ISSN 2055-5490
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第五期 No.005 2014年8月15日 星期五 甲午年 七月二十日
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独家报道 中国国家主权财富基金在英投资如火如荼 中新财经特稿
银杏树投资联合英国皇室地产 3.45亿镑收购英国最大购物园
中投公司(CIC)出售其 英国首个房地产项目股份
详见4版
专访英国金融学者贾琼： 英国房地产市场将如何变化？
详见5版
地方“猛药”救楼市 中国或再掀“炒楼”潮
详见8版
详见9版
近九成中国买家为投资 华人置业青睐伦敦水景房 七年前来英国读书的 Henry 四年前在伦敦金 丝雀码头区的泰晤士河畔购买了一套客厅和阳台 朝向伦敦市中心的两居室。由于伦敦最近天气炎 热，Henry 每天从市中心老金融区自己刚刚创建的 公司下班回家后，都会静静地坐在阳台上，一边 吹着凉爽的晚风，一边欣赏不远处伦敦城华灯初 上的美景。 在伦敦，像 Henry 这样购买水畔住宅的华人 日益增多，而且随着来自中国内地的购房者对英 国市场更加了解，投资者趋之若鹜，其中很大比
例的买房者选择伦敦水景房。 根据国际知名的房地产服务机构第一太平戴 维斯 (Savills) 新近的研究报告《聚焦水景房》统 计显示，来自中国和亚太地区的购房者购买水景 房的比例为 28%，居所有购房者之首，远远高于 英国本国人 16% 的比例。 针对华人青睐水景房的现象、原因、感受， 以及在购买投资水景房过程中可能会遇到的问 题，《英国房产周刊》记者对业内专家和华人购 房者进行了调查采访。
生活品质高 华人青睐水景房 在接收《英国房产周刊》采访时，Henry 表 示当初选择泰晤士河畔的水景房，“主要是我非 常喜爱伦敦沿泰晤士河的美景，尤其是从金丝雀 码头区向市中心眺望，美丽至极。” “你只要简单看一下我房间的装饰，几乎所 有的壁画都是伦敦水景，晨曦中的议会大厦，晚霞 辉映中金光闪闪的金丝雀金融区高楼，奥运会期间
的伦敦塔桥等等，”Henry 非常肯定地说：“我相 信所有来过伦敦的人，不会不被这些景致所打动。” 根据第一太平戴维斯 (Savills) 新近的研究报 告《聚焦水景房》统计显示，来自中国和亚太地 区的购房者购买水景房的比例为 28%，居所有购 房者之首，远远高于英国本国人 16% 的比例。 而另据世邦魏理仕 (CBRE) 地产咨询公司的 报告显示，近年伦敦 20 个销售最快的新项目中有 9 个为水畔住宅项目。 （下转第二版）
专题: 投资者须知的英国房产税费 最 近 几 年， 随 着 中 国 人对英国尤其是伦敦房地 产 市 场 的 逐 渐 了 解， 越 来 越多的华人选择来英国投 资 房 地 产。 无 论 是 自 住 还 是 投 资， 无 论 是 常 住 英 国 还 是 来 自 海 外， 在 英 国 购 产 置 业， 都 会 涉 及 各 种 各 样的税赋和费用。 本 期， 我 们《 英 国 房 产周刊》将为读者详细解 读投资英国房地产过程中 涉 及 的 税 费， 将 分 三 篇 文 章 从 购 房、 持 有 和 出 售 三 个阶段分析，敬请关注。
买房过程中涉及的税费 接下来，我们将侧重购房过程中涉及的税费。购房 过程中，投资者主要面临的税费有印花税、律师费、增 值税、房产价值评估费、按揭贷款手续费和房产登记费等。
印花税（Stamp Duty Land Tax） 在英国购买房产，成交时必须向税务局缴纳印花税 (SDLT)，买卖交易才能最终获政府认可。 根据英国财政部公布的最新税率，印花税的具体征收 标准如下：购买价值低于12.5万英镑（含12.5万）的 物业，不需要缴纳印花税；物业总价值在125,001 250,000英镑的，印花税税率为房产总价值的１%；总
价值在250,001 - 500,000英镑之间的房产，印花税为房 产总价的3%；总价值在500,001 英镑-100万英英镑之 间的房产，印花税为总价值的 4%；物业总价值在100 万以上低于200万英镑的，印花税税率为物业总价值的 5%；购买房产价值超过200万英镑的，印花税为7%； 如果通过公司购买价值超过200万英镑的物业，印花税 税率为15%。详细税率见图表。
增值税(VAT) 增值税是指对在英国经营期间，提供商品或服务产 生的增值部分所征收的赋税。在购房过程中，几乎所有
的律师、会计服务，都需要交纳增值税。提供服务的律 师事务所将根据具体的服务事项，在房产成交前提供具 体的费用和税款清单。增值税的税率为 20%。
律师费(Solicitor / Conveyance Fees) 在英国购买房产，必须通过律师进行严谨的法律文 件审查，才能保障购买过程中棘手繁琐的法律文书、政 府文件等处理环节不会出现法律纰漏，确保产权完整， 避免纠纷。律师的费用根据购买房产程序的复杂度和 房产价值的升高而升高。律师费用通常为房产价值的 0.2%-1%。 （下转第三版）
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2 版 封面专题
英国养房成本究竟有多高？ 无论是英国公民还是海外投资者， 在英国购置房产，总会有各类成本。 在英国购买房产，如果是永久产 权的物业，主要的养房成本有市政物 业税、物业保险费和杂费等；如果是 非永久产权的物业，除了市政物业税、 物业保险费之外，还有物业管理费、 地租以及物业维修养护等杂费；如果 是投资的出租房产，还需要缴纳租金 收益的所得税等；如果委托中介机构 代为管理的物业，需要向中介支付管 理费以及增值税。 尽管在英国养房的税费名目繁多， 但千万别被这些税费的种类所吓倒。 因为，尽管每年的税费占是全年房租 收入总额的 12%-20%。但是，在扣除 按揭利息、各种税费之后，英国房产 的出租收益率总体还是相当可观的， 每年的净租金回报率在 3-10% 之间， 如果加长中长期的房价增幅，英国房
基本税率 中档税率 最高税率
根据房客的要求，配置相应的家具电 器等设备。另外，不少英国家庭会要 求房东每年对房屋进行一次内墙粉刷， 投资出租房的购房者需要有所预算。 市政物业税（Council Tax） 在英国，所有的房产每年都要向 所在地方政府上缴市政物业税，用来 支付地方政府公共服务设施的费用， 如区内图书馆、学校、交通、垃圾回 收、环卫等。和美国房产按照固定的 百分比征收房产税不太一样，英国的 市政物业税是地方政府根据英国房产 价值评估局 (Valuation Office Agency) 按 照 1991 年 4 月（威尔士地区按照 2003 年）的市场价值确定的。物业价值不同， 市政物业税的额度也不同，约占当前 房价的 0.05% 到 0.4% 不等，而且越是 价值高的大面积房产，所占比例越小。 通常情况下，英国各地的市政物
2014/15财年个人所得税税率 £0到£31,865 £31,866到£150,000 超过 £150,000部分
20% 40% 45%
以上个人所得税税率按照扣除个人免征额、房贷按揭利息支出、各种免税的管理支出等费 用之后的收入计算。具体免征额依个人情况不同，详情需向英国税务总局(HMRC)咨询。
地产的平均年收益在 7-15%，比股市 的平均年收益还要可观。 本文将对养房的各种成本税费以 及额度进行详尽说明。 按揭还款(Mortgage Repayments) 如果不是全现金购房，每月的按 揭还款可能是房产最大的成本。根据 您所确定的按揭合同，按揭分为定期 固定利率、浮动利率等不同种类。 对于定期固定利率的购房者，在 定期期间，不用担心银行会调整按揭 利，您只需要按照按揭合同规定，在 按揭银行自动扣款的银行账号中预留 足够的资金即可。 对于浮动利率的按揭购房者，还 需 要 留 意 银 行 的 利 率 调 整 情 况。 尽 管大部分银行只会在英国中央银行 (Banbk of England) 调整基准利率时相应 调整按揭利率，但是，有个别银行会 在提前通知按揭贷款购房者的情况下， 随时调整利率。因此，购房者需要密 切关注按揭银行的利率调整情况。 装修和家具成本(Furnishings) 购置新建住宅，英国各大开发商 通常是按照楼书上标明的装修标准交 房。如果购买的是二手房产，购房者 可能需要房屋的状况，按照个人的喜 好和要求进行装修，丰俭由人。 如果是自住新房，购房者只需要 按照自己的需求购买相应家具电器即 可。如果计划将房产出租，可能需要
业税额分为 8 个档次，房产面积和价 值越小，市政税越低；面积越大价值 越高，市政税越高，每年费用从 400 英镑 -5000 英镑不等。 由于市政物业所是物业所在的辖 区地方政府制订并征收的，在不同区 域的房产，是征物业税的差别也很大。 比如伦敦 Wandsworth 区的市政物业税 在英国属于最低的区域之一，最小户 型物业目前的市政物业税仅为 460 英 镑（约占此档房价的 0.05%），最高档 次房产的市政物业税还不到 1400 英镑 （约占此档房价的 0.01%）。而邻近的 Kingston 区最低档的市政物业税就要 1120 英镑（约为房价的 0.3%），最高 档次高达 3400 英镑（约为此档房价的 0.2%）。
