag-montan-immobilien.de

FLÄCHEN ENTWICKELN, ZUKUNFT GESTALTEN. Wir entwickeln industriell vorgenutzte Flächen und machen sie baureif. Damit tragen wir zur Bewältigung der Knappheit an Wohnbau- und Gewerbeflächen bei.

Seit mehr als vier Jahrzehnten im Verbund des RAG-Konzerns Kompetenz in der Flächen- und Quartiersentwicklung Schutz der Ressource Boden durch Revitalisierung vorgenutzter Flächen

Gebündelte Kompetenz hat einen Namen: Foto: Thomas Stachelhaus, © RAG Montan Immobilien Das Kreativ.Quartier Lohberg in Dinslaken: Wohnen, Freizeit und Gewerbe auf einem ehemaligen Zechenstandort.

RAG Montan Immobilien GmbH Im Welterbe 1–8 · 45141 Essen www.rag-montan-immobilien.de

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WELLMANN IMMOBILIEN GMBH BRANDREPORT

017

»Neubauten in Augen und Herzen bringen« Mit seiner langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler gründete Florian Wellmann 2014 seine eigene Firma »Florian Wellmann I Immobilien«.

Im Gespräch erläutert der gebürtige Bremer, wie er Bauträgern und Entwicklern bei der Neubauvermarktung hilft.

Florian Wellmann

Herr Florian Wellmann, wie hat sich das Immobiliengeschäft seit dem Beginn Ihrer Karriere als Immobilienmakler verändert?

Erstmal haben sich in den letzten Jahren die Kaufpreise stark verändert. Die Kaufpreise sind stetig gestiegen. Außerdem ging es auch bei der Geschwindigkeit nach oben. Die Verkaufsgeschwindigkeit ist heute deutlich höher als noch vor zehn Jahren. Dazu hat sich auch die Nachfrage sehr stark entwickelt – Immobilien sind heute gefragter denn je.

Wir versuchen, schon bei der Planung von Neubauten mit am Tisch zu sitzen, um den Standort und Bedarf zu bestimmen. Welches Projekt wird konkret geplant? Wie sieht die Zielgruppe aus?

Unsere Stärke ist die Analyse. Dazu haben wir Top-Verkäufer, die ausschließlich auf Neubauten spezialisiert sind und in unseren Showrooms an Tischen und riesigen Screens, die Visionen des jeweiligen Neubaus in Augen und Herzen bringen.

Schon im Vorfeld führen Sie eine Markt- und Standortanalyse durch.

Worauf achten Sie besonders?

Erstmal sehen wir uns die jeweilige Infrastruktur an. Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten, gibt es Ärzte in der Nähe, Ausgehmöglichkeiten? Dann schauen wir auf den Bedarf. Gibt es Leute, die in die Gegend wollen, wo der Neubau entsteht?

Und zum Schluss werfen wir ein Auge auf die Zielgruppen. Für Familien, Student*innen oder auch Investor*innen entwickeln wir eine gezielte Ansprache. Während Investorengruppen

Sie verkaufen in den Großräumen Hamburg, Bremen, Hannover, Osnabrück und Oldenburg sowohl Luxusimmobilien als auch Zwei-Zimmer-Wohnungen. Wie helfen Sie bei der Vermarktung von Neubauten?

Wir sehen Neubauten als eigenständigen Bereich.

Das macht, glaube ich, den großen Unterschied.

Rendite suchen, wollen Familien Lebensqualität. Alles das muss sich im jeweiligen Gebäude und Umfeld, aber auch in den Zahlen, die beispielsweise bei Investorengruppen erzielt werden sollen, widerspiegeln.

Merken Sie, dass nachhaltige Aspekte bei Gebäuden mehr nachgefragt werden? Verändern sich die Wünsche der Menschen, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen?

Wir merken das vor allem im Bereich der Energieeffizienz. Natürlich will kaum mehr jemand eine Ölheizung. Photovoltaik und Sonnenkollektoren gehören fast schon zur Standardausstattung.

Sie organisieren auch sämtliche Besichtigungen und die abschließenden Notartermine?

