Investmentmärkte

«Dunkelgrüner Vorzeigefonds»

Leadinvestmentmärkte – ESG-konforme Investments sind bei professionellen Anlegern derzeit sehr gefragt. Projektentwickler und Fondshäuser haben reagiert – wie etwa Elithis und Catella mit dem weltweit ersten «energiepositiven» Wohnimmobilienfonds.

Von Heinrich Raatschen – Fotos: Petitdidierprioux Elithis, Arte Charpentier Architects

Der französische Projektentwickler Elithis, der auf nachhaltige Gebäudetechnik spezialisiert ist, und der Investmentmanager Catella Residential Investment GmbH sind eine strategische Partnerschaft eingegangen, um im Rahmen eines umfassenden 10-Jahres-Investitionsprogramms in Frankreich, Deutschland, den Niederlanden und Grossbritannien 100 «energiepositive» Wohnhochhäuser zu bauen, die mehr Energie produzieren, als sie verbrauchen. Catella hat dafür einen Impact Fund nach Artikel 9 aufgelegt und zertifiziert, der höchsten Einstufung gemäss der EUVerordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor.

Energieüberschuss bei laufendem Betrieb

Das Energiekonzept der Elithis-Hochhäuser nutzt Solarenergieerzeugung durch Photovoltaikelemente auf dem Dach und an den Fassaden. Dazu gehört die energietechnische Optimierung der Gebäudeoberfläche zur Begrenzung von Wärmeverlusten im Winter. Zu den Massnahmen zählt schliesslich der energieeffiziente Betrieb durch die aktive Einbindung der Mieter. Diese steuern das Raumklima ihrer Wohnungen über eine intelligente Smart-Home-App. Sie werden beispielsweise zum Handeln aufgefordert, wenn die Temperatur ausserhalb des gewünschten Bereichs liegt oder kein künstliches Licht benötigt wird. Die Mieter der neuesten Projekte zahlen wenig oder gar nichts an Energiekosten und erhalten einen Bonus aus der Einspeisung des im Gebäude generierten, überschüssigen Stroms in das nationale Stromnetz.

Planungsbüro für Energieeffizienz

Emir Berkane, Direktor für Strategie und Entwicklung, Elithis, erklärt: «Wir sind historisch gesehen ein auf Energieeffizienz spezialisiertes Planungs- und Beratungsbüro und verfügen intern über die Kompetenzen und ein grosses Know-how in diesem Bereich, das sowohl in technischer Hinsicht als auch in Bezug auf das Projektmanagement im Auftrag Dritter. Diese Fähigkeiten und dieses Know-how setzen wir seit 2006 für unsere eigenen Hochhausprojekte ein.» Elithis hat seine Technologiekompetenz bereits 2009 beim Bau eines Hochhauses in Dijon unter Beweis gestellt. Das Bürogebäude übertrifft die regulatorischen Anforderungen und deckt 77 Prozent seines eigenen Energiebedarfs. Neun Jahre später entwickelte Elithis in Strassburg erstmals ein energiepositives Wohnhochhaus, das einen jährlichen Energieüberschuss von 8 Prozent gegenüber dem Verbrauch produziert. Elithis beschäftigt weltweit mehr als 100 Mitarbeiter und hat in den letzten zehn Jahren mehr als 2.500 Projekte entwickelt.

CO₂-Neutralität und erschwingliche Mieten

Catella Residential Investment Management (CRIM) hat mit dem Catella Elithis Energy Positive Fund (CEEPF) einen energiepositiven Wohnimmobilienfonds aufgelegt, der 500 Millionen Euro in Elithis-Wohnhochhäuser investieren wird. Catella betonte bei der Vorstellung die CO₂Neutralität und die erschwinglichen Mieten. Der neue Fonds wurde als «dunkelgrüner» Impact Fund nach Artikel 9 gemäss EU-Offenlegungsverordnung zertifiziert. Die ersten energiepositiven Bauprojekte für den Fonds sind vertraglich gesichert. Der angestrebte IRR des CEEPF liegt bei 4 bis 6 Prozent, wobei das Mietwachstum auf dem Niveau des Verbraucherpreisindexes gedeckelt ist. Bei einem Beleihungsauslauf von 30 Prozent und einem Eigenkapitalanteil von 70 Prozent sei das Risiko steigender Zinssätze überschaubar, sagt Fondsmanagerin Julie Joubert von CRIM. Die Aktivitäten von CRIM, einer Konzern-Tochter von Catella AB, im Bereich Wohnimmobilien umfassen Portfoliomanagement, Akquisitionen, Verkäufe und Vermögensverwaltung. CRIM verwaltet und berät Fonds und Mandate mit AuMssets und dem Management im Volumen von über 7 Milliarden Euro in elf europäischen Ländern.