以下表格以伦敦 Wandsworth 区为 例，让读者对市政物业税有直观的概 念。具体到每套房产的市政物业税等 级，您在购房过程中，律师的相关文 件会详细说明。在房产成交后，购房 者有责任联系当地政府，获得所购房 产的市政物业税的额度和缴纳方式。 在很多情况下，房主可以申请减 免市政物业税。比如，房客全部为全 日制学生的，可以向政府申请免缴市 政物业税；大多数出租房的市政物业 税由房客承担；如果房子没有被出租， 但并不是房主的主要居住地，房主可 申请减免物业税；只有一个成年人居 住的房产可以申请减免市政物业税等。
2014/2015财年Wandsworth市政物业税 档级
额度
Wimbledon和Putney公园周边物业
A
£454.51
£472.76
B
£530.27
£551.57
C
£606.02
£630.36
D
£681.77
£709.15
E
£833.27
£866.73
F
£984.78
£1024.33
G
£1136.28
£1181.91
H
£1363.54
£1418.30
个别地方政府，还对邻近某些大 型公园绿地的房产额外征收一笔公园 的维护保养费。这些费用的大概额度， 您在购房过程中律师都会在材料中提 前提醒您。以伦敦近郊的温布尔登公 园 (Wimbledon Commons) 周边的房产为 例，根据房产价值不同，每年的公园 养护费从 18 英镑到 60 英镑不等。 个人所得税（Income Tax） 按照英国的税法，无论是英国常 住人口，还是海外投资者，其在英国 的房地产租赁收入，都需要缴纳个人 所得税。 通常情况下，是由房主或代理机 构先收取房租，等英国财政年度结束 的时候补交一年所应缴纳的税款。 按照规定，房东可以用正当的物 业支出来抵消部分税金。如果您在购 买房产时向银行申请了按揭贷款，那 么付给银行的按揭贷款的利息部分（不 含本金），就可以抵消部分应税金额。 另外，所有的物业的装修、维修等维 护成本也可以用来抵消部分税金。此 外，对于海外投资者，房主用于投资 房管理业务的往来交通费用，同样能 抵消税金。 另外，英国的个人收入还有一定 的免税额度，个人所得税税率按照层 级递增。 对于中国投资者而言，按照中英
两国政府签订的税收协定，明确申明 任何来自英国的财产的收益，如果已 经在英国交税，在中国将享受免税政 策，避免了中国房产投资者重复纳税。 地租(Ground Rent) 地租通常只针对非永久产权的楼 房。购房合同中会明确标明地租的额 度和缴纳时间，地租额度根据房产不 同从几英镑到几百英镑不等。个别楼 房会隔一段时间（比如每十年）按照 事先约定的比例上调地租。 房屋保险(Insurance) 通 常 分 为 建 筑 保 险 (Building Insurance) 和 财 产 保 险 (Contents Insurance) 两部分。 按揭银行通常会将建筑保险作为 批准按揭贷款的一个必要条件。建筑 保险通常主要保障火灾、水灾、爆炸、 雷击等自然灾害和意外事故造成的房 屋损失。英国平均的建筑保险费用在 130 英镑左右。处于案件高发、水灾高 发等区域的房产，费用会高出平均额。 财产保险是可自由选择的保险。 可根据家中是否有贵重物品、周边区 域治安状况等因素自行决定是否购买 财产保险。 物业管理费(Service Charge) 物业管理费通常只针对非永久产 权的楼房。用于楼房的保安、公共空
购买水景房有学问 （上接第一版）针对华人买家格 外青睐水景房的原因，第一太平戴维 斯英国伦敦总部中国部总监刘琳女士 根据多年的经验分析指出：“从我们 中国部从买家的实际反馈来看，选择 水景房的购房者主要出于几个方面的 考虑 : 首先，大多数中国买家比较讲究 风水 , 特别是做生意经商的客户认为， 水能生财旺财，带来好运；其次，从 客户体验的角度而言，水景房有其独 特的秀丽景观；第三，水景房位于河 畔或湖畔，非常利于休闲运动； 最后也是至关重要的原因之一， 就是和同样区域同样面积的房产相比， 水景房的保值增值功能更强，是投资 者所喜闻乐见的。” 英国圣乔治房产公司 (St George) 销 售和市场部总监尼尔葆润 (Neil Bowron) 也指出：“因为买家希望居住在能够 提供生活品质和时尚景观的房子，伦 敦各大水景楼盘因其大落地窗、视野 广、设计新颖等优势获得广大华人的 青睐。” 保值增值 水景房优势明显 Henry 根据自己的体会非常肯定水 景房的价值，他对《英国房产周刊》 说：“从我四年前买这套房子到现在， 楼下中介同样户型的标价已经上涨了 超过 80%，明显比周边的一半左右的
上涨幅度高。尤其是今年，我机会每 周都会收到家边几大房产中介的信件， 说这栋楼有多少房子以多么喜人的价 格售出，鼓动诱惑我卖房子。他们越 是这样子，越能坚定我对房子的信心。” 根据莱坊 (Knight Frank) 的统计， 伦敦泰晤士河南岸的水晶房产从 2009 年金融危机最严重时期上涨了 73%， 高出伦敦市中心平均增幅 62% 很多。
仲量联行 (JLL) 新发布的研究报告 《新潮》中指出，在伦敦市中心区， 目前有超过 3000 套水景房在泰晤士河 两岸兴建，接下来的 5 到 10 年里，还 将有 15000 套水景房产建成。在销量上， 该报告显示，2012 年上半年为 360 套， 下半年 620 套，2013 年上半年飙升到 1410 套。足以说明市场对水景房的需 求情况。
第一太平戴维斯的《聚焦水景房》 报告显示，伦敦地区的水景房价格比 同样区域但是没有水景的房产要高出 13% 到 35.4％。该公司中国部总监刘 琳透露：“在购买水景房的中国和亚 太 客 户 中，87% 的 是 为 了 投 资，13% 的是用于自住。相比起来，英国本地 的买家，58% 为投资，42% 用于自住。” “水景房有其稀缺性，这种供需 矛盾也决定了水景房的投资前景可 观”，刘琳补充说。 伦敦水域得天独厚 购买水景房有学问 根据《英国房产周刊》对伦敦的 全面调查，在水景房方面，伦敦具有 得天独厚的条件。举世闻名的泰晤士 河从西到东蜿蜒穿过市中心，沿途有 多个皇家公园，有包括议会大厦、伦 敦塔、伦敦塔桥、金丝雀码头区等世 界知名的景观名胜。泰晤士河在伦敦 东区河面变宽，河道分叉又聚合，天 然优势形成多处可建造环水楼盘的地 块。除了泰晤士河之外，伦敦还遍布 网状分布的运河水路，以及伦敦西南 区域的多个蓄水湖，这些水域周边成 为众多开发商争相圈占开发的地块， 所建房产各有各的景观，特色鲜明。 尽管水景房有各种各样的优势， 但是并不意味着所有的水景房产都是 完美的，因此在购买水景房时，也有
一些需要留意的地方。 第一太平戴维斯的刘琳女士指 出 :“由于伦敦沿泰晤士河沿岸发展的 历史原因，沿河的公共交通相对不太 方便。但是，最近几年伦敦市政府大 力发展泰晤士河水上巴士的通勤服务， 正在有效改善沿河各大楼盘居民的交 通。” 交通问题之外，购买水景房还需 要特别留意以下一些问题：首先，由 于大部分水景房位于洪水高发区，因 此需要跟保险公司确认房产保费的额 度以及可能的理赔程序；其次，跟当 地政府确认房产周边的未来规划，了 解景观是否会被规划项目阻挡；第三， 需要在一个天气晴好的周末或房产周 边水域最繁忙的时间段实地探访，了 解房产周边是否喧嚣；第四，由于水 景房易受潮，户外金属部件易腐蚀， 户内墙漆易脱落，因此需要做好思想 准备，每年至少对户外金属部件的安 全进行检查，并且进行内墙粉刷；第 五，如果您需要停泊游艇或其它船只， 最好提前预订码头停泊位。 随着伦敦房地产投资开发的重心 逐渐向泰晤士沿岸一带转移，越来越 多的优质水景房将在近年上市。如何 把握时机购置心仪的泰晤士河景观， 将成为英国华人不断议论的话题。我 们《英国房产周刊》将持续关注。如 果您有任何关于投资或自住水景房的 任何问题，欢迎交流。
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编辑：汇 鑫
2014年8月15日 - 8月28日 3 版
卖房税费 英国酝酿对海外投资者征收利得税 在税收方面，政府无孔不入。购 房和养房过程中本已经受尽盘剥的投 资者，即使在卖房过程中，也难免被 再次搜刮。 在卖房过程中，房主主要面对来 自代理中介的费用和政府针对房产增 值部分征收的资本利得税。详情如下： 中介费(Estate Agent Fee) 在英国卖房，最主要的方式是通 过房地产中介寻求买家。 房地产中介的收费标准根据房产 的价格不尽相同，而且不同中介的收 费标准也有差别。通常情况下，中介 会收取房屋成交价格的 1%-4%，外加 这部分费用 20% 的增值税。 如果卖家同时通过几家不同的中 介销售同一套房产，中介通常会要求 一个更高的服务费率，房款的 3%-5%。 因为这部分费用较大，因此卖家 需要跟代理中介谈判，尽可能压低费 用。 律师费(Solicitor Fees) 和在英国买房一样，通常需要委 托律师进行法律文书的审查和完成交 易。
