Digitalisierung

Virtuelle Kollaboration

Digitalisierung – Bei Immobilienprojekten kommen digitale Technologien immer häufiger zum Einsatz. Neben BIM geht es dabei auch um Augmented Reality, Virtual Reality, Blockchain oder künstliche Intelligenz.

Von Susanne Osadnik – Fotos: Steiner AG, Implenia AG

Für Giuseppe Giglio schafft Building Information Modeling (BIM) die Grundlage für die Digitalisierung der Wertschöpfungskette im Immobilienbereich. 3D-modellbasierte Planung ist für den Immobiliendienstleister mit Schwerpunkt auf Projektentwicklungen längst zum Standard geworden. Bei der Steiner AG setzt man schon lange auf digitale Lösungen. Im vergangenen Jahr hat das Immobilienunternehmen eigens ein «Digital Office» ins Leben gerufen, über das künftig die Kollaboration und Produkti-

Augmented und vität aller an Immobilienprojekten Betei-

Virtual Reality ligten verbessert und dadurch auch die bieten vor allem im Wohnungsbau Realisierung der Projekte beschleunigt werden soll. Immerhin bedeutet Zeitersparnis auch weniger Kosten. viel Potenzial. Ein Aspekt, der bei den Kunden ankommt

Giuseppe Giglio, CDO und für Aufgeschlossenheit gegenüber Steiner AG neuen virtuellen Möglichkeiten sorgen sollte. «Die neuen Technologien wie BIM und Augmented Reality, Virtual Reality oder künstliche Intelligenz sind längst vorhanden», sagt Giuseppe Giglio, Chief Digital Officer bei Steiner. «Aber Digitalisierung bedeutet Veränderung und die Bereitschaft, sich auf das Neue und noch Unbekannte einzulassen.»

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Effizientere Produktion...

Eben dieser Weg scheint für so manches Unternehmen in der Bau- und Immobilienbranche immer noch ein wenig steinig zu sein. Und das, obwohl bisherige Erfahrungen deutlich zeigen, dass Unternehmen, die digitale Prozesse anschieben, davon erheblich profitieren, weil sie effizienter und produktiver sind – etwa bei der Echtzeitüberwachung in der Projektabwicklung oder der Automatisierung im Marketing für die Kundengewinnung. Als Chef des Geschäftsbereichs «Digital Office» beobachtet Giglio, wie die Digitalisierung zwar immer mehr Einzug in der Branche hält – aber halt mit unterschiedlicher Gewichtung. «Der Wandel beschleunigt sich», so Giglio. «Es hat vielleicht rund 20 Jahre gedauert, bis BIM sich in der Praxis durchgesetzt hat. Es wird aber keine weiteren 20 Jahre dauern, bis sich künstliche Intelligenz oder Blockchain etablieren werden.» Für Giglio zeichnet sich heutzutage schon ab, dass sich analoge Prozesse im Planungs- und Baugewerbe in den kommenden fünf Jahren überholt haben dürften.

...und beschleunigte Abläufe

Wenn auch in manchen Bereichen derzeit noch eher Zurückhaltung dominiere, wünschten sich doch immer mehr Kunden den Einsatz von Augmented Reality (AR) oder Virtual Reality (VR). «Vor allem im Wohnungsbau bieten diese Technologien sehr viel Potenzial», sagt Giglio. «Wohnungskäufer können sich bereits in der Phase des Innenausbaus viel besser vorstellen, wie ihre Wohnung am Ende aussehen wird, wenn beispielsweise Farben, Materialien, Bodenbeläge virtuell eingesetzt werden können.» Um die Möglichkeiten von Virtual Reality künftig noch weiter ausschöpfen zu können, kooperiert Steiner seit Juni diesen Jahres mit dem DigitalTech-Start-up Hegias. Steiner Digital selbst bietet über die eigene Plattform Lösungen für den gesamten Lebenszyklus von Immobilien – von der Grundstücksakquisition, über die Entwicklung, die Planung und den Bau bis hin zum Property Management. Hegias ergänzt dieses Angebot durch automatisierte und browserbasierte Lösungen zur Visualisierung und Kommunikation mit Virtual Reality für die Planungs-, Bau- und Immobilienbranche. Die neue virtuelle Kollaborationsumgebung soll allen Projektbeteiligten ermöglichen, gleichzeitig und ortsunabhängig am selben Modell zu arbeiten und dadurch bisherige Abläufe zu vereinfachen und zu beschleunigen – und Fehler zu vermeiden. Das könnte auch einem Spitalbauprojekt zugutekommen, das Steiner derzeit im Kanton Zürich realisiert. Es umfasst den Umbau eines denkmalgeschützten Spitalhochhauses sowie die Erstel-

Wurde mit BIM geplant und realisiert: das Glasi-Quartier in Bülach Nord.

lung eines Erweiterungsbaus – und zwar während der Spitalbetrieb im vollen Umfang weiterläuft. Das gesamte Projekt wurde auf BIM-Basis geplant und könnte in der Umsetzungsphase von der Unterstützung von Hegias profitieren. «Im hektischen und anstrengenden Krankenhausbetrieb ist es für das Personal sehr wichtig, möglichst keine überflüssigen Wege zurücklegen zu müssen», erklärt Giglio. «Da ist es sinnvoll, schon früh viele Abläufe zu simulieren und Anpassungen vorzunehmen. Wer beispielsweise mit schwer steuerbaren Spitalbetten durch Flure fahren muss, sollte sichergehen können, ohne anzustossen um die nächste Ecke zu kommen.»

