Fokus Real Estate

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aktuelle Wohnbaugesuche

E I N E P U B L I K AT I O N V O N S M A R T M E D I A

OKT 18

REAL ESTATE

PHILIP BÄR

«Bauprojekte sind sehr komplexe Vorhaben, da viele verschiedene Akteure und Experten daran beteiligt sind» Lesen Sie mehr auf fokus.swiss

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EDITORIAL

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LESEN SIE MEHR...

04 Kauf und Verkauf 06 Finanzierung

Fairer Markt für viele – nicht für wenige

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Mieterland Schweiz

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Interview: Philip Bär

12 Moderne Gewerbeflächen 14 Bau- und Immobilienrecht 16

Ausbildung

FOKUS REAL ESTATE. PROJEKTLEITER: Luigi Kqira COUNTRY MANAGER: Pascal Buck PRODUKTIONSLEITUNG: Miriam Dibsdale TEXT: Michelle Christen, Sven Hoti, Remo Bürgi, Matthias Mehl

D

der «Lex Koller» auf eine breite Ablehnung stösst. Ausländische Investitionen in Schweizer Immobilien sollen in den heute geltenden Schranken weiterhin möglich sein. Denn die Behauptung, der Schweizer Immobilienmarkt sei stark von ausländischem Kapital beeinflusst, ist falsch. Der Mietwohnungsmarkt würde ohne ausländische Investitionen nicht entspannter, Mietzinse nicht tiefer. Möglicherweise würde weniger investiert. Dies würde den Wettbewerb behindern, das Angebot verschlechtern und nicht zuletzt die Preise antreiben.

ie Schweiz steht für Wohlstand, hohe Lebensqualität, beste Infrastruktur – und guten Wohnraum für alle. Dass es (dafür) Investoren braucht, ist jedoch vielen nicht klar. Ich erfahre dies regelmässig in Gesprächen, mitunter sogar im Bundesparlament.

Welchen wertvollen Beitrag die Immobilienbranche und insbesondere die Immobilieninvestoren für unsere Volkswirtschaft und für die Gesellschaft leisten, wissen viele nicht. Und dass institutionelle Investoren vor allem Geld von Versicherten anlegen und in der Entwicklung von gutem Wohnraum eine grosse Rolle spielen, ist vielfach ebenfalls nicht bekannt. Information der Bevölkerung und Vernetzung der Branche tun daher not.

Der Verband Immobilien Schweiz VIS engagiert sich in diesem Sinne, an der Front mit einem Team engagierter Vorstandsmitglieder, die alle täglich am Immobilienmarkt tätig sind. Der VIS bündelt die Interessen von institutionellen Investoren, die in Immobilien investieren und darin Kapital anlegen, wie Pensionskassen, Versicherungen und private Immobilienunternehmen. Der VIS vertritt deren Interessen in Politik, Wirtschaft und gegenüber der Öffentlichkeit.

Wie wichtig eine Teilnahme der Immobilienwirtschaft am demokratischen Prozess ist, hat sich vor Kurzem gezeigt: Der Bundesrat hat im Juni 2018 richtigerweise von seinem ursprünglichen Vorhaben Abstand genommen, die «Lex Koller», das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, einer Revision zu unterziehen. Diese Revision hätte nicht bloss der Immobilienbranche geschadet, sondern der gesamten Wirtschaft. Wir können heute feststellen,

Welchen wertvollen Beitrag die Immobilienbranche für unsere Volkswirtschaft und für die Gesellschaft leisten, wissen viele nicht.

- DR. DANIEL FÄSSLER, NATIONALRAT AI PRÄSIDENT VERBAND IMMOBILIEN SCHWEIZ VIS dass das gemeinsame, vom VIS angeführte Engagement gegen eine unnütze und schädliche Verschärfung geltenden Rechts wirkungsvoll war. Bereits die Vernehmlassung hatte überdeutlich gezeigt, dass eine Verschärfung

Nicht minder bedeutungsvoll ist aus ähnlichem Grund eine weitere Allianz gegen unnötige und schädliche Regeln: Gemeinsam mit anderen im Bau- und Immobilienbereich tätigen Verbänden engagiert sich der VIS gegen die hängige Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen». Wir informieren, vernetzen und bringen die gemeinsamen Argumente auf einen Nenner, um im Parlament wie gegenüber der Öffentlichkeit aufzuzeigen: Noch mehr staatliche Mittel und noch mehr staatlicher Einfluss würden den Immobilienmarkt lähmen und die Suche gerade für jene erschweren, die in den urbanen Zentren Mühe bekunden, eine passende Wohnung zu finden. Die Initiative begünstigt wenige, statt wie vorgegeben mehr. Deshalb setzen wir uns dagegen ein.

In einem Jahr sind nationale Wahlen. Als Präsident des VIS erinnere ich schon heute gerne daran: Wir benötigen eine liberale Immobilienpolitik, damit die Schweiz auch in Zukunft für Wohlstand, hohe Lebensqualität und beste Infrastruktur steht. Tun wir unser Bestes, diese Eigenschaften zu erhalten!

TEXT DR. DANIEL FÄSSLER

TITELBILD: Micha Freutel LAYOUT: Anja Cavelti DISTRIBUTIONSKANAL: Tages-Anzeiger DRUCKEREI: DZZ Druckzentrum AG

SMART MEDIA AGENCY AG Gerbergasse 5, 8001 Zürich, Schweiz Tel +41 44 258 86 00 info@smartmediaagency.ch

Viel Spass beim Lesen!

Luigi Kqira Project Manager

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Matthias Sempach, Schwingerkönig

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CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (SCHWEIZ) AG BRANDREPORT

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«Wir streben einen guten und gewinnbringenden Immobilienmix an» Die Art und Weise wie Menschen leben, wohnen, einkaufen und arbeiten verändert sich rasant. Das hat Auswirkungen auf den Immobiliensektor, weiss Raymond Rüttimann, Head Global Real Estate Switzerland bei Credit Suisse Asset Management. Im Interview spricht der Experte über neue Denkweisen in der Gebäudenutzung, mögliche Mittel gegen das Ladensterben – und warum Kunden heute ihre Büros virtuell selber bauen.

Raymond Rüttimann, Immobilienexperten betonen unisono, dass die Vermietung von Objekten schwieriger wird. Woran liegt das?

Dies ist in der Tat ein aktuelles Thema, das die ganze Branche betrifft. Es sind mehrere Treiber, die zu dieser Entwicklung führen. Zum einen ist es die Bautätigkeit, die insbesondere im Wohnungsbau zu einer Überproduktion geführt hat. In den Städten kann diese zwar ganz gut «absorbiert» werden, doch auf dem Land ist dies weniger der Fall. Dadurch wird das Vermieten von Objekten auch in ländlichen Gebieten schwieriger. Ein anderer Treiber ist die Reduktion der Zuwanderung innerhalb der vergangenen zwei, drei Jahre.

Inwiefern ist diese ausschlaggebend?

Vereinfacht gesagt: Objekte werden gebaut, obschon gleichzeitig weniger Leute da sind, die diese Objekte mieten können. Dieses Ungleichgewicht erschwert die Vermarktungssituation bei den Mietwohnungen. Doch nicht nur die Wohnobjekte stehen unter Druck, sondern auch die Retailflächen. Dort ist die Situation noch angespannter.

Wie kommt es dazu?

Aufgrund des zunehmenden Internethandels sind Ladengeschäfte und Händler aller Art stark unter Druck geraten. Die grossen Internet-Multis schöpfen vor allem den mittelständischen Unternehmen den Umsatz ab.

Dieser Trend, gepaart mit dem nach wie vor vorhandenen Einkaufstourismus im Ausland, führt in der Schweiz zu einem Ladensterben, das auch mittelgrosse Betriebe treffen kann. Der Retailmarkt ist zwar nicht tot – aber er verändert sich.

Inwiefern?

Damit ein Ladengeschäft florieren kann, muss es über Standorte mit hohen Frequenzen verfügen. An einem Bahnhof beispielsweise werden Sie kaum ein Ladensterben feststellen. Die Retailer merken, dass es sich mehr lohnt, weniger Läden zu betreiben, die einen hohen Umsatz erzielen, als grössere Ladennetze zu unterhalten, bei denen gewisse Standorte im Umsatz hinterherhinken. Darum gilt für Immobilien-Investoren: Gute Retail-Standorte müssen richtig gepflegt werden, denn diese sind nach wie vor gefragt.

Wie wirken sich diese Veränderungen und Challenges auf Ihr Unternehmen aus?

Credit Suisse Asset Management verfügt über ein breitgefächertes Liegenschafts-Portfolio. Gerade bei den gemischten Liegenschaften entstehen neue Kundenwünsche, denen wir gerecht werden müssen. Nehmen wir als Beispiel Nagelstudios: Stellten diese vor einigen Jahren noch eine Seltenheit dar, sind sie heute in Schweizer

selber anpassen; im Baukasten-System. Welche Möbel sollen drinstehen, welche Art der Raumtrennung bevorzugen sie usw. Das zeigt: Wir als Immobilienspezialisten müssen den Kunden heute mehr bieten und diese individuell abholen. Möglich machen dies Technologien, die im Zuge der Digitalisierung entstehen. Diesen Trend darf man nicht verschlafen.

Raymond Rüttimann

Städten weitverbreitet. Warum aber kommt ein solcher Betrieb bei den Leuten gut an? Ein Nagelstudio ist letztlich ein Dienstleistungserbringer – aber einer mit besonderem Flair. Auch die Gastroflächen haben eher zugenommen. Heute besteht insbesondere im urbanen Raum ein extrem breites kulinarisches Angebot, das mit dem Konsumverhalten der Kunden mitgewachsen ist. Vereinfacht lässt sich die Entwicklung auf folgende Formel herunterbrechen: «Die Leute haben weniger Zeit und wollen mehr Serviceleistungen.» Darauf müssen sich Investoren einstellen und ihre Flächen darauf ausrichten.

Wer über diese Agilität verfügt, sollte in der Lage sein, seine Objekte zu vermieten.

Wie stellen Sie diese Agilität sicher und sorgen dafür, dass Sie über die geeigneten Objekte verfügen?

Um künftige Entwicklungen zu antizipieren, muss man Bestehendes analysieren – und dann die dafür geeigneten Konzepte finden. Dabei helfen uns nebst unserem Knowhow und unserer Erfahrung auch neue Internetplattformen und digitale Technologien. Zum Beispiel schaffen wir für gewisse Objekte eine eigene Online-Community, die dann eine gewisse Selbstständigkeit erlangt – ähnlich wie auf Facebook. Die Vorteile einer solchen Community liegen auf der Hand: Wir haben zur Zeit insgesamt 12 000 Wohnungen online verknüpft. Unsere Mieter können nun per Web direkt Leistungen beziehen, wie etwa einen Reinigungsservice, einen House-Sitter-Dienst und vieles mehr. Um ein erfolgreiches Immobilienportfolio zu führen, muss man also dem sich verändernden Verhalten der Mieter und deren neuen Bedürfnissen Rechnung tragen. Das gilt nicht nur für Wohnobjekte, sondern auch Geschäftsräumlichkeiten.

Wie kommen die digitalen Hilfsmittel dort zum Tragen?

Ich kann Ihnen ein prägnantes Stichwort dafür geben: Bürokonfigurator. In unserem Geschäftshaus «Leonardo» in Oerlikon ZH zum Beispiel können Interessenten den Ausbaustandard ihres Büros einfach und direkt online

Doch nicht jedes Objekt bietet die gleichen Gestaltungsmöglichkeiten.

Darum ist die Portfoliooptimierung eine unserer zentralen Aufgaben. Die Nutzung muss im Vordergrund stehen.

Die Frage lautet also, welche Nutzungsart morgen noch Zukunft hat und welche Objekte eine solche Nutzung ermöglichen können. Dann wird im Ausscheideverfahren entschieden, welche Immobilien weiterhin im Portfolio Platz haben und welche nicht. Die Konsequenz muss nicht zwingend ein Abstossen eines Objektes sein, denn vielleicht kann man es «heilen».

Heilen?

Man kann eine Immobilie durch Veränderungen wieder marktfähig machen, beispielsweise indem man durch bauliche Massnahmen neue Nutzungspotenziale erschliesst. Ist dies nicht möglich, sollte man einen Verkauf in Betracht ziehen. Wird dieses Ausscheideverfahren konsequent auf ein Portfolio angewendet, muss man sich als Real Estate Asset Manager vielleicht von einigen Objekten trennen. Dies wiederum ermöglicht im Gegenzug den Erwerb neuer Objekte. Letztlich ist das Ziel, aus Immobilien Renditen für unsere Investoren zu erwirtschaften und nicht Liebhaberobjekte zu sammeln.

Wir streben einen guten Mix mit zukunftsträchtigen Immobilien an. Gerade im Bereich «Büros» ist dafür viel Flexibilität notwendig.

Bei den Retailflächen leuchtet das ein, aber warum braucht ein Büro Flexibilität?

Weil sich auch hier die Nutzungsarten verändern. Im Bürobereich ist zum Beispiel viel bauliche Flexibilität nötig. Wenn ein Mieter auszieht, muss man die Räumlichkeiten möglichst schnell an die Bedürfnisse des Nachmieters anpassen können. Zudem wäre auch mehr vertragliche Flexibilität wünschenswert. Fünfjahres-Verträge sind selbst heute noch die Norm. Das ist nicht per se falsch, aber es schränkt ein.