Ja, wir bieten ein Full-Service-Konzept mit einem ausgeklügelten Marketing an. Dabei berücksichtigen wir auch Faktoren, die andere gerne vernachlässigen. So ist zum Beispiel die Auswahl eines auf Neubauten spezialisierten Notars nicht zu unterschätzen. Die Anwälte, mit denen wir zusammenarbeiten, kennen sich bei Gewährleistungen und Abnahmen bestens aus – und bereiten den Kauf eines Neubaus sorgfältig vor.

Ihren Hauptsitz haben Sie im Bremer Stadtteil Schwachhausen. Wie sehen Sie

die Entwicklung von Neuimmobilien – sowohl vor Ort im angesagten Schwachhausen, aber auch allgemein in den Innen- und Vorstädten?

Was Bremen angeht, hat die Stadt leider ein paar Angebote starker Investor*innen ausgeschlagen.

Das bedaure ich, denn wirkliche Innovationen lassen sich bei Immobilien nur mithilfe von privaten Investor*innen machen. Generell fällt auf, dass sich die Orte um die großen Städte herum immer besser entwickeln. Da gibt es perfekte Infrastrukturen mit Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Bäckern. Wer über den Tellerrand hinausschaut, findet hier oftmals sein perfektes Traumgrundstück und dann auch Traumhaus.

INTERVIEW RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

FLORIAN WELLMANN

PIEPENBROCK UNTERNEHMENSGRUPPE GMBH + CO. KG BRANDREPORT

Ganzheitliches und grünes Facility Management In mittlerweile vierter Generation stärkt Piepenbrock seine Kunden mit hochwertigen Dienstleistungen rund um deren Gebäude.

Das konsequente Nachhaltigkeitsengagement ist ein besonderes Merkmal des Unternehmens.

R

und 27 100 Mitarbeitende sorgen bundesweit für zufriedene Kund*innen – angefangen bei der Gebäudereinigung über komplexe Facility-Management- und Instandhaltungslösungen bis hin zu Sicherheitsdienstleistungen. Ergänzt wird das Angebot durch Spezialkompetenzen in Betriebsmittelprüfungen, im Winterdienst, im Energiemanagement, im FM-Consulting, in der Reinraumreinigung und in der Grünanlagenpflege.

Die Piepenbrock-Tochterunternehmen LoeschPack und Hastamat sind im Verpackungsmaschinenbau, Planol in der Produktion von Reinigungschemie erfolgreich.

1913 als Fensterreinigungsinstitut gegründet, setzt Piepenbrock in allen Bereichen auf umfassendes technisches Know-how und überzeugt durch geografische Nähe und große Eigenleistungstiefe. Expert*innen des hauseigenen Technischen Managements testen und bewerten fortlaufend neue Verfahren hinsichtlich einer besonders effizienten und trotzdem umweltverträglichen Reinigung.

Das engmaschige Netzwerk mit 70 Niederlassungen und 800 Standorten in ganz Deutschland ermöglicht es, die Dienstleistungen flexibel, schnell und mit hoher Qualität umzusetzen.

»One face to the customer« Das Unternehmen bietet alle Services rund um die Immobilie und bedient sowohl kleinere lokale Kund*innen als auch Großkunden mit

weitverzweigtem Standortnetz, die sich vor Ort auf ein planbares, kontinuierliches und ständig verbessertes Gebäudemanagement verlassen möchten. Die Vielzahl an Möglichkeiten, ein Gebäude zu reinigen, zu überwachen und zu verbessern, muss keinesfalls in Unübersichtlichkeit münden. »Mit One face to the customer bieten wir unseren Kund*innen einen zentralen Ansprechpartner*innen, mit dem alle Aspekte eines Auftrags problemlos und schnell geklärt werden können«, erläutert Arnulf Piepenbrock, Geschäftsführender Gesellschafter der gleichnamigen Unternehmensgruppe.

Nachhaltigkeit und Diversity Piepenbrock steht für Nachhaltigkeit – und das seit mehr als 30 Jahren. Kontinuierlich treibt das Unternehmen Projekte voran, die die Umwelt heute und auch in Zukunft schützen sollen.

Neben dem Umweltprogramm »Piepenbrock Goes Green« und der engen Zusammenarbeit mit dem Kinderhilfswerk Plan International Deutschland e. V. gehört dazu auch die Bewirtschaftung eines unternehmenseigenen Forsts.