间的环卫、电梯的运营保养等事项。 物业管理费根据房产的面积征收，每年 的费用大约是房屋总价的 0.5%-1% 左右。 对于投资出租房的购房者而言， 除了上述的费用外，还需要额外预算 出以下费用：
电器电路安全证书(The Electrical Equipment Safety) 法律规定，房东必须向中介和房 客提供齐全的电器电路安全证书。这 些证书在购房过程中，卖方应当已经 通过律师提供。
中介费(Letting Agents Charge) 对于全权委托中介管理的房产， 包括推广寻找合适的房客、带潜在房 客看房、代收租金以及普通的维护， 中介征收的服务费为年租金总收入的 10%-15%。如果中介只是代为寻找房 客，中介费通常为年租金的 7%-10%。
房屋能耗等级证书(Energy Performance Certificates,EPCs) 所有用于出租的房产，必须按照 法律规定向中介和房客提供能耗等级 证书。该证书会标明房屋能耗等级和 改进空间，等级从 A( 最环保节能 ) 到 G( 最不环保，能耗高 )。证书有效期 10 年。购房时卖方将提供仍然有效的 证书。如需更新证书，各大房产中介 有此服务，费用 50 英镑左右。
房产日常保养费(Maintenance) 每年需要预算出租金收入的 5% 作 为房产的日常维护费用，用于更换电 灯等耗材以及房客可能要求的内墙粉 刷等成本。如果是全权委托给中介管 理，这部分费用通常由中介承担，按 照租赁合同规定执行。 燃气安装和使用安全证书和年检费 (The Gas Safety) 根据英国法律规定，房东必须拥 有房产内部使用天然气的热水器、炉 灶、暖气设施非常齐全的安装和使用 安全证书，并对这些设施进行年检， 向中介和房客提供齐全的文书。每年 的费用在 30-150 英镑之间。
其它保险 对于投资房产用于出租的购房者， 可 以 选 择 房 租 保 障 险 (Rent Guarantee Insurance，占总房租收入的 4% 左右 )、 纠纷法律险 (Legal Expenses Insurance， 每年 100-150 英镑 ) 等，对租房过程中 的各种风险寻求保障。 综上所述，英国房产每年的成本， 扣除按揭还款部分之后的税费，根据 房产的不同，大概是全年房租总额的 12%-20%。
律师的费用根据出售房产程序的 复杂度和房产价值的升高而升高。律 师费用通常为房产价值的 0.1%-5%。 以当前伦敦平均房价 50 万英镑为例， 房产交易的律师费约为 1000 英镑（加 上增值税后总费用为 1200 英镑）。 资本利得税(Capital Gain Tax) 资本利得税是对资本商品，如股 票、债券、房产、土地或土地使用权 等投资资产，在出售或交易时取得的 收益部分征收的税金。英国资本利得 税征税的税率有 18% 和 28% 两种。 英国房产买卖的资本利得税只针 对投资租赁房。 出售自住房时所获得的收益，不 必缴纳资本利得税。 目前，海外居民投资购买的英国 房产在出售时尚不用缴纳资本利得税。 但是，英国政府计划从 2015 年 4 月 6 日开始，取消海外投资者出售英国房 产时的资本利得税豁免政策。如果英 国正式通过立法确定这个计划，那么， 海外投资者将像英国居民一样，在出 售房产时，缴纳盈利部分的相应税款。 英国政府近期特别声明，针对基 金公司、海外公司等投资的英国房产，
在出售时仍将享有资本利得税的豁免， 暂时不考虑改变现有政策。 资本利得税根据个人的收入情况 按 照 不 同 的 标 准 征 收： 个 人 所 得 税 率 低 为 20% 的， 资 本 利 得 税 税 率 为 18%；若个人所得税税率为 40% 或以 上的，资本利得税按照 28% 征收。资 本利得税也像个人所得税一样，有免 征额，2014/15 财政年度的免征额是每 人 11,000 英镑（夫妻共有房产的资本 利得税免征额为 22000 英镑）。 另外，英国的资本利得税是一个 综合资产税种，在一种资产的收益能 够抵消另一种资产的亏损，每个人所 承担的资本利得税是统筹所有资产的 总收益缴纳。除此之外，如果在卖房 之前，你曾经进行过装修改造，只要 能提供具体证据，都是可以在增值部 分减免掉这部分投入资金。 关于英国房产的税费，《英国房 产周刊》将持续关注政府的政策变化。 欢迎您时刻关注我们，获取更新的资 讯。
买房过程中涉及的税费 （上接第一版）以当前伦敦平均 房价 50 万英镑为例，房产交易的律师 费约为 1000 英镑（加上增值税后总费 用为 1200 英镑）。
房产价值评估费(Valuation/ Survey fees) 根据具体情况，购房者可以选择 对房产进行不同等级的价值评估。在 英国，房地产的价值评估，必须由皇 家特许测量师协会 (RICS) 登记注册的 特许测量师进行，通常有三个等级的 价值评估，费用根据等级不同，从 300 英镑到 1000 英镑不等。 基本评估 (Basic Valuation) 通常由 按揭贷款银行委托进行，部分贷款银 行减免这部分费用，但是也有部分按 揭银行因为房产价值评估费用较高而 向购房者收取。这个等级的级别最低， 费用最低，但是，购房者不能因为成 交之后房产出现异常状况而向评估人 或按揭银行进行任何形式的索赔。 买房委托评估 (Homebuyers Survey / Report) 除了包括基本评估的内容外， 还包括房产状况、有待改进的地方等 提出报告。这个级别的评估只能算中 等的，内容并不全面，仍然可能遗漏 房产的一些问题。 全 面 结 构 调 查 (Full Structural
Survey) 属于最高级别的全面价值评估， 内容包括房产的结构、装修等问题， 同时还包括房产周边环境、犯罪率、 就业率、学校配套、大型改造项目等 可能影响房产价值的内容。如果此级 别的报告出现疏漏而造成房产价值受 损，购买者有权按照法律程序索赔。
银行按揭费(Mortgage Arrangement / Application Fee) 如果购房者需要通过银行按揭支 付部分房款，通常需要向银行缴纳贷 款手续费。这个费用根据银行按揭产 品、首付款比例等不同，费用不等。 通常在 300 到 2000 英镑。大部分银行 允许购房者将这部分费用累计在按揭
中，分期偿付。
房产登记费(Land Registry Fees) 购买英国房产的最后一个环节是 通过律师在英国土地注册局登记所购 房产的产权。房产登记费根据价格不 同，约为房价的 0.1%-0.2%。 由于房产登记环节是由购房者律 师进行的，因此这部分费用将由律师 代收。 以上是在英国购买房产环节所涉 及的税种和费用。下一篇文章，《英 国房产周刊》将详细解析英国房产的 持有成本，敬请关注。
英国印花税税率表 所购房地产总价（英镑） 0 - 125,000 125,001 - 250,000 250,001 - 500,000 500,001 - 100万 超过100万 - 200万 超过200万 超过200万(通过公司购置)
印花税税率（总价的百分比） 0% 1% 3% 4% 5% 7% 15%
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数据来源：英国税务总局(HMRC)
4 版 焦点新闻
编辑：汇 鑫
2014年8月15日 - 8月28日
中资银杏树联合英国皇室地产 3.45亿镑收购英国最大购物园 【英国房产周刊范慧勇】8 月 14 日， 英 国 伊 丽 莎 白 二 世 女 王 的 房 地 产资产管理公司英国皇室地产公司 (Crown Estate) 宣布，该公司和中国外 汇管理局在英全资公司银杏树投资公 司 (Gingko Tree) 共同出资 3.45 亿英镑， 完成英国最大的零售购物园 Fosse Park 的收购交易。 为了这笔收购，中资银杏树公司 和英国皇室地产公司共同成立了一家 在 英 国 注 册 的 合 伙 公 司， 双 方 各 占 50% 股份。收购完成后，英国皇室地 产将代表双方负责运营管理 Fosse Park 购物园区。 Fosse Park 购 物 园 区 建 筑 面 积 共 5.3 万 平 方 米， 位 于 中 部 城 市 莱 斯 特 (Leiceste) 近 郊， 是 英 国 最 大 的 购 物 园 区 之 一， 商 家 包 括 M&S, GAP, New Look, Clarks, Boots, Next, River Island, Argos, DFS 等，每年吸引超过 800 万的 消费者访问。 在本次交易中，Wilkinson Williams 和 BNP Paribas 地产公司是买方的顾问， 卖方代理是第一太平戴维斯 (Savills)。 拥有近 1000 年历史的英国皇室地 产，负责管理英国当政的女王 ( 或国 王 ) 遍布英国各地的土地、房产以及沿 海海床资产。公司的核心优质物业集
Fosse Park购物园区是英国最大的购物园区之一，每年吸引超过800万的消费者访问。
德勤：英国酒店交 易创历史最高记录
伦敦成为吸引 中国海外投资的最大市场 【英国房产周刊讯】2014 年上半 年，由于伦敦市政府采取各种措施吸 引更多来自中国大陆的资本参与其基 础设施项目投资，使得中国资本同时 也进入伦敦的住宅和商业地产市场， 伦敦成为最受中国投资者青睐的投资 目的地。 2014 年上半年，中国海外房地产 投资总额较 2013 年同期增长 17%，达