Bisher haben wir vor allem über marktwirtschaftliche Treiber gesprochen, die den Immobilienmarkt verändern.

Welchen Einfluss hat die politische Ebene?

Eine sehr bedeutende. Betrachten wir zum Beispiel das Raumplanungsgesetz: Dieses sieht – zu Recht – vor, dass

Vulcano, Zürich-Altstetten: In drei 80-Meter-Türmen werden bis Winter 2018 rund 300 Mietwohnungen mit Serviceleistungen erstellt.

Im Sockelbau befinden sich Retail-, Gastroflächen sowie das «a-ja City Resort». ©swissinteractive im Auftrag der Steiner AG

wir Land als endliche Ressource betrachten und darum schonend bebauen. Allerdings sagt der Gesetzgeber auch, dass dafür die Kantone und Gemeinden in ihren Planungs- und Bauerlassen mehr Spielraum benötigen, um die Nutzung von bereits bebautem Boden erhöhen zu können. Angestrebt wird eine Verdichtung und ein «Bauen nach oben» statt in die Breite. Doch scheitern diese Ansätze häufig am Unwillen der Projektbeteiligten. Obschon also die rechtlichen Mittel gegeben sind, ist man politisch blockiert. Das führt zu einer Rechtsunsicherheit.

Und diese scheuen Investoren natürlich, weswegen sie auf Projekte ausweichen, die in die Breite bauen. Damit fördern wir die Zersiedelung. Es ist eine paradoxe Situation.

Lösen könnte man das Problem etwa dadurch, dass Kommunen und Städte eine gewisse Vorarbeit leisten und dafür ein weitgehendes Planungsverfahren vorantreiben.

Erst wenn das getan ist, stossen die Investoren dazu.

Zum Schluss: Wie funktioniert indirektes Investieren in Immobilien – und welche Vorteile bringt es mit sich?

Bei der indirekten Investition in Immobilien erwerben die Käufer nicht eine physische Liegenschaft, sondern kaufen bei einem Anbieter ein Anteil an einem Fonds oder einer Anlagegruppe, welche in Immobilien investiert. Credit Suisse Asset Management (grösster Anbieter von Immobilienanlageprodukten in der Schweiz und unter den 15 grössten Anbietern von Immobilienanlagen weltweit) ist auf solche Lösungen spezialisiert. Zum Beispiel erhalten wir von Pensionskassen Gelder, um diese in Liegenschaften zu investieren. Der Mietertrag wird den Kassenmitgliedern dann als Rente ausgeschüttet. Das bringt diverse Vorteile mit sich: Dank der stetigen Gewinnausschüttung müssen grosse Investoren keine eigene Immobilienabteilung aufbauen und betreiben, sondern können diesen Service sowie das nötige Expertenwissen von uns beziehen. Doch auch für Privatpersonen ist die indirekte Immobilienanlage interessant. Anders als wenn sie ein Haus oder Stockwerkeigentum erwerben, können Private einen Anteil an einem Fonds kaufen, der in Immobilien investiert. Sie profitieren von einer Diversifizierung ihrer Anlage und möglichen jährlichen Ausschüttungen. Wir haben einen erstklassigen Zugang und hervorragende Einblicke in das globale Immobiliensegment. Dank unserer umfangreichen Erfahrung können wir eine Vielzahl von Strategien anbieten.

TEXT SMA

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KAUF UND VERKAUF

Wie das Haus gepflegt seinen Besitzer wechselt Der Kauf und Verkauf einer Immobilie ist üblicherweise etwas Besonderes und kein alltägliches Tauschgeschäft. Während sich die Regelungen in der Schweiz kantonal unterscheiden, sind die Fehlerquellen überall gleich. Mit ein paar Tipps lassen sich die schlimmsten Fauxpas vermeiden.

TEXT MICHELLE CHRISTEN

W

er sich eine zu kleine oder kaputte Hose zulegt, ärgert sich. Weiter tragisch ist das allerdings nicht. Handelt es sich hingegen um ein Haus, hat ein Fehlkauf verheerende Konsequenzen. Schliesslich sind die eigenen vier Wände eine teure Investition, die sich nicht einfach umtauschen lässt. Steckt der Käufer seine ganzen Ersparnisse in eine Immobilie, in der er sich nicht wohlfühlt, ist das mehr als frustrierend. Um solche bösen Überraschungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, einige Dinge zu beachten.

Der passende Wohnort ist die halbe Miete Beim perfekten Zuhause spielt nicht nur das Haus an sich, sondern auch der Standort eine zentrale Rolle. Die Lage des Anwesens hat einen grossen Einfluss auf die Kosten, wobei das Abwägen des Preis-Leistungs-Verhältnisses nicht vergessen werden darf. Ein zu langer Arbeitsweg, täglicher Stau oder eine schlechte Erschliessung zum öffentlichen Verkehr schränkt für spontane, unternehmensfreudige Menschen die Lebensqualität ein. Andere Charaktere hingegen brauchen, um richtig abzuschalten, eine gewisse Distanz zum Arbeitsplatz.

Zuerst gilt es, sich zu entscheiden, ob einem ein Leben in der Stadt oder auf dem Land mehr zusagt. Sind ein grosses Kulturangebot, viele Einkaufsmöglichkeiten und gute Verkehrsanschlüsse so wichtig, dass der Verkehrslärm in Kauf genommen wird? Oder zieht man lieber in eine ruhige Umgebung, wo die Luft frisch ist und die Nachbarn einem mit Namen ansprechen? Bei der Frage nach dem geeigneten Wohnsitz gibt es keine falsche Antwort.

Der Verkauf einer Immobilie ist eine grosse Sache und eine durchdachte Planung ist fundamental.

Nichts vergessen beim Besichtigungstermin Neben dem Ort muss auch die Immobilie, von aussen wie von innen, den Erwartungen entsprechen. Egal wie sympathisch der Händler und wie müde man von den zahlreichen Besichtigungen ist: Das zukünftige Eigenheim sollten Herr und Frau Schweizer ganz genau unter die Lupe nehmen. Werden Mängel entdeckt, gilt es, diese anzusprechen und aufzuschreiben. Ein aktueller Sicherheitsnachweis der Elektroinstallationen beugt bösen Überraschungen vor. Für die zukünftigen Hausbesitzer ist es sicherlich auch von Vorteil, präzise Angaben zu den Heiz- und Nebenkosten zu bekommen.

Drei Vorgehensweisen Der Verkauf einer Immobilie ist eine grosse Sache und eine durchdachte Planung ist fundamental. Grundsätzlich stehen den Verkaufswilligen drei Vorgehensweisen zur Auswahl. Zum einen haben alle die Option, den Verkauf eigenständig durchzuführen. Dabei ist es essentiell, sich ausreichend zu informieren und sich Zeit zu lassen. Gerade für Leute ohne Erfahrung ist die zweite Möglichkeit, einen Makler zu beauftragen, die sicherere. Als Fachmann vermeidet er häufige Fehler

wie einen zu tiefen Preis, einen unvollständigen Vertrag sowie zahlreiche, erfolglose Besichtigungstermine. Als Kompromiss haben Unentschlossene andere Hilfsquellen zur Auswahl. Nach Bedarf können sie bestimmte Beratungsleistungen beziehen und lediglich den Vertrag prüfen lassen oder einen Steuerberater einspannen.

Wann es einen Makler braucht Gerade für den Verkäufer ist es lohnenswert, sich professionelle Unterstützung zu holen. «In der Regel erzielt der Makler einen besseren Verkaufserlös und entlastet den Verkäufer spürbar von Administration, Telefonaten und Besichtigungen», weiss der Präsident von der Schweizerischen Maklerkammer (SMK) Herbert Stoop. Des Weiteren dürfen alle, die ihr Eigenheim verkaufen, die emotionalen Elemente nicht unterschätzen. Wann aber lohnt es sich für die andere Seite, einen Kenner hinzuzuziehen? Immerhin stehen diesem ein bis fünf Prozent Provision zu.

Herbert Stoop findet, dass Käufer vor allem dann einen Makler um Hilfe bitten sollen, wenn die andere Partei keinen hat. Wird der Verkauf hingegen von einem seriösen Makler abgewickelt, brauche der

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Master of Advanced Studies (MAS) in

Real Estate Management

Die praxisorientierte Weiterbildung für Immobilienprofis setzt sich aus folgenden Certificate of Advanced Studies (CAS) zusammen: CAS Immobilienmanagement, ab Januar 2019 CAS Areal- und Immobilienprojektentwicklung, ab Juli 2019 CAS Immobilienbewertung, ab Oktober 2019

ahb.bfh.ch/rem

Käufer nicht zwingend einen Fachmann. Entscheidet man sich trotzdem dafür, empfiehlt es sich, diesen sorgfältig auszuwählen. Dabei müsse vor allem auf die Reputation und das Fachwissen geachtet werden. «Auf dem Immobilienmarkt tummeln sich zahlreiche selbst ernannte Vermittler und Berater, die mit oberflächlichem Wissen Immobilien zum Kauf oder Verkauf anbieten», so Stoop. Dies endet oft mit unzufriedenstellenden Ergebnissen.

Kleine Tipps erzielen grosse Wirkungen Der Zeitpunkt beeinflusst den Preis einer Immobilie beim Verkauf ausserordentlich. Der Markt schwankt stetig und wer den Maximalgewinn herausholen will, verkauft besser nicht während einer Flaute. Des Weiteren ist beispielsweise ein Haus mit Sauna im Winter attraktiver als im Sommer und ist demnach begehrter, was wiederum den Preis nach oben drückt. Ausserdem lohnt es sich, bestimmte Renovationsarbeiten zu tätigen. Vor allem kleinere Reparaturen, die nicht sehr aufwändig sind, das Gebäude aber gleich viel hochwertiger machen, zahlen sich aus. Damit mögliche Interessenten einen soliden Eindruck erhalten, empfiehlt es sich, ein seriöses Dossier vorzubereiten. Dort hinein gehören Dokumente wie professionelle Fotos, Pläne der Grundrisse, eine Umschreibung der Infrastruktur sowie der Umgebung.

Grössere Mängel sollte der Verkäufer immer offenlegen.

Ansonsten kann der Käufer im Nachhinein eine Reduktion des Preises verlangen. Zu guter Letzt braucht es gute Argumente von der Verkäufer-Seite, die den Verkaufspreis rechtfertigen.

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IMMOSCOUT24 BRANDREPORT

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«Wir wollen den Vermarktungsprozess von Immobilien weiter digitalisieren» ImmoScout24 hat sich das Ziel gesetzt, zum Digitalisierungs-Leader der Branche zu werden. Dafür spannt die bekannteste Immobilien-Plattform der Schweiz mit dem Immobilien-Software-Spezialisten Casasoft AG zusammen. Im Interview erklären Martin Waeber, Director ImmoScout24 und Basil Martin, Gründer Casasoft AG, welche Chancen die Digitalisierung der Immobilienbranche bietet und weshalb der Maklerberuf auch in Zukunft eine zentrale Rolle spielen wird.

ImmoScout24 ist kürzlich eine strategische Partnerschaft mit dem Software-Spezialisten Casasoft AG eingegangen. Weshalb kooperiert eine Immobilien-Plattform mit einem Softwareunternehmen?

Martin Waeber: Mit der Kooperation erweitern wir unsere Kernkompetenzen in einem Bereich, den wir für eine erfolgreiche Zukunft der Branche als wegweisend erachten.

So können wir uns weiter als Digitalisierungs-Leader positionieren und unterstützen die Branche noch aktiver in der digitalen Transformation. Durch den Vertrieb der CRM-Software von Casasoft AG unterstützen wir Makler bei der Digitalisierung und Effizienzsteigerung ihrer Arbeitsprozesse. Somit bieten wir ihnen einen weiteren wichtigen Mehrwert für ihre tägliche Arbeit.

Inwiefern kann die Digitalisierung Immobilienprofis in ihrem Alltag unterstützen?

Martin Waeber: Beispielsweise in der Abwicklung des Verkaufsprozesses von Immobilien. Noch werden viele Prozessschritte von der Datenaufbereitung eines Objekts bis hin zur Vertragsunterzeichnung manuell und auf Papier ausgeführt. Dabei könnte ein Grossteil dieses Prozesses digitalisiert und vereinfacht werden, was zu einer enormen Effizienzsteigerung seitens des Maklers führen würde. Deshalb haben wir gemeinsam mit Casasoft AG die neuste Generation intelligenter Immobilien-Software lanciert, die den Verkaufsprozess optimiert und eine effizientere Objektvermarktung ermöglicht.

Basil Martin: Nebst der Effizienzsteigerung können mittels digitaler Tools auch Kosten eingespart werden.

Objekte informiert. Ein Reporting sammelt alle aufgelaufenen Informationen und Aktivitäten zu einem Stichtag und gibt diese konsolidiert aus. Automatisierungen wie das Verarbeiten von Portalanfragen, die Hinterlegung von Kontaktdaten oder das Matching zwischen Interessenten und Objekten erleichtern das Tagesgeschäft enorm. Zudem wird der Arbeitsprozess innerhalb eines Unternehmens durch CASAONE transparenter, da einzelne Vermarktungsschritte für alle Mitarbeitenden einsehbar sind.