Auf einem eigenen Nachhaltigkeitsportal bekennt sich das Traditionsunternehmen zu seiner

Verantwortung in den Bereichen Ökologie, Soziales und Ökonomie – und macht Nägel mit Köpfen. Piepenbrock unterstützt sowohl internationale als auch lokale Sozialprojekte und Vereine und fördert mit dem Hartwig PiepenbrockDZNE Preis die Erforschung neurodegenerativer Erkrankungen. Das Tochterunternehmen Planol entwickelt und produziert ökologische Reinigungsmittel. Den Diversity Tag feiert das Unternehmen praktisch täglich – denn die Mitarbeitenden stammen aus 128 Ländern.

In puncto umweltfreundliche Gebäudereinigung setzt das Unternehmen auf ein eigenes Zertifizierungssystem. Mithilfe eines Fragebogens werden die Dienstleistungen vor Ort bei den Kund*innen in verschiedenen Kategorien wie Reinigungsverfahren, Reinigungschemie oder Dosiertechnik bewertet. Der Ist-Zustand wird dann mit den gewünschten ökologischen Anforderungen verglichen und anhand eines Punktesystems bewertet. »Die Ökologische Gebäudereinigung ist ein kostenloses Angebot für unsere Kund*innen. Damit stellen wir fest, wie umweltfreundlich die Reinigung bereits abläuft, können diese bei Bedarf optimieren und so noch umweltschonender durchführen«, bringt es Arnulf Piepenbrock auf den Punkt.

TEXT RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

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018

INVESTMENT

Von (ganzen) Häusern und Menschen Das Investieren in Immobilien bleibt attraktiv. Denn auch in Zukunft werden Menschen Häuser und Wohnungen zum Arbeiten und Wohnen nutzen – und womöglich auch einen neuen Gemeinschaftsgedanken »mit ins Haus« bringen.

TEXT RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

A

ls Shakin› Stevens 1981 in voller Jeans-Montur vor einer abbruchreifen Villa seinen Rock’n Roll-Hit »This Ole House« schmetterte, musste so mancher zustimmend nicken. Jau, der Putz bröckelt und es tropft durchs Dach. Da wäre was zu tun. Vier Jahrzehnte später sind die alten Backsteinbauten der britischen Vorstädte größtenteils saniert – und fordern, spätestens seit der Coronapandemie, schon wieder ein paar schicke Zukunftskonzepte.

Man kann den öffentlichen Wohnungsbau drehen und wenden, wie man will. Aber ohne mutige und auch umsichtige Privatanleger*innen werden neue Wohnungskonzepte auch weiterhin nicht machbar sein. Und dort, wo es derzeit am meisten »bröckelt«, also in den ehemals glorreichen Einkaufsstraßen, in denen nicht nur Modeketten gerade massenweise Mietverträge kündigen oder auslaufen lassen, ist ohne die aktive Mithilfe privater Investor*innen keine neue City möglich.

Investor*innen, die sich über die Jahre und Jahrzehnte vor allem planbare, stabile Renditen wünschen, setzen dabei weiter auf offene Immobilienfonds. Wer mehr Geld zur Verfügung hat und auch einige Risiken eingehen kann und möchte, steckt sein Geld in geschlossene Immobilienfonds, die gezielt für ein Objekt angelegt

werden und auch Laufzeiten über zehn Jahren erreichen. Mehr denn je rätseln Geldgeber*innen heute allerdings: Inwieweit ist ein geplantes Projekt wirklich zukunftsträchtig?

Lage, Lage, Lage Auch in der neuesten Immobilientrendstudie der Münchner Unicredit-Tochter Wealthcap dreht sich alles um Büros und Wohnungen – wobei es in diesem Jahr ein paar Veränderungen gibt. Zwar setzen Investor*innen weiter auf Büroimmobilien, aber Wohnungen holen auf. Wo 2012 nur 28 Prozent der Anleger*innen auf eine Wohnimmobilie setzten, waren es 2018 schon 64 Prozent. Einzelhandel und Shopping-Center verlieren in der Gunst – nur noch knapp die Hälfte der Befragten möchte in diese Bereiche investieren. Von den beliebten Zielfondslösungen erwarten sich Anleger*innen durchschnittlich immerhin knapp sechs Prozent Rendite.