分秋色。其中，主要在伦敦市场投资 的中国机构投资者包括中国建设银行、 中国海外集团和中国人寿等，均购买 了位于伦敦 CBD 核心区域的办公楼资 产。在旧金山，CBD 的办公楼资产同 样受到青睐，不过这次一私人投资者 表现突出，购买了位于布什街 225 号 的办公楼资产。 仲量联行全球资本市场研究部总
2014年上半年吸引中国大陆房地产 市场投资者（单项投资额超过500万美元）的前七大城市 城市名
来自中国大陆投资者的投资额 (单位：百万美元)
伦敦
2,311
旧金山
548
芝加哥
465
悉尼
390
马德里 墨尔本 洛杉矶
361 191 169 （来源：仲量联行）
到 54 亿美元 (32.1 亿英镑 )。其中，商 业房地产投资额占了绝大部分，接近 40 亿美元，但增长主要来自住宅投资。 2014 年上半年中国海外住宅项目投资 总额较去年同期飙升 84%，达到 15 亿 美元。 今年第二季度，中国房地产投资 者在伦敦和旧金山的交易数量可谓平
监 DavidGreen-Morgan 表 示："2014 年 上半年，中国投资者在世界主要城市 表现活跃，但同时他们也积极寻求更 广泛的区域和房地产细分市场的投资 机会。对于初次涉足海外房地产市场 的投资者来说，重点关注流动性更强 的主要城市；但对于经验更为丰富的 投资者来说，逐步转向如西班牙等流
中在伦敦市中心的西区 (West End)，从 Oxford Circus 沿着 Regent Street, 一直延 伸到 St James’s 区域的大部分房产。 另外，英国皇室地产公司还在纽 卡斯尔、诺丁汉、斯旺西等地拥有 16 个大型购物园或购物中心。 根据今年 6 月底公布的 2013 财政 年度报告，英国皇室地产总资产接近 100 亿英镑，去年的收益达到 2.67 亿 英镑，年增长率达到 5.7%，资产收益 率实现连续 25 年持续增长的记录。在 过去 10 年里，皇室地产公司共向英国 财政部上缴了约 22 亿英镑的利润。 银杏树投资公司是由中国国家外 汇管理局在英国注册的全资企业。据 不完全统计，银杏树公司去年在英国 为主的欧洲市场收购了不低于 20 亿英 镑的房地产资产，包括伦敦金融城、 曼彻斯特等地的优质写字楼。中资银 杏树公司在英国还拥有西部城市布里 斯托 (Bristol) 的 Cabot Circus 购物中心 50% 的股份。 为了提高中国庞大的外汇储备的 投资收益，中国国家外汇管理局通过 中国投资公司、成栋投资公司、华安 投资、银杏树投资、绿玉曼陀罗 (Beryl Datura) 等投资公司在全世界寻求并投 资优质资产。
动性相对不强， 但投资收益率与风险 都相对较高的的城市，这是市场发展 的一个必然趋势。" 今年第二季度，大连万达成为进 军西班牙房地产市场的中国大陆投资 者之一，从 Santander 银行集团手中购 买了一处办公楼资产。许多南欧国家 推出 " 黄金签证 " 政策，也吸引了部 分中国大陆投资者的注意力。 仲量联行国际资本集团中国区总 监夏飏飏表示：" 我们明显看到进入海 外市场的中国资本不断增加，这些资 本主要关注全球门户型城市，如伦敦、 纽约、悉尼和旧金山等的核心办公楼 和多用途开发项目。房地产开发商和 保险公司仍是表现最为活跃的投资企 业，他们对境外热点旅游目的地的酒 店产品的投资兴趣最为浓厚。目前， 伦敦仍是中国海外房地产投资的最大 投资目的地。近期，在仲量联行的协 助下，伦敦市长鲍里斯·约翰逊（Boris Johnston）办公室的中国之行进行了与 中国房地产开发商和投资商的高层会 谈，进一步强化了伦敦在中国海外房 地产投资者中的形象。" 仲量联行全球资本市场研究部总 监 David Green-Morgan 指出：" 鉴于今 年上半年中国对外投资的持续增长， 同时下半年仍有大量投资者寻求在海 外房地产市场的投资机会，预计 2014 年全年中国海外房地产投资总额将轻 松突破 2013 年 110 亿美元的水平。"
【英国房产周刊语熙】据国际会 计师事务所德勤发布的最新调查报告 显示，今年英国酒店交易记录创历史 最高。 该商务咨询公司发现，虽然今年 上半年的酒店成交量与 2013 年后半年 的数据相比有所降低，但交易额依然 以 65% 的增长速度从 9 亿英镑增长值 15 亿英镑。 第一季度的地方性投资组合交易 包 括 今 年 一 月 以 9000 万 英 镑 成 交 的 Four Pillar 资产重组项目，以及今年 3 月以 2.32 亿英镑完成的 De Vere Venues 项目，这两笔交易的买家均为喜达屋 资本集团（Starwood Capital）。 两项前 Akkeron 酒店重组项目在加 入政府机构后被转手。其中五个有租 约的酒店项目，在与苏格兰皇家银行 有争议的西方国家注册，并通过地产 开发商 St. Jame’s 转手至 Somerston 酒 店集团旗下。 德勤表示，目前单笔的资产贡献 已达到总交易量的 70%。按贸易额规 模 来 说， 阿 布 扎 比 投 资 局（ADIA） 收 购 万 豪 酒 店（Marriott） 到 这 一 项 交易就高达 1.5 亿英镑。美国房地产 投资信托基金于今年四月将位于伦 敦 的 Marriott Grosvenor Square 酒 店 以 1.25 亿英镑出售给 Joint Treasure。Joint Treasure 是一个私人股权公司，由香港 周大福，新加坡黄祖耀家族及远东集 团共同支持。 受投资者寻求整合，银行出售资 产以及廉价出售等的共同作用，拉动
了伦敦之外区域的成交活动。其他刺 激因素还包括伦敦酒店的稀缺性，改 善的贸易基础，更高的利润率。 德勤表示：在 7.8 亿英镑的总投资 中，兼并和收购交易就贡献了 60% 的 成交量，并成为过去 8 年中第二高的 数 据， 仅 次 于 2007 年 的 最 高 纪 录 40 亿英镑。 此外，德勤还指出：更好运作的 资本市场，可用债务的增加，可替代 贷款的出现，以及更强的宏观经济及 贸易基础，以上一系列因素的共同作 用将导致竞争日益激烈。 对此，德勤全球酒店业务负责人 尼克·马肯说：“我们发现很多国际 买家，特别是来自美国，中东和亚洲 的买家，对伦敦甚至英国其他地区表 现出很强的兴趣。” “我们预计在 2014 年下半年的交 易将更快结束，尤其是私人股本。英 国很多酒店纷纷表示赞同。” 德勤表示，一些交易将在下半年 结束，其中包括一间希尔顿 5 星级酒店， LRG 资产的投资组合，德维尔高尔夫 度假村的投资组合，乡村城市度假村。 据 传 闻， 伦 敦 西 区 的 Grosvenor House 也可能出售。 VanMarken 说：“ 今 年 是 2007 年 高峰之后成交活动最强烈的一年。宏 观经济基础终于得以支撑高涨的投资 情绪，而这将进一步刺激投资者对酒 店业的兴趣。我们预计投资者将继续 保持强烈兴趣，然而缺乏潜在的产品 将导致市场中充斥着大量的资本。
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2014年8月15日 - 8月28日 编辑：董白白
行业资讯 5 版
获利套现 中投公司出售其英国首个房地产项目股份 【英国房产周刊范慧勇】据《英 国房产周刊》获悉，中国主权财富基 金中国投资有限责任公司 (CIC, 简称中 投公司 ) 日前已经转售该公司在英国首 个直接投资的房地产项目的多数股份。 据悉，此次产权转让属于正常的获利 套现。 《英国房产周刊》获得的材料显 示，今年 6 月初，中投公司全资子公司 成 栋 投 资 公 司 (Cheng Dong Investment) 通过与另一个联合产权持有者景顺投 资公司 (Invesco) 协商，将所持有的德 意 志 银 行 (Deutsche Bank) 英 国 总 部 大 楼温彻斯特大厦 (Winchester House) 的 多数股份转让给了景顺公司。该交易 于 6 月 6 日正式完成。 温彻斯特大厦位于伦敦金融城核 心地段，总面积 2.9 万平方米，距离英 国央行不到 200 米，紧邻中国建设银 行 今 年 6 月 25 日 购 得 的 Old Broad 大 街 111 号写字楼。 2012 年 11 月， 中 投 公 司 通 过 子 公司成栋投资公司联合景顺投资管理 公司，以 2.45 亿英镑现金从德国房地 产 基 金 公 司 KanAm 购 得 温 彻 斯 特 大 厦，是中投公司首次在英国投资购买 商业房地产。中投公司方面拥有该大 厦 95% 的产权，联合收购伙伴景顺公 司 拥 有 剩 余 的 的 5%。 该 交 易 的 卖 方 代理机构是莱坊公司 (Knight Frank)。 当年早些时候，马来西亚资产管理公 司 Permodalan Nasional Berhad(PNB) 向 KanAm 收购一个投资组合时，决定把 这栋大楼排除在外，因此其产权仍归 KanAm 所有。 该写字楼每年的初始收益率约为 6%。德国银行每年支付 1430 万英镑租 用此大楼，德银拥有在 2018 年现租约