Basil Martin, Gründer Casasoft AG (links) mit Martin Waeber, Director ImmoScout24 (rechts)

Eine zeitgemässe, digitalisierte Arbeitsweise hilft zudem, sich auf dem Markt als moderner und vertrauensvoller Makler zu positionieren, was sich auch positiv auf die Akquise neuer Objekte auswirkt.

Einzelne Schritte im Verkaufsprozess mittels einer Software optimieren: Was bedeutet das konkret?

Basil Martin: Die Grundlage eines effizienten Verkaufsprozesses ist letztlich immer eine zentrale Datenverwaltung. Deshalb wollen wir Insellösungen wie Excel, Word etc. mit unserer Software-Lösung CASAONE hinfällig machen. So werden Exposés beispielsweise per Mausklick generiert und müssen nicht mehr extern in Auftrag gegeben werden. Objekte werden zentral gesteuert und über mehrere Plattformen verteilt, dadurch entfällt das manuelle Erfassen der Daten auf mehreren Plattformen.

Bestehende Kontakte werden mittels einem automatisch von der Software generierten E-Mail über die neusten

Die Automatisierung nimmt viel Arbeit ab.

Braucht es den Makler in Zukunft überhaupt noch?

Martin Waeber: Makler spielen auch künftig eine zentrale Rolle im Verkaufsprozess von Immobilien, davon bin ich überzeugt. Gerade ein Immobilienkauf oder -verkauf ist für die meisten Leute in der Schweiz immer noch ein Geschäft, welches sie einmal im Leben abwickeln und viel regionales und lokales Know-how erfordert. Somit verändert sich das Berufsbild des Maklers im Zeitalter der Digitalisierung sicherlich, aber er wird innerhalb einer Immobilien-Transaktion immer noch einen Mehrwert bieten. ImmoScout24 wiederum kann den Makler mit innovativen und digitalen Tools und Services unterstützen und ihm so eine moderne und effiziente Arbeitsweise ermöglichen.

Was braucht es, damit die Immobilienbranche den technologischen Wandel gewinnbringend für sich nutzen kann?

Martin Waeber: Für die erfolgreiche Umsetzung und Nutzung dieser Vorteile braucht es sowohl auf Seiten der Branche wie auch auf Seiten der Plattform- und

Softwareanbieter Mut und Wille, sämtliche mit der Digitalisierung einhergehende Opportunitäten auszuprobieren und anzubieten. Die Digitalisierung macht immer noch vielen Menschen Angst. Wir sind jedoch überzeugt, dass gerade die Immobilienbranche von einer markanten Effizienzsteigerung bei der Vermarktung und Bewirtschaftung profitieren kann.

Wo sehen Sie die grössten Chancen der Digitalisierung für die Immobilienbranche?

Basil Martin: Es gibt zahlreiche Unternehmen in der Immobilienbranche, welche über grosse Datenmengen sowie innovative Technologien verfügen und Services wie beispielsweise die Hypothekenvermittlung, Immobilienschätzungen, Kautionsdienstleistungen oder auf einem Grundrissplan bestehende 3D-Modelle anbieten.

Werden solche Services intelligent mit einer Software verknüpft, können diese Funktionen mit wenigen Klicks einfach und bequem angewendet werden. Das bringt den Kundinnen und Kunden einen enormen Mehrwert und ist ein grosser Schritt vorwärts für die gesamte Immobilienbranche. Für diese Schnittstellen braucht es aber den entsprechenden Kooperationswillen aller im Prozess involvierten Akteure.

TEXT IMMOSCOUT24

ENGEL & VÖLKERS ZÜRICH COMMERCIAL BRANDREPORT

Wunschimmobilien in Zürich und auf der ganzen Welt Engel & Völkers Zürich Commercial begleitet seine Kunden seit gut 15 Jahren bei der Vermietung sowie dem Verkauf von Geschäftsimmobilien. Seit Anfang 2018 bildet Roger Pascale zusammen mit Nicole Wiedmann die Geschäftsleitung. Im Interview mit «Fokus Real Estate» erzählt er von den internen Werten, ihren Kernkompetenzen und den Zukunftszielen.

Roger Pascale, beschreiben Sie Engel & Völkers mit drei Wörtern.

Kompetenz, Exklusivität und Leidenschaft. Das sind nicht nur die Kernwerte von Engel & Völkers – auch ich identifiziere mich voll und ganz damit.

Sie sind seit neuem in der Geschäftsleitung von Engel & Völkers Commercial Zürich.

Was bedeutet das für Sie? Die Weiterführung eines erfolgreichen Konzeptes am wichtigsten Geschäftsstandort der Schweiz. Eine Herausforderung, die ich mit grosser Freude und viel Engagement annehme, um den Standort Zürich weiterhin erfolgreich auf- und auszubauen.

Engel & Völkers feiert dieses Jahr das 40-jährige Bestehen und ist mit dem Residential Bereich in Verbindung mit Luxusimmobilien bekannt geworden. Hat das Residential-Geschäft etwas mit Engel & Völkers Commercial zu tun?

Ja und nein. Grundsätzlich ist Engel & Völkers eine grosse Unternehmerfamilie. Wir arbeiten alle eng zusammen und leben dieselben Werte. Jedoch decken die zwei Bereiche unterschiedliche Geschäftsfelder ab und haben somit unterschiedliche Lizenzen.

Wieso trennen Sie diese beiden Modelle voneinander und bieten nicht beide Dienstleistungen aus einer Hand an?

Engel & Völkers Commercial deckt den Work-Bereich ab und ist damit auf Gewerbeflächen aller Arten spezialisiert. Weiter fallen alle Wohnhäuser, die mehr als drei Einheiten haben, bei uns in den Commerical Bereich. Residential hingegen ist mit über 50 Immobilien-Shops schweizweit für den Life-Bereich zuständig. Gemeinsam bilden wir die

Exklusivität bieten wir nicht nur in der Beschaffenheit der Immobilien, sondern insbesondere in der Qualität unserer Dienstleistungen.

Roger Pascale

Work-Life-Balance und stellen qualitative Expertise in beiden Bereichen bereit.

Was unterscheidet Sie von der Konkurrenz?

In erster Linie heben wir uns durch ein immenses Netzwerk ab. Wir sind in über 30 Ländern auf 4 Kontinenten präsent, wodurch wir unseren Kunden an jedem Ort der Welt ihre Wunschimmobilien vermitteln können. In den mehr als 600 Residential Shops und 80 Commercial Büros beschäftigt Engel & Völkers über 10 000 Mitarbeitende. 2017 haben sie ein Transaktionsvolumen von ca. 21 Milliarden Schweizer Franken vermarktet. Jeder einzelne Consultant hat die Lehrgänge in unserer eigenen Academy in Hamburg absolviert. Durch diese Ausbildung und kontinuierliche Weiterbildungen stellen wir die Qualität an allen Standorten sicher.

Welche Eigenschaften müssen potenzielle Consultants von Engel & Völkers mitbringen?

Die Grundvoraussetzung ist ein überdurchschnittliches Engagement und die Leidenschaft für Immobilien. Wir setzen eine abgeschlossene Ausbildung und Berufserfahrung im kaufmännischen Bereich voraus. In diesem Beruf macht Kundenkontakt einen grossen und wichtigen Teil der Arbeit aus. Deshalb ist es wichtig, dass

die Consultants die Kunden ernst nehmen und auf ihre Bedürfnisse eingehen. Obwohl sie eine dienstleistungsorientierte Arbeitsweise verfolgen, hat Ehrlichkeit, und mit ihr das Vertrauen der Kunden, oberste Priorität.

Was zeichnet Sie als Arbeitgeber aus?

Als globales Franchise-Unternehmen können wir Mitarbeitenden einen Mix aus Internationalität und Swissness bieten. Wir schätzen alle unsere Mitarbeiter, haben eine flache Hierarchie mit kurzen Entscheidungswegen und fördern das selbständige Arbeiten. Bevor neue Mitarbeiter das erste Kundengespräch absolvieren, werden sie von unseren Teamleitern intensiv eingearbeitet.

Durch diese Einarbeitung und die für den Consultant kostenlose Ausbildung an der Academy in Hamburg können wir vereinzelt auch Quereinsteigern eine Chance geben, sich neu im Berufsleben zu orientieren. Unsere Arbeitnehmer haben ausgesprochen gute lokale sowie internationale Entwicklungsmöglichkeiten.

Wo liegen die Kernkompetenzen vom Commercial Büro in Zürich?

Unser Commercial Büro ist der einzige Standort in der Schweiz, welcher kein Residentialgeschäft, sondern ausschliesslich Commercial Liegenschaften betreut. Wir unterstützen neun weitere Standorte in der Schweiz im Investment-Geschäft, wozu alle Deals ab zwölf Millionen gehören. Unsere 15 Mitarbeitenden begleiten alle Kunden professionell im gesamten Spektrum einer Transaktion.

Für wen lohnt es sich, Sie als Makler zu beauftragen?

Für alle, die sich darauf verlassen wollen, einen global erfolgreichen, kompetenten Ansprech- und Geschäftspartner zu haben. Wer auf eine professionelle Beratung und Transaktion Wert legt, ist bei uns richtig. Wir setzen alles daran, bestmögliche Ergebnisse für die Liegenschaften unserer Kunden zu erzielen. Exklusivität bieten wir nicht nur in der Beschaffenheit der Immobilien, sondern insbesondere in der Qualität unserer Dienstleistungen.

Was erhoffen Sie sich als Geschäftsführer für die Zukunft von Engel & Völkers Commercial Zürich?

Ich hoffe, dass wir noch grösser, erfolgreicher und attraktiver werden. Die 40-jährige Erfolgsgeschichte soll weitergehen. In Deutschland sind wir mittlerweile Marktführer im Bereich der Wohn- und Geschäftshäuser. Das streben wir auch in der Schweiz an.

Weitere Informationen: www.engelvoelkers.com/zuerichcommercial

TEXT MICHELLE CHRISTEN

E I N E P U B L I K AT I O N V O N S M A R T M E D I A

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FINANZIERUNG

WAS IST IMMOBILIEN CLUB INVESTMENT?

BETTINA C. STACH GRÜNDERIN UND CEO IMMOYOU AG

In einer Zeit der Negativzinsen, volatiler Börsen und enormer Bankgebühren wird es immer schwieriger, mit seinem Geld Geld zu verdienen.

Wohnimmobilien, insbesondere (teil) sanierte Mehrfamilienhäuser mit günstigen Mietzinsen, sind hingegen eine rentable und stabile Anlage mit Wertpotential, denn es gibt kaum Leerstände. Die Anlage ist somit fass- und (be) greifbar. Eine Anfangsrendite von ca.

5-9% ist die Regel, nicht die Ausnahme.

Wer als Einzelinvestor in Mehrfamilienhäuser investiert, muss mindestens eine Million Franken aufbringen und etwas von Immobilien verstehen. Sonst wird der Kauf schnell zum nervenaufreibenden Full Time Job mit ständig unerwarteten Ausgaben.

Ab einer Investitionssumme von CHF 100 000.– gibt es eine interessante Lösung, von allen Vorteilen einer Immobilienanlage zu profitieren, ohne die Sorgen mitzukaufen: Club Investment. Eine kleine Gruppe von ca. zehn Personen investiert gemeinsam; Immobilienprofis wie die von ImmoYou AG koordinieren das Ganze und beteiligen sich ebenfalls am Objekt.

Im Gegensatz zum Crowdfunding geniesst man eine VIP-Betreuung und hat Zugang zu einem Netzwerk hochkarätiger Entscheider.

Mehr Informationen: www.club-investment.ch

Vom Traum zur Wirklichkeit Neues Haus, neues Glück: Für viele beginnt mit dem Kauf eines Eigenheims ein neues Kapitel im Leben. Eine wunderbare Vorstellung, wäre da nicht der damit verbundene Aufwand. Von der Auswahl der Lieblingsimmobilie bis zum Eintrag ins Grundbuch muss sich der Käufer durch einen Wald von bürokratischem Fachchinesisch hindurchkämpfen. «Fokus Real Estate» hat etwas Licht ins Dunkel gebracht.

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er Traum vom Eigenheim kann schnell einmal zum Alptraum werden, wenn man sich im Vornherein nicht ausreichend informiert. Von der Finanzierung bis hin zur Versicherung gibt es einiges zu beachten und genauso viel, das schiefgehen kann. Wie soll das Ganze finanziert werden? Kann ich mir das überhaupt leisten? Welche Versicherungen muss ich abschliessen?

Am Anfang steht der Hypothekarkredit Wenn der Wunsch eines eigenen Hauses real werden soll, müssen die flüssigen Mittel zur Verfügung stehen. Das Gros des Immobilienpreises wird heutzutage mit einem Darlehen beglichen. Die momentan rekordtiefen Zinsen machen den Hauskauf noch attraktiver. Diese verharren nämlich schon seit Jahren im 1.5 Prozentbereich. Gemäss Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG, dürfte sich das Hypothekarzinsniveau aufgrund des SNB Entscheids, die Negativzinsen beizubehalten, nicht wesentlich verändern.