Digitaler Service von A bis Z

Aber nicht nur bei Planung und Bau werden digitale Angebote künftig eine immer wichtigere Rolle spielen, ist man sich bei Steiner sicher. Daher realisiert das Unternehmen derzeit das GlasiAreal mit seinen mehr als 40.000 Quadratmetern neben dem Bahnhof in Bülach Nord – eine Mischung aus Wohnen, Gewerbe, Pflegezentrum und Hotel – längst nicht nur in der Planung und im Bau ausschliesslich mit BIM. Auch für die spätere Bewirtschaftung werden die Weichen mittels Software gestellt. «Digitaler Service gehört für uns künftig von Anfang an dazu», sagt Giglio. «Gebäude werden vernetzt sein und entsprechend digital betrieben werden.» Ob Catering-, Sicherheits-, Versicherungs- oder Überwachungsangebote – alles könne über entsprechende Plattformen angeboten werden. Auch bei Implenia setzt man schon voll und ganz auf digitale Tools. So stützt sich der börsenkotierte Bau- und Immobiliendienstleister in der Business Unit Real Estate Development zum Beispiel bei der Preisfindung im Stockwerkeigentum auf digitale Prozesse. «Die Preisfindung beim Wohnungsverkauf ist immer mühselig und langwierig», sagt Marc Lyon, Head Real Estate Development Switzerland bei Implenia. «Mithilfe digitaler Tools lässt sich im Vermarktungsprozess gut eine Woche Arbeitszeit sparen.» Zeitersparnis, weniger Aufwand, aber auch Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung greifen beim Anspruch «so oft wie möglich datenbasiert» zu arbeiten, ineinander.

«Mittels digitalem Markttest können wir die Planung frühzeitig an den tatsächlichen Bedarf anpassen.»

Bedarfsanpassung Marc Lyon, Head Real in der Planungsphase Estate Development (CH) Dazu gehören auch digitale «Market Implenia Tests», mit deren Hilfe das Unternehmen schnell und umfassend den wirklichen Bedarf bei Neubauprojekten ermitteln kann. «Wir ergründen so, was potenzielle Bewohner wirklich benötigen oder was sie sich wünschen, und können schon früh in den Planungsphasen den Bedarf anpassen», so Lyon. Dabei geht es um Fragen wie Wohnformen, Grösse und Ausstattung von Wohnraum

Das Implenia-Projekt «Rocket» soll das weltweit höchste Wohngebäude aus Holz werden. sowie zusätzliche Services. Die durch OnlineBefragungen gewonnenen Daten werden analysiert und weiterhin genutzt, etwa, um künftige Angebote zu verfeinern. «Wir briefen dann beispielsweise die Architekten, sich zu überlegen, wo sich Attribute wie zum Beispiel ein dedizierter Ort zum ruhigen und ergonomischen Arbeiten für zwei bis drei Tage pro Woche in den zu planenden Wohnungen einrichten liesse», sagt Lyon. «Heutzutage wollen die meisten Menschen eine Möglichkeit haben, von zu Hause aus arbeiten zu können. Deshalb müssen flexible Lösungen eingeplant werden.»

Der beste Entwurf zählt

Paketfächer für Warensendungen neben dem Briefkasten in Wohngebäuden oder Parkplätze für Elektrovelos in Liegenschaften mit überwiegend jungem urbanem Publikum sind ebensolche Attribute. Vorgaben zu artikulieren, ohne die Kreativität der Architekten einzuschränken, ist Lyon, der selbst Architekt ist, wichtig. Bei digitalen Konkurrenzverfahren werden die Architekten von BIM-Spezialisten begleitet; der beste Entwurf – auch wenn er nicht immer mit der besten Anwendungsfähigkeit von BIM einhergeht – wird ausgewählt. «Wir erleben immer wieder, dass Planer behaupten, sich beispielsweise gut mit BIM auszukennen», so Lyon. «In der Praxis stellen wir aber fest, dass die Kenntnisse sehr unterschiedlich ausfallen; eine deutliche Verbesserung in den letzten Jahren ist aber erkennbar.» Etwa beim Wahrzeichen «Rocket». Bei dem weltweit höchsten zurzeit in Planung befindlichen Wohnhochhaus aus Holz, für das Implenia im Auftrag von Ina Invest und in Zusammenarbeit mit der ETH Zürich sowie dem Bauingenieurbüro WaltGalmarini eine innovative Holzkonstruktion entwickelt hat, wurde ein digitalisierter Studienauftrag organisiert. Dabei habe sich gezeigt, dass die Qualität der BIM-Modelle sich verbessert hat und die Entscheidungsfindung besser unterstütze. Für Lyon bedeutet erfolgreiches BIM, dass alle Beteiligten sich in dieselbe Richtung mit derselben Geschwindigkeit bewegen – was aber noch nicht allzu oft der Fall sei. «Wer behauptet, BIM funktioniere reibungslos in der Praxis, sagt nur die halbe Wahrheit», so Lyon. «Vielmehr ist es immer noch ein Learning by Doing.» Dennoch besteht aus seiner Sicht kein Zweifel daran, dass Planer, Entwickler und Bauunternehmen sich laufend anpassen und sich weiterentwickeln müssen, um zukunftsfähig zu bleiben. ∙

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Mettler2Invest überzeugt als unabhängige, inhabergeführte Immobilienentwicklerin. Gegründet 2011, heute eines der führenden Unternehmen in Entwicklung, Umsetzung und Finanzierung von mittleren bis komplexen Immobilienprojekten in der Schweiz. Durch das eigens entwickelte Management-System «mettler2excellence», das interne Kontrollsystem IKS und das Risikomanagement sind alle Prozesse sicher und fair. So steht m2i für transparente, nachhaltige Immobilienentwicklungen – ein Invest in die Zukunft.

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