终止时续租与否的选择权。德银曾考 虑把英国总部搬到金丝雀码头 (Canary Wharf) 或者伦敦金融城的其它地段。 但中投和景顺一直努力说服德银续租。 2012 年 购 买 温 彻 斯 特 大 厦 时， 中投公司由其全资子公司成栋投资 公司，和景顺集团全资在英属百慕大 (Bermuda) 注册的景顺投资公司一起， 在英国登记注册了一个资本金仅有一 英镑名为 Wessex Winchester Gp Limited 的合伙有限公司 ( 公司号 LP015211)。 两家公司通过 Wessex Winchester 共同 拥有温彻斯特大厦。 当时，中投和景顺双方本想通过 Wells Fargo 和 德 国 PBB 两 家 机 构 以 5 年期借贷 1.5 亿英镑的融资进行收购。 但考虑到该大厦的初始收益率约 6%， 而当时的借贷成本较高，在交易的最 后时刻，中投方面决定以低成本的全 现金方式完成交易。 2013 年 5 月，中投公司为了套现 用于其它投资，曾以温彻斯特大厦为担 保，向德意志银行和摩根士丹利 (Morgan Stanley) 为 首 的 财 团 借 贷 1.6 亿 英 镑。 贷款与价值比率 (LTV) 达到 65%。 除了刚刚转售的温彻斯特大厦外， 中国投资公司目前在英国拥有多项大 型的房地产资产，其中包括 2013 年 11 月以 8 亿英镑从黑石集团收购的伦敦 大 型 办 公 区 Chiswick Park、2013 通 过 子公司 Gingko Tree( 银杏树投资公司 ) 以 5.5 亿英镑购入了学生公寓服务商 University Partnerships Programme(UPP) 的部分股份。中投公司还拥有伦敦金 丝雀码头集团 (Canary Wharf Group) 最 大大股东歌鸟公司 20% 的股份、伦敦 金 融 城 新 地 标 之 一 Fenchurch 大 街 20 号大厦 12.5% 的股份。中投公司还通
温彻斯特大厦位于伦敦金融城核心地段，是德意志银行英国总部大楼。
过摩根士丹利和黑石集团间接投资多 个房地产基金。 房地产投资之外，中投公司拥有 英国最大的水务公司泰晤士水务 9% 的 股份、伦敦希斯罗机场集团 10% 的股 份等。 根据中投公司 8 月 8 日发布的
2013 年年报显示，去年该公司共实现 高达 869.01 亿美元净利润，比 2012 年 的 776.9 亿 美 元 同 比 增 长 11.86%， 实 现的净资产收益率达到 9.33%，已达到 了该公司自 2007 年 9 月成立以来的业 绩最高峰。 中投公司成立于 2007 年，是全球
最大主权财富基金之一，其宗旨是提 高中国数万亿美元外汇储备的回报率， 同时帮助一些国内金融机构进行资本 重组。中投公司的注册资本为 2,000 亿 美元，目前管理着大约 6,500 亿美元资 产，其中约三分之一被指定用于海外 投资。
它地区。同时，欧洲、中东和非洲基 本处于持平状态，同比微降 0.1%。此 次各区域呈现的结果与最近的经济发 展走势一致。在过去一年中，美洲经 济发展比欧洲、中东和非洲地区更加 强劲。亚太地区尽管表现出最强的经 济发展态势，但大量新增办公楼项目 已开始对主要市场的租用成本产生下 行压力。 世邦魏理仕环球研究部主席雷蒙 德·托特博士（Dr. Raymond Torto）表示： “我们相信租用成本涨势会在 2014 年 后半年加速。尽管办公室租户的成本
意识仍然很强，但对优质办公楼的需 求仍在增长。除了亚太地区的少数市 场以外，绝大部分地区的新建筑物数 量不足，无法满足租户对办公空间的 需求。这种情况下，优质物业的租金 很有可能持续攀升，加上办公楼的运 营成本也在上涨，大部分市场的租用 成本在之后的几个月将被抬升。” 世邦魏理仕此次跟踪了全球 126 个市场的优质办公楼租用成本。在 50 大最昂贵市场榜单上，21 个市场位于 欧洲、中东和非洲地区，20 个位于亚 太地区， 9 个位于美洲区。
伦敦蝉联全球最贵办公楼市场 【英国房产周刊讯】据世邦魏理 仕环球研究部和策略顾问部 2014 年上 半年度《全球优质办公楼租用成本调 查报告》显示，伦敦西区依然是世界 上最昂贵的办公楼市场，同时亚洲主 导全球最昂贵办公楼市场的局面仍在 延续，全球排名前五中亚洲占据三席。 该调查同时发现，得益于房地产市场 大势回稳，美洲区写字楼租金增幅最 快。总的来说，全球前十个最大增幅 市场中，共有五个位于美国，分别是 西雅图（市郊）、旧金山（市中心）、 旧金山（半岛）、休斯顿（市郊）和
休斯顿（市中心）。 伦敦西区此次以每年每平方英尺 277 美元的总体租用成本蝉联榜首，香 港（中环）（每年每平方英尺 242 美元） 位列第二。北京金融街（每年每平方 英尺 194 美元），北京中心商务区（每 年每平方英尺 187 美元）和莫斯科（每 年每平方英尺 165 美元）分列第三、四、 五位。 “北京核心地段供应量有限，而 来自国内外的租户需求上升，很大程 度上造成商用物业的租金不断攀升。 未来 12 到 24 个月，这种‘业主市场’
的现象还有可能延续，在这种情况下， 以前长驻市中心的企业租户们开始考 虑搬往非中心区地段，以降低租赁成 本。”世邦魏理仕资深董事、中国区 办公楼服务部业主代表负责人林天春 （Sean Lim）表示：“与此同时，越来 越多的国内企业租户开始意识到优越 的地理位置所能带来的益处，他们也 愿意为此增加投入，来提升公司的品 牌形象。” 全球优质办公楼的租用成本同比 增长率高达 2.3%，其中美洲和亚太地 区分别以 3.3% 和 2.9% 的增幅领跑其
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6 版 旺地靓盘
Royal Docks 位于伦敦东区泰晤士河沿岸，由皇家阿尔 伯 特 港（Royal Albert Dock）, 皇 家 维 多 利 亚 港（the Royal Victoria Dock） 和 国 王 乔 治 五 世 船 坞（the King George V Dock）三大港口构成。 100 年前，伦敦皇家码头曾经是全球最繁忙的港口和最 大的封闭式码头。今天，皇家码头旨在将为伦敦的年轻人 打造一个蓬勃发展的新城区。大伦敦市政府 (Greater London Authority) 在皇家码头区拥有 170 公顷的土地，96 公顷水域 和码头，计划在此建设一些基础设施，包括一个新的大学， 社区学校，英国最大的展览中心和距离中心最近的机场。
Royal Docks凤凰涅槃 重新定义东伦敦水景生活
作 为 伦 敦 东 区 泰 晤 士 河 沿 岸 的 活 力 新 区，Royal Docks 也 将 受 惠 于 正 在 建 设 之 中 的 Crossrail 铁 路 线。 据 悉，Crossrail 将 通 过 皇 家 码 头 区 内 的 Canning Town 和 Woolwich，并新建 Custom House 站。2018 年建成通车后， 从皇家码头区到邦德街的通勤时间将缩短 10 分钟，到希斯 罗机场的时间也将缩短 35 分钟。 在过去的几个月中，伦敦市市长鲍里斯·约翰逊先后 宣布将有三大投资项目落户皇家码头区。伴随着港口的发 展，在绿色科技和商业贸易的推动下，一个将建设数以万 计新建住宅、河滨公园和商业区的项目即将进入建设阶段。 该项目由中国建筑公司总部基地（ABP）投资，总投资 10 亿英镑，将其改造“亚洲商务港”——伦敦第三个金融城。 目前，已有 60 多家企业签署加入该项目，未来将提供 2 万 个工作岗位。第一期工程预计于 2017 年完工，全部改造工 程与 2022 年结束。届时，皇家码头区将成为与金丝雀码头 金融城、中心商业区一样重要的配套居民区。由此衍生的 升值空间不言而喻。
综合指数 好 63%
距该项目不远处是另外一个投资额达 15 亿英镑的银镇 码头项目（Silvertown Quays）。项目将建设包括 228,570 平 方米的商业区以及 126,440 平方米住宅。新建一个集教育、 科研、创新宗旨与一身的展示中心，展示来自世界各地的 先进产品。
Royal Docks区域近期房价增量和增幅 相比5年前
相比1年前
Royal Docks 平均租房标价
相比3年前 相比6个月前
£11
3.58%
10.13%
14.04%
24.07%
,21 1 £83
,54 £66
8 ,35 £41
£30
,62
3
,90
3
相比3个月前
9
Royal Docks 平均售房标价
32.91%
Hoola 开发商：HUB
Hoola 位于皇家码头区的皇家维多利亚码头 23 层和 24 层的标志性塔楼，设计有单身公寓， 享有国际声誉的建筑师 CZWG 设计完成，内部设 难得的是舒适的生活体验，Hoola 配套有丰富的休 打开一扇窗，走近一个迷人的世界。Hoola 远眺泰晤士河，O2 体育场，金丝雀码头，伦敦金 Hoola 项目已于 2014 年夏季开始发售。