Für die Bank stellt die Immobilie eine Absicherung dar. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit überträgt man dieser das Recht, die Immobile zu verpfänden. Dieses Pfandrecht an der Immobilie wird definitionsgemäss als Hypothek bezeichnet und nicht, wie oftmals fälschlicherweise angenommen, der dafür erhaltene Kredit. Als Faustregel für den Bezug eines Hypothekarkredits gilt: Mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts muss der Kreditnehmer aus seinem Eigenkapital bezahlen. Dazu gehören Ersparnisse, Gelder aus der beruflichen und privaten Vorsorge (zweite und dritte Säule), ein Erbvorbezug oder eine Schenkung.

Höchstens 10 Prozent davon dürfen aus der

beruflichen Vorsorge stammen. Somit ist es möglich, 80 Prozent des Immobilienpreises durch einen Hypothekarkredit zu finanzieren. Oftmals sehen sich Interessenten mit der Frage konfrontiert, ob sie einen Kredit mit festem oder variablem Zinssatz abschliessen sollen. «Generell wichtig für alle Hypothekarkredite ist die Zinserwartung, d.h. ist mittel- bis langfristig mit einer Zins-

von der Bank oder anderen Kreditgebern bewilligt wurde, ist es Zeit, Konkurrenzofferten einzuholen. Als Finanzierungspartner kommen neben den Banken auch Versicherungen oder Pensionskassen in Frage. Bei Online-Hypotheken und Vermittlern lohnt sich ein genaueres Hinschauen. «Auf vielen Hypotheken-Internetplattformen werden nur Richtpreise der Finanzierer angegeben.

Die monatlich anfallenden Kosten für das Eigenheim sollten nicht mehr als 33 Prozent des Bruttoeinkommens ausmachen. erhöhung oder einer Zinssenkung zu rechnen. In dieser generellen Tiefzinsphasen schliessen die meisten eine Festhypothek ab, um sich die historisch tiefen Zinsen auf Jahre hin zu sichern», meint Scognamiglio.

Ein weiterer Faktor ist die Tragbarkeit. Die monatlich anfallenden Kosten für das Eigenheim sollten nicht mehr als 33 Prozent des Bruttoeinkommens ausmachen. Diese Kosten beinhalten den kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent, eine allfällige Amortisation im Falle einer Finanzierung über zwei Drittel des Immobilienwertes sowie die Unterhalts- und Nebenkosten.

Mithilfe von Online-Hypothekenrechnern lässt sich anhand des Eigenkapitals und jährlichen Bruttoeinkommens das potenzielle Darlehen bereits im Voraus berechnen. Es ist sinnvoll, noch vor der Auswahl seiner Traumimmobilie den finanziellen Spielraum abzuklären. Sobald der Antrag auf das Darlehen

Zudem erscheinen dort oft nicht alle Angebote. Vergleichen lohnt sich, aber parallel empfiehlt sich sicher auch ein Gespräch mit der Hausbank, die erfahrungsgemäss alles daransetzen wird, ein marktfähiges Angebot zu unterbreiten», sagt Scognamiglio.

Abschliessend sollte noch ein Anwalt oder Immobilientreuhänder den Kaufvertrag prüfen und das neu erworbene Eigenheim im Grundbuch eingetragen werden.

Auf der sicheren Seite Was tun, wenn der Dachstock brennt? Natürlich die Feuerwehr rufen! Doch was passiert danach? Wer kommt für die entstandenen Schäden an Gebäude und Mobiliar auf ?

Im Vorfeld ist eine eingehende Einarbeitung in die verschiedenen Versicherungsangebote definitiv von Vorteil.

Schäden, die durch Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser entstehen, werden durch die Gebäudeversicherung gedeckt. Diese zahlt

die Kosten für die Reparatur oder den Wiederaufbau des Hauses. Elementarschäden wie Überschwemmungen oder Erdrutsche begleicht sie hingegen nicht. Dafür zuständig ist die Feuer- und Elementarschadenversicherung. Auch gegen Glasbruch gibt es eine Versicherung. Die Glasbruchversicherung übernimmt das Auswechseln der demolierten Scheibe. Zu unterscheiden sind die Einzel- und Pauschalversicherung. Die erstgenannte deckt nur die in der Police aufgeführten Gläser, die letztere sämtliche Verglasungen. Folgeschäden, die durch Wasser – hervorgerufen durch lecke Leitungen oder ein undichtes Dach – entstehen, deckt die Gebäudewasserversicherung. Wichtig anzumerken ist hier allerdings, dass die Versicherung lediglich für den Schaden, jedoch nicht für die Behebung der Schadenursache aufkommt. In manchen Kantonen kann sie in die Gebäudeversicherung eingeschlossen werden. Da bei einer Überschwemmung oder einem Brand auch die Möbel in Mitleidenschaft gezogen werden, braucht es eine passende Versicherung. Hier kommt die Hausratversicherung zum Tragen.

Im Schadensfall ist eine sorgfältige Dokumentation des Schadens unerlässlich. Fotos und ein schriftlicher Bericht erleichtern ein allfälliges Streitgespräch mit der Versicherung. Tritt ein Schaden ein, muss eine Schadensmeldung an den Versicherer geschickt werden, welcher dann einen Gutachter vorbeischickt. Hinzu kommt, dass Hauseigentümer Notmassnahmen ergreifen.

Dazu gehört beispielsweise das Zudrehen des Haupthahns der Wasserleitung bei Leitungswasserschäden.

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MIETERLAND SCHWEIZ

Wieso ein Hauskauf gut überlegt sein sollte In Zeiten rekordtiefer Hypothekarzinsen liebäugeln viele mit dem Kauf eines Hauses.

Hohe Immobilienpreise und starke Ortsgebundenheit relativieren den Traum vom Eigenheim jedoch wieder schnell.

TEXT SMA

W

er etwas Geld auf der Seite hat und einigermassen verdient, rechnet ab und zu durch, ob sich der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses lohnen würde oder tragbar wäre. Viele träumen von den eigenen vier Wänden – gemäss Umfragen hat jeder dritte Einwohner der Schweiz vor, in den nächsten zehn Jahren ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Jetzt wäre der ideale Zeitpunkt dafür. Trotz des leichten Zinsanstiegs in den vergangenen Monaten sind die Hypothekarzinsen immer noch auf historisch tiefem Niveau. Libor-Hypotheken, die an den Dreimonat-Geldmarktzins gebunden sind, gibt es bereits ab 0,6 Prozent. So ist die Überlegung tatsächlich naheliegend, Wohneigentum zu kaufen, statt monatlich einen Mietzins zu überweisen.

Lebenssituation ist entscheidend Manchmal lesen sich Schlagzeilen wie «Schweizer bleiben ein Volk von Mietern» als wäre diese Tatsache ein Makel. Dabei ist die Wohnsituation Teil des Lebensstils und von der Lebensphase abhängig, in der man sich gerade befindet. Warum soll ein junges Paar eine Wohnung kaufen, wenn noch nicht feststeht, wohin die berufliche Reise führt? So zeigt die hohe Umzugsquote, dass die Schweizerinnen und Schweizer oft den Wohnort wechseln – so sind von August 2016 bis Juli 2017 knapp 400 000 Haushalte innerhalb der Schweiz umgezogen, wie eine Analyse der bei der Schweizerischen Post eingegangenen Nachsendeaufträge bestätigt. Im Vergleich zum Jahr 2014 stiegen die Wohnungswechsel um sechs Prozent. Wer mietet, bleibt flexibel und

die Lebenssituation unerwartet ändert, etwa aufgrund einer Geburt, einer Scheidung, dem Wegzug der Kinder, einem Todesfall oder einer Kündigung.

Mit der Familiengründung steigt auch das Bedürfnis nach Wohneigentum und damit auch die Bereitschaft, sesshafter zu werden – erst recht, wenn die Kinder eingeschult werden. kann beispielsweise bei einem Stellenwechsel schnell den Wohnort wechseln. Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fällt dann eher in eine spätere Phase des Lebenszyklus. Denn wer kauft, wird immobil, wie es das lateinische Herkunftswort «im-mobilis», das für unbeweglich steht, zeigt. Mit der Familiengründung steigt auch das Bedürfnis nach Wohneigentum und damit auch die Bereitschaft, sesshafter zu werden – erst recht, wenn die Kinder eingeschult werden.

Kaufen nicht zwingend besser als Mieten. Berücksichtigt werden muss auch, dass die investierten Eigenmittel nicht gewinnbringend angelegt werden können.

Und auch nicht zu unterschätzen sind die Nebenkosten sowie die steuerlichen Nachteile, die Immobilienbesitzern im Tiefzinsumfeld blühen können. Ob der Kauf oder die Miete im konkreten Fall finanziell vorteilhafter ist, hängt natürlich von der Höhe der Miete beziehungsweise vom Kaufpreis ab.

Richtig rechnen Bei diesen tiefen Zinsen muss man doch kaufen, hört man oft. Aber obwohl die Hypothekarzinsen verlockend tief sind, lohnt es sich, genau zu rechnen. Denn mit den fallenden Zinsen sind in den vergangenen Jahren auch die Immobilienpreise gestiegen. In den Städten Zürich, Basel oder Lausanne sind die Preise für Eigentumswohnungen in zehn Jahren 50 Prozent und mehr gestiegen. Landesweit sind Immobilien seit 2010 um einen Fünftel teurer geworden. Die Kaufpreise sind schneller gestiegen als die Mieten. So gesehen ist

Mehr Mobilität, weniger Verantwortung Flexibilität ist heutzutage auch im Berufsleben eine wichtige Voraussetzung – und ein Mietvertrag ist viel schneller gekündigt als eine Immobilie verkauft und die Hypotheken aufgelöst. So ist für viele, die eine Karriere planen, Miete das richtige, selbst wenn Einkommen und Vermögen ausreichen würden, um zu bauen oder zu kaufen. Ausserdem ist kein Kapital nötig, die Unterhaltskosten trägt der Vermieter und es muss kein Eigenmietwert versteuert werden. Und die Flexibilität ist auch dann von Vorteil, wenn sich

So ist die Entscheidung, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen oder zu mieten nicht nur eine Entscheidung des Geldes, sondern auch von anderen Faktoren abhängig. Tatsache ist, dass die Schweizerinnen und Schweizer nach wie vor ein Volk von Mietern sind. Nur 40 Prozent der Haushalte leben in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus. In Deutschland sind die Mieter in der Minderheit; in Frankreich, England oder auch den USA liegt die Quote weit über der Hälfte. Das Mieterland Schweiz scheint – zumindest vorläufig – auch eines zu bleiben.

Flexibilität ist heutzutage auch im Berufsleben eine wichtige Voraussetzung – und ein Mietvertrag ist viel schneller gekündigt als eine Immobilie verkauft und die Hypotheken aufgelöst.

BRANDREPORT MIETERVERBAND ZÜRICH

Der Mieterinnen- und Mieterverband macht sich stark für Sie!

Rechtsschutz ist im Mitgliederbeitrag inbegriffen Mieterhaftpflichtversicherung für Wohnungsmieter CHF 12 / Jahr

TEXT MIETERVERBAND ZÜRICH

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INTERVIEW PHILIP BÄR

«Ein Projekt erfolgreich abzuschliessen, muss immer das oberste Ziel sein» Bauprojekte sind komplex, aufwendig und teuer – und bedeuten damit für die Bauherrschaft oft Druck und Stress. Doch das muss nicht sein, sagt Philip Bär, Bauleiter sowie Geschäftsführer der Bär Baumanagement AG. Was konkret nötig ist, um auch anspruchsvolle Bauvorhaben optimal realisieren zu können, hat Bär «Fokus Real Estate» verraten.

Philip Bär, wenn man über die Situation des Schweizer Immobilienmarktes spricht, kommt schnell das Wort «Blase» auf. Wie beurteilen Sie als Bau- und Projektleiter die Lage der hiesigen Baubranche?

Der Schweizer Immobilienmarkt profitiert vom wirtschaftlichen Aufschwung, was zu einer grösseren Nachfrage über alle Preissegmente hinweg führt. Dies insbesondere auch, weil sich die Hypothekenzinsen immer noch auf sehr tiefem Niveau befinden. Von dieser Situation profitiert die Bauwirtschaft, welche in den letzten Jahren stark gewachsen ist. Eine Korrektur ist meiner Meinung nach absehbar. Seit einigen Jahren werden mehr neue Wohnungen gebaut als nachgefragt, die Leerstände steigen. Doch noch können sich Unternehmen aus dem Bausektor nicht über zu wenig Arbeit beklagen. Diese gute Wirtschaftslage nutze ich für mein noch junges Unternehmen, um möglichst viele Projekte erfolgreich zu begleiten, mein Wissen und meine Erfahrungen zu erweitern und auch die notwendigen Reserven für schwierigere Zeiten zu bilden.

Was gab 2014 den Ausschlag dafür, den Schritt in die Selbstständigkeit zu wagen?

Mir erschien der Zeitpunkt einfach richtig. Nach ein paar Jahren als Hochbauzeichner habe ich in Zürich und Chur Architektur studiert. Anschliessend arbeitete ich in einer Bau- und Verwaltungsfirma und war dort für sämtliche Bauprojekte verantwortlich. Mit meinem ehemaligen Arbeitgeber arbeite ich auch heute noch sehr erfolgreich zusammen.