SaintEtienne, Frankreich: Das von Elithis errichtete PlusenergieWohnhochhaus Tese wird 56 Wohnungen bieten.

«Die Pipeline für dieses und nächstes Jahr umfasst bereits konkrete Bauprojekte in Städten wie Mulhouse, Nancy, Brest, Bordeaux, Le Havre und ClermontFerrand», erklärt CRIMFondsmanagerin Julie Joubert. CEEPF wird dieses Jahr vier bis sechs ElithisProjekte mit einem Volumen von zusammen 100 Millionen Euro ankaufen. Das Zielvolumen des Fonds beträgt 500 Millionen Euro und ist geografisch auf Frankreich ausgerichtet. 20 bis 25 weitere Investitionsstandorte in Frankreich wurden bereits identifiziert. Julie Joubert erläutert: «Im nächsten Schritt ist das Ziel, internationale Projekte zu realisieren und zu gegebener Zeit einen Folgefonds aufzulegen.»

Partnerschaft für 2 Milliarden Euro

Tatsächlich ist der Fonds Teil einer sehr viel umfassenderen Kooperation zwischen Catella und Elithis, die bereits in das Jahr 2019 zurückreicht. Zu diesem Zeitpunkt starteten die beiden Gesellschaften ein umfassendes 10JahresInvestitionsprogramm mit einem Volumen von 2 Milliarden Euro für die Realisierung von 100 ElithisTürmen in ganz Europa. Die Partner planen insgesamt 50 energiepositive Projekte in den urbanen Zentren Frankreichs, weitere 50 europäische Städte in Deutschland, den Niederlanden und Grossbritannien sollen im Laufe der nächsten zehn Jahre folgen. Im April 2020 kam die Baugenehmigung für die ersten beiden Wohntürme dieser Partnerschaft. Das Wohnhochhaus in SaintEtienne (4.000 qm, 56 Wohnungen) übernahm Catella nach Baubeginn für 15 Millionen Euro für den Catella Residential III European Impact Fund, das Projekt in Dijon (59 Wohnungen auf 6.000 qm) im Jahr 2021 für 16 Millionen Euro für ein Individualmandat eines Versorgungswerks. 2023 soll es fertiggestellt werden. «Wir beobachten einen Trend zu ImSkalierung in der Projektentwicklung pact Investments Emir Berkane erläutert die Schritte, um das enorme Bauprogramm zu bewältigen: «Nach dem eindeutigen Feedback bereits in einem breiten Spektrum der beiden Pilotprojekte in Dijon und des Kapitalmarkts.» Strassburg befindet sich die Gruppe in Julie Joubert, Fondsder Phase der Industrialisierung ihres managerin bei CRIM Modells. Wir verfügen also über eine konkrete Ressourcenstrategie, da wir nun genau wissen, wie die ideale Struktur für die Entwicklung eines Projekts aussehen muss und wie viele Projekte ein Mitarbeiter je nach seinem Erfahrungsniveau betreuen kann.» Die Anstrengungen konzentrieren sich aktuell auf die Verbesserung der internen Prozesse und die Umsetzung des Projektmanagementmodells, das auf der frühzeitigen Einbindung der Architekten, Ingenieure, Bauherren und aller beteiligten Gewerke beruht. Auch die Beschaffung von Fach

kräften spielt eine Rolle. Emir Berkane: «Unsere Marktpositionierung und unsere Ambitionen wirken anziehend, was auf einem angespannten Arbeitsmarkt ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist.»