Wichtig ist und bleibt der Standort der Immobilie. Joachim Mur, Leitung Investmentund Transaktionsmanagement Real Estate bei Wealthcap, bestätigt denn auch: »Die Lage ist und bleibt das entscheidende Kriterium beim Immobilienkauf – Tendenz sogar steigend. Bei der Gebäudesubstanz hingegen sind Anleger zu Abstrichen bereit, denn der Zustand eines Objekts lässt sich aktiv beeinflussen.«

Gerade hier ergibt sich, spätestens seit der Krise, allerdings ein interessanter Anknüpfungspunkt.

Selbstverständlich erhoffen sich Investor*innen zunächst eine schöne Rendite, wenn sie in Häuser investieren. Aber die zunehmende Einmischung der Politik und auch neue gesellschaftliche Trends könnten das Engagement in Zukunft verändern. Dass zudem immer mehr Privatpersonen in Immobilien investieren, spielt einem neuen Verständnis und Miteinander wahrscheinlich noch in die Hände.

Immobilien werden »beweglicher« Nicht nur Baufirmen wissen: Gerade die Immobilienbranche macht beim Thema Nachhaltigkeit den Unterschied. Nirgendwo sonst kann mehr zum Recycling, nachhaltigen Wirtschaften und Wiederverwenden beigetragen werden, als beim Bau oder der Instandhaltung von Häusern. Investor*innen, die das verstanden haben, werden sich in Zukunft auch mit Städteplaner*innen an einen Tisch setzen können und vielleicht sogar wollen, um Zukunftskonzepte zu besprechen oder zu erfinden.

Ein Zuhause möglich zu machen – das bedeutet neben dem konkreten Investment von Geld auch ein humanistisches Suchen und Finden neuer Wohn- und Arbeitsmodelle. Die Welt des Wohnens wird sich nach der Pandemie

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verändert haben – auch dahingehend, dass sich Mieter*innen in einen Dialog um Werte und Werterhaltung mit einschalten. Es ist längst Realität, dass sich Immobilienbesitzer*innen aktiv darum kümmern, die Umgebung ihrer Gebäude positiv zu gestalten. Da geht es nicht um ein paar Bäume vor der Tür, sondern um eine aktive Beeinflussung der Nachbarschaft, des sozialen und gesellschaftlichen Miteinanders. Die Zeiten, in denen Grundstücksverwalter*innen kaum aus ihren Büros herauskamen, sind jedenfalls vorbei.

Leben zu stützen – und dabei auch ein wirkliches Verständnis für Lebensabläufe und altersgerechte Wohnmodelle zu entwickeln oder immerfort zu verfeinern, wird nur mithilfe derjenigen gelingen, die in Immobilien aktiv investieren.

Auch der Schutz der älteren Mitbürger*innen ist auf Hilfe aus der Privatwirtschaft angewiesen – das wird eine ehrliche Aufarbeitung der in Alten- und Pflegeheimen wütenden Corona-Pandemie zweifellos zu Tage fördern. Hier mithilfe eines breiten gesellschaftlichen Engagements neue Wohn- und Lebensmodelle zu entwickeln, wird die Aufgabe der nächsten Jahre sein. Aus so manchem »Ole House« könnte dann mithilfe eines umsichtigen Investments ein zukunftsträchtiges »All House« werden, das mit »Lage, Lage, Lage« auch die individuelle Lebenssituation seiner Mieter*innen meint.

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CARESTONE GROUP GMBH BRANDREPORT

019

Investitionen mit Blick in die Zukunft Sinnstiftend anlegen und dabei dringend benötigte Pflegeplätze schaffen: Carestone will die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage schließen.

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ie Freiheit, im Alter aktiv zu bleiben und selbstbestimmt zu leben – das wünschen sich die meisten Bundesbürger*innen für ihren Ruhestand. Ein Blick auf die Demografie zeigt: Mit steigender Lebenserwartung wächst der Anteil der über 67-Jährigen an der Gesamtbevölkerung stark. Er liegt heute bei knapp 20 Prozent und wird laut Prognose des Statistischen Bundesamts bis 2040 auf mehr als 25 Prozent ansteigen. Damit wächst auch der Pflegebedarf rasant, doch vielerorts sind Pflegeplätze Mangelware.