Die Kernkompetenz Ihres Unternehmens liegt im Baumanagement. Was darf man sich genau darunter vorstellen?

Wir übernehmen für unsere Kunden sämtliche Aufgaben und Rollen, die im Rahmen eines Bauprojektes anfallen. Das bedeutet, dass wir sie durch alle Schritte der Planung, der Ausschreibung sowie der Umsetzung begleiten, beraten – und alle notwendigen Schritte organisieren und überprüfen. Es ist eine sehr wichtige Aufgabe, die direkten Einfluss auf den Erfolg eines Bauvorhabens hat. Und dieses erfolgreich abzuschliessen, muss immer oberstes Ziel sein – sowie das Vermeiden unschöner Überraschungen.

Was meinen Sie damit?

Bauprojekte sind sehr komplexe Vorhaben, da viele verschiedene Akteure und Experten daran beteiligt sind. Zudem ist das Investitionsvolumen hoch. Fehler in der Planung, der Kommunikation oder der Ausführung werden schnell teuer. Dazu kommen leider häufig Mehrkosten, die den Bauherren gegenüber nicht transparent offeriert werden, sondern erst im Nachhinein als «Nachträge» verrechnet werden. Von dieser Geschäftspraxis halte ich nichts. Aus diesem Grund streben wir immer eine sehr realistische Offerte an. Lieber schlagen wir ein Projekt aus, wenn wir den Eindruck gewinnen, dass man es nicht innerhalb des vorgesehenen Budgets realisieren kann. Ich bin der Meinung, dass dieser Ansatz nachhaltiger und für den guten Ruf des eigenen Unternehmens entscheidend ist. Und meistens gelingt uns die Budget-Punktelandung.

Aus welchem Grund? Das Arbeiten auf der «grünen Wiese» muss doch der Traum eines jeden Architekten und Bauleiters sein?

Das könnte man in der Tat annehmen. Aber die Tatsache, dass die Arbeit an einem älteren Gebäude schwieriger planbar ist, macht solche Projekte letztlich spannender. Wird ein Neubau richtig geplant und das Projekt korrekt aufgegleist, kann eigentlich nicht allzu viel schiefgehen. Bei einem bestehenden Objekt können eher unvorhergesehene Faktoren auftreten. Ein konkretes Beispiel bietet ein Geschäftshaus an der Zürcher Bahnhofstrasse, welches wir kürzlich sanieren durften.

Der vorherige Mieter nutzte die Räumlichkeiten bis zum letzten Tag. Erst dann konnten wir alles so richtig unter die Lupe nehmen und uns einen Eindruck verschaffen. Im Idealfall würden solche Räume erst einmal ein paar Monate lang leer stehen. Aber wie gesagt ist der Idealfall nicht immer so interessant. In diesem konkreten Fall begannen wir bereits am Tag nach dem Auszug des Mieters mit dem Bauen. Und natürlich musste zu diesem Zeitpunkt, noch bevor wir unsere Arbeit aufnahmen, bereits die gesamte Planung umgesetzt werden, inkl. aller behördlichen Eingaben.

Wenn wir von Bauprojekten und Planbarkeit sprechen, müssen wir auch die Digitalisierung und ihre Möglichkeiten für die Baubranche ansprechen.

Das stimmt und ich bin der Meinung, dass die Digitalisierung unsere Branche insgesamt positiv beeinflusst. Die neuen Anwendungen erleichtern die Koordination und die Orientierung in und um das Projekt. So lassen sich beispielsweise potenzielle Schnittstellen einfacher aufzeigen, was zu mehr Effizienz und weniger Fehlerquellen führt.

BIM, «Building Information Modelling», gilt als der nächste grosse Schritt in Sachen digitaler Gebäudeplanung.

Wie weit ist man damit in der Schweiz?

Die Euphorie bezüglich BIM ist gerechtfertigt. Ich denke ebenfalls, dass es die Zukunft darstellt. Dass alle am Bauprojekt beteiligten Fachstellen Zugriff haben auf das gleiche dreidimensionale Gebäudemodell und dieses mit verschiedenen realen Kennzahlen kombiniert werden kann, ist ein gewaltiger Vorteil. Es wird aber noch etwas Zeit brauchen, bis BIM wirklich flächendeckend genutzt wird. Das hat vor allem damit zu tun, dass den Bauherren noch kein konkreter Vorteil aus BIM erwächst. Im Gegenteil, sie müssen derzeit noch mehr bezahlen, damit ihr Projekt mit BIM realisiert wird. Die Vorteile liegen also eher bei den Fachplanern, deren Arbeit sich zu Lasten des Auftraggebers vereinfacht. Das Preisgefüge wird sich aber ändern und BIM dementsprechend Einzug halten in die Bauvorhaben der Schweiz.

Wie wichtig ist Social Media für Ihre Arbeit?

Die sozialen Medien sind ein weiterer Kanal zur Vermarktung von Unternehmen und Projekten. Ich denke, dass diese Kanäle in Zukunft noch relevanter werden dürften, weil sie in der Lage sind, eine jüngere Generation anzusprechen und zu begeistern sowie Emotionen und Inspirationen auf eine neue Art zu transportieren.

Ein grosses Projekt, das ebenfalls Begeisterung auslösen dürfte, ist das «Kompetenzzentrum für Spitzenathletik und Forschung OYM», das derzeit in Cham entsteht. Worum geht es dabei?

Das «OYM» ist der Name eines neuen Kompetenzzentrums für Spitzenathletik und Forschung. Dieses stellt

Welche Rolle nehmen Sie bei der Realisierung von OYM ein?

Wir vertreten den Bauherren und kamen 2015 durch eine persönliche Empfehlung zum Projekt. Zu diesem Zeitpunkt war bereits der Architekt an Bord, Fachplaner und Generalunternehmer mussten noch bestimmt werden. Unsere Aufgabe bestand darin, zusammen mit dem Bauherrn sowie dem Architekten das gesamte Planungsteam zu erstellen sowie das Projekt konkret aufzugleisen.

Wie ist der momentane Stand der Arbeiten und wann ist das OYM fertig?

Der Stahlbau ist mittlerweile aufgerichtet. Ende Januar nächsten Jahres hat dann das Gebäude «zu sein». Derzeit beginnen die Arbeiten an der Fassade, danach wird mit dem Innenausbau begonnen. Der Fahrplan sieht vor, dass die Bauarbeiten Ende 2019 abgeschlossen sind und die Infrastruktur 2020 in Betrieb genommen werden kann. Bis dahin wird es eine intensive, aber auch sehr spannende und abwechslungsreiche Zeit. Ich freue mich, beim OYM dabei sein zu dürfen, schliesslich handelt es sich mit seiner Kombination aus Athletikumgebung, Forschung, Gastroeinrichtungen und Unterkünften um ein einzigartiges Projekt.

Weitere Informationen unter www.b-bm.ch sowie www.oym.ch INTERVIEW MATTHIAS MEHL FOTO MICHA FREUTEL

ZUR PERSON.

Eine andere unschöne Überraschung, von der man immer wieder hört, sind Baumängel.

Die sind leider eine direkte Folge, wenn das Baumanagement nicht richtig greift. Und weil wir in einer technisch komplexen Branche unterwegs sind, kann es immer wieder zu Komplikationen kommen. Damit wir als Dienstleister möglichst agil funktionieren können, setzen wir auf ein grosses Netz von Partnern, die mit ihrer jeweiligen Expertise sicherstellen, dass Baumängel so weit wie möglich ausbleiben.

Welchen Stellenwert haben Sanierungen für Ihre Arbeit?

Bei rund drei Vierteln der von uns durchgeführten Projekten handelt es sich um Sanierungen bestehender Objekte. Ich persönlich bevorzuge diese auch fast ein bisschen gegenüber Neubauten.

Spitzensportlerinnen und Spitzensportlern aller Disziplinen eine hochspezialisierte Athletikinfrastruktur sowie modernste Sport-Performanceflächen zur Verfügung. Zudem wird auch die interdisziplinäre Forschung im Dienste des Spitzensports unter dem Dach des OYM vorangetrieben. Konkrete Form erhalten diese Ambitionen in einem Gebäudekomplex, der ein Gesamtbauvolumen von 130 000 Kubikmetern hat (40 000 davon unterirdisch). Dementsprechend verfügt das OYM über eine Eishalle, eine moderne Dreifachsporthalle sowie eine Athletikhalle auf einer Fläche von 3000 Quadratmetern. Darüber hinaus wird der Gebäudemantel für viele andere Zwecke genutzt, zum Beispiel als Auditorium mit einem Platzangebot von 172 Sitzplätzen. In diesem Auditorium besteht eine optimale Infrastruktur für Seminare, Vorträge und kulturelle Darbietungen. Zusätzlich verfügt das Kompetenzzentrum über eine Athletenunterkunft mit einer Kapazität von 25 Doppelzimmern. Die Vision hinter dem OYM stammt vom Unternehmer Dr. Hans-Peter Strebel, der dieses Projekt als Privatperson baut und finanziert. Seit jeher setzt er sich für die Nachwuchsförderung im Schweizer Spitzensport ein – namentlich dem Zuger Eishockey. Strebel ist davon überzeugt, dass die Zukunft des Spitzensports in der gezielten Förderung von Nachwuchsathleten liegt.

Aus dieser Überzeugung heraus entstand schliesslich die Idee für das OYM: aus eigenen Mitteln Sportförderung zu betreiben und kommenden Generationen eine Top-Infrastruktur für disziplinenübergreifende Spitzenathletik zu bauen.

Philip Bär wurde 1984 geboren. Er absolvierte die Sekundarschule an der Kunst und Sportschule, wo er auch an seinem Talent für das Springreiten feilen konnte. Nach einer Lehre als Hochbauzeichner nahm er ein Architekturstudium in Chur und Zürich auf, gleichzeitig arbeitete er in einem Büro für Baumanagement. Nach einem Auslandaufenthalt in den USA sowie diversen Bauprojekten machte sich Philip Bär 2014 selbstständig und gründete die «Bär Baumanagement AG». Diese fungiert als Partner für Bauherren und erbringt als Baumanagements-Dienstleister sämtliche Services in den Bereichen Architektur, Projektplanung, Bauleitung sowie Bauherrenberatung.

Weitere Informationen unter www.b-bm.ch Gebäudesanierung an der Zürcher Bahnhofstrasse durch die Bär Baumanagement AG.

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Die Grenze zwischen Arbeitswelt und Privatleben verschwimmt zusehends. Die Treiber dieser Entwicklung sind neue digitale und mobile Technologien. Sie führen dazu, dass in vielen Branchen Angestellte überall arbeiten können. Es verwundert daher nicht, dass Gebäude vermehrt diesem Lebensstil Rechnung tragen und eine Mischnutzung ermöglichen – und bemüht sind, für die Mieter einen Mehrwert zu schaffen. Was also zeichnet den «modernen Arbeitsplatz» konkret aus?

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elche Assoziationen kommen Ihnen in den Sinn, wenn Sie das Wort «Bürokomplex» hören? Wahrscheinlich denken Sie an hohe Glasfassaden, Fahrstühle, Linoleumböden oder Pausenräume mit Wasserspendern. So sehen, überspitzt gesagt, viele Bürokomplexe in der Schweiz aus. Und dagegen ist grundsätzlich auch nichts einzuwenden.

Dennoch findet zunehmend ein Umdenken statt, betonen Immobilienexperten verschiedener Regionen: Es lasse sich ein Trend zur Mischnutzung erkennen und vermehrt sei zu beobachten, dass bei grossen Immobilienprojekten Wohn-, Arbeits- und Freizeitraum näher zusammenrücken.

Office-Komplex sogar zu einem neuen Hotspot der jeweiligen Ortschaft werden.

Was muss ein solches Gebäude bieten?

Damit eine Mischnutzung Sinn ergibt, sollten laut Experten gewisse Faktoren gegeben sein – unabhängig davon, ob es sich beim Gebäude um einen Neubau oder um die Umnutzung eines bestehenden Objektes handelt. Ein entscheidender Punkt ist die Anbindung an den Verkehr, sowohl den ÖV als auch den Strassenverkehr. Je besser der Gebäudekomplex erschlossen ist, mit Bussen oder idealerweise in Gehdistanz

zum nächsten Bahnhof, desto besser. Pendeln ist nach wie vor eine typisch schweizerische Eigenheit und je höher der Reisekomfort für die Mieter ausfällt, desto attraktiver wird das Objekt. Gleichzeitig sollten genügend Parkplätze zur Verfügung stehen, damit keine Nutzungskonflikte aufkommen (z.B. wenn die Büroangestellten auf die Parkplätze ausweichen, die für die Kunden der Retailer vorgesehen wären).

Ein grosser Vorteil von multifunktionalen Gebäuden liegt in ihrer Flexibilität. Im Idealfall kann ein Mieter seine

Was darf man genau darunter verstehen?