Royal Gateway 开发商：Galliard Homes Royal Gateway 位于皇家码头区 Canning Town 地区的核心位置， 共建有 336 套私人公寓和顶层豪华套房。项目共有 5 东公寓楼。户 型也十分丰富，包括单身公寓，1 居室，2 居室和 3 居室公寓，2 居室顶层豪华复式套房，每间公寓都拥有私人阳台。大部分位于高 层的公寓和顶层豪华套房都可以毫无限制的观赏到皇家码头的景色 以及伦敦标志性的天际线。 目 前， 从 Royal Gateway 出 发， 步 行 5 分 钟 即 可 到 达 地 铁 Canning Town 站，乘坐 DLR 线 3 分钟可以到达即将建成的 Custom House 车站换乘伦敦横贯铁路 Crossrail 线。 计划建设的礼宾服务部，景观园林以及安全车库，在 Royal Gateway 各项生活配套设施旨在为业主提供一种专属级别的生活方 式。项目中心将建成一个将市场与步行天桥相结合的综合公共设施， 周围环绕设有 13 个商业店铺，为整个项目营造国际化的市场氛围。 此外，三个顶层公共花园也为业主提供了观赏泰晤士河经的好去处。
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编辑：董白白
2014年8月15日 - 8月28日
7版
Royal Wharf 开发商：Ballymore 受 到 正 在 建 设 的 Crossrail 带 动， Royal Wharf 也 将 因 此 受 益。 步 行 10 分钟即可到达 Crossrail 线上的 Custom House 站。 未 来， 从 Royal Wharf 到 伦 敦 中 心 的 Tottenham Court Road，Bond street 和 Paddington 等地只需不到 20 分 钟。 乘 DLR 快 线， 从 Pontoon Dock 站 上车，到达伦敦城市机场只需 4 分钟， 快速连接欧洲各大城市。 小区内 45% 的区域被定义为开放 空间和活动区，此外还建有 3 个公园 和 2 个迷你公园。这里不仅是您的居 住空间，更是与家人一起共度的美好 时光。总长 500 米的滨河景观小路也 不仅仅是社区中的配套建设，而是一 份对美好生活的记忆。每天花 20 分钟 漫步河边，从春到冬，与最爱人的一 起看尽泰晤士美景。 此外，Royal Wharf 还规划出总面 积达 4750 平方米的商业配套，商铺、 酒吧、餐厅一应俱全，旨在为您提供 更精致的生活服务。 Royal Wharf 为您提供了丰富的户 型进行选择，包括高端联体别墅，复 式公寓，两居室公寓，一居室公寓和 单身公寓。全部房型的室内装饰均采 用了现代、简洁的设计风格。 项目首期预计于 2016 年夏天完工。
综合指数
63%
各项指数 舒适度&安全性 娱乐&夜生活 公园&休闲设施 餐饮&商业配套 学校&公共配套 交通&旅行
头附近，紧邻 DLR 线上的 Royal Victoria 车站。项目建有两栋高 ，一居室，两居室和三居室公寓多种户型，共 360 套。项目由 设计由室内设计师 Johnson Naylor 负责。比高大上的设计感更 休闲设施，健身房，商务休息室，高级礼宾服务等一应俱全。 a 设计有全景落地窗，可以 360 度欣赏皇家码头的迷人景色， 金融城等伦敦标志性天际线。
City Island 开发商：Ballymore 新建成的 Island Bridge 将 City Island 与临近地铁 Canning Town 站相连接，20 分钟可到达邦德街。 在这里，不仅有家的温馨更充满了创想和活力。1706 套公寓， 2049 平方米艺术空间，2714 平方米创意产业园，4502 平方米办公 区，1801 平方米休闲空间，1852 平方米商业配套，从工作到生活， 各项设施一应俱全。City Island 力图为伦敦打造一个迷你曼哈顿岛。 项目预计于 2016 年完工。 不论是在公寓内还是在 City Islan 的公共区域，每个角落都有 家的感觉。在会所认真的阅读当日报纸，或是与新邻旧友谈天说地， 这份宁静怡然并不一瓶酒，一束灯光就可以营造的。 City Islan 旨在打造一个全功能的生活区域。健身房、游泳池全 部装备有最先进的器械设施，包括蒸汽房，水疗，休闲泳池，桑拿 房等，为业主提供丰富多样的休闲放松选择。最值得一提的是，泳 池在设计时应用了氧化铝为材料，打造出独特的红色泳池效果，为 City Island 更增添了一份独特的时尚气质。此外，社区内部的杂货 店设计的也相当现代、简洁，为业主可以购买到各种优质食品、咖 啡、简餐等。 读者热线: 020 7659 2209 / 广告热线: 020 7659 2187 / 读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: 77 Oxford Street, London W1D 2ES
8 版 专家观点
编辑：明 翾
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2014年8月15日 - 8月28日
专访英国金融学者贾琼
英国房地产市场将如何变化
“下一个 地产热点区域 将是经济强劲 的区域性城市， 比如曼彻斯特 和 伯 明 翰。 这 些城市的房价 刚刚开始从经 济低迷期回温， 现在的房价仍 旧处于居住者 可承担的范围 内， 房 租 回 报 率 比 伦 敦 高 2-2.5 倍。”
【英国房产周刊范慧勇】在经历了一年多近乎疯狂的飙涨，有关伦敦房价格的话题炙手可热。中国国内个别媒体甚至用“伦敦恐慌性抛售”、“房价泡沫即将破 裂”为标题报道英国房地产市场行情。 行情如此扑朔迷离，伦敦房价将如何变化？英国房产下一轮热点在哪？英国的房产究竟值不值得投资？英国央行如果提高利息， 对房地产行业可能产生什么影 响？针对这些疑问，《英国房产周刊》特地专访了英国萨里大学金融学讲师、拥有多年行业经验的贾琼。毕业于牛津大学管理硕士和剑桥大学金融博士的贾琼，先后 在世界顶尖的投行收购部、私募基金公司，以及地产私募基金公司工作。如今作为英国学术科研新锐的萨里大学金融讲师，贾琼主要研究英国私募资金投资运作和地 产投资金融策略。她同时还担任两家私募地产基金公司的英国区域首席投资顾问，所参与主导的投资项目均达到 70% 以上的回报率。
伦敦郊区房价更有韧性
伦敦房价进入温和增长期 《英国房产周刊》：最近关于英 国尤其是伦敦房价走势的议论很多， 根据您的分析，最近一两年整个英国、 以及伦敦地区的房地产行情可能如何 变化？ 贾琼：英国经济正在强劲复苏， 根据英国中央银行刚刚发布的信息， 预计今年 GDP 增长率可达到 3.4%，明 年可达到 3%，后年可达到 2.7%。同 时英国的失业率也已显著下降。我预 计英国的工资水平应该会在明年得到 全面的提升。所有这些现象和经济指
标都会给英国本地人和外来投资者们 带来巨大的信心，从而进一步推动对 英国房屋的需求量，这也是衡量一个 国家房产市场的最重要因素。因此， 可以毫不怀疑的说英国整体房价会持 续上涨。 伦敦是一个集政治、金融、文化、 旅游、艺术、历史于一身的国际都市， 世界上再也找不出哪个城市可以在综 合能力方面与其媲美。这也是这个城 市充满无限生机和活力的原因。这种 活力吸引着世界各地的移民及投资者，
随着英国经济领先于欧盟其他各国和 美国的复苏，伦敦也又一次迎来了它 的繁荣时代。由于对房屋的需求远远 高于供应，其过去两年的房价保持在 了两位数的增长水平。但随着近两年 新建房屋的大量涌入市场和买家购买 力有限等影响，未来几年伦敦房价将 不会再以两位数的速度增长，我预期 它会进入一个比较温和稳健的增长期， 大约每年 5% 左右的增长速度吧。
即使在金融危机最严重时期，好的伦 敦物业也是有很多买家争抢购买的。2） 法制健全。英国的法律法规非常健全 完善且公正透明，可以很好保护业主 的产权利益，免去投资过程及持有期 的后顾之忧。3）费用较低。相较于其 他发达国家，比如美国，英国相关房
屋交易及持有物业期间的税费和花销 低廉很多。4）居住者多。伦敦拥有所 有国际都市中最强劲的人口居住需求 市场，且相当一部分人有很强的经济 实力，可以负担得起高房租及高房价。 基于此，伦敦的房租和房价得以持续 稳健的增长。
伦敦房产四大优势 《英国房产周刊》：全世界的避 险资金非常青睐伦敦房地产市场，您 认为主要有哪几方面的原因？ 贾琼：主要四个方面：1）流通性高。 伦敦的房地产市场是世界上流通性最 强的市场，在 2013 年它又一次创造了 世界最高房产交易量，超过 200 亿英镑。
伦敦房价中长期跑赢股票 《英国房产周刊》：从过去 100 年 的历史行情分析，伦敦房地产市场有什 么样的特征？这些特征将对投资者有 哪些方面的启发？ 贾琼：在过去一个世纪，平均每十 年为伦敦房屋市场的一个大周期。每一 个周期的起因和发展都有所不同，例如 二十世纪五十年代的世界大战战后重 建期，六十年代的社会福利房屋建设 期，八十年代利息暴涨期，二十世纪末 的信贷泛滥期，以及 2007 年爆发的全 球信贷危机期。以上历史的发展周期给 了我们两点启发：其一，房地产的发展 趋势并不是持续的，所以投资者千万不 能被近年来伦敦房市的猛涨冲昏了头 脑而过于乐观。其二，必须深刻了解领