Ein neues Wohnhochhaus in Dijon, entstanden aus der Kooperation von Catella und Elithis.

Mehr zu diesem Thema am Kongress INNOVATION DAY vom 10.11.22.

Fundraising bei Impact-Investoren

Beim Launch des CEEPF hiess es, man suche nun gleichgesinnte Impact-Investoren. In frühere Residential Fonds von CRIM haben zum Beispiel institutionelle Investoren wie deutsche Versorgungswerke und Versicherer, das grösste norwegische Pensionsunternehmen und niederländische institutionelle Anleger investiert.

Fondsmanagerin Julie Joubert erläutert die Kapitalmarktstrategie für den neuen Fonds: «Gleichgesinnte Investoren beschränken sich nicht auf einzelne Länder. Derzeit prüfen sowohl deutsche als auch internationale Investoren aus dem Pensions- und Bankenumfeld eine Investition in den Fonds.» Aktuell spreche man Investoren aus Deutschland, Frankreich, den Niederlanden und den Nordics an. Im späteren Verlauf könnte das Anlagevehikel gemäss Julie Joubert zudem Schweizer Investoren zugänglich gemacht werden. «Wir beobachten einen Trend zu nachhaltigen Artikel-9-Investmentprodukten, sogenannten Impact Investments, bereits in einem breiten Spektrum des Kapitalmarkts, internationale Investoren suchen gezielt nach nachweislich nachhaltigen Anlagemöglichkeiten», sagt Julie Joubert.

«Zukunftssichere Gebäude»

Beim Start der Bauprojekte während der Covid19-Pandemie war den Partnern durchaus klar, dass die besonderen Umstände zu Verzögerungen führen können. Doch das Thema Krisenresilienz sieht Michael Fink, Managing Director, CRIM, positiv: «Wir sind davon überzeugt, dass diese Art von Gebäuden der Weg in die Zukunft ist, insbesondere in diesen Krisenzeiten, in denen die Haushaltseinkommen unter Druck geraten. Unsere energiepositiven Hochhäuser sind zukunftssicher konzipiert.»

Andere Strategien im Markt

Es gibt im europäischen Markt für Projektentwickler von nachhaltigen und Niedrig-Energie-Bauten auch andere Finanzierungsstrategien. Der niederländische Entwickler Edge hat sich in den vergangenen Jahren europaweit durch hochtechnologische Lösungen profiliert und sich in diesem Jahr verpflichtet, bei allen künftigen Projekten auf Net Zero zu setzen. Edge baut beispielsweise derzeit in Berlin das 140 Meter hohe Hochhaus Edge East Side Berlin mit geplanten 65.000 Quadratmetern Bürofläche. Kurz vor Erteilung der endgültigen Baugenehmigung verkaufte Edge das Projekt an Allianz Real Estate und Universal-Investment, Letztere als Investor für einen Spezialfonds der Bayerischen Versorgungskammer. Ein Hamburger Büroentwicklungsprojekt veräusserte Edge im Rahmen eines Forward-PurchaseDeals an die Immobiliengesellschaft Hanse Merkur Grundvermögen AG. Doch auch dieser Projektentwickler ist nun eine grossvolumige Kooperation eingegangen. Allianz Real Estate, Edge und die Bayerische Versorgungskammer haben 2022 ein 1,3-MilliardenEuro-Programm zur Entwicklung intelligenter Bürogebäude in den vier grössten deutschen Städten aufgelegt.

Partnerschaft mit Vorzügen

Für Emir Berkane haben Projektkooperationen viele Vorteile. Die Partnerschaft, die seine Gesellschaft mit Catella habe, führe dazu, dass sich die Frage des Exits nicht stelle. «Denn dieser ist mit Catella gesichert, natürlich abhängig von der Einhaltung der Investitionskriterien», so Emir Berkane. «Wir können uns so auf die ständige Verbesserung des Produkts, unseres Modells und die Suche nach den besten Grundstücken für unsere Projekte konzentrieren. Das stellt einen sehr wichtigen Wettbewerbsvorteil für Elithis dar. Diese Kooperation reduziert die Risiken der Projektentwicklung weitgehend.» ∙