Grundsätzlich geht es darum, dass Gebäudekomplexe multifunktional werden, sprich eine Verschmelzung stattfindet aus Büroflächen, Einkaufsmöglichkeiten, Gastrobetrieben und – falls die Infrastruktur dies zulässt – Wohnräumen. Das kann dann bspw. so aussehen, dass die ebenerdigen Stockwerke mit Ladengeschäften, Cafés und Restaurantbetrieben aufwarten, während in den oberen Stockwerken Büroräumlichkeiten und /oder Wohnungen untergebracht sind. Die Vorteile einer solchen multifunktionalen Nutzung liegen gemäss Experten auf der Hand: Durch die Ladengeschäfte und Gastrobetriebe wird das Gebäude nicht nur für die Mitarbeiter der Mieterfirmen attraktiver (z.B. weil sie dadurch mehr Möglichkeiten für die Mittagsverpflegung haben), sondern auch für die Anwohner der anliegenden Wohngebiete. Je nach Lage und Nähe zum Dorfoder Stadtkern kann ein multifunktionaler

Räumlichkeiten seinen Bedürfnissen entsprechend anpassen. Nicht selten verfügen Objekte mit Mischnutzung über einen sogenannten «Ankermieter» – meist ein grösseres Unternehmen, welches einen Grossteil der verfügbaren Fläche für sich in Anspruch nimmt. Und je grösser die zur Verfügung stehende Fläche ausfällt, desto mehr Gestaltungsspielraum besteht. So kann etwa die Raumteilung den eigenen Vorstellungen entsprechend vorgenommen werden oder, falls die Deckenhöhe dies zulässt, ein Zwischengeschoss errichtet werden. Die Flexibilität erhöht sich noch zusätzlich, wenn ein Gebäude Co-Working-Spaces zur Verfügung stellt, die von mehreren Mietern genutzt werden können, z.B. für das Abhalten von Sitzungen und Vorführung von Präsentationen.

Etwas für das «grüne Gewissen» Die Lage eines Gebäudes sowie die eigentliche Qualität der Räumlichkeiten sind die beiden zentralen Entscheidungskriterien für oder gegen eine Immobilie. Branchenkenner betonen aber, dass immer mehr auch das Nachhaltigkeits-Argument beim Mietentscheid eine Rolle spielt. Hier gehe es um das sogenannte «grüne Gewissen».

Produziert ein Gebäude zum Beispiel durch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach nachhaltigen Strom oder Heizwärme, wirke sich das positiv aus auf die Identifikation der Mieter mit dem Objekt.

Denn Nachhaltigkeit sei heute nicht mehr nur eine Prinzipienfrage, sondern ein Teil des Lebensstils – und Arbeitsstils.

TEXT SMA

BRANDREPORT BIENE FENSTER AG

Ästhetische Gebäude dank innovativer Fenster Fenster sind heute zentrale Bestandteile des Design-Konzepts und erfüllen wichtige Aufgaben etwa in den Bereichen Isolation und Einbruchsschutz.

Amadé Fries, GL-Mitglied und Marketing-Leiter von «Biene Fenster», über Trends, Herausforderungen und das einzigartige «future window».

Amadé Fries, ein Fenster ist doch einfach ein Fenster – oder steckt da doch mehr dahinter?

Aus einer allgemeinen Perspektive heraus mag das stimmen. Architekten und wir Fensterbauer sehen das natürlich etwas anders. Manche sagen, Fenster seien die Augen der Häuser – ich würde auf jeden Fall festhalten, dass sie ein enorm wichtiges Bauteil sind. Fenster spielen sowohl gestalterisch als auch für den Lichteinfall und damit für das Raumgefühl eine zentrale Rolle. Dazu kommen technische Aspekte wie Isolation, Einbruchschutz, Wetterschutz und Sichtschutz.

Helle Räume mit viel Lichteinfall sind heute Standard. Was bedeutet das für Sie als Fensterbauer?

Der Trend zu grossen Glasscheiben hat sich zu einer Selbstverständlichkeit entwickelt. Es gibt kaum noch Neubauten, die ohne Panoramafenster oder Hebeschiebetüren in grossen Formaten auskommen. Aus unserer Sicht sind dadurch die Anforderungen massiv gestiegen, da die Gewichte und damit der Handling-Aufwand auf der Baustelle selbst zugenommen haben. Es braucht neben kräftigen Armen immer häufiger auch technische Hilfsmittel, um

allem praktische Vorteile hinsichtlich der Reinigung: Weil wir beim «future window» aussen nur Glas haben, gibt es keine Schmutzfängerpunkte. Zudem lässt es sich auch fassadenbündig einbauen, was gerade bei moderner Architektur ein tolles Stilelement sein kann.

Amadé Fries

den komplizierten Einbausituationen gerecht zu werden und die Sicherheit unserer Mitarbeiter zu gewährleisten.

Mit dem «future window» hat Biene Fenster ein besonders innovatives Angebot. Was ist das Spezielle an diesen Fenstern?

Speziell ist, dass man aussen vom «future window» nur Glas sieht. Da gibt es keine hervorspringenden Profile und praktisch keine anderen Werkstoffe. Der dadurch erzeugte glatte Look kontrastiert perfekt mit der Innenfläche des Rahmens, die traditionell aus Holz besteht.

Neben dem spektakulären Äusseren ergeben sich vor

Die Integration der Beschattung ins Design ist stets eine Herausforderung. Welche Lösungen hat Biene Fenster in diesem Bereich?

Grosse Fenster bedeuten viel Licht und Wärme. Wer das nicht will, muss hässliche Führungsschienen für Storen an den Fenstern in Kauf nehmen. Genau deshalb haben wir unser «future shadow» entwickelt. Es handelt sich dabei um

ein Fassadensystem mit einer Beschattung, die erst bei Bedarf sichtbar wird. Unter einer Glasklappe versteckt, fährt das textile Rollo über im nicht benutzten Zustand ebenfalls versteckt liegende Führungsschienen über die Verglasung.

Das selbst entwickelte System ist unter anderem an unserem Sitz im luzernischen Winikon zu bestaunen.

Was zeichnet Biene Fenster als Arbeitgeber aus?

Wir sind ursprünglich und im Kern noch immer ein Familienunternehmen. Seit 1896 produzieren wir hier in Winikon Fenster aus Holz. Da ist nicht nur viel Knowhow vorhanden, sondern auch eine wahre Passion für das Produkt Fenster. Mit 130 Mitarbeitenden sind wir nicht klein, aber auch nicht gross. Es ermöglicht uns, flexibel zu sein und auf die ausgefallenen Sonderwünsche unserer Kundschaft einzugehen. Die so entstandenen Projekte erfüllen das ganze Team mit Stolz. Dass dies auch von unseren Kunden geschätzt wird, zeigt der «Architect’s Darling Award 2018» im Bereich Fenster, den wir dieses Jahr gleich bei der ersten Vergabe gewonnen haben. www.biene-fenster.ch TEXT REMO BÜRGI

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MOBIMO AG BRANDREPORT

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Das Beste aus zwei Welten vereint Es sind zwei Dinge, die scheinbar nicht zusammengehören, aber dennoch ideal zusammenpassen: Industriebauten und gewerbliche Nutzung. Bei den «Seehallen Horgen» wird dies besonders augenfällig. Der sorgsam sanierte Industriekomplex verwandelt sich derzeit in einen dynamischen Business-Hub, der auf innovative Art und Weise verschiedene Branchen und Nutzungskonzepte unter einem Dach vereint und dem Ganzen gleichzeitig einen unverwechselbaren Charme verleiht.

TEXT SMA

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ie Aussenfassaden der «Seehallen Horgen» sind ein Statement. Eines, das sofort ins Auge sticht, wenn man mit dem Zug von Zürich kommend im Bahnhof Horgen einfährt. Denn die Seehallen-Front, die sich auf einer Länge von 210 Metern dem Zürichsee entgegenstreckt, erinnert mit ihrem markanten industriellen Baustil sowie den ausladenden Glasflächen an eine Zeit, als in dem Gebäude noch schwere Maschinen ihren Dienst verrichteten. «Diese Einzigartigkeit und dieses ganz besondere Industrie-Flair wollten wir unbedingt erhalten», erklärt Corinne Ruoss, Teamleiterin Akquisition/Entwicklung bei der Mobimo AG. Schliesslich handelt es sich bei den Seehallen Horgen nicht einfach «nur» um einen Gebäudekomplex, sondern um einen wertvollen Zeitzeugen, dessen Geschichte bis ins Jahr 1891 zurückreicht.

Damals nahm die Textilmaschinenfabrik Grob auf dem Gelände ihre Tätigkeit auf und wurde zu einem wichtigen Arbeitgeber und Innovationstreiber. 2009 wurde der Betrieb eingestellt und das Areal verfiel in einen jahrelangen Dornröschenschlaf. «Umso mehr freut es uns, dass wir als Eigentümerin die Seehallen Horgen einer neuen Nutzung zuführen können und diesen fantastischen Räumlichkeiten wieder Leben einhauchen dürfen», betont Corinne Ruoss.

Und Leben ist tatsächlich zurückgekehrt in die Seehallen Horgen, wie eine Begehung der Anlage zeigt.

Das wird schon ausserhalb des Gebäudes klar: Entlang der dem See abgewandten Seite des Gebäudes, die als Eingang und Zufahrt dient, reihen sich Transporter um Transporter aneinander. Sie schaffen Baumaterial, Mobiliar und Werkzeug heran. Der Bezug des Areals ist in vollem Gange und die offizielle Eröffnung am 17.

November dieses Jahres ist nicht mehr weit entfernt.

Rund 80 Prozent der Mietflächen sind bereits vergeben.

Für Thomas Stauber, Leiter Immobilien der Mobimo AG, kommt diese Nachfrage nicht überraschend. «Die Seehallen Horgen sind nicht nur verkehrstechnisch hervorragend erschlossen, sondern auch perfekt an die Ortschaft Horgen angebunden.» Und natürlich schaffe der industrielle Charme der Anlage mit seinen grosszügigen Räumen und hohen Decken (durchschnittlich fünf Meter) ein einzigartiges Klima zum Arbeiten, Einkaufen, Einkehren und Entdecken.

Alles andere als Einheitsbrei Damit bringt Thomas Stauber auf den Punkt, wofür die Seehallen Horgen als Sinnbild stehen: Für eine Verschmelzung aus Büroflächen, Ladengeschäften, Gastrobetrieben und Lagerräumlichkeiten. «Uns war es vom Beginn des Projekts an wichtig, mit den Seehallen Horgen

einen multifunktionalen Gebäudekomplex zu schaffen – und damit einen ausgewogenen und dennoch bunten Mietermix zu fördern» Es sollte nicht einfach ein neues Bürogebäude oder ein Warenlager entstehen, sondern ein Ort, dessen Angebot auch den Standort Horgen aufwertet. Und obwohl noch nicht alle Mietflächen vergeben sind, darf man dieses Ziel bereits als erfüllt betrachten: So beherbergen die Seehallen Horgen unter anderem bereits eine Kaffeerösterei mit eigenem Café, zwei Fitnesscenter, verschiedene Einkaufsgeschäfte sowie einen Food-Market. Die Mobimo AG geht davon aus, dass die gesamte Anlage ca. 350 neue Arbeitsplätze ans linke Zürichseeufer bringt – darunter den Technologiekonzern Philipps und die Mobiliar. Das Grossunternehmen wird im November weitflächige Büroräumlichkeiten im Obergeschoss beziehen, die Mobiliar hat die Räumlichkeiten bereits bezogen.

Der neue Hotspot in Horgen ist aber nicht nur ein Ort des Arbeitens, sondern auch des Geniessens. Insbesondere der Food-Market spielt dabei eine zentrale Rolle. Dieser ist in einer gewaltigen ehemaligen Fertigungshalle untergebracht, deren Decke noch immer von den originalen Warenkränen und Führungs-Schienen geschmückt wird und bietet verschiedenen Gastrobetrieben die Möglichkeit, ihre Köstlichkeiten am eigenen Stand darzubieten.

Am anderen Ende der Halle entsteht eine Terrasse, auf der

die Marktgäste in Ruhe verweilen können und den Blick auf den Zürichsee und die Halbinsel Au geniessen können.

Tradition trifft auf moderne Technik Das besondere Ambiente sowie die multifunktionalen Nutzungsmöglichkeiten sind aber nicht die einzigen Vorzüge des Areals. «Natürlich spielt das Thema Nachhaltigkeit ebenfalls eine grosse Rolle.» So wurde beispielsweise die Deckenisolation optimiert und die Haustechnik auf den neusten Stand gebracht. «Auf der einen Dachhälfte befindet sich zudem die vielleicht einzige Photovoltaikanlage mit Seesicht», meint Corinne Ruoss schmunzelnd.

Von den 160 verfügbaren Parkplätzen sind drei mit Aufladestationen für Elektrofahrzeuge ausgerüstet.

DIE SEEHALLEN HORGEN IM ÜBERBLICK. Die Seehallen Horgen sind ein einzigartiges Gewerbeund Dienstleistungszentrum im Herzen von Horgen, dem Bezirkshauptort und Mittelpunkt des boomenden Wirtschaftraums Zimmerberg am linken Seeufer. Machen Sie sich selber ein Bild zu den Seehallen Horgen, am Tag der offenen Tür vom 17. November 2018, an der Seestrasse 83-93, 8810 Horgen.