悟区域政治和经济的基本原理和发展 趋势，同时关注洞悉资本市场的风吹草 动，这些因素都可能引起房地产市场的 巨大波动。 《英国房产周刊》：和其它投资产 品（股票、基金、国债等）相比，伦敦 房地产投资有何利弊？ 贾琼：总体来讲，在过去二十年间， 伦敦房地产市场的波动比股市小，但比 债券市场大。基金就要看是什么基金， 如果是股票基金，则和股市波动差不 多；如果是债券基金，则和债券市场差 不多；如果是房地产基金，则和房产市 场差不多。但基金因为需要扣除管理费 用，其投资回报率是比直接投资股票、 债券、或房产要低的。相对于其他的投
资产品，房地产投资需要较高的资本才 可运作，且交易手续复杂、费用高、时 间长。 但如果投资者有足够资本，能够合 理的管理房贷，在适合的周期以市场价 位进入，并愿意长期持有物业，就会发 现伦敦的房屋市场回报率是远远高于 很多股票投资和绝大多数的债券投资 的。这主要是源于作为国际领先大都市 的伦敦，市场上对房屋的需求远远高于 供应量。因为英国人尊重私人产权、对 历史的极致保护，力保生态平衡，以及 保证人均社会服务设施等的诸多限制， 导致伦敦的建筑施工许可证超级难申 请成功。这也就是为什么伦敦的房屋供 应量永远达不到需求量。
《英国房产周刊》：最近几年伦 敦市中心房价大幅增长的趋势正向市 郊扩展，请问伦敦市中心和郊区的房 地产市场有何不同？ 贾琼：高峰期，伦敦市中心房子 的买家有大约 70% 是外国买家，即使 是现在，也近 55% 是外国买家。这些 买家大多是他们各自国家非常富有的 人，他们只是想转移一些资产到英国 保值，从而规避他们国内的经济危机 或政治动荡，同时他们需要买一些可 以彰显他们身份的物业。而这种物业 非伦敦市中心莫属。因此过去几年伦 敦市中心的房价漫天飞涨。但这种买 家的数量是有限的，如果总体的国际 风险降低，需要到英国投资这种高端 房产从而规避危机的人就会减少，伦
敦中心物业房价涨幅也就会降低甚至 持平。当然，诸如俄罗斯的区域动乱 可能再一次提升国际风险，从而导致 伦敦市中心的房价进一步提升。 反观当地的买家，他们买房子的 目的很纯粹，就是为了自家居住。在 他们买房前，他们考虑的是：住在繁 华但面积较小的市中心？还是静怡但 面积宽敞的市郊？即使是富人，越来 越多的人觉得市郊的房子性价比更高 面积大，自然环境好，学区好。同时， 专业人士和中产阶级买家们也开始觉 得难以承受市中心的高房价，他们也发 现伦敦郊区的房产更物有所值。综上因 素，我预期伦敦郊区市场的房价增长会 比伦敦中心地区更加持久有韧性。
英国央行将稳步升息 《英国房产周刊》：最近，人们担 心英国央行提升基准利率，请问您认为 央行提升基准利率将给房地产行业带 来哪些方面的影响？ 贾琼：英国央行承诺将会缓慢的上 调基准利率，并且据其官方预计，在 2018 年以前，基准利率仍会保持在远 远低于 5%。其一因为英国现在没有通 货膨胀的压力，其二央行也不想给负债 的个人和他们政府本身太多经济负担， 所以他根本没必要急于升息。因此，英
国央行的这个缓慢升息的承诺是非常 有可信度的。 另外，随着经济的回升，各个银行 对市场更有信心，他们可能下调贷款息 差。房屋贷款利率等于基准利率加上贷 款息差。因此，房屋贷款利率的上调幅 度未必会象大家预测的那么大。这种房 屋贷款的缓慢上调是贷款者完全可以 承受的幅度。所以应该不会对房地产行 业带来太大的冲击。
区域城市将迎来迅猛增长 《英国房产周刊》：根据您的观察 和分析，伦敦以及整个英国，哪些区 域将成为房地产行业的下一个热点区 域？为什么？ 贾琼：下一个地产热点区域将是经 济强劲的区域性城市，比如曼彻斯特和 伯明翰。这些城市的房价刚刚开始从经
济低迷期回温，现在的房价仍旧处于居 住者可承担的范围内，房租回报率比伦 敦高 2-2.5 倍。所以对于想赚取房租收 入的投资者是很有吸引力的。随着英国 经济的全面回温，这些城市的公司也都 在相应的的扩张，工作岗位也都随之增 加。这就意味着在这些市场上会有更多
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的房屋需求者，也意味着这些城市的居 民收入和支付能力都将大幅提升。同时 就像我前面提到的，在这些城市也存在 着房屋短缺的现象。综合以上因素，这 些城市的房价一定会在未来几年迎来 一个迅猛增长的阶段。
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2014年8月15日 - 8月28日 编辑：明 翾
房产新闻 9 版
地方“猛药”救楼市 中国或再掀“炒楼”潮 【中国新闻社庞无忌】从一开始 个别城市试探性放松限购，到现在覆 盖房地产交易各环节的省级“救市” 政策出台，短短 5 个多月的时间内， 中国各地政府“救楼市”的节奏迅速 加快，范围也不断延伸。 随着近期昆明、郑州、福建等地 加入“救市”大军，目前中国已有近 40 个城市在限购方面做出不同程度的 松动，仍然严格坚持限购的城市不足 两成。 甚至有业内人士认为，未来的一 个月内，除了北京、上海、广州、深 圳四个关注度最高的一线城市，其他 城市都会松绑或取消限购政策。这也 意味着在中国近 50 个城市施行了超过 三年的“限购令”名存实亡。 从近期楼市变动来看，大范围解 禁限购的效果有限，只有少数城市的 楼市成交量出现回升。不过，之后一 些地方出台“救市”政策，已不仅限 于取消限购，“救市”领域越来越多、 尺度也越拓越宽。 四川、广西、浙江绍兴等省市近 日密集发文，通过放宽二套房贷、发 放购房补贴等形式救市。其中，内蒙 古包头市对购买二套以上的购房者实 施契税补贴；四川眉山则对购房者按 每平方米 60 元人民币的价格直接进行 货币补贴。 一些地区还对楼市政策进行了全 方位的松绑。在浙江绍兴市发布的 11 条救市措施中，不仅明确取消限购， 还以行政手段规定商业银行贷款的首
CHINA NEWS SERVICE
中新财经特稿
图片说明：中国各地政府“救楼市”的节奏迅速加快，范围也不断延伸，可能导致部分地区再次出现投资性需求疯狂入 市、“炒楼潮”卷土重来的状况。摄影：李慧思，中新社发。 付比例、利率和放款时间。同时将二 套房首付比例由 60% 降至 40%，而且 对其“认房不认贷”。松绑力度之大 为多年罕见。 中国东南沿海省份福建是出台首 个省级“救市”政策的地方。该政策 在提出福州、厦门两城限购可调整的
同时，还在全省范围内对改善性需求 进行重点支持。其中所述“家庭首次 改善及贷款还清再购房，均可享受首 次房贷”的规定，被业界形容为“猛 药救市”。 事实上，地方政府松绑楼市的冲 动由来已久。最主要的动因之一在于
许多地方严重依赖土地财政。楼市降 温导致卖地收入下降、地方财政吃紧， 于是一些地方政府“坐不住了”，开 始出手“托市”。 此外，受到成交低迷、新盘不断 入市等因素影响，一些地区不断升高 的楼市库存也在酝酿崩盘风险。据一
家房地产研究机构发布报告，截至 7 月底，中国多地楼市库存在 6 月创出 近 4 年新高之后，再次刷新纪录。如 内蒙古首府呼和浩特市等地方政府出 手救市则主要由于面对高库存的压力 及其引发的崩盘风险。 有分析人士称，在经济增速放缓 的背景下，各地救市热情还将持续上 涨。由于目前一些地区的救市政策已 经涉及到信贷松动，一旦银行实施执 行，潜在购房者或被刺激入市，年内 房价以及成交量都可能出现反弹。 虽然放宽楼市政策能够帮助一些 地区消化库存，降低崩盘风险，但人 们开始担忧，一些并没有明显库存压 力的地方甚至一线城市，也跟随“救市” 大军松绑楼市。那么可能在中国部分 地区再次出现投资性需求疯狂入市、 “炒楼潮”卷土重来的状况。 以安徽省会合肥为例，当地自 8 月份也正式取消了楼市限购政策。业 内人士指出，当前合肥市场存量偏小， 去库存周期仅为 5-6 个月，而且合肥 市场供求关系基本面指标处于上涨区 间。如果从中国官方年初所提出的“双 向调控”思路来看，合肥并不具备取 消限购的条件。 另外，人们担忧一些城市下“猛 药”提振楼市，也有可能会造成未来 房地产市场大起大落的现象发生，不 利于未来房地产市场平稳健康发展。 而且所谓“猛药”大多与短期行政性 手段息息相关，与官方目前对楼市“去 行政化”的政策倾向背道而驰。
英国学生公寓并购额飙升 81%伦敦学生仍租不到理想公寓 【英国房产周刊讯】根据国际商 业地产服务和投资公司世邦魏理仕 (CBRE) 的 最 新 统 计 显 示，2014 年 上 半年，英国学生公寓资产的交易额为 11.3 亿英镑，比去年同期飙升 20%。 CBRE 称，学生公寓资产正成为英国商 业地产中最受欢迎的资产，吸引来自 全世界的收购和投资。 该报告显示，今年上半年吸引的 海外资金中，有 3.1 亿英镑的金额用于 伦敦地区的学生公寓资产收购，64% 用于收购伦敦以外其它大学所在地的 公寓资产，主要包括纽卡斯尔、布里 斯托、格拉斯哥以及爱丁堡等地。 今年上半年的大额学生公寓交易 包 括： 澳 大 利 亚 公 司 Campus Living Villages 以 2.449 亿 英 镑 从 普 华 永 道 购 得 去 年 破 产 清 算 的 Opal 公 司 的 部