Diese Lücke zwischen Angebot und Nachfrage von dringend benötigten Pflegeplätzen zu schließen, ist erklärtes Ziel der Carestone

Gruppe aus Garbsen bei Hannover. Das Unternehmen ist der führende Entwickler und Anbieter von Pflegeimmobilien. »Unser Anspruch ist es, Menschen bei einem selbstbestimmten Leben im Alter zu unterstützen. Das gilt für die Bewohner*innen unserer Einrichtungen.

Hier stehen Gemeinschaft, Zuwendung, Geborgenheit und Sicherheit im Vordergrund.

Das gilt aber natürlich auch für unsere privaten Investor*innen. Wir ermöglichen es Menschen aus der Mitte der Gesellschaft, in Pflegeplätze zu investieren und so zielgerichtet für ihr Alter vorzusorgen«, sagt CEO Dr. Karl Reinitzhuber.

Die Idee: Private Anleger*innen können Pflegeimmobilien von Carestone als Kapitalanlage

In Alfeld baut Carestone derzeit eine neue Pflegeeinrichtung

erwerben – ähnlich der Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Mehr als 16 000 Pflegeapartments mit einem Gesamtvolumen von über 2 Milliarden Euro hat der Branchenführer bereits in den Markt gebracht. »Wir sind einer der ersten Anbieter in Deutschland, der Pflegeapartments auch an private Kapitalanleger verkauft hat. Mit der Aufteilung von Pflegeimmobilien in einzelne Einheiten haben wir diesen Markt vor 20 Jahren eröffnet«, erklärt Chief Sales Officer Sandro Pawils. Sinnstiftend und zugleich ertragsorientiert investieren – für Pawils trifft das Angebot von Carestone den Nerv der Zeit: »Für den Vermögensaufbau und die Altersvorsorge bieten unsere Pflegeapartments Kapitalanlegern über bereits vorab langfristig abgeschlossene und indexierte Mietverträge eine sichere Basis.« Mit der Möglichkeit ein Pflegeapartment zu erwerben, schafft Carestone für Anleger eine attraktive Alternative zu Rentenversicherungen, Fonds oder Niedrigzinsprodukten. Und die Produktpipeline ist gut gefüllt: Allein in den vergangenen Monaten hat das Unternehmen 29 Neu- und Bestandsbauten mit rund 2500 neuen Pflegeapartments akquiriert. Aktuell realisiert Carestone insgesamt 67 Projekte mit einem Volumen von über einer Milliarde Euro.

Das bedeutet: Allein im Jahr 2021 arbeiten die Hannoveraner auf einem Projektwert, der rund der Hälfte des Volumens entspricht, das in der

20-jährigen Firmengeschichte insgesamt platziert wurde – Tendenz weiter steigend.

Carestone treibt den Markt für Pflegeapartments weiter voran. »Wir verstehen uns als Plattform für Partnerschaften, auf der wir gemeinsam mit Betreibenden, Projektentwickler*innen, Planer*innen, Bauunternehmen und Vertriebspartner*innen beständig daran arbeiten, die Schere zwischen Pflegebedarf und -angebot zu schließen. Unsere Erkenntnisse bringen wir in jedem Projekt aktiv ein – zum Vorteil der Bewohner*innen und der Investor*innen«, unterstreicht Reinitzhuber.

www.carestone.com ANZEIGE

PFLEGEIMMOBILIE IST ZUKUNFT IST CARESTONE. ENTWICKELN SIE MIT UNS DEN MARKT VON MORGEN. Seit 20 Jahren planen, bauen und vermarkten wir erfolgreich Pflegeimmobilien als sichere und renditestarke Kapitalanlage. Wir sind die überzeugende Plattform in einem dauerhaft wachsenden Markt – gemeinsam mit unseren Partnern: Betreibern, Projektentwicklern, Bauunternehmern und Vertriebspartnern.

Seien Sie dabei: carestone.com

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― Wir lassen Nachha ― Wir lassen NachhaltigkeitFür konkret Siewerden.

– und uns a Für Sie – und uns alle.

0211-4367—240 0211-4367—240 Barbara Possinke, D Barbara Possinke, Dipl.-Ing. Architektin, BDA www.rkw.plus www.rkw.plus

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Für Sie – und uns alle.

0211-4367—240 Barbara Possinke, Dipl.-Ing. Architektin, BDA www.rkw.plus