Gebäude Keypoints: Erreichbarkeit: 20 min mit ÖV ab Zürich, 40 min ab Flughafen Kloten, direkter Anschluss an A3, Fähre ans rechte Zürichseeufer (Fahrzeit 10 min) Multifunktionaler Gebäudekomplex: sieben Nutzungsarten (Kultur/Ausstellung, Gastro/Café, Werkstatt/Ateliers, Sport/Gesundheit, Familie/Freizeit, Büro/Innovation, Shopping/Food) Gesamtmietfläche: rund 16 000 m2, aufgeteilt auf fünf Ebenen (vier Obergeschosse, ein Untergeschoss) Gebäudelänge: 210 m Parkplätze: 160, davon 72 im gegenüberliegenden Parkhaus Weitere Informationen unter www.seehallen.ch

ÜBER MOBIMO. Die Mobimo Holding AG wurde 1999 in Luzern gegründet und ist seit 2005 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Mit einem Immobilienportfolio im Gesamtwert von über CHF 2,8 Mrd. gehört die Gruppe zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Das Portfolio besteht aus Anlage- und Entwicklungsobjekten an erstklassigen Standorten in der Deutsch- und der Westschweiz. Mit ihren Wohn- und Geschäftsliegenschaften erwirtschaftet Mobimo stabile Mieterträge und mit ihrer Entwicklungskompetenz und der vollen Pipeline schafft sie Wertsteigerungspotenzial im eigenen Portfolio und für Dritte. Das Investitionsvolumen der Entwicklungsobjekte für das eigene Portfolio beläuft sich auf rund CHF 1,0 Mrd. Mobimo verfügt über ein solides Geschäftsmodell, verfolgt eine nachhaltige Strategie und bietet ihren Aktionären eine attraktive Rendite.

Weitere Informationen unter www.mobimo.ch

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BAU- UND IMMOBILIENRECHT

Damit das grösste Investment nicht das schlimmste wird Wenn das Traumhaus zum Alptraum wird, ist richtiges und schnelles Handeln angesagt.

«Fokus Real Estate» hat die häufigsten Rechtsfragen rund um das Thema Immobilien unter die Lupe genommen.

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er eine Immobilie kauft, denkt zuerst sicherlich einmal an all die schönen Erlebnisse, die er in seinem neuen Haus haben wird. Gedanken daran, was bei Mängeln zu tun ist und was im Falle einer Scheidung mit den Möbeln passiert, rücken in weite Ferne. Dabei ist es aber genau das Unvorhergesehene, das Nichtbedachte, das den Traum vom Eigenheim schnell einmal zerstören kann.

Der (meist informelle) Reservationsvertrag Wer ein Grundstück oder ein Haus unbedingt haben möchte, aber es sich nicht sofort leisten kann, schliesst einen Reservationsvertrag ab. Mit diesem hat man, unter der Bedingung, dass der Vertrag notariell beglaubigt wurde, ein Vorkaufsrecht. «In der Praxis werden Reservationsvereinbarungen aber meist mündlich und ohne öffentliche Beurkundung abgeschlossen. In einem solchen Fall hat die Reservationsvereinbarung ‹nur› eine moralische Verbindlichkeit», erklärt die Fachanwältin SAV für Bau- und Immobilienrecht. Es entfalle dann auch das Anrecht auf eine Strafzahlung, wenn der Käufer vom Geschäft zurücktreten wolle. Es dürfe lediglich eine geringe Umtriebsentschädigung für den Verkäufer geltend gemacht werden. Oftmals würden Verkäufer bei Abschluss des Vertrags eine Anzahlung verlangen, meint der Schweizer Hypothekenvermittler moneypark. ch. In diesem Fall empfiehlt er ein zweckgebundenes Sperrkonto, damit es für den Käufer bei nicht erfolgtem Kauf einfacher ist, die Anzahlung zurückzubekommen.

exakte Bezugstermin. Ist der Gang zum Anwalt immer notwendig, auch wenn sich beide Parteien bezüglich der Punkte einig sind? Ja, denn gemäss Obligationenrecht (OR) gehört zu einem gültig abgeschlossenen Vertragsverhältnis immer eine notarielle Beglaubigung. Normalerweise bereitet der Notar den Immobilienkaufvertrag vor und sendet diesen zur Durchsicht an die beteiligten Parteien. Diese können Bemerkungen und Ergänzungen anbringen. Natürlich dürfen die beiden Parteien auch selbst einen Vertrag aufsetzen und dem Anwalt zur Anpassung schicken. Auf Ungereimtheiten weist er dann hin; die Selbstüberprüfung ersetzt dies allerdings nicht! Danach geht das Ganze an den Notar, das Grundbuchamt und die zwei Parteien. Nach dem Grundbucheintrag gehört die Immobile offiziell dem Käufer.

Eine sorgfältige Überprüfung des Kaufgegenstandes ist wichtig Wie im Kaufvertrag festgelegt, erwirbt der Interessent das Haus in dem Zustand, in dem es bei der

Besichtigung war. Der Verkäufer haftet nur dann, wenn er gröbere Mängel im Vorfeld verschwiegen hat. Dies muss dann vor Gericht bewiesen werden, was meist ein schwieriges Unterfangen darstellt. Deshalb meint die Expertin: «Vor diesem Hintergrund ist es essenziell, dass der Käufer den Kaufgegenstand genau prüft, insbesondere auch durch Beizug eines Baufachmanns und eines Anwalts». Der Käufer könne versuchen, auf dem Verhandlungsweg gewisse punktuelle Zusicherungen bezüglich des Kaufobjekts zu vereinbaren und in den Kaufvertrag einfliessen zu lassen.

Bis dass das Haus euch scheidet Wenn die Ehe zu Bruch geht und kein Ehevertrag abgeschlossen wurde, kommt bei der Aufteilung des Vermögens die Errungenschaftsbeteiligung zum Zug. Dabei ist zwischen dem Eigengut und der Errungenschaft jedes Ehegatten zu unterscheiden. Ersteres umspannt alles Vermögen, das ein Ehegatte in die Ehe eingebracht

hat sowie alles, was ihm geschenkt oder vererbt wurde.

Zu Letzterem gehört das übrige Vermögen, welches die Ehepartner während der Ehe entgeltlich erwarben.

Nach Auflösung der Ehe durch Scheidung oder Tod wird nur die Errungenschaft geteilt. Jeder Ehegatte erhält die Hälfte davon, behält aber sein Eigengut. Bei der Liegenschaft erfolgt die güterrechtliche Zuordnung aufgrund der Investitionsverhältnisse beim Kauf und ist unveränderlich. Wurde die Immobilie mehrheitlich mit Mitteln der Errungenschaft finanziert, wird sie dieser zugeordnet. Werden Errungenschaft und Eigengut jedoch vermischt, kann dies bei der späteren Teilung zu Problemen führen. Im Streitfall muss dann das Eigengut bewiesen werden. Wenn der lückenlose Nachweis nicht gelingt, wird von einer Errungenschaft ausgegangen.

Um solche Vermischungen zu vermeiden, ist es ratsam, das Eigengut und die Errungenschaft getrennt zu halten und Investitionen aus derjenigen Gütermasse zu tätigen, zu der die Liegenschaft gehört. Eine sorgfältige Dokumentation der Investitionen in Liegenschaften ist deshalb von Vorteil. So können auch Jahre später noch Zahlungen konkret zurückverfolgt werden.

Ein Anwalt lohnt sich Pfusch am Bau und ein nachteiliger Vertrag vermiesen einem schnell einmal das neugewonnene Glück. Daher empfiehlt die Fachanwältin zur Prüfung der rechtlichen Aspekte der Liegenschaft und des Kaufvertrags, auf jeden Fall einen Anwalt herbeizuziehen. Auch vor dem Abschluss von grösseren Werk- und Planerverträgen solle man eine Fachperson konsultieren. Nur so kann man sichergehen, dass die Freude am Eigenheim auch lange währt.

Nicht ohne Anwalt Mit der Unterschrift im Kaufvertrag ist der Käufer seinem Interessensobjekt schon ein grosses Stück näher. In den Vertrag gehört eine Fülle von Informationen wie z.B. der genaue Kaufpreis, Details zu allfälligen Mängeln oder der

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BRANDREPORT CMS VON ERLACH PONCET AG

Der Vertrag – das Fundament für erfolgreiche Bauprojekte Bauvorhaben sind komplex. Und das nicht nur aus administrativer und technischer Sicht, sondern auch aufgrund juristischer Gesichtspunkte.

Darum ist es entscheidend, noch vor dem ersten Spatenstich möglichst alle Rechte und Pflichten der Beteiligten vertraglich zu fixieren. Worauf dabei zu achten ist, erklärt Dr. Sibylle Schnyder, Fachanwältin für Bau- und Immobilienrecht sowie Partnerin bei der CMS von Erlach Poncet AG, im Interview.

Sibylle Schnyder, welche Punkte müssen bei der Vertragserstellung für ein Bauvorhaben berücksichtigt werden?

Am Anfang einer jeden Vertragsverhandlung stehen einige wichtige Grundfragen: Mit wem möchte man das Bauprojekt in Angriff nehmen – wer also baut für einen tatsächlich?

Wie sieht es mit dessen Bonität aus? In welchem Setup kommt es zu dieser Partnerschaft? Habe ich als Bauherrschaft beispielsweise mit einem Generalunternehmer (GU) zu tun, der einen Grossteil der anfallenden Arbeiten «aus einer Hand», bzw. mit Partnern erbringt, oder handelt es sich um eine Einzelvergabe? Alle diese Aspekte haben direkten Einfluss auf die Vertragsausgestaltung. Am Schluss wird also entweder ein General- oder Totalunternehmervertrag erarbeitet, eine Abmachung für eine Einzelvergabe oder ein Kaufvertrag für ein schlüsselfertiges Bauwerk.

Mit welchen Kunden arbeiten Sie vorwiegend?

Ein Grossteil meiner Mandanten macht institutionelle Kunden aus. Diese Kunden, aber auch einige private Investoren, wollen vor allem ihr Immobilienportfolio aufbauen oder erweitern. Ein eher kleiner Teil meiner Klienten sind Einzelpersonen, die ihr eigenes privates Bauprojekt vorantreiben.

Welche typischen Fallstricke lauern in Bauprojekten – und wie lassen sich diese vertraglich umgehen?

Hier möchte ich vorausschicken, dass die meisten von mir begleiteten Projekte relativ einvernehmlich durchgeführt und abgeschlossen werden können. Kommt es allerdings zu Uneinigkeiten, dann meist aufgrund der Frage, was genau die «geschuldete Leistung» umfassen soll – was also Bauherren für den vereinbarten Preis erwarten dürfen und welche Dinge allenfalls zusätzlich

Sibylle Schnyder Fachanwältin für Bau und Immobilienrecht, Partnerin

bezahlt werden müssen. Ein weiteres zentrales Thema ist die Haftung bei Zahlungsschwierigkeiten, die zu Lasten der Bauherrschaft gehen kann. Werden bspw.

Subunternehmer nicht bezahlt, kann das gesetzliche Bauhandwerkerpfandrecht zum Tragen kommen – wodurch im schlimmsten Fall letztendlich der Bauherr die Bauleistungen doppelt begleichen muss.

Wie kann man sich dagegen schützen?

Zum Beispiel indem vertraglich vereinbart wird, dass sämtliche Zahlungen der Bauherren auf ein überwachtes Projektabwicklungskonto geleistet werden. Diese Beträge werden nur dann ausgeschüttet, um Kosten zu decken, die im Zusammenhang mit dem Bauprojekt anfallen.

Denn häufig nutzen Baufirmen das Geld, um andere parallele Projekte zu subventionieren. Weitere Möglichkeiten sind die Vereinbarung eines ausreichenden Zahlungsrückbehalts und/oder einer Erfüllungsgarantie.

Damit wäre die zu erbringende Leistung abgesichert. Was aber geschieht beim Auftreten von Baumängeln während oder nach Abschluss des Projektes?

Auch hier kann man vertraglich vorsorgen. Zum Beispiel regelt die «SIA Norm 118» die Rüge- und Verjährungsfrist für Baumängel, die standardmässig bei zwei bzw. fünf Jahren liegt. Hier könnte man zum Beispiel längere Fristen vereinbaren. Eine Gewährleistungsgarantie ist ebenfalls ein valables Mittel, um sicherzustellen, dass ein Dienstleistungserbringer beim Auftreten von Mängeln haftet. Zu beachten für die Bauherrschaft ist, dass entdeckte Mängel in einem ersten Schritt beim Unternehmen gemeldet und gerügt werden müssen. Man darf den Mangel nicht selber beheben und dann erwarten, dass die Baufirma die anfallenden Kosten übernimmt.

Wie darf man sich ein typisches Mandat von Ihnen vorstellen?