分 公 寓 资 产；Unite 学 生 公 寓 基 金 以 1.37 亿 从 Cordea Savills 购 得 9 栋 公 寓 资产；以及美国最大的学生公寓服务 商 Greystar 今年 5 月份以 1.74 亿英镑从 OCB 手中购得 3 栋位于伦敦的优质学生 公寓资产（该公司 7 月一笔 3 亿镑的收 购，为下半年交易，未计入本次统计）。 CBRE 学生住宅顾问服务部负责人 Jo Winchester 表示：“尽管过去的五年 里，针对学生公寓的投资有大幅度增 长，但是，英国众多大学城仍然面临 严重的公寓短缺。其中伦敦的供需矛 盾更是严峻，伦敦地区的学生，仅仅 有 19% 能租到功能完善的专门建造的 学生公寓。” “如果政府在明年放宽招生限额， 仅 伦 敦 的 各 大 高 校， 将 面 临 新 增 约 10000 名学生的状况。面对严重匮乏的
学生公寓供应，学生租赁到理想的公 寓将异常困难。而这种供需矛盾，还 将持续很长时间，甚至永远无法解决。” 据《英国房产周刊》从英国工业 联合会 (CBI) 获悉，英国对外教育产业 已经超过保险、计算机服务等产业， 成为英国的第五大出口产业。对外教 育产业在 2011 财年的产值为 175 亿英 镑，并将于 2020 年增长到 215 亿英镑。 在未来 5 年里，来英国的海外留学生 将增长 15%-20% 到 70 万人左右。 根据 CBRE 统计，随着学生公寓 短缺现象的日益严重，学生公寓的租 金涨幅也将持续高出英国的通货膨胀 率。该公司预计，未来五年，学生公 寓租金的增幅将保持在 3.5% 左右，学 生公寓的年收益率根据地域不同，将 保持在非常健康的 6%-12% 之间。
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10 版 房产宝典
编辑：董白白 2014年8月15日 - 8月28日
英国租房 实用攻略 向有经验的朋友咨询、征求意见 或寻求帮助。 搜索房子 在您中意的区域搜索供出租的房 子，房源可在当地的房地产中介、房 地 产 网 站（ 常 见 网 站 有 www.zoopla. co.uk、www.rightmove.co.uk 等）上获得； 确认当地的居民构成、社会治安、 尤其是晚上的安全程度以及交通衔接 等（犯罪率查询官方网站 www.police. uk）。 商定你们的租房预算，并且尽量 别因为中介的怂恿而变化； 如果是合租一整套房子，预算中 需要预留电费、天然气费、暖气费以 及可能的物业管理和地方税等费用。 初到英国的留学生或工作人士， 面对的最棘手的头等大事莫过于租房。 但由于人生地不熟，很容易在租房环 节出现这样或那样的不愉快，影响日 常的学习、工作或生活。 为了方便广大华人朋友，尤其是 初来乍到的留学生，记者特地整理了 一些常见注意事项和租房攻略要点， 供读者参考。
留言评价。 在做了充分的准备和了解之后， 要果断地告知房东或中介您的决定，因 为学校周围的房子始终处于紧缺状态； 确认交通状况以及费用，避免为 了省房租而过多地浪费时间金钱在交 通上； 尽可能通过学校认可的机构寻找 房子，如果遇到任何纠纷，请立即和 学校租房服务机构联系。
常见注意事项 对房东或房地产中介要留一个心 眼儿，尤其是对中介，必须事先问清 楚可能涉及的所有费用以及增值税 (VAT) 总额。 在租房预算方面要适度坚持，对 房子的状况和付款方面保持警惕；如 果有任何疑问，要向房东或中介求证， 并相信自己的直觉。 在搜寻合适的房子之前，尽量在 网上对所选区域进行搜索，多看网络
准备阶段 决定要在哪一个区域租房； 确定将和您合租房的人对房子的 要求基本相似。如果您是学生，尽可 能保持全部租客是学生，从而可以免 除地方税 (Council Tax)； 决定租哪一类房子，公寓单元房 还是独立或连体别墅类； 留学生可以首先向所在学校咨询 租房事宜，大多数学校有各类正规房 源，并提供一定的资信保障；
看房子 确认房子的周边环境和房子本身 的内外状况； 向房东或中介索要查看天然气安 全证书； 向周边邻居打探你们所关心的任 何问题； 做好随时向房东或中介提供担保 人或推荐人的信息的准备； 确认房产的真正拥有者或者中介 确实拥有该房的出租授权； 和房东或中介共同确认房子已经 存在的损毁或可能的损坏，尽可能在 搬入前让房东维修；如果不能，一定 要在租房合同的房产状况一栏中标明。 向房东或中介确认预付款或押金 的额度和付款时间以及付款方式等； 确认房东或中介已具备“房客押金 保障资格 (Tenancy Deposit Scheme)”。
括必须的租房合同、天然气安全证书 复印件、水电气等的账单以及维修联 系电话；记录所有和租房有关的事项； 确认所有的钥匙都能正常使用； 如果在房内使用任何电视、影像、 电脑等电子设备的，需要及时购买电 视费证书 (TV Licence)； 确认你们的重要文件比如银行账 单、学校通讯等的地址更新； 如果有可能，购买财产保险； 确认整个房子的电源总开关、煤 气阀门、水阀门的位置； 测试烟雾器和火警报警器是否工 作； 对房产中任何已经有的损毁拍照 留档，对任何家具设施的异常状况留 档并通知房东或中介，让房东或中介 在确认文件中签名； 日常保养 制定日常打扫卫生的值日表，保 证日常卫生；
避免在出租房中敲钉子等损坏墙 面的行为； 喜欢经常做中餐的，尽可能保证 抽油烟机工作，保持通风透气； 如果所租房子使用的是地毯，保 证减少污渍等损坏； 经常开派对聚会的房客，尽量使 用塑料薄膜保护地毯或地板； 注意保护电器、家具等房东财产， 避免退房时不必要的纠纷。 常见咨询投诉机构 所在院校的物业服务机构 (Housing/Accommodation Office)； 英国出租房中介机构的相关协 会 National Approved Lettings Scheme、 Royal Institution of Chartered Surveyors 等； 英国消费者公平贸易局 (OFT)； 主流媒体的房地产版面，或者消 费者保护机构 Which? 等。
搬入 准备一个租房文件夹，将所有的 租房文件、账单等文件保存完整，包
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2014年8月15日 - 8月28日 编辑：董白白
家装艺术 11版
卧室变球场
3大创意把运动风带回家
眼看英国的夏天就要结束了，热爱户外运动的朋友们一定要抓住夏天的尾 巴，约上三五好友一起到户外玩个痛快。无论是需要团队合作的篮球，还是一 对一厮杀的羽毛球，亦或是挑战自我的滑板，有运动就有享用不完的好心情。 其实生活从来不缺少新意，缺少的是发现新意的眼睛。相信很多热爱运动 的朋友家里一定有不少运动器材，不知你可曾想过将那些闲置许久的器材再利 用，让它们换发新的光彩。今天就小编就为大家推荐 3 个创意家居设计，让这 股浓烈的运动热情迅速蔓延到你的家中。
创意1 羽毛球DIY 运动健将也有柔情万种
没了往日在赛场时厮杀的豪放，小小羽毛球 也演绎出一份别样的柔情。这个创意通过对废旧 的羽毛球进行改造，还原了“羽毛”材质本身特 有的灵动、轻盈，配上一条绿色丝带，一个颇具 异域风情的羽毛花园就完成了。白绿两色搭配在 一起，更是起到了互相衬托的作用。
一根废旧的电线，几个已经“退役”的羽毛球， 串在一起就变成一个很有特色的装饰品，尤其适 合摆放在花园中，与绿树红花相映成趣。只要你 用心观察生活中的小细节，变废为宝其实就是这 么简单。
创意2
当别人还在为选什么花色的桌布烦恼时，几个由羽毛球拼接而成的装 饰物立刻让你的餐桌变得与众不同起来。一个个扇形的羽毛球连接在一起， 更像是一朵朵盛开在桌边的小花。不经意间，这些曾在赛场上厮杀的小精 灵也变得浪漫起来。
极限达人 巧妙收纳无极限 由于色彩鲜艳，图案丰富，滑板本身就 是一件装饰品。因此，如果只是把滑板 收在储物间里，就太委屈它们了。挂 在墙上时一种很常见的装饰创意。 如果你不满足与视觉上的效果， 在滑板上加几个挂钩类的小 物件可以瞬间提升滑板的 功能性。
创意3 灌篮高手 回到童年
为白色的羽毛球涂上各种明 亮的颜色，再在顶部挖一个小 洞，几分钟的功夫，一个 简单又可爱的烛台就做 成了。
遇到这种“素颜”滑板，单纯 的挂在墙上做装饰未免显得有些 不合时宜。不过只要点子好， 再朴素的材料也是会发光 的。将两个滑板一上一 下的钉在墙上，正 好形成了一个小 型书架。
如果无法对房间 进行大规模的改造， 买个小小的篮筐挂在 卧室的墙上或家具上 也能营造出一些运动 氛围。 这个设计简直就是为篮球爱好者量身打造 的。篮球、篮筐，三分线，这哪里是卧室，分明 就是一个室内篮球场。不过，这样私人订制级的 篮球场可是不轻易对外开放的哦。虽然这个设计 看上去复杂，但是却不需要对卧室进行结构性的 改造。一卷橙色胶带，一个迷你篮筐，就能让你 随时享受投篮的快感。
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12 版 广告
2014年8月15日 - 8月28日
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