In den meisten Fällen kommen die Kunden direkt auf uns zu; häufig dann, wenn sie als Bauherren schon mit den Vertragspartnern in der Ausarbeitung des Vertrags stehen. Wir von CMS prüfen diesen dann und bringen unsere Anmerkungen an. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, hören wir im Idealfall nichts mehr von den Kunden. Aber natürlich kommt es immer wieder einmal zwischen den Parteien zu Unstimmig- oder Streitigkeiten, zu Nachtragsforderungen etc. Wie gesagt stellen diese Fälle aber eine Minderheit dar. 95 Prozent der Streitigkeiten werden aussergerichtlich geregelt. Kommt es hingegen zu einem Prozess, kann es teuer werden: Die Streitsummen sind nach oben hin offen und können bis zu zweitstelligen Millionenbeträgen anwachsen. Daher ist es sicherlich ratsam, so viele Aspekte eines Bauvorhabens so früh wie möglich vertraglich zu fixieren.

Über CMS von Erlach Poncet AG: CMS von Erlach Poncet ist eine führende Schweizer Anwaltskanzlei mit über 180 Mitarbeitern. Unsere ExCMS_LawTax_Pantone_28-100.eps pertise erstreckt sich auf alle Bereiche des Wirtschaftsrechts und wir bieten erstklassige juristische Beratung für Unternehmen, Institutionen und Privatpersonen auf nationaler sowie internationaler Ebene.

Aufgrund unserer Zugehörigkeit zu CMS haben wir Zugang zu einem weltweiten Netzwerk. Dadurch können wir unsere Klienten in 42 Ländern und 74 Bürostandorten auch im Rahmen von internationalen Fragen und Verfahren kompetent und kosteneffizient beraten und haben auch direkten Zugriff auf das Know-how unserer Kollegen aus anderen Jurisdiktionen.

Die Interviewpartnerin Dr. Sibylle Schnyder ist auf Immobilienrecht spezialisiert und befasst sich hauptsächlich mit Immobilienkäufen und -verkäufen, Portfolio-Transaktionen, Bau- und Entwicklungsprojekten, Mietrecht, Immobilienfinanzierungen, Sale-and-Rent-back-Transaktionen sowie mit der Vertretung in immobilienbezogenen Rechtsstreitigkeiten.

Weitere Informationen unter: cms.law

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Ihr Immobilientraum?

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Wir nehmen an den folgenden Immobilienmessen teil: SVIT Immobilien-Messe in Zürich 29. - 31. März 2019, Lake Side Zürich

Eigenheimmesse Schweiz in Zürich 5. - 8. Sept. 2019, Messe Zürich, Halle 6

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AUSBILDUNG

Der Weg zu einer erfolgreichen Laufbahn in der Immobilienbranche Die Berufsbezeichnungen in der Immobilienwirtschaft sind so vielseitig wie die Bildungswege dorthin. Eine Übersicht.

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ie in jeder Branche macht die Digitalisierung auch vor der Immobilienwirtschaft nicht Halt. Neue Lösungen verändern die Prozesse von der Planung der Objekte, beispielsweise mit dem Einsatz von Building Information Modeling (BIM), mit dem sämtliche Beteiligte an einem Modell im virtuellen Raum arbeiten, über den roboterunterstützten Bau bis hin zur Vermarktung und dem Facility Management.

Immer mehr Startup-Firmen bieten Lösungen an und treiben damit den Wandel in der Branche voran.

ausgebildete Fachleute, die etwas bewegen und verändern wollen, sind gefragter denn je.

Durchgängiges Bildungssystem Um die entsprechende Ausbildung zu erlangen, stehen dank dem durchgängigen Bildungssystem verschiedene Wege offen. Wer mit einem Lehrabschluss konsequent auf eine gezielte Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft setzt, hat dazu viele Möglichkeiten. So können in den Fachbereichen Immobilien-Bewirtschaftung,

-Vermarktung und -Entwicklung Berufsprüfungen absolviert werden. Immobilienbewirtschafterinnen und Immobilienbewirtschafter mit eidgenössischem Fachausweis sind beispielsweise in der Lage, Objekte in technischer und kaufmännischer Hinsicht zu bewirtschaften.

Dazu gehören Zustandsanalysen, Unterhaltsstrategien, Sanierungen, Mietobjekte betreuen, Hauswarte führen, Mietzinsen festlegen und Vermarktungskonzepte erarbeiten. Immobilienentwickler/innen hingegen sind erfahrene Generalisten, die Liegenschaften in jeder Phase

Herausforderung Digitalisierung Das verändert auch die Anforderungen an die Berufsleute im Immobilienbereich. Heute gilt auch hier: Nur wer eine entsprechende Grundausbildung mitbringt und sich darauf basierend permanent weiterbildet, verliert den Anschluss nicht. Der Rhythmus ist hoch, Lifelong Learning wird als eine Selbstverständlichkeit vorausgesetzt.

Allerdings hört man aus der Branche auch, Theorie und Praxis würden noch stark auseinanderklaffen. Die Verknüpfung der alten Welt mit der neuen sei in vielen Firmen im Markt noch nicht gelungen, vielerorts fehle es schlicht an Innovationskraft. Das wiederum schreckt junge Berufsleute ab, deren Erwartungen die Branche nicht erfüllen kann. Im Studium ist Building Information Modeling ein wichtiger Teil der Ausbildung, während in den Firmen, etwas spitz formuliert, noch mit Excel-Tabellen gearbeitet wird und Pläne von Hand gezeichnet werden. Im Umkehrschluss heisst das: Gut

Laufbahnmodell in der Immobilienbranche ©SVIT Swiss Real Estate School

ihres Lebenszyklus begleiten und betreuen. Darauf basierend befähigt die spätere höhere Fachprüfung als Immobilientreuhänder/in die umfassende Bewirtschaftung eines Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften.

Bis zum Hochschulabschluss Wer ein Maturitätszeugnis im Sack hat, kann über einen Bachelor-Studiengang das Know-how über wirtschaftliche Zusammenhänge, Gebäudetechnik und das Management komplexer Gebäude und deren Dienstleistungen erwerben. Schwerpunkte dieser Ausbildung sind Volkswirtschaft, Betriebswirtschaft, Immobilienökonomie, Facility Management, Bau- und Gebäudetechnik sowie, auf Immobilien zugeschnitten, Recht und IT. Die ganz «hohen Weihen» einer Ausbildung kann man sich auch in der Immobilienbranche über einen MBA erwerben. Für dieses Studium ist der Bachelor Voraussetzung. Wer diesen Studiengang absolviert hat, ist in der Lage, alle Fäden zusammenzuhalten.

Der Master of Business Administration (MBA) Real Estate Management lehrt ganzheitliches betriebswirtschaftliches und Management orientiertes Wissen im Bereich der Immobilienwirtschaft. Er deckt inhaltlich alle wesentlichen Managementfunktionen ab und ist fachübergreifend aufgebaut. Er umfasst betriebswirtschaftliche und rechtliche Kenntnisse, aber auch die Vermittlung von weichen Faktoren, wie Kommunikations-, Sozial- und Führungskompetenzen sowie Verhandlungsgeschick. Wichtig dabei ist auch der Transfer von der Theorie in die Praxis.

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Informationsanlass Am 13. November 2018 Ab 17:00 Uhr in Zürich (Nähe HB)

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KS KADERSCHULEN BRANDREPORT

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Nicht nur für eine Prüfung lernen – sondern für die Karriere Das Angebot an Aus- und Weiterbildungen in der Schweiz ist riesig. Um positiv aus der Masse herauszustechen, muss eine Bildungsinstitution nicht nur theoretisches Fachwissen vermitteln, sondern auch sicherstellen, dass Absolventinnen und Absolventen adäquat auf die Herausforderungen ihrer Zielbranche vorbereitet werden. Genau das ist das Credo der KS Kaderschulen. Dort werden Studierende unter anderem fit für eine Karriere in der Welt der Immobilien gemacht.

E

s ist viel Wissen, das an den vier Standorten der KS Kaderschulen vermittelt wird: Pro Jahr schliessen rund 2000 Studierende in Zürich, Bern, Luzern und St. Gallen ihre Aus- oder Weiterbildung ab. Begleitet und geführt werden sie dabei von 150 Dozierenden.

«Wir sind besonders stolz darauf, dass unser Lehrkörper aus Personen besteht, die nicht nur relevantes Knowhow vermitteln können, sondern auch über tiefgreifende Kenntnis ihrer jeweiligen Branche verfügen», betont Brigitte Streich, Fachbereichsleiterin Immobilien der KS Kaderschulen. Dieser starke Praxisbezug ist eines der zentralen Qualitätsmerkmale der Bildungsstätte, deren Angebot auf die Bereiche «Wirtschaft», «Marketing» und «Immobilien» fokussiert. «Und in all diesen Bereichen verfügen wir über Top-Leute aus der Praxis», führt Brigitte Streich aus.

Das ist entscheidend, einerseits für die Qualität des Unterrichts, andererseits für die Glaubwürdigkeit der Schule. «Es soll nicht nur darum gehen, auf eine Prüfung hin zu lernen, sondern wirklich Kompetenzen zu erlangen, mit denen man in der gewählten Branche bestehen und Karriere machen kann.» So erhalten bspw.

Studierende, die den «Fachausweis Bewirtschafter» anstreben, alle notwendigen Kompetenzen um Gebäude und Gebäudekomplexe effizient und nachhaltig zu betreiben und damit auch unterschiedliche Nutzungskonzepte zu ermöglichen. Heute, morgen und in Zukunft.

Kein anonymer Betrieb Nicht nur bei den Inhalten achtet man bei den KS Kaderschulen auf die Bedürfnisse der Studierenden, sondern auch bei der Art der Wissensvermittlung. So lege

man bspw. grossen Wert darauf, nicht mehr als maximal 24 Personen in die gleiche Klasse einzuteilen. Dadurch ist eine individuelle Betreuung der Studierenden gewährleistet. Ein markanter Unterschied zu Klassengrössen von 40 Leuten, wie sie andernorts die Norm sind.

«Wir sind der Überzeugung, dass nur in einer überschaubaren Klasse echter Wissenstransfer zwischen den Studierenden und den Dozierenden stattfinden kann.»

Wir sind der Überzeugung, dass nur in einer überschaubaren Klasse echter Wissenstransfer zwischen den Studierenden und den Dozierenden stattfinden kann.

Doch wer genau sind die Studierenden der KS Kaderschulen? «Zu einem grossen Teil handelt es sich um Personen, die einen eidgenössischen Fachausweis (Bewirtschaftung / Vermarktung / Bewertung) oder das eidgenössische Diplom erreichen möchten», erklärt Brigitte Streich. Eine andere grosse Gruppe stellen insbesondere im Immobilienbereich die Quer- und Wiedereinsteiger dar. «Sie profitieren von den zahlreichen

Sachbearbeiter-Kursen, die wir in Kooperation mit dem Hauseigentümerverband anbieten.» Solche Kurse vermitteln nicht nur aktuelles Know-how für die Praxis, sondern dienen auf Wunsch auch als partielle Vorbereitung für die Fachausweis-Prüfung.

Experten und Branchenprofis sind ebenfalls willkommen Das dritte grosse Kundensegment der KS Kaderschulen sind etablierte Berufsleute, die im Rahmen eines Nachdiplomstudiengangs ihre Kompetenzen im jeweiligen Fachgebiet festigen und erweitern möchten. «Hierbei geht es uns nicht nur darum, den Leuten zu ihren Diplomen zu verhelfen, sondern einen echten Praxistransfer zu ermöglichen.» Die KS Kaderschulen sind der einzige Schweizer Bildungsanbieter, der sieben Lehrgänge als Nachdiplomstudium in allen drei Fachdisziplinen (Wirtschaft, Marketing, Immobilien) anbietet.

Grossen Wert legen die Dozentinnen und Dozenten der KS Kaderschulen auf das Vermitteln von «Soft Skills».

Brigitte Streich erklärt warum: «Unsere Absolventen bewegen sich in Branchen, die von Kommunikation und Austausch geprägt sind.» Darum sei es äusserst wichtig, Gesprächs- und Beziehungskompetenzen ebenso aufzubauen wie Fachwissen. «Aus diesem Grund vermitteln wir zum Beispiel auch den Umgang mit Reklamationen.»

Informationen direkt von der Quelle Wer sich für eine Aus- oder Weiterbildung an den KS Kaderschulen interessiert, kann einen der regelmässig stattfindenden Infoanlässe besuchen. «Im Rahmen dieser Veranstaltungen besteht immer die Möglichkeit

für Fragen und persönlichen Austausch», sagt Brigitte Streich. Zudem sind die wichtigsten Fakten auch auf der Homepage zu finden. Eine weitere Möglichkeit zur Information stellen persönliche Beratungsgespräche dar, die man mit den Beratern der KS Kaderschulen vereinbaren kann.

TEXT SMA

Über die KS Kaderschulen Die KS Kaderschulen wurden 1975 in St. Gallen gegründet und sind heute eine eidgenössisch anerkannte «Höhere Fachschule für Wirtschaft». Die jahrzehntelange Erfahrung in der Erwachsenenbildung sowie die Einbindung in die Kalaidos Bildungsgruppe Schweiz sind Garanten für die Wahrung von Kontinuität, Qualität sowie Akzeptanz in der Berufswelt. Aktuell wird ein Zusammenschluss mit WISS, der Wirtschaftsinformatikschule Schweiz, vollzogen. Die daraus entstehenden Synergien und Zusammenlegung von Kompetenzen sollen das Bildungsangebot der KS Kaderschulen künftig noch attraktiver machen.

Weitere Informationen unter www.kaderschulen.ch

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